房地产项目审计范文

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1．全过程实施跟踪审计科学内涵

跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式，具有动态全过程审计属性，为有效避免事后一般审计的不良弊端，杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响，展开纠错行为，而非仅仅抱着查错目标进行审计，这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制，令纠正难度大大降低。房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中，科学实施全过程监督审计，可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性，提升各项资金应用管理效益。并可激发审计机构免疫功能，促进了审计模式及理念的良好更新转变，并真正实现了房地产企业的持续健康发展。

2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式

目前，我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计，一般多停留在初级的理论阶段。因此，选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视。可依据具体的审计风险进一步明确，对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业，应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计。而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业，则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计。同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择，在房地产企业规模较小时，可应用松散审计模式，也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计，而对于较大规模的被审计房地产企业，则可科学应用紧密模式展开审计，即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计，进而显著提升审计监督效率，令审计资源得到有效节约。

3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略

3.1?房地产项目前期准备的良好跟踪审计

房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计。项目工程准备阶段实施跟踪审计，主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程。研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证，主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用，在经济层面是否体现了合理性。对招投标实践过程进行跟踪审计，应对其公平、公开与公正性进行审核，判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格。实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中，重点核查招标文件范围完整性，文字表达准确性，具体评标方式科学性、实施程序合法性，供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、价格合理性等。

3.2?全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况

房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节，应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节。在签订合同阶段，应着重对施工合同展开跟踪审计，对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查。尤其对于投标阶段中没有考量，而在决算阶段中需进行调整的各类项目，例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计。在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录，基于其审查困难性，较多施工方均在该环节上下功夫，想方设法谋取更多利益，还有一些施工方与建设方、监理方互相串通，借助隐蔽工程进行国家资金套取，由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节。因此，跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法，做好取证记录。房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理。对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计。这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长，包含较多不确定因素，因而势必存在签证与工程变更问题。对于该类问题应重点关注，审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性，是否进行技术经济比选分析等。另外还应做好审核材料价格相关签证工作，基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例，且品牌众多、型号复杂，价格与质量差异较大，在符合结构设计标准基础上，应做足市场调查，依据满足功能情况下最低价格、同样价格情况下最强功能的科学原则，良好选择材料品牌、价格与型号规格。

3.3?交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计

房地产项目事后审计阶段，应确保最大化控制审计风险，有效提升房地产企业综合运行效益与质量，因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性，核查执行预算内容情况，是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失。另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查，判定是否通过批准实施设计变更，工程套用定额预算单价相符性，有无高估冒算、错误套用定额现象。再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、价格与市场标准相符性，是否依据规定进行了退料款手续办理，竣工决算相关报表的真实全面性，进而真正确保工程竣工验收的科学有序。

4．结语

总之，针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势，我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式，科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计，才能全面提升房地产项目建设管理水平，促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展。

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经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让 建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范 .有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件 的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开 发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建 设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转

让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

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进入21世纪以来，我国房地产企业随着国家经济的快速发展而发展起来。2001 年―2010 年间，全国房地产开发投资额逐年增长迅速，我国房地产市场发展步入了“黄金期”，无论是发展规模和是销售利润都取得了长足的发展，企业资金实力不断雄厚，在全社会固定资产投资中占有的较大份额。但在快速发展的同时也伴生着高风险，随着国家对房地产业宏观调控的力度的逐年加大，以及市场风险的积聚，房地产业需要强化内部管理，通过审计监督来降低内部经营风险，确保房地产行业的稳健运营。基于此，本文对房地产公司建设项目全过程跟踪审计进行了探讨，以期共同商榷。

1 建设项目全过程跟踪审计概述

跟踪审计一般是指审计部门对工程项目的全过程进行跟踪性审计，主要目的是为了提高被审计对象的经济效益，确保被审计对象合规性、合法性，而进行适时评价、持续监督和及时反馈的一种审计模式。跟踪审计是一种全过程的动态审计，主要是为了规避一般审计的“事后审计”，只能发现问题而无法有效解决问题，是基于纠错而不是查错，可以有效避免了事后审计“虽然查出问题，但已既成事实，纠正起来难度较大”这一难题。在房地产公司建设项目过程中，跟踪审计可以对房地产建设项目的投资决策、设计、招投标、施工、验收交付、竣工结算进行全过程审计监督，不断加强房地产企业的内部管理和监督有效性，提高建设资金的使用效益。同时还可以有效地发挥了审计部门的“免疫功能”，实现了审计理念的改变和审计模式的转变，进而促进房地产企业的健康发展。

2 房地产公司建设项目全过程跟踪审计模式的选择

由于我国对房地产公司建设项目全过程跟踪审计运用多停留在理论阶段，在房地产企业运用开展不足。所以，房地产企业进行审计模式的选择就显得尤为重要。全过程跟踪审计可以根据被审计房地产企业的审计风险来确定，对于内部控制薄弱，固有审计风险较高房地产企业，要从建设项目的立项、可行性研究、设计、征地拆迁、招投标、合同签订、合同价款结算、竣工验收进行审计监督，既全过程的跟踪审计。对于内部控制较好，固有审计风险较低的房地产企业，可以针对某个比较薄弱的环节进行阶段审计，既选择设计准备、施工合同、竣工决算中的某一阶段进行审计。还可以根据被审计房地产企业的审规模来确定，对于规模比较小的房地产企业，建议采用松散型审计模式，既在关键环节进行重点跟踪审计；对于规模较大的房地产企业，建议采用紧密型审计模式，即对房地产建设项目全过程技术经济活动进行全面的审计监督，以提高审计效率，节约审计资源。

3 如何做好房地产公司建设项目全过程跟踪审计

3.1 房地产公司建设项目全过程跟踪审计的内容

从时段上划分，房地产公司建设项目全过程跟踪审计可分为建设项目准备阶段的跟踪审计，建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计和建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计，也就是通常所说的事前、事中和事后审计。

3.2 建设项目实施阶段准备阶段的跟踪审计

建设项目准备阶段的跟踪审计既事前审计，是对建设项目可行性研究及招投标过程的审查。可行性研究是工程项目投资、工程项目建设、科研课题等方案的确定所进行的系统的、科学的、综合性的研究、分析、论证的一种工作方法。主要研究新建、改建或扩建某个建设项目在技术上是否先进、适用、安全，在经济上是否合理。招投标过程进行审计，重点看工程招投标是否公开、公平、公正，投标单位资质是否真实、合格等。跟踪审计人员要全过程参与工程招标。对于招标文件要重点审查其招标范围是否完整；文字表达是否准确；评标办法是否科学；程序是否合法；甲供材规格、型号、质量等级等是否符合工程要求，价格是否合理；对乙供材的质量、价格等要求是否明确。审计人员对商务标部分出现的一些超低或超高价应进行对比分析，找出原因。

3.3 建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计

建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计既事中审计，重点是抓好设计、合同签订、施工、采购等几个重要环节。

首先在合同签订阶段，跟踪审计要着重审查施工合同。合同审查的重点是：合同主体是否合法；内容是否符合国家法律、法规；形式是否符合本工程特点；文字表达是否准确（以防理解歧义产生索赔问题）；合同条款是否完整；合同文件与招标文件、投标文件三者之间是否统一。特别是一些投标时不考虑，在决算时需调整的项目如：赶工措施费、优质工程奖等该如何计取；在履约过程中出现的变更、签证等该如何处理；如何界定违约及相应的法律责任等。

其次是在施工阶段，一是重点做好隐蔽工程验收记录。由于隐蔽工程在隐蔽后无法看到，很多施工单位都想在这方面做文章，甚至有少数建设单位与施工单位、监理单位串通通过隐蔽工程套取国家资金，因此隐蔽工程是最难监督、最容易产生争议的地方。跟踪审计人员一定要到施工现场了解具体施工做法，做好取证记录。所有的隐蔽工程都要经建设单位、监理单位、设计单位、审计单位、施工单位共同会签后才能隐蔽。二是审查现场签证和工程变更。建设项目的生产周期比较长，不确定因素多，不可避免地会产生一些工程变更和签证。对设计变更和签证的审计要重点关注，主要是审查变更手续是否合理、合规、及时、完整、真实，是否做过技术经济分析比选等。三是做好材料价格的签证审核工作。建筑材料在工程造价中所占比例较大，特别是装修工程新材料多、品牌多、规格型号繁杂，材料的质量与价格差异很大，因此应在满足结构设计要求的前提下，在市场调查的基础上按照“满足功能时价格最低、相同价格时功能最强”的原则决定材料的价格、品牌、规格型号等。

3.4 建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计

建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计事后审计，通过事后的终结审计，可以对事前和事中审计进行一次再审计，以最大限度的降低房地产企业的审计风险，提高企业的运营质量，一是对工程竣工决算编制依据的审查，审查决算依据是否符合国家规定，资料是否齐全，手续是否完备。要对概算预算内容执行情况进行审计，看有无预算外项目和提高建设标准，有无重大质量事故和经济损失。二是对工程竣工决算编制签证及工程量的审查，看审查设计变更是否经过有关人员批准，分项工程套用的预算定额单价、合价是否相符，看有无错套定额、高估冒算现象。三是对工程竣工决算编制情况进行审计，看材料差价计算是否合理，材料用量是否真实，材料价格是否与当时市场价格相符，审查材料价格和金额是否按规定办理了退料款手续，审查房地产企业的竣工决算报表是否全面和真实等。

总之，只要我们勇于实践，勤于探索，善于分析、归纳、总结，就能够在全过程审计中找准工程建设中的薄弱环节，达到规范建设行为，提高工程建设管理水平，最大化地为房地产企业创造利润的目的。同时变静态为动态，变被动为主动的全过程跟踪审计，能够从源头上控制工程造价，提高投资效益。

参考文献：

[1]殷丽丽.加强企业跟踪审计提高审计质量[J].中国审计,2006(10).

[2]熊炜.建设项目全过程跟踪审计措施浅谈［J］.财会通讯，2007（1）.

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中图分类号：F293文献标识码： A

房地产项目的工程造价控制对于工程质量和成本的控制具有重要的作用。从业主和投资商的角度而言，工程造价指的是完成某个项目所需花费的费用之和，包括固定资产再生产和无形资产，以及流动资金的一次性费用之和。在其具体的实施中，业主在选定房地产开发项目后，应对其可行性进行研究和评估，然后进行设计招标、工程施工和投资招标等一系列的活动。基于房地产项目工程造价的重要作用，我国对其较为重视，现对其控制和管理措施进行分析。

一、房地产项目工程造价失控的主要原因

（一）投资估算的作用不能够得到有效的发挥

在房地产项目工程的造价管理中，工程投资估算对整个工程项目的费用管理具有决定性作用。相对于西方国家，我国对于投资估算的管理控制较为缺乏，致使其龙头作用不能够得到较好的发挥。而西方国家则极为重视工程的投资估算，在每个工程项目可行性分析的基础上，实施严格准确、科学合理的投资估算，将估算确定之后，便对其进行严格的控制，保证不会超过，但可以减少，若是超出估算，则主管方必须承担相应的经济责任。

（二）工程招标投标存在不合理性

在我国现在的招标投标管理中，存在较多的问题，为我国在工程建设项目领域中治理腐败的重点关注内容。投标和招标的原则在于择优录取。经过各单位之间的比较进而竞争，找出信誉良好、经验丰富并且业绩显著、资质相符的单位。但同时，因为招标和投标过程中存在不合理的竞争，存在部分人士应用不正当、不公平的手段进行投标和招标。在工程中指定人情工程和关系户，致使招标和投标的原则不能够得到较好的实施，最终让部分不能够承当工程建设的单位夺标。在施工中，因为机械和人员不能够及时到位，进而造成工期延后，最终导致工程造价失控。

（三）工程设计缺乏严肃性

在房地产工程项目的管理中，相应的工程施工图为权威设计单位所制定，是为满足工程需要而制定的合理工程结果，可进行较小的改动和变更。存在部分单位出于本地区利益的考虑，进而获取更多的国家资金，对已定的设计文件进行更改，随意增加征地数量和赔偿金额，将工程量大量增加。或是通过将材料的单价提高，或是改变施工的方式，忽略工程造价的严肃性，寻求单位的利益，促使工程造价提高 ；或是在施工过程中，更改原计划，将工程项目增加和扩大，促使设计标准提高，将工程造价提高。

（四）合同管理缺乏规范性

虽然我国已经颁发了相应的施工合同标准，但在具体的实践中，部分施工单位并未按照相应的合同标准进行施工，或是部分合同条款存在表述不严谨的现象，促使在实施中双方存在理解歧义的问题。如由于对工程量清单中所含的工作内容理解不同，致使工程不能够如期完成。同时因为建设单位缺乏相应的法律意识，缺乏对合同法律的理解，存在反索赔的意识差，以及有法不依的情况。另外，因现场管理的缺位，致使相应资料的存档、记录、整理和保管存在问题，在需要索赔时，不具有书面证据，致使反索赔失败。

二、房地产项目工程造价控制的优化措施

为促进房地产项目工程的造价得到有效的控制，需对其管理方法进行优化，从设计招标等环节进行管理和控制。

（一）提升房地产项目工程设计阶段的工程造价控制

施工前期的设计和投资决策对项目投资的控制具有决定性作用。根据相关的调查研究显示，由于缺乏对设计阶段的控制，90% 以上均会对工程造价造成影响。房地产项目在设计阶段的控制中，应将合理的设计确定作为基础，而有效管控则为其核心。在其设计中，通过设计确定工程造价，通过结算和预算的方式，只能进行计量，但不能使工程造价发生改变，因此，需注意对其关键作用的控制。首先需坚持所设定的招标和投标制度。相应的竞争机制的引进需在开发单位委托后，便将其落实到位，通过招标的形式，选取优秀的设计单位，保证设计的合理性和先进性，防止由于设计质量而导致的工程纠纷 ；其次应对设计的费用进行必要的限制，其限制能够有效的对工程项目的投资规模进行控制，对总体的工程造价控制具有重要的意义。项目设计的优劣直接关系到建设工期和费用，并且对房地产工程竣工后的经济效益和使用价值均具有较大的影响，为此，应控制其费用。最后需将价值工程的具体应用落实到位。根据价值工程的主要特点，基于使用者的功能需求，对研究对象的具体应用功能进行分析，在满足功能需求的基础上，降低成本。如地下室可应用深基础进行增加，可停放车辆和堆放杂物，不但能够美化环境，还能够节约用地。

（二）加强房地产项目工程的招标控制力度

招标管理在房地产项目工程的管理中具有核心作用，可促进其有效的管理和控制。在招标和投标的过程中，合同和招标文件的编写为招标管理中最为重要的环节，并且还是工程造价控制的核心和源头。为此，需明确招标文件的主要影响作用，在其文件中明确工程的现场情况和性质，以及工程项目的承包范围、结算方法、计日工、水电使用、劳保统筹和地址交通等情况。同时还需特别明确甲限、甲供和甲指定材料等。在有关索赔变更的附件的签证洽商的处理方面，需将结算方式、时间实效和量度的标准等明确。另外，还需注重质量评分优等和评定等级内容的制定，推算工期，结合实际情况制定奖惩标准。工程招标的方式应为邀请招标和公开招标，并注意招标条款的准确性、全面性和严谨性。将标底编制好，可自行编制，在保证标底质量的同时，控制工程标底处于合理的造价下限，并确保造价水平处于合理的投资范围中。对于中标后合同条款的签订，应注意工期的合理性，明确双方的责任。需严审查投标单位的优质指标、财务状况、注册资本、技术人员和企业形象等。

（三）促进房地产项目工程施工和审计阶段的工程造价控制

在房地产项目工程的施工阶段，由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏，为此，应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法，确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况，应对机械设备投入和人员投入进行调查，同时施工单位在施工期时，也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时，应注重对整个工程项目的把控，加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性，还需加强事前审计。为促进工程投资效益的提升，需注重人才的任用。若是审计人员缺乏必要的责任心和业务能力，将会导致审计工作缺乏实际的应用意义，可对工程造价造成较大的损失，给企业造成较大的损失。因此，房地产投资商应注重人才的任用和管理。

综上所述，实施房地产工程项目造价的管理，不但能够有效的控制限额，并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义，实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。进而促进社会效益、经济效益的最佳提升。为实现房地产业利润的最大化，需注重设计阶段和决策阶段的工程造价控制，确保投资目标的实现。

参考文献：