房地产经济管理论文篇1

2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化（或组合化）投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

参考文献

房地产经济管理论文篇2

其一，是在会计基础工作环节比较薄弱，进而导致会计信息的失真以及随着而来的混乱的秩序。

其二，房地产经济管理中法人内部监督作用发挥的不够突出。监事会以及董事会监控力度特别薄弱，他们的监督作用发挥得不够有效。

其三，管理人的法律意识比较薄弱，常常投机取巧、有法不依、姑息将就、执法不严，一些给面子拉人情的现象比较普遍，故而管理必然松弛，造成了一些经济犯罪的出现。

其四，房地产企业经营层次的员工在素质上的不够高，其人力资源制度的不够健全。

2.企业管理做法上的一些利弊。

我们的房地产企业在管理中，通常的做法是统一进行核算、进行分工管理、奖罚不确定。这样的管理做法，虽然说有利于统一管理以及监控，但是也有其弊端。

其一，导致项目开发责任和权力以及利益的严重的脱节。这样做，不利于积极地将一线项目经理人员的积极性机遇有效地调动起来，单单依靠房地产企业公司决策层的一些积极性，显然是不够的。

其二，这样的企业管理做法由于存在着不具体的业绩衡量指标数，导致房地产公司项目经理部之间攀比的出现，对公司的发展不利。

二、改善我国房地产经济管理的一些具体看法

1.积极建立起科学的内部管理环境。

为了完善和加强房地产企业内部的有效管理，有必要对房地产内部管理环境给予积极地建设，这里包括经营方式和风格、理念，以及组织机构等一些方法。在房地产内部积极地建立起良好的管理环境，进而保证企业管理制度的有效地落实。

2.加强房地产企业内部的相互间的有效牵制。

房地产企业可以积极地采取一些工作轮换制度，以及根据企业中不同岗位在房地产管理中的不同程度，规定每一员工在其岗位上的履职时间，特别是对一些重要岗位做到频繁轮换，而对一些次要的一些岗位尽可能少轮换，对这些管理漏洞岗位给予积极地填充。

3.积极加强房地产企业的稽核制度。

在房地产企业管理过程中，由于企业经营者对企业管理中稽核部门的认识上的不足，以为稽核部门不能够创造良好的效益，还占用一些人员编制，进而加大了房地产企业经营的成本，故而没有从根本上对稽查制度给予有效地重视。尽管企业内部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能够有效严格地执行。

三、对我国房地产经济管理的一些思考以及建议

1.积极地核算出公司的投资总额。

房地产项目的可行性研究报告在得到批复以后，就需要房地产公司选择一些合适的项目经理部给予有效地落实，进而进一步得到已经批复的可行性研究报告的最基本的依据，并对该项目的总体投资给予初步的估算，并为此提出具体的项目资金流量表。

2.有效地对开发给予控制，确保资金的支出。

在房地产企业经济管理中，对开发成本的管理是房地产管理中的关键。当对企业中某一项目的投资资金总额确定以后，其开发成本控制是重要的一方面。

3.积极应对的思路。

其一，房地产企业管理应该积极地把“政府”和“市场”两只手的作用充分地发挥出来。

我们在在房地产企业经济管理中，为了有效地增强房地产的经济管理能力，一方面需要房地产市场自身的有效地调节能力的支撑，与此同时，还需要我们国家政策的调节有效地配合。加强对房地产市场的有效调节，有利于房地产市场健康秩序的确立。让市场自我调节，比国家行政手段的宏观调控更有效和快捷。故而，有效地增强房地产自身调节能力，也就成为了市场长远发展的一个必然。国家在房地产经济发展中所发挥出的是宏观微调的积极作用，而中央和地方有效地结合，有助于对市场进行有效地指导和监督作用。

其二，充分地让发展目标、政策立足长远。

在制定政策过程中，我们需要对政策机遇通盘考虑，且不朝令夕改。积极地通过个人所得税有效地调控房价，不是有效地手段。因为个人所得税是属于产品交易之后产生的一种行为，在房地产经济中，属于下游环节，只能够间接产生作用。就目前来说，国内的房地产市场发展缺乏稳定性和长远的目标，这需要我们的房地产管理依据我国社会主义国家性质和实际经济情况制定出一些合理的科学的一些比较长远的政策。政府在政策制定中，充分考虑不断增长的我国城市住房要求和民情以及城镇化进程的实际状况，进而保证我们的国民经济稳定地增长，促使我国房地产经济走上正轨轨道。就税收而言，政府发挥的是税收政策的调节作用。住房城乡建设部门和税务的紧密配合，有助于促进房地产企业仅仅管理的建设。

其三，积极地对我国的法律法规体系给予建设和完善。

我们要想我国的房地产市场有一个健康的秩序，需要我们的政府积极地建立和完善具有我们国家特色的房地产企业法律法规体系，保证我们的房地产市场运作步入到规范化的道路上来，即房地产企业经济管理合法化和合理化。我们的政府应该在法律规范中，积极地实施其经济管理行为，最大可能地避免行政在干预中的过度行为导致房地产市场秩序不利局面出现。与此同时，多层次、全方位的房地产积极的宏观调控体系在实施中有可行的法律保证。

其四，积极处理好中央政府和地方政府在房地产经济管理中和谐关系。

中央政府和地方政府应该积极地明确自己在房地产经济中职责范围和责任主体。即，我们的地方政府在房地产经济管理中的价值取向必须跟我们的中央政府保充分地持高度的一致性。并且对财税制度进行有效地探索性地实践，合理地对土地财政给予钳制，积极地提高地方政府对中央政府宏观经济管理的有效落实，有效地遏制房地产市场中一些不良风气的产生。

房地产经济管理论文篇3

2008年的全球金融危机使得我国的房地产行业一度进入低迷状态，我国在房地产的开发和投资幅度上曾一度降低，尤其是2009年，仅广西的增速就回落29个百分点。而正是由于市场的低迷，投资幅度的降低，使得我国房地产泡沫被挤破，从而引发一系列的连锁反应，例如土地购置及其开发力度下降、商品房销售难度较大、资金压大等问题的出现，而这些问题的出现，就直接影响了房地产经济管理水平的提升，进而导致房地产经济的发展较慢甚至迟滞不前。

2.楼市交易量下滑，失业人数增加。

房地产作为我国的经济支柱行业之一，为我国提供了大量的就业机会，在一定程度上为降低我国失业率做出了结出的贡献。但是自2008年全球金融危机爆发以来，由于楼市的交易量下滑，很多房地产企业为了生存而不得不裁员，这就导致失业人员的数量极大的增加，加上一些房地产企业在发展过程中不断注重企业发展环境的改善，导致房地产市场秩序难以得到优化，尤其是有的房地产企业自身抵御市场风险的意识和能力的不足，将直接影响房地产经济管理的水平，导致房地产经济发展缓慢。

3.外资撤离楼市，影响行业景气。

近年来，虽然人民币升值的消息不断爆出，房地产价格也在不断的上涨，但是在当今的后金融危机时代，虽然当时的冲击已经得以逐步的消退，但是，由于金融危机的爆发，就会导致人民币停止升值，甚至贬值，房地产价格也会停止上涨甚至下降，此时外资就会抛售在中国的房产，而正是这一举动，则对我国的房地产市场的影响最为直接。例如在2008年的9月，由于金融危机的全面爆发，上海的很多外资就急于抛售高档物业，导致房地产行业的景气受到影响，而这就会对经济管理人员的经济管理行为带来不便，由此而影响整个房地产行业的可持续发展。

二、房地产经济管理过程中如何应对金融危机的冲击

通过上述分析，我们浅显的认识了金融危机对房地产经济发展带来的影响，而究其根源，主要是因为在房地产经济管理过程中缺乏明确的管理目标，加上现有的房地产法律法规体系亟待完善，对金融危机带来的影响和冲击意识不足，导致房地产泡沫的出现甚至破裂，因而为了更好地应对金融危机对房地产经济管理带来的影响，就应从以下几个方面进行努力。

1.致力于房地产金融产品的创新。

2008年美国金融危机的出现，极大的冲击了我国房地产事业的发展。尤其是房地产泡沫的破裂时，金融所占的地位具有主体性，加上利率波动幅度较大，房地产金融产品的创新力度严重不足，导致房地产经济发展受到影响。而究其根源，主要是一些房地产的信贷产品的证券化链条长，往往将风险包装后就忽略对其的预防，因此只有对现有的房地产金融产品进行不断的创新，并始终基于风险可控这一前提之上，预防再次出现金融危机。就全球的房地产行业来看，抵押贷款债券化已成为最主要的特征，因而为了对现有的金融产品进行不断的创新，作为房地产经济管理机构，必须在央行的带领下对肆意放贷的行为进行监管，才能降低多年来一直居高不下的房价，从而更好地确保所创新的房地产金融产品符合现代人的需要。

2.加大房地产信贷管理力度。

在房地产金融中，信贷作为不可或缺的一部分，尤其是房地产信贷，在我国的银行中的贷款总额较高，因而银行必须严格按照银监会和央行对房地产信贷方面的各种法律法规，对放贷事宜进行严格的审核和批准，从而更好地防范由于信贷而带来的风险。而金融危机的出现，往往是由于信贷风险较大所导致，因而为了应对金融危机的冲击，作为房地产经济管理人员，必须对房地产信贷进行科学全面严格的管理。但是需要注意的是，目前，我国在银行信贷中最为成熟的抵押产品就是房产，这是因为其属于不动产，但是在将其作为抵押物并借贷时，必须对其价值进行合理的估算，这是因为其价格随着市场的波动而对信贷资产的安全带来的影响，才能更好地应对金融危机带来的冲击。

3.扩大融资渠道，盘活房地产经济。

我国房地产事业的发展离不开大量资金的支持，而这就必须通过融资获得更大的主动权。但是我国的房地产融资渠道主要在贷款、企业垫资和销售款。正是由于融资渠道较窄，在很大程度上导致了很多房地产企业被别人牵着鼻子走，从而影响了房地产经济的管理，同时也难以抵御来自金融危机的冲击，因此，只有对现有的融资渠道进行扩大，始终将市场作为导向，通过不断的强化房地产经济管理，提高房地产经济管理水平，加大对房地产信贷的支持和审核力度，最大化的将房地产经济盘活。

4.引导理性消费，降税抑价。

由于房地产的不可移动性及其保值增值性，在宏观经济看好的情况下，市场参与者对未来房地产价格走向的预期已呈现过度乐观的趋势，出现了非理性的“集体无意识”行为。政府应努力避免房地产市场大起大落，加快落实已有的房地产政策，包括国六条、国八条及住房按揭贷款新政等，对房地产市场存在的违规行为如“囤房惜售、哄抬房价”等予以坚决打击。引导房地产市场的理性消费，加大房屋住房供给以满足广大居民的居住需求，打击和抑制投机需求。加快我国居民住房保障体系的建设，扩大公积金制度的覆盖范围，增加中低收入阶层的住房支付能力。房屋供给方面应大力建设廉租住房、经济适用房和限价房，保障中低收入居民的居住需求，降低房地产开发税费，有效平抑房价，避免房地产市场出现动荡影响经济的平稳运行。

房地产经济管理论文篇4

[关键词]房地产业产业定位发展战略管理对策

美国人经济周期周期陷入低潮时候,就看谁是邪恶国家,启动战争经济,过几年经济就繁荣发展了。中国人经济低潮,就扩大投资,发展房地产经济,过几年GDP的增长率就在两位数以上。可以说,美国人的战争经济、中国人的房地产经济,成为当今世界引人注目的两大经济发动机成为当今世界引人注目的两大经济发动机。近几年来,关于我国房地产产业发展问题,经常成为新闻界和经济管理理论界争论的热门话题,也是和谐社会建设的重要课题。我国房地产产业是否存在泡沫?该不该抑制其发展?还能不能发展?如何发展?房地产按揭贷款是否过松了?房地产价格持续上涨,投资性购房、二次置业等消费行为该不该受到抑制?诸如此类的问题,众多经济学、管理学界名家纷纷发表看法,各执一词,莫衷一是。

如何以现代行业战略管理的思想,来规范和引导房地产产业的健康发展,已成为我国国民经济发展的重大社会性课题,甚至是国务决策蹭所面临的问题。本文从行业发展战略和管理创新的角度,试图作出探索。

一、房地产与房地产产业的理性认识

什么是“房地产”?它与“不动产”、“物业”的关系如何?在教科书中,一般把“房地产”定义为土地、房屋、附着物以及相关的权益;而把“不动产”定义为财产的一类,是相对于“动产”而言的,强调的是“财产权利”;把“物业”定义为使用状态中的房地产,强调的是其实物状态。表面上看“不动产”或“物业”概念涵盖的对象更广,如可以包括公路、桥梁、港口乃至城市其他基础设施等特殊物业,从这一涵义上看,按经济学家张汉亚研究员的说法房地产扼住了国民经济投资和消费的咽喉。而狭义的“房地产”的概念似乎不包含这些特殊物业。但从关于“不动产”的定义可以看出,却是包含了这些特殊物业的。就是说“房地产”与“不动产”、“物业”三个概念所指的实物对象范围其实是相同的,只是所强调的侧重点不同。在英语社会中,“房地产”或“不动产”,都用“realestate”或“estate”来表示,按语言学家的看法,认为是同义词,意指“真实的财产”。“物业”一词在英语中为“property”,意指“财产”。但从我国的社会习惯看,“房地产”名词更多反映人们在计划经济时代的观念,偏重物理特性多一点。而在国外“realestate”一词,是市场经济下的观念,偏重经济法律特性多一点,从我国的社会习惯看,翻译成“不动产”更合适。(本文除引用资料外,根据相关的内容,分别使用这两个词)

尽管日常社会中,“房地产”与“不动产”不一定要作严格区分,但本文论述中使用的“房地产”名词,是指市场经济条件下的“房地产”,与“不动产”同义。

房地产是一种“空间服务”的产品,也是一种特殊的权益商品,在国民经济体系中,房地产既是“财富价值”的载体,又是“传递服务”的手段(注①)。传统的地租理论,主要分析了它为“财富价值”的一面,但是忽视了“传递服务”的另一面。在现代市场经济体系中,房地产产业经济体系包括这两方面的表现形式。

我国大陆地区的房地产产业,一时被当作拉动经济的“救命稻草”,一时又看作是威胁经济健康的“洪水猛兽”。问题的根源在于:加入“WTO”以来,我国现有对房地产产业管理的理性认识和经营行为,已不能完全适应新形势下的社会需要。

社会各界对房地产产业的认识,有人当作建筑工程业、有人强调经济法律业、有人强调营销管理业、有人强调投资金融业。对房地产产业的本质缺乏整体性把握,从业行为急功近利。认识的模糊,导致现实的混乱。现实中,房地产产业体系的各个有机构成部分,不能协调发展。从行业构成看,生产、交换、分配、消费四大功能体系中,处于生产领域的房地产开发过热,而交换、分配、消费领域,却不能同步协调,以至导致产业畸形发展。

房地产的投资、融资、开发、建设、营销、出租、估价、经纪、资产管理、物业管理、行政管理等构成房地产产业,成为现代国民经济的重要组成部分、具有基础性和支柱性地位。广义的房地产产业还包括建筑、建材、家居装饰行业。只有在这认识基础上,确立房地产产业的产业地位和发展战略,才能与国民经济现代化发展相适应。

二、我国房地产产业发展的战略分析

根据联合国的10大产业分类,建筑业为第5类,而房地产和服务业为第8类。因而,把建筑业与房地产产业并列,作为国民经济的支柱产业的提法是不妥的。

我国的房地产产业,兴办于计划经济向市场经济过渡的上世纪八、九十年代,那时是“生产”领域发达、全民圈地热、全民搞房地产开发热的时候,参加者集中于房地产开发领域。在社会各界,作为第三产业的房地产产业,却常与第二产业的建筑行业混在一块来对待。这种状况,很不利于房地产产业的规范和发展,甚至引起人们误解:房地产产业没有发展了。

当前的形势是:从事房地产开发的企业却不断减少、集中,房地产产业却没有萎缩,而与此相反,房地产消费相关的经营服务行业却得到蓬勃发展,尤其是在大中城市,成为当地经济发展的火车头。房地产产业的估价、经纪、法律服务、营销咨询、投资、金融等其它领域的机构,却正处在走向欣欣向荣的发展中。加入WTO以来,我国沿海大城市的房地产产业,是社会热门行业、朝阳行业,吸引众多国内外的投资机构加入。房地产产业的发展主方向,已从开发领域转向房地产产业的其它领域。

我国的房地产产业还能不能发展,还有没有必要发展?众说纷纭。与很多专家的看法不同,本文认为,我国房地产产业正迈向高级阶段发展,前景广阔。套用英国前首相温斯顿·邱吉尔的话说“这不是结束的开始,而是开始的结束”,就是说我国的房地产产业,正待告别“开始”的初级阶段,有待走向高级发展阶段,而不是已到衰亡的结束阶段。根据中国房地产产业协会秘书长顾云昌先生的看法,我国房地产产业至少还有二十年的大发展。这是由于我国正在兴起的城市化浪潮,从全国看城市化率只有30%左右,与国外发达国家普遍在70%以上的指标差距甚远。从国外发达国家经验看,当人均GDP为800美元至10000美元这段经济起飞的时期,是房地产产业发展的黄金时期。我国目前的人均GDP才1700美元左右,即使是在沿海发达地区,最高达到约3000美元水平。逐渐富裕起来的中国家庭,对住房、汽车等高价值商品有很强的需求。房地产既是投资品、又是消费品,有社会强劲需求的拉动,会促使房地产产业的繁荣发展。

从上可见,我国房地产产业,问题不在有没有发展,而在于如何发展和在哪些领域发展。如何结合我国国情,面向未来、面向国际,以战略思想和眼光,来规范、引导、管理我国房地产产业的发展,已成为很值得探讨的课题。

三、我国房地产产业发展的管理对策

房地产产业是有本土优势的朝阳行业。近几年来,随着国际资本的进入,房地产产业的产业价值和产业地位不断提升。我国东部沿海大中城市,正孕育形成一个国际化经营的房地产产业。必须充分认识这一行业发展的现状、存在问题,以调整行业结构为手段,与国民经济的协调发展为要求,加强对各个专业领域的规范和管理,引导我国房地产产业体系的全面健康发展,发挥它对国民经济的牵引作用。

(一)明确房地产业的产业性质和功能地位

科学理性认识房地产产业的产业本性和功能地位:房地产产业是国民经济的支柱性产业,它是第三产业、是服务行业。把作为第二产业的建筑业与作为第三产业的房地产产业相提并论,并作为支柱性产业,是计划经济时代思想观念。但在市场经济下,建筑业不应是支柱性的产业,它只是服务于房地产产业和其它基本建设项目的一个制造业。否则,过分突出建筑业的“制造”功能,市场消化不良,导致资源浪费。

(二)调整行业内部结构

房地产产业作为服务行业,它同样有生产、分配、交换、消费四大领域,各领域的功能协调,该行业才能健康发展。我国房地产产业的“泡沫”,主要是在房地产开发业(生产领域)过热,其它领域欠发达。事实上,房地产开发只是房地产产业中的一小块而已,其它领域的落后,造成整个行业有机体的不健康。因而,笼统地说房地产产业过热了,是不准确的,有的领域不但不是过热,而是太不发达,还要大发展。不能泛泛的说“房地产产业没发展了”,或者说“不该发展了”。压制房地产产业的正常发展,只会造成对国民经济发展不必要的打击,形成一收就死、一放就乱的恶性循环怪圈。

另外,在现代国民经济中,“住宅”是特殊的商品,具有投资和消费双重功能;又是关系到国计民生的必须品,具有福利特性,安居乐业是社会稳定的前提。而我国的住宅建设现状看,高档豪华住宅的商品功能过于发达,投入过多,占用过多资源。而与此同时,中低档品种供应不足,众多中低收入者难于解决急需的安居问题。虽然,早几年国家提出发展经济适用住房的政策,但在各地实际执行中,还是当作可以分割的一块“肥肉”,在地段安排、税费分摊、建设成本、购买者资格、交易成本等方面的不当利益,阻碍了它的“政策性”、“福利性”功能。解决的办法,应处理好“政府调节”与“市场调节”之间的关系,财富分配的这“两只手”要协调。必须从政府管理上明确:商品房开发主要由市场自然淘汰,政府的职能是建立公平的市场竞争机制,并加以引导,强化对一级土地市场供应的控制,发挥它的调节功能;而经济适用房的建设,应由政府组织进行政策性的开发,加强对成本的管理,否则光靠“消费”环节去压制流通、加重税费、打击投资,只会限制房地产产业的发展,而无助于解决中低收入者的住房需求问题。

除了对房地产开发领域的产品结构加以调整外,还要大力发展房地产的“交换”、“消费”领域。如完善二手房交易体系、各专业服务体系(如估价、法律服务),使整个行业的各个构成部分协调发展。整个行业体系协调了,它就能对国民经济发展起带动作用。

(三)加强对个专业领域的规范和管理

重点解决房地产“交换”、“消费”领域的“黑手”。如二手房交易中的诚信问题、交易成本问题、税费负担问题,“估价”服务中的低素质问题、职业道德问题,法律服务中的“强制性搭配”问题、金融服务中的不良贷款问题等。

(四)对住房安居和不动产投资分业管理。住房安居是关系到国计民生的政治问题,需要政府加以管理,才有利于社会和谐发展。而高档商品房和其它不动产确是金融市场的重要投资品,资产价格可以国际化,没有必要加以过多的限制。

(五)与国民经济协调发展

房地产产业是国民经济中占有重要地位的基础服务和支柱性行业,它的发展规模和发展速度,必须与整个国民经济的发展步伐相适应,它可以适当快一点来带动。

四、房地产产业的管理规范

房地产产业产生的基础和存在的原因,在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性,以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性,专业内容涉及范围广泛。其中,房地产市场规律的特殊性,表现在无统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产产业工作实践中,相关活动有估价、经纪、、法律服务、资产管理,也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运作、预结算、工程管理等各个方面。

从国外房地产管理的理论看:根据美国著名房地产学者查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·E·迈尔斯等人,所编写的《现代不动产》一书(中国人民大学出版社),现代房地产管理主要包括如下内容:1)管理基础方面:区域经济、城市经济、空间经济;2)“法律环境”方面:内容涉及房地产权利和所有权形式、房地产权利的交易;3)“价值评估”方面,即房地产的估价;4)、“市场销售、经纪业务及资产管理;5)房地产金融服务;6)房地产税收管理;7)房地产投资管理:风险管理、投资规则、投资组合;8)“房地产开发”;9)公共政策与政府管理等内容。上述《现代不动产》一书,是作者为我们展示了美国房地产产业管理内容的全貌,可供我国房地产产业管理作理论参考。此外,我国的房地产管理,必须结合我国的经济体制、房地产产业发展和现有状况。

房地产产业管理中,涉及的大部分是经济、管理、政策、法规等内容,另外还包含少量工程、规划内容。房地产产业管理主要是经济管理。不是工程管理问题。

五、我国房地产产业发展的未来展望

我国城市群的兴起,带来房地产产业的繁荣发展。在沿海大中城市,房地产产业是与贸易、金融、旅游并列的四大服务行业。这一行业发展中的城市经济管理、开发建设、估价、经纪、法律服务、资产管理、金融投资、营销咨询、行政与公共管理等领域将吸纳大量的就业人员。鉴于房地产产业在国民经济中的重要作用,有必要加以规范和培育。

参考文献

[1]查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·E·迈尔斯等(美),现代不动产[M],中国人民大学出版社,2001-12

房地产经济管理论文篇5

由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。

中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。

本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。

房地产经济管理论文篇6

房地产产权产籍管理现代化是不断采用当代最先进的科学管理理论、管理技术、管理方法和最科学的管理体制对房地产产权和产籍进行高效率、高效益的管理过程。包括房地产产权管理现代化和房地产产籍管理现代化两个方面，有以下七个方面的内容：

1. 思想理论现代化。

2. 组织机构现代化。

3. 人员技能现代化。

4. 信息传递现代化。

5. 管理技术手段现代化。

6. 管理方式方法的现代化。

7. 建立现代管理系统。

二、 我国房地产产权产籍管理现代化的现状及特点

㈠当前房地产产权产籍管理现状

1. 管理体制不健全。

2. 管理技术落后

3. 产籍资料不全。

4. 效率太低。

㈡房地产产权产籍管理现代化的特点

1. 现代化的起点低。

2. 人才匮乏。

3. 社会主义的属性。

4. 传统文化的影响。

三、 管理现代化的必要性

1. 经济发展的需要。

2. 经济体制改革的要求。

房地产经济管理论文篇7

那么，发改委此次缘何如此官腔为房地产“正名”呢？我们不妨猜测一下。

房地产经济管理论文篇8

在中央政府数次房地产管理政策改革之后我国房产价格似乎逐渐趋于稳定，市场似乎是处在了一种微妙的“短期均衡”。然而，这N房地产市场的“新常态”是一个依赖政府层层管控的不稳定均衡，并非是一个反映了市场所有激励的帕累托最优均衡，一旦政府放开管控，我国房地产市场的发展方向难以预测。所以，尽快找出一个具有指导意义的房地产价格出清模型来协助国家调控房地产市场已成为理论界的共识。同时，房地产政策也从2000年开始逐渐成为了人大会议讨论的焦点。

地产市场的出清研究在经济学领域可以说是一个历久弥新的难题，国内外学术界对土地这一重要要素的研究可谓多如繁星却仍未形成统一共识，但近些年一些学者通过数学模型对房价的研究似乎正在逐渐拨云见日。

一、房地产行业与宏观经济的关系

房地产是我国国民经济系统的重要组成部分，在使用投入产出表对我国以及美国、英国、日本、澳大利亚四个发达国家房地产业与其密切关联产业的关联度进行前向、后向、环向等不同层面量化研究后，王国军、刘水杏（2004）通过横截面数据分析了房地产业与其相关产业关联关系的变化规律、房地产业对相关产业的带动效应①及我国房地产业发展中存在的主要问题，发现我国总体范围内房地产业产值每增加1对各产业的总带动效应为1.416低于英国和日本；几乎与此同时，周红（2005）在对我国宏观经济和城市化研究中使用时序数据的相关性分析发现房地产行业的发展与宏观经济和城市化进程存在极强的相关性。

然而，在历经了2006～2009年世界经济史罕见的举行房地产泡沫之后，学术界对房地产市场的审视也逐渐趋于理性，早在2005年姜春海就通过定义房地产实际价值，通过实证分析的手段得出当时的中国房地产市场泡沫已经产生。解保华、李彬联、石立（2009）借用股票市场F-O模型测度中国股票市场的泡沫度和成本加成定价模型测度房地产市场的泡沫度，得出1999～2007年我国这两个市场近9年来的月度泡沫估计值；以Granger因果检验②的方法证明了我国房地产市场中的巨额恶性泡沫对其它资本市场的严重影响。在此之后黄瑾（2010）通过求出房租与房价的预期收益净现值，并与实际房价进行对比试图量化泡沫，然而房屋价格的真实组成并非预期收益与市场泡沫的简单加总，而是包括了诸如文化、市场结构等诸多因素的综合结果，所以，其研究成果值得思考有待深入挖掘。

从微观经济学到宏观经济学的传导过程在经济学界一直有着诸多分歧，所以为了绕开这些分歧有学者从宏观经济的角度出发，在凯恩斯消费函数的基础上，通过房地产的财富效应③深入剖析了国民收入与房屋价格之间的因果关系，并通过运用我国季度数据，在误差纠正模型（an error-correction model，简称ECM）④框架下利用Granger因果检验方法对我国的房地产价格和居民消费的关系进行实证性检验，以此对国民收入与房价的相关关系进行了确认和分析（宋勃，房地产市场的财富效应的理论分析和中国经验的实证检验，经济科学，2007年第五期）。但是由于任何微观主体的消费决策都是处在某种特定的社会文化环境中的，而社会文化环境却又是一种极其难以量化又起着决定性因素的外生经济变量，而这种外生变量对边际消费倾向的影响又极为显著而且难以准确地将其外生化（翁媛媛，高汝熹，饶文军，中国高储蓄率部门特征、成因以及对策；经济学家，2010，03）。与此同时也有学者通过房价租金比的方法试图分析我国房地产市场的泡沫以深入分析我国房地产市场与其他经济变量的关联性（如储蓄）（Junmin Wan；Household Saving and Housing Price in China；CAES working paper），但是因为房价和租金仅仅是两个市场表现结果，它们的变动受到很多外生变量的影响，比如供求关系、利率、文化，而且从Junmin Wan的研究结果上看，我国住房市场化以来房价租金比一直与房屋价格保持着极强的正相关性，甚至可以用联动性来形容二者的关系，而作为一个反映两个变量关系的强度相对数房价租金比，应该是有一定的稳定性并且不应该与房屋价格联动变化。所以在中国这样的购房者占主导的特殊市场，房价租金比是近乎无效的。

正是由于难以将市场结构、文化环境、消费习惯等诸多难以量化的因素外生化，从宏观角度观察房价似乎只能得到一些趋势化的结论，以及一些定性结果，无法给出真正准确的答案。所以，不少学者尝试通过金融与房地产之间密不可分的关系绕开这些难以外生的经济变量，以利率、固定资产收益率以及通货膨胀率来综合分析我国房地产行业发展现状与我国宏观经济发展的关系。

二、资本市场与宏观经济的关系

在每一本经典宏观经济学教科书上作者们论述每一条理论似乎永远都离不开对市场收益率的论述，为了简化分析不少学者常常假设市场收益率在数值上约等于短期国债收益率或者银行存贷中间利率，然而在近三十年的经济学研究中越来越多的人发现，实际市场收益率只有在相当严格的假设下才近似于短期国债收益率或者银行存贷中间利率相等（曼昆；宏观经济学第七版）。所以，如果需要研究所使用的市场收益率必须采用更严谨的方法从微观市场角度或宏观政策角度深入分析。在对市场收益率与宏观经济的诸多研究中最常用的莫过于基于微观主体选择行为角度的多部门联合出清模型以及基于宏观政策角度的动态总供给总需求模型（DAS-DAD）。

（一）基于微观视角下的市场收益率与宏观经济的理论研究

这类研究的研究者们大多坚信，宏观经济变量中的实际变量的变动是只能直接地由实际冲击所影响，而名义变量改变对宏观经济发展是没有实际冲击的，只会通过某些特定的方式，在长期或者超长期对宏观经济的发展方式产生间接影响（这也可以理解为古典二分法在现代经济学研究领域新发展）。Jordi Gali在分析货币政策和理性资产泡沫以探讨传统“逆风向行事”（leaning against wind）货币政策的可行性时候采用的一种三部门联合出清模型就是一个现代宏观经济学研究领域非常经典的例子（2014，AER）。因为后文所引用的很多文献论述都是基于多部门联合出清的方式展开的，而Gali教授此文是近年来使用世代交叠模型展开多部门联合出清模型的一个典范，所以这里我将详细介绍一下Gali教授此文中关于市场收益率的研究方法。如同标准世代交叠模型研究方法一样，我们将无差异微观个体的一生分为两个时间段，第一个时间段为年轻时工作，其一期财富分为两个部分：已有财富（来自于继承上一代的财富）、工资薪酬，其消费也分为两部分：一部分用于现期消费、一部分用于储蓄后者购置风险资产；第二期处于退休阶段，所有的经济决策都依赖已有财富，其消费分为两个部分，一部用于消费，一部分通过遗产或者转移支付的手段留存给下一世代的无差异微观个体。在此基础上，我们便可以进行三部门联合均衡的论证分析了。

1.每个微观个体有如下效用最大化条件：

即Πt为t时刻的总通货膨胀指数，Π为中央银行通货膨胀目标，QB为稳定的资产泡沫价值。

Gali教授在后文的论述中使用该联合出清模型分析了了适应性预期、理性预期、随机收益率、固定收益率假设下的的动态与静态的市场表现情况，详细阐述了中央银行的政策行为可能对宏观经济带来的影响，也充分论述了市场收益率和中央银行指定的短期国债利率的明细关系，对我们后续的更严谨的对基于资本定价方法分析房地产发展走向的研究有着极其重要的指导意义。如最近刚刚在INTERNATIONAL REAL ESTATE REVIEW上刊载的Inflation and House Prices：Theory and Evidence from 35 Major Cities in China （Weida Kuang；Peng Liu）一文中就使用了包括了房地a商在内的四部门的联合出清模型，而且本文创新的使用HPI与CPI之间的协整回归来验证二者之间的时序相关关系，同时，通过Granger因果检验验证了二者之间的因果关系方向，最终成功验证了在我国主要城市中居民消费水平与房价之间的关系。虽然模型的具体形式以及推导方法与Gali教授对资本市场泡沫的研究不完全相同，但二者都不约而同的使用了多部门的联合均衡和跨时期的微观主体决策来论述自己的观点。所以，综合上文所述作为世代交叠模型核心理论的多部门的联合均衡和跨时期微观主体决策理论必然会给我国学界对房地产市场现象的研究引入新的思路。

（二）基于宏观政策角度的市场收益率与宏观经济的理论研究

近些年来，基于泰勒定理和适应性预期下的动态总供给总需求模型（DAS-DAD）逐渐成为学界的新焦点。为了模型的完善，有学者对其在弹性通货膨胀预期、最优需求政策反应的前提假设下对已有的DAS-DAD模型进行了相应的拓展（Sami Alpanda， Adam Honig，Geoffrey Woglom；2013）。最终分别给出了在多种情况下实际收益率与通货膨胀之间的关系。由于本文主要论述市场收益率、宏观经济与房地产之间的相关关系，对宏观经济学领域的研究就不多赘述。

三、资本市场与房地产行业

房地产作为一种特殊资产，与资本市场的信用供给密不可分。理论上，资本市场的市场收益率、土地市场的地价、楼市的房价与银行贷款存在两个相互作用关系循环，在以土地为中心的房地产行业里，资本市场对产业的周期发展起到外部放大（缩小）的作用。通过对资本市场和房地产行业的产业周期的深入研究，吴剑雄（2012）认为资本市场是房地产周期转换非常重要的外部因素，但是资本市场对于不同时期的房地产行业作用效果不同：在房地产扩张时期，资本市场对房地产扩张推波助澜的作用效果明显，但是在房地产收缩时期，资本市场对房地产收缩效果有限。如周教授的研究结果，我国现今正处于房地产行业的收缩洗牌阶段，中央银行的货币政策调控并没有对房地产行业产生显著影响。与此同时，由于对接连不断的由房地产市场违约引起的金融违约现象的关注，国内不少民众错误地认为我国房市崩盘的日子即将到来。但是这条观点毕竟是缺乏严谨理论研究的外行观点，2014年，就有学者对银行体制、资本市场与房地产风险做了深入而理性的分析，通过对银行利益与资本市场的抑制关系、资本市场中银行自身风险的累积的论述分析，发现我国目前的金融市场虽然不会因为个别房地产市场中的违约现象受到很大风险冲击，但是由于我国目前单一的房地产末端融资方式以及现有银行体制下缺乏再融资平台，金融市场无法实现预期的繁荣。同时由于风险的不断累积，如果不采取相应的再融资平台以及再融资方法以分散已有风险的话，我国的资本市场在未来必然会面对一定的流动性风险和违约风险。

可能是出于对中国房地产近几年的特殊市场表现以及中国特殊的资本市场组织方式所吸引，越来越多的海外学者正逐渐直接或间接的观察着中国市场。最近有法国学者在美国研究抵押贷款规模扩张的外生效应时发现，当放松金融管制之后，市场信用供给增加，于此同时房屋需求增加，但是由于房地产市场的弹性供给，信用扩张的最终结果却是导致房价升高同时房屋的市场储备增加，即信用扩张在某些特定条件下会加剧房地产市场的不均衡（Giovanni Favara，Jean Imbs，2014），并且，通过对美国金融市场的IBBEA数据库，以及相应的住房抵押贷款的HMDA数据库研究，作者严谨地得出了，在低弹性需求市场中，信用扩张所带来的房地产市场影响是积极的，即会使房地产市场处于高价高出清的理想状态，但是在弹性市场需求中，信用扩张却会适得其反，即会对已有的市场均衡产生不良影响。而这似乎正是我国这些年来房地产市场所面临的实际情况，即在早些年放松银根和管制似乎只有在初期带来了房地产市场的良性繁荣，但是后期的发展似乎不尽如人意，即存在Giovanni Favara与Jean Imbs在论述中所提到的信用扩张会加剧房地产市场不均衡的市场现象。然而，事实真是如此吗？并不是，众所周知，在我国安土重迁的传统文化思想下，住房需求相对于其它国家更具有低弹性的特质。也许有人会质疑，对土地的刚性需求是人类历史中劳动成果私有化的产物，早就深深地植根于每个文化最核心的部分，每个国家的历史中都有无数人以自己的方式出生入死只为获得一块封底，如欧洲的骑士阶级、教会、中国的士族、日本的武士阶级……虽然方式不同，但最终目的无不是寻觅一块可供自己立足的土地。但为什么同样的文化因素主导的刚性需求，不同市场却有不同的表现呢？这里，我们不能单纯地以总体的文化因素一概而论，我们要看到中国房地产市场的特殊性。这是一个仅仅存在了30年不到的年轻市场，所以其理性程度仍然相当受到传统文化因素的制约，所以我国目前的房地产市场现状是由多种因素协同制约的一个复杂的经济体系，现存的分析方法虽然可以在定性的角度上提出合理的观点，并能够给出适当的政策建议，但是，在定量的角度上以及预测的方面无法给出令人信服的理论模型。

四、总结及研究方向上的一点思考

在学术界对房地产市场已有的理论研究领域，国内外无数学者在已有的经济理论框架下，已经对房地产市场从各个角度和方向做了细致而深入的研究，主要包括，市场供给与房地产市场的关系，微观主体决策与房地产之间的关系，资本市场与房地产市场的联动反应，房地产市场与宏观经济诸变量之间的相关关系……这些已有研究对我国政府的房地产调控政策提出了及其宝贵的建议，指出了合理的监管手段和监管方向，是值得肯定的。但是迄今为止，却没有一个理论界公认的模型能为我国的政策当局给出一个晴雨表式管理尺度以及管理方式的稳健的建议，即缺乏一个公允的、值得依赖的定量尺度来解决我国房地产市场一放就乱一管就死的市场现状。以上基于已有经济理论框架的研究均忽视了我国房地产市场的两个极为重要的特殊性：1、我国是一个受传统文化影响极其深厚的历史文化大国，文化变量对于市场的影响相对于其它国家更为明显，即我国市场可能存在着极大的优于文化因素影响的非理性成分；2、我国的房地产市场是一个极其年轻的市场，房地产市场的参与者与管理者都缺乏足够的技术与经验，使自身决策能够最大化自己的收益、效用或者政策效果。

所以，综上所述，对我国房地产市场的研究，要在已有理论基础上，基于我国特殊的市场性质提出一定的理论创新，才能获得近乎完美的模型成果，才能在新常态下为我国的经济发展提出更多严谨的建设性建议。

注释

①带动效应：某种产业的发展对其它与之关联的产业聚落带来的推动效应。

②Granger因果z验：使用OSL或者GSL方法通过分析相关变量之间往期与现期的相关关系来确定变量之间的因果关系及其方向，具体方法以及思路见附录4。

③财富效应：货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动这样的财富效。应常被称作庇古效应或实际余额效应，新帕尔格雷夫经济学大词典（1992）

④格兰杰、纽博尔特（1974），菲利浦（1986）指出当使用非平稳序列进行回归时，会造成虚假回归，并且沃深（1989）也证明当变量存在着单位根现象，即非平稳时，传统的统计量，如t值、F值、DW值和R2将出现偏差，具体修正方法是当VAR模型中发现存在单位根现象时采用差分或者中心化等方法将原回归模型置换为多阶协整（co-integration）序列模型，在模型平稳化，即通过了ADF分布的单位根检验后，使用修正过的模型对经济变量进行解释的方法，由于文章篇幅有限本文无法完全阐明模型具体使用方法，仅在此论明思路。

⑤这里原文为：可能由于作者Gali教授的疏忽，文中并没有提及往期信息如何处理的问题，所以笔者认为此处不能简单地以终值代替所有过程信息，因此该问题业已以email的形式提交到了AER校对部门。

参考文献

[1]解保华，李彬联，石立.中国股票市场与房地产市场泡沫问题研究[J].上海财经大学学报，2009年2月第11卷第1期.

[2]姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界，2005年第12期.

[3]周红.城市化进程与房地产业发展关系[J].现代城市研究，2005年第7期.

[4]宋勃.房地产市场财富效应的理论分析和中国经验的实证检验：1998-2006[J].经济科学，2007年第5期.

[5]黄瑾.我国房地产市场泡沫检验―――基于现值模型[J].科技信息，2010年第31期.

[6]吴剑雄.资本市场与房地产行业关系理论与实践研究[J].财政监督，2010年3月.

[7]刘知博，贾甫，韦静强.银行体制、资本市场与房地产金融风险[J].经济体制改革，2014年第5期.

[8]Giovanni Favara & Jean Imbs.Credit Supply and the Price of Housing[J].The American Economic Review，2015.

[9]Jordi Gali.Monetary Policy and Rational Asset Price Bubble[J].The American Economic Review，2014.

房地产经济管理论文篇9

一、目前房产经济管理中存在的问题

在房地产快速发展的过程中，从而使相关企业也逐渐认识到了房产经济管理的重要性，为了使自身的竞争实力可以实现明显的提升，从而进一步加大了房产经济管理工作。但是，在实际的房产经济管理工作中，因为受到多种因素的影响，造成在很多方面还存在着一定的缺陷。结合目前的实际情况来看，在房产经济管理中存在的问题主要体现在了以下几个方面。1.没有加强对房地产经济管理的认识在目前的房地产经济管理工作中，还存在着非常多的管理问题，其中一种非常普遍的现象就是没有加强对房产经济管理的认识。存在非常多的房地产企业会认为房地产经济管理与企业的财务管理之间存在一定的联系，所以企业通常都会将房产经济管理工作交由相应的财务部门进行管理，这种问题的存在，会对相关部门的工作质量造成非常严重的影响。2.房产经济缺少明确的管理目标，政策方面不具备稳定性在房产经济管理工作开展过程中，在各个方面还存在一定的缺陷。首先，房产经济管理目标不具备确定性。目前，在我国社会经济不断发展的背景下，房地产行业在发展过程中为了可以保证供需之间的平衡性，避免房价出现快速上涨，保证在购房方面可以满足社会的相关需求，我国的政府部门针对房地产经济管理进行了严格的调整。但是，因为受到市场经济发展的影响，房地产市场本身在发展过程中还存在着非常多的缺陷。另外，在对相关政策进行制定的过程中，制定人员没有对房地产行业的发展状况以及未来的发展目标进行全面的了解，所以在整体的发展目标上不够明确，这也是造成一些问题产生的主要原因。其次，房地产相关政策不具备稳定性。目前，虽然我国相关的政府部门已经制定了相应的房产经济管理政策，同时对于房产的价格也做出了有效的控制，一些与房地产行业税收相关的政策已经得到了全面落实。但是，房产的价格却没有因为政策的实施而发生相应的改变，局部地区还呈现出了上升的趋势。最后，房地产政策的调控力度不足。结合目前的实际情况可以了解到。我现有的房地产行业调控方式涉及的类型较少，在整体上呈现出了非常明显的单一性，这就造成无法在根本上对房地产行业发展过程中存在的问题进行有效的解决，很多政策无法满足房地产市场稳定发展的相关要求。因为在政策方面不具备针对性，所以对国家的行政资源形成了非常严重的浪费现象。3.缺少完善的房地产经济管理机制首先，房地产经济管理的作用没有得到充分的发挥。如今，房地产已经经历了较长时间的发展，现在已经进入非常重要的调控时期。在最近几年的发展过程中，政府部门逐渐对房地产管理工作引起了高度的重视，并且也根据实际情况出台了非常多的管理政策，但是这些政策却没有得到全面的落实和实施。主要是因为相关部门没有加强执行工作，这就造成房地产的经济管理只是流于形式，从而造成相关政策的作用无法实现充分的发挥。其次，还存在部分政策不具备明显的操作性，所以在实施过程中也引起了一些争议；另外，相关政策不具备连续性。主要是因为我国相关的政府部门没有对目前房地产市场中存在的问题进行全面的了解，所以，不能有目的性的制定出长期的经济管理政策，这将对房地产经济管理工作的实施带来一定的影响。4.相关法律以及法规体系不完善结合目前我国房地产经济管理的现状可以了解到，要想保证房产经济相关政策可以得到有效的实施，首先必须具备完善的法律与法规政策。我国的房地产行业现在正处于初级发展阶段，并且还不具备完善的法律与法规体系。虽然房地产经济管理工作已经涉及了整个过程当中，但是现在还不具备房地产整个阶段的经济管理方法。另外，我国房地产的法律与法规政策不能满足房地产行业的发展需求，经常会出现法律真空的现象。

二、提升房产经济管理水平的相关措施

1.加强对房产经济管理的认识房地产经济管理工作与其他部门工作之间有着非常密切的联系，通过经济管理工作的全面落实，可以在很大程度上加强房地产企业各部门之间的沟通交流工作，从而保证各个部门的职责作用可以实现充分的发挥，这对于整个房地产行业的发展有着非常重要的促进作用。对于相关的房地产企业而言，要想保证经济管理目标可以得到有效实现，一定要加强对房产经济管理的认识工作，在此基础上选择科学有效的管理方法，并在施工工作开展之前对经济管理计划中存在的缺陷做出相应的调整，保证经济管理计划在整体上具备一定的科学性与合理性。在投标工作正式开展之前，应该对项目随处位置的实际情况进行全面的考察，主要是看自身情况是否满足实际的建设要求，对房地产经济管理中的内容进行全面的了解，从而为房产经济管理工作的实施提供良好的基础条件。2.制定房地产行业长期发展规划首先，应该对具体的发展目标进行明确。如今，我国市场经济正处于改革的重要时期，在经济结构以及发展方向上都发生了相应的改变。对于房产经济管理人员而言，一定要对具体的管理目标进行明确，全面认识到房地产行业长期发展的重要性，与房地产行业的发展目标之间实现有效的结合，从而保证在目标上具备一定的科学性。其次，对房地产经济发展总体思路进行明确。一定要站在整体的角度上进行分析，对目前房地产行业的发展方向进行全面的了解，在此基础上构建出长期的发展目标，通过这种方式可以促进城市实现更加快速的发展，同时也能满足居民对住房的相关需求。最后，应该对目标进行有效的分解，有目的性的开展房产经济管理工作。在总体规划基础上，一定要对中短期的发展目标进行科学设定，对目前房地产发展过程中存在的关系交叉现象进行有效的梳理，对市场中存在的不规范行为进行合理的控制。3.构建完善的房地产经济管理体制对于相关的房地产企业而言，要想保证房产经济管理工作可以实现有效的落实，一定要结合实际情况构建出完善的经济管理体制，这样才能使自身的适应能力以及调节能力实现明显的提升。企业一定要根据实际情况对管理制度进行灵活的运用，保证企业可以获得良好的发展空间。在对管理制度实施的过程中，如果在其中发现问题，一定要及时采取有效的措施进行解决，这样才能避免产生一些不必要的损失。针对我国相关的政府部门而言，应该在整个房产经济管理中发挥出自身的调控作用，中央政府与地方政府之间可以做好互相配合的工作，对违规现象进行合理控制。4.完善房地产中相关的法律法规政策对于房地产企业而言，在经营期间，要想提升经济效益，实现稳定发展，少不了法律法规政策的支撑。因此，在具体的环节中，要不断总结经验，根据企业实际经营现状来制定与之相符的法律法规政策，进而使其和我国房地产经济发展需求相符合。并且，有关部门要从我国国情入手，构建满足社会经济需求的房地产法律制度，借助国家法律的帮助来推动房地产经济管理进程，大力监督市场运行情况，使其更加呈现合理性和规范性。（1）颁布政策的主要目的是为了对房地产市场行为加以约束，然后在政府干预的基础上来规范市场经济，使其朝着稳定性方向迈进。（2）构建房地产市场经济调控体系，全面落实房地产政策，将城乡规范准则和土地管理体系结合到一起，以此发挥出重要的作用，从而引领房地产经济又好又快地发展。（3）在后期服务中，要明确论述房地产交易情况以及开发建设管理情况，使房地产经济管理行为具备法律性，进而促进房地产行业的稳定经营。

三、结语

房地产经济管理工作，本身具备复杂性特点，它包含的环节比较多，因此，必须加以重视和监督。在这一阶段中，要想促进房地产行业的稳定发展，做好房地产经济管理工作，首先要做的便是健全现有的经济管理体系，加大对法律法规的建设力度，使房地产政策更加具备完善性。当前，全面实施和监督房地产经济管理工作，是每个房地产人员自身的职责，所以，必须对房地产市场加以规范，防止出现违反规定的现象，进而实现房地产行业稳定发展的目的。

参考文献

1.王猛，吕亿环.浅论房地产经济周期问题.转变经济发展方式与经济规律，2010（2）.

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一、前言

宏观经济学是使用国民收入、经济整体的投资和消费等总体性的统计概念来分析经济运行规律的一个经济学领域，它是以国民经济总过程的活动为研究对象的，主要考察就业总体水平、国民收入等经济总量，包括国民收入理论、就业理论、通货膨胀理论、经济周期理论、经济增长理论、财政和货币政策。近年来随着全球经融危机的出现，对世界经济造成了严重的打击，为了对抗经济危机，世界各国也制定了各种经济调控政策来稳定经济，加速经济复苏，这些经济政策的实施都是以各种宏观经济理论为支持。其次，中国改革开放以来经济迅速发展，取得了巨大的进步，然而不可否认，改革开放之后中国的经济在稳步增长的大趋势下经济力不同程度的大起大落，这种频繁的经济波动，使我国经济不可避免受到影响，经济发展速度也受到影响，通货膨胀和通货紧缩的压力，使社会经济发展和社会稳定和和谐造成危机，急需解决。宏观经济学中的管理理念的目的都是为了帮助实现经济的稳定增长，解决经济发展中出现的各种问题，而研究如何使用正确恰当的经济理论解决问题是宏观经济学应用的重要问题。

二、宏观经济学在房地产业的应用

近年来房价居高不下，买房难问题成为整个社会急需解决的问题，而伴随着房地产市场的高速发展，同时出现的还有房地产泡沫这一经济预期，认为房地产业虽然能够带动经济的迅速发展，但是这种发展是极不稳定的，像泡沫一样容易破裂，存在很多的危机。为了抑制房价过快增长，纠正房地产市场的发展规律，稳定市场，起初房地产泡沫的预期，政府不断出台各种宏观调控政策，而通过增加政府投资就有效地减少了个人在房产方面的投资，然而投资的减少也导致了消费的减少，出现挤出效应，不利于经济的发展。

挤出效应是宏观经济学领域重要的管理理念，是通过增加政府支出而引起的私人消费或投资的降低的效果。房地产方面的挤出效应就是政府在房地产方面支出增加，从而使私人投资在房地产方面的投资减少，而出现挤出效应。政府增加房地产方面支出的原因一是，房地产属于高利润行业，吸引更多的人投入大量资本，但是企业将大量资本投入楼市会影响其自身核心技术的发展，从而影响整体经济结构的变化；其次，房价过高，加重人民购买压力，居民为了买房会减少其他方面的消费，对于整个社会来说就是房价过高，抑制了居民其他方面的消费，阻碍政府拉动内需经济政策的实施；最后，现在有很大一部分个人投资楼房，将买房作为一种投资，抱着“炒房致富”的想法，这样就形成了一种房市过度繁荣的假象，房价越炒越高，而到城市工作的农民工越来越难以在城市中置业，最后不得不回到家乡。房地产过热现象成为中国经济发展的最重要问题之一，宏观经济学在研究抑制房地产业快速增长，房产泡沫不断增加的现实情况提出利用增加政府在房地产方面的投资，从而减少企业或者个人的投资冲动，然而政府投资的增加并没有出现预期的溢出作用，反而出现了挤出效应。

为了实现溢出效应，抑制挤出效应，需要政府增加支出之外，还需要政府向市场提供更加准确的信息，其次，制定法律法规严肃处理房地产的违法违规交易，再就是制定政策减少社会上对房地产开发的热度，最后，要建设足够用的经济保障房保障较贫困居民的住房问题，从而抑制房产业的繁荣景象，只有通过宏观经济学的管理理念分析研究，通过政府和市场经济的共同作用，才能够缓解房地产行业过热的现象。

三、宏观经济学管理理念和措施在就业问题上的应用

目前影响社会经济发展和社会稳定的最重要问题就是由于通货膨胀而引起的就业问题，而就业问题也是宏观经济学研究的主要问题之一。根据数据显示，我国的失业率达到了25%，而大学生就业问题热度也不断上升，如何解决我国的就业问题成为经济发展中最需要解决的问题，宏观经济学中失业和通货膨胀理论是解决问题的关键基础。经济学中认为失业是一个人愿意并有能力为获取报酬而工作，但尚未找到工作的情况，即被认为失业。近年来爆发的通货膨胀成为社会失业率不断上升的原因。经济学上通货膨胀是指整体物价水平持续性上升，货币贬值，购买力下降。通货膨胀是导致我国失业率不断上升的重要原因，研究如何降低通货膨胀率提高就业水平，这是宏观经济学重点研究的问题之一。

首先，减少政府支出，减少社会总需求，减少推动通货膨胀发生的可能性。其次，减少政府在提高居民收入方面的支出，根据凯恩斯消费函数和永久收入理论得知，居民可支配性收入越多需求就越多，而居民这支配收入减少，需求就会相应减少，从而有效抑制过度需求，抑制通货膨胀。最后，提高所得税税率，这样就会减少居民的可支配收入从而降低总体需求，抑制通货膨胀。在抑制通货膨胀增加就业的同时，也要通过社会和学校的共同支持来帮助减少失业，增加大学生就业，例如加强学校和企业之间的合作，提高学校对学生的评估水平，不断锻炼学生的社会实践能力，政府主持开办失业人员就业再培训工作，扶持失业人员的自主创业活动等等，通过政府和社会的共同努力提高就业水平，减少失业率。

四、总结

宏观经济学中的管理理念是社会经济发展过程的理论基础，对经济发展具有重要的借鉴意义和指导作用，根据这些管理理念而延展出的各项经济措施对于社会经济的有序健康发展也起到了更大的推动作用。随着社会经济的发展，会出现越来越多的经济社会问题，这些问题的出现更加需要宏观经济学的相关管理理念和措施帮助解决，只有通过政府和社会的共同关注努力，社会经济水平才能够不断提升。

参考文献：

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中图分类号：F274 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）23-0171-02

2014年2月底，在听取京津冀协同发展专题汇报时强调，京津冀协同发展是重大国家战略，是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要，是探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调的需要，是实现京津冀优势互补、促进环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要。3月26日上午，河北省出台《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》和《河北省新型城镇化规划》，明确规定，“保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。”

于是，受京津冀协同发展战略的预期影响，河北省保定市房地产市场价格在今年3月份的涨幅全国居首。因此，从预期角度探讨保定市乃至全国房地产市场的价格走势，并有效管理房地产市场的价格预期，对于尽快实现房地产市场的既定调控目标，从而稳定房地产市场价格，意义重大。

一、预期理论的渊源

预期（Expectation）是指行为主体在进行某项经济活动或者社会活动之前，预估并判断未来可能发生的情况及其可能存在的变化，通过调整相应策略和采取必要的干预措施以实现既定目的。预期在决策理论中非常重要，这是因为现在的决策通常是根据当前的预期所采取的行为方案。预期本身正确与否，直接影响决策目标能否如期实现。

英国著名经济学家马歇尔（Marshall，1890）意识到预期对现实经济的影响和对未来进行判断的重要性问题，首次在经济学分析中引入预期因素。经济学中的预期是指预测与当前的经济决策相关的经济变量的未来值。站在经济学的立场上，经济主体往往谋求自身经济利益的最大化或者自身经济成本的最小化，但是几乎当前所有的经济决策都关联着未来不确定性的经济报酬，因此，经济主体在决策中对未来进行适当的预期是必要的，可以尽可能地增加经济盈利或者减少经济损失。经济主体预期的成功与否，直接影响经济行为是否能够顺利实现预定的经济目标。

瑞典学派的事先和事后分析对预期理论做出了较大贡献。著名经济学家费雪（Fisher，1930）把利率和通货膨胀联系起来解释预期问题，提出了基于利率期限结构的预期理论假说，并将第1年到第T年的实际通胀率的加权平均值作为第T+1年的预期通货膨胀率。

宏观经济学的鼻祖凯恩斯（Keynes，1936）在其《就业、利息与货币通论》中，正式把预期问题和不确定性问题引入经济学分析中，确立了预期在经济学中的地位。他认为，“仅仅是预期的改变，就可以在预期的改变发生作用的过程中，造成像经济周期那样的波动形式。”凯恩斯从心理学角度研究经济中的预期行为，认为预期本身是不确定的，是一种难以准确把握的心理现象，与经济活动的关系并不明确。只不过Strasser（1986）认为，凯恩斯的预期理论只是经济分析模型的外生变量，不影响模型内部的变量。也有经济学家认为，凯恩斯理论也没有解释预期的形成机制问题。

受到卢卡斯、萨金特、华莱士等学者的大力推动，理性预期成为宏观经济理论最主要的理论范式之一，被广泛应用于农产品市场、房地产市场、货币市场等许多领域。而耶鲁大学著名经济学家罗伯特・席勒（Robert・Shiller）则侧重于从心理与行为角度阐释金融行为，他认为心理行为问题会影响资产价格的波动，从而引发了学者们开始重视资产价格波动中的预期因素。

二、完全理性预期到有限理性预期

20世纪40年代以来，美国诺贝尔经济学奖获得者西蒙（Simon）从心理学角度出发，分析了人类行为的理性实际是给定环境限度内的理性，于是提出了有限理性理论（Bounded Rationality）。Simon（1971，1982，1987）认为，决策人的认知能力具有局限性，不仅对知识信息的认识有限，而且对信息的处理能力也有限。经济行为主体面对信息成本或者信息不完备等多种因素限制时，将不再执着于追求利益“最大化”或“最优化”目标，而是追求接近于“最大化”或者“最优化”的状态。有限理性的数学表达也不同于完全理性。完全理性的数学式子是：μ（X）= 1 （x∈X）或者0（x?X）；而有限理性的数学式子是：μ（X）[0，1]，表示[0，1]的映射。

理性预期学派开始关注有限理性假定，通过学习有限理性使得预期均衡趋于收敛，从而实现强化理性预期理论的目的。萨金特（Sargent，1973）指出，“理性预期给经济模型强加了两个要求：个人理性和认知一致性。当进行量化时，理性预期认定模型中的经济行为人（他们用平衡概率分布来评估欧拉方程）比计量经济学家掌握多得多的知识信息，以至于经济行为人以某种方法解决了计量经济学家面对的估计和推理难题。为了从理性预期的第二个要求上退出，我提议使用有限的‘理性经济行为人’来建构模型，从模型中排除理性经济行为人并用模仿计量经济学家的‘人工智能’经济行为人替代。为了得到概率分布，这些‘计量经济学家’建立理论，进行评估并适应性学习。而在理性预期理论中，概率分布是已知的。”在借鉴西蒙有限理性学说的基础上，萨金特利用计算机作为基本的分析工具，通过引入并发展学习机制来巩固和推进理性预期假定，使之更符合实际情况。

在继承有限理性思想上，对理性预期理论的其他发展是理性疏忽（Rational Inattention）假定、粘性信息（Sticky Information）假定、粘性预期（Sticky Expectation）学说。理性疏忽的思想可追溯到Knight（1921）的论述：“明显地，如果考虑和估计的成本超过它们的所值，所做的理性的事情就变为不理性的。”但正式提出该假定的却是Sims，他在1993年首次提出理性疏忽理论。理性疏忽理论避开信息是否完备与信息是否有成本的直接争论，而是重点区分所有可供利用信息与经济主题做决策时实际使用的信息，认为实际使用信息只是可供利用信息的其中一部分的观点。理性疏忽理论认为，经济主体往往采用局部信息代替全局信息，通过使用部分信息而非全部信息来降低信息成本，以追求决策结果的局部最优而非全局最优。

Mankiw和Reis（2002）首先提出了粘性信息理论。他们认为，信息的获取和处理是有成本的，可以通过采用过去信息代替当期信息的方法来降低信息成本。由于存在有限理性和信息成本，经济主体在做决策时不会经常更新信息与预期，而是用过去信息代替现期信息进行理性疏忽，从而追求局部利益的最大化。而Morris & Shin（2006）认为，所谓的粘性信息预期是指用过去信息代替现期信息、用异质性预期代替同一性预期的预期方法。

三、我国房地产市场价格的预期管理

1.建立市场化、可置信的房地产顶层调控制度，稳定市场供需预期

目前的房地产调控政策涉及到土地政策、税收政策、金融政策、社会管理政策等多个方面，具有反复性、短期性、反市场周期性等特点，“相机抉择”的凯恩斯主义比较明显。而多个管理部门之间往往因为协调不足会加剧政策调控的不稳定，甚至出现政策对抗，不利于形成长期稳定的调控制度。房地产调控政策也因此成为一种“不可置信性”的市场威胁，难以达到预期的调控效果。

因此，有必要建立长期稳定的、具体明确的、适合市场需求的调控制度。一要建立长期稳定的住房供给调控机制，明确每年的有效供给数量，并改善房地产市场的产品供给结构，增加中小户型普通商品房的供应。二要支持合理的住房消费需求，抑制投资投机需求。三要完善差别化的住房信贷政策，并形成长期稳定的制度安排。四要加强住房保障制度建设，明确每年的供应增量并做到分配合理、有效监管，确保对低收入人群与外来务工人群的应保尽保，稳定市场需求。这样，房地产市场调控就可以在“相机抉择”中引入“固定抉择”，起到稳定市场供需预期的作用，从而由“不可置信性”威胁转变成“可置信性”威胁。

2.改变地方政府的考核方式，引导地方政府预期，使其严格履行调控责任

房地产市场的特点之一就是具有明显的区域性，各级地方政府是落实房地产调控目标的关键环节，地方政府能否严格履行调控责任决定着宏观调控措施是否能够达到预期目的。以GDP为主要内容的地方政府考核制度，使得地方政府更加重视本区域经济能否实现稳定增长。而且，自上而下的“一把手”任命机制，使得官员具有谋求自身GDP政绩的巨大内在冲动，但是却在不断透支本区域未来的经济发展能力。

因此，要改变地方政府的考核方式，引导地方政府预期，尽快建立地方政府承担房地产调控责任的考核机制。一要进行税收制度改革，改变地方政府依赖土地财政的财政困境。二要把稳定商品房市场与增加保障房供给作为重要的考核指标，引入地方政府的政绩考核体系，使其建立明确的考核预期从而严格履行调控责任。

3.加强媒体引导和管理，使全社会形成合理的房地产市场预期

房地产市场各个参与主体对房地产市场进行预期所依赖的信息，往往来自于报纸、电视、网络等媒介组织。媒体在房地产市场调控中所扮演的角色十分重要，尤其是具有较强影响力的主流媒体。因此，加强对媒体尤其是主流媒体的监督与管理，使其宣传真实的房地产价格信息与政府管理部门的调控目标，杜绝开发商的虚假宣传与捂盘惜售等乱象，引导各个经济主体形成合理的市场预期，从而实现房地产市场的调控目标。

参考文献：

[1] 凯恩斯.就业、利息与货币通论[M].北京：中国社会科学出版社，2009.

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在人们的社会、经济和科研活动中,会经常遇到信息不完全的情况。在控制论中,人们常常用颜色的深浅来形容信息的明确程度。艾什比(Ashby)将内部信息未知的对象称为“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明确,用“灰”表示部分信息明确、部分信息不明确。同样,可以系统区分为黑色系统、白色系统和灰色系统,用来反映认识主体对认识客体的认识程度。为了更好的认识和有效地控制灰色系统,20世纪80年代,灰色系统理论应运而生,并迅速在社会众多行业和领域得到了广泛应用,这也真正体现了人类认识和改造世界的主动精神。

我国房地产业尚处于产业发展的初级阶段,有关其投资风险的研究刚刚起步。目前,有些学者已运用常规的投资风险分析方法如调查和专家打分法、敏感性分析法、贝叶斯方法、蒙特卡洛法、相关性分析等,就我国房地产业投资风险管理做了相关探讨。但是,针对中小城市的相关研究还不多见。本文采用定性研究和定量分析相结合的方法,运用灰色关联分析技术,对近年来我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析。在此基础上,以近年来房地产业迅猛发展的河北省廊坊市为例进行实证研究,提出相应的风险管理防范策略及规避、减少风险潜在损失的具体对策。

一、对我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析

一般来讲,风险就是一个事件会产生人们不希望后果的可能性。房地产市场是一种资金量大、周转期长、且受政治、社会影响较大的特殊市场,所以在其投资过程中会遇到一定的风险。房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。房地产投资风险多种多样,十分复杂。本文根据风险因素的性质不同,将其分为:政策因素、经济发展因素、市场因素、自然因素、利率因素、社会因素、管理因素和技术因素等。并且在《中国房地产纵横》中也对各主要影响因素进行了排序,其先后顺序依次为:政策因素、利率因素、经济因素、自然因素和技术因素。由于本研究是针对我国中小城市房地产投资风险管理问题,该风险系统应包括上述五种风险因素。因为,除了常规的五种主要风险因素外,如市场因素、管理因素和社会因素等在内的这些因素并非可有可无;相反,由于中小城市特殊的具体情况,它们的影响反而会比较大,这在定量分析中会得到相应体现。

房地产业投资的风险分析与评价是个主观与客观相结合的过程,而对某些过程中潜在风险因素的评价也很难用定量数字来描述。我国的房地产业发展历史较短,客观估计所要求的历史资料很少,在房地产业投资的风险分析中对各风险因素随机变量的概率分布常用主观估计来建立。目前,房地产业比较流行的是根据《中国房地产纵横》上的房地产论文的统计数据和对分析专家关于房地产投资的认识所做的调查,对各风险因素定性分析的评分等级标准,将指标等级划分为七级,其中“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为4、3、2和1,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为3.5、2.5和1.5。为了便于观察和计算,将上述七个等级的相应数值分别扩大2倍,即“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为8、6、4和2,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为7、5和3。

二、以河北省廊坊市房地产业投资风险管理为例进行实证分析

廊坊市于1989年4月经国务院批准正式成立,地处河北中部、京津两大城市之间,由于其得天独厚的地理位置和环境,素有“京津走廊上的明珠”之美誉。改革开放以来,廊坊市获得了长足发展,经济建设和社会发展取得巨大成就,也是河北省唯一获得全国“生态城市”殊荣的少数城市之一。作为我国中小城市的典范的廊坊市,市区人口约40万,作为支柱行业之一的房地产业发展十分迅速,包括上缴利税、城镇房地产业投资总额增长速度、利润总额和商品房均价等多项指标位居全省之首。据2007年统计数字显示,廊坊市共有143个企业,其投资额占同期全社会固定资产投资总额的17.96%,吸纳就业人数达6819人,上缴利税高达65631万元,对于优化廊坊市产业结构、促进社会和经济繁荣发展,起着重要推动作用。

本文结合灰色关联度分析方法进行实证分析。

(一)横向分析

1、给出原始数据序。通过对廊坊市区的几个典型楼盘进行走访,并开展详细的问卷调查,由此获得有关房地产开发商投资与各风险因素关系的第一手资料。而后,本文对调研资料进行整理分析并找出典型开发商,以此构建原始数据序列(见表1)。其中,X1-房地产开发商1,X2-房地产开发商2,X3-房地产开发商3,X4-房地产开发商4,X5-房地产开发商5,X6-房地产开发商6,并将X1即房地产开发商1数据序列作为参考序列X0,记作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。

2、经计算可得灰色关联度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。

显而易见,灰色关联度排序为:γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。

(二)纵向分析

1、给出原始数据序列(见表1),构建参考数列,即找出各房地产开发商数列中所面临的所有风险因素中最大值,记作X01=(8,5,8,8,8,7)。

2、经计算可得灰色关联度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。

显而易见,灰色关联度排序为:γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。

三、结论

本文通过实证分析所得结果与《中国房地产纵横》中对各主要影响因素进行的排序略有出入,这属于正常情况。因为本文主要立足我国中小城市,特别是比较多的考察了廊坊市房地产开发商的具体情况,与全国房地产业发展情况相比较,有着显著的区域性和差异性,这也正是本文写作目的之所在。

横向分析的结果表明,不同房地产开发商面临的投资风险程度是不同的,与开发商1面临的风险程度相比,开发商6与之最相似,开发商2和4次之,开发商3和5最小。因此,房地产开发商在风险管理实践中,可以借助成功的房地产企业投资的经验,来判断自己面临的风险情况,以提供有益的指导。

纵向分析的结果表明,影响房地产投资盈利的风险因素大小依次为政策因素、利率因素、市场因素、经济因素、管理因素、技术因素、社会因素、自然因素。第一,政策因素的影响最大。这一结论是与我国国情相符合的。与时进的政策的指令性作用明显;反映这一点的是我国房地产波动周期与党代会的召开周期较吻合,一般为4年―5年。第二,利率的调节作用次之。这与我国的经济体制改革密不可分,社会主义市场经济体制的建立,必然要求政府更多地运用金融、财政政策等间接调节方式来干预经济运行均和利率的调节作用。第三,值得关注的是市场因素和社会因素、管理因素等影响也比较大。这是由中小城市的具体情况所决定的。在中小城市房地产投资过程中,由于城市人口基数小、购买人群分布相对集中;同时,这些购买人群观念和习俗相对守旧、对楼盘的选址和房屋的设计格局等要求更为苛刻;再加上开发商自身在资金实力、管理理念和技术等方面相对欠缺,所以,市场、社会和管理风险因素的影响反而会比较大。第四,自然因素的影响最小。这是因为廊坊市地处河北中部,地形以平原为主,偶有丘陵地带,少有高山,地壳活动稳定,有史以来,没有发生过特大的地质灾害和自然灾害。

四、廊坊市加强房地产业投资风险管理的对策

从地方政府和房地产开发商双方角度出发,分别提出相应风险管理的意见和建议。微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用。因此,政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,地方政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:第一,加强房地产业宏观调控,综合运用多种手段如经济手段、法律手段和必要的行政手段,共同发挥协调作用。第二,调节房地产投资结构,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,促使房地产市场供求平衡。第三,建立房地产预警预报系统,引导投资者理性投资和科学决策。第四,完善房地产市场法规体系和中介服务体系,规范房地产市场行为,为房地产开发企业创造一个公平合理的竞争环境。第五,强化政务公开,减少政策信息不对称造成的风险。第六,认真执行城市规划法,减少规划变更与调整的随意性,加强公众参与监督,减少因此造成的房地产投资风险。作为微观经济活动主体的房地产开发商投资要经历四个阶段,期间可能面临许多不确定因素。本文在对房地产开发商提出阶段性的风险防范和控制措施,使企业最大限度地减少风险损失,获得较高的盈利保障。一是投资决策阶段的风险控制。高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性;加强市场监测,提高决策的科学性;采用房产保险的方式来间接降低风险;灵活应用投资组合理论;树立风险管理意识。二是土地获取阶段风险的控制。在土地获取阶段前,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认,以决定选择或放弃对某一项目的开发。在拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。三是项目建设阶段风险的控制。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,减轻开发商所面临的未来不确定性。四是经营管理阶段风险的防范和控制。房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采用灵活多变的营销方式拓宽营销渠道,降低营销风险;也可以通过营销,以充分利用人丰富的营销经验。

参考文献:

1、郭刚.房地产投资风险管理[M].新西部(下半月),2008(4).

2、王林.房地产投资风险分析方法研究[D].武汉理工大学,2003.

3、国家统计局.河北经济年鉴[M].中国统计出版,2008.

4、刘思峰,党耀国,方志耕.灰色系统理论及其应用[M].科学出版社,2004.