商场物业管理范文

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一、引言

物业管理是一种社会化、专业化、市场化的管理活动，也是一个充满挑战、机遇和竞争的行业。它从最初的住宅物业起步，正在逐渐向工业区、综合办公楼宇、医院、学校及商场等各类型物业拓展，其中以经营性、公众性、服务性为特征的综合商城物业管理正在异军突起、蓬勃发展。

商场是商品集中经营的专门场所。其特点主要是经营场地开放性及物业的商业行为特性。商场的物业管理同其他物业管理等相比，具有明显的独特管理特征。

二、商场管理特征

1.由于商场大多处于城市的繁华地段，商场形象代表着当地城市经济发展的水平，是当地政府进行招商引资等经济行为的窗口工程，代表城市的形象，从某种意义上讲，商场的物业有与政府物业共同的特点，环境管理应为商场物业管理的主要内容。

2.管理的方式不同，住宅物业等的管理主要采取合同式管理，物业管理企业按物业服务合同进行管理，合同以外的可以不管理。但商场物业管理除按物业服务合同管理外，必须按政府要求，进行无偿的社会性公共管理，某种程度上，带有行政管理的方式。

3.管理对象多元化，既有对物的管理，又有对人的管理。既有物业区域内的管理，也有社会上管理，这是商场管理难度大的主要原因。

4.管理费用开支大，对物的管理费用一般占企业总成本的80％以上，这是物业管理企业效益低的主要原因。

三、商场物业管理范围

1.公共服务。它是为全体业主和物业使用人提供的常规，贯穿于物业管理活动始终，例如清洁卫生服务、安保防范服务、消防安全服务及宣传推广服务等。

（1）宣传推广服务在商场物业管理活动中的重要性已愈来愈多地被物管企业所重视。做好宣传推广工作，可以扩大商场知名度，树立商场良好的商业形象，以吸引更多的消费者前来。商场良好的商业形象是业主及物业使用人潜在的销售额，也是业主和物业管理企业潜在的资产。商场的销售业绩原则上应和商场的知名度成正比，消费者只有对商场良好的形象有了认知，才有可能认可乃至成为商场的顾客。因此商场的良好形象是销售的先行指标，是明天的销售额，做好宣传推广工作,便是抓住了未来的订单。

（2）安保防范服务在商场（特别是综合型开放式商场）中，由于商场面积大、客流量大、人员复杂，给安保工作带来了很大难度，问题发生较多。所以安装电子监控系统和制定严密规范的安保制度，以及行之有效的安全措施，在商场物业管理活动中尤为重要。商场内的公共设施、设备（果皮箱、休闲椅、栏杆、窨井盖等）必须达到安全标准，使顾客、特别是老人、儿童不受伤害。

（3）消防安全工作在商场物业管理中是重中之重，物业管理企业应制定严密的消防制度，管理维护好消防设施设备，保持消防通道畅通无阻，制订消防应急措施预案并定期演练。

2.专项服务。它是为商场某些住户群体提供的服务。例如高层电梯、二次供水、消防设备、配电房的维修保养等，专项服务收费，按各住户的建筑面积合理负担。

3.特约服务。它是为满足业主或物业使用人特别需要而提供的个别服务。例如家政服务、代办购物、购票、代办各类商务，以及业主委托的其他服务项目等。特约服务的收费标准是以成本加劳务费或双方约定结算。

四、商场物业管理措施

1.注重提高从业人员的业务素质及服务水平。商场独有的商业行为特性，要求物业管理企业，一方面注重从业人员的业务素质，为业主提供良好的服务，使业主专心赚钱。另一方面注重员工的政治素质培养，提高员工懂法、知法水平。业主的愿望是多赚钱，在经营活动中，难免与社会产生矛盾、纠纷。作为管理者，既不能偏向业主一方，也不能偏向另一方，实事求是，公正处理矛盾纠纷。

2.搞好与社会上多种的关系，尤其是同政府之间的关系。商场地处闹市，人流量大，是一个多事的是非之地。由于物业管理企业不具有行政职责，所以维护好商场的卫生、治安环境等，必须与政府部门保持良好的关系。否则，会走进商场环境差业主不满意拒交物业管理费物业管理企业效益降低、亏本物业管理企业为降低管理成本而减少服务业主愤怒、赶走物业管理企业的死胡同。

3.扩大经营范围，实行规模经营。物业管理本来就是成本高、利润弹性空间小的微利行业，特别是商场物业成本投入大、管理难度也大。因此，商场物业管理企业在按物业服务合同的约定，努力搞好区域内物业管理和服务，守好主阵地的同时，应主动寻找法律法规允许的经营项目和服务范围,提高服务标准与质量，提高专业技术水平，积极开展以业为主，多种经营。壮大企业规模,提高企业经济效益。

4.理顺体制、使商场物业管理企业化。实现政企分开。撤消商场综合管理委员会，按《物业管理条例》的要求，成立商场业主委员会，使商场物业管理公司早日实现政企分开。做到建管分离。开发商同物业管理公司脱离行政隶属关系，使物业公司走向市场，实现自我约束，自我发展，独立核算，自负盈亏的运行机制。以企业改制为契机，打造新商场。只有走兼并重组、职工持股的道路，按《公司法》的要求，实施公司化改制，切切实实行企业法人治理结构，才是商场物业管理的必由之路，才能充分调动员工的积极性，打破当前的僵持局面，才能使商场焕发出新的生机和活力。

5.公开招标、使商场物业管理社会化。公开招标物业管理队伍。实行公开招物业管理队伍的社会化运行，这样一是可以改变职工无压力，企业无动力，仍抱着等、靠、要计划经济的观念；二是可以改变商场管得好是物业公司，管不好还是物业公司，业主满意是这个公司，业主不满意还是这个公司的被动局面。尽快成立业主委员会。业主委员会成立之后，在实施业主自治的基础上，自由选聘物管队伍，改制后的商场物业管理公司作为业主委员会选聘对象之一，公开、公平、公正参与商场业主委员会的选聘，真正实现商场业管理的社会化。

参考文献:

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二、商业物业管理的现状及存在的问题

（一）商业物业管理现状

相对于国外，我国的商场物业起步较晚。近些年，随着国内大中型城市国际化趋势的加强和房地产行业的快速成长，商场物业大量出现，并开始在社会发展中扮演着重要的角色，这在一定程度上充分说明了我国部分城市令人惊叹的国际化程度和发展速度。同时，在商场物业蓬勃发展过程中，管理水平落后，管理无法满足买主、租户要求等问题也在不断地显现出来。商场物业具有特殊性：一般说来客流量大、时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为高档，这就对物业管理提出了更高的要求。这既给物业管理带来了机遇，也带来了挑战。

（二）商业物业基本管理中易存在的问题

1、保洁的及时性和彻底性问题众所周知，商场楼宇和写字楼等有很大的不同，作为公共开放的场所，商业楼宇的客流量很大，并且比较追求休闲和放松。商场环境优美、清洁等，直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗留时间，会给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争力。但是由于商场客流量和物流量比其他物业大得多等客观原因，要时刻保证商场整洁不太容易做到。所以，保洁方面的问题是商业物业管理中广泛存在的。

2、设备设施的检修和养护问题随着社会经济的发展和科技技术的不断提高，人们对物业设备设施的要求也越来越高。除了基础的设备设施如给排水、电气设备等外，对于商场物业来说，消防设备和监控设备显得很重要。加上最近几年火灾的不断发生，沈阳万达商业广场火灾、吉林市商业大厦火灾、上海“1115”特大火灾给了人们一次又一次的警告。因集购物、娱乐、餐饮于一身的公共性商业楼宇楼层较高、面积大，客流量比较大，一旦发生紧急情况，人员疏散比较困难，所以商场对消防设备的要求比较高。而又由于商场的特殊性，为了保障商户和顾客的切身利益，监控设备显得格外重要，但是据商户反映，商场内的监控设备仍留有死角，丢东西等事故频繁发生。

3、宣传推广力度和广告效果问题广告是商家宣传新产品，树立企业形象的一种重要载体，可以帮助商场形成品牌，并支持其发展。对于商业物业来说，广告宣传在开张的时候做的比较多，到后期正常营业的时候，多是依靠于地段的优势。因为在目前商铺出售所占的比例大于出租的，产权不统一，各个业主或物业使用人在对外宣传中很难形成合力。在商场内部，物业管理人员在广告管理方面做的也不是很到位，大部分的商场仅在自动扶梯两侧设有小型广告牌，且规格不一、内容杂乱。在消费者的感官体验上，不尽如人意，很难达到广而告之，吸引消费的目的。

三、对策及建议

针对以上保洁的及时性和彻底性问题、设备设施的检修和养护问题以及宣传推广力度和广告效果问题等现在商场物业中普遍存在的问题，物业管理公司可以从如下方面着手改善：

（一）营造良好的商业物业环境，抓好保洁基本工作

1、装修时全面考虑，规划得当在楼宇前期装修之初，就将保洁这一因素考虑进去，选择比较耐脏且易于清洗的地板砖和贴砖。另外，在进行拓荒保洁时要注意彻底清扫，玻璃（里外）、地面、厕所、装修痕迹等要进行全方位的清理，保证楼宇使用前的整洁。

2、清洁到位与宣传教育并重商场的客流量和物流量较其他物业大得多，这加大了商场物业保洁的难度，物业公司要充分的认识到这一点，增加每天定时定点收集、处理和清扫垃圾的次数，另外，安排员工不定时巡查，发现问题及时解决。此外，为了营造良好的环境，物业管理相关部门还需要加强对商户和顾客宣传教育的力度，如可以在明显位置和厕所门口等张贴相关方面的漫画和标语；发现商户或顾客的不良习惯或行为时，要委婉的进行劝阻和教育等等。整洁宜人的环境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的环境也必将会为商场迎来更多的顾客。

3、提高保洁人员的整体水平和专业化程度因为保洁工作技术含量低，属于劳动密集型行业，所以保洁人员的文化程度相对不高，甚至有文盲或半文盲职工的大量存在。而精细化、专业化保洁服务是今后现代化保洁业的发展方向，故物业公司要加强对员工的引导和培养，把熟练的员工转化成职业化产业职工，使他们能够掌握现代清洁器具、清洁剂等的使用和先进方法的运用，使物业管理的专业化得以更加充分的体现。

（二）安全保卫工作常抓不懈

安全保卫是商场物业重点中的重点，要想保证这一点就必须要求相关设备设施管理的高起点、高要求和高质量。如果说软性的服务是电脑中的软件，那么商场中的设备设施就是电脑中的硬件，它们相互依存，相互制约。为了避免“短板效应”，服务和设备两者必须同时提高，才能创造高效的商场物业管理。现代商场中，设备设施往往比较多、结构复杂，楼宇中设有中央空调系统、给排水、排污系统、高低压供电系统、电梯系统，还设有楼宇办公、保安、消防系统等。下面主要就消防和监控方面提几点建议：

1、确保灭火系统和安全疏散系统的正常使用要把责任落实到物业管理相关部门，定期地对报警系统、水系统和电气系统设备进行日常保养和计划性检修。就设备保养的部位、保养内容和保养程序等制订相关的计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容，计划性检修制度的实施，以及监督检查等。此外，由于新技术的不断涌现，设备更新换代节奏加快，即便当时的配套设施非常先进，都不可避免地具有时代局限性。物业的机电设备管理服务需要有超前思维，只有这样才能减少业主在购买房产后面临损失，并维护好发展商的品牌形象。

2、提高工作人员和商户的消防意识物业管理的管理内容比较多，加上商场中设备设施较多，商户局部装修频繁，可能会导致物业管理企业对消防的疏忽，因此，物业管理有关领导和部门必须重视消防工作，保证相关工作的有序开展，防患于未然。另外，还应提高商户的消防意识，可以通过现场模拟、开展相关活动来调动商户积极性。

（三）扩展广告设置区域，加大广告投放量和宣传力度

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二、企业管理及市场商务运作发展建议

（一）紧跟市场节奏

调整自身产品定位紧跟市场节奏，调整自身产品定位是市场商务运作的前提。企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置，针对消费者或用户对该产品某种特征或属性的重视程度，塑造出本差异化竞争优势，并将这种比较优势传递给客户，从而使该产品在市场上确定适当的位置。具体建议可以从以下几个方面考虑。

1.分析竞争对手在市场中的相对优势

对于后进入某一市场的企业来说，如果仅仅是依靠领导，不经过冷静客观的市场调研，很容易赔了夫人又折兵。在进行市场调研过程中，分析竞争对手在市场中的相对优势就显得尤为必要了。首先企业要分析竞争对手的核心竞争力是什么（技术、品牌、规模、渠道、特许权利等等）；其次分析该市场内顾客欲望满足程度的提高还需要什么，寻找竞争盲点；最后分析如何能够避竞争对手锋芒以及如何满足客户的真正需求。

2.自身核心优势定位

企业在分析竞争对手的相对优势后也要对自身竞争优势进行分析，这里推荐采用SWOT分析法，确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，将企业可以调动的有效资源充分组合，为接下来的市场定位战略做铺垫。此外，需要强调分析比较的相关项目应是全面且成体系的，比如经营管理、技术开发、采购、生产、市场营销、财务和产品等。

3.确定市场定位，制定市场战略

市场战略的制定主要包括产品的目标群体、定价策略、销售方式、推广手段等等。笔者重点针对市场推广进行论述。企业要明确营销推广的目标，制定相应的营销推广方案，避免东一榔锤西一梆子这种不成体系的推广方式。众所周知，项目定位在前期没有一个明确的方向和目标，在做下一步的项目推广和品牌包装方面将会产生一系列不可预计的失误，导致宣传和推广方向稀里糊涂，没有主次，没有特点，更不可能形成品牌。

（二）商务谈判注重技巧

企业管理和商务运作中，目标的达成往往蕴含着多种技巧的结合，而“贝勃规律”和“登门坎效应”的结合运用是达成企业目标的有效选择。贝勃定律是指当人经历强烈刺激后，之后施予的刺激对他来说也就变得微不足道。另外，通常人们不愿接受较高难度要求，却乐于接受较易完成的要求，在实现了较小的要求后，人们才慢慢地接受较大的要求，这种循序渐进的效果就是“登门坎效应”对人行为的影响。同理，上述二者心理学规律在商务运作，尤其是商务谈判中有着广泛的应用。在具体商务谈判中，企业要把握这两种行为心理，即从心理角度换位思考，从而做出符合我们的期望行为。比如企业在向客户推销某一商品时或洽谈商品价格时，可以先避免直接推销该商品有怎样的好处（硬推销方式），而是向谈判对手方提出一个小要求，从而一步步地最终达成自己推销的目的。由此可见，在企业的实践中，利用“贝勃规律”和“登门坎效应”的有效结合，往往能取到出奇制胜之效。

（三）重视网络为载体的电子商务新方式

首先，企业要转变传统市场运作观念，重视电子商务对于企业收集市场信息、分析消费行为、推广产品、拓宽销售渠道方面的重要作用。其次，从全局着眼，制定企业电子商务参与或转型的方案（O2O、C2C、B2B还是B2C），然后改革企业管理方式方法，增加企业互联网基因。再次，电子商务方面的人力物力财力投入，为基于互联网的新型市场商务运作方式提供有效载体和重要保证。最后，完善企业薪酬管理和晋升机制，增强企业对于互联网、电子商务人才的吸引力，在短期内弥补自身相关人力储备不足的问题。从长远看，企业还要建立健全完善的培训考核机制，培养兼具电子商务和企业行业技能的高素质人才。当然，笔者还需要指出，电子商务作为新兴的市场商务运营方式，在很多方面还不是很健全，这就需要有关部门加大基础设施建设，完善相关立法，为电子商务的良好健康发展提供保障。

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它指由单一卖方建立，以寻求众多的买者，其目的是建立或维持其在交易中的市场势力的市场战略。例如，由全球最大的网络路由器生产商思科(Cisco)系统公司建立的因特网站，使顾客能够了解他们订货的全过程，检查生产提前期、价格、订货和货物发运的状态，并在网上获得相关的技术咨询服务。目前，这个站点每年销售30亿美元的产品，约占思科公司总销售额的40%。此外，通过在网上技术文件，向顾客提品信息，思科公司每年节约了2.7亿美元的印刷费、订单及其处理错误损失和以电话为基础的技术支持费用。其网上营销也通过加速订单处理和订货状态实时跟踪而增加了顾客的品牌忠诚。

2.买方控制型市场战略。

它是由一个或多个购买者建立，旨在把市场势力和价值转移到买方的市场战略。虽然很多情况下涉及中介商，但有些特别大的购买者已经为自己建立了电子市场。例如，日本航空公司是一个机上消费品的大客户，它经常在其网上诸如塑料垃圾袋、一次性杯子等产品的需求信息，以便发现最有吸引力的供应商。

买方控制型市场战略除了由一个购买者直接建立的电子市场之外，还包括买方型和买方合作型两种买方控制型市场战略。

“在线自由市场”(FreeMarketsOnline)公司建立了一个典型的买方型电子市场，该公司为传统的工业企业寻找一批竞争的零部件和半成品供应商。该公司提供一次离线（offline）服务，它针对每一个买主的要求，寻找出一批潜在的供应商，一旦这批可行的供应商确定后，该公司为这些供应商进行一次为期3个小时的网上竞价。“在线自由市场”公司建立的这种买方型市场帮助买方迅速有效地获得了满足其专门需要的供应商，更重要的是，供应商之间的网上竞价使买方购入的零部件和半成品的价格下降10%--25%。

买方合作型电子市场则采用另一种方式。它把若干公司的采购联合起来，以增加其讨价还价的能力。“TPN登记表”公司是由通用电器信息服务公司和汤姆生出版公司出资成立的一个合资公司。刚开始，它仅为通用电器公司灯泡事业部属下的各分厂进行联合采购，后来扩展到通用电器公司的所有事业部，现在，它的服务对象已经超越了通用电器公司，成为包括通用电器在内的多家大型企业进行联合采购的公司。这一买方合作型电子市场大大降低了订货的处理时间（例如，使通用灯泡分部的订货处理时间从一周下降至一天）、减少了订货处理成本，而且使采购物品的价格下降了10%--15%。

3.中介控制型市场战略。

它是由买卖双方之外的第三者建立，以便匹配买卖双方的需求与价格的市场战略。“快速配对”（FastParts）公司是一个专门交易积压电子元件的电子市场。它拥有大量的供应商和购买者的信息。通常，该公司根据不愿对用户公开公司名称的企业的积压电子元件的产品信息，通过电子市场对商品进行拍卖。这使三方都受益：卖方获得了比传统经销商出价更高的销售价；买方则以市场价迅速获得了它需要的电子元件，更重要的是，“快速配对”公司检验了这些产品，并给予这些产品以完全的质量保证；“快速配对”公司则赚得8%的佣金。在这个市场中，三方都是赢家，输家可能只有传统的经销商。

但是，中介控制型电子市场的出现并不必然排斥传统中间商。例如，“数字市场”（DigitalMarkets）公司建立了一个以电子元件为交易对象的电子市场，其目的不是改变买卖双方的关系，而是要使交易更有效率。它通过电子市场把买方的订单提供给分销商，再把价格、送货等信息反馈买方。“数字市场”公司还能使买方确认和跟踪他们的订单。为此，公司向卖方收取一定的交易费用，买方则不需为此付费。

二、电子商务市场战略的选择

1.电子商务市场能否节约交易成本

通过更有效率地处理交易降低成本是当前企业参与电子商务活动的首要原因。所以，企业应该详细分析其整个业务处理过程，特别是销售过程，以便发现通过电子商务市场节约成本的环节。在早期的电子商务市场中，大多数企业已经发现通过在其因特网站点上在线产品促销信息，DEC公司每年节约了50万美元的产品目录印刷和邮寄费用。

此外，在一个企业的产品销售乃至生产经营过程中有许多其他环节可以精简。从产品开发到生产制造管理，从财务信息的管理到跟踪供应商品质量的纯净，电子商务市场具有不可估量的影响。其影响的程度依赖于现行交易的状况。对于像戴尔（Dell）公司这样通过早期的直销和费用，但要比其竞争对手想象的小得多。

第二种情况是企业可以通过电子市场扩大用户的范围而受益。哈特福德计算机公司通过“TPN登记表”公司将其产品打入通用电器公司的更多事业部，使其销售额增加了4倍。

第三从电子市场受益的情况是对买方而言的。很明显，通过电子商务市场，买方能从更透明的市场竞争和由此而使价格降低中受益。

2.该产品的电子商务市场是否发展得很快

虽然从总体来说，电子商务市场的潜在利润越大，企业界建立它的热情就越高，但是，还需要考虑另外一些因素。当一个企业关键产品的电子商务市场发展得很快时，该企业和它的竞争对手就有动力迅速建立起一个电子商务市场，以便获得先动优势（Firstmoreadvantage）或建立进入壁垒（Entrybarrier）。这对买方、卖方和中介商都适用。

通常，一种产品的电子商务市场的发展速度取决于两个方面的因素：即当前交易的无效率程度和买方的成熟性。交易的无效率是由信息的不对称，产品分销层次过多、分菹体制过于复杂，供求双方太分散等原因造成的。消费者的成熟度通常与消费者确定具体产品的能力、对产品差别化的正确理解等因素有关。

对于交易无效率程度高和消费者成熟度高的产品类型，如维修产品、个人电脑、旅行服务、网络终端产品，最有可能进入电子商务市场（如图书1的第一象限）。例如，戴尔（Dell）公司早就看到个人电脑出现了若干电子商务市场（如pcorder,com,Ecadvantage和ONSALE），由于戴尔公司也迅速地建立了自己的网上销售站点，从而降低了其消费者被竞争对手抢手的速度，也推迟竞争对手其他市场份额和价格优势的侵蚀。买方成熟度高原材料

公用事业零售

化学原料

纸浆与纸张

飞机/机车

维修产品

个人电脑

标准化半导体元件；组件

网络终端产品

旅行服务

买方成熟度低涡轮机

天然气

计算机主机

交易无效率程度低

培训服务

金融服务

运输；重型机械

交易无效率程度高

对于那些快速变化的产品，购买者的战略应该是尽量多地利用电子商务市场，以便节约成本；而供应者的战略则应是利用电子市场以获得更多的消费者，并阻止或推迟买方控制型市场的形成；中介商的战略则是集中精力吸引市场买卖双方中的关键群体参加到它的电子市场中来。

3.企业是否具有较高的市场份额和市场势力

为了确定什么样的市场战略对卖方最有效，我们需要考虑卖方的市场势力及其产品的牌知名度两个因素。如果一个商是这个行业的主导厂商并且其产品具有明显的品牌知名度，那么它应该考虑建立自己的因特网站点销售产品。例如，思科公司是路由器市场的主导厂商，利用它的品牌知名度的其因特网站点上获得大量的客户。而那些缺乏足够的市场势力和品牌知名度的厂商，则应该进入多个电子商务市场，以便扩大它的销售范围。市场势力卖方高企业集市公司因特网

站点销售

市场势力卖方低企业集市企业集市

信息市场

品牌知名度低品牌知名度高

站点销售

买方采购量小企业集市企业集市