土地增值税论文篇1

2对于现行土地增值税改革的建议

中国政法大学财税研究所教授施正文认为，土地增值税的改革应在土地增值税整体的税收结构的布局规划上来斟酌改革，它涉及相关政策的调整和一个税种存废。在房地产应缴纳的税种综合性改革的框架内，土地增值税应该与土地出让金、房地产税等税种的改革联系起来，使土地增值税的税收成为支撑国民经济健康发展的顶梁柱。有关现行土地增值税的改革途径主要有两种观点：其一是取缔土地增值税，由其他税种代为发挥其作用。其二是改革现行的土地增值税。“取消伦”是由张天犁在2000年提出的，其观点很简单，就是废除土地增值税。“改革论”主要是由邓弘乾和雷根强提出的，其主要的观点有3条：①扩张土地增值税的增税范围，增设两个税目“土地租赁增值税”和“定期土地增值税”；②合理的判断计税依据将“自然原因导致的增值”与“人为原因导致的增值”区别开来；③适量降低税收比率，同时对长期持有的不动产进行的交易给予优惠。“取消论”并不是一个好的办法，土地增值税在国外有很多的成功案例，例如意大利现在实行的是单一的对不动产增值额进行纳税，由中央财政机关和地方财政机关联合区别事权和产权的不同进行征收，事权税率为23％，产权则为33％，对调节房地产企业的土地收益和抑制房屋类资产价格上涨打破房产泡沫产生很好的作用。韩国把土地增值所产生的增值额应纳的税费按环节的差距划分为特别增值税、估计取得税、超额利得税和开发负担税，实施效果也非常好，降低了计算的繁琐度。与内陆一海之隔的台湾，其土地增值税更为简单，也是分为3类税种：典权土地增值税、转移增值税和定期增值税。由此可见土地增值税并不是一个无用的税种，它可以有效地抑制房价的增长，打破房产泡沫。

2.1改变土地增值税的受益对象

现行土地增值税的受益者是地方政府，而地方政府在土地交易中也担当着交易者和持有者的角色，为了增加地方政府的财政收入，也为了从开发商那里获得一定的利益，地方政府会选择以牺牲税收为条件，在清算上采取暧昧的态度。总而言之，土地增值税应当从地方税种改成地方和中央共享税或是仅仅是中央税。这样土地增值税的受益方不仅是地方政府还有中央，由此间接地加大了征收的威慑力。所以如果受益不单单是由地方政府一手掌控，中央政府也参与其中，那么地方政府就不能把这一税种当作调节收入的“橡皮筋”。

2.2降低税收过程的难度

现行土地增值税改革有一个重点，就是要降低税收制度的弹性。所谓的税收制度弹性是指税收制度在征收条件等方面的不足之处导致一些人利用这种不足来逃避征税。但是现在作为征税的法律依据，目的是调整地上建筑物及其附着物、国有土地使用权等的法律关系的物权法当前尚处于一个摸索的阶段，而土地增值税的清算涉及明确产权、估计价值等技术难题。土地增值税清算实际的操作难度大而且成本高昂使其成为一个征税难点。土地增值税清算必然要审核大时间跨度的收入、成本与费用的实际情况，这些加大了土地增值税征收的行政成本、服从成本，增加了执法的风险，致使纳税人与征税机关双方都望而却步。土地增值税章程和细则规定，对进行房地产开发企业实行销售时预征土地增值税，项目结束时进行清算，多退少补的制度。看起来比较简单的过程实施起来却无比困难，因为土地增值税采用的是四级累进税制，是对销售的增值额进行征税。换句话说，就是要在销售所得中扣除包括各项借贷成本、土地使用权成本、营业税和物业发展开支相关各项的支出。如果进行土地增值税的清算，房地产企业必须提供相关地产开发各类项目的清算说明，说明内容涵盖房地产开发项目的立项、具体用地项目、开发内容、融资方向、销售明细、关系方交易内容、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他相关情况，以及项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款的原始凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等。这些资料无形中给清算添加了巨大的难度。而在土地增值税预征的环节中有时地方政府会以很低的征税比例来征收，造成了土地增值税征税额不够的情况。如果降低征收过程的难度，就不必要求企业提供那么多的数据，而且降低了企业和税务部门计算纳税金额的难度。

2.3适当降低征收比率

现行的土地增值税由于征收比率过高导致征收困难重重，问题多多，所以应适当降低税率。按照一些相关人士的估计，假如真的按照规定征收土地增值税的话，正常的中小型房地产项目，土地增值税税费差不多占其房地产项目成本的3％～5％。这些税额最后的负担人还是普通的大众购房者，这就失去了土地增值税存在的意义。在降低征税金额方面日本是一个很成功的先例。19世纪80年代，日本的中央银行拓宽了相关金融政策的宽度，鼓励资金尽量流入房地产市场以及股票市场，导致房屋的价格飞升。美元汇率降低后，大量来自各国的资本进入日本的房地产业，加倍刺激了房价的上涨，导致日本出现房地产泡沫，而日本的房屋价格之所以能从1992年开始下降一个重要的原因就是减少了土地增值税的税费金额，在这件事上中国不妨效仿日本，改变房地产价格的现状。近年来人民币陷入贬值风暴之中，美元大量涌入中国市场，在进入股票市场之后下一个目标应该就是利润奇高的房地产市场，如果再不抑制房价的增长，那么房地产市场的泡沫会越来越大，后果不堪设想。

土地增值税论文篇2

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

土地增值税论文篇3

土地增值税的税率由于是超率累进制，可以通过控制房地产或者土地转让中的增值额进行纳税筹划。增值额通常是指转让所取得的收入与可扣除项目的差额，这就衍生出收入与成本两方的筹划。收入筹划并不是简单的降低收入金额，而是通过对收入的进行分散，把一些收入从整个房地产中分离，如随着精装房的增多，房地产公司可以事先设立一家装修公司。与购房者签订合同时稍加变通则可获得意想不到的效果，如与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，房屋总售价是不变。则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。成本方面的筹划主要是通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额。如房地产开发企业可以通过利息的支出，增加房地产开发中的成本。利息扣除情况：

(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(1)、(2)项所述两种办法。

(二)利用减免税优惠进行筹划

一般减免税规定：如纳税人建造普通标准住宅，增值金额没有超过扣除项目20%的，予以免税，其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时，要结合项目的增值金额，如果项目的增值金额介于20%~50%之间，就要考虑是降低增值额、把整体的金额控制在20%以内，还是不进行筹划缴纳土地增值税。总之，企业要研究最新的法律法规，结合自身的情况，利用税收优惠政策进行纳税筹划。

二、土地增值税中利息筹划案例分析

例如，某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本----开发间接费用利息支出200万元。项目开发期间的财务费用----利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。开发项目规定的开发费用扣除比列分别为5%或10%。由于利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为1000-200=980（万元）按照方法1可扣除开发费用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（万元）。方法2可扣除开发费用（20000+10000-200）*10%=2980(万元)）故开发企业可以用不能全部提供金融机构利息证明为事实依据，商主管税务机关同意后采取上述第二种方法进行开发费用的计算扣除，从而达成一个有利结果。

三、企业进行土地增值税筹划的建议

(一)树立依法治税的意识

税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的。首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

(二)增强纳税筹划风险管理能力

纳税筹划面临着风险，在房地产企业进行土地增值税纳税筹划时也无法避免的面临着风险，因此，企业必须格外重视纳税筹划的风险管理。由于房地产开发企业所面临的环境十分的复杂，纳税风险来源较多，这就要求产企业全面的进行统筹规划。首先，房地产企业要建立风险防范机制，建立纳税筹划风险管理体系，由专人负责纳税筹划方面的风险管理工作。房地产开发企业纳税筹划的风险预警，可以从两个方面进行，即风险识别、风险评估及量化，通过这两个环节，能够较为完整的对财务风险进行预警与管理。通常风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要尽可能的考虑到风险的所有潜在原因，包括筹划过程、法律法规、外部环境等。对于已经识别出的潜在风险，及时制定策略，进行风险防范。

土地增值税论文篇4

在我国所制定的相关土地增值税条例当中明确的支出，若是因涉及到成本的制定或是一些其他的因素而造成企业的土地增值税难以准确计算出来时，则需要对企业的土地增值税实施预征。而对于房地产的开发企业来讲，在不同的发展阶段都可以对自身土地预缴纳1%至3%的增值税，而房地产企业实际上所需缴纳的增值税额都会比根据该预征的比例所获取的数额要多出许多。因此，房地产相关企业能够在项目完成之后再实施清算与汇集工作，这样才能够实现房地产企业的税额延长缴纳时间的目的。

(二)以节税的目的对土地增值税筹划

一是房地产作为一项受到国家的政策时刻影响的热门产业，其开发企业必须对我国在土地增值税当中的政策与规定时刻关注与研究，尤其是要及时的了解关于增值税的优惠政策；二是房地产的相关企业要将发展的眼光在土地增值税征收的条款当中，对于土地的增值税通过不同征收率进行适当合法的利用，通过在销售的价格上合理调整房地产产品的手段，对土地的增值税额做出主动调整，可以采取认为降低增值税率，在对比哪一种增值税率的计算方法所获取的税率更低，从而帮助企业做出选择，进而有效的实现少交税与节税的目的。

(三)提升企业在防范税务的风险能力

如果房地产相关企业能够先行研制出有效的税务筹划，在整体上对房地产商自身土地的增值税进行全盘考虑，事先采取更为恰当合理的部署，细致周到的考虑部署手段的合理性，可以有效的防止因欠缺细致的考虑而造成房地产相关企业发生税务风险的状况，同时还可以对土地增值税所产生的税务风险等其预防性作用。因此，房地产的相关企业在实施土地增值税的筹划工作过程当中，在一方面对法律知识、会计知识以及税务知识等的运用必不可少，在另外一方面对分工合作与交流沟通以及团结协作等工作必不可少，通过这些相应的手段与方法，不但可以不断的提高房地产相关企业的高层管理人员对土地增值税筹划工作的重要性认识，还能有效的提高房地产相关企业中财务工作人员对税务进行筹划的能力。

二、土地增值税的税务有效筹划对策

(一)纳税递延的筹划方式

纳税递延的筹划方式在实施之前要首先坚持国家相关法律法规作为参照的原则，接着才能实施税务的筹划工作，从而最终达到延期纳税的目的，同时获取更高的利益价值与节约更多的税额。例如合理利用土地的增值税预征手段，使得房地产的相关企业能够通过这个方式作出相应的增值税税务筹划工作。

(二)优惠政策的筹划方式

优惠政策的筹划方式指的是对国内相关税务的优化政策施行动态能够随时关注，接着根据政策内容的变化而作出相应适应变化的反应，从而让企业的节税工作能够随时顺应国家优惠政策的发展而发展。例如，按照国内土地增值税相关法制规定，我们能够了解到，若居民住宅的增值额不超过20%，那么久不需要进行土地增值税的缴纳，从而可以看出国家优惠政策所发挥的作用，并将其当中是一种税务的有效筹划对策，主动合理的利用国家的优惠政策。

(三)分劈技术的筹划方式

在采取分劈技术的筹划过程中，也必须要遵循合理与合法的法律原则，把所获取的财产利润在两个或者超过两个的纳税体中分劈，从而达到直接有效的节税税务筹划目的。根据这个筹划对策，若是房地产的相关企业借助成立房地产链公司，则可有效实现节税筹划目的。

(四)房地产相关开发

企业在筹划土地增值税时面临的问题第一，对于国家相关的宏观政策重视力度不足，使得在筹划决策中受到极大阻碍；第二，税务筹划的目标不清晰明确，对于筹划全面性不重视；第三，没有深入透彻的去了解、吸收及消化增值税的筹划方法，使得筹划对策无法有效应用；第四，筹划对策的制定工作不受到重视，并缺乏一定的税务风险观念意识。

三、加强房地产的开发企业对土地增值税进行有效筹划的建议

(一)重视政府的宏观政策

主动寻求政策的支持我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员必须时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

(二)明确税务的筹划目标

强化系统的筹划工作对于一个房地产企业在未来发展与资金流转来说，土地增值税具有极其重要的意义，所以房地产企业的相关管理人员一定要充分的重视增值税资金，并明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作。只有明确了目标，才能给筹划工作指明放线，企业在对所涉及项目进行处理时才能够抓紧明确的筹划目标进行筹划工作。此外，在事前有效展开增值税筹划工作，能够占据着主动的位置，抢占先机。但是当前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑增值税的筹划问题，这样就难以明确筹划的目标，并且这个时期的筹划工作已经失去了最佳筹划期，筹划空间进一步缩小，甚至是难以实现筹划目标。因此，在筹划土地增值税过程中，必须坚持这“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

(三)充分考虑企业的实情

增强筹划使用熟练性除了上述论述的房地产相关企业筹划对策中的纳税递延的筹划方式、优惠政策的筹划方式及分劈技术的筹划方式之外，还需要根据企业的实际发展情况探索各种适应企业发展的筹划税务方法。同时企业还应该不断提高自身税务筹划的工作能力，提升筹划人员的专业技能与职业素养，在筹划土地增值税的过程中不断注重与本企业实情进行紧密联系与紧密结合，根据不同企业的发展实情差异，选择不同的税务筹划对策，并且只有在充分的了解企业的实际发展情况之后，增强筹划使用熟练性，才能够让税务的筹划工作更加顺利稳定的开展。

土地增值税论文篇5

土地增值税按次征收，根据每次清算时的增值率来确定税率，增值率越高，计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线，20%是第一个临界线，房地产企业所建设的普通住宅在出售时，如果增值率在20%以内，那么就免征土地增值税。第二个临界线是50%，超过20%但未超过50%的增值部分适用30%的税率。第三个临界线是100%，超过50%但未超过100%的增值部分适用40%的税率。最后一个临界线是200%，超过100%但未超过200%的增值部分按照50%的税率进行征收，而超过200%的增值部分则按照60%的税率进行征收。由此可见，合理分解房地产销售收入，使计算土地增值税的收入项目金额降低，是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务，企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先，能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此，企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容，深入了解收入项目的审核标准，进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象，以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次，各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式，通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解，然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出，从而找出能够合理降低税负的方法。

2.合理定价筹划法

计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关，因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划，最终的目的是实现企业的经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的支出。因此，房地产企业在对其土地增值税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而应该从企业的经营发展目标出发，进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时，将税收考虑在内，以特定的经营发展目标为出发点，进行合理定价，是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化，那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个，分别是0，30%，40%，50%和60%，对应着20%，50%，100%和200%的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数，然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数，从而确定有效的定价区间。最后，企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间，再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。

二、从扣除项目角度进行税收筹划

1.土地取得成本和房地产开发成本相关筹划

土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本，同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而，在制定税收筹划方案时，应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手，具体体现在开发项目的规划和选择上，这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期，房地产企业就应当具有税收筹划的意识，在比较各个开发项目的土地取得成本和房地产开发成本的同时，也要充分考虑其对土地增值税的影响。虽然此时各种信息都还不充分，内外部环境也还存在较大的不确定性，但还是需要在事前做一份大致的预算。土地取得成本和房地产开发成本是房地产企业面临的两大主要成本，往往可以根据现有信息和以往的开发经验做出一个初略的估计。在做初步预算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅关注土地取得成本和房地产开发成本本身对企业利润的影响，还充分考虑其对土地增值税的影响，那么就能够对项目的盈利性做出更加准确的预测，使企业的选择更加合理。

2.利息支出相关筹划

根据土地增值税相关规定，房地产企业在进行房产开发的过程中所发生的利息支出，在计算土地增值税时有两种扣除方式。第一种是将其利息支出予以据实扣除，但不得超过按照商业银行的同类同期贷款利率所计算出的金额。除此之外的其他房地产开发费用则按照取得对应土地使用权所支付的金额和房产开发所付出成本的金额之和的5%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业的该利息支出能够按照所转让的房产项目计算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷款证明。第二种是利息支出连带其他房地产开发费用一并作为房地产开发费用，按照取得对应土地使用权所支付的金额与房产开发所付出成本的金额之和的10%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业不能够按照所转让的房产项目计算并分摊相应的利息支出，或者不能够提供相关金融机构的贷款证明。由此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条件不同，但对于房地产企业来说是具有一定选择性的，特别是当企业能够按照不同的房产项目对其利息支出进行恰当的计算分摊并能够提供相关金融机构的贷款证明时，企业可以在两种扣除方式之间进行自由的选择。经过初步分析就可以发现，利息支出如果在所有开发费用中占比较大，那么采用第一种据实扣除的方式将更有利，而当利息支出在所有开发费用中占比较小时，则采用第二种一并扣除的方式会更好。

土地增值税论文篇6

二、土地增值税计算的实训设计

按上述六步授课法进行授课后，还需通过综合实训使学生正确掌握土地增值税的计算方法。

（一）基础性练习设计基础性练习的目的是使学生通过练习，掌握选用四级超率累进税率计算应纳土地增值税额。典型的基础性练习题目设计如下。按照第一种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额≤扣除项目金额的50％，练习应纳土地增值税额计算。按照第二种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的50％且≤扣除项目金额的100％，练习应纳土地增值税额计算。按照第三种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的100％且≤扣除项目金额的200％，练习应纳土地增值税额计算。按照第四种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的200％，练习应纳土地增值税额计算。

（二）综合性实训设计综合实训的目的是全面训练学生根据房地产转让条件和成本费用数据，正确归集和计算转让房地产收入，正确归集和计算扣除项目金额，正确计算应纳土地增值税额。典型的综合性实训课目设计应当包括以下要素：（1）开发房地产项目的住宅户型数量及商铺数量、面积、销售价格等数据，并假设住宅和商铺全部销售完毕，只有货币收入。（2）开发房地产项目的各种成本费用数据：支付土地使用权出让费数据；住宅和商铺建筑安装工程成本、小区绿化工程成本、小区配套设施工程成本等数据；勘察设计费、城市建设配套费、施工招标费、工程监理费、工程造价咨询费、开发管理费用、广告费用、销售费用等数据；交纳营业税及附加、契税、印花税、企业所得税等数据。根据综合性实训课目中假设的条件和数据：（1）正确归集和计算房地产开发企业销售房地产收入；（2）正确归集和计算该房地产开发项目的扣除项目金额；（3）正确计算该开发项目应纳土地增值税额。完成综合性实训课目的步骤如下：（1）归集和计算房地产转让收入。房地产转让收入=住宅销售收入+商铺销售收入。（2）归集和计算扣除项目金额：①取得土地使用权支付费用；②土地开发成本和费用=平整小区土地工程成本；③新建房及配套设施成本和费用=住宅和商铺建筑安装工程成本+小区绿化工程成本+小区配套设施工程成本+勘察设计费用+城市建设配套费用+施工招标费用+工程监理费用+工程造价咨询费用+开发管理费用+广告费用+销售费用；④转让房地产有关税金=营业税及附加+契税+印花税+企业所得税；⑤扣除项目金额=取得土地使用权支付费用+土地开发成本和费用+新建房及配套设施成本和费用+与转让房地产有关的税金。（3）计算增值额。增值额=转让房地产所取得收入-扣除项目金额。（4）计算应纳土地增值税额。按前述基础性练习已掌握的方法，计算该房地产开发项目应纳土地增值税额。

土地增值税论文篇7

二是取得旧房交易土地时的成本难以确定。实际征管中，在测算增值率时，一般要求以取得土地时的基准地价作为土地成本扣除的依据。土地基准价格需向当地国土部门获取。从基层实际操作的情况看，一般仅能从当地国土部门获得近期几个年份的土地基价数据，如若转让房屋所涉年代较为久远，则相关旧房交易土地基准价格数据要么根本没有，要么因为国土部门人员更换、档案流转等原因，致使基准地价信息缺失或不全。这使得税务部门对土地成本的核定失去了合法的依据。

三是放大了税务执法和廉政风险。在日管中，我们常常面临这样一种境况：出于发展地方经济的需要，地方政府常常以低价出让土地的优惠条件吸引相关投资，投资方往往能够以低于甚至大大低于基准地价的价格获得国有土地使用权。以旧房交易土地基准价格核定增值率给税务人员带来了一定的执法风险，更有甚者可能利用按户测算增值率的政策，增加执法随意性并从中谋利，给税务人员安全履职带来相应的廉政风险和后期监督成本。

四是增加了市场交易的成本支出。从上到下各级政府和税务部门一再强调要降低市场交易成本、减轻纳税人负担、简化办税流程。转让非住房目前并不处于国家宏观政策调控范围之内，道理上讲应当给予交易的便利。由于《通知》有相关规定，税务机关在难以测算增值率的情况下，为了消除自身的执法风险，一般会要求纳税人提供相应的评估资料，而提供评估资料必然会增加纳税人的评估费用支出，也就相应增加了纳税人尤其是个人的交易负担。加之转让非住宅的群体正常不固定，每交易一次都需要税务部门花费不少的时间和精力与纳税人多次对接并开展相关的调查、测算或者评估，遇有争议必须耐心地、反复地宣传、解释和沟通；而且此类交易的涉税事项一般都不能一次性或者当场办结，从而一定程度上增加了征纳双方的矛盾。

土地增值税论文篇8

随着时代不断发展，我国税收也发生了一系列的变化。土地增值税是其中的一种。在房地产脚步飞速前进的影响之下，它在我国经济中的地位逐渐突显。随之，对于房地产企业来说，土地增值税税收成为了关键的内容。很显然，这已成为了新时代下社会谈论的焦点。因此，本文作者站在房地产开发企业的角度，对其土地增值税税收筹划进行了相关的探讨。

一、土地增值税税收筹划概述

从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程。相应地，土地增值税就是指对那些获得增值收入的单位以及个人进行合理征收的税种之一。它主要包括了对国有土地使用权予以有偿转让，土地上的建筑物、还有其它的依附物的产权这些方面。很显然，房地产企业和土地增值税之间有着不可割舍的联系。根据房地产的不同种类，土地增值税将会对它进行差别税收策略。同时，对于企业来说，税收筹划是它财务管理活动中至关重要的方面。简单来说，土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

就房地产开发企业自身来说，对应的土地增值税税收筹划有着非常深远的意义。换句话说，在房地产行业，土地增值税收筹划是开发企业前行路上一块重要的基石。相应地，想要使土地增值税收筹划的作用得到更好的发挥，就需要采用有效的措施对它进行完善。显而易见，这也是当下迫在眉睫的事情。在房地产开发企业方面，土地增值税税收有着自己科学的筹划方法。具体来说，它主要包含了这几个方面。比如，对收入进行分散筹划的方法；以利息为基础的支出筹划方法；“临界点”的筹划办法。因此，本文作者从实际出发，对其中一些有效策略予以了探讨。

1.在房地产开发企业方面，以土地增值税的“起征点”优惠政策为基础给与筹划

在土地增值税优惠政策方面，主要指的是“起征点”政策。为了使优惠政策更具其保障性，国家还专门制定了相关的条例。它就是针对相关纳税人对那些一般而具有标准性的住房予以建设，并对它进行出售。在这个过程中，如果增值额在对应扣除项目费用20%之下，企业可以不用缴纳增值税。但是，对于这方面，房地产开发企业需要对一些方面引起注意。比如，如果房地产开发企业不仅在建设一般标准的住房，还在对其它房地产进行开发，需要对其中的增值额予以恰当地分开计算。在这个过程，对于那些没法分开计算或者无法准确进行区分的增值额，建设的一般标准住房时没有权利对这个优惠政策进行享受。

2.在土地增值税税收筹划方面，可以对相应的经营收入进行分散筹划

一般情况下，这种策略就是在房地产中，把那些能够分开予以独立解决的方面从中分割出来。比如，关于住房内部的装修。对于这方面，可以把它作为其中独立的部分，对它进行恰当的核算，就可以以两次出售房地产为媒介，对它进行纳税方面的筹划。这样也有利于房地产开发企业减少税收负担。

3、对于房地产开发企业来说，可以借助利息费用来进行科学的筹划

在土地增值税制度方面，房地产开发企业可以对这两种利息支出的方法进行充分的利用。第一，在房地产开发方面，那些可以在房地产建设项目的基础上，进行一定的计算分摊，还有金融机构对应的证明部分，可以根据实际情况来扣除。但是，扣除的金额并不是随意的，它是有一定限度的，不能高于商业银行相关方面计算之下的金额，即同类并且同期贷款利率计算的金额。第二，对于房地产某些方面的土地增值税，相关的开发资金需要在上述合计金额10%以内正确计算予以扣除。在这方面，主要包括了两个方面：一是那些没法根据转让房地产项目对分摊利息支出给与对应的计算；二是没有相关金融机构提供的有力证据。所以，针对这个情况，房地产开发企业一定要预先进行有效的筹划，避免多交税情况的出现。

总之，对于房地产开发企业来说，土地增值税税收筹划有着不容忽视的重要作用。同时，房地产企业一定要充分利用它的优势，减少企业税收，增加经济效益。

参考文献：

土地增值税论文篇9

一、土地增值税的清算内容

(一)土地增值税所扣除的项目及其税率

根据我国相关的法律法规，土地增值税所扣除的项目主要有：工程建设金额；工程监理金额；基础设施金额；项目开发间接金额；规划设计金额；土地费用；房地产转让所涉及的税费；如政府大楼、幼儿园等公共设施的项目建成。

按照我国的有关条例规定，可将土地增值税的税率划分为四个等级，如下表(1)所示。

(二)土地增值税的清算条件和清算单位

按照我国的有关规定，符合以下三种情况的纳税人都需进行土地增值税的清算：已全部竣工、销售的房地产开发项目；全部转手且还没有进行竣工结算的房地产开发项目；将土地使用权直接转让的。另外，不在以上三种情况中的，但符合以下条件的纳税人也需要进行土地增值税的清算：房地产项目已经全部竣工了，已销售的建筑面积占全部建筑面积的85%以上的；房地产项目已经全部竣工了，已销售的建筑面积占全部建筑面积的85%以下的，但剩下的建筑面积已经用于自用或出租的；在获得销售许可证之后，3年内未实现全部销售的；纳税人对税务登记进行申请注销操作，但对于土地增值税的清算手续还没有进行办理的；符合省税务机关所规定的其他情况的。

根据国家相关的规定，土地增值税的清算单位为：以经过国家相关审批部门审批的房地产开发项目为清算单位，当开发项目是分期进行的话，则以分期项目为清算单位。

二、土地增值税清算对房地产企业的影响

为方便讨论，作出以下假设：

假设一：用于项目开发的资金为己有，无需考虑利息费用；

假设二：以C为开发项目的成本，以α为项目的增值比例；

假设三：房地产企业的所得税率为25%；

假设四：房地产企业应缴纳的其他闲杂税已计算于成本中，本文所讨论的税负为企业所得税和土地增值税。

将A设为房地产企业的销售收入，V设为开发项目的增值金额，则有：

V=aC ①

A=C+V ②

连结①式和②式，可得：

③

④

(一)未实行土地增值税清算时的税负水平

在未实行土地增值税清算前，所采用的是土地增值税预征制度，预征金额一般为商品房的预售收入的4%～6%，则所预征的土地增值税SY为：5%A（取平均值）

则房地产企业的综合税负率SZ为：

SZ= ⑤

连结③式和⑤式，可得：

SZ= ⑥

(二)实行土地增值税清算时的税负水平

土地增值税清算实行的条件下，其税率计算围绕着四级累进税率进行，将β设为进行土地增值税进行综合计算的税率，则纳税人所需缴纳的土地增值税SQ为：

⑦

将SZ设为房地产企业的综合税负率，则：

SZ′= ⑧

将③式和⑦式代入，可得：

SZ′= ⑨

(三)算例比较

假设某开发项目的增值比例α为70%，则项目成本C为0.5882A，增值额V为0.4118A，实行土地增值税清算条件下的土地增值税率为：

将α=70%代入⑥式，可得：SZ=7.57%

将β=13.53%代入⑨式，可得SZ′=14.47%

将投资额作为计算综合税负率的基数，则：

SZT=24.81%，SZT′=29.45%

随着增值额的变化，其综合税负率也相应的发生着变化，如下表（2）所示。

从表（2）里的变化情况可以发现，在增值额较低时，实行土地增值税清算时的综合税负水平与实行预征时的税负水平相差不是很明显，但随着增值额的上升，这两种情况下综合税负水平的差异也就变得愈加的明显了。如：当增值额达到120%时，这两种情况下的综合税负率的差值可以达到销售额的10.75%，是投资额的14.23%。

三、房地产企业的应对措施

(一)利用合作建房优惠政策

在我国有关部门的相关规定中,有着这样的明确规定：房地产项目开发中，假如是一方出地,另一方出资金,则双方属于合作建房,假如所建项目在建成之后是按照一定的比例进行分房留作自用的,可暂时免收土地增值税；当建成之后是用于出租或转让的,则需征收土地增值税。因此,房地产企业可以与那些有土地想开发、却缺乏开发能力的个人或单位合作，采取合作建房的形式,共同进行房地产的开发。这样,建成后对方所分得的房地产就无需缴纳土地增值税,房地产企业只需对自己所分得的房地产按照相关规定进行纳税即可。一样的道理,假如房地产企业有自己的土地,但在资金方面不足的情况下,可以与有意愿想买房产的其他单位或个人合作，采取合作建房的形式,联合进行房地产开发,从而实现节税的目的。

(二)利用建造普通标准住宅的优惠政策

根据《土地增值税暂行条例实施细则》里的有关规定,纳税人所建造的普通标准住宅，出售时其增值额低于或等于扣除项目金额20%的可以不用征收土地增值税；当增值额大于扣除项目金额的20%时,才需对其全部增值额以相关规定为基准进行征税。因此，房地产企业可以通过适当的增加住房开发成本和降低收入的方法，如增加美化住宅小区环境支出、增加房屋配套支出、折扣销售等手段,使增值额减低，将其控制在扣除项目金额的20%的范围内，从而实现免税的目的。

(三)企业可以利用房地产进行投资、联营

在我国的有关税法中，明确规定：对于以房地产进行投资、联营,投资、联营的一方以土地(房地产)作为介入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中,可暂时免收土地增值税。对投资、联营、企业将上述房地产再转让的,才需征收土地增值税。因此，房地产企业可以运用这一条规，实现免税的目的。

参考文献:

土地增值税论文篇10

一、我国房地产企业整体税负情况分析

房地产开发销售公司所涉及的税种主要有契税、耕地占用税、流转税及各种附加费、土地增值税、企业所得税及印花税。其中，在房地产投资开发环节，国有土地使用权出让受让方必须缴纳3%-5%的契税，同时取得土地若为集体土地则还需一次性缴纳耕地占用税；在房地产的转让环节，房地产转让方要按转让土地使用权和房地产营业额的5%征收营业税；按实缴的营业税税额征收7%、5%、1%不等的城市维护建设税和3%的教育费附加；按产权转移书据所载金额的0.05%征收印花税；在房地产收益环节，转让方要按转让房地产增值程度征收30%-60%的四级超额累进税率的土地增值税；自2008年起按转让房地产的收入减去准予扣除的项目后的余额征收25%的企业所得税，在此之前所得税率为33%；在房地产取得环节，受让方需缴纳契税和印花税，契税一般按成交价格的3%-5%征收，印花税按产权转移书据所载金额的0.05%征收。

以下以2002-2006年房地产开发销售类上市公司财务报表数据和2002-2006年中国税务年鉴相关税种数据为基础。根据2002-2006年房地产上市公司财务数据和证券之星的行业分类，属于房地产开发销售的上市公司共44家，去掉上市不足五年及后转型为房地产开发销售公司等后，选取其中28家公司进行测算，主要测算三个指标（见表1）。

按照会计核算要求，公司利润表中主营业务税金及附加项目反映公司经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等；所得税项目反映公司按规定从本期损益中扣除的所得税费用；公司现金流量表中支付的各项税费项目反映企业按规定支付的各种税费，包括本期发生并支付的税费以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金。用以上三个指标与主营业务收入对比一定程度可以反映企业的税收负担状况。

从表1可以看出，房地产开发销售公司税负呈上升趋势，主营业务税金及附加/主营业务收入从2002年的4.24%上升到2006年的7.17%，所得税/主营业务收入从2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各项税费/主营业务收入从2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根据2002-2006年《中国税务年鉴》数据，用房地产业的契税、营业税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税和外商投资和外国企业所得税等税种收入合计数与《中国统计年鉴2006年》房地产开发企业经营总收入之比作为分析本指标，则2001-2005年房地产业的税负情况如表2所示。

从表2可以看出：经营总收入取自《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业（单位）经营情况统计（1991-2005）；2001-2005年的房地产业的营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资和外国企业所得税、印花税、土地增值税均取自《中国税务年鉴》2001-2006年度全国税收收入分税种分产业（房地产业）收入情况表，契税用《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业（单位）经营情况统计（1991-2005）中土地转让收入的2.5%估算。

近年来全国房地产业的税负水平逐年上升，由于统计数据原因，有些税如耕地占用税未计算在内，契税是大致推算的，将上述因素考虑在内，房地产企业税负在12%以上，这个税负水平远大于许多行业。

二、房地产开发企业新形势下的税收负担分析

从表1和表2中数据可以看出，2005年和2006年年来房地产税负增加主要是所得税、土地增值税及营业税及附加增加导致的。这与这两年的税收政策是一致的。

从增值税上看，1993年，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定自1994年开始征收。1995年出台的实施细则，规定了四级超率累进税率。计算增值额时允许扣除的成本，则包括取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本和房地产开发费用。同时，该细则还约定，对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产土地增值税实行免征。1998年，财政部进一步将免征政策延长至2000年底。至2001年，恢复征收的土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%-2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。这种做法应该是合理的，但房地产公司也往往利用这一制度产生的漏洞，通过延长销售时间、保留项目公司等手段规避最后的税收清算，实际达到了避税的效果。2006年12月28日，国家税务总局了从2007年2月1日执行的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），国家对土地增值税的严格征收，对房地产企业所开发项目的增值部分征收累进税，无疑会给房地产行业带来直接的影响。

从所得税上看，房地产项目开发一般要跨越一个以上的会计周期，绝大多数房地产开发企业主要采取预售、项目多期滚动开发的经营方式，由于项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；正是由于这些原因导致《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号，现已废止，以下简称83号文）的出台，但83号文在有关税收方面存在界限不明确等问题，这导致诸多房地产企业进行所谓的‘合理避税’，正因如此，才有《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，自2007年1月1日起执行，以下简称31号文）的出台。

如果严格执行土地增值税的清算政策，按照新企业所得税法，企业在新形势下的税负情况如何，先从理论上分析。

为讨论方便，做如下假设：

（1）假设项目的资金全部为自有，不存在利息费用；

（2）项目的成本项为C，项目的增值率为α；

（3）房地产企业的所得税率为25%；

（4）房地产企业应缴纳的营业税及附加等已包括在项目成本中，本文讨论的税负主要指土地增值税、企业所得税及营业税及附加。

实际中，无论土地增值税还是企业所得税，都按预交方式征收，大部分地区土地增值税按预销商品房收入1%-2%的比例缴纳，待项目结束后进行清算；所得税原来按预销商品房收入不低于15%的预计营业利润率（31号文改按预计毛利率计算）比例缴纳，待实际确认销售收入时重新核算并多退少补，税法上这样处理目的主要是为了实现税款均衡入库，防止税收流失。一般情况下，对未完工产品的预售收入进行纳税处理本质上是一种时间性差异的调整，无论企业采取什么样的产品销售方式，整个项目合计应纳税额是一致的，只不过会影响到税款的早交与晚交问题。税款的预缴并不影响税收负担的大小，因此这里不考虑预缴问题。

令房地产企业房地产项目的销售收入为S，项目增值额V＝αC（α≥0），则有：

实行土地增值税清算的情况下，由于是四级累进税率，令综合计算的土地增值税率为β，则应缴纳的土地增值税NL为：

设土地增值税负担率为TL，所得税负担率为TI，营业税及附加负担率为TO，则房地产企业的综合税负率T为：根据土地增值税税额简便计算方法，即增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的可得：速算扣除系数增值额不同的各种情况下，综合税负率的变化情况如表3所示。

从表3可以看出，在增值额不高的情况下，企业的综合税负水平与目前水平差不多，若增值率为30%，土地增值税负担率将达到1.60%，所得税负担率达到5.37%，综合纳税负担率为12.47%，当增值额较高的时候，企业的综合税负水平相应提高，若增值率达到200%，则土地增值税负担率将达到18.89%，所得税负担率达到11.95%，综合纳税负担率达到36.33%。

三、新形势下企业的纳税财务运作

通过上面分析，如果严格实行土地增值税的纳税清算和新所得税政策，对房地产开发企业的纳税影响还是比较大的。作为房地产开发企业必须通过综合财务运作来减少新政策带来的税负增加影响。目前应从以下几个方面的财务运作来调整房地产开发企业税负。

1、融资环节中选择合适的负债融资方式

负债筹资的利息作为税前的扣除项目具有抵税作用，而权益筹资支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分配。正是这个原因，许多企业都选择大量的负债融资以减少税负，但是并非所有的负债利息都是税法所允许抵扣的。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

31号文也规定：开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

因此，房地产开发企业在进行负债融资时要考虑税法的详细规定，根据各项目的具体情况选择合适的负债融资方式并注意控制贷款额度，以达到节税的目的。

2、投资环节需给过周密项目投资策划

企业对内投资时，可以通过代建房，避开土地增值税。房地产的代建是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，缴纳营业税，不缴土地增值税。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以减轻税负。

企业对外投资时以房地产投资联营。税法规定，以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免缴纳土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应该缴纳增值税。另外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的也暂免缴土地增值税。企业可以充分利用这些税收优惠政策，进行合理的税收筹划，达到减轻税收负担的目的。

3、经营环节选择合适房地产价格、加强成本费用预算控制

从上面分析可见，房地产销售价格越高，相同条件下土地增值额越大，适用税率越高，但在有些情况下价高未必利大。因此，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，对适当降低房地产销售价格和控制增值率减少的税金支出的大小进行比较，从而做出选择。

新法规对税收界限越来越明确，31号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。如第八条要求开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。其中第三款规定计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

无论是增值税清算还是所得税清缴对营业费用都加以限制，如土地增值税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，87号文明确规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

所得税法对企业的广告费用、业务招待费、佣金支出、保险费、工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整等营业费用都有限制而且要求提供合法凭证；随着税收界限的明确，税法对营业费用控制的加强，企业利用会计方法进行避税的空间也越来越小。企业必须转变思想，从盲目避税向通过综合财务运作进行税务筹划发展，房地产开发企业必须加强成本费用预算管理，对房地产开发企业成本项目进行合理的控制，企业在预算时就要考虑到相关税收规定，才能够合理合法地降低税收负担。

【参考文献】

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土地增值税论文篇11

项目前期，要筹划的重点是二个“临界点”的判断，一是普通标准住宅增值率20%的临界点，二是各级超率累进税率的临界点。

一、普通住宅增值率20%临界点的筹划要点

首先，需要明确普通标准住宅的范畴。《土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。第二，确定20%增值率临界点的售价。普通住宅增值率20%以下免税的规定，给土地增值税的清算结论提供了较大弹性空间，在项目规划指标基本确定，各项成本能够相对准确的得出预算数据后，如何计算项目达到20%增值率的售价，就成为前期筹划的关键。现就如何计算临界点售价，以及其理论上对售价制定的指导意义论述如下：设定项目普通标准住宅收入为变量R，可扣除成本为常数a，以增值额除以扣除额等于20%列方程式，求出当增值率达到20%临界点时，收入R与成本C的关系：(R-0.056R-1.3C)/(1.3C+0.056R)=20%解方程得：R=1.67238*C我们称此时的售价为“临界点售价”R0。数据表示，当价格是成本的1.67238倍时，普通住宅增值率达到20%，当普通住宅价格到达这一临界点时，继续提高售价，会产生增值额30%比例的税负，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%=0.08362C。但是，这并不代表售价不能高出20%的临界点售价，如果售价的提高能高于突破临界点产生的税负，仍是经济的。根据上述结论，可以进一步计算售价最少提升多少，才能大于突破临界点带来的税负，如前所述，20%的临界点售价R0为1.67238C，设在此基础上售价的增幅为R1，那么税负与售价增幅相等的表达式为：(R0-0.056R0-1.3C+R1-0.056R1)*30%=R1，(R-0.056R-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R1代入R=1.67238C(1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R10.08362C+0.2832R1=R1得：R1=0.11666C我们称此时的售价增幅为“经济增幅”R1。综上所述，我们得到了二个表达售价（及售价增幅）和成本间的关系式：a、增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系：R0=1.67238*Cb、增值率达到20%临界点时，售价最少提升多少，才能经济：R1=0.11666C也就是说，假设发展成本是5000元/平米，20%增值率的临界点售价是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破这一售价，则至少应将售价提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是经济的。第三，临界点售价对税收筹划实务的指导意义。如第二条所述。普通住宅增值率20%以下免税的规定给项目的税收筹划留下空间，特别是兼有普通住宅和其他物业，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮动3%-5%)的项目。对于这类项目，无论是前期税务筹划，还是后期清算中与中介机构的沟通调整，都是极具操作性的。销售价格制定方面，临界点售价R0和经济增幅R1具有较大的参考价值，但是他们的计算依据来源于预算成本，预算数据本身就存在较大的变动因素，另外，预算阶段普通住宅与其他物业各项成本的分摊方式，在最后清算时也存在被调整的可能，因此，应充分考虑预算与实际的差异，为临界点售价留出3-5%的浮动空间。成本安排方面，把普通标准住宅的预算成本作为一个固定数值，而把售价作为自由变量，然而，售价并不是随意决定的，要受到项目所在区域、行业市场、产品档次以及盈利期望等多种因素制约，因此，售价一般会被限定在一个较小的变动区间，既然如此，是否可以把售价作为固定值，而把成本作为变量，对成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，对于兼有普通住宅和其他物业的开发项目，笔者认为成本的操作空间还是很大的，比如在合理的范围内，适当提高承包商普通住宅的建造单价，而压低其他物业建造单价，使得普通住宅的预测增值率降至20%以下，既节约了税金，又不给承包商造成经济利益的损失。根据计算，增值率达到20%临界点时，售价R0与成本C的关系:R0=1.67238*C可以轻易反算出C=0.598R0,也就是说，如果项目预计售价是8000元/平，临界点成本（折可售单价）是4784元/平，如果预算成本是5000元/平，可以通过普通住宅和其他物业间的成本转移，减少普通住宅216元/平的单方成本，达到合理避税的目的。同样，在实际操作中，还是要留出3-5%的浮动空间。

二、各级超率累进税率的临界点

以上论述了普通标准住宅增值率达到20%这一临界点时，售价和成本的数值关系，并阐述了其对税务筹划实务的指导意义，那么土地增值税各级超率累进税率临界点上收入和成本的数值关系是多少，是否能利用于税务的筹划呢？笔者先在这里给出结论：各级超率累进税率，由于速算扣除系数的调节，因价格提升引起增值率“跳级”后，土地增值税额是平缓上升的，并未出现“跳点”现象，也就是说，不会像普通住宅突破20%增值率那样，价格的提升小于税负的增长，而使得利润下降，因此，研究各级超率累进税率的临界点意义不大。这里，对上述结论做简要解释。设土增税为T，售价为R，扣除项为K，四级超率累进税率的计算公式及超率临界点的税额可表达为：增值额未超过扣除项目金额50%，即R<1.5K，T=(R-K)0.3。代入R=1.5K，T=0.15K增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%即1.5K<=R<2K，T=(R-K)0.4-K*0.05。代入R=1.5K，T=0.15K;代入R=2K，T=0.35K增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%即2K<=R<3K，T=(R-K)0.5-K*0.15。代入R=2K，T=0.35K；代入R=3K，T=0.85K增值额超过扣除项目金额200%即R>=3K，T=(R-K)0.6-K*0.35代入R=3K，T=0.85K由以上表达式可见，在增值率50%，100%，200%各级临界点上代入售价R，无论是使用低一级计算式还是高一级计算式，税额都是相同，这是速算扣除系数起到的作用。项目后期主要指项目开盘预售后到售罄完工。项目后期合约分判已经分期进行，预售楼盘也已经分期取得了批复售价并销售，很难组织有效的全盘筹划工作，但还是有以下要点值得注意：

(一)定期对普通住宅增值率进行测算检讨

随着项目的发展，预算的执行情况会不断更新，售价成本数据与预算相比也必定会有变化，根据最新数据定期对普通住宅增值率进行重新测算，如增值率发生变化大于20%，可以及时安排调整。

(二)增值率低的免税项目，可以提前申请清算

项目前期，通过预算数据测算项目增值率后，对于增值率远低于20%的普通住宅，以及远低于0的其他物业，可以明确其清算税额是0。然而，由于土地增值税有预缴规定，这类项目仍要预缴税金，这给企业带来两项不利因素：一是占用企业资金，二是经历漫长而复杂的退税程序。对于这类情况，虽然没有太好的应对措施，但还是可以采取一定办法，尽量减少预缴税款。国税总局对土地增值税清算的规定，2006年12月的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条规定，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积。结合以上规定和当地地税局的具体做法：第一，企业在预售面积达到85%，甚至不到85%时，就可以主动提出清算；第二，清算时还未销售的房屋，在清算不再按预缴率缴纳土地增值税，而是按照增值额（收入减去清算时计算的扣除额）缴税。因此，对于增值率低的项目，企业在取得足够项目成本发票，测算增值率达到免税条件后，完全可以提前申请清算，清算后再销售的收入按规定可以不再预缴，既减少了资金支出，又为后期退税做了铺垫。

(三)预计清算额高于预缴额的项目，应及时申请清算

提出这一论点是为企业所得税做筹划考虑，根据国税发2009第31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。所得税汇算清缴只允许扣除实际缴纳的土地增值税，因此，对于某一年度完工且基本售罄的项目，应及时清算土地增值税，否则只能以预缴额作为所得税应纳税所得额的扣除项，而以后年度即使完成清算，当年无所得税可抵扣，只能通过退税程序申请返还，退税需经过严格的审批环节，因此，也不一定能按照企业的设想按时退回多交税款。

参考文献：

土地增值税论文篇12

李劲松的计算方法是：2005年至2012年，全国商品房销售总额超过31.2万亿元。按相关税法，房地产毛利率只要达到34.63%就需要缴纳土地增值税。

根据中国社科院数据，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，那几年房地产市场非常火爆，没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。

照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，征到的土地增值税仅0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

这个天文数字一经抛出，立刻引发开发商激烈反应。

华远董事长任志强在微博上连发数条帖子批评央视“愚蠢无知”，中国房地产业协会当天下午紧急召开座谈会，所有“被问责”的上市地产公司隔天均澄清公告，来自企业界、学术界和媒体的各种声音自携立场，在新浪微博上公开辩论。

第三天晚间，国家税务总局官方回应此次事件称，央视有关人员对土地增值税欠税的巨额推算是对税收政策和征管方式存在误解、误读。

但国家税务总局官员同时又说，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，今后将进一步完善制度措施，加强税收征管。

这一暧昧回复，使得争论陷入了另一个循环，有人猜测央视突然关注土地增值税是政府授意，未来面向地产商的会计核查会进一步扩大，开发商们要小心自己的钱包。

更有人猜测，政府将来要通过土地增值税进行宏观调控，或者是房产税要进一步扩大试点、全面铺开。

“关于3.8万亿元，没有一手数据我们无法评价。”北京大学法学院教授刘剑文告诉《财经》记者，企业欠土地增值税现象肯定有，“不过这是一个很复杂的问题，也有制度上的原因”。

国泰君安报告称，2005年至2012年全国商品房累计销售额为31万亿元，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿元，扣除8000亿元已交额，得未交额7500亿元，与报道中的“3.8万亿元”差距很大。

“这也不是新话题了。”一位民营地产商老总告诉《财经》记者，每过几年就把土地增值税拿出来说事，如果税务局觉得开发商欠税了，为什么不去征缴呢。

外界关注的是，一个税种的计算结果出现如此大差异，到底谁说得对？ 预缴与清算

易居房地产研究院副院长杨红旭说过：“土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。”

土地增值税的征收对象是转让房地产的增值额，当前中国实行四级超额累进税率，增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。

其规定具体如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

“土地增值税算起来比所得税都复杂。”国税总局前副局长许善达接受《财经》记者采访时说。

土地增值额是用收入扣除规定的扣除项目，如土地成本、开发成本、开发费用等之后的余额，而项目没完成之前这些数据很难确定。

由于地产项目时间长，为保证税款的均衡入库，对土地增值税先按照销售收入预缴，等达到清算时点，再准确计算应纳税额，多退少补。

按照有关规定，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

许善达解释说，先预缴后清算的征收方式会产生三种情况：如果房地产项目不到汇算清缴的寿命点，即还在预缴期，则不涉及补税还是退税；如果到了汇算清缴期，企业没有汇算清缴，那企业负有责任，如果企业按时申报清算，最后该补还是退，要看税务局项目清算结果；如果清算结束，税务局要求企业补税，而企业迟迟不补，那就是欠税。

“三种情况中，只有最后这一种情况是欠税。”他强调说。

不管开发商还是税务局，都没有公开信息。也就是说，到底有多少项目未到清算期，有多少项目是正在清算过程中，还有多少项目是清算结束，多退少补还没落实的，三种情况全无披露，也就无从计算。

许善达说，“当事人是开发商，管理者是税务局，权威的数字应该来源于这两个主体。”

这里重要的是清算的节点，国家税务总局在2009年下发的《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》中详细规定了清算的两种情况，即纳税人应该清算和税务局要求清算。

满足清算条件的纳税人，应当在90天内到主管税务机关办理清算，提供土地增值税清算表、开发项目清算说明、项目竣工决算报表及各种凭证合同等。税务局对之进行审核，审核结束后税务机关将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

“土地增值税欠税如果不一个项目一个项目地统计，是算不出来的。”中汇税务师事务所的合伙人王冬生告诉《财经》记者，李劲松推算出来的数字没道理。

而预售期计提应缴税金，项目达到税款结算条件时再办理清算，这种做法符合税法规定，计提金额在信息最为透明的上市公司报表中也可以看到。

例如，根据万科（000002.SZ）11月27日的澄清公告，截至去年底，公司计提的土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，在项目清算结论产生后，按照规定的金额、期限进行了土地增值税的缴纳。

同样，龙湖则表示，截至去年底应交税金78亿元，预缴税金22亿元，包括土地增值税和企业所得税，金地集团计提的土地增值税余额为25.48亿元。 征收困局

在房地产企业涉及的十几种税收中，土地增值税属于很年轻的税种。1994年的时候，一些开发企业掀起了地皮热，经常是今天买一块地，隔夜倒手就能翻倍，为了遏制土地炒作，政府开始征收土地增值税。

但是该税从1994年出台之后，这个税就没怎么好好征过。王冬生对《财经》记者说，一直到2009年下发《土地增值税清算管理规则》才开始征，“这之前税务局都没管过，不清算是非常普遍的。”

土地增值税属于地方税，在地方各市和区县按五五分成。在土地增值税的征收上，地方政府有着很大的回旋余地，他们经常简化征收。

“税务部门应该按照税法去清算，但是实际上影响因素很多。”许善达说，可能这对税务人员业务水平要求比较高，征税成本高，甚至也可能直接受领导影响、上级指示，甚至收了红包。

许善达认为，土地增值税难征收的原因是可以讨论的，但是从法律角度而言，谁没有按法律去做，谁就要承担相应的法律责任。税务局不按税法操作就是税务局负责任，企业弄虚作假就是企业负责任。

国税总局在回应时称，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，主要在于土地增值税税制设计比较复杂，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

而王冬生告诉《财经》记者，土地增值税清缴不力的深层原因是地方政府没有动力。因为谁征得太狠了，开发商赚不到钱就不到当地投资，地价就炒不上去，而地方政府归根结底是想卖地而不是想征税，于是“别的地方不征，我也不征”。

根据《税法》，企业确实有一些避税的空间。王冬生说，比如企业定价的时候考虑与税收减免之间权衡，在项目之间计算成本费用的分摊等，这都属于合法的避税。

即使是清算时点，也有操作空间，不排除项目公司利用税法中的规定，拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。

“如果企业的手段是合法的，那无可厚非，如果用非法手段弄虚作假，那稽查局的人可以去查。”许善达对《财经》记者说，即使企业故意不达到清算条件，只要人家没有违反税法规定，也不能说欠税。但如果做假账，那就该追究经济责任乃至法律责任。

刘剑文也持相同观点，他告诉《财经》记者，土地增值税作为1994年的税种，随着房地产业的不断发展，肯定会暴露出不完善的地方。可以提修改意见，现行政策存在什么问题，以后如何进行改革，但是在制度修改之前，还是要按照原制度来。

他强调，出现问题并不都是制度本身的原因。因为制度是个死东西，执行的人是活的，“可能制度设计有不科学的地方，那关键就是看征管的过程了。”