住宅物业管理方案合集12篇
住宅物业管理方案篇1
第二条本方案适用于县行政区域内城镇住宅区的物业管理活动，城镇区域内所有居民住宅、非住宅，都必须依照本方案实施物业管理。
第三条县建设局是物业管理的行政主管部门。社区应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自区域内对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章业主业主委员会物业服务企业
第四条业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约，业主大会议事规则建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第五条业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）享有法律、法规规定的其他义务。
第六条住宅小区入住率达到60%以上时，由物业管理行政主管部门指导，物业所在地社区负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式必须将书面议事内容发至业主，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第七条业主委员会职责：
（一）维护业主的合法权益；
（二）通过招标，选聘、续聘符合条件的物业服务企业，并与物业服务企业订立，变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业服务企业制订的物业管理计划和措施；
（四）听取业主的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务和内容，并协助物业服务企业收缴物业服务费；
（六）督促业主遵守业主规约，协助物业服务企业落实各项管理工作，督促共用设备、设施和共用场地的合理使用。
第八条物业服务企业从事物业管理活动必须经物业管理行政主管部门批准，取得物业管理资质等级证书和工商行政管理机关核发的工商营业执照。未经批准不得从事物业管理活动。
第九条物业服务企业在本县从事物业管理活动时，应向物业管理行政主管部门交纳服务保证金2万元。物业管理行政主管部门依据物业管理服务质量规范标准按年度对物业服务企业进行考核。对服务不到位，服务质量差的企业给予处罚，处罚金从保证金中扣除。
第十条按照房地产开发与物业管理相分离的原则，开发建设单位不能自行组织开展物业管理活动。
第十一条物业服务企业权利和义务：
（一）按照招标公告参与投标实施物业管理活动；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅区物业管理方案及措施；
（三）依据委托管理合同和政府规定标准收取服务费；
（四）按照委托管理合同约定的服务内容实施物业管理；
（五）接受业主委员会和业主的监督；
第十二条物业管理区域由物业管理行政主管部门根据物业的共用设施设备、配置规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。
新住宅区，包括分期建设或两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备为一个物业管理区域。
旧住宅区与周边原有住宅或新建住宅房屋相毗连的经相关业主同意加以整治可划分为一个物业管理区域。
第三章前期物业管理
第十三条新建物业的业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅规模较小的经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。
县房产行政主管部门应把提前介入建设单位物业服务作为核发商品房预售许可证的前提条件。
第十四条前期物业服务合同约定时间不许超过三年。前期物业合同约定期限尚未届满，业主大会已按规定选聘物业服务企业的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第十五条办理物业交接手续时，开发建设单位应向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑及配套的基础设施、设备竣工图、地下管网图。
（二）公共设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）业主名册和协议书；
（五）物业管理需要的其他资料；
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将上述接收的资料交给业主委员会。
第十六条新建住宅小区建筑面积5万平方米以上，开发建设单位应无偿提供建筑面积120平方米的物业管理用房；建筑面积1万平方米以上，无偿提供50平方米物业管理用房；建设面积1万平方米以下，无偿提供20平方米物业管理用房；自行车棚按开发建设套室，每户1平方米面积配置。凡物业设施不配套的建筑工程不预验收，房地产管理部门不准办理确权登记。
第四章物业管理服务
第十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会委托物业服务企业专项管理服务，要签订物业服务委托合同，明确双方的权利和义务。
第十八条物业管理服务的基本要求：
（一）物业服务企业应制定日常管理服务制度；
（二）按规定签订物业管理服务合同；
（三）40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书；
（四）物业服务应设立服务中心，实行12小时服务接待，公示服务热线电话；
（五）每年与业主作有效沟通；
（六）建立档案管理制度（物业竣工档案、设备管理档案、业主资料档案等）
（七）建立收费公开制度，按合同约定公布收费标准和收费情况；
（八）按规定合理使用专项维修资金。
第十九条物业服务的范围和标准
（一）房屋共用部位、共用设施设备
服务范围：房屋共用部位包括基础、承重墙体、屋顶、外墙面、楼梯间；共用设施设备包括共用给排水主管道、窨井、化粪池、二次供水设备、电梯、楼区内道路、院面、围墙或栅栏、自行车棚和物业管理用房的维修、养护和清掏。
服务标准：房屋外观完好、整洁，楼梯间和外墙面无破损。供水、供电、电梯、照明设备运行正常，无事故隐患。消防系统设备完好，可以随时启用，保证消防通道畅通。道路畅通，院面平坦，路灯完好。
（二）公共秩序维护及车辆管理
服务范围：维护管理区域内公共秩序，机动车、非机动车的出入和停放。
服务标准小区出入口24小时值班，对小区重点部位定时巡查。出入小区的机动车、非机动车按指定位置有序停放。对小区设备场所和具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。对火灾、电梯困人等突发事件有应急处理预案。
（三）环境卫生保洁
服务范围：住宅区域内的场地道路和楼梯通道的清扫保洁。
服务标准：管理区域内场地、道路、楼梯通道做到每周“三扫、四保”楼梯通道门、窗、扶手每月擦拭；及时清扫积水、积雪；清洁区域无垃圾、杂物，外观整洁、无乱贴乱画现象；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝阻，不听劝阻者报告有关部门处理。
（四）绿化管理及养护
服务范围：管理区域内所有规划建设绿地，花池和树木。
服务标准小区内绿化布局合理优美，花草树木栽植得当，小区内绿化率达到规定要求。花草树木无枯死、无虫害，枯死及时补种，虫害及时打药灭虫。绿篱超过平齐线时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物。造型树木根据树木品种和生长情况，及时进行修剪整形，达到观赏效果良好。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，保持树木长势良好。
（五）档案资料管理
服务范围：管理建设单位移交的各项工程资料。
服务标准：资料档案编目有序，做到专人管理，责任到人；建立资料档案供阅制度；防止资料档案发霉变质、丢失。
第二十条按照各住宅区建设的规模、配套设施和具备物业管理的条件，划分三级物业管理服务和收费标准：
一级物业管理服务：应具备楼房八层以上，设立电梯、配电室、二次供水泵、二次供热泵、消防设施、物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位设备设施维修养护；电梯、二次供水、供热运行操作；秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
二级物业管理服务：应具备楼区封闭，院面通道硬化，自行车棚封闭，住户60户以上，设专用物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位、设施设备的维修与养护；公共秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
三级物业管理服务应具备院面通道硬化，绿地绿化等物业管理服务条件。达到房屋共用部位，设施设备的维修与养护；环境卫生保洁；绿化管理及养护管理服务标准。
第五章物业的使用与维护
第二十一条业主依法享有物业共用部位、共用设施、设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
第二十二条业主对买受的物业要科学使用，因使用不当或擅自改动设计造成质量事故及损失，由业主自己承担责任，给毗连房屋造成损失的由责任人赔偿。
第二十三条业主装饰装修房屋的要事先告知物业服务企业，物业服务企业应把装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。因装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的其修复费用由责任人承担。
第二十四条业主需要安装太阳能热水器、空调机的必须按照《县太阳能热水器安装管理规定》和空调安装要求进行安装，安装前到物业服务企业办理安装手续，方可安装。
第二十五条业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路场地等部位的应征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十六条物业服务企业、业主与各专业管理部门物业维护职责分工
（一）居民小区内住宅楼低压供电设施管理职责：
使用架空线路或地下埋设线路供电的楼房，以电缆进线兀接箱为界，界外（包括兀接箱和计费表）由供电部门负责管理；界限以内至分户保险开关（不包括保险开关）供电线路及设备，由物业服务企业负责维护管理；分户保险开关以内至终端电器，由业主自己维护管理。
（二）居民小区供水设施管理职责：
住宅楼以楼外自来水阀门井为界，界限以外（含阀门）供水管线，由供水部门负责维护管理；界限以内至用户水表的供水管线（不含水表）由物业服务企业负责维护管理；水表至终端出水口由业主自己维护管理。
（三）居民小区内环境卫生管理职责：
物业管理区域内清扫保洁（包括道路、住宅楼房周围及楼内公共部位、绿地等）由物业服务企业负责；物业管理区域内生活垃圾由环卫部门负责清运。
（四）供热、燃气、有线电视、通信等专业管理部门维护管理到用户终端。
第二十七条物业已委托物业服务企业进行管理后，开发建设单位要继续按照国家规定的保修范围，保修期限内承担工程质量保修责任。
第二十八条物业服务企业在维护共用部位、设施设备时，需要毗连房屋业主协助时，业主应积极配合，不准阻挠。因阻挠延误维护造成损失的由毗连责任方赔偿。
第六章物业管理服务费用
第二十九条物业服务费在政府指导价格下，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。双方协商确定服务价格不成时，由价格主管部门核定服务价格。物业服务企业应严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主也应按照服务合同的约定按时足额缴纳服务费用。物业管理服务费按月缴纳，不得预收。
第三十条凡我县行政区域内销售商品房时，购房者按购房款2.5%比例向售房单位缴纳专项维修资金。
第三十一条房屋专项维修资金由建设局房地产管理处管理，实行专户存储，专款专用。专项维修资金的使用由业主委员会和物业服务企业申报，建设行政主管部门审批方可使用。
第三十二条新建的住宅区，房屋开发单位未按规定收取专项维修资金，房产主管部门不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。
第三十三条原有住宅区已经实行物业管理，未交纳住宅共用部位及共用设施设备专项维修资金的房屋共用部位和共用设施设备的大修、中修、更新时，由业主按拥有的建筑面积比例承担，该住宅区业主委员会协同物业服务企业收缴。
对没有开展物业管理的旧楼和弃管楼房，由原开发单位出资整修，没有开发单位的由政府出资整修，达到物业管理条件后，通过招投标方式选聘物业服务企业，开展物业管理活动。
第七章法律责任及附则
第三十四条违反本实施方案规定的行为，国务院《物业管理条例》已有处罚规定的从其规定。
第三十五条违反本方案规定，开发建设单位未按规定配备物业管理用房的由县行政主管部门责令限期改正，并对工程不予竣工验收。
第三十六条开发建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的由县物业管理行政主管部门责令撤出，并没收违法所得。
第三十七条物业服务企业无顾单方终止合同，给业主造成损失的由物业服务企业负责赔偿，并承担相应的法律责任。
第三十八条业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费的物业服务企业可以按照应缴金额的0.5%按日收滞纳金。拖欠物业服务费六个月以上的物业服务企业可向人民法院申请支付令或提讼。
住宅物业管理方案篇2
住宅小物业管理是城管理的重要组成部分，也是构建和谐社会的基础性工作。管委会各职能部门、各街道（镇），要将职能延伸到住宅小，充分发挥各部门职能作用，按照“分级负责，属地为主”的原则，建立以属地街道（镇）为主的，职能部门、街道（镇）、社三级物业管理体系，形成职责明确，多方联动的物业管理工作新机制。
（一）国土资源和房屋局负责物业行业监督管理，具体职责：制定全住宅小物业管理配套政策；物业企业资质初审及备案；住宅小首次专项维修资金归集、增值、使用管理；住宅小物业用房归集及备案登记；制定开发住宅小物业服务等级标准；协助物价部门核定住宅小物业收费标准；组织物业企业行业检查评比、培训和考核；会同街道（镇）协调处理物业管理中的矛盾纠纷；会同规划建设局、街道（镇）划分物业管理域，监督建设单位移交住宅小建设及管网设施资料；负责下达全商品房住宅小的年度维修资金使用计划。
（二）街道（镇）负责对辖内物业管理工作。具体职责：会同建设单位对前期物业服务企业的选聘；负责竣工住宅小的规划、建设、质监、管网等资料备案；受理核准建设单位或业主成立首届业主大会申请，参与组织成立业主大会筹备组，指导组织召开业主大会、业主委员会筹建、改选和换届；负责业主委员会的备案工作，出具业主委员会刻制印章证明并办理印章备案；监督、检查辖内物业服务企业的日常服务工作，按照《大连市物业管理企业检查考核管理办法》的规定对物业服务企业进行考核，并提出考核意见；负责辖内物业服务企业服务项目备案；督促住宅小业主委员会按照规定组织召开业主大会。业主委员会不按规定组织召开业主大会的，街道（镇）可责令其组织召开或直接组织业主召开业主大会；负责处理物业服务中的业主投诉工作；协调处理物业服务企业与业主委员会、业主之间的矛盾和问题；指导社居委会协助物业企业收取物业服务费；监督物业企业对维修资金的使用，并对住宅小物业企业上报年度维修项目计划进行初审，参与维修项目验收；定期对物业企业服务项目进行检查，监督物业企业定期对住宅小的公共部位、公共设施设备进行维护、保养、检查；指导住宅小物业服务招投标工作，监管物业项目的交接工作；及时制止住宅小内搭建违章建筑等行为。并向城管执法部门通报，由城管执法部门依法进行处罚。
（三）规划建设局具体负责：按规定在审批规划建筑方案时，对住宅小物业用房的位置、面积予以确定；监管建设单位履行保修期内的保修义务；将住宅小环卫、绿化、道路、停车场、门卫等设施配套建设纳入规划验收范畴。负责物业管理域的人防工程设施管理。
（四）城管与执法局负责：行使规划、建设、房产等专项执法职能；按规定查处住宅小内破墙开门（窗）、擅自改变建设工程规划许可证范围的违法建设行为；查处损绿毁绿行为；查处未经批准擅自搭建建筑物、构筑物及其它设施；清理查处户外广告、乱设摊点、乱堆乱放等行为。
（五）工商局负责：依据《户外广告登记管理规定》对住宅小内非法设置的户外广告进行处理；依据《无照经营查处取缔办法》对住宅小内的无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经依法取得许可证或者其他批准文件，但未依法取得营业执照，擅自从事经营活动、已经办理注销登记或者被吊销营业执照，以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续，擅自继续从事经营活动等无照经营行为予以查处取缔；对利用住宅或车棚（库）、地下仓库作为经营（办公）场所、异地设立经营（办公）场所等，依据相关法律法规进行处理
（六）发展改革局负责：会同国土资源和房屋局制定与住宅物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；会同国土局对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目及收费标准进行监督；受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉，调解矛盾和纠纷；住宅小的各种设施管网的升级改造的立项工作。
（七）公安局负责：指导督促物业服务企业的保安人员开展安全防范工作；指导落实物业服务域内的安全防范设施建设；及时查处治安案件；督促物业企业做好治安协助工作；对物业服务域内堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻碍消防通道以及强行停放大型车辆的行为采取强制措施；对住宅小内外来人口和宠物饲养进行规范管理。
（八）财政局负责：对住宅房屋专项维修资金专户存储、分户管理、专款专用、以及资金的增值、使用、核算的监督；统筹解决动迁住宅小物业服务费补助和维修所需资金。
（九）环境保护局负责：对物业服务域及周边的污染源依法实施监督管理；负责物业服务域内的噪声、油烟、废气等超标行为的监督管理。
（十）质量技术监督局负责：对物业服务域内的电梯等特种设备进行安全监察；督促、监管做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；处理物业服务域内的特种设备事故。
（十一）教育卫生局负责：对物业服务域内二次供水的卫生监督管理。发挥爱卫会作用，指导住宅小居民开展好爱国卫生活动。
（十二）消防大队负责：指导辖公安派出所对物业服务域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
二、调整分工，理顺关系，搞好物业企业与专业公司分工
专业管理公司是住宅小设施管理的重要部门，按照专业分工，密切合作的原则，搞好住宅小各种配套设施及公共设施管理，理顺关系，分工协作，确保住宅小各种设施运行质量。
（一）供水设施管理。建筑物墙外一点五米以外的供水设施及用户室内明装水表，由供水单位负责维修管理。建筑物墙外一点五米以内的共用部分由物业公司负责。
（二）供电设施管理。高层住宅变电亭低压开关及以上、多层住宅楼前低压分电箱及以上、计费用电表由电业局负责维护、管理。
（三）排水设施管理。住宅小内地下排水设施，化粪池（含化粪池）以前管网设施及化粪池清污由排水公司负责清理维护和养护；化粪池至进户排水管网由物业公司负责。
（四）供热设施管理。采用集中供热的物业域，其公共供热管线及供热设备、设施均由集中供热专业公司负责维修、养护管理。供热公司也可委托物业企业代为维修、养护，其委托费用由委托单位承担
（五）燃气设施管理。管道燃气设施统一由燃气经营单位负责组织检查维修，其维修费用按产权界定承担。小内如发现有管线占压、损坏燃气管道、设施设备等异常现象，物业公司必须及时制止并报告燃气供应专业企业。
（六）环境卫生管理。住宅小内纳入市政管理的城市道路，由所在地环境卫生管理单位负责清扫保洁；小内其它道路及绿地、公共场地及楼内公共部位等，由物业企业负责。居民生活垃圾由物业企业从住宅楼运至垃圾转运站或与环卫部门商定的地点，垃圾清运由环卫管理部门运至垃圾处理场；非居民生活垃圾由环卫管理部门直接管理。
（七）绿地、公共广场设施管理。住宅小规划红线内的树木、绿地及绿地设施，由物业企业负责养护、管理。
（八）公安消防设施管理。市政供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查。室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业企业负责维修、管理，并接受公安消防部门的监督检查。
（九）有线电视设施管理。有线电视设施及线路的维护、管理，由有线电视经营单位负责。
（十）住宅小内各种地下设施检查井、井盖的维护管理。由地下设施检查井（除排水设施检查井）的专业公司负责。也可委托物业企业维护、管理。
（十一）通讯、网线管理。住宅小内通讯、网线由经营单位维护至用户终端。
三、突出重点，系统研究，分类解决各类住宅小的物业服务存在问题
住宅小的物业管理工作，目前还处于规范和探索理顺之中。早期物业管理由于法规不健全，不同时期执行标准及管理模式不同，使得一些建之初建设的小积累了很多的矛盾和问题，影响百姓的日常生活。本着为百姓高度负责的精神，逐步解决住宅小存在的突出问题。
（一）做好小配套设施管理移交。做好住宅小高压电力设施维修养护工作。由规划建设局牵头，对住宅小高压电力设施及管网，组织维修改造，改造后按现行政策统一将资产移交给电业公司负责维修养护；自来水二次加压泵站尽早进行移交改造完善，确保百姓生活用水质量。新建住宅小在竣工验收前，应移交给专业公司管理的设施设备，必须在移交后方可办理竣工验收手续。（负责单位：规划局、城管与执法局，年底前完成）
（二）做好弃管住宅小的物业服务。按照属地管理原则，凡是没有选聘物业企业的住宅小和被弃管的住宅小，由属地街道（镇）组织业主选聘新的物业公司，对暂时选不到物业公司的暂由街道（镇）安排代管。（责任单位：各街道（镇），年底前完成）
（三）做好动迁住宅小物业管理。动迁房屋物业管理费统一按《大连经济技术开发动迁住宅物业费暂行管理办法》（开财基发〔〕号）文件核定，由各街道负责管理。国土资源和房屋局会同各街道（镇）做好动迁房屋域情况的确认工作，由各街道（镇）向财政局申请补贴资金。各街道（镇）严格管好物业费补贴资金，不准挪用、占用。动迁居民将动迁安置房屋转让变更后，新业主不再享受物业费补贴。
动迁房屋维修费。年以前建设的参照开发财政局年《关于开发动迁房和机关大厦、教师大厦物业维修管理问题的批示》意见，动迁房屋维修费由财政局按现行商品房维修资金标准和管理模式，设定虚拟账户，按银行五年最高存款利息标准确定维修资金额度，由国土资源和房屋局按照现行管理模式安排动迁房屋维修资金使用计划。
提高动迁住宅小建设标准，加强动迁小房屋建设质量监督，搞好设施配套。规范动迁住宅小的物业管理用房，凡新建动迁小，建设单位按照商品房小标准，提供物业管理用房。（责任单位：规划建设局、国土资源和房屋局、各街（镇），年底前完成）
（四）做好商品房住宅小房屋维修工作。国土资源和房屋局要进一步理顺商品房住宅小的维修程序,按照国家、省市规定制定维修资金使用及管理办法和维修管理使用配套办法，做好房屋维修资金保障工作。充分发挥街道社管理作用,监督管理物业企业对维修资金使用。凡物业企业报修事项及范围,由街道（镇）对年度维修计划进行审核，并对具体维修项目会同社、业主委员会进行联合验收，验收合格后，房产管理部门按程序拨付工程款。细化住宅专项维修资金使用范围，完善维修资金使用方式，建立维修计划上报备案制度，审计制度，确保房屋及其设备设施完全使用。各街道办事处应建立应急突发事故抢修资金，做为各种设施抢修费用。建立物业管理应急托管制度，对住宅小突发抢修事件，委托专业公司负责抢修，保障居民的正常生活。（责任单位：国土资源和房屋局，10月份前完成办法措施的制定）
（五）做好新建动迁房屋质量保修工作。国土资源和房屋局组织街道对全新建动迁住宅小进行普查摸底。将存在质量问题统一汇总分类，属于施工质量保修问题，由规划建设局负责落实该小的施工单位，限期进行维修，质监部门跟踪检查确保保修质量。住宅出现透寒等属于设计规范问题的由规划建设局制定维修方案，由属地街道办事处组织维修改造。进一步清理住宅小内无照经营工作，由工商局牵头，提出解决方案，各职能部门配合做好这项工作。（责任单位：规划局、工商局、国土资源和房屋局、各街道（镇），年底前完成）
（六）做好住宅小违章行为的整治工作。由属地街道（镇）牵头会同综合执法局、国土资源和房屋局全面清理住宅小违章行为。各街道组织社、物业公司逐个小进行调查并将情况通报城市综合执法局。组织联合查处，净化小环境。（责任单位：各街道（镇）、城管执法局、国土资源和房屋局、年底前完成）
（七）做好住宅小电梯专项资金管理工作。随着开发高层住宅增多，电梯维护、养护等问题已经显现，有些地方已经出现停运现象，为了尽早解决这一问题，避免出现停运现象，建立住宅小电梯维护专项资金，房地产开发企业按每部电梯10万元标准，为业主缴纳部分电梯专项维修费。由国土资源和房屋局统一招标选聘专业公司，实行辖统一维修、养护。国土资源和房屋局要建立统一台帐，做好资金监管。房地产开发商支付该费用可以列入成本。由国土资源和房屋局统一归集管理。具体实施由规划建设局和国土资源和房屋局联合制定具体实施意见。（责任单位：国土资源和房屋局，明年开始执行）
（八）做好物业费收缴协调工作。目前，影响物业企业发展主要问题，是物业收费难的问题。各街道（镇）帮助物业企业做好物业费收缴工作。协调法院定期在街道社设立小法庭，用法律手段解决物业收费难的问题。发挥社楼长作用，帮助企业做好物业服务宣传，动员业主主动交费，使住宅小物业管理步入良性循环轨道。发展改革局会同国土资源和房屋局，制定全物业管理等级标准和收费标准，提高住宅小的管理档次。
各街道（镇）积极协调各专业部门，探索建立社综合收费站，实现各种交费不出社。（责任单位：各街道（镇）、发展改革局、国土资源和房屋局）
（九）做好物业专项维修资金归集工作。调整维修资金归集方式。由现在业主办理产权证时缴纳，变为购房交易登记合同备案前缴纳。按住宅小开设住宅分账户，购房业主在到房产部门交易备案前，先到房管部门指定银行按规定标准交维修资金。否则，房产部门不给交易登记备案。（责任单位：国土资源和房屋局）
（十）做好早期住宅小改造规划。把改善早期小物业管理质量作为城建设的重要内容。争取用三年的时间，对年前建设小全面进行设施维修改造。由国土资源和房屋局系统提出组织实施方案，逐项、逐步进行实施。抓好这些民心工程。（责任单位：国土资源和房屋局、规划局、发改局）
四、加强监管，提高质量，切实抓好住宅小物业管理的规范运作
进一步加强住宅小物业管理基础工作建设，发挥业主委员会管理主体作用，提高物业企业服务水平和管理能力，规范开发企业、业主委员会,物业企业的工作行为,完善工作系统,使物业管理逐渐地步入良性循环轨道。
（一）规范新建住宅小的前期管理。凡达到规定规模的住宅小，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同作为办理商品房预售许可证的补充要件。前期物业服务企业要加强对住宅小建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向相关执法部门报告。
（二）规范物业资料交接。住宅小竣工交付前，建设单位要与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。同时向属地街道提供各种移交资料备案。水、电、暖等设施按照专业分工移交给专业公司。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和街道备案证明。
（三）规范业主委员会的运作。不论采取何种管理模式，所有住宅小都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的或不成立的，经业主大会同意，业主可将业主委员会的职责委托给物业管理域内的居民委员会组织实施，并报属地街道部门备案。为及时掌握了解业主意见，业主委员会可聘请社工作人员作为业主委员会执行联络员，负责街道、业主委员会、物业公司作用之间的协调与沟通。
（四）规范物业服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，并向街道（镇）社居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受相关部门以及业主、业主委员会的监督。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、所在街道和社居委会。在前期物业服务期间，物业服务企业退出物业服务项目且建设单位无法承担重新选聘负责的，由社居委会临时代为管理。
（六）规范农村都市新村物业管理。随着开发经济发展，凡各镇建设农民都市新村的村庄，参照城市物业管理规定，实施物业管理，业主委员会和村委会可以同为一个机构。
五、齐抓共管，多方扶持，推进和谐社建设
物业管理是一项复杂的社会系统工程，每一项事物影响百姓生活。各职能部门、街道（镇），发挥作用，多方扶持，全力推进和谐开发建设。
（一）进一步发挥各街道各部门在物业管理中的作用。要认真履行好分工责任，将住宅小的物业管理作为社建设的重要内容。各街道成立物业管理协调小组（可与城管科一套人马），要安排专人负责物业管理工作；管委会各职能部门按照分工要求，抓好工作落实。
（二）进一步抓好物业企业管理。国土资源和房屋局认真组织好培训工作，对街道社、物业企业从业人员定期组织培训，提高从业人员的业务素质；积极组织开展创新文明小活动，制定考核标准系统对物业企业和住宅小物业管理进行检查考核。组织现场经验交流会，增强从业人员的工作自觉性。
进一步规范物业企业管理行为，明确管理责任，发挥物业企业作用，对发生在小内的各种违法行为主动管理，及时向各有关部门报告。国土资源和房屋局合同街道（镇）制定严格考核标准，并实施动态考核。
（三）进一步扶持物业企业发展。凡由政府及职能部门承担的费用，不得转由业主或物业服务企业承担。各专业公司经营收费，不得向物业强行托收；物业企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。新建小竣工验收移交后，其未售房屋的物业服务费，由开发企业承担。物业企业办理物业用房使用、出租登记时，免征房产各种租赁税费。各街道及时按标准拨付动迁小物业管理费，保证小物业管理正常运行。
住宅物业管理方案篇3
乙方： 深圳XX发展公司
法人代表：XXX
经XXX住宅区业主大会 年 月 日投票表决同意：直接聘请深圳康发发展公司为XXX住宅区（以下简称“本住宅区”）提供物业管理服务。为保障管理服务正常运行、规范双方的权利和义务，根据《中华人民共和国经济合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，本合同的甲、乙双方达成以下合同条款。
第一条 物业基本情况
1、住宅区位置： 深圳市罗湖区_______.
2、占地面积： _____平方米。
3、建筑面积： _______平方米。其中：住宅面积：_____平方米（分别为别墅_____平方米、复式别墅_____平方米、高层_____平方米、多层_____平方米）；商业面积：_____平方米；服务楼面积：_____平方米（含首层停车库）；其它面积（配电房、地下室等）_____平方米。
4、 住宅户数：_____户（截止_____年_____月_____日止，业主入伙户数_____户，_____户未入伙）。
5、物业类型： 混合住宅小区。
第二条 委托管理服务事项
1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等）的维修、养护和管理。
4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施（篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等）的维修、养护和管理。
5、本住宅区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。
6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。
7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作。
8、本住宅区的社区文化的开展建设。
9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理。
10、以及相关法规和行业政策规定的，和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。
第三条 合同期限
本合同管理服务期限为3年。自200__年____月____日起至 __年____月____日止。
第四条 甲方的权利和义务
1、审定乙方提出的管理服务年度计划、财务预算和决算。
2、对乙方的管理服务水平进行季度或年度全面考核评定，如聘请专业公司需要支付费用的，则该费用从物业收费中支出。如未达标或因乙方管理不善，造成本住宅区业主公共利益的重大经济损失的，甲方有权提前单方终止合同。
3、聘请独立审计机构每年对有关账目进行审计，审计费用在物业收费中列支。如乙方提供虚假或失实的账册、传票等致使甲方利益严重受损的，甲方有权提前单方终止合同。
4、支持乙方向不按合同规定缴纳物业管理服务费的业主催缴物业管理服务费；不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费；反对业主无理拖欠物业管理服务费，致使其他缴费业主的合法权益受到侵害的行为。乙方应作好对欠费业主的催缴、
统计、记账工作，确保本住宅区物业管理服务费的收缴率不低于总应收费的98%，如无故达不到该收缴率，则低于的部分以乙方的佣金抵扣。
5、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起讼诉追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。
6、不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。
7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
8、有关法规政策规定的应由甲方承担的其他权利和义务。
第五条 乙方的权利和义务
1、全面执行本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》（以下简称“服务方案”）。
2、完善并制订与“服务方案”相匹配的管理办法和操作规程以履行本合同。如超出业主公约与本合同以外制订涉及业利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应事先报告并获得业主大会批准。
3、有权选聘有资质的专业公司承担本住宅区的单项管理业务并支付费用、但不得将本合同项下的整体管理权利和义务转让给第三人，不得将任何单项业务承包给个人。
4、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，乙方应在本住宅区显著位置长期公示物业管理服务项目、服务内容、服务标准、收费标准等内容。
5、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后组织实施。
6、购买本住宅区的公共财产及公众责任险。
7、作为提供物业管理和服务的对价， 乙方每年年度终了时按年度物业管理总支出的10%计提物业管理服务佣金（以下简称“佣金”）一次。
8、本住宅区物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次，张贴时间不少于15天，账目公布前送交甲方审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知甲方。
9、鉴于乙方一直是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权力追缴历年来业主欠缴的物业管理费用。
10、对本住宅区的公共或共用设备、设施和相关场地，乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本住宅区内改、扩建或完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
11、为使本住宅区物业的保值、升值，乙方应采取积极有效的措施，阻止业主或物业使用人擅自改变本住宅区既定的使用用途及功能。尤其阻止将住宅用作商业、办公、集体宿舍或其他非一般住宅的用途。
12、建立本住宅区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况并及时书面通知甲方。
13、开展积极向上、健康的社区文化活动和便民服务工作。
14、本合同终止时，及时向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本住宅区的公共财产，包括物业管理费结余、公共收入积累形成的资产等。
15、有关法律法规规定的应由乙方承担的其他权利、义务和责任。
第六条 物业管理服务标准
本住宅区定位为高档次的住宅区，乙方应执行与之相匹配的物业管理服务标准。具体按《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》中的相关条款执行。
第七条 物业管理服务费收取标准及管理
1、本住宅区物业管理服务费按如下标准收取：别墅物业每平方米5.20元/月；复式别墅每平方米3.55元/月；高层物业每平方米3.60元/月；多层物业每平方米2.30元/月；商业物业每平方米5.00元/月-6.00元/月；服务楼每平方米2.50元/月（以上物业面积均按建筑面积计算）。
2、本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取；乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。乙方必须按政府规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。
3、物业管理服务费的结余部分归全体业主所有，用于弥补以后物业管理费的不足，未经业主大会同意，乙方不可支配使用。
第八条 专项本体维修基金的收支管理
1、本住宅区专项本体维修基金按政府收费标准收取：高层每平方米建筑面积0.25元/月；多层每平方米建筑面积0.15元/月（别墅除外）。随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设立专用账号存储本物业的本体基金。
2、本住宅区专项本体维修基金的使用，按政府规定的专项本体维修基金使用范围专款专用，乙方先立项报价，甲方审核签字后实施的程序进行运作。
3、本住宅区专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由甲方向业主公布一次，张贴时间不少于15天，接受全体业主的监督，账目公布前由甲方送交乙方核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。
4、业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。
5、本住宅区公用设施专用基金的交纳、使用、续筹、管理等，按《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》执行。
第九条 公共设施及业主共有物业收入及管理
1、本住宅区属业主私家车位以外的所有室内、室外停车位实行统筹使用，暂定每车每月车位使用费（含车场管理费）为220元。
2、本住宅区的业主私家车位，每月每个车位需缴纳车场管理费30元，与物业管理费合并使用。
3、本住宅区产权属于乙方的室内停车位（除已出售的部分）共计76个，由乙方有偿提供给全体业主使用，每月由乙方按每个车位每月200元（不含车场管理费）的固定标准净提取76个车位使用费。
4. 本住宅区的临时停车的收费按市政府指导价执行。
5、本住宅区严格控制外来车辆的停放，除极其特殊的情况外，禁止外来车辆停泊过夜。
6、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
7、本住宅区公共区域的电梯广告及相关收入、除乙方权属之外的停车场收入、特约服务收入等，归全体业主所有，和物业管理费合并使用。
第十条 合同的终止、续约与交接
1、本住宅区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规
，填报固定资产、办公、设备、住宅区资料等交接清单，送甲方审核。住宅区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交甲方审核，由甲方聘请专业财务公司进行审计。
2、乙方愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权2/3同意续约的，将直接与乙方续签合同。
3、本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权2/3以上的，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。
4、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，乙方应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
第十一条 违约责任
1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
2、如因乙方原因，造成不能完成服务标准或损害物业共同利益的，乙方应给予甲方相应补偿。给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。 .
3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得物业管理服务权或致使对方失去物业管理服务权，或造成对方经济损失的，应当承担相应的责任。
5、 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
6、甲乙双方以及业主因物业服务发生争议的，应尽量平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向罗湖区人民法院提讼，判决结果对各方均有约束力。
7、合同期未满，乙方擅自提前停止物业管理服务的；乙方不按时交接、撤离的，均应向甲方赔偿实际损失。
第十二条 其他事项
1、本合同未尽事宜，双方可以进一步协商并签订补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2、本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》是本合同有效组成部分，与本合同具同等法律效力。
3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。
4、本合同自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本住宅区全体业主均具约束力。
甲方：深圳市罗湖区XXX住宅
乙方：深圳XX发展公司
区业主委员会
负责人：
负责人：
住宅物业管理方案篇4
按照“条块结合、以块为主、属地负责”的原则，明确住宅物业管理工作职责，落实工作责任，共同推进住宅物业管理工作。
（一）市房管局负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策，负责物业服务企业资质初审，住宅专项维修资金归集和物业管理用房的管理，落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业检查评比、考核和人员培训，加强对物业服务企业的监管，规范物业管理服务行为，指导镇（街道、办事处）调处物业管理中的矛盾纠纷。
（二）各镇人民政府、街道办事处、开发区管委会、临港新城管委会具体负责本辖区物业管理工作，配合市房管局科学划定物业管理区域，界定物业服务范围，指导监督业主委员会的选举、改选和换届工作，负责协调、监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作，做好辖区内有关物业管理的投诉处理和工作。
（三）社区居委会协助镇（街道、办事处）做好物业管理工作，参与业主大会、业主委员会筹建、改选和换届，指导和监督业主大会选聘物业服务企业或者进行自治管理，协调业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系，调处物业服务中的矛盾纠纷，指导业主委员会和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止扰乱公共管理秩序和损害业主共同利益的违法行为并及时向有关行政执法部门报告。
（四）市规划局负责科学设定居住用地规划条件，严格审查设计方案和施工图，确保相关设施配套到位，查处擅自改变建设工程规划许可证许可范围的违法建设行为。
（五）市建设局负责住宅小区建设工程质量的监管，监督建设单位及时处理已竣工交付住宅小区的质量问题。住宅小区房屋未经质量单项验收合格的，不予发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（六）市公安局负责监督指导住宅小区治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆、影响消防安全等行为依法采取强制措施并进行处理。公安消防部门负责住宅小区消防设施的检查验收，依法查处破坏消防设施的行为。
（七）市城管执法局按照城市管理相对集中行政处罚权的规定查处住宅小区内破墙开门（窗）、损绿毁绿、未经批准擅自搭建构（建）筑物及其他设施、设乱户外广告、乱设摊点等行为，做好住宅小区垃圾清运及路灯养护等工作。
（八）市园林旅游局按照规划设计条件，严格住宅小区绿化建设方案的审批，指导做好住宅小区的绿化管护工作，并具体负责住宅小区的日常绿化管护工作。
（九）市人民防空办公室负责住宅小区内人防工程的规划、建设、维护管理、监督检查和实地标注工作，人防工程未经质量专项验收的，不得投入使用。
（十）市工商、物价、环保、质监等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的工商登记、物业服务收费、环境污染、设备设施质量等方面的投诉，主动配合各镇（街道、办事处）化解物业管理中的矛盾。
二、根据实际，合理确定住宅物业管理的方式
（一）新建住宅小区全面推行等级物业服务。先由建设单位按规定选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理，业主委员会成立后，由业主大会根据住宅小区的规划建设、配套情况和需要的管理服务项目，选聘物业服务企业进行管理。
（二）改造后的老住宅小区具备物业管理条件的，应当及时召开业主大会并选聘物业服务企业，按等级实施物业管理；对暂不具备条件的，可以实行业主自治管理，也可以采用业主委员会与社区居委会签订协议的方式，由社区居委会提供以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务。
（三）拆迁安置房和保障性住宅小区的前期物业服务按照谁开发、谁建设、谁负责的原则组织实施管理。业主委员会成立后，可根据业主需求确定物业管理方式。
三、突出重点，切实抓好住宅物业管理的规范运作
（一）规范新建住宅小区的前期管理。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，有权提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向有关行政执法部门报告。
（二）规范物业交接。新建住宅小区住宅与市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要同步交付使用。住宅小区竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业要对共用设备设施（含人防工程设施设备）进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。建设单位按照《关于进一步加强物业管理工作的意见》（**政办发〔20**〕79号）规定支付的交接费，由市房管局统一管理，交接费的使用办法由市房管局另行制定。
（三）规范业主委员会的运作。不论采用何种管理模式，所有住宅小区都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的，由社区居委会与业主共同决定住宅小区物业管理事项，直至业主委员会成立。社区居委会要认真组织筹备召开业主大会，选举产生业主委员会，要加强对业主委员会的指导，积极支持业主委员会的工作。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业履行服务义务，也要督促业主按时交纳物业服务费。
（四）规范物业管理服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，合同的期限应当与业主委员会任期相一致，并向社区居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受市物价局、房管局等部门以及业主、业主委员会的监督。市房管局要会同各镇（街道、办事处）加强对物业服务企业的监管检查，科学评定物业服务企业信用程度，不断完善物业服务诚信档案制度。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、市房管局、所在镇（街道、办事处）和社区居委会。在前期物业管理期间，物业服务企业退出物业管理项目且建设单位**法承担重新选聘责任的，由社区居委会临时代为管理。
（六）建立住宅小区公共设施应急处理机制。市、镇两级政府要按照属地管理原则，分别安排相应的经费，作为物业管理风险应急处置资金，专项用于弃管住宅小区共用设备设施临时运行管理费用。
（七）妥善处理物业质量遗留问题。已竣工交付使用房屋的消防系统、电子监控、高层电梯、地下车库等存在质量遗留问题的，由市政府统一牵头，责成相关职能部门进行全面梳理排查，明确整改方案，督促建设单位尽快落实资金，迅速整改。对整改不力的建设单位，要记入诚信档案并依法予以处理。
四、大力扶持，落实住宅小区物业服务的各项优惠政策
（一）税收规费方面
1．住宅物业服务的新办企业自经营之日起2年内免缴统一收费（含防汛保安、残疾就业保障、人防、工会等各类基金）；
2．20**年**月31日前，物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，由政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展；
3．物业服务企业受委托管理改造后的老小区、拆迁安置小区、保障性住宅小区，其收费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据；
4．物业服务企业可适当减少社会保险种类，下浮缴费标准和比例。
（二）政府补贴方面
1．市政府统一建设的拆迁安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市财政按每月0.2元/㎡的标准补贴物业服务企业（单位），各镇（街道、办事处）建造的，补贴标准由各镇（街道、办事处）确定。20**前建成且已落实物业管理的城区住宅小区，由市财政按上述标准补贴物业服务企业（单位）。
2．改造后的老小区，物业服务交接费由市财政按1元/㎡的标准进行一次性补贴。
3．政府性资金投资新建的住宅小区按建筑总面积的2‰配建经营性用房，房屋产权归市房产管理局所有，可委托物业服务企业经营，收益主要用于弥补物业管理经费的不足。
（三）表彰奖励方面
1．市财政每年安排相应的经费，对受到上级政府及部门关于物业管理方面表彰的物业服务企业、社区居委会、业主委员会和个人，按照上级政府及部门明确的奖励标准进行奖励；
2．镇（街道、办事处）应安排相应的经费，对作用发挥好、规范程度高的业主委员会予以表彰奖励；
（四）市房管局协调督促建设单位按有关规定尽快支付拖欠的物业服务费用。
五、加强领导，确保物业管理工作健康持续发展
（一）加强组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管市长任组长，市政府办公室分管副主任、房管局局长、**江街道主任任副组长，市房管、规划、建设、城管、园林、**、人防、环保、物价、财政、税务、工商、民政、监察、质监等部门以及**江街道的分管领导为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理物业管理工作中的重大问题。各镇（街道、办事处）成立相应的领导小组，并指定专门科室具体负责物业管理工作，在全市建立起一级抓一级、层层有落实的物业管理工作体系，为物业管理工作提供坚强有力的保障。
住宅物业管理方案篇5
（一）征地新建的住宅区绿地率不得少于30%，属于旧城改造的住宅区绿地率不得少于25%。
（二）住宅区内的公共绿地根据居住区不同的规划组织结构类型相应设置，指标按居住人口规划分别达到：组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。
二、住宅区绿化建设审批程序
（一）凡涉及到调整公共绿地、风景林地、古树名木保护范围内用地的建设项目立项时应征求市园林局意见。
（二）市园林绿化主管部门参与建设项目规划设计方案的会审。
（三）审批绿化种植设计方案。建设单位应根据市规划局核发的“建设用地规划许可证”和规划设计方案批复以及城市绿化管理有关规定，委托有资质的绿化设计单位设计。市园林局在接到建设单位申报的绿化种植设计方案后15天内完成审查及批准手续。符合规定要求的，市园林局核发“种植设计方案审批意见书”，并加盖“无惕市园林管理局绿化审批专用章”。
三、住宅区绿化施工管理
（一）住宅区绿化工程应实行招投标管理，绿化工程的施工应由具备资质的绿化施工企业承担。外地园林绿化施工企业须取得市园林局核发的进锡施工许可证后方可参与投标。
（二）绿化施工企业应向市园林局申请办理项目开工登记，领取绿化施工许可证，方可施工。
（三）加强绿化工程的质量监督，根据国家有关标准评定绿化工程质量等级。
四、宅区绿化工程的验收
住宅区绿化工程须与主体工程同步建成。绿化工程竣工后，设单位应报请市园林局组织验收。经验收合格的，市园林局发放“绿化工程验收合格证”，并加盖“*市园林管理局绿化验收合格专用章”。绿化工程未经验收合格的，房屋不得交付使用、不得销售、不得办理产权手续。
五、住宅区绿地养护管理
（一）住宅区管理机构（住宅区管委会或物业管理部门）是住宅区绿化的管理单位；在未设立管理机构的住宅区由区、街道组织力量养护管理。
（二）建成的住宅区绿地在养护了一个生长季节后，按有关部门制订的标准在市园林局的签证下，交付于住宅区管理机构。
（三）住宅区管理机构在收取物业管理服务费后，应按规定比例用于绿化管理。
（四）住宅区管理机构应按市有关部门制订的公共绿地养护定额进行绿地养护管理。
（五）住宅区绿地的调整充实、养护管理，当地绿化管理部门应进行技术业务指导。
住宅物业管理方案篇6
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章法律责任
第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
住宅物业管理方案篇7
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量、社会安定，更关系到现代化城市建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法明确各方主体：政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生或把纠纷解决在初期，促进物业管理的健康发展。
一、住宅小区物业管理的法律界定
（一）物业及住宅小区物业
“物业”对应的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成 ：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。《河南省物业管理条例》第三条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。住宅小区物业具有以下法律特点：1．房屋所有权具有多业主。2．土地具有共用性。3．小区配套房屋产权具有模糊性。
（二）住宅小区物业管理及界定
住宅小区物业管理，是对住宅小区作为房地产的物业管理：业主通过选聘具有相应等级资质的专业物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
所谓住宅小区物业的界定，是指如何区分A小区与B小区的边界。中华人民共和国成立以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；地上建筑物、构筑物、定着物所有权转移时，连同其所占用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则，处理有关房地产权属问题的。上述原则体现在相关宪法和法律条文中：中华人民共和国宪法第12条规定 “国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。” 中华人民共和国土地法第11条规定“土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
《物业管理条例》第9条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由于开发商不同，规划不同，各个小区的容积率、绿化率、配套设施的完善程度都各不相同。如果根据一定的评价指标将住宅小区划分为好、中、差的话，就会出现相邻小区实际上处在不同居住环境等级中，不同小区的业主购买房屋的价格也不同。一个小区的业主出高价买了住房和与之配套的设施、环境，让他的小区与居住环境较差的小区并为一个“物业管理区域”，显然他对配套设施、绿化、土地使用权的权利都会受到不同程度的侵害。
所以，对住宅小区物业的法律界定，应结合实际情况，确定合适级别以收取物业服务费用，以当前中央提出的建立和谐社会为指导原则，把事情做细做好。郑州中方园小区经过11月8日事件使方圆物业退出后，原来的东西两小区分别聘请不同的物业公司来服务，有利于竞争，提高服务质量。
二、住宅小区物业管理中存在的问题
国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。所谓业主管理物业，就是业主通过某种手段、措施达到所要的服务质量。一般来说，都是在业主大会的基础上成立业主委员会并聘请专业物业公司来具体管理，根据业主大会做出的决定行使一定的权限。
（一）现阶段业主如何行使管理物业的权利
1．业主如何通过业主委员会管理物业
《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。如何计算参加投票的业主投票权问题？《河南省物业管理条例》第十一条 业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：（1）住宅物业按一户一投票权数计算；（2）非住宅物业按建筑面积计算。确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。
2．业主委员履行职责不力
国务院颁布的《条例》第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。上述规定已经明确了两个问题：一是住宅小区的业主大会代表和维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益；二是住宅小区业主大会的代表和维护活动是通过业主委员会实施。
3．业主委员会备案问题。《物业管理条例》第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
住宅物业管理方案篇8
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章法律责任
第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
住宅物业管理方案篇9
为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本物业管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：
一、 物业管理范围及内容
（一） 甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
（二） 管理事项包括：
1. 房屋的使用、维修、养护；
2. 区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理；
3. 清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
4. 公共生活秩序；
5. 文娱活动场所；
6. 便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；
7. 车辆行驶及停泊；
8. 住宅区档案管理；
9. 政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
二、 委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。
三、 委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。
四、 委托管理期限委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。
五、 双方责任、权利、义务
1、 依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；
2、 监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；
3、 按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；
4、 给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；
5、 负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
6、 不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7、 对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
8、 负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
9、 委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；
10、 协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；
11、 政策规定由甲方承担的其他责任。
（二）乙方责任、权利、义务
1. 根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
2. 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
3. 根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；
4. 接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
5. 对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
6. 乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；
7. 建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
8. 负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。
每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；
9. 有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；
10. 在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；
11. 开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
12. 有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位
六、 管理目标和经济指标
（一） 各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。
（二） 确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，乙方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。
七、 风险抵押
（一） 乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元，作为风险抵押金；
（二） 乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；
（三） 如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；
（四） 如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
八、 奖罚措施
（一） 在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。
（二） 如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
（三） 如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；
（四） 如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；
（五） 由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。
九、 合同更改、补充与终止
（一） 经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；
（二） 合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；
（三） 合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。
十、 其他事项
（一） 本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
（二） 本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿为合同的有效组成部分。
（三） 本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。
（四） 双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。
（五）
（六）
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
代表（签名）：
代表（签名）
时间：
年
住宅物业管理方案篇10
按照市委“解放思想、跨越发展”的总体要求，以创建“和谐社区”、“星级社区”为载体，创新物业管理模式，推行星级管理服务，全面巩固基础设施建设，优化小区环境卫生，维护小区治安秩序，通过落实各方管理职责，建立长效机制等措施，积极探索住宅小区物业管理的新途径、新思路、新办法，切实解决居民关心的热点、难点问题，努力实现“路平、灯亮、沟通、安全、有序、绿化、美化、净化、和谐”的居住环境。
二、整治范围和内容
城区三个街道办事处管辖范围内的住宅小区（含各单位的家属院）均列入本次整治提升范围，主要从六个方面抓好提升工作：
（一）提升物业服务档次，对物管住宅小区的物业服务质量实行星级评定。根据《省物业服务规范》进一步完善和修订我市住宅小区物业管理考核办法，并将物业考核工作与物业服务星级管理（评定）、荣誉申报、项目招投标、项目退出机制、资质升级等五个方面挂钩。对于获得三星级以上小区由市政府颁发标牌，悬挂于小区醒目位置（具体的星级管理（评定）的管理办法由市房产管理局会同市物价局联合制定报市政府批准后实施）。同时，市物价局对住宅小区的供水二次加压费、电梯维护使用费、公共照明费、生活垃圾清运处理费等项目的收费情况开展专项整治，建立收费监管长效机制，杜绝因以上收费不明确引发的各类矛盾纠纷。
（二）提升治安管理水平，开展住宅小区治安防范集中整治。结合全市打霸除恶专项行动，由市公安局负责制定住宅安全防范集中整治工作实施方案，会同各街道办事处、社区居委会、物业服务企业对住宅小区内强装强卸、强买强卖、盗窃等治安方面存在的突出问题和矛盾进行集中治理。各公安派出所要在辖区内住宅小区设立警务室或报警点，建立住宅小区治安流动巡逻登记制度，定期对各物业公司的治安防范工作进行监督检查。形成物业管理公司、业主、基层组织和公安派出所密切配合、齐抓共管的创安工作机制，使我市住宅小区治安和刑事案件发生率明显下降，不发生在全市产生重大影响的恶性刑事案件和安全事故。
（三）提升专业经营设施设备管护标准，推进住宅小区专业经营设施设备的产权移交管理。市自来水公司、供电公司、热力公司负责逐一对各住宅小区相关设施设备管理情况进行调查登记，在摸清底数的前提下，按照先易后难、先改造后移交的原则，先将具备条件（自来水、供电完成一户一表计量出户，供热完成分户控制改造）住宅小区内的专业经营设施设备（包括变电、二次供水、换热等设施设备及业主入户端口以外的相关管线和计量装置）进行接收管理。对不具备接收管理条件的住宅小区，市自来水公司、供电公司、供热公司要分别制定出所属管线管网、设施设备的铺设修缮、更新方案，列出改造时间、标准及改造费用，安排好改造施工队伍，争取在2年内全部改造并接收管理到位。各专业经营单位要增强服务意识，收取各项费用要抄表到户，委托物业公司收代缴的，收费单位要与物业公司签订委托合同，明确双方的权利、义务。同时，在各小区公开服务、投诉电话，积极主动地为用户排忧解难，切实维护广大业主的合法权益。
（四）提升公共配套设施功能，实施住宅小区基础设施修缮改造。实行物业管理的小区各物业企业要对列管小区的道路、排污、公共照明、文体设施、环卫设施、围墙等公共部位、共用设施开展巡检，对破损道路进行维修，做到路面平整无坑洼，路牙石整齐无缺损。对下水管网、化粪池进行疏通，更换破损窨井盖，保证排水通畅。对公共照明设施设备进行检修，保证夜间照明。整修、增设、更换垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。维修改造原有休闲场地，配置更新健身器材等文体设施，确保正常安全使用。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，确保消防安全通道畅通。合理配置宣传栏、公示牌等设施，营造小区文化氛围。通过修缮刷新，使小区内各项设施设备正常使用、运行，小区整体外观整洁、美观，给人以耳目一新的感觉。
（五）提升物业管理综合执法力度，建立物业管理与行政执法联动机制。物业服务企业在物业管理服务过程中，发现拆改房屋结构、私搭乱建、乱停乱放、毁坏绿化、违规经营、污染环境、强装强卸、强买强卖等违法违规行为的，应及时劝阻、制止、拍照、存档，对拒不改正的，应立即向所在辖区街道办事处和相关执法部门呈报《物业服务区域违法违规案件呈报单》，由有执法权限的行政执法单位进行处理。对于疑难案件涉及多个执法部门的，由所在辖区街道办事处协调相关执法部门联合进行处理。市住建、房产、公安、工商、城管执法、环保、物价、质监等部门接到呈报案件后应及时按规定履行调查、处理职责。
（六）提升物业管理覆盖面，推行社区化准物业管理。对尚未实行或者无法实行物业管理的各类老旧住宅小区、单位家属院，按照属地管理的原则，全部由所在辖区街道办事处负责，实行社区化准物业管理。社区化准物业管理由各街道社区居委会组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，也可组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区居委会向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业用房等经营性收入由社区居委会统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。
三、工作要求
（一）提高思想认识，强化组织领导。物业管理综合整治提升工作是“和谐社区”建设，创建“星级社区”的重要内容和指标，是改善群众住房条件，优化人居环境，提升城区管理水平的重要内容。各街道、社区和有关部门要正确认识物业管理综合整治提升工作的重要意义，以高度的政治责任感和服务意识，认真落实好物业管理小区整治提升的各项目标任务。
（二）加大宣传力度，营造社会氛围。物业管理综合整治提升工作涉及千家万户，居民的参与支持和理解程度是决定工作顺利与否的关键，各街道、社区、有关部门要充分利用宣传栏、墙报、广播、文艺等各种媒介，通过各种会议和活动，大力宣传物业管理综合整治提升工作的重要意义。同时把整治提升工作给居民群众带来的实惠具体化，把整治提升后的效果直观化、形象化，推动整治提升工作顺利开展。
住宅物业管理方案篇11
第一条为加强我县区域住宅装饰装修管理，提高装饰装修工程质量，保障房屋使用安全，维护公共安全和当事人的合法利益，根据《中华人民共和国建筑法》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》和宜春市人民政府《宜春市中心城区住宅装饰装修管理办法》等规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条凡在我县范围内，从事住宅装饰装修活动，应当遵守本办法。工程建筑面积在300平方米以下的非住宅装饰装修活动也参照本办法执行。
本办法所称住宅装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称“装修人”）对住宅进行装饰装修的建筑活动。
第三条住宅装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。
第四条住宅装饰装修实行属地管理制度，城区住宅装饰装修活动由县建设主管部门监管，建立健全各部门、乡镇场、社区（物业）住宅装饰装修分级管理体系。
第二章主要职责
第五条县政府相关部门应当按照下列规定履行职责：
（一）住建部门：牵头负责住宅装饰装修活动管理工作，贯彻执行有关住宅装饰装修管理的法律法规、方针政策和技术标准，对装饰装修施工企业资质核查，对物业服务企业的诚信考核，对施工技术人员的培训及相关资格证书的颁发；
负责对住宅装饰装修过程中涉及房屋质量安全、消防安全行为进行核查认定。
（二）自然资源部门：负责对住宅装饰装修活动中擅自改变住宅外立面、加层、扩建或住宅外立面拆改等违反规划的行为进行认定。
（三）城管部门：负责对装修人或装饰装修企业、个体经营者在住宅装饰装修活动中，未办理任何手续开工装修的行为进行处罚；
负责对擅自改变规划、搭建建筑物或构筑物、私自拆改房屋内部承重结构等违法行为进行处罚。
（四）公安部门：负责对住宅装饰装修活动中违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的行为进行查处；
负责对阻碍国家机关工作人员依法执行公务的违法行为进行查处，构成犯罪的依法追究法律责任。
（五）市场监管部门：负责对无营业执照的住宅装饰装修企业、个体经营者按相关法规进行查处，指导消费者协会开展消费维权工作。
第六条各乡镇场、社区负责监管辖区内无物业管理住宅的装饰装修活动开工审核登记工作，物业公司负责监管本小区内住户装饰装修活动开工审核登记工作，协调处理管辖区域内有关住宅装饰装修的纠纷和信访问题，及时发现并向有关部门举报违法违规住宅装饰装修行为。
第三章一般规定
第七条装饰装修企业和个体经营者应当持有相关的《营业执照》。
第八条装修人依法享有住宅装饰装修自主权，任何单位或者个人不得对装修人指定装饰装修企业和强行推销装饰装修材料。鼓励装修人选择具有相应资质等级的装饰装修企业承接住宅装饰装修，提倡装修使用绿色环保材料。
第九条装修人与装饰装修企业、个体经营者可以采用市场监管部门推荐的《家庭居室装饰装修工程施工合同》《住宅室内装饰装修管理服务协议》等示范文本，签订书面合同。
第十条在住宅装饰装修中必须遵守下列规定：
（一）遵守施工安全操作规范，采取安全防护和消防措施，保证作业人员和相邻居民的安全及环境卫生；
（二）12时至14时、20时至次日8时之间不得进行产生噪声、振动的装饰装修活动；
（三）施工过程中产生的废弃物和其他垃圾，应当按照有关部门指定的位置、方式、时间进行堆放和清运；
（四）隐蔽工程完工后，应当保存隐蔽工程施工图；
（五）符合装饰装修技术规范和标准，提倡采用绿色环保、防火阻燃材料。
装修人自行进行住宅装修的，负责水、电、暖、燃气等施工的人员应持有相关技能的上岗证书或从业资格证。
第十一条在住宅装饰装修中禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位同意，擅自变动建筑主体和承重结构；
（二）将未做防水的房间或者阳台改为卫生间、厨房；
（三）扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）圈占、占用消防前室、楼梯间等公共区域，擅自拆除或遮挡室内消火栓、消防喷头、火灾自动报警等消防设施；
（五）损坏和拆除房屋原有节能设施、降低节能效果；
（六）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本规定所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本规定所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第十二条在住宅装饰装修中，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改燃气管道和设施。
本规定所列第（一）（二）项行为，应当经自然资源部门批准；第（三）项行为，应当经燃气管理单位批准。
第十三条有下列情形之一的，不得进行住宅装饰装修：
（一）经鉴定属危险住宅的；
（二）房屋严重损坏或者未经修缮加固处理的；
（三）已列入拆迁和拆除范围内的；
（四）因房屋所有权或使用权争议进行仲裁、诉讼程序的。
第十四条住宅装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第十五条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
第十六条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第十二条、第十四条、第十五条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第十七条从事住宅装饰装修活动，必须遵守法律、法规和规章，严格按照《住宅装饰装修工程施工规范》进行，不得妨碍或损害社会公共利益和他人的合法权益。
第四章开工申报与监督
第十八条装修人在住宅装饰装修工程开工前应当进行申报。无物业管理的，向辖区乡镇场或者社区申报登记；有物业管理的，向所在小区物业服务企业申报登记。
第十九条乡镇场、社区或物业服务企业负责住宅装饰装修开工审核登记工作。对符合条件的，办理登记，并签订《住宅装饰装修管理服务协议》；对不符合条件的，不予受理并说明理由。
第二十条开工申报应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案图；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（五）涉及本办法第十二条行为的，须提有关部门的批准文件，涉及本办法第十四条、第十五条行为的需提交设计方案或者施工方案；
（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
装修人装饰装修共有房屋或房屋共有部分的，应当取得房屋共有人或房屋共有部分所有人的书面同意。非业主的房屋使用人，还需提供业主同意住宅装饰装修的书面证明。
第二十一条《住宅装饰装修管理服务协议》应当包含以下内容：
（一）住宅装饰装修工程的实施内容；
（二）住宅装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）房屋外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第二十二条社区居委会或者物业服务企业应当加强对装饰装修活动的监督，发现有违反本规定第十一条、第十三条、第十四条、第十五条、第十八条或未经批准实施第十二条行为的应当立即制止；对装修人或施工单位不予配合的，应当及时报告有关部门依法处理。
第二十三条社区居委会或者物业服务企业应监督装修人在楼道适当场所公示装修人姓名、装修住宅、举报电话和联系人，接受群众对装饰装修违法、违规行为的检举、控告、投诉。
各有关部门在接到关于装饰装修投诉后，应当进行调查处理，7日内答复投诉人；对属于其他行政管理部门处理的，应当在3个工作日内转交有关部门处理，并告知投诉者。
第五章法律责任
第二十四条住宅装饰装修双方当事人应当严格履行合同义务，住宅装饰装修过程中发生纠纷的，可以自行协商，也可以向消费者协会或有关部门投诉。不愿协商、调解或协商调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第二十五条因住宅装饰装修活动造成相邻房屋的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业或者个体经营者责任的，装修人可以向装饰装修企业或个体经营者追偿。
第二十六条在住宅装饰活动中，侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由县住建部门责令改正；在住宅装饰装修过程中有违反第十一条、第十三条第（一）和（二）项、第十四条、第十五条行为的由住建部门提出处理意见，并函告城管部门依法依规执行处罚。
第二十七条在住宅装饰装修活动中违反第十二条第（一）和（二）项行为的，由自然资源部门提出处理意见，并函告城管部门依法依规执行处罚。
第二十八条在住宅装饰活动中，对未办理任何手续就开工装修、违规搭建建筑物或构筑物、私自拆改房屋内部承重结构等行为，由城管部门责令停工并依法依规执行处罚。
第二十九条装饰装修企业、个体经营者或装修人在住宅装修期间违反有关规定施工扰民的，由公安部门依法依规进行处罚，情节严重的依法追究刑事责任。
第三十条有关行政管理部门工作人员，在住宅装饰装修活动中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位和上级机关依法依规给予行政处分；构成犯罪的，依法依规追究刑事责任。
住宅物业管理方案篇12
上述合同签订后，物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中，由A公司等13个业主组成的滨海小区业主管理委员会，已经在1997年8月经当地房地产管理部门批准成立，并与物业公司签订了《委托物业管理合同》。
[审判]
法院审理认为：本案投资公司只是滨海住宅小区的开发建设单位，其擅自与B物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求B物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。
[分析]
