房地产市场分析报告篇1

1.关于房地产市场分析软件和房地产市场分析报告

为了更好的探讨房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用与实践和让读者对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告有一个深刻的认识，以下将分别对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告作概要说明。

1.1房地产市场分析软件

当前市场上流行的房地产分析软件主要包含如下一些功能模块：专题地图分析模块、地块分析模块、宏观经济分析模块、区域市场分析模块以及市场分析报告生成模块，以下分别对房地产分析软件中的各功能模块进行介绍说明。

（1）专题地图分析模块

用户使用该模块可以实现楼盘各项指标（建筑面积、房屋数量、房屋价格等）的专题地图表示，其功能效果图如图1所示。

（2）地块分析模块

用户使用该模块可以利用房地产分析软件提供的各种选择工具和查询功能，查询地块附近的施工项目,并可以查看楼盘的详细情况，包括楼盘的基本信息、房屋户型和装修信息、周边配套设施信息以及对开发商的具体描述信息等。

（3）宏观经济分析模块

用户使用该模块可以对宏观经济的各项指标（楼盘投资额、楼盘竣工面积、空置面积）进行系统的统计和分析，而且该模块可以将用户选择的各项宏观经济指标以图表的形式展现给用户，其功能效果图如图2所示。

（4）区域市场分析模块

用户使用该模块可以对规定区域内楼盘的各项指标（楼盘户型套型、房屋的装修级别、楼盘建筑类型、楼盘的供给规模以及楼盘的销售状况）进行分析，并将分析结果以图表的形式呈现给用户，其功能效果图如图3所示。

（5）市场分析报告生成模块

用户使用市场分析报告生成模块可以根据房地产市场分析软件提供的各功能模块对房地产项目进行市场分析的各项结果自动生成市场分析报告电子文档，并以图文并茂的形式为用户呈现出市场分析的各项成果。

1.2房地产市场分析报告

为了使读者对房地产市场分析报告有一个全面的认识，以下将分别从房地产市场分析报告的概念、房地产市场分析报告的组成以及房地产市场分析报告的功能对房地产市场分析报告作概要说明。

（1）房地产市场分析报告的概念

顾名思义，所谓的房地产市场分析报告就是通过对房地产的市场信息进行全面的、系统的收集、分析、加工、整理之后生成的一种书面报告。

（2）房地产市场分析报告的组成

按照相关的规格要求说明，一份规范的房地产市场分析报告通常由以下五个部分组成：一是关于房地产市场现状的系统分析；二是为有效应对近期的市场风险所采取的主要的风险预防策略；三是当前房地产市场存在的主要问题以及问题成因分析；四是对房地产市场发展形势的科学判断和预测；五是结合房地产市场未来发展形式的预测结果提出下一步的政策和建议及相关问题的主要应对措施。

（3）房地产市场分析报告的功能

第一、一份科学全面的房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以科学的揭示房地产市场的内在规律以及市场的波动规律，有效预见房地产市场的未来发展趋势以及市场风险，进而达到降低房地产市场风险的目的。

第二、一份科学全面的房地产市场分析报告还可以为房地产市场的相关参与者提供市场动态信息、调整市场行为、把握市场发展机遇提供重要的参考依据。

2.房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用

房地产市场分析软件作为一个能够对房地产市场的楼盘信息、建筑面积信息、楼盘交易信息等一系列市场因素数据的选择和统计分析，最终以图文并茂的形式为用户呈现房地产市场分析结果的集成化信息系统，房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中发挥着非常重要的作用。

2.1有效提高了房地产市场分析报告的科学性

房地产市场分析软件采用的是服务器/浏览器模式，用户可以通过客户端实现关于房地产市场信息有关数据的录入、导出和采集，通过这三种方式来有效实现房地产市场分析报告中所需要的各种信息数据的动态更新，同时该软件提供的错误信息纠错机制，充分保证了房地产市场分析报告中所需要的各种数据的真实性，进而可以有效提高房地产市场分析报告的科学性。

2.2有效提高了房地产市场分析报告的全面性

房地产市场分析软件作为一个集成化的信息系统，可以为全面的为房地产市场分析报告的编制提供其所需的包括楼盘土地信息、楼盘区域信息、楼盘交易信息、地块信息、专题地图、宏观经济信息等在内的各种信息，并能将这些信息通过科学的统计分析，最后以图表的形式为用户提供房地产市场分析报告的编制所需要的全部信息，从而有效提高了房地产市场分析报告的全面性。

2.3实现了生成房地产市场分析报告的智能化

为了更好的将房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中，多数的房地产市场分析软件中都设计和提供了自动生成房地产市场分析报告的功能模块。这就实现了生成房地产市场分析报告的智能化，从而大大提高了房地产市场分析报告编制的效率，同时也有效避免了人为编制房地产市场分析报告中容易出现的各种错误，有效提高了房地产市场分析报告的精确度。

3.房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案

笔者认为为了更好的发挥房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的各项职能，需要有一套科学的实践方案作支撑，以下就对房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案的具体操作流程作详细的说明。

第一、确定市场分析报告的研究目的。明确最终生成的房地产市场分析报告是为决策方案的选择服务，还是仅仅为一般的市场研究服务，是为解决某一具体的市场问题服务，还是为更好的发掘市场机会服务等。

第二、充分结合房地产市场分析软件所提供的各种功能模块来确定最后生成的市场分析报告所研究的范围以及所要解决的问题。

第三、根据房地产市场分析软件的数据处理方法，确定分析报告所需数据的类型与收集方法以及数据处理过程中数据分析方法的选择。

第四、通过房地产市场分析软件完成市场分析报告所需数据的收集、处理与分析。

第五、应用房地产市场分析软生成房地产市场分报告的功能模块来自动生成附有市场分析结论和建议的房地产市场分析报告。

结论：将房地产市场分析软件有效的应用于房地产市场分析报告中，可以有效提高房地产市场分析报告的科学性、全面性和精确度，进而可以更好的发挥房地产市场分析报告的各项职能，对进一步促进房地产事业的繁荣和发展具有非常重要的意义。

参考文献：

房地产市场分析报告篇2

2008年前三季度，中国房地产市场在国家宏观调控政策指引下出现整体下滑的局面。

中国房市在经历2007年大涨之后，2008年进入调整期。中国房市在2005年开始出现明显上升态势。北a京市商品住宅期房预售平均价格上涨19.2％，上海更出现了住宅均价一周内上涨14.77%的现象。2005年底政府出台宏观调控政策，央行连续加息。2007年底更加强对投资性质买房行为的管控，防止房市出现泡沫。上述宏观调控措施在2008年初逐渐产生效果，房屋的名义价格和实质价格双双下降。

受到银根紧缩、房市趋冷的影响，住房开发商遭遇经营困境。根据钟伟等人撰写的《2008年房地产行业资金报告》，截至2007年末，中国房企土地储备超过10亿平方米，占用资金超过2万亿元人民币。同一份报告预计2008年中国地产行业的资金缺口将达6730亿元。作为大型上市房企的代表，万科、金地、保利和招商地产2008年一季度资产负债率分别为66.55%、71.41%、71.82%和64.80%，较2007年底大幅上升。大型上市企业多渠道融资，积极应对资金紧张问题。

中小型房企融资困难，面临破产困境。房产中介等服务行业采取减薪、裁员、关店等方式开始大面积收缩。

中国进入房地产泡沫破裂时代？中国房地产市场进入调整期。国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃认为，房地产市场开始进入中期调整期，调整有可能持续两至三年时间。2009年房地产投资增长将会明显放缓，进而对整个国民经济造成不利影响。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说：“在全国范围，2004年以来房价持续上涨的局面一去不复返，取而代之的是，房价泡沫的破裂和房地产业的调整，几乎没有什么力量可以扭转这个趋势。”面对经济放缓的压力，中国政府开始采取一些相对温和的救市措施。住房与城乡建设部副部长仇保兴认为：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”

房地产价格下落的主要原因分析

中国大多真正需要住房的家庭已经难以负担当前房地产的虚高价格。

多数家庭半数以上的收入都用于支付住房的月供。中金公司的数据显示，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，家庭月供收入比高达75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%。即使对于收入排名前60%的中高收入家庭，其月供收入比也高达54%。我国主要城市的房价收入比进入难以承受区。国际上通常认为房价收入比应维持在3～6的范围内；超过6后，进入房地产泡沫区；超过7后，则进入“国际房价难承受的区域”。我国的主要城市房价收入比远远高于国际水平；2007年，北京的房价收入比为13.67、广州13.17、深圳13.07、上海11.09、杭州9.81、天津8.84。按房价收入比计算的合理房价水平与实际收入差距巨大。按照国际公认的房价收入比正常范围的上限6计算，2007年中国城市人均年收入排行榜上，前10个城市的2007年合理房价水平与实际收入的差距如下：

股市下跌带动房地产下跌。房地产公司上市融资变得困难。国内股市从2007年6000点跌到2000点，股市交易量急剧萎缩，房地产公司纷纷改变上市计划，推迟上市时间。美国次贷危机引发的一系列金融危机，导致房地产公司海外上市融资的计划也变得不太现实，从而减少了融资渠道。

房地产上市公司融资标准提高。2008年，房地产企业融资时，企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地，将不予核准。股市下跌，其财富效应严重弱化，投资者对住房需求严重下降。投资者不仅无法通过赚钱效应从股市获得购买住房的按揭首付款，而且在股市严重套牢的情况下，投资者更是不可能在严重亏损时退出股市而进入房地产市场。由于二者之间的正关联效应，消费者相应的形成了不动产价格下跌的心理预期，纷纷采取持币待购的观望做法。

银根紧缩促使房地产企业资金状况紧张。房地产开发资金链日趋紧张。2008年1～6月，国内银行贷款占比下降了0.9个百分点，其他资金占比下降了4个百分点，自筹资金占比提升了5个百分点。随着国内贷款和销售回笼资金的逐步减少，资金不充裕的房产企业急需降价回笼资金来防止资金链的断裂。银行发放贷款更为谨慎，房地产企业融资困难。次贷危机使得银行对房贷的风险认识加强，开始加强风险管理，特别是对于收入程度不高、工作不稳定的消费者，银行更会谨慎对待其贷款申请。

市场竞争削弱房价上升能力。商品房定价属于市场化方式，激烈竞争削弱升价空间。中国有几万家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国市场份额的3%，房地产开发商之间处于较为激烈的竞争状态。近日量价齐跌，有价无市的市场表现使得开发商不得不降价。北京、上海、深圳等地签约数大幅下跌，观望气氛浓厚，急需套现盘活资金链的开发商不得不加入降价行列。

土地、原材料等价格降低导致房地产成本降低。土地政策收紧增加房产的供应。2007年年底颁布的《土地储备管理办法》，要求购买土地者两年后不开发，便要收回土地，这将充分释放闲置土地，增加商品房的供应。开发商囤地的成本大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应、降低房产价格的效果。

土地拍卖价格不断下降。开发商不愿竞拍而导致流拍、开发商宁愿损失保证金也要退地的现象频频发生。虽然房价的涨速远高于地价，但是地价和房价之间相互推动，维持着一个相对稳定的比例关系，对房价下跌的预期随着地价下跌的幅度而不断强化。

钢材价格下降。受制于通胀压力加大，国内经济增速放缓等国内外经济形势的变化及奥运调控的影响，自2008年7月份以来，国内钢材价格环比有所下降，所有钢材品种价格均下调。由于房屋建设对钢材需求量较大，钢材价格的下调将对房产成本的降低起到一定程度的影响。

外资大批撤离房地产市场。国外金融形势恶化，外资自顾不暇。在房地产市场上，接连传出各大海外投资机构计划出售物业的消息。“限外令”的颁布限制了外资炒房。2007年底，国家发改委和商务部新的“限外令”《外商投资产业指导目录（2007年修订）》后，基本上限制了外资炒房。外资进入房地产市场大幅放缓，2006年1～11月，房产市场利用外资总额为313.6亿元，增速为41.1%，2007年为650亿元，增速为64.8%，2008年上半年为6.2%。

经济不景气导致消费者预期收入降低及不动产需求下降。企业破产短期内造成大量消费者的可支配收入锐减，已购房者还款压力增大，未购房者购房需求降低，需求不旺直接导致房产交易减少，价格降低。大企业的降薪裁员导致消费者可支配收入减少。2008年上半年，沪深两市1619家上市公司中，有268家上市公司的“支付给职工及为职工支付的现金”同比出现负增长，占总数的16.5%。互联网公司在2008年年初几乎都有裁员，券商、投行、房地产公司都有不同程度的裁员。

国家宏观政策促进房价下跌。房贷首付比例提高，打击哄抬房价。2007年7月份，央行和银监会联合通知，明确利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。从长期来看，房贷“紧缩”可控制银行房贷风险，短期则可挤压部分楼市泡沫，对于哄抬房价的炒房团起到了一定的打击作用。

贷款利率提高导致融资困难。利率的提高导致企业的财务成本增大，对企业资金成本和利润影响较大，开发商资金周转变得比较困难。为规避项目建设、增加土地储备的风险，开发企业被迫加快项目开发周转期，减少盈利空间，降低价格，加速资金回笼。

不断加息加重还贷负担。2007年的6次加息使得2008年的房贷利率上升，5年以上商业房贷利率提高0.8415%，房贷月供明显增加。在有价无市的情况下，还贷负担对于炒房者是一种沉重的打击，断供现象导致潜在用户暂缓购房计划。

房价调整给中国社会带来不安

国际经验警示，房地产市场的震荡将造成严重的后果。

美国的次债危机作为导火索，造成了自上世纪30年代以来的最大的金融危机，并促成全球性的经济衰退。上世纪90年代以后，日本房地产泡沫破裂，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间。

房地产不景气将拖累中国宏观经济。由于房地产在国内已经成为经济的大部门，房地产投资的减速将影响GDP的增长。在工业化正处于加速阶段的中国，房地产投资在固定资产完成额中占比高达26%，直逼制造业的投资的30%。房地产投资每年对名义GDP的拉动接近5个百分点，拉动GDP增长的绝对额超过1万亿。如果2009年，房地产在固定资本形成额增速为负的25%，则可能直接减少GDP5300亿，导致名义GDP下降接近两个百分点。中国政府掌管向市场出让土地的权力，房地产的衰退将会大大降低财政收入。目前，从公开数字来看，2007年土地出让金总量在1万亿上下，占地方财政收入的达30%，个别地方已经达到50%。2008年与2007年相比，土地出让金可能下降50%。地方财政的支出是刚性的，房地产收入的减少将使政府财政入不敷出。房地产行业作为宏观经济的综合产业，直接关联57个子行业，其衰退将会牵连众多相关行业。房地产行业对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。具体而言，房地产行业对制造业投资的相关系数高达0.7。对于银行业而言，与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的25%左右，其中住房抵押贷款占16个百分点，房地产开放贷款占9%。仅从上市银行的数据来看，上市银行每增加一个点的不良率，就可能形成2500亿左右的不良贷款。房地产不景气对中国经济增长的质量也会有重大影响。目前，在建筑业就业的工人人数接近900万人，如果房地产投资增速为负的20%，可能会直接导致150万到200万建筑工人失业。在房价峰值购房的消费者将面临“负资产”的威胁，易引发社会不安定及信用危机。由负资产引发的断供不意味着债务的消失，银行可以通过法院查封断供者所属的财产。其次，如果断供，银行通过拍卖房产来得到还款，剩下的债务银行还会追查，业主其他的财产都会被银行强制执行充贷。最重要一点，现在中国的个人征信系统正在完善，断供会有信用不良记录，对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能进行限制。

救市与否，争论激烈

政府启动救市行动：地方积极，中央谨慎。地方政府出台优惠政策意在挽回楼市颓势。

政府救楼市获得中央默许，并在全国蔓延，目前已有20多个城市推出救市政策。

中央明确对待楼市的态度，不同于大部分地方政府出台的为稳定房价、刺激买房需求的救市政策，而是要支持居民解决住房问题，发展保障性住房。不久前召开的国务院常务会议在部署四季度经济工作时提出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。在出口下降等不利的宏观形势下，增大投资对拉动经济增长作用明显，而加大保障性住房的建设，不仅可以为居民提供住房保障，还可以扩大投资规模。目前的房价还在高位，超出了一般居民的承受能力，如果强行用托市的政策将房价稳定在目前的高位水平，维持房产泡沫，则金融风险会越来越大。

市场预测房地产新政的7条利好政策

1.将购买第二套房的首付比例降至20%

2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩

短至2年

3.首次购买90平方米以下住宅可减免契税

4.降低政府房地产交易环节的税费

5.调整公积金贷款政策

6.降低土地保证金、规划费用及缩短流程

7.鼓励银行适度放松贷款

救市是否得当？专家各执一词。反对方：当前中国房市泡沫严重，当务之急应当是降价。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，要刺激房市真实需求和消费，降价最为可行；根据他的分析，如果房地产均价相对2007年下调20%的话，银行业的不良贷款增长率约为0.7%到0.8%，从银行金融风险来看，不会出现危机。中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容认为，在房地产泡沫收敛的过程中，量价下降是自然的现象，若通过放开房地产市场的税收政策、信贷政策来救市，将会导致美国式的金融危机在中国出现。支持方：低迷的房地产市场急需恢复交易量，释放和恢复理性需求，利好于房地产政策的各项新政的出台刻不容缓。北京师范大学房地产研究所所长董藩认为，此前所坚持的房地产从紧调控政策已不合时宜。应考虑放松的政策，如下调利率，放开二套房限制，考虑贷款期限延长，以及买房采用优惠利率，降低土地增值税预征对开发商资金占用等。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，各地政府陆续出台的因地制宜的政策已经表现出积极的效果，中央应予支持。

房地产开发商处境艰难，自救谋变

消费者态度趋于统一，反对救市声音强烈。目前的房价已远远超出普通消费者的购买能力，消费者普遍看跌房产市场，反对救市。截至2008年10月20日，国内一门户网站发起的“房地产救市”的调查已有195103人参加，其中，84.72%的网友反对救市，77.03%的网友认为最近两年房价仍会下跌，88%的网友认为如果救市，地产商获益最大。

房地产市场持续低迷，行业整体增速放缓。房地产市场出现了量价齐缩的调整局面，行业内部分化趋势明显。2008年1至8月，房地产行业整体销售额同比下降12.7%。不过，保利地产销售额增长25.26%，万科销售额增长5%，金地集团销售额增长2.7% 。据Wind资讯数据统计33家公布业绩预告的地产公司中，有7家预亏，7家预减，其中，3家公司预减幅度在90%以上。受市场低迷和景气回落的影响，地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题，整体资金状况不容乐观。截至10月19日，A股房地产公司7家公布的三季报显示，经营活动产生的现金流量净额均同比下降，其中有6家经营性现金流为负，2008年前三季度，7家公司经营活动产生的现金流量净额合计为-239095.5万元，而2007年同期为120459.89万元。

开发商自救谋变求生存。行动一：顺应市场调整，调整销售计划和利润预期。世茂房地产对外表示，将把2008年全年合约销售额目标下调20%至140亿元人民币，而2009～2010年的销售额目标亦下调约三成，分别至208亿和265亿元。远洋地产则已经将2008年的销售目标由原定的80亿至120亿元削减至50亿至70亿元，下调幅度约40%。行动二：利用降价促销和调整产品结构，加速资金周转。万科总经理郁亮曾表示，企业的成长能力受到利润率和周转效率的双重影响，而其中，利润率基本由外部市场所决定，周转效率主要由企业经营模式决定。在市场低谷中加速周转，降价卖房无疑是最常用的手段。绿城积极介入政府安居房、农转居公寓、旧城改造的建设。这些项目并不能带来巨额利润，但能够提高企业的周转率，而企业能否在危机深化前就主动加速周转，影响着他们在危机后期能否用手中的现金来变被动为主动。行动三：提高企业自有物业的比重，增加稳定的租赁收入，增强企业长久抗风险能力。行动四：制造舆论、扩大宣传，树立品牌形象，鼓动地方和中央政府救市，以少量的低价成交来换取全盘的回报。

房地产行业的景气展望

经济整体放缓，房地产市场的景气必将受到影响。2008年前三季度中国GDP同比增长降至9.9%，根据房地产业发展与我国的宏观经济景气周期较大的相关性，房产业内外人士普遍看空楼市。

在经济由盛见衰的背景下，楼市长期深度调整已定，救市效果尚待观察，根据以往经验，政府干预短期内难改楼市下行格局。

房地产资金供给的增长率大幅向下，房地产企业资金紧张状况将持续。虽然紧缩的货币政策有所放松，但由于银行对房地产行业波动性的忧虑，收缩对房地产市场的贷款，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。即2008年9月16日起下调人民币贷款基准利率和存款准备金率后，央行从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求所致。受美国新一轮次贷危机的影响，外资纷纷抛售在中国的地产投资来增加流动性，有可能在短期内加速房价下滑。

高房价使刚性需求已无法转化为有效需求，消费市场观望气氛浓厚。中国大部分城市目前的房价收入比大大高于世界银行标准，刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。央行的《2008年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，未来三个月打算买房的居民人数占比创1999年调查开始以来最低水平。北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%。

房地产市场分析报告篇3

商品房供应量分析

本月全市商品房供应量为310.4万平方米，环比增长109.68%,供应套数为33269套。其中商品住宅供应面积为287.6万平方米，占总供应量92.66%，商品住宅供应套数为30518套，商业用房供应面积为19.8万平方米，占总供应量6.38%，供应套数为1452套。

以"省地节能环保，共筑明日之家"为主题的第八届住博会将于11月盛大召开。购房者在居住生活中遇到的种种问题，将可以通过哪些新技术新产品得到解决？让我们一起来畅想"明日之家"，搜房网将邀请国内外著名专家与您面对面>>>>>

商品房供应量走势

由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品房供应面积达到310.4万平，供应套数为33269套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品房供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品房供应量相比9月份将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。

本月各区供应量分布情况

本月和平区和沈北新区的商品房供应量排在首位，所占比例分别为21.2%和21.1%，供应量分别为65.4万平和65.1万平。铁西区商品房供应量排第三位，供应面积为45.5万平，所占比例为14.9%。

商品房成交走势分析

受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品房的成交面积达到195.6万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品房的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。

商品住宅市场综述

9月份商品房市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品房供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品房的市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品房的供应量和成交量将出现下降。

商品住宅供应量分析

由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品住宅供应面积达到287.6万平，供应套数为30518套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品住宅供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品住宅供应量相比9月份将会出现下降，但不会改变整体上升的趋势。

成交量分析

受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品住宅的成交面积达到192.2万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品住宅的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。

各区商品住宅成交情况分析

9月份商品住宅成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积46.7万平，成交套数5375套。于洪区成交情况位居第二，成交面积38.4万平，成交套数4327套。沈河区成交量最少，成交面积42.9万平米，成交套数469套。

商业用房市场综述

9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。

供应量分析

9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。

成交量分析

9月份商业用房市场成交情况较为平稳，本月成交面积15.7万平米，成交量小幅上升，并达到了2009年的最高值，市场接受度较高。从整体上来看，2009年商业用房市场是稳中有升，市场情况较为平稳。

各区商业用房成交情况分析

9月份商业用房成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积4.88万平，成交套数320套。于洪区成交情况位居第二，成交面积4.22万平，成交套数275套。大东区和浑南新区成交量次之，分别为1.92和1.9万平米。

商业用房市场综述

9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。

供应量分析

9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。

成交量分析

房地产市场分析报告篇4

Ⅰ.2006年上半年房地产市场发展的主要情况

（一） 土地供应情况

2006年1-5月商品房土地供应量为84.55万平方米，建筑面积210.29万平方米，与去年同比分别上升937.68%、1322..34%。其中，商业用地17.55万平方米，可建建筑面积31.13万平方米，居住用地66.90万平方米，可建建筑面积179.16万平方米。

（二） 商品房与商品住宅的供应与销售情况

2006年1-6月商品房预售批准量为173.96万平方米，比去年同期上升了44.66%，其中岛内占供应总量的52.71%，所占比例较去年下降23.19%。岛内供应量主要集中在思明区，今年1-6月思明区供应量为73.44万平方米，占总量的42.22%，较去年同期上升了23.66%，湖里区的供应量较去年同期下降了21.07%。

2006年1-6月商品房总销售量为178.58万平方米，同比上升6.22%，销售量主要集中在岛内，占销售总量的64.12%，岛内销售量比例较去年同期下降了12.28%，其中思明区占44.92%，湖里区占19.30%，岛外销售量占总量的35.78%，与去年相比，销售比例上升了33.58%。从商品房销售价格上来看，受今年5，6月份岛内高价楼盘集中上市的影响，1-6月份厦门市商品房总平均价格为6346元/平方米，同比上升21.47%，逐月也呈现上升趋势。

2006年1-6月商品住宅预售批准量为137.51万平方米，比去年同期上升了52.52%。供应两岛内占总量的48.77%，供应比例较去年下降了25.94%。岛外供应量较大，占总量的51.23%，供应比例较去年上升了50.05%。

今年上半年商品房的销售为131.28万平方米，与去年同期销售量基本相当。岛内商品住宅的销量比例较去年同期下降了17.28%，其中思明区销售52.06万平方米，较去年同期下降了9.62%，湖里区销售26.32万平方米，较去年同期下降3034%，岛外销量占总总量的40.29%，较去年上升了43.09%，岛外住宅销量主要集中在海沧区，占总销量的21.72%。从商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为6068元/平方米，与去年同比上升了26.47%，逐月也呈现上升趋势。其中，岛内商品居住用房均价为7045.87元/平方米，岛外商品居住房均价为4656.94元/平方米。

从给类商品房的供销比例来看，商品住宅的供应比例（80%）高于销售比例（74%），商场、车库、写字楼、工业等非居住供应比例（14%）低于销售比例（22%）。

表1 厦门市全市及分区商品房、商品住宅预售批准量（万平方米）

房地产市场分析报告篇5

房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。

一、房地产估价程序

1.明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。

2.拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

3.实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。

4.资料搜集

在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

二、房地产估价方法

我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

三、房地产估价报告

估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

1.房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。

2.房地产估价报告的写作要求

房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

房地产市场分析报告篇6

目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。

一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题

1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导

通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。

2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善

在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。

房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。

3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大

在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。

二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因

导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。

三、完善房地产项目可行性分析的建议

1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新

建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。

2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系

可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。

3、加强咨询业的规范化

咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。

4、加强项目风险分析

在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。

房地产市场分析报告篇7

中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

房地产市场分析报告篇8

“国五条”出台半年之后，

>> 《2013年新闻出版产业分析报告》解读 2009年第21期《新闻速览》之产业 2013年中国红木产业十大新闻 2008年第47期《新闻速览》之产业趋势 2013：假新闻“丰收”年 《计算机世界》第26期新闻素描 2011年新闻出版产业分析报告摘登 2011年新闻出版产业发展评述 《2011年新闻出版产业分析报告》解读 2012年“中国红木产业十大新闻” 2012年新闻出版产业分析报告摘登 《2012年新闻出版产业分析报告》解读 2014年新闻出版产业分析报告（一） 2014年新闻出版产业分析报告（二） 2014年新闻出版产业分析报告（四） 2013年IPTV产业盘点 怎么看与怎么办《2013年全国新闻出版产业分析报告》解读 产业新闻 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 管理 > 产业新闻 2013年26期 产业新闻 2013年26期 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊编辑部")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 记者观察 楼市调控走向分化

胡雯/文

“国五条”出台半年之后，各地执行政策的松紧度再次出现分化。郑州市政府9月2日新政，抬高了住房限购政策门槛，新政规定未满20岁的人员不得在限购区域购房，满20岁的及非本市户籍居民家庭则限购一套。

此前不久，南京市亦下发通知称，市、区属国有独资、控股（参股）企业必须从一般商品房地产领域退出。

但有的城市却在放松限购，刺激住房消费。安徽芜湖市最新规定，在市区就业满三年的本科及以上学历免缴购房契税，本科学历买房还可获2万元补贴，博士、硕士、学士、专科生在芜湖租房都可以享受政府补贴。

此外，深圳市将享受优惠政策，普通住房标准的单价核算方式调整为单套住房总价核算方式，这将使普通住宅的范围有所扩大，等于是在鼓励购房者尽快购房。而温州等地也在此前放松了限购。

政策的分化源自各地房地产市场的分化，部分城市交易火爆，房价节节攀升，而部分城市则门庭冷清，“鬼楼、鬼城”频现。

国家统计局公布的2013年7月房价指数中，南京和郑州房价同比涨幅分别为12.8%和12%，在70个城市中排名第六和第七，属于全国房价上涨最快的两个二线城市，可以预测其全年房价控制目标将很难完成。

而温州房价从2011年9月开始已连续22个月下降，芜湖市今年7月，商品住宅总成交仅1321套，同比下滑59%。鄂尔多斯更加严重，甚至引发了以白酒抵债等种种乱象。

一线城市的供不应求，与三四线城市的库存积压，呈现出巨大反差。其原因可追溯至2010年国家针对一线城市进行的调控，从而使大量房企转而涌入二三线城市，导致当地住房供给过剩。

这亦是采用“限购、限价、限贷”等行政调控手段的直接后果，在一定意义上并不利于市场合理有效地配置资源，反而可能加剧市场供需矛盾和价格波动。在这样的市场环境下，各地方政府调控政策出现分化有其合理性。

更重要的是，中央政府如何制定一套符合市场经济逻辑的地产长效机制。该机制应更多地引入税收、信贷等经济的和法律的手段，同时在包括土地供应体系、房地产金融制度和住宅产业化等方面建立健全长效机制。

越来越多的迹象显示，这也是新一届政府的调控方向所在。在8月的博鳌房地产论坛上，房地产协会副会长朱中一透露，有关部门制定的涉及房地产市场平稳健康发展的长效机制正在论证，估计会在三个月后逐步清晰并公布于众。 他说 李正茂：4G终端将新一轮集采

中国移动副总裁李正茂日前在台湾两岸电信业合作会议上表示，中移动二季度已采购20万台TD-LTE终端设备，未来会持续采购，并有意与鸿海合作。 梁信军：菜鸟明年“起飞”

复星国际副董事长兼CEO梁信军日前表示，“菜鸟”网络的管理团队已基本到位，正在浙江地区搭建网络，明年会大面积铺开。他强调，菜鸟网络并不是传统的卡车聚集地，而主要是大数据的采集生产和运用。 快报 微软收购诺基亚手机业务

9月3日，微软宣布，将以37.9亿欧元收购诺基亚的设备与服务部门手机，同时以16.5亿欧元收购其专利组合，总额折合约71.7亿美元。在线地图和网络设备业务仍归诺基亚所有。 电话实名制扩容

房地产市场分析报告篇9

二、主要目标任务

（一）深化房屋登记与测绘机构规范化管理工作

一是进一步深化房地产交易与权属登记规范化管理达标创优活动。各地要以房地产交易与登记规范化管理工作为抓手，把房地产市场管理的有关要求体现到交易登记规范化管理工作中，推动房地产管理的全面规范化，年底前所有县（市）要通过达标验收。已通过验收的单位，积极创建规范化管理先进单位称号并积极申报先进单位。

二是房屋登记簿建设工作全面完成。各地要严格按照《房屋登记簿管理试行办法》的要求，不断健全完善房屋登记簿，在进行房屋权属档案数字化的同时，进行数据清理，推进存量房屋登记簿的补建工作，保证记载的信息全面、完整，年内各县（市）要完成房屋登记簿建设工作，并做好房屋登记簿的异地备份工作。

三是推进大市区房屋登记统一管理。根据市政府会办精神和进度要求，上半年要抓紧制定大市区房屋登记管理模式，研究制定房屋登记具体业务移交衔接办法。努力在大市区实现“四统一”，即：统一发证主体，统一操作流程，统一网络平台，统一业务表单。

四是进一步加强商品房预售方案管理。各地要研究制订商品房预售方案，预售方案要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施的等内容。年内建立完善商品房预售方案的申报、审核、公示和记载于合同的管理制度，通过预售方案来界定公共场所、公建配套等依法属于业主共有部分的权利归属，明晰产权，有效保护业主的合法权益，减少矛盾纠纷。

五是推行先进的服务理念，打造人性化服务窗口。各地要进一步坚持人性化服务原则，大力简化办事环节，优化服务流程，缩短办件时间，改善服务条件，提高为企业、为市民服务水平。要进一步强化制度建设，规范房产行政管理，抓好窗口前移，服务延伸，简化企业办事收件要求，推行服务电子化。要继续坚持主动服务，进一步优化窗口服务，大力实施“绿色通道”、加急办理、预约服务，坚持为各重点园区、重点企业和重点项目提供主动服务。

六是落实房屋登记审核人员培训考核工作。各地要按照《房屋登记办法》和建设部通知的精神，组织好本地房屋登记审核人员培训考核工作。要将人员的培训考核工作做为房屋登记队伍建设的一项重要工作，保证全市房屋登记审核人员考试通过率高于全省平均水平。各地要尽快制定相关配套措施，认真学习建设部《房地产登记技术规程》，明确职责任务，提出履行岗位职责所须具备的专业知识、专业技能等要求，及时调整登记程序中最重要的“审核”、“登簿”环节的工作人员，并对通过“房屋登记官”考试的人员予以一定的物质奖励。从2012年起，对本市未能的通过培训考核工作人员，不得从事审核性质的工作。

七是进一步提升全市房地产测绘管理水平。房地产测绘机构要以ISO9000质量管理体系认证为工作重点，实现房产测绘服务与管理的规范化、标准化。要不断规范和强化测绘技术方案。进一步完善商品房面积预测的技术方案，制订和规范测绘业务流程。坚持“二级检查、一级验收”制度，从管理入手，加强完善，注重落实，提高管理水平，降低差错发生率，同时做好特色服务。在服务质量、效率方面有明显的改善。

（二）深入开展房地产中介机构专项整治工作。

一是开展房地产经纪行业专项整治活动。积极贯彻落实国家三部委《房地产经纪管理办法》，以机构备案管理、房地产经纪从业人员管理、从业行为、收费行为等四个方面作为重点，对本辖区市房地产经纪构和分支机构，以及房地产经纪人员进行清理检查。

二是推进我市房地产估价机构信用体系建设。根据《市房地产估价机构信用评价实施细则》，从规范服务、执业规则、健全制度入手，运用定性与定量分析方法对估价机构及估价师在一定期限内依法经营情况进行评价。评价结果作为估价机构及估价师开展信用教育、赋予信用资产、实施信用激励和信用约束、公示信用状况的依据。通过开展房地产估价行业信用评价，不断完善房地产估价行业信用体系，促进房地产估价机构严格自律、诚实守信、依法经营，不断提高服务效率。各地要积极贯彻国家、省、市房屋征收政策文件精神，提导和监督房地产评估机构的房屋征收评估业务工作。

三是加强房屋租赁登记备案管理。研究思考租赁市场管理工作，加强非住宅租赁市场监管，完善租赁管理制度，逐步建立规范化的日常动态监管管理机制，不断深化和拓展交易登记规范化管理工作的内涵。租赁市场管理工作要有突破。

（三）统筹规划全市房地产市场分析研究系统建设

各地、各部门要加大信息沟通和协调配合力度，依托房产管理业务系统数据，以商品房合同网上备案、权属交易登记和住房保障业务等业务系统为基础，进一步加强对房地产市场的监测和管理工作。针对目前我市房地产市场信息系统建设的实际状况，为规范市场信息系统建设，集中采集数据，加快实施进度，各县（市、区）要按照“统一数据平台，保证传递畅通、实现资源共享”的要求，逐步建立和完善全市房地产市场分析研究工作机制和市场数据信息库。

（四）提高全市房地产市场监测分析研究水平

一是建立房地产市场分析研究信息联络员制度

房地产市场分析研究工作涉及面广，专业性强。各单位和各部门要建立责任制，实行责任到人，按照本通知要求，认真、及时、准确上报房地产市场各类信息数据和市场监测分析报告。要指定专人负责房地产市场情况简报和分析报告报送工作，对工作开展好的单位、部门和个人予以表彰。对于工作不认真、上报不及时、存在瞒报虚报行为的，将予以通报批评，情节严重、误导决策，造成恶劣影响的，要严肃追究有关责任人的责任。

二是建立完善房地产市场分析研究材料定期报送和审核制度

（1）完善月度数据上报制度。继续执行全市房地产市场月报制度，各县（市、区）在每月7日前将房地产市场研究月报数据上报市局，市局在每月10日将全市月报数据汇总后上报局领导及政府相关部门。

（2）建立周报、快报、专报数据上报制度。目前市局已按照省建设厅和市政府的要求，建立了房地产市场动态周报、全市月度快报制度，为领导及时准确把握市场走势、研究制定出台相关政策措施，保持房地产市场平稳健康发展提供了科学依据。今后，根据上级主管部门的要求，市局将适时调整数据上报范围和要求，各单位和各部门要大力配合。当房地产市场运行中出现下列情况之一时，有关单位和部门要及时上报专题分析报告：①当地房价上涨过快或出现异常变化；②当地房地产开发投资规模过大或增幅过快；③主要媒体报道反映当地房地产市场的重大问题；④当地商品房空置套数或者空置面积出现明显变化；⑤当地房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。

（3）建立季度分析报告、年报上报制度。各县（市、区）在每季度首月15日前将本地上季度市场分析报告通过电子邮件上报市局；市局在每季度首月20日前将上季度分析报告综合后，上报局领导及政府相关部门。

（4）建立审核制度。各单位、各部门要加强数据的审核工作，对上报数据的真实性负责。要加强报告质量管理，建立健全各层次、各环节的责任考核制度，确保数据的准确性、分析判断的科学性。

（五）加强房地产市场信息系统建设

一是整合各业务信息系统，建立统一平台。建立以城市为单位，以楼盘表为基础，测绘、预售、统计分析、合同备案、交易登记等子系统实时关联的统一管理平台，实现各系统间基础信息的共享和调用，有条件的地方要引入GIS系统，逐步实现“城乡一体化”、“地楼房一体化”、“数图档一体化”。市区要建成大市区房产地理信息系统(HGIS)二期工程。确保房产交易大楼搬迁后正式投入使用，并在全市进行宣传推广。

二是加快个人住房信息系统建设。全市个人住房信息系统，要实现省市县三级联网。今年3月底将实行全市个人住房信息系统联网，各地要加快推进档案数字化工作，尽快完成数字化扫描，并实现房地产交易信息的关联，尽快实现全辖区住房信息的全覆盖，不断夯实住房信息的数据基础。要结合规范化管理工作，做好住房信息系统建设的前期谋划和准备工作，为全市个人住房信息系统建设奠定基础。

三是进一步完善全市商品房网上备案系统功能。各地要认真研究当前实际工作的要求与商品房网上系统不适应的情况，形成系统待完善的需求方案，由市统一升级进行全市系统升级。确保全市操作口径统一、系统平台统一。

四是建立房产管理中心数据库。各地严格按照《房地产市场基础信息数据标准》、《房地产市场信息技术规范》以及省、市房地产市场分析监测要求，结合当地实际，建立房产管理中心数据库，加强数据中心建设，提高信息的处理和存储能力，逐步采取“大集中”方式，实现信息系统运维的集约化。

五是建立存量房网上签约系统平台。各地房产管理部门要在年内完成存量房交易网上签约系统平台建设工作。按市局要求统一操作口径、统一操作平台，强化政策宣传和业务培训力度，全面推行该项工作。做好存量房信息的采集、整理、统计工作，建立和完善存量房市场运行的监测、分析、报告制度。

六是增强房产管理门户网站的信息服务能力和服务水平。一要全面梳理网站咨询、查询等公众普遍关心的问题，进行科学合理的分类。二要以深化网上办事为主线，实现网站同业务系统的对接。要把深化网上办事功能作为网站建设的重点内容，实现从“能够网上办事”到“方便网上办事”的转变。三要建立各地网上楼市，实时公布各辖区内新上市商品房、存量房上市、销售情况，与大市区网上楼市实行互联互通，形成我市网上楼市平台。

七是建立信息化培训长效机制。各地、各部门要重视信息化技术人员、操作人员培训工作，建立年度培训计划，分人群分批次进行培训，不断加强技术人员、操作人员水平，夯实信息化基础工程。

三、督查考核

（一）加强领导，明确责任。各县（市）房管部门要高

房地产市场分析报告篇10

1 绪论

1.1 房地产估价概述

房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。

1.2 房地产估价的基本原则

房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。①最有效使用原则；②相类比较原则；③预测原则；④估价时点原则；⑤合法原则；⑥公平原则。

2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。

2.1 明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。

2.2 拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

2.3 实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。

2.4 资料搜集

在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

3 房地产估价方法

我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

4 房地产估价报告

估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

4.1 房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。

4.2 房地产估价报告的写作要求

房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

5 结束语

房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。

参考文献：

[1]中华人民共和国城市房地产管理法.1994-7-5.

房地产市场分析报告篇11

第二部分　房地产项目建设可行性

第三部分　房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分　房地产项目产品规划方案

第五部分　房地产项目建设地与土建总规

第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分　房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分　房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分　房地产项目财务评价分析

房地产市场分析报告篇12

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。

一、公允价值信息控制的必要性

（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量

公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。

（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善

公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。

（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用

由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。

二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设

公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。

三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析

随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。

（一） 公允价值确定方法及其实际选择

投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：

1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑

由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。

2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法

采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。

（二）公允价值内部控制内容及实际披露

投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：

1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序

据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。

2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑

从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。

四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。

笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。

（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）

（二）公允价值信息控制要点

投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：

1.公允价值取得、审核及审批控制

公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。

2.公允价值核算控制

只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。

3.公允价值审计监督及披露控制

公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。

五、结论

公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。

【参考文献】

[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.

[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.