房地产企业现金流分析篇1

作为我国最大的房地产开发企业，万科坚持主流市场定位，以市场、客户、股东为导向，积极促进销售，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长，2012年全年累计实现销售面积1 295.6万平方米，销售金额1 412.3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。

一、现金流量结构分析

（一）现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看（见表1），伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高，但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到70%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知，万科的存货在近三年最多只有6.27%为已完工开发产品，在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入，导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。

由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求，投资活动的现金流量净额在三年间均为负值，并且在2011年有了明显的下降，这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩，房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现，万科投资支出的现金在减少，这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响，再加上2010年几次上调贷款利率，万科在行业整体融资环境紧张的情况下，借款金额大幅减少，同时偿还债务支出的现金又大量增加，从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。

（二）现金流入结构分析

2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上（见表2），这说明企业的现金流入主要来自于经营活动，同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势，其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略，并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分，并且2011年与2010年比较减少了72%，因为万科的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映，该项目在投资活动现金流入中占很大的比率，而2011年该项目金额又大幅减少，最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率，使流动性呈现紧缩态势，房地产行业的融资渠道大幅收缩。2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长，占到总流入的29.13%，成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段，企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现，除了借款收到的现金增长外，吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解，但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。

（三）现金流出结构分析

2010-2012年，因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长，万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势（见表3），但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少，这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现，公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略，不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上，选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。

二、现金流量比率分析

（一）偿债能力分析

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业至关重要。流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，比率越高说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，一般认为合理的流动比率为2。万科的流动比率呈现逐年下降的趋势，特别是2011年有较大幅度的下降，主要是因为预收账款增加了49%，导致流动负债增加了55%。到2012年期末的时候，流动比率降为1.40，远低于基准值2，这也说明企业的短期偿债压力增强。由于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除，因此，速动比率更具有参考价值。速动比率一般应保持在1以上。万科近四年的速动比率呈现波浪式的变动趋势，2011年速动比率大幅下降，主要是因为企业2011年度的预收账款由2010年的744.1亿元大幅增长至1 111亿元。现金流动比率是经营活动现金净流量与流动负债的比率，从现金流量的角度反映了企业当期偿付短期负债的能力。万科2010-2012年的现金流动比率总体上基本保持不变，但是三年均为1%左右，这说明企业经营活动产生的现金净流量不足以抵偿流动负债，必须另外筹集资金以偿还短期债务，企业的流动性较差，现金压力较大，有一定的财务风险。资产负债率是负债总额和资产总额的比率，是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为，资产负债率为0.4-0.6较适宜，并且越低越好。2011年和2012年万科的资产总额分别增加了37.36%和27.88%，说明企业的资产规模在不断扩大。同时，万科的资产负债率连续三年都高于70%，且呈现上升趋势，这一方面说明企业很好地利用了财务杠杆，另一方面也暗示了企业的负债水平较高，企业的现金压力不断上升，偿债能力有逐渐下降的趋势，存在一定的财务风险。进一步分析发现，万科的流动比率和速动比率都较低、资产负债率较高，主要都是因为预收账款的增加，除预收账款外，企业其他负债占总资产的比例为43.7%，企业的净负债率也保持在行业较低的水平。这说明万科保持着相对安全的财务结构，但是来自资金链的压力依然是企业寻求发展必须要面对的重要课题。

（二）获现能力分析

万科2010-2012年销售现金比率均为正，2012年较2011年有所下降，下降了24%，主要是因为经营活动产生的现金流量净额增长了9.93%，而营业收入增长了43.65%。说明营业收入的增长中现金的保障程度较低，这也不是说企业的情况不好，还要结合应收账款政策等进行具体分析。但是这种情况应该引起企业的注意。总资产现金回收率反映了企业运营全部资产获取现金的能力，比值越大说明企业利用资产创造现金流的效果越好，企业的获现能力也就越强。万科的资产在不断的增长，经营活动的现金流量净额的不稳定也就导致了总资产现金回收率的不稳定。这也提醒企业需要时刻关注企业的财务稳健性。

每股经营活动现金流量净额表明企业每股所获取的现金流量的数量，该指标越大则表明企业的股利支付能力越强。三年间，万科的每股经营活动产生的现金流量净额呈逐年增加趋势，2011年每股经营活动产生的现金流量净额较上期有较大幅度的增加，这一方面是因为企业打折促销行为的增加从而带来销售回款增加，另一方面是因为结算规模的增长。因此，企业应该继续提高周转率以保证销售回款速度。在近两年筹资活动受限的情况下，企业对销售回款的依赖将持续，以维持企业内部的现金流平衡，保障企业持续安全的发展。

（三）盈利能力分析

营业利润率是营业利润和营业收入的比率，它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。万科的营业利润率呈逐步下降的趋势，表明企业的商品销售额提供的营业利润在减少，企业盈利能力在减弱。

销售净利率是指净利润和销售收入的比率，用来衡量企业一定时期内的销售收入获取利润的能力。万科的销售净利率总体变动不大但也呈逐年下降的趋势，这说明企业在扩大销售的同时，企业净利润不是同比例的增长，销售带来的净利润在减少。

总资产报酬率是企业一定时期内获得的报酬总额与资产总额的比率，反映了企业运用全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业的投入产出水平越好，企业的资产运营越有效。从万科总资产报酬率2010年和2011年度的数据来看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。

这些都表明企业经营效率并未像销售业绩一样令人满意，企业的持续成长能力堪忧。尽管企业销售业绩增长迅速，但房地产企业利润空间不断被挤压的状况仍然存在。在销售、融资、土地、人力等成本持续上涨的环境中，房地产企业如果不能找到新的创利来源，或者无法有效地控制成本，企业的利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。受制于房地产行业传统创利来源的日渐缩小，企业应该积极探寻全新的盈利渠道。万科凭借更强的市场变化和竞争压力的应对能力，通过灵活的销售策略，严格的成本控制以及准确的战略制定等层面的领先优势实现了销售业绩的持续增长。

（四）营运能力分析

应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比率，它说明一定时期内公司的应收账款转化为现金的平均次数，周转率高，表明收账迅速，账龄较短。万科的应收账款周转率呈逐步上升趋势，特别是2012年与2011年相比上升的幅度较大，增长了31%，这与当前的银行信贷调控政策相关，并且其整体水平仍然高于同行业平均水平，主要是因为公司的主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。这说明公司的收款变现的速度在变快，资金被外单位占用的时间变短，管理工作的效率在提高。存货周转率是销售收入和存货的比率，用于反映存货的流动性和存货资金的占用是否合理。存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金的速度也越快。企业应该在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率。在房地产公司的流动资产中，存货所占的比重较大，存货对公司经营活动变化的敏感性也很强。万科的经营规模在不断扩大，但是公司注重库存去化，这使得库存结构一直保持在健康状态，在其自身规模增长的同时存货销售也在增长，只是增长的不同比例造成存货周转率的波动。这些都与公司谨慎拿地、快速开发策略以及保持快速周转分不开。2012年存货周转率的回升，也表明困扰企业的存货问题得到了一定程度的舒缓。现金周转期是指从购买存货支付现金到收回现金这一期间的长度。现金周转期越短，说明企业在运营资本的管理中所采用的现金管理越成功。万科的现金周转期在2011年上升之后又在2012年呈下降趋势，下降了13%，下降的原因主要是在存货周转天数和应收账款周转天数下降的同时，应付账款周转天数反而上升，这说明企业在这几年经济环境不是很好的情况下，加快存货的去化速度以及施行严格的销售信用政策，同时又更多的延长付款时间、无偿占用供应商的营运资金，从而加快现金流速度，提高企业持续创造价值的能力。

三、结论与建议

（一）加强经营环境研究、注重现金流管理和公司战略的结合

2013年2月举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月开始楼市调控以来，继“国十条”、“新国八条”等政策之后的第五次调控升级。这些政策减缓了房地产企业的发展速度，但是企业应积极关注市场，分析公司的经营环境，将现金流管理上升到企业战略高度，制定清晰的企业发展战略，并依据企业的战略和自身的经营财务状况，制定相应的现金流量战略。在考虑现金流的可利用程度和现金流转是否顺畅等问题的基础上，根据企业的现金流实际情况选择与企业战略目标相符的投资项目，真正建立企业的价值源和现金流增长源，提高现金流的使用效果，实现企业的长期健康发展。

（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率

现金周转过程是动态的，因此对现金流的管理也应该是动态的，企业应建立基于现金流的预算控制系统，通过编制企业现金预算，对经营活动中现金周转的各个阶段都制定详细的预算并进行有效的控制，及时发现各个阶段出现的问题并进行调整，保证经营活动顺利进行。同时房地产企业还应该加强对现金收支的管理，加大资金回笼力度，提高资金周转速度，从而提高资金的使用效率。加快周转已经成为行业内的共识，追求效率保持高速周转的企业才能持续快速的增长。快速周转模式不仅能使企业有效规避市场风险，而且尽管高周转牺牲了单个项目利润率，但事实证明高周转带来的资本收益水平提升远远超过单个项目的利润率损失。当前外部市场的不确定性和日趋激烈的竞争都要求企业加快周转，提高资金的使用效率。

（三）实现多元化融资

资金链安全作为企业价值增长的重要保障一直倍受关注。从2010年开始，我国资本市场就基本上关闭了包括股权和债权在内的房地产企业的融资通道，企业从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年，调控政策收紧，银行也随着收紧信贷，这导致房地产企业进入到资金链极度紧张的阶段。2012年以来，随着企业经营环境的好转，资金链的压力有所缓解，但仍不轻松。借款特别是来自银行的借款仍然是开发企业筹资的主要途径，但是单一的融资方式无法满足房地产企业对资金的大量要求，因此，融资创新，寻求新的融资渠道将是企业实现可持续发展的重要策略。企业可以探索合作开发模式，引入房地产信托，还可以加大对新型房地产基金、海外融资等创新融资渠道的关注。

合作开发可以变相融资，达到双方共赢的状态，房地产企业获得开发需要的资金和土地，合作方则通过投资获得相应的经营收益。而且合作开发可以给房地产企业带来规模效益，有效分散市场风险，合作双方共同开发、共担风险、共享收益。房地产信托投资可以吸引大量的社会闲散资金，融资效率较高，而且房地产信托受到严格的政府监管，安全性较高。房地产企业还可以寻求海外融资渠道。海外融资不仅可以解决资金问题，而且可以引进国外的先进经营理念和更严谨的资金运营方式。房地产企业可以积极寻求海外合作伙伴，充分利用海外企业的优势开拓海外融资渠道。这对于房地产企业的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。

（四）强化企业危机意识，提高企业经营能力

由于受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业的盈利状况变差，生产经营能力难以在短期内得到有效的改善。因此，房地产企业应该强化危机意识，加强抗风险能力，提高自身的经营能力。对于房地产企业而言，土地是生命线，但是单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去，房地产企业不能再冒进经营，应合理控制土地占用量，谨慎拿地，经营理念也应该从“土地为王”回归到“现金为王”，确保经营活动创造现金流的能力，这才是企业稳定、持续发展的根基。

居高不下的房价，让许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台了救市政策，也并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。因此，房地产企业必须提高自身的经营管理能力。房地产企业应谨慎拿地，加快项目的开发进程，对库存商品房做好各项促销工作，采取有力的销售策略，降低存货跌价风险，从而提高存货周转率。同时，房地产企业要加快销售回款的进度，确保资金及时到账，缩短应收账款的周转时间。

（五）实施品牌创新，形成核心能力竞争优势

随着房地产市场的逐渐成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生转变。由依靠土地升值发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将竞争模式逐步带向品牌竞争。这种竞争模式的转变一方面是因为行业的成熟发展，另一方面是因为在政策调控下房地产产品逐步回归居住属性。随着投资投机需求被抑制，消费者购房行为趋于理性，对企业品牌、项目品质、行业风险等许多方面的认知能力都有所提升。顺应市场的变化，房地产企业应更多的回归到品牌、产品、周转等自身能力的建设上。房地产企业应该意识到随着住宅日益回归基本的居住属性，未来企业的竞争能力将不仅仅体现在住宅本身，服务配套也将成为客户购房时重点考虑的因素。企业要进一步丰富和拓展产品服务内容，并不断提升客户的居住感受。种种迹象表明，具有核心能力竞争优势的企业往往才能更准确地把握市场变动，抓住发展良机。

参考文献：

1.耿川东，朱宏亮，张新武.宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响[J].金融论坛，2011，（6）.

2.樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融，2009，（1）.

3.蒋佐斌，魏娟，柯馨.我国房地产行业上市公司的财务报表分析[J].物流工程与管理，2013，（2）.

房地产企业现金流分析篇2

房地产企业经历了飞速发展后，已经成为国民经济的重要支柱性行业。近年来，国家多次推出限制房价、提高贷款利率、限制购房等房地产调控政策，使房地产行业的发展受到了遏制。虽然自2014年下半年以来，我国对房地产行业政策逐步放松了调控，给企业带来新的发展机遇，但调控造成的影响短期内依然存在。房地产企业的现金流管理是指房地产企业为了达到企业价值最大化的目标，通过预测、决策、计划、控制、报告和分析等手段全面系统的管理本企业不同时期现金流入、流出的时间和数量的活动。

一、房地产企业现金流量的特点

相比较一般企业“货币资本实物资本货币资本”的资金循环模式，房地产企业的资金循环则是“货币资本地产资本房产资本商品资本货币资本”这样一个货币资金的长期循环[1]。结合房地产企业资金链运行模式，总结房地产企业现金流量的特点包括：

(一)资金需求额大，筹集任务重

房地产企业的经营对象是房屋土地、大型开发项目等，高额的地价以及房屋工程造价使得投资数额少则千万，多则上亿。并且，房地产的开发项目往往可能不止有一个项目，很可能多个项目同时进行，就更加增大了资金的需求数额。同资金需求数额一起增加的是筹集项目资金的难度，一般企业只有在创立之初或者扩大生产经营规模的情况下需要筹集大量资金，而在日常经营过程中只需要筹集一部分流动资金来维持企业的生产运营，即使筹不到资金，企业只要维持现有规模也能继续生存下去。但是对于房地产企业来说，筹集不到资金面临的风险很肯是项目终止，其损失的巨大的，甚至可能导致企业破产。因此相比较一般企业而言，房地产企业的筹资压力非常大。[1]

(二)资金流转时间长

房地产企业的资金链表现为货币资金的长期循环，货币资金回收所经历环节多、时间长。一般来说，房地产的开发建设从征地开始，需要经历土地开发、房屋建设、竣工交付使用等多个阶段，通常要花费2-3年甚至更长并且，所开发的项目只有销售到一定的数量之后才能回收成本。因此开发期长、资金周转缓慢、回收期长共同导致了房地产企业资金流转时间长的特点。

(三)资金流波动幅度大、分布不均

由房地产资金链的结构可以看出，房地产公司开发项目之初要筹集大量的货币资金，再将这些货币资金投向各个项目，经过地产资本、房产资本、商品资本等环节，最后从这些项目中回收大量资金。由于回收周期长的特点，很可能某年投入了大量资金，现金流出大于现金流入，净现金流量为负，而另一年到了销售阶段则回笼大量资金，现金流入大于现金流出，净现金流量为正。[2]以万科2008-2013年度经营性现金流量净额为例，可以看出房产企业资金流波动幅度大的特点。

(四)资金占用风险大

(五)现金流量管理涉及的关系复杂

房地产资金链的复杂性决定了房地产企业财务关系的复杂性。一般企业的财务关系基本都是围绕投资者、债权人、债务人、员工、被投资者、企业内部各部门以及国家财政、银行、审计、工商税务而展开。而对于房地产企业而言，除此之外，在经营过程中还要处理与被迁动单位和居民、设计院、施工单位、监理单位、委托建房单位、接受由此转让土地的单位等机构及个人的关系。另外，由于房地产企业的销售特点，其余消费者个人的各种预收预付和应收应付关系更加频繁复杂。[5]

二、房地产企业现金流量现有管理体系

现金流量管理的对象是企业的整个资金价值运动，涉及企业的每一方面，不仅仅局限于现金资产，现金管理是现金流量管理的重要组成部分，但现金管理并不等同于现金流管理。现金流量管理是企业价值管理的一部分，它以企业价值最大化为目标，所以现金流量管理必须从企业战略的角度出发。企业现金流量管理体系的内容主要包括：经营活动现金流、投资活动现金流和筹资活动现金流。

(一)经营活动现金流量管理

就房地产企业而言，经营活动主要包括有：销售房屋、出租房屋、发包工程。转让土地、征用土地、批租土地以及购买建筑材料、缴纳税款、支付利息等。其中，经营活动所产生的现金流入主要产生于：销售房屋、出租房屋、转让土地、提供劳务、税费返还等;而经营活动所产生的现金流入主要产生于：发包工程、支付员工工资、征用土地、购买设备材料、支付营业税所得税等。[6]

房地产企业的经营活动现金流量管理主要包括日常经营活动现金流量管理、企业开发项目的现金流量管理、应收账款管理三个方面。

1. 日常现金流量管理

(3)现金流程的管理。现金流程涉及了企业授权审批制度、职责分工、业务受理程序以及内部稽核制度等，反映了企业实现现金流动的程序。房地产企业由于财务关系较一般企业要复杂，因此企业更应该对各个流程进行优化升级，确保现金流能安全有限的进行循环。

2.企业开发项目的现金流量管理

(1)现金流量的预算。现金流量总预算更加着重于规划控制企业的宏观经营活动，从而保障企业战略目标的实现，而日常现金流量预算着重于合理安排企业日常经营活动的现金支付，保障企业现金流有条不紊、周而复始，从而保障企业再生产的顺利进行，为企业创造价值提供条件。房地产企业在每年年初，应编制资金预算计划，包括资金预算收入和资金预算支出两大部分内容。其中收入预算的核心内容是企业销售房屋所得现金净增加额，支出预算的核心内容是企业投资、支付税利所需的资金支出。

(2)现金收入的管理。房地产企业的收入来源主要是由销售房屋产品产生。因此现金收入管理的重点则应该放在提高企业销售变现能力，加强房屋市场反馈功能，制定房屋销售的最优方式，尽量按照社会需要的数量和质量来组织房屋建设和销售。另外由于房地产行业较特殊的销售方式，应收账款较之一般企业数额巨大，因此催收应收账款是加强现金收入管理的又一重要内容。

(3)现金支付的管理。房地产企业的现金支出主要由土地成本支出和建筑安装支出构成，加强土地购置款项和工程建筑款项的管理成为房地产企业现金支付管理的主要内容。[8]

(二)筹资活动现金流量管理

房地产企业现金流分析篇3

一、房地产企业的风险类型和特点

（一）房地产企业项目的筹资风险及特点

1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发

当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。

2、房地产企业再融资困难

由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。

（二）房地产企业项目的投资风险及特点

房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。

（三）房地产企业的项目经营风险及特点

房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。

1、材料采购风险

是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。

2、存货变现风险

房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。

二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险

（一）通过偿债能力分析，防范财务风险

1、从分析短期偿债能力入手

房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。

2、从分析长期偿债能力入手

长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。

（二）通过支付能力分析，防范财务风险

对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。

1、从分析现实支付能力入手

现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。

2、从分析潜在支付能力入手

潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。

（三）开展成本控制分析

无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。

三、结语

总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。

参考文献：

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[2]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货，2011；6

[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业，2009；15

房地产企业现金流分析篇4

中图分类号：F293.33 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章编号：1672-3309（2013）08-35-02

房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。

一、现金在房地产开发各阶段的流动

根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。

二、现金流动的预警指标

当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类：

（一）现金流量结构分析

一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。

（二）获利能力分析

根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。

1、每股经营现金净额均值=经营现金净流量/股数。房地产整体行业的现金趋紧，上市公司中70%的经营现金都呈现“入不敷出”的状况。负值的经营现金流量更需要警惕在宏观政策调控下，很可能造成企业实现销售和资金回笼的困难加大，经营风险增加，现金流量继续恶化的恶性循环。

2、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润。国外破产倒闭的企业中有80%多的企业是盈利情况不错的企业，例如美国W.T.Grant公司，破产有很大因素在于其净利润中存在大量未能实现现金的收入，最终破产清算。因此经营现金净流量与净利润的关系可以反映利润中为实现现金收入的情况，当然进一步分析中还要结合企业的折旧政策和存货变动情况。

（三）偿债能力分析

充分利用财务杠杆，负债经营是现代企业的一个重要特征。房地产企业资金投入数额大，杠杆效果显著，但是相应的财务风险也很高。

1、短期融资现金保障系数=货币资金/短期及一年到期借款。短期融资现金保障系数是最直接反应企业对偿还短期负债的能力。整个行业的保障能力较低，现金对短期负债的能力面临较大考验，特别需要警惕财务风险。

2、有效负债率=（总负债-预收账款）/总资产。剔除了预收账款后的负债，比较客观地反映了房地产企业的真实负债。从房地产整个行业来看，有效负债率保持在50%左右，随着房地产调控的深化，预计企业的融资需求将进一步增加。

三、房地产企业现金管理方式

企业现金管理战略，即是将资金预算与具体项目开发进度、企业的战略规划乃至企业生命周期营运发展相结合，寻求稳健的、低成本和可持续现金流动管理模式。当然，不同企业现金管理模式也是多样化的，笔者单独提出了以下几种模式，结合当前房地产宏观调控政策及行业市场环境，希望对现金流分析提供多方位参考。

（一）房地产企业现金资金池管理

对于房地产集团企业，为了提高资金的整体使用效益和减少闲置成本，对于旗下同区域或跨区域的项目公司的资金进行统一调配，实现资金集中管理。常用的模式包括设立内部结算中心或具有独立法人资格的财务公司。采用集团资金池管理模式，一方面加强了集团的预算管理，提高了闲置资金使用效率，另一方面集团内部关联方交易能够减少操作成本，降低融资成本。然而，由于集团资金池管理，也容易出现对项目公司顾此失彼，照顾局部忽略集体利益，更因为关联交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部监管的审查或税务局的质疑。因此，在分析房地产集团企业的现金管理模式下，建议应该从集团层面项目安排及资金统筹等方面着手；集团公司是否建立规范的内控管理和风险防范体系，若一家项目公司不能履行还款义务，集团资金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，还应该防范潜在税务风险及内部操作风险。

（二）房地产企业生命周期与多元化的融资渠道管理

根据中国指数研究院《2012中国房地产百强企业研究报告》显示，百强房地产企业2010年及2011年资产负债率均值分别为70.9%和71.8%，有息负债率分别为48.9%和48.1%。对于这种大的房地产企业，融资比例都将近50%，更别说相对小些的房地产企业，融资需求更为尤胜，投资资金高达80%来自外部融资也不足为奇。因此，多元化的融资渠道是房地产企业突破现金困局，解决流动性问题的一大法宝。

在分析房地产企业融资模式时，可以借鉴对房地产企业生命周期发展的不同时期、不同条件下融资渠道的组合选择。比如下面展示的是融资与生命周期相结合的一种模式，力求企业经营稳定和风险可控的现金流运作：萌芽期，现金流量表现高流出，融资渠道一般是自由资金、风险投资与股权投资组合形式，现金管理主要为资本的原始积累与投资风险相结合；成长期，现金流量以流出为主，现金流入逐渐增加，融资渠道一般来自金融机构信贷，现金管理主要为解决企业快速发展的资金需求；成熟期，现金流量以流入为主，现金流出逐渐减少，融资渠道一般可来自非银机构信贷，现金管理主要充分发挥杠杆作用和寻求新的投资；衰退期，现金维持流入，并逐步收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业，现金管理以资金撤回管理或在寻找新项目投入。将现金管理、融资需求与企业生命周期相结合，更准确判断企业未来偿债能力，较全面分析企业经营发展规划和风险承受能力。

（三）房地产业务模式管理

由于房地产项目的现金投资大、项目前期大量支出、到中后期才有回报的特点，使得这种现金流的大起大落无疑给房地产企业的财务造成了极大的风险。而房地产企业可以通过多种业态的组合、开发项目错配等方式来平衡现金流管理。比如万达为代表的“租赁并举+自营”的商业地产模式，通过销售保证短期业绩，持有部分商业收租物业增值来保证取得长期回报，赢得稳定现金流，并且项目物业综合体化的特征，以“购物中心+住宅+酒店+写字楼+公寓”等业态组合，更能够提升企业的品牌价值，代表性的还有华润“万象城”、中粮置业“大悦城”、上海亿丰“亿丰时代广场”等。

除了对物业业态的组合，还可以推动产业链的组合。房地产一般2-3年的开发周期，资金占用成本较高，通过投资具有稳定现金流的业务，使得房地产企业负值现金流的风险大大降低。2001年后，新世界业务重组：基建、物业开发都是投资回报期长、利润高、资金投入大的行业；服务管理（设施管理、交通运输及金融保险）提供了稳定利润和现金流入；收纳的港口管理及新世界百货也带来了稳定的现金流。

综上，关于房地产企业的现金流量分析是个庞大的管理体系，肯定的是现金流在房地产乃至所有行业都占有重要地位。本文从对房地产行业现金流量表介绍，房地产开发现金流量流动介绍，现金流量预警指标的分析和房地产现金管理模式浅析，希望能够使读者在业务分析的过程中多一份参考。

参考文献：

[1]王惠娟.浅谈现金池在房地产行业的应用[J].中国集体经济，2011，（30）.

[2]祝桂芳.基于现金流量的我国房地产上市公司财务风险的预警研究[D].广州：广东工业大学，2011.

房地产企业现金流分析篇5

一、引言

尽管房地产业被普遍认为是暴利行业，但事实上，我国房地产业的发展并非一番风顺。在“2006年商业地产发展趋势及如何促进中国商业地产健康发展的专家论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说：“1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内，中国的房地产企业就如雨后春笋一般出现，由开始的一万家、两万家发展到了去年的五万家，其中一半以上的房地产公司年龄不超过五年。”由于行业的疯狂发展，楼市蕴含着大量的泡沫，近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，自2010年以来，国家相继出台了“国十条”和“国五条”来试图为“过热”的房地产市场降温。在降温的过程中，房地产企业生存环境恶化，在面对不利的环境变化时，许多房地产企业出现了财务危机。

房地产行业作为一个特殊的行业，有着其特殊的行业特点，尤其是资金对房地产开发企业的生存发展至关重要，因此对房地产开发企业财务危机的一些引发因素进行分析具有重要意义，本文对此探讨，并从资金管理的视角，对这一系列的引发因素影响过程加以分析，以期能对房地产开发企业有所帮助。

二、财务危机引发因素分析

从行业特点来看，房地产开发企业具有资金密集度高、开发周期长、区域差异大、受宏观环境影响大、产业波及面广等特点。房地产开发企业在运营的过程中，会遇到各种内外部不利因素的影响，如果企业不能有效的应对，就可能引发财务危机。引发房地产开发企业财务危机的影响因素主要有：

（一）外部因素

1.金融环境。房地产行业是一个资金高度密集型行业，房地产开发需要的资金量庞大，房地产业是“不是金融业的金融业”。在我国现有金融环境下，房地产企业的资金来源主要是依靠银行贷款，我国房地产行业资产负债率明显偏高，基本都保持在70%左右，个别资金状况不好的企业甚至达到90%以上。每年偿还银行的本金和利息是房地产企业的一项重要的资金支出项，一旦金融环境变得不好，会严重影响企业的现金流，一部分资金比较紧张的房地产开发企业极易发生财务危机。

2.土地环境。众所周知土地是房地产开发的基础。自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。房地产企业所缴纳的土地出让金在企业经营开发成本中占了相大比重。近年来，这个比重已经升到30%-40%左右，因此，土地市场的各种变动，直接影响到企业开发成本的大小。同时，国家为了防止房地产企业大量囤积土地特别规定：闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费。由于土地的高价值，对于企业来说，土地储存过多，一定会占用企业大量资金，影响企业资金链的健康，而土地储备少了，可能会面临丧失市场机遇，影响企业的发展的状况，所以国家的土地政策会影响房地产企业的土地购买的计划进而影响企业的整体经营状况。

3.税收政策。房地产开发企业主要涉及营业税、城建税、教育费附加以及其他的一些地方性税种。目前税费已经占到了房地产开发成本的10%左右，国家或地方政府调节这些税费会使商品房的成本发生变动。另外如果对房产征收物业税，可能会影响对大户型楼房的销售。

（二）外部销售环境

房地产企业主要受到房价的波动、限购政策和预售政策这三个外部销售环境的影响。像所有商品一样，房地产的价格变化受到房地产的供求关系的影响。由于房地产的供给严重依赖于土地供给，而土地有明显的区域性和固定性，每个地区的房价差异很大，波动情况也不一致。为防止房地产行业产生过多泡沫，抑制国内一些一二线城市的房价暴涨，国家会采取一些限购的政策进行宏观调控，以达到供需对等的平衡点。商品限购政策是市场经济失灵状态下的政府挽救之策。比如仅2011年一年有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，限购令的出台会影响房地产的销量，使房地产企业的资金回流变得困难。预售一直都是房地产商快速回流资金的一个法宝，但是房屋预售具有较强的国家干预性。因此有关预售的变化会对房地产商的资金回流产生明显的影响。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。预售政策的收紧和严格化，也将影响房地产开发企业的销售和资金回流情况。

（三）内部因素

1.投资决策。由于前几年房地产投资的高回报率，使得部分房地产开发企业在进行项目决策时忽视企业的高风险和行业发展的周期性，对未来困难估计不足。在没有细致分析项目所处的环境、房地产市场的供求状况及消费者的购买力等前提下，就盲目进行投资，同时由于房地产项目占用资金比较多，不少房地产企业在高利润的趋势下，不顾企业的能力，疯狂的进行扩张，同时开发很多项目，这个过程就会占用大量资金，企业资金链紧张，在遇到不利的外部环境时，应对能力变得很弱。因此盲目的项目开发常常是引发企业财务危机的关键因素。

2.营运问题。营运风险是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节由于管理、决策上的失误所导致企业未来收益的不确定性。由于房地产开发过程中涉及的问题多，项目的周期长，资金需求大，因此如果对项目成本、工程成本控制不利，内部各部门无法协调沟通，无法合理安排工程进度等，都会造成成本或者费用的增加，或者造成项目不能按预期完工，最终都会降低企业盈利能力。再者，在建造过程中如果质量控制没有做好，项目的不合格也会给企业运营带来不良影响。同时企业在产品销售政策、货款回收、信用政策等方面管理不善，也可能会引发企业财务危机。

三、企业财务危机引发因素影响过程分析

引发企业发生财务危机的因素有很多，这些不利因素的发生会对企业产生冲击。本文从资金的角度，分析这些冲击对企业的可能影响过程。房地产行业是一个“资金为王”的行业，金融环境的不利变化会导致企业的融资变得困难或者融资的成本变大。面对金融环境的不利变化，企业可能无法通过贷款获得足够的资金。有些金融环境的变化将使企业融资付出较大成本。总体上，金融环境的不利变化会影响企业当期的资金流入或者加大未来的资金流出。假设企业遭受了金融环境的不利变化，企业正常的信贷受到影响，如果企业本身财务状况比较好，经过不利变化的冲击后，企业的资金链依然是宽松的，那么这项冲击基本上对企业没有什么大的影响，企业也不会发生财务危机。假定企业因为金融环境的不利变化而产生了资金缺口，那么企业一般会先通过销售存货获得销售资金回流或者是变卖一些现金类的资产获得资金补充，如果这样就可以弥补这个资金缺口，那么企业不会产生财务危机。如果没能弥补资金缺口，那么企业还可以通过减少一些支出来应对。企业的支出可以分为消耗性的资金支出和投资性的资金支出两种，房地产开发企业以项目开发为主业，减少投资性的支出往往意味着减缓项目开发的进度，减缓项目进度也就预示着未来项目变现时间会推迟，对未来的销售资金回流可能产生比较大的影响，导致未来资金回流不足而使企业产生资金缺口，因此一般来说当期可以减少的投资性资产支出非常有限。而消耗性的支出是比较少的，并且可节约的金额也非常有限。如果企业通过减少支出弥补了资金缺口，那么企业当期也不会产生财务危机。如果减少支出也不能弥补资金缺口，那么企业还可以利用一些非信贷的借贷获得资金，如果当期可以借到足够的资金弥补资金缺口，那么当期是不会发生财务危机的，但是由于这部分借款预示着未来的时间里需要还本付息，如果企业因为借款使得企业项目开发顺利，未来有足够的项目回流金额应对这部分资金流出，那么企业不会发生财务危机，但如果企业未来没有足够的资金回流支持这部分本金与利息的支出，那么还本付息的压力将使得未来的资金缺口变大。如果通过非信贷的借款不能弥补资金缺口，那么企业就必须要变卖一些非流动的资产获得资金支持了，当企业必须要依靠变卖固定的资产才能避免企业资金链断裂时，就算当期企业资金链没有断裂，但因为变卖这部分资产一般会严重影响到企业未来的可持续发展能力，通常情况下，企业未来发生财务危机也在所难免。

土地政策和税收政策直接影响项目投资的成本，使得投资的成本加大。一方面，项目投资的成本加大，预示着企业未来的盈利可能会减少。另一方面，将导致企业在开发的过程中投入更多资金。外部销售环境的不利变化将直接减少资金的回流。对于房地产来说，除去外部的筹资来源，企业依赖的资金主要来源就是销售的资金回流。不管是房地产的价格下降还是销售量的下降，对资金回流都会产生不利影响。项目投资决策对企业财务的影响非常大，每一个项目的开发都预示着大量资金投入，并且由于企业的项目开发是一个长期过程，开发的项目多了，预示着企业需要一个持续的现金流出来支持项目的持续开发。营运失误对企业的影响比较复杂，项目管理上的失误会导致当期资金的支出加大，或者是减缓项目进度，影响未来的资金流入。而销售政策等的失误会影响企业当期的资金回流。不利因素的直接影响结果见上表。

我们发现这些不利因素的直接冲击主要有四方面：有些是减少企业当期的资金流入；有些是增大企业当期的资金流出；有些会减少未来的资金流入；有些会增大未来的资金流出。总之，这些引发因素会对企业的资金链产生影响，使得企业的资金缺口变大。上文中，我们具体分析了企业受金融环境不利变化影响时可能的发展变化过程，企业面对其他不利因素而产生资金缺口的反应过程和前面的分析类似，只是由于信用贷款没有受限，企业多了一个利用信用贷款获得资金回流的环节，如果企业当期可以通过信用贷款弥补资金缺口，那么至少当期是不会发生财务危机的，但是企业借款就有还款的压力，对未来会产生一定的影响。

四、结论

根据以上分析可知，在不利的内外部因素作用下，最终这些因素能不能导致企业产生财务危机是不确定的。因此，不能将这些因素归结为导致企业财务危机的原因，而只能视作冲击因素，这些冲击对企业的影响如何，是否将引发财务危机还需要结合企业整体的情况，系统地进行分析。房地产开发企业要从资金的视角对本企业的财务状况有一个清晰的了解，分清冲击因素和导致企业发生财务危机的真正原因，及时帮助企业发现潜在的财务风险，降低危机发生的几率。Z

参考文献：

1.刘长生.我国房地产经济波动的形成原因及对策分析[J].科技资讯，2006，（8）.

2.崔林.高房价还能撑多久[M].武汉：武汉大学出版社.2010.

房地产企业现金流分析篇6

一、引言

自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。

四、结论

房地产企业对于“限购令”反应2009年最为明显，而后进行了自我调整，逐渐适应，并且在2013年开始有些房地产有些许好转。通过以上分析，虽然房地产企业的资产总体规模还是呈现扩张的趋势，但是这很可能是由于前期过度房产开发所导致的存货积压，从以上图表中比较，明显可以看出，企业的销售收入增长率呈现逐年的下滑趋势，并且经营活动的现金流量净额是除了2012年，其他年份呈现的都是负数，而企业筹资活动的现金流量净额却保持了一个比较大的融资量，可以想见企业的现金流基本上依靠的是筹资活动，而应该是作为产生现金流主体的经营活动却收效甚微。因此，现阶段，房地产企业除了促进房产的销售之外，要保证经营活动的现金流量才是重中之重，也是当务之急。不然，长此以往，虽然资产规模上升，销售收入也能保持一定量，但现金流量的产生来源若只能依靠筹资活动，不能从经营活动和投资活动中获得主要的现金流量，那么企业下一步很可能会面临“黑字破产”的危险。

参考文献

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房地产企业现金流分析篇7

一、房地产项目财务风险的概念及特点

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧；在第二种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险。

房地产行业财务风险具有以下特点：

（1）财务杠杆使用过度

由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用具有双重效应，一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着较高的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临较大的不稳定性。

（2）资金周转率偏低

房地产项目开发流程主要包括征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段。在这四个阶段中每个阶段都需要进行资金的投入，只有在第三阶段符合预售条件的公司才能进行预售，收回部分资金，所以真正能够收回资金的只有第四阶段。

（3）资产期限不匹配

房地产公司的流动资产主要是存货。房地产存货分为非开发产品和开发产品，非开发产品则包括库存商品、原材料、低值易耗品，开发产品包括拟开发土地、在建开发产品、己完工商品住宅和出租开发产品。房地产行业的存货一般是流动性差、不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力比较大。

（4）现金流入期限不均衡

大多数房地产上市公司的现金流存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司在项目开展期采用预售方法获得资金流入，但各开发项目的销售期和预售期的匹配极易被忽略，这样造成由主营业务产生的资金流入一年高一年低。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较低的一年面临短期偿债的流动性风险，而现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。

二、房地产项目财务风险产生环节

财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、营运、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。

1.融资风险

融资风险是指企业为了取得财务杠杆收益而举债，增加了到期还本付息的压力，潜伏着资不抵债或不能还本付息的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅度下降的可能。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，以何种方式用最短的时间筹集到最多的资金，而风险较小费用较低就成为企业筹集资金的目标。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模不合理而导致过度负债，既增加了财务费用，又造成资金浪费；利率过高，债务规模过大而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

2.投资风险

房地产投资风险是指由于不确定因素的影响，影响企业盈利水平和偿债能力，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平的风险。主要表现为投资项目在初期技术可行性分析、市场调研、以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理，投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。形成房地产投资风险的成因主要有：房地产粗放型开发，投资增长过快，对合作伙伴或项目开发不了解，房地产市场的空置率高，房地产开发的投资约束弱化等等。

3.营运风险

营运风险主要表现在三方面。一是销售风险。国内楼市变化复杂，受国家宏观经济运行和政策调控变化的影响，如果对市场行情把握不准确或对项目产品定位不准确，都会造成销售缓慢、产品成交量下降、投资回收期变长等问题。二是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏对成本的有效控制，将可能导致开发成本超过自身的概预算水平或同行业平均水平，使得企业在市场竞争过程中缺乏成本优势。三是房地产项目公司管控风险。随着房地产市场区域跨度的增大和项目的逐渐增多，如果某项目重大事项决策制度不健全、监管制度不完善，都可能会给项目运营带来风险和损失。

4.收益分配风险

收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。主要表现在因股息分配和留存收益和结构处理不当使得企业偿债能力、再生产能力规模受到影响或是挫伤投资者的积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会给企业今后的发展埋下隐患

三、房地产项目财务风险防范的一般方法

1.融资风险的防范

在对企业融资风险进行充分评估、测度的基础上，为了控制和降低房地产筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严密的筹资管理规则并严格遵守。大力拓展多元化直接融资渠道，培育完善房地产债券市场，适度放宽股票融资政策限制，还可以发展房地产产业投资基金，适时地开展房地产抵押贷款证券化，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善市场调节和政府干预相相结合的多层次房地产融资体系，以降低融资风险，促进我国房地产业发展。还应进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，创新变直接融资为间接融资的方式，控制融资质量，制定正确融资政策，探索建立组合式融资模式。

2.投资风险的防范

做好投资项目的可行性分析，灵活应用投资组合理论。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对资产、负债、所有者权益的预测和分析；对资金投入、流转、配置和回收等资金循环过程的预测和分析；对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标的预测和分析，以及对项目收益与风险平衡关系的预测和分析。运用各种方法计算出有关指标，对投资项目技术上的可行性进行分析，以便合理确定不同项目的优劣势。

在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的年获利能力和风险程度，按照一定的原则进行恰当投资的基础上，将各种不同类型的房地产进行搭配投资，以减少降低投资风险的投资策略。房地产投资可以选择不同房产类型、不同区域的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。

3.资金运营风险的防范

（1）加强对日常现金流量的预测，重视经营性现金流

控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的投资、经营和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。

（2）采用资金集中管理模式

房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了提高公司日常资金运作效率，使公司能利用集团公司的协同效用，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户，资金余裕和短缺问题；也能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为。

4.收益分配风险的防范

结合房地产企业的实际情况，笔者对其利润分配提出几点建议：（1）制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。此外，房地产开发企业利润分配具有随意性、不规范的特征，导致企业的资产负债率极高，资本结构不合理，严重影响企业到外部进行融资。所以，房地产开发企业应根据企业融资策略及经营战略的要求，制定合理的利润分配政策，增强内源融资能力，优化资本结构，降低融资成本，增加企业利润。（2）利润分配减少分配现金，以转增实收资本为主。由于房地产企业融资渠道狭窄，自有资金规模小，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。这种分配方式具有以下优点：降低融资成本，增强企业盈利能力；有利于扩大生产规模，增强企业竞争能力；扩大资本规模，优化资本结构，降低企业风险。从房地产开发企业自身所具有的条件和所处的环境来看，这种分配方式应在中短期内处于主导地位。

参考文献

房地产企业现金流分析篇8

从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分e为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和 2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。引起的原因可能是：首先是地价过高，房价持续上涨。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。由此可以发现房屋的售价和新建商品房的售价逐渐上涨。房价过高会影响国家的经济持续稳定的增长，同时也使购房者承受过多的按揭贷款。其次是房地产市场供求性结构的失衡。房地产供求的结构性矛盾突出，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，对一般中低消费者相适应的住房供不应求，而对于高端消费者的高端性住宅却供过于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潜力巨大但是有效供应不足，市场秩序处在混乱的状态。再者是房地产交易过程中的信息不对称现象。房地产交易过程中信息不对称的现象是常常出现的，主要表现为房地产开发商和销售商掌握着房产品的大量实质性信息，而他们只向消费者公布一定量的信息，消费者在这方面处于信息劣势的地位。

2016年以来的楼市，越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化，商业地产却依然萧条，库存激升。大部分公司现金流运营意识淡薄，缺乏运用现金流管理平台来进行管理和决策。同时也没有建立相应的风险管理体系。公司的现金流管理没有引起足够的重视，因此在组织体系上也存在问题。公司的其他部门认为现金流管理只是财务部的一项工作，只应由财务部负责，没有主动进行现金管理的意识。财务部在现金管理上和其他部门的地位差不多等同，没有集中管理的权限。现金流管理评价指标单一，仅停留于简单对比分析层面。仅以总量增减、现金余额对比等绝对指标为主，辅以同期各类现金流收支情况对比等相对指标对现金流预算执行情况作简单分析，没有设置更细化的现金流赢利指标、运营绩效指标、债务偿还能力指标等。从分析手段上来看，现金的动态预测，平衡管理，运营绩效考评都必须植入整个现金流管理分析的过程中。从分析目的来看，针对单个项目的现金流分析和整个公司的现金流分析也应基于不同模型，依据不同指标，针对不同的重点，得出相关的微观或整体现金流策略的不同结论。

从目前大多数房地产公司对现金流的管理来看，主要体现在公司内部管理控制方面，每月通过对银行帐户的监管、口常资金的收支监控以及财务部门编制月度资金预算表来进行现金的管理和调控。从现金流管理的实际效果来看，发现公司每月的现金流动及其不均衡、资金盈余和缺口相当明显、经常存在月度间资金暂时性短缺或资金大量闲置银行、现金预算与实际情况相距甚远……，总的来说，就是资金严重缺乏统一的调度和运作管理，资金预算停留在表面，流于形式，完全不能为公司战略规划和经营管理提供决策性依据和指导性建议。经过进一步剖析现金流管理存在的问题和原因，笔者认为是由于没有建立有效的现金流管理控制体系造成的。在借鉴其他房地产公司管理经验的基础上，我从现金流组织管理、现金流预算管理、现金流运营管理、现金流绩效评价以及现金流制度管理方面，提出建立房地产公司现金流管理控制体系。

针对此问题有许多解决方法：

（1）企业高度重视现金流管理

房地产行业的管理者应高度重视现金流管理的重要性，建立健全内部控制。特别是应收账款的管理制度，积极加快应收账款的收回，避免坏账损失，价钱企业的现金流入量。制定合理的资本结构渠道，多渠道融资，降低筹资资本。

房地产企业现金流分析篇9

项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。

（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。

在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。

（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。

针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。

（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。

（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。

二、资金链风险控制措施

资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。

（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。

（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。

（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。

房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。

参考文献：

［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。

房地产企业现金流分析篇10

陕西安德房地产开发有限公司地产随着改革开放的深入发展和中国特色社会主义市场经济的日趋完善，我国房地产行业逐渐呈现出一种活跃发展的势态。比如当下的"房地产热"等虚拟经济繁荣的现象广泛存在。由于我国的房地产企业起步较晚、缺乏雄厚的基础、规模较小， 企业运行没有实现其一定的标准， 与国外房地产业比相差程度高。同时又受国家宏观政策调控影响， 国际经济变动的影响，金融政策的严格控制， 使得我国很多房地产企业存在一定的财务风险，这是企业生存发展需要迫切解决的现实问题。

本文以企业财务风险管理理论为基础，通过理论与实际相结合的原则，以陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司为例，通过分析其偿债能力，制定其财务风险的防范措施，并得出有一定意义的结论和建议。

一、财务风险的概念

（一）财务风险的概念

财务风险是指企业受多种不确定因素的影响，未能实现其预期的收益，从而产生损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。[1]

（二）财务风险的基本类型及其影响因素

1.财务风险的基本类型

企业的财务活动是一个完整的系统，其包括融资、投资、资金回收、收益分配这四个环节，在各个活动环节都可能会产生风险。因此，财务风险也是个综合性较强的概念。首先，财务风险也同样涉及到了该企业资金运动的各环节、该企业内部的各方面以及该企业环境中的各因素。其次，企业中的其他风险，如政策风险、经营风险等，其影响的效果最终也同样会归结到该企业的财务成果上。 因此按照财务活动的具体内容，财风险主要由融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险等构成。

2.财务风险的影响因素

财务风险的概念及类型决定了影响财务风险的因素是多种多样的。只有了解了影响财务风险的因素，才能进行合理调控，从而使财务风险降到最低的合理范围内。而对于房地产行业，一般的影响因素有以下几点。

（1）企业是否有合理的融资结构，是导致企业财务风险的重要影响因素之一。不合理的融资结构会带来较大的资金成本，导致负债过大，带来财务风险。

（2）是否有合理谨慎的拿地制度也是影响财务风险的重要因素之一。不合理的拿地政策会导致过多资金冻结，使资金无法在短的时间内带来收益。

（3）财务风险同样受产品结构影响。产品结构多样化，可以促进销售，利于资金循环，从而分散风险。

二、陕西安德房地产开发有限公司地产以及房地产行业的财务风险现状

（一）企业背景

陕西安德房地产开发有限公司地产的总称是陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司，成立于1984年，总部位于深圳。它是以集中销售、租赁、物业管理为一体，物业品种齐全的大型房地产开发集团。陕西安德房地产开发有限公司地产是一个典型的资金密集型行业，对于一个房地产企业来说，健康的资金链相当重要。但是由于我国的金融市场发展落后于形势的发展，房地产行业过多依赖银行贷款，筹集资金的途径有限等问题， 使得房地产行业的资金状况一直处于临界状态。目前，政府为了控制房价过快增长， 推出一系列宏观调控政策， 对各大银行均收紧了房地产贷款限额， 很多房地产企业面临着较大的压力。

（二）目前房地产行业财务风险现状

2010年， 随着我国房地产市场调控的加深， 房地产市场已有回归常态的趋势， 对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。

1.资金筹集--融资全面收紧

受我国宏观调控政策的影响， 房地产企业筹资渠道全面收紧， 银行贷款限额收缩， "定向宽松" 政策限制资金流向房地产开发企业， 资金来源结构变化明显。主要表现在： 企业自筹资金比重有所增加， 国内贷款所占比重下降， 利用外资比重明显下降。在国内融资困难加大的情况下， 借助海外融资将是房地产企业缓解融资困境的有效途径。外资的使用将减小我国房地产企业受宏观政策调控的影响， 也有利于企业管理的升级创新， 因此我国房地产企业应积极拓宽外资的融资渠道， 提升资金管理能力。

2.资金使用--面临土地价格高压

在房地产开发成本中， 土地费用、各种税费等土地成本比例达四成左右， 是房地产项目开发中最主要的成本， 其不确定性也是最大。房地产企业在2009年、2010年拿地迅猛，但地价较高。在严厉的房地产调控政策下，房价涨幅明显速度变慢， 部分地区房价下降， 市场成交量持续低迷， 房地产企业资金筹集受到很大限制。另外财政部、 国土资源部等五部发文加强土地出让管理， 规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于5 0%。 如果这一政策严格执行， 之前进行土地储备的房地产企业将面临巨大的资金压力。

3.资金回收--楼市交易惨淡

房地产市场受限购、限价政策以及房产税区域可能扩大的影响， 房价下降期望逐步加强， 市场观望态度进一步加重， 市场成交量下降。2011年房地产市场成交量为940万平方米， 同比下降1 0%， 房地产企业的销售房子可以直接拿回的资金受阻， 其资金状况面临巨大挑战。因此，降低商品房库存、促进销售、加快资金回笼， 成为房地产企业的重要任务。

三、陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险分析

（一）陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险形成原因

陕西安德房地产开发有限公司地产企业开发实行的是资本金制度，但是在企业开发的初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。大量的开发资金来源于银行贷款。如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期的经济收益，公司将无法归还所欠的债务。当前，我国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、预收款以及外资投入，企业可自由支配且无需偿还的资金较少。这就使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率高，承担利息费用高，资金周转余地小。这是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因[2]。

（二）陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险分析

本文从偿债能力入手，通过计算分析营运资本、速动比率等数据，从而对该企业的财务风险进行分析。企业偿债分析的内容受企业负债的内容和偿债所需资产内容的制约，通常分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析[2]。

1.从短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力。资产的流动性、流动负债的规模与结构等是影响短期偿债能力的主要因素。[3]

（1）营运资本的计算与分析

营运资本是指公司对于短期资产的投资， 如现金、可转让证券、存货等流动资产。净营运资本是指流动资产减去流动负债的余额。[4]在静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的营运资本说明其有一定的偿债能力，因为其流动资产抵补了流动负债后还有一定剩余，即37，106，336，746.00元。从动态上分析：该公司的短期偿债能力与近三年第一季度的营运资本进行对比，可得出从2010年开始到2012年，营运资本年年递增，并且增加幅度明显。从2010年至2012年增加了16，697，560，938元。营运资本之所以增加是因为该企业当期流动资产的增长速度比流动负债的增长速度快。同时，营运资本的增加也说明陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力每年都有明显增强，并且用于日常经营需要的资本也稳步增强。

（2）速动比率的计算与分析

速动比率是指企业的速动资产对流动负债的比率。计算速动比率的关键在于计算速动资产。速动资产就是流动资产减去存货的差额。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。通常，如果速动比率为100%，就说明企业有偿债能力；相反，如果速动比率低于100%，就说明企业的偿债能力不强。因此，该指标越低，企业偿债能力越差。但是如果该指标过高，则说明企业拥有了过多的货币性资产，也就意味着失去了一些较好的投资及获利机会。其计算公式为：速动比率=（流动资产-存货）/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与近三年来第一季度的速动比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，速动比率年年递增，并且增加幅度很明显。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速动比率之所以增加是因为该企业的期末流动资产中，速动资产规模降低，存货周转加快的结果。但是，从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的速动比率为0.65，远低于企业的安全边际1，说明其偿债能力很低，短期债务存在风险，也可能导致企业陷入财务困境。

（3）现金比率的计算与分析

现金比率是通过计算企业现金类资产与其流动负债之间的比率，来衡量企业资产的流动性。通常在企业的流动资产中，现金及其等价物的流动性是最好的，可以用于偿还企业的短期债务。由于现金比率是量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此，用现金比率来衡量企业的偿债能力是最为保险的。其公式为：现金比率=货币资金/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与三年来第一季度的现金比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，现金比率波动较大，但是总体幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。从静态上分析：企业2012年第一季度的现金比率为0.41，从总体上看还比较高，表明该企业有一定的偿债能力。

2.从长期偿债能力分析

长期偿债能力是指企业长期债务到期时企业盈利或资产可用于偿还长期负债的能力。长期偿债能力分析对企业债权人、投资者、经营者以及与企业有关联的各方面等都有极其重要的意义。因此，一个企业具有良好的长期偿债能力其财务风险也会较小。

（1）资产负债率的计算与分析

资产负债率是综合反映企业偿债能力，尤其是反映企业长期的偿债能力的重要指标。它也是指企业的负债总额与资产总额之间的比率。其计算公式如下：资产负债率=负债总额/资产总额。资产负债率同时指企业资产总额中债权人提供资金所占的比重，也可用于反映债权人发放贷款的安全程度。对于企业来说，资产负债率为50%为合适，这样利于风险与收益的平衡。如果指标大于了100%，说明该企业已经资不抵债，可以视为达到破产警戒线。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同时越来越偏离了50%。说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有较为减弱，从而使财务风险有增大的趋势。

（2）净资产负债率的计算与分析

净资产负债率是指某企业的负债总额与所有者权益总额之间的比率。可以用来反映总资产结构的指标。如果某企业的净资产负债率过高，说明企业负债过高。从企业的所有者和其经营者的角度看，如果该指标过低，则不利于扩大生产经营规模以及取得较好的财务杠杆收益。因此，适当的负债经营也是有益的。一般会认为净资产负债率为100%最为合适。从静态上看：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的净资产负债率为2.37，远高于100%，表明所有者权益对所负债可偿还的保证程度较低，这样债权人就较不安全。从动态上分析：该企业的长期偿债能力与近三年第一季度的净资产负债率进行对比，可得出从2010年开始到2012年净资产负债率年年递增，增加幅度较为明显。2010年到2012年增加了0.85，但明显偏离了100%。从此角度看，说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有明显减弱，从而大大增加了财务风险。

（3）长期负债率的计算与分析

长期负债率是分析该企业的长期偿债能力的重要指标之一。通过企业的非流动负债与非流动资产之间的比率来进行计算。长期负债率越低，该企业的长期偿债能力就会越强，这样对于债权人来说，其安全性也就越高了。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力与近三年来第一季度的长期负债率进行对比，得出从2010年开始到2012年，长期负债率持续上升，增长幅度明显。尤其是2012年，由于非流动负债大大增加，而非流动资产却较前年有所下降，因此导致长期负债率明显上升。从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的长期负债率为3.14，较为偏高。从此角度看说明其长期偿债能力较低，对债权人来说，其安全性也较低。该企业存在不可忽视的长期偿债风险。

四、陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险的控制和预防措施

基于上述财务风险的分析，并结合陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险现状，提出了解决其财务风险的防范措施，同时也可作为该公司应对财务风险的思路：

（一）要合理调节融资结构

陕西安德房地产开发有限公司地产的流动负债以及负债总额等都偏大，导致资产负债率等比率过高。这样会带来不容忽视的财务风险。由此可看出，造成陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险最主要的原因便是资金压力。据资料显示，陕西安德房地产开发有限公司地产将商业地产定位于"城市区域综合运营开发"，导致每个项目所需要的资金量很大。因此要合理地调整融资结构，合理减少负债，从而降低目前的资产负债率，使其尽力保持在50%，从而减少财务风险。此外，陕西安德房地产开发有限公司地产还应该寻找一条不同的融资渠道，来摆脱困局。如果按其计划，能够顺利在香港上市的话，港股融资渠道众多，可使用的工具包括发行债券、可转换债券或者股权融资，任何时候只要股东同意或有人愿意购买就可以集资，而在A股上市的房地产企业因房地产调控则无法进行再融资。通过以上调节，使其融资更加合理，从而减少财务风险。

（二）进行战略性转移

陕西安德房地产开发有限公司地产从去年已经开始进行战略转型，分拆商业地产，将商业地产业务整合到招商商置进行运作。做大做强商业地产是招商地产的一个重要的战略方向。这是非常好的趋势。此外，陕西安德房地产开发有限公司集团的支持和强大背景，是陕西安德房地产开发有限公司地产今后发展的最大优势。在招商集团的帮助和支持下，企业可以获取一些更好的资源。对企业未来的业务增长和利润增长有推动作用。同时结合产业协同，尤其在产业方面进行相互协同，获取更多土地资源。这在某种程度上来讲，也会给招商集团公司带来更好的竞争力。这样进行战略性转移，寻找新的机遇，更好地发展强大企业。

（三）合理开发土地以及加大营销的力度

每个房地产公司都要开发土地，这是公司维持生产的主要行为。面对财务风险，陕西安德房地产开发有限公司地产应该要采取更谨慎的开发政策。譬如像四线城市，地价相对较低，是一个不错的尝试。同时也要尽量保证拿下来的地块具有抗风险的能力，要有很好的创造效益的能力。同时还要更有效的发扬陕西安德房地产开发有限公司地产在全国老客户的资源，扩大销售业绩。过去陕西安德房地产开发有限公司地产过多地将重心放在一二线城市以及高端产品。今后应该有所调整，进行结构性的转变，适当地考虑三四线城市和大众化产品，从而提高销售量，加快资金循环，更好地应对市场。

参考文献：

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房地产企业现金流分析篇11

中图分类号： F83

文献标识码： A

文章编号： 16723198（2013）06010103

财务状况分析的目的主要在于考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金循环，保证经营的顺利发展，通过对会计报表等资料的分析，能够准确说明企业的业绩状况，指出存在的问题以及产生的原因。房地产属于资金密集型产业，其特点是投资大、风险高、周期长。2008至2012年，中国发生了很多影响该行业的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奥运会”、“金融危机”和“限购令”等，本文通过对保利地产财务报表的深度分析，揭示房地产业的潜力与危机，并探讨大事件对上市公司财务状况的相关影响。

1 我国房地产和保利企业股份有限公司概况

1.1 宏观环境

房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量，包括政治因素，经济因素，人口因素等。政治因素的影响主要体现于国内的政局状态，状况稳定时，房地产行业就处于良性状态，房地产价格就会上升，反之，其价格则下降。消费，储蓄，投资水平等经济原因使得人们对住房，写字楼，娱乐设施的需求增加，从而引起房地产的价格上涨。人口对房地产行业的影响也是密不可分的。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，都成为引起房地产价格波动的因素。

1.2 保利概况

1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入中国保利集团公司。

1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。1997年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。

2 保利地产的财务状况指标分析

下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据（2008年到2011年9月的财务数据）进行分析。

2.1 保利地产资产分析

表1列出了保利地产2008年～2011年9月期间的资产状况，全面包含了企业的各类资产。

由表1可以看到，保利企业的存货额保持较高的增长，2008年投资收益不理想，可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。2009年，公司减慢存货扩张速度，抓住市场有利时机，实现资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2010 年末，公司总资产达1，523.28 亿元，较上年末增长69.57%。2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产。其他应收款大幅度增加，表明向其他企业投入的款项有所增加。从2011年1-9月数据分析，应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。

2.2 保利地产负债分析

表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。

从表2中可以看到：保利企业的负债额也处于增长状态。预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上，占总负债的25%以上。预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。2008年的“金融危机”，“512地震”使当年的销售状况受到影响，流动比率有所下降。截止2011年9月，公司资产负债率为80.73%，较上年度末有所提高；预收账款余额为795.06亿元，占总负债的50.28%；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。

2.3 保利地产现金流量分析

首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。从表3中可以看到，企业经营活动产生的现金流量净值为负数，可以推定公司本期的经营管理出现问题，这一期间公司经营活动的现金大于支出，现金处于流入不敷出的状态。比较三年的销售情况，经营现金流一直保持快速的流出状态，原因是企业加大了各个项目的开发，销售的资金回笼周期长，短时期将持续为负值。

其次，将同时期企业投资活动现金流也制作成图表，如图2和表4。可以从上述图表中看到：企业的现金流逐年递增，表明企业长期通过投资来控制土地项目，每年的投资增幅都在300%以上，预计2011年末投资额会相对有所下降。

最后，将同时期企业筹资活动现金流制作成图表，如图3和表5所示。从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中，对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。

2.4 保利与万科的财务指标对比分析

为了得到更好的比较分析，下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。（下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来）

2.4.1 企业盈利能力分析

分析：由上表可知，保利和万科每季度的总资产利润率相差不大，2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。

2.4.2 企业偿债能力和资本结构分析

分析：和万科相比，保利地产的速动比率不稳定，2009年达到高峰，表示流动资产的变现能力较强，流动负债的偿还能力较强。10年存货占流动资产的比率为75.89%，略高于同行业平均水平71.14%，可见流动资产缺乏有效管理，偿债能力受到不利影响。

2.4.3 资产负债率

分析：保利地产和万科的资产负债率相对都比较大，特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%，但是从资产负债表指标来看，显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平，所以偿债能力相对来说得到了保护。从积极的角度来说，资产负债率偏低表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力较强，经营较为稳健。但从消极的角度来看，说明企业的经营过于谨慎，不能有效的利用财务杠杆带来的作用，同时我们也可以做出这样的猜测，企业也许在融资上遭遇困境。

2.4.4 企业营运能力分析

分析：保利地产一直努力提高存货周转率，而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长，销售情况却达不到预期增长速度。由于房地产行业的资金占用量大，周转速度慢，而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业，势必严重影响了保利企业的偿债能力。

3 结束语

3.1 保利企业存在的财务问题

随着房地产行业调控政策的持续深入，行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，反复的波动将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，通过对比保利地产和万科地产的财务指标，我们发现保利地产的财务方面出现以下问题：

（1）从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态，这样不利于企业进行债务规划，结合存货周转率的持续走低可以得知，该企业的偿债能力会受到长远影响，短期偿债能力较弱。

（2）保利地产存货周转能力较差，存货占流动资产比率高于同期行业平均水平，周转过慢也会严重影响偿债能力，同时说明流动资产缺乏有效管理。

（3）现金流净额持续呈现负数，维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量，而且主要是短期借款。所以要求企业不断地筹措资金周转。限购令出台使资金回笼速度减慢，导致营运资金出现匮乏，加大了企业的财务风险。

（4）保利地产的资产负债率比率较大。一方面控制负债所占比率，同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。

（5）货币资金的不足很难让企业度过财务危机，10年的货币资金较上一年呈下降状态，预计11年货币资金应该维持相对平衡，但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。

3.2 对保利财务方面提出的建议

（1）抓住房地产市场回暖时期，扩大销售规模，加大账款回收，预防财务风险。

（2）拓展融资渠道，有效吸引投资，从而加快发展步伐，提高资金回笼速度。

（3）充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势，进一步优化产品和区域结构。

（4）增加长期贷款来替代到期的短期贷款，降低还款的风险，优化负债的结构，减少短期还款的压力，做好债务风险控制。

（5）努力降低资产负债水平，提高速动资金比率，确保公司财务安全。

（6）把握市场机遇，优化投资结构，提高资源利用效率，保障企业稳中有进。

（7）加强品牌塑造，重视社会效益。继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销售规模。

（8）积极提升物业管理整合力度，同时大力推进专业公司发展，促进房地产主业做大做强。

（9）强化内部控制，提高管理水平。针对经营管理中的薄弱环节和主要风险，以完善内控制度为重点目标，以信息化管理为辅助手段，进一步提高精细化管理水平。

参考文献

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房地产企业现金流分析篇12

一、我国企业偿债能力分析特点

（一）传统指标存在不足。

1.以企业清算为假设基础。企业偿债能力分析是以企业清算为假设基础进行的，认为企业的债务偿还应该以企业的资产作保障，但是并不符合企业将来的实际运行状况。企业不可能将所有流动资产变现来偿还流动负债，也不可能将所有资产变现来偿还企业全部债务。实际上，任何企业生产经营的目的不是为了清算而是为了持续经营并从中赚取利润，任何债权人将资金使用权让渡给企业的目的不是为了获得企业的清算价值，而是为了如期获得资金的使用报酬并安全收回本金。

2.分析方法单一。比率指标分析是企业偿债能力分析的主要方法，在实际运用时，人们往往只注重定量分析，而忽视定性分析。实际上，某些资产的变现价值和账面价值之间存在较大的差异，所以， 在定量分析的基础上应进行定性分析，全面把握企业的资产负债状况。

3.偿债能力指标存在问题。现用常见的偿债能力指标主要有： 流动比率、速动比率、资产负债率、利息保障倍数等。这些指标虽然从总体上揭示了企业的偿债能力，但在计算过程中并未充分考虑企业资产、负债的属性、质量和会计核算上的计量属性，也未考虑表外事项的影响，对企业偿债能力的反映存在着一定的局限性。

二、房地产行业偿债能力分析

（一）房地产行业负债成分分析。

1.长短期借款。由于房地产企业开发初期就需要大量投入资金，而这些资金不能仅凭公司内部解决，因此银行贷款是其融资的重要渠道。在负债比率中长短期借款占了大部分，企业面临财务危机时也一般是由于不能偿还银行到期债务。

2.预收账款。房地产企业的销售方式的特点产生了大量预收账款项目，企业收到客户预售楼款后，将其计入预收账款科目，待客户确认入住才能转为主营业务收入。预收账款在账面上属于短期负债，短期负债具有偿还时间短，破产风险高的特点，然而房地产行业的预收账款需要将来以提供商品来偿还债务，属于即将确认的收入，只要能按时交房就无需偿还，所以在计量企业偿债能力尤其是短期偿债能力的时候更应该注意。

3.应付账款。应付款项主要为应付工程款及预提成本费用等。施工单位出于长期合作、共同赢利的考虑，一般不会太为难开发企业。房地产开发企业一方面面临交房的压力，也不能长期拖欠施工单位工程款，因此，开发企业会选择在资金宽裕的时候多付些，资金紧张的时候就拖延下，其时效性不强。

4.应付工资及福利费。应付工资及福利费是企业对职工在公司任职应当给予的报酬及提取的福利支出，由管理层直接支配，时效性不强。

5.其他负债类科目。其他负债类科目在负债总额中所占的比例相对较低，时效性不强，可不予特别考虑。

（二）房地产行业偿债能力评价指标。

1.短期偿债能力指标。首先要注意存货的短期内偿债能力。其次，应该剔除待摊费用和预付账款。这两者只是资产在账面上的价值，一般不能短期内再转为现金，因此应该剔除。再次，部分应收账款相对于存货来说其变现能力要弱的多。最后，房地产行业销售的特殊性决定了房地产企业账面上存在了大量的预收账款，只有等客户正式入住，风险得到确定和转移才能转入相关主营业务收入，所以在确认前，大量期房的销售是以负债形式现，所以在考察偿债能力的时候应该将这一项有效剔除。

2.长期偿债能力指标。首先，资产负债率计算过程中涉及的资产总额，包括企业的所有资产、所有负债并不合理，利用该指标计算出来的是评价全部负债的偿债能力， 而不是评价长期负债偿债能力。本文认为应该用长期负债总额与能够用来偿债的长期资产的比来作为长期偿债能力的指标。

综上，对长期偿债能力的分析要结合资本结构与盈利状况来综合分析，同时结合国家政策对其的影响，并与行业值进行对比。

（三）房地产行业偿债能力其他因素分析

1.结合现金流量、营运能力、盈利能力进行动态分析。

偿还债务的资金来源主要有三种方式：资产变现、经营中产生的现金、外部融资资金。传统的偿债能力分析主要是在清算条件下以第一种方式来衡量。实际上企业偿债是多种方式并存的，而且主要是依靠获利能力和现金流量，并非是在清算时处置资产。企业的获利能力和现金流量是动态要素，而非静态要素。盈利企业偿还银行贷款的可能性比亏损企业要大，盈利水平的高低可以用销售利润率的高低较客观的衡量。现金流量更是能直观地反映企业可立刻偿还债务的能力，一般来说现金流越多越好。但房地产行业具有特殊性，开发周期长，前期阶段需投入大量资金，现金流并不乐观，甚至可能为负，投资者及金融机构不应该单纯地因为此而不投资或借贷，对于有些企业虽然现金流为负，但其开发投入较大，营运能力很强，银行等部门应大力扶持。

2.综合考虑非财务指标对偿债能力的影响

在对房地产开发企业进行以上分析的同时，也要对企业的各种非财务因素进行分析，从而得出更加合理、客观的评价。主要包括：企业的市场资源、人力资源、知识产权和组织管理资；企业声誉；重大或有事项、担保关系；企业与政府的密切程度及抵御风险的能力；企业的土地储备情况及对国家政策的敏感程度；企业对银行贷款的还款记录及还款意愿。

三、结语

对房地产企业偿债能力进行分析，要分别分析其短期偿债能力及长期偿债能力。在对其进行分析时不能只简单地利用比率指标，而应该结合行业特点、企业发展状况及国家政策进行合理的、综合的评价。

参考文献：