住宅物业主管工作思路篇1

按照市委“解放思想、跨越发展”的总体要求，以创建“和谐社区”、“星级社区”为载体，创新物业管理模式，推行星级管理服务，全面巩固基础设施建设，优化小区环境卫生，维护小区治安秩序，通过落实各方管理职责，建立长效机制等措施，积极探索住宅小区物业管理的新途径、新思路、新办法，切实解决居民关心的热点、难点问题，努力实现“路平、灯亮、沟通、安全、有序、绿化、美化、净化、和谐”的居住环境。

二、整治范围和内容

城区三个街道办事处管辖范围内的住宅小区（含各单位的家属院）均列入本次整治提升范围，主要从六个方面抓好提升工作：

（一）提升物业服务档次，对物管住宅小区的物业服务质量实行星级评定。根据《省物业服务规范》进一步完善和修订我市住宅小区物业管理考核办法，并将物业考核工作与物业服务星级管理（评定）、荣誉申报、项目招投标、项目退出机制、资质升级等五个方面挂钩。对于获得三星级以上小区由市政府颁发标牌，悬挂于小区醒目位置（具体的星级管理（评定）的管理办法由市房产管理局会同市物价局联合制定报市政府批准后实施）。同时，市物价局对住宅小区的供水二次加压费、电梯维护使用费、公共照明费、生活垃圾清运处理费等项目的收费情况开展专项整治，建立收费监管长效机制，杜绝因以上收费不明确引发的各类矛盾纠纷。

（二）提升治安管理水平，开展住宅小区治安防范集中整治。结合全市打霸除恶专项行动，由市公安局负责制定住宅安全防范集中整治工作实施方案，会同各街道办事处、社区居委会、物业服务企业对住宅小区内强装强卸、强买强卖、盗窃等治安方面存在的突出问题和矛盾进行集中治理。各公安派出所要在辖区内住宅小区设立警务室或报警点，建立住宅小区治安流动巡逻登记制度，定期对各物业公司的治安防范工作进行监督检查。形成物业管理公司、业主、基层组织和公安派出所密切配合、齐抓共管的创安工作机制，使我市住宅小区治安和刑事案件发生率明显下降，不发生在全市产生重大影响的恶性刑事案件和安全事故。

（三）提升专业经营设施设备管护标准，推进住宅小区专业经营设施设备的产权移交管理。市自来水公司、供电公司、热力公司负责逐一对各住宅小区相关设施设备管理情况进行调查登记，在摸清底数的前提下，按照先易后难、先改造后移交的原则，先将具备条件（自来水、供电完成一户一表计量出户，供热完成分户控制改造）住宅小区内的专业经营设施设备（包括变电、二次供水、换热等设施设备及业主入户端口以外的相关管线和计量装置）进行接收管理。对不具备接收管理条件的住宅小区，市自来水公司、供电公司、供热公司要分别制定出所属管线管网、设施设备的铺设修缮、更新方案，列出改造时间、标准及改造费用，安排好改造施工队伍，争取在2年内全部改造并接收管理到位。各专业经营单位要增强服务意识，收取各项费用要抄表到户，委托物业公司收代缴的，收费单位要与物业公司签订委托合同，明确双方的权利、义务。同时，在各小区公开服务、投诉电话，积极主动地为用户排忧解难，切实维护广大业主的合法权益。

（四）提升公共配套设施功能，实施住宅小区基础设施修缮改造。实行物业管理的小区各物业企业要对列管小区的道路、排污、公共照明、文体设施、环卫设施、围墙等公共部位、共用设施开展巡检，对破损道路进行维修，做到路面平整无坑洼，路牙石整齐无缺损。对下水管网、化粪池进行疏通，更换破损窨井盖，保证排水通畅。对公共照明设施设备进行检修，保证夜间照明。整修、增设、更换垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。维修改造原有休闲场地，配置更新健身器材等文体设施，确保正常安全使用。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，确保消防安全通道畅通。合理配置宣传栏、公示牌等设施，营造小区文化氛围。通过修缮刷新，使小区内各项设施设备正常使用、运行，小区整体外观整洁、美观，给人以耳目一新的感觉。

（五）提升物业管理综合执法力度，建立物业管理与行政执法联动机制。物业服务企业在物业管理服务过程中，发现拆改房屋结构、私搭乱建、乱停乱放、毁坏绿化、违规经营、污染环境、强装强卸、强买强卖等违法违规行为的，应及时劝阻、制止、拍照、存档，对拒不改正的，应立即向所在辖区街道办事处和相关执法部门呈报《物业服务区域违法违规案件呈报单》，由有执法权限的行政执法单位进行处理。对于疑难案件涉及多个执法部门的，由所在辖区街道办事处协调相关执法部门联合进行处理。市住建、房产、公安、工商、城管执法、环保、物价、质监等部门接到呈报案件后应及时按规定履行调查、处理职责。

（六）提升物业管理覆盖面，推行社区化准物业管理。对尚未实行或者无法实行物业管理的各类老旧住宅小区、单位家属院，按照属地管理的原则，全部由所在辖区街道办事处负责，实行社区化准物业管理。社区化准物业管理由各街道社区居委会组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，也可组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区居委会向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业用房等经营性收入由社区居委会统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

三、工作要求

（一）提高思想认识，强化组织领导。物业管理综合整治提升工作是“和谐社区”建设，创建“星级社区”的重要内容和指标，是改善群众住房条件，优化人居环境，提升城区管理水平的重要内容。各街道、社区和有关部门要正确认识物业管理综合整治提升工作的重要意义，以高度的政治责任感和服务意识，认真落实好物业管理小区整治提升的各项目标任务。

（二）加大宣传力度，营造社会氛围。物业管理综合整治提升工作涉及千家万户，居民的参与支持和理解程度是决定工作顺利与否的关键，各街道、社区、有关部门要充分利用宣传栏、墙报、广播、文艺等各种媒介，通过各种会议和活动，大力宣传物业管理综合整治提升工作的重要意义。同时把整治提升工作给居民群众带来的实惠具体化，把整治提升后的效果直观化、形象化，推动整治提升工作顺利开展。

住宅物业主管工作思路篇2

新时期，在我国的国民经济发展过程中，铁路运输业占据着重要地位，为经济的发展做出了突出的贡献。随着经济的发展，住房制度改革成效显著，但是由于铁路住宅建设年限长，后期维修以及治理问题日益凸显。因此，如何有效使用住宅专项维修资金管理问题亟待解决，为使得住宅维修问题得到妥善解决，进一步改善铁路职工居住环境，切实维护业主的合法权益，规范铁路住宅专项维修资金管理这一举措势在必行。

一、铁路住宅专项维修资金管理现状

住宅维修资金制度是《物业管理条例》确定的物业管理基本制度之一。从1999年1月开始各地逐步建立这项制度，铁路住宅维修资金制度起步较晚，从2001年开始建立。

2009年，上海铁路局颁发了《铁路住宅专项维修资金管理暂行办法》，明确铁路住宅专项维修资金是指由铁路部门负责归集、代为管理，专项用于铁路售后公有住房的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。按照维修资金属地化、社会化管理原则，待条件成熟时，将维修资金和相关资料一并移交地方管理。

暂未移交地方的维修资金按照专户存储、专款专用、业主决策、路局代为管理监督使用的原则组织实施。路局代管的维修资金由地区房产管理部门委托所在地一家商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户；地区房产管理部门同时建立缴存和使用管理台账。其中：路局（售房单位）缴存的资金按幢、单元（或房屋户门号）建立明细台帐，购房人缴存的资金按房屋户门号建立明细台账。路局房生、财务、审计处负责全局维修资金使用的指导和监督工作。地区房管部门具体负责本地区维修资金的代管职责。

二、目前铁路住宅维修资金制度中存在的问题

近年来，铁路住宅专项维修资金管理制度虽然在实践中发挥了非常重要的作用，但也出现了不少问题。

1、缺乏健全的代管存储机制。

在2005年前，各分局自行管理有关住宅维修资金的存储。各铁路建筑段将收取的维修资金直接上转原分局房管中心，对于房管中心来说只掌握数额不了解明细，对于基层单位来说资金既已上转就单位没关系，造成上下脱节，账目不清。2005年由于生产力布局的调整，铁路三级管理变为两级管理，由原各分局管理的住宅维修资金由于分局的撤销后全部上交路局土房处，但路局接收时只有总数，而没有更明细的资料，给后期维修资金管理、续交造成许多困扰。

另外，根据相关法律规范要求新规定，自2008年2月起，居民购买住房时应缴纳的公共维修资金，将改变以往的缴纳办法，不再以房款的比例进行缴纳，而是将标准定为单位平方米的建筑安装工程造价比例进行维修资金的缴纳。但是，铁路部门仍然沿袭旧标准，忽视了依据售房款缴纳维修资金的不合理性，售房款本身作为变量属性，存在一定的同房不同价的现象，由于销售对象以及时间上不同，维修资金无法形成固定的标准。而对于一些小区设施产权不够明确，类似地下室等缴纳维修资金的标准没有明确的规定和办法。

2、缺乏制度的可操作性

2009年，上海铁路局推行《铁路住宅专项维修资金管理暂行办法》，规范维修资金使用范围、缴存、使用的程序等。但是在实际操作过程当中难度较大，如办法规定维修资金的使用需经业主大会或项目三分之二以上住户签字通过，虽然维修项目是由业主提出来的，但是铁路住宅有许多特殊情况，许多住户有时为了尽快请修，难免存在伪造签名的情况，造成日后扯皮。另外，从主体地位上来说，维修资金的使用申报目前都是住户通过房建段上报路局土房所，而房建段既非缴费主体又非使用主体，其施工单位性质决定其最关心的不是将住宅维修资金的使用落到实处，由其提报计划也很难保证维修资金使用的客观性和安全性。

3、缺乏管理和使用的规范性。

目前，在维修资金使用过程中，尚未形成一套可操作性的使用流程，管理上比较随机。而对于一些年份较长、技术状态较差的房屋，日常维修相对较多，剩余维修资金相对较少，对于一些年份较段、技术状态较好的房屋，日常维修相对较少，剩余维修资金相对较多，造成了使用上的严重不平衡。而办法明确，当维修资金少于30%时需要续交，在实际操作过程中，后期续交工作难度很大。按照以前的管理模式，维修资金依然实行总帐管理，并没有分辟到户，因此，也不存在续交情况。

三、对完善住宅维修资金管理的几点想法

1、完善代管存储机制

住宅维修资金的产权属于全体业主，交给谁的问题主要涉及维修资金的安全性。

首先，各房管部门出售公房后，须将购房人交纳及从售房款中提取的维修资金及时缴到路局财务处在指定银行开立的专户内。

其次，应强化科技投入。住宅专项维修资金的管理是一项复杂的系统工程，每一环节既相互独立又相互联系，在业务办理中需查询大量的资料和数据，若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该资金管理的客观需要，运用新的管理模式和管理系统已成为历史的必然要求。为此管理部门应按照“专户存储、专款使用、按栋设账、核算到户”的原则，研制设计先进、结构台理、功能全面的“住宅维修资金管理系统”软件，提高管理水平。

2、严格监督管理使用

一是住宅维修资金的产权属于全体业主，应由业主代表组织行使所有、监管权。因此，各铁路住宅小区应尽早建立小区业主委员会，由业主委员会行使相关职权。

二是住宅维修资金的使用应严格按照各房产建筑段定计划一业主代表组织审查批准一路局土地房产管理处、财务处审核一财务处划款这一程序进行。并且各房建段应当定期向全体业主公布维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以维修资金专户的开立应按幢立账，并分列每一使用单元的分账，以方便每一位业主查询，保证维修资金使用的透明性。

三是住宅维修资金使用虽然有审查关（业主委员会等业主代表组织审查），但由于业主代表组织成员往往不具有专业性，对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了，所以应有的监督作用难以保障。更有甚者，若物管公司（房建公司）与业主委员会主要成员相互串通，资金使用的合理性便更没有保障。所以在动用维修资金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计。

3、加强资金缴纳、续交管理。

一是明确维修资金缴纳时间、标准。新建房产由购房人买房时一次，若能与发房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修资金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集资金的难处。

二是明确维修资金缴纳标准。当前按照房价一定比例交缴维修资金存在明显的不合理性。首先，物业维修是针对房产本体建筑和设施设备进行的，并不含土地要素，而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观等许多与房产老化维修无关的因素，以房价为基准缴纳维修资金除了有“劫富济贫”的作用，显然无科学依据。所以建议按以物业建筑面积乘以成本价作为交缴维修资金的标准，成本价应由上级主管部门考虑房屋质量等因素后制定并定期公布的核定值为准。

三是明确维修资金续交时间、标准。办法明确，当维修资金少于30%时需要续交，在实际操作过程中，后期续交工作难度很大。因此，建议维修与续交直接挂钩，在30%时间结点时，应及时发书面通知给住户，并整理好维修资金使用相关资料，做到透明、规范。而坚决避免需要发生维修费用时才发现维修资金使用不足的情况，使得续交和维修工作都不能正常进行。

目前路局管内的各地区房产管理部门，仍按以前传统的方式，手工管理维修资金，无法满足维修资金管理暂行办法的有关要求。为此需要通过信息化手段，实现对物业维修资金的规范化管理，实现高效、准确、公正的管理目标，以加强对住宅专项维修资金的管理，保障售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，进一步维护业主（住宅所有权人）的合法权益。现铁路局已经开发一套基于铁路办公网的住房维修资金管理软件，实现维修资金计账到户、管理到幢、专户储存的业务目标，通过同一个系统的房改办、铁建物业使用和分级管理的运作模式，满足维修资金管理办法的要求，包括维修资金从个人缴存、单位缴存到银行专户专存、专款专用的一系列操作；建立包含缴存、计息、增值、使用等账户进出情况在内的以房屋（业主户）为基本单位的账户体系，提供闲置基金增值操作和基金计息处理。保障资金管理的安全化和规范化，为住房公用设施以及公用部位的正常使用提供安全保障，使业主的权益不受损害。

结束语

综上所述，随着社会经济的飞速发展，公有房的数量越来越多，用于住宅专项维修的资金投入也随之加大，如何科学、合理地规划使用这笔资金，成为我们当前面临的关键问题。建立健全完善的铁路住宅专项维修资金管理制度的过程较为复杂，包括其筹措、使用以及如何进行管理等方面都存在很多的问题，关键就在于一方面没有切实了解维修资金的性质及作用，另一方面没有完善的立法规范要求来制约和管理，约束力不足。因此，如何做好铁路住宅专项维修资金管理，一方面亟待完善的社会信用体系，另一方面强化社会制约机制，从根本上提高行政与司法效率，从而保证住宅专项维修资金良性循环，完善维修资金的管理，保障住宅维修工作切实、有效进行。

参考文献：

[1]樊瑜.浅析铁路公有住房维修基金的管理[J].现代商业. 2010（27）

[2]白雯.铁路住宅专项维修资金管理初探[J].甘肃科技 .2010（7）

[3]谢芳敏.关于推进和完善我局住宅维修资金规范运作的探讨[J].上海铁道科技 .2012（2）

住宅物业主管工作思路篇3

为进行中央国家机关物业管理和供暖体制改革，协调中央国家机关住宅小区社区建设工作，围绕改善职工居住环境这一总目标。2003年中央国家机关物业管理主管部门成立了专门的指导机构，调整了工作思路，转变服务观念，采取得力措施，下大力气抓管理工作。致力于改革现行的物业服务体系，分类推动机关住宅小区规范化管理；促进住宅小区物业管理与社区建设协调发展；国管局物业主管部门为此作出了巨大的努力。

(二)完善制度，制度管人，提高效率

国管局物业主管部门认真贯彻《物权法》、《物业管理条例》，还根据《业主大会规程》和《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》的要求，积极指导住宅小区成立业主大会和业主委员会，将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业主委员会的工作岗位上。在工作中充分发挥业主委员会的作用，规范业主委员会成员的行为和权限，有效推进业主大会制度健康有序发展。

根据物业管理的实际情况，国管局物业主管部门首先从规章制度入手。在调整专项资金交存标准、规范资金使用管理等方面，制订了《关于调整在京中央和国家机关公有住房出售收入使用方向的意见》、《关于旧住宅小区环境整治有关问题的通知》、《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》、《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》、《关于加强中央国家机关售房款和住宅专项维修资金统一管理有关问题的通知》等相关文件。这些文件在原有规章制度的基础上，完善了物业管理的工作标准，规范了工作流程，提高了工作效率。

(三)精细管理，精心维护，细心防范

在规范制度建立流程的同时，国管局物业主管部门鉴于旧小区建造时间较久、房屋、道路和各种管线年久失修，居民生活服务设施不配套，居住环境脏乱差的实际情况，利用住宅专项维修资金、08环境整治专项资金、星光计划资金，物业和供暖试点经费等支持住宅小区进行环境整治维护。

对旧住宅小区房屋结构进行加固，老旧管网进行改造，清洁能源、供暖，公共部分进行修缮，多层房屋平改坡等。

加强环境综合治理力度，拆除违章建筑，清理楼道杂物，粉刷房屋楼道和立面，整修道路补种增劈绿地，清除垃圾治理环境卫生。

完善配套设施，增加补充旧小区的文化体育设施，安全防范、邮政通信设施。以及水、电、暖、气等市政公用设施的补建和改建工程。

国管局物业主管部门认真贯彻党中央、国务院领导对开展资源节约、建设节约型社会的工作部署，按照“节能、节地、节水、节材、环保”的原则和要求。强化节能管理，采取有力措施推行节约能源活动。改造既有住宅约30万平方米，加装户用热表和楼栋计量表，实施分户计量；进行燃气和室温控制管理；实施房屋外墙节能改造；杜绝跑冒滴漏现象的发生。

(四)加强队伍建设，构建新型团队

物业公司依据职工承受能力、消费需求和物业服务企业服务水平差别化物业管理、引导物业公司从“管家”式管理与服务做起，延伸管理范围，丰富管理内涵，逐步把物业管理培育成集“保姆、管家、参谋、顾问”为一体的服务模式，使物业管理逐步向管理、服务、经营三位一体的全方位、多功能的方向发展。

住宅物业主管工作思路篇4

住宅质量的因素，不仅仅在施工阶段，而是指全过程（包括可行性研究、住宅建造、使用维修等各个阶段）。因此住宅工程质量的管理是一个复杂的系统，对于住宅工程质量的管理不能够仅局限于住宅施工质量，而应包括各个阶段的质量控制。

住宅的全生命周期是指从住宅建设可行性研究到住宅设计合理使用年限为止的全过程。如图所示：

2.建立健全法律和规章制度

对现行法律、法规和规章制度进行清理，以明确其在住宅建设质量管理上的界定，明确住宅建设参与各方和政府监督管理部门的职责，避免因职责交叉，重复和不清而造成住宅质量管理上的混乱。同时根据住宅建设管理需要，制定必要的法律、法规和规章制度，从根本上为住宅工程质量的监督管理奠定一个更加坚实的法律基础。

3.建立有效的住宅质量保证体系

住宅工程质量不易控制和住宅质量整体水平不高的根本原因在于住宅建设参与者众多，而参与各方的质量责任交叉，混淆不清，住宅出现质量问题后很难找到责任者。因此，我国目前必须明确住宅建设参与各方的职责，尽快形成有效的住宅质量保证体系。

建立和完善住宅质量保证体系必须明确住宅建设参与各方质量管理的职责，必须明确住宅开发企业、建设单位为住宅产品质量的第一责任人，设计单位、施工单位、住宅建材、设备的生产和供应企业和质量责任，依据有关法律、法规规定或以合同约定。代表政府的建设工程质量监督机构，不是住宅工程建设市场的主体，不承担直接的工程实物质量责任，应承担相应的工作质量责任。

4.住宅质量的制约机制创新

建立有效的住宅质量的制约机制。改变以往计划经济体制下住宅工程质量由政府来制约的状况，逐步改革我国目前政府对住宅工程质量的管理方式。随着我国社会主义市场经济的不断完善，住宅工程质量应由政府制约转变为主要依靠市场来制约，这是我国社会主义市场经济发展的必然要求。

逐渐发展和完善监理、工程检测机构等咨询中介机构，完善住宅建设有形市场，建立住宅质量保障机制，尽快构建起我国住宅质量的市场制约机制，使我国的住宅质量进入良性循环的轨道。

5.建立住宅质量综合评定指标体系

重视住宅质量的评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅、性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅质量综合评定体系。

改变以往在住宅质量评价中，只局限于单项指标的评价，而没有住宅质量总全、综合的评价指标；改变以往只注重于住宅质量直观的评价，而缺少间接的有关住宅功能质量的评价（如住宅的户型、绿化率、环境质量、物业管理等）；改变以往只注重于硬性的评价，而缺少软性的评价（如住户是否满意等）。

通过建立住宅质量综合评定指标体系，即可以对住宅质量进行单项指标的评价，又可以对住宅功能质量进行评价；即可以进行硬性的评价，又可以进行软性的评价。

6.技术标准的提高

要重视基础技术和关键技术的研究工作，采取积极有效的措施，加快和完善住宅建设的规划、设计、施工及材料、部品和竣工验收的标准、规范体系，特别重视住宅节能、节水和室内外环境等标准的制定工作。

其次，由于住宅商品化带来的住宅质量多样化和住宅本身的技术进步，原有的住宅质量技术规范，标准已跟不上实际发展的需要。因此，急需构建以住宅为对象的住宅标准体系，并在体系的框架下补充，完善现有的住宅技术规范和标准，以引导住宅质量管理行为。

同时，应进一步推进标准的国际化工作，以适应我国加入WTO的需要，使我国的质量标准同国际接轨。

7.小结

住宅物业主管工作思路篇5

目前，家庭住宅的电气安装比较混乱，电气设计不够规范，许多住宅的电气安装没有考虑家用电器普及和快速发展的态势。当有些家庭使用空调、电炊等用电设备容量较大的家用电器时，由于墙内所布的导线线径小、电压低使家用电器不能正常工作，严重的还引起电气火灾。另外，旧住宅室内插座安装数量较少，住户住进后随意布线，这容易使劣质的导线和插座等电器进入电网中。这些情况制约了居民家用电器的使用，也存在着不安全因素。随着电力市场由卖方市场转向买方市场形势的出现，挖掘市场潜力，抓住居民生活用电这一全社会用电的增长点，规范住宅电气设计不仅给电力企业带来效益，同时实现的社会效益也相当显著。

1 建筑电气设计的概念

1.1 设计的概念。设计是一个构思表达、再构思表达、反复推敲、不断深入发展和进行评价的过程。基本上可以概括为博览、创意、构思、表达等几个阶段。设计过程从一开始到深入下去，各阶段思维的广度、深度都不同，表达方式、工具也可能是多样化的。表达方式和工具要适应思维的速度，推动思维发展成熟。

1.2 服务的对象。设计是为甲方（业主）的功能需要服务的，也是为施工单位的施工需要服务的。在满足国家有关规定的前提下，设计人员应树立服务意识、树立合作观念、树立敬业精神。对建筑电气专业的设计人员而言，妥善处理与各个专业之间的关系是十分重要的事情，在协调上所用的时间甚至可能超过埋头设计的时间。部分工程（特别是规模较小的工程）不按建设程序办事，私雇资质等级不符合要求的设计人员及施工单位（或个体户） 设计或承包工程。由于设计和施工人员技术水平有限，致使一些安装工程达不到规定指标的要求。

2 确定设计用电负荷

对于普通的居民来说，三居室是可以满足使用的，也是当今住宅的一种主流，一年中最大需用电力一般出现在夏季的7、8、9 月份。我们可以看到家用电器的功率因数为：0.6-1，故我们可以将总的功率因数设定为：0.8，则计算电流为：23.86A，因此，主进线开关的整定值可以定为25A.根据计算电流值和开关整定值可以选定进户线为：3×（BV-500-1×6），电度表为：10（40）A.当建筑面积超过上述规定时，其用电负荷应适当增加。单相负荷应逐相均匀分配在三相系统中，当三相负荷不平衡时，可按最大相负荷的三倍，作为等效三相负荷；住宅用电功率因数，一般可取0.9。住宅分支回路。从配电箱出来的分支回路主要有空调电源插座、电源插座、照明、厨房电源插座、卫生间电源插座等。而目前在住宅中，起居室、卧室都会有空调，根据空调器负荷大小，空调回路应有2 个，回路数量一般不少于5 个，分支回路导线截面不应小于2.5mm2铜芯绝缘导线，导线基本上都采用铜芯绝缘线穿管或电缆暗敷设方式，穿线管采用符合阻燃性能要求的PVC 管，严禁导线直埋墙敷设。除了从配电箱出来的回路外，还有有线电视、电话线路，至少有七路管线进入居室，其中这七路管线中除照明是在顶板辐射外，其余管线均敷设在地面垫层内，彼此交叉是不可避免的。住户可根据配电平面图，了解进入分支回路的具体方向和位置，从而避免在铺设地板时将管线打断。

3 室内电气设计

3.1 设计的总要求。室内电气设计要以人为本，室内布线应在基建施工时布置在墙内，墙上应留有足够的插座，保证居民住进去后不需要布置明线而各种家电都可以使用。由于单相用电设备的使用是经常变化的，不可能做到两相平衡，因此一般情况下不要两个单相支路共用一根中性线。

3.2 配线设计。室内配线不仅要使电能的输送可靠，而且要使线路布置合理、整齐、安装牢固，符合技术规范的要求。内线工程不能降低建筑物的强度和影响建筑物的美观。在施工前要考虑好与给排水管道、热力管道、风管道以及通讯线路布线等的位置关系。室内配线技术要求如下：（1）室内布线根据绝缘皮的颜色分清火线、中性线和地线。（2）选用的绝缘导线其额定电压应大于线路工作电压，导线的绝缘应符合线路的安装方式和敷设的环境条件。导线的截面应满足供电能力和供电质量的要求。还应满足防火的要求。（3）配线时应尽量避免导线有接头。因为往往接头由于工艺不良等原因而使接触电阻太大，发热量较大而引起事故。必须有接头时，可采用压接和焊接，务必使其接触良好，不应松动，接头处不应受到机械力的作用。（4）当导线穿过楼板时，应装设钢管或Pvc管加以保护，管子的长度应从高楼板面2米处到楼板下出口处为止。（5）当导线互相交叉时，为避免碰线，在每根导线上应套上塑料管或绝缘管，并需将套管固定。

3.3 室内灯具、插座及开关的布置。灯具、开关的布置：灯具、开关基本上按传统的布置方法，但有条件的地方应设置夜灯，起居室的开关采用双位单控开关或采用调光开关。

插座的布置：插座在住宅中起着非常重要的作用，我们通常布置插座是参照建筑专业提供的家具布置图，但是，将来的住户并不一定按照建筑师给他安排的方案来布置家具，因此，有些插座设计时是合理的，而使用时却很不方便。不要单以建筑专业提供的图纸来安排插座，而是尽量的多安排一些插座，由于现在插座的价格相对来说比较便宜，总的造价增加不了太多，却给住户带来了很大的方便。同时住宅内的插座应全部设置为安全型二眼三眼插座，在比较潮湿的地方应加上防潮盖。

3.4 电气接线布置。按照规定，从集中装表箱出线以后的电气设备产权属居民用电户，从电表出线经过门口接线盒刚进室内设置一个小的总配电箱，分5路出线，都用空开控制，一路进厨房，一路进卫生间，一路接室内所有照明，一路接厅室内的所有普通插座，一路接空调插座。

3.5 室内设计的提前介入。在现实情况中，室内设计提前介入建筑设计能有效避免二次装修重复施工所带来的电气相关浪费，对很多开关插座位置、配电负荷、回路等均能起到一个指导性作用，建议推广当今流行的一站式“交钥匙”工程。

4 结语

住宅电气线路和电气开关的设置关系到居民的生命财产安全，所以在设计施工中，线路、导线、开关等元件都必须选用质量保证，有安全可靠技术性能而价格适中的正规合格产品。整套住房布线完成后，所有线路都应进行必要的试验、核查，同时应向其它工序的施工人员交代清楚，以防在打孔、凿洞、钉铁钉时损坏已敷设好的线路。总之，电气工程的设计、施工，应根据住宅的工程实际情况多方面分析考虑。采用正确方法敷设，严格遵守电力规程和国家规范，确保工程质量。

参考文献

[1] 住宅设计规范[Z].GB50096―99.

住宅物业主管工作思路篇6

一、统一思想，提高认识，加强对城市住宅区物业管理工作的领导。城市住宅区物业管理工作是城市管理的重要环节，是住房管理体制的一项重大改革。加强物业管理工作，有利于深化城镇住房制度改革，启动住房消费，拉动内需，发展第三产业，促进经济发展。同时，对于改善居民居住环境，提高城市整体管理水平，建设社会主义精神文明和物质文明也具有重要意义。各级各有关部门要统一思想，提高认识，把城市住宅区物业管理工作纳入政府的议事日程，抓紧抓好。各级房地产行政管理部门要设立相应的职能机构，配备得力的人员，努力加强城市住宅区物业管理工作。财政、税务、物价、工商、规划、城建、电力、邮电、公安等部门要发挥各自的职能作用，支持房地产管理部门搞好物业管理工作。各新闻单位要积极做好宣传工作。

二、加快建立完善社会化、专业化、市场化的城市住宅区物业管理体制。城市住宅区物业管理要贯彻业主自治的原则，遵循价值规律，建立业主与物业管理企业双向选择，平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同明确双方权利、义务的动作机制。

各地各单位在公有住房出售后，原则上不再负责物业管理。对现有单位生活区、街道院落、居住小区，要抓紧进行配套设施、物业管理设施的整治完善，进行规范化管理。新建居住小区和旧城改造项目，必须完善基础配套设施和物业管理设施，物业推向市场，实行社会化管理。

要通过政策引导和经济杠杆的作用，鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，扶持一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，并将企业资质等级与管理规模、服务水准和收费挂钩，鼓励企业开拓市场，形成规模优势。

各地要推行物业管理招投标制度。尽快改变“谁开发，谁管理”的垄断经营局面。开发企业下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏。

三、建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金。

（一）建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金，维修基金主要从以下渠道筹集：

1、商品住房（包括安居房、经济适用住房）销售时，购房者按购房款2－3％的比例缴交；

2、公有住房出售时，售房单位按多层住宅不低于售价的20％、高层住宅不低于售价的30％的比例从售房款中提取；

3、当地人民政府规定从其他渠道筹集的资金。

维修基金归业主所有，由市、县房地局在银行专户存储（省直在长单位维持原办法不变），定向使用，不足时，由业主委员会续筹。当前，要特别做好房改售房时提留的维修基金归集到位工作，对历年来房改售房款提留的维修基金要进行清理。已经挪作他用的要限期清还。对投资已分摊进住房销售成本的小区配套设施，属业主的合法权益不得无偿占用，其收益可用来补充物业管理费用的不足。

维修基金的筹集、使用、管理按国家和本通知有关规定执行。具体办法由省建委会同省财政厅另行制定下发。

（二）业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位共用设施设备维修基金的支出。

（三）有条件的单位，可对房屋的共用部位共用设施设备的维修给予资助。

住宅物业主管工作思路篇7

以科学发展观为指导，按照“构建和谐城乡、打造民生城建”的总体要求，坚持“以人为本、政府主导、业主自愿、部门联动、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，以为民、便民、利民，解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题为宗旨，以建设文明、和谐、平安住宅小区为目标，以整治小区环境脏、乱、差为重点，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，建立健全老旧住宅小区管理体制和运行机制，全面提升老旧住宅小区管理水平。

二、任务目标

2012年计划对**小区、**花园、**宿舍等15个老旧住宅小区实施综合整治，拟整治面积124.54万平方米，受益居民11711户。整治后的旧住宅小区达到净化、绿化、亮化、美化并建立健全长效管理体制。

三、整治内容

整治项目主要内容为：

1、疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；

2、化粪池清污；

3、硬化小区内主、次道路，更换路沿石，适当扩宽路面；

4、增加小区停车位面积；

5、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法行为；

6、调整绿化方式，补植适宜树种；

7、楼体粉刷工程（包括楼体外墙和楼梯间内墙）；

8、维修和更换落水管；

9、未实施物业管理的老旧小区，整治完成后具备条件的要组织筹备成立业主大会，指导选聘物业服务企业，签订物业服务合同；暂不具备条件的由驻地居委会牵头，组织开展保洁、保绿、保安等基础；

10、改造影响居民生活的供电设施，未向供电部门移交的组织实施移交；

11、合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗等设施；

12、其他具备整治条件的项目。

四、任务分工

各相关部门要按照市政府的统一部署，各司其职，协同配合，全面抓好落实。具体职责分工如下：

1、市住房和城乡建设局：牵头组织协调综合整治工作，承担整治内容中第1—4项整治任务；负责编制老旧住宅小区整治计划和实施方案；抓好督促检查、考核验收等工作。

2、各街道办事处：承担整治内容中第5—12项整治任务；做好老旧住宅小区整治宣传和政策解释工作。

3、市城市管理局：配合街道办事处拆除小区内的乱搭乱建和违章建筑；对小区内的马路市场、乱设摊点等进行清理整顿。

4、市财政局：负责老旧住宅小区整治资金的安排、拨付和使用管理，协助做好工程造价审计工作。

5、市公安局：负责维护老旧住宅小区整治与执法工作秩序；指导改造消防设施，排除消防隐患。

6、市体育局：负责小区内增设配置健身器材等工作。

7、市工商局、民政局、物价局：配合各街道办事处、各部门做好其职责范围内的工作。

8、相关专业经营单位：根据各自管线线路分布情况，配合整治工作的有序开展，做好水、电、暖移交后的接管工作。

五、整治费用

整治资金根据《2012年城乡建设实施方案》要求予以保障。

六、实施步骤

（一）宣传发动阶段（2012年3月底前）。制定下发全市老旧住宅小区综合整治实施方案。各责任部门和单位按照方案要求，落实具体责任单位、责任人、工作计划和保障措施；组织工程公开招标，择优选择施工队伍。各单位要广泛深入宣传，创造良好的舆论氛围。

（二）全面整治阶段（2012年4月至2012年11月）。各责任单位按照整治任务，分阶段进行小区排水排污管网、化粪池、道路、停车位建设、外墙粉刷、绿化工程、增设健身器材等项目的维修改造，11月底前完成综合整治任务。

（三）检查验收阶段（2012年12月）。市老旧住宅小区综合整治工作领导小组组织财政、审计、监理等相关部门，对综合整治工程进行综合检查验收。

（四）总结表彰：对综合整治工作成绩突出的先进单位和个人给予表彰奖励。

七、工作措施

（一）加强组织领导，明确工作职责。各责任单位要把老旧住宅小区综合整治工作作为维护和实现广大人民群众根本利益的“民心工程”来抓，纳入重要工作议事日程，主要领导亲自抓、分管领导靠上抓，精心组织、抓好落实。各部门要密切配合，协同作战，保质保量、按期完成综合整治任务。

（二）加大宣传力度，营造良好氛围。老旧住宅小区综合整治工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。要充分利用各种媒体，通过多种形式，大力宣传综合整治工作的重要意义。要将每个小区的具体整治方案和管理方案在小区内公示，充分听取居民意见。要把整治工作给居民群众带来的好处具体化，把整治后的效果直观化、形象化，推动整治工作顺利开展。街道办事处、社区和居委会要积极发挥疏导、协调作用，引导居民树立大局观念，配合好整治工作的实施。

（三）完善工作机制，提高整治成效。老旧住宅小区综合整治工作涉及面广，业务性强，要从项目实施开始，采取有效措施，加强管理，提高整治成效。

一是实行方案管理。各街道办事处和相关单位要严格按照市老旧住宅小区综合整治工作领导小组批准的整治方案组织实施。对确有特殊原因需要调整方案、增减项目的，由各实施单位报市老旧住宅小区综合整治工作领导小组同意后方可实施。

二是坚持规范运作。实行统一评定整治方案，统一整治内容和标准、统一实施工程招投标和监理、统一组织竣工验收、统一进行决算审计。

住宅物业主管工作思路篇8

关于住宅专项维修资金的收取。根据驻政（2004）64号《××市人民政府关于印发××市住宅物业共用部位公用设施设备专项维修资金管理办法的通知》文件的第六条、第七条和第十二条的相关规定，购房者按购房金额的2%的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主所有，不计入住宅销售收入。第八条，在业主办理房屋初始登记时，物业销售单位将代收的维修资金移交给市房产管理局代管，存入维修资金专户。

关于住宅专项维修资金的使用。根据住宅专项维修资金管理办法第十八条、第十九条和第二十二条的相关规定，住宅专项维修资金是专款专用，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新、改造，不能挪作他用。需要使用住宅专项维修资金要先由相关业主提出使用建议，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，由业主组织实施方案,并向住宅专项维修资金管理部门提出申请，经主管部门审核同意后，可以拨付使用。

关于住宅专项维修资金的管理。根据住宅专项维修资金管理办法第四条、第十条的相关规定，住宅专项维修资金管理实行专户专储、专款专用，所有权人决策，政府监督的原则。我市目前是由市房管局代管，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，对住宅专项维修资金进行管理。

根据住房和城乡建设部建房[1998]102号和河南省住房和城乡建设厅豫建住房[2008]20号文件规定，新建商品住房交付使用时，开发商必须向购房业主就有关部位和部件在正常使用条件下做出质量保修承诺，在保修期内开发商须无条件进行无偿保修，超过保修期的由所聘物业管理公司按照相关规定和约定进行维修。建设部2006年6月26日第24次常务会议讨论通过的《住房建筑工程质量保修办法》第七条：1．地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4．电气管道、给排水管道、设备安装为2年；5．装修工程为2年；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发单位与买受人自行约定。

关于都市丽景花园住房漏水问题。根据《住房建筑工程质量保修办法》第七条的相关规定，其保修期为5年。都市丽景花园房屋均没有超过保修期，应由开发商向建筑施工企业要求实施维修。我局已责成该小区的开发商（××市甫奥预制构件有限公司）抓紧时间要求施工企业组织对漏水房屋进行维修。

二、驿安小区反映交了物业管理费，但没有保安、没有绿化，环境差

经过调查，驿安小区目前物业管理是由××市科源物业管理公司负责的。驿安小区新区的住房于2006年年底竣工，住房建设完成后，该公司及时向市规划局等有关部门申报小区内附属物的建设工程，于2007年7月份附属物建设规划图纸审批下来，在小区内进行公示，但有部分业主对新的规划有异议，意见不一致，附属工程无法开工建设。据公司反映，该公司对小区的附属工程进行重新设计，并于2008年向规划局报送材料，现在尚未批下来，小区附属工程无法开工建设，小区内的绿化被搁置到现在。

该公司于2006年年底对小区实施了物业管理。小区内的路面、楼梯每天有人打扫，定期清理生活垃圾。并经常对小区的用电、用水线路进行检修，免费上门为小区业主室内的电路、用水管线等进行维修，每月代收电费，保障小区居民的用电安全。物业管理费按每平方米0.26元的标准收取，小区有住房320多户。截止到目前，按规定缴纳物业管理费的有215户，没有办理入住手续和没有交物业管理费的有100多户，物业管理费不能及时足额的收取，小区物业管理公司连续几年亏损。在2007年8月之前，该公司聘请6位保安。后因无力支付保安人员的工资，解聘了保安，保卫工作由该公司员工担任。

建议该住宅小区广大业主组织起来，在街道办事处和业务主管部门指导下，尽早成立业主委员会，对小区居民的公共利益和权益进行维护、管理，行使业主的权力，并承担业主应尽的义务，按约定的价格缴纳物业服务费用等。我局已责成该公司加强安全保卫工作，夜间加派人员对小区进行巡逻；并商请驿城区房改办尽快办理附属工程审批手续，早日解决小区绿化、环境差等问题。

三、在正阳路锦绣花园购买住房已有5年，房产证一直办不下来

房屋权属登记，按照规定凡是符合登记条件的，我们都会在承诺服务期限内（15个工作日）及时办结。按照建设部《房屋登记办法》规定，办理房屋初始登记，业主应该提供土地使用证、建筑工程规划许可证和竣工验收报告，且项目有关内容必须同所提交证件一致。位于正阳路的锦秀花园，共建有别墅式建筑28幢(32套)，2幢6层商住楼和1幢住宅楼。其中别墅18幢(22套)，临街商住楼1幢44套(户)已于2005年由该小区开发公司经办人统一申请，并于同年6月份办理了房产证。剩余2幢80套(户)，于2007年2月，由××市高新区金桥房地产开发有限公司向市房管局产权产籍监理所提供联合建房（王志刚等80户）的材料并申请房屋登记。我局经办人员接到申请后及时对所提供的材料进行了审查，经实质审查后发现所提供的材料有以下几点不符合登记条件：

1、该单位提供的80户联建人员名单实际土地使用者为18人(份)；

2、此次申请的南楼土地用途为住宅，而实际建房为商住，改变了土地用途；

住宅物业主管工作思路篇9

中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）36-0065-02

城市住宅小区是现代化城市的基本组成部分，是城市的重要展示窗口，也是创建文明城市的重要基础。因此，加强城市住宅小区建设是改善居民居住环境、提升居民生活质量的需要，是衡量城市和谐程度的重要内容，也是创建文明城市的关键环节。为了解城市住宅小区建设的状况，探索加强城市住宅小区建设的举措，在深入调研的基础上，形成了专题报告。

一、城市住宅小区建设的样本分析

相山区是安徽省淮北市主城区，是淮北市政治、经济、文化的中心。相山区辖一镇和十个街道办事处，辖区内共有住宅小区272个，大致分为三种类型：一是实施市场化物业管理的小区87个；二是由单位实施自治管理的小区34个；三是不具备物业管理条件，由区环卫人员简单进行卫生保洁的小区151个。本文样本城市住宅小区取自淮北市相山区，具有代表性。近几年，相山区结合实际创新体制，建立起“统一领导、分级负责、齐抓共管、综合协调”的城市住宅小区建设新体制，充分发挥镇、办和社区居委会、村民委员会在住宅小区建设中的作用，推动了城市住宅小区建设的健康发展。主要做法有：

（一）建立组织机构，明确目标职责

目前相山区在住宅小区的管理方面建立了组织机构，明确目标职责：按照“谁的辖区谁主管、谁的社区谁负责”的属地管理原则，建立区、办事处（镇）、社区（村委会）三位一体的物业管理机构。首先，区成立物业管理办公室，具体负责指导、协调全区的物业管理工作；其次，镇、办事处也分别成立了物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责辖区内物业管理工作；再次各社区（村委会）明确1名党政副职具体负责物业管理工作，全面开展工作。各部门按照职责分工，积极开展工作，确保各项任务落到实处。

（二）创新工作机制，探索管理模式

一是对已实施市场化物业服务的住宅小区，建立市场化物业管理模式。由“政府主导、街道牵头、社区参与、物业管理”的四级物业管理体制。不断加强对物业服务企业的监管力度，通过建立物业服务企业台账、物业小区台账、物业服务企业督查考核台账，对物业服务企业的收费标准、制度建设、“四率”（收费率、投诉率、回访率、满意率）等进行督导、考核，加强物业服务企业行业规范、行业监管、行业监督和行业自律，促进物业服务企业自觉接受业主的监督；二是对无物业、零散住宅小区，建立“整合小区、社区托管、推向市场”的物业管理模式。通过对零散小区，制定改造和管理计划，结合老城区整治，从“拆墙、封闭、沟通、路平、灯亮、整洁、有序”等方面着手，进行整合改造，完善小区公共服务设施，进一步提高居民的满意度，提高居民参与率；三是对回迁居民安置小区，积极探索实施“居民自治管理+城管、环卫协助”的物业管理模式。实施主体为社区物业专管员、办事处城管中队、办事处环卫所。通过发挥社区（村委会）的组织作用，动员居民积极参与物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面；四是对单位自管小区，积极实施以单位为主体，社区、办事处实施监管的物业管理模式。办事处督促相关单位切实担负起自管小区物业管理责任，加强对小区的日常监督指导，定期开展检查考评，并及时向管理单位通报情况，督促管理单位不断提高管理服务水平。

（三）做好物业投诉受理工作，化解物业管理矛盾

自开展物业管理工作以来，共受理物业投诉40余件，协调、解决了住宅小区停水、停电等物业投诉问题，确保了住宅小区环境的改善，维护了广大业主的合法权益。同时，针对个别物业公司退出问题，及时采取应急措施，实行管理无缝对接，做好各项小区建设工作，确保小区和谐稳定。

（四）强化分类指导，抓好示范小区管理

为加快住宅小区规范化建设，严格要求镇、街道办事处在对辖区内各小区进行调查摸底的基础上，认真梳理、筛选本辖区内物业管理示范小区，以点带面迅速开展物业管理工作。同时加大督查力度，联合有关部门对镇、街道办事处物业管理工作开展情况进行了督查，针对存在问题要求各办限期进行整改。

（五）搞好试点，分类管理

南黎街道办事处作为全区物业管理先行试点单位，选取了问题较突出的商业化居住小区和单位零散型居住小区作为试点，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，积极实施政府主导、街道牵头、社区参与、物业管理的四级管理模式，引入竞争机制，逐步走向市场化。

二、城市住宅小区建设存在的问题分析

（一）全市住宅小区发展不平衡

从地域范围来看，物业管理较先进的住宅小区，其基础设施和配套设施较完备，智能化水平较高，业主的观念更新较快，比较容易接受适应新的方便快捷的生活方式，善于享受更多的服务消费，对物业公司有较高的管理与服务的要求。与此同时，一些物业管理较落后的住宅小区，其配套设施、物业公司的经营理念和服务水平，业主的素质和观念与管理先进住宅小区相比存在较大差距。从建设时间来看，一般新建住宅小区的管理服务水平较高、注重人性关怀，而一些老旧住宅小区管理服务水平低下或者无人管理。

（二）行业收费不规范、物业管理收费难

目前，住宅类物业管理行业收费不规范，执行标准不统一。不少小区的业主们常常不满物业公司的收费不公开、不透明、标准不清或者“高收费、低标准”，而拒绝及时缴纳物业费。加之部分业主物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，而物业企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院。但又面临着周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。

（三）物业公司没有执法权，管理和服务水平有待提高

物业公司对业主的违规行为没有执法权，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。而且物业管理投诉问题涉及多个部门，单靠物业管理部门难以及时解决问题。加上我国物业管理工作起步较晚，物业管理市场不成熟，市场准入“门槛”低，企业资质、服务人员、设备设施管理等存在参差不齐的现象，“小、散、乱”的状况比较突出。目前，全市住宅小区物业管理的职业化队伍尚未形成，现有管理人员很少受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识和管理经验缺乏。

（四）政府对住宅小区的监督管理不到位

政府作为市场经济的宏观调控者，对物业管理市场的持续健康发展有着不可推卸的责任。淮北市物业管理行业得不到有效的发展，与其管理不善，监督不到位有着直接的关系。例如南黎街道办事处作为相山区物业管理先行试点单位，目前入驻的22家物业管理公司中，一级资质的物业企业只有1家，二级资质企业也只有3家，而三级资质企业多达18家，物业管理企业的水平参差不齐，更有甚者，极个别物业企业“跑路”，广大业主的合法权益得不到有效保障等问题，市房地产行政管理部门相关部门没有及时地解决处理，是其监督管理不到位的明显表现。

三、加强城市住宅小区建设的若干建议

（一）深化对住宅小区建设重要性的认识

城市住宅小区建设是提高居民文明素质的重要阵地，是密切党和政府与人民群众关系的桥梁和纽带，是实现社会治安综合治理的基础。加强城市住宅小区建设将进一步有效改善居民居住环境，提高居民生活质量，并进而提升城市品位和文明程度。

1.端正思想认识。城市住宅小区建设不仅仅是搞好物业管理工作，更重要的是做好小区的规划设计，文化活动的开展，安全技术防范，学校、健身、娱乐、通讯等配套设施的引入和管理等问题。尤其是重视业主委员会的建立，要放弃过去那种认为业主大会可有可无的思想。事实上，业主合法权益的代表就是业主大会，法律赋予业主大会的地位和作用应当得到应有的尊重。没有业主大会，就无法确立正常的物业服务供求关系，广大业主的合法权益难以得到有效维护。

2.加强宣传教育。相关部门要加大宣传力度，深化对小区建设重要性的认识，广泛宣传物业管理法律法规，不断增强物业服务企业物业管理意识，增强广大业主主动缴费意识和维权意识，互相理解并支持配合物业管理工作。同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

3.明确建设目标。通过在全市住宅小区开展创建“文明小区”活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和、幸福家园”的城市人居环境。

（二）理顺体制，形成“市、区，街道、社区”四级管理体系

市住房保障和房产管理局作为小区建设的行政主管都门，应切实履行职责，贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策，起草并组织实施我市物业管理法规、规章和政策，培育和规范物业管理市场；做好小区建设总体方案的制定和实施，指导各区的物业管理工作。各区政府应负责辖区内小区建设的监管工作；贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业管理企业进行日常指导和监督；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。街道办事处应负责组织业主大会的召开和业主委员会的选举、备案工作。指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；调解社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业之间的关系。社区居民委员会应协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，协助街道办事处对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、监督；负责辖区业主的文明教育，在小区业主委员会未成立时，代行业主委员会职责，调解物业管理活动中的纠纷，促进社区建设与物业管理共同发展。四级管理体系应相互配合，协调运作，使各项工作落到实处。

住宅物业主管工作思路篇10

近年来我国住宅建设高速增长，其中大量以成片开发的住宅小区为主，尤其是以多层住宅组团分布并配以会所、游泳池、网球场、小广场、小型商铺等完善的配套设施。随着人民生活水平的提高，业主不仅对建筑的环境、户型等传统方面愈来愈重视，同时也对住宅内的设备配置水平、功能以及物业治理的水平提出了更高的要求。

现代建筑电气设计存在的问题

近几年发现，很多建筑电气设计忽视了一些细节问题，这样可能会给广大居民带来电气上的不安全和使用上的不方便。主要表现在以下几个方面：

1.1 目前，住宅设计大量选用模数化配电箱，其中大部分型号是(PZ30)，但PZ30 是不应该在住宅中使用的。因为，PZ30 和PZ20 是同时开发的两个系列，分别按两种使用场合设计的，PZ20 按非熟练人员场合设计，主要用于家庭和类似场所；PZ30 则按熟练人员使用设计，主要用于工业场所。因此，只要电气间隙爬电距离足够，很多三相系统PZ20 能代替PZ30 系列。由此可见，PZ30 不应在住宅中使用。

1.2 某些旧住宅在进行配电改造设计时，采用直敷布线，当导线垂直敷设时，未经任何保护就进入距地1.4m 的明装照明开关。不符合现行国家标准《低压配电设计规范》GB50054－95 的第5.2.1 条第3 款“当导线垂直敷设至地面低于1.8m 时，应穿管保护”的规定。

1.3 暗敷线路按最近路线敷设时，由于住宅的面层比较薄，线路管线交叉不易处理；另外照明线路通常利用顶棚灯的接线盒进线分线，在住户铺设木地板时，往往将敷设在地坪内的管线打断，造成电气不安全和使用的不方便。暗敷线路沿板孔、墙缝垂直或平行于地面敷设，就可以避免上述问题的发生，因为管线交叉可以在墙缝中解决，而照明线路则在墙的拐弯处利用接线盒进行分线，而非顶棚灯的接线盒，这样住户也可根据《住宅使用说明书》中的配电平面图，了解进入灯具线路的具体方向和位置，从而避免在铺设木地板时将管线打断。

1.4 由于住户搬进住宅后一般会装修，为避免浪费，只在灯位处布置灯座。我国正在大力推广实施绿色照明工程，对于家庭来说，紧凑型荧光灯是取代白炽灯的最好选择。但是由于种种原因，卡口灯座在更换光源时，稍不注意，就会电着人，加之紧凑型荧光灯的灯头是螺口，不能用卡口灯座，所以在住宅设计时应选用螺口灯座，以确保住户使用安全和方便住户更换光源。

1.5 忽视浴室的电气安全措施在浴室发生电击事故的危险机率特别大，因为潮湿人体的接触电阻通常非常小，所以很小的接触电压也会发生严重的电击事故与死亡事故。由于这一缘故，浴室被称为电气安全的特殊场所，但我国却至今没有特殊场所的国家电气标准，仅在行业标准《民用建筑电气设计规范》JGJ16 ―2008 (以下简称《民规》)有一些电气安全措施的规定。

住宅电气设计除了要遵从《住宅设计规范》GB50096-1999（2003 年版），还必须遵从《住宅建筑规范》GB50368-2005。目前，住宅电气设计易错问题就集中反映在对《住宅建筑规范》，《住建规》是我国参照发达国家通行做法制定的第一部以功能和性能要求为基础的全文强制的规范，住宅设计必须逐条严格遵照执行。

其中住宅电气设计比较容易出现的问题表现在以下几个方面：应急照明采用节能自熄开关控制，失火等紧急情况时不能强制点亮。

根据《住建规》8.5.3 “当应急照明在采用节能自熄开关控制时，必须采取应急时自动点亮的措施”。住宅公共部位的灯，常因开关不便而成为“长明灯”，造成电力浪费。出于节能的需要，应急照明可以采用节能自熄开关控制，但必须采取措施，使应急照明在应急状态下能自动点亮，保证应急照明的使用功能。也就是当发生失火等紧急情况时，无论现场开关是开还是关，应能实现应急照明强制接通点亮，即在消防控制室或值班室设置强制点亮应急照明灯的信号线。

安装在1.8m 及以下的插座，没有采用安全型插座。

根据《住建规》8．5．5 “安装在1.8m 及以下的插座均应采用安全型插座”。 为了避免儿童玩弄插座时发生触电危险，故要求安装高度在1.8m 以下的插座应采用安全型插座。

住宅公共部位的照明没有采用高效光源、高效灯具和节能控制措施。

根据《住建规》10．1．4 “住宅公共部位的照明应采用高效光源、高效灯具和节能控制措施”。高效光源包括T8(Φ26)、T5(Φ16) 等细管日光灯、环形管节能灯、U 型管紧凑型节能灯等；高效灯具是指光能损耗小的高效率的灯具；节能控制措施就是要做到人来灯开、人走灯灭，为此，设计必须采用声控、光控、定时、延时开关等技术措施。

住宅内使用的电梯、水泵、风机等设备，未采取节电措施。

根据《住建规》10.1.5 “住宅内使用的电梯、水泵、风机等设备应采取节电措施。”住宅建筑内配置的电梯、水泵、风机等机电设备消耗的电能较大，因此应注重这类机电设备的节电问题。常用的成熟节电技术有电梯的智能控制，水泵、风机的变频控制，电气设计中积极采用这些技术措施，能收到很好的节电效果。

住宅供电干线的需要系数值选取有误。

对住宅供电干线的需要系数值，很多设计选大了，导致干线电缆截面过大、配电开关电流过大，造成浪费、极不合理。

1.6、住宅总电源进线断路器的漏电动作电流值选择不当。

这是设计通病。每幢住宅（或每单元干线）的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。这是因为当发生接地电弧短路时，具有漏电保护功能的断路器能可靠动作，及时切断电源，防止电气火灾的发生。

为了保障住宅以及用户的安全，须要加强人员的管理和培训，消除电气的安全隐患。

做好相关人员的思想工作，提高大家的安全意识。

住宅物业主管工作思路篇11

   一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

   二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

   三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

   （二）直管公房管理工作

   1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

   2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

   3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

   4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

   （三）房屋安全管理工作

   一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

   （四）楼道整治工作

   一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

   二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

   三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

   四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

   （五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

   一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

   二、下半年工作思路

   （一）物业管理方面工作

   1、出台《沈阳市物业管理规定》

   6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

   2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

   一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

   二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

   三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。共2页,当前第1页1

   四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

   3、建立新型物业管理体制

住宅物业主管工作思路篇12

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1*6万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收1*万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6*6.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款16*.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

3、房屋修缮工作。一是20*年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20*年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20*年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《*市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《*市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了*市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《*市物业管理规定》

6月底《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制