房地产项目经理总结范文

引言：寻求写作上的突破？我们特意为您精选了4篇房地产项目经理总结范文，希望这些范文能够成为您写作时的参考，帮助您的文章更加丰富和深入。

篇1

（一）前期准备阶段

房地产项目全寿命周期的前期准备阶段是从项目启动前的投资分析开始至进场施工前的项目前期工作。项目经理在这个阶段的主要工作内容是：正确选址，对项目所在区域及周边环境进行实地勘察、调研分析，进行可行性研究；主导策划项目，将房地产项目的开发蓝图转化成可操作性强的策划方案；多方、多部门协调工作，从审批立项到筹集资金都需要项目经理交际公关；项目前期宣传，包括现场宣传、文案宣传等。工作特征分析如下：是一种高度集中于脑力劳动的系统活动；地域环境多变、不稳定，多在室外工作；工作群体为高素质的知识分子，工作客体多为图表和数据；建立关系网，获取各方资源；交流方式多为纸上谈兵；工作成果以书面为主，不是实体。

（二）中期施工阶段

房地产开发项目全寿命周期的中期施工阶段是从进场施工后直至竣工验收前的所有工作阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是：①施工现场管理，主要是控制进度、成本和质量；②组织协调项目参与各方主体；③维持现场秩序及安全管理；④组织竣工验收等。工作特征分析如下：①工作模式从纸上谈兵式转变为真枪实弹的实操；②建设地点固定，工作多为室外，环境依然多变；③工程品质会受到相关机构的监督管理；④工作群体多为建筑工人，理论知识相对缺乏，实际经验丰富；⑤外部协作性强，管理复杂度高，风险客观存在；⑥工作成果为实际的建筑物。

（三）后期营销阶段

房地产开发项目全寿命周期的后期营销阶段是从房地产竣工验收后交付使用开始销售直至物业管理售后服务的整个阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是：进行市场调研；组织营销团队；制定定价策略和销售策略；营销推广和现场管理。工作特征：工作主攻心理战，摸透客户的需求竞争对手的心理；工作群体为市场客户，覆盖面较广；市场变化迅速，工作也具有动态性；既有室内的销售工作，也有室外的宣传和调研。

2房地产项目经理不同阶段的能力要素分析

（一）前期准备阶段

前期准备阶段作为房地产项目的第一阶段，项目经理必须有高度的热情，激发项目成员的积极性。鉴于纸上谈兵的交流方式，项目经理需运用想象力向人描绘蓝图，并运用创新点引起参与方的关注。在这个阶段，项目经理还要及时关注市场动态变化，并对各种渠道搜集的信息进行筛选分辨，准确定位。而且在项目初期，涉及的项目干系人众多，都需要项目经理良好的沟通和精湛的公关。因此，项目经理在前期准备阶段的能力要素为：工作积极性、创新力、市场洞察力、信息处理能力、谈判能力、社会交往能力、判断力、决策力和战略眼光。

（二）中期施工阶段

中期施工阶段作为房地产项目全寿命周期最重要的一个阶段，项目规模庞大，参与人员多杂，项目经理需要保证各方消息沟通畅通，协调多个层面可能会出现的各种矛盾及冲突，进行进度、成本、质量监控与调整。还要在现场管理中指导施工人员，并适当运用激励手段，鼓舞人心。项目经理在施工阶段还要承受计划延迟、成本超支、项目范围变更等一系列工作压力。因此，项目经理在中期施工阶段的能力要素为：非权力影响力、激励能力、指导与领导、沟通能力、控制力、抗压能力、组织协调能力、团队合作精神。

（三）后期营销阶段

后期营销阶段作为最后一个阶段，对项目的成功与否起着关键性作用。项目经理在这个阶段最多的工作就是不断地与领导、客户、销售员、媒体进行沟通，有效地传达领导对楼盘销售的策略指示，及时解决客户纠纷，处理现场突发事件，认真倾听客户的购房需求和业主意见，善于捕捉客户的诉求点，积极与各大媒体打交道，打造良好的公众形象。同时，还要策划有创意的销售方案，制定定价策略和营销策略。因此，项目经理在后期营销阶段的能力要素为：沟通能力、倾听能力、应变能力、洞察力、创新力、社会公关能力、现场谈判能力、信息获取及处理能力。

篇2

一、房地产管理模式的内涵

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科。也是具有很大发展潜力的新兴学科。从内容上看，它是项目建设全过程的管理，即从项目建议书、可行性研究、工程设计、工程施工到竣工全过程的管理。任何一个项目的建设都需要这个过程，它是分阶段进行的。这不是由人们主观臆造出来的，而是项目建设的客观要求。从性质上看，项目管理是固定资产投资管理的微观基础，其性质属投资管理范畴。

房地产项目的各参与方都有自己的项目管理，可分为建设方的项目管理、开发商的项目管理、咨询方的项目管理、政府部门的项目管理等，但影响房地产项目进展和效益的主要是业主方的项目管理方式。因此，本文只讨论开发商的项目管理，是站在业主方的立场上。

房地产项目管理模式，是指将管理的对象作为一个系统，为了使系统能够正常运行，并确保其目标的实现，而运用的项目组织和管理方式。

我国的房地产项目管理模式的选用应符合我国市场经济的规律和国际惯例，并能促进基本建设事业的发展。房地产项目管理模式的选择恰当与否与项目建设目标能否实现、项目建成后的运行能否取得既定的社会效益和经济效益直接相关。因此，了解并选择恰当的房地产项目管理模式意义重大。

二、管理模式的选取

由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制――信息反馈――总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。

在实施现代化管理过程中，离不开基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，详尽全面的统计报表、及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变的因素的影响，出现与实际进度不是提前就是拖后时，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。

三、我国房地产项目管理的现状及存在的问题

1.提高项目管理人员素质科学实施项目管理。目前我国现有小而专、大而强的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，对项目管理的性质、任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比，都存在较大的差距。要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理素质的高低，决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

2.加强行业法律法规建设。近年来，房地产开发建设领域中仍存在诸多问题，一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使，置法规体制于不顾，处处钻空子，严重损害了国家和集体的利益。反映在：基本建设有章不循、有法不依，不报建、不招标，以及任意肢解发包工程，强行不合理压价；行业垄断，一个行业的工程往往是本行业立项、本行业投资、本行业设计、本行业的施工、本行业监理，不允许外行业队伍进；工程项目可行性研究成为“可批性研究”；现场签证无中生有、价量不实；不法中介行为严重；还有钱权交易，搞工程腐败等。这些都极大地制约和限制了我国项目管理的发展。所以，加强房地产行业的法律法规建设是完善和规范房地产行业发展的重要保证。

四、结语

房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，在我国目前的房地产项目管理中，提高项目管理水平是刻不容缓的。

篇3

一、项目背景

房地产开发包含前期规划，工程建设，市场营销，物业管理四个阶段，在房地产开发实践的过程中，笔者深刻体会到要维持房地产行业的生存和发展，必须处理好两种关系：建筑施工技术，施工管理，质量的出类拔萃；施工企业内部的项目承包制。在房地产开发市场竞争水深火热的今天，除了具备企业的实力和整体资质外，保证良好的施工管理，技术以及质量，有利于企业进行合理的资源以及人员的配置，达到低消耗，高质量的效益。根据项目的实际情况，合理的对资源进行控制，体现现代管理的内在。国有房地产公司虽然部门齐全，分工明确，但是往往部门与部门之间缺少沟通，组织内部容易发生交叉。房地产企业应针对这一特点，将开发各流程统一到一个总目标之中，开源节流，执行精兵强将，优胜劣汰的机制，对公司个层面相应的缩减人员，有效避免了人员的冗余，最大限度的竞争，奖惩制度融合在一起，使公司的管理更加的合理以及有效。

二、项目要求

房地产公司要致力于传统的房地产开发模式，利用职能式管理方式，在目前动态的政策与市场环境的背景下，同时也应注重其应对各种开发风险的灵活面对性。要达到房地产行业的平衡发展，必须强调管理层面的统筹与协调。房地产项目管理是一项综合性的管理工程，涉及多学科的交叉融合，要立足与流程化与系统化的管理方式，从而更平稳的占据市场。

三、项目管理阶段

1、目标管理

企业的目的和任务和目的必须转化为目标。在制定目标之前，要做好市场调研，对所投资的项目进行客观分析，避免决策中的盲目性。房地产开发公司的目标管理阶段，在于通过管理者以及执行者亲自参与工作目标的建立，并建立项目计划，在工作中，实行自我控制，对目标进行制定，同时分解下达到旗下的各职能部门，相关人员组织资料来源，并进行项目的可行性研究，通过公司决策层批准进入下一阶段。

2、项目实施及控制管理

由承建商根据项目计划进行招标，采购，监理的实施，决定项目之间的逻辑关系，并确定实施的先后顺序，通过进度控制，保证项目实施的时间有效性，适当条件下，进行工序，工时以及资源的调整，协调好各部门之间的关系，控制开发的质量，确定承包商的质量保障体系，设备质量控制，监理规划，并制定相应的控制计划，使各部门有条不紊，有章可循。在实施项目之前，很多公司忽略了风险分析，造成公司命运摇摇欲坠的局势。房地产开发周期相对其他企业项目而言，开发周期较长，关于融资的问题，不可草率了事，应该请专业人员参与决策，测算融资额度以及相关款项的还款方式，对资金走向以及来源做系统的分析，使公司运行盈余有度，保证项目能顺利的布局完成。

3、项目结束

项目库结束阶段，是一项比较轻松的阶段，公司主要的任务就是对项目进行验收，同时，办好各种证明，并进行相关备案。项目的验收，依靠于物业部门，通过项目清算，资产清理，总结这一阶段所完成的工作，制定文档。并由项目经理根据物业反映的情况，进行项目的评估以及总结。

四、有利于公司发展的策略

一般房地产开发公司采用的是项目经理聘任制度，通过聘请项目经理，使之配合整合公司的各项资源，调控监督以及授权的平衡，同时项目经理要负责完成公司各项激励，考核制度，激发员工的能动性。在此过程中与其他公司类似，建立年终奖制度以及节点的考核目标，进而达到对项目更加积极而系统的控制。针对工程管理低成本，高效率以及可持续的发展战略，主要是通过加强计算机的应用，针对各部门建立符合部门特色的管理系统，在施工现场安装监控系统，达到施工现场的在线监控。通过与其他有限公司信息系统相衔接，保障公司之间工程管理信息的良好交流。在此过程中，系统实现了将监理单位以及施工数据的采集，数字化管理系统在本公司的运行，为公司的持续发展埋下伏笔。

五、发展思路

笔者经过近一年的考察过程，逐渐接纳了这种思维，即员工在对自己工作的认识，不应该局限于满足部门的要求，为了寻求更好的发展，满足部门的发展必须向满足项目的方向过渡。在房地产中继续实施项目制管理，不仅从单一方向考虑满足住宅产品的需求，更要满足一定的企业规范性。个人认为，公司的良好发展，要突破职能型的组织形式，使其向项目型转型。智能型有利于各个部门任务的部署，但是在此过程中，项目经理往往容易忽略整个项目的目标，将眼光着眼与一点，部门之间缺少良好的沟通，不能很好对客户进行响应，组织结构较为松散。项目型作为公司组织结构的独立单元，根据不同的项目配备不同的资源以及人员，项目经理占据很大的能动性，加强了各部门人员的流动，从而促进了相互之间的协作，将分权与集权主义统一为一个整体，有利于公司和谐的发展。同时，项目制管理方案要将人纳入考虑的范围，要结合公司现有的项目经理人的潜力以及水平，积极做好人才的培养以及选拔工作，培养优秀的项目经理。传统的项目经理倾向于建筑方面的专家。但是房地产开发，建筑只是属于开发中的一个环节，要想更好的进行房地产项目的开发，选拔人才方面则要倾向于管理方面的通才。不能说，项目经理一定要是技术内行，但是其必须要具备领导，沟通，管理等方面的技能，从而更好的解决技术与管理之间的矛盾。房地产开发公司要做好项目管理层，决策层以及经营层之间的关系，规范开发项目的管理，做好资源的动态管理以及优化配置。为了调动员工工作的积极性，进行适当的奖惩，不失为时下一种流行而有效的做法。

通过对长江房地产开发公司近3年项目运行的经验分析，笔者认为，房地产开发企业管理的核心在于管理团队的创建，以及对项目运作的整体性控制上。项目管理团队能够良好的创建与运行，必须处理好各人员的权利以及职责，同时要结合项目团队存在的特点，达到部门经理，项目经理以及各级人员之间良好的沟通环境。

六、小结

目前，项目管理水平还不够成熟，我国企业公司的效益相对于国际公司相差甚远，任何一种管理思想的推行都是一种社会的变革，只有在改革中不断摸索，挖掘潜力，提高项目水平以及项目管理人员的领导以及管理水平，对人员进行循序渐进，系统的培养，才能是企业在房地产开发愈演愈烈的市场环境中得以生存后发展。

参考文献：

[1]周鸿.房地产企业精细化管理全案[M].北京：人民邮电出版社，2008.10

篇4

一、房地产项目成本管理内涵

（一）房地产项目成本管理要素

房地产开发项目成本管理就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，利用组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。施工成本管理的任务主要包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本预测就是根据成本信息和房地产开发项目的具体情况，运用一定的专门方法，对未来的成本水平及其可能发展局势做出科学的估计。成本计划是以货币形式编制房地产开发项目在计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。成本控制是指在施工过程中，对影响房地产开发项目成本的各种因素加强管理。成本核算是指按照规定开支范围对施工费用进行归集，计算出施工费用的实际发生额，计算出该房地产开发项目的总成本和单位成本。成本分析是在成本形成过程中，对房地产开发项目成本进行的对比评价和总结工作。成本考核是指将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核，评定房地产开发项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩。

（二）房地产开发成本管理基本方法

目前房地产开发项目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目标成本管理的方法

目标成本管理法，就是先设定一个项目的成本目标，然后以此标准对项目各个阶段的成本情况进行考核的管理方法。目标成本的确定既保证了项目的利润，也对项目的施工工期、项目质量、项目水平有积极的影响。其计算公式可以表述为：

目标成本=目标售价一目标利润

2.责任成本管理的方法

责任成本管理是成本的管理控制任务落实到部门或者个人的一种成本管理办法。首先房地产公司根据项目的具体情况，划分责任范围，也就是划分由哪些人来负责哪些项目的成本，而且将这一责任的划分落实下去，告知各部门或者个人的成本管理控制目标，也就是其责任目标，然后经过一定的期限后，对每部门或者个人的成本落实情况，成本责任范围进行考核，然后将考核结果反馈给各责任部门或各责任人，并且考核的结果与公司员工的各项绩效考核挂钩。

除此之外还有动态成本管理的方法、全员成本管理的方法等方法。

二、房地产项目成本管理中存在问题

（一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制

成本管理体系中，项目经理享有较大的权力，在成本管理及项目效益方面对房地产开发商总经理负责，各业务部门主管及管理人员都需有相应的责任、权利及利益分配等相配套的管理体制加以约束和激励。而很多房地产项目施工项目成本管理体制，在实际操作过程中，不能很好地将责权利三者结合起来，没有形成完善的成本管理体系。房地产开发商总经理负责对项目经理，项目经理对各部门在成本控制中的业绩没有进行定期检查和考评，缺乏成本、管理责任制，没有制订出一系列规章制度，更没有使成本控制的责任落实到施工管理的每一个角落和每一个人。

（二）项目管理人员经济观念不强

房地产开发项目部以及工程监理公司存在一种现象，管理人员受传统观念影响，成本管理意识不强，即在项目成本管理中，责任不明确，虽然施工单位、监理都配有预结算人员，但责任不落实，工作不到位，财务、材料、合同、计划统计等部门工作脱节，有预算无核算，大部分没有项目经济分析比较，没有具体的节超建议和措施，即使能从结算上反映项目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我国建筑工程项目的成本控制主要是会计成本核算控制，会计成本核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制。由于建筑工程的生产过程具有一次性的特点，成本的管理重心应当移向事前的预控和事中的过程控制。但很多项目对成本管理缺乏事前控制和施工过程中的管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段时才对已发生的成本进行核算，联系单签了一大堆，在最后结算的时候占到了工程款大部分内容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地产开发项目虽然配有预算员，但从事的工作也只是按图、按现场指令计算工程量，作为结算的依据之一，没有将成本预算和成本结算结合起来，由于项目没有阶段成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，没有分部工程成本分解，因此对项目施工指导意义不大。加上激励机制不健全，奖罚办法不落实，成本节超与个人收入不挂钩，因此项目管理人员对成本情况并不关心，不少人根本不知道自己所负责工程部分的计划成本、预算成本和实际成本情况，只要进度跟得上，总体感觉都很良好。

三、房地产项目各阶段成本管理的优化措施

（一）项目立项论证阶段

项目立项阶段需对项目发展成本进行客观、全面、准确地估算，本阶段的成本控制重点在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；制定适当的土地获取投标报价策略；严格控制交地及付款风险。而成本的估算需充分考虑项目的不确定性；同时根据项目实际情况合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价，预测新项目初步成本。

要加强项目经理成本管理意识，围绕项目成本展开工作，通过预算资料和管理运作中所反馈的各项成本信息有效地抑制各种不合理的支出。要建立和完善项目成本核算的管理体制，没有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本计划等工作就无从谈起。为此，我们特别成立了独立的核算部门和审计部门。定岗定编了数位有经验的预算员和审计员。

（二）项目规划设计阶段

要规划设计阶段成本管理的内容及目标。房地产公司的竞争实质上是产品的竞争，而规划设计不仅仅决定成本，更决定了品质、和品牌，所以最新的成本管理思路认为规划设计阶段成本管理不仅要具有产品开发建设全过程成本管理的意识，还应具有房地产公司发展成本管理的宏观意识。

（三）项目施工阶段

成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账，按劳动定额签发施工任务书。尤其应当制定与不断完善房地产公司内部的施工定额，因为这是房地产公司加强成本管理与控制成本的基础，更是房地产公司班组成本控制与考核的标准和依据。也要加强材料费管理，做好材料成本的有效控制，从工期成本控制上提高效益，控制设计变更中可控和不可控的因素。

（四）项目营销阶段

随着市场竞争越来越激烈，营销费用在房地产公司成本支出的占比也越来越大，营销费用支出逐年上升。要进行预算管理，从支出管理到预算管理进行蜕变；进行分类管理，专款专用，精细控制项目营销费用合理预算；进行合同管理，执行预算；进行支付管理，从根本上杜绝营销费用超支。

参考文献：

[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，

11-25