时间:2022-07-16 06:35:55
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1.土地、建筑安装工程费、设备费用这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用,一般会占总费用的八成以上,尤其是近年来城市土地资源紧张,土地的费用成本开销更大,甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时,开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算,来得出未来房产每平米所占土地成本,继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。
2.基础设施及配套设施支出主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%~15%,减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节,虽然其所占成本比例不大,但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。
二、房地产开发成本的核算问题
1.成本归集对象
房地产开发企业在进行成本核算时,应该确定成本归集对象,即成本核算单位。成本核算对象的确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算,适应成本监控的要求。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配问题
对成片开发土地而言。肯定存在共同成本,按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法,按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法,在这一方法下,其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认,则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配,以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同,则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法,如能分别认定,就可在平时归集,也就不存在共同成本的分配问题,这种方法可同以上两种方法结合使用。
3.筹建期间借款利息的会计处理
一般来讲,由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的,如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的,因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资,一般融资的对象和手段都是向银行贷款,这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长,资金回笼缓慢,因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定,这种利息支出应当资本化,即发生时列作开发成本,待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后,发生的借款利息则直接计入财务费用。
4.项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行,时间比较明确,且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等,都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
一、房地产开发成本的内容及核算的方法
1.房地产开发成本内容
房地产开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。按投入资金的先后顺序分为7个方面:(1)土地征用及拆迁补偿费:主要指土地征用费,耕地占用税,劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出,安置搬迁用房支出等;(2)前期工程费:主要指开工前所发生的费用,包括可研、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费支出等;(3)建筑安装工程费;主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金;(4)基础设施费:主要是指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;(5)公共配套设施费;主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出,如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等;(6)开发间接费:主要是指企业所属直接组织(如工程和材料部门)管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等;开发间接费还包括聘用监理公司的监理费;(7)项目贷款利息:根据财政部门有关规定,开发企业的项目贷款,利息可以直接记入成本。
2.房地产成本核算的方法
目前,房地产开发企业对成本归集方法主要有两种:一种为栋号核算法,即以每一栋楼为一个核算对象,一栋楼号一个成本卡片,卡片首页分别记载着建筑面积、套数、合同价款、施工单位、供料形式、合同开竣工日期等。栋号核算法优点是能及时和详细的反映每栋楼成本的内容,有利于成本分析和考核,符合“配比性原则”的要求,可以准确的结转销售成本。其缺点是会计人员工作量增大;另一种是项目核算法(也称集中核算法),即以小区为一个核算对象,按成本项目集中归集成本。其优点是减少会计人员工作量,但缺点是不利于成本分析,不利于与施工单位进行对账。
笔者主张是多栋号小区时,又是多个施工单位承包,还是以栋号核算为主。如果小区所有栋号都是一个施工单位承包,采取集中核算也可。
二、材料供应的核算方法
1.按预算定额大包形式
举例:工程按定额大包形式且由甲方供料的,依据施工单位领料单,按材料预算价格,借记:预付账款,贷记:库存材料,预算价低于市场价的差价,借记:开发成本,贷记:库存材料。对于工程大包形式下超供材料的核算,依据甲方与乙方材料结算单,按市场价借记:应付账款,贷记:开发成本。如欠供材料,依据甲方与乙方材料结算单,按预算价,借记:开发成本,贷记:应付账款。
凡甲方供应材料记在预付账款的,在拨付工程款时一并扣下。借记:应付账款,贷记:预付账款。
2.非工程大包形式
举例:工程由甲方供料的施工合同,价款已扣除材料款,按实际供量的市场价格,直接记入成本。会计人员依据施工单位的领料单,借记:开发成本,贷记:库存材料。在工程决算时,对超供的部分,按市场价扣回。借记:应付账款,贷记:开发成本。
三、拨付工程款的核算方法
正常的拨付工程款分三个阶段:一是在合同签订后数日内,拨付工程备料款,备料款一般不超过合同价的25%;二是在开工以后,按工程形象进度拨付工程进度款,一般拨到90%时暂停付款;三是在工程完工后,进行决算,扣除保修金后再拨付的工程款称为决算工程尾款。
正常工程款拨付方法程序是:乙方(施工单位)每月向甲方上报“已完成工程量价款结算单”,由甲方工程监理人员或甲方施工代表对乙方上报的价款结算单的工程形象进度进行签证,再由甲方预算人员对乙方上报的价款结算单进行工程价值量的审定。甲方会计人员依据甲方预算人员已审定的工程价款结算单,借记:开发成本――X栋号,贷记:应付账款――X施工单位。甲方决定给乙方拨付工程款时,甲方会计人员依据已签字的发票和转账支票,借记:应付账款――X施工单位,贷记:银行存款。
对施工单位垫资的成本核算,乙方首先向甲方上报“已完工程量价款结算单”,分别由甲方签证和审定,甲方会计人员根据审定的“已完工程价款结算单”,借记:开发成本,贷记:应付账款――***施工单位。这样,施工单位垫资马上形成负债,同时增加了资产,解决了资产和负债信息失真的问题。
四、项目贷款利息的核算
一般企业把银行贷款利息作为期间费用,记入“财务费用”科目,在损益表中核减本期利润。而房地产开发的产品因建筑周期较长,一般都在一年以上,如把贷款利息当作期间费用,易造成开发企业年度内出现的大亏大赢不平衡现象,有悖于财务确定的“配比性原则”,对此,国家财政部规定,可以依据贷款利息通知单,借记:开发成本,贷记:银行存款。
总之,房地产开发成本规范化核算是企业管理的重要工作,它涉及到各个部门,成本核算与管理的好与差,反映一个企业的整体素质。因此,各开发企业应把成本核算与管理作为重要工作来抓,千万不要轻视它。
参考文献:
关键词 :房地产企业;土地开发成本核算;问题
在不断规范的房地产市场背景下,房地产开发的竞争环境更规范有序,控制成本是房地产企业获得更多利润的有效途径。土地开发成本是核算房地产成本的基础和前提,更是控制的主要内容。本人针对我国目前房地产开发企业会计核算的具体规定,阐述关于土地成本核算的粗浅看法。
一、房地产企业土地开发支出的划分与归依原则
房地产开发企业将土地运用在两个方面:其一是为了出租、转让而开发的、具有商业性质的土地,也称作商品性建设用地;其二是为了建设出租房、商品房而开发的土地。前者属于房地产企业所有,它的支出和费用组成土地开发成本;后者是中间产品,它的支出与费用要纳入房屋开发成本中。
会计制度规定房地产企业必须运用土地开发成本、房屋开发成本等会计科目对土地开发成本进行核算。其核算的内容没有直接反映出土地开发支出,记录与核算的是商品性土地产生的费用和支出。企业为了建设出租房、商品房而开发的土地,在核算费用时要区分负担对象,应该直接列入开发成本的,在房屋开发成本会计科目进行核算。如果土地开发是为了企业自用,难以分清负担对象,应该由超过两个成本核算对象对予以承担。出现的费用支出要列入“土地开发成本”会计科目中,当此土地完成建设并投入到使用环节时,再根据相关标准将费用列入相应的成本科目中。
如果将商业性土地的一部分用于出租房和商品房的开发,其核算对象是全部土地,所有开发支出都要列入“土地开发成本”会计项目中,对总体成本和单位成本进行计算,在土地建设完成后,将实际成本列入“开发产品”的会计科目中,当土地进入使用阶段时,将其产生的成本从“开发产品”的会计科目中提出,再列入到“房屋开发成本”中,使之成为房屋的开发成本。
二、房地产企业所涉及的土地开发成本的构成
第一、土地费用。指因购买土地而产生的费用。其内容包括:拆迁或受让费用、填海或造地支出以及各种手续费、税费等。土地费用属于直接费用,应列入“开发成本”科目。
第二、基础建设费用。房地产企业为了满足土地使用的基本标准、实现其基本功能而产生的费用,包括:土地平整、通讯、通电、通路、排水、供水等费用支出,此费用属于直接费用,可列入“开发成本”。
第三、建设配套设施而支出的成本。通常是建设通水设施、通电设施、市政设施、公共设施等而产生的费用。对配套设施进行核算通常会出现两种情况。一是其建设得到相关部门批准,而房地产企业没有转让设施的权利,开发企业要根据设施建筑面积以及投资额以预提模式在“开发成本”中提出一定比例的配套设施费,即贷方记入“预提费用”科目,而借方记入“开发成本”科目。此费用只能建设相应工程,开发企业不能以任何借口予以挪用。预提费用与实际费用的差额,等工程峻工后再进行相应的调整。二是单独立项的公共配套设施,其已经确定投资来源,是可以出售的设施,此设施不能在相关会计科目中提取设施费。
第四、筹资费用。为了顺利的开展项目,房地产公司因借贷资金而产生的利息,在土地开发未全面竣工前,该费用应列入到“开发成本”项目中,开发全部完成后,将出现的所有借款费用,列入到“财务费用”科目。
第五、土地开发时产生的间接费用。它是指企业组织和管理开发项目而产生的相关费用,包括办公费、劳动保护费、福利费、工资等。开发土地而产生的间接费用应该归集到“开发间接费用”科目中,月末再根据分配标准列入“开发成本”科目。
三、房地产开发企业核算土地成本中值得注意的问题
(一)确定成本归集的对象
房地产企业要根据自身特点和土地开发的实际情况确定成本归集的对象,在满足成本计算要求的前提下予以确认。大部分房地产企业都将成片开发的土地区域或者具体运作项目作为成本归集对象。例如成片开发的土地上有假日酒店、花园小区等多个运作项目,每个项目都应该是成本归集的对象。
(二)分配共同成本应该注意的问题
对于成片开发的土地,一定会出现共同成本。共同成本的分配方法有:按价值分配法、按面积分配法和个别认定法,在选择方法时要考虑到使用方法和分配原则的一致性。以价值为前提对共同成本进行分配是大部分企业运用的方法,在这个方法可以用评估价值、估计售价的方式制定价值。当直接成本比较容易辨认和明确时,要去掉成本后再分配剩余成本,此分配方式更准确更方便。以面积为前提对公共成本进行分配,可以运用成片开发再分块转让或出售的方式。当不同土地的构成内容各不相同时,就会产生分配结果不符合实际情况的现象。如果能够对共同成本进行分别认定,在平时就会进行归集,就不会出现分配共同成本的问题,此方法可以有效的结合上述方法共同使用。
(三)土地成本的期末结算应注意的问题
房地产企业为了获得开发机会,同时为了保证资金周转,在开发土地时一般采取整片开发,而后分块转让、出售或者建成商品房进行销售。此背景下,会出现两种土地成本的结算方式。一种是成片土地已经开发完成,期末就运用基本方式对实际支出的开发成本进行结转。其二是土地成片开发没有全部完成,要按照成本费用与收入的比例以及权责发生制的相关原则,根据相关机构所批准的工程项目计算完全成本,在“预提费用”科目中将没有全部投入的完全成本和实际成本之间的差计入成本。等工程全部完工后,再根据实际成本对相关会计科目进行调整。
结束语
房地产开发是具有计划性、系统性、综合性特点的项目,包涵的经济活动非常复杂,其成本核算也具有一定的复杂性。只有在遵守土地开发支出归集和划分原则的基础上,注意明确土地开发成本所具有的归集对象、分配共同成本、土地成本结转等问题,才能提高土地成本核算的效率和质量,推动房地产企业的持续发展。
参考文献:
房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大,建投资风险高,成本核算环节多,设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算,力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本算就显得尤为重要。本文将从房地产企业成本核算中成本项目的设置和成本项目设置与土地增值税的结合上进行探讨。以求得出适合房地产开发企业的成本核算模式。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人增收的一种税。房地产开发企业在销售商品房和商品性土地的过程中,取得了增值收入,应该征收土地增值税。而房地产开发企业在成本核算的过程中如果不能准确设置成本项目,就会使账目混乱。导致企业自身和税务局不能准确计算增值额,不能准确计算出土地增值税。从而导致企业和税务机关的矛盾。而从另一方面来看开发成本,也不利于企业自身税务筹划,达到经济利益的最大化。因此,房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。
计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定,税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项:
一、取得土地使用权所支付的金额
二、房地产开发成本
1、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得开发权而发生的各项费用,主要包括土地征用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造费、农作物补偿费、危房补偿费等。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用,主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4、基础设施建设费。
指在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出,主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
三、房地产开发费用
本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
四、与房地产转让有关的税金
五、其他扣除项目
企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集中国知网论文数据库。一般房地产开发企业以独立的开发项目为成本核算对象。开设的成本项目就可以按照以上规定开设。其中第一项取得土地使用权所支付的金额和第二项房地产开发成本很容易找到成本费用的承担对象,所发生的金额应在“开发成本”账户中进行归集。“开发成本”科目可开设六个成本项目,分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业会计准则规定,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但是房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。所以,房地产企业为开发商品房所支付的土地出让金等应计入“开发成本”的土地征用及拆迁补偿费这一成本项目。另外,企业还应设置“开发间接费用”账户,反映所发生的间接费用,月末再分配转入“开发成本”。企业设置“开发成本”账户来归集开发直接成本意义重大开发成本,注意体现在:
1、为土地增值税纳税申报表的填列提供依据
土地增值税纳税申报表扣除项目分为五项,其中第一项和第二项和开发成本有关。房地产开发企业开设开发成本明细账,成本项目同上,归集企业所发生的开发成本,销售产品时,可直接根据开发成本明细账的发生额填列土地增值税纳税申报表。
2、为计算房地产开发费用和其他扣除项目提供方便
《土地增值税实施细则》规定,纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的,最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。从事房地产开发的纳税人可加计扣除,加计扣除金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%。
由上可见,开设“开发成本”账户并准确计算开发成本对于房地产开发费用和其他扣除项目的计算提供极大的方便。
在计算房地产开发费用的过程中,我们可以看到有两种计算方法。两种方法在不同条件下适用。但是企业却能够控制是否按照按转让房地产项目分摊利息支出这一核算要点。企业的借款有专门借款和一般借款。专门借款在取得时即规定用途,一般因专门借款产生的利息能够归集到特定的成本核算对象,而因一般借款产生的利息则很难归集到特定的成本核算对象,企业一般作为期间费用核算。为了达到节税的目的,企业应在首先了解本地区的税法政策,假定某地区土地增值税房地产开发费用的扣除比例采用国家最高标准。然后,企业再估算企业在进行房地产开发时的借款利息支出,如果借款利息较大,其实际数大于(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%,则应准确按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明开发成本,此时税务部门则会按照第一种方式计算房地产开发费用,从而达到节税的目的。如果企业由于资金比较充裕,很少向银行等金融机构贷款,这方面的利息支出相应地就比较少。这时,如果按照第一种方法计算,则扣除项目金额会较少,而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。此时企业则应将利息费用都作为期间费用核算。
3、为成本分析提供依据
房地产开发企业往往通过结构比率分析法来分析其成本构成内容的变化。主要是通过计算某成本核算对象的各个组成部分占总体的比重来分析。各组成部分金额来源于开发成本明细账的各项目金额。