建筑物业管理篇1

一、建筑企业物资管理存在的主要问题

当前，建筑企业物资管理存在的突出问题主要体现在以下方面：

1，在思想上落后于现代化管理理念

一般企业的物资企业管理无法和快速发展的物流行业想接轨，企业领导人和管理者，抱有迂腐的思想，不想让别的行业在自己企业捞的一点好处，所以对于第三方物流行业有抵触的心理。一般在运用自己的运输渠道时，时间和效率都相对比较低下。

2、物资管理中配套设施薄弱

物资管理在一般企业还没有得到重视，企业在加强管理的资金上投入不足，现代计算机管理体系的运用受到了很大程度上的制约，导致管理模式还是停留在之前的整套账务、采购、仓储和控制的传统模式。没有先进的设施设备那么物质管理的基础就相对的薄弱，这种管理模式非常的死板，无法为企业追求到更好的效益。

3、在操作实践上重供应、轻管理

现在企业一般都是在考虑成本降低，疏忽了在质量上的问题，企业领导层对物资部门的时间上要求非常的苛刻，必需在准时的时间提供生产物资。否则就要承担一切后果，在这种高要求的压迫下，都是在按计划的预算，按品种，按期限去计划，宁愿一种使用传统的物质管理，也不愿去承担在改革创新中出现的责任风险。企业没有鼓励也没有重视员工在物质管理中的改革创新精神。

4、在人力资源上物资人才缺乏

企业不重视物质部门，导致物质人员在企业的位置居于次要，这样无法吸引优秀的人才，也使得现有部门的员工没有积极性。还有物质人员缺乏专业系统的培训，在管理中往往是靠自己的经验或者是习惯没有科学的理念。公司人员的知识结构已经老化了，无法与现代管理结合，无法适应现代企业的高速发展。

二、建筑企业物资分类管理分析

1、战略物资，这种物资品种较少但是价格相对比较高，库存管理技术要求高，资金占有率也高。为了减少仓储成本这类物质一般都是在工程到某一个阶段要使用它时，一次性购入并使用，在时间有一定的要求。

2、瓶颈物质，在建筑物料中有不可替代的重要，企业在向供应商直接定够瓶颈物料，要在库存中保障物料的安全，同时在订购的批量上一般较大，要充分满足整个施工的使用量。

3、重要物料，这类物料一般种类很多，对库存的技术也要求较低，但是也需要在经常检验库存量，根据量在施工中不定期的采购，来保证施工的需要。

4、一般物料，这类物料有的会受到季节和地域的限制，储存技术要根据施工的需要有一定的季节性储备。一些零星的材料购买比较方便，此物料的库存一般只是保证一个生产阶段的需要就好。

三、加强建筑企业物资管理的必要措施

1、加强物资管理人员的组织结构设置

直线的职能模式一般在建筑企业非常普遍，物资管理部门的员工采购物资一般都是由部门主管去决策的，但是光靠部门主管一个人的意见是不够的，需要部门各个员工都有相应的资质才能更好的完成物资管理的工作，所谓职能模式结构就是根据业务性质上的不同来分配不同的任务，配置的有计划组、采购组、物资监控组等，每个环节都有相关人员负责管理，就能在各个方面进行监控，遇到问题的情况都有所控制处理，这样可以很好的提高工作上的效率。

2加强建筑企业物资采购管理工作

建筑企业的采购工作在物质管理中有非常重要的额作用，是物质管理的基础，也是在施工中不可缺少的部分。采购要根据施工流程上的安排，来计划物质的供应量，保证施工能够有条不紊的进行，为了避免采购上出现偏差，一般采购需求量大的物质都尽量使用招投标的方式，建筑企业根据投标的情况，选择最优的供应商。在采购中要注意与供应商建立友好的信任关系和长期的合作关系，建筑企业在结合自己的优势还有优质的供应商，这样在内外力量的结合，可以在发展中更好的实现双赢的效果。采购要对外面市场的价格有最新的了解，在采购工程中要考虑到我们的预算成本，将预算进行合理的规划和分配。从采购材料的源头到最后的验收都要有严格的把握。采购业务要编制采购计划，拒绝对物质凭感觉和盲目的采购导致库存增加。

3、加强建筑企业物资使用管理工作

物质的配送和消耗是物质使用的只要方面。施工现场实现物质管理的前提就是实现施工项目物质使用管理。在物质的配送上要更加的灵活，物质管理更有弹性。建筑企业建立可行的监控系统对施工过程中的物质消耗进行管理，并将在监控中发现物料的超额或者短缺问题进行反馈，并根据相应的问题进行及时得到处理。在现场施工中降低材料的损耗是物质使用管理的目的，为了更好的实现这个目的，要加强施工场地的管理，施工组织的合理化设计等一些措施。

4、加强施工项目物资储备管理工作

建筑施工的开始都是零库存的，所以理想状态下，到项目施工完成后库存也应当为零。储备的管理可以减少库存上的资金占有率。物资人员要对物料检查合格后才能允许入库，还要结合物资在施工中的动态流向和目前的储存情况结合，根据实际情况对不同的物料进行不同的管理模式。储备管理是要供求双方稳定的合作机制，有相同的合作目标，才能共同的完成任务。

结束语：总而言之，建筑企业的物质管理上的好坏可以让建筑工程的竣工日期，工程质量等一些经济效益受到影响，为了顺应社会市场经济的发展需要，建筑企业非常有必要引入现代化的物质管理，并且这种转变必须与整个经济市场管理的整体变革相适应，这已成为市场经济发展的必然趋势。将企业的物资管理人员在组织结构中的角色分工明确，在物质管理的采购、使用和储备的环节进行科学的组织计划，使得建筑企业的物资管理更加的合理化，实现建筑企业与合作供应商的双赢，提升企业自己的发展空间。

参考文献：

[1]陈方建.中国建材物流管窥[J].物流技术，2009，6.

建筑物业管理篇2

当前，建筑企业物资管理存在的突出问题主要体现在以下方面：

（一）物资采购问题重重

1.物资价格信息不流通、不对称致使物资采购价格偏高。由于物资价格变动频繁，企业容易因物资价格信息不流通、不对称因素导致采购价格偏高。

2.物资招标采购普遍存在重价格轻质量现象，低价中标致使采购物资质量存在较大风险。

3.物资采购预算体系缺失或预算不精确，使得采购量偏离需求，导致库存短缺或积压。一般的建筑企业，采购前期流程不完善，需求量信息不流通，采购人员或物资部门负责人仅凭经验预计采购量，缺乏科学依据。

（二）物资管理制度不完善，个别程序形同虚设

物资管理制度不完善或执行力度不够导致制度不能有效落实。特别需要指出的是物资管理制度中所涉及到的采购申请制度以及发出和领用申请制度，由于物资种类繁多、工作量大、人手有限等因素，瑞安市大部分建筑企业均未能完全执行到位。

因物资领用申请制度流于形式，施工班组为了图方便，普遍存在超额领料的现象，工程施工完毕，出现大量退料，造成库存积压，不仅占用资金成本，还使得人工成本和物资的仓储成本增加。

（三）物资采购后的审验流程不到位

企业普遍存在重视物资采购价格，而轻视采购后的验收及后续审计工作。由于物资专业性强，许多企业未能配备专业人员进行质检，仓库管理人员仅对物资数量进行核对。同时也由于企业内部审计中物资审计领域空白，物资采购流程是否合规、采购价格是否合理、采购质量是否达标等程序审验也自然不到位。

二、建筑业物资管理存在问题的根源分析

当前，建筑企业物资管理存在的上述问题可能由以下原因所致：

（一）领导重视程度不够，物资管理意识淡薄

由于行业的特性，领导往往把重心放在工程业务承接，工程预算、施工类人才的吸收和培养上，而不会下心思和本钱去招收优秀的物资管理人员。同时，物资岗位人员缺乏培训，专业能力未能及时得到提升，也是物资管理水平停滞不前的主要因素之一。

（二）物资管理制度设计不合理，执行力度差

物资管理制度拿来主义普遍，未能有效结合企业实际情况，导致制度难以有效执行。部分企业因物资管理制度设计不严密，导致部分物资管理内部控制失效。同时，为“节约成本”，实际操作时流程简化，制度空设。

（三）物资成本核算不全面，绩效考核不到位

企业物资成本仅核算面上的购买成本。存货运输装卸成本、持有成本、仓储成本、资金占用成本、保管不当成本等其他间接成本未能涵盖。也正是这些间接成本未能单独反映，未能作为考核指标列入考核体系，仅对物资收发量的准确性考核，激励作用不明显，对于物资管理水平提升十分有限。

三、加强建筑业物资管理的对策措施

通过前述建筑业物资管理存在的问题及其原因分析，可以从以下方面采取相应的改进措施：

（一）领导重视，吸纳物资管理专业性人才，强化物资管理团队建设

任何工作要想得以加强必须引起领导重视，取得领导支持。只有领导重视，才能将物资管理工作摆上重要位置。同时，企业不仅要引进高素质的物资管理人员，还要加强物资管理团队建设。物资采购、质量验收、仓库管理、物资核算每个环节都不能落下，任何一个环节的人员素质都影响物资管理的综合水平。正如木桶短板效应，短板的高度决定了物资管理水平的高度。因此，企业要提升物资相关岗位要求，提高相应岗位待遇，把优秀的员工引入物资管理环节。并且要重视对物资队伍人员上岗前的系统培训，使其具有与岗位相适应的专业知识和职业道德，胜任岗位工作，提升企业物资管理水平，适应企业发展的需要。

（二）完善物资管理制度设计，加强执行力度

切实可行、完善的物资管理制度是实现物资管理的根本保障。企业要想在物资管理工作上出效益，必须得健全物资管理制度，确保设计合理，有效实施，针对瑞安市建筑业物资管理的现状，还需加强以下几个环节的设计：

1.物资采购环节操作方式设计

物资采购环节是物资管理的初始环节，也是一个重要环节，物资采购环节设计合理，把关严密，从源头上保证了物资质量、控制了物资采购成本，为企业物资综合管理工作打好基础。

物资采购方式需注重成本效益原则，结合企业实际情况设计。根据物资采购金额、特性、市场情况等因素分别采取招标采购、竞争性谈判采购、单一来源采购和询价采购等方式。招标采购一般仅适用于大宗、价高物资的采购。对于非大宗、市场竞争性大的物资采购，可以按企业自身的意愿邀约信誉好、产品质量佳、级别等同的厂家进行竞争性谈判。至于零星物资采购，企业要做到既规范化，又简便化。可结合物资采购量、市场情况等因素采取定期询价，定点采购的方式。

2.执行物资采购预算制度

企业必须重视执行物资采购预算制度，科学编制采购预算，合理安排采购。实际操作时，企业应当根据各种存货采购间隔期和当前库存，综合考虑企业工程施工计划、市场供求等因素，合理确定存货采购日期和数量，确保采购成本最经济，库存处于最佳状态。具体可综合经营、工程、财务、物资部门构建预算信息系统。经营部门定期更新承接工程情况和工程用料预算信息；工程部门定期更新工程施工计划以及工程用料变更情况；物资部门结合物资库存信息预计最佳采购量和采购时间节点。由于建筑业施工物资多，该项制度企业应灵活应用，需结合实际，注重成本效益原则。零星物资采购量和采购日期可以仅依据其采购间隔期和当前库存确定。

3.建立企业物资信息系统

现今，建立精细化物资信息系统对建筑业意义重大，尤其是规模建筑业。物资信息系统不应局限于物资出入库的信息记录，还应涵盖物资供应商信息和物资流转信息。完整的供应商信息应包括供应商的基本情况、产品信息、售后服务等因素，按物资类别进行建立，并不断更新。物资流转信息是记录和反映物资在采购和企业内部流转过程中的情况，尤其是详细记录物资异常情况以及出现异常或请求帮助时供应商做出的反应。企业物资信息系统的建立大大提高了物资核算的效率，及时显示库存信息。同时也提供了物资供应商的具体情况和售后服务相关信息，便于对供应商进行评估，为物资采购环节操作提供依据。并且，有利于及时掌握物资流转过程中反馈的信息，避免因信息滞后给企业带来不必要的损失。

4.规范物资准出制度

企业应当根据自身的业务特点，明确物资发出和领用的审批权限，制定严格的物资准出制度。通常情况下，建筑企业工程领料应执行申请审批制度，根据物资领用的额度，结合企业的实际情况，划分审批权限，分别由工程管理员、部门负责人、分管工程经理或经理审批。仓储部门根据经过审批的领料单发出货物。

零星工程较多的小规模建筑企业执行确有难度的，在实际操作时，零星工程施工领料可直接由仓储部门根据工程预算用料清单审核领料单，不管是一次性领料还是分批领料，单项工程各类物资累计领用数量不得超过该项工程预算用料清单列示的数量，如超限额领料，则根据所超额度的审批权限，由符合条件的人员审批后准予领用或发出。预算部门、工程部门在获取相关工程变更信息时，应及时将工程用料变更清单反馈仓储部门。

在严格限额领料的基础上，还需规定余料及时还库，领用物资执行专项专用的原则，以便提高材料的周转率和单项工程成本核算的准确率。

5.建立库存物资评级体系

建立物资评级体系，对物资进行评级分类，确定其使用价值、保管方式等，有利于物资合理调配。某些物资由于技术更新、企业业务变更等原因已不适用，如不及时评级，物资得不到及时处理，将造成价值损失。为此，对物资进行定期分析、评估至关重要。具体操作须结合企业实际，如根据物资性能、采购年限、新旧程度、适用情况进行等级、价值划分。对划分结果进行分析，提出建议，及时恰当进行处理。对于工程施工退回或回收的边角余料、残、旧废料等库存物资，也应划分等级，合理归类利用。

（三）物资成本全面核算，会计核算内部审计二合一

企业的物资成本包括物资采购建造成本、运输装卸成本、仓储成本、持有成本、人工成本等。由于工程成本一般仅列示物资采购建造成本，使企业忽视物资间接成本的管理和控制。其实物资间接成本的控制有着很大的潜力，是企业节支出效益的一个亮点，因此有条件的建筑企业可以从物资成本全面核算入手，精细分析，降低物资间接成本。

建筑物业管理篇3

中图分类号：F252.3 文献标识码：B

一、传统建筑施工企业物流管理的弊端

目前施工企业物流管理大多停留在手工管理状态，这种落后的管理方式必然导致了工作效率低，管理不规范，成本费用高，实时性、动态性差，难于控制，工作方式烦琐。主要存在以下几个方面的缺陷。

物流管理息化低，甚至还停留在原始的手工操作的阶段；对物资供应商联合体的构件缺乏科学管理，短期竞争多于合作；物资采购是一个信息不对称的博弈过程，非集约化，采购成本高；物资采购没有与预算部、技术部、施工部紧密联系，缺少必要的信息支持，与工程实际严重脱节；物资库存、现场管理混乱，造成资源的浪费，建筑成本的增加。

二、精准物流管理的基础

（1）技术支持：建筑施工企业实现信息化。建筑施工企业信息化是精准物流管理的技术支持，必须辅助企业各管理层次，其核心是工程项目管理软件的应用。工程项目管理软件一般包括合同管理、进度管理、预算管理、物资管理、人员管理、机械设备管理、资金管理、成本管理等八个基本的模块，能够辅助各层次的管理：对企业物资统一分类、统一编号，编制物资数据库；从进度管理模块导出阶段性计划工程量；根据计划工程量预算管理模块计算出物资计划；依据物资计划，物资管理模块实施物资采购管理。

（2）组织环境基础：基于精准建造的建筑施工企业流程重组。基于精准建造的建筑施工企业流程重组是建筑施工企业通过共享数据库、EDI、WEB等信息技术，将策划单位、业主、勘测单位、设计单位、监理单位、建筑施工企业的各个部门有机的连接起来，对整个建筑产品供应链实行有效的管理，实现精准物流管理，缩短建造周期，减少非生产性无价值的工序、简化工作流程，实现企业内外部组合的一系列活动的总称。

三、精准物流管理模式

（1）精准物流管理的目标。在建筑产品的整个建造过程中，工程项目是一个临时的产品系统而独立的存在，紧密的与物流联系在一起。加强物流管理是工程项目精准建造的资源保证。精准物流管理的基本目标是：加强供应商的管理，改变传统的竞争和短期合作为长期有效合作；规范物资采购机制，应用计算机、网络技术，实现物资采购电子商务化和批量化，缩短物资采购周期，降低采购成本，简化采购程序；加强物资入库、出库、调拨、报损管理，使库存最小化；加强物资入场、加工建造、退场、损耗管理，降低物资浪费，减少物资的二次搬运；物流信息及时、准确，便于物流的有效控制。精准物流管理的终极目标是物资的“零库存”和“零浪费”，从而降低成本、提高质量、增加整个建造过程的价值、最大化的满足客户满意度。

（2）精准物流管理模式。精准物流管理是以共享工程项目数据库为基础，动态实现物资库存状况监控和物资现场管理监控，精准预测和计划物资，选择最佳供应商和租赁公司，实现物资的精准、均衡供应。精准物流管理是一项系统性强、涉及范围广的一系列活动。精准物流管理包括四个方面的工作：（1）预测物资用量、编制物资供应计划；（2）组织、采购或者调剂物资；（3）物资的验收、储备、领用和配送；（4）物资的统计、核算和盘点。

四、 结论与建议

精准物流管理是精准建造过程中关键工作之一，一个建筑施工企业的生产过程是对各种物资的使用和消费过程的有效控制。因此，采用精准物流管理，协调建筑施工企业内外各职能部门之间的关系，从整个建造过程精准控制物流，实现物资供应好、周转快、消耗低、费用省，保证和促进建筑施工企业生产，加速资金周转，降低建造成本，提高产品质量和客户满意度。

作者单位：河南安阳钢铁集团公司

参考文献：

建筑物业管理篇4

一、年全区建筑业发展和物业管理工作情况

年是我区建筑业和物业管理行业团结奋进的一年，也是硕果累累的一年。全区建筑业和物业管理行业广大干部职工在市住建局和区委、区政府的正确领导下，坚持以科学发展观为指导，解放思想、创新举措，深化改革、加快发展，全行业核心竞争力快速提升，发展质态不断优化，全区建筑业和物业管理工作迈上了一个新台阶。

——经济总量持续增长。全年完成建筑业总产值5.5亿元，实现利税3000万元，同比分别增长32%和38%；施工面积226万平方米，竣工面积108万平方米，分别增长36%和31%；完成劳务开发产值1000万元，增长29%。建筑业在全区经济和社会发展中的地位明显提升。

——建筑市场秩序进一步规范。深入组织开展建筑市场执法大检查，累计检查在建工程295个，建筑面积近300万平方米，查处违法违规工程26个，有效净化了建筑市场。严格招标文件审核管理，工程公开招标率达到100%。加强装饰装修市场管理，全年完成产值1.8亿元，实现利税1300万元，分别增长38%和31%。突出抓好农民工工资清欠，清理拖欠农民工工资800万元。

——工程质量水平不断提高。全年共监督单体工程196个，建筑面积240万平方米，分别增长36%和32%，验收合格率达100%。坚持行为监督与实体质量监督并重，着力加大对大型公建项目、住宅等工程质量的监管力度。全面推行住宅工程质量分户验收，强化工程参建各方尤其是施工、监理企业的质量责任，工程质量明显提高。

——安全文明施工水平稳步提升。坚持把安全生产放在首位，狠抓责任制落实，全区未发生重大安全事故。加强安全措施备案管理，备案率达到98%。修订完善了《区建筑工程安全生产事故应急救援预案》，对32家取得安全生产许可证的企业进行了年度安全评价，对12家安全生产许可证到期的企业办理了延期审核。采取拉网式检查、日常巡查、抽查和不定期检查等方式，全年累计检查在建工程985个次，下达限期整改通知书340份，查处隐患1526条，停工整改56个次，12名项目负责人受到扣分处罚。深入开展安全文明工地创建活动，全年创建省级安全文明工地2个，市级安全文明工地56个。

——发展方式实现积极转变。建筑节能工作不断加强，全区新建成节能建筑100万平方米，同比增长39%，累计达到320万平方米。大力发展绿色低碳建筑，开展低碳社区建设，我区有4个社区入选全市低碳示范社区。科技推广应用力度不断加大，市区太阳能热水器普及率达到42%，新建住宅80%以上利用地板辐射采暖。加强岗位培训和职业技能开发工作，培训企业中级岗位及项目经理296人，继续教育240人，培训技术工人1760人，产业整体素质不断提高。

——产业结构进一步优化。加强资质动态管理，严格准入清出制度，4家企业因经营不善被吊销资质证书。全区建筑企业发展到63家，其中总承包企业16家，专业承包企业29家，劳务分包企业18家，施工范围涵盖了房屋建筑、地基基础、钢结构、建筑幕墙等领域，企业组织结构进一步优化。

——物业管理行业发展迅速。辖区内物业公司注册数量达到93家，各类物业项目发展到260多个，从业人员近2万人，托管服务面积达1000多万平方米。49个项目分别被各级评为优秀物业管理项目，其中国优6个、省优7个、市优36个，物业管理已从单一的住宅小区管理逐渐向商务楼宇、工业园区、商场超市等全方位发展和延伸。

——物业管理工作日趋规范。研究出台了《区关于加强物业管理工作的意见》，将物业管理工作纳入全区目标管理绩效考核范围，进一步理顺了关系，明确了部门、街道、居委会、物业企业各方职责，促进了物业管理工作扎实有效开展。全面推行了由街道召集，社区居委会、公安派出所、物业企业、业主委员会以及相关部门参加的联席会议制度，及时解决物业管理工作中的矛盾和纠纷，维护了社会稳定。

——物业管理行业素质明显提高。大力宣传《省物业管理条例》，做到家喻户晓，人人皆知，居民对物业管理认知度大幅提升。聘请专家对辖区160余名街道、居委会分管领导和物业企业管理人员进行了集中专业培训，组织优秀物业企业负责人到广州等地考察学习先进经验，提高了物业从业人员的管理服务水平。严格物业企业资质审核管理，先后对6家限期整改不达标的企业取消了资质，有效净化了物业管理市场。

这些成绩的取得，是区委、区政府坚强领导和上级业务部门正确指导的结果，是全系统深入学习实践科学发展观，凝心聚力搞建设，一心一意谋发展的结果，也是广大干部职工顽强拼搏、甘于奉献的结果。在此，我代表区住房和城乡建设局，向全系统干部职工表示衷心的感谢和崇高的敬意！

二、我区建筑业发展和物业管理工作面临的机遇与挑战

当前，我区建筑业和物业管理工作正处在加快发展的关键时期，机遇和挑战并存，希望和困难同在。

（一）我区建筑业发展和物业管理工作面临许多良好的发展机遇。我市是省半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和胶东半岛高端产业聚集区的一线城市，今年将在北部沿海地区投资400亿元，建设森达美港、疏港铁路、潍日高速、机场拆建等一批重大项目，对我区建筑业而言可谓机遇难得。从我区情况来看，今年将加大保障性住房建设力度，计划投资40亿元，新增房地产开发面积200万平方米，完成3000户农村住房建设任务，并开工建设一批低碳示范社区，巨大的市场容量给建筑业带来良好发展前景，同时也给那些理念新、结构好、实力强的建筑企业提供了脱颖而出、加快转型升级的平台。另外，当前信贷条件宽松，利息较低，这是实施收购、转产、多条腿走路的好时机，也是调整结构和进军新领域的好时机。面对这些利好因素和发展机遇，我们的建筑企业应该有理由、有信心去抢占商机，力争做新一轮经济发展的开拓者。

（二）我区建筑业发展和物业管理工作面临的问题。一是建设手续办理滞后和不规范现象突出。有的企业以招商引资、重点工程为由违反基本建设程序规避监管，未办理手续就擅自开工，有的项目快竣工了还没有办手续，质量安全存在诸多隐患。二是个别建筑施工企业对安全生产重视程度不够。存在重经济、轻安全思想，履行安全生产主体责任不到位，安全生产投入少，对工程建设中存在的安全隐患整改不力，存在侥幸心理。三是建筑市场秩序还不够规范。压价竞争、垫资施工现象较为普遍，拖欠工程款和农民工工资现象时有发生，违法分包、企业无资质挂靠等违规现象仍然大量存在。四是由于重项目、轻管理的分散型、粗放型管理模式，加上管理人才匮乏等原因，部分企业的管理水平和经营效益一直处于较低状态。五是物业管理工作与当前居民的需求和期望值还有较大差距，服务水平有待进一步提高；多数旧小区投入大量资金改造后因没有及时跟上物业管理，出现了脏乱差反弹现象。对此，我们必须高度重视，认真研究加以解决。

三、年建筑业和物业管理工作任务

年全区建筑业和物业管理工作总的指导思想是：以邓小平理论、“三个代表”重要思想和党的十七届四中全会精神为指导，深入学习实践科学发展观，按照区委“一三六六”总体工作部署，突出抓好招投标、工程质量、安全生产、建筑节能、养老保障金管理、行业清欠、建设程序管理、物业企业管理和物业纠纷调处等重点工作，大力整顿规范建筑市场和物业市场秩序，推动建筑业和物业管理工作在新的起点上实现新突破，为加快建设文明和谐的现代化商务中心区做出新的更大贡献。

（一）大力整顿规范建筑市场秩序，营造良好发展环境。一是严格基本建设程序管理。要加大房地产开发和建筑市场执法监管力度，今后所有工程项目，必须先依法办理招投标、安全监督、工程质量监督、施工许可等手续后再开工建设；以前没有办理手续已开工的项目，要按规定尽快补办相关手续。二是加强招投标监管和有形建筑市场建设。全面推行工程量清单招标，不断完善以市场形成价格的竞争机制。进一步加大监管力度，对政府投资的项目，坚持过程监控与随机监督相结合，重点对招标人进行监督。加强对招标机构的动态监管，规范执业资格，约束从业行为。三是加强装饰装修管理。认真贯彻《省装饰装修管理办法》，进一步统一标准，完善制度，指导全区装饰装修工作。继续抓好二次装修一体化管理，建立住宅装饰装修开工备案制度，对变动房屋结构的装饰装修行为严格监管。加大对装饰装修企业违法、违规行为的查处力度，严格控制粉尘、污染物、噪声、振动等对居民的影响。四是加强外地进奎企业管理。严把市场准入关，严格控制资质等级低、实力弱、信誉差的企业进入我区从事建筑业经营活动，对存在拖欠农民工工资、发生重大质量安全事故的企业要限制其参与招投标。五是创新管理手段。建立完善建筑市场主体管理信息平台，将行业内各类企业的业绩和守法诚信情况、工程项目情况以及各类注册执业人员的执业情况等信息全部纳入备案管理，健全建筑市场各方主体和执业人员的信用档案。将企业诚信建设与招标投标、资质升级、评优评奖、日常监管等结合起来，形成诚信得益、失信受损的市场环境。六是深入开展建筑市场执法检查。整合系统内各类执法资源，调整充实联合执法检查小组，集中统一执法，形成监管合力。严厉查处市场各方主体特别是建设单位的违法违规行为，对那些具有典型性、违法违规行为严重的案件坚决处罚到位，达到“处罚一个工程、规范一方环境、教育若干群体”的目的，切实维护建筑市场秩序。

（二）创新监管机制，确保全行业安全生产。一是全面落实安全生产责任制。刚才，我们与施工企业代表签定了安全生产目标责任书，希望各单位按照责任书内容逐项抓好落实，特别是如果出现重大安全事故要在第一时间通知住建部门领导，以便及早制定应对方案。要进一步明晰工程参建各方的安全生产主体责任。建设单位要发挥主导作用，为施工单位提供必要的安全生产条件；施工企业作为工程建设的核心主体，是安全生产第一责任人；监理单位是工程建设安全生产的重要责任主体之一，要严格落实法定责任。二是严格落实安全生产各项规章制度。落实安全生产施工措施备案制度，重点检查施工现场危险性较大的分部分项工程专项施工方案、企业安全管理人员及特种作业人员持证上岗情况。严禁未取得安全生产许可证的企业从事建筑施工活动，从源头上抓好安全生产。三是抓好安全防护文明施工措施费的监管落实。建设单位要按规定及时足额支付安全措施费，各施工企业必须专款专用，用于施工安全防护用具及设施的采购和更新、安全施工措施的落实、安全生产条件的改善，不得挪作他用。四是强化施工现场标准化管理。重点抓好大型公用建筑、高层建筑、学校周边和人员密集场所周边工程、城中村改造工程及工业园区工程的施工安全。强化重大危险源监控，组织开展以防火、起重机械、模板支撑、高处坠落、基坑支护为主要内容的专项整治，坚决防止重特大事故发生。加强安全防护用品和机械设备监管，防范假冒伪劣产品进入施工现场。五是抓好文明施工。施工现场要按标准设置围挡并进行美化，设置车辆冲刷设施，硬化施工道路，严禁出入车辆带泥上路。辖区内2000平方米以上的沿街工程必须创建市级以上安全文明工地，以创建树形象、促发展，进一步提高文明施工水平，促进文明城市创建。六是加大对违法违规企业的处罚力度。综合运用行政和经济处罚相结合的手段，从严从重处理违章指挥、违章作业等行为，严肃追究违法违规单位和人员的责任，维护法律法规的严肃性。

（三）强化监督管理，全面提高建筑工程质量水平。一是严格落实工程质量责任制。健全完善企业内控、社会监理、政府监督的工程质量监管体系，坚持和完善质量行为监管与实体质量监督并重的模式。全面推行“差异化”管理，突出抓好大型公共建筑、建筑节能、住宅工程分户验收、预拌混凝土四个重点，提升工程质量水平。在监管方式上，实现“两个转变”，即由工程质量实体监管转变为各方责任主体质量行为监管，由普通化监管转变为差异化监管。突出抓好工程参建各方尤其是建设单位、监理企业、施工企业的质量行为监管。大力开展优良小区评选活动等，促进建设单位创优意识的转变；加强监理企业质量行为考核，切实发挥好监理效能；强化施工企业质量创优的主体地位，维护好施工企业加强质量管理的积极性。二是强化工程创优工作。切实调动各方主体创优积极性。积极培育鲁班奖、国家优质工程奖和全国建筑工程装饰奖工程，深入开展“泰山杯”、“鸢都杯”工程和“质量诚信、用户满意”工程、优质结构工程、优良工程等创建活动，不断扩大创优成果，努力创建精品工程。

（四）加强建筑节能，加快资源节约行业建设。一是抓好墙改和建筑节能。强化新建居住建筑节能65%、公共建筑50%的建筑节能强制性技术标准，严格执行建筑节能设计、施工图审查、施工许可、节能监督、专项验收、检测认定、竣工验收备案的闭合管理体系，推行节能信息公示、节能市场准入、建筑能效测评制度，加强节能施工现场管理，切实抓好外墙保温施工质量与安全。新型墙体材料专项基金是经国务院批准保留的政府型基金，是推进墙体材料革新与建筑节能的重要调控手段，各建设单位要严格按照鲁财综〔2008〕53号《省新型墙体材料专项基金的征收使用管理实施办法》规定按时足额缴纳。二是加快建设科技创新，推进低碳示范社区建设。按照市里低碳社区建设指导意见，大力推广太阳能建筑一体化、墙体保温材料及节能门窗、供热分户计量装置、地源热泵、节能照明产品等新技术、新产品在建筑中的应用，加强建设过程中的监督监管，着力建设一批低碳示范社区。

（五）加强养老保障金管理和农民工工资清欠工作，切实维护农民工的合法权益。一是加强建筑企业养老保障金管理。建筑企业养老保障金是社保基金的重要组成部分，是我们建筑工人的养老钱、活命钱。要严格按照鲁政办发〔1995〕77号《省人民政府办公厅转发省建委等部门关于改革省建筑企业劳动保险费用提取办法的报告的通知》规定，按标准收取养老保障金，用于建筑企业职工缴纳社会保险，维护建筑工人的合法权益。要进一步扩大收缴覆盖面，努力提高收缴率，确保完成市里下达的目标任务。出台加强养老保障金管理办法，健全由招标、质监、安监等共同参与的收缴控制体系，共同做好养老保障金收缴工作。认真抓好养老保障金的上解、拨付、补贴和使用，严格收支两条线，做到上解及时足额，拨付补贴符合规定。各施工企业要专户储存、专项核算、专款专用养老保障金，及时足额交纳社会统筹保险，严禁挪作他用。二是切实做好农民工工资清欠工作。这是一项民工期盼、政府关心、社会关注的热点问题，也是一个难点问题。从今年开始，我们将按照属地管理的原则与各施工企业签订《农民工工资清欠工作目标责任书》，对于因拖欠民工工资造成大规模群体上访的，除进行通报、取消该企业当年评先树优资格外，还将限制其招投标，情节严重的，将清出区建筑市场。收取劳务工资保证金不是给企业增加负担，而是为了防止发生拖欠，保护农民工合法权益，维护社会稳定。各建设单位和施工单位，要严格按照鲁建发〔2004〕23号《省建筑工资劳务保证金管理办法》和奎政办发〔2008〕39号《区关于进一步加强全区建筑市场管理的意见》规定，及时足额缴纳劳务工资保证金。同时，建设单位要按照《建筑工程竣工结算登记管理规定》要求，在规定时间内办理审核结算手续。要进一步健全完善清欠长效机制，大力发展成建制劳务队伍，坚持劳务合同用工、总包企业负总责、谁主管谁负责等制度，进一步加大日常巡查、检查力度，有效防范拖欠问题发生。鼓励农民工通过仲裁等法律途径维护自身权益，依法解决拖欠问题。

（六）调整优化产业结构，做强做大建筑业。立足培育壮大建筑业，拉动经济增长，促进社会发展，重点抓好三个方面：一是加强资质动态管理。严格准入清出制度，控制总承包企业数量，规范发展专业承包和劳务分包企业，进一步优化企业组织结构。加快大企业发展，推进规模膨胀与联合重组，逐步培育一批经营规模大、融资能力强、有知名品牌的大企业集团，提升行业整体发展层次。引导规模小、实力弱的总承包企业转化为经营特色鲜明、科技含量较高、市场前景广阔的专业企业。二是调整产业结构。抓住当前国家加大基础设施建设投入的有利时机，支持企业进入高技术含量的施工领域，逐步提升高端建筑市场专业施工能力。三是大力拓展外埠市场。支持有条件的大企业带头“走出去”，把握国家投资方向和重点，以工程分包和劳务合作为突破口，向中西部薄弱地区和后发市场转移。

（七）创新物业管理理念，不断提高服务质量和水平。加大物业管理政策法规宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，树立物业管理商品消费观念，及时缴纳物业服务费用，积极参与各项物业管理活动。各物业企业要依法依规文明经营，多替居民着想，多为群众排忧解难，以优质的服务去赢取业主的信任和支持，减少和化解服务与被服务之间的矛盾，维护小区的稳定。继续开展物业管理创优活动，建立物业管理企业信用档案制度，把资质评定、年审和物业招投标作为评定企业服务业绩和企业信用的重要条件。健全物业投诉责任机制，认真查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业及时整改，切实保障业主合法权益。进一步完善物业管理淘汰、退出机制，对达不到条件的物业管理企业，按规定降低或撤销资质等级，推进全区物业管理市场向规范化、专业化方向发展。

建筑物业管理篇5

改革开放以后，我国基础设施建设不断加快，建筑企业得到飞速发展。建筑业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，其发展的好坏直接影响着我国国民经济的发展。目前我国建筑业的物资管理存在着各种各样的问题，因此本文针对这些问题提出了相应的解决对策，以期为建筑业的发展出谋献策。

建筑企业物资管理的内涵

1.1 建筑企业物资管理的目标。建筑企业物资管理的短期目标是针对供应链物资管理中出现的问题进行分析和总结，细分各种物资的重要程度，重点对关键物资进行管理规划，实现关键物资供应链的最优化，避免面面俱到，从而获取最大化的利益和花费最小化的成本。

建筑企业物资管理的长期目标是针对物资管理策略进行归纳总结，将优秀的经验运用到包括非关键物资的所有物资管理中，发挥关键物资管理的领头作用，将供应链的所有成员有机结合起来，让他们形成战略性合作关系，促使各个成员不断强化自身的竞争力，实现整个供应链的优化和发展。

1.2 建筑企业物资管理的规划。建筑企业物资管理的规划主要包括以下几个部分：

采购和库存的管理。采购和库存的管理是物资管理规划的核心部分，其中采购管理主要是为了用最少的成本来确保生产经营的有序进行，库存管理主要是为了在物资供应充足的前提下，通过对库存的合理安排来减少存储所需的成本。采购和库存的管理是否科学合理，将直接对整个物资管理产生巨大的影响。

信息系统的管理。信息系统的管理是物资管理规划的重要组成部分，是物资管理进行合理规划的重要保障，良好的信息系统能够提高企业对市场需求变化进行反应的灵敏度，让信息在供应链各成员之间充分共享，提高物资管理的效率。鉴于此，建筑企业应该根据自身的特点和市场的需求，建立适合自己的信息系统。

供应商的管理。供应商的管理也是物资管理规划的重要组成部分，它为建筑企业的生存和发展提供了所需的各种资源，是企业在激烈的市场竞争者保持竞争力的有力后盾。优秀的供应商管理能为企业解决发展的后顾之忧，提供发展所需的各种物资，节约采购成本，保障采购质量，让企业能够为客户提供满意的商品和服务。因此，建筑企业必须与良好的供应商建立长期的战略性合作关系，以确保自己的竞争地位。

建筑企业物资管理存在的问题

2.1 物资管理方法落后，效率低下。导致物资管理方法落后，效率低下的主要原因有：建筑企业物资管理相对起步较晚，因此从业人员一般没有接受过相关的专门培训，学历和素质相对较低，导致物资管理的思想较落后，而且创新较少；很多建筑企业的仓库管理不恰当，不能利用现代化信息技术及时对库存进行统计，造成库存统计误差较大和时间的滞后，库存量往往太多或太少，既不能满足库存充足的需求同时也增加了存储的成本；建筑企业缺乏完善的物流成本管理体系，一般都是各个职能部门单独办公，企业内部的信息交流不充分，缺乏团结合作的意识，缺乏统一的成本管理意识，从而导致制定的物资管理办法不切实际，物资采购不能将降低成本和保障质量有机结合，大大降低了管理效率，同时也无法达到利益最大化的目的。

2.2 缺乏切合实际的物资管理方法。很多建筑企业在进行物资管理时，并不了解施工项目的进展，制定的采购计划、库存量等与实际不符，造成采购成本增加以及库存的积压，根本无法保障企持续的发展需求。而且很多建筑企业并没有从根本上树立物资管理重要性的意识，对物资管理往往只停留在表面，不能切实从企业自身的特点出发，制定出切合实际的物资管理方法。

2.3 建筑施工过程中存在很多不确定因素。在建筑施工过程中，存在着诸如天气、施工难度和地质环境等很多不确定因素，这些不确定因素对物资管理提出了挑战。企业为了避免在遇到突发事件时手忙脚乱，往往会加大采购量和库存量，这也不利于物资管理的高效运行。

2.4 信息交流较少，信息系统不完善。造成这个问题的原因主要是：建筑企业采集数据时依然使用人工，造成信息的不准确和时间的延误；企业内部各个部门间信息的交流不通畅，没有实现真正意义上的数据交换，各个部门间无法进行资源的共享；供应链各个成员间没有搭建完善的信息平台，导致企业间的信息传统不顺畅，有时企业为了自身的利益还会将信息进行封闭，使得各个企业无法实现利益的共赢。

建筑企业物资管理的对策

根据建筑企业制定物资管理策略的重要依据，我们将物资分为以下四大类来进行管理：

（1）战略性物资的管理。战略性物资是指建筑企业需求量大，但是成本较高，其质量的优劣直接影响产品的质量，而且其供应商较少，因此企业可进行选择的余地较小的物资。建筑企业对战略性物资的管理应该致力于同合格的供应商建立长期的合作关系，充分调查市场的需求，对库存进行合理安排，最好能设置一定的安全库存以保障企业的持续施工。

（2）重要物资的管理。重要物资是指供应商较多，但是成本较高，库存占用资金大的物资。建筑企业对重要物资的管理应该为控制成本，在库存管理所多做调查，尽量减少库存量，与供应商也不需要建立特别密切的合作关系，可以根据市场需求选择更有助于控制成本的合格供应商。

（3）瓶颈物资的管理。瓶颈物质是指用量较小或成本较低，但技术含量高且供应商较少的物质。建筑企业对瓶颈物资的管理应该注意以下几个方面：因瓶颈物资技术含量高且供应商较少，因此建筑企业要与供应商建立长期的合作关系，同时要特别重视产品的服务和质量，达到与供应商的双赢；建筑企业通过合理的分析预计全年用量，对瓶颈物资进行集中采购，最大限度降低采购成本，同时要适当维持一定的安全库存，保障企业的持续生产。

一般物资的管理。一般物质是指技术含量低，成本低，对于企业不是很重要且影响不大的物资。建筑企业在对一般物资进行管理时，不必花很多的资源和时间在采购和库存上，可以有各个项目组进行分散采购，但采购时一定要特别注意物资的质量，加强对采购过程的监督和管理，保障产品的质量。

参考文献：

[1] 成立芹，刘建辉．物流管理在建筑企业中应用[J]．商场现代化，2007年第3期

建筑物业管理篇6

物业管理就是由相关的组织实施对建筑物的设备设施、场所以及场地进行维护、修缮和整治等管理活动。公共建筑建设的最主要目的是为人们提供公共服务，供全民使用和受惠最大的服务工程。公共建筑的物业管理不仅涵盖了住宅小区、办公楼宇等其他种类物业的管理内容，服务核心还很大程度围绕着公共服务的满足，直接关联政府和城市的整体形象，有着与众不同的更高要求。相比较于其它类型基本上以经营盈利为基础的物业管理，公共建筑的物业管理具有更加明确的服务公众的意识要求，提供的服务必定带有公共建筑公益的属性烙印，并存在和附带一定程度的公益内容。公共建筑的物业管理服务对象不仅仅是当地城市的市民，还包括前往该建筑的来自任何地区和国家的使用者，场所都是公众聚集场所，内部人流密集集中，因此，公共建筑物业管理面对的服务人群范围更加广泛，安全性要求更高。除了需要考虑常规因素外，还要着重关注治安安全、消防安全、设备智能化控制等因素。各方面更高的服务要求都将对公共建筑的物业管理活动带来了巨大的挑战。笔者所在的温州科技馆就是市级内部安全保卫、消防安全重点单位，治安安全和消防安全管理是物业管理工作的重中之重，各级公安局和公安消防局较之普通商业建筑给予了更多的日常监督管理和督查力度。同时，本馆也是卫生文明城市检查的重点对象，隔三差五迎接各种检查和考核评比。

（二）社会影响力巨大

公共建筑通常作为本地的城市名片，具有比较大的社会关注度，且在全国行业中很大程度代表了本城市的公众形象。对于来该城市生活、旅游、贸易的人们，公共建筑无疑也是外来人口认识该城市文明程度的重要窗口，其环境卫生、秩序维护、设备设施情况等直接体现物业服务质量的感官体验，事关城市的声誉和形象，顺理成章成为外来人口判断该城市价值的依据之一。因此对于本地人来说，公共建筑物业服务的质量好坏关系到他们日常社会生活的便捷性和使用公共服务的舒适性，而对于外来人口来说，是对城市进行认识定位的重要参考条件。综上所述，公共建筑物业管理服务毫无疑问具有相当的社会影响力。如笔者单位温州科技馆是本地十大标志性建筑之一，荣登本地小学地方课程课本封面，运营一直受到群众和媒体的广泛关注，各类公益活动更是经常成为本地焦点。

（三）受体制条件限制更多

公共建筑一般都是由公共财政或公益机构出资进行建设修建和运营维护，目前国家对于经济建设和国家财政资金使用的程序性和法规性限制比较严格，因此公共建筑的物业管理从运作方式的选择、项目的实施、经费的使用、人员的配备等事项，往往需要经过招投标等大量繁多的流程审批和批复手续，且在我国，公共建筑的上级主管部门或其他相关政府职能部门财政、人事、公安、消防、纪委、审计、卫生、文化、安监、工商、旅游、行政执法、街道等管理要求都各不相同，甚至有部分存在互相矛盾或不合理的规定，各方关系错综复杂，又必须力求面面俱到，因此在公共建筑物业管理实施过程中，受体制条件限制更多。如我馆的大型技改或建设项目都必须提前一年事先报批，财政落实资金后，经过发改委立项审批，再经住建委平台通过招投标程序进行实施，整个过程往往需要跨年度。

二、当前我国公共建筑物业管理现状

（一）物业管理法律不健全

2015年的《物业管理条例》是由2003年颁布并在2007年修订实施的，是部级物业管理行政法规，其他行政法规主要以部门规章以及地方性物业管理法规和规章为主。实际生活中凡涉及物业管理的法律关系，其实是综合由宪法、民法、经济法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范约束。更没有对物业管理中如公共建筑、商业、工业各个分类类型做出区分和具体规范规定，物业管理服务的操作实施指导性和约束性明显不足。公共建筑物业管理法律并不够健全和完善，物业管理服务操作缺乏依据和规范要求。

（二）权利职责划分不明确

公共建筑物业管理是一项综合性非常强的管理，管理过程中的权利、职责应当进行明确划分，然而，当前我国公共建筑物业管理在权利职责方面的划分并不合理化，物业管理公司、技术服务公司、业主企业、政府部门以及人民群众等的权利、职责区分存在交叉，彼此之间职能分配并不清晰，这给公共建筑物业管理带来一定的困扰和难题。

（三）服务质量不佳

我国公共建筑物业管理服务市场发展起步较晚，同时在发展的过程中其对应的物业管理市场体制和法律法规尚不规范健全，进而不能在市场经营的过程中对相关公司行为形成明显的约束力，物业管理服务公司水平良莠不齐。相关业务管理标准化和模块化程度不足，管理方式普遍不够专业细致，应提供的服务和权利义务不够规范，进而物业管理服务水平难以提升。

（四）专业人才短缺且待遇低

公共建筑物业管理看似简单，实则管理事务极其复杂，系统性规范性极强，不同的公共建筑物业管理所涉及到的专业知识也各不相同，而具备公共建筑物业管理相关专业的人才较少，从业人员社会认可程度低。另外，随着我国物业管理理念和管理模式的不断发展和创新，以及物业管理设备的不断更新升级，对物业管理从业人员的综合能力有了更高的要求。但相关人员的薪酬福利待遇却明显偏低，社会地位不高，有能力且专业知识强的人才不愿意长期从事该行业，也使得公共建筑物业管理人员工作积极性受到严重影响，人员流动性较大，且使得物业管理过程中极易出现问题和安全隐患。本馆的物业管理从业人员普遍薪酬略低于其他商业建筑同工种人员，常年员工流动率接近四分之一，如何保持队伍稳定、招聘人才和留住人才成了普遍制约公共建筑物业管理发展的一大难题。

三、推进公共建筑物业管理发展的相关措施

（一）千方百计，争取国家政策和公共资金的支持

“巧妇难为无米之炊”，公共建筑的物业管理作为公共服务不可或缺的重要组成部分，其运营消耗、人员薪酬、场馆设备的更新和技术升级需要大量政府资金的支持，千方百计努力争取政府层面的政策和资源支持必不可少。可靠到位的物业管理对于维护公共建筑的正常使用功能，满足更多用户的需求有着重要的保障作用，直接影响着公共建筑的稳定运行，关联着公共秩序和社会安定团结，所以国家应该尽快出台相应的政策、法规、制度对公共建筑的物业管理运作进行法律约束，并以法律形式约定对于公共建筑物业管理财政资金的支持保障力度、相关权责利的清晰划分，以便在出现问题时能够有法可依，并指导公共建筑物业管理的规范运行和未来发展方向。

（二）加强监管，建立健全物业管理监督体系

在公共建筑对外运营的过程中，物业管理人员的服务就与公共建筑的服务形象具有直接的关联性。想要保证物业管理正常高效的进行，进行严格的监管非常关键，建立完善的监督体系非常必要。必须配备相应的工作人员，以有效强化对公共建筑物业管理服务的监督力度，及时发现物业管理服务不到位的缺陷，督促协调解决改善，及时发现处理物业管理过程中违法违纪问题，形成明显的客观约束力，推动物业管理公司服务质量的优化发展，进而提升公共建筑形象。

（三）融入总体，注重人文环境的塑造与维护

公共建筑的物业管理不单单要满足平安稳定、环境优美、设施完善等基本要求，还要体现社会责任感，必须注重对人文环境的塑造和维护，融入当地文明城市建设的总体布局中，体现文明风范和道德精神风貌，努力成为集中体现本地城市文化底蕴的展示窗口。公共建筑的物业管理服务过程中必须着重对我国传统的谦虚礼让、尊老爱幼等社交礼仪以及风俗文化进行发扬与继承，例如设置老幼优先窗口、母婴室、盲文说明、残障人士专用通道和设施等，为更多人提供更舒心的服务。在公共建筑物业管理中构建和谐的人文环境，是推动社会文明进步不可或缺的重要组成部分。

四、公共建筑物业管理创新探讨

（一）创新管理方针

公共建筑的物业管理往往强调服务第一的管理方针，但在新时代的复杂情况下，使用者对于服务的口味和认知趋于多样化，难免众口难调，而一旦出了安全责任事故，所有的服务成绩和绩效都会归零，所以，应更加重视和牢固树立安全第一的管理方针，突出安全责任前置于服务之前。对于公共建筑的物业管理任务来说，安全是头等重点工作，安全因素是生产、经营、管理等业务工作开展的必备前置条件，强化公共安全秩序维护，创造和谐稳定的环境氛围，是对国家、人民和社会的负责。

（二）创新运营体制公共建筑物业管理的运作受制于公共财政体制，往往又客观存在员工流动大影响服务质量的问题，可以创新运营体制，由机关事务管理局等公共建筑的上一级资产管理机构统一成立公共物业管

理服务单位，或者分区域统筹安排临近的公共建筑组建成立物业管理联合体公司，有助于物业管理公司发挥规模效应和服务标准的统一，没有特殊技能要求的用工适当倾斜于同样部分依赖公共财政的低保户和残疾人，可以更有效利用财政资金，有效解决人员流动过大的问题。

（三）创新服务模式

1.提供主动式、人性化、合理化服务。公共建筑的物业管理主要管理对象虽然是建筑、设备、环境，但归根结底还是为人进行服务，所以在物业管理过程中需要处处讲究以人为本，为用户提供人性化、合理化的服务。首先是服务态度要主动，升级传统服务模式从要我服务到我要服务模式，从被动的状态的召之即来，到主动地维修、检查或者是服务，能很大的提升用户感受；其次是服务要齐全，要对传统物业管理服务项目从深度和广度进行拓展和改进，从而为用户提供更全面、完善的服务。比如环境卫生可以拓展至公共建筑使用者的个人卫生，在停车场附带增加对用户车辆的洗护等等；还有就是提高服务的技能，为用户提供靠谱专业的服务，公共建筑物业管理工作人员的培训不能仅仅局限于岗位技能和文明礼仪培训，除了对物业管理的各个环节进行熟悉掌握外，还必须进行服务理念和客户心理满足方面的专业培训，从而对应用户的各种需求，都能够提供设身处地的相应解决方案，以实现人性化以及合理化的服务。2.建立流程化、模块化、标准化事务管理服务模式，并整合形成规模化整体发展。公共建筑的物业管理业务内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。必须针对每一类型服务建立标准服务流程，尽量采用模块化的管理方式，制定员工行为准则和服务规范，建立相应的服务管理制度和岗位工作标准。在流程化、模块化、标准化事务管理基础上，可以进行合理高效的智能化整合，形成规模化整体发展，在统一的智能化物业管理系统安排和控制下，总体协调事务，集中解决出现的问题，统筹安排各个物业管理进程，可以实现各类管理事务的无缝对接和人员物资的综合利用，能够使每个环节都得到科学合理的管理，有效避免传统的物业管理模式普遍存在的细碎繁杂没有条理、顾此失彼的缺陷。

（四）创新应用新技术

物业管理相关的新技术和新理念日新月异，必须得到及时的创新应用，如物联网、智能化技术等。在公共建筑的物业管理的过程中，应该注意对成本的控制，做到节能降耗减排。首先是要推动对物业管理的对象设备、建筑与工具的节能低碳环保、物联网改造，如电梯和空调系统的环保改造，可以让电梯在无人时自动减速，空调根据人流量和天气状况自动调温等等，有效减少能源浪费和设备磨损。然后是对管理方法以及管理智能化技术的创新改进应用，缩小管理层级，削减冗员，简化管理流程，采用质量管理控制手段，可依托专业的管理信息系统，推进管理系统智能化，可有效提高物业管理的工作效率。最后，建立成本控制管理计划，将各种材料和能源的使用进行合理的规划，在使用过程中严格按照计划进行，有效控制管理成本的支出。科学技术的发展以及节能减排等新观念的深入创新应用，对推动公共建筑的物业管理进步有着举足轻重的重大影响作用。

综上所述，我国公共建筑的物业管理尚存在着众多的问题，阻碍了物业管理发挥其应有的重要作用，推进公共建筑物业管理的发展和创新仍然任重而道远。我们应当强调安全第一的管理方针，创新运营体制，建立流程化、模块化、标准化事务管理服务模式，提供主动式、人性化、合理化服务，积极应用物联网、智能化、节能环保等新技术，推动公共建筑的物业管理创新进步，保证公共建筑高效的为人们提供优质的公共服务。

作者:陈雄 单位:温州科技馆

参考文献：

[1]蒋浩.对物业管理精细化服务的思考[J].管理观察，2010(8)：104-105

[2]郑文博,孔凡文.略谈低碳物业管理的发展[J].辽宁行政学院学报，2011(1)：55-56

[3]王筝.我国物业管理模式转变及其动因分析[J].经济问题探索，2010(12)

建筑物业管理篇7

物流成本组成不清晰。没有切实掌握物流成本,尤其是企业内部的物流成本。建筑企业物流管理中的采购、运输、仓储、装卸搬运、业务外包、物流基础设施建设等产生的费用都应算到企业财务会计核算物流费用中。建筑企业对物流成本的组成不清晰,物流成本不能全部掌握的情况较多,如建筑材料使用后的残留物的在库维持、建筑材料运输、人员装卸搬运、仓库管理、设备维修、物流运输过程中造成的人员伤亡等所产生的费用,由于这些物流费用组成没有明确,在财务会计核算中这些费用被忽视的情况经常发生。

物流成本绩效评价未实践。物流成本绩效评价就是运用数量统计和运筹学方法,采用特定的指标体系对照统一的评价标准,按照一定的程序通过定性、定量分析,对企业一定期间内物流活动采取一定的控制措施后的产出所消耗的物流资源的成本效益做出客观、公正和标准的综合评判。建筑企业没有将物流成本绩效评价理论应用到建筑工程经济评价体系中来,企业管理者往往根据自己的理解和经验来控制物流成本,使得物流成本没有一个系统的评价方法和标准,对物流成本的掌握缺乏科学性和准确性,不能及时发现问题并做出管理方法调整,不能有效的减少不必要的物流成本。

物资管理

建筑施工项目中的物资管理,是对施工企业生产经营活动所需各种物资的计划编制、采购订货、运输组织、库存保管、合理供应、领发、回收等各项管理工作的总称。物资管理过程中出现的问题有:

采购质量监控不到位。传统的采购模式下,建筑企业物资管理部门从供应商获取原材料的过程过于简单,同样的原材料各种供应商鱼龙混杂,物资的质量各有不同,采购物资的标准也只是根据该物资的国家或行业标准进行检查购进,采购方与供应商工作互不公开,采购方不能参与建筑材料的生产监管,从而削弱了采购方的辨别能力和质量控制能力。当用户的需求发生变化时,采购方必须重新调整供求关系重新选择供应商,由于应变能力差,物资供应的不及时延误了建筑施工工期从而给建筑企业带来了很大的经济损失。

与供应商的合作关系不稳固。有三点原因导致了建筑企业与供应商之间合作关系的不稳定:首先,工程项目自身的特点,不能与供应商建立长期稳定的合作伙伴关系。其次,信息化程度不同的影响。有的材料供应商有现代的供货管理信息化系统,但由于建筑施工企业没有信息化的物流管理系统,导致企业与供应商之间信息无法衔接,也就无法进行物流准确、及时的管理,无法进行物流成本有效控制。三是没有一套科学的现代采购管理系统。传统采购过程存在典型的非信息对称博弈现象,即采购方尽量保留其私有信息,而供应商们相互竞争的过程中又隐藏自己的有关信息。这些都不利于采购方与供应方建立互惠互利的长期协作关系。

仓储管理有待改进。建筑材料仓储管理主要负责建筑材料的保管工作,并及时供应建筑物资,保证建筑施工项目的顺利有条不紊的进行。建筑施工企业生产所需的物资数量巨大,运输成本也很高,库存占用资金多,因此需借鉴现代物流管理供应商管理库存(VMI)方法,建筑企业与供应商建立良好战略合作伙伴关系,由供应商管理库存,建筑企业协同监管,使双方都实现总成本最小。

物流信息管理

建筑企业物流信息管理的目的在于将建筑企业从物资流通、产品交易过程中所提取的与物流相关的信息,进行存储、处理、汇总、分析和流程控制,从而得到企业所需的信息,它一方面服务于企业自身的经营管理,另一方面服务于客户的需要。

在我国,建筑企业物流信息系统管理理论尚不完备,绝大多数企业仓库管理没有采用先进的计算机网络控制技术,货物的存取很多还是采取人员的抄写统计,有些企业的计算机设备也只是进行简单的项目合同、档案存储作业,加之材料库存信息反馈系统时效性较差,库存调控能力薄弱,企业单在库存管理上就耗费大量的人力、物力和财力。而在供应链企业之间,由于信息系统的不完备,各种供应商、承包商、批发商之间无法达到快速的信息传递和交流,由于需求的变动,很难对建筑施工生产的要求进行及时的调整,必然要耗费大量的时间和成本,也不利于供应链企业之间良好的合作关系和信用度的建立。

人力资源管理

建筑物业管理篇8

随着全球信息化时代的到来，数字信息技术对社会发展和经济增长的作用越来越明显,因此许多物流研究学者提出“数字化物流管理”的概念。“数字化物流管理”是指企业通过数字化信息平台充分利用数字信息技术，及时获取并处理供应链上的各种企业信息，提高对顾客需求的反应速度，实现企业物流管理的降低成本和提高效率的目标。“数字化物流管理”技术主要包括条形码(Barcode)及射频技术(RF)、计算机网络技术、地理信息技术(GIS)，全球卫星定位技术(GPS)、自动化仓库管理技术、智能标签技术、电子数据交换(EDI)、数据库技术、数据仓库技术(DW)和Web技术的有效集成等。在这些技术的支持下，形成了以移动通信、资源管理、监控调度管理、自动化仓储管理、业务管理、客户服务管理等多种业务集成的一体化的现代“数字化物流管理”信息系统。

一、建筑企业的物流管理特点和状况

目前，国内的一些先进的制造企业如海尔、联想等开始在“数字化物流管理”上大胆尝试，并取得一定成果。“数字化物流管理”模式同时也是建筑企业完善物流管理的重要途径。建筑企业物流作为企业物流的一种，既有企业物流的共性，又有企业自身的特点。建筑企业产品运作过程相对于传统制造业，就其整个过程从供应链和物流的角度看，前期的计划、采购、储存、控制、供应等是关键部分，而后期的运输、销售等各环节非常弱化甚至没有。建筑企业物流的另一显著特点是极高的不确定性。因建筑企业项目运作受业主、设计、监理、气候因素和地理环境影响较大，施工过程中不可预见性和多变性随时发生，每一细节发生变化都需要及时的物流保障。同时，建筑产品的工期一般都非常紧，所需材料种类繁多，且每个工程地点非常分散，工程情况又千差万别，所有这些都给建筑企业物流高效运作带来极大挑战。

二、建筑企业物流管理中的问题

现对我国建筑企业实施物流管理存在的一些问题进行探讨，以便更好的推动“数字化物流管理”在建筑企业中的应用。

1.建筑企业物资管理信息化程度比较低

在我国，施工企业对施工物资进行了多种管理模式的尝试，如分散管理、就近采购、集中管理、统一供应等。但是效果一直不是很好，其原因在于没有建立完整的物流信息管理体系，没有对施工企业现有的物资供应系统进行全方位的改革。目前，很多企业仍采用最原始的信息传递和控制方法，仓库计算机网络化建设不健全，材料库存信息反馈系统时效性较差，库存调控能力相对薄弱。现代物流是在系统化物流的基础上，通过计算机软件设计与硬件应用的支持，使得大量物流信息的收集汇总、及时传递、充分利用成为可能。相当多的建筑企业没有认识到现代信息技术在物流领域的巨大作用，而信息设备的投入也没有远见，有些企业的计算机设备只是进行简单的项目合同、档案管理，无法进行库存动态化控制，更无法进行现代化的物流管理。

2.建筑企业与供应商缺乏长期有效的信息沟通

施工企业由于建筑工程项目的短期性没有与供应商建立起稳定的关系。建筑业传统的采购模式中，供应方与需求方之间的关系经常是短期性的、不固定的，随着一次采购结束与供应商的关系也就中断了。等到下次需要采购的时候，又必须重新选择供应商，重新进行价格协商，从而耗费了大量的时间、精力和财力。有的材料供应商有现代的供货管理信息化系统，但由于建筑施工企业没有信息化的物流管理系统，导致企业之间信息无法衔接，信息资源无法共享，加上建设项目经常因为受业主、设计、监理、气候因素和地理环境影响导致建设进程变更，也就无法进行物流准确、及时的管理，无法进行物流成本有效控制。

3.建筑企业物流的物流管理比较混乱

目前，建筑企业对原有的物资管理体制改革不彻底，并没有从提高物流效率和降低物流成本的角度,对本企业的物资供应系统进行全面的研究，没有真正地应用现代物流管理方法，没有在认真研究物流供应链的基础上进行优化。施工企业的物资供应部门只履行供应物资的职责，没有把传统的采购保管业务，扩展为采购、仓储、配送、加工的全过程服务，建筑物流供应模式依然采用传统的推式，各个环节的连接缺乏高效的控制机制，经常造成人为的等待和重复，使建筑企业的生产进度放慢。对物流管理的不规范造成工程结束时经常有大批的建筑材料剩余，加上建筑施工过程中的材料损坏和丢失使建筑总成本升高，而这些物流成本“黑洞”又因为建设项目的高利润而被掩盖起来，不被建筑企业高层领导重视。

三、构筑现代建筑企业“数字化物流管理”方式

1.建立企业“数字化物流管理”系统

在现代的企业物流管理系统中，“数字化物流管理”系统是核心，是实现资金流+物流+信息流“三流统一”和有效运作的关键，它使资金流、物流与信息流可以及时集成并快速信息反馈，提高建筑施工生产效率。从目前我国施工企业物流管理的现状分析，应该首先解决物流管理信息化程度比较低的难题，通过使用计算机、网络等技术实现信息的采集、传输、加工和共享，这样就能提高决策水平，从而带来长远效益。建筑企业需要建立“数字化物流管理”系统平台，并基于这样的平台将全面质量管理(TQM)、电子数据交换(EDI)、物料需求计划（MRP）、配送需求计划（DRP）、制造资源计划(MRP-II)、准时制生产（JIT）、企业资源计划(ERP)等先进管理技术集成与应用（如图），从而全面提高物流的现代化管理水平。在较大或者施工段比较分散的建设项目中，利用网络技术将散布在不同区域的供应商企业和众多的施工地点联系起来，实现效率高、质量高、成本低、反应迅速的物流管理目标。

2.建立建筑企业与供应商信息交互平台

建筑物业管理篇9

二、建筑施工企业对材料物资的经济管理的重要性

1.在现在的建筑施工企业当中，施工成本都需要降低，大部分的建筑施工企业的材料物资的成本占百分之六十，有的甚至达到了百分之八十。为了压缩成本，提高经济效率，必须在对材料物资的采购处用力出手。2.施工材料的质量十分重要，它关系到人民群众的生命安全。如果建筑施工采用的是劣质的材料物资，很有可能对群众的生命安全产生威胁。所以对施工材料物资的质量的考量是建筑施工企业材料物资的经济管理的重要组成部分。3.建筑施工企业有的业务非常庞大，大到可能有十几甚至几十个施工项目同时进行，即使是小的企业，也可能有几个项目。所以说，如果没有对材料物资的有效可行的经济管理，一定会使企业在对材料的采购、保存和运送方面陷入不可避免的混乱状态，也必将造成生产效率低下的结果，造成损失经济效益的情况。4.既然建筑施工企业材料物资的经济管理如此重要，那么它就肯定不只是一个部门的小事，而是一个企业的大事，它应该引起相关部门和企业领导决策的人的重视。单靠一个部门难以解决问题，领导的决策也相当重要。

三、材料物资经济管理中存在的问题

1.经济管理制度不够完善

对于建筑施工企业材料物资的管理，很多企业都交给了一个部门即项目部的物资采购部门去处理，企业的决策层基本上不是非常重视，这就造成了物资材料的采购管理部门和领导决策层的严重脱钩。这进一步加剧了改管理部门的腐败问题，如果领导层不闻不问，事不关己，腐败就会越来越严重，造成企业的重大经济利益的损失。其次的问题是，物资材料的经济管理应该是包含了整一个企业所有部门的协调合作的工作，只有一个项目部在搞就会造成对一些信息的缺失，因为兄弟部门有很多很重要的信息，各部门之间没有交流，缺少合作，信息不进行共享，便很难做到物资材料的经济管理的顺利开展。重要的一点就是成本核算的制度不够完善，对物资材料成本核算有时候和真实情况偏差太大，造成了很多不必要的后续麻烦。这方面还有一个非常重要的方面就是管理太过散乱无序，也是包物资材料管理业务出来的企业和建筑施工企业不能够很好地衔接，给材料的采购造成了很大的影响，直接对项目的正常进行造成恶劣的影响。

2.采购平台信息化程度低

当今社会，科技发达，企业也应该跟紧时代的步伐，采用高端的科学技术，才不会被时代所抛弃，才能更好地增强自己的综合竞争力。随着网络科学技术等现代科学水平的不断提高，越来越多的建筑施工企业都致力建设一个信息化程度高的材料物资购买平台。但是，建筑行业依然存在着一些顽固不化的企业，认为建设一个这样的平台没有多大的作用，认为根本没有必要。而事实证明，建设一个信息化程度高的材料物资购买平台与没有这样一个平台的比较，确实能够节约成本，增强实力。

3.在选择人才专业的方面

人才是一个企业最重要的核心竞争力之一，企业不重视对人才的培养对企业来说是件悲哀的事情。现在的领导层任用人主要看对一个人的主观印象如勤快老实忠心等，往往忽视了一个人真正的能力所在。负责物资材料的经济管理的人若从不具备这样的背景相关知识，是难以胜任经济管理的工作。

四、提升建筑施工企业的经济管理水平的解决之道

1.对相关工作人员的骋用必须以专业技能为首要考核标准，其必须对建材物资等详细信息有一个具体的了解，在人员选拔过程中，要以能者上，庸者下，劣者汰为基本准则，确保所选用的人才对企业的进步与发展能够起到积极作用。与此同时，要不定期的进行技能提升与培训，从而使工作人员整体素质能有一个质的飞跃。2.制定切实可行的管理目标对企业提升经济管理水平有卓越的作用。凡事预则立，不预则废。严格按照实际情况设定材料物资的质量审核目标，有利于保障企业施工前后的安全。其材料存储的目标，资金运转的目标都能对材料物资的经济管理有事半功倍的作用。3.提高信息化管理水平，符合现代建筑施工企业的科学要求。在市场竞争异常激烈的今天，没有充分的变革的方法将难以适应市场环境的变化。建立关于建筑施工企业物资材料的ERP管理系统对企业各个方面的完善提高是很有必要的，这是引导企业向信息化现代化迈出重要的一步。这个系统对经济管理具有重大的优势，对解决许多建筑采购方面的疑难问题有很大帮助，能够提高管理的效率。

五、结语

在我国的市场经济体制不断的完善的过程中，建筑施工企业也在不断地向前发展，传统的施工企业材料物资的经济管理已经明显不适合时展的要求，只有建立先进前卫的施工企业材料物资的经济管理，对建筑行业的更新换代，信息革新才有更大的帮助，向信息化，现代化迈进。大胆创新，努力创造，努力帮助企业提升核心竞争力，致力打造优秀的建筑施工企业材料物资的经济管理的机制，从而为建筑行业贡献更大的效益。

作者:钱光明 单位:中铁十五局集团城市建设工程有限公司

参考文献：

[1]刘庆峰.浅谈建筑施工企业的大宗材料物资集中采购管理[J].时代金融,2017(2):327+329.

[2]蔡萍.建筑施工企业材料物资的经济管理分析[J].中国建材科技,2016(6):147-148.

建筑物业管理篇10

物流管理是以系统论的思想为指导，优化企业的原材料或产成品从运输、仓储、配送等环节进行资源的配置，以期达到降低成本、提高效益的一种经营管理模式。海外建筑施工企业的物流管理包括了建材及机械设备的采购、运输、清关、仓储、搬运等全过程 ，其成本在企业总成本中占比例在60%以上。所以物流管理对施工企业来说非常重要。长期以来，由于海外项目大小不一、地理位置上分散，使得施工企业对施工物资通常按项目点进行单独管理，就近采购，大宗物资统一供应。因而缺乏明确的物流管理思想的指导，没有从物流管理的角度，对企业的整个物资供应系统进行全面的研究。由此，海外建筑施工企业的物流管理中存在很多需要探讨的问题。

一、海外建筑施工企业的物流管理现状

在近年国内建筑市场饱和，竞争加剧的背景下，越来越多的建筑企业前往海外特别是非洲淘金。这些企业经过在国内一个较长时期的发展，在向现代企业转型的过程中取得了较大的进步，规模得到了较大的扩张，管理水平也有了很大的提升。但是，由于海外施工在不同国家有着不同的特征，以及建筑行业施工点多、面广、工期长、队伍杂等特点，决定了建筑施工企业在海外开展业务时，面临着经营成本增加，材料费用居高不下，资金周转缓慢的困境，相当一部分企业的效益得不到保障。

物流被誉为企业的“第三利润源泉”，为了缓解这种状况，海外建筑施工企业应该加强企业资源管理，规范物流管理，弥补运行管理存在的缺陷。

二、当前海外建筑施工企业物流管理方面存在的问题

1.企业内部物流管理体制不适应物流管理业的发展。尽管一些施工企业对原有的物流管理体制进行了改革，但并没有从物流管理的角度，对本企业的物资供应系统进行全面的研究。物流管理体制不完善、不科学，没有真正地应用物流管理的基本规则，没有在认真研究物流供应链的基础上进行优化。往往这些施工企业的物资供应部门仅仅完成了供应物资的职责，没有发挥本部门优势，把传统的采购保管业务，扩展为采购、仓储、配送、加工的全过程服务。

2.物流管理的信息化程度低。伴随着互联网技术的发展，系统化物流正在逐步向物流信息化阶段过渡。物流信息化是在系统化物流的基础上，通过计算机软件设计与硬件应用的支持，使得大量物流信息的收集汇总、及时传递、充分利用成为可能。以信息技术的应用为重要标志的物流信息化使物流系统反应更敏捷，效率更高，整体效益更明显，真正成为建筑企业新的核心竞争力。但是目前很多企业仍采用最原始的信息传递和控制方法，仓库计算机网络化建设不健全，材料库存信息反馈系统时效性较差，库存调控能力薄弱。

3.物流人才缺乏。企业物流作为企业经营管理过程中的一个新概念，受到的重视程度不够。在施工企业中，由于它不是主业，一般不被关注，而是只作为一个附属部门。具体表现在专业的管理、技术人才严重缺乏。据调查，现在企业物流从业人员的实际缺位达20%以上，在从业人员中，大专以上学历的仅占17%左右。对于海外施工企业来说，由于工作环境不稳定，工作难度大等原因，物流人才更加缺乏。

三、加强企业物流管理的对策

1.围绕企业发展战略，引入物流管理思想。依据施工企业发展战略和改革规划，适时引入物流管理思想，把物流管理定位并发展成为企业新的利润增长点。从优化施工企业物流管理人手，把施工企业现有的物资管理体系，按照物流管理的原则进行重新整合，规划并建立符合物流管理要求的业务流程、组织构架、物资采购、加工整理、联合配送等系统，由单纯的采购、供应业务，全方位转化为面向工程项目部、面向施工现场的综合服务功能上来。运用物流通道，提倡合理配送，减少物资流转的中间环节，降低施工现场材料储备，保证物资的使用效能。通过对施工企业物流活动的改造，实现利用科学的物流管理来合理降低工程建设成本，增强企业的市场竞争能力。

2.加强海外建筑施工企业的物流信息化管理。物流信息化作为建筑企业成本控制和价值挖掘的有效手段，是建筑企业需要大力发展的方向。企业高层必须积极参与物流信息化项目的战略制定与规划，学习如何进行信息化总体设计与规划，并根据业务需求来制定信息化规划、策略与实施步骤，科学地实施业务流程重组。在实施信息化的过程中对企业的业务流程进行分析、优化，删除多余的环节，建立规范化、系统化的工作流程，再以信息化的形式固定下来，并在运作中不断地调整与优化。

3.与供应商建立长期稳定的合作关系。选择供应商成为建筑企业采购过程中的核心工作，对于海外建筑企业来说，对供应商的选择更是消耗了大量的时间和精力。建筑企业应该与供应商建立长期、稳定的合作关系，限制供应商的数量，不经常变换供应商，建立全球合格供应商名录，全方位的对供应商进行评估，保证供应商的产品质优价廉，服务可靠。

4.加快物流人才的引进和培训力度。现代物流管理的发展，使企业的物流管理职能发生了较大的变化，对物流人才的知识和技能水平提出了较高要求，企业的竞争就是人才的竞争，企业要在激烈的市场竞争中生存、发展，就必须建立一支优秀的企业队伍，储备一批专业技术人才，加大物流人才的引进力度。人才来源可以从大、专院校引进理论水平高，年轻有为的毕业生，也可从社会中引进实践经验强的物流人才、从而改变物流管理人员的知识结构、年龄结构，为企业的长期发展储备人才。同时必须有计划、有组织地对现有员工进行物流培训，更新他们的观念，提高他们的业务能力，使他们在为企业的服务中实现自身的价值。

总之，建筑施工企业的物流管理有其特殊性，良好的物流管理能够将企业物流活动中的每一步骤都变成创造价值的环节。通过引进现代物流管理理念，加强物流系统的信息化建设，加大人才培养力度，就可以优化物流管理，有效地提高资金利用效率，减少资源浪费，达到降低成本、提升企业核心竞争力的目标，从而真正实现物流管理的第三利润源泉目标。

参考文献

[1]焦萍，焦霖.试论如何更好地对建筑企业实行物流管理[J].物流科技，2007（5）

[2]岳振民.建筑施工企业物流管理初探[J].科学之友，2006（6）

建筑物业管理篇11

1前言

随着我国经济的不断发展，建筑工程的建设规模也日益扩大，很多建筑施工企业为了进一步增强核心竞争力，获取更好的生存机会，取得更大的竞争优势，就需要加强对材料物资的经济管理。当前，很多建筑施工企业中的物资材料成本占到了六成以上，通过有效的经济管理，能够更好地优化传统的管理流程，使得企业取得更大的经济效益，继而促进企业的长效发展[1][2]。基于此，本文主要对当前建筑施工企业如何在材料物资的经济管理方面进行有效的管理提出了有效的策略。

2材料物资经济管理在建筑施工企业中的重要性

对于大多数建筑企业的施工项目来说，材料物资的成本几乎占到了总成本的六成以上，对其进行经济管理，无论对于整个工期目标的完成还是对于企业的效益最大化都具有非常重要的现实意义[3]。建筑施工企业往往都有着若干个或者数十个规模不同、地域差异的建筑项目在同时运行，由于受到各种复杂因素的影响，企业如何才能构建出一个标准化、通用化的材料物资管理体系进行有效的统一管理，对于是否可以降低成本来说显得非常重要。当然，材料物资的经济管理也并不仅仅是材料相关部门的事情，企业的领导层和决策层也应该予以足够的重视，在管理过程中要求仓库、财务、物流以及施工等各个环节都能够有效参与其中，并加以有效的监督和管理，以促进企业的利润最大化[4]。

3现阶段建筑施工企业物资管理的不足之处

3.1采购手段落后

随着现代信息化的快速发展，很多建筑施工企业都构建了自己的材料物资采购现代化平台，但是仍然有一些企业并没有意识到信息化平台所带来的优势，而仍然采用传统的采购管理模式[5]。究其原因，整体的从业人员并没有提高对现代化、科学化理念的重视，他们往往认为建设信息化平台只会增加企业的成本。

3.2管理的散乱

管理的散乱化也是当前一些建筑施工企业物资管理存在的一个问题，比如，有些施工企业虽然有专业的子公司对物资材料进行专门管理，但是由于现代化程度等的限制，如果二者不能够很好的衔接，就会对工程项目的正常开展产生影响，也难以达到预期的效果[6]。

3.3缺乏专业人才

当前的很多建筑施工企业在材料物资人员的安排上，很多都依靠上级领导的主观印象来安排的，尤其对于一些地理位置比较分散的项目部来说，对才材料物资采购人员的安排主要都是依靠勤快踏实、诚实守信等软性品质来考虑的，这也导致了安排的人员往往并不具备专业化的理论知识，而仅仅是通过主观的经验进行判断[7]。

3.4配套设施不足

建筑施工企业在核算中往往都是以项目部为单位的，而在核算过程中并没有针对一些通用而且标准的产品采取统一采购的模式，继而带来了人力物力的浪费。比如，针对一些地区建筑行业的资金给付率不好的情况，无法对材料物资进行科学化管理，也没有系统化的运作模式，从而导致了企业对材料物资的管理还处于简单的采购、记录、台账等操作上，还是一种比较简单的流程化模式[8]。

4提高施工企业材料物资经济化管理的方法

针对当前建筑施工企业物资管理的不足之处，本文结合笔者的实践工作经验，提出了如下几条有效的物资材料管理方法：

4.1准确定位物资材料经济管理目标

在对建筑施工企业物资材料进行经济管理之前应该制定良好的管理目标，而这个目标应该是基于保证工程项目的材料物资供应和通过经济管理创造效益。因此，对于建筑施工企业来说，打造必要的材料物资质量保证体系，以此为基础提供高效的供应保障是非常重要的。不过，经济管理的目标还应该是多元化的，比如可以将物资材料的责任制、资金的运转效率等各种因素都考虑在内。

4.2完善物资材料采购的相关环节

应该加强对供货方、合同协议、采购量、货物交付与验收、付款方式、运输方式以及配送等各个方面的控制。在采购之前应该制定几项采购方案，在财务部门的参与下，做好对经济效果的评价工作。同时还应该加强对市场上物资材料以及各供货单位的信息情报的收集工作，尽量完善物资材料的采购渠道。通过相关采购人员的专业水平不断降低物资材料的采买价格与运输成本。

4.3建立企业物资材料的ERP管理系统

目前，建筑企业面临的市场环境变的更加激烈，很多建筑企业为了能够进一步增强自身的核心竞争力，都在用信息技术不断武装自己，而ERP管理系统的应用便是一种良好的手段。建筑施工企业能够通过ERP管理系统的应用，有效地达到对自己企业中的人力、信息、物流以及资金等各种资源的有效管理。而正是由于ERP系统的突出优势，使得其开始逐渐成为现代建筑企业运行中的首选模式。建筑施工企业通过ERP系统能够不断提升自身的管理水平，以最大程度地获取到自己的经济效益。当然，将材料物资管理引入到ERP系统之中也是其中非常重要的一环，对于建筑企业来说同样意义重大。

4.4加强对物资材料的存储控制

对物资材料的存储控制也是建筑施工企业物资材料经济管理的重要内容，通过对存储的有效控制，能够达到在采购过程中对时间、周期以及库存状况的良好把握。建筑施工企业都有这样的经验，“库存积压”是多个项目部运作过程中的突出问题，也是比较难以解决的问题，而如果建筑施工企业能够加强对物资材料的存储控制，将其中的物资材料通过限额管理等一系列有效的手段，以将其盘活，达到对库存的良好应用，实现“零库存”的目的至关重要。

4.5强化材料物资经济管理的人员素质

在材料物资经济管理中，强化材料物资管理的人员素质也是非常重要的内容，当然，在这之前，需要对涉及的各项管理体制进行完善，而通过相应的管理体制，让相关的工作人员进一步理解自己的责任，并规范自己的行为。只有在此基础上，才能够使得材料物资经济管理人员在管理过程中做到有章可循。除此之外，建筑施工企业也应该在日常的运作中注重对相关经济管理人员的培训工作，不断提升他们的专业水平和综合素质，只有这样才能够使得他们在经济管理工作开展中更好地取得管理效果。同时，建筑施工企业还可以有意识地任用一些高水平的专业管理人才，以不断丰富自己的用人队伍，从而为增强企业的核心竞争力而服务。

5结语

伴随着我国市场经济体制的不断完善，很多建筑施工企业的规模也在不断扩大，如果这些企业还一味采用传统的材料物资经济管理措施，显然很难适应当前社会发展的需求，也不利于企业核心竞争力的提升，因此，应该勇于变革和创新，以打造出更加适合企业快速发展的物资材料经济管理体制。

作者:蔡萍 单位:甘肃建筑职业技术学院

参考文献:

[1]刘方民.工程物资供应链管理模式及应用研究[D].重庆交通大学,2012.

[2]罗宗平.谈建筑施工企业的大宗材料物资集中采购管理[J].山西建筑,2015,11:248-249.

[3]陈德虎.浅论建筑工程中的机械设备与物资材料集约化管理[J].科技视界,2015,13:234.

[4]陈勇丰.浅谈建筑施工企业项目物资材料管理[J].财经界(学术版),2014,13:37-38.

[5]李国山,林建芳.工程项目机械设备与物资材料集约化管理[J].住宅与房地产,2015,28:165.

建筑物业管理篇12

物流管理息化低,甚至还停留在原始的手工操作的阶段;对物资供给商联合体的构件缺乏科学管理,短期竞争多于合作;物资采购是一个信息不对称的博弈过程,非集约化,采购成本高;物资采购没有和预算部、技术部、施工部紧密联系,缺少必要的信息支持,和工程实际严重脱节;物资库存、现场管理混乱,造成资源的浪费,建筑成本的增加。

因此,打破传统建筑企业物流管理方式至关重要。随着管理和技术的不断提高,各种有效方式不断涌现。本文提出了“建筑材料精准物流管理”模式,能够解决传统建筑企业物流管理的缺陷,并防范新的新问题的出现。

2. 精准物流管理的基础

2.1 技术支持——建筑施工企业实现信息化

建筑施工企业信息化是精准物流管理的技术支持,必须辅助企业各管理层次,其核心是工程项目管理软件的应用。工程项目管理软件一般包括合同管理、进度管理、预算管理、物资管理、人劳管理、机械设备管理、资金管理、成本管理等八个基本的模块,能够辅助各层次的管理摘要:对企业物资统一分类、统一编号,编制物资数据库;从进度管理模块导出阶段性计划工程量;根据计划工程量预算管理模块计算出物资计划;依据物资计划,物资管理模块实施物资采购管理。

以建筑施工企业信息化为技术基础,对物流进行精准控制,实现物资料采购渠道多元化和透明化,物资库存管理、现场管理的实时化和精准性,最终达到物资供给好、周转快、消耗低、费用省、浪费小,保证建筑施工企业顺利建造。

2.2 组织环境基础——基于精准建造的建筑施工企业流程重组

基于精准建造的建筑施工企业流程重组是建筑施工企业通过共享数据库、EDI、WEB等信息技术,将策划单位、业主、勘测单位、设计单位、监理单位、建筑施工企业的各个部门有机的连接起来,对整个建筑产品供给链实行有效的管理,实现精准物流管理,缩短建造周期,减少非生产性无价值的工序、简化工作流程,实现企业内外部组合的一些列活动的总称。

基于精准建造的建筑施工企业流程重组打破了原有部门界限,加快了建筑施工企业内外各职能部门之间的信息流通和反馈速度,节省了潜在的时间、节约了潜在的成本、为建筑施工企业精准物流管理提供了组织环境基础。

2.3 组织文化基础——精准建造思想

精准建造(Lean Construction)是一种基于建筑产品管理,通过精确的建筑产品定义、合理有效的建造单元的分解、精准产品策划、精准设计,在物资的精准供给、全过程的产品控制、及时的信息流通和反馈、全体人员早期介入下实现建筑产品的成功交付、资源浪费的最小化、价值创造的最大化的建造管理方法,以提高建筑产品的价值、优化整个建造过程的价值流、构建合理有效的产品流、降低资源浪费、合理控制工期、整个项目达到最佳效能为目标的管理活动的总称。精准建造的根本目的是使整个建造过程持续时间缩短、精准物流管理、建造成本最小、整个建造价值链创造价值最大、客户满足度最高。

因此,将精准建造作为组织文化的基础,指导组织的建造生产,其目标是实现建造过程的“零浪费”,其中包含了物资的“零库存”,即将工程建造过程和物资供给相连接流水化,最大化地减少中间库存、消除中间搬运、等待的时间浪费,达到精准物流管理。

3. 精准物流管理模式

3.2 精准物流管理的目标

在建筑产品的整个建造过程中,工程项目是一个临时的产品系统而独立的存在,紧密的和物流联系在一起。加强物流管理是工程项目精准建造的资源保证。精准物流管理的基本目标是摘要:加强供给商的管理,改变传统的竞争和短期合作为长期有效合作;规范物资采购机制,应用计算机、网络技术,实现物资采购电子商务化和批量化,缩短物资采购周期,降低采购成本,简化采购程序;加强物资入库、出库、调拨、报损管理,使库存最小化;加强物资入场、加工建造、退场、损耗管理,降低物资浪费,减少物资的二次搬运;物流信息及时、准确,便于物流的有效控制。精准物流管理的终极目标是物资的“零库存”和“零浪费”,从而降低成本、提高质量、增加整个建造过程的价值、最大化的满足客户满足度。

3.3 精准物流管理模式

精准物流管理是以共享工程项目数据库为基础,动态实现物资库存状况监控和物资现场管理监控,精准猜测和计划物资,选择最佳供给商和租赁公司,实现物资的精准、均衡供给。精准物流管理是一项系统性强、涉及范围广的一系列活动。精准物流管理包括四个方面的工作摘要:(1)猜测物资用量、编制物资供给计划;(2)组织、采购或者调剂物资;(3)物资的验收、储备、领用和配送;(4)物资的统计、核算和盘点。

3.3实施的关键

3.3.1工程项目物资现场动态平衡

工程项目物资现场动态平衡是物资优化配置和优化组合的手段和保证,是优化企业资源的一种有效方式。动态平衡是按照项目内在规律,有效地计划、组织、协调、控制各施工阶段的物资投入,并对物资按时间节奏进行动态优化,以保证整个建造过程的均衡性、实现物资供给的动态配置、平衡协调和均衡投入的过程。因此,在工程项目中,有机、紧密地结合物资投入数量、结构、时间、范围的计划和工程项目进度计划,使物资、人员均衡地投入到工程项目中,实现物资综合控制、工程项目均衡节奏性地建造,达到预期进度目标,实现精准物流管理,减少物资浪费,降低建造成本。

3.3.2现场物资的精准控制和物资需求精准猜测

现场物资的精准控制和物资需求精准猜测以共享工程项目数据库为基础,动态实时的获取物资目前状况、工程项目进度状况和阶段性计划,精准猜测工程物资需求。在工程项目立项之后,工程管理子系统将总体进度计划录入到工程项目数据库中。在 工程项目实施后,仓库管理子系统实时动态追踪物资库存状况,并及时反馈到工程项目数据库。物资现场管理子系统实时记载物资入场、物资损耗、物资生产、物资回收、物资退回仓库等具体内容,快捷的统计现场物资状况并反馈到工程项目数据库;工程管理子系统实时追踪工程项目进展状况,报告累计未完成工程以及变更工程,并依据约束限制条件,动态制定阶段性进度计划;预算管理子系统依据实时更新的物资信息精准猜测物资需求。

因此,现场物资的精准控制和物资需求精准猜测是精准物流管理的关键要素之一,是达到精准建造目标的重要手段之一。

3.3.3供给渠道的选择

供给渠道的选择是精准物流管理的核心业务之一,在整个供给链管理中地位非常突出,是物资的源头。供给渠道的选择的目标是使物资从采购、租赁到材料入库的总成本达到最小,质量、交货期、服务水平达到顶期水平,尤其是物资供给商、租赁公司的选择。因此,可以得出以下线性规划模型。

设Q、L、S是企业对供货质量、交货提前期和服务的要求水平,D是需求总量。设阶段性一次需要采购m种材料,每一种材料可供选择的供给商(或者租赁公司)有n个,则xij表示第i种材料供给商j供给量,Di是第i种材料的总需求量,tij是材料xij的运输成本,pij.qij,lij,和sij分别是有关供给商价格、质量、交货提前期和服务水平的参数。可得到如下的线性规划模型摘要:

物资采购、租赁总成本最小

利用上述模型计算时,需要将供货质量、交货提前期和服务的要求水平等进行量化,其量化的标准如图2所示,也需要事先确定,作为物资采购的标准。通过线性规划计算的结果说明了供给商供给的物资和租赁公司租赁的物资设备。

4. 结论和建议

精准物流管理是精准建造过程中关键工作之一,一个建筑施工企业的生产过程是对各种物资的使用和消费过程的有效控制。因此,采用精准物流管理,协调建筑施工企业内外各职能部门之间的关系,从整个建造过程精准控制物流,实现物资供给好、周转快、消耗低、费用省,保证和促进建筑施工企业生产,加速资金周转,降低建造成本,提高产品质量和客户满足度。

因此,精准物流管理是建筑施工企业物资管理的有效方式之一,实施中需要以建筑施工企业实现信息化、流程重组以及采用精准建造思想作为基础。因此在实践中,不应急于求成,要搭建好建筑施工企业的硬件基础后,再逐步实现。

参考文献摘要:

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「4李效廷。 施工项目材料管理。山西水利科技[J.2005.8摘要:89-90

「5Glenn Ballard. Lean Project Delivery System.[J Lean Construction Institute.2000.9

「6Herman Glenn Ballard. The Last Planner System of Production Control. The University of Birmingham.2000.

Abstract摘要: The material cost takes up a greater proportion in the total cost of construction enterprise, through reducing the material cost to reduce the total cost of construction enterprise, and Lean Supply Management is one effective material management way. This paper firstly analyzed the disadvantage of traditional construction enterprise material management pattern, based on this foundation proposing material lean supply chain; secondly analyzed the foundation of material lean supply chain摘要: construction enterprise information, construction processes reengineering based on lean construction and lean construction; thirdly analyzed the model and key factors of Lean Material Flow Management; finally, give some constructive advice to implement the material lean supply chain.

Key words摘要: Construction Enterprise; Lean Construction; Lean Supply

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