房地产市场分析论文合集12篇

时间:2023-03-17 18:15:06

房地产市场分析论文

房地产市场分析论文篇1

2.2供求理论

房地产供求变化是房地产运行的主要形式,而房地产市场供求之间的对立关系及相互制约关系,又是可以通过房地产供给和需求之间的数量关系,结构关系及时空关系表现出来[27]。

(1)房地产供求之间的数量关系,即房地产数量供求之间的变化,它是供求对立运动的最基本的表现形式。

(2)房地产供求的结构关系,主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。

(3)房地产供求的时空关系,一是指时间限制,由于房地产商品的生产需要一定的时间,因而在一定的时间内只能供给一定数量的房地产商品;由于房地产可供消费的时间较长,因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制,由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约,因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。8供求理论是房地产市场研究的最基本的理论。供求关系的变化导致价格的涨落,反过来又刺激和抑制供给与需求。供求关系的变动与价格、竞争等有着密切的关系,他们之间相互联系、相互制约、相互影响、相互作用,发挥各自的功能又共同发挥功能,以实现房地产市场对资源配置的基础性作用[28]。市场的供求状况,影响产品的均衡价格,图2-1表示这一理论的基本含义。其X轴代表产品的数量,其Y轴代表产品的价格,DD表示需求曲线,SS表示供给曲线,两条曲线的交汇点所对应的价格P即为均衡价格。土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性,在一定的条件下,土地的供给是基本恒定的,表现为图2-2就是供给曲线SS为一垂直X轴的直线,而需求曲线则是一条曲线,并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定的条件下决定土地价格如图2-2所示。在一个城市和地区内,由于人口和经济的发展,需求曲线DD可以向上平移到D1D1,其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变,可以相互转换,如工业用地可以转为商业用地等,因此,就某种用途的土地来说,供给也是可以变化的。另外,由于政府管制和垄断,土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为XY图2-1供求与均衡价格DDSSOPMYSSD1D1DDOX图2-2土地供求9S2S2,则价格降低;如果土地供应量减少即为S1S1,则价格升高。如图2-3所示。

2.3价格理论

在西方经济学中,地价理论的基础是:效用价值论、生产费用论和供求理论。认为地租是土地生产要素对产品及其价值所作的贡献的报酬或认为地租是一种“经济赢余”,是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额。而由于地租与地价一样,其存在的基础是土地的效用,即具有能满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力,因此从需求角度讲,地租越来越被认为是地价的基础。而地价最终还是决定于土地市场的供求状况。又如“影子价格”理论认为,地价是土地资源得到合理配置的“预测价格”。它是从土地有限性出发,在一定的资源约束条件下,求出每增加一个单位土地资源可得到的最大经济效益。这种方法主要是分析土地的机会成本,选择最大效益的机会成本来确定土地价格。它一方面反映土地的劳动消耗,另一方面反映土地的稀缺程度(供求关系)。在马克思的地价理论中,土地价格的实质是地租的资本化。具体地说,土地虽然不是劳动产品,没有价值,但却有使用价值,土地能为人类永续提品和服务。在土地所有权垄断的条件下,地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。正是因为有地租,才会产生土地价格。这里所说的土地价格的实质就是按一定利率还原的地租,用公式表示为:地价=地租/利率。这里的地租是广义的地租,即包括真正的地租(为使用土地本身而支付的货币额)、土地资本折旧和利息等部分在内的租金。因此,马克思的地价理论是以科学的劳动价值论、剩余价值论和生产价格论为基础,同时又是剩余价值理论的有机组成部分[29]。房地产商品的价值是价格形式的基础,价格围绕价值上下波动。若价格高于价值,投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入,导致房地产供给增加,形成供给大于需求的局面。此时,价格又会下跌,投资者也相应减少,直至供求关系达到新的平衡。对消费者来说,由于价格过高,抑制了房地产消费,因而呈现供大于求,从而导致价格下跌,直至供求关系达到平衡[30]。相反,若价格低于价值,投资者就会对房地产业YOXDDSSS1S1S2S2图2-3土地供给弹性价格10减少投资或投资者减少,导致房地产供给减少,形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升,投资相应上升,投资者数量相应增加,直至供求关系达到平衡。同时,消费者会增加房地产消费,使房地产需求增大,形成供给小于需求,从而导致价格上升,直至供求关系达到平衡,价格与价值相符。房地产价格是指在房屋建筑,建设用地开发以及经营过程中,凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。房地产价格的高低,对广大居民的购买力有直接的影响,进而也就影响着房地产市场的供求情况。

2.4竞争理论

在市场经济条件下,从事房地产开发经营的目的是为了获得更大限度的利润,为了达到这一目的,在房地产交易主体之间势必产生卖者与卖者,买者与买者之间的激烈竞争,从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。竞争机制是房地产供求关系,价格高低,利润高低之间相互制约相互协调的内在联系,其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力,使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。竞争的结果是优胜劣汰,实现资源的最优配置和生产要素的优化组合[31,32]。房地产市场的竞争方式主要有价格竞争和非价格竞争。价格竞争的基本方式,主要通过价格竞争,迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模,降低物质消耗和生产费用,力争在市场中实现自身的价值。非价格竞争主要包括技术,质量,宣传,服务等形式竞争,取得消费者的信任,以扩大市场占有率,排斥其他竞争者。

2.5房地产市场供求预测

房地产投资者在作出投资决策之前,必然要对房地产市场进行一个全面的调查、分析和预测。房地产市场预测是指通过对房地产市场的调查,运用科学的方法和手段,根据调查提供的数据和资料,对房地产市场的未来及变化趋势进行预测和判断,以满足确定未来房地产市场经营目标和行动计划的需要。

2.5.1房地产市场预测的必要性

(1)房地产市场预测有利于平衡和满足社会对房地产的需要社会生产的目的是为了不断满足人们日益增长的物质和文化生活的需要,而人们生活的需要又由收入水平的提高、人口的增长、消费习惯的改变而改变。为此,要使人们对房地产的需要得到充分满足,就必须进行科学的推算和估计。

(2)房地产市场预测有利于制定科学的开发经营计划通过房地产市场预测,可以了解房地产市场发展变化的趋势,以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响,从而指导企业自觉按照市场规律办事,为制定科学的计划和开发经营决策提供依据。

(3)房地产市场有利于改善经营管理,提高经济效益11在商品经济条件下,房地产企业的生存和发展与房地产市场息息相关,而房地产市场又是瞬息万变的,只有通过房地产市场预测,掌握大量的房地产市场信息和数据资料,才能不断的改善经营管理,提高经济效益。

2.5.2房地产市场预测的种类

房地产市场分析论文篇2

新中国成立以来,房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年,每次都呈现6~8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期,改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加,农业及农村经济实现跨越发展,国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下,长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注,机关、企事业单位开始兴建职工住宅,并以福利形式分配给员工,这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上,虽然没有现在小区的规模与环境,但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后,土地使用权可以有偿转让,使房地产作为商品流通有了法律依据,这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市,例如,海南、广州、珠海、北海等,而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅,其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作,而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴,彻底改变了人们的住房消费观念,有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后,国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行,市场尚未开发的现实,采取了启动和扩大内需,推进住宅建设的政策,从而刺激了住宅消费,带动了国民经济的持续快速发展。

从西方发达国家的房地产业发展历程来看,都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显,即房地产业总是从萧条走向繁荣,而房地产市场一般不会永远持续繁荣,它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起,并在高潮期以后进入调整期,在调整中酝酿新的高潮。

把握房地产市场周期性变化规律,有利于调控市场供求矛盾,避免社会资源浪费,优化社会资源配置。同时,也有利于正确把握住房金融的经营策略,通过优化资源配置调节市场行为,规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。

二、当前房地产市场状况及发展趋势

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳,但是,从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来,甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1~5月,全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米,同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米,其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元,同比增长35%,比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中,房地产开发企业自筹资金971亿元,同比增长39.5%;国内银行贷款790亿元,同比增长35.9%;利用外资50亿元,同比增长15%,也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米,同比增长18.7%,其中,商品住宅竣工面积达3392万平方米,同比增长17%;商业用房竣工面积同比增长37%。另外,从销售情况来看,今年1~5月份全国实现商品房销售4564万平方米,同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么,怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢?

1.国民经济的持续快速增长。近几年来,我国国民经济增长率持续超过7%,高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长,也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长,这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求,为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体;另一方面,也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次,从而推动着住房品质的不断提升。因此,经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

2.体制与机制的市场化。长期以来,我国主要靠国家和集体来建房分房,这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革,把建房与购房一同推向市场,从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入,使建房者成为自负盈亏的法人,购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化,催生了当前这个世界上最大的房地产市场,而这个巨大并且日益增长的市场需求,正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力,更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者,大多数不会等到攒够钱以后再去买住房,而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计,70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。

尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础,并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程,但是,市场规律证明:一个谁都能赚到钱,甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰,因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。

第一,商品房空置率增加,超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后,我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料,但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息:“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点,比上年同期增加2.9点。作为逆指标,此项指数增加,表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1~5月份,全国商品房空置面积增长幅度为8.2%,明显高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还披露:到2002年7月,全国商品房空置总量在12000万平方米以上,其中空置超过一年以上的占50%以上,占压资金超过2500亿元,居中国各行业不良资产之首。并进一步指出,眼下的“商品房空置率”应该在26%左右,而美国商品房空置率约为7%,香港3%~4%。当空置率超过10%的时候,就已经是超警戒线运行了。

第二,房地产市场体温仍在升高,业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元,比上年增长29.8%;而今年前5个月,房地产到位资金已达3105亿元,同比增长35.9%。就是在这种情况下,传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产,饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司,诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”,甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张,一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中,新企业持巨资再度猛烈加入,势必加剧房地产市场的风险。

第三,房价增幅回落,销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元/平方米,同比下降3.3%,增幅比上年回落15.6个百分点;商品房销售面积为4564万平方米,同比增长20.3%,但增幅比上年同期回落8个百分点。

我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”,但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态,因为这直接关系到住房金融的经营取向,同时也是优化信贷资源配置,引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。

三、住房金融的风险控制及经营取向

面对我国房地产业发展的现实,住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾,约束房地产开发,拉动市场消费需求,提高市场购买力,消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置,提升国内房地产业竞争能力,提高住房金融服务质量,推进住房金融市场化,促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1.调控房地产业信用总量,约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业,调控得当,市场发展稳健规范,将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时,这又是一个高风险产业,若长时间内发展失控,极易产生经济泡沫,对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展,但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门,由于“各管一段”,就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下,控制哪一个项目都是“得罪人”的差事,这种谁都管,必然形成谁都不管。因此,“总量控制”的关键,一是把上述分散的职能归集于一个权威部门,这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标,在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量,并分解到国内商业银行,利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下,对城市土地管理中心发放土地储备贷款,通过强化土地资源的宏观调控能力,张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选,通过发放项目储备贷款等方式,重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业,更好地调节市场和引导市场。

2.适度控制住房开发贷款增量,调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如,在今年的新增房地产开发投资中,国内商业银行贷款较同期增长35.9%,这说明,资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上,充分运用信贷杠杆,少投放甚至短期内不投放住房开发贷款,调节市场商品房的供应量,既可消化“泡沫”压力,又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出,控制开发贷款总量扩张,并不意味着不放款,而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前,我国房地产市场发育很不平衡,局部过剩与局部短缺并存,在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量,投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区,以达到区域内的均衡发展;另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款,将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍,通过这种调整,既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要,也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

3.积极拓展住房按揭贷款市场,促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望:国家靠它拉动内需,支持国民经济的持续健康增长;房地产企业靠它创造利润;老百姓靠它改善居住质量,谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡,而积极拓展住房按揭业务,加大个人住房消费贷款投入,既可以提高城市居民的购买力,又可以促进空置商品房的销售。当然,解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先,地产商要让利销售,把价格降下来;其次,政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平,加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%~40%,使中低收入阶层能够买得起房,那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析,目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主,商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体,制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体,才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场,降低条件,简化手续,使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。

4.启动住房公积金贷款市场,拉动住房市场需求。我国从1991年起,建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系,对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底,全国住房公积金归集额已经达到3326亿元,而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元,仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化,促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是,在具体运行中也存在一些问题,例如,归缴力度不够,一些单位欠缴或不缴住房公积金,影响了公积金归集额的增长;已归集的住房公积金管理存在缺陷,发放了大量难以收回的非住房性质的贷款,甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前,最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻,这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月,国家了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》,改革了住房公积金管理机构体系,规范了公积金归集、使用、管理和监督体系,特别强调加大住房公积金贷款的投放力度,并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础,商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款,形成组合式的个人住房贷款消费体系,必将对进一步拉动住房需求,促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。

5.实行住房抵押贷款证券化,进一步拓宽融资渠道。目前,商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年,平均期限约7~8年。但是,商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款,而存款中比重最高的又是活期存款,这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张,从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题,西方商业银行的通行做法是在政府的支持下,发行住房抵押贷款债券,向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度,中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作,年内即将运行。

目前,我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场,加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元,初步具备了发债规模,而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”,具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践:尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构,由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持,以债券融资为载体,实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接,不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源,而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作,推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。

6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后,外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先,房地产金融竞争加剧,信贷风险扩张。目前,国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团,通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比,国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势,而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在,经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供,在债务软约束的情况下,国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次,国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富,技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会,开始房地产金融二级市场操作,目前住房按揭贷款余额25000亿美元,是我国同类贷款的35倍,而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验,而我国却相差甚远。再次,国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大,加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致,这是好事,但也必将面临阵痛:国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击,与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下,外资大量涌入房地产,极易引发经济泡沫,一旦泡沫破灭,直接导致金融机构的贷款风险,甚至引发金融危机。

面对这种挑战,国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势,增强应变能力,努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品,例如,试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务,增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力,在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度,培植和打造国内房地产品牌企业,增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战,国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一,贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状,增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后,房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求,培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求,也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。

【参考文献】

[1]中国住宅与房地产信息网·

[2]2002年1-5月份房地产开发投资主要数据[N].中国房地产报,2002-6-26.

房地产市场分析论文篇3

房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。

房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下:

2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。

房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。

房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。

二、房地产营销策略的发展史

市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。

在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。

营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。

房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。

3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。

4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。

三、房地产营销策略的现状

目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。

3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势

当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:

品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;

把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;

分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;

进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标;

以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销;

物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。

四、房地产营销策略的创新

在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。

在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。

目前,全国各地的房地产发展都处于高潮期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。

3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求,促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念,以绿色文化为价值观,以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。

5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。

6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理,为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

房地产市场分析论文篇4

对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说,2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米,达到中等收入国家水平。与此同时,理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论,研究房地产市场的经营发展趋势,把握市场的机遇与风险,直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行,也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。

一、我国房地产业的发展及周期性规律

新中国成立以来,房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年,每次都呈现6~8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期,改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加,农业及农村经济实现跨越发展,国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下,长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注,机关、企事业单位开始兴建职工住宅,并以福利形式分配给员工,这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上,虽然没有现在小区的规模与环境,但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后,土地使用权可以有偿转让,使房地产作为商品流通有了法律依据,这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市,例如,海南、广州、珠海、北海等,而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅,其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作,而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴,彻底改变了人们的住房消费观念,有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后,国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行,市场尚未开发的现实,采取了启动和扩大内需,推进住宅建设的政策,从而刺激了住宅消费,带动了国民经济的持续快速发展。

从西方发达国家的房地产业发展历程来看,都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显,即房地产业总是从萧条走向繁荣,而房地产市场一般不会永远持续繁荣,它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起,并在高潮期以后进入调整期,在调整中酝酿新的高潮。

把握房地产市场周期性变化规律,有利于调控市场供求矛盾,避免社会资源浪费,优化社会资源配置。同时,也有利于正确把握住房金融的经营策略,通过优化资源配置调节市场行为,规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。

二、当前房地产市场状况及发展趋势

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳,但是,从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来,甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1~5月,全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米,同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米,其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元,同比增长35%,比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中,房地产开发企业自筹资金971亿元,同比增长39.5%;国内银行贷款790亿元,同比增长35.9%;利用外资50亿元,同比增长15%,也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米,同比增长18.7%,其中,商品住宅竣工面积达3392万平方米,同比增长17%;商业用房竣工面积同比增长37%。另外,从销售情况来看,今年1~5月份全国实现商品房销售4564万平方米,同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么,怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢?

1.国民经济的持续快速增长。近几年来,我国国民经济增长率持续超过7%,高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长,也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长,这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求,为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体;另一方面,也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次,从而推动着住房品质的不断提升。因此,经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

2.体制与机制的市场化。长期以来,我国主要靠国家和集体来建房分房,这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革,把建房与购房一同推向市场,从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入,使建房者成为自负盈亏的法人,购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化,催生了当前这个世界上最大的房地产市场,而这个巨大并且日益增长的市场需求,正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力,更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者,大多数不会等到攒够钱以后再去买住房,而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计,70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。

尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础,并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程,但是,市场规律证明:一个谁都能赚到钱,甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰,因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。

第一,商品房空置率增加,超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后,我们很难查找到有关空置量最新、最权威

的资料,但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息:“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点,比上年同期增加2.9点。作为逆指标,此项指数增加,表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1~5月份,全国商品房空置面积增长幅度为8.2%,明显高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还披露:到2002年7月,全国商品房空置总量在12000万平方米以上,其中空置超过一年以上的占50%以上,占压资金超过2500亿元,居中国各行业不良资产之首。并进一步指出,眼下的“商品房空置率”应该在26%左右,而美国商品房空置率约为7%,香港3%~4%。当空置率超过10%的时候,就已经是超警戒线运行了。

第二,房地产市场体温仍在升高,业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元,比上年增长29.8%;而今年前5个月,房地产到位资金已达3105亿元,同比增长35.9%。就是在这种情况下,传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产,饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司,诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”,甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张,一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中,新企业持巨资再度猛烈加入,势必加剧房地产市场的风险。

第三,房价增幅回落,销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元/平方米,同比下降3.3%,增幅比上年回落15.6个百分点;商品房销售面积为4564万平方米,同比增长20.3%,但增幅比上年同期回落8个百分点。

我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”,但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态,因为这直接关系到住房金融的经营取向,同时也是优化信贷资源配置,引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。

三、住房金融的风险控制及经营取向

面对我国房地产业发展的现实,住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾,约束房地产开发,拉动市场消费需求,提高市场购买力,消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置,提升国内房地产业竞争能力,提高住房金融服务质量,推进住房金融市场化,促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1.调控房地产业信用总量,约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业,调控得当,市场发展稳健规范,将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时,这又是一个高风险产业,若长时间内发展失控,极易产生经济泡沫,对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展,但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门,由于“各管一段”,就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下,控制哪一个项目都是“得罪人”的差事,这种谁都管,必然形成谁都不管。因此,“总量控制”的关键,一是把上述分散的职能归集于一个权威部门,这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标,在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量,并分解到国内商业银行,利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下,对城市土地管理中心发放土地储备贷款,通过强化土地资源的宏观调控能力,张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选,通过发放项目储备贷款等方式,重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业,更好地调节市场和引导市场。

2.适度控制住房开发贷款增量,调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如,在今年的新增房地产开发投资中,国内商业银行贷款较同期增长35.9%,这说明,资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上,充分运用信贷杠杆,少投放甚至短期内不投放住房开发贷款,调节市场商品房的供应量,既可消化“泡沫”压力,又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出,控制开发贷款总量扩张,并不意味着不放款,而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前,我国房地产市场发育很不平衡,局部过剩与局部短缺并存,在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量,投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区,以达到区域内的均衡发展;另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款,将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍,通过这种调整,既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要,也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

3.积极拓展住房按揭贷款市场,促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望:国家靠它拉动内需,支持国民经济的持续健康增长;房地产企业靠它创造利润;老百姓靠它改善居住质量,谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡,而积极拓展住房按揭业务,加大个人住房消费贷款投入,既可以提高城市居民的购买力,又可以促进空置商品房的销售。当然,解决

空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先,地产商要让利销售,把价格降下来;其次,政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平,加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%~40%,使中低收入阶层能够买得起房,那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析,目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主,商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体,制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体,才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场,降低条件,简化手续,使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。

4.启动住房公积金贷款市场,拉动住房市场需求。我国从1991年起,建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系,对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底,全国住房公积金归集额已经达到3326亿元,而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元,仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化,促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是,在具体运行中也存在一些问题,例如,归缴力度不够,一些单位欠缴或不缴住房公积金,影响了公积金归集额的增长;已归集的住房公积金管理存在缺陷,发放了大量难以收回的非住房性质的贷款,甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前,最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻,这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月,国家了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》,改革了住房公积金管理机构体系,规范了公积金归集、使用、管理和监督体系,特别强调加大住房公积金贷款的投放力度,并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础,商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款,形成组合式的个人住房贷款消费体系,必将对进一步拉动住房需求,促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。

5.实行住房抵押贷款证券化,进一步拓宽融资渠道。目前,商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年,平均期限约7~8年。但是,商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款,而存款中比重最高的又是活期存款,这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张,从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题,西方商业银行的通行做法是在政府的支持下,发行住房抵押贷款债券,向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度,中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作,年内即将运行。

目前,我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场,加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元,初步具备了发债规模,而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”,具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践:尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构,由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持,以债券融资为载体,实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接,不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源,而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作,推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。

6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后,外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先,房地产金融竞争加剧,信贷风险扩张。目前,国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团,通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比,国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势,而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在,经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供,在债务软约束的情况下,国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次,国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富,技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会,开始房地产金融二级市场操作,目前住房按揭贷款余额25000亿美元,是我国同类贷款的35倍,而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验,而我国却相差甚远。再次,国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大,加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致,这是好事,但也必将面临阵痛:国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击,与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下,外资大量涌入房地产,极易引发经济泡沫,一旦泡沫破灭,直接导致金融机构的贷款风险,甚至引发金融危机。

面对这种挑战,国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势,增强应变能力,努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。

要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品,例如,试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务,增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力,在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度,培植和打造国内房地产品牌企业,增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战,国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一,贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状,增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后,房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求,培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求,也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。

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房地产市场分析论文篇5

中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04

一、 国外研究现状述评

(一) 基于生命周期模型的理论研究

此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。

(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究

此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。

(三)房地产价格变动机制及其影响的实证研究

此类研究一般是从房地产市场的数据出发,建立计量经济学模型,从实际数据中挖掘房地产价格变动的机制及影响因素,并对房地产价格未来变动趋势进行预测,同时探讨房地产价格波动对经济的影响。该类研究从采用的计量经济学模型来区分,可以分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格,Barot and Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格;Kim and Bhattacharya(2009)运用平稳变换自回归模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美国不同地区房地产价格的非线性特征,结果发现除了中西部外,美国其余区域的房地产价格都呈现非线性特征,Miles(2008)则以美国房地产市场数据为样本,比较了不同模型在房地产价格预测中的精度,结果发现广义自回归模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在样本外预测中表现更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通过构建一个异质参与者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探讨了美国区域房地产价格的上涨对货币政策有效性的影响,发现房地产价格的过快上涨将会弱化货币政策的作用。

(四)基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究

此类研究通常很难得到显示解,不过一般可以运用数据模拟方法进行分析,或者可以对模型采用线性化方式(如对数线性化等等)进行经验分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了税收对居民房地产需求的影响,他们的数值模拟结果表明,由于对消费者购房的征税会导致消费者重新进行资产配置,加之税收具有一定的风险分担作用,这样将会提升消费者的福利。Piazzesi et al.(2006)则探讨了房地产市场对资本市场的影响,其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、较低的债券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一个小型开放性经济模型,分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响,认为通胀的上升将降低房地产市场存量的价值。Jaccard(2007)则构建了一个动态随机一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),发现房地产投资及股票投资所获得的过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了投资及股票投资所获提地过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了这房地产市场的宏观经济DSGE模型来解释,并且房地产投资者的习惯模式能够导致房地产价格的过度波动。DSGE模型目前通常被欧美国家央行用来进行货币政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不仅具有坚实的微观基础,而且具有结构性特征。随着计量技术及计算机技术的不断发展,DSGE模型也开始变得易于进行计量分析、数值模拟及数据校准(Calibration)。因此,将DSGE模型运用到房地产定价机制及其影响的研究当中具有重要的方法论意义和理论意义,从目前来看,国内外相关研究还较为少见。

除上述几类研究外,还有许多研究开始从更为微观的层面来分析房地产的具体属性对其价格的影响,这类研究一般采取经验分析的方法进行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探讨了学校质量对周边房价的影响,认为学校质量不仅影响周边房产的价格,同时也影响周边房产的流动性。上世纪90年代以来,还有文献运用所谓的空间统计法(Spatial Statistics)来研究房地产市场及其定价(如Pace et al.,1998),由于此类研究需要非常微观的关于房地产的属性数据,如周边环境的特性,和工厂及机场的远近等等2。另外,还有大量实证研究探讨了房地产市场有效性,详见Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的综述。

二、国内研究现状述评

(一)理论研究

由于最近几年来房地产市场的飞速发展,国内关于房地产市场的研究也比较多,大多数理论研究都是在国外相关研究的基础上,探讨我国房地产泡沫的产生机制。如袁志刚、樊潇彦(2003)采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件、况伟大(2008)在住房特性的基础上,通过构建消费者-开发商模型和投机者-投机者模型说明了住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。杜敏杰、刘霞辉(2007)的模型表明,房地产价格的上少不能够由同等幅度的地租上涨来支撑时就会产生房地产价格泡沫。其它的类似的研究还包括陆磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易宪容(2005),王维安、贺聪(2005),史永东、陈日清(2006),许承明、王安兴(2006)等等。另外,张涛等(2006)构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。段忠东、曾令华(2008)通过引入房价,构造了一个包含货币市场和商品市场的动态系统,分析了房价变动对货币供求、市场均衡利率的影响,但是该研究缺乏微观基础,并将房价当作外生变量,因而具有非常大的局限性。

(二)经验研究

国内还有大量文献对我国房地产市场进行了经验研究。其中,许多研究探讨了房地产市场与其他行业的互动机制及其对宏观经济的影响,如沈悦、刘洪玉(2004)考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;梁云芳等(2006)利用协整分析和H-P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系;王国军、刘水杏(2004)研究了房地产业对相关产业的带动效应;吴海英(2007)分析了房地产投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响。另外,还有大量的经验研究探讨了我国房地产市场是否存在投机泡沫,但相关研究的结论并不完全一致。如丰雷等(2002)认为中国地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的,王艺明(2008)的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著;刘莉、苏毅(2005)认为2002年7月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能;胡健颖等(2006)则认为结果发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。其他相关研究还包括张晓晶、孙涛(2006)、姜春海(2005),陈日清、李雪增(2007),平新乔、陈敏彦(2004),屠佳华、张洁(2005),梁云芳、高铁梅(2006,2007)等等。

(三)国内相关研究存在的不足

综上所述,我国国内的理论文献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,很少考虑到房地产市场的风险因素以及其它风险资产的风险因素对房地产价格的影响,并且上述研究都忽视了我国房地产市场上特有的制度安排――土地公有产权和消费者之间普遍的代际赠与对房地产价格的影响(史永东、陈日清(2008)虽然构建了一个不确定性条件下的房地产价格决定模型,但是他们并没有考虑我国房地产市场上述特有的制度安排)。另外,国内将房地产纳入宏观经济分析的理论研究还极为少见,虽然崔光灿(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基础上,分析了以房地产价格变化为对象研究资产价格波动对宏观经济的影响,但是其研究还不够细致,并未区分消费者对房地产的消费需求和投资需求,同时也没有考虑房地产市场的按揭贷款制度及本文所提及的我国房地产市场上特有的制度安排,因而并不能帮助我们更好的理解我国房地产价格波动对宏观经济的影响。另外,还未见关于开放性条件下的房地产价格变动趋势尤其是基于DSGE模型的理论研究及模拟研究,从而导致缺乏关于国际热钱对房地产市场的影响机理的深入研究。同时,关于我国房地产市场的经验研究中,线性模型居多,非线性模型较为少见,一些被国外相关研究证实的具有较好拟合度的非线性模型(如STAR模型、GAR模型)并未应用到我国房地产市场的相关研究中去。因此,当前国内的相关研究不仅在理论上,而且在应用上都具有一定的局限性。

三、小结与展望

本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。

另外,从现有文献来看,房地产市场研究的未来发展趋势将从三个方向展开:一是微观层面的研究,此类研究将从更为细致的角度分析房地产的具体属性对其价格的影响;二是宏观层面的研究,此类研究以DSGE模型为代表,它将房地产纳入宏观经济模型,分析房地产市场与宏观经济的相互作用;三是基于投资组合理论的研究,此类研究以现代金融经济学中的投资组合理论为基础,分析将房地产纳入个体投资组合当中时对个体投资决策和消费的影响。

参考文献:

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[5]Fratantobi M. and S.Schuh,2003.“Monetary Policy,Housing,and Heterogeneous Regional Markets.”Journal of Money,Credit and Banking,Vol.35,PP557-589.

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[8]崔光灿,2006:资产价格、金融加速器与经济稳定,《世界经济》第11期,59-69。

[9]杜敏杰、刘霞辉,2007:人民币升值预期与房地产价格变动,《世界经济》第1期,81-88。

[10]段忠东、曾令华,2008:《房价冲击、利率波动与货币供求:理论分析与中国的经济研究》,《世界经济》第12期,14-27。

[11]丰雷、朱勇、谢经荣,2002,中国地产泡沫实证研究,《管理世界》第3期,59-64。

[12]胡健颖、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[13]梁云芳、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[14]沈悦、刘洪玉,2004:住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究,《经济研究》第6期,78-86。

[15]史永东、陈日清,2006:信息不对称、羊群行为与房地产市场中的居民破产,《财经问题研究》第12期,39-46。

[16]史永东、陈日清,2008:不确定条件下的房地产价格决定――随机模型和经验分析,《经济学(季刊)》第8卷第1期,211-230。

[17]王国军、刘水杏,2004:房地产业对相关产业的带动效应研究,《经济研究》第8期,38-47。

[18]王艺明,2008:房租资本化、模型误设与房地产投机泡沫:基于北京、上海和广州住房二级市场的研究,《世界经济》第6期,59-68。

房地产市场分析论文篇6

一、引言

我国自1998年住房分配体制改革以来,房地产业已经成长为国民经济中的重要支柱产业之一,房地产问题也已经成为中国经济界最热点、敏感的问题。同时,房价一路高歌猛进,特别是2008年金融危机时,政府为了刺激房地产业发展出台了一系列的优惠措施,如房贷利率打七折、税收优惠等措施,极大地刺激了楼市,导致2009年我国房地产业异常火爆。继而2010年初政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”,如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等。在此背景下,十分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究,以考察我国房地产市场利率调整对房价的影响程度。

国外关于利率同房地产价格关系的研究要比国内的相关研究早好几十年,而我国的房地产市场基本上是进入21世纪后才逐渐发展起来的,规模、成熟度远不能和西方国家相比,故而其相关研究也滞后多年。本文旨在对国内外相关研究文献进行简要回顾。

二、国内外研究现状

(一) 国外相关研究

房地产作为一种耐用消费品,其价格同样由其供给和需求共同决定,但由于房地产作为商品,兼有投资和消费的双重属性,所以,价格决定机制远比其他普通商品要复杂。国外很多学者分析利率同房价的关系时,大多从供给、需求或投资的角度展开分析(Kau & Keenan,1980;Reichert,1990;、Yavuz Arlan,2006;Levin & Pryce,2007)。

Kau & Keenan(1980)在新古典主义框架内,利用微观经济学方法,从利率与住宅消费、利率与房屋租赁、利率与投资、利率与按揭等多个方面分别建立理论模型分析了实际利率同房地产市场之间的关系。从其理论模型分析的结果显示:利率同住宅需求之间呈负相关关系,利率的上涨将导致住宅价格和投资的下降,二者呈反比。Reichert(1990)从供求决定价格理论出发,分析了影响房价的各个影响因素。认为抵押贷款利率的上升增加了房屋所有人的购买成本,同时也增加了投资的融资成本;实际利率的上涨所带来的替代和收入效应导致消费者使用成本的上涨,从而对房价产生负效应。Reichert采用C-D生产函数形式作为其计量模型,通过对美国1975-1987年间的季度数据进行实证检验,结果发现,房屋抵押贷款利率与房价呈负相关,且效果显著。Yavuz Arlan(2006)将人一生分成两个时期,一是没有多少资源的年轻时期,一个是对房屋特殊偏好的老年时期,通过构建跨时期的消费选择行为模型分析了美国1985-2005年房地产市场均衡同利率波动的关系。其实证检验的结果表明,长期实际利率的下跌能够解释过去20年实际房价的上涨。在其模型中,利率是作为贴现率引入的。Levin & Pryce(2007)从理论上分析了英国实际利率对房地产供给的价格弹性的影响机制,并利用1996-2006年的相关数据进行实证分析,得到了理论相一致的结论,英国房价的上涨大部分是由低利率贡献的。因为房地产的价格是房屋作为一项资产在未来产生的现金流(租金)的现值和,1996-2006年英国的实际租金水平没有多少变动,而贴现率(实际利率)降低,从而导致现值和即房价的上涨。

还有学者从现值理论出发,将利率作为贴现率引入模型,通过实证检验其对房价的影响效应。Harris(1989)利用美国1979-1985年的相关数据通过计量分析的方法研究了美国利率同房价的关系,发现实际利率的变化可以解释房地产市场的价格水平;而名义利率在房地产预期增值形成发生时产生作用,与住宅房价负相关,名义利率每上升1个百分点,房价减少200美金,即名义利率通过预期效应渠道而发生作用。Tak Yun & Joe Wang(2003)利用现代计量经济学方法分析了1981-2001年间香港房地产市场利率对房价变动的影响程度,得出在通过膨胀时期和通货紧缩时期利率对房价的影响程度和作用方向是不一致的。1997年之前的低利率刺激了房价的上涨,而之后利率的下降并未导致高房价的出现。进而通过Granger因果检验发现二者之间不存在单向或双向的Granger因果关系,并认为,1998-2001年香港房价的下降同不断下降的低利率有着很强的相关关系,这与凯恩斯所命名的“Gibson Paradox”相符。(Gibson paradox:在凯恩斯之前有一个叫A.H.Gilbson商人写了几篇论文认为利率同物价同升同降,而古典主义货币理论认为利率同物价水平不相关,所以后来凯恩斯在1930年就将此现象命名为“Gibson paradox”)Juan Ayuso,Blanco & Restoy(2006)以Gordon模型作为其理论模型分析的基础,通过对西班牙1987-2004年的季度数据做回归分析,得到西班牙房价的上升是能够由不断下降的实际利率所解释的。另外,国外还有很多学者结合自己国内的具体情况实证分析了利率同房价的关系。如Adrian Cooper(2004)认为,近期英国房地产价格持续上升的主要原因就是利率机制导致;McQuinn & O’Reilly(2006)在研究了爱尔兰的房地产市场后也认为利率能够很好解释爱尔兰房价的快速上涨。

(二) 国内相关研究

目前中国正在进行利率市场化改革和创新,利率的形成机制还很不完善,特别是存贷款利率主要受中央银行的管制。自1994年启动住房制度改革以来,有不少的学者对利率和房地产价格的关系进行了相关的理论研究和实证分析。

理论模型推导方面,刘明、刘斌(2005)认为利率决定了长期均衡涨幅,并通过对一略有扩展的霍特林模型的推导分析得出实际房价的涨幅是利率的一定百分比。利率不仅决定了房价涨幅的区间,而且决定了社会最优的具体房价涨幅。进而利用简化的需求函数和成本函数求解霍特林模型,得到房价对房贷利率的弹性为-1。许承明和王安兴(2006)构建了一个房地产投资者行为模型,结论表明,在利率外生下,即假定政府控制利率及信贷总量,房价与利率负相关。赵善华(2008)分析了在完全市场下利率对房地产市场供需双方的影响,认为房地产商品的均衡价格同其他商品一样都是由供求双方的力量决定。在完全市场下,利率上调会使得房地产市场的均衡产量下降,而对均衡价格变动方向的影响取决于市场的供给弹性。在一定的假设下(房地产市场供给弹性的假设:短期供给无弹性;中长期供给有弹性;房地产需求对价格变化较敏感),其认为利率上调在短期和中长期内都会导致房市成交量的下滑,打击市场信心、房价下跌。继而分析利率上调对不同类型的消费者和开发企业的不同影响。在完全市场下,利率上调对相对比较富裕的购房消费者和大型的开发企业影响甚微,对低收入者和中小房地产开发企业会有较大影响。赵教授从完全市场下的利率对房地产均衡价格的分析入手接着分析了我国房地产市场,认为我国的市场并不是完全市场,利率调整并不会像完全市场下与房价呈负相关关系,而是利率上调对我国房地产市场的影响有限。

我国利率变化对房地产市场波动的影响效应分析起初都被纳入货币政策效应分析之中,其分析也是停留在定性分析层面。随着近些年房地产市场的火爆和政府频繁出台对利率进行调控,有关此方面的专有实证文献有不断增多的趋势。

实证方面的文献大概可分为两类,一类就是结论表明二者关系显著(王金明、高铁梅,2004;张涛、龚六堂、卜永祥,2006;郭科,2007;王姝 ,2009)。王金明、高铁梅(2004)利用可变参数模型对中国房产市场的供、需进行了动态定量分析。其实证结论为,利率对房地产市场的供给和需求都有显著影响,但是供给的利率弹性要高于需求。在样本期间需求的利率弹性在-0.265至0.436之间,而供给的利率弹性在-0.76至-1.15之间。张涛、龚六堂、卜永祥(2006)利用协整方程研究了2002年1月到2005年3月房地产市场的均衡价格,他们实证结果表明,5年期以上的实际按揭贷款利率的提高可以有效抑制房价上涨。郭科(2007)通过建立简单多元线性回归模型,采用1998-2005年的季度数据,以全国房屋销售价格季度增幅为被解释变量,将滞后两期的一年期实际贷款利率和货币供给余额作为解释变量进行回归分析,结果显示,利率与房价呈现负相关关系,利率变动1个百分点将导致房价反向变动1.3个百分点。王姝(2009)通过利用1998年7月至2007年7月的房价和相关利率数据,结合协整理论和VAR模型的脉冲响应函数分析等实证方法,结论表明:在长期,不断紧缩的利率政策有利于抑制房价的快速增涨,其中,5年期以上的实际中长期贷款利率的价格弹性最大,而且它的变化引起房价同向变动;1年期和3年期的实际贷款利率与房价呈现负相关关系。

第二类就是实证结果显示利率的调控效应不显著或影响非常有限。宋玉娟(2005)选取一年期名义贷款利率作为解释变量、国房景气指数为被解释变量,采用1998年3月至2004年11月的月度数据进行时间序列的单位根检验和Granger因果检验,回归结果表明,利率调整对房地产市场的影响有一个长的滞后期,并且房地产对利率的敏感度不高。王福来、郭峰(2007)通过采集1998-2007年间的季度数据,建立三变量VAR模型,并运用脉冲响应函数和方差分解方法,研究了货币供给量和实际利率变化冲击对实际房地产价格的动态影像。其研究表明:利率变化对实际房地产价格有负影响,但在长期其影响逐渐减弱并最终回归原点。高波、王先柱(2009)通过构建VAR模型,运用2000-2007年的相关数据,通过协整检验和脉冲响应函数分析中国房地产市场货币政策传导机制的有效性,发现提高房地产贷款利率,抑制了房地产开发企业从银行的直接融资,但是无法阻止开发商以个人名义办理按揭房贷等途径从银行获取更多资金。因此,在房地产贷款增加的情况下,上调贷款利率不能有效抑制房价的上涨。黄飞雪、王云(2010)采用2005年7月到2009年9月相关经济数据构建SVAR模型,从利率传导机制角度进行实证分析,发现利率机制对房价的影响较小,利率的提高所带房价的下降程度很小。王先柱、赵奉军(2010)在控制了房地产需求和供给影响的基础上,选取了我国1999-007年间35个大中型城市面板数据对利率、信贷影响房地产价格的效应进行了分析。结果发现房地产价格的的解释力主要来自于供需,利率对其解释力度不强。

三、当前研究的综合评价

(一) 已有研究中的共识

利率变化对房地产市场的影响,理论上都普通认为,利率是影响房地产价格的重要因素,无论是从供给、自住型消费和投资性需求方面来看,但其影响程度受到如通货膨胀预期、央行的货币供给量等宏观经济变量和国家相关政策制度的影响。利率是房地产开发公司的资金使用成本,当其预期投资的资本边际收益率低于利率时,就会严重抑制房地产市场的有效供给,从而从供给方面对房价产生影响;而从需求角度分析,无论是自住型需求还是投资型需求,利率的上升都会造成购买者的资金压力。因为房地产商品属于大宗商品,其价值高,又不具有可分割性和移动性,大多数消费者依赖其短时期的收入难以一次性全额买入,转而求助于银行按揭;而投资者为了提高其自有资本的收益率也会利用银行信用的杠杆作用。因而,利率的上升会刺激部分消费者退出房地产市场或推迟其购买计划,或减少其消费量。对于纯投资者而言,如果其预期的投资回报不能补偿利率上升对其收益的损失,那投资客会将其资金转而投向其他的投资品,如股票、期货等,这样,利率通过影响投资者的投资组合效应来影响房地产市场。

在实证方面,国外的研究成果基本上和其理论保持了一致;而国内的实证结果却显现出了高度的不一致。究其原因在于,我国利率属于央行管制,其市场化程度同西方发达国家相比还远不够,其次就是我国实行商品房市场化制度才10多年,而西方发达国家都有100多年的历史。特别是我国住房需求旺盛,10多年的时间是很难一下子满足如此刚性的需求。所以国内不少研究表明,我国不断上升的房价主要是由于住房市场的刚性需求造成的。

(二) 存在的不足

国内对利率波动同房价的影响研究经过了10多年的过程,取得了不错的成果,但也存在不足。

首先,国内的研究基本上是基于国外相关理论和经验结论来研究国内的现状,其出发点在于在研究前就已经承认了我国这样一个市场化程度还不完善的体制下,利率对房价具有主要的影响,而其研究的目的大多是用某几年的数据去检验其效应。而具体结合我国现实国情进行研究分析适用于我国房地产市场价格决定机制的理论和模型却基本上为零。

其次,由于我国房地产市场发展不完备,加上各种配套服务和数据统计也不到位,因而众多学者在选取变量时具有不一致性,其样本选择的周期也很不一致。有的用年度数据,有的用季度数据,有的用价格指数为被解释变量,有的用全国房地产价格均值为被解释变量,而在利率选择上选用一年存款利率、一年贷款利率、长期按揭利率等,加上有的学者研究的区域位置差异,这些种种因素势必会造成实证检验结果的不一致。

再次,在做实证分析时,国内众多学者没有考虑影响房地产市场价格的多种因素效应,很多学者就是拿房价或其指标同利率相关指标作简单二元回归,忽略了很多其他影响房价的因素。

最后,现有的文献大多都是从利率对房价的直接影响出发进行相关的研究和分析,而忽略了利率是否能够通过其他传导渠道影响房价,利率对不同地区、不同质的房产(在此笔者将不同质的房产分为普通住宅、别墅高档公寓、经济适用房、商业楼等)及不同的消费人群的影响是否具有显著区别。

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房地产市场分析论文篇7

中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2014)09-00-01

前言

在市场经济体制中,总供给与总需求并不始终保持平衡,无论是超额供给还是超额需求都会打破市场平衡,为相关产业的发展带来诸多问题。而非均衡理论则主要针对上述现象,在市场不均衡条件下研究如何实现市场稳定的一种经济学理论。本文以非均衡理论为基础,通过对我国房地产市场供求特点进行分析,以建立房地产市场供求模型的方法对现阶段房地产市场供求情况进行了具体分析。

一、我国房地产市场供求特点

1.房地产市场供给特点

现阶段,我国房地产市场供给主要特点表现为如下方面:第一,房地产市场具有高度垄断性。房地产市场的垄断性从根本上说是土地的垄断性。由于我国土地使用权主要由各级政府通过招投标方式移交给具有较高经济实力的土地开发商,长期的政企合作关系为房地产市场的垄断提供了有利契机。第二,房地产市场具有时期性。所谓时期性具体是指在不同时段内,房地产市场供求变化具有不同的规律。主要由于房价、房源数量均会在一定时期内产生相应的波动。第三,房地产市场具有滞后性和风险性。由于现阶段我国多数房地产产品均具有生产周期长、开发价值高等特点。生产周期长将为房地产市场带来较强风险性和滞后性。

2.房地产市场需求特点

房地产市场需求主要特点则主要表现在房地产市场的区域性、多样性和层次性。所谓区域性指房地产产品不能同其他产品一样进行空间上的移动,人们对住房位置的选择也具有明显个人偏好。多样性指根据人们不同的需求,房地产产品在类型、户型、房型上呈现多样性。层次性则主要指根据人们具体经济收入情况,房地产产品也被划分为中、高、低档,人们可根据自身实际情况对不同房产进行选择。

二、模型建立与变量说明

1.有效供求计算与非均衡估计

基于分均衡理论下的定量分析方法可以分为双曲线聚合方程、最小原则性方程以及CES指数聚合方程等。由于现阶段我国房地产市场供求具有较高的聚合性,因此本文以双曲线聚合方程作为主要研究方法。基于双曲线聚合的非均衡理论:将某种产品的市场分成若干个微观市场,在各微观市场中,该种产品在上市初期均处于过度饱和,即过度供给状态,此时增加各微观市场产品需求,产品市场则出现供给量(S-Q)/S减弱的变化。同理,若产品微观市场需求量达到饱和,此时增加供给量,则出现产品需求量(D-Q)/D减弱的变化。上述两种变化的关系可用双曲线聚合方程[(D-Q)/D] [(S-Q)/S]=r2表示。式中,S表示产品供给总量,D表示产品需求总量,Q则表示市场成交量,r为产品供求市场摩擦系数。根据此非均衡理论对我国房地产市场供需情况进行分析可知,影响我国房地产市场供求变化因素很多,例如在供给方面主要受房地产投资规模、房地产既有价格以及房地产投资与开发的成本等因素影响;在需求方面则主要受居民收水平、房地产产品面积、国家相关经济政策以及银行信贷水平和利率等因素影响。综合相关因素,建立非均衡理论下的房地产供求模型:D=α1P+β1Y+γ1+μ1;S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理论中双曲线聚合方程可知,式中D为房地产需求总量,S为房地产供给总量,Q为房地产成交量。此外,本文选取Y(国内生产总值)、P(商品房销售价格)以及I(商品房投资完成额)作为影响房地产市场供求平衡主要因素。μ1、μ2为模型计算的随机误差,r为摩擦系数,其他希腊字母代表相关参数。

2.非均衡方向上房地产市场交易量的确定

为了对房地产市场供求变化进行有效分析并对市场供求变化的非均衡程度进行合理反映,引入房地产市场非均衡度Z,Z= 。以2002―2011年我国房地产市场供求变化为例,据相关数据可知,2002-2005年我国房地产市场的非均衡度Z在0值上下波动,这说明该段时间内,房地产市场供求变化处于基本平衡状态。而2006-2011年Z值基本达到了0.3(Z值最大不超过1),这表明尽管房地产市场需求量远远大于市场供给量,但由于受市场成交量Q以及人民收入水平等多方面的影响,使得既有房地产价格高于人们经济负担能力,为人们带来了购房难题。虽然在2008年国际金融危机爆发后,我国房地产市场发展受到了较大影响,但在国家出台相关政策后,房地产的价格则又开始升高。一方面,房地产产品价格升高使得房地产市场供求情况始终处于供大于求的市场现状;另一方面,由于受经济水平、国家政策以及房地产销售价格等因素影响,我国房地产市场会在相当长一段时间内呈现出供大于求的市场变化规律。

结论

本文通过对目前我国房地产市场供求特点进行分析,以非均衡理论作为研究方法,利用双曲线聚合方程建立了房地产市场供求模型。通过分析可知,尽管国家自2006年来对房地产市场总体取向是抑制房价快速上涨、保持房地产市场健康发展,但总体效果并不明显。因此,国家还需要通过强化市场总量供给管理,增加有效供给;构建多层次市场结构体系,积极培育结构合理的消费梯度市场,以有效满足多层次住房需求;设立分区域调控标准与预警系统,对不同对象实施差别化调控政策等方式,加强对房地产市场的宏观调控力度并规范市场秩序,进而实现房地产市场的供需平衡。

房地产市场分析论文篇8

关键词: 房价;多元线性回归;最小二乘法

Key words: house price;Multiple Linear Regression;least square method

中图分类号:F0文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2011)28-0319-02

0 引言

目前,中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,房地产市场已经成为最受人瞩目的市场之一。尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格不断上涨。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,并且住房是人们基本的生活需求,关系到居民的日常生活,所以房价的变化受到了普遍的关注。政府、开发、金融机构和购房者都不同程度的影响了房价。本文将青岛市为例,运用实证方法分析影响房地产价格的因素,并提出相关的政策建议。

1 房地产影响因素分析

进入二十一世纪后,青岛作为半岛都市群的龙头,城市核心竞争力不断提升,经济持续稳定增长,城镇居民收入增加,城市建设稳步发展,消费者投资和收入预期较好,在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下,房地产开发投资持续升温。

房地产的需求和供给是房地产市场运行的要素和基础,也是房地产价格的基本决定因素。房地产需求反应消费者和投资者的相机抉择的过程,房地产供给体现了地产开发商或房地产所有者对市场的判断和对成本、收益的权衡。

1.1 房地产市场需求状况分析 青岛市房地产市场需求状况主要体现在可支配收入、人口、销售面积、人均住房面积等因素,具体分析如下:

随着青岛市近几年来经济发展步伐的不断加快,人民生活水平不断提高,城市居民的居住水平也发生了巨大的变化。由表1可知,从2000年到2009年的10年间,代表青岛市房地产需求因素的人口、居民可支配收入、人均住房面积和房屋的销售面积都是不断增加,这直接导致了对房地产需求的迅猛增长。

1.2 房地产市场供给状况分析 青岛市房地产市场的供给状况主要表现在房地产投资和房地产竣工面积等指标上,具体分析如下:

房地产投资是房地产业发展的基础和源泉,也是房地产市场发展的原始动力。从2000-2009年,青岛市的房地产投资完成额从67.51亿元增长到459.5亿元,增幅达到6.8倍。由此可以看出房地产投资的跨步式增长。另外,青岛市房屋的竣工面积在过去的10年间也翻了一番。从上表可以看出,青岛的房地产市场增长迅猛。

1.3 房地产市场信贷状况分析 在我国银行贷款主要通过两个领域进入房地产业:一是从房屋的供给角度,银行对房地产的支持主要是提供开发贷款;二是从房屋的需求角度看,银行对房地产的支持主要通过向购房者提供住房抵押贷款,该部分资金也成为开发商的另一个资金来源,具体分析如下:

由表3可知,在2000年-2009年间房地产贷款额由17.75亿元增长到86.24亿元。房地产贷款的大幅增加,为青岛市房地产的发展提供了充足的动力。

2 实证检验和分析

2.1 模型指标和数据的选取 根据房地产的价格形成机制理论,房价的形成是由很多因素共同作用合力的结果,因此,在对房价进行需求、供给以及信贷等单方面因素分析时得到的结论与综合分析的结论有所偏差,对房价综合的分析才更具科学合理性。房地产价格(Y)的影响因素包括以上变量,为了避免变量之间的相关性,本文选取人口(X1)、人均GDP(X2)、销售面积(X3)和房地产开发投资额(X4)作为影响变量进行研究。另外,各指标的数据选取青岛市统计局网站所公布的统计数据。

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房地产市场分析论文篇9

自20世纪80年代以来,我国开始对住宅制度以及土地制度进行改革,正是在这一背景下,房地产企业在我国大城市中发展迅速,并逐渐在国民经济中突显地位,成为推动国家经济发展的主要力量,对于 GDP 的拉动产生重要影响。近年来,国内房地产市场快速发展。根据国土资源部的统计数据,我国2010年居民住宅的价格上升了25.1%,是近十年来的最高水平,其中一线城市中的住宅价格上涨幅度十分显着。为推动我国房地产行业健康、稳定发展,需要构建合适的模拟模型和区域房地产策划方案,预测并模拟未来房地产市场的发展,为房地产经济健康、持续、稳定的发展作出进一步贡献。

(1)房地产宏观调控下项目约束增强

我国房地产市场在 2009 年发展超出预期,过热的房地产行业使得越来越多的人开始加入炒房大军。进入2011年,政府为进一步调控房地产市场,相继出合限购政策以遏制房地产过热局势,但效果并不明显。至 2013年2月20日,国务院常务会议出台五项加强房地产市场调控的政策措施(简称国五条),要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自 2009 年 12 月份开始楼市调控以来,政策经历了四次升级,分别是 2010 年 1 月的“国十一条”、4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”,2011 年 1 月的“新国八条”,2013 年 2月 20 日出台的“国五条”是第五次调控升级。房地产宏观调控的加剧,房地产投资不再完全依靠市场调节,开发项目受市场、政府双重调控约束。

(2)区域房地产需要统筹

2013 年 2 月 20 日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,并在3月1日国五条细则(《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【〔2013〕17号】),随后中央及各部委密集表态,坚决落实国五条调控精神。而国家发改委为加强房地产市场调控,早在2008年7月24日批准并颁布了《城市房地产基础信息数据库标准规范》等一系列的技术规范和数据标准;通过互联网建立了广域 VPN 数据专网,其范围覆盖了 40 个城市节点;并建立了一系列的数据库,其范围至少涵盖四十个城市;建设基础数据库整合系统、基础数据采集系统等一系列应用系统;建立健全一系列信息安全保障体系。我国并付诸实践的一系列从国家到地方的有关房地产政策表明:构建房地产发展策划模型,对房地产市场长远发展和短期变化进行理性分析,建立科学的房地产管理体系,实现房地产管理工作的计算机信息查询服务和技术性支持的问题就日趋凸显,采用先进的GIS及Internet网络技术进行房地产策划与模拟模型势在必行。

1.2 国内外研究现状与进展

1.2.1 国外研究现状

房地产行业的实践活动促使其理论研究得到发展,历经一段时期的发展和摸索,房地产行业的理论研究一直都是在实践的基础上进行着并指引着行业的发展。

国内的房地产业的发展要远远落后于许多发达国家。不但如此,关于该行业的经济制度相对落后,关于相关行业的理论形成也比国外稚嫩,发达国家在其特有的经济现象和房地产业务实施的基础上,早已建成了一套非常完整流畅的理论观点和制度。

发达国家的房地产业务的理论形成也是在其土地城镇化的基础上进行的。通常情况下,西方国家应该已较快的度过了城镇化阶段,在这方面已经具备了大量的理论基础。虽然城镇化建设离不开各自国家的社会环境和政治影响,但是我国的城镇化发展环境与他们差距很大,值得一提的是两者的一部分共性现象的理论研究。以经济学的观点来分析,市场上供求关系的变化可以直接影响和确定城市周边土地形式的变更现象。房地产企业开发后形成的项目市场销售情况,一定程度上决定着企业的利润和承担土地价值的能力,决定着项目的开发位置,进而决定着城市周边地区土地流转的制度变更。在市场竞争环境下,流转土地的价值和应用跟随市场环境的变化而变化,当市场发生变化是会影响企业的位置选择,还影响土地流转(Lery J.Hushak, 1975)。在有关农用地价值方面的研究上,一些专家指出影响价值变化的原因在于:环境影响、土地性质、土地所有者类型、投资者来源和对土地的价值预期(Richard W.Dunford,1985)。有关专家把耕地专做他用的价值变化因素分为:一般因素和变化因素,而且变化因素对土地流转的影响较大,或者城镇化对土地流转价值的影响较大。对农地转用价格的分析和计算模型的研究。主要有汉斯和马克提出的空间-时间地块模式,Andrew J. Plantinga等(2001)的综合农地地价计算模式,TSA在城乡土地市场中的应用(Jerry Hembd等,1981),以及 Hedonic 价格模式在城市边缘土地价格分析中的应用(Wiler Shonk 等,1986)。有关城市周边地区土地流转和土地价值研究。主要形成以下内容:城镇对周边地区土地的需求模式(Leroy J. Hushak,1975) ,研究农用地价值和土地未来开发权价值和包含客户的额外期望的城市周边农用地价对城市周边土地供给的影响等(Richard W.Dunford等,1985)。

2 研究区概况与数据分析

2.1 研究区房地产市场概况

江苏省常州市位居长江之南、太湖之滨,处于长三角中心地带,与苏州、无锡联袂成片,构成苏锡常都市圈。常州是一座有着 3200 多年左右历史的

文化古城。曾有过延陵、毗陵、毗坛、晋陵、长春、尝州、武进等名称,隋文帝开皇九年(589年)始有常州 之称。处长江下游南岸,位于江苏省南部,长江三角洲中心地带,北携长江,南衔太湖,东望东海,与上海、南京、杭州皆等距相邻,扼江南地理要冲,与苏州、无锡联袂成片。现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区,37 个镇、21 个街道办事处,807个行政村、323个居委会,总面积4385km2。常住人口为459万。常州老城区南接武进区。武进区环抱常州老城区,南濒太湖,衔滆湖(西太湖),南接宜兴,东邻无锡、江阴,西毗金坛衔长荡湖(洮湖)、丹阳,西南毗溧阳。常州新北区北接长江。常州是中国唯一城区被东经120度经线穿越的较大的城市,为此,常州市把东经120度经线确定为城市东部的主要景观轴线。 2.1.1 常州房地产发展阶段

根据常州市房地产市场的具体情况,将常州市房地产市场发展情况划分为三个阶段:

a.发展和完善阶段(2003~2007):房地产飞速发展,国家开始宏观调控。此阶段之前属启蒙阶段(1998~2003):房地产市场化机制刚刚形成,房地产市场化还不完善,故不在本研究范围内。

b.调控奏效阶段(2007~2008.9):市场第一次出现价量齐跌,调控奏效,房产投资总体较为平稳。

c.市场急剧回升再打压阶段(2008.9~今):次贷危机后,国家为稳定市场信心,双率齐降,并五次降息;在楼市过热的情况下,再出重拳打压。

(1)房屋施工情况

图 2-1 表明,2003 年—2012 年期间,常州市每年房屋施工面积呈线性递增趋势,年平均增量 420.64×104m2,年平均递增率 22.92%。其中,新开工面积呈波动趋势,总体上呈增加趋势,年平均增量81.38×104m2,年平均递增率20.44%。但是/!/,房屋施工面积递增比率总体上呈下降趋势,表明市场容量有限,逐渐趋于饱和状态,这同常州市房价递增减缓趋势相吻合。

2.2 数据来源与分析

数据是研究的基础。房地产统计数据是开发商、银行和政府采取下一步行动的重要参考信息,因此要将它规范化、客观化、科学化、全面化。通过严格的行业监管,做好房地产市场预测,避免资源浪费,揭露房地产开发管理中存在的问题,在房地产行业中尤其重要。

根据国家统计局日前的统计数据,我国自房地产市场开始发展起来目前一直处于房价快递上涨趋势。尽管目前政府为压制房价而采取了一系列的适当调控政策以保证经济金融稳定和保障民生,但是,从目前来看,几乎都是失败的。这是因为我国的房地产调查体系有两个不相统属的系统,一是由国家统计局主导、各省市统计局及其调查总队为主要力量的政府类综合统计机构,它由政府出面去调查房地产的投资开发、经营状况,根据人们的收入水平来判断房产价格是否合理等。二是由建设部主导、地方政府房地产主管部门为基本机构的部门类统计机构,由相关部门负责统计房产交易及物业中介等,并及时传播房地产方面的有关信息资料等。而这两大调查系统所得出的数据所表现出来的房价差异又很明显。因此,在本文中涉及到的房地产数据来源与处理尤其重要。实证研究的空间样本为江苏省常州市,原始数据均来源于 2003-2012 年常州市国民经济和社会发展统计公报。因此本章以常州市房地产市场数据为样本,详细分析其数据信息,并以此为基础得出结果。

(1)数据来源和区间选取

当前,除了政府定期房地产的有关数据信息外,一些房地产研究机构和房地产中介公司也有类似相关信息。本文中这方面的数据来源是由 2003-2012 年常州市国民经济和社会发展统计公报提供的 2007-2012 年常州市 GDP 概况、2007-2012 常州市人民生活基本情况、2003-2012 年常州市人均可支配收入情况、2003-2012 年常州房地产行业状况,根据市场影响力的大小进行数据采样工作,共计有中房地产研究中心、常房地产顾问公司两家机构的房价数据被采用,将这两家机构的房价数据与统计局的销售指数、常州市国土管理部门的房地产市场数据、常州市房地产信息系统提供的数据进行纵向比较。时间段为2003 年到 2012 年,这一阶段常州市的房价变化比较明显,经历了从跌到涨的过程,具有较高的研究价值。

3 房地产区域投资策划模型选择与分析 ............37

3.1 房地产区域投资策划理论模型构建 ..............37

3.1.1 房地产区域投资策划模型选择与构建 .............37

3.1.2 样本和建模变量的选择 ..........45

3.2 房地产区域投资影响因素空间自相关分析 ...........47

3.3 房地产区域投资影响因素相关性分析 ................53

4.1 房地产项目区域定位 ..............68

4.1.1 项目区域单元划分 ................69

4.1.2 项目投资分区指标的选取 ............ 70

4.1.3 项目投资区类型与定位选择 ......... 71

5 基于 GIS 的区域房地产前期策划及实现 .............. 96

5.1 GIS 应用模型 ........... 96

5.1.2 GIS 应用模型的构建 .................98

5.2 区域房地产前期策划空间数据库 ........... 99

5.2.1 空间数据库概述 ....... 99

5.2.2 房地产前期策划空间数据库基本结构 ...........100

5.3 基于 GIS 的项目策划信息实时 .

................105 5.4 本章小结 ......110 5 基于 GIS 的区域房地产前期策划及实现

通过深入研究房地产价格波动的成因及各地区房价变化成因的空间差异性,在建立区域房地产策划传统回归理论模型的基础上,结合 GIS分析原理,进一步建立选定区域内的空间回归模型,最终目的是要实现房地产策划信息的实时,这个过程主要依托 WebGIS数据平台实现。在本章中,将会遵循上述思路进行分析,将区域房地产模型建立在GIS基础上,并对该模型进行案例分析。

5.1 GIS 应用模型

GIS 应用模型的建立是为了将领域问题完全解决,在其应用领域内建立 GIS 未提供的领域专有模型(吴秀琴等,2007),该模型是利用抽象的操作步骤和分析方法来解决实际的应用问题,能够完全体现要素之间的客观规律和相互关系,并且用数学的、语言的或者另外的方式进行表达,这种方法能够在 GIS 领域内的发展过程及结果中反映出来,也可以演变为多种形式,例如仿真模型,结构模型以及数学模型等,因此,GIS 模型也被称为在该领域的专题模型。对于 GIS 应用模型库的设计、组织管理以及模型集成而言,对这些模型进行分类并对其进行复杂性评价具有十分重要的意义。

目前阶段,阻碍 GIS 实用化的原因之一就是应用模型种类比较少,随着越来越多的应用模型的出现,模型的开发也受到了重视,其中以下几种模型比较突出:将数学中的系统分析方法和空间化的统计理论引入进来;通过土地评价、水土流失、地貌分析、森林火灾预警、环境污染评价、旅游资源分析等实际研究,建立相关的专有模型,并且将这些模型提供给用户使用。在GIS 应用过程中,作为常规专业研究和GIS 应用系统的连接纽带,应用模型不能仅依靠技术性和数学来建立,它不是单纯的数学问题,需要以专业知识为基础,将常规专业和应用系统紧紧联系到一起。因此,今后的重点研究方向和发展重点就是应用模型。

6 结论与展望

6.1 结论

在房地产前期策划研究中应用GIS技术是一种比较新颖的尝试和探索,本章对全文的内容进行总结,提出了今后进行相关研究和应用的具体方向。

本文通过查阅大量的房地产开发以及前期策划方面的资料,并建立在对房地产前期策划进行分析的基础上,将GIS应用到房地产前期策划工作之中。通过研究传统的GIS 空间统计分析理论和传统统计分析理论,并从传统房地产市场的地理空间分布的差异性方面展开研究,得到了如下的研究结论:

(1)本文基于对房地产前期策划的相关分析,提出区域房地产策划的研究思路、方法及框架。并将GIS应用到房地产前期策划中,以GIS为操作平台研究房地产前期策划相关数据并对数据进行分类处理设计结构模型。

房地产市场分析论文篇10

浙江作为经济发达省份,也是我国房地产市场发育较为完善的区域之一。但在目前大环境下,受到刚需和投资性需求的共同作用下,浙江省整体房价处于高位态势。这样一来,就势必催生开发商新一轮的圈地运动,以及更多需要买房的消费者望洋心叹。因此这里就存在一个疑问,这种状况还将持续多久,或者说它的动态演化特征又是怎样。对于这个问题的分析,则构成了本文立论的出发点。

从目前相关的文献中可以发现,诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而,所得出的结论也显得静态,且难有说服力。针对这一现状,有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理,从而在其中找到内在演变逻辑,才能结合当前主流舆论来得出较为全面的结论。

鉴于以上所述,笔者将就文章主题展开讨论。

一、浙江房地产市场的发展沿革

随着我国在上世纪实施住房货币化改革以来,浙江省房地产市场也逐渐从无到有,从稚嫩到成熟。期间,它不仅体现了我国房地产市场动态演变的主流特征,更拥有自身的具体特点。以下将从五个时间跨度,来梳理浙江房地产市场的发展沿革。

(一)发生阶段

发生阶段可以界定为1991年――1993年。在该时间跨度内,当全国大部分地区仍执行着福利分房政策时,浙江省已经启动了房地产开展活动。其中,1992年―1993年年间,浙江房地产开发投资额增幅分别达到107%和285%。这充分表明了,本省民本资金存量的充裕,也为下一阶段的调整埋下了伏笔。

(二)调整阶段

调整阶段可以界定为1994年――1997年。伴随着前期房地产投资的高速增长,需求滞后性的问题也逐渐暴露。在市场供求不平衡的情况下,本省房地产市场出现了回落、调整的态势。其中,1997年的投资达到了最低点。不难知晓,1997年我国正处于亚洲金融危机的旋涡之中。

(三)发展阶段

发展阶段可以界定为1998年――2000年。此时,我国在市场经济体制背景下,制定出了一系列住房商品化改革的政策,从而就为浙江省房地产市场发展提供了原则导向。数据显示,1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5%、20%和33%。

(四)过热阶段

过热阶段可以界定为2001年――2008年。随着地区政府第二财政的形成,以及大量热钱涌入房地产市场,导致了商品房销售平稳增长,销售面积年均增长13.9%。此时还存在着一个显著的特点,即商品房的购买主力已转移到了消费者个体身上了。

(五)调控阶段

调控阶段可以界定为2009――现在。该阶段的出现与美国次贷危机有关,也是中央政府防止出现美国现状的一种本能反映。但此时的调控,却难以立即对长达10年的畸形市场发展产生影响。包括最近出台的“国5条”,据说也是北京地区执行的最为严格。

二、针对历史发展的特征分析

通过上述5个时间跨度的梳理不难知晓,浙江省有自己的省情。作为经济发达地区,浙江省也拥有先行、先试的政策红利。这就表明,根据全国整体状态来预测本省的房地产市场发展趋势并不科学。

结合以上所述,以下从三个方面进行特征分析:

(一)演化的时间跨度增大

从以上5个阶段的时间跨期来看,每一阶段的时间跨度在逐渐增大。比如,发生阶段只有3年,到过热阶段就有7年。而对于当前的调控阶段而言,根据总理的讲话可知,其仍具有长期的跨度,可能比过热阶段还要长。之所以存在这种情况,可归因于:(1)浙江省房地产市场主体更趋理性,在供方投资决策和需方购置决策上,都能形成与宏观经济发展相适应的预期。(2)同我国房地产市场发展现状有关,浙江省也面临着房地产泡沫的威胁;并且,本省城镇化水平高也导致了房产需求量不及其它内陆省份,从而调控的难度和力度都将增大。

(二)演化的形态存在循环

从演化逻辑的表现形态来看,其体现为循环态势。但从本质上去考察,这种循环并不是单纯的低水平循环,而是否定之否定下的高水平循环。具体表现在,从发生到调整阶段,只是在缺乏政策的系统引导和国际金融危机下的权宜之策。因此,浙江省政府缺少对房地产市场发展的整体视野,而主要从它的产业带动性上进行正面考量。但在过热到调控阶段,则有了美国次贷危机的前车之鉴,使得政府决策层能更为理智的发现房地产的发展存在着两面性。因此,这时的调控已具有整体观的特点,并关注了民生问题。

(三)演化的方向趋于理性

在十期间,总理也提到,我国长期处于城镇化建设阶段,因此房地产仍具有发展的必要。毕竟,未来20年仍有大量的农业人口转移出来,他们需要在城市里购买住房。然而,浙江省的城镇化水平较高,二元经济特征较之全国又偏弱。因此,该区域并不具有全国意义上的农民购房问题,再说也买不起。在此情况下,浙江省房地产市场动态演化会走上理性,这也是市场对开发商的要求。

以上三个方面的分析,就为下文的市场预测提供了指导。

三、分析基础上的预测与应对

根据上文所述并在分析基础上,以下从短期和长期两方面进行一下预测。

(一)短期内房地产市场呈现出回流态势

目前浙江省房地产市场仍然面临的全国性的调控,这就使得供求双方的心理预期都在发生着波动。从现阶段的表现来看,则呈现出回流的态势,即处于观望态势的消费者人数增加,使得商品房交易量增速放缓。特别是二手房市场,这种与新条例出台前的状况比较,可以说是冰火两重天。

(二)长期内房地产市场呈现出放量态势

从长期来看,城市适婚青年的刚性需求和农村转移人口的刚性需求相叠加,将促使浙江省房地产市场呈现出放量态势。针对长期内房地产价格的持续上涨态势,应大力发展县域工。可以从这样的逻辑结构中看出:县域工业发展――吸纳农业人口――增强当地城市经济特征――形成自愿留在本地居住的意愿。从中可知,惟有通过以工业发展为基础,才能带动当地其它关联产业的发展,并制造出领取工资的农民阶层。这样一来,在传统乡土意识的影响下便能形成他们在当地居住的意愿,而减轻城市房价上涨的压力。

综上所述,以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然,针对本文主题的讨论还可以从其它方面展开,但笔者仍在独特的视角下进行了有益的探讨。

四、小结

当前,有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理,从而在其中找到内在演变逻辑。在此思路下,本文围绕着演化的时间跨度增大、演化的形态存在循环,以及演化的方向趋于理性等方面进行了分析。其中心思想则是,应根据浙江省的省情来具体实施市场调控活动。

参考文献:

房地产市场分析论文篇11

1 引言

自从1998年住房制度改革后,国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放,由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣,房地产作为国民经济的支柱产业,不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来,我国的国民经济每年以超过7%的速度增长,而与此同时,房地产的销售额每年以超过20%的速度增长[1]。作为重要的支柱产业,房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活,更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。

房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时,也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革,金融业越来越多的参与到房地产市场中,从房地产开发商的贷款开发,到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高,金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时,房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。

一般来说,房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前,在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题:金融支持过度导致房地产市场泡沫化;房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机;房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考,房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素?如何看待房地产金融市场中的风险?如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系?要处理这些问题,就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。

因此,本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例,对房地产市场与金融市场进行实证分析,用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度,在以上分析的基础上,为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律,解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。

2 研究的设计

2.1 样本区域选择的依据

本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面:

第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份,目前,东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市,其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性,对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。

第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛,其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来,其房地产市场与金融市场的发展迅猛,具备了对二者市场进行研究的现实基础,同时对二者未来的协调发展起到指导作用。

第三、沈阳市是老重工业基地,而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起,使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下,房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此,对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。

2.2 指标选取依据

如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则:

第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义,可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义,可选用贷款额、证券交易额等经济指标。

第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标,对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展,选取金融资产总量、货币资产数量(即包括现金和存款)、非货币资产数量(即包括股票有价证券)来表征金融市场的发展。李阳(2006)和皮舜(2004)均选取我国商品房的交易额和金融

机构贷款额作为各自市场的表征指标[2]-[3]。

第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》,笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始,2003年之前的数据无法快速、准确的收集,因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标,但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替[4]-[5]。

根据上述原则,本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标,记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。

2.3 数据来源说明

在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中,有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得:通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个,经过对数据的仔细检查与核对,确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。

2.4 模型选取依据

根据上述表2-1所收集的数据,以贷款合计为横轴,以销售总额为纵轴,借助专业统计软件spss在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来,得到散点图2-1。

图2-1 2003-2009年沈阳市商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计散点图

从图2-1中可以看出,表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势,说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态,可以明显看出其分布偏离线性模型,因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次,可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断,只是从变量散点的形态上做出的大致性描述,并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中,本文借助专业统计软件spss软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。

3 房地产市场与金融市场相关关系的实证研究

3.1 相关分析

运用统计软件spss计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系,得到输出结果如表2-2。

根据上表的数据可以得出:pearson相关系数为0.821,p=0.024<5%,应该拒绝原假设,即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所以可以认为,销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察(图2-1),就较容易理解这一结果,散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时,表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024,小于5%,即表示出二者之间的相关程度也是较为显著的。

3.2 回归分析

通过上述的相关分析,我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821,同时观察散点图,发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系,是否可以用一条曲线来拟合,所以在下面的分析中仍借助spss统计软件,以贷款合计为自变量,以销售总额为因变量,进行回归分析。得到输出结果如表2-3,表2-4和表2-5。

模型摘要(model summary):表示相关系数(r)=0.891,判定系数(r square,r2)=0.793,调整后判定系数(adjusted r square)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%,即运用该曲线模型,自变量x(贷款合计)可以解释因变量y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。

方差分析(anova):表示回归的均方差(regression mean square)=3.591,剩余的均方差(residual mean square)=0.187,f=19.213,p=0.007。其中重要的数据分析为f值所对应的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可认拒绝原假设,即变量x和y之间曲线相关关系显著。

回归分析系数分析(coefficients):表示常数项 (constant)= 3.132e-5、回归系数(b)=1,回归系数的标准误差(std. error)=0,标准化回归系数(beta)=0.410, t检验的t值=2.426e7,p=0.000。其中重要的数据分析为自变量x(贷款合计)的t值所对应的p值的大小。由于p=0,所以可认为回归系数有显著意义,即x的变化可引起y的变化,且变化显著。

图2-2贷款合计与销售总额拟合曲线图

根据上述数据分析可运用spss进行曲线回归分析得到曲线拟合图2-2

3.3 研究结果

通过实证分析,我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影响性。从具体系数上看,销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%,销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释;f检验与t检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度,还是从自变量的角度,都是高度显著的。从模型拟合图斜率角度来看,由于其图形斜率大于零且呈递增性,即曲线的凹凸性为凹,因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升,即随着自变量的增加,因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析,我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势,并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小,其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发,不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关,而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。

4 结论与建议

本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为,房地产市成是资金密集型市场,交易额巨大,因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的,因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通,才能顺利完成交易。另一方面,由于房地产具有保值性、增值性等特点,使得金融市场特别青睐房地产市场,特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见,中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展,针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议:

第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系,使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响,因此,在面临房地产市场日益膨胀的背景下,对房地产市场的调控要究其根源性主要因素,加大对金融机构贷款批准的审核力度,加强房地产业的信贷管理,严肃查处房地产信贷中的违规问题,加强房地产信贷风险的防范和管理,完善个人征信管理体制,建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等[6]。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。

第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系,而房地产业是资金密集型行业,这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道,发展资金、证券等要素市场。

第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态,是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来,积聚社会闲散资金,促进个人储蓄向房地产投资转化,并有助于提高银行长期信贷资产的流动性,建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言,房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源,有效地把贷款风险向证券市场转移,把风险分散给广大投资者。对于投资者来说,房贷证券化为其提供新的投资工具,因房贷信用程度较高,投资者风险系数较小,可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。

参考文献

[1]皮舜,武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[j].管理工程学报,2006(2):1-5.

[2]皮舜.中国房地产市场与金融市场的granger因果关系分析[j].系统工程理论与实践,2004(12):29-33.

[3]李阳.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[d].厦门大学硕士论文,2006.

[4]沈阳市统计局.沈阳市统计年鉴[m].沈阳市统计局出版,2001-2007.

房地产市场分析论文篇12

    受益于国内经济强劲的增长势头和政府的政策扶持,中国的房地产行业尤其是住房市场,在此后几十年内以惊人的速度快速成长,其在国民经济中的地位也日趋重要,同时,住房也逐渐成为居民私有财产中最重要的组成部分。

    根据相关统计,截至2000年,中国城市和乡镇居民拥有私有住宅的比例已分别达到72%和78%(Li和Huang,2006)。城市新增住房面积由1985年的1.88亿平方米增加到1998年的4.77亿平方米(Guan等,2001)。国家统计局的统计数据显示,1998-2001年间,中国的住房价格以低于2%的年涨幅稳定增长,然而,自2003年后,中国房价步入飞速增长阶段,统计数据表明2003-2008年期间房价年均涨幅高达7.6%。自此以后,中国住房市场是否存在过热的问题成为政府和学界关注的焦点。根据新古典经济理论,住房价格波动是一系列影响住房供求的宏微观因素相互作用的结果,为推进住房市场持续健康发展,中国政府相继出台了一系列宏观调控政策干预市场运行,如银行信贷扩张、控制房地产市场土地供给、调整房地产行业相关税率等。

    为顺利推进住房体制市场化改革以及巩固已有改革成果,中国政府鼓励金融机构为房地产行业发展提供资金支持。在这些政策的推动下,银行向房地产开发商提供的房地产信贷规模不断扩大,同时,金融机构发放居民购房抵押贷款规模也不断膨胀。此外,政府还推出了一系列税收减免政策以鼓励居民购买商品房。然而,如图1所示,自2002年以后,住房价格开始快速上扬,引起中国政府的极大担忧。中国政府开始改变其政策导向,以抑制可能过度繁荣房地产市场。例如,2006年1月,中央政府出台政策对商业银行向房地产开发企业提供信贷支持提出限制条件:房地产开发企业自有资产不低于开发项目总投资额35%方可申请银行信贷资金。时隔几个月后,中国政府再次出台调控政策,将城市土地使用税税率调整为原税率的2倍。不幸的是,这些宏观调控政策并没有取得预期效果。直到2007年,受全球性金融危机的冲击,房价才开始下跌。

    

    图1 1998-2008年中国房价增长幅度分析

    注:房价增长率以全国平均房价为基础计算得出。

    资料来源:国家统计局统计资料

    国外学者对政府宏观调控政策对房地产市场影响的研究较为丰富,但由于中国房地产市场相关数据难以获得等原因,目前国内鲜有研究者对此课题作实证分析。本文旨在通过对1998-2008年期间中国政府推行的一系列宏观调控政策对住房价格的影响进行实证研究,以弥补这一不足。

    实证分析中,常用的衡量经济变量长期关系的方法是对选取的经济变量进行协整检验。但是,传统的协整检验方法具有明显缺陷,尤其是样本容量很小时,其检验功效会急剧下降(Banerjee,1999)。鉴于此,Quah(1990)及以后的一些学者提出了基于面板数据的单位根协整检验。面板单位根检验是对传统协整检验的重要发展,关于其较之时间序列协整检验所具有的优点,国外曾有多位研究者做过论述(Banerjee,1999;Levin等,2002)。本文中,由于所能获取的时间序列数据仅为10年间的年度数据,引入面板数据尤为必要,我们采用了中国31个主要省市的数据作为横截面数据,已达到增加样本容量和提高模型分析结果准确性的目的。

    中国作为全球最大的发展中国家之一,国内经济快速发展,吸引了包括房地产投资者在内的众多国内外投资者的注意,这使得本文的研究更具实用价值。现有的关于中国房地产市场的研究多以香港房地产为例,究其原因,可能是因为后者房地产市场较之内地更为发达,相关数据更容易获取。鉴于针对中国政府宏观调控政策对房地产市场影响进行系统定量分析的研究十分有限,本文对政府出台的税收、信贷、土地供给政策对房地产市场的综合作用效果进行研究,结论对中国政府及其他面临相似房地产市场发展境况的国家政府指导调控政策具有借鉴意义。

    二、理论构架及文献回顾

    由于本文是从供给的角度来研究宏观调控政策对住宅市场影响的,因此,在Peng和Wheaton(1994)模型的基础上,本文提出:

    

    在其他变量不变的情况下,房价和房价的增长幅度会带来开发商预期利润的增长,进而增强他们提高供应的意愿,因此和应为正数;相反的,包括土地和税负水平在内的建筑成本和利率水平会带来预期利润的减低,因此其系数预计为负数。而GDP的增长会提高人们的生活水平和消费能力,因此对于市场预期供给的影响也应该为正方向。

    根据该理论模型,可以看到在市场需求不变的情况下,银行信贷政策、土地政策和税负水平通过对市场供给的影响进一步影响住宅的市场价格。

    (一)住房价格与银行信贷政策

    房地产行业是典型的资金密集型行业。通常,银行信贷资金占房地产开发项目总投资额的很大比重。Collyns和Senhadji(2002)认为,由于银行持有大量的以房地产为抵押的信贷资产,其资产市场价值会随着房价的上涨而提升。因此,房价上涨会刺激银行扩大房地产信贷规模,而这反过来又会助推房价进一步上涨;相反,紧缩的信贷政策会加剧房地产开发商的资金短缺压力,从而对房地产市场产生重大影响。根据这一观点,由于房地产开发商通常依靠银行信贷资金购买建设用地,支付在建工程成本,或者购置存量房改良后进行再销售,因此中央政府可以利用各种金融工具控制银行房地产信贷规模,从而实现调控房价的目标。然而,目前研究者关于房地产行业对银行信贷资金依赖度的研究并未得出一致结论。根据Liang和Gao(2007)的一项调查,1997-200 4年期间,房地产开发商通过国内银行贷款所获得的资金仅占其全部投资额的1/5,因此房地产信贷政策的调整不会对房地产市场产生实质性影响。Peng等(2008)的研究结果得出了类似的结论。他们指出,房价的上涨确实会刺激银行扩大房地产信贷规模,但是人们通常高估了银行信贷扩张对房价上涨的影响。本文对银行信贷扩张与房价之间是否存在长期均衡关系进行研究。

    (二)住房价格与土地供给

    从理论上讲,住房价格与土地供给之间存在引致需求效应。当住房价格上涨时,追求利润最大化的房地产开发商会增加住房供给,从而间接引起市场对建筑用地需求的增加。因此,一般而言,住房建设用地供给会直接影响住房供给,进而影响住房价格。从中国政府的角度来讲,由于土地归国家所有,政府可以凭借其所拥有的土地垄断权向市场投入更多的建设用地,从而达到稳定房价的目的。另一方面,当房地产市场过热时,政府可以尝试通过土地政策调控市场。例如,Tse(1998)的研究发现,香港政府实行的限制建筑用地供给的政策曾导致上世纪90年代香港房价大幅上涨。而几乎同一时期,中国内地政府开始推行土地使用权长期租赁制度,这一制度下,房地产开发商通过缴纳一次性土地出让金获取一定时期的土地使用权,然后在所购土地上建房并通过公开市场销售,通过这种方法,政府在维持现行土地租赁制度的条件下,增加了土地供给以满足不断增加的住房消费需求。

    目前已有大量文献对土地供给与房价关系进行了研究。其中,Hannah(1993)及其合作者对上世纪80年代中后期的韩国房地产市场做了研究,其结果表明韩国政府对民用住宅用地配给不足是导致该国房价快速上涨的关键性因素。Peng和Wheaton(1994)基于香港房地产市场相关数据所作的分析表明:政府实施的限制土地供给的政策会导致土地总供给减少,进而引起房屋租赁价格上升,预期未来租金收入增加会通过资产资本化定价模型引起房价上涨;不仅如此,他们还指出,当政府紧缩对土地供给时,住房供给会随着房价上涨而增加。但是,同样以香港房地产市场为研究样本,Tse(1998)的研究却得出了与之截然不同的结论,显示香港政府的土地供给政策对住房价格的影响作用并不显著。Tse认为,实证分析的结果之所以与我们的理论预期相悖是由于房地产开发企业可以通过“土地银行”对冲政府土地政策带来的影响。

    Zhang(2008)同样对土地供给与房价关系进行了研究,将土地供给定义为市政府提供的用于房地产开发和城市建设的土地配额。研究结果表明,土地供给对房地产市场有重要影响,因此政府可以利用土地供给政策实现对房价的有效调控。尤其值得注意的是,政府增加建筑用地供给的短期效应是引起房价上涨,但从长期作用效果来看,市场会经过自身调整最终导致房价持久性下跌。Peng等(2008)基于1998-2004年间中国25个省及6个主要城市的面板数据,对多个宏观经济变量(GDP增长率、投资、消费和信贷扩张)与不动产市场的关系进行了实证研究。尽管在其研究中并没有将土地供给作为一个独立经济变量纳入分析模型,但他们却对土地价格与房价的关系进行了检验,分析结果发现二者呈正相关,这意味着政府可以通过增加土地供给降低土地价格,进而间接影响房价。鉴于现有研究结论存在的关于土地供给政策效果的分歧,本文对中国政府的土地供给政策对房价影响的效果进行再次检验。

    (三)税收政策与房价

    已有的关于税收政策对住房价格的影响的研究多以资产资本化定价理论为支撑,该理论认为资产价格等于其未来现金流入的现值(Fisher、Martin,2008)。随着税率提高,预期的资产未来收益会降低,从而导致资产价格下降。因此,资本化理论主张高税负会导致房价降低。Oates(1969)对来源于新泽西州53个市的调查数据进行了分析,其分析结果支持了上述结论。Tse和Webb(1999)运用资本化定价理论对资本利得税对房价的影响做了研究。他们发现,随着这类税负的增加,人们愿意为某一处不动产所支付的价格会降低;另外,他们的研究还发现,政府课征不动产交易税会延迟消费者的住房消费,财产交易税对住房预期收益会产生重大负面影响。

    资本利得税并不是政府调控房价可利用的唯一税收工具。在对美国的财产转让税进行政策分析时,Benjamin(1993)等人发现宾夕法尼亚州政府提高不动产转让税税率的做法导致房地产销售价格的下跌。另外,Guilfoyle(2000)从理论和实证两个层面对财产税与民用房价格的关系进行了研究,发现实证分析的结果与理论分析的结果并不一致。Guilfoyle认为,出现这种不一致的原因可能是由于财产税对房价的影响效果受到其他影响房地产供求的经济变量的制约。综合现有文献不难发现,多数税种对房价具有负面影响,本文旨在分析在中国这一特定的经济社会环境下,税收政策与房价的关系是否会有别于上述国家。

    三、数据和研究方法

    关于房地产市场宏观调控政策的研究可以为学者分析中国的宏观政策提示新的实证依据。但是,由于中国所能获取的相关数据通常为年度数据,因此相关研究会因所获取样本容量过小而受到制约。为克服样本不足的缺陷,本文基于中国1998-2008年间31个主要省市的数据构建了面板模型。模型中所用到经济变量如下:

    (1)住房价格(HP):我们将HP定义为以人民币(单位:元)计量的年度房屋销售平均价格;

    (2)土地供给(LS):某一年度内,房地产开发商新购入土地面积与该年度内房地产行业开发土地面积之比;

    (3)信贷规模(BC):某一年度内,房地产开发所获取的国内银行贷款与房地产开发总投资额之比;

    (4)税收负担(TAX):某一年度内,房地产行业所承担税负与该年度内房屋累计总成交额之比。

    文中所用数据均以国家统计局出版的《统计年鉴》相关数据为基础计算得出。

    众所周知,时间序列观测数据长度直接关系到协整检验的效果(Shiller和Perron,1985;Hakiio和Rush,1991;Baltagi,2008)。然而,在许多经济问题研究中所能获取经济变量的时间序列很短,从而制约了协整理论的广泛应用。为解决这一问题,面板数据协整检验应运而生。在本文的研究中,为解决时间序列样本容量过小问题给分析结果带来的误差,面板数据的采用就尤为必要。

    (一)面板单位根检验

    为避免虚假回归问题,需要对面板数据平稳性进行检验,本文同时采用LLC检验、IPS检验、Fisher-ADF检验及Fisher-PP检验四种方法对面板数据进 行单位根检验。其中,LLC检验假设各个横截面单元具有同质性,其他三种检验方法允许异质面板存在,文中时间序列滞后期数根据施瓦茨信息准则(MSIC)进行选取,Bai(2002)等人的研究表明对有限样本该原则仍具有很好的功效。

    (二)协整检验

    为检验变量间的长期均衡关系,在单位根检验的基础上,我们运用Pedroni面板协整检验和Kao检验对研究变量作进一步的协整关系检验。Pedroni检验的特点是允许异质面板存在,Pedroni(1999)在零假设是“在多元面板回归中没有协整关系”的条件下构造了7个检验面板变量协整关系的统计量,其中4个是用联合组内维度(within-dimension)描述,即Panel-v、Panel-rho、Panel-pp、Panel-ADF;另外3个用组间维度(between-dimension)描述,即Group-rho、Group-PP、Group-ADF。Mikhed和Zemcik(2009)认为,上述4个以组内维度描述的统计量均为非参数方差比统计,非参数统计类似于PP-rho统计和PP-t统计,而参数统计类似于DF-t统计,他们还进一步指出剩余的3个统计量采用组间均值法,类似于PP统计和DF统计。对于Pedroni检验,如果检验结果拒绝零假设,则表明变量间存在协整关系。Kao(1999)发展了同质面板条件下基于残差的最小二乘估计,即Kao检验,与Pedroni检验一样,Kao检验同样属于“不存在协整关系”零假设的检验方法。Gutierrez(2003)的研究表明当时间序列长度T很小时,Kao检验的检验功效要优于Pedroni检验。因此为得到稳健的协整关系,我们同时也对样本进行了Kao检验。

    本文采用以下模型研究房价与宏观调控政策之间的长期关系:

    

    (三)格兰杰因果关系检验

    为研究变量间的短期关系,我们引入格兰杰因果关系检验(Granger causality test)建立计量模型。Granger因果检验的核心思想是:对于两个经济变量X和Y,若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下,对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果,则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因(Granger,1969)。Granger因果检验有助于我们深入了解房价的内生过程。以房价和土地供给为例,我们构建以下计量模型:

    

    当样本容量很小时,沃尔德检验统计量在零假设条件不服从标准分布(Hurlin和Venet,2001),因此,文中我们对Granger因果关系是否成立以Hurlin(2007)提出的临界值为依据。

    四、实证分析结果

    (一)描述性统计数据

    本文中所用数据统计结果如表1所示。从表中可以看出,不同地区房价相差悬殊。其中,最小的仅为729,而最大值高达11648;就样本均值而言,在一既定年度内,银行信贷资金占房地产开发企业资金总投入的18%,平均税负占住房销售收入的17%,而年度内房地产开发商新购入土地面积是该年度内房地产开发企业所开发土地面积的1.86倍。

    

    注:变量值根据1998-2008年汇总数据计算得出,HP单位为元,LS、BC和TAX为比值。

    (二)面板单位根检验

    面板单位根检验结果如表2所示,对面板数据水平序列检验结果表明不能拒绝“变量存在单位根”的原假设,即原值存在单位根,而对水平序列一阶差分的检验结果拒绝了“存在单位根”的假设,因此变量序列为非平稳的I(1)过程。

    

    注:零假设为变量原值存在单位根;时间序列滞后期采用SIC原则选取,每个模型中变量滞后期均为1;Δ代表一阶差分;括号里面数值为对应的p值;为消除异方差干扰,所有数据为原值的自然对数值。

    (三)面板协整检验

    本文采用Pedroni检验和Kao检验对政策变量与房价的长期关系进行面板协整检验,其分析结果如表3和表4所示。Kao检验结果表明不能拒绝“不存在协整关系”的原假设,即研究变量间不存在稳定的长期均衡关系。对于Pedroni检验,分析结果显示:无论是否存在确定性趋势,同质性面板数据和异质性面板数据的分析结果均不能拒绝“不存在协整关系”的原假设。因此,我们认为,中国政府实施的各项宏观调控政策(税收政策、土地供给和信贷政策)与房价之间不存在稳定的长期均衡关系。关于信贷政策的影响,我们的分析结果与已有研究文献结论一致。此外,我们的研究结果还表明,中国政府试图通过税制改革和土地供给政策实现刺激或抑制房地产行业发展的尝试是无效的。

    

    (四)Granger因果检验

    对变量间短期关系进行检验的Granger检验结果如表5所示。分析结果显示,从短期层面来看,税负变动是引致房价变动的格兰杰原因。由此可见,短期内,可以通过改变不动产相关税收影响房地产价格,这一结论与我们的预期是一致的。尽管从长期来看,房地产行业可通过修正消除这种影响,但这一结论对中国政府指导政策仍然具有指导意义。具体而言,短期内政府可以通过税收政策的改变有效调控房地产市场发展方向,但随着时间推移,市场力量将削弱这种影响并最终重新成为主导行业发展的主要变量。与预期结果相反的是,我们的分析结果表明中国内地的房价与土地供给及银行信贷规模之间不存显著相关性。

    

    五、结论与政策建议