住宅产业论文篇1

1我国住宅产业发展与现状

1.1住宅产业发展的历史沿革

建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。

1.住宅产业的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生产、后生活”的政策影响，城镇住宅建设总量只有近5亿护，人居居住面积仅为3.6m2，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产业基本处于“休眠”状态。

2.住宅产业的复苏期（1979～1990年）。党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了30多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，住宅与房地产业进入到第一次快速发展阶段。住宅投资从1978年的39.21亿元增长到1990年的498.34亿元，累计投资3222.85亿元；城镇住宅竣工面积由3752万m2增长到17317万m2；城镇人均居住面积由3.6m2增长到6.7m2.这一时期，住宅建设的特点是：统一规划、统一建设、统一管理逐步成为当时的主要建设模式。在规划理论上逐步形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构，并有较完善的公建配套，如：影剧院、百货商店、医院等。在住宅与房地产开发领域，一批新型的房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。在住宅生产领域开始工业化住宅生产方式的探索，装配式住宅、内浇外挂住宅、框架剪力墙住宅等新型建筑体系得到快速发展，预制构件厂、墙体材料厂、厨卫洁具厂、门窗厂、混凝土集中搅拌站等一批新兴产业应运而生。在住宅管理与服务领域，开始了专业化、现代化管理模式的探索，项目的策划、物业管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新兴产业得到快速发展。经过十几年的探索和发展，住宅产业在恢复中探索，在探索中发展，在发展中改革，在改革中完善，住宅建设已经步入了产业化发展轨道，成为国民经济振兴和社会发展的重要行业，住宅产业的效应初见倪端。

3.住宅产业的成长期（1991～1995年）。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。城镇住宅建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978～1990年13年累计投资3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240万m2增长到37489万m2人均居住面积由6.9m2增长到8.1m2.从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅与房地产业进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期，住宅建设进入了高速发展时期，住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针，注重提高住宅的工程质量，提出住宅建设走规模效益的道路。住宅建设的快速发展带动了相关产业的进步和成长，住宅科技发展取得明显进步，1995年住宅产业科技进步贡献率达到了25.4%.同时，全国开展了城市住宅小区建设试点工作，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理念、施工技术及质量、四新成果的应用等方面，推动了全国住宅科技的发展，引导了住宅产业的健康发展，住宅产业作为国民经济新的经济增长点的地位初步显现。

4.住宅产业的变革期（1996～2000年）。1996年中央经济工作会议指出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住房分配制度改革取得了历史性突破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化，使城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住房二级市场的开放和住房市场体系的加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出。在住房制度改革等政策引导下，城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。住宅建设经受东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。2000年住宅竣工面积54864万m2，人均居住面积达到10.3m2，城镇住房短缺时代基本结束。住宅建设已逐步由数量增长转向数量和质量并举的发展阶段，住宅建设方式依靠积极推进住宅产业现代化，逐步由粗放型向集约型转变。《住宅产业现代化试点工作大纲》（建房［1996］181号）文件的出台拉开了我国推进住宅产业现代化的序幕，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（［1999］72号）文件的出台，将我国推进住宅产业现代化工作推向了高潮。“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架，并取得了明显成效。2000年住宅产业科技进步贡献率增长到31.4%.这一时期，住宅产业发生了重大变革，其特点是：在生产领域，以增量和质量发展为主要特征，组织大规模的住宅生产与供应，住宅的生产方式在逐步转变，住宅的质量稳步提升，居住条件和环境在逐步改善。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃消费领域，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。这一系列变革，是一项产业是否成熟的重要标志，也标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。

5.住宅产业的发展期。经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。为引导和带动住宅产业现代化，我国开始实施“国家康居示范工程”，通过先进适用成套技术的集成和推广，全面提高住宅建设的质量，创建新世纪换代住宅的样板，加快新技术、新成果的推广应用，示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。

1.2住宅产业在我国国民经济中的地位和作用日益突出

我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。特别是“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城乡住宅建设投资达到31615.95亿元（其中城镇21442.86亿元），比“八五”同期增长119.5%（124.8%）。2000年城乡住宅建设投资7594亿元（其中城镇5435亿元），占当年GDP的8.49%，占当年全社会固定资产投资的23.28%.据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约为5400亿元，占GDP的比重约6%左右。2000年GDP增长中，投资（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加共2700亿元左右，诱发系数达1.5.“九五”期间城镇住宅竣工面积23.8亿m2，平均每年建设住宅4.8亿m2.2001年城镇住宅竣工面积5.4亿m2，个人购买商品住宅的面积同比增长20.8%，所占比重达到93.9%，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%.住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。

1.3我国住宅产业发展中存在的主要问题

目前，随着市场经济体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断的完善。分析和研究我国住宅产业发展，应从基础抓起，重点集中于建立完善的住宅产业现代化体系。因此，从狭义住宅产业范畴研究我国住宅产业是当前发展住宅产业的基础。我国住宅产业现代化体系受体制和国情的影响，起步较晚，还处在探索阶段，与国外发展国家相比还有较大差距。

从科技发展领域看，主要表现在：

1.住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高，生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3～4倍，劳动生产率只相当于发达国家的1／5～1／6，科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为31.4%，与发达国家的60%～80%相比还有很大差距。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业。

2.住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准，推行起来难度较大，难以形成规模效益。

3.住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。

从体制方面看，主要表现在：

1.推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。除部分省、市外，不少地方还没有建立开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施。住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。

2.缺乏有效的经济、技术政策作保障。不能有效地调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。

2住宅产业的发展特征

“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，我国将全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高，住宅建设面临新的机遇和挑战。新世纪到来，住宅建设又迎来了巨大的发展空间，中国的住宅建设任重而道远。当前，要正确分析住宅建设的新形势，准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面：

1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段。尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民人均建筑面积已超过了20m2，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。“十五”期间，国民经济预计平均每年以7%的速度增长，城市化水平每年提高0.8～1%.伴随着经济的快速增长和城镇化进程的加快，为住宅产业的发展提供了良好的经济环境和广阔的市场前景。“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积57亿护，其中城镇住宅竣工面积27亿低年均建设5.4亿m2，农村住宅竣工面积30亿护，年均竣工6亿m2.同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。

2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。

3.住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段。我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。

4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。《商品房销售管理办法》、《商品房合同示范文本》等法规的出台，为依法规范住宅与房地产场秩序提供了依据。今年人大政府报告提出，大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作。今后一段时期，针对目前房地产市场出现的虚假广告、房屋面积缺斤短两、房屋质量低劣等现象，将进一步规范开发企业行为，维护房地产市场秩序做为整顿和规范房地产市场的工作重点。

3促进住宅建设持续健康发展的有效途径

加快我国住宅产业发展的关键，一是要扩大住房的有效需求，完善住房消费市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费，增加居民的购买能力。继续深化改革居民住房消费的体制，建立优良的市场服务体系是重点。二是增加住宅的有效供给，完善住宅生产建设体系。主要着力点在于提高住宅的综合质量和降低住宅生产成本。加快推进住宅产业现代化，以科技为先导，提高住宅产业科技进步贡献率，加快住宅技术、材料和部品的更新换代，是坚持以需求为中心，保持住宅建设持续健康发展的根本保证。

1.国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动了和推动住宅产业现代化发展。示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化，提高住宅质量为总目标，通过示范小区引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现出以人为本的设计理念，体现出当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，起着积极的引导作用。同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”，“淘汰落后部品”等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和了范作明。主要体现在：一是住宅的规划设计突出强调住宅的均好性、多样性和协调性，从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五方面术提升住宅的功能质量作为设计的主要原则。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等7大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进，逐步地完善和更新，示范工程就是要成为系统技术的集成和载体，发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。

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一、经营理念的现代化

众所周知，世界经济已经进入了一种与传统经济不同的可实现高增长、低通胀的经济运行状态，即“知识经济时代”或“新经济时代”，它的本质是以知识创新和信息传播来推动经济高速增长，依靠增加产品的科技含量来发展生产，而不是单纯地依靠增加产量来发展生产主要表现为产品质量、档次的提升。由于提高科技含量只是使产品提高了附加值，不增加产品的数量;信息则是无形的、非物质实体的，当然也不会造成物质形态的产品积压。因而就能成功避免产品积压问题，这在目前住宅市场空置房总量仍居高不下的情况下.尤其具有现实意义。

“新经济”给予我们住宅产业最主要的启示，就是要与时俱进地树立起新的理念、其中很重要的一个理念就是追求“规模效益、知识效益，氰息效益”相统一。即不再单纯地追求规模经营、规模效益，而是把规模、知识、言息三个效益放在起.通盘筹划，综合考虑。一方面提高产品科技含量;另方面利用信息来捕捉商机，加强市场调查和市场预测，选准市场细分日标，拓展营销，求得利润最大化。

日前，一些开发企业日益看中大盘开发，一些舆论也宣称地产开发进入大盘时代_这固然有其必要性和合理性，因为大盘较易营造良好的居住环境.有利于降低开发成本和开展营销，可以获得规模效益。从城市规划来看，也利于盘活老城区)、口，改善城市的功能布局。但是大盘开发受外部环境因素影响大，风险也大，容易造成大量空置。而城市里的许多零星地块也重待我们去开发利用，如出让用地的剩余小地块，规划里模糊的地块边缘的小地块，化整为零批出的小地块等这些地块有其本身的卖点、首先是地段较好.交通便捷，易与外界交流;其次，由于地块狭小，多以建高层为主，视野开阔;而且开发周期短，利于资金周转，风险也相对较小:开发商如果在提高产品的科技和信息含量上做足文章，开发出具有卜分鲜明的个性特色的现代化产品，做小盘也是可以取得好效益的。

二、产品品质的现代化

住宅产业发展进步的标志，要看住宅总体性能，及产品品质的现代化程度知识经济和信息社会的来临，带动了整个社会文明以及生活观念的进步，引发了对住宅性能新的定义与要求。人们对住宅的质量要求不仅是工程质量，还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量、人文质量和文化氛围质量住宅不再仅能住，还有对居住舒适、方便、安全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。目前，已经有一批具有新经济意识或信息产业背景的投资者进人了住宅产业，他们把重点放在了提高住宅产品的科技含量和信息含量上，使产业发展增加了新的动力和活力。同时，资深业者也在迅速提高对新经济时代来临的敏感度，出现了许多优秀的作品，这些成功的楼盘，除了更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质以外，而且又努力增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质，以及网络、宽带等智能化社区，“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平，增加新的卖点。

三、住宅生产的现代化

如何能高效地开发出物美价廉、有特色卖点的房地产商品，抢占市场先机，争取好的效户益，成了当前一个非常现实的问题。而要提高住宅开发的效率和质量，就必须推动住宅生产的现代化。与发达国家相比，我国住宅生产中部品化和部品生产工业化水平还很低，住宅施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。手工操作的生产方式，必然建设周期长，成本消耗高，经济效率低。我国住宅建设劳动生产率，人均竣工面积多年来在30平方米左右徘徊，发达国家一般在120-140平方米之间，我们仅占其1/5一1/6，而能源消耗却是发达国家的3-4倍，且建筑质量通病也大量存在。住宅产业要改变这种高投入、低效率的状况，就必须加快我国住宅部品化和部品生产工业化的进程。即以提高劳动生产率和工程质量为目标，按现代化生产方式和高技术组合改造传统建筑施工体系，采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理，推行标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产，实现技术进步贡献与劳动生产率的双增长四、住宅流通的现代化从当前房地产业运行状况、产业结构来看，流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后，且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主，个人开发个人出售，一家一个售房部，尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:

解决流通环节的通病，要在优化产业结构方面下功夫，即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化，以实现流通环节的现代化，改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。

分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络，以降低销售成本，解决相关的市场间题;同时，下大力气培育规范的、发达的中介行业，如建立行业内统一的经纪和信息传播机构，重点培育一批信誉好、实力强的营销商等。

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改革开放以来,我国经济持续快速发展,建筑业也得到空前发展,逐步成为国民经济的支柱产业。钢结构住宅作为绿色环保的新型建筑体系,随着钢产量的大幅度提高,以及新材料、新技术的不断推出,钢结构住宅产业正健康快速发展。

1、钢结构住宅国内外的发展状况

在许多工业发达国家如美国、日本、英国、澳大利亚,钢结构建筑的发展和应用已有几十年的历史。美国钢结构住宅所占建筑总面积的比例从20世纪90年代的5%已经发展到现在的25%以上,日本及澳大利亚钢结构建筑占全部建筑的50%以上。

长期以来,我国因缺少钢材而对建筑钢结构的应用加以限制。1996年我国钢产量突破1亿吨,2002年达到1.9亿吨,2005年达到3.7亿吨,已经超过了美国、日本、俄罗斯、韩国四个国家钢产量的总和。国家用钢政策从20世纪50～60年代的限制用钢,到70～80年代的节约用钢,到二十一世纪已调整为鼓励用钢,为我国建筑钢结构的发展提供了极好的条件。目前北京、天津、上海、山东莱芜、安徽马鞍山、广州、深圳等地开展中低层和高层钢结构试点工程,已经建成300～500万平方米住宅。

2、钢结构住宅的优点

钢结构住宅是目前最具有发展潜力的环保节能型住宅,突破了中国“秦砖汉瓦”式的传统建造模式,替代了传统的红砖及混凝土,完全使用工业化生产的建筑材料,集众多优点于一身,是二十一世纪人类居住环境的理想建筑。

2.1钢结构的重量轻、强度高,抗震性能好。钢结构材料的强度高,塑性和韧性好,结构延性好。用钢结构建造的住宅重量约为钢筋混凝土住宅的1/3～1/2。自重的减轻使得地震作用效果降低,一般自重减轻一半,相当于降低抗震设防烈度一度,地震作用可降低30%～40%。

2.2工业化程度高,易于实现住宅产业化。钢结构住宅的设计借助专业设计软件,大大缩短设计周期,并实现设计的标准化。所有构件工厂化加工制造,精度高,易保证质量。容易实现机械化装配,施工速度快,施工周期短,与传统住宅相比工期缩短40%以上。

2.3空间利用率高,能合理布置功能区间。由于钢材轻质高强的特点,便于形成大柱距、大开间的开放式住宅,而传统结构(如砖混结构、砼结构)由于材料性质限制了空间自由布置,如果跨度、开间过大,就会造成板厚、梁高、柱大,出现“肥梁胖柱”现象,不但影响美观,而且自重增大,增加造价。在空间使用率上,钢结构住宅使用的钢梁、钢柱的截面积比传统结构减小,所占净空面积也随之减小,使得房间使用面积增大,与传统结构相比可增加有效面积10%左右。

2.4绿色环保,节能省地。目前我国住宅体系多为砖混结构,大量使用硅酸盐水泥,在建筑物解体后产生大量的建筑垃圾,对环境造成极大破坏;砌体结构使用的实心粘土砖,浪费大量的土地资源。而钢结构住宅所用材料主要是环保型可回收材料,在建筑物拆除时,钢材可以100%回收利用。

2.5钢结构住宅保温隔热隔音效果突出,造型美观结构丰富。大多采用新型轻质墙体围护材料,不易霉变,不易虫蛀,在保温隔热隔音性能方面比传统住宅有明显优势。钢结构材料轻质高强,结构设计时可以创造出艺术性较强的建筑外形,以满足住户对不同建筑风格的要求。

3、钢结构住宅的结构体系

钢结构住宅结构体系主要由承重结构体系、支撑体系、围护结构体系和楼板结构体系组成。

3.1钢结构承重及支撑体系的组合型式有多种,应用于住宅的主要有钢框架结构体系、钢支撑框架体系、钢框架-抗剪桁架结构体系、交错桁架结构体系。钢框架体系结构简单、受力明确、平面布置灵活、结构刚度均匀、抗震性能好,属典型的柔性结构体系,其侧向刚度差;钢支撑框架结构体系通常用槽钢或角钢在墙体平面内布置垂直支撑体系,能够有效抵抗水平荷载,提高侧向刚度,减小层间位移。钢结构住宅承重体系构件一般采用热轧或高频焊接H型钢,热轧或焊接工字钢、方钢管、圆钢管或冷弯薄壁型钢。

3.2围护结构体系约占钢结构住宅总造价的30%,为减轻结构自重,满足建筑节能要求,围护墙体大多采用轻质材料。外墙可采用蒸压轻质加气混凝土板材(ALC板)、SRC复合保温墙板、钢丝网复合保温板、水泥刨花板等,内墙可采用轻钢龙骨石膏板,ALC轻质板、夹层复合板、稻草板等。

3.3楼板结构由钢梁和楼面板组合而成。楼盖体系要保证有足够的强度、刚度和稳定性,同时要尽量减轻楼板自重。楼板主要型式有压型钢板与现浇混凝土组合楼板,预制轻混凝土板。

4、钢结构住宅存在的技术问题

4.1防火问题

钢结构有很多优点,但也有其致命缺陷,即耐火性能很差,钢材的承载力和平衡稳定性会随温度的升高而大幅降低。当温度达到400℃时,钢材的屈服强度降至室温下强度的一半,当温度达到600℃时,钢材基本丧失全部强度和刚度。解决该问题的方法有两种,一是使用耐火耐候钢,该种钢材是采用技术在钢材中添加合金元素(如Cu、Ni、Cr、Si、P等元素),使钢材的金相组织发生变化,从而改善钢材内在的耐火性和耐候性,这种钢材在600℃高温下,屈服强度下降不大于1/3;二是使用防火涂料、发泡防火漆和外包防火层等方法。对于外露的钢构件多采用10～40㎜厚的涂料,耐火极限可达1.5～3h;对于隐藏的钢构件,珍珠岩防火喷涂或防火板是经济有效的方法。

4.2防腐问题

钢结构的腐蚀与所处环境、温度、湿度直接有关。根据国内外试验资料,表面无防护的钢材在大气中第一年锈蚀速度约为第五年的两倍,室外钢材的锈蚀速度约为室内锈蚀速度的四倍,处于干燥环境的钢材,几乎不会锈蚀。因此,暴露钢构件一般外涂耐腐蚀涂料或油漆,或采取镀锌处理。

4.3标准规范问题

由于我国发展钢结构住宅仅仅只有十几年的历程,钢结构住宅技术体系还不够成熟,钢结构住宅标准规范零散而不系统,技术水平参差不齐,工业化程度不高,还需进一步研究创新并规范化。

5、我国钢结构住宅的前景展望

目前,国内的建筑业生产效率较低,尚属劳动密集型产业,而钢结构住宅属于高技术高效率的产业,加快对钢结构住宅的研究,将促进建筑业向技术密集型产业转化,并将带动建材、冶金、机械尤其是钢铁企业的发展。

中国钢结构协会编制的《2009-2012年钢结构行业态势运行发展趋势预测报告》指出,“节能减排”继续成为我国经济发展的一项重要工作,是可持续发展的一项基本国策,因而具有节能、环保、绿色优势的钢结构被市场看好。按照早先中国钢结构协会制定的《钢结构行业“十一五”发展规划建议书》显示,2010年钢结构产量将达到2600万吨。而根据目前掌握的资料计算,2010年我国钢结构行业拟达3000万-4000万吨制造能力,说明我国钢结构行业存在着较大的发展空间。

6、结语

现在我国钢结构住宅的发展已进入加速阶段,有关产业政策、标准和规范相继出台,国内钢产量充足,为钢结构住宅的发展提供了较好的开发环境、物质基础和技术条件。我们应不断提高研究开发能力,掌握国外先进技术,促进钢结构住宅产业化,相信我国钢结构住宅的发展前景是广阔的。

参考文献:

住宅产业论文篇4

关键词：住宅产业化 发展阶段 思想

引言

我国是当之无愧的建筑大国，每年新建的房屋面积占到世界总量的50%，但我国无缘建筑强国，我国建筑能耗占到全社会能耗总量的40%。产业化住宅增加企业长期收益的同时，可满足居民的演化需求。此外，低碳经济的发展，劳动力优势危机，新型城镇化以及保障房建设等事实，凸显了我国实行住宅产业化的必要性。

不仅如此，住宅产业化在我国也具有可行性。我国近年来的政策措施激励了产业化进程，钢及其他原材料产量的增加为产业化提供了坚实后盾，国民收入的增加更新了住房观念，低碳经济的到来更是为我国的住宅产业化提供了契机。

我国住宅产业化发展历程

结合罗斯托的经济成长阶段论（美国经济学家Walt Whitman Rostow1960年在《经济成长的阶段》中提出有关经济发展过程的经济成长阶段论（五阶段），1971年又在《政治和成长阶段》中表述为传统社会、准备起飞、起飞、走向成熟、大众消费和超越大众消费六个阶段），可将我国住宅产业化的发展历程分为起步、快速发展和成熟三个阶段，如图1所示。

（一）起步阶段（1999-2020年）

起步即初步发展，比如政策、标准的制定，骨干企业的培育，技术研发与引进，生产线的投入与使用，规格化产品的生产与示范，主要突出产业化住宅的性能优势，为其快速发展做好准备。

（二）快速发展阶段（2020-2040年）

产业化住宅产品此时大规模出现，技术成熟，性价比优势突出，骨干企业向集团发展，住宅产业化格局形成并稳步走向成熟。

（三）成熟阶段（2040以后）

住宅产业化进入稳定发展阶段，增速放缓，住宅产品的性能与价格双优势已经得到消费者认可，住宅产业集团形成，市场期待新一轮的技术创新。

住宅产业化不同阶段的思想解析

住宅产业化作为一种经济现象，不同发展阶段体现了不同的经济思想，从理论上加以分析，不仅丰富我国起步较晚的住宅产业化研究现有成果，更加印证了住宅产业化在我国发展的大势所趋性。

（一）起步阶段

1.住宅产业化与后发优势。美国经济史学家Alexander Gerchenkron依据德国、意大利等国经济追赶的成功经验提出了后发优势理论。后发优势是后起国家在推动工业化方面的特殊有利条件。日本、美国、瑞典等国的住宅产业化经验值得借鉴，我国可以结合本国国情，利用后发优势，推动我国的住宅产业化进程。

2.住宅产业化与市场失灵。由于垄断、外部性、信息不完全以及公共物品等因素，价格的资源配置效率无法实现帕累托最优，导致了市场失灵，政府干预成为必要。

住宅产业化的起步在我国步履维艰，产业化住宅的造价比传统住宅高出40%，而且生产、技术以及制度的外部性明显，如果没有政府的技术、金融等政策支持，企业构建产业链以及进行技术创新的机会成本必然很大，动力受挫。此外，住宅产业的设计、安装以及部品标准、认证体系是住宅产业化健康快速发展的前提，而这些需要政府发挥积极作用（王晨，2009）。

原建设部等八部委在《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（1999年）中提出推进住宅产业现代化。在激励企业方面，科技发展促进中心2010年承诺将推荐优秀企业参与“万科住宅产业化示范基地”这一企业联盟型，并促其成为部级工程技术研究中心。从2010年开始，科技中心将支持万科集团每年开发一定比例的达到国家《绿色建筑评价标准》三星级标准的项目以及工业化方式建造的项目（伊西科，2010）。但我国目前的产业化进程仍然滞后于社会的发展，政府将继续发挥重要作用。

3.住宅产业化与委托。委托理论源于专业化的存在，重在研究委托人如何在利益冲突和信息不对称条件下设计最优契约以激励人，这是过去30多年里契约理论最重要的发展之一。对有关住宅产业化的政策和标准等专业化问题，企业更有发言权。国家和企业在某种意义上形成了一种委托关系。以万科为例，2010年，万科与住建部科技发展促进中心实施战略合作，共同研究低碳建筑、住宅工业化等问题。此外，万科还以北京、上海等地的建筑项目为试点，承接建设住建部节能、绿色、低碳、住宅工业化示范项目。这种委托关系促成双方优势互补，有利于我国的住宅产业化进程。

（二）快速发展阶段

1.住宅产业化与交易费用。推进我国住宅产业化进程的一大难题便是产业链不完善，各环节标准不一，而标准化是产业化的前提。我国对建筑的标准化虽有参数，却形同虚设。2010年，万科发起成立住宅产业化产业联盟，纵向联合政府、承建、监理、构件厂、物流、建筑设计、科研院所等单位，横向联合更多开发商，预期实现产业化链条的标准化与组织化（伊西科，2010）。作为一种重要的产业组织形式，产业联盟可以形成较大的合力，为成员企业带来新的信息与市场，有助其提升自身竞争力。

交易费用决定了企业的存在，企业采取不同的组织方式最终目的就是为了节约交易费用。交易费用理论认为产业联盟在一定条件下可节省成本，从而实现规模经济与范围经济。合理的企业边界处于“边际组织费用=边际交易费用”的均衡点。作为一种资源配置手段，产业联盟介于市场和企业之间，既可减少市场的交易费用，也可节省企业的组织费用。住宅产业的上下游关联产业众多，住宅产业化产业链合作产业联盟可减少市场交易中专用性资产不确定性的同时，专业化分工可避免企业内部投资带来的组织费用过大问题，在实践中应予以鼓励。

2.住宅产业化与技术创新。Joseph A·Schumpeter在《经济发展理论》中了提出技术创新理论。所谓创新，就是建立一种新的生产函数，实现生产要素和生产条件的新结合，并将其引入生产体系。住宅产业化符合技术创新理论，具体表现在：制造新的工业化住宅产品。采用新技术，生产机械化，集成化。开辟我国房地产业新的市场。生产的连续性以及生产物的标准化，工程建设管理的规范化要求住宅产品的上下游产业形成密切的产业链。逐步形成住宅产业集团，形成新的组织形式。总之，企业家的创新行为以及有效需求的创造必将在我国的产业化进程中发挥重要作用。

3.住宅产业化与规模经济。作为现代企业理论研究的重要范畴，规模经济理论指在一定时期内，企业产品绝对量增加时，其单位成本下降，即扩大经营规模可以降低平均成本，从而提高利润水平。产业化住宅的建筑成本很高，一定程度上打击了企业的积极性。根据国外产业化住宅生产的成功经验，在产业化生产规模达到10万平方米以后，其成本是传统建筑成本的1.25倍；而在这之前，建筑成本将超过传统建筑成本的40%（沈思晨，2010）。住宅产业化的快速发展将助力我国的产业化住宅进入性价比优势阶段，如图1所示。

（三）成熟阶段

1.住宅产业化与竞争优势。Michael E.Porter认为，国家的竞争优势来源于要素条件、需求条件、相关与支持产业、企业战略四个基本要素，以及机遇和政府两个辅助因素。国家的竞争优势就是产业的竞争优势，优势产业是促成国家竞争优势的关键，而优势产业必定是生产效率高的产业。

我国传统的建筑方式发挥了劳动力成本低的优势，但生产效率不高。国家统计局数据指出，到2012年末，我国大陆15-59岁劳动年龄人口93727万人，绝对比重首次下降，且至少在2030年以前将逐步减少，我国的人口红利将逐步消失，劳动密集型产业将不得不向资金、技术密集型产业转化，而住宅产业化正是当下创造竞争优势的有效途径。

2.住宅产业化与可持续发展。可持续发展理论是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展，重视经济增长数量的同时，更追求经济发展的质量。传统建筑的高投入、高消耗、高污染已然警醒人类，而实行住宅产业化便可减少消耗能源，减少废水废弃物排放等。可持续发展为住宅产业化提供了绿色、节能、环保的契机。住宅产业化正在发挥自身特有的优势，已经成为我国当下新的经济增长点。

总而言之，不论是在起步，快速发展，还是在成熟阶段，住宅产业化的实践都有夯实的理论支撑，我国实行住宅产业化有理有据，势在必行。

我国住宅产业化发展困境及路径选择

（一）政府的政策激励

首先，政府虽然已先后出台了许多推动住宅产业化的政策法规，但相关的激励政策仍然有待完善，建议在节能产品、技术的生产、应用和消费各环节，采取一定的财政补贴、税收优惠、贷款贴息等政策，鼓励住宅产业低碳发展（刘志峰，2010）。其次，鉴于我国目前还处于住宅产业化的起步阶段，尚在推广产业化住宅的性能优势，政府应该充分发挥企业的技术与市场、产品的先知先觉优势，积极促成政企合作项目，以助我国住宅产业化进程的推进。

（二）企业的审时度势

企业首先应该着力形成产业联盟，组建住宅产业集团，整合资源与协作研发的同时，加筑产业链优势。另外，契合当前我国社会的城镇化步伐以及保障房建设，企业应该努力发挥产业化的规模效应，克服产业化住宅的成本劣势，创建产业化住宅的性价比优势。

（三）公众的意识培养

鉴于传统住宅的主导地位，产业化住宅还没有被公众认知与接受，需要政府与企业的进一步宣传与导向作用。相信产业化住宅的性能优势必将赢得市场的青睐。

综上所述，我国的住宅产业化进程步履维艰，但住宅产业化趋势必要且可行。从理论上结合住宅产业化事实对之加以分析与肯定，并从我国当前的现实困境出发，寻求发展产业化住宅的路径，以期丰富我国起步较晚的住宅产业化现有研究成果的同时，对我国发展产业化住宅的实践有所裨益，从而实现我国经济的可持续发展。

参考文献：

1.王晨.SST视角下的住宅产业化制约因素分析[J].山西焦煤科技，2009（5）

住宅产业论文篇5

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：10084096f2015）04-0044-06

一、引言

2015年第1季度辽宁国内生产总值增速仅为1.9%，成为第1季度中国经济增速最低的省份，与同样低于全国平均增速7%的黑龙江（4.8%）、吉林（5.8%）一起，被外界不甚乐观地称为新常态下出现的“新东北现象”，引起社会各界的广泛关注。然而，在过去的10年间（2003-2012年），东北三省国内生产总值年均增速达12.7%，比全国平均增速高两个百分点；特别是辽宁国内生产总值跨过了万亿元门槛，直逼3万亿元大关。在拉动经济的“三驾马车”中，投资一枝独秀，房地产业一业独大，2005-2014年辽宁全社会住宅投资从684亿元增长到3 888亿元，年均实际增速22.5%，住宅投资占国内生产总值的比重已连续10年稳定在15%以上。而在拥有更为强大住宅产业的发达国家，住宅投资占国内生产总值的比重往往只有3%-5%。那么持续上升的住宅投资和建设能否成为辽宁新的消费热点和新的经济增长点？现阶段，在辽宁亟待破解“新东北现象”的关键时刻，研究住宅投资与经济增长的互动关系显得尤为重要和迫切。

学术界对住宅投资与经济增长的关系众说纷纭，莫衷一是。住宅投资的批评者认为，住宅是一种消费品，住宅产业是非生产性的，是经济增长的负担和拖累，应尽量压缩住宅产业的投资。特别是在一些发展中国家，政府认为住宅产业生产率低下，因而不鼓励住宅投资。直到20世纪70年代，学者们才逐渐认识到住宅投资的增长效应，住宅投资不仅具有很高的乘数效应，而且还具有广泛的经济和社会效益。Greenwood和Hercowitz对1954-1989年美国的数据进行分析发现，住宅投资引领商业投资。随后一些对美国住宅投资与经济增长关系进行计量检验的研究，也得出了“住宅投资引领经济增长”的一致结论。然而，许多关于其他国家住宅投资的研究结论并非如此。比如，Kim㈨运用1970-2002年韩国的数据进行检验，发现住宅投资跟随宏观经济波动，而不是经济增长的Granger原因。Walentin和Sellin的研究指出，瑞典住宅投资滞后于国内生产总值。De Bandt等。对意大利的研究也发现，住宅投资滞后于产出且时间差为两个季度。

然而，国内对住宅投资与经济增长关系的研究相对匮乏，支撑一系列事关重大的住宅建设政策的研究，要么简单地套用发达国家的经验，要么转述领导人的讲话，就得出住宅投资和建设引领经济增长的结论，对住宅投资与经济增长之间的关系很少进行实证研究。而其中比较有代表性的是张清勇和郑环环的研究，他们运用1985-2009年中国各省、自治区、直辖市的数据分时段、分区域研究发现，经济增长引领住宅投资的单向Granger因果关系是稳定的，所谓“住宅投资引领经济增长”的假说在中国并不成立。但他们的研究结论也不必然适应于中国各个地区。因此，本文基于辽宁的发展背景，研究住宅投资与经济增长的关系，以期获得有益的研究结论，为辽宁破解“新东北现象”提供理论支持和政策思路。

二、计量方法与实证结果

1 数据

住宅投资一般包括新住宅的建设、存量住宅的维护和改建等活动。国家统计局从1981年开始统计全社会住宅投资数据，统计项目与主要西方国家统计机构的统计项目基本一致。因此，本文可直接应用全社会住宅投资数据进行计量分析，而避免用房地产开发投资作为变量所带来的不准确性。为了扩大样本容量，本文选取2005-2014年辽宁住宅投资和国内生产总值的季度数据，最终的数据跨越40个季度。

为消除价格的影响，我们用CPI指数将数据调整至2005年基期。季度时间数据一般都需要季节性调整，以增加参数估计的有效性。因此，本文进行计量分析的数据为季节性调整后的数据。另外，本文对住宅投资和国内生产总值取自然对数，以降低数据的波动幅度。下文将住宅投资的自然对数用HI表示，HI的一阶差分（住宅投资的增长率）记为DHI；国内生产总值的自然对数用GDP表示，GDP的一阶差分（GDP增长率）记为DGDP。表1为变量的描述性统计。

我们直观地画出了国内生产总值的自然对数GDP和住宅投资的自然对数Ⅲ的关系曲线，如图1所示，从图1可以粗略地判断，GDP和HI表现不平稳，大致在2010年以前，二者的走势相仿；但2010年以后二者却向相反的轨迹运行，这样的结果令人匪夷所思。图2给出了GDP增长率和HI增长率的趋势图，他们的一阶差分即DGDP和DHI都显得较为平稳，那么初步判定他们之间可能具有一阶协整关系，下文将对此进行检验。

2 单位根检验

检验辽宁住宅投资与经济增长之间的Granger领先一滞后关系之前，必须先检验数据的平稳性。我们根据Maddala和Wu的检验方法，对2005-2014年辽宁国内生产总值的自然对数序列{GDP1}与住宅投资的自然对数序列{HI1}进行ADF检验。结果表明，原序列{GDP1}与{HI1}均不平稳，而一阶差分序列{DGDP}与{D HJ}都是平稳序列，可以判断这两个序列为同阶单整，如表2所示。

3 协整关系检验

GDP和HI均为I（1），由于本文建立的系统仅有二个时间序列，所以我们运用Engle-Granger两步法检验住宅投资与经济增长之间是否存在协整关系。首先根据模型（1）对二者进行最小二乘估计，继而对回归残差序列μ。进行单位根检验，T值和P值分别为-4.082和0.013.1%、5%和10%显著性水平上的临界值分别为-4.205、-3.526和-3.194。结果显示回归残差序列零阶平稳，说明GDP和HI为一阶调整，即住宅投资与经济增长之间存在长期均衡关系。

4 Granger因果关系检验

运用Granger因果关系检验住宅投资与国内生产总值之间的领先一滞后关系。由上文知，GDP和HI存在一阶协整关系cI（1，1），因此，住宅投资与经济增长之间的领先一滞后关系检验不能运用VAR模型，应该运用模型（2）所示的向量误差修正模型（VECM）。

其中，t为滞后期数，基于模型（2）的回归结果，我们进行Granger因果关系检验，如表3所示。

从表3可以看出，随着滞后期数从1到4变化，检验原假设（H10和H20）的F值和P值都很稳健。在1%的显著性水平上均无法拒绝原假设。结果表明，住宅投资并非是国内生产总值的领先指标：同样地，住宅投资也并非辽宁经济增长的驱动力，且这一结论很稳健。

三、对辽宁住宅投资持续增长的反思

2005-2014年辽宁季度数据的计量分析表明，住宅投资与国内生产总值存在长期均衡关系，但并不存在领先一滞后关系。然而，以往的研究结论往往认为，住宅投资引领经济增长，或国内生产总值引领住宅投资。又或二者兼而有之。那么为什么辽宁会出现这种迥然相异的结果？自1998年国家强调住宅建设“有可能形成新的消费点，是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点”以来，从中央到地方，一系列促进住宅建设的政策相继出台，住宅投资如火如荼，这是否意味着住宅投资已经过度增长了呢？如果确实过度，相应的公共政策应如何应对过度的住宅投资？本文将从其他视角继续讨论辽宁住宅投资是否过度问题。

1 住宅投资的国际比较

2005-2014年辽宁住宅投资占固定资产投资的比重持续在18%上下徘徊，最高也没有突破25%。而大多数OECD国家住宅投资占固定资产投资的比重长期在20%-25%徘徊，从这一视角似乎难以得出辽宁住宅投资过度的结论。但是，我们选取的另一指标即住宅投资占国内生产总值的比重的结果却令人惊讶。1970-2007年OECD国家住宅投资占国内生产总值的比重的均值基本在3%-7%，1999-2011年中国这一比重的均值也还是9.4%。而辽宁的这一指标却高达13.2%，大约高出全国平均水平4个百分点，这不得不引起我们对辽宁经济特征的反思。追根究底，这主要还是源于中国长期以来推行的投资拉动型经济增长模式，特别是辽宁这样一个市场化改革相对滞后的省份，经济增长的投资驱动特征一直以来都非常卓著。2014年固定资产投资占国内生产总值的比重高达85%，这使得住宅投资在国内生产总值中的份额远高于其他国家，甚至高于全国平均水平。因此，考虑投资驱动增长的现实特征，辽宁住宅投资从国际比较来看确实有严重过度的倾向。

2 住宅空置率

从宏观上判断辽宁住宅投资是否过度还可以考虑商品房空置率指标。根据国际通行的共识，商品房空置率在5%-10%为供求平衡合理区，空置率在10%-20%为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。作为衡量房地产市场以及经济发展健康状况的一项重要指标，定期公布住宅空置率早已成为不少国家的通行做法。然而，中国各地的相关住宅空置率却始终成为“难解之谜”，这个指标难以获得。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁报告称，2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套，4.2万亿住房贷款沉淀于空置住房。是社会资源的巨大浪费。而辽宁住宅投资占国内生产总值的比重远远高于全国平均水平，我们有理由相信辽宁城镇住宅空置率要高于全国平均水平。在2013年“鬼城”排行榜中，除内蒙古占有多席之外，辽宁营口也榜上有名，辽宁铁岭也陷入“鬼城”危机，楼盘均价3000元，但入住率不足四成。

3 住宅投资过度增长的原因

上面我们从国际比较和住宅空置率的视角给出了住宅投资过度增长的证据。那么是什么原因导致辽宁住宅投资过度增长？对这个问题，我们不能单纯地从基本面因素如人口流动和收入增加等方面给予解释，而需要抓住辽宁经济特征的现实背景。笔者认为，自1998年住房商品市场化改革以来，这些基本面因素推动住宅投资增长的事实是肯定的，但并不足以解释住宅投资的过度增长，这主要应归结于地方政府主导投资的经济增长模式和土地制度的二元结构。

中国城乡土地制度具有鲜明的二元性，对待城市土地和农村土地一直存在严格区别，《中华人民共和国宪法》规定，城市土地国有，农村土地集体所有。土地二元制度使地方政府能以国家名义随意强行征收农民的土地，并事实上抬高了城市化的成本。中国是以低价土地支持高速发展的工业，但压低工业用地价格的亏空必须要从其他方面获得弥补，否则不可持续。一方面是政府对土地实行一级垄断，以更低的价格侵占农民的土地按市场价出售，以获得巨额的价格差；另一方面是通过压低工业用地价格来争夺资本和招商引资，以提升本地经济发展的竞争力，进而抬高房价和地价。而且政府预算内收入依赖与城市扩张相关的房地产业税收的增长，2010年辽宁建筑业和房地产业对税收的贡献达到38.5%，土地出让成为分税制后地方政府财政收入的主要来源。以大连为例，2009年商业用地、住宅用地和工业用地价格分别为19800元/m2、5600元/m2和910元/m2，他们之间的价格相差6-22倍。不可讳言，如此高的价格差，必然会提高地方政府和开发商住宅投资的热情和积极性，导致住宅投资一浪高过一浪。

由此可见，上述土地制度与经济发展方式带来的后果就是工业化与城市化发展的不同步，即只实现了土地的城市化，而没有实现人的城市化。先把城“造”出来，而没有长期的工业积累，这种城市化的运营效率很低，这种低效率的方法是无法支撑和不可持续的。

住宅产业论文篇6

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

一、引言

产业价值链是在产业链的结构下遵循价值的发现和再创造过程，继而充分整合产业链中各企业的价值链，持续地对产业链的价值系统进行设计和再设计的过程[1]。产业价值链上的每个价值活动都直接影响整个产业的价值运行，强调“价值创造”这一最终目标，通过产业价值整合，形成有效的竞争合作机制、战略联盟机制，构建一个长期稳定、高效的价值创造与传递系统，实现产业升级。当前，我国住宅产业管理已由狭义的企业内部业务流程扩展为广义的企业间业务协作，由规划、设计、施工等过程建设出商品住宅，再由营销推广、销售、物业管理和社会部门再按业务关系构成经济信息和经济交易网络提供服务，构成住宅产业链。进而通过产业整合，企业被捆绑到一个产业价值链系统中，住宅产业链上的产业价值链也随之形成。

然而，目前有关住宅产业的研究尚未拓展至住宅产业价值链的研究，更是缺乏各城市住宅产业价值创造状况的实证分析。基于此，本文便站在产业的视角，利用产业价值链理论，在构建住宅产业价值链系统的基础上，构筑熵权－模糊综合评价模型，进而研究西安市住宅产业价值链这一大系统下各个子系统为了追逐各自利益而形成的价值创造结构――价值分布状况，并针对其存在的问题提出改进的对策建议，以提高住宅产业价值链价值创造能力，促进产业升级。

二、文献综述

目前，站在产业角度，利用产业价值链理论对房地产业（包括住宅产业）进行分析的文献非常少见，值得借鉴的是学者们利用供应链理论进行房地产管理的研究以及利用价值链理论对房地产企业的流程再造研究的有关文献。例如，乔凤羽（2007）指出在国内大多数房地产开发企业委托外包的经营模式下，策划、勘探、设计、监理、招标、施工单位、材料和设备供应商都可看作是房地产开发企业的供应商，房地产商就是这些供应商、小集成商提供原材料、半成品和服务的“总集成商”[2]；周在华（2008）综合运用价值链理论、业务流程再造理论等理论和层次分析法、模糊综合评判法、效用决策等方法对基于价值链思想的房地产企业业务流程成本和价值以及其相互关系进行了探讨，分析了以顾客价值为主导和以“系统集成商”为主导的房地产企业价值链结构[3]；冯梓洋（2009）基于房地产项目开发经营流程对房地产企业价值链的价值活动进行了分析，并构建了基于顾客价值房地产价值链模型[4]。然而，这些文献基本都停留在一个简单的理论探讨角度，缺乏具体的实证分析与模型分析。所以，借鉴有关文献，从产业视角出发，利用产业价值链理论构建住宅产业价值链是对当前研究的拓展与延伸，进而为后续的实证研究提供了模型依据。

进一步讲，当前针对房地产业（包括住宅产业）价值链上价值创造结构分布研究的文献更是少之又少，但是可以从价值链的研究文献中找寻到值得借鉴的相关文献。例如，冯梓洋（2009）通过分析房地产企业价值链的价值创造过程给出了基于顾客价值的动态联盟组建流程，然后应用演化博弈论对房地产开发商与顾客之间关系的发展轨迹和趋势进行了描述，并给出了提升顾客价值的策略[4]；尹美群（2007）通过价值库的构建，透析影响价值分布的因素，进行价值链价值分布研究，从而指导企业转向高价值增值的价值活动，促进产业升级[5]。

综上所述，目前我国对住宅产业价值链价值创造结构――价值分布的研究与实践尚处于摸索阶段，既没有与产业价值链理论紧密联系形成一套完整有效的理论与方法支撑，也没有成功的可以效仿的实例作为参考。而从住宅产业价值链出发，明确各个链环的价值创造能力是探索如何保证产业价值链的高效运作、达到产业升级的第一步。所以，本文在借鉴前人相关研究的基础上，构建住宅产业价值链及价值分布测算模型，并对西安市住宅产业价值链价值分布情况进行实证分析具有一定的研究意义。

三、住宅产业价值链的构建

住宅产业价值链是一个复杂的价值系统结构，是通过住宅产业链上各个价值主体和各个价值活动的价值整合，构成的一个系统的产业价值创造和增值结构模式，具体见图1。

在图1中，横向箭头表示住宅产业价值链上各个价值主体进行的价值活动过程，市场调研公司从住宅市场获得需求者的需求信息，同时这些信息传递给房地产开发企业、前期策划公司、规划设计单位等产业链上的各个价值主体，进而房地产开发企业作为产业价值建设的经营者、管理者，获取投融资机构提供的资金、政府部门供给的土地、规划设计单位提供的规划方案、咨询服务机构提供的咨询成果、建设部门提供的建设成品，最终将营销策划机构提供的销售成品通过销售部门推向市场，销售给用户，同时物业管理公司将物业服务提供给用户。竖向箭头表示住宅产业价值链上各个价值创造环节的各个价值形态，即各价值创造环节的价值成果为：投资意向资金土地规划设计方案等资源与智力成果建筑成品营销成品服务成品用户使用。

四、住宅产业价值链价值分布测算模型构建

（一）价值分布评价指标体系构建

由于产业价值链的各个价值创造环节的价值数据非常难于直接获取，本文欲利用综合评价模型对住宅产业价值链的各个价值创造环节的价值加以评价衡量，而客观评价住宅产业价值链价值分布情况的前提就是建立一个科学、系统的住宅产业价值链价值分布评价指标体系。根据住宅产业价值链系统结构，利用产业价值链上各个价值创造环节下的价值活动，借助于德尔菲法（Delphi Technique）的方法来系统性地构建住宅产业价值链价值分布测算指标体系，具体见表1。进而，为了避免初始设定的指标出现信息重叠，导致分析结果失真，利用极大不相关法[7]进行定量性的指标筛选。

（2）“招投标活动价值X511”、“形象包装价值X621”表示在实证中利用极大不相关法计算后需筛除的指标，具体分析见文章第五部分；

（3）未筛除指标体系表示初始构建的“住宅产业价值链价值分布评价指标体系”，筛选后表示“筛选后西安市住宅产业价值链价值分布评价指标体系”。

（二）价值分布指标权重测算

熵权法是一种将主观判断与客观情况相结合确定权重的方法，它尽量避免了各评价指标受人为因素影响的程度，评价结果更具有客观性，因此，本文欲采用熵权法确定各级指标层的相对权重。住宅产业价值链的价值分布评价指标体系的一级指标有7个，假设一级指标i分为m个二级评价指标，二级指标j分为n个三级评价指标g，本文涉及到的各级指标权重集包括一级指标权重集： ；二级指标权重集： ；三级指标权重集： 。具体的计算步骤如下：

由此，获得一级指标权重集 。

（三）价值分布评价矩阵构建

由于住宅产业价值的影响因素本身就是一个彼此交叉、纵横交错的复杂系统，且处于不断地更新与变化中，所以，本文试图利用模糊数学的方法对受到多种因素相互制约的住宅产业价值链各个链环上的价值创造情况进行比较研究，进而运用多层次模糊综合评价法的基本思想来获得住宅产业价值链的价值分布评价体系的一级指标的价值属性矩阵，以最终获得价值分布矩阵。基于研究目标及评价指标的特点，文章选用加权平均型算子 作为模糊综合评价法常用的算法。具体过程如下：

（四）价值分布曲线勾勒

在获得住宅产业价值链一级指标价值属性矩阵V之后，求取矩阵V中每列的平均值，以获得住宅产业价值链七个价值创造环节的价值分布V*：

进而，根据V*矩阵中的各个值，利用曲线估计的方法勾勒出住宅产业价值链各价值创造环节的价值分布曲线，以明晰价值创造结构。

五、西安市住宅产业价值链价值分布研究

为了获得西安市住宅产业价值链价值分布的实际情况，作者设计了以在建项目（以“2010年05月30日”为调查时点，即2010年05月30日还处于建设中的项目）为单位进行调查的问卷，向熟悉某项目整个开发过程的专业人士（策划专员、销售顾问、土地拓展专员、工程师等）发放了125份调查问卷，以调查各个项目在实际产业运行中各环节所创造的价值分布情况。在此基础上，筛选出有效问卷103份。

（一）西安市住宅产业价值链价值分布评价指标筛选

利用极大不相关法对较复杂的规划设计价值 、工程建设价值 、营销价值 下的三级指标进行指标筛选，以获得最优的价值分布曲线拟合模型。

由于文章篇幅问题，本文仅以“营销价值 ”的指标筛选过程举例说明：首先运行SPSS17.0软件获得各指标的相关系数，获得各个三级指标的复相关系数矩阵表，见表2：

进而，通过查询复相关系数检验表，得临界值 ， > ，说明“形象包装价值 ”指标应删除，其余指标保留。

同理，通过计算分析，“规划设计价值 ”指标下的各指标都应保留；“工程建设价值 ”指标下的“招投标活动价值 ”指标与其他指标的相关性超过了临界值，应被删除，其余保留。筛选后西安市住宅产业价值链价值分布评价指标体系见表1中筛选后的指标体系。

（二）西安市住宅产业价值链价值分布测算

根据住宅产业价值链价值测算模型，利用103个住宅项目的评定值统计出筛选后指标的各个指标值，进而测算出当前西安市住宅产业价值链价值分布值。

首先，利用熵权法计算各层级指标权重，具体权重见表1中标识。

接着，利用模糊综合评价法，将各个样本值进行标准化后，获得各级指标的价值隶属度。

最后根据公式（11）计算获得西安市当前住宅产业价值链的价值分布值：

（三）西安市住宅产业价值链价值分布曲线及其分析

根据SPSS17.0软件的运行，得到判定系数R2最大值为的0.874的三次函数模拟曲线。其中的模型汇总与参数估计值见表3，模拟的曲线见图2。

从图2可以看出，西安市住宅产业价值链中，土地价值为最大，其次为资金价值，工程建设价值排第三，后面依次为规划设计价值、营销价值、服务价值、投资分析价值。这表明西安市当前的住宅产业价值大部分还集中在土地价值与资金价值环节，即当前的产业价值大部分集中于政府与投资者（包括房地产开发企业）手中，产业发展缺乏一个公平、协调的运行机制。具体分析如下：

（1）投资分析价值非常低下，未将其基础性的作用发挥出来。从图2可得，西安市住宅产业价值链中得投资分析价值为整个价值链的最低点，说明当前产业链的发展对产业链发展对其重视不够，即当前西安市住宅产业价值链在发展过程中还未形成以“市场需求者”为价值中心的产业结构，致使产业链的后续环节发展不协调。

（2）住宅产业发展太过于依赖土地价值与资金价值。从图2可以看出，西安市住宅产业价值链中土地价值为最高，占7个环节总价值的30.89％，资金价值占21.69％，两者累计达52.58％，说明当前西安市产业价值链大部分价值集中于政府部门、房地产开发商及各投资商，导致产业链无法发挥协同效用。

（3）建设价值过低。住宅产业的建设阶段集聚了大量的价值活动及相应的价值主体，价值量过低说明建设阶段未充分发挥其价值创造能力，直接影响建筑质量，进而影响产业价值链的正常运行。

（4）营销服务价值偏低。营销服务阶段是住宅产业价值链实现最终价值的直接阶段，较低的价值说明当前西安市住宅产业的下游结构不完善，价值创造能力有待进一步提高。例如，物业服务环节是将住宅产业价值链往下游拓展的的一个重要环节，而西安市在这个环节的价值仅占产业总价值的4.55％，这不仅影响了下游价值主体的价值获取能力，也影响了住宅产业价值链的拓展与升级。

（5）从产业价值链整体水平来看，一方面，西安市住宅产业链的两端价值太低，价值创造与价值分配不匹配，导致产业链的有效延伸与拓展比较缓慢；另一方面，产业价值链的各个价值创造环节价值普遍偏低，各个价值创造环节之间的合作不足，无法发挥出产业价值链整体合力的优势。

六、优化西安市住宅产业价值链价值分布的对策建议

针对西安市当前住宅产业价值链价值分布情况，现提出以下对策建议，以优化住宅产业价值链价值分布，提高产业链发展的成熟度，促进产业升级。

（一）完善产业价值链专业外包制度，提高产业价值链上下游的价值水平

对于西部城市来说，与东部发达地区相比，因为住宅产业发展时间较短，市场刚性需求较大，对具有专业水平较高的市场调研公司，投资分析公司、策划公司、规划设计单位、咨询单位、物业管理公司等住宅产业价值链上下两端的价值主体重视不够，不仅导致了这些上下游价值分配较少，更影响了西安市住宅产业的整体价值提升。因此，对于西安而言，应进一步完善住宅产业的专业外包制度，加强产业链上各价值活动的实际依存度，增强各价值主体的话语权，促使产业价值链稳定、协调的运行，以提高产业价值链的整体价值水平。

（二）转变土地供给思路

在当前住宅产业价值链中获得最大价值的是土地的拥有者――地方政府，但是只有将土地价值分散传递给产业链的其他价值创造环节，才能更好地提升住宅产业价值链价值创造的能力。所以本文建议，地方政府应成为“资源服务者”向住宅产业提供适当的土地资源。如何为“适当”的土地资源，则应根据我国城市化进程速度、经济发展水平、市场有效需求等情况等建立预测模型，并依据预测结果为市场提供指导性土地供给总量建议。

（三）正视当前的产业价值链价值分布，构建合理的价值分配机制

住宅产业价值链上的价值主体是非常复杂多样的，同时各个价值主体之间的价值活动也是交叉进行的，所以实现产业价值链的合理价值分配需要各个主体之间的相互协调，利用市场“无形的手”和政府“有形的手”共同协调住宅产业价值链上的价值分配秩序。在产业价值链价值创造启动阶段，为了保证产业链的正常启动，主要以市场手段进行价值分配，例如，在房地产开发企业优选合作单位时；而在价值分配时，为了弥补市场机制的缺陷，政府可以通过宏观调控出台政策，维护价值分配中的弱势主体的权利，确保他们获得应有的价值，达到价值创造与价值收入相协调[8]。

（四）完善战略联盟制度，提升产业价值链的协同效应，实现产业升级

战略联盟是指通过产业链上的各个价值主体的管理、技术、资金、信息和市场资源的重新组合，采用共生共赢模式，形成更具竞争力的价值联盟，达到更强的协同效应[9,10]。完善当前西安市住宅产业的战略联盟制度，有利于产业价值链上的各个价值主体创造更高的价值，实现产业链各价值活动创造的价值耦合。进而，西安市住宅产业价值链上的资源和各个价值活动在联盟中能够得到新的组合、新的延伸与新的拓展。

（五）构建住宅产业虚拟价值链，拓展产业链价值创造空间

住宅产业虚拟价值链是指在基本的住宅产业价值链基础上，利用信息技术和因特网，重新组织产业链上的各个价值活动，以促进价值主体之间的相互沟通能力，并将物质世界的市场场所扩展至虚拟的网络世界的市场空间。与此同时，如果提供了有价值的信息，原先在实物价值链那些仅起辅助作用的价值活动在虚拟价值链中就变成了增值活动，拓展了产业价值链的价值创造空间。

（六）构建住宅产业价值网络，提升产业价值链的整体价值水平

住宅产业价值网络是指以市场需求为导向，以房地产开发企业为核心，以提高产业整体的价值水平为目标，以共生共赢为运作模式，通过产业价值链管理的理论与方法、信息网路技术，达到对整个产业价值网络系统的信息流、价值流、物资流、资金流和业务流等有效控制与管理[11]，将产业价值链上的各个价值主体链接起来的一个网络价值系统，从而提升产业价值链的整体价值水平，促进各价值主体获得合理的价值分布。

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Study on the Value Distribution of Industrial Value Chain in Housing Industry

―― A Case Study of Xi'an City

LI Lingyan, LIU Xiaojun, HAN Hongli

(Management School ，Xi’an University of Architecture and Technology，Xi’an710055，China)

Abstract: By means of the data of Xi'an housing market, on the basis of industrial value chain of housing industry, the value distribution calculation model named Entropy-Fuzzy comprehensive evaluation model is adopted to analyze the value distribution of industrial value chain in housing industry of Xi'an city. The study shows that the value distribution of industrial value chain of housing industry in Xi'an exits several problems: firstly, the value creation is dependent on the land value and the fund value too much; secondly, the value creation ability of investment analysis stage, the construction stage , the marketing and service stage are too weak; thirdly, the whole value creation level of industrial value chain in commercial housing industry is low. So, the paper puts forward a series of improved approaches in order to optimize the value distribution of industrial value chain of housing industry in Xi'an,such as the perfection of outsourcing system, the transformation of land supply mechanism, the improvement of value distribution mechanism, the establishment of value creating league, the construction of virtual value chain and value network, and so on.省略

住宅产业论文篇7

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）01-0047-02

一、引言

房地产业在许多国家已经发展的较为成熟，但在我国则是个新兴产业，从20世纪七八十年代开始萌芽到90年代房地产市场的建立，不过十余年的时间迅猛持续发展，到今天已经发展成具有相当的规模，成为我国国民经济的支柱产业，与社会经济发展密切相关。商品住宅作为房地产业中最重要的部分（其投资占到房地产行业投资的70%），它的价格关系到人民生活质量，也是房地产开发企业及相关产业收回投资、实现利润的基本因素。住宅产业的健康发展既是住宅市场本身的需要，也是宏观可持续发展的需要，同时还影响国家和地方政府制定监管的决策。

商品住宅价格何去何从这一热点日益引起人们的广泛关注。但消费者通常只是基于眼前市场的直观感受判断商品住宅价格，这具有强烈主观性，缺乏系统分析，结论往往与真相背道而驰。通过已有研究可知，商品住宅价格受宏观经济因素、社会因素、建设成本等各方面的影响，其中宏观经济因素更是起了至关重要的作用。从微观层面上说，各个商品住宅市场主体希望能够准确预测价格趋势；宏观层面上说，研究商品住宅的价格影响因素能为进一步研究国民经济的规划奠定基础，进而维护人们的利益需要。

二、文献综述

（一）国外文献综述

与国内研究相比，国外经济学家起步较早。早在17世纪，英国经济学家，古典政治经济学创始人Petty初步阐述土家价格、极差地租等问题，在此后的一百多年，斯密・马克思等人对土地问题、住房问题进行更加系统地研究，形成各自观点，为现代研究发展奠定基础。

Gottlieb（1976）的观点是住宅价格变化与总体经济的发展长远来看趋势同步。Markiw和Weil认为人口是影响住宅价格的主要因素，他们通过对美国20世纪70年代住宅价格的研究，发现二战后生育高峰阶段出生的人购房是造成住宅价格上涨的主要原因，与此形成对比的是处于生育低谷阶段的一代人将在90年代步入购房期，这将会造成住房价格下降的结果。Nellis和Longbottom（1981）通过对英国商品住宅相关数据的分析得出收入是影响住宅价格最主要因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资本存量；而Buckley和Ermisch并不认可这一观点，他们认为Nellis和Longbottom在分析中忽略了通货膨胀率对住宅价格产生影响这一因素以及房地产亦是投资品的特征，对于这一点，Brueggeman、Chen和Thibodeau（1984）在住宅市场模型中引入了通货膨胀这一解释变量，研究显示房地产投资信托基金和消费者物价指数呈正相，并且相关系数接近于1，这表示投资房地产可以消除通货膨胀的风险。Bartik（1991）的实证分析表明除人口外就业因素对住宅价格上涨产生直接影响，这些因素的影响程度并不相同；Abraham和Hendershott建立了一个考虑滞后过程在内的住宅价格模型，提出住宅价格成本、就业率和收入与住宅价格直接相关；Min Hwang和John M.Quigley 搜集了美国七十多个城市从1987到1999共13年的面板数据，建立供需模型，得出住宅较高的空置率会使房价下跌的结论。此外，城市的经济状况、家庭收入和雇佣情况也对住宅价格造成影响，而且在很多情况下这些因素的影响巨大。Dipasquale & Wheaton（1992、1994、1996）更是利用著名的存量――流量模型说明提供住宅服务的房地产物业市场和提供住宅存量的房地产资产市场通过租金、房价和新建数量及住宅存量的变动向均衡调整。

除此之外，Landies（1992）的研究表明规划也是影响住宅价格的重要因素。他认为，规划过程比具体政策的意义更大，地方性政治和此也有很大关系。Stegman， Richardson （1971）则认为住宅价格还受区位环境特性的影响，他们发现城市开放空间的增加对住宅价格的影响力有时超过城市中心较低的可达性对住宅价格影响力。关于环境因素，Alan K. Reichert Page与Rabinowitz等人也做了相关研究，表明垃圾场、地下水污染等与住宅价格存在负相关。

纵观上述文献，可以看出国外房地产业发展历史悠久，学者们从各个不同角度搜集数据进行实证理论研究，涵盖因素较为全面，总结出影响住宅价格的主要因素有：收入、利率、通货膨胀、住宅供给、人口结构、租金和规划环境等。

（二）国内文献综述

由于我国之前受到计划经济体制影响，到了20世纪80年代后，住宅商品化才逐渐走热而后成为研究热点。

戚名琛（1992）认为住宅本身不具有增值属性，其供不应求价格上涨主要是地价上涨的缘故；而周京奎（2005）通过实证分析研究表明地价对房价影响较小，不能只通过控制地价来抑制房价，还应从金融、投资等多方面入手。陈多长、宗家峰（2004）的观点是对住宅未来价格的预期会影响现期价格。李静雅、杨毅（2005）他们认为利率对住宅市场调整发挥作用。贺巍和李小鹏（2004）从心理学方向研究影响住宅心理价位的因素。房屋地段、周边环境、外观、房型、交通是否便利、开发商广告力度、知名度等是影响住宅心理价格的主要因素。张大亮和周丽梅（2004）的观点是随着消费者需求的变化，房地产的价值也在变化，从而影响房价、房地产价值与消费者对其认知程度和市场供求关系有关。

宏观经济和政策角度方面，张红（2001）对北京的实证分析表明住宅实际建造成本和实际国内生产总值是影响住宅价格的主要因素；席强敏（2009）利用价格分析模型对天津市进行实证分析，认为可支配收入和利率是影响天津市房价的显著因素；尚梅（2004）从宏观因素对住宅价格产生影响的角度进行研究，列出影响的主要宏观指标有：建筑业投资、失业率、工业品产出、人均国民收入、银行贷款利率等。吴敬琏认为，由于近年来实施积极的财政政策和稳妥的货币政策，使得货币供应量的增长和GDP的增长加通货膨胀率的增长之间出现一个缺口，这个缺口所代表的未实现起来的货币积累没有表现在商品市场而是表现为资产价格的膨胀。

总体来看，由于我国房地产开发较晚，研究角度微观多于宏观，大都局限在房地产产业内部来研究问题，定性多于定量，实证分析相对较少。根据众学者的研究，可看出影响我国住宅价格的因素主要是土地价格、利率、汇率和收入、投资、人均收入等一些宏观指标。

三、模型设定

由于影响商品住宅价格因素较多，在选取模型中考虑到可量化的原则，排除不可量化的行政因素，从供需角度出发选取指标建立模型。本文选取自2000-2013年以来东部地区11省市（北京、天津、河北省、山东省、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、广东省、福建省、海南省）的面板数据进行分析。被解释变量为商品住宅每平米平均售价Price，解释变量分的需求方为，人口自然增长率（Rk）、登记失业率（Lj）、城镇居民人均可支配收入（Wage）、银行存款利率（Rate）；供求方为住宅商品施工面积（Sg）、土地价格（Tdp）、开发住宅投资额（Tz）、住宅商品销售面积（Xss）。银行存款利率来自中国人民银行网站，其余数据来自国家统计局分省年度数据。

四、实证分析

（一）OLS回归

将数据分别带入设定模型，通过Stata软件采用普通最小二乘法进行模型估计， 首先研究人均可支配收入对商品住宅的影响。将人均可支配收入带入模型，可得出收入和房价明显正相关的结论，然后依次带入其他相关变量后得到如下回归方程：

Y=1611.42+0.41wage-432.25lj-0.66sg+3.04tz+0.40xss

该回归方程的判决系数R2 =0.94，说明方程拟合程度非常好，该模型的解释变量解释了2004-2011年来东部地区商品住宅价格变异的94%，通过拟合优度检验；回归系数的显著性方面，t值分别为t1=16.28、t2=-2.94、t3=-8.09、t4=6.22、t5=3.24，在给定5%显著性水平下，各解释变量t值均大于临界值，因此拒绝原假设，即在5%显著性水平下，可以认为商品住宅价格和人均可支配收入、失业率、施工面积、投资和销售面积存在显著线性关系；总体显著性检验方面，该回归方程F值为100.54大于5%的显著水平下临界值，拒绝原假设，因此解释变量与被解释变量存在显著线性相关关系。通过对方程方差膨胀因子（VIF）检验，发现该回归方程存在多重共线性的问题。

从回归结果上看，人均可支配收入、商品住宅投资和销售面积对房价为正相关影响；而利率、土地价格、人口增长对房价无显著影响；失业率和施工面积对房价为负相关的影响，即在OLS下失业率越大、商品住宅施工面积越大住宅价格越低，然而通过施工面积影响住宅价格的散点图可以看出，在一定的施工面积内，价格与施工面积呈正相关，而超出这一值后，商品住宅价格大幅下降。结合销售面积与住宅价格呈正相关的结论，笔者猜测，施工过多则存在过多的空房，导致住宅价格有所下降。而分析人均可支配收入对商品住宅价格的影响，可得出收入对商品住宅影响比较明显的结论，且收入越低越明显。对该模型做了内生性检验，P值约为0.03，小于0.05，拒绝该模型没有遗漏变量的原假设，因此并没能通过内生性检验，可见此模型设定并不完善。

（二）固定效应回归

该回归控制了各省市不同但在时间上相同的不可测变量，从回归结果来看，OLS下显著的失业率、投资、销售面积不再显著，而OLS下不显著的土地价格则在10%的显著水平下对商品住宅正相关，说明该变量与各个省市的行政文化等不可测因素决定商品住宅价格变化的遗漏固定因素相符。

五、结论

通过本文的实证研究，可大体得出人均可支配收入是影响东部商品住宅价格的最主要因素，基本与现实情况吻合。失业率、施工与销售面积也在一定程度上决定房价走势，而人口增长、利率对房价拉动较小，几乎无影响。然而介于笔者研究水平有限，以及国家经济政策的随时变化，本文模型设定并不完善，存在一定漏洞有待进一步修正，需要更深入的探究及更丰富的专业知识得以完善，以提升实证分析的有效度。

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住宅产业论文篇8

引言

近十年来，我国房地产业在经济发展中起着核心作用。但房地产开发中的某些短期行为，却给我国土地、能源储备造成了巨大压力, 造成资源的极大浪费，并影响着房地产业的后继发展。有鉴于此，加之可持续发展又是当今国际普遍关注的一个世界性课题，政府和学术界将越来越多的目光投向了绿色住宅。但住宅供应者――开发商和住宅需求者――消费者，房地产产业走向的真正决定者，其绿色意识却不及政府和学术界对绿色住宅的关注程度。然而，必须看到这种矛盾是暂时性的。在不久的将来，绿色住宅将成为房地产市场的主流产品。

一、绿色住宅在中国的发展

1.绿色住宅的提出背景与概念

据2006年的统计数据，我国建筑消耗已占全国总消耗的25%，住宅每平方米能耗是同等条件下发达国家的3倍，可见建设生态环境必须从绿色生态住宅抓起。我国的住宅产业最初关注的是施工质量，其后是住宅项目的科技含量，再后是经济适用房的住宅产业化。直到2000年前后，一是顺应全球住宅产业提倡可持续发展的趋势，二是十六大以后也提出要新型工业化和可持续发展要同时抓，我国住宅产业开始普遍关注绿色生态住宅，学术界也开始了对其的研究。

国外对绿色生态住宅的重视早于我国。早在20世纪70年代，欧美各国民居中就兴起了经久不衰的绿色消费浪潮，其中也包括对绿色住宅的需求;1972年联合国在斯德哥尔摩召开了第一次人类环境大会,成为生态住宅区理论发展的里程碑。20世纪80年代，一些发达国家开始组织起来共同探索实现住宅、建筑可持续发展的道路， 如“绿色建筑挑战”（Green Building-Challenge)行动。进入20世纪90年代，1992年在巴西召开的联合国环境与发展大会提出“可持续发展”这一重要思想后，绿色建筑更是得到了越来越广泛的认同，并成为世界建筑发展的方向:美国成立绿色建筑协会，负责绿色建筑评估体系（LEEDTM）开发和管理；欧洲出台了“百万太阳能屋顶计划”;英国政府出台了百万“绿色住宅”建筑计划;日本出台了《日本环境生态住宅地方标准》。总之，世界各国的住宅业纷纷建立城市绿色建筑和绿色住宅小区,最优化地利用和节约各种自然资源，以实现人与环境和谐发展的境界。

纵观近几年政府、相关协会、房地产企业与学术界的住宅概念，可以发现有这么几个高频词汇:绿色生态住宅小区、绿色住宅、生态住宅、绿色建筑、节能建筑。目前对这些概念并没有给出准确的区分，立场不同者之间甚至发生概念之争，比如一场关于“绿色住宅”与“生态住宅”的争论就曾在中国房地产协会与住宅商会之间展开。

基于众专家学者对上述概念的定义，本文认为它们之间的区别联系可以用图1表示。

界定绿色生态住宅的概念及相关概念间的关系，有助于我们了解绿色住宅的发展，因为该概念在不同阶段以不同的形式出现。本文认为，绿色住宅与生态住宅两个概念无本质上的区别，故采用了建设部与世界银行的惯用叫法:绿色住宅。其概念为：以保障生态系统的良性循环、提高资源的使用效率、推动绿色能源的充分使用为原则，以绿色环保技术和产品为支撑，全面提高节能、节水、节地、治污总体水平的新型住宅。

2.绿色住宅的政府推动情况

我国政府对绿色建筑的推动可以追溯到上世纪80年代，即绿色住宅的核心内容――建筑节能。1986年，颁布了北方地区居住建筑节能设计标准,开始倡导建设节能建筑。1987年又发出关于实施《民用建筑节能设计标准》的通知，并在部分地区组织了节能建筑的试点。

1992年转发西部两局《关于加快墙体材料革新,推广节能建筑的意见》以后,在全国各地进行全面推广节能建筑，关于建筑节能的法规标准陆续出台。

直至1996年，国家自然科学基金委员会确立了重点资助研究项目―绿色建筑体系和住区模式研究，首次在中国明确提出“绿色建筑体系”的概念。之后政府对绿色住宅的推动主要来自建设部:2001年，隶属于建设部的中国房地产协会首先提出绿色住宅概念。同年，设部通过《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》首次明确提出了绿色生态小区的概念、内涵及技术导则。2004年制定了《全国绿色建筑创新奖管理办法》和《全国绿色建筑创新奖实施细则》。2005年,建设部领导曾明确表示:中国将建立绿色建筑与节能建筑的税收和收费优惠制度,以实现在2020年新建建筑节能65%的目标,不执行节能标准的开发设计施工单位,将受到处罚甚至被清除出市场

3.绿色住宅的市场运作情况

我国较早以绿色住宅为开发理念的房产项目当属华侨城集团1993年在发展主题公园的同时，建起的一批生态型住宅，这批住宅提升了附近科技园项目的价值。而全国各地绿色住宅的兴建始于1999全国首座环保住宅小区――北京市房山北潞春小区的建成，近年来的代表性绿色住宅项目见表1。

本文只列举了少数具有代表性的项目，事实上从1999年以来，以“绿色住宅”、“生态住宅”等命名项目数量非常多。但是，有些项目甚至只是种些简单的花草或是打着某种新型环保节能产品的旗号便大张旗鼓地冠以“环保住宅”、“绿色小区”、“生态社区”的美名，绿色住宅流于概念炒作。有鉴于此，全国工商联住宅产业商会由于行业自身发展的需要，参照美国《绿色建筑评估体系》等一批国外有关生态建筑的标准，组织国内权威专家（聂梅生、秦佑国等）按照中国住宅建设的需要进行系统研究，于2001年9月了《中国生态住宅技术评估手册》，评估手册在小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等5个方面进行量化。以手册为标准，住宅产业商会还在会员单位中开展了一批示范工程的建设。

住宅产业商会这一行为体现并发挥了行业组织规范市场运作的作用。2005年，在前期工作的基础上，国家环保总局环境发展中心、全国工商联住宅产业商会等单位正式启动中国环境标志生态住宅认证项目，此项举措意在指导规范住宅项目的开发建设和性能评价，结束房地产市场任意打“绿色”、“生态”之旗号的混乱局面。

二、房地产开发企业的战略分析与选择

上文所介绍的绿色住宅在中国的发展，正是房地产开发企业进行战略分析和选择的基础分析。本文按深入程度，同时讨论将战略的分析和选择，探讨面对“绿色住宅”的发展趋势，房地产开发企业应该如何进行战略分析，并做出科学的战略选择，以达到持续创造企业价值的目的。

1.利用产品-市场演变矩阵进行初步分析

产品－市场演变矩阵是由美国的查尔斯霍弗教授首先提出的。他扩展了波士顿矩阵和通用矩阵两种战略选择方法，将业务增长率和行业吸引力因素转换成产品－市场发展阶段，从而得出15个方格的矩阵。该矩阵原用于分析同一企业的不同业务单位，本文则借以分析不同企业的同一业务单位：对于“绿色地产”这一业务单位，不同的房地产开发企业将可能位于A,B或者C的位置，圆圈内扇形阴影部分，表示企业的“绿色住宅”业务单位在市场上的占有率，如图2所示。

根据文章第一部分内容的分析，可知“绿色住宅”市场正处在开发阶段，并有着增长的趋势，这一点对每一个房地产开发企业都是相同的。但企业必须依据自身的竞争力量，在矩阵中确定自己的位置。此外，同一位置不同占有率，也意味着不同的战略地位。比如图中的B:处在这个位置的企业，处于产品－市场发展的开发阶段，具有的获得一个较强的竞争地位的潜力，加上拥有相对较大的市场份额，所以该企业可以考虑将“绿色住宅”作为公司的发展战略。图中的A地位和B类似，C则属于瘦狗类型，处于该位置的企业则应另辟蹊径。随着“绿色住宅”理念的深入人心，“绿色住宅”市场将逐渐成熟，这时企业将可能处于矩阵中A、B、C以外的位置，企业应根据具体境况分析。

2.利用IE矩阵做出最终选择

产品-市场演变矩阵是一个易用的方法，但过于简单，有一定缺陷。比如，如果图2中B的阴影部分较小，即市场份额较小，企业该如何选择？所以还需要更为深入的分析来做最终的战略选择。在这一阶段，IE矩阵是一个较为细致而又具有可操作性的方法。

本文不再赘述IE矩阵的应用步骤，而将利用该方法评价是否应该选择“绿色住宅”作为企业发展战略的两个要素表介绍如下。表中的指标是经过调查总结行业共性所确定，各企在应用时可根据自身情况将指标作调整。

依据上表指标，依次确定要素与“‘绿色住宅’”战略的关系”和“企业把握机会和回避威胁的能力”的评价集、因素评价矩阵、评价矩阵的隶属度矩阵，得到加权平均值Wi和Pi。将各战略要素的权重Wi和相应评价值Pi相乘,得出企业所在相应要素上把握机会或回避威胁能力大小的加权评价值Mi，累加各要素的Mi，得出企业把握机会或回避威胁能力大小的综合评价值M。

本文给出了“绿色住宅”战略关键成功因素，企业可根据自身情况识别哪些能力属于优势能力，哪些能力属于劣势能力，得到与表2类似的“绿色住宅”战略内部要素评价表。确定关键成功因素的影响权重，企业发挥优势和克服劣势能力的评价值，最终得到企业发挥优势或克服劣势能力的综合评价值N。

确定了M和N后，借鉴IE矩阵法,将外部战略要素综合评价值M划分为三个区间，将内部战略要素综合评价值N也划分为三个区间,由此形成九个区域,如图3所示。

根据M和N的值，如果最终落在了矩阵右上角扩张战略的位置，则可以企业考虑以“绿色住宅”为发展战略。

三、结论

本文在界定绿色生态住宅的概念及相关概念间的关系的基础上，从政府推动和市场运作两方面概括了绿色住宅的发展，得出结论政府的推动主从倡导节能建筑和绿色建筑方面，市场的运作一开始较为混乱，而近年的中国环境标志生态住宅认证项目将有助于改善混乱局面。一方面，绿色住宅将成为房地产市场的主流产品；一方面，开发成本高而需求量并不大。房地产开发企业该如何选择？本文提出可利用产品-市场演变矩阵进行初步战略分析，继而利用IE矩阵做出最终战略选择。撰写此文，以期对业界人士有所启发，并为推动绿色地产的发展尽绵薄之力。希望房地产产企业可以做出合理的战略决策，使企业自身与社会都实现可持续发展。

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住宅产业论文篇9

Abstract: with the development of our country's national economy and population urbanization housing construction in our country sustainable development, people's living conditions gradually improve, live to the requirements of the quality of the more and more is also high. This article in view of the domestic and foreign steel structure housing industrialization development present situation, this paper expounds the housing industrialization development of foreign their inspiration to China, this paper discusses the restriction of the steel structure housing industrialization development factors in China is analyzed, and the steel structure housing industrialization development process all kinds of problems existing in, put forward the corresponding countermeasures, and in China's steel structure housing industrialization analyses the feasibility of the steel structure housing to promote the healthy development of the industrialization.

Keywords: steel structure housing industrialization restricting factors development countermeasures feasibility analysis

中图分类号：TU391文献标识码：A 文章编号：

引文：

随着社会的进步，住宅产业化已经成为国民经济新的增长点。目前国内大量住宅建设造成了资源浪费、环境恶化等后果，钢结构以其优良的性能在建筑业正日益受到广泛的关注。随着限制黏土砖政策的出台，砖混结构这种住宅的主要形式逐渐淡出，就要推出新的结构体系。建设部也多次倡导发展钢结构住宅，从而推动住宅产业化的升级。钢结构住宅体系具有强度高、抗震性好；便于实现标准化、部品化和工业化生产，有利于环保及可持续发展的要求等优点。然而，这种具有众多优点的“绿色建筑”，在我国这样一个钢铁大国却一直发展的不够理想，仍然存在较多的问题，成为制约钢结构住宅产业化发展的瓶颈。

1.住宅产业化的概念和含义

住宅产业化最早于1968年从日本通产省提出，含义是采用工业化生产的方式生产住宅，提高住宅生产的劳动生产率，降低成本。所谓住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅产品为最终产品，做到开发规模化、配套化，设计的多样化、标准化，施工的机械化、装配化，住宅部品的通用化、系列化，以及住宅管理专业化，生产和经营规范化。具体讲，住宅产业化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产，管理和服务等环节为一个完整的产业系统，从而实现住宅生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅产业化的主要标志为：一是住宅建筑设计标准化，其关键在于建筑体系的定型化和住宅商品的通用化和系列化。二是住宅建筑工业化，用大规模生产的方式生产住宅产品，应包括住宅商品生产的工厂化、住宅建造的机械化和组织管理的科学化。住宅建筑工业化是住宅建设技术与管理水平的综合体现，工业化程度的高低体现了住宅产业现代化的水平，是住宅产业现代化的根本性标志。三是住宅生产经营社会化，以市场经济规律为纽带，以为用户提供优良的住宅商品和优良服务为目标，将住宅的设计、施工、商品的开发、生产、供应及住宅的维护管理、住房服务等环节联结为一个完整的产业系统。

2．国内外钢结构住宅产业化发展现状

2.1国内钢结构住宅产业化发展现状

现代轻钢结构房屋建筑体系诞生于20世纪初，在二战期间得到快速发展。其间多用于对施工速度要求很高的战地机库、军营等；40年代出现了门式刚架结构；60年代开始大量应用由彩色压型钢板及冷弯薄壁型钢檩条组成的轻质围护体系。目前轻钢结构已成为发达国家的主要建筑结构形式。近两年来，世界钢铁总量的增加和国际军需用钢量的下降，促使各国拓展钢结构使用范围，各国建筑用钢量在钢材总耗量中的比例明显提高，一般在30％左右，日本在50％左右。美国、瑞典、日本等国家钢结构用钢量已占钢材产量的30％以上，钢结构面积约占到总建筑面积40％以上。

钢结构建筑在我国的发展大体经历了三个阶段：第一阶段是建国初期(50～60年代)，为初盛时期；第二阶段是时期(60年代中后期～70年代)，为低潮时期；第三阶段是改革开放以后(80年代至今)，为发展时期。我国“十五”期间计划达到每年建筑钢结构用钢量将占全国钢材总产量的3％；到2015年将达到钢材总产量的6％。根据罗斯托的经济“起飞”阶段理论，结合中国住宅产业化发展的目标，将中国住宅产业化发展的过程概括为四个时期，即准备期、初步发展期、快速发展期和成熟期。我国现在处于初步发展期，在本阶段我们将系统深入地研究住宅产业化的技术并进行综合示范。此时住宅产业化的标准基本形成，部分新型建材技术引进项目基本完成，生产线投入使用并生产出产品，住宅产业化要求的规格化产品已经产生，部分地区和企业开始大规模进行住宅及部品的生产。

2.2国外钢结构住宅产业化发展现状

美国住宅产业化发展特点主要表现在以下几方面：第一，政府的支持与引导。政策上，对钢结构住宅给予科研投入、技术指导，扶持发展的政策；财政上，住宅借贷金融系统推出，开发商可以通过它低息贷款，兴建更多的钢结构住宅，中低收入者可以通过长期抵押贷款和贷款担保解决住宅问题，对钢结构住宅实行减税免税的优惠政策。第二，制定针对不同收入群体的住房政策。对高收入者由市场供应商品房；对中低收入者给予贷款担保和贴息优惠政策，并调控住宅的建筑标准和售价；对低收入者则提供标准较低的廉租房或公共住房。第三，在坚持构配件的标准化、模数化的基础上，注重住宅的个性化发展。第四，重点发展轻钢结构住宅。1965年轻钢结构在美国仅占建筑市场百分之十五，而1993年则上升到百分之六十，多层民用住宅，别墅都采用轻钢结构。

二战后，为解决房荒问题，西欧各国采用对住宅的构配件工厂化生产方式，形成了标准化、通用化、系列化的钢结构住宅构配件供应体制。20世纪80年代，随着社会经济、文化的发展，人们对居住要求的提高，住宅工业化开始向注重住宅节能环保和多样化的方向发展，住宅由专用体系向通用体系转变。

日本建筑业工人不足，为提高生产效率，日本政府制定了一系列优惠的住房政策，对住宅构配件采取标准化、工厂化、系列化生产。20世纪80年代中期日本开始推行住宅部品化，集成住宅，至2000年，日本钢结构出现了住宅部品的通用化。后日本企业针对住户的不同需求，先调查，再建造，量身定做，同时对企业自身的规模化产业化的结构进行调整，住宅产业化经历了从标准化、多样化、工业化到集成化、信息化的不断演变和完善。

2.3国外钢结构住宅产业化发展对我国的启示

2.3.1 加大政府的支持力度与引导作用

各国政府在实施产业化的过程中起到了至关重要的作用：建立了完善的住宅产业化政策，通过住宅银行信贷、抵押等方式扩大居民购买力，通过税收、法律等杠杆来规范和监督住宅市场体系的健康运行。

2.3.2增加钢结构住宅产业化发展的科技含量

科技创新是实现住宅产业化的基础与关键。各国政府在实施产业化的过程中，鼓励技术创新，建立了技术体系与技术保证体系，鼓励使用新材料、新工艺、新设备，鼓励科研机构研究新产品、新部件，加快科技成果转化为生产力的速度，加大钢结构住宅的系列化、通用化研究，全面提高住宅节能环保，改善居民居住的生态环境。

2.3.3尽快建立钢结构住宅构件的通用体系

钢结构住宅通用体系是以构配件的标准化为基础，实现柱、梁、板等标准化单元通用互换，形成住宅零部件的市场供应体系。钢部件住宅产业化的最终目标是建立通用体系，要求把构配件生产与施工分割开来，以建筑标准化的构配件为中心组织专业化、社会化的大生产，形成各自独立但又相互协作的生产施工部门。各部门遵循全国统一制定的钢结构住宅标准化模数尺寸、公差及质量标准，所以生产的构配件可互相装配，并组合成形式多样的钢结构住宅。

3制约我国钢结构住宅产业化发展的因素

3.1钢材价格昂贵，钢结构住宅价位较高

工程造价是最直观的经济指标，也是开发商在项目运作中最注重的方面。造价过高仍是阻碍其发展的关键因素，为此，政府也出台了一系列的政策来推广应用钢结构住宅，但并没有落到实处，未给钢结构住宅开发企业带来相应的实惠，导致一些看好钢结构住宅的开发商也一直处于观望状态，同时，钢结构住宅较高的价位使大多消费者近期还难以接受，严重制约了钢结构住宅产业化进程的发展。

3.2钢结构耐火性差、耐腐蚀性差

耐火性差是钢结构住宅的又一大缺点。当温度升高时，钢材的屈服强度、抗拉强度和弹性模量的总趋势是降低的。当温度达600℃时，其承载力几乎完全丧失。由于钢结构耐火性能差，使火灾对钢结构建筑造成了巨大的损失。

钢结构的锈蚀直接危害到钢结构住宅的耐久性，生锈腐蚀会引起构件截面减小，承载力下降，尤其是因锈蚀产生的“锈坑”，将使钢结构脆性破坏的可能性增大。再者，在影响安全的同时，也将严重地影响钢结构的耐久性。为了防止锈蚀所采取的措施，使得钢结构的维护费用昂贵，也制约了钢结构住宅的发展。

3.3技术人才缺乏

钢结构住宅要求应用大量的新技术，我国现在还缺乏这方面的人才。由于我国目前的钢结构建筑技术应用还不够广泛，钢结构住宅处于初级阶段，各设计院所、建筑企业大多数技术人员习惯和熟悉钢筋混凝土结构设计，而钢结构设计人员较少，施工技术工人更是奇缺。

4．钢结构住宅产业化的发展对策

4.1提高钢结构住宅的性价比

住宅作为市场产品，必须具有良好的性价比。尤其在住宅市场上，并不是价格最便宜的房子就热销，消费者甚至愿意为更好的产品付出更高的价格。近几年，面对信息时代的到来，经济的飞速发展，房地产业的日益繁荣，消费者的购房心态大为改观，过去是为了栖身，现在是要享受。人们对居所的需求已不单单是停留在面积、套型、价位上，而是更多的关注空间氛围、人文环境以及综合配套设施、管理服务质量方面。所以开发钢结构住宅，也必须朝着高质量、高档次、高性价比方向发展，要按照“以人为本”的理念进行设计。钢结构住宅科技含量高，服务性、方便性及居住的舒适性也大幅度提高，自然会受到消费者的青睐。

4.2 防火与防腐是钢结构住宅发展的关键

国家应组织力量加强钢结构防火、防腐等发展钢结构住宅的关键技术。要在合理造价条件下，发展住宅防火技术，提高钢结构住宅安全性。研究及开发相关产品，充分借鉴发达国家的先进技术和经验。应根据钢结构所处环境设计与施工，按规程、规范要求处理。国家目前的技术政策已明确要加强钢结构防腐、防火措施的研究及相关产品的开发。

4.3加大钢结构住宅科技投入，进行科技攻关及人才培养

钢结构住宅是技术密集型产品，要推进其产业化，需要大量的设计、施工人员和技术工人，而我国由于多年实施节约用钢政策，致使钢结构住宅设计、施工人员较少，同时目前各高校开设钢结构住宅设计专业课程的也很少。因此，要推进钢结构住宅产业化，急需加快人才培养。这种人才培养应该是多层次多方面的，上至工程组织设计人员，下至现场安装工人，都需要进行专业的培训。目前我国传统住宅建筑施工有种认识的误区，即忽视了对于底层现场安装工人业务素质的要求，致使使用大量未经培训的农民工进行施工。这虽然节约了人工成本，但是对于工程质量影响很大。钢结构住宅施工专业要求高，未经培训的农民工是无法胜任的，因此如何对其进行适当的培训，发挥我国人力资源的优势是各级政府及相关企业部门应该着重考虑的。另外，加大宣传力度，制定合理的推广策略，提高思想认识，加强钢结构住宅的宣传，使更多的设计人员、开发商了解钢结构住宅相对于其他结构的优势，克服建筑设计院设计人员目前普遍存在的“恐钢症”和因循守旧的观念；改变传统的消费观念，使人们能从长远的经济效益来看待钢结构住宅与传统结构住宅也是必须的。

5．发展钢结构住宅产业结构化可行性报告

5.1必要性

现代建筑提倡安全舒适，保护环境，材料回收利用，实现可持续发展。加入WTO后在住房建设与改革方面也要与世界接轨，从全球来讲钢结构住宅产业化还处于起步阶段，有必要认清现状，缩小与西方国家差距，争取走在世界的前列。

中国是发展中的大国，近年来经济建设如火如荼，各项经济指标都较以前有很大的提高，越来越多的国外投资者选择中国。中国在各方面都能影响到世界，从发展的可持续性考虑，在新的世纪里不仅要从比较成熟的科技方面赶超西方先进国家，同时要在正在发展的方面取得不菲的成就，以此来扩展其未来的发展空间，在基础建设方面理所当然不能落后而是奋起直追。

5.2可行性

我国有不少的钢铁企业，如宝钢、鞍钢、武钢等，不过目前的关键产品达不到使用要求，不能实现建筑用钢大部分国产化，但有成就世界钢铁企业的潜力。如果钢结构住宅成为住宅主旋律，必然促进钢铁企业深层次的改革，同时促进各种钢材的研发、生产和销售，带动相关产业，提高其综合竞争力，参与国际竞争，良性循环，提升我国整体经济水平。

此外，我国有许多高校开设土木工程专业，《钢结构》为必修课。每年都为国家培养不少的建筑人才。高校的教授和专家也是宝贵的财富，还有众多的科研院所，他们可以对建设提供技术支持。如果钢结构住宅能在我国全面实施，对我国的建筑工业走向国际市场并占一席不无裨益。

结语：

目前我国的钢结构住宅产业化已有了雏形，但不具规模，一些经济发达地区实力较强，整体发展不平衡。钢结构住宅的推广和产业化可谓任重道远，它所包含的因素太多，要敢于承认差距，虚心学习借鉴在钢结构住宅方面有经验的国家，鼓励国内城市学习在钢结构住宅方面有经验的城市，勇于探索、实践，敢为人先，不断提高城市的现代化、生态化水平。

参考文献：

[1]闫宏英.钢结构住宅的研究现状与发展[J].科技致富向导,2009，11.

[2]杨勇，何婧.制约我国钢结构住宅产业化发展的因素及对策[J].山西建筑， 2010.2.

[3]孙丽萍.大力推广应用轻钢结构住宅建筑[J].陕西建筑，2008，10.

[4]刘芳.崔凤臣 钢结构住宅的技术应用与发展前景[期刊论文]-才智 2011(2)

住宅产业论文篇10

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1 SWOT分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4P&4C)

4P 4c都是营销组合理论，4P即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4P理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4P理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

住宅产业论文篇11

随着我国城市化进程的不断加快,对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求,而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设,将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今,山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化,作为一种住宅发展的趋势,正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视,在其营销战略与策略方面,提出一些自己的看法,做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅:我们一般定义为依山地而建,供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家,依山而居历史悠久,大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑,都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建,更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水,是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目,农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展,人口增长,资源消耗增大,农村人口大量涌入城市,城市的数量与规模不断的扩大,一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来,诸如人口膨胀,交通拥挤,住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现,他们已不满足基本的生存条件,而开始逃避城内不良生存环境,寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品,这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品,某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中,这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下,使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场,这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广,但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变,城郊房产迅速发展,适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前,我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅,购房者多为城市中较高收入阶层成员,购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目,国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰,营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合,同时强调高容积率,对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4.1 SWOT分析

1)发展山地住宅,与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势:①环境优美的山地住宅,能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求;②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结;③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响;④山地住宅的适应性广,可根据市场经济的需要作灵活调节,这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源,其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅,有其固有的劣势:①住宅的开发与环境的保护协调困难,景观设计有一定难度;②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅,存在很多机会:①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家,所以依山而居有着十分悠久的历史;②事实上,在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟;③汽车的普及以及道路的畅通,缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离,为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件;④信息时代的到来,网络的普遍使用,使居家办公成为可能,人们即使远离主城区,工作和生活也不会受到太大影响;⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国,山地、丘陵占三分之二,平地只有13%,这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁:①城市人们回归自然后,又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远;②风水学是一把双刃剑,风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用,并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中,将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提

供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证,考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加,导致其房价必然要高于普通住房,要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4.3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层,基本分属五大类型:

1)白领阶层。包括经理,外资企业白领雇员,国有和其他形式企业的中下层管理人员,特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主,国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英),行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示,三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂,包括教授、研究员等高级知识分子,专业技术人员,科研人员,大、中学教师,建筑师,律师,会计师,精算师,科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业,并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息,被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4.4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向:时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念,它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述:品牌就是知名度和美誉度的结合,又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异,山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化,笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念,营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心,也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用,把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念,注重整体建筑风格的统一,充分考虑周围环境气氛,处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径,又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位,塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态,它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足,而且更多地是带来文化色彩和精神享受,其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜,而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无,要真正将文化融人到社区环境中,融人到建筑作品中,融人到一草一木、一砖一石中,融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力,聚集具有类似文化素养的人群,通过项目的开发与之取得价值观方面的认同,建立起较为密切的关系,从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4P&4C)

4P 4c都是营销组合理论,4P即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4P理论的思维基础偏重于企业,它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者,它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善,竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4P理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5.1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益,还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段,坚持以顾客为中心,遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观,大体包括森林生态系统、湿地生态系统,有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统,使地形、溪流、植被,鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次,好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观,后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高,他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化, 而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题,故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观),同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体,则需考虑风格统一的问题;住宅是各自独立、分散的,则可以林木和围墙隔离各座建筑,使其自成系统,其建筑风格可各异、各具特色。总而言之,建筑设计与景观设计要同步进行,使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解,找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局,形成了收放自如、起伏跌宕的局面;再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑,使每幢建筑顺应山势,与坡地交错,这样一方面丰富了住宅的场所,同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上,楼型呆板,色彩单调,不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源,使建筑与山体有机地融为一体;坚决避免片面追求容积率,在山上建造高密度的小区,使山景住宅的舒适度大打折扣。

5.2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争,增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5.3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程,在这个过程中,消费者投入的不仅是数额巨大的资金,而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式,山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场,也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装,使之符合公司的统一形象;必须增加对现场人员的培训,提高销售执行力度;必须加强与客户的沟通,真正把握客户的心理和需求;必须详细记录各种信息,定期分析整理,及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察,眼见为实,给客户非常直观的感觉;因为山地住宅离市中心有一定距离,市中心售楼处很有必要,便于促进成交、便于为客户服务;集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示,整合营销资源,整体上给客户良好印象。

住宅产业论文篇12

一、住宅产业化

住宅产业化，是指通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率，降低成本。具体说，就是从投资、建设开始，直到进入居住的全过程所形成的产业链中，实行工业化生产，运用科技进步，使住宅产业的劳动密集、资本密集型的外延式增长转变为技术密集型的内涵式增长。它包括住宅的规划、设计、施工，住宅材料和部品的研发和生产、住宅经营、维护、管理和服务等，是一个以现代科学技术和管理方法，提升住宅产业的建设效率、效益和价值的过程。推进住宅产业化，改变住宅建设生产方式，提高住宅建设的科技含量，是实现住宅建设目标和新世纪住宅产业可持续发展的根本途径。

二、房地产企业的发展模式

住宅产业化是一项复杂的系统工程，必须由政府部门和企业通力合作, 密切配合，其中的一个关键就是房地产企业要有充分的准备和应变能力去适应住宅产业化将带来的生产方式和经营理念的根本转变。Alexander曾经给出了模式的经典定义：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。即模式是一种指导，在一个良好的指导下，有助于你得到解决问题的最佳办法，达到事半功倍的效果。因此，房地产企业发展模式就是适合其在其不同发展阶段中的模式，它应该是解决某一阶段企业存在的各类问题的核心方法。当前国内外房地产企业在住宅产业化进程中主要采取的模式如下：

1.国内

（1)自下而上，与供应商建立战略合作关系，或者通过组建房地产开发企业联盟与上游供应商统一对话，以集中采购的交易方式实现降低成本和质量可控。万科就是这种模式的代表。

（2)自上而下，渗透到生产资料供应链中的生产制造环节，以投资控股或参股的方式介入，所生产的部品材料设备等在自给之外，可以提供给其他买家，既形成企业内产业结构优化互补，又可以分享新的利润点。栖霞建设集团是这种模式的代表。

（3)密切关注住宅产业化前沿动态，引进并采用世界范围内的新理念、新材料、新工艺，在建筑产品创新上领先竞争对手，遵循住宅产业化的理念设计，赢取细分市场上更大利润。万通筑屋就是这种模式的“拓荒者”。

2.国外

(1)确立专业化路线，通过内部生长和外部并购手段，不断塑造该领域的专业能力，致力于为客户建造高质量的房屋，奠定企业竞争优势。

(2)高度重视客户对住宅产品全面满意程度，并在相关服务领域下工夫，为顾客提供多元化服务。

(3)以高效管理使公司贴合市场行情有效运行，带动产品品质提升，并通过产业链整合降低生产和管理成本，保证了产品质量，也增加公司盈利能力及竞争优势。

三、对策与建议

国内外优秀房地产企业的发展模式为我们提供了宝贵的经验：一个企业要发展，就要善于把握机会，积极、合理的调整企业的发展模式，时刻把市场和客户的需求同企业的使命和发展联系起来。在住宅产业化进程中房地产企业确立发展模式必须重点关注两大方面的内容:第一是住宅产业化要求，包括产品和管理创新、新技术的研发和应用、对产业化趋势的把握等；第二是企业自身可持续发展，包括明确的企业发展目标、高效的战略管理能力、优秀的开发建设团队等。要兼顾以上内容，房地产企业就必须建立起一套适合自身实际和市场需求的开发模式、组织模式和管理模式，并随着市场发展的不同时期灵活调整。

当前，在住宅产业化进程中，房地产企业的主要应对策略包括:在环保节能、经济高效的行业导向中，房地产企业应该调整发展模式对接住宅产业化生产方式;在面对生产材料将要以产品标准化、供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化为特征的产业集群方式获取时，房地产企业必须重新定位角色，从资金和技术力量上加大技术产品的集成能力，以系列化新型住宅产品生产为主导，推广应用新型的住宅成套技术、新型住宅部品，带动和推动住宅产业现代化的发展，并且在开发、组织、管理等关键点上设计应对策略;房地产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约化内涵型发展的重要保障, 具有资信和品牌优势的房地产企业应通过兼并、收购和重组，形成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业的集中度。

四、结束语

推进住宅产业现代化，是当前和今后相当长时期内住宅建设领域的使命。住宅产业化除需要政府的宏观引导和支持外，关键靠市场的核心力量推动。以中国目前的状况而论，房地产企业毫无疑问的承担着市场服务、市场引导的重任，创新的产品、新型的材料、先进的技术，甚至新的生产方式等均需要通过房地产企业进行转化和推动，从这层意义上讲，房地产企业已成为住宅产业化实施的核心力量，是住宅产业化能否最终顺利实现的关键之一，它的发展状态与住宅产业化的推进是相辅相成的。

参考文献: