房地产业涉税风险篇1

在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。

一、房地产业“营改增”概述

营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。

二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险

（一）进项税额扣除中的涉税风险

房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用（如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费）均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。

（二）特殊业务未做视同销售处理的涉税风险

增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产（自建房产）转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。

（三）取得价外费用中隐含的涉税风险

价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。

（四）转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险

国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。

三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施

（一）强化票据管理，完善税务筹划

增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。

（二）强化内部会计人员培训

以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。

四、结语

营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。

参考文献：

[1]冯秀娟. “营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J]. 财会月刊：上， 2016（9）：73-75.

房地产业涉税风险篇2

“营改增”是供给侧结构性改革的重要举措，也是深化财税体制改革的重头戏，前期试点已经取得积极的成效，因此全面推开“营改增”试点，覆盖面更广，意义更大。房地产和建筑安装作为此次全面“营改增”试点的重要内容，从以往经验看，房地产业、建筑安装业均是欠税、发票问题最为突出的领域。随着“营改增”试点工作的不断深入，如何防范房地产业、建筑安装业的欠税、发票虚开、虚抵的涉税风险，将日渐成为国税系统日管和执法风险的重要内容。

一、房地产业、建筑安装I涉税风险的现状

（一）房地产、建筑安装行业的特点

房地产业，又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业；建筑安装业，是指建筑安装工程作业，是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。建筑安装业是房地产业的前期工作，而房地产业是建筑安装业的后期销售。由于房地产业中的房产建设是由建筑安装业来完成的，所以建筑安装业和房地产业有着一种相互依存的关系，它们是相互邻近的上下游行业，具有较为相似的行业特点。

房地产业和建筑安装业具有分包、转包环节多，经营范围广，流动性大，产品多样，施工条件复杂多变，建设周期长，管理困难，资金占用量大等行业特点。

（二）房地产业、建筑安装业存在的涉税风险

房地产业、建筑安装业由于自身的特征比较特殊，在“营改增”之前普遍存在财务制度混乱、发票管理不规范、虚假发票抵减成本、偷税、欠税的现象。全面推开“营改增”试点后，房地产业、建筑安装业一般纳税人将按11%的税率实行进项抵扣制，从缴纳营业税变为缴纳增值税。由于增值税的核算模式比营业税的核算模式更加复杂，如何防范房地产业、建筑安装业存在的涉税风险，将成为国税机关的重要研究课题。

第一，偷税、欠税风险高，日常监管难度大。房地产业、建筑安装业的工程款主要采取两种结算方式：一是预付款的形式；二是进度款的形式。在这两种结算方式下，税款征收都会出现不同程度的较大波动。在工程前期，收款一般较少，增值税进项相对较多，项目无税可缴；在工程中后期，随着工程款的大量收取，增值税销项增加，可抵扣的进项税减少，项目开始缴纳增值税，从而使得税款缴纳的波动较大，不良企业甚至会出现“跑路”的情况，容易造成税款流失。

第二，发票管理不规范，存在发票“虚开”“虚抵”隐患。增值税专用发票的领用、开具、保管、认证等的要求比营业税发票更加严格，“金税工程”基本可以杜绝假发票的现象。全面推开“营改增”试点后，目前普遍存在的房地产开发商利用建筑承包商虚开发票、虚增成本等行为将给自身带来巨大风险，并有可能担负刑责。由于房地产业、建筑安装业无法取得足够发票抵充成本，从而容易催生“代开”“虚开”“虚抵”发票的行业链条。

二、房地产业、建筑安装业涉税风险产生的原因分析

（一）周期长、资金占用量大的行业特点，容易产生偷、欠税风险

房地产业、建筑安装业时间跨度较长，从几个月到两年或三年不等，而在实践中，建设资金大都由施工方垫资，并且建设方拖欠工程款的现象也比较普遍。由此，很多纳税人认为，只要建设方不支付工程款就不需要结算收入和缴税。例如，“甲方供材”的问题，建筑企业通常在工程项目全部结束后才与施工企业结算“甲供材料”，但是这些材料已经使用，按照税法相关规定，应该在使用的时候缴税，因此造成税款缴纳延期，甚至税款流失。

（二）财务制度不规范，法律意识淡薄

在日常检查中发现，房地产业、建筑安装业普遍存在纳税人申报计税依据真实性不高的问题，有相当部分建筑业纳税人财务制度不健全，账证不规范，使税务部门的财务报表和申报表存在虚报现象，申报表上的数据与经营实际存在较大出入。

（三）管理部门之间缺乏协作，增添了征管漏洞

税务机关与建委、财政、监察等部门的协作和配合不够全面，对当地建筑项目的详细信息缺乏交流，增添了税收征收管理的漏洞。例如，建筑业工程项目的承包权通常是采用招标、竞标的方式而取得的，而在这个过程中，建委、公安、消防等部门都会参与其中，对建筑施工单位的资质等条件进行审核，但是税务机关却不能加入竞招标的过程，不能从源头掌握建筑工程项目的具体施工计划进程，从而难以对建筑企业的项目工程进行源头管控。

三、全力防范房地产业、建筑安装业涉税风险的相关建议

（一）加强涉税政策宣传培训，提升企业纳税遵从度

针对房地产业、建筑安装业纳税人有关增值税相关涉税法律法规欠缺的实际情况，采取发放纳税公告、办税手册、宣传资料等“静态”方式与平面媒体、网络、电视、广播等“动态”载体相结合的方式，对“营改增”政策和相关税收的法律法规知识进行广泛宣讲，对增值税的基本情况、发票的领用和使用的相关规定以及实际工作中遇到的各种“营改增”问题进行逐一讲解，引导纳税人自觉落实相关政策，不断提高纳税遵从度。

（二）严把发票领用关，加强企业日常监管

针对房地产业、建筑安装业发票虚开隐患较高的实际情况，在增值税专用发票的供应上，坚持从严管理和限量发放的原则。根据企业经营情况严格票种核定和最高开票限额审批，努力做到“票种合适、票量适量、票面适当”，避免在试点期间超量、超额发售发票。税源管理部门，积极加强对房地产业、建筑安装业增值税专用发票的开具情况进行摸底，对使用过程中发现增值税专用发票的开具有异常的，要及时跟踪，必要时，立即收缴，切实堵住发票“虚开”的口子。

（三）严把专票证认证审核关，强化注销环节的审查

充分发挥“金税工程”信息管税的功能，针对房地产业、建筑安装业中的高风险企业，积极开展涉税检查。结合纳税人实际业务、账务处理、申报情况等不定期抽查进项抵扣凭证，对于不符合抵扣条件的异常发票信息，及时核对其生产经营情况，必要时，及时移交评估、稽查部门，严防“虚抵”风险。同时，税源管理部门要加强对房地产业、建筑安装业企业注销环节的审核把关工作，对票货不符、账实不符、关联交易等涉嫌发票“虚开”“虚抵”的情况进行重点审核，堵塞企业走逃的最后关口。

（四）加强部门间的合作，堵塞征管漏洞

房地产业、建筑安装业涉及的行业多、部门多、产品范围广，要做好对房地产业、建筑安装业的涉税风险防控工作，就要积极深化国、地税以及与相关部门的信息交流，定期开展数据信息交换，努力实现相关各方能够实时掌握税源动态及变化情况，避免因信息沟通不畅导致管理弱化的问题，切实堵塞征管漏洞，防范房地产业、建筑安装业的涉税风险。

（作者单位为青岛科技大学）

参考文献

[1] 靳东升.“营改增”的意义及效果[J].注册税务师，2013（12）.

房地产业涉税风险篇3

一、房地产企业完善税务内控体系的必要性

房地产企业是国民经济的重要产业，其税收占整个国家税收总额的比重较大，为此国家也加大了对房地产企业宏观调控的力度。同时房地产企业又是高风险行业，这就有必要在房地产企业建立和完善适合本行业特点的税务内控体系，一方面有利于国民经济的发展，另一方面对房地产企业起到约束的作用，促使其健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的不足

（一）税务内控环境的问题

1.没有专门的涉税管理部门。我国大多数房地产企业，涉税业务均由财务部门负责管理，分工不明确，职责不清晰，不能对涉税业务进行有效的管理和控制。企业由财务部门来完成税务方面的工作，由于税务工作专业性很强，而财务人员又缺乏税务方面的专业知识和技能，实际工作中只对纳税申报工作进行处理，税务风险控制与管理工作被忽视，没有发挥应有的作用。

2.税务风险控制意识淡薄。房地产企业由财务人员负责涉税事项，造成员工把税务风险控制工作单纯地认为是财务部门的职责范畴，与自己的本职工作没有关系，而且缺少事前控制的意识，被动地完成涉税工作。对企业税务风险的控制，一方面需要管理层的正确决策，另一方面还需要全体员工的紧密配合。

（二）税务风险评估体系不健全

1.在对税务风险的识别方面，有些房地产企业只注重企业的发展机会，对潜在的税务风险因素认识不足，忽视了在企业运营过程中可能出现的风险问题。

2.在对税务风险的分析方面，有些房地产企业在进行各项业务开展的过程中，不能很好地依据企业先期制定的税务内控的指标来收集，整理及分析税务风险方面的相关资料，不利于企业日后的工作安排。

3.在对税务风险的应对方面，一些房地产企业由于对税务风险的严重程度考虑不周，导致企业在制定税务风险应对的措施上没有针对性，没能及时地消除风险因素，影响企业的发展。

（三）税务内控活动中的问题

1.税务工作流程方面

企业发生了涉税业务，首先由财务部门进行会计核算、进而填制会计报表，没有对这些业务进行提前控制。在纳税环节，也是由财务部门负责申报纳税，缺少企业涉税管理部门对其工作的复核，导致差错不能及时被发现纠正。这样的税务工作流程，影响了企业税务工作的及时性和准确性，加重了企业的税务风险。

2.税务资料管理方面

房地产企业税种多，涉税业务复杂，涉及很多的税务资料，企业在完成涉税业务时，只关注业务是否完成了，忽视了对相关税务资料的整理与保管，各部门在就一税务问题进行沟通时由于缺少相关资料作为依据，导致不能协调好各部门之间的工作。

3.税务风险自查方面

一些房地产企业不重视税务风险的自查工作，当涉税业务出现差错，被税务机关处理、处罚时，才会意识到问题的严重程度，由此给企业造成不良的影响。

（四）税务信息沟通方面

房地产企业财务部门和涉税管理部门各自有其工作范畴，但税务信息应该是所有部门共享的，由于不能很好地共享税务信息，企业各部门对其理解掌握的程度有很大的差别，导致各部门在工作中出现纠纷，对企业的正常运营产生影响。

三、完善房地产企业税务内控体系的建议

（一）改善房地产企业税务内控的环境

1.设立专门的涉税管理部门

房地产企业应该设立与财务部门同级别的专门的涉税管理部门，将企业税务方面的工作从财务部门的管控中分离出来，根据企业的实际情况及涉税业务，明确其具体的工作内容、工作权限及岗位职责，包括对涉税业务的会计核算及定期申报的审查核对；对发票的领购、使用及保管的严格管理；对企业税务风险事项的权衡、评估及监督；对国家最新的税收政策的收集、整理及分析，通过一系列的涉税管理活动，规避企业在运营中隐藏的风险因素，完善税务管理。

2.提高全员税务风险控制意识

作为企业发展的前提条件，房地产企业管理层要重税务内部控制，并通过培训等形式，加强对员工的税法宣传工作，提高全体员工税务风险的控制意识，让全体员工充分认识到，税务内部控制的好坏不仅关系到企业目前的经营情况，更关系到企业未来的发展。

（二）加强房地产企业税务风险评估机制

1.完善税务风险识别机制

房地产企业发展越快，潜在的风险越大。对风险的有效识别可以在一定范围内帮助企业完成对税务风险的把控。在这一过程中，企业应该建立相关的数据档案库，将识别的风险整理归纳，为企业今后的风险识别提供保障。与此同时，更应该对已经识别的风险进行剖析、落实，从而更好的解决这个问题。

2.加强对税务风险的分析

企业还应对已识别的税务风险进行定量和定性分析，并根据其可能会造成的影响大小对其进行排列。在税务风险的处理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有优势，最好的处理方法是依照实际情况将它们结合起来，而后对税务风险进行分析，从而使我们能够更加容易的掌控风险。

3.强化税务风险应对机制

企业在对已识别风险进行归纳分析后，管理层就要迅速制定出应对风险的策略。在实际工作中，管理层应该根据企业被风险可能影响的强度制定出多套应急方案，在合理合法的前提下，以企业的效益为出发点对风险进行处理。

（三）加强对税务风险控制活动的管理

1.捋顺税务工作流程

房地产企业在日常账务处理上，如果涉及到税务方面的事项，应该提前向涉税管理部门备案，做到涉税工作事前控制。在业务处理完成后，财务部门要及时上报税务资料，由涉税管理部门审核监督财务部门涉税工作的效果。通过这样的工作流程，一方面大大提高了涉税工作的效率，另一方面也能避免各部门之间责任不清的现象。

2.妥善保管税务资料

房地产企业如果设立了专门的涉税管理部门，那么，财务部门处理完的税务资料，涉税管理部门要及时对这些资料进行分类、归档并按档案管理的要求妥善保管，防止出现财务资料、税务资料堆积混淆在一起的现象，需要用时很容易根据档案目录查找到，提高企业的工作效率。

3.及时进行税务风险自查

房地产企业要定期地对税务风险点进行自查工作。比如：涉税业务的处理是否真实可靠；工作流程是否符合要求；是否是按时限要求完成等等。企业应当将这些风险点的自查结果整理，汇集成报表形式，统一上报，一方面可以督促可能引起风险点的员工通过改变工作方式来化解这一问题，另一方面有利于企业在安排以后的工作时有针对性地避免风险的出现。

（四）加强税务信息的沟通

1.企业内部信息的沟通

房地产企业应该建立财税部门的信息共享平台，财务人员和企业内部税务人员通过在信息平台上的交流，及时掌握企业税务方面的相关信息资料，便于相关人员能够从中学到更好的处理业务的方式，同时与企业有关的信息政策要及时在平台上，便于员工了解最新的政策法规，为更好的完成税务工作提供良好的基础。

2.加强与税务机关的沟通

房地产企业的运营离不开税务机关的监督、检查，特别是房地产企业规模较大，税种较多，涉税业务比较复杂，因此，企业更要加强同所属税务机关之间的联系，多沟通多交流，这样，企业不但可以顺利地解决工作中的难题，还可以掌握最新的税收政策，认真学习及领会，避免因企业自身方面理解政策偏差导致税务风险的出现。

（五）完善房地产企业内部监督与考评机制

1.完善税务内部监督机制

企业的税务内控机制是一个动态的、不断发展变化的过程。在这一过程中，涉税工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改进的，要有相应的管理制度来约束，为了保证企业税务内控得到有效的实施，最大限度的发挥其应有的作用，企业要完善税务内部监督机制，监督考核税务内控体系的执行情况。

2.强化税务内部绩效考评机制

房地产企业要强化税务内部绩效考评机制，将涉税工作的目标与企业对税务绩效的考评机制结合起来，依据考核目标的实际完成情况进行奖罚，要让涉税工作人员对自己负责的工作引起足够的重视。同时企业要对涉工作人员设立激励机制，对于在涉税工作中表现突出的员工进行奖励，对于在工作中出现纰漏，给企业带来损失或影响企业信誉的涉税工作人员，给予相应的处罚，只有激励与惩罚相结合，才有利于涉税工作人员提高工作的积极性，更有利于涉税工作的顺利完成。

现阶段，我国房地产企业税务内控机制不健全，不仅影响本行业的发展，同时也不利于国民经济的发展。因此，有必要完善房地产企业税务内控机制，通过改善税务内控环境、加强税务风险评估及完善内部监督与考评机制等一系列措施，从而促进房地产企业健康、持续发展。

参考文献：

房地产业涉税风险篇4

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身发展，提高自身竞争力是众多企业追求的战略目标，而内部控制就是实现企业长远发展目标的一个必要手段，监控着企业内部管理。在所有企业看来，企业内部控制起着举足轻重的作用，能够减少企业面临的风险，可是关于税务的内部控制体系，却没有被企业同等对待。当前形势下，我国的税收政策不断调整，对企业实行了减税、免税等许多优惠政策，在很大程度上减轻了企业的税收负担。可是任何事物都有两面性，企业在减轻税收负担的同时却增加了税务稽查的风险。企业所面临的税务环境不断变化，这就要求企业适应环境的变化，加强内部控制管理水平。企业一方面要做到树立税务风险的防范意识，另一方面要在企业整体的内部控制体系中渗透税务控制体系。

一、构建税务内控体系的必要性

一种普遍观点认为，企业的董事会、相关管理部门以及全体企业职工等共同实行的，实施企业税务内控的根本目的是防范税务风险，提高税务价值，增强企业竞争力，并针对这一目标实行系统的、规范化控制活动。

近几年以来，我国房地产业的飞速发展也带动了房地产业的税收的增长，在国家的税收总收入中占有重大比重。目前，国家对房地产业采取了宏观调控的政策，而且国家对房地产业的税务管理力度在逐年加大。国家税务局曾经在十年前就已经把房地产业列为税收专项检查的对象，并且是必检对象。在人民群众眼中，房地产业中经常出现税收差错，比如偷税、漏税现象，这就从另外一个角度证明了我国的房地产业的税务征收存在许多问题，有很高的涉税风险。

在我国，国家对房地产业实行宏观调控的政策，并且不断加大管理力度，相继出台了许多政策来调控房地产市场。比如国家颁布了房子限购令，再比如贷款利率上涨，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影响了房地产市场。尽管如此，房地产业仍然是我国国民经济的支柱产业，而且房地产业的税收仍然在国家税收总额中占很大一部分。因此，建立健全房地产业的税务内控体系显得十分有必要，有利于规范房地产行业，使其健康发展。这不仅仅对房地产业有巨大作用，而且对我国的整个国民经济都有很重要的意义。

如果企业没有建立健全的税务内控体系将会加大企业面临的税务风险。没有健全的内控制度可能会使企业的税务筹划出现问题。比如，本来是想节税，可是筹划不当可能会导致偷税、漏税，也可能因为不懂国家的税收政策中的优惠部分，多缴税款，造成税收浪费。除此之外，税务内控管理体系是否健全能够影响企业的生产经营活动，也是企业能否长远发展的关键环节。

二、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

（一）提高企业税务内控管理水平

企业要设立专门的税务管理部门，即使自身条件不够，无法达到设立专门的部门的水平，也要由专业人才专门管理企业的税务管理工作。企业一定要把税务管理工作人员的责任明确到位，除此之外，企业其他一些人员，只要是涉及到税务的岗位，比如采购部门，都要明确职责。企业领导要大力支持税务管理工作。税务管理工作内容有：核算税务申报数据、管理发票使用、分析税收风险、研究国家税收政策，利用其中的优惠部分，合理进行税收筹划、指导企业的相关部门，避免经营活动中的税务风险、关注企业投资方向，提出税务管理意见等。

（二）控制各环节的风险管理流程

企业的税务内控体系属于提前防范性质，对企业所面临的风险要提前防范。完善税务内控体系就要做到使企业各环节能够正常运作，降低企业所面临的各种税务风险。企业的税务内控管理是企业现代管理的重要内容，所以一定要在企业内部设立专门的涉税管理部门，同时，要加大企业税收筹划的管理力度，使企业在运行中的每一个环节都能达到税后收益的最大化。房地产企业首先要认真分析自身的每一个环节，正确评估，有效控制生产经营活动中的每一个涉税环节，把风险降到最低。通过不断完善税务风险控制体系，并使之有效运行，达到控制涉税环节的目的，从而实现税务价值的提高。房地产企业有以下几个环节可能会涉及到税收，比如开发环节会涉及到土地增值税；销售环节会涉及到营业税、土地增值税以及印花税等多个税种，在这个环节中，企业所面临的税种最多；在保有环节中，房地产企业会涉及到房产税、营业税、城市建设维护费等若干税种。

（三）企业内部要建立风险汇报制度

风险汇报制度，也就是企业内部涉及到税收的所有职工都要从全局出发，以大局为重，认真对待企业税务管理工作。建立风险汇报制度能够使每一个涉及税收的企业职员都能够明确自己的责任，树立风险意识。对房地产企业来说，一般涉税金额比较大，涉税事项有时候不容易确定，所以涉税人员一定要从实际出发，针对企业的具体情况做出具体分析。对于一些重大的涉税事项，比如税务检查、税务筹划、涉税合同以及国家税务优惠政策的调整等，一定要及时汇报。企业相关部门的涉税人员如何进行汇报是由汇报标准决定的，并且要遵从一定的汇报流程。这就会使汇报文本在各部门之间流转起来更加方便，和谐统一。

（四）建立内部税务风险测评制度

从管理房地产的角度出发，测评企业运行中的税务风险，并将其制度化，这就是风险测评制度，它属于企业日常管理的一个方面。这主要从两方面来努力：第一，提高企业职工控制风险的意识，培养其高度的责任感。所以，房地产企业要及时做好职工的培训工作，使其充分了解税务基本知识，深刻认识税务风险。第二，各个涉及到税务的相关部门要及时评估涉税风险，并及时调整工作方向，把风险消除在萌芽之中。第三，要根据国家税收政策的变化及时调整风险测评制度。房地产企业的各部门之间一定要加强沟通，及时进行信息交流，特别是要与税收人员保持友好关系，得到他们的指导和建议，对于规避税务风险具有很重要的意义。

三、结束语

总之，房地产业的税务管理一定要加强。企业一定要结合自身的实际情况建立有效的税务内控体系。只有这样才能防范税务风险，加快企业发展。

参考文献：

房地产业涉税风险篇5

一、企业税务风险概析

企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。

企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。

二、房地产企业税务风险产生的原因分析

（一）房地产企业内部原因

1.房地产企业财务核算水平的准确性不高

财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。

2.房地产企业制度不健全

房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

3.房地产企业纳税的重视度不够

房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。

（二）企业外部原因

1.税法的多变性

每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。

2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在

代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业税务风险防范的若干策略

（一）房地产企业税务风险预警系统建设

企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。

1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查

房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。

2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督

对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。

（二）控制税收筹划风险

房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。

（三）加强企业与外部机构的沟通合作

加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。

在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。

房地产业涉税风险篇6

一、引言

企业纳税风险，是指企业的涉税行为因未能正确有效的遵守税收政策和法规而导致企业未来利益的可能损失，具体表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。而就房地产企业来说，由于其本身涉及的税种繁多，且税收制度较为复杂，因此，在纳税遵从、应纳税额核算以及纳税筹划等方面，就会比其他行业面临更大的纳税风险。同时，房地产企业存在着开发周期较长、投资额巨大和会计核算相对复杂的特殊性，尤其是在滚动开发时，其成本更加难以确定。随着企业会计准则的不断更新，能够准备把握房地产业务核算并正确计算出纳税金额的财务人员也不多。而以上这些因素就导致了房地产企业成为中国纳税风险颇高的行业之一。

二、房地产企业纳税风险的具体表现

（一）税收政策遵从风险

税收政策遵从风险是指企业的经营，未能有效适用税收政策而导致未来利益的损失，大致表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。具体说来，一方面，由于企业未能及时更新最新可适用的税收政策系统，依然沿用原来的政策处理涉税事项，从而造成税收违法，例如，房地产企业在2002年之前，其土地来源是国家廉价的土地批租，但2002年之后国家规定土地的取得形式改为拍卖，这就导致企业涉税事项的大幅度更改调整，如果企业没有对这些政策法规进行精确的解读，那么就会使自身处于很大的涉税风险之中。另一方面，由于企业没有对自身内部发生的新变化做出适用税收政策的判断，这样也会同样导致纳税不遵从。比如，在将开发的产品用于出租和自用时，因对税收政策缺乏细致的了解，未能及时确认为税法上的视同销售，计算缴纳营业税和企业所得税，这样就构成了税收违法，从而增加了企业的纳税风险。

（二）纳税金额负担风险

纳税金额的负担风险，实际上就是税款负担风险，而这样的状况在我国现在的企业中普遍存在。由于很多企业的会计核算制度不够健全，税务系统也没用发挥相应的作用，这样一来，就使得企业的纳税金额以“滚雪球”式的方式急速增长，导致很多纳税企业可能会因为过重的税收负担而陷入财务危机，甚至最终难逃破产的厄运。

对于房地产企业来说，纳税金额的负担风险突出表现为在企业会计经济业务中使用大量不符规定的票据进行结算，从而引起诸多本应该可以扣除的真实发生的费用不能够在企业所得税前列支，加重了房地产企业的税收负担。例如，企业在采购汽油、办公用品之时，未能取得增值税专用发票，从而不仅导致进项税额不能如实抵扣，且企业所得税的税前列支也大打折扣。

（三）税收筹划风险

房地产企业涉及的税种繁多，并且涉及的税收条文及相关规定较为复杂，这就给了房地产企业较为广阔的税收筹划空间。基于此，但是很多企业在经营过程中，进行了各种各样的税收筹划。筹划并非不可，但一些财务人员因为过分追求纳税筹划本身而忽略了税收政策遵从和纳税金额核算等重要工作，舍本逐末的结果是，不仅税款没有节省多少，并且，每年因为盲目税收筹划造成了纳税违规问题，不得不补交金额不菲的罚款和滞纳金。

三、如何更好的防范纳税风险

（一）全面学习和把握税收法规政策

税收方面的法规政策本身就细致入微，条文繁多，并且更新速度很快，这就要求企业对这些政策法规进行与时俱进的学习，做到熟悉政策，理解其中含义，在实际工作中能够正确的运用和计算，保证各项经济业务都能够正确的纳入税法的轨道中来。例如，房地产企业在解读这些政策法规之时，可以根据自身特点着重把握合法与非法的临界点，总体上保证企业经营活动的合法性。同时可以合理利用税法赋予企业的各种权利，包括免税、减税、延期纳税等有利于企业进行资金周转的关键点，减轻税负，增加税后利润。学习税收政策法规，不仅仅是加强企业纳税遵从的途径，也是企业进行税收筹划的有效前提，这个方面，笔者会在之后重点说明。

（二）有效利用扣除比率，减轻企业税负

近年来，国家税务总局针对之前税法中存在的税收漏洞，进行了一系列的修订，增加了很多反避税的条款，使得我国税法在趋于完善的同时，也增加了企业的纳税风险。于是，笔者认为，企业应该抛弃过去的理念，重点利用现行税法中的一些扣除比率控制企业整体税负，从而规避税款负担方面的风险。比如，我国税法规定，除了一部分只有在实际发生时才可以列入抵扣范围的成本费用之外，有些税前扣除项目是可以按照权责发生制进行的，即费用可以在发生时而不是在实际支付时确认扣除。企业有些费用虽然在该年度内没有实质性的支付行为，但是按照权责发生制的要求，应该属于该年度内负担，税法又规定可以税前扣除的，对这部分费用应该及时予以提取。比如，根据税法规定，以合理比率提取12月份工资、工会经费以及年度内应该分摊的租赁费用和按照应收账款合理比率提坏账准备等。又如，在企业的所得税税前扣除范围中，业务招待费为一大费用，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，可以在税前按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。在年终汇算清缴时，超过税法允许扣除的部分费用支出，企业应调增应纳税所得额。那么，若能够做到让扣除费用最大化，则可以达到最佳的减轻纳税金额负担的效果。所有税法中这些类似的规定就要求财务人员在日常经营核算中，把握各项费用的扣除比率，对费用进行合理的分类，尽量保证应扣尽扣，使税前费用扣除最大化从而减少应纳税所得额。

（三）依法进行税收筹划

房地产行业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等。房地产行业的税收筹划一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面也需要利用房地产业自身的经营特点进行具有自身特色的税收筹划。当然，这所有的一切都是在合理合法的前提下进行，必须使得税收筹划的过程不违背相关的政策法规，不然，筹划就失去了其可行性。土地增值税可谓房地产行业的一大税种，现行税法中对土地增值税实行四级超率累进税率，而交税与否的临界点则是增值率是否超过20%，于是，如何利用这一临界点进行筹划，是房地产企业控制纳税风险的一个关键点。又例如，在房产税方面，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳时，税率为1.2%，而按照房产租金收入计算缴纳时，税率变为12%，两种方法计算出来的税额存在很大差异，因此，企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。根据不同情况，启用不同的税收筹划方案是必要的。就房地产企业而言，笔者认为，实施全方位的税收精细化管理，将能够考虑到的筹划细节一一落到实处，必定能够带来节税效应，从而更好的降低企业的纳税风险。

（四）实施纳税风险的转嫁

经过这么多年的发展，中国的税收中介机构也迅速的成长起来，成为一门新兴的行业。而房地产企业想要更好的防范和化解纳税风险，求助于税收专业机构是非常可行的。无论是税务师事务所，还是会计师事务所都集中了许多税务方面的精英和专家，纳税人可以请他们作为，全权处理企业的涉税事项，而这也是与国际接轨的一种做法，在其他发达国家，税务中介非常发达，事实上，寻求不仅仅可以提高纳税申报的权威性和专业性，确保纳税人正确和全面地履行纳税义务，而且也是转嫁纳税风险的最好选择。因为，按照中国现行法律政策的规定，如果税收机构在对纳税人实施税收时，给纳税人造成损失，税务中介必须承担赔偿责任，弥补纳税人的损失，这就使得企业纳税风险转移到了中介机构。当然，请求税务中介帮助处理纳税事宜，也需要充分考虑税务的成本与收益的关系，综合权衡，做出最适合企业的决定。

参考文献：

[1] 胡俊坤，房地产开发企业纳税风险及防范[J].中国房地产，2007 ,(05).

房地产业涉税风险篇7

关键词:风险 税收筹划 房地产企业

某房地产公司税收筹划案例分析

2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:

筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。

该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。

筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。

经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。

房地产企业税收筹划面临的风险

税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:

法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。

政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。

财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。

行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。

房地产企业税收筹划风险产生的原因

税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:

因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。

注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。

片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。

因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。

房地产企业税收筹划风险的防范措施

税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。

(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作

房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。

(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动

税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。

(三)增强风险意识,提升自身素质

防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。

(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系

房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。

(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性

从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。

通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。

参考文献:

1.盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005

2.梁云凤.房地产企业税收筹划[M].中国市场出版社,2006

房地产业涉税风险篇8

房地产企业的发展带有自身的特点，其资金投入较大，流动周期较长，回款慢，具有较高的税务风险。这就要求房地产企业要正视自身的发展目的，树立可持续发展的战略目标，将税务风险科学合理的降低，才能保证房地产企业的长远发展。房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失[1]。因此，房地产企业必须通过税务风险管理，实施税收筹划、风险评估等对税务风险进行科学的管理，才能实现房地产企业的发展目标。可见，房地产企业税务风险防范管理已经成为房地产企业必须解决的实际问题。

一、房地产企业税务风险防范管理的必要性

房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。2009年5月5日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2]。依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3]。

二、房地产企业税务风险的影响因素

房地产企业生产经营的过程中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4]，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。

1.非公允关联交易增加税务风险

表1 S公司2012年期末买入关联交易情况表

表2 S公司2012年期末销售关联交易情况表

非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5]，使得国家税收减少。以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500万元，向关联企业销售金额合计为 118000万元。2012年关联方较多。总计10个。关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。并且从S公司2012年财务报告中还看出，S公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。

2.利率变动引发的税务风险

由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6]。这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。

3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险

房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7]。

此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。

三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施

1.构建房地产企业税务风险预警系统

为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。

2.加强房地产企业与税务部门的沟通

由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8]。

3.优化房地产企业资本组成结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用， 利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。

另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。

四、总结语

房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。

参考文献：

[1]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012，（35）：13～19.

[2]盛立中.企业税务风险防范与管控[J].上海国资，2009，（06）：50～51.

[3]武向辉.企业税务风险防范与控制浅议[J].中国商界（下半月）：2010，（04）：34～35.

[4]张义春.房地产企业如何防范税务风险[J].当代经济，2012，（19）：18～19.

[5]朱力.房地产上市公司税务风险管理研究[D].中央民族大学，2013.

房地产业涉税风险篇9

我国经济体制已经从计划经济转变为市场经济，但我国对纳税筹划的研究起步较晚，也没有构建其良好的纳税筹划管理体系，使得部分企业在纳税筹划出现了不少问题，尤其是房地产行业经常出现纳税筹划问题，限制了房地产企业健康发展，因此，有必要对此展开研究。

一、房地产企业纳税筹划必要性

税收是国家财政来源，且带有强制性，对于企业来说，最重要的评价标准在于是否依法纳税。对于房地产企业来说，主要税目有营业税、土地增值税以及企业所得税等，可见，房地产企业需要承受大量费用。之所以重视纳税筹划，原因在于，第一，做好纳税筹划可以控制支出，促进企业经济效益增长，在房地产纳税中有些支出是不必要的，这就需要企业挖掘免税机会，在法律允许范围内尽可能减少赋税；第二，有利于房地产企业实现合法经营，企业在纳税筹划中可以了解到企业纳税特点以及减免税等，促进企业合法经营；第三，有利于调整企业管理水平。房地产企业管理者也可以实时了解企业在同行业中所处地位，并结合实际情况调整企业管理措施，优化企业管理能力。

二、房地产企业纳税筹划现状

（一）思想上存在误区

房地产企业纳税筹划中常见的思想误区主要有以下几种，第一，错误认为与税收部门搞好关系可以从中获得减免税。这是很多房地产企业在纳税筹划中都存在的错误思想，所以，不少房地产企业一直在想方设法的与税收部门搞好关系，或是通过行贿手段，或是找征管漏洞，这样的方式不仅不会减少税收，还会给税收部门带来负面影响；第二，将希望寄托于偷逃税。一些房地产企业为少纳税，常会隐匿真实账目，以此影响财务核算，部分企业甚至通过合建的方式掩盖企业开发事实，这种方式根本起不到作用，一旦被揭露出来，还要接受法律制裁。

（二）现有纳税筹划方法缺乏整体性

第一，税收最小化与税后利润最大化存在矛盾，为减少纳税，经常会通过推迟预售款入账等方式获得税收优惠机会，但这样的方式会增加费用开支，同时也会影响到企业税收利润，进而导致纳税筹划与利润目标矛盾；第二，单一税赋最小与企业税赋最小矛盾。对于房地产企业来说，需要纳税的税种有很多，虽然涉税税目不同，但其计税依据则多出自相同业务，使得企业在纳税筹划中容易出现节点，进而影响到纳税筹划方案的实施。此外，部分房地产企业还存在依然采用原有节税的方式，由于所使用的节税途径不同，也就导致无法协调。

（三）纳税筹划风险监管力不足

房地产企业经常会出现涉税风险，这些风险往往是不可避免的，再加上受不确定因素的影响，很可能无法构建良好的税收风险管理机制，再加上多数房地产企业工作不到位，没有将风险分析与评价作为重点，而是直接开展筹划，也会带来风险。同时，不少房地产企业没有采用动态涉税风险监测，不仅不了解风险来源，还无法及时构建良好的风险预警体系，这在一定程度上也增加了风险应对难度。

（四）相关纳税筹划人员素质低

对于不少房地产企业来说，其纳税筹划工作中缺少合适的人才，现有工作人员素质较差，很多工作都需要财务部门见人，增加了财务部门工作负担。同时，税务筹划又是一项对税务专业要求较高的工作，很多财务人员与会计人员在工作中只是从会计角度工作，很容易带来一系列问题。

三、完善房地产企业纳税筹划的措施

（一）形成正确的纳税筹划思想

对于纳税筹划问题来说，是一项管理相对严格的工作，房地产企业要实现健康发展，就要端正筹划态度，形成正确的纳税筹划思想。首先，房地产企业应正视自己与税务征管部门之间的关系，不能靠与其搞好关系作为减免税根本，房地产企业与税务征管部门属于执行与被执行关系，房地产企业应严格按照国家相关法律法规纳税筹划，避免触犯法律，一旦被发现将得不偿失；其次，房地产企业应积极应对纳税筹划工作，遵守国家法律法规，强化及时收账，防止因小失大，只有这样才能促进房地产企业健康发展。

（二）注重整体纳税筹划

对于房地产企业来说，纳税筹划是其重要工作，是企业实现税后利润最大化的根本，为促进企业健康发展，房地产企业应协调与处理好相互之间的关系。具体来讲应从以下几种方面入手，第一，重视税收最小与税后利润最大关系协调。房地产企业在选择扣除项目时，也要做好税后利润期望设置，在费用支出筹划上找出最优平衡点，避免带来不必要的消极影响；第二，妥善处理好单一税目与多项税目之间的关系，从整体角度考虑问题，联系实际情况选择最优方案；第三，协调与处理好同一税目与纳税筹划方案之间的关系，避免局限性。

（三）构建完善税务风险管理机制

风险管理是房地产纳税筹划中一项十分重要的工作，为做好纳税筹划风险管理工作，应从以下几方面入手，首先，做好纳税风险检测与评估。房地产企业应认识到税务风险发生带来的不利影响，积极构建完善的风险预警机制，并从多角度多层次分析，正确认识涉税风险识别与评估，同时以此为基础，构建良好的涉税风险衡量标准，避免风险扩大，危害到房地产企业利益；其次，重视涉税风险动态监测机制建设（如图1所示），并做好风险监测与控制，加强对税收法律制度的关注，实现全面了解与把握。同时，及时更新与调整会计政策，及时发现其中存在的潜在风险，并在风险发生以前构建良好的风险防范机制，尽可能减少风险带来的损失；最后，做好涉税风险处理，强化灵活性。对于房地产企业来说，应加大对风险处理与控制，选择灵活性强的方法方案，保证方案可以应对多种风险，避免风险恶化。

（四）做好纳税筹划队伍构建

由于纳税筹划对工作人员的要求较高，所以，在实际利用的过程中，应做好纳税筹划队伍建设，提高对纳税筹划人员的要求。房地产企业应组建专门的纳税筹划部门，聘请专业人员，要求工作人员不仅要懂得税收业务知识，还要熟悉各种税收政策与相关法律知识，保证纳税筹划工作与财务工作分开，并将纳税筹划纳入到企业管理体系中。同时，房地产企业还要做好纳税筹划工作人员的培训，请专业人士到企业为纳税筹划人员培训，不仅要强化他们的专业技能，还要提高他们的职业道德素质，增强他们关注时事政策的能力，增强他们的业务观察能力与创新能力。此外，构建相应的奖罚机制与考核机制，确保所有人都可以认真工作，保证其综合实践能力能够得以显著提升，这也是为企业发展制定税务筹划的有效方案，相关工作人员也可以认识到企业对纳税筹划工作的重视，因此，应重视纳税筹划队伍建设。

四、结语

纳税筹划是一项十分重要的工作，关系到房地产行业经济状况，然而，不少房地产企业在纳税筹划中却存在各种各样的问题，并不利于企业健康发展，严重的还存在违背相关法律法规的情况，因此，企业应真正做好房地产纳税筹划，促进房地产行业发展。

参考文献：

[1]卢贝.房地产企业纳税筹划探析[J].中国外资，2012（24）.

房地产业涉税风险篇10

我国经济体制已经从计划经济转变为市场经济，但我国对纳税筹划的研究起步较晚，也没有构建其良好的纳税筹划管理体系，使得部分企业在纳税筹划出现了不少问题，尤其是房地产行业经常出现纳税筹划问题，限制了房地产企业健康发展，因此，有必要对此展开研究。

一、房地产企业纳税筹划必要性

税收是国家财政来源，且带有强制性，对于企业来说，最重要的评价标准在于是否依法纳税。对于房地产企业来说，主要税目有营业税、土地增值税以及企业所得税等，可见，房地产企业需要承受大量费用。之所以重视纳税筹划，原因在于，第一，做好纳税筹划可以控制支出，促进企业经济效益增长，在房地产纳税中有些支出是不必要的，这就需要企业挖掘免税机会，在法律允许范围内尽可能减少赋税；第二，有利于房地产企业实现合法经营，企业在纳税筹划中可以了解到企业纳税特点以及减免税等，促进企业合法经营；第三，有利于调整企业管理水平。房地产企业管理者也可以实时了解企业在同行业中所处地位，并结合实际情况调整企业管理措施，优化企业管理能力。

二、房地产企业纳税筹划现状

（一）思想上存在误区

房地产企业纳税筹划中常见的思想误区主要有以下几种，第一，错误认为与税收部门搞好关系可以从中获得减免税。这是很多房地产企业在纳税筹划中都存在的错误思想，所以，不少房地产企业一直在想方设法的与税收部门搞好关系，或是通过行贿手段，或是找征管漏洞，这样的方式不仅不会减少税收，还会给税收部门带来负面影响；第二，将希望寄托于偷逃税。一些房地产企业为少纳税，经常会隐匿真实账目，以此影响财务核算，部分企业甚至通过合建的方式掩盖企业开发事实，这种方式根本起不到作用，一旦被揭露出来，还要接受法律制裁。

（二）现有纳税筹划方法缺乏整体性

第一，税收最小化与税后利润最大化存在矛盾，为减少纳税，经常会通过推迟预售款入账等方式获得税收优惠机会，但这样的方式会增加费用开支，同时也会影响到企业税收利润，进而导致纳税筹划与利润目标矛盾；第二，单一税赋最小与企业税赋最小矛盾。对于房地产企业来说，需要纳税的税种有很多，虽然涉税税目不同，但其计税依据则多出自相同业务，使得企业在纳税筹划中容易出现节点，进而影响到纳税筹划方案的实施。此外，部分房地产企业还存在依然采用原有节税的方式，由于所使用的节税途径不同，也就导致无法协调。

（三）纳税筹划风险监管力不足

房地产企业经常会出现涉税风险，这些风险往往是不可避免的，再加上受不确定因素的影响，很可能无法构建良好的税收风险管理机制，再加上多数房地产企业工作不到位，没有将风险分析与评价作为重点，而是直接开展筹划，也会带来风险。同时，不少房地产企业没有采用动态涉税风险监测，不仅不了解风险来源，还无法及时构建良好的风险预警体系，这在一定程度上也增加了风险应对难度。

（四）相关纳税筹划人员素质低

对于不少房地产企业来说，其纳税筹划工作中缺少合适的人才，现有工作人员素质较差，很多工作都需要财务部门见人，增加了财务部门工作负担。同时，税务筹划又是一项对税务专业要求较高的工作，很多财务人员与会计人员在工作中只是从会计角度工作，很容易带来一系列问题。

三、完善房地产企业纳税筹划的措施

（一）形成正确的纳税筹划思想

对于纳税筹划问题来说，是一项管理相对严格的工作，房地产企业要实现健康发展，就要端正筹划态度，形成正确的纳税筹划思想。首先，房地产企业应正视自己与税务征管部门之间的关系，不能靠与其搞好关系作为减免税根本，房地产企业与税务征管部门属于执行与被执行关系，房地产企业应严格按照国家相关法律法规纳税筹划，避免触犯法律，一旦被发现将得不偿失；其次，房地产企业应积极应对纳税筹划工作，遵守国家法律法规，强化及时收账，防止因小失大，只有这样才能促进房地产企业健康发展。

（二）注重整体纳税筹划

对于房地产企业来说，纳税筹划是其重要工作，是企业实现税后利润最大化的根本，为促进企业健康发展，房地产企业应协调与处理好相互之间的关系。具体来讲应从以下几种方面入手，第一，重视税收最小与税后利润最大关系协调。房地产企业在选择扣除项目时，也要做好税后利润期望设置，在费用支出筹划上找出最优平衡点，避免带来不必要的消极影响；第二，妥善处理好单一税目与多项税目之间的关系，从整体角度考虑问题，联系实际情况选择最优方案；第三，协调与处理好同一税目与纳税筹划方案之间的关系，避免局限性。

（三）构建完善税务风险管理机制

风险管理是房地产纳税筹划中一项十分重要的工作，为做好纳税筹划风险管理工作，应从以下几方面入手，首先，做好纳税风险检测与评估。房地产企业应认识到税务风险发生带来的不利影响，积极构建完善的风险预警机制，并从多角度多层次分析，正确认识涉税风险识别与评估，同时以此为基础，构建良好的涉税风险衡量标准，避免风险扩大，危害到房地产企业利益；其次，重视涉税风险动态监测机制建设（如图1所示），并做好风险监测与控制，加强对税收法律制度的关注，实现全面了解与把握。同时，及时更新与调整会计政策，及时发现其中存在的潜在风险，并在风险发生以前构建良好的风险防范机制，尽可能减少风险带来的损失；最后，做好涉税风险处理，强化灵活性。对于房地产企业来说，应加大对风险处理与控制，选择灵活性强的方法方案，保证方案可以应对多种风险，避免风险恶化。

（四）做好纳税筹划队伍构建

由于纳税筹划对工作人员的要求较高，所以，在实际利用的过程中，应做好纳税筹划队伍建设，提高对纳税筹划人员的要求。房地产企业应组建专门的纳税筹划部门，聘请专业人员，要求工作人员不仅要懂得税收业务知识，还要熟悉各种税收政策与相关法律知识，保证纳税筹划工作与财务工作分开，并将纳税筹划纳入到企业管理体系中。同时，房地产企业还要做好纳税筹划工作人员的培训，请专业人士到企业为纳税筹划人员培训，不仅要强化他们的专业技能，还要提高他们的职业道德素质，增强他们关注时事政策的能力，增强他们的业务观察能力与创新能力。此外，构建相应的奖罚机制与考核机制，确保所有人都可以认真工作，保证其综合实践能力能够得以显著提升，这也是为企业发展制定税务筹划的有效方案，相关工作人员也可以认识到企业对纳税筹划工作的重视，因此，应重视纳税筹划队伍建设。

四、结语

纳税筹划是一项十分重要的工作，关系到房地产行业经济状况，然而，不少房地产企业在纳税筹划中却存在各种各样的问题，并不利于企业健康发展，严重的还存在违背相关法律法规的情况，因此，企业应真正做好房地产纳税筹划，促进房地产行业发展。

参考文献：

[1]卢贝.房地产企业纳税筹划探析[J].中国外资,2012(24).

房地产业涉税风险篇11

（一）税务内部控制环境

内部控制环境是税务内控的基础要素，只有良好的税务内控环境才能确保内部控制规范的有效实施，并使组织的管理层和员工都参与到税务内控活动中来。房地产开发企业的税务内控环境主要包含开发项目的税务管理组织架构，集团及项目管理层的授权和职责分工，项目税务员工的诚信和胜任能力，以及项目的人力资源政策等。

（二）税务风险评估

税务风险评估包括识别、分析以及评估税务风险三方面。对于房地产开发项目而言，税务风险评估贯穿项目的土地获取阶段、设计施工阶段、预售阶段、竣工结转阶段，以及清算注销等全部阶段。由于房地产开发行业涉及较多税种，税收政策相对复杂，持续的税务风险评估有助于管理层及时发现经营活动中存在的涉税问题并加以纠正。

（三）税务内部控制活动

税务内部控制活动是指企业为控制税务风险采取的一系列活动。对于房地产开发项目，主要包括项目的初始税务登记、涉税相关的财务核算、税收指标的监测与控制、税款缴纳的及时性、税务资料的保存和管理，以及项目的定期检查和稽查前的税务自查等方面。房地产开发企业应根据项目的税务测算指标，结合风险应对策略，对日常涉税业务持续监督和控制，确保把税务风险控制在一定范围内。

（四）税务信息管理与沟通

税务信息包括内部信息和外部信息，房地产开发企业应及时、准确地收集重要的税务信息，并利用相关机会与内外有关部门高效沟通。内部信息包括房地产的成本归集、财务核算制度，项目销售和采购票据管理规范，日常纳税要求和税务定期分析报告等，外部信息则包括房地产行业的最新政策，税务机关对开发项目的申报、稽查要求等。

（五）税务风险的持续监督与改进

房地产开发企业应对项目的税务内部控制制度的有效性进行持续监督，同时针对外部税务政策的变化进行有效跟踪。对项目在日常自查、稽查过程中发现的问题及时提出纠正方案，并向董事会、项目经理和各职能部门汇报。

二、目前房地产开发企业税务内部控制存在的问题

（一）税务内部控制环境不完善

良好的控制环境是房地产开发企业控制涉税风险的基础，目前多数房地产开发企业的税务控制环境尚不完善，主要体现在以下两个方面：

第一，税务内部控制理念薄弱。很多房地产开发企业对税务工作的理念仍停留在做好税务登记、按时申报的程度，事前控制理念较为薄弱，对各项纳税行为及产生的纳税义务只是被动地接受，缺少系统性、整盘性的税务筹划与制度跟踪。对于项目涉税管理也停留在成本的附加支出，并未根据不同涉税性质的业务设计相应的预算和采购方案。

第二，组织架构不完善，缺少税务专业人才。很多房地产公司并未设置专门的税务管理岗位，通常由项目会计人员兼任。这导致企业的税务工作往往停留在登记、申报、纳税以及某一特定业务环节上，缺乏对项目流转税、土地增值税以及企业所得税的全盘筹划。同时，由于房地产涉税业务的特殊性和复杂性，税法和会计制度存在较大的差异，特别是由于行业的预售制度，它导致预售阶段的收入、竣工后的收入成本结转在财税方面大不相同，如果未能按税法作相应的调整，很容易造成税款少缴、漏缴的税务风险。

（二）税务风险识别流程缺失

在获取土地阶段，应根据不同的使用权取得方式，综合考虑市政配套建设费和各类补偿费用，测算契税的税基。同时注意开发项目中涉及廉租房、经济适用房及普通住宅的条款，测算不同情况下对项目土地增值税、土地使用税的影响，避免获取土地后发现与既有财务测算产生较大的差异。

在开发建设阶段，应关注关联企业的材料采购，及时评估是否存在转移定价、虚开发票的情况。在成本核算方面，需要定期评估成本对象认定的准确性，相关费用是否得到合理分摊，期间费用是否真实，以及资本化和费用化的时点。

在预售阶段，应关注预收房款是否及时、足额缴纳流转税，是否按预计毛利率预缴企业所得税。收取的意向金、定金和违约金，是否按时转入房款或价外费用缴纳税金。同时应关注是否存在视同销售行为或低价销售给内部职工的行为。竣工结转后，应重点关注企业所得税汇算清缴中对预售收入阶段税金的调整，设计相关指标监督项目整体税负率的异常性。应定期检查账套里的“暂收款”和“预收款”科目，是否有长期未结转收入的款项。企业还应当设置专门人员，定期检查各项目的销售情况，核实是否达到土地增值税的清算条件。

（三）信息沟通不流畅，内部监控力度不足

目前大多数房地产企业对税务风险的管理仍然主要集中在财务部门，其余如采购、成本等部门的认知和参与度不足，财务部门和其他部门就税务风险缺乏沟通机制，各部门往往只关注本部门的利益，而忽视企业的整体利益。例如，成本部门在制定预算时并没有充分考虑税收因素，缺乏流转税、企业所得税、土地增值税的预算等。同时企业缺乏严格的内部控制监督和检查机制，即使总部财务中心会有定期检查，但往往缺少对税务管理情况的专项核查，使税务风险问题得不到及时处理。

三、完善房地产开发企业税务内部控制的建议

（一）改善税务内部控制环境

房地产开发企业的管理层应该充分认识并重视税务内部控制的有效性，转变理念，制定完善的规章制度，规范授权行为和职责分工制度。财务中心需要编制内控制度，配合预算部门制定税务成本预算，并编制税务分析报告，定期上报财务总监进行审批。成本部门应编制成本预决算明细表，对相关票据、单据进行整理和总结，核算项目工程和税务总成本。同时人事部门应当制定较为完善的招聘和培训政策，确保税务人才的建设满足企业战略发展的要求。运营部门应当监控各部门税务风险控制的执行情况，汇集税务资料并综合分析，给管理层的分析和参考。（下转第页）（上接第页）

（二）建立完善的税务风险评估体系

完善的税务风险评估体系应涉及项目的所有阶段，并通过指标量化评估是否存在税务异常。首先，企业应根据计算的实际税负率与所处同一区域的同行业进行比较，也可与历史数据进行环比分析，检查税负变化是否符合所处的经营环境变化情况。其次，企业应计算分析主营业务成本与收入的增长率变化是否相同，以发现是否存在虚增成本或收入成本结转不匹配等问题，同时分析费用的增长率与历年相比是否符合正常的项目开发周期。另外，针对各类税种，企业还应当根据财务数据相互印证，分别建立预警指标，如流转税税负率、流转税与印花税增长率的比例、流转税与土地增值税增长率的比例等，确保企业不存在少缴、漏缴等不合规的情况。

（三）加强税务内部控制活动

准确的财务核算体系是税务风险控制的基本要求。房地产开发企业应重点关注预售模式下财务核算的特殊性，准确进行财务、税务核算，特别注意预售收入和结转收入的逻辑关系，以及其对企业所得税、土地增值税的影响。在财务核算准确的基础上，及时、准确地申报并缴纳税款。同时，应当定期整理、核查发票与凭证，对各类财务报表、会计账簿、凭证、费用明细表、财务分析报告等资料实施专项管理，以备税务机关的检查。

除了税务稽查外，房地产开发企业还应主动实施定期的税务自查。税务部门应根据税务风险评估体系确定自查的要点，并由专门的税务自查人员进行实地核查，并就核查出的税务问题提出解决措施，并上报管理层。

（四）加强税务信息沟通和反馈

房地产业涉税风险篇12

中国大陆房地产业自二十世纪九十年代兴起，二十多年间迅速发展壮大，对城市建设和国民经济的腾飞发挥了巨大作用。与其他行业相比，房地产行业具有投资规模大、经营风险较高、建设周期长、业务流程复杂、经营成本归集复杂、纳税环节及涉及税种较多等特征。基于资金、行业资质或项目管理能力方面的不足，许多房地产企业常选择与可弥补其短板的合作方合作，共同完成项目开发，共担风险共享利润，实现共赢。这就使得房地产项目开发的过程变得更为复杂，纳税管理工作因此也更具挑战性。在现行房地产税制下，企业在开发房地产项目过程中，涉及税种多达10种，应纳税费计算复杂，整体税负较重。仅与销售收入直接相关的税费支出就已占销售收入的21%至26%，此外还有其他与获得土地有关的契税、印花税、耕地占用税和城镇土地使用税等税金支出。面对如此高比例的法定成本支出和现行尚不完善的中国房地产税制，房地产企业的纳税管理工作变得至关重要，决策层必须以前瞻性及战略的眼光和理念来安排合作项目开发全过程的涉税行为，以达到提高税法遵从度、降低纳税风险、合法合理降低纳税成本的目的。

一、房地产项目合作开发模式

（一）房地产项目开发的运作流程

房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目，需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动，分布于以下四个环节：

1.前期准备环节

前期准备工作主要包括取得土地使用权，项目立项、图纸设计和规划，五个许可证审批，市场调研和规划，预算，融资，决定开发模式，确定建筑施工方、监理方。

2.建筑施工环节

按照确定的开发模式开展建筑施工，工程监理；市场营销，预售开发产品。完工验收和竣工结算。

3.销售环节

销售开发产品，办理购房贷款和房产证手续。

4.保有环节

销售剩余开发产品，或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。

（二）房地产项目开发模式

国际上房地产开发有两种基本开发模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验，土地使用权不能自由交易，经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式，与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合，才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中，人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式，主要包括以下三种模式：

1.自建开发模式

有土地使用权的企业自行开发建设，整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。

2.代建开发模式

有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设，并支付代建费，开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业，委托方则无此限制。

3.合作开发模式

合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合，是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中，由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束，内地房地产项目合作开发形式多样，可归结为以下两大类：

（1）共同出资成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目，成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。

（2）合作开发不成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目，不成立独立法人公司来运作该项目，合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中，合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发：

①提供土地使用权换取固定收益方式 --转让土地使用权行为

合作各方约定，提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益，如：固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。

②提供资金换取固定开发产品方式 ―销售开发产品行为

合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。

③提供资金换取固定货币数额方式 C借款行为

合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。

④提供资金换取开发产品使用权方式 C房屋租赁行为

合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只以租赁或以其他形式使用开发产品（房屋）。这种合作实为房屋租赁行为。

⑤ 共同投资、共享利润、共担风险方式 C房地产项目合作开发

合作各方约定，各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目，共享利润、共担风险。该项目合作清算后，按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。

二、房地产项目合作开发涉税处理

（一）房地产税制概况

中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种：耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税；与房地产密切相关的有五个税种：营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等，共十个税种。（见表1）

（二）房地产合作开发项目的涉税处理

2005年至今，最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章，为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规，不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务，税负高低不一，差异较大，开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式，即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准，分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起，至合作清算结束，均应以本企业（有土地使用权一方）为财务核算主体和纳税主体，从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项：

1.四个开发环节

如上表所列，企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务，正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费；到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。

2.十个税种

在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项，本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费，其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。

3.两方纳税主体

合作开发项目的纳税主体包括两方：一方为本企业，负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务；另一方为合作方，承担项目税后利润分配的所得税。

房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时，本企业应根据清算结果所列的项目税后利润，按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时，若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人，企业还应就实际分配的项目税后利润，代扣代缴个人所得税；若合作方为法人企业，则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利，属于企业所得税的免税收入，合作方免交企业所得税。合作清算结束后，剩余税后利润留归本企业，构成企业的税后净利润。

合作清算结束后，企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况，并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理，财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂，故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。

房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动，涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识，故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验，方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性，从而尽可能规避或降低税收风险，实现企业价值大化。

注释：

①常青著，中国房地产到底怎么办，浙江大学出版社，2011

②王卫国著，中国土地权利研究，中国政法大学出版社，1997

参考文献：

[1]许明编著.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社，2013.

[2]常青著.中国房地产到底怎么办[M].浙江大学出版社，2011.