土地利用总体规划概念篇1

中图分类号：TU984文献标识码： A

当今社会，可持续发展作为一个重要的概念在社会的各个领域中有所应用。可持续发展是建立在绿色低碳基础之上的发展理念，其目的是为了更好地达到人与自然的和谐。国土规划作为社会工作的重要组成部分，其有着重要的作用。在国务院批准《关于推进国土规划工作的请示》之后，国土规划工作的价值又一次凸显出现，而为了更好地满足新时代的发展要求，以低碳观念为核心的国土规划工作满足了社会各界共同的价值观，能够更好地服务于大众社会。

1、中国实际土地利用碳排放情况

国土资源的规划是建立在土地资源利用的基础之上的，而土地利用则和整一个自然环境有着直接的联系。土地利用不仅仅直接参与了自然生态系统，尤其是其中的独立生态系统之中的碳排放与碳吸纳过程。尤其是针对有绿色植物的土地的国土规划，更是直接影响到所在地区的碳排放量。因此，对于土地利用需要有着科学严谨的态度，清楚的认识到土地资源地优化配置有着重要价值。土地资源不仅仅关系到整一个国家地区的土地利用，更是关系到国土空间开发组织、国土资源优化配置等的问题。这也是国土规划中碳概念的应用。国土资源规划部门需要更加清晰地认低碳概念的价值，在整一个规划过程中更好地进行应用贯彻。为了更好地突出工作重点，相应节能减排的发展理念，在2008年，相关部分设立了《土地利用规划的碳减排效应与调控研究》科研专项，其目的是揭示土地利用碳排放效应机理的基础上，更加合理的进行土地资源的优化利用，促进低碳经济发展。

1、1土地利用碳排放基本概念

根据相关调查研究显示，土地资源利用对于全球大气二氧化碳含量的增加作用仅仅低于化石燃料地燃烧，可以说土地资源利用也是全球变暖的一大杀手。在著名碳循环研究专家Richard Houghton的研究中，1850年到1998年之间，土地利用变化所引起的碳排放是人类活动影响总排放量的三分之一。可见土地资源规划利用对于整一个人类社会的影响是显而易见的，主要开始于工业革命之后。而在1998年以后，尤其是进入21世纪，由于土地利用所引起的碳排放更是进一步增加。

而中国在1950―2005年，土地利用变化所累积的碳排放量为106亿吨，占全球总的碳排放量的30%，占同期全球土地利用变化碳排放量的12%。可以说中国土地在规划上面仍然存在着较大的改进空间，优化低碳概念在国土规划过程中的应用有着现实的价值和意义。不过，与此同时，在进入20世纪80年代之后，大规模的绿色工程推进，植树造林工程的进行也很大程度上吸纳了同期的碳排放量，这也是对于各种土地资源地整合利用，也符合低碳概念的理念，对于整一个社会来说有着重要的作用。因此，科学地统国土规划对于整一个社会发展来说有着重要的作用和意义，使整一个社会向前发展地动力。

土地利用所产生的碳排放主要可以细分成直接性的碳排放和间接性的碳排放。而这两种碳排放形式仍然可以进行进一步地划分。直接碳排放可以细分成土地利用类型转变的碳排放和土地利用类型保持的碳排放。这两者有着显著的区别，前者是土地利用/植被覆盖过程中所形成的碳排放含量，具体来说就是国土资源从原有的植被变成规划后的建筑所形成的碳排放含量，主要有森林的砍伐。而土地利用类型保持的碳排放，主要是指土地经营管理方式地转变或者生态系统碳汇所驱动的碳排放，这里主要包括相应地农田耕作以及草场退化等。这一种土地使用方式的转变也会直接影响碳排放。而间接性的碳排放主要是指各种土地利用类型上所承载的全部人为排放，比如最为突出的就是交通尾气的排放等。

2、低碳概念下国土规划的目标

低碳概念之下的国土规划有着重要的意义，其是可持续发展概念之下的社会发展。而在进行低碳概念下国土规划工作的过程中，需要达到以下的目标：

（1）、在进行国土资源规划的过程中，相关的国土规划单位需要思考不同规划部分所要承担的作用。因为整一个社会是一个有机的整体，而每一块的国土资源规划需要立足于其本身的价值，更需要考虑整体的价值。考虑不同区域的作用，更需要考虑不同区域的匹配程度，这样才能更好地发挥出最大化的作用。

（2）、建设环境生态良好，充满活力的社会。进行科学合理的国土规划，需要建立在绿色低碳的统筹概念之下，让整一个人与自然关系趋于和谐。同时，在进行相应的国土规划过程中，更需要认清楚其目的，环境生态良好，充满活力的社会从根本上是为生活在社会中的人服务的。因此，相关的国土规划单位需要从现实的需求出发，在人与社会和谐的关系之下为社会群体服务。比如，所规划的土地是要为社会企业的发展和创新提供一定的机会 ，为人们提供良好的就业机会。同时，这样的机会不是以牺牲环境为代价的。

（3）、国土规划最终的目的是落实到人，以人为本是不能够脱离的原则。在进行国土规划的过程中，需要把人的需求全面地考虑进去，采用适宜的环境技术和理念来支撑这一个概念，更好地推进可持续发展概念的应用。比如，在进行居民区规划的过程中，需要创建一个有高生活质量的居住环境，对于居民的居住区要更好地体现出和谐的属性，让生活其中的居民真正感受到归属感。

上述的目标是进行低碳化国土规划过程中必不可少的部分，其根本目的是让国土规划发挥出最大化的价值，更好地服务于社会，服务于人。让整一个社会充分发挥其价值，更好地服务于每一个人，每一个群体。

3、低碳概念下国土规划原则

绿色低碳的概念是整一个国土规划过程中必不可少的大背景，而优化相应的国土规划需要细化其中原则。更好地推进优化利用国土资源的方式方法地探索。而相关的智能部门需要遵循以下的原则：

3.1强化区域协调原则。低碳概念下的国土规划更加突出了生态平衡，更加强化了生态环境和谐发展的重要性。而在这一个过程中，不仅仅需要把握区域整体的平衡，让整一个区域区域和谐统一，更是突出了整一个区域内部生态平衡的重要性。只有完善整一个区域的每一个部分，才能够更好地达到整体的和谐。即每一个相对完整化的生态单元也要有着相对平衡的发展，尽可能地避免区域内部的失调。因此，相关国土规划单位需要在规划方式方法上有所改进，更加因地制宜地规划每一个部分的土地应用，更好地引导区域发展。

3.2生态高效的原则。在国土规划过程中更好地落实低碳绿色概念，其目的是为了让整一个区域达到生态高效的目的。在人与自然关系不断恶化的今天，如何改善两者的关系是整一个社会的责任，更是每一个社会成员的责任。在进行国土规划的过程中，要更加精确地计算碳的排放量，分析其中的利弊。同时，低碳生态城市规划应该完善相关的区域职能链，更好地完善其中的产业链，优先发展绿色清洁产业和循环经济。

3.3因地制宜的原则。不同的区域有着显著的差异，因此进行不同区域国土规划的过程中需要把握区域的差异性。中国地域辽阔，不同的地区差异性较大，因此在进行国土资源的规划过程中，需要强化因地制宜的概念。在这一个过程中，充分地把握资源、能源，结合当地的气候地域条件，需要进行综合的把握。总的来说，需要优先利用当地的优势资源，避免一些劣势方面。

综合上述的原则，来更优化地进行国土规划对于整一个社会来说有着重要的作用和价值。从具体的原则出发，走可持续发展的道路，能够让整一个国土规划工作趋于和谐，提高其中的价值。

【结束语】：基于低碳概念之下的国土规划，对于整一个社会发展来说有着重要的作用和价值。结合现实的发展情况，改进其中存在的不足，更好地把握现实的目标以及把握需要贯彻的原则。让绿色低碳发展理念更好地服务于社会，服务于大众。

【参考文献】：

【1】、曹伟・《城市生态安全导论》・【M】・北京：中国建筑工业出版社，2004；

【2】、中国城市科学研究会・《中国低碳生态城市发展战略》・【M】・北京：中国城市出版社，2009；

【3】、2009 中国可持续发展战略报告――探索中国特色的低碳道路・【M】・北京：科学出

版社，2009；

【4】、顾朝林，谭纵波，刘宛等・《气候变化、碳排放与低碳城市规划研究进展》・【J】・城

土地利用总体规划概念篇2

基本农田和基本农田保护区有密切联系：基本农田和基本农田保护区同样都是主要由耕地构成，都要实行严格保护，基本农田一般都位于基本农田保护区内，基本农田保护区的土地绝大部分都属于基本农田。同时，二者又有区别：基本农田是地块概念，必须落实到具体地块，一般由乡镇土地利用总体规划具体落实，划定到地块;基本农田保护区则是区域概念，基本农田保护区内以基本农田为主，但并非都是基本农田，除了基本农田外，还可能有少量零星的一般耕地、其他农用地、建设用地、未利用地等，基本农田保护区一般由县市级土地利用总体规划确定。

【法律依据】

《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》

县级土地利用总体规划，应结合土地用途区确定，划定基本农田保护区;乡级土地利用总体规划，应将县级规划划定的基本农田保护区进一步落实到地块。

（来源：文章屋网 ）

土地利用总体规划概念篇3

【关键词】：土地利用规划；环境影响；指标法

【前言】：《中华人民共和国环境影响评价法》中明确规定在土地利用总体规划编制过程中进行环境影响评价，结合我国的土地利用现状，运用指标法对土地规划进行环境影响评价。采用指标法对土地利用总体规划实施区域进行环境影响评价，通过建立土地利用总体规划环境影响评价指标体系，对各评价指标值进行标准化并确定各评价指标的权重，计算出综合评价指数，从总体上评价规划方案对环境的影响[1]。

1有关概念

1.1土地利用总体规划的概念

土地利用体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。

1.2土地利用总体规划环境影响评价概念

土地利用规划环境影响评价（简称规划环评）是指对土地利用规划实施后可能造成的环境影响进行分析、 预测和评价，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施， 进行跟踪监测的方法和制度， 其核心在于评价指标体系的构建[2]。

2评价指标体系的构建

2.1环境影响评价指标的建立

根据规划环评的原则和目的，建立环境影响评价指标体系。该评价指标体系从农用地保护、建设用地保障和土地生态建设三个方面提出了12项指标。

2.1.1农用地保护。选取了农用地增长适宜度（正向型）、耕地综合变化度（正向型）、基本农田变化度（正向型）和补充耕地集中度（逆向型）4个指标，分别用农用地对人口的弹性系数、标准农田面积、人均基本农田面积和补充耕地县级行政区个数来表征。

2.1.2建设用地保障。选取了建设用地增长适宜度（逆向型）、城乡建设用地变化度（逆向型）、城镇工矿用地集聚度（逆向型）和基础设施用地合理度（正向型）4个指标，分别用建设用地对GDP的弹性系数、人均城乡建设用地、新增城镇工矿用地片数和基础设施用地布局吻合率来表征。

2.1.3土地生态建设。选取了生态服务功能变化度（正向型）、自然景观变化度（正向型）、退化土地整治度（逆向型）和生物多样性保护度（正向型）4个指标，分别用生态系统服务价值、自然景观保存面积、退化土地面积以及自然保护区和湿地面积表征。

2.2环境影响评价方法

通过建立规划环评指标体系，对各评价指标值进行标准化并确定各评价指标的权重，计算出综合评价指数，从总体上评价规划方案对环境的影响。

2.2.1 指标值的标准化

指标值的标准化方法如下：如果用ai、amax、amin分别对应指标值、最大指标值、最小指标值，对于正向型指标，标准化值（Ai）可以表示为：Ai=ai/amax，（i=1、2、3、……12）。对于逆向性指标，标准化值（Ai）可以表示为：Ai=amin/ai，（i=1、2、3、……12）[3]。辽宁省锦州市的指标值标准化见表1。

2.2.2权重确定

采用特尔斐法确定指标值的权重，辽宁省锦州市各项评价指标权重见表2。

2.2.3 综合评价指数计算结果

用M表示综合评价指数，Ai表示各项表征指标的标准化值，Ki表示各项二级指标对应的综合权重，则M=∑（Ai×Ki），（i=1、2、3、……12）。辽宁省锦州市综合评价指标见表3。

3评价结果分析

从表3可以看出2005年、2010年、2020年综合评价指数是逐年增大的，说明土地利用总体规划方案的实施总体上有利于促进锦州市的生态环境建设。综合评价指数反映规划方案对生态环境的影响是正面的，因此，该规划方案的实施有利于锦州市生态环境的不断改善。

【参考文献】：

土地利用总体规划概念篇4

Abstract: This article aimed at the present town development exists in land use problems, the main causes were analyzed.

Key words: urbanization; city planning; land

中图分类号 : TU984文献标识码： A 文章编号：

1、城镇用地现状分析

城镇用地内部布局不合理，土地利用率低，近年来，小城镇建设进入迅速扩展期，县以下的城镇建设大部分是外延扩大，占用土地多为优质耕地。不少小城镇建筑布局混乱，道路建设不规范。小城镇的发展势在必行,却因人们的素质、观念问题、政策法规不完善、规划滞后等而造成了宏观上的土地资源不足与微观上的土地资源浪费同时并存、土地供需“失衡”等问题。

1. 1 城镇建设扩张占用耕地的问题

在威胁中国耕地可持续发展的各种因素中,目前最突出、最严重的问题就是城市发展对耕地的占用。小城镇为达规模效益,应该扩张,在竞争激烈的今天也不能不扩张。但扩张就意味着对非城镇建设用地的占用,这是无论以哪种方式扩张的小城镇都要面临的重大问题。而小城镇是从大中城市郊区、城乡结合部或区位条件、经济基础较好的乡村生长、发育起来的,因而决定了其建设、扩张所占土地尤以地形条件较好、土质优良的耕地为主。加之许多地方片面强调“以地生财”忽视耕地的保护,存在靠卖土地赚钱,任意占用耕地的现象。耕地占用过多,严重影响农业的可持续发展。

1. 2 规划编制不到位导致城镇土地利用效率不高

在小城镇的扩张中,规划起着十分重要的“龙头”作用,如果规划不到位,就会出现道路拥挤、交通混乱、公共绿地不足等问题,尤其是土地的有效利用问题。没有规划的乱建可造成5 %～10 %的土地浪费,甚至有的地方还出现了“有地无人,有人无地”的怪现象,这并非土地供需失衡,而是土地供求未能很好衔接。一些城镇的实践表明,同样面积的土地,城镇建设如能合理规划和布局,可能多出70 %以上的使用面积。规划的滞后和规划执行力度不够是许多地方存在的一个普遍同题。土地利用总体规划不到位,乡镇级土地利用总体规划薄弱,城镇规划与土地利用总体规划的协调工作不够,缺乏公众参与,土管部门、城市规划管理部门缺乏交流和沟通,这些都使规划效果大打折扣,城镇土地不能得到有效利用。

1. 3 土地开发市场不规范使土地资源损失严重

小城镇扩张不可避免地涉及地产开发问题,许多小城镇的地产开发市场不合理、不规范。如为了吸引投资,将土地价格定得过低,或在土地批租中片面优惠让利,使得土地收益外流,损害了国家利益;由于片面追求经济效益,小城镇的开发零散而不成片,局部地区建筑面积过大,缺乏应有绿地和活动空间;以及现在比较严重的遍地开花式开发等同题,使土地得不到事实上的“集约”,而隐性的土地浪费严重。

1. 4 旧城改造,土地资源配置布局不合理

小城镇扩张中旧城改造是一大难题,有限资金的使用难以兼顾旧城新区,因而有的地方采取回避态度,将资金用于新区开发,追求增量土地,造成新旧区反差强烈,未经改造的旧城区土地资源配置效率和利甩效率低下,闲置浪费严重;而有的小城镇片面追求“节约用地”,旧城改造中房屋建筑增多,绿地减少,环境质量不高,实际上土地资源配置仍不合理,其绿地、住宅、交通、商业用地等比重与现代化城镇要求还不相适应,没能充分发挥不同地段土地的经济、社会、环境的综合效益,非常有必要从整体上优化土地利用的资源配置。

1. 5 土地管理行为不规范导致土地资源流失严重

由于体制、政策不配套,出现多头批地,多部门多渠道供地,土地供应失控问题;有的开发区管委会未经土管部门就将征得的大片土地转手倒卖,从中牟利;有买下土地使用权,作为财产拥有,不投入生产领域,而等待土地增值,以获巨额利润的土地投机行为;或多征少用,乱占乱用造成的土地资源浪费;土地进入市场,却出现城镇国有土地和城乡结合部的非农业用地被部分单位和居民直接或间接非法转让、出租,给小城镇建设规划和管理带来很大难度,国有和集体土地资产大量流失,扰乱土地经济秩序,而且土地利用率低下,这一系列问题均是由于土地的管理还未健全,政策措施还未完善,管理力度也还有待加强,否则对小城镇的社会经济发展不利,对土地的合理利用更是大为不利。

2 “节地”的必要性与紧迫性

当前城镇土地资源粗放利用方式没有得到根本改变,具体表现在:一是国内城镇建设发展需要迅速扩展用地,大量占用郊区和农村土地。二是地方政府为了获取土地增值收益,“圈而不用”现象较为普遍。据调查,一些城镇征购或者征收后不供地的土地面积占全部新增建设用地的40 %～60 % , 土地闲置十分严重。三是违法授予园区土地供应审批权,园区用地未批先用、非法占用、违法交易的现象较为严重。到2003 年底,全国共有各级各类开发区3 887 家,其中经国务院批准的只有232 家, 占6 %; 省级批准的1019家,占26. 6 %;其他2 586 家都是省级以下开发区,占67. 4 %。据不完全统计,各类开发区规划面积达3. 6 万km2 ,超过了全国现有城镇建设用地总量。四是土地利用结构不合理,各类用地比例失调,产业用地比例过高,生活用地比例偏少。五是城市人均用地水平偏高,目前我国的城镇人均用地为133 m2 ,超出国家标准(100 m2 ) 33 %。

基于我国人多地少的国情和土地利用中存在的诸多问题,集约利用土地是我国城市化发展的必然选择。城市土地集约利用能促进我国土地粗放浪费利用方式的根本转变,从而优化城市土地利用结构,促进产业结构调整和粗放增长方式转变,推动我国城市

良性发展,是我国全面建设小康社会和节约型社会的客观需要。

土地利用总体规划概念篇5

【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。

一、土地使用权转让概念内涵及程序

1.1土地使用权转让的法定特定涵义。

出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全面的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此，国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。

1.2土地使用权转让特定概念的例外。

1.2.1划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转让的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。

1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯定是无偿的，而相对于国家之外的其他权利主体，不一定是无偿的。

1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按此程序，划拨土地使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所有权，重新以划拨的方式配置了土地。

1.3集体划拨土地使用权的转让。

1.3.1集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《中华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，“确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。

1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照目前的法律制度提供的途径，并且这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国有土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程中，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、出让方，另外还有实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地面上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所有者重新予以了相应的配置，只须转让方、受让方、所有者三方依法合意即可，在受到申请时，法定的行政主体予以备案，而没有审批的必要。

1.3.3集体土地所有权征为国有的方式。集体土地所有权征为国有，主要有强制性和非强制性两种方式。征收是属于强制性的方式，根据《中华人民共和国物权法》，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行，以及如此等有关条款，可以认定征收土地具有强制性；征购属于非强制方式，但法律对征购的概念与实际应用鲜有提及，笔者认为，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，将集体所有的土地征为国有的，属于土地征购行为，属于较为平等的民事主体关系行为。

二、对应土地使用权转让程序的计税依据

2.1国有出让土地使用权转让中的计税依据。

根据《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局《关于契税征收中几个问题的批复》[财税[1998]96号]规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额加行政事业性收费计算缴纳契税。所以国有出让土地使用权转让时，税收机关和作为协助执行机关的国土资源管理部门或出让人要求土地受让人提供税收价值构成依据时，主要应当包括出让金收据、转让前的纳税收据以及其他一切行政事业性收据。在转让时，没有成交价格或成交价格明显偏低，则应根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的要求，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。当然第二种情况需要税政机关专业人员熟练完成基准地价在具体宗地条件下的价值转换工作，否则，会因忽视容积率、时点、宗地个别条件等引起的价值差异而导致税负的不公平。

2.2划拨土地使用权转让中的计税依据。

根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

所以国有划拨土地使用权的转让，其划拨价格在转让方、受让方之间转移，其交易价格是计税的价值依据；但同时出让手续时发生了出让人与受让人之间的交易行为，计税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。因此在直接出让土地使用权给受让方的情况下，受让实际纳税的计税依据依然是全部土地价值。如果直接出让给转让方，此时，还没发生划拨土地使用权价格的交易，转让的纳税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。直接补办出让手续给转让方还是受让方，纳税程序是有所差别的。

2.3集体土地使用权转让中的计税依据。

集体土地使用权转让有两种情形，一是不符合使用集体土地的受让者，按照征地前置程序实现转让、受让行为的，按照上述出让和转让程序计算计税依据，二是符合使用集体的受让者，按照集体土地使用权依法另行配置的程序，实现“转让、受让”行为，这个程序中，因为是非交易行为，依法不属于征税范畴，交易者所以缴纳的只是房屋建筑物、构筑物、附着物等的契约税。

三、结论。

在现行土地产权制度下，涉及土地使用权转让的法律、法规、规章众多，法律体系复杂，形成了不同土地使用权权性质、类型，其转让所以适用的法律、法规和程序比较专业化，国土资源管理部门必须率先熟练掌握，才能很好的协助税政机关正确征税；税政机关只有根据国土资源管理方面的法律、法规并结合税收的方面法律、法规、规章、以及规范性文件配套适用，才能很好地把握不同的土地使用权流程的环节、弄清交易过程环节的计税依据所包含的价值内涵，才能做到纳税与否正确、纳税依据客观，体现土地使用权转让税负上的社会公平。

参考文献

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 [5] (美)雷利・巴洛维. 土地经济学[M]. 谷树忠译. 北京：农业大学出版社，1989

土地利用总体规划概念篇6

中图分类号：TU984文献标识码： A

1. 低碳城市的概况

1.1低碳城市的概念

由于当前全球气候变暖，环境持续恶化，低碳理念深入人心，全世界越来越多的国家开始注意到城市的规划和发展要以低碳环保的方式。我国许多城市在城市规划与设计时候也开始注重遇低碳概念相结合。其实，低碳城市的本质是一个城市的生产和消费实行低碳方式，建立资源节约型、环境友好型的可持续能源体系的城市。具体包括：在城市化进程中通过调整城市的空间布局、产业结构和转变城市的发展模式，以低排放、高能效和高效率的绿色环保方式来进行低碳城市的规划设计与建设。如果一个城市要发展一种可持续的低碳城市模式，应该注重对城市作出科学地规划与设计，并对城市的空间布局、交通模式、产业结构和土地利用进行科学规划是十分重要的。

1.2 我国城市规划与设计和低碳理念相结合的现状

当今，全世界对低碳城市的认识已经达到了一定的高度，并且越来越多的国家开始探索并实施在城市的规划与设计中和低碳概念相结合，一些低碳城市的空间布局、产业结构、绿化覆盖率以及交通秩序等有了较好发展，二氧化碳排放量也明显减少。我国对低碳发展的热情和积极性也很高，许多城市都明确提出以低碳发展为目标，一些城市也先后提出健康城市、园林城市等发展口号，更有地方政府以低碳方式对城市进行规划，把低碳发展写入了每年的政府工作报告中。我国目前已有16个城市提出以低碳、生态城市的目标规划和建设，其中天津中新生态城、北京长辛店纸碳社区等已经完成了规划设计，并将进入实施阶段。可见，低碳生态城市的规划与设计在我国已成为新型城市化发展的战略之举。虽然低碳城市化得到各国的广泛关注，但是在低碳与城市规划与设计相结合方面，还存在许多不足，主要表现在：首先，我国在城市规划与设计中对引用低碳理念的意识不高。虽然我国有16个城市提出以低碳、生态城市为目标的规划与建设，但是总体来说，我国还有很大一部分城市仍然沿用传统模式对城市进行规划设计，对低碳城市的发展和规划不够重视，导致环境持续恶化，能源浪费，二氧化碳含量仍然很高，市民生产生活环境依然受到严重影响。其次，低碳城市规划与设计缺乏专业人才。由于我国对低碳城市规划设计的引用较晚，城市规划与设计中和低碳理论相结合还处于初级阶段，理论和实践研究成果也不够全面，各高校不能培养出这方面的专业人才，而且这方面的从业者需要有长期的理论学习和实践经验才能对低碳城市规划设计有一个科学合理的定位与实施。第三，我国还没有形成一个完整的低碳城市规划与设计的理论体系、定量的评价标准，以及可操作的政策措施，在这个领域中还面临很多问题和难点。

1.3城市规划与设计中引用低碳概念的意义

城市规划与设计和低碳概念相结合，给城市的发展带来的好处是毋庸置疑的。这不但能使城市拥有一个科学合理的空间布局、更加节能高效的产业发展、更加规范的交通运行秩序、更加有效的土地资源利用以及更加适宜市民生产生活的健康环境，而且也能增强城市的碳汇能力和对自然灾害的抵御能力，使人与自然和谐相处，能进一步控制二氧化碳的排放量以及全球气候变暖得到进一步改观，从而为全球气候的改善和环境的美化作出一份应有的力量。

2.我国低碳城市规划与设计存在的问题

2.1我国城市人口数量大与控制碳排放量总量之间的矛盾

由于我国处于快速城市化建设过程中，城市人口总量每年仍然持续增加。据调查显示，我国很多城市每年的人口都在增长，而且许多大城市每年还聚集了大量的周边城市打工者，人口数量的增长，导致了住房紧缺、对城市交通需求量大、城市污染加剧，对空调使用量加大，直接导致了城市的热岛效应，与规定的控制碳排放总量相矛盾，完成碳减排任务十分艰难，并且导致许多城市的碳排放总量仍然是上升趋势。

2.2低碳城市发展模式与市民理想的生活之间的矛盾

低碳城市规划的相关学者们普遍认为高密度的城市发展模式有利于碳排放总量的减少。但这就意味着人均建筑用地面积、人均居住面积的减少。由于我国人口多、土地等资源少，加上碳减排的任务艰巨，使得低碳城市规划设计与市民人均理想居住面积存在矛盾。例如目前北京总体规划中提出人均居住面积是35平方米，若实行低碳城市规划，可能就难以达到这个目标。另外，发展低碳城市，必然要求市民在出行的时候，更多的采用绿色环保的交通方式，这也和市民出行的便捷出现了矛盾。这就不但要求市民调整好心态，而且原有的城市规划目标可能也要作出相应的调整。

2.3传统的城市开发模式和物业管理模式与低碳小区要求之间的矛盾

由于房地产开发商注重项目开发的运作成本，他们更加倾向于进行大规模的项目开发，这导致城市的土地资源没有得到科学规划，用地布局不合理，导致对土地资源造成巨大的浪费，城市布局也多限于城市高楼建筑，从而与低碳城市规划相矛盾。同时，大多城市物业管理也倾向于节约管理成本，以及传统的产权界定方法和物业管理模式也决定了居民更愿意采用封闭的小区管理模式。若城市中增加路网密度、减小地块，这意味着更多的空间成为公共空间，比如小区道路、健身设施、绿化地等，而不是全体业主共有的半私有空间，这与市民目前的居住习惯之间存在一定的矛盾。

2.4城市规划要素与碳排放量的关系研究存在难题

城市规划与设计中的要素如城市空间结构、用地混合性、产业发展、交通规划、绿化面积等与每个城市自身的文化和发展历史等有很大关系。由于每个城市有着很强的独特性，很难用具体的、统一的标准对这些要素进行量化分析。另外，目前这些要素与碳排放量之间的关系还不明确，还不能准确的进行衡量，使得在预测城市规划设计中不同情景下的碳排总放量带来很大的困难。

3. 低碳概念下的城市规划与设计的对策

3.1科学规划城市空间布局

针对我国目前城市的现状，科学规划城市空间布局是低碳城市规划与设计的关键一步。建立科学合理的城市空间结构，不但可以减少空气污染和城市热岛效应，防止交通拥挤，还可以提高城市的运行效率，减少城市能源消耗量。由于我国不同城市的社会经济发展水平和环境资源等条件存在着比较大的差异，对于不同发展水平的城市应该采取不同的城市空间布局，从而更有利于低碳城市规划与设计的实施和推广。比如针对我国大城市的人口数量大并且集中的现状，要科学规划城市空间结构，应该加强对人口密度过高和城市功能过分集中的主城区进行适当的疏散，可以通过规划合理的城镇空间体系，调整大城市的空间布局，减少二氧化碳的排放量，降低大城市的热岛效应，也能够减少城市空调所消耗的电能源。相对于我国中小城市和小城镇而言，则可以采用紧凑布局，以便减少交通能源消耗。另外，建设城市公共空间时，应该尽可能采用均匀分布的格局，并且尽可能考虑到与交通枢纽相结合来布局，这样可以减少市民出行次数，也可以减少交通能源的消耗。

3.2大力推行绿色交通，注重交通运输的有序规划

一个城市的建筑与交通是现代城市能源消耗最主要的两个因素，在我国，据统计这两个因素占总能源消耗的百分之七十以上。比如，我国北京小汽车出行比例每降低1个百分点，每年则可以减少二氧化碳的排放高达20万吨以上。因此，大力推行绿色交通运输模式，实施以公共交通为主体的交通运输模式是低碳城市规划与设计中非常重要的一项举措。目前，我国城市的公交出行比例为40%左右，而发达国家大城市公交出行比例已达到50%~60%。因此，在我国的城市规划与设计中，还应该合理规划交通运行，对城市倡导使用低排放和低能耗的低碳出行方式，合理地规划公交出行的比例。大城市应该尽可能地增加地铁、公交车、出租车和机场等公共交通为一体的绿色交通网络，并保留或者扩大城市道路上的步行道和自行车道，鼓励人们采用步行，骑自行车或者是乘坐公共交通工具等绿色交通方式出行，另外，大城市也可以出台限制私家小汽车出行的政策，或者是发明并推广新能源公交车，以减少城市交通能源的耗费和对环境的污染。

3.3大力发展低碳环保产业

目前，我国使用的众多产业对能源消耗较高，产生的污染比较多，不利于我国对节约能源、可持续发展的要求和总体部署。在低碳城市规划与设计中，我国各城市应该紧紧围绕科学发展观为指导思想，产业发展以实施节能减排为战略目标。一方面应该减缓高碳产业的发展速度，加强对会产生污染的工业和企业的排查力度，规划和制定关于建材、钢铁、化工和有色金属等高耗能污染源行业的高准入条件和生产准则。另一方面我国应该加强对低碳产业的研究和发展，制定低碳产业的详细规划和战略，将高新技术产业和可再生资源产业作为今后我国城市产业发展的重点，并且大力发展现代服务业、现代物流、高新技术产业等低碳环保产业，力图节约资源，减少生产带来的污染。

3.4科学规划土地资源，大力推行绿色建筑

我国许多城市的房地产开发者因为考虑到节约土地开发成本，对土地资源进行大规模的的项目开发，在建筑设计和建设过程中，也采用传统的标准进行。这不但导致了我国土地资源的浪费，而且对我国生态环境起到破坏作用。低碳城市规划与设计中应该加强对土地资源科学规划利用，综合开发土地资源，具体可以从以下几方面着手：首先，土地开发商在对土地开发规划设计中，应该把生态理念引入到规划中，严格保护城市城区内的自然山体和水体，促进自然生态的平衡格局。其次，在城市的旧城改造中，应该保留具有历史价值的建筑、街巷和庙宇，保护城市文化资源的同时，也给城市增添了多姿多彩的文化元素。再次，开发商应该推行绿色建筑规划设计，以绿色建筑替代传统建筑。比如可以在建筑过程中采用低能耗或者超低能耗的技术与产品材料，并且应该提高建筑设计的合理性，使其使用寿命得到延长，减少资源的浪费。同时，我国科研部门应该加强研究出减少房间装修所带来的环境污染的材料。最后，在大型居民居住区域内，应该规划大量的公共服务设施，以保障市民的生产生活等方面的需求，增添城市气息。

3.5立足城市绿色立体规划，提高城市绿地覆盖率

我们知道绿化较好的城市的碳汇能力较强。在低碳城市规划与设计中，要想增强城市的碳汇能力和生态系统功能已经抗灾害能力，就要求在城市的规划与设计中，结合城市的实际情况，提高城市绿地覆盖率，净化城市空气、降低城市的热岛效应，从而调节城市气候。具体而言，可以采取在城市规划与设计中，限制建设人工瀑布、喷泉等高电耗设施，而多建造有利于户外健身、增加氧气的公园、绿地、林阴地等。也可以在城市规划与设计之时保留城市本来拥有的自然山景和河湖水景，把城市有机地融入周边的自然生态系统之中，增强城市整体的绿化功能和吸碳能力。另外，也可以提高城市绿化覆盖率，立足于立体绿化规划。传统绿化多采取的是在地面种植草坪或树木的方式，由于城市的绿地面积是有限的，想要最大限度提高城市的绿化面积，增强城市的碳汇能力并降低惹到效应，可以充分利用在建筑的墙上和屋顶上种植植物。据调查，这种立体绿化所营造的城市绿色环境更能起到防风滞尘、净化空气、、吸收二氧化碳、降低噪音、减弱太阳辐射以及调节建筑物室内温度的作用，尤其适合人口密集、建筑物拥挤的大城市主城区。但是，在我国，城市规划设计者常常把立体绿化忽略。据测算，假如一个城市的全部屋顶实行绿化，城市中的二氧化碳将减少80%左右。可见，把城市中的建筑屋顶实行绿化，不但可以使建筑物隔热保温，降低建筑能耗，又可以节约土地资源而扩大绿化面积，美化城市空间环境。因此，低碳城市规划与设计不妨研究把立体绿化规划纳入到我国城市规划中来。

4.总结

建设低碳城市是我国经济发展长期的目标，也是一个艰巨的任务，任何一个城市建设低碳城市都是一项综合系统工程，需要各行业、各部门的通力协作与配合。科学的城市规划与设计作为建设低碳城市的第一步，应把低碳理念、低碳做法贯穿到城市建设与管理的各个环节中去，通过低碳城市规划实现最大限度的节能降耗、资源节约和环境友好，探索出符合我国发展特征的低碳发展新模式和新路子。将低碳概念融入城市规划与设计中，促进城市规划的不断完善和发展创新，是发展低碳城市得以有效实施的关键，而在总体的城市规划与设计中，应该切实注重科学规划城市空间布局，大力推行绿色交通，鼓励市民使用公共交通出行，在产业的发展方面，力求发展低碳环保的产业，科学规划土地资源，立足于城市立体绿色规划，真正让低碳城市规划与设计为我国城市的发展、市民的生产生活方式、我国气候条件的改善起到作用，更为重要的是为我国在国际减少二氧化碳含量的众多国家中拥有重要的地位。

参考文献

[1] 寇有观.建设低碳城市，促进科学发展[J]. 中国新西街.2011（03）

[2] 崔晶泉. 低碳城市理论下的城市规划[J].安徽科技.2011（08）

土地利用总体规划概念篇7

关于国土法、自然资源法与环境保护法三者之间的关系，目前学界还没有达成统一的认识。重要原因是对于国土法与自然资源法，以及国土法与环境保护法之间的关系，学界还没有达成共识，而关于自然资源法与环境保护法之间的关系，目前学界基本上达成了共识。因此，要厘清三者的关系，关键是要厘清国土法与自然资源法以及国土法与环境保护法的关系。

一、国土法与自然资源法、环境保护法的关系

国土法，又称为国土资源法，或国土开发整治法。是指对国土资源进行开发、利用、治理和保护的法律规范的总称。要把握其概念，关键是要把握国土或国土资源的概念。关于国土或国土资源的概念，众说纷纭，综合观之，有四种观点：其一，国土资源就是指一国的土地资源。这是最狭义的概念。其二，国土资源单指自然资源，主要包括土地资源、矿产资源、海洋资源、水资源、生物资源、能源资源等。其三，“国土资源一般是指一国国家支配管辖的自然资源及其决定的环境资源和社会经济资源。”[1]其四，蔡守秋教授在《国土法的理论与实践》一书中对国土资源给予对广泛的定义，“国土是一个国家管辖下的陆域、海域、空城的总体极其间的全部自然资源。”[2]笔者认为，国土资源其实就是领土资源，领土包括一国的领陆、领海、领空。国土资源的外延应包括一国的领陆资源，即土地资源、领海资源，即海洋资源、领空资源，即空间资源。因此，笔者赞同蔡守秋教授的观点，而不应把国土资源仅仅局限于一国的自然资源范围之内，也不应将其范围扩及包括社会经济资源，更不应将其范围仅仅局限于土地资源。

（一）国土法与自然资源法

关于二者的关系，主要存在两种观点：一种认为国土法是自然资源法的一部分，即国土法相当于综合性的自然资源法，它是对自然资源进行开发、利用、保护、治理的法律规范。[3]另一种观点认为，自然资源法是国土法的一部分，即自然资源法仅针对自然资源的开发、利用，而国土资源法不仅对自然资源进行开发、利用，而且也要对其进行治理、保护。此外，国土资源法还对自然资源之外的国土资源进行开发、利用、治理、保护。如区域开发综合整治。笔者认为，之所以会形成这两种观点，归因于对国土资源的概念及外延的认识存在差异。如果视国土资源仅仅为自然资源或自然资源决定的社会经济资源，则国土法当然为自然资源法的一部分，应为综合的自然资源法。反之，如果视国土资源不仅包括自然资源，而且还包括其他领土资源，则自然资源法应为国土法的一部分。笔者坚持国土资源泛指领土资源，因此，笔者认为自然资源法仅仅是国土资源法的一部分。国土资源法所处的地位更高，它针对所有领土资源的开发、利用、保护、治理。此外，自然资源法只注重对单种自然资源的法律控制；偏重于对自然资源的开发、利用，忽视对自然资源的保护治理；偏重与强调自然资源得劲机效益和资源所有权与使用权，而忽视其生态效益和环境权；只强调单项开发利用，忽视区域综合开发整治，因此，传统的自然资源法对自然资源的法律调控有许多局限性。只有将自然资源法发展扩大到国土开发整治法的阶段，才能对自然资源实现科学、有效的法律控制。[4]因此，自然资源法不仅是国土法的一部分，也是国土法的前身。

（二）国土法与环境保护法的关系

环境保护法是指调整因保护和改善环境、合理利用自然资源，防治污染和其他公害而产生的社会关系的法律规范的总称。如果国土仅指自然资源，即国土法仅指调整自然资源的开发、利用、保护、治理而发生的社会关系的各种法律规范的总称，那么二者的关系实际上就是自然资源法和环境保护法的关系。如果国土资源法指调整因保护一国领土内的环境而发生的社会关系，又调整因开发、利用、治理环境资源而发生的各种社会关系的法律规范，那么环境保护法仅是国土法的一部分。因为环境保护法只强调保护环境，而国土法既注重保护环境，又强调对环境资源的开发利用治理和保护，因此国土法的综合性更强，视野更加开阔。因此，国土法的范围大于环境保护法。按照目前狭义的环境保护法，只从保护角度出发而不从综合开发、利用、治理的角度出发是很难保护好环境资源的，只有将环境保护法发展扩大到国土法，才能实现对环境的科学、有效的保护。

（三）国土法体系的构成

通过对国土法、自然资源法和环境保护法三者关系的具体分析后可发现，三者关系如何取决于人们对国土资源的概念和外延的认识，对国土资源的概念和外延的认识不同，三者的关系也不同。笔者认为，自然资源法和环境保护法都是国土法的一部分，国土法才是环境法的基本法。因为它不仅同自然资源法一样关注自然资源的开发利用，又同环境保护法一样注重环境污染和生态破坏的治理和自然资源的保护，它融自然资源法和环境保护法与一体。国土法的体系以国土资源基本法为龙头，下设三个分支体系：一是以自然资源法牵头的各资源法体系，调整自然资源开发利用中产生的社会关系；二是以环境保护法牵头的各环境保护法体系，调整环境保护中产生的社会关系；三是以自然灾害防治牵头的各灾害防治法体系，调整防灾减灾中产生的社会关系。为此，科学的国土法体系，需要加快国土法的立法，包括综合的自然资源法，灾害防治法，各资源、环境保护、灾害防治单行法等。此外，以下法律规范也是国土法的重要组成部分：

（1）区域开发整治法：它是一定区域内国土资源环境的开发、利用、保护、治理的法律规范的总称。区域开发整治是整个国土开发整治活动的缩影，即区域化。如城市开发整治、乡村开发整治、老少边穷地区开发整治及其他特定区域开发整治等。我国的西部大开发以及最近中央提出的振兴东北，都是典型的区域开发整治，通过区域开发整治以实现区域内经济与环境的协调发展。区域开发整治法是国土法的重要组成部分。

（2）国土管理法。国土管理法规是指有关国土行政管理的各种法律规范的总称，主要包括国土行政管理机关及其职责、管理手段和管理制度等法律规范。国土管理在我国国土工作中占有重要地位，是国土开发整治事业发展的保证，国土管理法规也是国土法体系的重要组成部分，是进行国土管理的法律依据和法律保证。它具体由国土管理机构法规、国土考查、监测及资料的管理的法规、国土规划法规、以及国土开发整治工作实施的管理的法规组成。

二、国土法与《中华人民共和国环境保护法》的修改

我国1989年颁布的《环境保护法》共五章：第一章，总则；第二章，环境管理体制；第三章，保护和改善环境；第四章，防止污染和其他公害；第五章，法律责任。通过其条文分析可发现，虽然该法在原则、制度上主要偏重于污染防治，关于防治环境污染的条文较多，但从总则、保护和改善环境、防治污染和其他公害以及法律责任部分来看，仍不失为我国防治环境污染和保护自然资源的综合性的基本法。但是，笔者认为，国土法才是环境法的基本法，目前的《环境保护法》应对的是环境污染和生态破坏，而国土法除可以做到这一点外，国土法优于环境保护法之处在于其视野开阔，前瞻性强且更具有综合性，更符合现代环境问题日趋综合的特点。国土资源法不仅针对污染和生态破坏产生后的事后治理，更注重对国土资源进行事前的预防，它突出经济社会与环境之间的联系与协调。如通过规划制度，在规划的前提下对国土资源进行有计划的开发利用。实践已经证明，许多污染和生态破坏的产生都和盲目的开发利用国土资源有密切关系，如果事前做好了国土资源的规划与计划工作，许多环境污染和生态破坏都可以在源头得到控制。因此，笔者认为，应该抓住我国当前进行《环境保护法》的修改这一契机，把我国的《环境保护法》修改成为虽名为《环境保护法》，但实为国土资源法的基本法。即把它上升到国土资源法的基本法层次，使之成为环境法的基本法，以使其对环境的保护所采取的手段更完整也更具有综合性，不仅有事后的治理手段，更有事前的规划和整治手段，以满足应对中国环境问题新形势的需要。具体做法是：

（一）将国土规划纳入现行《环境保护法》

规划是人类克服自身经济活动盲目性和主观随意性的科学决策活动。国土规划是规划在国土资源管理活动中的具体运用，指在特定土地上对国民经济建设和环境保护进行总体空间部署。[5]通过对国土资源进行合理的规划，可以有效避免和克服不应有的生态破坏与污染的产生。建国后，虽然我国颁布了一系列的国土规划法规文件，基本上对国土规划工作的大部分作了规定，但未形成法律体系，尤其是在我国环境保护法的基本法中未作全面规定。现行《环境保护法》第4、12、22条只提到了环境保护规划和城市规划，但是它们是不同于国土资源规划的，国土资源规划站的位置更高，综合性更强，它既包括环保规划，又包括经济发展规划；既包括城市规划，又包括乡村规划等。通过综合性的国土规划，可做到经济与环境的协调发展，以实现《环境保护法》的宗旨，即可持续发展。因此，笔者建议在修改我国《环境保护法》时，可以增设一章，定为“国土资源的规划”，置于原第二章之后，第三章之前。因《环境保护法》的基本法的地位决定了“国土资源规划”这一章只能对国土规划工作的基本指导思想、基本原则、国土规划的体系等作一些原则性的规定，而关于国土规划的内容、规划的主体、规划的基本制度及法律责任等只能留待我国今后制定的国土规划基本法中作出规定。

（二）将区域综合开发整治纳入现行《环境保护法》

区域开发整治和规划类似，也是预防生态破坏和环境污染发生的重要手段，规划也包括区域规划，在合理的区域规划制定后，再对该区域的环境资源按照区域规划的要求进行开发利用、治理保护，以实现经济与环境的协调发展，这是整体论思想在环境资源法中的具体运用。因为现代环境资源问题本身就具有整体性，不能把它与其他问题割裂开来。比如城市的环境污染主要是由于城市产业结构不合理、工业技术水平较低等因素造成的。把某一区域作为一整体对待，对其环境资源问题作为一整体进行治理，往往能收到很好的效果。我国一些城市开展的城市环境综合整治工作，实际上就是区域开发综合整治在城市的运用。通过合理的城市规划、合理的产业结构调整等手段，最终达到治理城市环境问题的目的。然而我国目前的《环境保护法》未对区域开发综合整治这一有效手段作任何规定。因此笔者建议在我国的《环境保护法》中再增设一章，专门规定区域开发综合整治的有关法律问题。鉴于其基本法的地位，修改后的《环境保护法》也只能对区域开发综合整治要遵循的方针和原则作出规定，如农村开发整治要贯彻有利生产、方便生活的原则，要坚持统一规划、合理布局、协调发展的原则等。城市开发整治要坚持城市综合开发整治的原则、坚持城市环境资源的特点的原则。特定区域开发整治要坚持把区域开发整治和全国国土开发整治紧密结合的原则，坚持全面规划、合理布局的原则等。而有关的具体法律制度可在今后制定的统一的《区域开发整治法》中作出规定。

（三）将自然灾害防治纳入现行《环境保护法》

对环境的损害可分为人为活动和非人为活动两个方面。非人为活动主要指自然灾害，人为活动主要指人为排污活动所造成的环境污染和非排污性活动所造成的生态破坏。随着社会的发展和科学技术的进步，现代许多环境问题往往是自然灾害和人为活动共同作用的结果，具有较强的综合性。如1998年发生的特大洪水，既有自然因素，又有人为因素。因此不宜把自然灾害与环境污染、环境破坏完全分割、对立起来。为防治自然灾害，新中国成立后，制定了一系列的有关防治自然灾害的法规和政策文件，但是其效力层次都太低，虽然也颁布了《防洪法》等几部专门针对自然灾害的单行法，但灾害防治法的体系还没有形成，尤其是作为环境法基本法的《环境保护法》没有对灾害防治作任何规定。因此，实有必要在《环境保护法》中对灾害防治加以规定，为今后的灾害防治法体系的构建提供基本法的支持。

通过将国土规划和区域开发整治及灾害防治纳入修改后的《环境保护法》，虽然其名称仍沿用《环境保护法》，但是其内容更加充实完善，更具有前瞻性，应对环境问题所采取的手段更加具有综合性，更加贴近当今环境资源问题的日益综合化的特征。它不仅仅限于国土资源不当的开发利用所造成的生态破坏和污染的治理，而是集国土资源的开发利用和治理保护于一体，使修改后的《环境保护法》真正成为一部能跟上时展且具有一定前瞻性的环境法领域的基本法。

注释：

[1]肖国兴、肖乾刚：《自然资源法》[M]法律出版社1999年版，第144页。

[2]蔡守秋：《国土法的理论与实践》[M]，第1页。

土地利用总体规划概念篇8

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）05（b）-0010-01

近年来，城市信息化建设的步伐加快，多规合一的理念对城市规划提出了更高要求。为整合城乡规划、土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划以及各专项规划，需要综合运用遥感影像、GIS空间分析等技术，用信息化手段优先模拟出各规划图，再进行后期的规划叠加。

由于城市规划属于土地利用动态变化（LUCC）范畴，因此土地利用变化模型对城规模型的架构有借鉴意义。尽管多种模型均在LUCC模拟中得到了应用[1-2]，但由于城市规划伴随着人的主观意识，基于多主体分析的模拟方法更能够增强模拟结果的多目标决策价值和多尺度特征，可充分表征土地系统宏观结构变化过程，因此在模拟效果上更胜一筹。

1 多主体模型简介

多主体模型可以模拟复杂的人类行为和决策[3]，根据多主体（Agent）在决策过程中所起的作用不同，将其进行分类。然而，在地理空间表达方面的缺陷使得ABM难以满足未来城市扩展的动态模拟研究，因此，实际应用过程中，往往将智能体与线性表达模型，如与CA（元胞自动机）结合，通过引入Agent使CA模型具有用随机数体现的模拟结果不确定性，从而增强模拟结果的多目标决策价值和多尺度特征，充分表征土地系统宏观结构变化过程。

2 ABM城规模型架构

ABM城规模型将城市定义为抽象的二维空间矩阵，主要由环境层、CA层、ABM层三部分构成，对于特殊城市如山地城市还需要限定约束层，还要将陡坡、河流等限制地形因素排除在外。

选定城市的某年份的二元分类（仅有城市和非城市区域）遥感影像作为基期，环境层负责地理空间环境的塑造，即将二元空间的每个单元赋予地块相应的各种属性，如土地利用类型、坡度、高程等。遥感影像数据。CA层负责土地利用模拟的线性部分，通过随机选取足够多的非城市样本点，在SPSS中计算二元回归方程得出线性城市概率Pca。ABM层负责土地利用模拟的非线性部分，往往包含两类智能体：开发商智能体和政府智能体，其中开发商智能体代表了城市扩张的愿望，由交通、地价、城市人口分布图共同决定，可落实到具体的每个空间位置；而政府智能体只能起到宏观调控的作用，通过没有具体空间属性。开发商智能体计算的效用结果将反馈给政府智能体，若一个区域被申请的次数越多，其被政府接受的概率也会增加；同理当一个区域的申请被接受之后，该区域附近被接受的概率也会增加。这充分体现了政府考虑公众意愿的要求。

每一个进入模型的土地单元通过环境层获取对应的土地属性，元胞自动机层通过线性计算获取元胞单元的城市化转换概率；多智能体层则通过非线性部分，依据权重的选取，获得城市转换概率。元胞最终是否能转化为城市单元，需要综合考量多智能体层和元胞自动机层，ABM模型的转化概率与阈值（经验值）进行比较，如果总转换概率大于阈值，则土地单元由非城镇用地转换为城镇用地，若小于阈值，则保留原始非城市用地，返回计算系统，向政府智能体申请“次优”效用的土地单元[4]。

由于主体可根据规划性质的不同而自主定义，如城乡规划还可引入农户智能体概念，市政规划可强化政府智能体的效应等，基于ABM的城市规划模型有利于模拟出符合城市发展需求的规划蓝图。同时，基期数据限定为同一坐标系及相同边界范围的遥感影像，可确保每张规划蓝图进行空间叠加，实现全市规划空间形成“一张图”的愿景，具有现实意义。

参考文献

[1] Liu JY， Tian HQ，Liu ML，et al.China’s changing landscape during the 1990s： Large-scale land transformations estimated with satellite data[J].Geophysical Research Letters，2005（32）：1-5.

土地利用总体规划概念篇9

关键词：“三旧”改造；历史文化名城；老城区更新；局限性；佛山岭南天地（祖庙―东华里）

中图分类号：TU984.11+4

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2014）06-0067-03

1 引言

“三旧”改造概念，最早是由佛山市人民政府于2007年7月出台的四个文件0提出的，文件将“三旧”界定为“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”。从“三旧”改造概念的理论渊源来看，属于城市更新的探讨话题，是在中国城市更新研究在经历旧城改造，城市中心区改造和城市结构调整等研究阶段之后，因应佛山城市发展的客观需要而产生的新概念。在城市更新和城市复兴的理论框架下，我国不同背景和尺度的城市都开展了相应的理论和实践探索，然而由于城市的性质和功能存在一定差异，城市更新实践和概念引入必须和城市性质和功能相适应，“三旧”改造概念的引入和运用也理应遵循这一思路。就佛山来说，基于城市空间发展和土地利用的压力、老城区发展衰败的现实而展开的“三旧”改造，自然有着其内在的合理逻辑，但对佛山老城这样一个国家历史文化名城核心区来说，仅仅关注土地利用效率、商业发展和房地产利润的改造导向显然是存在缺陷的，因此，具有国家历史文化名城身份的城市及其核心文化保护区域进行“三旧”改造概念的引入和运用，应在理论和实践方面进行何种界定和明晰，正是本文思考的立论基点。

2 研究设计

2.1 研究对象

祖庙―华里片区则是佛山老城区现存最为完整的、具有典型岭南民居建筑风格的清代及民国时期居民街道建筑组群（图1）。该街区面积约30hm2，东西宽约1公里，南北宽约500-600m（图2），是佛山历史文化名域中历史街巷和建筑保存最为完好的区域，集中了大量的文物保护单位，其中部级重点文物保护单位2个（祖庙建筑群、东华里建筑群），省级文物保护单位1个（简氏别墅），其他市级文物保护单位27处。

2.2 研究方法

在对岭南天地项目的跟踪研究过程中，我们提出更为详尽的问题：包括为什么要把“三旧”改造概念应用到岭南天地（祖庙―东华里街区）的老城区更新中，应用这一概念的动机是什么？其次，地方政府和社区管理机构究竟引入了哪些特殊机制以确保该历史文化街区的发展？第三，这个规划与发展项目中，究竟是“三旧”改造概念的哪些层面得到了重点强调，哪些层面又被忽略不计？通过案例分析，我们可以更深入地认识到作为历史文化名城的快速发展城市地区究竟能以何种方式将“三旧”改造概念（在某些特定主体的设想中，它具有极广泛应用前景）的能量和弱点都暴露出来。

3 岭南天地（祖庙―东华里片区）引入“三旧”改造的历程、动机和保障机制

3.1 历程和动机

2007年，香港瑞安房地产有限公司经过挂牌出让的形式，获得祖庙一东华里片区土地使用权（旧城区改造权）。改造发展至今，可以看出，更新改造使片区土地价值（房地产开发价值）得到了倍数的提升，但从土地价值升级的获益主体来看，主要获益者是地方政府（获益主要通过土地转让金的形式体现，祖庙一东华里片区的土地转让金高达75.1亿元，创造了当时旧城区开发土地转让的记录）和片区开发地产商（瑞安公司）（其获益主要通过房地产价值的巨幅溢价未体现）。对片区的拆迁安置居民来说，拆迁补偿和居民安置方案的确在部分意义上改善了生活居住条件，但无论是领取补偿款还是接受拆迁安置，片区原住居民大部分被迁离出本片区，而流散于禅城区的其他空间地域，这种原住居民的被动驱离，使得该片区长期以来发展形成的传统地方性和人文特性，也逐渐消散，新的“岭南天地”不再是具有浓郁小镇情怀和传统地方意义的“祖庙一东华里”，而是一个浓缩着政府意志和地产价值的新的城市商业地标和现代街区。

在老城区风貌改造和提升方面，政府和开发商几乎都不省笔墨的加以渲染；而在祖庙东华里地方性保护，历史文化街区原真性保护方面，地方政府的出发点则站在了更高的岭南文化视角来看待改造目标，试图以岭南文化的植入来取代佛山本地原真性和地方文化特性的弘扬（当然，部分意义上来说，岭南文化和佛山本地文化元素并不冲突，之所以用岭南文化来取代祖庙一东华里所代表的佛山地方性文化，更大的原因在于，地方政府对佛山城市发展的定位，已经从传统含义“佛山镇”的小佛山地域范围提升到打造“广东省第三大城市”的岭南地域意义之上），因此，此时的“岭南天地”在祖庙―东华里历史文化街区改造上，凝聚了更多政府在城市发展和区域竞争方面的意图，从而部分牺牲了祖庙一东华里所蕴含的佛山本地意义。

3.2 保障机制

3.2.1 行政力量和新闻舆论

实际上，除了主导对片区发展的总体意图和思路导向之外，行政力量在祖庙一东华里片区旧城改造中发挥的具体作用，在于其对片区改造动迁工作的主持和推行，为此，成立了祖庙―华里片区改造工程指挥部（改造动迁指挥部）总体负责和协调片区的拆迁安置工作。新闻舆论对祖庙一东华里片区“三旧”改造概念的宣传和报道，主要是通过各种专题报告、领导访谈和记者观察等形式未体现，主要以正面报道为主。

3.2.2 发展规划文件

2007年，佛山市启动“三旧”改造，出台《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及三个相关指导意见》，该决定及指导意见开始将老城区的核心区不再看作历史文化名城的核心保护区，而是将其看作更加通识层面的旧城镇范畴，纳入到“三旧”改造概念的适用范围。为此，委托广州市规划院编制了《祖庙一东华里片区控制性详细规划》来对发展商的概念规划进行监管和配套。这种名称上从“祖庙―东华里历史文化街区”到“祖庙一东华里片区”的变化，实际反映的是地方政府和规划部门对该片区整体认知和改造意愿的变迁。

3.2.3 祖庙―东华里片区改造概念规划

开发商依据地方政府和规划部门对片区发展的总体构思和目标指向，以《祖庙一东华里片区控制性详细规划》为导则，委托美国SOM设计公司编制《祖庙―东华里片区改造概念性规划》（图3），方案利用山谷形态的设计概念，在片区中心区保留历史建筑，在边缘区则进行高密度和大尺度的城市建筑，构造“山丘”（图4）。这项概念性规划的目的，是要在项目地区保留历史文化要素的基础上，重点发展片区的商业价值（建设14万m2的地下商业街）、城市地标（规划建设415m高楼及其周边高楼群）、高端房地产（东华嘉苑、东华轩等楼盘）凸显岭南天地在佛山城市发展的中心地位。

4 对历史文化名城老城区更新运用“三旧”改造的几点讨论

可以看出，在“三旧”改造概念与案例研究地区的地方环境及历史文化名城老城区更新的当前进程之间，存在一些矛盾之处。

4.1 对佛山来说，在城市更新和发展的牵引下，如何对老城区和这些核心文化历史街区进行改造发展，一直是困扰佛山地方政府和市民的难题。

“三旧”改造概念提出后，为了因应“三旧”改造概念，地方政府将佛山老城区从之前的“历史文化核心区”降格为“旧城镇”，实现了从“历史文化名城核心保护区”向普通老城区的“旧城镇”概念转换，为老城区核心区的“三旧”改造扫清了理论障碍。但是，这种简单的概念转换显然是存在“内伤”的，突出表现在对历史文化核心区“名城”要素的忽视和伤害，使历史城市的内在文脉和历史文化肌理遭受部分程度的损坏、异化或灭失，失去历史文化名城的原真性和延续性。

土地利用总体规划概念篇10

Abstract: In this paper, "Theory of the" non-urban land for construction to study, analyze the significance of their research, the theory is applied to the non-urban construction land the Shandong majia island project development, protection and development of natural ecological resources of majia Islandrecommendations by the use and development of relevant industries.

Keywords: non-urban construction land; planning studies; planning practices;

中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：

引言

随着城市的快速增长，城市非建设用地（又称“非城市建设用地”）数量急剧下降，空间边界不断遭到侵蚀。与此同时，城市的不断发展成熟使得城市第一产业比重下降，第三产业逐渐成为各城市产业转型升级追逐的目标，城市土地利用结构随之发生较大改变，农林用地的传统生产逐渐减弱，其生态效用和旅游休闲功能日益凸现与强化。城市化的快速进程势不可挡，如何在这场发展博弈中为城市空间发展“守住底线”，改变城市非建设用地规划管理的被动地位，城市非建设用地规划研究的出现就是为了解决这一问题。

城市非建设用地的概念

《城市用地分类与规划建设用地标准》中对“城市建设用地”的规定是 “城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其它用地”。

与城市建设用地较为明确的概念与功能界定相比，城市非建设用地缺乏统一和明晰的定义。“城市非建设用地”是一个相对于“城市建设用地”的概念，城市非建设用地是指在城市总体规划确定的管理控制区范围内，由城市总体规划所确定的一定时期内不得集中进行城市建设的土地[1]，其在空间上表现为城市规划区内城市建设用地之外的“空白”或者“绿色”区域，包括城市总体规划所确定的对城市发展具有重大生态意义的生态廊道、大面积林地或绿地等。

城市非建设用地的研究概况

经过对城市非建设用地规划主要研究成果与实践进行总结，可以发现城市非建设用地在城市规划过程中愈来愈受到重视，目前的进展情况主要体现在以下几个方面：

（1）虽然对于城市非建设用地概念尚缺乏统一和明晰的定义，但对其界定是比较相似和接近的。一般是指在城市总体规划确定的管理控制区（一般为城市规划区）范围内，城市总体规划确定的一定时期内不得用于各项城市建设的土地。它在空间上表现为城市规划区内，“城市建设用地”范围之外的“空白”区域，在发展变化上始终处于一种相对于城镇扩张而“此消彼长”的变化状态。

（2）城市非建设用地规划的目标和作用基本一致，主要旨在控制城市土地利用，促进城市规划管理。城市非建设用地规划是采用“逆向思维”方法，通过控制城市非建设用地进而达到管理城市土地的目的，即通过对城市非建设用地的划分与“强制性控制”，合理控制规划期内的土地开发总量与质量。

（3）城市非建设用地规划的主要内容是划定城市非建设用地的类型、分布与空间范围，并在此基础上制定相关的实施与管理政策。

（4）城市非建设用地规划的工作方法与城市规划的基本方法、程序并无太大差异。一般而言，首先根据城市用地特点确定城市建设用地与城市非建设用地的比例关系，明确城市非建设用地的规模，再划定功能界线，进而制定开发利用策略和规划管理政策。

（5）关于城市非建设用地规划的实施保障，当前的研究成果基本可以归纳为如下三点：要求确立法律保障；要求建立完备的城市非建设用地信息系统；要求推进总体规划“全覆盖”，将非建设用地同时纳入规划管制。

城市非建设用地的研究意义

关于城市非建设用地规划的研究与实践从1990年代中期就已展开。“城市非建设用地”概念的提出与被关注，既反映了社会对环境与资源保护的重视，也显示了城乡统筹等新发展观的确立。

城市非建设用地规划的研究对于城市用地中的生态用地、农林用地等的规划和管理上，有着非常重要的作用。城市非建设用地规划决定了必须确定新的用地经营原则、方向和空间布局结构，某种程度上实现了与城市建设用地规划的互补统一，推进了规划的全覆盖，从而为城市规划与管理提供重要支撑。

理论实践——山东马颊岛生态旅游岛开发建设

基于上文对城市非建设用地的研究，本文试图将理论应用于山东马颊岛生态旅游岛的具体规划实践之中，以达到理论对具体项目进行指导的目的。

5.1 项目背景

马颊岛位于山东省陵县境内西部，是以马颊河和马颊岔河为界，所围合而成的梭型地块，总面积约40.77平方公里。规划用地位于德州市中心城区和陵县县域交界处，紧邻京沪高铁线德州东站，具有较好的交通区位优势。

马颊岛是德陵之间重要的绿色走廊，拥有优越的自然资源条件，马颊河和马颊岔河环绕岛的四周，水流充沛，水体清澈，为本区提供了得天独厚的水环境。马颊岛内大部分为农田，拥有少量湿地资源，生态基底优良。马颊岛的旅游资源在华北区域具有一定的稀缺性，具有较高的开发价值。

作为华北平原上罕有的内陆岛，马颊岛独特的地理形态和自然资源成为它在城市发展中的最大优势。自然生态特色是马颊岛竞争力的根本，而开发是实现发展的方式。如何一方面保护德陵之间宝贵的绿色走廊，另一方面利用其生态资源优势，对岛内大面积林地、绿地等进行利用，在生态保护的前提下适度利用，通过适度利用实现更好的保护，在保护和利用中找到最佳平衡，并在平衡中挖掘内在潜力，释放发展“动力”，实现生态、社会和经济效益的最大化，这成为马颊岛发展过程中的重要研究课题。

5.2 规模控制

根据生态旅游区建设标准和高铁区域建设规模，进行马颊岛的建设总量控制、生态保护控制。对规划区用地建设比例进行控制，建设比例约占30％－40％，其它保留生态基底态特色，为城市非建设用地控制范围。

5.3 规划策略

（1）突出水景观，塑造生态岛形象

马颊岛由马颊河和马颊岔河包围形成，规划加强岛周围河道维护和景观治理，且将水系引入岛内，突出水系交错的浮岛形象，打造优美的生态环境。

（2）湿地、绿道交织，打造绿色家园

土地利用总体规划概念篇11

中图分类号：F252.23 文献标识码：A 文章编号：

随着社会经济的不断发展，生活水平的不断提高以及城乡化建设的不断加快。城乡规划设计已经成为城乡未来发展的重要依据。在城乡的规划设计当中，渐渐的出现了一种新的设计思想，那就是“反规划”思想，其主要是将城乡的非建设用地作为规划开展的首要任务，这种思想也越来越被人接受。可见非建设用地在城乡发展中的重要性。下面我们就对非建设用地的规划理论与方法进行一下细致的分析与探讨。

规划的基本概念和类型

基本概念

对于城乡的非建设用地目前尚未有一个统一认识，其在概念上主要存在这样三种差别：非建设用地，非城市的建设用地，城市的非建设用地。非建设用地基本概念主要是来自于国家相关土地分类标准的规定，其中包括了农业用地与未利用土地。但是，他将一些能够发挥出生态功能的用地归类到了建设用地之中。还有相关专家则将城市的用地分类中，绿地以及城镇之外的各种绿地还有相关的其它用地与农田等统一归类为非建设用地；非城市的建设用地，其概念来自于国家城市用地以及规划建设的用地标准等相关文件。其中主要包括村镇的建设用地，在规划期内没有被用于城市建设中的用地。其强调的是在规划范围之内，除用于城市建设以外的土地；城市的非建设用地是说在城市的区域范围之内，从宏观再到微观上的一切人工或者自然的植物群、山水以及具有生态潜能的系列用地。

类型的划分

在不同的城市之中，根据不同的地质、地理、生态环境以及管理重点等条件对非建设用地的类型进行了较为细致的划分，例如在杭州有四类，深圳分七类。本文通过非建设用地的特性以及控制管理中的差异将城乡的非建设用地初步的分成两级五类。分别是根据管制的强度分成的两级：引导性与强制性。根据具有的功能分成的五类：战略储备、环境改善、资源安全、景观保护以及生态安全类。

规划相关的理论基础

规划具有的重要意义

非建设用地在规划上主要有两方面的重要意义。第一，从生态学的角度出发，是为了对生态较为敏感的地区以及景观资源进行保护，确保城市在生态结构上的完整性与连续性，确保区域生态的安全；第二，从城市规划的角度出发，有效的控制了发达城市的建成区域无序蔓延，促进了城市土地的合理利用。因此，有机的将建设用地与非建设用地有机的融合在一起，形成一种耦合的状态，在城乡的非建设用地规划过程中，并不是将建设用地的规划完全抛弃，而是要打破传统的规划方式，在综合了城市的发展阻力与动力的基础之上，对非建设用地的范围进行明确的了解，将城乡规划从“引导建设”为主逐渐转化到“保护控制”上来，最终达到城乡规划合理发展的目的。

规划具有的理论依据

①城市的生态学理论。非建筑用地可以说是城市生态系统不可缺少的组成部分。它具有开放、动态以及非均衡性等特点。

②景观生态的规划理论。利用景观生态学的理论，构成非建设用地的基本要素主要包括基质、廊道以及斑块，通过对景观的空间结构进行合理的规划，使这些要素在空间的分布更加合理，保持物质流、能量流以及信息流的通畅。例如动物的浅析，水污染的缓解，气候的改善等等。景观生态学所强调的是格局以及生态过程的完整性与连续性。对于单元之间的生态流非常注重。这就需要对水系进行强化，维护生态要素之间的联系。

③生态服务功能的理论。非建设用地存在很多生态服务的功能，例如保护水源、保持水土、排洪蓄水、降低污染、增湿降温等等，利用非建设用地的这些功能对城市的土地利用以及空间布局进行有效的优化，是保证城市良好有序发展的重要前提。

规划内容以及方法

总体的技术路线

对城乡的非建设用地进行系统合理的规划，必须要依据城乡的生态现状，并且清楚其中存在的问题。透彻分析其生态服务功能以及整个生态过程。了解各个地块之间生态功能所具有的重要性的高低。进而得到对应的城市生态限制等级，再结合人口的规模以及生态所具有的承载力进行细致的分析，确定非建设用地的空间布局以及用地总量。建立起城市生态的安全格局，整个过程如下图：

空间布局

大多数的非建设用地都是采用自由式空间布局的方法。主要是由当地的水文条件、自然地貌以及城市建设发展的现状来决定的。有专家通过景观的过程进而确定具有明显战略意义的空间位置以及联系，建立起对控制与维护生态过程存在重要意义的生态安全格局。还有专家通过分析规划区的用地组成，提出了基于自然环境方面的城乡空间结构。制定出能够与两大用地系统相互耦合的土地利用的整体规划。

规划控制的方法

城乡的非建设用地在控制措施方面还比较缺乏，仅仅是在自然保护区域以及基本的农田方面有较为完整的控制法规。因此，要借鉴与城乡建设用地中的控制指标做法，对城乡的非建设用地初步的建立起控制指标机制体系，这其中主要包括对生态保护建设的引导以及控制性指标两项。其中，控制性指标具有非常大的强制性，其主要目的是对用地的类型进行强制性的规定，保证地块中非建设用地的主体性。生态保护建设的引导通过限建的等级以及限建的要素，对于生态保护的要点、对象、空间布局以及产业的发展等方面做出具有引导性的指标。用以保证生态结构完整性、连续性，保证生态服务功能能够发挥出最大的效用。

对非建设用地提出的配套政策

为了保证非建设用地的规划能够有效的实施，需要制定一套合理的配套政策。其主要涉及的方面有土地、财政、产业、环保以及区域的协调等。比如建立起生态的标准制度，鼓励环境友好以及资源节约型的企业进行投产。大力发展生态旅游行业以及农业观光行业。完善生态的补偿制度，强化与周边地区之间的沟通，共同建立区域的非建设用地，确保区域生态的安全。

总结：

本文首先提出了非建设用地的概念，以极其重要的意义进而对非建设用地规划设计的内容以及控制方法进行了浅要的分析。合理有效的对非建设用地进行规划设计，有助优化城市土地利用率，优化空间格局的布置，进而保证生态格局的安全，促进城市的可持续发展。

参考文献：

土地利用总体规划概念篇12

新加坡的城市规划管理者面临着两个重大的挑战:第一是使土地的利用最优化，使有限的土地满足所有的需求;第二是保持经济增长与城市发展的平衡，提供一个很好的生活和工作环境。由于有很多发展限制，规划者必须很好地协调土地的各种利用，以创造一个有特色的、绿色而美丽的多功能城市。

要达到一个平衡非常困难。尽管如此，通过良好的规划以及政府强有力的支持，新加坡的自然环境和生活品质在过去30 年内得到了飞跃提高。它的自然环境高度城市化，但它仍是一个典型的热带花园城市。调查显示，新加坡居民的生活质量已经达到世界最高水平。

过去30 年的自然开发，特别是城市中心区实质开发的过程,作为一项关键性的要素和重要的政策方针，对新加坡城市规划和再开发做出了巨大贡献，它的城市战略规划目标,简而言之,就是使新加坡成为一个“怡人的热带城市”。

开发阶段

现代新加坡的实质性城市开发分为四个阶段。

令人窒息的拥挤时期

上世纪50 年代末到60 年代初，新加坡的城市问题已经到了难以解决的地步。过度拥挤、住房短缺以及不卫生的生活条件在城市中心区随处可见,到处拥挤，满是贫民窟。1 / 4 的居民挤在岛上1 % 的地区里。生活条件更令人震惊，常常是50 多个人挤在一个二、三层楼的商铺房间内。过度拥挤很大程度上来自出租人对房间的随意无序划分。

1958 年第一个总体规划诞生。这标志着全方位持续改造时代的到来。1958年的总体规划提出了一个行动计划，强调要通过土地规划来实现合理的土地利用。所有的城市土地逐步分区，划出了绿色地带和新城镇区域。稳扎稳打的发展构想和减少公众对规划干预的设想已经证明，并不足以应付城市快速发展的步伐。1959年新当选的新加坡政府把提高生活质量和解决拥挤问题列为政治议程上首需解决的问题。

现代城市的初步形成

上世纪60 年代到70 年代，公共住房计划迅速解决了城市的拥挤问题。在第一个五年计划里，共完成了5.4 万套公寓，这比由新加坡殖民当局建造的2.3 万个单位超过了一倍还多。新加坡的有效土地重新利用政策以及使新加坡人拥有自己住房的政策推动了建筑的快速进展。

上世纪60 年代中期，城市经济恢复工程也活跃地开展起来。1 9 6 7 年由城市重建局（u r a ）负责的一项独特的土地出让程序，需要各私营单位和公众部门协作完成。概念规划1971 年得到了联合国开发计划署的援助，以指导其长期的城市开发。这项规划设计用于指导基础设施的开发，其针对的目标依次是促进经济增长、满足住房需求以及人们的基本社会需要，通过一项周密的分散政策，将市中心的居民人口和工业人口逐渐转移。与此同时，市中心通过城市复兴逐渐成为了国际金融、商业和旅游中心。

品质和特色的增长

新加坡上世纪70年代的标志是市中心拥挤问题的解决和现代城市建造的开始，80 年代的中心转向了城市形象的塑造。更多的重点转向了生活质量，其中重点包括环境品质。 重心在于建造一个现代金融中心，利用自己与众不同的建筑风格成为一个有特色的热带城市。

对品质和特色的格外重视甚至波及到公共住宅领域。住宅开发部试图改变延续至今的房屋设计标准，以实现每个城镇都有自己与众不同的特色。

21世纪初的新景象

在八、九十年代的交替时期，新加坡处在新一轮社会经济改革的浪尖。首先是人口控制改革。政府现在所面临的已不仅仅是人口过剩，政府的人口政策已经转向通过各种发明和有选择的移民来鼓励人口增长。其次是经济结构和科学技术改革。政府希望经济增长的速度更加适度，到2000 年每年的增长速度为3％～5%，到2030 年每年的增长速度为2.5 % ～3 % 。商业、贸易和工业仍是经济重点，将有充足的土地留出来满足这些需求。道路、港口和机场等基础设施将得到进一步开发。三是经济发展和环境保护的平衡。很多重要的公共设施（如焚化工厂、垃圾倾倒区、污水处理站）是土地的主要占用者，在它们周围的土地开发也受到限制。现行的规划策略是将这些地点尽量设置在一起或者与其他的污染区设置在一起，这样受限制的地方就会减小。随着环境技术的改变，技术解决将被用于开发建设，以减少对开发区周围的限制。四是财富的增长。富裕使人们对环境改善和生活质量提出了更高的要求。新的城市发展战略必须适应人们对住宅、娱乐、交通、文化以及其他方面的需求。

与此同时，新一代领导阶层将目光瞄准21 世纪——新加坡将成为独特的、怡人的热带城市。到21世纪末，新加坡的目标是达到瑞士的生活水准。

规划修编后的概念规划

所有这些变化使新加坡诞生了一项长期发展规划——概念规划，这项规划于1991 年完成。修订后的规划憧憬了新加坡未来的生活:那时新加坡人口将达到或超过400 万，人们享受着更高品质的生活，住着宽大舒适的房屋，享受着工业、商业、娱乐、休闲和文化带来的良好的环境。概念规划的主要目标包括:a) 满足所有对环境和生活质量改善的需求; b) 暂缓同其他主要城市在经济增长上的竞争; c) 保证城市货物供应和经济开发的灵活性; d) 充分利用地理、历史、气候和文化资产的优势，创造一个持久、美丽、独特的亚洲城市。

成功的关键要素

新加坡城市开发成功的主要原因在于有一个明确、清晰和强有力的政府控制机制，它创造了坚定的政策环境，针对开发采取了建设性的方法，使专业规划者与企业能够很好地合作。

三级规划系统推动执行

在战略层次上，新加坡的自然开发规划中就采用了富有远见的步骤。

概念规划只是一个广泛的战略规划，在广泛的构架和长期战略的指引下，第二级更详细的计划出台，并将新加坡划分为55 个更小的规划区域。在概念规划结束后，就要开始详细的“开发指导计划（dgps）”。它能提供一个地区的规划前景，并能提供指导开发的控制参数，如土地利用情况、强度和海拔高度等。

到了第三级，“开发控制”作为行政机构，是“开发指导计划”实现目标所需借助的工具。新加坡的规划系统具有规划法所赋予的法定效力，在进行开发之前，所有的开发提议必须获得主管部门的批准。“开发指导计划”将对这些提议的价值做出指导性评估。环保局等其他相关政府部门也要经常商议，以保证工程在获得批准之前符合政府相关的政策方针。

多部门协作途径

由于有了清晰的前景，所有计划和执行措施都是围绕规划来开展的。在地区规划中，相关的部门要进行商议，并且他们的观点要进行综合。于是多部门委员会成立，并承担起调整不同需求和解决冲突的特殊作用。总体规划委员会就是这样的例子。

总体规划委员会(mpc)是城市重建局的主要规划者，代表着不同的政府部门，如国家发展部、环保部、贸工部、国防部、土地办公室、建屋发展局、社会工作部、经济发展局和城镇合作社。总体规划委员会还承担着保证国有土地得到最佳和最适当利用的任务。由于新加坡政府控制了至少70%的土地所有权，并且是基础设施、公共设施、住宅和工业开发最大的开发商，因此总体规划委员会提供了重要的机构，能保证土地开发按照概念规划要求进行。它还提供了一个论坛，供规划和执行部门解决争端。

公开透明的规划系统

近年来，政府在制定规划和政策方针时更加公开和透明，并鼓励更多的公众参与规划进程和提供反馈意见。“开发指导计划”就被公开展示，并且鼓励公民针对这些建议提出自己的意见。部长经常召开国有开发交流会，并从公众的反馈意见中作出选择，专业组织、开发商、企业家、利益集团、社会领导以及公众代表等都被邀请并发表自己的观点。通过这些公众代表，所有有用的意见都将被整合进最终的“开发指导计划”。

未来的展望