房地产行政管理论文篇1

房地产行业无疑已经成为我国国民经济的支柱产业之一，它对众多行业的带动效应和对我国GDP增长的巨大影响力，外加房地产行业涉及民众住房需求实现的民生性质，注定了我国政府必须将其作为宏观调控的重要对象。房地产泡沫对经济发展的威胁和社会对房价居高不下的抱怨，已经使政府感受到了切实有效调控房地产领域的紧迫压力。中央政府已经出台了一系列的房地产调控举措，全方位进行调控，调控涉及了房产商自有资金要求、商业银行信贷、土地市场治理整顿、调整住房供应结构、房地产市场秩序整治和保障性住房建设等领域，然而房价依然居高不下且依然上涨，调控效果不甚理想。不仅房价持续攀升，各地保障性住房也依旧裹足不前，而且房地产信息模糊，开发商的造势行为屡禁不止。房地产调控的失灵引起了广泛的反思：是什么造成房地产调控屡屡失灵？这背后的深层原因是什么？有意见认为是由于缺少对住房信息、档案等基础建设上的不足，使得在利用信贷、税收抑制房地产投机时，难以精确实施，降低了调控效率；调控政策的可操作性存在不足，造成了执行落实不理想。而笔者更赞同这样的观点：中央政府与地方政府的利益取向不同，是利益博弈的关系，地方政府出于“土地财政”、政绩考核等“经济人”角色考虑，在房地产调控中“阳奉阴违”，使得中央房地产调控的重拳在地方政府的执行层面出现了问题，遇到干扰阻挠而无法落到实处，才致使调控失灵。因此我国现阶段房地产调控的失灵不是“决策失灵”，更多是一种“执行失灵”。

二、房地产调控中地方政府“执行失灵”的理论依据

（一）“街头官僚”理论视角

“街头官僚”理论最早在1980年由李普斯基创立。所谓街头官僚是指“处于基层同时也是最前线的政府工作人员,他们是政府雇员中直接和公民打交道的公务员,他们虽然位处基层,但是在执行公务的过程中却拥有非常大的自由裁量权。”处于官僚体系基层的街头官僚与其上级组织之间由于关注所在的偏差，存在博弈关系。政治家和高级公共管理者能否实现政策初衷,最终要取决于街头官僚及其机构如何去实施它。在我国房地产调控中，可以将地方政府看作是与中央政府相对的街头官僚机构。那么上文论及的我国房地产调控失灵本质上是地方政府的“执行失灵”，这一观点在街头官僚理论下就有了理论依据。按照街头官僚的理论，由于作为街头官僚的地方政府负责基层的政策执行工作，直接与公民打交道，因此我国中央政府出台的房地产调控政策能否取得实效就取决于地方政府如何去实施。同时我国房地产调控，其操作路径大致如下：党中央对房地产调控提出指导精神国务院发出通知要求国务院相关部委出台政策措施省一级地方政府制定执行细则。在这个路径中，中央的调控精神和国务院部委的政策措施相对更为抽象，缺少量化指标，可操作性不强，最终在实施层面都要由省级政府的执行细则来细化，再交由下级政府来组织实施。可见在房地产调控中，我国地方政府拥有了一定的规则制定权和完全的执行权，这样也就印证了街头官僚理论下的街头官僚拥有非常大的自由裁量权的观点。同时作为街头官僚机构的地方政府与中央政府在房地产调控上的利益取向也是调控目标存在巨大的差异。中央政府关注的是宏观的经济增长和经济安全、金融稳定、住房保障、房地产市场稳定的秩序和房价指数等目标，而地方政府关注的是提升地方GDP、财政收入的最大化、公务员收入最大化、提高地方政府领导者的政绩等目标。中央政府与地方政府调控目标的巨大差异，决定了中央政府稳定房地产市场、控制高房价的调控政策，在作为街头官僚，拥有较大自由裁量权的地方政府的执行下，地方政府为追求“土地财政”和政绩考核的考虑，采取不合作甚至抵制的态度。

（二）“政府失灵”理论视角

现代经济法认为，人不可能完全洞悉并精确计算社会发展的各种变数，因此人只能是有限理性的，而由有限理性的个人组建起来的国家和政府也只能是有限理性的。有限理性成为现代经济法的哲学基础。于是有限理性的政府在干预市场，干预经济的过程中会出现政府失灵的现象，诸如决策失误、效率低下、过度干预、政府不受产权约束和权力寻租等具体表现。政府失灵的重要表现之一就是“干预错位”，其职权在现实行使过程中偏离了预定轨道，超出了法律为政府设定的能力和权限范围。我国房地产市场管理中，地方政府的角色扮演就出现了问题，显现出“干预错位”的政府失灵现象。首先是在房地产管理领域，中央政府和地方政府的分权过程中，地方政府存在着角色上的“错位”。在房地产管理权限划分上，中央政府应当行使调控规划和决策的权力，而地方政府应当肩负执行中央政府决策的职责。然而地方政府却采取了“反宏观调控行为”，地方政府出于自身经济利益最大化的不当追求，通过“上有政策下有对策”的办法，对中央政府的调控举措进行曲解、变通甚至阻隔了中央的宏观政策，使中央宏观政策在地区实施过程中受到一定阻碍，甚至变成一纸空文。这显然是一种角色的错位。其次是划归地方政府的房地产管理权限范围在行使中也出现了“错位”，地方政府身兼了“管理者”和”经营者”的尴尬角色。地方政府作为政府的管理角色，管理房地产行业的正当性毋庸置疑，然而地方政府却不能担任房地产市场经营者的角色。这如经济法学者李昌麒教授所言，“政府作为市场的干预主体除了追求公共利益以外，应该没有自己的特有的偏好。但现实中的政府是相当异化的政府，他并不过多地实现公共利益，而是过度地关注自身的偏好。”我国土地管理的制度安排，一个突出的问题就是地方政府有关部门既负责土地管理，又负责国有土地的经营，它既是调控政策的执行者，又是土地市场的供给者和房产市场的利益主体，集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动，具体到国有土地的经营，就是要保值增值，追求土地收益最大化。有经营就有利益，当经营与管理发生矛盾时，由于经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营，而不是相反。把这个作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体，这是土地财政形成的主要制度基础。

三、克服房地产调控中地方政府“执行失灵”的思路

（一）政府要坚决退出房地产利益链，终结“土地财政”

房地产行政管理论文篇2

房屋所有权初始登记（也称建筑物、附着物所有权初始登记），指在房屋竣工后，为确定房屋的基本信息及房屋的所有权而进行的第一次登记。在房地产登记实务中，房屋所有权初始登记申请应提交哪些申请材料是争议颇大的一个问题。由于房屋所有权初始登记是进行其他房地产登记的前提，只有在房屋所有权初始登记完成后，房屋的移转登记、抵押登记等登记才能进行，（《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未经依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据这一规定，地方立法及登记实务一般均将初始登记作为其他房地产登记的前提。比如，《上海市房地产登记条例》第14条第1、2款规定，土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。《深圳经济特区房地产登记条例》第36条规定，经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记……，等等。）故而，房屋的占有人对房屋所有权初始登记一般均比较重视。但也正是基于此，房屋所有权初始登记往往被一些行政管理部门视为开展行政管理的有力手段与“抓手”。在实务中，一系列与房屋开发、建设、交易等活动相关的行政管理行为，如建筑工程规划竣工验收、建筑工程竣工结算、物业专项维修资金征收、房地产税费征收等，纷纷搭上房屋所有权初始登记的“便车”。房屋占有人未取得相关行政管理合格证明文件即无法完成房屋所有权初始登记，房屋交易的进行便存在障碍。在房屋已交易（如预售）的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”的问题，形成尖锐的社会矛盾。

在法学研究领域，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的法律问题，鲜有人深入涉及。但在实践中，正是围绕这一“不起眼”的问题，已产生了极大的争议，并引发了诸多社会矛盾和冲突。我们认为，对此问题进行研究，具有重要的现实意义。

一、有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法、实践及问题

（一）有关房屋所有权初始登记应提交材料的立法现状

房屋所有权初始登记申请应提供哪些申请材料？这一问题貌似简单，但却很难在国家法律层面找到确切的答案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第2款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。观乎这两项法律规定，前者似乎明确了土地使用权证书为房屋所有权初始登记的唯一申请材料。但很显然，单一的土地使用权证书无法确定房屋的物权状况，是无法满足房屋所有权初始登记要求的。这一规定更宜理解为原则性的规定，有赖于其他立法的具体化。后者的规定虽然比前者的规定略为具体，但依然是原则性的。“等必要材料”的提法表明该规定是未详尽的，其为一项弹性的规定，存在扩展空间。

由于国家立法的不明确或存在较大弹性，围绕房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题，国务院部委的部门规章及地方法规的规定可谓五花八门。建设部《房屋登记办法》第30条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《上海市房地产登记条例》第25条规定房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。《南京市城镇房屋权属登记条例》第20条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）立项批准文件；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证；（四）竣工验收证明材料；（五）公安部门出具的房屋门牌证明；（六）有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果；（七）其他有关证件、证明。

在上述地方法规的规定之外，一些地方政府或房地产主管部门还常常以规范性文件的形式要求申请人提交某些行政管理证明材料作为房屋所有权初始登记的申请材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物业专项维修资金缴纳证明、地下工程建设档案移交证明、土地使用费缴纳证明等作为房屋所有权初始登记的申请材料。

综观上述情况，可以发现以下问题：首先，房地产管理法与物权法关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围的规定并不明确，两者也不一致；其次，建设部规章与地方立法均在国家立法之外，另外规定了许多房屋所有权初始登记应提交的材料，如建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程竣工验收文件等；再次，各地立法的规定虽然有许多一致的地方，但也存在差别；最后，地方法规的规定往往存在兜底条款，为扩展房屋所有权初始登记应提交材料的范围提供了可能。

（二）有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法没有明确的问题

上述立法中的差异表面上看起来问题不大，但却在实务中造成了极大的困惑并引发了激烈的争议，主要表现在如下三个方面：

1．房屋所有权初始登记应提交材料的边际究竟在哪？由于国家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中几乎均存在兜底条款，房屋所有权初始登记申请材料的提供要求有时候几乎成为无底洞，成为“刁难”申请人的工具，申请人时常因此而不胜其扰。

2．与房屋所有权初始登记相关的行政管理事项应否均在房屋所有权初始登记环节中解决？许多行政管理机关认为，房屋所有权初始登记是开展行政管理的有力手段，通过该环节解决与房屋开发、建设、交易等有关的行政管理事项是可行的、必需的。基于这一思路，房屋所有权初始登记应提交材料的范围有不断扩大的趋势，已造成房屋所有权初始登记管理不堪重负。

3．是否任一材料的缺乏都会实质性地影响登记？在房屋已合法转让（主要指预售）时，买受人基于对房地产主管部门作出的预售许可等行政行为的信赖，进行了房地产交易，但却由于房地产开发商欠缺某些房屋所有权初始登记申请材料，无法办理房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记、取得房地产权利证书。这一状况显然是不合理的。

关于房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议首先是由于立法规定的混乱、不一致而引起的。立法上的混乱、不一致则显然是由于房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据在理论上未得到准确界定而引发的。理论探讨的不足导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围处于模糊状态。其次，立法仅对房屋所有权初始登记应提交材料的范围进行了统一的规定，但未允许在房屋已合法转让（主要指预售）时，为保护善意买受人的合法权益，可作相应的调整，这导致合法买受人的利益往往淹没在不当的、统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提交过程中。

观乎引发房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议的两项原因，可以发现，第二个问题是第一个问题在特殊情形下（即存在合法买受人）的表现形式，其解决必须以第一个问题的确定为基础。因此，在下文的论述中，我们将首先对第一个问题，也即在一般情形下（房屋未合法转让时），房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据问题进行探讨，并据此对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行分析、界定；在此基础上，再讨论第二个问题，也即在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据及范围是否应有所变化？房屋所有权初始登记申请材料的提供要求是否应作适当的调整？

二、未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据与范围

（一）登记制度的功能—未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据

未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应由房屋所有权初始登记制度功能的发挥需要决定。“申请人提出登记申请，是财产初始登记程序的起始环节和必经步骤，是引起财产登记程序法律关系的重要法律事实，其直接后果是引起财产登记关系主体之间的权利和义务的产生，即引起登记关系的发生；其最终目的则是为了使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。”[1]也就是说，财产权初始登记申请是一项引起登记关系产生的法律事实，最终目的在于使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。房屋所有权初始登记申请的目的在于证明申请的房屋符合法律规定的要件，可以作为合法的财产权利获得法律的认可。房屋所有权初始登记申请材料的提供目的即在于证明申请事项已符合房屋所有权初始登记所应具备的各项法律要件，最终使申请得到认可并获得登记。对于某一法律行为或某项法律制度而言，其成立的法律要件显然是由该行为或制度的目的也即制度功能决定的。法律要件的设置仅是实现该行为或制度功能的途径，是服务于制度功能的发挥需要的。房屋所有权初始登记制度当然也是如此。故而，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应由房屋所有权初始登记制度的功能最终决定，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据即为房屋所有权初始登记制度的功能。

（二）物权宣示—房屋所有权初始登记制度的基本功能

未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据为房屋所有权初始登记制度的功能。据此，我们即可以从房屋所有权初始登记制度功能的厘清出发，对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定。

1．物权法视角下的房屋所有权初始登记制度的功能

房屋所有权初始登记为房地产登记的一个类型，房地产登记则是不动产登记的一种。所谓不动产登记，也就是不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的专门簿册（不动产登记簿）上予以记载的事实[2]。

我国《物权法》并没有对房地产或不动产登记进行定义，仅在第9条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不生效力，但法律另有规定的除外。此外，其在第28至第31条中还规定了因法院判决、仲裁机关裁决、行政机关征收决定、继承、遗赠及合法建造等非法律行为引起物权变动的，自相关文件或行为生效时即产生物权变动的效力，无需进行登记；但处分该物权时，若依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这些规定表明我国在不动产登记制度上采取了权利登记模式，并坚持了设权登记为主、宣示登记为辅的原则。所谓设权登记，“乃创设物权效力之登记”；而宣示登记，“乃将已成立之物权变动昭示于人之登记” [3]。根据设权登记主义，物权非因登记不能产生，而根据宣示登记主义，登记的功能仅在于记载、宣示业已存在的物权，而不在于设立物权。

根据我国《物权法》的上述规定，可以推导出：作为不动产物权登记的一种形式，房地产登记同样可分为两种类别，其一为设权登记，其制度目的、功能在于记载并设立房地产物权（对于因法律行为而设立的物权而言）；其二为宣示登记，其制度目的、功能在于记载、宣示房地产物权（对于因非法律行为而形成的物权而言）。鉴于房屋所有权初始登记的登记对象为合法建造（对于非法建造的房屋，经处罚、补办相应手续后应视为合法，也可进行初始登记）的房屋，该登记模式应为宣示登记，故其制度功能便表现为记载、宣示业已存在的房屋物权，而不在于设立房屋物权。

2．基于房屋所有权初始登记的法律属性对房屋所有权初始登记功能的认识

在实务中，房屋所有权初始登记被“搭乘”上诸多行政管理职能的现状，与理论及实践对于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的不当认识是密切相关的。房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性应如何定位？房屋所有权初始登记行为是行政行为吗？房屋所有权初始登记制度是行政管理制度吗？如房屋所有权初始登记行为、登记制度具有行政行为、行政管理规范属性，那么其是一种纯粹的行政管理行为、行政管理规范吗？其行政管理职能应否受到限制？我们认为，这些问题在理论认识中是存在着重大误区的，“我国许多法学家只把不动产物权登记当作其他登记一样的纯粹行政法问题”[4]，实践则在此认识的基础上，简单地视房屋所有权初始登记行为、登记制度为纯粹的行政管理行为、行政管理制度，混淆了房屋所有权初始登记行为与其他相关行政管理行为的界限，从而赋予房屋所有权初始登记过多无关的行政管理功能，引发了实践的混乱。对房屋所有权初始登记法律属性问题的不同认识会对房屋所有权初始登记制度功能的判断产生重大影响，如房屋所有权初始登记是纯粹的行政管理行为及管理制度，仅仅是一种行政管理手段，则“搭乘”相关的行政管理职能可能是无可厚非的，这正是实践中很多人的看法，也正是导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围不断扩大的重要根源。我们认为，关于房屋所有权初始登记制度功能问题的探讨，有必要在正确厘定房屋所有权初始登记行为、登记制度的法律属性的基础上进行。唯有如此，从房屋所有权初始登记功能出发，探讨、确定房屋所有权初始登记应提交材料的范围的思路对于实践中存在的问题的解决才是有针对性的，问题的解决也才可能是彻底的、全面的。

房地产登记行为的法律属性与房地产登记制度的法律属性是两个不同层面上的问题，前者探讨的是房地产登记行为是公法行为抑或民事行为的问题，后者探讨的则是房地产登记制度的私法属性与公法属性问题。这两者有一定的关联，但并非等同关系。对于前者，一些学者认为，登记根本就不是私法上的法律行为，而是具有国家意志性的公法行为，准确地说，登记行为是公法上的确认行为[5]。对此，我们认为，从房地产登记的运作机制、房地产登记机关与申请者的相互地位与关系看，“登记只是一项独立的国家行为”[2]131，确实属于公法上的行为，这一结论总体上是对的，但若由此而“顺理成章”地将房地产登记当成纯粹的行政法问题，将房地产登记制度视为纯粹的公法规范或行政法制度，就可能因过分强调房地产登记制度的行政管理功能因而引发谬误。

就房地产登记制度的法律属性问题，有人认为，“登记机关的性质是行政机关，为了确保不动产交易的正当性，它必须有所作为（如进行审查），此种行为中蕴涵了维持一般交易秩序和达到国家治理的目的，……。这个视角中的登记法又披上了公法外衣”[6]，故房地产登记制度具有公法属性应是不容置疑的。但在另一方面，房地产登记也具有私法属性，“就财产登记法而言，与财产权因登记而产生的效力有关的法律制度，实际上与财产权自身的构成和效力密切相关，是财产权制度的基本构成，因此，显然具有民事财产法（私法）的性质”[1]12-13，这一点我们同样不能漠视。由此而言，房地产登记制度应是一项公法与私法属性兼具的法律制度。

承认房地产登记是一项公法与私法属性兼具的法律制度，并不意味着房地产登记制度的公法与私法属性不存在主次之分。“将登记法界定为私法或者公法，将导致其功能目标和制度设置存在根本差别，这就要求立法者必须作出判断。实际上，由于登记法与当事人的私人利益、国家涉及不动产的公共利益紧密相关，不可能将之单纯地定性为私法或者公法，而是糅合这两种属性，只不过，糅合的比例—以私法属性为主、以公法属性为主，还是两者对半—则要由立法者进行选择。”[6]81比较大陆法系国家的立法，可以发现，不动产登记法在许多国家中并不是作为行政法而是作为民法不动产法的重要组成部分的。例如，德国不动产法把不动产登记法作为它的程序法，而日本的不动产法把不动登记法作为它的特别法。（参见：北川善太郎．日本民法体系[M]李毅多，仇京春，译．北京：科学出版社，1995:64．转引自：孙宪忠．中国物权法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在这些国家的立法中，不动产登记是不动产物权变动的法律依据，这是立法规定不动产登记制度的核心目的，而与不动产登记相关的公法管理规范更多地是服务于完成不动产物权登记所需要的程序及一些相关管理要求。这一制度模式体现了不动产物权登记制度更多地属于私法规范，而不是公法规范，并且，与不动产物权登记相关的公法规范的规范目的也不在于公法管理本身，而在于服务登记行为的进行，配合完成物权的设定或宣示。

综上所述，房地产登记制度应是以私法属性为核心的规范，其中涉及的行政管理规范及行政管理行为应以服务于实现房地产登记的房地产物权设定或房地产物权宣示功能为满足，过多地赋予房地产登记制度与其自身功能无关的行政管理功能会背离房地产登记的制度属性，造成房地产登记制度的功能错位及不堪重负，房地产登记也会沦为功能泛化、不确定的“万能”行政管理手段，从而引发社会矛盾的产生。房屋所有权初始登记作为房地产登记的一种类型，同样应遵循这一要求。

根据上文关于房地产（不动产）登记制度的功能及房地产（不动产）登记行为属性、房地产（不动产）登记制度属性的探讨，可以得出如下结论：房屋所有权初始登记制度的功能在于记载、宣示房屋所有权。房屋所有权初始登记制度兼具民事规范及行政管理规范属性，但其以民事规范及实现民事功能为主，行政管理规范则以服务于记载、宣示房地产所有权为限，过分强调房屋所有权初始登记的行政管理功能是不妥当的。

房屋所有权初始登记申请材料的提交目的在于启动并完成房屋所有权初始登记，其范围的确定应受房屋所有权初始登记功能所限定，超出房屋所有权初始登记制度功能，要求提交无关的行政管理证明文件是不妥的。在登记制度应主要定位为私法的前提下，“必须彰显意思自治、私权神圣这样的私法理念，尽可能赋予当事人的决定权和选择权，尽可能限制国家对当事人私事的干涉。”[6]81据此，目前的实践过份强调房屋所有权初始登记的行政管理属性，赋予其过多、过重的行政管理功能，在房屋所有权初始登记环节设置过多无关的行政管理材料提交要求，均是违背房屋所有权初始登记的制度功能的。立法有必要以准确界定的房屋所有权初始登记制度功能为核心标准，重新审视并合理确定未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围。

最后，必须说明的是，上文的探讨是针对实践中房屋所有权初始登记申请材料提供要求混乱，为抑制房屋所有权初始登记应提交材料的范围不适当扩大而进行的，是从反面对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定、限定。未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应具体包括哪些？还有必要从房屋所有权初始登记的制度功能出发进行正面筛选、界定。唯有从正反两面进行双重界定、限定，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的范围问题才能得到终极解决。

鉴于房屋所有权初始登记为不动产物权登记的一种，其制度功能在于记载、宣示房屋所有权，故房屋所有权初始登记的申请材料应证明拟进行房屋所有权初始登记的对象已具备物权（具体指房屋所有权）的设立要求。唯有如此，房屋所有权初始登记的要件才能得到充实，房屋所有权初始登记才能得以启动并最终完成。根据物权法理论，物权“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基础上，结合房屋所有权的特征及一般法律权利的构成要素理论（即权利由主体、客体、内容三部分构成[8]，我们认为，房屋所有权的设立，必须具备三个要素。其一，权利主体特定、明确。“物权法的本质，在规范财产归属秩序”[9]，如某物未归属某人所有，则为无主物，并无登记、宣示物权的必要。其二，权利客体为特定物，种类物无法具体化，无法设定物权。对于现代建筑物特别是区分所有建筑物而言，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。（关于房屋特定化的判断标准问题，参见：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，权利内容合法，具体表现为主体对房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物权主体的法律地位。非法的支配无法形成房屋物权，支配者无法享有房屋物权人的法律地位。未合法转让房屋的所有权初始登记申请应根据这些要求，提供相应的证明材料，从而实现充实房屋所有权初始登记要件，完成房屋所有权初始登记的目的。

（三）基于登记功能考量的应提交材料的范围设计

1．未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定原则

根据上文分析，我们认为，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定应遵循如下三个原则：第一，充分证明申请登记的房屋已符合物权（具体指房屋所有权）的设立要件；第二，申请材料的取舍应以房屋所有权初始登记制度功能的实现为依据，并受其限制；第三，房屋所有权初始登记中涉及的行政管理职能应以配合、服务房屋所有权的登记宣示为限。

2．未合法转让房屋的所有权初始登记申请的必备材料

未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应当包括且仅限于如下方面：

①申请文件。房屋所有权初始登记为依申请进行的行政行为，应由当事人提出申请；另外，申请书也是确定房屋所有权内容的重要依据。

②申请人身份证明文件。身份证明文件是确定权利主体的重要依据。

③房屋特定化的证明文件。根据前文所述，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。据此，房屋特定化的证明文件应包括：第一，房屋构造上具有独立性的证明文件，主要指记载房屋自然状况、四至范围等事项的房地产测绘文件；第二，房屋使用上具有独立性的证明文件，主要指房屋的竣工验收证明文件。

对于房屋在构造上具有独立性的证明文件的范围与提供要求，实务中争议不大；而对于房屋使用上具有独立性的证明文件的范围及提供要求，实践中存在一些争议，我们在下文再另行探讨。

④对房屋的支配具有合法性的证明文件。主要包括：第一，建设用地使用权证明文件，以表明建设用地使用权来源的合法性，主要包括土地使用权出让合同、协议或其他批准文件、处罚文件；第二，房屋合法建造的证明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程规划验收合格证明文件。

3若干存在争议的房屋所有权初始登记申请材料

(1)建筑工程竣工验收证明文件 在实务中，建筑工程竣工验收一般分为两部分。一是对建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面进行的验收。此部分验收一般由相关行政主管部门依据各自职责分别进行，再由建设主管部门统一审核并出具相应的竣工验收证明文件。二是对建筑工程的建设是否符合规划许可内容进行评价的竣工验收，一般称建筑工程规划竣工验收。第一部分竣工验收的作用在于证明建筑工程具备使用上的独立性，可以投入使用，不会因质量、消防等问题产生人身、财产危险，也不会由于缺少电梯、燃气、水、电等必需品而影响生产、生活的进行。房屋物权有明确的使用目的，只有房屋符合使用的条件与标准，房屋才能进行物权登记，才能设立房屋物权。实践中有一些人认为，即使房屋未能通过此类事项的竣工验收，买受人对建筑材料也同样拥有物权，也应当允许其进行登记。我们认为，这一种观点是错误的。建筑材料等财产的物权不能等同于房屋物权，对建筑材料等财产拥有物权不等于房屋可以获得初始登记，这两种物权是不同类型的物权，不能等同。故而，房屋的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件是房屋所有权初始登记应提交材料的重要内容。至于建筑工程规划竣工验收证明文件，我们认为，其作用主要有二：一是证明房屋的建造符合规划许可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具备支配上的合法性；二是表明房屋已按规划许可内容完成了所有建设内容，房屋的配套设施已完备，已具备使用上的独立性。实务中，许多房地发开发商仅关心专有部分的建设，而不愿意承建甚至逃避建设学校、幼儿园、物业管理用房、公共活动场所等配套设施，从而导致房屋无法取得规划竣工验收证明。有些人认为，共用设施的欠缺并不影响房屋的使用，不影响房屋具有使用上的独立性，因而不应成为规划竣工验收的障碍。对此，我们认为，所谓房屋使用上的独立性，又称为“机能上之独立性”或“经济上之独立性”[10]，“于判断时，并不是将该部分自房屋中完全分离出来独立判断，而且亦须兼顾该部分于整体房屋中所占位置、机能如何及与整体房屋之关联如何等加以判断。只有如此，才不致于判断时发生偏差。”（参见：何明桢．建筑物区分所有之研究[D]．台北：台湾政治大学，1983．转引自：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，对于特定土地使用权出让合同项下的房屋而言，房屋使用上具有独立性的判断应是特定的，应以土地使用权出让合同的约定为标准。土地使用权出让合同约定的所有建筑物特别是共用设施均是房屋使用功能得以发挥的重要构成部分，任何一部分的缺失均会导致房屋使用价值的减损，从而使房屋欠缺使用上的独立性，因而不能设立房屋物权。比如，土地使用权出让合同将某一房屋定位为高档住宅区，约定一户配两个车位，有独立的学校，独立的游泳池。但在开发建设过程中，开发企业最终并未配建这些设施。在这一情形下，虽然根据一般社会观念，其他建筑部分仍可独立使用，但从该宗地的土地使用权出让合同的约定出发，这些房屋在功能上是欠缺的，并未符合独立使用的要求，故而不应取得建筑工程规划竣工验收证明。否则，土地使用权出让合同的约定便会落空，将来信赖土地使用权出让合同的约定而进行交易的买受人也必将受到损害。

综上所述，建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的验收及规划竣工验收合格证明文件均是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的重要内容。

(2)建筑工程造价结算文件 实践中，建筑工程造价结算文件的提供要求也是引发“办证难”的一个重要原因。

将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，原因主要有两点：其一，在一些地方的登记实践中，该文件确定的工程造价是登记簿中登记价款的确定依据，并进而成为初始登记环节有关税费的计收依据；其二，提供此文件是我国法律及登记实践不允许房地产进行超额抵押的必然要求。在不允许超额抵押的状况下，登记价有非常重要的作用，决定着房地产抵押能在多大范围内进行。

工程造价结算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在实践中，由于房地产承建商与房地产开发商经常存在工程款纠纷，故而房地产承建商时常将该文件作为向房地产开发商追讨工程款的筹码而予以扣留，从而影响了房屋所有权初始登记的办理。

我们认为，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围的理由均是难以成立的，该文件不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，理由是：其一，一方面，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围是混淆不同行政管理关系的结果，实质上是将征税机关核定征税标的价值的职责转嫁予登记机关在房屋所有权初始登记环节履行；另一方面，在实践中，由于房地产承建商提供的工程结算价存在造假的可能，房地产开发商可能借此文件偷税漏税，税务机关以该文件为依据征收税费的作法是不妥的。由此而言，将建筑工程造价结算文件作为登记价款的确定依据，并进而作为初始登记环节有关税费的计收依据的作法是错误的。其二，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》已不再强调抵押权必须在抵押物的价值范围内设定，并且抵押权设定的顺位制度也已在该法第194条等条文中得到规定。这些制度设计表明《物权法》已倾向于采用顺位制度取代《担保法》规定的“余额抵押”制度，不再限制超额抵押。（当然，《物权法》也未明确允许超额抵押，或废止《担保法》关于“余额抵押”的规定。这一问题在实践中还存在着争议，目前各地的操作也并不一致，未来的立法有必要对此问题进行明确。）根据建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，房地产抵押可以不再根据登记价款确定抵押物的价值，抵押物的价格可以由抵押双方议定或评估确定。根据这些规定，结合我国市场经济发展要求及发达国家的立法经验，我们认为，立法及实践中允许超额抵押是必然的，是市场经济对民事立法的必然要求，登记实践中要求提供建筑工程造价结算文件以确定登记价，从而实现禁止超额抵押的作法也是不妥的。

(3)完税证明 在不动产登记过程中征收有关税费是税收征管的一种重要手段，这一观点不仅仅是我国许多学者的看法，也是与国外一些学者的看法相一致的，甚至已被国外的一些立法采纳[11]。在我国许多地方的房地产登记实践中，房地产登记发证的最后一个程序一般为税款的缴纳，因而，完税证明在实质上已成为房屋所有权初始登记及其他房地产登记的一项重要申请材料。

我们认为，房地产交易过程中的征税行为是由房地产交易活动引发的，纳税义务的产生是权利变动的一项法律后果，而非权利变动的前提或根据。根据本文关于房屋所有权初始登记制度功能的分析，征税手段不应是房屋所有权初始登记制度的一项功能，税款缴纳与房屋的合法建造并无联系，故而，完税证明不应成为房屋所有权初始登记乃至其他房地产登记的申请材料。立法及实践不能因房屋所有权初始登记具有物权宣示、保护功能而将之视为税收征收的工具，征税行政管理职能应在法律关系上与登记制度相切割。当然，我们并不反对房地产登记机关代征相关交易税，仅不应将交易税款的缴纳作为登记的前提，并将房屋所有权初始登记作为征税的“抓手”。

(4)地价款缴纳证明、立项文件、建设用地规划许可文件等前置性文件 一般而言，地价款缴纳证明是土地使用权人取得土地使用权证书的前提，如房地产开发企业提供了土地使用权证书的，不应再要求其提供地价款缴纳证明。当然，实践中也存在土地使用权人取得土地使用权证书，但未完全缴纳地价款的情形（如允许分期缴纳地价款的）。在这一情形下，除另有约定外，土地使用权的取得应认定尚存在瑕疵，不应进行初始登记，否则，可能会导致国家土地收益的流失。

立项文件实质上是土地使用权证明文件取得及其后一系列建设行为得以进行的前提条件，而建设用地规划许可证明则是建设工程规划许可证明取得的前提条件。此类文件已由其后的相关文件所吸附，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围。

(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理证明文件，如门牌证明、（这一文件的提供目的应是特定化房屋，但这一目的完全可由土地使用权证明文件及房屋测绘报告等文件实现，即使缺乏门牌标志，房屋初始登记也可以通过宗地号及测绘报告中的房屋编号进行。）地下工程建设档案移交证明、物业专项维修资金缴纳证明等均与房屋的合法建造及房屋所有权的记载、宣示无关，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，这些文件所承载的行政管理职能应循其他法律途径实现。

综上所述，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围包括：房屋所有权初始登记申请书；申请人身份证明文件；土地使用权证明文件（不包括地价款缴纳证明，但根据法律法规规定或土地使用权出让合同约定允许分期缴纳地价款的除外）；建筑工程规划许可证明文件；建筑工程施工许可证明文件；建筑工程竣工验收证明文件（包括规划、建筑质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件）；建筑工程测绘报告。立法对房屋所有权初始登记应提交材料的范围的列举应不设兜底条款为妥，以避免其他文件或一些行政管理部门随意增设、扩充房屋所有权初始登记应提交材料的范围。只有这样，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的不确定、混乱现象才可能得到彻底根治。

三、已合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围及相关法律问题

由于采取现售方式销售的房地产已完成房屋所有权初始登记，已取得房地产权利证书（即实务中所称的“大房地产证”），其转让不涉及房屋所有权初始登记问题，故本部分探讨的房屋主要指采取预售方式销售的已批准预售并已实际销售的房屋。在实务中，许多已合法预售的房屋由于欠缺立法规定的初始登记申请材料，无法完成房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记，从而使房屋买受人成为受害者。对此，买受人往往感到不平：房屋已经有权主管部门批准预售，买受人支付了对价，最终却无法取得房地产权利证书。大量的上访问题便由此产生。

上文已述，合法买受人权益的保护未纳入房屋所有权初始登记申请材料提供制度的考量范围，是上述问题产生的原因。由于这一缺陷的存在，现行立法仅从政府与房地产开发商的关系角度设计房屋所有权初始登记申请材料的提供制度，而未从保护合法买受人的利益出发，设置特殊的房屋所有权初始登记申请材料提供制度或对该制度进行适当的变通，由此导致“小业主办证难”问题在实践中已演化成激烈的社会矛盾，且难以在现行立法的框架内得到解决。在房屋已合法转让的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围与相关制度应作如何调整，有必要引起立法机关的充分重视。

我们认为，根据行政法理论中的信赖保护原则，“基于保护人民正当权益的考虑，行政主体对其在行政过程中形成的可预期的行为、承诺、规则、‘惯例、状态等因素，必须遵守信用，不得随意变更，否则将承担相应的法律责任。”[12]另外，根据行政许可法理论及我国行政许可法第4章的有关规定，可以作出如下判断：行政许可行为是附监管职责的行政行为。行政许可机关应履行对行政许可行为进行监督检查（尤其是过程监管，而非仅是结果监管）的职责，及时采取措施，纠正不法行为，以保护社会大众尤其是善意第三人基于对行政许可行为的信赖而从事法律行为所应获得的法益，否则行政机关应承担相应的法律责任。在此基础上，根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，预售许可证的取得是以已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证等许可文件为前提的，因此，房地产主管部门颁发房地产预售许可证的行为，意味着政府以其信用担保预售房屋在土地权利、规划许可、施工许可等方面具有合法性，社会大众可安心购买。由此，在预售许可证颁发后，相关主管部门应对相关行政许可行为，尤其是涉及善意买受人利益的行政许可行为的履行情况进行监督检查，如由于怠于履行监管职责导致行政许可事项未得到遵守的，行政机关应对合法买受人承担相应的法律责任。基于此，我们认为，在已合法转让的房地产存在违规开发行为或其他瑕疵的情形下，现今房地产实践依据立法统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提供制度，简单地不予办理房屋所有权初始登记的作法，实质上是将相关主管部门及房地产开发商应承担的法律责任，转嫁由合法买受人承担，是不妥当的。在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与此相关的一些制度便应进行相应的调整，以使善意买受人的信赖利益得到最大限度的保护。

（一）地价款缴纳证明文件

根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书是取得预售许可证的当然前提。据此，地价款缴纳证明文件不应是已合法转让房屋所有权初始登记的申请材料。在实践中，有一些房地产开发商违反规划许可文件加建房地产并拒绝缴纳超建部分房地产的地价款，也有一些房地产开发商在房地产预售时并未遵循上述规定，未完全缴纳地价款。在此情形下，一些地方的房地产主管部门往往会要求房地产开发商缴纳欠缴地价款，否则不予办理房屋所有权初始登记，也不予办理转移登记。这一作法并不妥当，应予纠正。

（二）建筑工程竣工验收证明文件

前文已述，各类建筑工程竣工验收的侧重点各异，目的也各不相同。我们认为，在房屋已合法转让的情形下，有一些事项的验收可能会出于保护合法买受人权益的需要而必须进行相应的调整，但也有一些验收事项的目的在于证明房屋具备房屋所有权设立的基本要求，任何因素的发生也不应促使其进行调整。这一问题有进行区分探讨的必要。

1．关于建筑质量、消防验收文件问题

由于建筑质量、消防问题会根本性地影响房屋使用者的人身、财产安全，针对这一类事项的验收要求应具有普适性，不管房屋占有人是房地产开发商，非法占有人，抑或是合法买受人，均应遵循相关规定的要求。若这两类事项无法通过竣工验收，房屋不应投入使用，不应进行初始登记。我们认为，建筑质量验收文件、消防验收文件同样应是已合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的重要构成部分。

2．关于电梯、燃气、水、电等方面的验收文件问题

由于此类验收一般不涉及人身、财产安全问题，而仅影响房屋的使用价值或使用上的独立性。从最大限度保护合法买受人财产权益的角度出发，若这些事项的瑕疵未使房屋完全失去使用价值，则记载、宣示该房屋的物权并允许进行交易，依然是有价值的，应允许其办理房屋所有权初始登记及转移登记。相关主管部门有必要改变现行僵化的管理模式（也即将验收结果简单地区分为合格或不合格），灵活出具相应的竣工验收文件（如对未符合规定的标准但未根本性地使房屋完全丧失使用价值的，可出示该房屋具有瑕疵但仍可进行某种形式的利用的验收文件），以配合合法买受人记载、宣示房屋物权。

3．关于建筑工程规划竣工验收文件问题

在实务中，建筑工程规划竣工验收文件的提供要求是引发“业主办证难”社会矛盾的重要焦点。一些房屋在预售后，由于出现加建、改建、未按许可要求建设配套设施、改变房屋功能等违法行为，导致无法进行初始登记及转移登记，从而演化成“业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。对此，首先，根据上文所述的信赖保护原则及行政许可法理论，在规划许可文件颁发后，因规划主管部门监管不严引发的后果不应由合法买受人承担；其次，既然合法买受人不承担因规划部门监管不严引发的法律后果，对于买受人而言，其购买的房屋即应视为合法建造的房屋。根据房屋所有权初始登记的制度功能，此时的房屋所有权初始登记仅起到记载并宣示物权的作用，而不在于创设物权。若房屋具备房屋物权的设立条件，合法买受人要求进行房地产登记的，规划主管部门负有出具规划竣工验收文件的义务，以协助买受人完成对其合法物权的登记宣示。

在实践中，建筑工程规划竣工验收环节有两个问题亟需厘清、解决：

（1）一部分建筑工程专有部分违反规划要求进行建设，如加建、改建等，其他具备物权设立条件的房屋能否进行登记？对此，实践的作法一般是整宗地内的房屋均不能取得建筑工程规划竣工验收文件，所有业主均不能办理房地产权利证书。我们认为，根据上文论述，此作法并不妥当。规划部门应出具合法建筑部分的规划竣工验收文件，配合买受人完成房屋物权的登记宣示。如果房地产开发商违反规划要求进行建设，并且违法建设的房地产与合法建设的房地产已不可能分开，房屋已不能按原有规划文件进行验收的，规划主管部门甚至应当根据现状出具规划竣工验收文件，以保护合法买受人的利益。

(2)未按规划许可文件要求建设共用设施、共用部分，导致该共用设施、共用部分无法通过规划竣工验收的，其他具备物权设立条件的房屋能否进行初始登记？我们认为，共用部分或共用设施未通过规划竣工验收并不能否认其他具备物权设立条件的房屋仍然具有使用、交换价值，对该部分房屋物权的登记、宣示依然是可行的、必需的。在该情形出现时，拒绝出具规划竣工验收文件，由此导致由合法买受人承担所有不利后果的作法是不妥的，规划主管部门应就合法建设的专有部分出具规划竣工验收证明文件，以保护合法买受人的利益。

（三）建筑工程规划许可证明文件及施工许可证明文件

根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，持有建设工程规划许可证和施工许可证是预售许可证取得的前提条件。因此，在房屋已预售并已合法转让的情况下，这两项许可文件证明的许可内容如存在瑕疵的，不应成为房屋所有权初始登记及转移登记的障碍。

（四）其他文件

对于登记申请书、申请人身份证明、房屋测绘报告等文件，根据上文论述，这些文件的提供要求是由房屋所有权初始登记的法律属性及物权的设立要求决定的，是不可或缺的。但在实践中，在开发企业潜逃、破产或因其他原因灭失的情形下，为保护善意买受人的财产权益，上述材料的提供要求同样有调整、变通的需要，上述文件所证明的事项应由相关主管部门根据有关许可文件、证明文件直接确定或委托相关机构测绘确定。

总而言之，在房屋已合法转让的情形下，行政许可机关应加强监督检查，督促被许可人履行相应的义务。在行政许可内容未得到遵守并损害合法买受人的情形下，基于信赖保护原则及行政许可法原理，行政主管部门应承担相应的法律责任。据此，在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，立法应从保护合法买受人权益的角度出发，对房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的一些制度进行调整，避免本应由房地产开发商及行政许可机关承担的法律责任最终转嫁由合法买受人承担。

四、结论

在实践中，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的确定及由此引发的一些争议、矛盾实质上是由于两个问题未得到合理解决而引起的：一是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应如何确定的问题；二是在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，相关制度应否作适当调整的问题。我们认为，第一个问题的解决应从房屋所有权初始登记制度的功能入手进行探讨，寻求相应的答案。在这一过程中，关于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的正确认识是一个最关键的问题，该问题的厘清对第一个问题的解决至关重要。第二个问题则应在第一个问题的基础上，从行政法理论中的信赖保护原则及行政许可法原理出发，充分考虑合法买受人利益的保护要求，对一般情形下的房屋所有权初始登记申请材料提供制度进行适当的调整。唯有如此，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题及与此相关的一些争议才能最终得到妥善解决。

注释:

[1]许明月，胡光志，等．财产权登记法律制度研究[M]．北京：中国社会科学出版社，2002:80.

[2]孙宪忠．德国当代物权法[M]北京：法律出版社，1997：130.

[3]温丰文．土地法[M]．台中：洪记印刷有限公司，2005：152.

[4]孙宪忠．中国物权法原理[M]．北京：法律出版社，2004:202.

[5]于海涌．论不动产登记[M]．北京：法律出版社，2007：128.

[6]李昊，常鹏翱，叶金强，高润恒，不动产登记程序的制度建构[M]．北京：北京大学出版社，2005:81.

[7]鲍尔施蒂尔纳．德国物权法：上册[M]．张双根，译．北京：法律出版社，2004:12.

[8]龙卫球．民法总论[M]．北京：中国法制出版社，2002:121-123.

[9]梁慧星．中国物权法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.

房地产行政管理论文篇3

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

1、引言

当前中国房地产业发展中所出现的诸多问题,基本上是由于城市政府管理错位、越位和缺位引起的，而城市政府管理房地产业之所以会出现定位不当的问题,有城市政府主观上的原因,也有房地产业管理体制与制度客观上的原因。因此,要实现房地产业与城市的协调发展,则必须对症下药, 针对中国房地产业城市政府管理存在的问题，作者给出了几点对策，希望能够帮助中国房地产业持续发展。

2、加强城市政府的自身建设

2.1端正城市政府的管理理念

城市管理理念是城市管理的核心和灵魂,是城市管理者心中所秉承的管理思想、管理意识和管理观念的总和。当前城市政府管理房地产业存在着官本位意识和以权谋取政府自身利益的落后管理理念,这必然会导致城市政府管理错位、越位和缺位行为的产生,因此,要解决我国城市政府管理房地产业所存在的问题,首先必须从思想根源上端正城市政府的管理理念[1]。

城市政府应该树立大公无私、勤政为民的城市管理观。因此,城市政府应建立起以下几种管理观，第一,民本管理观，这就要求城市管理以民为本。第二,建立廉洁管理观，廉洁管理观是大公无私、勤政为民的必要保证。第三,建立服务管理观，管理服务观是大公无私、勤政为民的集中体现,是与管理权力观相对的新型城市管理理念。

2.2接受穷人经济学的理论指导

效率和公平是一对矛盾体,既然市场的目的在于效率,那么政府的存在就必须要面对公平。因此,政府的重要任务就是维护社会公平,防止社会因贫富差距过大而导致的社会不稳定,完善社会保障体制,关注弱势群体,同时维护最广大社会公众的基本权利。我国是社会主义国家,应该选择代表广大人民群众的经济理论体系作为指导理论,具体地说,应该接受穷人经济学的指导,城市政府就能纠正认识上的误区,重新回到正确的轨道上来。

2.3明晰城市政府的管理职能

我国城市政府管理房地产业出现错位、越位和缺位现象,一个重要的方面就是城市政府对自己承担的职能不明晰,因此必须合理界定城市政府的管理职能,使城市政府明白在哪些方面应该有所为,在哪些方面应该有所不为[2]。

由于城市政府以公共管理为主,它必须对公共经济相互关系的整合、调节起作用,因而它必须增加企业所没有的规范、治理、服务职能。同时城市政府管理与完全的中央政府宏观管理又有所不同，城市功能决定它是一个超级经济实体,城市政府管理必须有保证和提高城市经济效益的任务。因而城市政府管理职能中还必须加入经营这项职能。

3、改革房地产业管理体制

我国房地产业管理体制存在管理职能划分不明、管理部门之间职能不协调统一以及缺乏制约机制等弊端,从而导致城市政府管理房地产业出现诸多问题,因此,要完善房地产业的城市政府管理,必须改革现行房地产业管理体制。

3.1房地产业管理体制的改革目标与思路

针对我国房地产业管理体制存在的问题,房地产业管理体制的改革目标,就是要通过合理设置房地产业的管理组织机构,明确各组织机构的管理职能,做到各管理职能部门之间既相互分工,又相互协调,还能形成一定的权力制衡关系,从而提高房地产业的管理效率,实现房地产业与城市的协调发展。

房地产业管理体制改革的思路是分权管理,权力相互制约。防止权力过分集中引起权力腐败。权责对等,权力清晰划分。避免权力划分不清导致管理的低效率。建立社会参与和监督体系,保证社会公平[3]。

3.2房地产业管理体制的改革模式设计

根据房地产业管理体制改革的目标和思路,本文提出一种由中央政府、城市政府和社会组织分权管理的房地产业管理体制。首先,实行国有土地资源管理部门的中央垂直管理。其次,在城市政府下设城市规划局、城市房地产管理局和城市公共住宅管理局。另外,成立三个社会组织一个是城市建设规划咨询协会,主要由各方面专家和城市居民代表组成,参与城市规划的听证和执行监督，另一个是失地农民和拆迁户维权协会,主要由当事人代表和律师组成,参与农地征用和拆迁的补偿、安置协调及土地用途的监督。第三个是低收入群体住房保障协会,由城市低收入群体的代表组成,参与城市公共住宅的分配和管理。

4、完善房地产业管理制度

房地产业管理制度是房地产业管理组织行使管理职权时的行为规范,也是城市政府管理房地产业的具体方法。只有完善了房地产业管理制度,才有可能真正完善房地产业的城市政府管理。

4.1完善城市土地收益分配制度

城市宏观级差地租是指从全国范围内的城市之间比较而论的地租,它包括城市区位、城市功能和城市规模个成因所构成的级差地租。根据城市宏观级差地租的成因分析,区位成因为自然因素,应上交土地所有者――中央政府,功能成因以及规模成因均属增加投入的结果,而这种增加投入一般来自三个方面中央、城市和企业。

4.2建立城市土地利用规划公众参与制度

现行的城市土地利用规划制度主要存在三个方面的问题。第一,方法落后,缺乏科学预见性。第二,封闭操作,缺乏公正性。第三,没有单独立法,法律效力不强。其中关键是要解决好第二个方面的问题,因为只要解决好了城市土地利用规划的封闭操作问题,在其带动下,其他两个方面的问题也就迎刃而解了。建立城市土地利用规划公众参与制度要遵循以下原则：一是公平、公正的原则。二是公开的原则。三是自愿参与的原则。

4.3规范农地征用制度

为了防止国家权力不当侵害私权,各国都设专门法律,以维护公共利益目的作为征用土地的唯一正当理由。同时为了防止解释不当,导致征用权滥用或不当地限制征用行为,各国对公共利益都作了具体的规范。我国可以采取概括兼列举式的做法,将公共公益性用地界定在以下范围国防、军事用地、城市基础设施用地,包括供水、燃气、供热、公共交通、环境卫生、道路广场、绿地等的用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

4.4改进城市土地供应制度

严格限制协议出让土地的范围。协议形式出让土地使用权,主要体现对用地者的照顾,在一般地价水平上给以很大的优惠。但这种优惠的面不应铺得太大,因为首先,城市土地协议出让的市场透明度不高,随意性较大,缺乏竞争机制,出让价格脱离市场调节的作用。其次,协议形式出让土地使用权,价格水平偏离市场水平较大,容易扰乱市场最后,协议形式出让土地使用权,极易诱使一些用地者在协议过程中大做文章,或在得到土地使用权后,进行炒作或随意改变用途和规划,谋取暴利,有违市场公平的原则。

5、结束语

针对城市政府管理房地产业出现的问题及原因,提出了相应的对策来完善中国房地产业的城市政府管理。而具体到房地产业的城市政府管理,这既是一个实际操作问题,也是一个理论研究问题,而且是一个与中国国情紧密相关的问题,目前世界上没有任何现成的理论可以照搬过来直接应用,因此还需进行持久深入地研究。

参考文献

房地产行政管理论文篇4

【关键词】

房地产税；征管；述评

0 前言

丁成日（2007）认为中国迈向现代化是不可逆转的发展趋势，房地产税的改革和实施将成为政府必须面对和解决的问题，在中国可持续发展财政政策中扮演一个重要的角色。

1 我国房地产税的征管困境

时至今日，我国仍然不具备在全国范围内推广推行房地产税改革的条件，其中主要有以下几个方面的原因。

1.1 个人产权的界定不明

高培勇（2012）认为适用于存量房的房地产税总要对房地产所有人征收，所以它必须直接面对自然人纳税人，而不能绕开自然人或通过法人纳税人间接征收。个人房地产产权界定不明确的问题成为阻碍房地产税改革的根本性问题。

1.2 健全的房地产税信息系统缺乏

温来成（2011）认为，为全面推行房地产税改革，税务部门需要及时、准确、全面地掌握关于纳税人应税房产、地产等方面税源的信息，这样才能更好地进行改革时机判断和改革风险评估，更好地进行具体税收制度设计。税务部门要想对房地产税改革的整体状况进行宏观地把握与判断，做出科学的决策，就必须建立一套健全的房地产税信息系统。

1.3 房地产税的性质与功能定位未能准确界定

贾康（2012）认为，为维护经济社会又好又快发展，就必须要解决房地产调控这个重大而又棘手的问题，但是不应把所有的调控任务都指望于某一个税种，比如房地产税。温来成（2011）认为现代各国的房地产税主要是以房产、地产评估价值为课税对象进行课征，其收入主要用于城市维护和建设以及其他公共支出，鉴于房地产税具有税源固定和稳定等特点，因而较多地地方政府选择将它作为主体税种。

1.4 现行体制机制难以调动地方政府的积极性

温来成（2011）认为目前我国的经济社会发展阶段与现行行政管理体制，本届政府若能从大规模开发、价格暴涨的房地产领域取得可观的税费收入，或土地价格的上涨中得到更多土地出让金收入，既可以满足地方政府增加财政收入、发展地方经济、取得政绩的愿望，又不需要担心下届政府是否无地可卖、城镇经济社会可否持续发展，所以地方政府就失去了全面推动房地产税改革的动力。

1.5 房地产税征收中批量评估面临的困难

面对大规模的目标房地产，只凭传统的单宗评估很难解决问题，解决这个问题只能依靠批量评估，只有通过批量评估才能在短时间内对大规模的目标房地产进行准确的价值评估。目前我国应用批量评估技术对房地产税的税基进行评估的准备工作还不够充分，还面临着前期准备工作时间长，工作量大等困难。

1.6 纳税人的承受能力有限形成改革阻力

温来成（2011）认为改革开放后，随着城乡居民收入的增加以及住房制度、企业制度等改革的推进，居民所拥有财产的数量和种类在不断增加。在城镇，不少居民拥有两套以上的住房，有的居民还拥有经营性房产。因而，全面地推行房地产税改革，需要考虑到社会各阶层的承受能力，以降低改革的阻力。

2 完善我国房地产税征管的对策

谷成（2011）认为房地产税改革的推进也有赖于税收管理体制的理顺和税收征管水平的提高，建立和完善我国房地产税征管体系是具有重大现实意义的。

2.1 健全房地产产权登记制度

谷成（2011）认为建立较为完善的财产登记和信息管理体系是征收财产税不可回避的问题，也是世界各国的普遍做法。加快推进房产数据的采集收录以及与房地产相关部门的进行协调工作，建立有效的房产登记和信息共享机制，以满足房地产税的征管要求。

2.2 建立完善的数据采集制度和渠道

张平竺（2006）分析的结论是，目前从我国房地产市场的数据管理，应当着重考虑以下方面：一、建立财产登记制度，在一定的时期内，规定纳税人必须主动向税务机关进行申报，从而能够全面掌握纳税人的财产税源数据；二、建立部门之间的数据共享机制，与房产管理部门、统计部门等部门开展积极有效的合作，获取房地产各个方面的数据；三、与房地产中介公司合作来获取市场数据。

2.3 设立独立的房地产税基评估机构

张平竺（2006）认为，我国的房地产税制改革可以建立另外一种模式，即将评估机构与其它征收管理部门、政策管理部门并行设置。其主要职责应包含：评估手册的制定、税源数据的采集和分析、批量评估、争议处理等。

2.4 加大力度培养房地产税基评估人才

房地产税基的评估涉及有房地产税收理论、房地产评估、不动产研究、计算机应用、数理统计、地理信息技术等许多专业领域的知识与技术，张平竺（2006）认为在房地产税方面我们可以与具有先进管理经验的政府机构合作，或与国际专业性组织合作。

2.5 提高现有的房地产税基评估技术手段

张平竺（2006）认为随着地理信息系统（简称GIS）技术从军用转为民用，逐渐形成了更多的CAMA系统与GIS系统相互整合的技术运用模式。考虑到我国的基本国情，房地产等财产信息数据量极大，必须采用批量评估技术对一定区域内的房地产信息进行大量而快速的统计分析。

3 总结

国内学者从各个角度研究分析了我国房地产税在征管中所面临的困境，我认为比较棘手的问题就是个人产权的界定和纳税人的承受能力，个人产权问题涉及到很多配套的法律法规与制度安排，要想与房地产税进行对接改革并非一日之功，与此同时，房地产税的征收将直接面对自然人纳税人，在以间接税为主体的我国，居民的纳税意识普遍较低，对直接税的心理承受能力十分有限，面对着高房价的巨大压力，纳税人的经济承受能力也十分有限，这对税务机关的征管又增加了一道障碍。如何找到一种可对接存量住房并适用房地产税通行征收规则的征管机制安排就成了下一步推进改革的重点，不同专家学者对这个问题也提出了不同的看法，我认为首先要做到的就是健全房地产产权登记制度，这是房地产税开征的基础性工作，然后再逐步建立独立的房地产税基评估机构并培养一批具有较强专业胜任能力的评估人才，加上现在已经比较成熟的房地产信息共享机制和房地产税基批量评估技术，在全国范围内推广房地产税并非难事。

【参考文献】

[1]丁成日.房地产税制的理论回顾（上）.财政研究.2007（2）

[2]丁成日.房地产税制的理论回顾（下）.财政研究.2007（3）

[3]温来成.全面推行房地产税改革的现实条件与路径选择.税务研究.2011（4）

房地产行政管理论文篇5

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）19-0068-01

房地产行业的发展对于国家和社会的发展和经济的进步有着十分重要的作用，并且其管理也和大众紧密联系在一起。本文将对房地产管理的重要性进行探讨和分析，其中，房地产管理主要包括有产权产籍登记管理，房地产拆迁、开发管理，房地产物业管理和房地产档案登记管理四个方面。

1 产权产籍登记管理的重要性

房地产中的产权产籍登记管理主要是审查和批准经济适用房及其上市，审批和检查房产测绘的结果以及认定商品房面积的工作，此外，还需要对这些工作进行全称的监督，监察这些操作行为是否存在违法情况。如果出现违法违规情况，应该按照私房政策对其进行责罚。房地产的产权产籍登记管理工作能够保证房地产整体的工作在法律要求之内，这将大大的保障购房人民的利益，保护双方获取恰当的利益，同时能够适当减少相关事故纠纷。所以说房地产产权产籍登记管理工作在整个工作中起到了顾全大局的作用，能够积极维护消费者的利益，是整个工作的前提和基础。

上述提及的房地产测绘工作，指的是在贯彻落实房地产相关行政管理的政策的前提下，对房地产进行测绘。充分了解每一个单位的位置以及其相互之间的关系，然后对其进行编号。这种房地产测绘工作主要服务于房产权属登记，并非平常意义的房地产中介所做的工作。在房地产测绘中，编号的依据来源于对房产土地单位根据分编的原则来进行，是按照测量的结果和产权产籍来编写的。对房地产进行测绘编号，说进行档案管理的基础和前提工作。随着互联网时代的到来，计算机辅助管理房地产档案资料起到了重要的作用，将编号和测绘的工作效率大大提高。

2 房地产开发、拆迁管理

2.1 房地产开发管理的重要性

现如今房地产市场火热，人们开始倾向于投资个人建房，这有赖于人民的投资意识的形成和加强，从20年前开始，就已经提出了相关的申请项目，根据相关政策可以看到，国家开始鼓励投资建造经济适用房，并给予一定的补贴政策，例如减少税收，国家承担一定的成本，并且要求相关的企业将利润控制在一定的水平之下，这样一来，能够保证使得更多的人能有房可住，有助于降低城市里的空房比例，也更加有利于现代化的实现。城市楼房的居住率上升，对于推动房地产行业的发展也有着深远的和长足的帮助。提高城区内的居住率，并且采取货币化住房分配和降低房产交易税这些措施，对于经济增长有非常积极的影响，并且能够减缓目前存在的一些包括住宅房积压问题导致的房地产经济受挫问题，也能缓解其带来的相应的金融业内的一些问题，有利于拉动GDP。这一大趋势也引起了学者站在学术理论角度来发出支持的声音，大多数都非常支持房地产行业的发展，认为该产业的发展能够有效的带动社会经济良性发展，给人民带来福祉。

2.2 房地产拆迁管理的重要性

房地产行业中涉及到的拆迁问题是其需要面对的一大问题，这将决定房地产项目是否能如期顺利开展。房屋拆迁主要是在房地产行业发展的背景下，通过相关政府部门审批和批准进行的拆迁行为。城市中的房屋拆迁行为需要相关部门的人员对相应区域进行规划和制定计划，然后由相关的拆迁人员对需要进行拆迁的房屋实施拆迁，并需要提前通知涉及到被拆迁房屋的户主具体的拆迁事宜，在拆迁行为结束后，对被涉及到的业主进行一定程度的拆迁补偿行为，并对其进行合适的安置。所有的拆迁行为都需要在相关的行政机关人员的监督和检查下进行，不允许有任何政策允许范围之外的行为出现，确保要保障被拆迁人最大的利益。该拆迁行为是由三方共同完成的具有法律意义的行为，三方分别有拆迁人员、被拆迁人员和相关行政单位。

需要注意的是，相关的拆迁行政部门单位需要将拆迁行为向所涉及到的被拆迁业主和户主做好通知工作，需要征求其完全同意才能够实施拆迁行为。行政部门负责人需要把相关内容向被拆迁人做好解释工作，征求其理解。所公布的拆迁公告应该符合相关法律规定，并且需要符合其相应的拆迁许可证中的内容，不能有超出范围的拆迁行为发生，而被拆迁人也需要在同意拆迁行为后，积极配合拆迁人员，按时做好搬迁工作，否则将会出现强拆行为。强制拆迁是由拆迁相关部门针对未按照协议进行搬迁的被拆迁人进行的强制行为，或者可以向当地法院进行申诉，申请允许相应的强拆行为。

3 房地产物业管理的重要性

房地产物业管理工作的内容包括核查企业资历，对企业相关需要审核的资料进行报批，并且包括开展物业会议，指导和监督业主委员会的日常工作。此外，物业管理工作中，招标投标也包括在其中，平日按时对物业公共财产和基础设施做好保管和保护工作，做好物业资金的保存和使用工作，还有需要对物业费用的设置标准进行考核和审查，对物业的服务情况做到深入了解和监管，并需要对整体物业行为负主要责任。如果发现有违法行为，就需要物业管理发挥作用，对相应的违法行为进行必要的责罚，即相关物业人员需要恪尽职守，按照相关法律法规履行职能，发挥应有的作用。除此之外，物业方面需要对相关的数据和理论进行分析和研究，从而在一定程度上对住宅房屋内的装修进行一定的监管，并且对在指定的区域范围内进行的活动和聚会进行审查，做好监督监管工作，在政策允许的范围内尽可能为业主的社区生活的丰富做出努力。如果出现了紧急或者突发事件，则需要将该事件及时全面和完整的向相关行政部门进行汇报和备案，同时冬季的取暖工作也在物业管理的范畴之中，相关人员应该做好相应的工作，物业管理还包括了制定物业管理的规定和条例，向居民业主做好国家相关政策的通知工作，并将相关内容在社区相应位置做好宣传和张贴工作，确保能够通知到每一位利益相关的业主，使得居民能够及时和准确的了解到相关国家政策的最新动态，同时也要做好相关政策法规的梳理保管工作。最后，物业管理的任职不是行政单位安排而下放的，而是由业主委员会投标而选出的，所以这种良性竞争对社区和物业的发展具有双赢的作用，非常有利于物业管理工作质量的保证，这种模式值得继续发展下去。

4 房地产档案管理的重要性

房地产档案管理主要指的是房产档案编写和保存，包括有文字，数字，照片和录像等相关证明资料。这些档案主要包括房地产登记收据、房产审批文件和存根，房地产的登记申请书等，在出现相关纠纷时，起到非常重要的法律证明作用。所以在保管这些档案时，需要非常细心和认真，才能确保其能发挥出应有的价值和作用。

参考文献

房地产行政管理论文篇6

[中图分类号]F293.30 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2011）06-0028-03

[作者简介]刘劲哲（1972―），河南桐柏人，郑州华信学院高级经济师，教授，研究方向：经济管理。

自2003年以来，我国房地产市场进入了快速发展的时期。一方面是房地产市场的迅猛发展，另一方面是房价的不断高涨，居高不下的房价问题已经成为社会和群众关注的焦点。鉴于房地产行业的重要性及特殊性，我国政府对房地产市场实施了一轮又一轮的宏观调控，调控力度与深度前所未有。

从时间上来看，我国政府对于房地产市场的调控始于2003年央行121号文件，由此拉开了房地产市场宏观调控的序幕，自此房地产领域调控政策出台的密集程度大大超过了市场预期。从内容上来看，我国政府主要是通过包括土地供应政策、税收政策、信贷政策、价格政策等对房地产进行宏观调控。尤其是2010年的“国十一条”、“国十条”、“9・29新政”相继出台，足见政府调控决心之大。

从结果上来看，在严厉的调控之下房地产市场确实有所降温，但整体上来讲过去几年内我国房价仍呈上涨的态势，高企的房价远远超过了普通百姓的心理承受能力，偏离了人们的实际购买力。政府对于房地产市场的调控措施不但没有达到预期效果，房价至今还未实现合理回归，甚至一定程度上陷入了“越调越涨”的怪圈。当前房地产调控已进入一个关键时期，调控政策和措施一旦出现偏差，将会出现更为深远和不可估量的负面影响。因此，分析近些年政府房地产市场调控行为，总结和吸取其中的经验教训，提高房地产调控的有效性和科学性，是解决当前住房供需矛盾、房价高居不下的关键。具体来看，当前我国房地产调控有效性的提高需从以下几个方面着手：

一、转变政府职能

不论是从经济学还是法学角度，政府介入房地产业都具有其合理性，房地产业中土地和资金的运作特点都使房地产行业成为政府高度介入的产业之一。我们不否认政府的初衷往往是美好的，但另一方面不难看出，在房地产市场调控过程中，上有政策，下有对策的现象时有发生，中央政府合理科学的调控政策往往在执行过程中就走了样变了形，政策效果大打折扣。究其原因在于我国部分地方政府往往是房地产市场快速发展的最大受益者，而一旦处于房地产这一利益链的中间，必然直接影响到政府调控房地产市场的决心和力度。因此，在我国房地产市场调控中中央政府与地方政府间的博弈成为关键，中央政府对于地方政府行为的调控也成为我国房地产调控中的重点。可喜的是今年1月26日公布的“新国八条”，通过量化目标的方式，进一步明确和强化了地方地府在房地产市场调控中的责任，加强了对于地方政府在房地产市场发展中的行为约束。但另一方面，我们也要看到，长期以来以经济发展为绩效考核标准、从土地买卖中获取地方财政收入的做法，及我国区域经济发展严重不平衡等众多因素的制约，一刀切的非制度化的做法显然无法形成对于地方政府行为的长效调控机制，其结果是无法预料的。因此，具体来看，只有真正转变政府职能，重新定位政府在房地产市场中的角色，实现由受益者向监管者的转变，提高调控的科学性，真正让利于民，才能从源头上消除高房价的症结。

首先，进一步明确中央与地方政府在房地产市场调控中各自的角色与职能定位，使双方在各自的权限领域内发挥和行使其权力，同时各个经济管理部门要牢固树立服务意识，依法行政，形成相互配合与相互协作的有效调控机制，为房地产市场的发展营造良好的外部环境。进一步从法律层面明确地方政府在房地产宏观调控中作为执行主体的职责所在和角色，让地方政府真正从土地批发商角色中独立出来。在以中央宏观调控目标为中心的基础上，一旦发生政策冲突，可通过公开的法律程序使地方政策服从于中央政策。

其次，协调好中央政府与地方政府间的利益关系，最大限度地降低地方政府对于土地收入或房地产业收入的依赖性。因此，要进一步加大和继续深化财税制度改革，调动地方政府在房地产市场调控中的主观能动性，在把握核心精神的前提下因地制宜，保证我国房地产调控政策的贯彻与落实。

第三，进一步明确房地产调控与监管的目标。从房地产长远及持续健康发展来看，政府要意识到不能仅仅单纯地把房地产调控目标停留在控制房价过高或过热等具体战术性问题上，而应将政府房地产宏观调控的关注点放到相应市场规则的制定与完善方面，为我国房地产市场的发展提供一个科学的制度性框架安排。

第四，政府在转变自身职能的过程中，要通过自身实际行动，更加注重政府部门良好的信誉机制的建设，真正树立起一个公开、透明、具有公信力的良好政府形象。从很大程度上来讲，公众对于政策信誉判断的高低直接影响到房地产调控政策的效果。只有一个具有较高公信力的政府，才能真正提高公众的信心，消除调控过程中各市场行为主体的侥幸心理，从而最大限度地实现调控目标。

最后，从促进我国房地产市场良性运作需求出发，当前政府需加快住房保障体系建设，形成廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系，保障和增加保障房的供应，满足普通百姓的居住需求；进一步加强房地产诚信体系的建设，积极促进公开、公正、透明的房地产市场的形成；进一步发挥工商行政管理部门在规范房地产市场运作，从微观层面解决房地产问题的作用，加强房地产市场监督力度，尤其是对于房地产企业及从业人员的不良行为要给予严肃处理。

二、提高政策的有效性和科学性

政府政策的科学性、合理性、有效性及前瞻性是房地产调控最为根本的保障。

1. 提高对于房地产市场及其运作客观规律的认识和判断能力。房地产问题是我国改革和发展中遇到的重要问题之一，也是极具特殊性的难点问题之一，没有现成的可具参考的案例。因此从一定程度上来讲，当前许多政策与措施的制定也只能是摸着石头过河。政府对于我国房地产市场发展形势的判断准确科学与否，直接决定了政策实施的针对性及效果。可通过各种途径，对每一项政策及措施的出台进行严格科学的论证，包括实施效果的预评估，只有这样才能真正起到科学引导房地产市场发展的积极作用。

2. 政策措施要配套、全面。许多原应取得较好效果的政策，正是由于缺乏具体的可操作的配套措施，导致执行结果往往不如人意。根据房地产行业的特殊性，在出台房地产相应调控政策的时候要更加注重其衔接配套，相应细则和措施要及时，从而形成上下衔接紧密、综合全面的配套性政策措施，提高政策合力和效能。

3. 提高政策的前瞻性。房地产行业在快速发展的过程中，政府面临的是一个瞬息万变的市场环境，不确定性因素多，加上各种因素间的相互作用，对于政策的前瞻性提出了更高的要求。政府要进一步实现从短期调控转向战略性调控，以获得规划性收益。同时，相关部门对于政策可能产生的副作用要有较为准确的判断，并制订相应的应对措施，否则极可能原有问题还没有得到有效解决又产生了新的问题。

4. 要重新审视房地产政策的性质特点。随着我国市场经济的深入发展与逐步完善，要进一步发展市场在资源配置中的基础性作用，只有“看不见的手”和“看得见的手”两者各司其职，才能共同推进我国房地产市场及市场经济的有序发展。政策出台不限于眼前实际问题的解决，更为重要的是要有利于促成房地产持续健康发展的新机制和新制度的成长、发展和完善。因此政府在进行房地产市场调控中应尽量淡化行政色彩，更多地通过包括货币政策、税收政策等宏观经济政策直接作用于市场，提高政策效果的实质性和长远性。

另外，在制定房地产调控政策过程中要兼具原则性与灵活性。一方面，连续性强、透明度高又具有一致性的调控政策，是提高调控效果的保障，要坚持房地产调控政策的连续性，切忌政策的大幅度改变与调整，以让市场及主体做好预期准备；另一方面，在原则性和规则的基础上，根据房地产市场发展的实际状况及时对政策进行合理调整与变动，提高政策的适应性和有效性。

三、坚持和强化舆论引导

政策效果的体现只有当政策真正落实才能凸显，不被执行或被曲解执行的政策往往难以实现预期调控效果。为更好地提高政策执行效果，需坚持正确的舆论导向，为政策执行营造一个良好的环境和氛围。一是对于已出台的房地产调控政策，要做好做实做细宣传工作，通过各种渠道和方式深入解读各项政策措施，让社会和普通百姓明晰国家和政府对于房地产市场调控的决心、目标及计划，鼓励民众理性消费与投资。二是媒体作为信息时代最为重要的信息传播手段，在我国具有特殊地位和重要作用，对政策决策和消费者的消费预期行为可能产生不可估量的影响。一方面政府要加强与媒体沟通合作，形成两者间的良性互动，以一种更为直接和更为准确的方式传递调控政策，发挥媒体在信息传递与引导舆论方面的积极效应。另一方面，要进一步加大对于我国媒体的制度约束力度，对于制造、散布虚假消息等违法违规行为或不负责任的评论、猜测等行为，要严肃处理，加大问责力度。同时，媒体要从自身长远和持续健康发展的高度出发，敢于坚持正确的思想与舆论，强化正面宣传和舆论引导，并进一步发挥其对房地产市场相关行为主体的舆论监督的作用，促进房地产市场的规范化。三是对于当前房地产市场中的正面典型案例及企业做好全面宣传，树立良好榜样。同时，对于当地房地产调控结果，尤其是住房保障工作进程和效果要给予全面深入和及时报道，让百姓更加清楚和自觉拥护相关调控政策的实施。

[参考文献]

[1]吴净霖.从宏观调控法角度规范房地产市场中的政府行为[J]. 法制与社会，2011(02)：26-28.

[2]张道航.论政府在房地产调控中的角色及职能定位[J]. 中国浦东干部学院学报，2010(01)：57-78.

[3]高义,于文涛.关于房地产调控政策取向的思考[J]. 宏观经济管理，2010(04)：33-34.

[4]史蕊.关于对近期出台的房地产调控政策研究[J]. 经营管理者，2011(02)：81-82.

[5]郑永丹.论次贷危机后中国房地产调控[J]. 商业文化(下半月)，2011(05)：19-21.

On Effectiveness of Real Estate Market Regulation

Liu Jinzhe

房地产行政管理论文篇7

房屋拆迁按照其目的是为了实现公共利益还是商业利益分为公益性的拆迁和商业性的拆迁，本文主要探讨公益性的房屋拆迁。公益性房屋拆迁是由一系列民事行为和行政行为组成的过程，实践中关于拆迁许可决定的案例最多，包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议，因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证，关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题，即拆迁许可决定的合法性是关键，明确拆迁许可的性质问题是给予被拆迁人合法权益的有效救济的前提条件。

一、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为依据

在现有立法体系中，涉及房屋拆迁的规范性文件很多，但最高位阶的立法还只是2001年6月6日国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》，以该条例为依据可以把我国房屋拆迁大致分为三个阶段:一是房屋拆迁的决定阶段，二是房屋拆迁补偿安置的协商、裁决阶段，三是房屋拆迁的实施阶段。房屋拆迁的第一个阶段由申请和许可构成，需要实施房屋拆迁的单位必须向房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁的申请，由房屋拆迁管理部门审查后作出拆迁许可的决定，房屋拆迁管理部门作出拆迁许可的决定后向申请拆迁的单位颁发房屋拆迁许可证，同时对外发布房屋拆迁公告。在这一阶段有两个基本的行政行为:一个是拆迁许可，一个是拆迁公告(公告的内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等)。在拆迁人取得房屋拆迁许可证，以及房屋拆迁管理部门正式发布房屋拆迁公告后，房屋拆迁进入第二个阶段，即房屋拆迁补偿安置的协商、裁决和第三个阶段，即房屋拆迁的实施。

《城市房屋拆迁管理条例》第六、七条规定了拆迁人应该先向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证，提交相关资料，房屋拆迁管理部门在收到房屋拆迁许可的申请及其相关文件后，经审查认为该申请符合拆迁条件的，作出房屋拆迁许可的决定，并向拆迁人发放房屋拆迁许可证，同时向拆迁范围内的被拆迁人发布房屋拆迁公告。①这样就出现了两个行政行为:一个是以拆迁人为相对人的房屋拆迁许可，一个是以被拆迁人为相对人的房屋拆迁公告。这两个行政行为实际上是一个复合的行政行为，且又都是可诉的具体行政行为，虽然它们各自独立，但后一个行政行为从法律上看是前一个行政行为的结果，前一个行政行为的违法性必然影响到后一个行政行为的法律效力。

实践中关于拆迁许可决定的案例最多，包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议。因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证，关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题，即拆迁许可决定的合法性是关键，首先要解决的就是拆迁许可的性质问题，只有明确了其具体行政行为的性质，才能给予被拆迁人合法权益的有效救济。

二、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为的性质分析

从表面上看，拆迁许可是一种相对人提供申请需要的资料，行政机关予以审查，作出不予许可或者予以许可发给拆迁许可证的行政行为。我国目前的立法是将拆迁决定定性为行政许可行为，学界也有认为其是行政征收的理论观点。那么拆迁许可是否是行政许可?是否是行政征收?

(一)拆迁决定非行政许可和行政征收行为

1.资源的有限性和市场失灵现象是政府管制行为存在的理由，行政许可是一种政府管制行为，以对公民权的一种普遍的法律禁止为前提，具有解除法律限制的效力。公民拿到行政许可证即是法律的个案解禁，可以获得从事该活动的某种权利或者资格。拆迁的客体是被拆迁人的房屋财产权，是公民的最基本人权之一，法律没有理由和依据对其设定禁止，不论拆迁人是建设单位还是行政相关部门，法律没有给予其违背被拆迁人的真实意思强制拆迁他们的房屋的权力。因而房屋拆迁不是政府管制的范围，即非行政许可行为。

可见，在我国行政许可法中将拆迁决定行为定性为行政许可是错误的。

2.拆迁决定亦非行政征收。有学者认为拆迁许可是一种行政征收行为，认为城市房屋拆迁实质就是一种国家代表社会要求公民履行其财产权义务的行政征收行为。②作为一种国家依据行政权力剥夺公民产权的强制性行为，房屋拆迁是否是行政征收呢?“所谓行政征收，是指行政主体凭借国家行政权，根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制地无偿地征集一定数额金钱或实物的行政行为。行政征收具有强制性、无偿性和法定性”，其主要适用于税费的征收。③政府进行拆迁时，依法应当给予拆迁户合理的补偿，并不是无偿的，可见其并不是一种行政征收行为。

(二)房屋拆迁许可定性

我认为城市房屋拆迁许可是一种公益征收行为(或者公用征收行为)。所谓公益征收，就是指行政主体根据公共利益的需要，按照法律规定的程序，并在给予相应补偿的情况下以强制方式取得相对人财产权益的一种行政行为。主要有以下特点:(1)公益征收通常是不固定的，只有在公共利益需要的条件下进行;(2)一般是有偿的，必须给予相对人合理补偿的前提下进行;(3)由于是剥夺公民财产权的行为，程序比较严格;(4)与行政征收不同的是，不以相对人负有行政法上的缴纳义务为前提，是公益需要相对人作出的牺牲。④而行政征收则是无偿固定持续的行为。可见，公益征收和行政征收是有严格区别的。拆迁许可决定符合公益征收的行为特征，实质是公益征收行为的一种。

需要说明的是拆迁公告。拆迁公告不是一种独立的行为，如前所述，是拆迁许可证颁发之后的必须实施的结果行为，实际上与拆迁决定书发放行为是拆迁许可决定的两种外在表现形式。为保护相对人的合法权益，有必要单独对拆迁公告行为进行进一步分析研究。

对拆迁公告理论讨论得更多的是其可诉性问题。目前实践中法院在受理该类案件时分两种情况，一种认为公告是抽象行政行为，对象不特定;或认为只是一种对拆迁事宜的告知行为，对被拆迁人的权利义务不产生实际影响，有强制力。综合二者，公告不属于行政诉讼的受案范围，不予受理。另一种就是认为是具体行政行为，予以受理。那么公告行为是何种行政行为?

赞同后者，首先拆迁公告是具体行政行为。拆迁公告是指拆迁管理部门对涉及拆迁事项，如拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等向被拆迁人及其利害关系人予以告知的行为。有以下特征:(1)公告实施主体是拆迁管理部门，是行政职权行为;(2)公告对象是被拆迁人以及利害关系人，通常限定在特定的某一城区内，数量通常很多，但是数量多并不能认为不特定，被拆迁人是可以统计的、固定的、特定的多数，这一点也决定了拆迁公告是一种具体行政行为;(3)公告行为对被拆迁人，以及利害关系的财产权益产生实际的影响，房屋通常是公民辛苦大半辈子的目标，是他们最重要的财产之一，公告内容对其产生直接的决定作用。可见拆迁公告是具体行政行为，非抽象行政行为。

需要分析的一种观点:公告只是一种对拆迁事宜的告知行为，对被拆迁人的权利义务不产生实际影响，不具有强制力。根据《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定，公告内容有拆迁人、拆迁范围、期限等，⑤似乎只是告知行为而已，但是这里有一个“等”的规定，实践中就有公告中也规定逾期不拆迁的责任、强制措施等内容，导致被拆迁人的合法权益必然会受直接影响。如2003年3月18日，某中学经被告某县建设局批准，取得了《房屋拆迁许可证》，被告按照《国务院城市房屋拆迁管理条例》第八条规定，于3月21日发布房屋拆迁公告，该公告写明了拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等，同时还写明:望各被拆迁户顾全大局，积极配合，在公告规定期限内完成拆迁，逾期不拆迁的，将按有关规定强制拆迁。⑥

一些地方立法依据国务院的条例，直接规定了拆迁公告内容包括被拆迁人期限内不如期自行搬迁。就强制依法搬迁。如南京的一个拆迁案例中，南京玄武区人民政府根据宁政发[2000]23号文向玄武区拆迁范围的居民发出《公告》，告知被拆迁居民:因南京地铁南北线一期工程建设的需要，经国家计委计投资(1999)411号文，市房管局宁拆许字[2000]087号拆迁许可证批准，玄武区拆迁范围内的居民近日拆迁，拆迁期限为2000年11月1日至2000年11月30日。要求拆迁范围内的居民、企事业单位均应以国家建设为重顾全大局，在规定期限内尽快搬迁，将空房交拆迁单位拆除，逾期不搬者，将依法予以拆除。第十四条规定:在房屋拆迁公告规定的或本通知十三条规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，所在区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由所在区人民政府责令有关部门强制拆迁。⑦这种情形是地方规范性文件中直接规定了公告含有不如期搬迁就强制拆迁的内容，明显可见，拆迁公告不仅是单纯的告知行为，还直接影响被拆迁人的合法利益，具有强制力。因此我认为拆迁公告应定性为是一种告知行为，是征收决定的一种外在表现形式。

综上所述，城市房屋拆迁许可应定为公益征收行为。

注释:

①《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定:拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条规定:申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

②顾大松，史笔.城市房屋拆迁行为法律属性简论.2004年江苏省行政法学会年会论文.

③姜明安.行政法与行政诉讼法.北京大学出版社高等教育出版社，1999，第一版:217.

④王克稳.经济行政法基本论.北京大学出版社，2004.4:154.

⑤《城市房屋拆迁管理条例》第八条:房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

⑥卢晴，马超，周伟.房屋拆迁公告是否具有可诉性.江苏法制报，2003.11.27.

⑦黄彦杰.张广仁不服南京市玄武区人民政府限期搬出《通告》案，大松行政网，2004-10-17.

参考文献

房地产行政管理论文篇8

房地产行政管理是房地产经济学和行政管理学相交叉的一门边缘学科［1］，它主要研究在房地产经纪领域内，政府及其职能部门的管理工作。作为房地产专业的一门专业课程，它对于帮助学生打好理论基础，了解房地产管理的政策、法规级管理规定和物业管理法律法规，提高分析和解决房地产业和物业管理实际问题的能力都是十分重要的。因此，搞好这门课程教学方案设计和实施是十分必要的。

1.课程教学方案

制定课程教学方案是课程教学的基础和首要任务［2］。近年来建筑工程学院开展毕业生职业岗位适应情况的专项调研为基础，全面修订了各专业人才培养方案，同时对课程教学方案的制定提出了指导性意见。房地产和物业管理课程组的成员，以高等职业教育理念为先导，全面分析专业人才培养方案，明确课程教学目标，从教学内容、教学方法、教学团队、教学环境、教学资源建设等方面系统思考和设计了本课程教学方案。

课程教学目标是制定课程教学方案的基础和落脚点［3］。《房地产行政管理》课程以“懂”与“会”、“学”与“做”、“知识”与“能力”的跟进关系为主线，主要设计了掌握房地产行政管理的基本知识和房地产行政管理工作流程；依据目前建筑市场特征，能够实际进行市场调研、分析，项目实践的参与，对房地产管理项目进行可行性论证，通过实务、案例、实际调研、编制可行性研究报告和目标规划，培养学生发现、分析和解决问题的基本能力，培养团队精神和创新能力等传授知识、培养能力、提高素质“三位一体”的具体教学目标。

课程教学团队明确课程教学目标的基础上，从建筑企业、房地产开发企业、项目咨询公司邀请企业专家和技术骨干，针对岗位任职要求，共同研究、设计了本课程教学方案，具体内容包括以下几点。

（1）根据房地产企业行政管理的实际工作过程系统设计课程教学内容，编制课程标准和具体授课计划，合理选择教学场所。

（2）结合校企合作、工学结合人才培养模式的改革，推进“教学做合一”教学模式，打破传统单一的知识传授教学模式。在能力本位的课程体系构架下，课程教学方法由传统的归纳、分析、综合等方法向项目教学法、案例教学法、角色扮演教学法、现场教学法等模式转换。

（3）结合房地产行政管理岗位任职要求，在分析典型工作的基础上，系统创设教学情境，实现模块化教学、模块化考核。

2.课程教学方案实施

（1）教学内容

按照职业教育课程开发思路，针对房地产行政管理职业岗位的任职要求，科学创设学习情境，认真选取教学内容，本着“基础知识以必须、够用、兼顾后续发展为度”的原则，根据市场对专业技术人才不断细化的要求，将《房地产行政管理》课程的学习情境确定为城市房屋拆迁管理、房地产开发建设管理、房地产交易市场管理、房地产产权、产籍管理和物业管理政策与制度等。为了确保教学组织的可行性和有效性，进行细致的分析和论证该课程与其他相关课程之间的内容衔接及渗透关系，使理论教学和案例分析一体化，实现了课程内容的整合与秩序化。

（2）教学方法与手段

为了更好地推进工学结合的人才培养模式，课程建设团队积极进行教学方法的改革和创新，创建一系列以学生为主体的教学方法，如“实例+实战”教学法、“沟通+鼓励”教学法、“项目驱动+情境体验”教学法、“启发+互动”教学法和“学+做+考+创”教学法等。在教学组织进程中针对不同模块的内容特点，采取不同的教学方法，全面提高学生的听、说、写、做的能力。随着教学方法的更新和改革，实现了教学手段的现代化，教师普遍采用多媒体技术、网络技术等现代教育手段进行教学，应用网络教学平台与学生互动，开发了与课程教学模块对应的教学课件、教学视频，实现了专兼教师在网络空间内共同组织教学。

教师是教学活动的引导者、组织者、设计者和咨询者，本门课内容理论性较强，加强理论联系实践，以行动导向为基础，采用资讯―计划―决策―实施―检查―评估的六步教学法，实现理论实践一体化教学。图1给出六步教学法结构示意图和相关解释。

（3）课程考核

课程考核标准的设置对于学生“如何主动学习、灵活运用所学知识和学习激励”有很重要的作用。因此，我们把该课程考核评价分为过程考核和期终（末）考核两个部分，这两部分各占总评成绩的50%。过程考核引入了学生自评、学生互评和社会评价、教师评价等，分别占考核评价体系的20%、10%、10%和60%。学生自评和互评主要考虑学习态度、学习方法、动手能力、工作责任心、团队精神和互助互利等因素。

3.结语

做好教学工作是一种意识、追求、境界，只有精益求精，不断完善，才会取得成功。本课程教学方案的制订，是教学团队共同努力的结果，尤其是六步教学在实际教学实践中取得较好的教学效果。今后，房地产和物业管理管理课题组将加强与兄弟院校相关专业课题组交流，提出更加符合高职教育特点的房地产和物业管理专业课程教学方案和教学方法，为高职教育作出应有的贡献。

参考文献：

［1］王宏.房地产行政管理［M］.北京：机械工业出版社，2007：1-5.

房地产行政管理论文篇9

 

一、问题的提出

党的十七大提出从战略上调整国有经济布局的重要举措，也从一定程度上反映了房产测绘改制是形势所迫、大势所趋，主要表现有如下几点：

1、改制是改革开放后，真正实现市场经济的发展的需要，改变目前房产测量单位既是“运动员”又是“裁判员”的尴尬局面，这也是政府改革的目标、时代发展的必然；

2、改制是我国加入WTO，积极努力与国际接轨的需要，也有利于打破垄断，真正培育测绘市场主体；

3、改制有利于加强企业内部的管理，有利于提高员工的业务技术能力和竞争能力，有利于职工转变服务观念，更好的促进企业上一个新台阶；

4、改制也是建设部按照中央文件精神部署的需要。毕业论文，房产管理。

面临如此严峻的形势，房产测绘部门又将如何面对这次风险与挑战并存的机遇呢？那些原来只有房产测绘部门担纲负责的房产图又将如何保持较好的现势性和连续性呢？众所周知，房产测绘部门与权属登记部门责、权、利的关系在相当长的一段时间内都难以理清。毕业论文，房产管理。而房产测量与管理这一块又是一项牵动到全局的基础性、先行性工作，它贯穿于房产管理工作的每一个过程，为房产管理提供必要的数据、图纸和资料，这项工作只能加强，不能削弱。

二、房产测量的作用

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：

（一）管理方面

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

（二）经济管理

房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。

（三）法律方面

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。

一方面，原始的依托房产图建立的房产档案图卡为现在旧城改造中的房屋拆迁提供了极具价值的原始凭据，并为相当多的房屋权属纠纷提供了强有力的法律保障。毕业论文，房产管理。而当代的房产测量为城市的GIS建设提供了支撑点，没有这些通过测量人员到实地测绘或者利用已有图纸资料按数字化格式的要求采集的来的图形数据，地理信息系统无从建设。因而，测绘技术及基础测绘工作是地理信息化的基础，地理信息化是测绘发展的高级阶段，没有这些支撑，地理信息系统是无法健康发展的。

通过以上房产测量作用的简述，不难发现，房产测量无论是对城市地理信息系统的建立，还是对整个区域的房产管理来讲，都是一项重要的基础工作。同时，我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度，是一种以国家强制力为后盾，积极主动的行政措施，保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要，而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求。

三、房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”

（一）房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。1、房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；2、房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；3、房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜，次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜；4、房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等；5、为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定）；6、房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值；7、同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。

（二）地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。毕业论文，房产管理。即以地籍要素为主，辅以与地籍要素有关的地形要素，以便图面主次分明、清晰易读。其中，地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等，必要的地形要素，包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称，一般地籍图采用的比例尺为1：500、1：1000、1：2000。

（三）地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺，测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建（构）筑物，如森林、河流、街道、房屋、桥梁等；地貌指的是地球表面高低起伏的形态，如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1：500或更小的比例尺。

我们通过对上述三种图的内容及特点的比较得知，房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，它与地形图、地籍图有着许多的相同之处，即包括控制点测量、细部测绘等等，但由于服务的对象不同，内容和要求也就有所不同，因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式，也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项，而这，对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天，在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且，在《房产测量规范》载明了“房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。毕业论文，房产管理。……”

四、出现的问题及解决问题的对策

目前，房产测绘单位改制中绝大部分单位出现了以下几个问题：1、掌握房屋勘丈技术的人员较多，而懂得大地地形和控制测量的人员少之又少，技术力量薄弱直接导致搞大型的房产测量难上加难；2、会运用一般测绘技术的人员多，但能进行程序开发与创新的人员少，这样也就直接导致改制后的测绘单位很难有发展后劲，也就很难与市场上的高资质的测绘单位进行竞争；3、作业规章制度不够完善以及监督机制的匮乏，那些以前既当“运动员”又当“裁判员”所处的成果很难与整个城市的地理信息系统的标准和格式融合起来；4、观念的滞后直接导致测绘单位改制缺乏相当的动力，长期计划经济体制下所形成的“本位”思想使相当多的测绘职工下不了“下海”的决心，这就使得所改制的企业成了一具空壳。毕业论文，房产管理。

当然，面临房产测绘单位的改制，我们不应有太多的思想包袱，更应该找出问题的症结所在，勇于创新，开拓思路，更好的发挥房产测绘在房产管理中的作用。本人认为房产测量中的重点房产基础图的测绘不应游离于整个城市的地理信息系统之外，更应积极参与，从上面第三大点中我们不难看出，城市的基础测绘应该是由政府主管部门牵头，土地管理、房产管理、路政、水利、交通和市政建设等部门共同担纲的一项基础性工作，这样既能有效的避免政府重复的资金投入、重复的基础测绘，又能保证信息的共享，也能保证基础测绘中的统一性（即统一的作业要求、统一的测量精度、统一的成图质量、统一的成果管理）和唯一性（成果的唯一性）。基于这一基础图的房产测绘也就减少了相当大的运行时间以及测绘费用。这一办法对于以前基础测绘就相对薄弱的房产测量单位而言不失为行之有效的办法。而对于以前基础较好的单位，应该通过改制这一契机，广招贤才，苦练内功，重点投入到城市基础图的测绘中去，更好发挥先锋带头作用。

【参考文献】

1、《房产测量规范》，GB/T17986.1—2000；

2、《测绘内参》，中国测绘报社，2002年全年；

3、《房产测量规范与房地产测绘技术》，吕永江主编，北京，中国标准出版社，2001；

4、吕永江：房产测量规范编制说明[M].西安：陕西科学技术出版社，1993；

房地产行政管理论文篇10

作者简介：谢婷（1982-），女，湖北洪湖人，上海电力学院经济与管理学院，讲师；刘樱（1980-），女，湖南攸县人，上海电力学院经济与管理学院，讲师。（上海 200090）

基金项目：本文系2012年上海电力学院校级课程建设项目（项目编号：20121205）的研究成果。

中图分类号：G642.0 文献标识码：A 文章编号：1007-0079（2013）31-0115-02

中国房地产业的发展始于20世纪改革开放后的90年代，二十多年来，随着我国城镇住房制度的不断发展和具有中国特色的市场经济体制的逐步建立，房地产业也随之蓬勃发展起来。在过去的二十多年当中，房地产业解决了部分住房需求问题，改善了许多居民的住房环境，并且在拉动内需、促进整个国民经济发展方面起到了很大的作用，促进了房地产业和建筑业的进一步发展。

然而，在房地产业蓬勃发展的同时，也出现了一系列的社会问题，比如房价过高，超过了居民的支付能力；对银行资金依赖过大，使得整个银行资金被房地产业绑架；受到政府行为的影响过大等。这些问题引起了整个社会的关注，由此政府开始对房地产业进行调控，调控力度也在不断增大，国家的多次调控政策使得房地产业的资金链、盈利能力遭遇到了很大的挑战。而现在房地产业的发展仍处于粗放阶段，对资源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造过程和使用过程对能源的消耗等。因为缺乏技术创新能力和资源集约能力，对资本市场的依赖特别大，并且抵御市场风险、政策风险的能力也非常弱，再加上房地产业自身固有的特点，导致房地产业难以支撑自身的可持续发展。房地产业如何实现可持续发展，如何在经营过程中降低风险，降低政策因素的影响，就依赖于素质较高的房地产人才。

一、“房地产开发经营与管理” 课程教学的目的

“房地产开发经营与管理”这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。许多工程管理专业的毕业生会去房地产开发企业或者施工单位、设计单位、物业管理等相关企业就业，而这些工作都是属于房地产开发全过程当中的一个环节。因此我国许多高校工程管理专业中会将房地产开发与经营这门课程设置为必修课程。这门课与其他课程有一定交叉，需要有其他课程作为先导，因此“房地产开发经营与管理”一般都在大三和大四开设。

另外，“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的四门考试课程之一，如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好，那么今后无论是在工作方面，还是在考试方面都能得心应手得多。

这门课程涉及范围广，包含房地产业从业人员所必须掌握的知识点和内容。工程管理专业的学生掌握“房地产开发经营与管理”这门课可以了解房地产开发和经营过程，成为满足社会需要的专业技术人才，能推动房地产业的持续发展。

二、“房地产开发经营与管理”课程教学过程中存在的问题

结合笔者的教学实践以及从学生方面获得的反馈，本文认为“房地产开发经营与管理”课程现在教学过程中存在如下几个问题：

1.课程的交叉性、重复性太高

“房地产开发经营与管理”这门课程所包含的的内容太广，交叉性、重复性较高。本课程内容包括决策阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段、销售出租和服务阶段等四个阶段。[1]这些内容当中与其他的课程有一定重叠和交叉，如市场营销、工程经济学、项目管理、财务管理、物业管理等。[2]也正因为如此，学生在学习的时候，会觉得一些内容是已经学习过的。比如房地产决策中部分内容与工程造价课程、工程经济学的财务评价、风险和不确定性分析以及概率分析重合；房地产开发项目策划与市场营销重合；房地产投融资与财务管理、项目融资、建设管理内容与项目管理重合等等。由于这些内容具有重复性，学生已经学过，或者在同时上的其他课程当中会得到更加系统的学习，这样便失去了学习本课程的兴趣，不愿意投入时间和精力。而事实上，除了这些交叉或重复的内容，还是有许多内容是本课程独有的，如房地产开发的基本流程、如何获得土地使用权等等。因此要结合房地产和房地产开发的特点，加入大量的案例并开展实践活动，否则就达不到教学目的。

2.教材的滞后性

现在政府为了对房地产业和房地产企业进行宏观调控，从房价、土地、信贷、税收等方面陆续出台了一些调控政策，因而教材本身很容易存在一定的滞后性，在内容上不能反映行业最新的发展动态。例如2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，房地产估价师考试所用教材也已经修改过来了，但很多教材仍然没有更新过来，还在沿用以前房屋拆迁的说法。如果教师没有关注这些内容的话，就可能会向学生传递过时的信息。这样对教师就有一定的要求，需要教师经常关注房地产市场和政策的变化。

3.教学过程中缺乏实践活动

这样会影响学生学习积极性。学生学习积极性不高的另外一个原因是，本教程教材理论性、概念性的内容很多，需要记忆的内容很多，与一些其他工程施工类的课程区别很大。但是房地产开发活动的实践性非常强，例如土地使用权的获得、开发报建过程、五证的领取等等，这些都是教材上不可能讲清楚的。教材中的内容多是一些条条框框的东西，如果教师在授课的过程中只是照本宣科，介绍理论知识，而不联系实际的话，就会使得教学过程十分枯燥，无法激发学生兴趣，教学效果就不可能理想。

三、提高“房地产开发经营与管理”课程教学效果的措施

针对上述影响教学效果的问题，本文从以下几个方面提出建议，希望可以提高教学效果，达到教学目的。

1.教师授课的过程中要分清主次，重点突出

教学过程当中，对于那些重复性、交叉性高的内容，学习先导课程以及对先导课程的掌握程度也影响到学生对本课程的学习效果。要检验这些内容是否被学生掌握，可以采用提问的方式考查学生对相关知识点的掌握情况。若掌握得好，回答问题也会很好，那么就可以跳过；如果掌握得不够好，或者有些内容已经遗忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目与本课程在时间上可能是并列的，例如工程经济学和房地产课程安排在同一个学期，那就要注意在讲到相关课程内容的时候，要询问是否已经讲过了，哪些内容还没有讲到。简而言之，对已经在别的科目中讲过并且学生已经掌握的内容，可以简单带过；对没有讲过的，又或者是讲过了但是学生掌握不牢的，可以在本课程中讲一遍。强化本课程所独有的知识点，对交叉性的知识点则视情况突出重点即可。本课程理论教学32学时，图1是对于“房地产开发经营与管理”主要章节及对应学时的分配。

2.案例教学

案例教学的特点就是形象和生动。教师导入有代表性和针对性的案例，为学生创造一种问题环境，指导学生对相关问题进行讨论，使得学生在问题的讨论当中理解如何将理论应用于实践中进而更好地掌握理论知识。例如在“房地产项目的策划”这一部分内容中，要阐述清楚房地产策划的特点，可以介绍广东顺德碧桂园在20世纪90年代的系列策划创新；在介绍“房地产项目定位”内容时，可以介绍万科以客户为导向的产品模式，通过客户细分，扩大客户群，延伸了其产品线；另外可以引入上海汤臣一品项目和市场定位失败的案例。通过案例的导入，组织学生对案例进行讨论，最后由教师进行总结，让学生在案例学习中理解和掌握相关知识点。

3.发挥学生的主观能动性

房地产业近年来受到政府政策的调控，金融方面的调控政策在不断更新，因此房地产业的现状不可能及时地反映在教材中。基于这一现状，教师应持续关注行业动向，并在讲课的过程中融入最新的资讯。此外，教师还可以发挥学生的主观能动性，只提出教材中哪些内容不合时宜，给学生布置作业，让学生在课后进行资料收集和调研，下次课由学生来讲解最新政策或者税制情况，并对未来的政策走向做预测；还可以在课堂上组织专题讨论，针对现在房地产业发展中的一些热点事件和热点问题，如城中村的问题、小产权房的走向等，组织专题讨论，[3]通过提高学生参与度达到提高教学效果的目的。

4.增加课程实践性

（1）学校自己增加实践教学环节。例如可以请房地产企业中的一些从业人员来给学生上课，开一些专题讲座，每月1～2次；还可以给学生增加实践环节，例如在本科目中房地产开发项目的可行性研究报告能综合反映许多教学内容的知识点，在前述32学时理论环节的基础上可在学期末增加1～2周的课程设计环节，给学生布置任务，划定一块或者几块地皮，给出一些土地的基本信息，让学生分组来做市场调研，编制一份房地产开发项目的可行性研究报告。

（2）多让学生参与一些实践性的活动。可以带学生去房地产企业的销售案场去参观，鼓励学生利用课余时间去房地产相关企业实习。如果学校或者教师本身有这方面资源的话，也可以介绍感兴趣的学生到相关的企业参观、实习。只有增加实践环节，才能培养出能满足社会需要的房地产人才。

四、结语

除了采用以上提出的几种教学方法之外，教师也要提高对自己的要求。房地产业变化较大，需要教师关注行业动态，尽可能参与到房地产业实践活动中。只有教师自己将理论与实际结合起来，才能在教学中向学生传递准确的信息。教师还要根据教材内容，结合实际做好课件，适当增加多媒体教学，以多种方式结合，才能激发学生的学习兴趣，达到提高教学效果的目的。

参考文献：

[1]雷雨.房地产开发与经营管理[M].郑州：郑州大学出版社，2009.

[2]张建中，冯文才.房地产开发与经营[M].北京：北京大学出版社，

房地产行政管理论文篇11

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策

2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

最值得关注的是2007年，除了落实2003―2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：

1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。

1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。

2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。

（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。

1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。

2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议

中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。

（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道

2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。

关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。

1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。

2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）属于抵押贷款支持证券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一种。根据打包资产的不同，MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS ，Residential MBS）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。

5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。

（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规

现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设

加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。

（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究

要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。

结束语

目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

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房地产行政管理论文篇12

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。