前期物业工作要点合集12篇
前期物业工作要点篇1
一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述
1. 前期物业管理模式的概念
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理[1]。新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同[2]。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。
前期物业管理可以区分为两个阶段:项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段,对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段,称之为“前期物业管理服务”,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。
本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动,即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后,业主大会成立之前,由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务,待业主大会成立之后,再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。
2. 前期物业管理模式的特殊性
前期物业管理有别于一般意义的物业管理。其特殊性如下:
第一,存续时间不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业服务企业后开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;
第二,选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理,由业主委员会行使选聘物业公司的职权。
物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益,物业服务企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同,只能在成立业主大会,业主大会选聘之后,由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说,物业管理的法律关系是建立在业主与物业服务企业之间的关系。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发,业主人住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为搞好物业的后期管理,在物业建设的过程中,往往就需要前期介入管理了。前期物业管理法律关系,不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同,而是根据建设单位(开发商)与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的;再之,前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容,物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此,前期物业的特殊性就在于此。
3. 前期物业服务企业的选择方式
根据我国《物业管理条例》的规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业[3]。
可见,前期物业服务企业的选择方式,国家并没有给与强制性要求,在《物业管理条例》中只是以提倡的方式予以表述。开发商既可以按照《物业管理条例》的要求,通过公开招投标的方式选择物业服务企业,也可以根据开发商的实际条件选择物业服务企业,比如选择开发商下设的物业服务企业或者选择与开发商自身关系密切的物业服务企业。
(二) 业主大会成立后,对物业服务企业的选择模式
1. 业主大会简述
业主顾名思义是指“物业的主人”,即房屋的所有权人[4]。当一个小区的入住率达50%以上时,在当地行政主管部门的指导下,由房地产开发商召集,召开第一次业主大会或业主代表大会。业主大会由物业管理区域内全体业主和非业主使用人组成,是物业管理区域内最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主和非业主使用人的利益,维护他们的合法权益。当业主人数较多时,可按比例推选业主代表和非业主使用人代表,组成业主代表大会。
业主委员会是代表全体业主和非业主使用人利益、反映其意愿和要求、并监督物业服务企业行为的群众性自治机构,旨在维护业主和非业主使用人合法权益,支持、配合、监督物业管理公司的工作。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,一般每届任期2~3年。
由此,可以看出,住宅小区内最高权利机构是业主大会,业主委员会是业主大会的常设结构和执行机构[5],可以代表业主大会处理日常事物。
2. 业主大会成立后,对物业服务企业的选择
在住宅小区入住率未满50%,即业主大会未能成立之前,前期物业服务企业是由开发商选择的,业主并未参与。当住宅小区的入住率超过50%,业主大会成立之后,业主代表大会即成为住宅小区内最高权利机构,根据《中华人民共和国物业管理条例》第二章,第十一条对业主大会职责的规定:业主大会有选聘、解聘物业服务企业的职责。而业主委员会是业主大会的执行机构,通常代业主大会执行这一职责。业主委员会有权在业主大会授权下,选聘、续聘或解聘物业管理公司,与之签订、变更或解除《物业管理合同》(或《物业管理公约》)。
可见,在业主大会成立之后,物业服务企业是由业主大会或得到授权的业主委员会决定的。业主大会或业主委员会可以根据前期物业服务企业工作的优劣,来决定其去留。前期物业服务公司的工作若得到业主普遍认可,业主大会或业主委员会便可继续与之签订《物业管理合同》;若得不到大多数业主的肯定,业主大会或业主委员会便可通过公开物业招投标等方式,重新择优选择合适的物业服务企业。
(三) 简要评价
通过对以上业主大会成立前后两个时段物业公司选择模式的分析,可以看出我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制。
前期物业管理期间,由于业主大会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,又不能没有物业管理和服务,便只能由开发商选聘物业服务企业,或者由开发商属下的物业服务企业来承担物业管理和服务工作。
而业主大会成立之后,便可依法成立业主的自治职权机构,代表全体业主通过公开招投标等方式对物业服务企业做出择优选择。
因此,我国当前的物业服务进驻机制,即可概括为:开发商前期代选,业主后期自择。这种机制固然有其长处,但在具体操作过程中也显示出一些弊端。
二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析
我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙,现分别对其优点和不足进行分析整理,以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知,我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制,因此,对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析,即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。
(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析
1.前期物业管理机制的优点
前期物业管理服务阶段,是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点:
第一,前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主,拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权(与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权),乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作,都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会,相当于试用期,如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同,如果工作不尽人意,业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。
第二,前期物业管理能够完善小区物业的使用功能,减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内,就必须进行前期物业管理,从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决,减少后遗症。
前期物业工作要点篇2
通过前期管理，物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解，可以保证维修质量，提高工作效率和工作质量。而且，在前期管理中，业主和物业服务企业建立了密切的联系，经过一段时间磨合，物业管理的观念逐步深入人心，建立了顺畅的服务渠道。此外，经过一段时间的管理，物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，外部环境逐步理顺，这也有利于物业后期管理工作的进行。
1．2方便业主顺利入住
在业主入住时，房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料，还有要求业主签字承诺的回复文件，大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前，物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以，物业服务企业应从方便业主的角度出发，事先准备有关材料交予业主，使业主正式入住时能顺利办理有关手续。
1．3居民小区前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序
物业服务企业唯有做好居民小区前期物业管理与服务工作，才能取得业主们的信任，才有进一步合作的可能，这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。
2居民小区前期物业管理的特点
2．1主体关系的复杂性
在物业管理阶段，做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时，由于开发商是物业管理合同中的委托者，但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用，但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人，没有自己物业管理的决策权，却又要承担此法律关系的后果，支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同，但在实施前期管理的过程中，需要代表业主的利益，仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷，并督促开发商进行改正，物来服务企业又担心与开发商关系搞僵，影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。
2．2管理工作的基础性
居民小区前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上，同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施，问题多发阶段是运行的初期。在居民小区前期物业管理阶段，物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试，并对发现的问题及时进行修正，对一些在接管验收中未能发现的重要问题，通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作，才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施，也为今后的长效管理奠定基础。
2．3管理矛盾的集中性
在居民小区前期物业管理阶段，工作的头绪繁多，工作量大，而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同，在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾，这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性，对物业服务企业提出了极大的挑战。
2．4管理合同的短暂性
居民小区前期物业管理是一种过渡阶段的管理，必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般居民小区前期物业管理合同的期限都不超过两年。
3居民小区前期物业管理的主要内容
3．1管理机构的设立和人员培训
前期物业服务合同一经签订，物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外，还要根据实际管理定位情况考虑，如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式，还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。
3．2建立管理制度
居民小区前期物业管理的基础性的特点，要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以，物业服务企业要结合新接物业的特点和要求，对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。
3．3物业的接管验收
物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施，道路、场地和环境绿化等诸多内容，对综合功能的验收应特别重视。
3．4进户管理
所谓进户，是指业主或使用人收到书面通知后，并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间安排等。根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则，并确定落实执行时间表。安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。根据居民小区前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资，拟定分步购置计划。
3．5装修搬迁管理
装修是物业管理中必不可少的程序，业主或使用人有权对其房屋进行装修，由于装修是受业主或使用人个人意志支配的，往往给物业和其他人带来很多不良影响，如在装修过程中，业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向，擅自改变门窗规格及外墙面装饰，使用不符合消防规定的装修材料，堵塞消防通道造成火灾隐患等，加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾，不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水，施工不注意作息时间，产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明，规范房屋装修管理是十分重要的。
4居民小区前期物业管理中存在的问题及其预防措施
4．1居民小区前期物业管理中存在的问题
鉴于上述居民小区前期物业管理的特殊性和复杂性，故居民小区前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是居民小区前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善
前期物业工作要点篇3
1、由于部门人员变动，结合实际情况，对本部门工作分工进行调整，加强管理，提高工作效率。
2、针对客服部管理制度空白的实际情况，对制度进行起草和修订。制度建设共七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使用。
3、加强员工精神风貌建设，实行每日晨会制度，及时传达公司相关文件精神，把工作落实到到实处。
4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。
5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。
6、对B区新进员工的招聘培训工作。
二、 收费管理
1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的52户进行沟通，经过客服部管理员、主管、经理直至物业总经理的多次艰难协商沟通，现已经集团批准同意已妥善解决35户。
2、对2015上半年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达92%，收缴金额为370，214。65元。不含前期因赔偿未成而拒交物业费的17户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统计整理上报，明细附后。
3、家政创收收入2015年计划为10万元，截止至7月末共收入7410元，于计划相距很大，主要原因首先为物业公司今年准备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年一直未实行；其次是保洁人员数量精减一半，调整流动性比较大，造成计划完成率比较低。下半年由于二期开始交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达2万元。
4、下半年收费分三部分，一是对2015年6月30日到期因各种原因迟迟不交的21户进
行清缴；二是进行2015年7月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通知辅以书面的形式进行催缴；三是对前期索赔未达成协议的16户进行跟进，尤其是重点解决一直未来协商的5户，力争2015年底前将此项遗留问题妥善解决。物业费收缴率力争达99%以上，采暖费收缴率达100%。
三、 服务管理
1、 对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记制。
① 对客户基本信息进行重新整理；重点对4号、5号公寓分布情况汇总成平面图，将业主与租赁住户分开，方便查阅和日常管理；
② 对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理；
③ 对维保厂家资料进行统计整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户维修提供有利依据；
④ 将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用情况逐一进行情况统计，核实剩余数量，查找缺损原因，为今后工作的开展做好准备；
⑤ 对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，安排联系维修及室内清洁工作，为销售做好准备，并实行定期空房巡视制。
2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、维修洗水盆下水等问题。
3、对因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，现已做出书面承诺于7月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进行不同处理，如5#506同样的原因业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面谈，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。
4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。
5、管理小区内养犬问题，一是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话；二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知；三是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生。
6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。
四、 B区工作准备
1、与地产集团销售中心沟通联络，取得B区所有业主祥细资料及户型图，提前做好交屋准备，提高工作效率。
2、对B区交屋需要的程序、资料进行思考准备，改进完善制定A区交屋程序，避免产生同样的错误及失误。根据A区资料参考《物权法》等法规对B区所需文件进行整理准备，并请示集团后准备印刷。
3、进入B区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开始准备工作，为10月1日顺利交屋做好准备。
4、下半年进行B区全面交屋入伙工作，安排交屋后需要维修项目工作，做好回访。
5、B区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。
五、 保洁管理
1、接管管业部后，针对之前存在的问题，立即对工作情况进行整体安排。一是对人员分工、工作范围、工作标准、作息时间、工作周期和频率等内容统计进行布置，对重组的保洁班进行内部选拔，目前已选出试用班长两名；公寓实行二班制，保证早8点前将公寓大堂全部清理完毕，给业主留下清洁明亮的视觉享受。二是对公寓及商街工作标准进行提高及细化，加强清洁质量；三是对费用计划进行掌握，并在原有工作基础上进行分析，提出新思路，节支增效；四是协助仓库管理员合理储存和使用保管保洁用具，用品，进行建帐，入库、领用严格实行登记，并由领用人、班长及经理签字后方可出库，并控制其合理的使用，并进行月底盘点，做到帐实相符。
前期物业工作要点篇4
中图分类号：C93文献标识码： A
一、我局森林病虫害发生现状
随着当前全球气候的变化恶劣，国内、国际间贸易交通的往来频繁，我局林业有害生物的发生继续呈高发态势，主要表现在常发性种类危害居高不下，新发生种类不断增加，一些次要林业害虫上升为重点防治对象，干部病虫害危害程度偏重，防控难度进一步加大等[1]，这也是我局在当前和今后一段时期林业有害生物防治工作的难点和重点。
我局生态功能区内主要发生危害及治理对象计15种,分别是棕背鼠平、莫氏田鼠；落叶松毛虫、落叶松鞘蛾、落叶松球蚜、稠李巢蛾、叶蜂；杨干象、盘粉蚧、云杉大墨天牛、落叶松八齿小蠹；樟子松红斑病、落叶松早落病、落叶松癌肿病、云杉落针病等。发生危害特点是以人工林幼中龄林、景观林和四旁绿化木为重点发生危害区。分析原因主要为人工营造的单一纯林中林业有害生物虽种类少，但优势种群突出，由于丰富的食源和有利的环境条件容易爆发成灾，尤以叶部病虫害上表现明显。兼之公路沿线、公园、居民区等林业有害生物的多发区因人为活动干扰较大，表现为发生种类不断增加，危害程度偏重；随着近年来频发的火灾或火警导致火烧迹地面积进一步增大，次期性蛀干害虫逐渐占据主导地位，更新造林地上森林鼠害危害比较严重。
二、存在的突出问题
1、林业有害生物防治是林业工作的重要组成部分，与营造林工作具有同等重要的地位。而林业有害生物防治属于社会公共事务，在短期内见不到什么直接经济效益，更不会有多少创收可言。而目前森防部门的行业执法和行政管理职能仍处于弱势，人们对森防站的普遍定位仍停留在就是灭虫队、森林医生的层面。
2、重培育轻保护的倾向还未得到明显改观。目前有害生物防治工作还有待于林业局重视，在采种、育苗、抚育、采伐等有些环节缺乏预防措施，导致森林质量不高，林业有害生物发生危害严重，这也不仅仅是我局问题，在林区各局，都普遍存在。
3、基础设施和技术手段落后，不能适应防治工作需要。突出表现在：防治设备老化，更新率低，测报手段落后，检疫检验和除害处理设施不足，交通工具和应急设备缺乏，处置突发生物灾害的能力弱。
三、解决问题的具体对策
1、加大宣传力度，通过森防行业网站、电视台、报纸等新闻媒介，做好本局林业有害生物防治的宣传、宣讲工作，亦可通过设立宣传日、制发宣传口号和标语、传单等形式向广大群众介绍清楚林业有害生物的职能、性质和工作任务。并通过林业有害生物现场检疫和落实限期防治通知书制度这两块，规范执法行为，发挥窗口作用，提升执法形象和地位。
2、上级部门以法律、行政法规的形式明文规定林业有害生物防治工作纳入林业生产全过程，并与林业生产部门联合检查验收，试行一票否决制。
3、加大基础设施建设力度，在购置、配置药剂、仪器设备时，做好长期规划，使其尽量适应科技发展迅猛更新换代快和适合林区大面积作业需要，尽量延长新仪器设施的使用期限，广开渠道多方位争取资金、物资，作好应急防控贮备这一块。
四、积累的主要经验
1、林业有害防治工作必须依靠林业主管部门的坚强领导和全社会的广泛参与。林业有害生物防治工作是一项社会公益事业，在短期内见不到什么直接经济效益，更不会有多少创收可言，因此必须纳入到各级林业主管部门的重要议事日程，动员社会各方面的力量，在财力、物力等方面给予支持和保证。实践证明，我局近些年来领导重视程度高，支持力度大，林业有害生物防治工作就顺畅，并取得显著的成效。
2、把预防工作放在林业有害生物防治工作的首位。强化预防工作是维护和促进森林生态安全的重要环节，是减灾御灾的重要手段和得力措施，是30年来我局林业有害生物防治工作经验教训的总结。预防工作的重点是抓好森林植物检疫和监测预报工作。检疫工作要重点抓好产地检疫和复检，严把调运关，防止危险性有害生物的传播蔓延；测报工作实施全林监测措施，提高测报准确率，实现灾前预报和及时预警。
3、突出防治重点，坚持无公害防治。根据本局林业有害生物发生危害的实际情况，确定当年度及下一年度的重点防治对象，有针对性地进行防前调查，防治作业设计，优化防治成本和防治收益。并在促进生态和谐的理念指导下，科学施策，依法治理，从森林健康角度和维护森林生态系统平衡观念出发，综合利用以生物防治措施为主的多元化防治措施和手段，对林业有害生物进行调控和治理，最大限度地发挥出森林的生态、经济和社会效能[4]。
4、以营造林为基础，把防治工作贯彻于林业生产的全过程。林业有害生物的严重发生，在很大程度上讲是生态问题，综合性营林措施是治本之策，必须将防治工作纳入林业生产的各个环节，从营造林上把好源头关，真正做到适地适树，不断提高森林自身抗御有害生物的能力，以培育健康森林为目标，在林业生产的各个环节都把林业有害生物防治设计进去，形成有利于持续控制有害生物危害的局面。
5、加大培训力度，建设一支高素质的林业有害生物防治队伍。实践证明，凡是培训到位，林业有害生物防治水平和素质高的地方，预防工作就做得到位，工作就主动、超前，基本上不会出现林业有害生物成大灾的局面。
五、今后工作的努力方向
十七大报告中，首次提出了生态文明理念；十设立专篇提到了大力推进生态文明建设，首创建设“美丽中国”说，体现了政府加大生态环境保护体系建设力度的决心和信心。根据国家林业局《关于进一步加强林业有害生物防治工作的意见》及国家林业局新下发的三个绩效考核制度和标准，在“十二五”和今后较长时期，我局对林业有害生物防治工作都会坚持科学发展观和可持续发展战略，顺利实现林业有害生物防治发展规划的各项既定目标。这就需要在今后通过以下几方面的新举措来确保落实。具体表现在“四个转变”上。
“四个转变”首先是思想观念的转变，由“无为”向“有为”转变，主要指在林业有害生物防治工作中要借鉴学习森林防火工作的经验，建立类似森林防火工作的机制，哪个林场发生了有害生物灾害，按照属地管理的原则，那个林场的林业主管部门就负责除治，不但不能奖励、关照，相反要追究预防不力的责任。这样不仅是我局，其他各局的林业有害生物防治工作就都“有为”了。
其次，工作重点的转变，由重“除治”向重“预防”转变。
第三，防治手段的转变，继续加大生物防治和无公害防治比重，尽量采用高效、低毒、低残留化学农药。
前期物业工作要点篇5
一、指导思想
认真贯彻落实国务院加强环境维护工作的决定，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导。全面落实科学发展观，深入实施可继续发展战略，坚持环境维护与经济增长偏重，坚持环境维护和经济发展同步，综合运用法律、经济、技术和行政手段解决环境问题，大力推进产业结构调整和经济增长方式的根本性转变，强化污染防治、生态维护和生态建设，确保区污染物减排目标按期完成，为建设生态经济强区和构建社会主义和谐社会提供良好的环境。
二、总体目标
区“十一五”期间主要污染物减排目标是根据《市人民政府关于污染物减排工作的实施意见》郑政〔〕7号）结合区实际。
（一）水污染物减排目标
全区化学需氧量（COD排放总量控制在0.33万吨以内,年底。年的基础上削减0.0302万吨,削减率9.15%
全区COD排放总量控制在0.31万吨以内，年底。年的基础上削减0.0602万吨，削减率13.9%
（二）大气污染物减排目标
全区二氧化硫（SO2排放总量在年的基础上削减15.3%控制在0.175万吨以内。年底。
三、重点工作
十一五”期间，为确保区污染物总量减排目标圆满完成。要坚持以总量控制为主线，做到五个落实：一是落实到产业结构调整中，依靠淘汰落后生产力腾出总量；二是落实到区域、流域综合整治中，依靠治污减少总量；三是落实到乡村建设规划中，依靠优化发展降低总量；四是落实到建设项目环评审批中，以新带老消化总量；五是落实到重点企业的发展中，依靠清洁生产削减总量。要重点抓好以下几项工作：
（一）深化工业污染防治
1.狠抓水污染防治
依法按期淘汰不符合产业政策的水污染严重的企业和落后的生产工艺、设备与产品。对污染物不能稳定达标的企业或污染物排放量逾越总量指标的企业实行限期治理，根据国家产业政策要求。对未按时完成限期治理的企业依法按顺序实施停产治理或关闭。对污染物总量负荷较高以及存在严重污染隐患等问题的企业，鼓励其自愿依法开展清洁生产审核，列入市环保行政主管部门确定的强制性清洁生产审核企业名单的企业，要依法实行强制性清洁生产审核。
完成《省水污染防治“十一五”规划》中工业治理项目的50%年底前，年底前。完成规划中所有工业治理项目。
所有排污水企业水污染物排放总量和浓度全部达到控制指标要求。工业用水重复利用率不低于60%并逐步提高。年底前。
2.加大二氧化硫削减力度
对烟尘浓度不达标的实施限期治理。对列入市政府“十一五”污染物总量削减目标的有关燃煤发电机组烟气脱硫重点项目，按期淘汰不符合产业政策和超期服役的火电机组。制订实施《十一五”燃煤电厂脱硫治理计划》确保脱硫设施按期建成并稳定运行。必需按期完成治理任务并确保其稳定运行。年年底前，所有从事火力发电、保管发电设备的企业必需配套建成脱硫设施，并装置与环保部门联网的自动在线监控装置。
分期分批进行脱硫治理，对于非电力行业以及全区10蒸吨以上的所有燃煤锅炉。年全部完成治理任务。
（二）加强重点流域、区域和重点行业综合整治
即以为重点流域，1.对重点行业和重点区域（流域）深入实施环境综合整治。年重点围绕“一流域、三行业”开展整治。以电力、化工（化肥）医药为重点行业，继续加大治理力度。年底前，完成《省水污染防治“十一五”规划》中流域综合治理及生态示范项目，确保实施效果，达到规划规范要求。
撤除或搬迁已设置的排污口。2.继续开展饮用水源地保护工作。年8月底前完成撤除一、二级维护区内与供水设施和维护水源无关的企业和设施。
逐步扩大农村户用沼气、大中型沼气制备供应点的覆盖面，3.加强城区环境综合整治。辖区建成区及近郊控制新（扩）建严重污染大气环境的以煤为直接燃料的企业。逐步撤除10蒸吨以下燃煤锅炉或改用清洁能源。加快城区集中供热、供气能力建设。逐步减少辖区用煤量，扩大城区无燃煤区面积。严格执行《市大气污染防治条例》加大建成区燃煤污染治理力度，禁止燃煤小锅炉、燃煤大灶、露天烧烤。
确保其稳定达标排放并达到总量控制要求。4.加大对重点行业的二氧化硫治理力度。深化酿造、化工、食品加工、医药等重点行业的水污染治理。
（三）强化对重点排污企业的监管。
对重点排污水企业发放排污许可证。年底前，依法按流域污染物总量控制要求发放排污许可证。年底前。完成所有排污水企业排污许可证发放工作。从年起，对排放二氧化硫的重点企业实行排污许可证制度，对经环保验收合格的企业发放排污许可证；对不能按期完成治理任务的依法对其实施停产治理。
（四）加强建设项目环境管理。
符合环境功能区划或环境质量目标及污染物总量控制要求，新、改、扩建项目必需严格执行《中华人民共和国环境影响评价法》建设项目环境维护管理条例》等有关法律法规和国家产业政策。并获得环保行政主管部门同意建设的批复；新、改、扩建项目的排污总量指标必需从项目所处河流控制单元中取得。
（五）大力推广清洁生产。
以提高资源利用为核心，认真落实加快循环经济发展的各项政策措施。以节能、节水、节地、节材和资源综合利用为重点，促进资源在企业内部、企业之间、产业之间的循环，实现“节能、降耗、减污、增效”全面推广清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。从年起，全区化工、印染、酿造、食品加工制造等行业全面开展清洁生产审核，扶持培育1-2家高标准、规模化清洁生产示范企业。同时，依照企业自愿、政府引导的原则，以上行业中，分期分批选择局部企业开展循环经济试点。年，力争在高耗能行业创立1个以上省级节水型企业。
进入区内的企业应符合污染物排放总量控制目标要求。开发区、工业园区等领域，培育生态工业示范园区。大河工业园、经济开发区等工业园区应依照循环经济的模式进行规划和建设。要分期分批选择开展循环经济试点。
（六）加大产业结构调整力度。
重点控制电力、化工、医药等行业，突出行业重点。通过依法关闭重污染、高耗能企业，坚决淘汰不符合国家产业政策的企业和落后的工艺、技术、设备和产品，促进产业结构的优化升级，尽快形成一个有利于资源节约和环境保护的产业体系。十一五”期间，造纸行业新建项目年规模不得低于10万吨，严禁新上化学制浆项目。对不能稳定达标排放或不符合总量控制要求的化工、医药企业（原料或以原料为主制药、中药制药）实施限期治理，对逾期未完成限期治理任务的污染严重的医药企业，依法实施关闭。
做大做强一批电子信息、生物技术、新材料、光机电一体化等高新技术企业，大力发展“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少”新型生态型企业。积极培育新能源、环保等新型企业。
（七）加强农村和农业环境维护。
发展畜禽规模养殖，优化畜禽养殖布局。促使散养向养殖小区集中；加强规模化畜禽养殖场的污染防治，规模化养殖场推广大中型沼气工程建设，因地制宜开展沼气、沼渣、沼液综合利用，加快实现养殖粪污水无害化和资源化，实现养殖场污染物达标排放。年10月底前，完成一个规模化畜禽养殖水污染治理示范工程。年内完成新建农村户用沼气池500个，力争完成大中型沼气池5个，进一步完善沼气技术服务队伍建设，切实为群众搞好服务。同时，选取村庄布局合理，有畜牧养殖基础，群众主动性强的村（组）实施沼气建设整村（组）推进，努力打造1-2个绿色能源示范村，充分发挥示范带动作用。年底前，所有规模化畜禽养殖企业畜禽粪便要达到无害化处置和资源化利用要求，污水实现稳定达标排放。
大力开发秸秆利用新途径。突出抓好以玉米秸秆青贮为主的农作物秸秆开发利用，继续积极开展秸秆禁烧工作。实施“过腹还田”等较为经济、方便、有效的途径。配合做好秸秆禁烧和秸秆综合利用，鼓励实施秸秆直接还田，大力推广青贮氨化新技术，探索秸秆气化、集中焚烧发电等农田废弃物综合利用的新途径。
四、保证措施
（一）建立和完善污染物总量控制长效机制
成立工作机构。成立领导小组，1.加强组织领导。领导小组实行联席会议制度和定期汇报制度，每半年至少召开一次工作会议，督导、检查各责任单位污染物总量控制工作进展，协调政府有关部门解决有关重大问题，形成齐抓共管、部门联动的工作机制。
建立污染物总量削减目标责任考评体系。每年年初对上一年度污染物总量削减目标完成情况进行考核，2.强化环保目标责任制。建立奖惩机制，对于污染物总量削减工作取得显著成果的单位和个人，由区政府给予惩办和奖励，对没有完成目标任务的单位和企业，一律不得参与年度评奖、授予荣誉称号等。落实《市乡（镇）和企业环境维护考核方法》郑政办〔〕35号）对污染物排放总量不达标的企业，评先创优活动要实行环保一票否决。
完善政府绩效考核制度，进一步完善对镇办、区直有关部门主要领导干部的考核体系。把污染物总量削减目标作为任期内实绩考核的一项重要内容。
实行环境准入。建设项目必需符合环境功能区划及污染物总量控制目标要求，3.严格执行环境影响评价制度。并获得有审批权的环保部门同意建设的批复。对不符合产业政策和环保政策的建设项目，发展改革、国土资源、工商行政管理、环保等有关部门要依照各自职责严格把关。区域开发和招商引资活动中，应根据环境容量进行有序开发。对不符合国家产业政策和环保标准的企业，不得报批用地。实行项目引进环保责任追究制，对于因盲目招商而引进重污染项目、造成重大环境污染和污染物总量目标完不成的除追究当事人责任外，还要追究相关镇办和领导人的责任。
前期物业工作要点篇6
一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述
(一) 前期物业管理模式
1. 前期物业管理模式的概念
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理[1]。新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同[2]。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。
前期物业管理可以区分为两个阶段:项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段,对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段,称之为“前期物业管理服务”,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。
本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动,即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后,业主大会成立之前,由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务,待业主大会成立之后,再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。
2. 前期物业管理模式的特殊性
前期物业管理有别于一般意义的物业管理。其特殊性如下:
第一,存续时间不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业服务企业后开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;
第二,选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理,由业主委员会行使选聘物业公司的职权。
物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益,物业服务企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同,只能在成立业主大会,业主大会选聘之后,由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说,物业管理的法律关系是建立在业主与物业服务企业之间的关系。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发,业主人住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为搞好物业的后期管理,在物业建设的过程中,往往就需要前期介入管理了。前期物业管理法律关系,不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同,而是根据建设单位(开发商)与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的;再之,前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容,物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此,前期物业的特殊性就在于此。
3. 前期物业服务企业的选择方式
根据我国《物业管理条例》的规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业[3]。
可见,前期物业服务企业的选择方式,国家并没有给与强制性要求,在《物业管理条例》中只是以提倡的方式予以表述。开发商既可以按照《物业管理条例》的要求,通过公开招投标的方式选择物业服务企业,也可以根据开发商的实际条件选择物业服务企业,比如选择开发商下设的物业服务企业或者选择与开发商自身关系密切的物业服务企业。
(二) 业主大会成立后,对物业服务企业的选择模式
1. 业主大会简述
业主顾名思义是指“物业的主人”,即房屋的所有权人[4]。当一个小区的入住率达50%以上时,在当地行政主管部门的指导下,由房地产开发商召集,召开第一次业主大会或业主代表大会。业主大会由物业管理区域内全体业主和非业主使用人组成,是物业管理区域内最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主和非业主使用人的利益,维护他们的合法权益。当业主人数较多时,可按比例推选业主代表和非业主使用人代表,组成业主代表大会。
业主委员会是代表全体业主和非业主使用人利益、反映其意愿和要求、并监督物业服务企业行为的群众性自治机构,旨在维护业主和非业主使用人合法权益,支持、配合、监督物业管理公司的工作。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,一般每届任期2~3年。
由此,可以看出,住宅小区内最高权利机构是业主大会,业主委员会是业主大会的常设结构和执行机构[5],可以代表业主大会处理日常事物。
2. 业主大会成立后,对物业服务企业的选择
在住宅小区入住率未满50%,即业主大会未能成立之前,前期物业服务企业是由开发商选择的,业主并未参与。当住宅小区的入住率超过50%,业主大会成立之后,业主代表大会即成为住宅小区内最高权利机构,根据《中华人民共和国物业管理条例》第二章,第十一条对业主大会职责的规定:业主大会有选聘、解聘物业服务企业的职责。而业主委员会是业主大会的执行机构,通常代业主大会执行这一职责。业主委员会有权在业主大会授权下,选聘、续聘或解聘物业管理公司,与之签订、变更或解除《物业管理合同》(或《物业管理公约》)。
可见,在业主大会成立之后,物业服务企业是由业主大会或得到授权的业主委员会决定的。业主大会或业主委员会可以根据前期物业服务企业工作的优劣,来决定其去留。前期物业服务公司的工作若得到业主普遍认可,业主大会或业主委员会便可继续与之签订《物业管理合同》;若得不到大多数业主的肯定,业主大会或业主委员会便可通过公开物业招投标等方式,重新择优选择合适的物业服务企业。
(三) 简要评价
通过对以上业主大会成立前后两个时段物业公司选择模式的分析,可以看出我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制。
前期物业管理期间,由于业主大会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,又不能没有物业管理和服务,便只能由开发商选聘物业服务企业,或者由开发商属下的物业服务企业来承担物业管理和服务工作。
而业主大会成立之后,便可依法成立业主的自治职权机构,代表全体业主通过公开招投标等方式对物业服务企业做出择优选择。
因此,我国当前的物业服务进驻机制,即可概括为:开发商前期代选,业主后期自择。这种机制固然有其长处,但在具体操作过程中也显示出一些弊端。
二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析
我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙,现分别对其优点和不足进行分析整理,以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知,我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制,因此,对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析,即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。
(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析
1.前期物业管理机制的优点
前期物业管理服务阶段,是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点:
第一,前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主,拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权(与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权),乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作,都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会,相当于试用期,如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同,如果工作不尽人意,业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。
第二,前期物业管理能够完善小区物业的使用功能,减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内,就必须进行前期物业管理,从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决,减少后遗症。
第三,前期物业管理是为后期管理做好准备,便于日后对小区物业的管理。如果前期物业服务企业工作得到业主的满意,继续得到聘用的可能性是非常大的。前期物业服务企业获得永久物业管理权之后,如果前期物业服务已经工作到位的话,那么对后续的物业管理活动十分有利,可以更好地提高日后的工作效率。
第四,前期物业管理,不但能保证业主的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强了前期物业管理,有利于规范物业管理,可以避免开发商、业主及物业服务企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理,有利于实现建设单位与物业服务企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础,是后期物业管理的前提。
积极而主动地开展前期物业管理介入活动,是物业服务企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应,也是进一步搞好和扩大物业服务工作的客观需要。另外,物业服务企业介入越早,对开发商越有利,许多不尽人意的设计只要稍为改动,就会达到满意的效果,而且在多数情况下,还能为开发商节省大量支出。同时前期物业服务又可以为业主今后的生活带来方便。因此,前期物业管理是对开发商、业主以及物业服务企业三方均有利的活动,并且在相关法律条文中也做了详细规定,是物业服务过程中不可或缺的环节。
2.业主大会选择机制的优点
在小区入住率超过50%后,既可组织召开业主大会,形成小区的最高权力机构,便可由业主自行选择物业服务企业。这种机制的优点有:
第一,业主大会可以根据业主自身的需要选择物业服务企业,完全体现业主的意志。业主是小区物业的所有者,是物业服务企业服务的对象。物业服务企业的最终目标就是要使业主满意和肯定自己的物业服务。因此,只有选择符合小区业主要求的物业服务企业,才可以使业主获得满意的物业服务。
第二,由业主大会选择物业服务企业,可以使业主利益最大化。业主大会可以通过公开招投标的方式选择物业服务企业,可以通过竞争选择收费最合理,服务最到位的物业服务企业,使小区业主获得真正满意的物业服务,使得物业服务的消费者—业主的利益最大化。
第三,由业主大会选择物业服务企业,可以减少业主和物业服务企业的矛盾,有利于激发物业服务企业的服务意识,淡薄其管理意识。目前我国很多物业服务企业还停留在物业管理的阶段,还未形成物业服务的理念。往往以小区的管理者自居。由业主大会选择物业服务企业,就可以使物业服务企业真正对业主负责,由业主视其工作质量决定其去留,从而提高物业服务企业的服务水平,减少其与业主之间的矛盾。
(二) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析
1.前期物业管理机制的不足
前期物业管理机制虽然有很多优点,但是在实施过程中也存在着许多不足,其缺点可以归纳为以下五个方面:
第一,前期物业服务合同不规范,建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上,有的建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时,没有按规范的合同办理,使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任),没有明确写进合同中,造成了双方的矛盾和分歧,影响了物业管理,殃及到业主的利益。
第二,物业承接验收制度不完善,移交不完整。在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定,进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎,被之后的业主大会所解聘,其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理,若移交不完整,很多隐蔽问题无法发现,那么责任认定就存在困难。
第三,业主临时公约未建立或未约定。《物业管理条例》第22条明确规定:“建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。”
可是,有的开发商在销售过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。
第四,前期物业管理招投 标不规范,开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业服务企业本是“父子”关系,多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下” 协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业服务企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
第五,物业服务和收费“质价不符”。《物业管理条例》第36条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是,由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立,尤其是在前期物业管理活动中,一些不规范的物业服务企业为了取得物业管理权,采取了不正当的竞争,相互杀价。以及有些业主不考虑物业服务的质量,片面追求最低价格,使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”,违背了物业服务收费的基本原则。
2.业主大会选择机制的不足
业主大会成立后,业主对物业服务企业的选择就有了自主性,但是这一机制也存在着一些不足。
第一,业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害业主的共同利益。现阶段由于机制的不完善,导致业主大会的成立存在一定的困难,我国现阶段大多数的小区都没有成立业主大会。虽然我国《物业管理条例》中明确规定了,物业管理区域内全体业主组成业主大会[6]。但是在执行过程中却很难成行。
第二,容易造成业主内部矛盾。由于每个业主的利益均不相同,对事情的看法也各有所异。对物业服务企业的选择也一样,业主大会或者业主委员会选择的物业服务企业,也许并不能满足所有业主的需求。少数业主的权益就得不到保障。容易产生业主内部之间的矛盾与不合。由于没有协调好小区内全体业主的意见,在没有解决旧有问题的情况下,很容易引发业主之间,业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾。
三、 对完善当前机制的建议
当前我国住宅小区对物业企业选择机制既有优点也有不足,其优点应该进一步得到发扬,继续贯彻前期物业管理机制,并充分发挥业主大会的作用。如果开发商、业主、物业服务企业在实际操作过程中从前期物业管理到业主大会的运作能够真正按照我国《物业管理条例》所规定的那样去操作,那么此种机制是可以得到肯定的。但是,在操作过程中也出现的一系列不尽如人意的地方,需要不断地改进和完善。因此,为完善和改进我国住宅小区对物业企业选择机制,特提出以下建议:
(一) 不断完善前期物业管理机制,加强前期物业管理
1.规范前期物业管理招投标行为。《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招投标原则,对于规范物业管理招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段,也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以,规范前期物业管理招投标,提出以下建议:
1) 加强前期物业管理招投标制度的学习,使建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识;
2) 建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;
3) 建立健全招投标备案制度;
4) 培育和发展招投标中介服务机制;
5) 建立和完善物业管理的仲裁机构;
6) 政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
2.制定前期物业管理业主临时公约。我国《物业管理条例》第23条规定:“建设单位在销售物业之前,制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时,业主临时公约对全体业主具有约束力。”实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识,预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。因此,为完善这一模式,提出以下建议:
1) 建设单位在制定前期物业临时公约时,必须按《物业管理条例》规定,使业主临时公约尽量规范化,并不得侵犯物业买受人的合法权益;
2) 建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定;
3) 业主应自觉遵守业主临时公约,并予以书面承诺。
3.规范前期物业管理服务合同。《物业管理条例》第35条明确指出:“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《物业管理条例》规定执行,合同的内容和约定,一项也不能减少。因为前期物业管理服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以, 规范前期物业管理服务合同 , 不但有利于建管衔接 ,防止建管脱节以及重建轻管的现象发生,还能保护先期入住业主的合法权益,并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同提出以下建议:
1) 根据《合同法》的规定和《物业管理条例》的精神,建设单位与选聘物业服务企业,应当签订书面的前期物业管理服务合同;
2) 双方在前期物业管理服务合同中,重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚;
3) 签订物业服务合同要维护缔约双方的利益,尽量做到条款的合理合法;
4) 双方对违约责任的条款应该尽可能细化,并针对合同违约责任做出明确的约定。
综上所述,由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题,要使前期物业管理活动健康有序发展,就必须加强前期物业管理,它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理,就会使整个物业管理活动有个好的开端,也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理,可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾,为物业管理的后期发展铺平了道路。
(二) 不断发挥业主大会的作用,完善业主大会选择机制
1.业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定,尽管可能出发点是为了大家的利益,但往往会好心办成坏事,得不到业主的认同和理解,反而引发一些不必要的矛盾。业主大会筹备组在筹备成立业主大会,业主委员会在执行业主大会决定时,更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来,规定需要及时向业主公告的内容,应当及时公告,做到整个过程透明化,积极听取、采纳业主的意见和建议。
2.应当建立健全有关资料的档案工作。 对有关的公告、议事情况应当有清晰的记 录。
3.保护少数业主的利益。业主投票必然是少数服从多数,以多数业主的意愿作为选择物业服务企业的依据。但是,少数业主若对由多数业主决定的物业服务企业不满的话,业主大会应协调少数业主与物业服务企业的关系,真正做到所有业
的利益最大化。
参考文献
[1]. 朱爱华、张彦、陈佩华:《物业管理》,社会科学文献出版社,2002
[2]. 谢凯:《小区物业管理》,广东人民出版社,2002
[3]. 方芳、吕萍:《物业管理》,上海财经大学出版社,2003
[4]. 蔡耀忠:《物权与物业管理》,中信出版社,2004
揭明,唐先锋:物业管理若干法律问题研究[J].政治与法律,2007,(1),35-37
[1]《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第一章,第二条,2003年6月26日起实施。
[2]《天津市物业管理条例》第35条,2008年12月1日起实施。
[3] 《中华人民共和国物业管理条例》第三章,第二十四条,2007年10月1日实施
前期物业工作要点篇7
近年来，随着我国高速铁路行业的飞速发展，高速动车组产品也打破了引进技术的壁垒，实现了自主化。在实现新型动车组产品陆续设计、生产的同时，还要保证动车组出厂后相关试验的顺利推进，而试验期间的现场管理是决定试验结果的关键因素。本文从现场的人员管理、物资管理、制度流程管理等方面进行阐述，尝试搭建动车组试验管理平台。
1人员管理
根据现场实际人力需求，主机厂应提前配备各系统技术人员及各工种作业人员。具体岗位职责及作业分工全部由总负责人根据现场实际情况进行调度安排，所有人员上岗前必须接受安全教育培训，现场人员的绩效考核由负责人统一量化考评后上报公司。1.1现场负责人现场负责人负责项目的执行及管理，同时定期对现场人员进行考核，更换不能满足试验要求的人员，在试验期间负责项目的整体协调，从而保证试验顺利、有序进行。1.2技术支持小组技术小组主要负责解决动车组试验期间的技术问题，主要包括上线试验期间的故障诊断，检修库内的故障处理，更换件的作业指导等。技术小组的组长要及时向现场负责人汇报每日的试验结果及故障处理情况，并备份动车组试验期间的技术文件和故障分析报告。型式试验或运用考核期间，根据具体的试验项，各系统可以委派相关技术人员进行添乘，配合完成相关型式试验。技术小组负责调动各子系统供应商进行添乘作业，以保证动车组出现问题时能第一时间进行应急处理。技术小组协调作业人员要完成库内的故障处理工作，保证动车组按时出库，顺利进行试验。1.3维保小组维保小组主要负责完成动车组的各项检修作业，包括一、二级修作业、计划修和临修作业等。维保小组在相关技术文件指导下进行作业，在试验期间，根据不同工况的试验环境，对动车组重点区域进行重点检查。①高速试验阶段，重点检查受电弓状态，对车顶高压设备及绝缘子进行重点检查，根据实际情况适当提高碳滑板磨损下限。②制动试验期间，对制动夹钳及闸片进行重点检查，测量每片闸片的磨耗情况，适当提高闸片磨损下限。动车组试验期间，还需要重点检查转向架区域，保证司机室各项功能正常。检修维保工作必须遵照运用所相关规定，根据检修计划定时、定量完成检修作业，保证动车组按时出库，准时上线。1.4物资保障小组物资保障小组主要负责项目备品、备件的管理、库房管理及物料的提报和发运工作。动车组会根据试验大纲在试验期间更换运用地点，物资保障小组须根据试验计划将试验所用物资提前发送至运用地点。物资保障小组需要定期对物资及工具进行清点并录入物料台账，由现场负责人定期进行抽检，并实时更新物料台账中现场每一笔用料和到料。随着试验的进行，物资保障小组需要提前进行物资的提料、补料申请。
2物资管理
2.1库房管理物资保障小组应定期对库房进行整理，在保证库房卫生、整洁的同时，将常用备品、备件和工具摆放至方便领取的位置。此外，注意物料的存放条件，例如，齿轮箱油等油脂禁止暴晒，闸片等铁制品避免潮湿等。2.2备品备件管理动车组试验期间，应配备全车重点备品、备件及易损易耗件。考虑到试验期间动车组关键部件的损耗频率较高，所以，针对闸片、碳滑板、动拖车轮对等关键部件，应配备标准数量的1.5倍。2.3工具及设备管理在动车组试验期间，由库管员对工具及设备进行统一管理，每次使用均需进行登记，还要定期检查力矩扳手及测量工具的精度。因现场作业需要，工具或设备项目内部无法提供时，由物资保障小组协调借用，使用后归还。
3流程管理
3.1检修作业流程检修库内一、二级修作业如图1所示，流程基本可划分为：车辆入库—有电联检—无电作业—有电作业—联检出库。所有现场作业人员必须明确各运用所相关作业规范，保证作业安全，根据检修库内接触网供断电情况进行作业，并进行统一登记、销记。3.2临修作业流程临修作业一般在临修库内进行，因临修库内大多无接触网，需要与公铁两用车进行联挂，再由公铁两用车拖拽入临修库内指定地点。在临修库内，停稳后作业前必须放置止轮器，作业结束后撤回。在临修作业前，根据作业需求，在作业前进行截风等操作。3.3计划修作业流程计划修的主要内容为动车组空心车轴探伤、轮辋轮辐探伤及轮对修型。根据不同车型的计划修周期进行作业。轮对修型通常在临修库或专门的镟修库内进行，流程参考临修库作业流程，空心轴探伤及轮辋轮辐探伤通常在检修库内进行，作业流程参考检修库内作业流程。动车组在计划修之前应确认工装及设备可用，作业期间遵守运用所作业规范，作业完毕后由主机厂具备资质的质检技术人员确认作业结果。
4异常情况闭环管理
新型动车组的型式试验及运用考核主要是为了验证新产品在设计环节及生产环节产生的问题。在现场出现问题时，如何高效快速地解决问题，考验了现场管理人员在组织协调和计划、策划方面的能力。有效的闭环管理，对预见性问题形成处理机制，通过预防—发生—判断处理—回访—再预防的闭环管理模式，通过系统的确定问题处理方案，总结分析，回访存档，积累解决问题的经验，从而形成异常情况处理机制，保证试验顺利进行。当然，闭环管理的建立和实施离不开管理人员高效的执行与严格的监督，更离不开项目团队各单位的全力配合。具体见图3。
5制度管理
一个团队的建设与管理，必须依托在健全的制度基础上。现场试验团队工作性质不同于主机厂内部，需要在原有制度基础上根据现场实际情况进行修改。根据现场实际需要，试验团队应制定相关的安全管理办法，人员考勤、人员变更管理办法，动车组现场闭环反馈机制，动车组配套供应商管理办法等来保证现场试验团队的工作有序进行。
前期物业工作要点篇8
一是目前世界现代生物技术发展开始进入大规模产业化阶段，即生物产业作为新兴产业已经进入快速成长期。现代生物技术首先应用于医药和农业领域，生物医药业、生物农业快速增长。全球范围内正在研制的2000多种生物药物80%已进入临床试验，批准了6000多例转基因动植物进行试验，批准生产的转基因动植物已达100余种；生物药品销售额占整个医药工业的比重，从1995年的不到4%迅速提高到2005年的11%，达到600多亿美元。全球转基因农作物种植面积10年间增长了50倍，2005年达到9000万公顷。近年来，现代生物技术进一步向化学工业、造纸工业、环保工业、能源工业等渗透和融合，生物化工、生物能源、生物环保等一批新兴产业群体正在形成，将会出现一个又一个新的产业化浪潮。
二是生物产业将成为继信息产业之后世界经济中又一个规模巨大的主导产业。近10年来，全球生物产业的销售额约每5年翻一番，许多国家生物产业销售额增长率高达25―30%，远高于全球经济增长率。到2005年，全球转基因作物市场价值达52.5亿美元，占全球种子市场的18%；燃料乙醇产量约为3000万吨，生物柴油产量已超过350万吨；生物服务市场以年均20―25%的速度快速增长，2005年全球委托合同研究达163亿美元，占研发投入的24.7%。更重要的是，现代生物技术是对实现经济、社会可持续发展和人与自然协调发展最具关键性意义的科技创新，人类社会可持续发展的紧迫要求为生物产业发展提供巨大动力和广阔市场空间。
三是世界许多国家纷纷将生物产业作为战略新兴产业进行重点发展。目前加速生物产业发展，抢占生物经济时代制高点，保障国家生物安全，已经成为世界各国特别是大国经济社会发展战略的重点。美国白宫、国会均设有生物技术产业委员会跟踪生物技术产业发展，及时研究制订财政预算、管理法规和税收政策；先后启动实施了禽流感防治专项行动计划、国家生物质能源计划、生物信息基础设施计划、生物盾计划等专项行动计划，加大政府扶持力度。欧盟委员会制订了《欧盟生命科学和生物产业发展战略》，明确提出欧洲必须采取积极主动的政策措施，强调欧盟各国应发展生物产业集群，发挥在国际合作和制订国际标准中的领导地位。日本制定“生物产业立国”战略，并于2002年启动实施了“生物行动计划”，具体包括50个指导计划、88个基本计划和200个详细行动计划。印度力争成为生物产业大国，2001年研究制定了《印度生物产业发展战略规划》。
四是我国生物产业面临突破性发展的重大战略机遇。一是时代机遇。当前，现代生物产业发展正处于成长期，产业内尚未形成类似汽车、半导体、软件等产业那样由少数跨国公司控制产业发展的垄断格局，为我国在局部领域实现跨越式发展提供了时间和空间。我国可以充分利用这一机遇期，在我国具有产业经济技术基础的领域，抢占一些制高点，实现跨越发展，在国际分工格局中占据有利地位。二是全球化机遇。从生命科学研究、生物技术发明到进入生物经济时代，需要庞大的人力、财力投入，需要全球市场分摊创新成本，国际合作将是生命科学研究、生物技术创新和生物产业发展的基本特征。这为我国发挥比较优势，广泛参与国际分工交流与合作，实现生物产业快速发展提供了难得的机遇。我国可以发挥独特的生物资源优势，广泛参与生物国际科技交流与合作，分享生物技术创新成果，加快生物技术产业化进程。三是生物产业与传统产业联动发展机遇。我国传统产业所占比重较大，生物技术应用的领域更加广泛、发展空间也比较广阔。我国只要坚持以应用促发展的方针，把发展生物经济、循环经济、知识经济和工业化结合起来，进一步发挥我国在纺织、化工、冶金等领域的比较优势，提高出口产品的附加价值，在发展生物经济的同时，必将促进我国经济社会的协调可持续发展。五是加速生物产业发展对我国全面建设小康社会、走新型工业化道路具有重大战略意义。发展生物产业是惠及我国十几亿人口健康的民生工程，是建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入的富农工程，是走新型工业化道路，实现人与自然协调发展的绿色工程，是保障国家生物安全、公共卫生安全、粮食安全、能源安全的安全工程，是实现中华民族伟大复兴的世纪工程。
基于上述对生物产业发展形势的基本判断，规划确立了当前及今后一段时期我国生物产业发展的指导方针、发展目标和发展重点，概括起来讲，就是要坚持二十四字的指导方针，围绕“将生物产业培育成为国民经济的主导产业”这一总体目标，突出七个方面的重点，实施九大专项：
（一）坚持24字指导方针，就是“自主创新、国际合作，重点突破、集聚发展，市场主导、政府推动”。这是针对我国国情、生物产业特点和发展趋势提出来的
坚持自主创新、国际合作的方针，就是要把加强自主创新作为我国生物发展的战略基点，大力推进生物技术原始创新、集成创新和在引进先进技术基础上的消化吸收再创新，加强自主创新成果的产业化。强化产业的核心竞争力和发展的主导权。同时，要充分利用经济全球化机遇，积极开展优势互补、互利共赢的国际合作，提高发展效率，加快我国生物产业发展。
坚持重点突破、集聚发展的方针，就是要集中有效资源对有所为的领域重点突破，要选择一批基础条件较好、技术相对成熟、成长潜力大、产业关联度高对经济社会发展具有重大带动作用的产品，加快形成产业规模，培育新的增长点。同时，针对生物产业集聚化发展的特点，促进生物企业和资金、技术、人才等要素向优势地区集中，加快生物产业集聚化、特色化发展，形成局部优势，培育生物产业增长极。
坚持市场主导、政府推动的方针，就是要坚持市场配置资源的基础性作用，积极发挥企业在发展生物产业中的主体地位，加快培育生物产品市场，重点完善市场竞争环境，最大限度发挥市场的主导作用。同时充分发挥政府在培育新兴产业方面的推动作用，这主要是考虑到，生物产业具有基础性、公益性、战略性等特征，我国生物产业目前尚处于全面发展的初期阶段，而且生物技术产品与人民生命健康、生物安全等直接有关，因此，政府必须发挥好引导、推动和扶持生物产业发展的作用。
（二）关于将生物产业培育成为国民经济的主导产业总体目标
在规划研究过程中，我们综合考虑我国生物产业所处的历史阶段、基本条件和发展潜力等因素，认为我国生物资源丰富，为发展生物产业提供了宝贵的源泉和资源库；我国经济发展已进入全面建设小康社会和加快现代化发展阶段，为生物产业发展提供了广阔的市场空间和内在动力；我国生物技术有一定的基础，拥有一支较有水平的研发队伍，而且产业初具规模，为生物产业发展提供了坚实的物质基础和人才技术基础。更为重要的是，经过改革开放近30年的发展，我国综合国力明显提高，已具备了参与生命科学技术革命和产业革命的能力和动力。因此，《规划》提出了我国生物产业发展的总体目标是：力争通过10―15年的努力，将生物产业培育成为国民经济的主导产业，主要经济指标进入世界前列；在关系经济社会发展全局和国家安全的战略性生物技术领域掌握自主知识产权，生物产业国际竞争力大幅度提高。
实现上述总体目标任务，在战略步骤上提出“两步走”的设想。第一步是“十一五”时期，这一阶段是打基础的关键时期，主要目标任务是四个方面：要加快建立起比较健全的生物产业技术创新体系和政策法规体系、产业组织体系、生物安全保障体系和行业服务体系；着力提高自主创新能力；推进产业结构优化升级；保持生物产业快速增长。具体目标可以概括为“十、百、千、万”，即形成一批具有自主知识产权的年销售额过10亿元的生物技术产品，培育若干销售收入过100亿元的大型生物企业，形成若干产值过1000亿元的生物产业集聚地，全国产业规模突破10000亿元产值（或5000亿元增加值），也就是要形成一批拳头产品、龙头企业、产业增长极，形成一定的产业规模。
第二步是在“十一五”发展的基础上，再经过10年的努力，力争使生物产业增加值突破20000亿元，占GDP比重达4％。并在经济社会发展中发挥重要作用。
（三）关于生物产业发展重点
根据全面建设小康社会的紧迫需求、生物产业发展趋势和我国国力，规划提出了七个方面的重点任务，即一是要大力发展生物医药，二是大力发展生物农业，三是大力发展生物能源，四是大力发展生物制造，五是大力发展生物环保，六是积极组织生物资源的保护和开发利用，七是建立健全生物安全管理体系。前五项重点任务是产业自身发展的重点，其中生物医药和生物农业相对技术基础较好，也较成熟，应进一步加强自主创新能力，构建比较完善的产业链，加快做大做强。而生物能源、生物环保、生物制造相对技术基础较弱，技术发展也不成熟，应进一步加强重大技术的基础研究和产业化应用，寻找重要突破口，加快形成一定的产业规模。后两项任务是产业自身以外、但对产业发展有很大影响的重点任务。国家将加大力度做好有关生物资源调查、生物安全标准、安全监控、安全保障体系，保证生物产业健康发展。
（四）关于组织实施重大专项
采取重大专项这种方式培育和推动新兴产业发展，是充分发挥政府的引导和推动作用，实现重点领域的突破性发展的有效方法。《规划》首先确定了选择专项的原则：一是从重要程度看，要与国民经济和社会发展具有高关联性和高渗透性，市场潜力大；二是从任务特点看，涉及方面较多，是系统工程，需要在国家层面进行组织实施；三是从工作基础上，目前具有较好的技术经济基础，“十一五”期间能够启动。按照上述原则，确定“十一五”期间集中组织实施九大专项，即疫苗与诊断试剂、创新药物、现代中药、生物医学工程、生物育种、绿色农用生物产品、生物能源、生物基材料和微生物制造专项。这些专项所涉及的领域是“十一五”期间我国生物产业发展的重中之重，极有可能发展成为我国生物产业的强势领域和特色产业群。这九大专项的具体实施方案的编制已接近尾声，将根据成熟情况逐步推进。
二、认真贯彻落实生物产业规划
（一）制订专项实施方案
按照规划要求，目前国家发改委正在组织编制九个重大专项的实施方案，主要内容包括：专项实施的重要意义、专项相关领域国内外发展现状与问题、专项实施的重点内容与目标、专项实施的保障措施等。目前这一工作即将完成，即将进入组织实施阶段。
（二）推进国家生物产业基地建设
目前已经分三批认定了石家庄、长春、深圳、北京、上海、广州、长沙、重庆、成都、昆明、武汉、青岛等12个国家生物产业基地。从基地建设情况看，各省市政府高度重视基地建设和发展，具体表现在：一是加强领导，健全组织机构；二是加强政策扶持，优化发展环境；三是加强国际合作和交流，积极支持生物企业走出去；四是加强公共服务平台建设，提高产业发展支撑能力。从基地发展成效看，集聚效应已经初步显现，具体表现在：一是基地正在成为国内外生物企业发展、生物技术人才创业的集聚地；二是产业规模快速增长，自主创新能力不断提高；三是国际合作加快，一批自主知识产权产品开始进入国际市场。
为促进基地向专业化、特色化发展，今后将加强对基地的引导支持和管理。包括：对生物产业基地技术开发与产业化公共支撑条件、基础设施、具有重大带动性和示范性的产业化项目给予相应支持。按照《关于国家生物产业基地管理的指导意见》的要求，成立国家生物产业基地考核专家组，对国家生物产业基地的发展与运行状况定期进行考核等。通过基地建设，要形成创新能力的集聚地和辐射源头、科技成果转化和产业化的核心区、特色产业快速成长的增长极和带动全国生物产业发展的领头羊。
（三）进一步落实推进生物产业发展的政策措施
目前国家发改委会同有关部门已提出了《关于促进生物产业发展的若干政策》（征求意见稿）。
在制订政策时，我们主要把握以下原则：一是要突出生物产业高投入、高风险、高效益的特点，以及目前尚处于全面发展初期的阶段性特征，围绕初创期生物企业的培育，成长期生物企业的发展制订有关政策措施；二是突出我国国情，从解决制约当前我国生物产业的关键因素着手，明确轻重缓急，突出重点，既有继承，也有创新，既有所突破，也照顾到方方面面；三是突出可操作性，使有关政策能够操作实施。
目前提出的政策主要有以下几个方面的内容：一是强化生物产业自主创新。二是造就高素质人才队伍。三是加大财税政策支持力度。四是积极拓展融资渠道。五是创造良好市场环境。六是加强生物资源保护和生物安全管理。七是加强组织领导。
前期物业工作要点篇9
防汛工作关系人民群众财产和生命安全，是我县社会稳定和经济发展的大局，各企业必须予以高度重视，牢固树立以人为本、以防为主的防汛主导思想，时刻保持高度警惕，切实把人民生命财产安全放在首位，增强责任感和使命感，各企业要结合自身的实际情况，做好各项防汛抗洪的准备与检查工作，确保安全度汛。
二、积极筹备，全面做好汛前检查整改工作
（一）各矿山企业、水电企业要做好物资储备，安排专项资金，备足、备齐防汛物资，尤其是在防洪的重要部位和薄弱地点，物资储备要达到相应的数量、质量要求，确保出现险情后，各种防汛物资能调得出、用得上。同时，要按照数量足、种类齐、定点到位的原则做好物资补充工作，落实抢险队伍和机械，加强应急演练。
（二）各水电企业要做好汛前检查，强化水库（水电站）安全管理，加大巡坝、查险、排险工作，严禁无安全保障措施的水库蓄水，要对重点河道、重要水利设施进行再检查、再整治，及时对险工、险段、隐患部位进行除险加固，同时进行设备的检查与维修，确保安全度汛；矿山企业要做好防汛、防滑、泥石流等地质灾害的预防工作，露天开采必须建立合理的排水系统，严禁荒料废料堵塞泄洪通道。认真检查边坡角，及时处置危岩、悬石、边坡松动等事故隐患，对危及安全生产的事故隐患，要采取果断措施。同时矿山、水电企业还要制定应急预案，坚持24小时值班制度，随时掌握汛期安全生产动态，发现险情，及时启动抢险应急预案，确保人民群众生命财产安全。
三、突出重点、强化监管
各矿山企业、水电企业要对防汛工作落实情况进行全面检查，切实消除隐患。矿山企业还要针对汛期季节特点，做好防泥石流、山体滑坡等自然灾害，切实抓好汛期的日常管理工作，做到“责任、机构、人员、物质、措施”的落实，确保不发生任何事故；水电企业重点要对汛前各项准备工作情况、水库大坝安全情况、水电站安全运行情况、在建水电工程的施工安全等进行全面排查，做到排查不留盲区，不留死角，不走过场，对发现的安全隐患，要及时处置和整改，确保安全稳定，暂时无法彻底整改的，严密进行监控，防止事故发生。并在重点区域、重点部位设立警示标志。
前期物业工作要点篇10
作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。
一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。项目管理论坛
目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用：①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。t
（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。
blog.
在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。
（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。
为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。
项目经理博客
1、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。
2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。
二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。
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此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：项目经理博客
1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。项目管理者联盟文章
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2、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。
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3、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。4、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。
项目管理者联盟
5、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。
项目管理培训
6、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。项目管理者联盟
7、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。
项目管理者联盟文章
大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。
三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。
作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：
（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。
（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。
1、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。
前期物业工作要点篇11
我国的物流企业的成本核算很不规范,目前主要存在着如下几个方面的问题:
(一)物流成本的核算尚未制定统一的标准
目前,国内对于物流成本尚未制定统一规范的核算标准,各工业企业均根据自己的不同理解和认识来把握物流成本,因而造成在管理上无法对各工业企业的物流成本进行比较分析,也无法真正衡量各企业相对的物流绩效,使物流成本的相关信息缺乏相关性和可比性。
(二)物流部门无法掌握与核算的成本较多
当前在工业企业一般的物流成本中,物流部门无法准确掌握的成本项目很多。例如:紧急输送费用以及保管费中过量进货,过量生产,销售不合格品的在库维持等费用都纳入其中,从而增加了物流成本管理的难度。
(三)没有设置独立的物流成本核算项目
物流在工业企业财务会计制度中没有单独的核算项目,一般将所有成本都列示在费用栏中,较难对企业发生的各项物流费用做出具体而准确的计算与分析。
(四)内部物流成本为单独核算
在通常的工业企业财务报表中,物流费用的核算是企业对外部经营者所支付的运输费或仓库保管费等传统的物流费用,但是对于企业内部与物流中心发生相关的人员费、设备折旧费、运输费等各种费用,则与企业其他成本费用统一计算。因而,从现代物流管理的角度来看,工业企业难以正确把握实际的物流成本。
二、工业企业物流成本核算对象的构成及确定
工业企业在核算物流成本时,正确确定成本核算对象是前提。成本核算对象的确定需要三个构成要素:核算期间的确定、成本费用承担实体的确定和核算范围的确定。
(一)核算期间的确定
工业企业物流活动是持续不断进行的,必须截取等长的时间段作为汇集物流费用,核算物流成本的时间范围就是物流成本核算期间。物流成本核算期间可以以年、季、月为周期;也可以是经营周期,视具体情况而定。作为工业企业由于除物流成本以外的其他成本费用都是以月份为周期进行汇总与核算,因此选择以月份作为物流成本的核算期间较为合理。
(二)成本费用承担实体的确定
物流成本的承担实体根据实际情况,可以是有形的各种产品或无形的各种服务。作为工业企业由于受到自身生产经营特点的影响,决定了其企业收入的最主要来源是销售库存商品,增加当期的主营业务收入,获取货币资金。因此,工业企业成本费用的承担实体实质仍然是企业的产成品。工业企业之所以对物流成本进行汇总与核算,目的只是为了有效的控制和降低企业的物流成本,近而实现在当期销售收入一定的情况下,通过有效降低成本,增加当期的利润总额。
(三)成本核算空间的确定
工业企业物流成本核算空间的确定一般是指对物流活动范围、物流功能范围以及物流成本控制的重点进行的选取。如工业企业成本核算空间可按全厂、车间、分厂、某工段或某生产步骤划分;也可以按照工业企业采购、生产、销售的经营过程来划分成本核算空间。
根据对物流成本核算对象三个基本构成要素的分析,结合工业企业物流成本管理的基本要求,工业企业选择生产的某一过程作为核算对象较为合理,如以供应、生产、销售、退货等某过程为对象进行计算。它的主要任务,是从材料采购费及各项企管费中抽出供应物流费,如材料采购账户中的外地运输费、企管费中的市内运杂费、原材料仓库的折旧修理费、保管人员的工资等;从基本生产车间和辅助生产车间的生产成本、制造费用以及企业管理费等账户中抽出生产物流费等。这样就可以得出物流费用的总额,可使企业经营者一目了然地观察范围(领域)物流费用的全貌,并据此进行比较分析。
三、工业企业物流成本的核算方法
目前,我国工业企业的物流成本核算尚未形成统一的标准,各种核算方法之间的具体实施流程存在较大差异。本文将论述在现有会计核算体系的前提下,工业企业物流成本核算的方法―即在“传统方式下设置物流成本备查账簿”。
所谓“传统方式下设置物流成本备查账簿”的方法,即在保持工业企业现有会计核算体系不变的前提下,企业内部通过设置“物流成本备查账簿”的方式予以核算。即工业企业在相关的物流业务发生时,直接在相关的会计明细分类账簿(如:管理费用明细账簿等)与“物流成本备查账簿”中进行序时、等额的登记。这种方法的优点在于:第一,它不需设置新的物流成本总分类(一级)核算账户;第二,不需进行物流成本的剥离和期末还原等繁琐工作,减少财务人员的工作量,节约了大量的人力、物力与财力;第三,工业企业对使用的各类财务报表不需做任何变动,较好地弥补了传统核算方法的缺陷与不足。
就国内大多数工业企业现有情况来看,采用上述核算方法是较好的选择。目前国内不可能为了建立独立的物流成本核算体系,而破坏已经成熟的财务会计核算体系。通过采用“传统方式下设置备查账簿”的方法不需要对现有财务核算体系做大规模的调整,这将适应工业企业的现有会计制度和人员安排。而且,通过采用这种方法,可以从备查账的核算结果中准确及时地了解物流成本的类别及发生额。
其具体特点如下:
第一,工业企业以现有的会计总分类核算账户为基础,其下设置物流成本核算的二级与三级明细核算账户。
第二,工业企业按照日常经营活动的过程,在相关经济业务发生时,根据取得的审核无误的原始凭证,编制记账凭证;然后,以记账凭证为依据,在登记相关明细分类账簿的同时;要在“物流成本的备查账簿”中进行序时、分类、等额的登记。
前期物业工作要点篇12
一、工程项目物资管理现状
当前我国建筑行业大多采用的是传统的规定、规范的项目内控精细管理模式，该模式侧重于物资的计量与计划编制，验收及发放量的控制，余料的回收等。实际操作中，这种模式不能有效解决内控以外现实客观存在的各种不可预见因素，究其主因就是忽略了工程项目开工前的物资管理前期策划。现实中，物资成本很大程度上是随着市场价格的变化而变化，缺少科学性和预见性。项目物资管理的前期策划是在物资精细管理的基础上，对物资管理开工前的全过程全方位科学预测和策划，对物资采购供应过程中出现的各种不利成本因素寻求最佳对策与解决方案。
二、工程项目物资管理前期策划的调查
要想在市场竞争中立于不败之地，必须要有竞争的优势，特别是价格的优势。而物资费用在工程造价中比重最大，所以企业领导者与项目经理要对工程项目物资供应全过程进行周密的策划。
1、材料调查的准备。主要是工程合同内明确的材料用量的统计准备，即分门别类的对项目工程施工图纸、施工方案、生产、生活辅助设施的工程用料、施工用料、辅助材料、劳保用品、周转材料等的需求量进行计算统计。
2、材料价格的调查。施工企业一般都会在投标前和进场后做材料价格的市场调查，有对当地物价部门材料公布价咨询，或依据各单位挂牌销售价和营销人员的推销价等，供货商价格上不同程度上隐含水分。要反映所用材料真实价格，在形成买方市场的条件下，必须对各种主要材料进行公开招标。首先分类调查供应商，初步确定优势者，对各供货商发出招标函，收到各供货商报价后实地勘察，调查生产规模、供货能力、信誉程度、材料品质、规格、数量等，综合分析；计算材料价格水平和影响项目物资成本系数。
3、运输价格的调查。运输费用比重很大，影响到物资的成本，关系着施工进度能否按预定工期实现。很有必要认真调查工程项目所在区域的交通状况，寻求既能保证施工进度，又能降低运输成本的运输路线。
4、地理环境因素的调查。工程项目施工，充分利用当地资源，就地取材，对减少物资成本费用是非常必要的。项目工程地理位置不同，资源状况不同。坚持在保证质量的前提下，价格相当选距离的材料采购原则，不能舍近求远。调查的重点是调查质量和储量与加工生产能力能否满足工程项目所需量。
5、自然环境的调查。建筑工程施工大部分在野外作业，受自然环境的影响较大，我国幅员辽阔，气候环境差异较大，南方的施工队伍到北方施工，北方的施工队伍到南方施工，如果不认真调查自然环境会造成物资成本成倍增加。因此，对施工项目当地的自然环境必须作深入调查，对各个季节物资产量与储备量作深入的了解，掌握市场规律，趋利避害，规避自然因素对物资成本的影响。
6、业主及设计单位意图的调查。正常情况下，项目采购的各项材质必须满足工程设计要求，因此必需与业主和设计单位沟通。一般说来在施工图上对特殊要求的材料有说明，有时设计单位对一些材料未作注明，而施工单位在这个问题上容易犯经验主义错误，或为降低材料成本，购进材料不符合设计要求等。项目施工技术人员应对每项材料的材质列出清单，逐项向设计单位咨询确认，物资人员逐一记录备案，以防止采购的物资积压或退货。
三、项目物资管理前期策划的横向沟通
横向沟通是指工程项目经理部内部各部门之间对生产计划所需各种材料、质量、规格、型号用量以及资金、成本、效益等计划编制的沟通。
1、生产部门的沟通。工程项目经理部工作的中心是以现场生产为主线，一般情况是，项目进场后业主对工期十分重视。各种材料用量计划要按节点安排进场，否则造成材料积压或占用场地，影响施工。因此物资部门必须与生产部门进行沟通。生产部门要按节点提供材料用量计划并严格执行。
2、技术质检部门的沟通。主要是按工程项目的施工工艺要求，对项目所需的材料的等级、物理性质、性能、成分含量、规格、型号、生产日期、出厂证、合格证、技术参数、使用说明、保管安全事项以及特供材料的说明等，技术部门要详细说明并进行技术交底。
3、机械设备部门的沟通。施工设备、施工机具是完成工程工期节点的保证，根据施工组织设计或施工方案要求，提前做好设备及施工机具的使用计划，预留出较充足的时间进行采购或租赁的调查和比选。如不作周密安排就会影响施工进度。对此要列出清单、标明相关数据、规格、型号、性能及要安装时间等。
4、合同部门的沟通。工程项目的工程预算是依据甲方提供的工程量清单和取费标准，工程用料准确关系到物资、施工、技术等计划安排的准确性，关系到工程物资成本高低、工程效益好坏、关系到测算考核项目管理人员、现场作业人员的利益分配比例的合理性。另外，工程项目在施工中存在设计变更，合同外工程项目的增加，相应物资供应也会增加，总的说来它是决定物资供应量的依据。在工程项目各种材料总量确定的情况下，掌握工程项目施工进度各分部分项工期节点所需各种材料用量。同时根据合同及补充协议或会议纪要对业主供料的划分进行了解，避免材料重供积压或双方都不供的空缺而造成的成本损失。
