个人住房抵押贷款篇1

近年来，随着我国住房货币化改革的不断推进，个人住房抵押贷款发展迅速，贷款余额快速增长。个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式，是银行各类贷款中风险最低而收益较高的贷款。该类贷款还款期限通常要持续20-30年之久，期间借款人资信状况面临极大的不确定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素导致借款人支付能力下降等情况可能引发银行的贷款风险。根据我国现行的法律，借款人不能按时偿还贷款本息时，作为有住房抵押的债权人，有权以抵押房产折价、拍卖和变卖三种方式处分抵押房产以获得债权清偿。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（简称《规定》）第1条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。” 这无疑降低了个人住房抵押贷款的风险，维护了个人住房抵押贷款抵押权人的权益。但目前，我国在个人住房抵押贷款抵押权人的抵押权实行方面仍然存在一些问题，探讨其完善对策具有现实意义。

个人住房抵押贷款抵押权实行中存在的问题

（一）处置、变现抵押房产周期长、成本高

通过拍卖方式处置抵押房产是抵押权人控制风险的主要方式，但目前我国抵押权人在处置、变现抵押房产过程中普遍周期较长、成本较高，为此付出的时间成本、人力成本等代价难以估量，处置抵押房产已经成为抵押权人的负担。按目前的有关规定，抵押权人完成处置、变现抵押房产要经过多个环节，即使每个环节都很顺利，比如抵押权人及时提出诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。期间又将产生相当金额的贷款利息、罚息，该笔贷款的实际成本又要上升。拍卖成功后，扣除诉讼费、执行费用、拍卖佣金、各类相关交易税费等费用开支，抵押权人能够实现的处置价值已经下降。另外，抵押权人还要面临房价下跌、拍卖成交价低于原价的风险。这些都加大了抵押权人无法全部收回贷款本息的风险。

（二）抵押权实行方式单一且无法满足偿债“缓冲”的需求

我国《担保法》第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此款规定可知，根据我国现行法律，抵押权人实行抵押权的方法限于三种：以抵押物折价、拍卖和变卖抵押物。

当由于家庭、工作等因素导致借款人出现暂时性的支付能力下降，暂时无法正常还本付息时，借款人希望能通过偿债“缓冲”，尽可能地保全房产；而不良贷款发生以后，抵押权人则通常选择诉讼拍卖形式强行收回贷款本息，致使借款人在暂时偿债能力不足时也要面临房产被强行处置的局面。抵押权实行的单一性、强制性与偿债“缓冲”需求的矛盾日益突出。

（三）抵押权人承担的社会责任增大抵押权实行的难度

《规定》指出，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期届满后，人民法院可以作出强制迁出裁定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房。”由于缺乏有效的社会保障措施，以追求利润为目的的抵押权人却要被迫承担安置债务人及其家属的社会职能，如此规定必然会使抵押权人处置抵押房产时困难重重，增大抵押权实行的难度。

完善个人住房抵押贷款抵押权实行的对策

（一）引入“保付”处置抵押房产以减轻抵押权人的处置负担

目前，抵押权人通过拍卖处置、变现抵押房产时周期长、成本高，对抵押房产的处置已经成为抵押权人的负担。因此，本文借鉴“保付”的业务特性，设想由类似“保付商”的机构提供类似保付的金融服务，一方面避免抵押权人亲自处置抵押房产造成的人力和时间成本的损耗；另一方面，抵押权人可以将处置风险转嫁给“保付商”，提前收回相当比例的债权。具体操作设想如下：

抵押权人与借款人签定的借款协议中必须明确“保付商”的责、权、利，并得到借款人的书面认可。

“保付商”对抵押房产进行重新评估，按评估价值的一定比例作为保付金额，以贷款本息总额为保付金额上限。保付金额内“保付商”提供100%的坏账担保，未纳入保付金额范围的债权风险由抵押权人承担。抵押权人将抵押房产处置权转让，“保付商”获得独立、完整的抵押房产处置权，同时按保付合同的规定将保付金额支付给抵押权人。

当拍卖所得超出保付金额时，“保付商”收取超额款项的15％，以提高“保付商”开展该类业务的积极性；85%部分在优先偿还抵押权人未纳入保付金额的贷款本金、利息及罚息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押权人应支付的房产处置中的相关费用和税费，之后的余额归借款人所有。但无论如何，相关费用和向有关部门缴纳的税费由抵押权人承担。

“保付商”按保付金额收取相应比例的费用报酬。“保付商”可由资产管理公司或经营规范、实力雄厚的房产中介机构担当。

（二）放宽“法定孳息”的清偿条件且尝试抵押权实行新方式

在国外，抵押权实行的方法除了折价、拍卖和变卖三种外，抵押权人还可以在主债权届清偿期后，取得对抵押物的占有，通过抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清偿债务。所谓孳息，是指基于对原物的所有或占有而产生的效益。法定孳息基于法律原因而产生，例如利息、租金等收益。在我国，债务人在征得抵押权人的同意后，在抵押期间，抵押房产是可以出租的，即可以基于租赁产生法定孳息——租金。根据我国《担保法》第四十七条：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”根据该条款，“法定孳息”的清偿条件被限定在“债务履行期届满，债务人不履行债务”和“自扣押之日起”的范围内，而之前的“法定孳息”是由债务人收取支配的。抵押权人收取“法定孳息”用于债权清偿的权限很小。

在此，本文借鉴“租赁信托”的业务特性，设想通过放宽“法定孳息”的清偿条件，既能使抵押权人通过“法定孳息”达到尽可能收回债权的目的，又能给予借款人一定的偿债“缓冲”。具体操作设想如下：

当借款人暂时偿债能力不足时，为免于抵押房产被诉讼拍卖，在与抵押权人协商一致后，可采取类似“房产租赁信托”方式，利用法定孳息——租金偿还债务。

房产所有人即借款人是委托人，抵押权人为受益人，可以选择信息量大、房源广、具有良好信用的房产中介机构作为受托人。三方当事人需事先协商，就租金分配等问题达成共识，防止借款人即房产所有人随意处置租金收益，侵害抵押权人的利益。借款人将抵押房产全权委托房产中介进行租赁经营，房产中介按照合同约定，定期向抵押权人支付扣除有关费用后的经营收益（租金）余额，用以清偿抵押权人的债权。

“租赁信托”应规定有效期限，如24个月。逾期如果借款人仍然无法按时足额偿还债务，抵押权人有权通过诉讼拍卖收回债权。在《租赁合同》中应明确以下问题：明确房产已进行了抵押；明确房产出租的期限；明确抵押权人依法处置抵押房产时，承租人应予以配合。

（三）完善廉租房制度建设且转换抵押权人的职能

界定廉租房的适用人群。目前，廉租房政策除了要考虑无力购房的社会低收入人群，还有必要将因为所购房产被行使抵押权而无房可居的借款人纳入保障范围。

借助金融市场，扩大建设资金来源。长期以来，廉租房主要靠财政和社保资金投资建设，由于提供的资金非常有限，资金匮乏、建设资金紧缺已经成为廉租房供应保障的难点。作为社会救助制度的组成部分，廉租住房制度除了依靠财政预算安排为主，从住房公积金增值收益中提取部分收益为补充，以及鼓励社会捐赠以外， 还应充分发挥金融市场的融资功能，筹集社会闲散资金。

积极拓展规范化的住房租赁市场，作为廉租房房源供应的补充。整顿房产中介市场，强化各地房产中介机构的房屋租赁中介职能，通过房屋租赁的税收减免等优惠政策鼓励房产中介涉足廉租房市场，借助房产中介成熟的营销渠道，为廉租客户提供为数众多的廉价房源，满足低收入群体以及因抵押房产被处置无房可居者对廉租住房的需求。

参考文献

个人住房抵押贷款篇2

中图分类号:D922.282

文献标识码:A

一、住房抵押贷款市场存在的问题

住房抵押贷款是指购房者以所买住房作为抵押物,向住房公积金管理机构或金融机构申请的贷款,前者属于委托贷款,后者为金融机构直接发放的贷款。我国住房抵押贷款业务真正开展于90年代后期,随着我国经济的发展,对住房抵押贷款的需求在一个相当长的时期内仍将保持较快增长,住房抵押贷款已经成为各商业银行必争的业务品种和利润来源,但我们应该看到当前我国商业银行面临的住房抵押贷款存在的问题,主要包括以下几个方面:

(一)抵押物变现风险。住房抵押贷款是以借款人以所购住房为抵押,看上去似乎很安全,但我国住房二级市场尚不健全,而且房地产作为不动产流动性差,抵押物变现困难,变现成本高,现实可行性差。

(二)借款人信用风险。借款人可能遭受的任何风险几乎都可能成为贷款人的风险,例如借款人收入下降、失业、生病、死亡甚至家庭变故,影响到借款人的还款能力。

(三)银行流动性风险。住房抵押贷款期限长,而银行资金来源中的各项存款大都是短期的,短存长贷,可能导致银行资产流动性不足,出现资金周转困难。

(四)利率风险。住房抵押贷款期限长,利率风险是不言而喻的。虽然可以通过可变利率贷款方式将风险转嫁给借款人,但这又会增加借款人的违约风险。

(五)房地产市场风险。在当前我国房地产市场存在“泡沫”的情况下,由于经济景气等方面原因而导致房地产价值普遍下降,当房价跌到低于未偿还贷款的现值时,借款人可能会有意违约,在我国银行住房贷款比重如此之大的情况下必将导致银行破产。

二、部分国家住房政策的成功经验

在房地产金融市场比较成熟的发达国家,政府对住房政策市场进行调节的内容主要有:建立政府抵押贷款担保体系管理住房贷款;促进抵押融资信用升级;为低收入居民提供住房贷款的优惠;完善住房社会保障体系。西方各个国家都在竭尽所能根据本国实际情况着力解决低收入公民的住房问题。

(一)法国的零首付贷款购房政策。法国政府通过鼓励中高收入家庭买房,帮助低收入家庭租房,较好地解决了各种不同收入群体的住房问题,并采取多种政策,鼓励银行和保险公司发放住房贷款。法国政府出台了一些很好的法律条款,保护买卖双方利益。为防止交易损害、欺诈行为,法国法律规定,如房屋售价比其实际价值低41.66%以上,卖房者可在买卖合同公证后两年内要求取消交易或要求买主弥补自己遭受的经济损失等。

(二)英国的公共住房政策。英国最有特色的住房保障政策是低收入者可以“以租代购”。政府在建公房时,首先会照顾低收入者,主要体现在退税和贷款条件的优惠上。同时英国政府规定,低收入者可根据收入情况,向住房协会申请适量抵押贷款购买一套住房的部分产权,代表政府管理的住房协会拥有剩余的产权。购房者在居住期间需要向住房协会支付剩余产权的租金。当他们有能力购买更多产权时,可以向住房协会提出申请购买。

(三)澳大利亚的政府补贴政策。“公共住房计划”是澳洲政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的和他们负担得起的居所。

三、住房抵押贷款当前问题的解决对策

通过分析我国住房抵押贷款当前存在的问题和国外部分国家住房抵押贷款的成功经验,我们应该根据其市场风险的特点和规律,从防范市场风险的发生和减轻风险后果两个途径人手,促进住房消费贷款的健康发展,维护金融和经济的稳定健康运行。

(一)调节房地产市场的供需。调节房地产市场的供需,促进房地产市场健康平稳发展,是降低住房抵押贷款违约率的重要保证。在当前我国房价居高不下,供需严重失衡的情况下,提高中低收入家庭的收入和增加住房的有效供给才是良策。政府要从总体上提高中低收入居民收入,降低收入房价比,增加供给,加大廉租房和经济适用房的建设,让一部分低收入家庭,可通过租房或购买经济适用房等形式解决住房。

(二)控制房地产市场的投机。造成房地产市场风险加剧的一个主要原因投机性购房的比例过高。由于土地是不可创造的资源,具有稀缺性,所以房地产市场容易出现投机。投机导致房价上涨的同时,房价上涨又进一步引发投机,使得房价快速上涨,当泡沫吹得足够大时不合理的房价必然会下跌。故应严格控制房地产的投机,监控和限制投机性购房。

(三)完善个人住房抵押贷款信用制度。尽快建立与个人信用相关的法律制度,为个人信用制度建设创造一个良好的法律环境,征对目前我国个人信息的资料分散于各国家行政管理部门,搭建出以政府部门为主,银行系统相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系迫在眉睫。

(四)建立个人住房抵押贷款担保体系。建立个人住房抵押贷款担保体系,可有效地缓解银行所面临的违约风险。这一点可借鉴美国的成功经验,美国的个人住房抵押贷款担保体系分为政府担保体系和商业保险体系两种。政府担保体系的建立主要是为了解决中低收入家庭的购房担保问题。它对降低银行住房抵押贷款风险,扩大住房抵押贷款的发放规模起到了积极推动作用。中国可以尝试由政府牵头组建全国性和区域性的抵押担保公司,实行低收费、低盈利的运作模式,为广大中低收入家庭提供担保。由于政府担保能力有限,可在适当时期发展商业保险系统,商业保险系统的介入可减轻政府担保的压力。最终形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网,有效解决住房市场担保主体空缺的问题。

参考文献:

1　刘萍,个人住房抵押贷款风险探析,金融研究,2002

个人住房抵押贷款篇3

一、引言

自我国市场化经济繁荣发展以来，我国银行的个人住房抵押贷款的相关风险也在不断的增加，住房贷款在银行的总贷款规模中占到了越来越大的比重。银行为了培育新业务的发展动能和活力，刺激房地产和金融产业的协调繁荣发展，保障个人贷款的规范有序发展，加速银行个人住房抵押贷款的信用风险研究有着巨大的意义。最近十年内我国房价呈飞速上涨模式，但是我国国民收入水平却没有随着房价的上涨而大幅度提升，这种情况造成了个人住房抵押贷款出现了一定的问题，随着通货膨胀的发展，个人的偿贷能力的下降对金融安全造成了极大的威胁，同时导致了金融和房地产产业的恶劣变化，阻碍国民经济的健康平稳发展。房地产行业关系到我国国民生产生活的方方面面，如果房地产市场出现一定的问题，就会造成经济泡沫，对整体金融市场产生不良的连锁反应。我国现如今的购房基本都通过个人住房抵押贷款，个人住房抵押贷款出现系统性风险，就会造成银行系统的整体崩塌。

二、我国银行人住房抵押贷款业务发展情

通过国内外信贷的发展现象和规律，以往信贷业务的违约比例远远超过了住房抵押贷款，因此保障住房抵押贷款的可持续发展，建立完善的风险防控机制对促进国民经济有重要的作用。我国银行和金融机构开始出台各种政策，促进房地产抵押贷款业务的发展。最近几年以来，个人住房抵押贷款在金融市场起到了越来越重要的作用。依照相关数据统计，从2012年到2017年，我国个人抵押贷款达到了19万亿元规模。为了保障客户的抵押贷款权益，从而降低总体贷款业务的风险。银行要想持续健康发展，就是要结合个人抵押贷款风险较低的特点，制定合理的刺激措施保障金融繁荣。从我国的国情方面来看，个人住房抵押贷款有着明显的优势性，能够最大化保障客户的消费和投资权。随着经济体量和规模的不断增长，由个人住房抵押贷款带来的风险也逐渐凸显。目前，我国的个人贷款处于高速的发展时期，存在的风险为潜在的金融风险，这种风险在目前的经济体制中不会爆发，随着时间的推移也可能造成金融的巨大风险。我国的个人住房抵押贷款主要随着房地产行业的发展逐渐发展壮大，业界公认的风险潜藏期为8年，目前正处于关键风险防范期。依照我国银行的数据分析得到，在2017年银行的不良贷款由2016年的125.64亿元增长至144.28亿元，不良贷款率上涨0.05%，个人住房贷款的不良不断上升。因此，政府制定合理稳健的货币政策，建立完善的金融防控机制，有效防范和化解个人主动贷款的潜在风险。虽然我国的金融市场取得了显著的成绩，但是金融体制机制建设有待进一步加强，法律法规的建立有待进一步完善，个人信用征信的体系建设急需健全。银行对金融市场的风险把控和防范措施不到位，个人住房抵押贷款存在较多的隐患。房地产企业扩大规模，加速建设和开发楼盘。开发商恶意炒房，造成房地产价格虚高，而我国的国民收入水平是远远低于房地产价格的增长速度。房价增长速度过快，而收入水平跟不上房价的增速，违约率上升。这对银行稳定性经营会产生负面影响。

三、银行个人住房抵押贷款风险因素

抵押品估值。抵押品估值评价越符合实际价值。违约发生率就会越低。为了降低借贷人的合法权益，银行以抵押品作为担保，因此银行对抵押物品的价值衡量应该高度重视，减少违约的发生，降低银行不必要的财产损失。同样，当抵押品估值大于借款人时，违约成本相对较大，因此借款人不愿意违约。贷款期限。贷款期限越长借款人违约概率越高。近些年局部地区发展不平衡在加上经济形势的不明朗，行业的发展出现了疲软乏力的常态变化。周期较长的金融危机更容易波及贷款期限较长的借款人。经济长期的下行和疲软状态都会造成融资者的违约风险。贷款金额。贷款额越大，银行和借贷人承担的风险和责任就会越大，造成的违约发生率就会越来越高。可能原因是在经济发生危机以及通膨胀率较高的时候，借贷人受到的经济压力更重。大量贷款的借款人将比小额贷款者具有更高的违约风险。同时，银行为了吸引更多的投资者，增加贷款比率，提高借款的贷款比例，导致信贷资源风险的暴露，这也是借款人借入和购买房地产等固定资产的主要原因。银行要合理依照相关人群制定合理的借贷金额，如果超过恰当的比例标准，也会增加违约风险。性别、年龄、收入、建筑面积等对借款人的抵押贷款违约情况影响。借贷人的年龄和性别并不是很重要的参考因素。银行对借贷人的评价要综合全面的调查相关人的偿贷能力，不能对女性造成歧视。女性作为独立自主的个体，在国民生产生活中起到了越来越关键的作用，借贷人的经济收入是银行评判偿还能力的重要因素，但并不是呈显著性，或者说，家庭收入并不能成为违约的原因。借款人收入系数的数据表明，借贷人家庭年收入和人均净收入的高低，并不能成为影响违约的可能。至于房屋价值和建筑面积等变量过实证检验并不能对抵押贷款违约产生显著影响。

四、银行个人住房抵押贷款风险的防范对策

1.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，堤防市场和政策风险

预警系统的建立完善对银行来说是非常关键的环节，由于我国金融市场和房地产业的密切关联程度较高，建立完善的预警机制能够有效的避免金融风险的发生，并且对经济指标和与之相对应的一些国家政策从宏观的角度进行剖析，极大促进和维护了社会经济的平稳协调推进，提早预防风险，有效避免经济的损失。建立完善的预警系统是非常复杂的，需要借助互联网信息和大数据等科学技术，及时收取和完善数据，为决策制定者提供科学合理的数据报告，在建立完善的风险控制系统后，在出现金融问题时及时面对和实时处理。

2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险

为了保障借贷人的相关权益，要对借贷人的经济能力和资格证明进行严格的审查。因此，银行要不断提升金融审查能力，有效减少金融风险，确保银行资金的安全可靠。在贷款偿还截止时间到期后，银行要加大催收力度，努力将损失减小到最低。为此，银行要规划出一整套完整周详同时操作性能相对较好的规章轨制，以达到巩固信贷管理水准。首先，根据数据设定方案。制定业务的战略目标和实施流程。最大程度的减少策略制定带来的不必要损失。其次，要对贷款的操作流程科学细化，不断加强监管。在贷款前中后每个时期综合分析，落实相关的责任，提高风险控制意识，对有突出工作贡献的个人或者部门要加大奖励力度，对出现监管漏洞的部门严肃追责。然后在人员组织架构上，要提高审批人员的责任意识，保障每个工作流程责权分明，保证各自的独立性，建立专业的审批中心。打造高质量的专业人才，提升专业管理水平。最后，要对借贷人的信息了解掌握范围和力度不断增强，确保信息的真实可靠，为风险防控提供坚实的理论数据。

3.发展个人住房抵押贷款风险变更机制

个人住房抵押贷款篇4

关键词 住房抵押 信用风险 贷款

伴随这国内住房制度的不断深化的体制改革，同时我国正走在城市化快速发展道路上，大量的乡村民众正从土地中挣脱出来走向城市并且扎根于城市，加之城市二代人口的住房需要，导致房价不断上涨和住房市场中出现了供给与有效需求不足的供求关系在这一社会背景下使得住房贷款应运而生并且日趋日强。由于我国城市居民购买住房的资金途径主要是依靠这种单一金融机制，而且，市场及借款人自身经济情况的变化都将可能致使市场环境和贷款人还款能力的该边，使的商业银行的贷款风险面临着多重的考验。

一、国内抵押贷款形势

前几年国内四大国有商业银行一直在房地产市场表现的很积极，抢占市场，而今却在房贷新政前显得有些缩手缩脚，如果实施利率七折的话，那么，这些贷款的利润也将大幅消减。5年以上的贷款利率是5.94%，按这样的利率水平，银行的房贷可以赚到2.34%的利差，但房贷利率7折后，只能赚到0.558%的利差，巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后，这种损失将会更大。面对央行的新政策个人住房抵押贷款七折利率，使得四川省遂宁商业银行面临着更大的挑战。

例如四川省遂宁某商业银行对某首付15.6万，贷款总额为36.1万元计算，贷款利率7折的情况下，每月月供为2242元，20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下，每月还款额为2573.64元，20年共需还款61.7万元左右，也就是说，36.1万元的贷款，20年里，享受利率七折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元，比利率85折的购房者少支付3.6万。

二、认识“个人住房贷款抵押

个人住房抵押贷款最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使买房人有足够的资金购置房屋。所谓个人住房的抵押贷款，是指购房人在首期付款后，由贷款银行为之支付剩余房款，由购房人将购商品房在办理完法律规定的手续后抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的一种金融行为。现房抵押贷款是指在抵押贷款时，房屋已经存在；期房也称“楼花”，在进行抵押贷款时，房屋未竣工、交付使用。在期房抵押贷款中，由于购置的房屋在抵押贷款时未存在，加上贷款的时间比较长，使得贷款银行的风险系数比较大，将如何预见风险并制定与之相应的预防措施就成为商业银行包括四川省遂宁商业银行的保护自己切身利益的一个重要问题。

三、识别风险

由于政策、市场及借款人自身情况的变化均可能使得四川省遂宁市商业银行的个人住房抵押贷款风险面临着多种风险。

1. 利润风险

在金融贷款市场上，资金的供应关系随着经济波动以及政府经济政策的调整而发生变化。若市场利率上升，那么贷款人就会减少利息收入，造成损失内外部环境的改变，致使存款利率的上升，利率上升意味着成本的增加，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同来提供借款人资金，这样使得利润就会大大减少。

2. 市场风险

市场如果出现通货膨胀，就会致使购买力的下降。物价上升通常会产生通货膨胀，将会出现货币贬值，住房贷款本质上属于抵押性质的贷款，因此抵押物的价格是影响风险的重大因素。假果开发商有意抬高房价，造成房地产的泡沫价格，当泡沫破碎将会导致房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会大幅度的提高。

3. 信用风险

信用风险是指交易违约或信用等级下降造成损失的可能性。借款人的提前还款对将会对商业银行造成一定的经济损失、再者不偿还款。这种违约行为分为两种情况，一种是主观上的违约，就是借款人对个人利益的考虑从而故意违约。第二种就是被迫违约，因为借款人丧失了劳动能力、失业或者是其它特殊情况而导致无法还款的违约行为。贷款人是很难做到对借款人的财物状况的有效监管或准确的预期，所以个人住房贷款信用风险还是比较大的。

四、抵御风险的对策

个人住房抵押贷款无论是对国家对社会市场还有个人都无疑是重大的问题，如何做出决策防范和抵御重大的金融风险，把握市场形势增强银行抵抗和驾驭风险能力推动个人住房贷款产品平稳的向前发展。是四川省遂宁某商业银行的重大任务和责任。

1.采取利率变动性发放贷款的形式 。其利率可根据市场利率不断改变而作调整。这与我国现有的浮动利率相比，将有助于改良银行存贷款的匹配状况，将银行承担的利率上升风险转移给借款人，同时借款人也可将承担的利率下降风险同样的转嫁给银行。

2.提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。完善银行内控制度,商业银行要建立严格的风险管理制度和培育良好的风险管理文化,银行在贷前调查、审查、审批、管理等各环节要落实各项风险管理措施,建立起科学的风险管理系统,增强风险控制和预警功能。减弱银行内部个人在信贷发放问题上的个人决断权。努力提高银行自身资本充足率,强制性提高银行的风险抵抗能力。

参考文献：

个人住房抵押贷款篇5

2、单位对个人的证明；

3、借款人身份证复印件（原件）；

4、借款人户口复印件（原件）；

5、（1）购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”；

（2）购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件；

（3）购安居房（经济适用房），需带安居工程住宅（经济适用书）预销售合同复印件及原件。

6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件；

7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。

借款人所在单位应注意三点：

1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%；

2、个人借款不得超过购房款（100%产权或33%产权）的70%，最多不超过两万元。购安居房（经济适用房）可适当增加贷款额度。

3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。

职工个人住房抵押贷款申请书

乌鲁木齐市住房资金管理中心：

本人是

单位的职工，经批准购买本单位住房（安居房、经济适用房）

路

号

第

栋

单元

层

号住房一套，建筑面积

平方米，房价为

元。现已交房款

元，尚缺

元。根据《乌鲁木齐市职工个人购、建房抵押（委托）贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款

元，期限

年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息

元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。

借款申请人：

年

月

日

证

明

乌鲁木齐市住房资金管理中心：

系我单位职工，夫妻双方月收入其中男方（女方）

元，该同志已参加我单位房改，并已交纳住房公积金，公积金帐号为

，截止年月公积金余额为

元。我单位愿为该同志担保。

单位公章

年

月

日

单　位　证　明

乌鲁木齐市住房资金管理中心：

我单位截止

年

月住房公积金余额

元，已有

名职工支取住房公积金

元。现有

名职工需申请住房抵押贷款

元，借款人已自筹购房款

元，占购房款总额的

%。以上借款人的贷款金额可转入我单位售房款帐户，售房款帐号为

。同时，我单位保证职工个人贷款总额不超过住房公积金总额的80%。

特此证明。

单位公章：

个人住房抵押贷款篇6

抵押人(甲方)：______________________________

住所：________________________________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

开户金融机构及帐号：__________________________

抵押权人(乙方)：____________________________

住所：________________________________________

法定代表人(或授权人)：__________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。

第二条 以房地产设定抵押的产权情况

1.房地产坐落：__________________________________

2.地号：________________________________________

3.土地面积：____________________________________

4.土地使用年限：________________________________

5.土地来源：____________________________________

6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________

7.国有土地使用证号：____________________________

8.房屋建筑面积：________________________________

9.共有权份额：__________________________________

10.房屋所有权证号：_____________________________

11.房屋预售、买卖契约号：_______________________

第三条 以房地产设定抵押的抵押情况

1.抵押土地四至：________________________________________

2.抵押土地面积：________________________________________

3.抵押土地评估价值：____________________________________

4.抵押房屋部位：________________________________________

5.抵押房屋建筑面积：____________________________________

6.抵押房屋评估总价值：__________________________________

7.房地产评估总价值：____________________________________

第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。

第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。

第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。

第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。

第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物

第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条 其他约定事项：

1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;

2.____________________________________

3.____________________________________

第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方(公章或印章)：_________________

法定代表人或个人(签字)：___________

(或授权人)

___________年__________月__________日

乙方(公章)：_______________________

个人住房抵押贷款篇7

抵押人(甲方)：______________________________

住所：________________________________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

开户金融机构及帐号：__________________________

抵押权人(乙方)：____________________________

住所：________________________________________

法定代表人(或授权人)：__________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。

第二条 以房地产设定抵押的产权情况

1.房地产坐落：__________________________________

2.地号：________________________________________

3.土地面积：____________________________________

4.土地使用年限：________________________________

5.土地来源：____________________________________

6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________

7.国有土地使用证号：____________________________

8.房屋建筑面积：________________________________

9.共有权份额：__________________________________

10.房屋所有权证号：_____________________________

11.房屋预售、买卖契约号：_______________________

第三条 以房地产设定抵押的抵押情况

1.抵押土地四至：________________________________________

2.抵押土地面积：________________________________________

3.抵押土地评估价值：____________________________________

4.抵押房屋部位：________________________________________

5.抵押房屋建筑面积：____________________________________

6.抵押房屋评估总价值：__________________________________

7.房地产评估总价值：____________________________________

第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。

第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。

第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。

第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。

第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物

第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条 其他约定事项：

1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;

2.____________________________________

3.____________________________________

第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提讼。

第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方(公章或印章)：_________________

法定代表人或个人(签字)：___________

(或授权人)

___________年__________月__________日

乙方(公章)：_______________________

个人住房抵押贷款篇8

抵押人(甲方)______________________________

住所：________________________________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

开户金融机构及帐号：__________________________

抵押权人(乙方)____________________________

住所：________________________________________

法定代表人(或授权人)__________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条 甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。

第二条 以房地产设定抵押的产权情况

1.房地产坐落：__________________________________

2.地号：________________________________________

3.土地面积：____________________________________

4.土地使用年限：________________________________

5.土地来源：____________________________________

6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________

7.国有土地使用证号：____________________________

8.房屋建筑面积：________________________________

9.共有权份额：__________________________________

10.房屋所有权证号：_____________________________

11.房屋预售、买卖契约号：_______________________

第三条 以房地产设定抵押的抵押情况

1.抵押土地四至：________________________________________

2.抵押土地面积：________________________________________

3.抵押土地评估价值：____________________________________

4.抵押房屋部位：________________________________________

5.抵押房屋建筑面积：____________________________________

6.抵押房屋评估总价值：__________________________________

7.房地产评估总价值：____________________________________

第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。

第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。

第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)

第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。

第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。

第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物

第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条 其他约定事项：

1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;

2.____________________________________

3.____________________________________

第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方(公章或印章)_________________

法定代表人或个人(签字)___________

(或授权人)

___________年__________月__________日

乙方(公章)_______________________

法定代表人(签字)_________________

(或授权人)

___________年__________月__________日

合同二

甲方(银主方)

乙方(项目方)

甲方为支持乙方开发项目，协助乙方筹措建设资金，特安排资金在乙方开户行办理定期存款，开具人民币大额存单，并将存单用于乙方质押贷款。经双方友好协商，在平等、互惠、诚信的原则下，就存单用于为乙方担保贷款一事，达成如下操作协议条款，共同遵守：

一、存款金额：人民币 亿元，分批操作，首批人民币 万元。

二、存款期限：三年定期(到期收取本息)

三、存款受益人：甲方。

四、办理方式：甲方提供定期大额存单，为乙方在银行按正常的质押贷款程序进行贷款，用于乙方的项目建设。

五、贷款银行：乙方安排的贷款银行须是一级支行以上单位(不包括城市商业银行和信用社)

六、财务回报：乙方向甲方一次性支付存单面值20%的回报(中介费另行承诺)

七、存单质押风险规避：甲方开具的人民币大额存单在用于为乙方向银行贷款后，为确保甲方的资金安全，乙方所贷款的银行须向大额存单受益人出具书面“银行承诺书”(见附件)

八、本息回收：甲方所质押的存款单期满前30天，乙方应主动、积极自行平仓还贷，解除质押，保证存单受益人按时提取存款。不管乙方是否及时还贷，存款受益人(甲方)将持贷款银行签发的书面“承诺书”追索存单，提取存款本息。

九、操作程序：

(1)甲乙双方确认本操作协议条款，乙方申请的贷款银行确认签发书面“承诺书”。

(2)乙方向甲方提交：1、已确认并签署的本协议书;2、“银行承诺书”由乙方银行签署;3、乙方企业营业执照复印件;4、拟建项目可行性报告及批复立项文件等;5、贴息费用凭证。

(3)甲方受理后，(乙方贷款主体资格和贷款项目可行性认定由乙方贷款银行审查确认)即向乙方发出受理商务函，明确具体的操作日程及安排。

(4)乙方按甲方通知的地点和时间安排甲方相关人员赴乙方所在地。

(5)甲方人员到达后：1、查验乙方企业相关法律文本(营业执照、企业代码、税务登记证、贷款卡)是否齐备;2、项目批文原件与复印件是否相符;3、重点咨询贷款银行是否同意按本约定的方式办理存、贷款并按甲方提供的“银行承诺书”样本签发给存单受益人。

(六)核实无误后，甲方即在乙方指定的操作银行开设专用帐户，乙方按首笔操作资金的百分之五的标准作为履约保证金交付给甲方，待甲方首单 万元人民币的资金进入专用帐户后，再进行剩余贴息的交接;然后甲方办理转定。

(七)在甲方办理转定的同时：1、乙方应将一次性贴息(扣除已交保证金)全部交给甲方;2、甲方协同乙方与贷款银行按正常程序开具大额存单和质押贷款手续;3、乙方会同甲方在贷款银行行长办公室接受由行长和有关责任人共同签发的存款单期满前返还存款单的“银行承诺书”正本，给存单受益人持有。以上环节均在贷款银行同时办理。

十、业务操作期间，甲方相关人员的差、旅费用均由乙方承担，并预收乙方 万元操作费用。

十一、违约责任：

(1) 甲方人员到达乙方所在地后，贷款银行若不能按本条款约定方式办理存、贷款业务，甲方可自行离开，乙方所交费用不退。

(2) 甲方人员到达乙方所在地后，乙方条件具备均能按本协议条款办理，而甲方提出与本协议约定条款以外的任何条件或三个银行工作日内无款到帐。致使业务不能进行，对此甲方全额退还乙方所交费用。

(3) 甲方资金到帐收取了乙方保证金后，乙方不能按本协议第九条(七)项约定方式办理，甲方有权自行划走存款资金，保证金不予退还。

(4) 甲方收取了保证金后不按本协议第九条(七)项约定方式办理，甲方按所收保证金全额退还给乙方。

十二、末尽事宜：本协议若有末尽事宜，经双方协商形成书面补充约定条款，与本协议一并执行，并产生同等法律效力。

十三、本协议一式四份，甲乙双方各执贰份。

本协议经双方签字、盖章、乙方交付了30 万元操作费后即刻生效。业务执行完毕后，自动失效。

个人住房抵押贷款篇9

一、住房消费贷款提前清偿的影响因素

1998年我国停止住房分配政策之后,住房抵押贷款就成了城市居民购买房屋的主要方式,这是一种以所购买的房屋为抵押向银行借款的住房信贷模式。在合同期限内当借款人拥有提前还贷能力时会选择提前偿还贷款,以减少不必要的利息负担,即住房抵押贷款的提前还贷。造成提前还贷的因素是多方面的:借款人积蓄增加、其他投资收益减少、住房抵押贷款利率上升,另外还有转让房屋等其他的获得提前还贷资本的可能。提前还贷的行为是房屋购买者作为理性人的经济行为,它受到了以利率和贷款期限为主的各种经济因素的影响。理性的提前还贷可以增加借款人的收益,对银行及金融市场也有着重大的影响力,主要表现在以下几个方面:首先,提前还贷的发生使得银行的预期利息收入减少,从而带来直接的经济损失;再次,提前还贷增加了银行的流动性风险,此外提前还贷现象还使得住房抵押贷款证券现金流不确定。现金流的确定正是解决住房抵押贷款证券的关键问题。

1、利率因素

(1)市场利率和原先贷款利率的利率差额(interest rates p read,I RS)。利率水平的不断变化,会使在还款期间市场利率与初始的贷款利率产生一个利率差额,导致贷款的机会成本发生变化,这种变化又分为两种情况:固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款。在固定利率抵押贷款中,利率下降,当抵押贷款的市场利率明显低于原先订立的抵押贷款的合同利率时,贷款人就会考虑提前还贷,用更低的市场利率去获得新的贷款。在可变利率抵押贷款的条件下,利率下降,借款成本会随着浮动利率降低。由于理性人的预期是利率降低后不会持续走低,借款人为了减少利率支出,在利率降低后尽快还款。

(2)利率的变动轨迹。利率路径见表1。在利率变动轨迹1中,大量提前偿付发生在第一年底,到第三年底,相对第一年底发生的提前偿付的量是极少的,这种现象被称为“再融资歇火”(Refinancing Burnout);而利率变动轨迹2的提前偿付大部分发生在第三年底。

2、房屋周转率

(1)经济因素。宏观经济的周期性变动也是影响住房抵押贷款提前偿付行为的一个重要的因素。有关统计资料显示,当经济周期处于繁荣时期时,社会就业率上升,人们收入增加,对未来的良好预期使借款人对住房产生改旧换新的冲动,使得房屋周转率上升,住房抵押贷款的提前偿付也随之上升;与此相反,当经济周期处于萧条时期时,住房抵押贷款的提前偿付则显得比较低迷。

(2)季节因素。美国的研究表明,抵押贷款的提前偿付会表现出一定的季节性趋势,在春季(从3月份开始)和夏季的提前偿付率呈上升趋势,该趋势与一级住宅市场的活动有关。在这个市场中,住宅购买在春季增加,在夏季后期逐步达到高峰。在秋季和冬季住宅购买下降。这是因为很多美国人在夏季会随着子女上大学的地点而发生迁移,因而会使得住房抵押贷款的提前支付率增大。在冬季,迁移率比较低,因此住房抵押贷款的提前支付率也较低。季节因素在中国的抵押贷款提前偿还中表现的并不是很明显。

3、抵押贷款的债龄

抵押贷款的期限同样是影响提前偿付的重要因素,美国的经验表明,期限低于三年的抵押贷款提前偿付率较低,随着期限的增加提前偿付表现出增长的趋势。这是因为在较短的时间内一个家庭的经济、生活环境发生大变动的可能性较小,提前还款的几率较小。随着抵押贷款期限的延长,一个家庭出现变动的可能性增大(如工作变动、收入增加、离婚等),就会发生自愿与非自愿的提前还款等行为。

二、住房抵押贷款提前还贷对商业银行的影响

1、影响了银行的资产负债结构

银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理,资产减少会对利差来源产生影响,从而影响负债管理。银行作为一个负债经营企业,资产负债的期限匹配程度直接影响着其资本营运状况。借款人的提前还款行为,将使得其资产与负债之间的期限发生错位,使原有的利率结构平衡丧失。如果没有提前还款行为,银行资产的期限与负债的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前还款行为,将破坏这种期限对等的状态。银行自身的资产与负债的期限不配,将使其暴露在流动性风险之下。

2、减少商业银行的利息收入

存贷款业务是我国商业银行的主要业务,获取存贷差仍是我国商业银行利润的主要来源。个人住房抵押贷款有房产作抵押,同时又有保险公司保险,安全性较高,风险相对其他贷款项目较低,是银行最优质的业务之一,也是银行获利的重要业务。

3、短期内造成巨额存贷差,回收资金闲置

提前还贷增加,会使银行的累收速度超过累放速度。一方面,住房抵押贷款的不定期提前还款使大量的优质资产现金回笼,另一方面,银行对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”,此消彼长,短期内会造成巨额存贷差。由于消费者提前还款时间不确定,银行对提前还款的资金不能预先做好安排,造成回收资金积压。银行要重新选择新的投资渠道使资金有效合理的运用,而资金闲置会导致信贷投放压力增大,从而加大了银行的经营风险。

4、服务成本未得到全部补偿,增加经营成本

每发生一笔抵押贷款,银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生服务成本,这些成本通过抵押贷款利息得以补偿,并分摊在整个还款期。若借款人突然提前还款,银行等于白忙一场,付出的劳动只得到部分补偿。此外,提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还等一些环节,这不可避免会导致银行经营成本提高。由于提前还款行为的不确定性,使得银行不能按照正常的贷款程序来处理,只能提供额外的人力来完成有关的各种操作,从而造成人工成本的增加。由上述分析可知,提前还款行为增加了银行业务经营风险。为了维护自身经济利益,银行应紧跟消费者日益增长的需求步伐,采取有效措施,借鉴国外的方法,积极研究提前还款行为发生的机理和变化规律,统计有关提前还款的数据并建立相应的预测模型,以便进行对提前还款行为进行有效地预测和防范,减少风险。

三、加强住房抵押贷款提前还贷风险管理

1、掌握提前还贷行为规律,准确预测提前偿付率

对提前还贷风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率,确定提前还贷导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还贷行为的各种因素及其作用机理,并运用累积的历史数据建立提前还贷模型,量化各因素与提前还贷行为的关系。

1989年,Richard和Roll提出了一个主要针对固定利率住房抵押贷款的提前偿付模型。在该模型中,影响提前偿付率的因子有四个:再融资激励(refinancing incentives)、季节(seasoning)、债龄(age)、衰竭效应(burnout)。将四个因素结合起来,由Richard和Roll的提前偿付模型计算出的提前偿付率为:

CPRt=RI(t)×MM(t)×AGE(t)×BM(t)

上式中,CPRt为第t个月的提前偿付率,RI(t)、MM(t)、AGE(t)、BM(t)分别代表第t个月的再融资激励因子、季节因子、债龄因子和衰竭效应因子。

2、构建抵押贷款提前还贷的数据库

目前,我国对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足,一个重要的原因是实证研究所需数据的缺乏。由于住房抵押贷款在我国发展的时间不长,一些商业银行对原始资料的集整理意识淡薄,有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较收缺乏。同时,我国住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验,因此很难从市场上获得以大的时间和空间跨度为基础建立起来的大样本的提前偿还统计资料。

3、推出多样化的住房抵押贷款方式

目前,我国主要实行可变利率等额还款这样一种贷款方式,其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整的,而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很大差别,使得单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求,也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口,从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求,从而降低提前还贷风险,很有必要推出多种抵押贷款方式。

4、积极推进住房抵押贷款证券化

资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具,自1970年代在美国推出后发展极为迅猛,而最早也是最适合证券化的银行资产是住房抵押贷款。据统计,目前美国有一半以上的住房抵押贷款进行了证券化处置,1999年MBS(资产支持证券)发行规模首次超越联邦政府债券,成为美国第一大债券市场;2001年MBS余额占全部债务余额的22%,而国债仅占全部债务余额的16%。需要强调的是,住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险,而在于及早收回资金,提高资产的流动性。而这一过程客观上也对由长期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。当然,成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握,否则难以合理确定MBS的发行定价。

【参考文献】

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[5] 周天芸:提前还贷的成因、影响与预测模型[J].现代管理科学,2006(11).

个人住房抵押贷款篇10

    亿通代书房产分析师表示，个人住房贷款的风险开始慢慢凸现，如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

个人住房抵押贷款篇11

随着我国城市化进程的加快，城市建设成了主趋势，房地产在这个潮流趋势中，得到了极大的发展。房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，对国民经济做出了不可磨灭的贡献，成为了带动我国经济发展的新的增长点。如何合理开发房地产，使其健康、科学、稳定、长久的发展，是我国经济面临的重要问题。如果房地产得到良好的发展，不仅能带动国家经济的发展，还能从基本上满足群众对住房的要求；反之，就会成为国民经济的重要负担。因此，为了保证房地产持续平稳的发展，必须对影响其稳定的因素进行分析。

一、影响房地产经济波动的主要因素

（一）供给与需求矛盾的影响

在一般市场经济的前提下，由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动，这是不动产经济学的结论。因此，从行业内部来说，影响房地产经济波动的因素，主要是房地产市场供给和需求的矛盾。而在我国房地产市场中，房地产的需求变化要缓慢于房地产的供给变化，需求线波动超前于供给线的波动，因此，无论是在总量上，还是在结构上，供给与需求的变化是经常变动的，房地产的需求、供给总量处于一个不平衡的状态，这种失衡，必然要求房地产经济进行调整，以保证快速发展。因此，房地产的经济波动的主要因素之一，是房地产供给关系的变化。

（二）宏观经济政策与投资波动的影响

宏观经济政策与投资的波动，对房地产经济的稳定性产生着直接性的影响。房地产的投资方根据宏观经济政策以及经济形势的变化，做出投资行为。由于投资行为具有很强的预期性，因此很容易发生波动。当投资方对房地产的预期上升时，他们的资金就会快速、大量的投入进去；当对房地产的预期下降时，投资者就会持币张望，减少投资。房地产投资的多少，一方面对房地产的市场供给产生影响，另一方面又会对房地产的市场需求形成重大作用。因此，房地产的经济波动受投资波动的影响。

（三）国民经济的影响

从根本上来说，影响房地产经济波动的因素，是国民经济。房地产作为国民经济的其中一个部门，在国民经济中占有举足轻重的地位，两者互相影响，因此房地产本身的发展，不能脱离国民经济的整体的实际发展水平。如果房地产超前发展，就会越过了国民经济的承受能力，导致失稳。在房地产行业中，一方面，危房地产的成交量大部分取决于国民经济的发展状况；另一方面，由于房地产的开发，需要银行资金的大量、稳定、持续的帮助和支持，属于负债经营，因此受金融业的融资政策的影响。而银行的运行方式主要取决于国家银行贷款的政策，而政策又与国民经济的运行密切相关。因此，从根本上来说，国民经济的变化导致房地产经济的变化与波动。

二、个人住房抵押贷款存在的风险

个人住房抵押贷款，是指购房者在购买房屋时，先向开发商支付一定比例的首付款，再以所购房屋作为抵押担保，向银行申请长期贷款，然后以分期付款的方式，按月偿还本息的一种金融活动。结合实际情况，发现个人住房抵押贷款主要存在着以下风险。

（一）政策法规风险

目前，在市场经济的形势下，我国政府还不能充分实现市场的调控功能，相关的法律制度还不够完善，对于房地产消费信贷，特别是个人住房抵押贷款，并没有全面的、科学的法律法规，导致在个人住房抵押贷款的过程中，由于存在着各种不规范的操作而引起了相关的法律问题。由于这些问题在我国法律体系中，没有与之相对应的、具有针对性的法律条款，因而形成了贷款运作的法律风险。

（二）信用风险

在个人住房抵押贷款中，最直接、最基本的风险，就是信用风险。信用风险是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中，交易的其中一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。一般包括自主违约、被迫违约、提前还贷、恶意骗贷等等行为。例如提前还贷，是指购房者没有按照合同要求时间进行贷款还清行为，而是提早完成付款，这种行为不仅会让银行失去应有的利息收入，而且银行还需要为提早还回的资金寻找适合的投资渠道，导致额外的损失；恶意骗贷在实际中一般称为“假按揭”，主要是指开发企业以单位名义购房，借购房之名骗取金融贷款的做法，是一种欺骗行为。

（三）操作风险

在我国现有的市场体制下，很多监管机构和部门都不健全，而经营机构为了追求业务成绩，不顾相关规定进行操作，例如借个人住房抵押贷款为名开办个人股票、没有经过批准就随意降低担保标准等等。这种违规经营的行为对个人住房抵押贷款造成了风险。

（四）利率风险

利率风险是指存贷款利率在金融市场利率的波动下而缩小，甚至出现存款利率高低贷款利率，导致银行收不抵支的风险。目前，个人住房抵押贷款的利率是随着央行对利率的调整而变动的，因此很容易出现利率风险。如果银行不能在结合最新利率变化情况而采取正确的措施，就会给银行的经营带来一定的风险，甚至是损失。

（五）管理风险

在当前的经济形势下，商业银行为了争取更多的业务，而不顾后果的去抢占市场份额，对个人住房抵押贷款的业务运作没有形成合理的、科学的业务流程，比较随意。除了管理政策不达标，在管理人才上，也较缺乏具备管理专业素养和知识的专家和人才，使个人住房抵押贷款存在着管理风险。

三、结束语

随着我国经济的发展，人们生活水平的提高，房地产开发和个人住房抵押贷款已经成为社会极为普遍的活动。本文对影响房地产经济的因素以及个人住房抵押贷款存在的风险进行了分析，希望相关人员能够提高关注度，从而促进国家与社会的和谐发展。

个人住房抵押贷款篇12

中图分类号:F83

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0289-02

1 国内研究现状

国内违约风险的研究始于90年代末,随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展,研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别,部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度,然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为,因为提前还款会造成银行资金流的变动,对其他还款人有着借鉴的影响。

1.1 从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险

雁,王雅林(2006)运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵,通过权重的计算,可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红(2000)将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中,构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林(2004)在文中利用杭州某商业银行数据(样本容量为1861个)对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇(2009)在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红,陈德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架,在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大,然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显著,而马宇(2009)则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。

国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足,因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据,对于多变量加入模型中的方法,相对于国外依然有一定的差距,没有使用动态的数据来分析,如何优化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。

1.2 从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险

吴晨等(1999)是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型,认为银行对个人资信的判断最为关键,它直接关系到银行的获利情况。田启伟(2004)等人是将借款人作为一个理性的博弈方,而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时,理性的借款人必然选择守约,从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时,理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系,从而选择有利于自己的行为,以达到博弈的均衡。

陈颖(2007)认为住房抵押贷款合同签订后,借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算,可以得出对借款人还款行为征收违约金,对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿,是防止贷款违约的最有效工具。孙冰,刘洪玉(2006)将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究,在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下,分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数,分析交易达成条件和贷款人放贷策略。

国内学者运用博弈论研究表明,在信息不对称的个贷市场中,贷款人放贷策略的局限性,如利率管制会降低信用配给的有效性,导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因,但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面,将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析,将会使得分析结果更为全面准确。

1.3 个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款

孙冰,刘洪玉(2005)认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节,促进参与机构的专业化和多样化,使其在业务链上各类专业机构各司其职,相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华(2006)从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析,发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷(2003)认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题,解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇,刘洪玉(2009)利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷,导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系,且潜在风险水平高、可控性差。

在这部分的研究中,国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟,个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案,提出的建议多集中在政策层面,缺乏定量研究对于理论的支持。

1.4 从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险

蒋勤、祁彦(2002)分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式,国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议,何晓晴,谢赤,吴晓(2005)根据中国的现阶段的国情,可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国(2005)认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华(2009)从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题,建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件,即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值,从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。

国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究,一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及,只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时,模型单一且精度不高,尚处于起步阶段。

1.5 从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险

刘洪玉(2003)应用平行数据模型,研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时,贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比(LTV)选择行为的影响。吴青(2005)认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险,是基于这样两个前提,一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛(2005)认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加,从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉(2007)运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值,其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论,借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰(2009)提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款――违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷(2005)认为提前还款行为之所以广受关注,是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化,从而改变着MBS的价值。吴青(2005)利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。

国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素,借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约,并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府,保险公司等各个机构,从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上,对宏观经济层面的研究较多,提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上,国内学者数据来源有限。

2 结语

国内实证研究比较少,即使有研究缺乏数据,国内研究多为静态的模型,不能动态的分析各种风险。因此,在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨,从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围,增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。

在研究方法上,可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法,建立多维模型,可以考虑加入房地产周期,或是国家政策周期的因素,使得变量更为全面。人文,政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中,如何量化这些宏观因素是一个难点。

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