房屋拍卖申请书篇1

申请事项：请求依法对被执行人名下位于长葛市*******房屋（产权证号*******）进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。

事实与理由：申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷执行一案，业经贵院立案受理。在本案执行期间，被执行人拒不履行还款义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，申请执行人请求贵院立即对被执行人名下位于长葛市*******的房屋进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。理由如下：

1、本案审理阶段，贵院业已根据申请执行人的申请对被执行人名下的上述房屋采取财产保全措施予以查封。经查，被执行人及其所扶养家属共2人。司法实践中，被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋可参照当地廉租房申请的标准，面积为每人16㎡.因此，本案中，被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋面积为32㎡，而被执行人名下的该套房屋建筑面积为136.24㎡，远远超过其生活所必须的范畴。

2、被执行人身份信息显示其住所为河南省长葛市*******，而被执行人名下的房产位于长葛市东铭路*******，且经申请执行人多次登门拜访及贵院两次调查，均未发现被执行人位于长葛市东铭路*******的房屋有人居住，足以说明被执行人有至少两处可供居住房屋，足以说明位于长葛市东铭路*******的房屋不是被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋，因此，被执行人不符合“唯一住房”的情形。

3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，是为了保障被执行人的基本生活居住权，但保障被执行人的居住权并不等于保护被执行人的房屋所有权。房屋是公民的生活资料，也是公民的固定资产。当房屋仅仅满足生活需要时，不一定必须拥有房屋所有权。而强调保障被执行人的居住权，是使被执行人有房可住，而不是让被执行人继续拥有资产。因此，可以租住方式保障被执行人的居住权，且租住房屋的标准应当参照“最低生活标准”确定。

当然，申请执行人亦考虑到维护社会和谐、执行措施人性化的因素，根据当下司法实践经验，结合本案实际情形，申请执行人同意并建议贵院采取如下执行方案：

1、贵院审查该套房屋是否超过被执行人生活所必需。

2、贵院委托评估机构对该套房屋进行评估。

3、申请执行人可为被执行人提供临时住房作为过渡房。

4、贵院委托拍卖机构对该套房屋进行拍卖。

5、申请执行人同意在拍卖价款中保留相应价款用于被执行人自行购买或租赁房屋。

综上，为维护申请执行人的合法权益、打击被执行人逃避法律责任的侥幸心理和贵院判决的严肃性，请求贵院依法对被执行人名下位于长葛市东铭路*******的房屋立即强制执行。

房屋拍卖申请书篇2

广州市房地产交易管理办法

第一章  总  则

第一条  为加强房地产交易管理，保障房地产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称房地产交易是指以出售、预售、拍卖等形式转让与受让房地产的行为。

第三条  凡在本市市辖区范围内从事房地产交易的单位和个人，应当遵守本办法。

第四条  广州市国土局、房地产管理局是本市房地产交易的行政主管机关（以下简称市房地产主管机关），负责本办法的组织实施。

广州市房地产交易所（以下简称市交易所）在本办法的授权范围内，负责房地产交易管理工作。

第五条 房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。$房地产交易实行价格评估，具体办法按《广东省房地产评估条例》和国家有关规定办理。

第六条  房地产交易，房屋所有权与其合法占用的国有土地使用权应同时转移，办理权属变更登记。

第二章  房地产出售

第七条  房地产出售，交易双方必须到市交易所办理交易登记手续。不能亲自办理的，应出具委托书，由代理人办理。

第八条  房地产出售，交易双方应向市交易所如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。

交易双方申报的价格，低于评估价格的，以评估价格计算税费；高于评估价格的，以申报价格计算税费。

第九条  按份共有的房地产，共有人有权将自己的份额部分出售，但在交易前应提前90日书面通知其他共有人。在同等条件下，其他共有人具有优先购买权。

共同共有的房地产，权利人出售自有的部分房地产时，须出具其他共有人同意出售的证明书。能分割的应允许分割出售；不能分割的，须经协商共同出售。

第十条  出售租赁的房地产，产权人应提前书面通知承租人，告知其在同等条件下具有的优先购买权。承租人应自接到书面通知之日起30日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。

第十一条  在同等条件下，按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。国家另有规定的从其规定。

第十二条  下列房地产不得出售：

（一）依法限制产权转移的；

（二）权属不清的；

（三）国有土地使用权被依法收回的；

（四）经行政主管机关公告拆迁的房屋；

（五）国家规定的其他房地产。

第十三条  具有下列情形之一的房地产，必须按规定办理有关手续后，方可出售：

（一）未经产权登记的；

（二）经改建、扩建的房屋，未办理产权变更登记的；

（三）产权人死亡，继承人未办理产权变更登记的；

（四）房地产设定的他项权利未注销的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第十四条  具有下列情形之一的房地产视为出售，必须办理房地产交易登记手续：

（一）以房地产出资，并已转为合资企业拥有的；

（二）以土地使用权与他人合作开发房地产，并以产权分成的；

（三）以房地产作价入股的；

（四）以房地产抵债的；

（五）收购、合并或分立企业时，房地产转移为新的权利人的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十五条  行政、事业单位出售房地产的，应出具县级以上人民政府授权的主管部门的审批文件。

属于政府直管的公房，应由市房地产主管机关审批；属于系统自管公房的，由国有资产主管部门审批。

第十六条  房地产出售，交易双方应当签订书面合同。合同的条款，以及变更与解除等，依照《广东省城镇房地产转让条例》第十四条、第十五条的规定办理。

第十七条  以行政划拨方式取得国有土地使用权的，出售房地产时，出售人应补交土地使用权出让金。补交土地使用权出让金的标准，依照本市人民政府的规定执行。但国家另有规定的除外。

第十八条  房地产出售，交易双方应按下列规定缴纳税费：

（一）契税，由购买人（包括外国人和外国企业购买房地产的）按交易总额的6％缴纳。

华侨和港、澳、台同胞以侨汇、外汇购买房地产，及其在境内的投资企业（包括独资、合资、合作企业）以侨汇、外汇购买房地产的，减半征收契税。

（二）印花税，由交易双方各按交易总额的万分之五缴纳。

（三）交易管理费，交易双方各按交易总额的千分之五缴纳。

交换房地产的，根据交换差价按前款规定缴纳税费。

第十九条  出售的房地产发生增值的，应依照国家的税法规定，由出售人缴纳增值税。

第二十条  享受国家、企事业单位补贴购买的房屋，需要出售的，应按国家和省、市的有关规定办理。

第三章  商品房预售

第二十一条  商品房预售，是指具有法人资格的房地产开发公司（以下简称开发企业），依法取得国有土地使用权经过开发，将正在建设的各类房屋预先出售的行为。

第二十二条  开发企业预售商品房前，应持下列证件，向市房地产主管机关申领预售商品房许可证：

（一）开发资质证书、营业执照；

（二）预售商品房的建设工程规划许可证、建筑施工合同、建设用地平面四至图；

（三）国有土地使用权出让合同、建设用地批准文书；

（四）投入开发建设资金达到预售商品房工程总投资的25％（不含土地使用权出让金和前期开发费），或者预售商品房的基础工程已完成，并已确定施工进度和竣工、交付使用日期的证明。

（五）在本市商业银行开立代收商品房预售款的账户；

（六）向境外预售的、还应提交市外经贸主管部门的批准文书。

第二十三条  市房地产主管机关自受理开发企业申请预售商品房之日起10日内进行实地勘查，经审查符合条件的，核发预售商品房许可证。

开发企业领取预售商品房许可证后，方可预售商品房。进行预售广告宣传的，应载明预售商品房许可证号码，并应执行国家有关法律、法规的规定。

第二十四条  开发企业预售商品房，必须与预购人签订预售预购合同。

合同内容包括：预售人、预购人名称或姓名，预售商品房的地点、位置、建筑结构、楼层面积、单元号码、配套设施，装修标准、售价、交付使用时间，保修措施，违约责任、纠纷解决办法以及其他需约定的条款。

第二十五条  交易双方签订预售预购合同后，开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。

开发企业不得为商品房预购人非法办理转让更名手续。

第二十六条  开发企业在商品房竣工验收后30日内，应向市房地产主管机关申请确认产权。

未售出的商品房可领取房地产权属证明书；已售出的商品房，由开发企业统一为预购人领取房地产权属证。

第二十七条  预售、预购商品房应按规定预征税费。

第四章  房地产拍卖

第二十八条  从事房地产拍卖活动的机构必须取得市房地产主管机关核发的房地产拍卖资格证后，方可向工商行政管理部门申领营业执照。

第二十九条  下列房地产可以委托拍卖机构拍卖：

（一）依法没收或强制收购需拍卖的房地产；

（二）人民法院裁定、判决需拍卖的房地产；

（三）因抵押处分需拍卖的房地产；

（四）因清偿债务需拍卖抵债的房地产；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十条  委托拍卖房地产，委托人应事先持拍卖委托书、房地产权属证书和其他有效证明文件，向市房地产主管机关提出申请，经审查批准后，拍卖机构方可接受委托，组织拍卖。

拍卖本办法第二十九条第（一）、（二）项规定的房地产，委托人申请拍卖时，还应提交行政决定书或司法协助通知书。

第三十一条  委托拍卖房地产，拍卖机构可以收取手续费，具体收费标准按《广东省拍卖业管理暂行规定》办理。

第三十二条  委托拍卖房地产，委托人应与拍卖机构签订委托拍卖合同。

合同内容包括：拍卖人、委托人名称或姓名、地址；拍卖标的物的名称、地点、位置、面积、使用年限及用途；拍卖标的物交付时间、方式、拍卖手续费、价款的支付方式；拍卖时间、程序、中止和终止的条件；合同有效期限、违约责任以及其他需要约定的条款。

第三十三条  房地产拍卖，由拍卖机构在拍卖30日前发布公告。$公告的内容应包括：拍卖标的物的产权性质、拍卖标的物的基本情况、拍卖时间和地点、竞买人的条件、应付的保证金，市房地产主管机关批准拍卖的文件名称、文号，以及其他需要公告的事项。

第三十四条  竞买人须在拍卖7日前，向房地产拍卖机构提交下列证明文件：

（一）个人身份证明；

（二）企事业单位的营业执照或政府批文；

（三）法定代表人证明书和法人授权委托书；

（四）资信证明；

（五）其他有关证明文件。

房地产拍卖机构对竞买人进行资格审查后，合格者发给竞买证书，并收取保证金。

第三十五条  竞卖人交纳的保证金可以抵交所竞得拍卖房地产的部分价款；未竞得拍卖标的物的，保证金由拍卖机构于拍卖结束后7日内返还未竞得者。

第三十六条  房地产拍卖机构应在公告确定的时间、地点依照法定程序进行拍卖。在拍卖成交后的5日内，竞得人应与委托人签订房地产拍卖转让合同，并应按规定将成交价款汇入房地产拍卖机构的银行帐户。竞得人不能即时清结的，应交付成交额20％的定金，并自拍卖成交之日起60日内付清成交价款。

第三十七条  竞得人付足全部成交价款，方可领取所竞得标的物的房地产权属证书。

第三十八条  在房地产拍卖中，凡出现竞买报价低于标的物的保留价（评估底价）时，房地产拍卖机构有权宣布其报价无效，或中止拍卖竞价，但委托人无保留价格的除外。

第三十九条  房地产拍卖机构依法收取的拍卖成交价款，除按规定代扣缴有关税费外，剩余的价款应全额交还委托人。

第四十条  委托拍卖人、竞得人与房地产拍卖机构之间产生纠纷的，由当事人协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章  罚  则

第四十一条  违反本办法第十二条规定出售房地产的，买卖行为无效；有非法所得的，没收非法所得；并处以非法交易总额10％以下罚款。

第四十二条  违反本办法第十三条规定出售房地产的，责令其补办有关手续、补缴应纳税费，并处以交易评估价总额5％以下罚款。

第四十三条  违反本办法的规定，未办理交易登记擅自出售房地产的，应责令补办登记手续，补缴应纳税费，并处以交易评估价总额5％以下的罚款。

第四十四条  有下列行为之一的，由市房地产主管机关责令停止预售，有非法所得的没收非法所得，并按商品房销售总额5％以上，10％以下处以罚款；情节严重的，吊销《商品房预售许可证》。

（一）未领取预售商品房许可证而预售商品房的；

（二）擅自涂改预售商品房许可证的；

（三）为商品房预购人非法办理转让更名手续的；

（四）其他违反商品房预售管理法律、法规规定的。

第四十五条  未取得房地产拍卖资格证从事房地产拍卖活动的，其拍卖行为无效；有非法所得的，没收非法所得；并由市房地产主管机关处以非法拍卖价总额10％以下的罚款。

第四十六条  除本章规定由市房地产主管机关处罚的以外，其余处罚由市交易所决定和执行。

第四十七条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内，向作出行政处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。期满不申请复议、不提起诉讼又不执行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第四十八条  房地产交易管理工作人员或拍卖机构工作人员以权谋私、贪污受贿的，由其上级主管机关予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章  附  则

房屋拍卖申请书篇3

某市登记机构询问：近来，人民法院要求我们协助执行产权转移的案件日渐增多。但有些拍卖的买受人接到通知后迟迟不来申请转移登记，也不缴纳契税，致使我单位法院文书堆积较多。对此，有什么好的方法来处理？

金绍达：法院拍卖房屋时，拍卖的买受人一般不是案件的当事人，因此有些买受人并不重视房屋所有权的转移登记。本来，协助法院执行的登记并不要求当事人申请，但是，有些登记机构担心在受让人还没有缴纳契税时，我们就凭法院生效法律文书和协助执行通知书先给办理转移登记不妥。因为《契税暂行条例》第十一条规定了“纳税人未出具契税完税凭证的……不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。而实际上这一担心是没有必要的。

第一，对于依人民法院生效的法律文书登记问题，最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的法发〔2004〕5号文规定了两种情况。一种是按该文件第二十七条的规定，“人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记”。这是由当事人自行申请，和正常的登记只有一个差别就是受让人可以单方申请，但申请登记的要件应当齐全。另一种是按该文件第一条规定，“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”。协助人民法院执行是司法权的延续，也是登记机构应尽的义务，登记机构无须按正常的程序和要件就可以办理。亦即登记的要件不齐全（如没有上一手的权属证书）或是不经正常的登记程序（如当事人一方或双方都不提出登记申请），登记机构都可以办理。

第二，《物权法》第二十八条规定了“因人民法院……的法律文书……导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书……生效时发生效力”。人民法院要求登记机构协助执行的是已经生效的法律文书，在登记机构还没有协助执行之前，在法律上，被执行的房屋所有权已经转移为受让人所有。但是在登记簿上所记载的仍然是被执行人，这就造成了实际权利状态和不动产登记簿所记载的权利不一致，如果长期不予协助，一旦其他法院将该房屋仍然作为被执行人的房屋进行查封，登记机构就很难处理。

《契税暂行条例》规定了承受土地和房屋的单位和个人为契税的纳税人，契税是行为税，只要行为成立，即使不办理不动产登记，也应当缴纳。因此，可以按《契税暂行条例》第十二条的规定，“土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税”。由登记机构向契税征收机关提供相关资料，并在今后权利人领取权属证书时，要求权利人提供纳税凭证。

房屋拍卖申请书篇4

分歧

由于申请执行标的物系农村私有房屋，对农村私有房屋是否可以被拍卖或抵偿，法院执行人员形成两种意见。一种意见认为，农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。因为农村私有房屋的转让不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移。因为目前我国法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易采取了原则禁止的态度，向本集体经济组织成员以外的居民转让农村宅基地上的房屋的行为是无效的，因此农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。

另一种意见认为，对农村私有房屋的流转效力不能一概而论。农村私有房屋宅基地使用权是用益物权，对农村私有房屋应允许有条件的转让以实现物的权能，本案中被申请执行人除房屋外并无其他可供执行财产，如对房屋不予执行，将造成资源的闲置浪费，因此在为被执行人保留一定的自住房外可以进行拍卖或抵偿。

评析

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、我国宪法并没有禁止宅基地使用权的转让。1988年《宪法》第2条修正案将《宪法》第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在此，并没有考虑土地的不同类型以及土地的不同所有权主体，可见，“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。

房屋拍卖申请书篇5

一、案情简介

A某因股权转让纠纷将B某诉至甲法院，法院最后判决B某支付A某43万元股权转让费。B某届期未履行，遂A某向甲法院申请强制执行，在执行过程中，A某发现被执行人B某没有其他可供执行的财产，只有一套与其父母共同共有的156的房屋，遂A某向不动产所在地乙法院提起了代位析产诉讼，要求乙法院对该房屋进行分割析产，最终，乙法院确定被执行人B某所享有该房屋30%的产权份额。随后，甲法院对被执行人B某所享有的30%的产权份额予以评估拍卖。为此，被执行人B某以该房屋系其与父母共有且系其唯一住房为由，向甲法院提出执行异议，法院最后认定异议成立，裁定停止对B某所拥有的30%的房屋份额进行拍卖。A某不服遂提出复议，要求继续拍卖执行上述析产的房产份额。执行法院经审查后认为，根据法律规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。被执行人B某名下有与其父母共有的156的房屋，虽经法院判决明确了被执行人B某在该房屋上享有30%的产权份额，但该房屋作为其仅有的住房不宜对该份额进行拍卖处理。故被执行人B某的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定停止对该房屋上B某享有的30%产权份额的拍卖。裁定作出以后，申请执行人不服，提出复议申请。复议法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，执行法院裁定停止拍卖执行被执行人与其父母共有的唯一住房并无不当，法院的执行行为必须要有法律的明确授权，申请执行人无法提供能够对唯一共有房屋的份额进行强制析产拍卖的法律依据，故申请复议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回A某的复议申请。本案争议的焦点在于，被执行人与他人共有的唯一住房能否被强制析产执行？

二、《查封、扣押规定》中进行了原则加例外的规定

《民事诉讼法》二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”该条原则加例外的立法模式，体现了对被执行人基本生活的保障。《查封、扣押规定》第十四条：“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。”该条赋予了申请执行人代位提起析产诉讼的权利，有利于债权人债权的实现，是解决“执行难”问题的现实需要。同时，《查封、扣押规定》第六条又对共有房屋的执行进行了例外规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 这一例外规定体现了执行适度原则，是为了在申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系。被执行人及其所扶养家属的生存权必须加以保护，房屋是基本的生活资料，显然属于生活必需品。因此，《查封、扣押规定》第六条的例外规定符合民诉法的立法精神。本案中，执行法院查明被执行人B某除了一套与其父母共同共有的房屋以外，没有其他可供执行的财产。析产诉讼法院认定B某拥有该房屋30%的份额，如果执行法院对该30%的份额进行了拍卖，就会违反《查封、扣押规定》第六条，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”很有可能导致被执行人B日常居住的权利受到影响。

三、对被执行人与他人共有的唯一住房强制析产执行的法律基础不充分

代位析产诉讼制度是民法上债之保全的一种，同时，其赋予了申请执行人提讼的权利，所以，该制度兼具实体和程序的双重属性。况且，任何一种请求权，都应当有所依据，尤其是法律依据。王泽鉴认为的请求权基础，即“得支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范。”换句话说，请求权不能脱离现有的法律规定而独立存在，没有法律的规定就没有所谓的请求权基础，代位析产只规定在《查封、扣押规定》之内，并未在位阶更高的法律中予以设立，所以，对于唯一住房强制析产执行的法律基础不充分。主要体现在以下两个方面：

第一，《中华人民共和国立法法》第八条明确了只能以制定法律的方式来加以规定的十大事项。其中第七项为民事基本制度、第九项为诉讼和仲裁制度。代位权制度不仅仅是民法中债之保全的一项重要制度，同时也是法院受理该类案件的重要原因，是诉讼法上的一项重要制度，因而，通过合同法第七十三条之规定，赋予了代位权制度存在的法律基础。虽然实务中将代位析产诉讼案件的案由归为代位权诉讼，但是代位析产诉讼与债权人代位权制度在适用的时间阶段、针对的客体范围、所产生的法律效果等多个方面存在较大的差异，不能将其简单地等同于债权人代为诉讼。因此按照《立法法》的规定，应该由法律对代位析产诉讼加以规定，以体现对共有物分割的慎重性。

第二，代位析产，顾名思义，代他人之“位”，所以其适用的前提就是共有人有分割共有物的权利。《中华人民共和国物权法》第九十九条对共有财产的分割进行了明确规定，“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”本案中，共同共用人的基础关系并未丧失，如要分割，只能是出现了“重大理由”。然而，现行的法律规范中，并未对“重大理由”进行明确的解释，那么“不分割共有物致使债权人债权难以实现”能否成为“重大理由”呢？《婚姻法解释（三）》，对婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产时的重大理由进行过明确规定。该解释第四条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由的除外：（一）一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。”分析这两种属于重大理由的情形，不难发现，解释三所列举的重大理由仅仅包括一方严重损害夫妻共同财产以及不分割财产可能致使负有法定扶养义务的人难以获得医治这两种情况，并不包括不分割夫妻共同财产就会影响第三人实现债权的情形。婚姻关系较家庭关系、合伙关系具有一定的特殊性，然而，在现行法律法规、司法解释并未明确界定《物权法》九十九条“重大理由”之时，《婚姻法》司法解释三所列举的重大理由应具有一定的参考意义。对于不分割共有财产，可能导致法院难以执行，债权人的债权难以实现的情形是否属于“重大理由”，应持审慎之态度。

四、被执行人与他人共有的唯一住房析产执行的社会效果堪忧

坚持办案的法律效果与社会效果的有机统一，是我国社会主义司法制度本质属性的必然要求，是实现整个社会公平正义的现实需要。本案中，如何实现法律效果与社会效果的统一才是问题的关键。

第一，执行管辖存在争议。代位析产诉讼往往牵涉到对房屋份额的划分，根据《民事诉讼法》33条专属管辖之规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，因此，共有不动产析产诉讼应由不动产所在地法院管辖。然而，代位析产诉讼案件是执行程序中所衍生出来的案件，代位析产诉讼不宜与执行程序割裂，本案中，执行法院受理了当事人的强制执行申请，并且对被执行人的唯一住房进行了查封，按照执行便利以及执行效率原则，由先前的执行法院管辖也似乎在情理之中。所以，对当事人与他人共同共有的唯一住房，如果强制析产执行，恐怕会导致执行管辖方面的争议，实务中，有些法院的确出现了执行法院和不动产所在地法院管辖混乱的情形。

第二，基础关系的破坏。《物权法》九十九条规定了按份共有人可以随时请求分割，共同共有人只有在基础关系丧失或者出现重大事由的时候才能请求分割，从该条的规定不难看出，我们国家对于基础关系的保护可见一斑，不到“万不得已”不得分割共有财产。共同共有基于基础关系而产生，婚姻、家庭、合伙等均属于基础关系，人合性、伦理性、道德性因素非常强，而且婚姻、家庭又是社会的基本构成单位，保护这些关系的稳定不受破坏有着重要的作用。共同共有财产的强制分割甚至是执行，势必对基础关系产生严重影响甚至是破坏，因而，在作出裁决的时候应当是慎之又慎。

第三，竞买人的权利难以实现。《最高人民法院关于适用若干问题意见》第三百零二条规定，“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理。”本案中，对于共有人所占有的房产份额进行拍卖，一般情况下，很少会有人去竞拍产权不完整的房屋，此时法院通常根据上述规定，会让申请人作出保证，万一房屋流拍，申请人将获得该房屋份额以实现自己的债权。然而，试想一下，对簿公堂、争得面红耳赤的两个当事人，以后很有可能会在同一屋檐下有所交集，在一栋房屋内要各自存放多户人家所必需的生活资料，并且相互之间不得越界，不得干扰，以后很有可能会引发新的纠纷。

五、结语

综上所述，对于被执行人与他人共同共有的唯一住房，从现行的法律规范、法学理论以及执行效果来看，一般不适宜析产分割。但是，并不意味着债权人的债权得不到实现，针对那些规避执行的行为人，可以运用财产申报、失信被执行人黑名单、限制高消费、联合信用惩戒等措施，同时也可以充分适用罚款、拘留等强制措施，必要的时候，运用拒不执行判决裁定罪、妨害公务罪等刑罚措施进行威慑，坚决打击和震慑规避执行的行为。

参考文献：

房屋拍卖申请书篇6

查询是指人民法院向银行、信用合作社等单位调查询问或审查追问有关被申请人存款情况的活动。

冻结是指人民法院在进行诉讼保全或强制执行时，对被申请执行人在银行、信用合作社等金融单位的存款所采取的不准其提取或转移的一种强制措施。

人民法院采取冻结措施时，不得冻结被申请执行人银行账户内国家指明用途的专项资金。但被申请执行人用这些名义隐蔽资金逃避履行义务的，人民法院可以冻结。

冻结被申请执行人的存款的最长期限为六个月，需要继续冻结的，应在冻结到期前向银行、信用合作社等办理冻结手续，否则，逾期不办理，视为自动解除冻结。

划拨是指人民法院通过银行或者信用合作社等单位，将作为被申请执行人的法人或其他组织的存款，按人民法院协助执行通知书规定的数额划入申请执行人的账户内的执行措施。划拨存款可以在冻结的基础上进行，也可以不经冻结而直接划拨。

人民法院采取查询、冻结、划拨措施时，可直接向银行营业所、储蓄所及信用合作社提出，无需经其上级主管单位同意。外地人民法院可以直接到被申请执行人住所地、被执行财产所在地的银行、信用合作社查询、冻结和划拨存款，不需经当地人民法院同意或者转办手续。当地银行、信用合作社必须协助办理，不得以扣收到期贷款或贷款利息等任何理由拒绝和搪塞。拒绝协助的，人民法院可以依照《民事诉讼法》的规定予以罚款，建议监察机关或者有关机关给予纪律处分。

二、扣留、提取被申请执行人的收入。

《民事诉讼法》第222条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留执行人及其所扶养家属的生活必需费用。人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。”在执行实践中，扣留、提取被申请执行人的收入是人民法院经常使用的一种执行措施。扣留和提取是紧密相联的两个执行措施，扣留是临时性措施，是将被申请执行人的收入暂扣下，仍留在原来的单位，不准其动用和转移，促使其在限定的期限内履行义务。如超过期限仍不履行的，即可提取该项收入交付申请执行人。

三、查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产。

被申请执行人未按执行通知履行义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人应当履行义务部分的财产。

查封是一种临时性措施，是指人民法院对被申请执行人的有关财产贴上封条，就地封存，不准任何人转移和处理的执行措施。

拍卖是人民法院以公开的形式、竞争的方式，按最高的价格当场成交，出售被申请执行人的财产。

变卖是指强制出卖被申请执行人的财产，以所得价款清偿债务的措施。人民法院在执行中需要变卖被申请执行人财产的，可以交由有关单位变卖，也可以由人民法院直接变卖。由人民法院直接变卖的，变卖前，应就价格问题征求物价等有关部门的意见，变卖的价格应当合理。

人民法院扣留、提取的存款和收入，拍卖、变卖被申请执行人财产所得的金钱，应及时交付申请执行人，并结束执行程序。

四、搜查被申请执行人隐匿的财产。

在执行过程中，还会出现被申请执行人不仅逾期不履行法律文书确定的义务，而且还将财产转移起来，拒不向人民法院交待自己真实的财产状况。针对这些情况，《民事诉讼法》第227条第1款规定：“被执行人不履行法律文书确定的义务，并隐匿财产的，人民法院有权发出搜查令，对被执行人及其住所或者财产隐匿地进行搜查。”

在搜查中，如发现有应依法查封或者扣押的财产时，执行人员应当依照《民事诉讼法》的规定查封、扣押。如果来不及制作查封、扣押裁定的，可先行查封、扣押，然后在48小时内补办。

五、强制被申请执行人交付法律文书指定交付的财物或者单据。

人民法院的判决书、裁定书、调解书以及应由法院执行的其他法律文书指定一方当事人交付财物或者票证的，执行人员应在做好被申请执行人思想工作的基础上，传唤双方当事人到庭或到指定场所，由被申请执行人将法律文书交付的财物或票证应当直接交付申请执行人签收。被申请执行人不愿当面交付的，也可以将应付的财物或票证先交给执行人员，由执行人员转交。对当事人以外的公民个人持有该项财物或票证的，人民法院应通知其交出。经教育仍不交出的，人民法院就依法强制执行并可按照《民事诉讼法》第103条的规定予以罚款，还可以向监察机关或者有关单位建议，给予其纪律处分。有关单位持有该项财物或票证的，人民法院应向其发出协助执行通知书，由有关单位转交。有关单位和个人持有法律文书指定交付的财物或者票证，因其过失被毁损或灭失的，人民法院可责令持有人赔偿。拒不赔偿的，人民法院可按被申请执行财物的实际价值或者票据的实有价值裁定强制执行。

六、强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地。

强制迁出房屋或退出土地，是指人民法院执行机构强制搬迁被申请执行人在房屋内或特定土地上的财物，腾出房屋或土地，交给申请执行人的一种执行措施。

七、强制执行法律文书指定的行为。

这是一种特殊的强制措施，由人民法院执行人员按照法律文书的规定，强制被申请执行人完成指定的行为。

八、强制加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。

加倍支付迟延履行期间的债务利息是指被申请执行人的义务是交付金钱，在依法强制其履行义务交付金钱的同时，对他拖延履行义务期间的债务利息，要在原有债务利息上增加一倍，按银行同期贷款最高利率计付，从判决、裁定和其他法律文书指定交付日届满的次日起计算，直至其履行义务之日止。另一种情况是指被申请执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，因为拖延履行已给申请执行人造成损失，故应当支付迟延履行金。迟延履行金的数额可以由人民法院根据案件的具体情况另行决定。

人民法院依照《民事诉讼法》第220条发出的执行通知，除责令被申请执行人履行法律文书确定的义务外，并应通知交纳迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。在这两种措施中，既有给申请执行人补偿损失的部分，也有对被申请执行人制裁的部分。

房屋拍卖申请书篇7

第二条凡在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，均适用本办法。

第三条在本市依法取得国有土地使用权和房屋所有权的单位或者个人，必须依法到市、县（市）人民政府土地行政管理部门登记，办理土地使用权证书，到市、县（市）人民政府房产行政管理部门登记，办理房屋所有权证书。

具有国有土地使用权证书、房屋所有权证书的房地产受法律保护。

第四条市人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门应当按规定的职权，各司其职，密切配合，管理全市房地产工作。

市人民政府土地行政管理部门主管全市土地使用权出让工作，对土地使用权转让、出租、抵押、终止等进行权属管理和监督检查。市人民政府房产行政管理部门主管全市房地产转让、抵押及房屋租赁的经营管理工作，对房屋进行权属管理。市人民政府建设行政管理部门主管全市房地产开发管理工作。

县（市）人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门按照规定的管理权限和本级人民政府的职责划分，负责其行政区域内的房地产管理工作。

城市规划、工商行政管理等部门按照各自职责，协同做好本市房地产管理工作。

第五条房地产管理的有关机关必须严格依法行政，提高办事效率，切实保障房地产权利人的合法权益。

房地产权利人依法办理各种手续，房地产管理的机关必须按规定的时限予以办结。

房地产管理中的各项收费项目和收费标准，按有关规定报省物价、财政部门批准后执行。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第六条土地使用权出让，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同计划、规划、建设、房产行政管理部门制定土地使用权出让计划和方案，报市、县（市）或者市以上人民政府批准后组织实施。

集体土地未经依法征为国有，其土地使用权不得出让。

第七条土地使用权出让，可以采取招标、拍卖或者双方协议方式；商业、旅游业、娱乐业、豪华住宅等用地，必须采取招标、拍卖方式。

第八条土地使用权招标出让程序：

（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，招标公告；

（二）投标者向市、县（市）人民政府土地行政管理部门领取招标文件，缴纳保证金；

（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同规划、建设、房产等有关管理部门进行开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还投标保证金（不计利息）；

（四）中标者在接到中标通知书之日起10日内与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同。超过期限，取消其中标权，投标保证金不予退还，另行组织招标。

第九条土地使用权拍卖出让程序：

（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，土地使用权拍卖公告；

（二）竞投者按拍卖公告规定的时间，到市、县（市）人民政府土地行政管理部门竞投登记，领取有关文件，并缴纳保证金；

（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门按公告规定的时间、地点主持拍卖，竞得者当场与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

（四）拍卖后5日内市、县（市）人民政府土地行政管理部门向其他竞投者退还保证金（不计利息）。

第十条土地使用权协议出让程序：

（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门向有意受让人提供经批准出让地块的必要资料；

（二）有意受让人在规定时间内向市、县（市）人民政府土地行政管理部门提交土地开发建设方案、计划、资信证明等有关文件；

（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门对有意受让人提交的文件资料进行审核论证，在15日内作出答复；

（四）市、县（市）人民政府土地行政管理部门与有意受让人协商一致后，双方签订土地使用权出让合同，并由受让人交付土地使用权出让金总额20％的定金。

第十一条以协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于基准地价。

第十二条土地使用者从签订土地使用权出让合同之日起60日内，必须支付全部土地使用权出让金。

未按照前款规定支付土地使用权出让金的，土地使用者所交定金不予退还，土地行政管理部门有权依法解除合同，并可请求违约赔偿。

土地使用者按照本条第一款规定已支付全部土地使用权出让金，土地行政管理部门未按合同约定提交土地的，土地使用者有权解除合同，由土地行政管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可请求违约赔偿。

第十三条以出让方式取得土地使用权的土地使用者，应当持土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金凭证，向土地行政管理部门申请登记，领取土地使用权证书。

第十四条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由土地行政管理部门按土地使用权出让金的10％至20％征收土地闲置费。满二年未动工开发的，由土地行政管理部门报请市、县（市）人民政府批准，无偿收回土地使用权。

第十五条土地使用者确需改变土地用途的，必须取得出让方和城市规划行政管理部门同意，重新签订土地使用权出让合同或者变更协议，办理变更登记，换领土地使用权证书。

第十六条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据城市规划和社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回，并根据土地使用者使用土地实际年限和开发土地实际情况给予相应的补偿。

第十七条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向土地行政管理部门申请续期，除根据城市规划和社会公共利益需要收回该幅土地的外，应当予以批准。经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权划拨

第十八条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、邮电、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第十九条划拨土地使用权的程序：

（一）申请用地者向土地行政管理部门提出申请；

（二）土地行政管理部门报请县级以上人民政府批准；

（三）申请用地者依法支付补偿、安置等费用；

（四）到土地行政管理部门领取建设用地批准文件，办理土地登记手续，申领土地使用权证书。

第二十条以划拨方式取得土地使用权后未按规定进行建设的，参照本办法第十四条的规定处理。

第二十一条土地使用者如需改变土地用途。必须依法申报，经批准后，持批准文件向土地行政管理部门申请变更登记，换领土地使用权证书。

第三章房地产开发

第二十二条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十三条设立房地产开发企业，必须依法申请取得资质证书。

第二十四条在本市从事房地产开发的企业，必须到所在地县级以上人民政府建设行政管理部门办理备案手续，检验下列证明文件：

（一）资质证书；

（二）营业执照；

（三）法定代表人及总经理的任职文件、个人资料；

（四）经济、技术、财务、统计人员的资格证书、任职文件、聘用合同；涉外房地产开发企业，还应当提交外商的有关材料。

第二十五条建设行政管理部门组织有关部门对项目的规划设计、建设期限、基础设施配套建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。

房地产开发企业必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发、配套建设，并将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对其开发经营活动的审查、批准和处理的意见，定期送建设行政管理部门备查。

第二十六条房地产开发项目竣工验收后，开发建设单位应向建设行政管理部门提出综合验收申请。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得交付使用。

建设行政管理部门应当组织有关部门按照《房地产开发项目建设条件意见书》载明的内容进行项目综合验收。

第四章房地产交易

第一节房地产转让

第二十七条房地产转让，双方当事人应当签订书面合同，转让合同应当载明土地使用权取得的方式。

第二十八条房地产交易当事人进行房地产转让时，须持有居民身份证（或者法人资格证）、房屋所有权证书和土地使用权证书，涉及下列情形的，还须提交相应文件：

（一）房地产开发企业转让商品房，须持《商品房登记注册证》；

（二）机关、团体、部队、企事业单位购买私有房屋，须提交县级以上人民政府批准文件；

（三）行政、企事业单位转让房地产，须提交主管部门、国有资产管理部门批准文件。

第二十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列条件：

（一）按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25％以上（不含土地使用权出让金），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

第三十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须经市、县（市）人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定向土地行政管理部门缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益交土地行政管理部门。

第三十一条符合本办法第二十八条、第二十九条、第三十条规定的房地产权利人，须持规定证件、批准文件和双方签订的转让合同向房产行政管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政管理部门申请土地使用权变更登记，更换或者更改土地使用权证书。

第三十二条有下列情形之一的房地产，不得转让：

（一）建设拆迁公告范围内的；

（二）设有他项权利的；

（三）法律、法规规定不得进行转让的。

第三十三条转让已出租的房地产，出租人应当提前3个月书面通知承租人。

第三十四条共有房地产转让，必须经共有人签订书面协议或者持有共有人书面委托书及公证文书，在同等条件下，共有人有优先购买权。

第三十五条商品房预售，预售人应当向县级以上人民政府房产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（不含土地使用权出让金），并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）拆迁安置达到规定要求。

第三十六条预售商品房，预售人与购房者必须签订书面合同。商品房预售合同应当载明下列内容：

（一）房屋面积、坐落位置、界限并附图；

（二）土地使用的面积和年限；

（三）房屋的用途、价格；

（四）预售款交付办法和房屋交付使用日期；

（五）违约责任；

（六）合同纠纷的处理方式。

预售人应当在合同签订之日起30日内到县级以上人民政府房产、土地行政管理部门登记备案。

第三十七条商品房预购人再行转让预购的商品房，按国家有关规定办理手续。

第二节房地产抵押

第三十八条房地产抵押；当事人应当签订书面合同。有下列情形之一的房地产，不得设定抵押权：

（一）无房屋所有权证书、土地使用权证书，或者权属有争议的；

（二）建设拆迁公告范围内的；

（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）依法宣布收回土地使用权的；

（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（六）商品房屋已经预售的；

（七）法律、法规规定不得进行抵押的。

第三十九条按份共有的房地产抵押，仅限于抵押人所有的份额。预购的商品房抵押，应当按不高于已付款金额设定抵押权。

第四十条抵押已出租的房地产，抵押人应当如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

第四十一条设定抵押权的房地产的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中向县级以上人民政府土地行政管理部门缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。

第四十二条房地产抵押合同签订并登记后，土地上新增的合法房屋，不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四十三条房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押的，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内持抵押合同、土地使用权证书和房屋所有权证书到县级以上人民政府房产行政管理部门申请抵押登记，并到土地行政管理部门备案。抵押期满，双方当事人应当到县级以上人民政府房产行政管理部门办理的注销登记，到土地行政管理部门备案。

成片开发的土地，形成工业用地或者其他建设用地条件的抵押，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内，持土地使用权证书到县级以上人民政府土地行政管理部门办理抵押登记，并到房产行政管理部门备案。

房地产抵押期满，需要续期的，应当重新办理登记。

因处分抵押房地产而获得土地使用权和房屋所有权的，应当按本办法第三十一条的规定办理变更登记。

第三节房屋租赁

第四十四条房屋租赁，出租人与承租人应当签订书面合同，约定租赁期限、用途、价格、修缮责任、纠纷解决方式以及双方的权利和义务，并在合同签订后3O日内向县级以上人民政府房产行政管理部门登记备案。

第四十五条有下列情形之一的房屋，不得租赁：

（一）无房屋所有权证书的；

（二）托管的房屋未经房屋所有权人委托出租的；

（三）建设拆迁公告范围内的；

（四）不能保证居住、使用安全的；

（五）共有房屋未经其他共有人书面同意的；

（六）已经抵押，未经抵押权人同意的；

（七）法律、法规限制出租的。

第四十六条承租人在租赁期限内，经出租人书面同意，可将承租的房屋转租、改变用途以及与他人联营、互换，但必须与出租人签订补充协议，向县级以上人民政府房产行政管理部门备案。

第四十七条房屋产权人以营利为目的，出租以划拨方式取得土地使用权的房屋，租金中所含土地收益由县级以上人民政府土地行政管理部门收交财政。法律、法规另有规定的，从其规定。

出租以出让方式取得土地使用权的房屋或场地，发生土地增值的，增值的土地收益由县级以上人民政府房产行政管理部门按有关规定收交财政。

第四十八条有下列行为之一者，出租人有权解除合同：

（一）承租人未经出租人同意将所承租的房屋转租、改变用途或者与他人联营、互换使用的；

（二）承租人利用所承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；

（三）承租人累计6个月不交租金的；

（四）承租人擅自改变房屋结构的。

承租人不违反法律、法规和前款规定的，出租人不得单方解除租赁合同。

第四节中介服务

第四十九条设立房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等中介服务机构，应当到工商行政管理部门申请营业登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十条设立房地产中介服务机构，必须具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第五十一条对房地产价格评估人员实行资格认证制度。

房地产价格评估人员必须经市以上人民政府确定的有关管理机关考核认证，取得资格。

第五十二条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估必须由依法设立的房地产价格评估机构和取得资格的房地产价格评估人员进行。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开和科学的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照本市的市场价格进行评估。

第五十三条中介服务机构必须依法从事经营活动，并按规定向市房产、土地、工商行政管理部门报送报表，接受监督检查。

第五十四条国家实行房地产成交价申报制度。房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或者作不实申报。房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

第五章法律责任

第五十五条违反本办法规定，未经批准或者越权批准出让土地使用权的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门按非法占地和越权批准行为依法查处，越权批准的文件无效，由此造成的损失由越权审批的机关承担。

第五十六条违反本办法第二十九条规定的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门依法收回土地使用权，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。

第五十七条违反本办法第二十一条、第三十条、第四十七条第一款规定的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令补缴土地使用税费、土地出让金和土地收益金，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。

第五十八条违反本办法第二十六条一款的，由县级以上人民政府建设行政管理部门责令限期改正，并处以5000元至50000元罚款。

第五十九条违反本办法第三十二条规定的，其转让无效，并由市、县（市）人民政府房产行政管理部门没收违法所得，并处以违法转让价款总额1％至2％的罚款。

第六十条违反本办法第三十五条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可并处售价总额1％至2％的罚款。

第六十一条违反本办法第三十一条、第四十三条规定的，由受理登记的机关责令限期改正，可并处100元以上500元以下罚款。

违反本办法第三十六条第二款规定的，由受理登记的机关责令限期改正，并处以交易额1％至5％的罚款。

第六十二条违反本办法第四十七条第二款规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，可并处违法所得50％至100％的罚款。

第六十三条违反本办法第五十三条不按规定报送报表的，由有关部门责令限期改正；逾期不改正的，按国家统计法律、法规规定处理。

第六十四条违反本办法第五十四条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门对转让双方当事人各处以隐瞒额50％至100％的罚款。

房屋拍卖申请书篇8

    申请变更登记应提交什么文件,办理变更登记时需缴纳什么费用?

    答:(1)《房地产变更登记申请书》;(2)房地产权利证书;(3)改变房地产用途的,应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书,需补交地价的,还应提交付清地价款证明;改变权利人姓名或名称的,应提交行政主管机关批准的文件;个人的提交公安部门证明;企业法定代表人变更一般不需办理变更登记,待权属发生转移时,同时提交变更证明即可;(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。

    变更登记每项交纳登记费20元。

    哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记?

    答:(1)向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房);(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房;(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。

    购买二级市场商品房后,何时可以申请办理《房地产证》?

    答:根据《房地产登记条例》第三十六条的规定,只有商品房项目办理了房地产初始登记后,小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说,只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门,按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后,初始登记才算结束,小业主才能办证。因此,并不是发展商一提交商品房项目的资料后,小业主就可以申请办理《房地产证》。

    如何办理二级市场转移登记手续?

    答:办理二级市场转移登记需提交下列资料:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)房地产买卖合同;(4)付款发票和付清房款证明。

    办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理,也可以自行到产权登记部门办理。

    拆迁赔偿房如何办理《房地产证》?能否转让?

    答:拆迁赔偿的房地产,原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书;(4)补偿与被拆迁房地产有差价的,差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。

    拆迁赔偿房的登记价,一般按新建房的建筑成本登记;补交差价的,差价计入登记价。

    拆迁赔偿房属于商品房地产的,发红皮《房地产证》,可以转让;不属于商品房的,发绿皮《房地产证》,不能转让。

    集资房、合作建房如何办理《房地产证》?

    答:(1)集资建房、合作建房的,必须是经政府有关部门批准的,并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》;(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房,必须经过有关部门处理并补交地价款,按规定办理房地产初始登记后,方可办理小业主《房地产证》;(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》;身份证明;集资建房或合作建房合同书或协议书;购房发票复印件;发展商出具的付清房款证明。

    什么情况属于三级市场转移登记?

    答:凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的,称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承,人民法院判决、裁定的强制性转移等等。

    三级市场转移登记需提交什么资料?

    答:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)转让、受让双方身份证明;(3)《房地产证》或其他产权证书;(4)房地产买卖合同。

    拍卖的房地产过户需提交哪些资料?

    答:通过法院拍卖的需提交:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)竞授人身份证明;(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书;(5)原产权证书,人民法院在办案中未能收回原产权证的,需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废;(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的,需提交用地补充协议和付清地款证明。

    由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)竞授人身份证明;(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;(4)原产权证书;(5)委托拍卖的公证书。

    拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。

    如何办理房地产交换?需缴纳哪些费用?

房屋拍卖申请书篇9

执行过程中，法院依法委托评估机构对审理过程中查封的楼房进行了评估，但被执行人之妻宋某以该楼房是其自己唯一的居住房屋为由向法院提出异议，法院决定对该楼房暂缓执行。

经查明，被执行人刘某在其户籍所在地另有住宅一套，能够维持其基本的生活需要。同时查明，被执行人的上述楼房并非用于自身居住，而是通过房产中介公司将楼房租赁给他人使用，刘某按月收取租赁费用。

另查明，被执行人刘某向中国银行某支行以楼房抵押借款70000元，期限为84个月，现已还本金20000余元，余款部分逾期，部分未到期。

[争议]

被执行人刘某在执行过程中向法院提出异议，某县法院在执行在对该楼房的执行中存在有不同意见：

第一种意见认为，被执行人刘某在某市东城的楼房是其在东城的唯一居住场所。在原户籍所在地的房屋，因距离被执行的现在的工作地点较远，不宜算是维持生活的房屋；同时认为即使被执行人刘某将某市东城的楼房予以出租，但法院并未查明被执行人除在其原户籍地外仍有维持生活的居住场所，所以，该楼房仍是维持被执行人生活的唯一居住条件，认为被执行人提出的异议成立，不应予以强制执行；

第二种意见认为，被执行人刘某在原户籍所在地有维持最低生活水平的房屋，说明被执行人有两套房屋来维持居住；且被执行人将东城的楼房予以出租，充分表明该楼房并非被执行人唯一的居住条件，被执行人刘某在东城仍有其它的生活场所只是未被法院查明而已，认为应驳回申请人提出的异议，对该楼房进行强制迁出，依法拍卖后，在银行优先受偿的前提下，对申请执行人清偿债务。

[评析]

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，是属于一种物权的担保。

（一）房地产抵押债中抵押人应优先受偿

根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，可以采取查封、扣押措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权，该条规定表明：

1、对他人享有担保物权的被执行人的财产，人民法院在执行中可以查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施；

2、拍卖、变卖所得的价款，必须首先清偿担保物权人的债权，对被执行人的房产查封、拍卖后，变价款应优先实现抵押人的抵押权，其余款价才可作为执行款。如果抵押人的债权未到清偿期的，应当按照《担保法》第49条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押权人的优先受偿权。

值得注意的问题是：

1、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封、扣押、冻结规定）的规定，属于该规定第5条、第6条规定范围内的财产，人民法院不得查封、拍卖、变卖；

2、对被执行人所有的他人享有抵押权的房地产进行查封、拍卖时，要先行估价，如果经估价，在抵押权人行使优先受偿权后没有剩余的，就不应再予查封、拍卖。

本案中被执行人刘某以369号楼一套楼房抵押向银行贷款7万元，并签订了个人住房借款合同和个人消费贷款低押合同，约定了还款时间及利息，刘军国与银行的抵押关系成立，银行对该抵押楼房的拍卖、变卖价款依法享有7万元及利息的优受偿权；经法院委托拍卖机构对该楼房进行评估，估价16万元，申请执行人长城公司应在银行优先受偿后以抵押物的实际拍卖价款来实现自己的债权。

（二）执行房地产抵押案件中查封措施的效力

查封是指执行法院对作为执行对象的房地产就地封存，禁止被执行人对其处分的一种临时性强制措施。查封实施完毕后，查封即发生法律效力，非经法定程序撤销，查封效力不能消灭，其效力主要表现为：

1、债务人丧失处分权，但仍拥有所有权。房地产被查封后，债务人对该房地产的处分权即被禁止，不得转证或设立其它物权，债务人对该房地产所为的任何有碍执行的处分均属无效。

2、经执行法院许可，债务人可为必要的管理和使用。对房地产的查封权限制债务人的处分权，并非一定要剥夺债务人的所有权和使用权，故已查封的房地产在拍卖成交前，执行法院可在必要的范围内允许债务人使用和管理。

3、查封效力所及的范围。对房地产的查封，其效力及于该房地产及其构成部分和从物，并及于查封物的天然孳息，但一般不及于查封物的法定孳息，因为法定孳息往往是需要第三人给付，是债务人对第三人金钱债权或物的交付请求权，而查封权限制债务人的处理行为，并不限制第三人的清偿行为。

本案中，人民法院依法对被执行刘某所有的楼房进行了查封，并张贴了查封公告，但被执行人刘某在明知已丧失处分权的情况下，故意委托中介机构向他人出租，是属于恶意逃避执行的行为；中介机构在没有对该楼房调查的情况下与承租人签订租赁合同，其本身存在过错。鉴于此，人民法院依法裁定被执行人与承租人的租赁合同无效，并要求承租人限期予以迁出。

（三）对《查封、扣押、冻结规定》第6条、第7条的几点思考

《查封、扣押、冻结规定》第6条规定：对被执行人及期所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法

院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 1、被执行人所必需的居住房屋中“必需”应如何把握

一是按照最高人民法院《查封、冻结、扣押规定》第5条的规定，属于维持被执行人基本生活的房屋和最低生活保障范围内的财产，人民法院对不得拍卖、变卖或抵债。

二是被执行人在外地购置楼房，且原居住地有固定房屋，但尚不足以清偿债务的情况。笔者认为，被执行人既然能够在外地购买楼房，表明被执行人已经具备偿还债务的能力，但被执行人却拒不履行债务，违反了《民法通则》规定的诚实信用原则，属于恶意转移财产的行为，且被执行人在原居住地有维护基本生活的房屋和生活用品，所以该楼房不属于所必需的居住房屋，应不受《查封、扣押、冻结规定》第6条的限制。

三是被执行人将名下所有的房产用作居住以外其它用途。在本案中，被执行人刘某所购买的房屋予以对外租赁，表明被执行人在该房屋以外已经具备有必需的居住和生活条件。这种情况下，人民法院对被执行人所有的房产可以进行拍卖，按照最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见》第118条的规定善意承租第三人对该房产享有优先购买权。如拍卖不成，可向善意第三人发出协助执行通知书，以善意第三人向被执行人支付的房租抵扣债务。

2、第7条对房产变通执行方式的实践操作

《查封、扣押、冻结规定》第7条在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以予以执行。但规定的太过原则，在具体的执行实践中存在诸多问题，下面笔者就具体实践谈几点意见：

一是被执行人在原居住地有最低生活保障，并在外在拥有房屋的，应视为被执行人已经达到《查封、扣押、冻结规定》第7条所规定所必需的居住和生活条件，可以对被执行人外地所有的房屋予以拍卖，但同时也要充分考虑被执行人在外地的实际工作情况。

二是由申请执行人按照当地最低生活水平先行垫付，以保障被执行人的基本生活水平，再对被执行人的超出生活水平的房屋予以迁出拍卖，从拍卖款项中对申请执行人的垫付款项给予补偿和清偿案款。或者是将被执行人所用的房屋评估后以物抵债，将房屋过付给申请执行人或善意第三人所有，但应当由房屋获得者支付保障被执行人最低生活水平所必需的费用。

房屋拍卖申请书篇10

被申请人：

申请事项：

请求贵院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的“苏房权证园区字第XXXXX号”房产及“苏工园国用（2006）第XXXXX号”国有土地使用权，拍卖或变卖所得价款在被申请人担保的范围内优先受偿。

事实及理由：

2013年7月17日，申请人与被申请人签订借款抵押合同一份，双方约定被申请人向申请人借款人民币贰佰叁拾万元，借款期限为十二个月（自2013年7月17日起至2014年7月17日止），借款期内的借款月利率为千分之十五。

另外，被申请人自愿将其自有的位于苏州工业园区盛景华庭X幢XXX室房屋及相应的土地使用权经依法抵押登记后抵押予申请人（苏房他证园区字第XXXXXX），作为担保被申请人按期归还申请人人民币贰佰叁拾万元整贷款本金及支付利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等债权得到清偿的担保。后经申请人与被申请人共同申请，江苏省苏州市中新公证处对上述事实作出（2013）苏中证民内字第XXXXXX号公证书。

综上，申请人为实现抵押担保物权，依据民事诉讼法及物权法相关规定，特向贵院提出申请，望依法支持申请人申请请求。

此致

苏州工业园区人民法院

房屋拍卖申请书篇11

房产证更名方式有哪些? 房产更名费用怎么算?

房产证更名之夫妻之间直接添加

婚姻存续期间：在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。

非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。

从《婚姻法》的规定来看，如果夫妻之间对婚姻关系存续期间财产问题没有特殊约定的，那么房产无论登记在谁的名下，都是夫妻的共同财产，双方共同共有，从法律上来讲变更夫妻姓名没有什么意义，但是如果双方约定该房产归一方所有，法律上也是认可这种约定的。

夫妻办理更名手续的前提是已经取得房产所有权证，办理手续时需同时到场，填写《房屋所有权登记申请表》，提交的证件因房屋的性质的不同而不同，具体提交如下资料：

1、如果是房改房，需要提交元售房单位的证明，写明因供暖原因允许将产权人变更为配偶的名字;如果是商品房，经济适用房，夫妻双方写变更申请并简单注明理由。

2、结婚证复印件(核对原件)

3、夫妻双方的身份证复印件(核对原件)

4、夫妻双方共有房屋的协议

5、房屋所有权证

6、房改房提供原购房契约复印件(核对原件)

7、房屋所有权证附图，登记表复印件

办理夫妻更名手续只需交纳房产证印花税5元即可，不需要提交任何税务。

夫妻离婚房产证更名办理

夫妻离婚后办理房屋过户需提交以下材料：

1、房屋所有权证书;

2、本人身份证原件、离婚证;

3、离婚协议或生效的法院离婚判决书、离婚调解书;

4、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图两份;

5、买房时的契税完税或减免税凭证;

6、有的还要法院出个执行函。

夫妻离婚房产变更流程步骤如下：

1、到房管部门办理权属变更手续;

2、到按揭银行办理按揭权利(义务)人便更手续。

如何办理房产转移

对于，按揭贷款已经还清的，只需房地产现有者持生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》、《离婚证》、《身份证》、和原《房屋所有权证》到当地房地产管理部门办理产权转移手续。[pagebreak]

房产证更名之房产赠与

赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友，即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。

以下是赠予的两种情况：有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。

有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。

赠与手续：受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。

具体步骤如下：

1、赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。

2、受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，交纳契税，领取契证。

3、办理公证。

4、办理房屋所有权转移登记手续。

5、由受赠人到房地产管理部门申请变更登记，并提交下列证件：

(1)申请书(窗口提供)。

(2)原房地产产权证。

(3)相关当事人的身份证、户口簿。

(4)赠与书及公证书。

(5)契税收据。

6、赠与人将房屋交付受赠人。这里″交付″以办理完房屋产权转移登记为准。

在办理房屋赠与手续时，赠与人与受赠人应签订书面赠与合同，并到房管部门办理过户手续，但如果赠与人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。

赠予税费

(一)、直系亲属间赠与房产所需税费：

交易手续费：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

土地收益金：划拨土地缴纳

契税：4%

房屋登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套。

证照印花税：5元/本

工本费：10元/本

个人所得税：①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%②核定征收计算方法为:评估价格×1%

营业税：直系亲属间赠与房产，免征营业税。

(二)、非直系亲属赠与税费

除上述外，非直系亲属还需缴纳营业税：

不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外赠与的，

营业税=评估值-购买房屋价款

超过五年(含5年)普通住房：免征营业税。[pagebreak]

房产证更名之买卖过户

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

房产过户流程

1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

一般二手房交易需要交纳的税费：

买房人应缴纳税费：

1、 契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、 印花税：房款的0.05%

3、 交易费：3元/平方米

4、 测绘费：1.36元/平方米

5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

卖房人应缴纳税费：

1、 印花税：房款的0.05%(免交)

2、 交易费：3元/平方米

3、 营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的)

4、 个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

房产更名涉及到的资料有：

(1)房地产转移登记申请表;

(2)申请人身份证明;

(3)房地产权利证书;

(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;

(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

(12)房地产共有人同意转移的意见书;

房屋拍卖申请书篇12

人民法院在执行中为了减少和避免合法性和有效性受到被执行人以及案外人的质疑。按照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定,人民法院查封、扣押财产时,被执行人是公民的,应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的,不影响执行。被执行人是公民的,其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派员参加。对被查封、扣押的财产,执行员必须造具清单,由在场人签名或者盖章后,交被执行人一份,被执行人是公民的,也可以交他的成年家属一份。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中有关条款又规定,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其抚养家属的生活必需品。采取前款措施,人民法院应当作出裁定。对有产权证照的动产或不动产的查封,应当向有关管理机关发出协助执行通知书,要求其不得办理查封财产的转移过户手续,同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书,也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的,不得对抗其他人民法院的查封。上述条款是对人民法院采取查封措施作出的具体明确的规定,也是人民法院对被执行人所有的房地产采取执行措施时所应具备的形式要件。执行中不仅要做到形式要件完备,还要注意:

1.人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前,应当查询该土地、房屋的权属。

2.人民法院在房地产案件执行过程中,土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。

3.人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封,不可分割的房屋可以整体查封。

4.人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。

5.人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款,用于清偿债务,如房地产已抵押给其他债权人,抵押权人应优先受偿,人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍,应当再进行一次变卖,如变卖不能,申请执行人又不同意以物抵债的,解除查封,将房地产退还被执行人。

6.人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的,其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收,余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的,经土地管理部门,房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。如拍卖底价中包含土地使用权的,拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收,余额清偿债务。

二、关于房地产执行中的措施及方法

1.对只有房屋所有权证,而没有土地使用权的房屋的执行。在执行该类房地产案件时,法院应当及时到土地管理部门调查取证,查明被执行人房产所占用的土地详细情况,并针对不同情况采取不同的执行措施。如果被执行人房产所占用的土地可以补办土地使用权手续的,应当要求被执行人补办手续,然后再采取相应强制执行措施。如果被执行人房产所占用的土地使用权不能补办土地使用权手续,但相关部门又认定该房产不属于非法建筑的,法院可直接对被执行人的房屋所有权予以执行;如相关部门认定该房产为非法建筑,法院则不予执行。

2.对房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人的房地产的执行。当前,我省房地产尚没有建立统一登记制度,房屋和土地的登记分别由房地产管理部门和国土资源部门分别进行登记,分散的登记制度带来了很多弊端,土地使用权和其上的房屋所有权有时被登记在不同的主体名下,便是弊端之一。人民法院在房地产案件执行实务中碰到这种情况时,处理起来颇为棘手。对此,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条采取了尊重客观事实的态度,因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的,不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权人和土地使用权人是同一的,则人民法院在查封时必须同时查封,在变价处理时,则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和房屋所有权归属不属同一主体的,则只能对被执行人的土地使用权或者房屋所有权进行查封和变价。

3.对未经过户登记房地产的执行。未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。因此执行实践中常常遇到这样的问题,对于已经办理权属登记,在被执行人名下的房地产的执行,往往因为该条司法解释的规定引起执行异议,对该类问题的处理,主要是看人民法院采取查封的时间和被执行人和第三人买卖房屋的时间先后,且第三人是否真正实际占有。在坚持登记为准则的原则下,引入了过错原则。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条确定了第三人过错原则。

4.不同情况下预售商品房的处理。房地产开发商依照相关规定,取得商品房预售许可证后与购房人签订的商品房销售合同中所指向的商品房,按照我国房屋所有权取得的一般原则,预售商品房在尚未取得产权证照时,其权属仍归房地产开发商,当房地产开发商为被执行人,开发的房地产为执行标的物时,对已全部支付或部分支付购房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护,是房地产执行中应当注意解决的问题。

5.对共有房地产的执行。共有房地产是指某一房地产的所有权由两人以上共同享有,它又分为按份共有和共同共有两种形式。特别应注意:法院不能在共有人未对共有房地产进行财产分割前即采取执行措施。实际执行中,法院可以采取“听证分割执行和诉讼分割执行”相结合的方式对共有房地产予以执行。共有房地分割后,共有关系消灭。执行人员根据分割协议或分割裁判确定的内容不同,采取不同的执行方法。

6.对拍卖、变卖不能或流拍后申请执行人又不愿以物抵债的房地产的执行。在房地产案件执行中,常常会遇到一些不能即时或不宜拍卖、变卖以及经三次拍卖流拍后申请执行人又不愿按以物抵债的形式接受的房地产,一般情况下,法院会将该房地产退还被执行人,中止案件的执行。为了更加有效地、最大的保护申请执行人的合法权益,我们可以通过对房地产的使用收益权的执行,可以兼顾申请执行人和被执行人双方的利益,实现执行经济原则;同时也最大限度地保护了双方的合法权益。