房地产法学论文篇1

(一)宏观调控中政府权力干预的处境

1。政府宏观调控的必要性

笔者认为，市场一方面在创造利益，另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定，权力掌控的主体———国家，必须要对市场进行一定的行政干预，如果不采取干预措施，市场失灵，则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的，它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。［6］从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样，再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。

2.政府干预房地产市场的处境

关于政府对市场干预的力度，不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力，但在具体实施过程中，地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据，这本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展，以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展，既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益，又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预，那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何，政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所处的环境。

(二)利益在房产市场主体中的分割

市场经济环境下，参与市场、角逐市场，根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说，一个好的市场既要满足市场经济体制的完善，也要满足法治体系的健全，关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业，无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者，都希望最大化的减少风险和损失，以期在利益的分配中能占更多的份额，当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中，被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动，都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平，及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平，防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制，使权力与职责、利益相符合。［8］打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。

(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上

竞争必须依赖于一定的市场竞争机制，不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件，没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性，政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱，规则没有得到遵守，利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线，那国家的经济发展将是灾难性的，届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以，为了维护房地产市场不至于垄断利益，影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性，但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素，即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点，市场秩序即便不稳定，也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时，也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界，道德有底。所以市场不缺乏人性，市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中，道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此，市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德，也不存在完备的法律，道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况，也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时，我们不能忘记，道德具有逻辑的优先性，因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此，才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。

(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化

不仅仅是房地产市场，其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样，既有自己的运行方式和规律，也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场，由于牵涉到的主体比较多，即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体，都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性，国家出台了许多规范性文件和政策，但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中，还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。［9］P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。

(五)责任的承担主体模糊

房地产法学论文篇2

11、保险问题 根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。 所以，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。 在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传与广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议与不必要的讼争。 12、关于房地产抵押权与房地产出租的法律关系 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 即分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。 四、房屋产权抵押与土地使用权抵押之间的相关法律问题 1、土地使用权与房屋产权在民法权利上是相互独立的物权： 根据我国现行的立法规定，可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权，以及依国家划拨方式取得的国有划拨土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让，所以一般情形下，农村集体所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用权属于用益物权。所谓用益物权，是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的法律特征表现为：其主体不是所有人而是使用人，其客体具有永久的不可移，其权利经登记公示具有排他性。 以房产设定抵押物时，抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的所有权，即自物权。根据《民法通则》第七十一条的规定，自物权是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的法律特征：其主体是房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公示也具有排他性。 土地使用权和房屋产权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，决定了其抵押是两种不同的财产抵押，两者不具有同一性。 2、土地使用权和房屋产权之间的相依关系： 土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。 在解放前，城市房屋买卖当事人之间，签订买卖契约时，必须同时签订房产与土地两份契约，房屋买卖才成立。新中国成立后，虽然国家政策与法律法规规定，房屋与土地的权利变更，应贯彻执行的是“房随地走”和“地随房走”的总体原则，但国家并未强制推行这一原则。大概是由于土地和房屋是两类不同的资源和生产资料、生活资料的原因，我国法律规定始终未将房屋产权或土地使用权变更的实际办理手续归入一口，而始终坚持了两个互不相干的相互绝对独立的部门来主管与办理。这样的结果，不但有与“房随地走”和“地随房走”原则相悖，同时也带来了实际中，变更土地使用权而不变更房屋产权，即“两证”严重分离的现象。主管部门的规定也出现了类似的情形，1992年3月8日为贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，（国家土地管理局令（92）第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》作出了“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他 人的行为。”的规定，实质上就是不执行“房随地走”和“地随房走”原则。

房地产法学论文篇3

关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目录第一章导言

1.1选题背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意义

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

1.3.2国内研究动态

1.3.3关于国内外研究的评述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要内容

1.6论文可能的创新之处

第二章房地产企业营销能力评价的基本理论

2.1房地产企业营销相关概念界定

2.1.1房地产营销

2.1.2房地产企业营销能力

2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍

2.2.1层次分析法

2.2.2模糊综合评价法.

2.2.3德尔菲法.

第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立

3.1评价指标体系构建的目的

3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则

3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架

3.4指标构建的方法

3.5房地产企业营销能力评价指标的设定

第四章西华房地产公司营销状况分析

4.1公司的基本概况

4.2项目概况

4.3公司营销战略分析

4.4项目的营销环境分析

4.5项目的定位

4.5.1该项目的市场细分

4.5.2项目的定位

4.6项目的营销策划

4.6.1产品策略

4.6.2价格策略

4.6.3营销推广策略

4.7项目的营销实施保障

4.8该公司营销工作中存在的问题

第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程

5.1运用层次分析法确定各层次的权重

5.2建立房地产企业营销能力评价集V

5.3构造模糊综合判断矩阵

5.4进行二级模糊综合评判

5.5进行一级模糊综合评判

5.6结论分析

5.7影响该企业营销能力的主要因素分析

第六章提升西华公司营销能力的对策及建议

6.1选择合适的营销发展战略

6.2提高营销策划的实施能力

6.3培养企业文化

6.4建立科学的营销管理体系

6.5塑造优秀的营销组织团队

后记

参考文献

致谢

作者简介

第一章导言

1.1选题背景

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。

1.2.2研究的意义

(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。

(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。

1.3.2国内研究动态

由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。

1.3.3关于国内外研究的评述

综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。

1.4.2研究方法

本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。

（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。

（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。

（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。

1.5研究的主要内容

（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。

（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。

（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。

（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。

房地产法学论文篇4

关键词：全英文课程；房地产经济学；教学改革；小论文

中图分类号：G6423文献标志码：A文章编号：

10052909（2017）01012304

房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程，开设学校众多。近年来，随着我国国际化进程的不断加快，凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时，我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资，对我国房地产从业人员的外语（尤其是英语）水平提出了越来越高的要求。部分国内高校（如东南大学）抓住这一契机，开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是，以“房地产经济学”为主题，在“中国知网”中查询教学论文，仅有14篇左右，主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7]，未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷，文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验，提出进一步发展的方向，为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴，具有重要的现实意义和理论价值。

一、面临挑战

（一）学生方面

长期以来，东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设，主要面向全院大三学生适时开设，其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始，按照培养计划的调整要求，东南大学房地产经济学课程的授课语言

从中文改为全英文，课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业，其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营，而其他专业的学生则没有房地产方面的基础，所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外，选课学生的英文水平参差不齐，也给全英文教学带来较大挑战。

（二）教师方面

首先，对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高，以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料，准备授课讲义，在课堂上清晰和准确地传授课程内容。其次，对授课教师的专业水准要求较高，以便从不尽相同的房地产经济学教材中，梳理出适当的教学内容，并以适当的形式呈现。最后，由于房地产经济学是一门实践性较强的课程，房地产市场变化又非常快，授课教师应采用适当的教学方法，如案例教学、情景教学等，使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此，选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。

（三）教材方面

国际上，房地产经济学课程的英文教材很多，题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠，但是其知识结构和侧重点不尽相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合，而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外，这些英文原版教材基本上都是200多页，众多的专业词汇使许多学生望而却步。最后，虽然这些英文原版教材数据详实，强调案例教学，但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同，国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识，不仅难以举一反三，甚至无法准确地理解教材的内容，极大地影响授课效果。

（四）素材方面

改革开放以来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨迅速，在快速提升城镇居民人均住房面积的同时，带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题，给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战，也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求，需要将搜集到的授课素材，如典型案例、政府宏观调控政策，甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文，经过中文译为英文，学生再将英文译为中文的两次翻译，可能产生信息丢失，降低授课质量。

二、改革措施

（一）教学团队

2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲，笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究，担任多本国际知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主编、区域主编等职务，并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师，2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同，但都有过硬的英文授课能力，得到学生的普遍好评。

（二）教学材料

2012年，全英文房地产经济学课程首次开设时，许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）为教材，并沿用至今。第一个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用，知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》，并于2009年被中国人民大学出版社正式出版，方便中英文对照相关知识点，加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和全面，从房地产基本要素到房地产市场的影响因素，再到房地产开发和投资，一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择，也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外，考虑到成本问题，教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册，便于修课学生循环使用。

（三）课程内容

借鉴前述英文原版相关教材的内容体系，综合考虑课时、学生专业背景等因素，并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容，对课程内容进行重新设计，编排为三大部分。其中，第一部分是微观经济学的基本理论（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏观经济学的基本理论（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同时，精选国内房地产市场的热点话题（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相应的案例，安排在相应的课堂教学中，使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。

（四）教学方式

除了传统教师讲授式的课堂教学之外，课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片，他们大多来自于英文媒体（如CCTV-9，凤凰卫视，CNN）的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富，表达生动，紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖，也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后，都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力，也培养了学生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年，这类的英文报道，尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此，在选择上除了选择热点话题之外，也要注意控制篇幅，使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。

（五）考核方法

改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法，取消课程考试，改为过程考核，具体考核办法如表1所述。其中，第一次作业和第二次作业都是个人完成，单独考核，而第三次作业是需要小组（一般5～6名学生）共同完成。在第三次作业中，每个人完成部分占20分，小组完成的总体情况占30分，强调个人努力与团队合作的有机结合。

第三次作业是小组作业，要求每组共同完成一个城市（建议为江苏省内城市）的市场分析报告，要求能反映该城市某一段时期内（如“十二五”）的总体和细分房地产市场情况，具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和（或）知名房地产项目（仅针对小组人数超过6人的时候）。小组内每位学生负责撰写一个部分，如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”，综合起来即形成第三次作业的小组大报告。

三、结语

经过四年来的改革与建设，东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先，已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系，教学内容基本稳定，教学方法逐步成熟。其次，全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境，扩充了学生的专业词汇，锻炼了专业英语的表达方式，大大提高了学生的英文写作水平和表达能力，部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。最后，通过三次作业的过程考核，使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题，并形成团队合作的学习氛围。但是，课程建设仍面临一些困难，包括讲授全英文课程时，多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向，譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。参考文献：

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[2]孟戈. 案例教学在房地产经济学中的应用[J]. 武汉工程大学学报， 2009， 31（11）： 84-87.

[3]杨巧. 对房地产经济学课程采取多样化教学方式的探讨[J]. 金融教育研究， 2013， 26（2）： 80-83.

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[7]张洋， 张红， 薛永基. 房地产经济学教学实验室建设研究[J]. 实验技术与管理， 2015， 32（7）： 233-235， 248.

Abstract：

房地产法学论文篇5

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

强化房地产登记审核管理制度建设对于提升房地产登记审核管理工作的规范性有着重要的意义。近年来我国房地产申请与登记数量迅速增加，对房地产登记审核工作提出了跟高的要求，在此背景下强化房地产登记审核管理制度的改革显得极为必要。

1 我国房地产登记审核管理制度中的问题分析

近年来，我国房地产登记审核管理工作质量与效率得到不断提升，但仍然存在一些问题，具体包括：

1.1 房地产登记程序复杂

现有的房产登记程序较为复杂，申请人在申请时要对自己申请的登记类型进行甄别，对需要准备的资料进行核实，然而许多申请人对房地产登记的程序及相关法律要求不够了解，从而导致资料准备不全，申请类别不合理，不但使申请人疲于奔波搜集资料，也使登记审核单位工作量增大。

2.2 登记错误赔偿制度不健全

《中华人民共和国国家赔偿法》规定，如果发生登记错误，国家只赔偿该登记行为造成的直接损失。然而在房地产登记工作中，何种损失属于直接损失这一问题的界定并没有明确的规范与要求，因而对于房地产登记错误的赔偿也没有形成一个规范性的、科学可靠的文件，这一问题对房地产登记审核管理工作规范性的提升造成了一定的阻碍。

2.3 房地产登记行为审核标准问题

我国房地产登记审核管理工作中在房地产登记行为合法性审核方面一直缺乏一套行之有效的标准。虽然已经就执法主体资格、执法主体权限、执法目的、认定事实以及适用法律和执法程序这五个基本问题达成了共识，但对房地产登记行为的审查上应采取形式审查还是实质审查仍存在争议，此外对于申请人所提供的登记材料的合法性、真实性的审核也尚未形成科学统一的标准。

2 房地产登记审核管理制度强化措施

为了更好地为申请人服务，同时为了提高房地产登记机关自身的办事效率，相关行政部门必须转变以往的思想观念，不能只重视登记发证制度而轻视登记审核制度，不能仅仅将房地产登记审核管理工作作为一项权力，而是应将自身工作视为对申请人的服务，向申请人提供主动、便捷的咨询与帮助。对此，房地产登记审核机关应对现有房地产登记审核管理制度进行合理改革，具体可采取以下几项措施：

2.1 简化登记程序，提升登记过程透明度

首先，应设立专门的咨询服务台，资讯电话，并在办公地点张贴房地产申请流程及相关注意事项，一方面为申请人提供方便，使其明了申请流程及需要准备的申请材料，另一方面也减少房地产管理单位的工作量；其次，应积极引入律师制度，使律师作为登记双方的法律见证人，为申请人提供可靠的法律咨询，同时避免申请人在不懂相关法律法规的情况下陷入误区，同时为登记机关减少审核压力。

2.2 强化房地产登记的公示作用

房地产登记审核管理的核心目的在于公示，即通过登记使房地产的物权设立、转移、变更等公之于众，从而使交易第三人了解某一处房地产的物权状态。当然，这里所指的公开不是无权限无范围地公开房地产登记薄，为了保护权利人的合法权益，应强化对房地产登记薄相关信息查询的权限控制，避免一些不法之徒利用权利人的真实信息从事不法行为。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。

2.3 建立专业人制度

为了进一步完善我国房地产登记审核管理制度，提升行政部门工作效率，同时保障申请人的合法权益，应引入房地产登记专业人制度。使房地产登记专业人作为申请人与政府之间的沟通者，建立起申请人与政府之间的有效沟通桥梁。专业人应具备丰富的不动产法律知识、税务知识，良好的沟通协调能力和高尚的职业道德。由于登记专业人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。而为了保障房地产人制度的科学性和有效性，应强化对房地产人资质的审核，确保人具有良好的从业资质与职业道德，就房地产人的工作程序提出明确的规范，同时，强化对人在房地产登记审核过程中的行为监督，从而预防人制度向着不利于申请人合法权益的保障以及房地产登记审核管理工作的趋势发展。

2.4 强化政府监管，提升房地产登记审核管理制度效力

为了顺应我国城镇化发展对房地产登记审核管理工作的新要求，政府机关应转变工作理念，既要做好对房地产登记行为的监督管理，又要提升自身服务质量，进一步提升房地产登记审核管理制度的法律效力。从完善各项工作流程，规范登记审核模式和制定科学的登记审核标准入手，为申请人提供便捷、明确、省时省力的登记服务。

3 总结

综上所述，解决房地产登记审核管理制度中的现有问题，不断改进和完善房地产登记审核管理制度，对于提升房地产登记审核管理工作效率有着重要的意义，目前我国房地产登记审核工作中还存在程序上、审核标准上等问题，亟待有关部门采取针对性的解决对策，不断完善我国房地产登记审核管理制度。

参考文献：

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[7] 王 英1,黄 容1,段继红2.基于主成分分析的重庆市房地产供求协调关系的研究[J]. 工程管理学报. 2012(05)

房地产法学论文篇6

【中图分类号】 F752 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）09-136-2

一、引言

房地产业是一个国家、一个地区经济的重要产业和支柱产业，与国民经济的发展和人民的生产生活休戚相关，在拉动经济、刺激消费等方面功不可没，已经成为国民经济发展的“晴雨表”。又由于房地产本身具有非常强的区域特征，因此本文选择了最年轻的直辖市――重庆房地产作为研究对象，采用内容分析法研究重庆房地产的热点问题。

二、研究方法

房地产业领域研究涉猎很多方面，本文采用内容分析法对历年来学者专家在重庆房地产方面的研究进行分析。

（一）研究方法

内容分析法是教育技术学研究的一种专门方法。这种方法适用于对明显的传播内容，做客观而有系统的量化并加以描述的一种研究方法。内容分析法多用于分析某一领域的特征与趋势。过程主要包括确定分析样本、确定分析类目、样本评判、数据的统计与分析、结果的解释与结论的形成等步骤。

（二）信息来源

本文选取的样本来源于“万方学术搜索”数据库，时间范围无限制，通过在题名栏中键入“重庆房地产”这几个关键词，检索到75篇期刊论文，以它们为分析样本进行分析。

三、研究内容统计

（一）研究数量

由表1可得，历年来学者专家在公开期刊上发表的关于重庆房地产相关论文的数量。从整体上来看，1994年之前并未搜索到相关文章，1994年之后每年的数量分布较为均衡，但都比较少，可见对于重庆房地产问题的关注度相对较低。其中，2002年研究重庆房地产问题的文章数目最多，为8篇，占总数的10.67%。

从2006年开始，文章数量有所增加，关注度有所提高。究其原因，2006年春季，由房地产市场引起的美国“次贷危机”初现端倪，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界金融市场，进而影响到世界经济，尤其是房地产市场。这几年重庆房地产问题研究的论文出现增加的现象，与“次贷危机”对世界经济的影响密不可分。另外，2007年是重庆作为西部大开发重点建设城市的直辖10周年，同时又是城乡统筹新政特区。这些外部概念的刺激也使得重庆迎来房地产市场爆发式增长的一年。这说明在论文的选题上与时俱进，关注经济热点问题，具有很强的时效性。

（二）研究内容

关于重庆房地产的文章的主要选题方向集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，共57篇，占到总数的76%。其中，研究重庆房地产市场现状与趋势的论文数量最多，有23篇，占总数的30.67%。

在搜索到的论文当中，房地产市场宏观调控和房地产企业行为这两个选题方向一直都是研究者关注的重点和热点。但是出乎笔者意料的是，重庆房地产相关会议论文数量竟占到总数的13.33%，这个比例还是相当大的，但是这类文章的研究价值却不大；另外，国内很多学者专家关注的热点问题在重庆这个区域并未得到很好的研究，例如作为房地产重要的组成部分――土地的利用、房地产价格走势、房地产泡沫以及近年来城市迅速发展的轨道交通对周边房地产市场的影响等等。

（三）研究性质

由于得到的数据主要是分类数据，因此对变量的统计采用频数和百分比的方法。

表2显示，在关于重庆房地产问题的研究文献中，纯理论的研究占据了大半壁江山，比例高达74.67%，而对相关问题的定量研究却稍显不足。从时间上看，定量研究的文献2007年以前仅有2篇，绝大部分出现在2007年以后。这一方面表明对重庆房地产进行定量测度研究可能是未来研究的重点，另一方面时间上的巧合说明07年的“次贷危机”对地区房地产可能也产生了一定的影响，而这种影响通过学者的文章显现出来。

四、研究热点分析

（一）房地产市场现状及趋势

房地产业产业链长，关联度高，对一个城市的建设和经济发展有着举足轻重的作用。在收集到的75篇文章中，有23篇是研究重庆房地产市场现状和未来的发展趋势。总结众专家学者的研究，笔者发现重庆市房地产市场的现状一般可从三个层次去探讨：从宏观层面来看，国际经济增长的周期性对国内房地产市场有明显的影响.随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国经济产生较大的负面影响；从中观层面来看，我国现在依然面临着较大的经济下行压力，许多一线城市和沿海大城市持续高涨的房价给人民生活带来了巨大的压力；从微观层面来看，重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。纵观近年来重庆房地产市场的发展，开发投资量大，速度快，新开工面积增长较快，房地产供给者和需求者对未来市场信息指数上升，供需两旺。

对于未来重庆市房地产市场的发展趋势，绝大部分学者认为在保经济和保就业的经济环境下，金融机构放松银根和增加流动性不可避免，而重庆市政府清晰科学的城市建设整体发展思路，这些条件都将给房地产市场带来很多利好；同时也有学者认为重庆的保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量和管理分配方面存在的诸多问题也会迎来一定的挑战。

（二）房地产市场宏观调控

当前我国房地产市场已经出现风险过大的苗头并成为我国宏观经济调控的重点，因而，对我国房地产市场进行宏观调控的探索性研究，无论是对房地产市场还是对整个国家的宏观经济都具有重大的意义和价值。

在总结15篇研究房地产市场宏观调控的期刊论文的基础上，笔者得出结论：要防范和控制房地产市场风险，就必须站在一个宏观的角度，政府的宏观调控就不可或缺；对于房地产市场的宏观调控，不仅仅要立足于调控土地供给，还要甄别房地产市场的需求，打击虚假和投机需求，保护真实的居住需求；做到土地供应、抑制投机、减少刚性需求三个方面一起动手来稳定房地产市场；政府应从完善金融市场、改革房地产土地开发制度及改善房地产产品结构等多环节进行全方位的改革。

（三）房地产企业行为

历年来关于重庆市房地产企业行为的研究中，数量相对较多，主题也呈现出百花齐放的局面，例如房地产企业营销渠道、房地产企业品牌的形象打造、企业的核心竞争力、企业管理制度创新、企业发展研究、企业地票交易的账务处理等等。这些研究涉及企业行为的实际效益，应用性强，研究价值巨大。

五、结论

通过对搜集到的75篇文章的认真分析，得出以下结论：

（一）纵向来看，论文在选题上的时效性很强

2007年爆发的美国“次级房贷"引起了全球金融市场的混乱，淋漓尽致地展现了“现代金融风险"的新变化，及时来研究房地产问题具有非同一般的意义。

（二）从内容上看

学者专家对重庆房地产问题的研究范围比较狭窄，绝大部分集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，而忽视了房地产相关的其他问题。即使是在这四个大方向的选题上，研究的内容也比较传统，涉猎范围窄，探讨不够深入，创新点不多。

（三）在研究性质上

纯理论研究的论文数量居多，定量研究太少，不过观察定量研究的趋势，相信定量研究的方法会被越来越多的学者重视并加以采用。

（四）由于收集到的样本数较少，对研究资料的统计分析难免缺乏全面性。所以对房地产市场未来趋势的研究不足，是本文的一大缺憾，今后会对这方面再进行深入研究。

参考文献：

[1]风笑天.社会学研究方法（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[2]冷宇.浅谈重庆房地产市场现状及发展[J].城市建设，2012，（14）.

房地产法学论文篇7

中图分类号：G642     文献标识码：A     文章编号：1007-0079（2011）25-0140-02

随着我国改革开放的不断推进，国民经济取得了高速发展，房地产市场在拉动经济增长的过程中起了不可磨灭的作用。与此同时，房地产纠纷日益增多，房地产法解决纠纷的功能逐渐凸显。房地产法教学担当起了培养合格房地产法人才的重任，①但如何使房地产法教学取得良好的效果是一个值得授课教师思考的问题。本文以案例教学法的运用为切入点，讨论房地产法教学中案例教学法的具体运用，以期能对提高房地产法教学效果有所帮助。

一、房地产法教学的内容及其在法学教育中的意义

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法的表现形式有两种，一是房地产法典，二是单行房地产法律规范，我国目前房地产法由众多单行房地产法律规范组成。我国房地产法的体系主要有三部分：第一，基本法。如《宪法》以及《民法通则》等法律中有关房地产的规定。第二，专门法。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《住宅法》及各自的实施条例、②细则、办法等。第三，相关法。如《物权法》、《担保法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中有关房地产的规定。目前，我国调整房地产关系最基本的法律有两部，即《土地管理法》和《城市房地产管理法》。

现行房地产法教材关于房地产法教学的内容大体相同，主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、房地产开发用地制度、房地产开发法律制度、房地产交易法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房保障法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及到民法知识之外的经济法等知识，可以说是民法与经济法的“大融合”。因此，房地产法教学效果的好坏不仅可以反映出教师教学水平的优劣，还可以从中看出学生法学素养的高低。尽管我国法学教育没有将房地产法列为本科教育的核心课程之中，学校教学也大多将房地产法列为选修课开设，但房地产法知识贯穿民法教学、经济法教学过程的始终，因而专门对房地产法教学进行探讨显得尤为必要和重要，其不仅能推动民法和经济法教学的发展，还能促进房地产法学科的建设。

二、房地产法教学中运用案例教学法的作用

“1871年，兰德尔教授在美国哈佛大学法学院首创以案例讲授法律的方法。他编著的《合同法判例》是世上第一本案例教学法的教科书。当时他积极探索法学教学案例，主张培养学生具有像律师那样思考的技巧能力，因此在教学中不特别注意学生是否了解一个规则，而在于让学生了解为什么要这样做，法院判决怎样做到这一点。”[1]案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流的研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。[2]如今，包括法学在内的各种学科教学过程中都广泛运用案例教学法。在房地产法教学中运用案例教学法具有以下作用：

1.培养学生解决问题的能力

房地产法是一门实践性很强的学科，房地产法教学中运用的案例都来源于房地产实务，是司法实践的产物，与生活联系紧密。将案例教学法运用到房地产法教学中，能将干涩的房地产法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。

2.激发学生的学习兴趣

传统教学模式是机械式的灌输与接受的过程，老师采取“满堂灌”的方式从头讲到尾，对知识的讲解基本采取先概念、再特征、后分类的模式，使本来可以鲜活的房地产法律知识变得枯燥乏味，学生的学习热情和兴趣大大降低。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.提高教师的教学水平

在房地产法教学中运用案例教学法对授课教师提出了更高的要求，教师仅靠一本教材就完成备课任务已不可能，课前或者课后教师必须结合课堂教学内容对众多关于房地产的案例进行搜集和筛选，同时还需加工和处理，使其符合教学目的。教师对案件的搜集、整理过程不仅能扩大自身的教学视野，还能更加深入地思考相关法律知识和理论，进而有助于提高教师教学水平。

三、房地产法教学中案例教学法的具体运用

房地产法教学中运用案例教学法使得教师一统课堂的局面被打破，课堂教学内容由教师和学生共同完成，课堂教学的成败由教师和学生共同决定。因此，案例教学法的具体运用不仅取决于教师“教”这一面，还取决于学生“学”这一面。

1.教学前的准备阶段

（1）筛选教学案例。房地产法教学中运用案例教学法首先需要由教师对众多的房地产法案例进行筛选，因为只有符合教学目的的案例才能在课堂上派上用场，否则会出现适得其反的结果。教师在筛选房地产法教学案例时，应关注房地产界最新的发展趋势，选择具有时新性、典型性的案例，因为陈旧的材料尽管能够说明问题，但学生往往对新颖的东西更感兴趣。

（2）研究案例内容。教师为了能在课堂上游刃有余地对案例进行讲解和分析，必须在课前认真研究案例的内容，将案例所反映的房地产法律知识和原理总结、提炼出来，准备好课堂上要讨论的问题以便提高课堂效率。

（3）分配好案例教学在整个教学环节中的比例。我国法学教学传统和法律体系决定了案例教学无法成为整个课堂教学中的核心，③只能作为教学的辅助手段。因此，教师在房地产法教学中运用案例教学法时要分配好案例教学在整个课堂中所占用的时间，若案例教学占用太长时间反而使学生忽略了对基础知识的掌握。

2.案例教学阶段

（1）先讲解基础知识，后分析教学案例。如前所述，案例教学不能成为房地产法教学中的主角，教师在课堂上不能从头至尾都分析和讨论案例。因此，教师首先应理清房地产法的基础知识和原理，然后通过对案例的分析和讨论加深学生对所学知识的理解，扩大学生的视野，激发学生学习房地产法的兴趣。

（2）介绍案例内容时辅之以其他教学方法，如多媒体教学法等。在运用案例教学法的同时多种教学方法并举能使教学达到事半功倍的效果，因案例本身的鲜活性和真实性，加之多媒体教学的直观性和生动性，学生会对这样的教学方式乐此不疲。

（3）针对案例提出问题，启发学生积极思考。案例教学是一个师生互动的过程，在教学过程中教师应引导学生认真思考，踊跃发言，参与到教学环节之中。其中，教师针对案例并结合讲授的基础知识提出问题是引导学生深入思考的最佳方式之一，学生与教师的互动改变了传统教学法中教师占主导地位甚或唱独角戏的局面，同时也显示出案例教学法较之传统教学法的优势所在。

3.教学后的总结阶段

（1）反思学生课堂讨论中出现的问题。课堂教学完成后，并不是说教师就与所讲的知识和所讨论的案例脱离了干系，教师课后应该针对学生在课堂案例讨论环节中表现出的问题以及学生各自的观点、理由和论证方法等进行总结，这不仅能为以后更好地教学提供参考，还是教师深化学习的一个过程，因为学生的讨论大都是经过思考准备后进行的见解、意见纷呈，教师往往也能从学生对案例的讨论中受到启发。

（2）撰写案例分析报告。房地产法教学中案例教学的最后一个环节就是案例分析报告的撰写，毕竟课堂讨论是零散的、不成体系的，课后可布置作业让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的，通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。

总之，房地产法是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，房地产法的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在房地产法教学中运用案例教学法，④对课堂教学效果和教师教学水平的提高、学生能力的培养以及房地产法学科的建设都具有无可替代的重要作用。

作者简介：刘远山（1968-），男，湖北天门人，海南大学法学院，教授，民商法硕士生导师，法学博士、博士后；余秀宝（1987-），男，重庆人，海南大学民商法学院硕士研究生。（海南 海口 570228）

 

注释： 

①很多学校设置有独立的房地产学院或专业如上海大学、中南财经政法大学等。 

②典型的如《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》等。 

③其例外情形是专门的案例课程和法律诊所等实践性课程。 

④这里还涉及其他相关实践教学环节以及典型案例的具体说明和解剖等内容,限于篇幅暂不予论述。 

 

房地产法学论文篇8

学号

导师姓名

论文题目

房地产交易中的物权法研究

一、选题的目的和意义

（一）选题目的

在很长一段时间里，人民的财产都未得到持久有效的制度性保障。纵观我国历史，自秦汉以来，历代国家政权，不管是理论还是实践上，都有着不受法律制度约束而剥夺个人财产的绝对权利。我国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过了《物权法》，明确提出了保护财产的权利。这是我国财产制度上的一个重大突破，意味着我国的财产制度发生了重大变革，明确了国家对私有财产的尊重和保护。我国自上个世纪九十年代开始实行住房商品化以后，房地产交易现象日益频繁，不断增长的房地产交易需要与相关法制的欠缺存在着较大的矛盾。随着我国《物权法》的出台，在房地产交易过程中，出现诸多与物权法相关的问题，本研究旨在阐明房地产交易过程中涉及的物权法问题，帮助大家理清认识、解决实际中的问题和纠纷。

（二）选题意义

究房地产交易过程中涉及物权法方面的问题具有重要意义，主要体现在：

首先，有利于保护房地产权利人的合法权益。孟德斯鸠说过：“私有产权是道德之神。”意思是说，私有产权是神圣不可侵犯的。这包括两个方面的内容：一是阻止公权对私有财产的侵犯，除了法律的明确规定外，严禁公权对私权的侵犯：二是阻止他人对私有财产的侵犯，在房地产的交易过程中明确了房地产的物权属性后，权利人可以行使物上请求权请求法院对财产的保护或者进行自力救济。

其次，有利于保障房地产交易的安全，促进房地产市场的健康发展。对物权法中涉及房地产交易方面的问题进行分析，对房地产物权进行明确和解释，并分析其中的一些现象，从而保证房地产交易的公平有序的实现，使得房地产市场健康有序的发展。

第三，有利于鼓励人们努力创造财富，促进社会财富的增加。物权的建立，使得国家对各类财产实行平等保护，为整个社会财富的增加提供一种适当、稳定而有效的激励机制，并且可以通过物权的效力规则及各类救济制度对权利人所享有的合法权利进行救济和保护。

二、选题在国内外的研究现状及本人新见解

房地产法学主要是以国家、法人和公民在房地产法律关系中的权利和义务为研究对象。本研究中，房地产交易过程中的物权法则主要调整的是平等民事主体之间就房地产享有、转止等交易的法律关系，如房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、继承和赠与关系。 

随着社会主义市场经济体系的完善，我国房地产市场走向规范，商品房、商住楼的踊跃出现，房地产交易过程中保护房地产权人的权利，调整平等主体之间的交易功能只能依靠物权法来真正实现。国际上大多数国家都是以物权法为基础来调整房地产的所有权及流通，即房地产交易过程及地产所有权。

从理论和法学系统上看，民法物权体系是一定种类的物权在民法典中有机排列的结构。在大陆法系国家，一般都采用潘克顿(Pandekten)体例，而这种体例均编有物权法在内。我国制定《物权法》也是采用的该体例，设有物权编。在现行的《民法典》中，物权就放在第二编。物权法定是物权的重要特点，物权的种类和数量都受到限制。物权法上，公民享有各种不同种类的物权都被一一列举，个人想通过创设新的物权来增加数量是不被允许的。随着物权研究的不断深入以及物权法的确立，学者们在物权体系上基本达成了共识，认为物权共包括三类，即自物权、他物权和占有。其中，自物权是指所有权；他物权包括担保物权和用益物权，用益物权包括基地使用权、农地使用权、邻地使用权和典权；不过在占有制度方面，学者们还存在争议，即究竟占有是一种权利还是一种状态还未达成一致。

在对民法物权体系进行讨论时时，少数学者意识到租赁权的物权性，认为租赁当为一种物权。如王泽鉴先生认为，租赁物之支配权乃债权之请求权行使过程中，发生之一种权能，为第二次的权能。债权相对性系民法之基本原则，故其物权化，须有法律上的依据。而在司法实践和法律都已经建立了“买卖不破租赁”制度。如果租赁权为债权，则其当然无法对抗所有权，则就会导致“买卖不破租赁”制度难以建立。典权是我国一项传统的特有的法律制度，房屋的所有人作为出典人将其房屋转移给典权人占有、使用和收益，典权人支付典价，在典期届满时，出典人向典权人返还典价赎回房屋，如出典人放弃回赎．则典权人即取得出典房屋的所有权。是典权人支付典价，占有他人之不动产，而为使用及收益之权。因此他是一种用益物权。

（一）房地产交易过程相关的组织和个人

房地产交易过程中连接着不同的交易相关组织和个人，各种相关组织和个人在交易中扮演不同的角色，他们相互关联、影响并适应整个房地产交易过程。主要组织和个人的角色如下：

房地产开发商，主要扮演两个角色：一是领导人们对土地进行重新分配。他们通过拍卖、挂牌、招标等方式获得土地的使用权，之后对其进行附加值的改造。对于政府来说，开发商是土地市场的需求方；而对于个人消费者来说，开发商又是房地产市场的供给者。

房地产购买者，他们是房地产市场中的需求方，是房地产交易的重要组成部分。他们从开发商手中购买房屋并且可以将手中的房屋在市场上与其他购买者交易。

国土资源局，作为政府组织，国土资源局在房地产交易中也扮演着两个角色。其一是通过拍卖、挂牌等方式向开发商出让土地，是土地市场上唯一的供给方；其二是管理和干预土地市场，主要是为了防止土地市场的不良竞争而采取的非市场干预行为活动。

房屋管理局，作为政府组织，房屋管理局同样也是扮演对房地产市场进行管理和干预的角色，其主要任务就是进行房地产登记注册并且服务和监督房地产市场的交易过程。

财政组织，主要是在房地产交易过程中提供运行资金，另外，一些财政金融方面的组织会对房地产的金融等方面情况进行监督。

（二）房地产交易过程

国家政策和法律势必会对房地产的交易过程产生影响。我国《物权法》颁布之后，房地产交易过程出现了三个方面的变化。

1.         关于土地登记过程的变化情况

物权法颁布实施之前，土地登记的过程是：首先，权利人向交易大厅的土地登记注册窗口提交登记申请。然后，地籍地政处对土地进行勘探测量。最后，该处审核土地权利。物权法颁布实施之后，政府打算将土地测量这个部分的工作任务交给社会上有资质的专业技术单位，而不是政府组织部门。政府部门只负责则审核申请资料。具体步骤如下：首先，当事人请社会有资质的专业技术单位对土地进行地籍调查（地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标）从而获得土地登记所需的申请材料数据。接着，当事人向国土资源局填写和提交申请。第三步，国土资源局的工作人员从当事人那收到申请表和土地测量的数据等相关材料;之后工作人员审核材料。第四步，工作人员对土地的登记和注册在网络和国土资源局交易大厅进行公示。第五步，在几天的公示结束并没有异议之后，工作人员将通知当事人缴纳证书的费用以及登记注册的费用。第六步，当事人从国土资源局得到土地使用权里证书。

在这个过程中，有所变化的一个步骤是测量的部分。此变化的目的是将政府组织的政企分开，将管理和技术部分分开。国土资源局将直接管理土地登记的申请资料是否齐全，而对于材料内容中土地的测量等任务交由申请人经过注册的土地测量专业公司，该公司对测量的过程和结果负责。

2.         预售房合同签订过程的变化情况

物权法颁布实施之前，预售房合同签订过程很简单。消费者没有政府提供的系统去收集相关的房屋信息。消费者只能通过房地产开发商提供的信息进行参考和选择。之后，消费者直接与开发商进行合同的签订，一式两份。

物权法颁布实施之后，目前的预售房合同签订过程如下:首先消费者在房屋管理局的网站上获取预售房许可证、土地信息、房屋等相关信息。第二步，消费者对房产和地产信息核对完毕之后与房地产商签订购买合同。该合同在网上签订。目前商品房买卖实行网上签约备案，取得预售许可证的楼盘可以实现网上签约备案。网上签约成功后，开发商进行备案程序操作，备案通过房管局审核，产生备案登记号，显示在合同内页右上角。开发商打印出合同，双方签字盖章，各持所需的份数。商品房买卖合同网签备案后，所签合同受到房屋管理局监管，网签备案标志着商品房买卖流程合同签订环节完成。第三步，合同签订之后，消费者可以通过网上查询系统进行查询，合同备案查询信息来源于房屋管理局。

此方案的目的在于为消费者购房提供一条快捷、安全的方法。消费者可以从网上获取房地产信息，这使得买卖双方信息透明化。网上备案查询结果表示消费者签订的合同已经受到监督，可以预防一房两卖或开发商将已售房产再抵押的现象。房屋管理局为消费者创造了方便快捷安全的预售房合同签订平台。

3.         房屋租赁登记注册过程的变化情况

在《物权法》实施之前，租赁房屋市场是非常混乱的，没有一个正式有效的方法去管理该市场。租赁双方签订合同即可算是交易，有的甚至连合同都没有。然而现在，房屋管理局正在改变这一现象。首先交易双方拟定并签订租赁合同。第二步，交易双方携带各自身份证、房产证等相关证件以及合同到房屋管理局进行申请登记。在局办事大厅内，房租出租者将房产证进行审核验证，之后会同合同等资料交与工作人员审核。第三步，若审核无误，工作人员将复印相关信息并将交易信息进行登记注册。此变化方案的目的是为了规范房地产租赁市场，保证租赁双方的权利，明细租赁市场动向，并且有助于税收的征收。

（三）房地产产物权的变动模式

物权变动可以从权利主体和权利自身两个角度来进行考察。从权利主体角度来考察，所谓物权变动是指物权的取得、变更和丧失。从权利自身的角度来考察，所谓物权变动则是指物权的产生、变更和消灭。根据物权的取得是否以他人既存权利为依据，可将其区分为原始取得和继受取得。原始取得，又称物权的固有取得或者物权权利的绝对发生，是指不以他人既存权利为依据。原始取得既可以基于私法上的原因，如因事实行为而取得，也可以基于公法上的原因，如因没收、征收而取得。所谓继受取得，又称传来取得，是指基于他人既存的权利而取得物权。在继受取得中，既存的物权上负担或者瑕疵一般要原封不动的移转给取得人。继受取得又可以分为两类，移转的继受和设定的继受。移转的继受是指前主的物权保持其完整的状态移转给后主。这种物权的取得只是主体的变更，故称“物权的移转”。如根据合同移转时，则被称为“物权的让渡”。设定的继受是指基于既存的权利，并对其内容加以一定的限制，从而产生新的权利。原权利人尽管保有其权利，但该权利、受到新的物权的限制。

三、论文的基本框架结构、主要论点和依据

（一）研究的基本框架结构：

摘要

Abstract

1.绪论

1.1问题的提出

1.2研究目标与意义

1.2.1研究目标

1.2.2研究意义

1.3研究内容与问题

1.3.1研究内容

1.3.2研究问题

1.3.3相关概念界定

1.4研究过程与方法

2.文献综述

2.1房地产交易过程概念界定

2.2房地产交易及过程的相关研究

3. 房地产交易过程中物权法的应用研究

3.1研究目标

3.2研究内容

3.3研究方法

3.4应用情况和案例分析

3.5结果与讨论

4.研究结论与后续研究问题

4.1研究结论

4.2后续研究

（二）研究的主要论点

本研究认为，物权法规范及界定了房地产交易过程中的相关法律问题，使得该问题得到法律支撑，维护合法人权益，保障房地产交易的安全，促进房地产市场的健康发展。

四、研究的重点、难点和突破口

       本研究拟对房地产交易过程中物权法应用的相关问题进行探讨，深入分析物权法在房地产交易过程中的运用，此乃本研究的重点问题。

     本研究的难点即如何将房地产交易过程中的物权法运用阐述清楚、透彻、详尽。本研究拟用事例来阐述研究中的重难点问题，即研究的突破口。

五、参考文献（含书籍、文章和其他资料）及其来源

1. 薛小荣.房地产开发企业诚信的博弈分析与对策研究[D].西安建筑科技大学.2007.

2. 李娜.不动产预告登记制度研究[D].黑龙江大学.2006

3. 欧世龙.不动产物权登记的若干思考[J].当代法学.2002 (09).

4. 王咏霞.论不动产物权变动中债权和物权的保护—兼论“一房二卖”问题[J].法学评论.1998 (02)

5. 史尚宽. 物权法论[M]中国政法大学出版社.2000年

6. 王泽鉴. 民法物权I通则·所有权[M].中国政法大学出版社.2001年

7. 梁慧星, 陈华彬. 物权法[M]. 法律出版社.2003年

8. 孙宪忠. 中国物权法总论[M]. 法律出版社.2003年

9. 段际凯.中国房地产市场持续发展研[D].究复旦大学.2004

10. 顾斌. 上海房地产市场政策变迁与持续发展研究[D].同济大学.2006.

11. 刘晓. ‘物权法’视野下不动产登记制度的完善[J]. 中央社会主义学院学报. 2009(08)

12. 王宝发. 物权法要点解答[M ] .北京:法律出版社. 2007.

13. 胡志刚. 不动产物权新论[M ] .上海:学林出版社. 2006

14. 王胜明. 物权法学习问答[M ]. 北京:中国民主法制出版社. 2007

15. 何志. 物权法判例研究与适用(第2版)[M].北京:人民法院出版社. 2007 .

16. 廖珊. 在物权法下信息系统支持的中国房地产交易过程研究[D]. 长安大学. 2009

17. 刘言浩. 不动产租赁法律研究[M]. 中国房地产法研究(第1卷). 2002年

18. 孙宪忠. 我国物权法关于不动产登记制度的基本考虑[M]. 中国房地产法研究.法律出版社.2002

19.Tam，N.R，2008.Investigation   of the gap between statutory and market prices in the Real estate

market[D].Enschede，ITC，2008，74P.MSe.

20.Ogundele,A.0.2008.How does   geo-information system affect organization structure ?-ease of Lagos state ministry of Physical   Planning and urban development[D].Enschede，ITC，2008.74P.MSe.

21. 高富平;土地使用权客体论——我国不动产物权制度设计的基本设想[J];法学;2001年11期

22. 徐昕;通过法律实现私力救济的社会控制[J];法学;2003年11期

23. 张晓娟;关于土地承包经营权的法律思考[J];广西商业高等专科学校学报;2004年03期

24. 王利明;民法典总则设立的必要性及基本结构[J];湖南社会科学;2003年05期

25. 高富平;土地使用权客体论——我国不动产物权制度设计的基本设想[J];法学;2001年11期

26. 潘晓璇,霍阳;完善我国农地物权制度的几点思考[J];法商研究-中南财经政法大学学报(法学版);2001年01期

27. 肖建国;论合同法上的证据规范[J];法学评论;2001年05期

28. 温世扬;周珺;;浅议机动车的物权登记制度[J];法学评论;2006年05期

29. 徐昕;通过法律实现私力救济的社会控制[J];法学;2003年11期

30. 孟勤国,冯桂;论担保权的性质及其在民法典中的地位[J];甘肃社会科学;2004年05期

31. 马原主编、梁慧星、周贤奇副主编：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版。

 

 

六、论文的研究方法和进度安排

（一）研究方法：

（1）文献法

通过查阅CNKI、维普、Pro-quest等专业论文数据库，充分利用图书馆、资料室等现有资料，以及使用百度、google等搜索引擎，来获得论文所需的文献，以便梳理相关的文献，为本研究提供坚实的文献基础。

（2）定性分析法

即是对本文的研究对象进行“质”的方面的分析。具体而言即是运用归纳和演绎、分析与综合以及抽象与概括等方法，对获得的各种材料进行思维加工，从而认识到本研究内容的本质，揭示其内在规律。

（二）进度安排：

2011.10月份：开题报告修改、确定

2011.11月份：文献资料阅读、查阅，提出相应观点

2011.11-12月份：论文结题和撰写

2012.1-2月份：初稿修改

2012.3月份：定稿、编辑、整理、装订

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                      研究生签名：

                                        年     月       日

指

 

导

 

教

 

师

 

意

 

见

 

 

 

 

 

 

 

签 名：

                                         年     月     日

开题

指导

小组

意见

 

 

 

 

组长签名：

                                         年     月     日

法律

硕士

教育

中心

意见

 

 

 

房地产法学论文篇9

参与式教学方法的理念起源于20世纪五六十年代的英国，原为执行国际援助性项目的方法，因其具有充分调动项目执行者积极性的特点，被引进到教育领域，发展成为一种被教育界广泛认同并应用的教学模式[5-6]。该教学法以建构主义学习理论为核心思想，其观点是教育应该把学生培养成为具有自主发展能力的、有创造性的社会主体，其本质是进行交互的学习活动和主体间多维对话的设计，是以教师及学生平等、互动的理念为基础，让学生亲自参与、亲自操作，最大程度地发挥学生的积极性和主观能动性[7-10]。清华大学过增元教授曾将参与式教学法的特点总结为：（1）开放式的教学内容；（2）提问式的授课方法；（3）无标准答案的习题；（4）论文形式的考试。具体来看，与“填鸭式”“灌输式”等传统教学模式相比，参与式教学法在教师角色、学生角色、授课目的及教学模式等方面具有鲜明的特征，具体如表1所示。表1参与式教学与传统教学的对比关注重点参与式教学传统教学教师角色学习管理者、课堂组织者和知识创新者知识传授者学生角色主动参与者被动接受者授课目的注重互动和反思传授信息及知识教学模式探究模式接受模式二、房地产经济学课程特点

房地产经济学是笔者所在学校工程管理专业的选修课程，主要运用经济学的基础理论研究房地产市场的运行规律和房地产业的发展规律[11-12]。总体来看，该课程有以下两大特点：

一是综合性。房地产经济学是一门以房地产经济运行现象及其资源配置活动为研究对象、具有很强综合性和交叉性的新兴而引人注目的应用经济学科。具体来看，该学科是建立在经济科学、现代管理理论基础之上的应用学科，是与经济学、社会学、管理学等学科密切结合的学科。

二是实践性。房地产经济学课程内容包括地租理论、区位理论、房地产产权制度的基本理论及房地产投资、房地产开发建设、房地产运行原理和房地产的宏观调控与管理等，既有理论知识又有实践经验，是一门理论与实践密切结合的课程。

房地产经济学课程的综合性和实践性特点，要求在教学过程中引入行之有效的参与式教学方法，采用开放式教学内容的讲解――突破课本局限，应用提问式的授课方法――多问问题，布置无标准答案的习题和多样化的学习成果展示等。应用课堂即兴讨论、专题讨论等参与式教学方法[13]，注重课程资源和现代化教学资源的开发和利用，激发学生的学习兴趣，使学生的学习不再局限于课堂，促进学生对知识的理解和掌握，从而提高教学效果。

三、参与式教学法在房地产经济学课程教学中的应用

笔者从教6年来，坚持主体性、互动性、反思性的原则，在房地产经济学课程教学实践过程中，总结出一些行之有效的参与式教学方法，取得了理想的教学效果。教学中以提高学生的参与度为核心，注重从“让学生学”向“学生要学”的转变。要实现这一目标，应从以下三方面做足功课：激发兴趣、讲究方法及适度考核。

（一）激发学生的学习兴趣

“兴趣是最好的老师”。如何激发学生对房地产经济学这一主干课程的学习兴趣是搞好教学的一个关键问题。因此，在初次授课时，笔者重点介绍该门课程的讲授方式，为便于学生理解和接受，将该课程体系简单归纳为“2+3+4”模式。“3”即：概念、特点和分类，主要是针对房地产、房地产业、房地产供需等基础知识的讲解。“2”即：两个难点，一是利用四象限模型分析房地产市场运行规律；二是利用过滤模型解释新房建设补贴的过滤效应。在讲授这两个难点时，结合学生实际情况，没有过多进行深奥晦涩的理论研究和模型探讨，而是将重点置于成熟经典的经济学原理和理论的介绍上，通过课堂传授，培养学生能对身边的经济现象进行一定分析的能力。“4”即：在讲授基础知识和难点的基础上，精心准备4篇文章，其内容涵盖：房价越调越涨形成“中央空调”效应的原因分析、房地产开发报建“潜规则”分析、房地产泡沫形成及预警分析和住房公积金“济富劫贫”原因阐释等。可见，用一个简单的模式总结该课程的教学特点及其内容，吸引学生的注意力，让其对这门课程产生兴趣。

（二）科学的教学方法

针对学生缺乏经济学基本理论知识，且当代大学生较有个性，实践经验欠缺，知识面较窄等问题，教师在授课中需要采用灵活多变的教学方法，提高课程的应用价值[12]。也就是说，教师应该将教学方法从以讲授为主向参与式教学转变，采用课堂即兴讨论、专题讨论等具体方式。

1.课堂即兴讨论

房地产经济学是一门来源于现实生活并与实践紧密结合的课程。教师可以在讲课过程中向学生提出一些既紧扣教学内容又能引起学生兴趣的现实问题，给学生一定时间进行课堂即兴讨论。如在讲到房地产宏观调控时，设置课堂互动环节：“你是愿意租房住还是买房住？为什么？”再如，就目前房地产的调控现状，和学生一起分析由于土地垄断、超发货币和贫富悬殊三个主要原因形成房价越调越涨、越涨越调的“中央空调”现象等。让学生各抒己见，畅所欲言，最终再由教师来把握讨论结果，引导学生的课程学习。教师讲得精彩固然是上好一节课的基本要素，但是让学生参与讲解，可以使学生体验到一种成就感，能激发学生的学习兴趣，促使其主动学习。

2.专题讨论

专题讨论与课堂即兴讨论不同，需要有相对完整的一段时间，一般一个专题的讨论至少需要1节课或者更长的时间。专题讨论一般以小组（一般4～5位学生）为单位，每次设置3～4个讨论小组，教师在课堂上提出与房地产经济学相关的热点问题或者典型案例组织学生讨论。如在讲解第七章房地产税收时，结合《一虎一席谈》的一期节目――《房产税会进行到底吗？》要求学生围绕该问题在课后完成资料的收集工作，主要包括：房产税的定义、性质和作用等基础知识、上海和重庆两个试点城市征收房产税的实践、总结视频对话中各位专家的意见。最为重要的是由学生自己阐述个人的观点（赞成或反对）等。学生通过在课下收集与整理基础资料形成自己的观点，在课堂上，小组代表阐述该小组观点，由小组成员接受其他同学的提问，教师作最后的总结工作。相比短时间的课堂即兴讨论、专题讨论，有利于学生更深入地参与课程教学的全过程。在整个专题讨论过程中，学生不仅掌握了理论知识，而且也掌握了学习的方法。

3.适当的考核方式

房地产法学论文篇10

要建立健全房地产法律体系就必须首先做好立法工作，这是最基本的常识和前提。但多年的经验告诉我们：当立法实践需要有立法理论加以说明、指导的时候，人们往往并没有钻研这样的立法理论，提不出也不想去提出为立法实践所需要的立法理论。因此，一方面已积累的房地产立法实践经验没有得到认真、及时的总结，立法实践中出现的问题得不到科学的解答，发展着的立法实践没有系统的立法理论予以指导；另一方面，大批的人力、财力、物力被投放至离立法实践甚远的或零散的、分割的细部研究领域中，使许多理论或陈旧、或脱离实际、或不足以系统指导实践。于是，尽管近20年来我国的房地产立法实践取得了令人鼓舞的成就，但实践中出现的问题却没有得到科学、合理地说明，从而导致了一系列令人尴尬的现象，比如，针对同一法律客体，以各部门起草的法律草案为基础的不同法律有不同的规定，让执法者不知所措；又如，作为强制性的规范，法律条文的执行应该是钢铁般的不容置疑，但我国的法律条文中“应该如何如何”的字样比比皆是，常使人疑为道德准则而不是国家法律。凡此种种现象并不是偶然、个别地发生，而是在我国房地产立法实践中一而再、再而三地大量出现着，已经成为一种“痼疾”。要解决这个“痼疾”，传统的理论、现成的学科或零散的议论都是不够的，必须要从根源上解决这些问题即必须从房地产立法学的角度来总结我国已有的房地产立法实践经验和教训，探讨未来房地产立法的构想和不同层次、不同角度房地产法律法规的协调及房地产立法技术的提高等问题，从而从根本上切实地、逐步地实现房地产法律体系的完善，而不是匆忙地、粗枝大叶地、仅为了填补法律空白而草草地制订、颁布一部又一部既缺乏操作性又时有冲突或相互矛盾的法律、法规。

正是基于这个启示，本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨，在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。

2 我国房地产立法的特点与问题

经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是，实事求是地讲，由于房地产业在我国是一个新兴产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，因此，在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。

要切实推进我国的房地产法制建设，就不能只从法律本身做静态的评价，而应着眼于法律的创制，从动态的角度总结过去立法的一贯作法，探讨其特点及存在的问题，从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。

2.1 我国房地产立法的特点

2.1.1 从立法原则上看， 房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结

我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发，考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要，把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高，使之条理化，再经过上上下下讨论、层层审查，并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此，我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。

2.1.2 从立法过程上看， 我国的房地产立法属于行政部门立法模式

一般说来，我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤：

第一，全国人大或其常委会主持房地产法律的立项；第二，委托相应的房地产主管和行政部门论证起草；第三，草案上报国务院法制局作初步审查论证；第四，全国人大法工委再行审查论证；第五，全国人大或其常委会审议通过。因此，我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。

2.1.3 从立法内容上看， 我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物

一般说来，立法要明确、具体、周密和严谨。但是，在我国，为了使法律法规符合各个地区的实际情况，立法者在立法时往往不做过细的规定，以便各地因地制宜地适用法律。因此，我国的房地产法律条文比较简单，规定也比较原则。

2.1.4 从立法依据上讲，政策是我国房地产立法的主要基础， 而且在某种程度上起到了法的规范作用

《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律， 法律没有规定的，应当遵守国家政策。”实践中，由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型，经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系，这时就需按政策对这些社会关系加以界定，而一旦政策改变了，所调整的社会关系也必须重新界定。所以说，我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然，这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定，更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程，应尽早结束。

2.1.5 从立法技术上看，我国房地产立法质量不高

随着社会经济和信息技术的发展，立法对立法者的技术要求也越来越高，更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲，对一部法的创制应视为一个系统工程，需要综合考虑其本身的规律性及其与相关法律的关联性。在这一方面，我国的房地产立法还做得远远不够。因此说

，科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。

2.2 我国房地产立法中存在的问题

有什么样的立法就有什么样的法律体系，法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准，这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规，形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则，就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销，无法达到立法应有的效果。

从根本上讲，房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映，集中表现在“缺”和“乱”两个方面：

所谓“缺”，是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看，有无作为龙头的基本法，是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航，虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》，但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质，充其量只能被称作“准基本法”，实在难当此任。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律，房地产法律体系就不可能完善，其缺陷也不会消除。

所谓“乱”，是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响，在承担房地产法律法规的起草任务，设计具体条文时，不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失，同时，每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时，都强调法律的“完善”，而不考虑与相关法律的关系，结果造成大量的重复立法，损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子，制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征，致使职业立法阶层在我国难以形成，不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中，立法班子都是临时组建的，法律出台后，则予以解散。由于机构职能和人员不固定，立法者不可能长期关注法律的发展和完善，这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾，最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补，在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象，从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。

3 优化我国房地产立法原则

“滞后立法”、“同步立法”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路，必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。

3.1 变“滞后立法”、“同步立法”为“超前立法”

在房地产立法中，“超前立法”是十分必要和完全可能的。当然，“超前立法”并不是脱离现实经济生活关系的空想立法，而是在深刻认识和领会社会主义市场经济规律的基础上，在科学预测现有经济关系发展趋势的前提下，进行有根据的立法。它是符合辩证唯物主义认识论的，反映了法律对经济基础的反作用。显然，“超前立法”较“现实法论”而言是更高层次的要求，是完善房地产立法所必不可少的。西方国家和港台地区的房地产立法已经证明了“超前立法”对完善法制的重要作用。如1930年《台湾省土地法》等虽然随着社会经济关系内容的变化而进行了多次修订，但它的基本结构和基本规则至今仍保持不变。之所以如此，原因就在于它们反映了台湾的土地市场经济的一般规律，因而，具有内在的、质的稳定性。

3.2 变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法

“宜粗不宜细”的立法指导思想在改革、开放初期，对于加快立法，曾起到过积极的作用，但也造成了房地产立法工作中的一些不良后果。改变这种不良现象，必须彻底摒弃“宜粗不宜细”的思想，采取“明确性”立法思想。以往强调房地产立法“宜粗不宜细”，以便于人们掌握和法院灵活办案，是片面的。实际上，如果房地产立法缺乏明确性，不仅人们对房地产法的丰富内涵掌握不了，而且法院办案也会无法可依或无所适从。因此，从立法的实际意义出发，必须变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法。

3.3 建立灵敏的立法反应机制

我国现行的立法原则往往把立法视为一种任务，只要法律制定出来并获得通过就完成使命，不注意对法律在实践中的实际效果的考察和评估，也未能根据实际状况对法律进行及时的修改和补充，从而在执法和司法实践中出现了许多“有法不可依”的尴尬情况。鉴于此，笔者建议在人大常委会及各部门分别设立相应的常设机构对已颁布的法律法规的实施情况进行调研和评估，并及时根据实施的情况对有关法律进行修改、补充和废止，建立灵敏的立法反应机制。

4 完善我国房地产立法体制

我国目前以部门立法为基础的房地产立法体制存在的许多问题，严重影响了立法质量的提高，有待进一步完善。

4.1 改变现行的部门立法模式， 建立一支超脱于部门利益之上的专业、常设的房地产立法机构

立法的最终目的是维护大多数人的利益，不是为了划分哪一个部门权限和利益。因此，必须割断权力和利益的纽带，真正贯彻全心全意为人民服务的宗旨。这里参考西方国家的立法助理制度，建立我国自己的由法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构，对现行的立法体制做一个重要补充是非常必要和重要的。这一机构可以隶属于全国人大常委会法工委，其成员可分为两部分，一部分为常设法学家，负责草拟法案及审议草案的技术性工作，并在法律通过后，倾听各方意见，对法律及时加以修订；另一部分为可更换的专业人士和相关专家（随所立法律而变动），主要负责特定法律草案的专业性和可操作性的把关问题，同时兼有收集各方意见和反馈信息的义务。设立这一超越各部门利益的常设机构有助于提高所立法律的专业性、严谨性和公平性，也有助于加强立法机构同群众的联系，从而有利于立法质量的切实提高。

4.2 进一步完善立法程序，规定立法过程所需的时间， 保证所立法律的时效性

立法在某个程度上的特点是“定”，一旦某项政策或规定以法的形式明确下来，就要在一定的时间内执行，不能朝令夕改地经常变动，这就要求在立法工作中尽可能地为进一步的改革留下余地，以法律一定时间内的时效性来保障法律、法规的相对稳定性。要做到这一点，一方面要从提高立法预测水平入手，解决未立法律的时效性；另一方面，则是要完善立法程序，针对已列入立法日程的法律草案，规定每一部法律制定过程所需的明确的时间表

和工作进度表、杜绝法律制定过程中的审而不议、议而不决、决而不定或法律调研中的走过程式的调而不研、研而不究的拖冗作法，以保证所立法律的时效性，从而避免“去年出现问题、今年提出立法动议、后年才出台法律”的“雨后送伞”式的立法状况。

4.3 在房地产立法工作中维护国家法制的统一

随着房地产立法步伐的加快、立法数量的增多，不同法律部门、不同效力层次的法律规范之间呈现出错综复杂的关系，就更需要维护国家法制的统一。首先，要求依照法定职权立法，防止超越职权立法。部门立法（制定规章）、地方立法（制定地方性法规和政府规章）从性质上讲，都应该是对国家立法（制定法律和行政法规）的补充，是国家法律体系的组成部分。但是，我国社会主义法律体系必须是统一的，部门、地方不能各搞各的法律体系。在立法实践中，就房地产立法而言，笔者认为：既然法律、行政法规已经规定了国务院行政主管部门主管（负责、管理、监督）全国的各项工作，行政主管部门就可以制定部门规章来行使管理权。部门规章是行使管理权的一种具体表现，只要不同法律、行政法规相抵触，应当在全国范围内有效，地方性法规不应当与之矛盾，这是保证国家行政管理权统一的需要。否则，法律规定的行政主管部门的权限就难以落实。反之，法律、行政法规没有规定国务院行政主管部门主管的事实，地方性法规均可以规定，部门规章不得与之矛盾。这样，就可以较好地解决房地产地方性法规与行政规章之间的矛盾。其次，从法律体系内部关系讲，必须坚持行政法规不得同宪法和法律相抵触，地方性法规和规章不同宪法、法律、行政法规相抵触，规章也不能互相矛盾，以保证法律、法规的正确执行。

5 提高我国房地产立法技术

房地产立法作为现代立法的一种，是一项科学性很强的活动，它必须具备一定的条件，以科学的、系统化的手段来进行方能有效。这是提高房地产立法质量的基础，也是最关键、最具实际意义的一步。

5.1 做好房地产立法预测工作

对我国房地产立法来说，进行立法预测有特殊重要的作用。目前房地产立法的任务非常繁重，如何分别轻重缓急、有计划、有步骤地立法，如何使房地产立法同社会需要、法律的实施及立法内部相协调是我国房地产立法亟待解决的问题。解决这些问题的方法很多，如通过法规汇编和法典编纂的方式来修订法体系中相互矛盾的地方。但法规汇编和法典编纂只能解决已然的问题即现存的法律体系中已经存在的不协调问题。而对未然的、尚未出现的问题则必须通过立法预测来解决。进行房地产立法预测可以对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用，应该说立法预测才是治本的方法。

5.2 编制和实施房地产立法规划

房地产事业的发展、科学技术与统计信息技术的进步、房地产法所要调整的社会经济、政治、文化关系的发展本身都具有很大的计划性，在这种情况下，房地产立法如果没有科学的预测与计划，而是盲目地、走一步看一步地进行，就会永远落后于实践的需要，亦即总是“亡羊”之后才去“补牢”，是不能适应社会发展需要的。而且，房地产立法也是系统化的科学工程，如果没有计划，各个房地产法律、法规之间、房地产法与其他法律部门之间、各项法律规范与它们所调整的对象之间是难以协调一致的，因此必须加强房地产立法的规划工作。

5.3 提高房地产法的语言文字水平

立法质量的提高从某种程度上说是法的语言文字水平的提高。一般说来，法的语言文字应用陈述的方式来表达，可以用直接陈述的方式，也可以用间接陈述的方式。但不论采用什么方式，法的语言文字的基本要求、基本风格、基本特点都是相同的。一是明确、具体，即用明确的、清楚的、具体的、明白无误的语言文字来表述法的内容。只有法的语言文字明确、具体，才不会引致歧义，也才便于正确执行、适用和遵守。要做到这一点，“应该”、“可以”等字样的使用应特别谨慎；二是通俗、简洁，以便法律、法规的受众理解、掌握和遵守。立法者立法时要抛弃晦涩难懂、故作深奥的语言和文风，避免使用地方语言。多余的字句要删除，重复的现象应避免；三是严谨、规范。在一般情况下，立法者应按通常含义来准确地使用语言文字，特别是一些与日常生活中的含义不同的概念和词汇，否则就会给执法和司法实践留下后患。

5.4 加强房地产法的修订、补充和编纂工作

法的修订、补充和编纂也是立法技术的重要环节，对于法体系的完善有积极的促进作用。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，也有利于法学研究和实际工作者的查阅、适用和援引。首先，要加快制订房地产基本法的进度。房地产基本法是构筑房地产法律体系的基础，也是房地产法典的核心内容，对制订其下各层次的法律、法规提供了法律依据。这也是理顺我国房地产法体系内部各层次关系的前提；其次，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充，为下一步制定房地产法典创造条件；最后，要制定房地产法典。制定一部体系完整、结构协调、内容完善的房地产法典是提高房地产立法水平的根本措施和现实工作的客观要求，也是历史的必然，更是检验我国房地产立法技术水平的重要标志。

6 结论

我国房地产立法尚存在许多问题。究其原因，一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段，对许多新事物，新现象的发生缺乏处理的经验，但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理，从而导致一些法律失误重复出现。因此，必须从根本上解决这问题，即从立法学的角度来寻找我国房地产立法的原则（或指导思想）、立法体制及立法技术方面的不足，以求真正的总结教训，明示未来。

「参考文献

1 ［台］罗传贤编著。立法程序。龙文出版社。1993

2 ［台］史尚宽著，民法总论。史仲芳发行。1971

3 ［台］郑玉波著。民法物权。三民书局出版。1971

4 （美）伯纳德·施瓦茨著。美国法律史。中国政法大学出版社。1989

5 刁荣华主编。 最高法院判例研究（上、 下）。 汉林出版社，1983

6 real estate and landlord and tenant（ 1983 ～1984） ， thelaw society of upper，canada bar admission course mater>文秘站－您的专属

房地产法学论文篇11

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

我国房地产业始于20世纪90年代初，但在其短暂的20多年的运行中却一直在不断的波动，特别是近几年出现了地区性的房地产发展过快、房价过高等现象，对经济和社会造成巨大的冲击，这就需要我们对中国的房地产预警系统进行深入研究。我国对房地产预警的研究始于上世纪九十年代末，其基本的研究方法和思路还是参照经济预警方法并结合自身特点形成的。我国对房地产预警的研究主要集中在房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面。

一、 房地产预警指标研究评述

房地产预警指标及指标体系是房地产预警系统的基础，科学、合理地设置指标体系能有效地实现房地产预警系统的功能和目标，因此，对房地产预警系统的指标体系进行深入研究，无疑是房地产预警系统研究的一项重要内容。我国早期对房地产预警指标体系进行构建多采用定性方法，而采用定性方法构建的指标体系，因为主观性强，各指标之间不可避免存在较强的相关性，也不能准确判断各指标对房地产业的影响，指标选取依据不充分，可信度不高，因此后来的学者主要采用各种定量方法对此问题进行了研究。

郭磊、王锋等认为，房地产周期波动的主要原因是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生了内部传导。他们在进行预警指标体系设计时，根据先行、同步和滞后的数量特征关系初选了全国消费者物价指数等18个指标，然后以深圳市为例通过时差相关分析法选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系，并利用统计预警法进行了单一警兆指标预警和综合预警分析。

郭峰认为房地产预警指标的选取应遵循全面性、简洁性、可操作性等七项原则，在此基础上应采用定性和定量相结合的方法来选择房地产预警指标。其具体做法是参照各地已有的预警指标体系，取其交集，然后利用专家评分法和相关分析法选出了12个指标，并进行了实证分析，结果证明该指标体系可以满足预警的要求。

叶艳兵、丁烈云利用多元统计中的主成分分析法来确定各单项指标的权重及反映市场景气状况的“第一主成分”，采用相关性分析来确定各单项指标同“第一主成分”的相关性大小，并按照相关性的大小来决定指标的取舍， 同时结合专家经验等定性分析方法，利用武汉市的历史数据，建立了包括房地产价格、从业人数等在内的武汉市房地产预警指标体系。但利用该指标体系进行预警，具体效果如何，限于篇幅，作者没有结合数据进行检验。

周忠学、李永江以青岛市为例，用聚类分析法把影响房地产的20个因素指标分为5类指标，然后分别对每类指标进行主成分分析，最后把原来的20个指标合成为7个综合指标，大大简化了分析工作。

李崇明提出了一种新的房地产预警指标选择方法。他认为房地产系统作为一个复杂的大系统，其影响因素众多，必须采用一种适合复杂大系统的定量分析方法，并由此提出了系统核及核度方法。该方法的基本原理是采用灰色关联分析法对样本数据进行分析，得出指标间的关联度，然后根据指标关联度的大小建立指标体系的拓扑图，最后求取拓扑图的核，其构成要素就是要选择的房地产预警指标。

杨佃辉，陈轶等把初选的22个房地产预警指标按照指标的性质分为总量指标、购买力指标、生产类指标、价格类指标和交易类指标五大类，分别对每类指标进行聚类分析和非参数检验并结合定性方法建立了预警指标体系，然后利用上海市房地产相关的数据进行了实证分析。

综上所述，我国对房地产预警指标体系的研究正在逐渐从单纯的定量分析向定量分析和定性分析相结合的思路转移。定量分析方法主要通过一些统计分析方法消除指标间的相互干扰和影响，使不同指标与房地产业发展的关系描述得更为准确，但它不可避免也存在缺陷，如多数统计方法对数据要求较高，通常需要样本数据够多，且不具备容错能力，而且对某些不能量化的因素指标也无能为力，而这正好可通过定性分析来弥补。因此，把定量、定性分析方法相结合来构建房地产预警指标体系将是未来的发展趋势。

二、房地产预警方法研究评述

预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。在预警方法的选择上，我国有关学者的研究大致可以划分为三个阶段，房地产发展初期，即上世纪90年代的研究以景气指数预警为主；90年代末到本世纪初以统计预警为主；近期的研究则转向以人工神经网络等为主的人工智能、模式识别方法方向发展，逐渐与计算机软件融合。

（一）景气指数法。

如上所述，我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。

黄继鸿、雷战波、凌超为了描述房地产景气的动向,通过构建合成和扩散指数来达到对房地产运行情况进行监测、预警的目的。他们认为扩散指数能综合各个指标变量的波动,反映宏观经济波动过程,还能够有效地预测经济循环的转折点,但是不能明确表示经济循环变化的强弱；合成指数不仅能预测经济循环的转折点,还能在某种意义上反映经济循环变动的振幅。因此,他们认为扩散指数(DI)和合成指数(CI)适用于房地产预警等宏观经济领域。

李斌、丁烈云、叶艳兵对景气指数预警法进行了大量研究后，发现由于计算方法和侧重点不同，利用扩散指数DI和合成指数CI对相同的数据分别计算得出的房地产警度不一致，他们分析了两种指数的计算特点，提出了两种改进方法．第一，对传统DI计算方法进行合理改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突；第二，利用DI值与CI值及其精度设计了一个能完整反映市场景气状况的综合指数，即对DI与CI指数向量进行数据处理并建立整合基础以后，依据DI值与CI值的精度分析，摒弃主观判断的处理方法，按照各自误差的高低和权值计算理论，确定各整合基础数据所载信息量的权重，最后对其进行加权平均求出房地产市场的综合景气指数，并利用武汉市实际数据进行了分析，结果表明，改进后的综合指数能更好地反映武汉市房地产的实际警度。

景气指数法经过多年的发展运用也比较成熟，计算方法有了许多改进，但是用该方法来对我房地产进行预警，存在着许多先天的缺陷．首先，景气指数法应用的前提条件是经济波动的周期性，而我国的房地产经济发展刚刚起步，其周期性更是无从谈起；其次景气指数用合成指数和扩散指数这些综合指数来反映总体的发展趋势，而这些综合指数对具体指标的信息抽象化了，不利于具体分析，也容易掩盖个别指标的异常波动，因此，用景气指数法来进行房地产预警不是最佳方法。

（二）综合模拟法。

综合模拟法也叫统计预警法，是我国房地产预警采用最广泛的方法。它主要从系统论角度对指标进行分析处理，实现房地产预警的目的。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。因此，有不少学者对此进行了尝试，取得了不少成果。

1995年，建设部就组织过房地产监测、预警体系的研究，所采用的方法即为统计预警法，但鉴于行业发展的初期性及其资料积累的有限性，无法在定量上有所突破。

赵黎明、贾永飞最早对用统计预警法进行房地产预警作了较系统的研究，现在很多研究都是在他们研究的基础上进行的。他们首先对经济预警的各种方法进行了分析、比较，指出统计预警方法适合用来房地产预警;接着运用时差相关分析方法筛选出警兆指标，并确定了预警界限；最后使用模糊评价方法来进行警级综合，使房地产预警走向定量化和系统化，明确了警情发生时的控制目标和方向，实现了房地产预警系统的计算机处理。

郭磊、王锋等采用统计预警法，结合深圳市实际数据，对深圳房地产运行的轨迹进行监测，并对未来的走势进行了预测。他们首先根据房地产经济的相关理论和深圳房地产自身的实际，选择房地产销售量作为警情指标，然后通过对其它指标和房地产销售量的时差相关分析，选出警兆指标，然后通过各警兆指标警界的确定，对深圳房地产进行了单指标预警和综合预警。张泓铭对各种预警方法的特点和使用条件进行比较之后，指出综合模拟法比较适合我国当时的房地产预警，他详细介绍了综合模拟法的思路、步骤并以某城市为代表进行了实证分析。

陈峰、丁烈云对利用综合预警法进行房地产预警容易出现的失真现象进行研究后，提出用数学方法对用3 预警准则确定的预警区间进行调整，并以武汉市相关数据为基础进行了实证分析，结果显示对预警区间修正后，能够提高房地产预警系统的精度。

综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题，如统计预警法要求它的参数必须满足多元常态分配的假设，而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3 预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效；另外统计预警法是静态的，不具有容错性，而目前我国房地产数据参差不齐，房地产发展迅速，因此采用该方法结果往往系统精度不高，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。

（三）基于模式识别的预警方法。

房地产预警研究要取得进一步的进展，就必须广泛借鉴其它学科，特别是人工智能、模式识别和非线性系统学科的研究成果，避免或尽量减少预警过程中的人为因素，使预警过程更客观、可靠。近年来不少学者对此进行了研究，尽管刚刚起步，但其发展前景已引起人们关注。

王建成在其博士论文里构建了基于概率模式分类的经济预警系统。所谓模式识别是泛指一类用于对所研究对象根据其特征和属性，分辨其所属模式类别的识别和分类方法。模式识别突破了传统的指标处理思路，不再从简单的统计规律出发探求发展趋势，而应用模式分类和比较来对未来状况进行预测。概率模式分类法可以满足最小的误警概率和最小的预警风险等要求，其有关分类错判概率等理论，很适合研究预警系统的预警可靠性，另外它还可以和附加信息检验、模式特征提取等方法结合起来，进行预警指标选择，构造出一个实用、完整的经济预警系统。但是基于概率模式分类的预警系统的设计需要已知经验概率、条件概率、和后验概率，实际上这些是很难得到的。另外，贝叶斯最小风险分类过程还建立在样本拟合最好这样的基础之上的，这显然是不能满足的，因此该方法没能得到广泛地使用。

虞晓芬通过建立BP神经网络模型对杭州市历年的指标数据进行拟合，分析预测有关指标2004-2005年的值，并结合统计预警法对杭州市房地产市场现在和未来两年的综合警度进行判断和预报。陈彦等利用模糊模式识别方法，以南京市为例，建立了房地产预警系统，并进行了实证分析。

BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标的问题。从而为预警走向实用化奠定了基础。但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，如其过分强调克服学习错误而泛化性能不强，同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。

房地产系统是一个复杂的非线性大系统，由上可知，不管采用哪种方法进行预警，都有各自的缺陷，因此不少学者尝试着采用多种方法相结合来进行房地产预警，取得了较好的效果。

丁烈云在他的名为房地产周期波动与预警研究的博士论文中，把景气指数法、基于系统核与核度理论的综合模拟法和模糊神经网络预警法三种方法和相应的模型结合起来预警，经过实证分析，表明预警效果相当不错。

南京房管局在建立南京市房地产市场预警系时也结合了景气指数法、警兆信号法和专家经验法三种方法共同预警。采用多种预警方法对房地产进行预警，以便相互验证，这也是今后房地产预警的发展趋势。

三、房地产预警系统设计研究评述

房地产预警系统是一个非常复杂的大系统，预警指标体系的选择是房地产预警系统的基础，而房地产预警方法是房地产预警系统的核心，而除此之外有关数据的收集、整理，警度的预报，以及排警对策等都是需要考虑的问题，因此有必要对房地产预警系统的各个功能模块设置以及如何利用计算机技术进行科学调控进行研究，国内不少学者进行了许多尝试。

梁运斌对建立房地产预警监测系统进行了探索，提出了房地产预警预报系统应该由景气分析、预警信号、行业监测和景气调查四个子系统构成的基本构想，研究虽然粗略，却为后来研究者提供了思路。

彭诩也对房地产预警系统的框架进行了构建，他认为房地产预警系统可以细分为信息采集系统、预警信号系统和景气分析系统三个子系统，各个系统相互独立，其功能如下．景气分析系统主要进行要用来建立预警预报指标体系和预警预报制度，房地产信息采集系统主要收集房地产基础数据及相关信息数据；预警信号系统主要进行数据的整合分析和。

郑淑琴认为房地产预警系统可分为数据处理分析子系统、监测预警子系统以及排警子系统，在文中对这三个系统分别加以研究。

以上研究虽然侧重点不一样，但其基本思路大致相同，都是从数据的收集、预警方法的确定和出现警情时的预报和对策来构建的。韩立达在总结前人研究成果的基础上，对房地产预警系统框架的构建提出了较系统的构想。他认为房地产预警系统可分为横向和纵向两方面。纵向是指由下至上即由各地市汇总到各个省，层层预警最后到全国综合预警，而横向预警是指对每个具体城市的预警框架可分为统计信息系统、预警预报系统和动态监控系统三个模块，每个模块下面还可细分为更小的模块。其中预警预报系统是核心，统计信息系统与动态监控系统都是为其服务的，前者为其提供基本资料和数据，而后者则起着辅助预警及决策的功能。

郭峰在他的博士论文里以大系统控制理论为基础构建了房地产“递阶控制”预警系统，把它分为上、中、下三级，上级是输入部分，也称为数据库管理系统，包括警兆数据库、预警界限数据库、预测指标数据库和警情分析指示数据库等；而中级为控制处理大型专家系统，是整个系统的核心处理器，具体包括指标筛选、界限确定、预测判断和警情分析指示模型库；下级指的是输出部分，即生成子系统，通过衔接器和中级相连，具有图表、数据结果输出等功能。

李斌、丁烈云认为从计算机软件开发角度来看，房地产预警系统应该是以MIS为基础，兼有DSS功能的计算机预警信息系统。它可以通过自动处理、分析、判断输入和存贮在计算机中的各种信息，对城市房地产经济发展过程中可能出现的各种异常态势发出预先警告。他们将其分成两个相对独立的子系统，模型管理系统和数据库管理信息系统，两个系统之间、操作人员与计算机之间的信息的传递由人机交互总控系统来调度。

总的看来，我国房地产预警系统的设计研究才刚刚起步，需要进一步研究和发展，但与计算机紧密结合，友好的人机交互模式和动态的建模技术将是房地产预警系统设计未来的发展趋势。

此文系湖北省教育厅青年项目（239269）

（作者：武汉工程大学管理学院工商管理教研室，讲师，中南财经政法大学统计学专业博士）

参考文献：

[1]郭磊，王锋．深圳市房地产预警系统研究，数量经济技术经济研究，2003（5）

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房地产法学论文篇12

关键词：中小房地产企业；竞争力；指标评价

ABSTRACT

Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4

目录第一章导论

1.1研究背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意义

1.3国内外研究动态

1.3.1国外学者关于竞争力的研究.

1.3.2国外学者关于企业竞争力的研究

1.3.3国内学者关于企业竞争力的研究

1.3.4国内外关于中小企业竞争力评价方法的研究

1.4研究思路与方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5论文可能的创新之处

第二章中小房地产企业竞争力研究的理论基础

2.1中小房地产企业概念的界定

2.1.1中小企业的界定

2.1.2中小房地产企业的界定

2.2企业竞争力评价的理论及相关方法

2.2.1评价理论

2.2.2评价方法

第三章中小房地产企业竞争力的影响因素分析

3.1一般企业竞争力的四大影响要素

3.1.1企业制度

3.1.2企业能力

3.1.3企业资源.

3.1.4企业外部环境

3.2房地产企业竞争力的影响要素

3.2.1土地资源

3.2.2资本规模与资金运作能力

3.2.3市场开发能力与产品竞争力

3.2.4企业发展潜力

3.3影响中小房地产企业竞争力的两大主要因素

3.3.1政策——土地门槛提高

3.3.2经济——资金压力陡增.

3.4其他外部因素对中小房地产企业竞争力的影响

3.4.1销售方式可能出现的变化对中小房地产企业竞争力的影响

3.4.2我国加入WTO对中小房地产企业的影响

3.4.3人民币汇率升值对中小房地产企业的影响

第四章基于层次分析法对中小房地产企业竞争力的评价

4.1层次分析法

4.1.1关于层次分析法（AHP）

4.1.2层次分析法评价指标体系的构建步骤

4.2中小房地产企业竞争力评价指标选定的原则

4.2.1科学性原则

4.2.2目的性原则

4.2.3独立性原则

4.2.4可对比性原则

4.2.5定性和定量相结合的原则

4.2.6可操作性原则

4.2.7真实性原则

4.3中小房地产企业竞争力评价指标体系的构建

4.3.1评价指标体系中指标处理的理论说明

4.3.2评价指标体系中指标处理的方法

4.3.3指标体系的评价模式

4.4中小房地产企业的现状分析

4.4.1中小房地产企业总量多，占有市场份额大

4.4.2中小房地产企业技术性不高，家族化现象明显

4.4.3中小房地产企业活动范围主要在区域市场和住宅产品

4.4.4中小房地产企业更容易满足我国市场多样化的需求

4.4.5中小房地产企业能够拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间

4.4.6中小房地产企业能够发挥“市场规模”优势

4.4.7中小房地产企业是市场自由竞争的有利推动者

4.5实证研究.

4.5.1企业背景介绍

4.5.2企业竞争力评价

4.5.3结论

4.6本章结论

第五章提升中小房地产企业竞争力的对策与建议

5.1政府——建立健全相关的机构和政策

5.1.1进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构

5.1.2拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路

5.2企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展

5.2.1管理决策的前瞻性、科学性