房地产业现状篇1

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

房地产业现状篇2

我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

房地产业现状篇3

［中图分类号］F283 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）9-0006-04

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754―2002)分类方法,房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈,在激烈的市场竞争中,企业要寻找发展的机会,就必须对企业、行业进行分析。目前,学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多,但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状,采用数据作为理论依据进行分析相对较少,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析,通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年,房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元,年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元,年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动,1998―2007年,房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%,近十年平均比重为4.49%,在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展,房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416,其中对金融保险业和商业的带动效应最大,为0.145,两者并列第一,而对建筑业的关联效应为0.094,居第二,与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以,当经济发展面临需求不足或者其他困难时,通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题,而住房问题是重要的民生问题,直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设,解决人民住房紧张的问题,是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年,全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量,很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要,弥补市场失灵,以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动,又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源,房地产企业上缴税金近十年持续增加,从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元,房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%,对财政收入的贡献不断加大,在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。

2.1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000―2007年的七年间,更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。表4为1997―2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%,资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大,2007年超过7000亿元,为1997年的近8倍,是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997―2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米,增加了191333万平方米,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。

2.4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕,城市规模和城市密度较大,城镇化水平较高,这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%,竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%,均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少,土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧,一些房地产商投资重心开始向中西部转移,房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差,经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段,因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持,西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高,房地产业得到迅速发展,本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析,本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。

参考文献：

［1］向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析［J］.统计与决策，2008（19）：114-116.

［2］中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(GB/T4754―2002)［S］.北京：中国标准出版社，2007.

［3］中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)［M］.北京：中国标准出版社，2009.

［4］王重润,崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究［J］.集团经济研究，2007（11）：107-108.

［5］魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究［J］.学术探索，2008（2）：56-61.

［6］周辉莉.我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究［J］.财经问题研究,2008（7）：124-129.

房地产业现状篇4

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754—2002)分类方法，房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。目前，学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多，但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状，采用数据作为理论依据进行分析相对较少，本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析，通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元，年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元，年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动，1998—2007年，房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%，近十年平均比重为4.49%，在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416，其中对金融保险业和商业的带动效应最大，为0.145，两者并列第一，而对建筑业的关联效应为0.094，居第二，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以，当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设，解决人民住房紧张的问题，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年，全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标，政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量，很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要，弥补市场失灵，以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源，房地产企业上缴税金近十年持续增加，从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元，房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%，对财政收入的贡献不断加大，在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。 1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元，逐年增加至2006年的25289亿元，增长率高于全社会固定资产投资增长率，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%，增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降，从1997年的13.4%下降为4.5%，尤其是2000—2007年的七年间，更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%，资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大，2007年超过7000亿元，为1997年的近8倍，是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升，2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍，达到77355万平方米，其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米，增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元，为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格，年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升，1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元，其中2004年和2005年增长了809元/平方米，占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米，占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米，增加了191333万平方米，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。 4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%，竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%，均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少，土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差，经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段，因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持，西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展，本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析，本文总结出的数据可以供以上分析研究做。

参考：

［1］向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析［J］.统计与决策，2008（19）：114-116.

［2］中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(GB/T4754—2002)［S］.北京：中国标准出版社，2007.

［3］中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)［M］.北京：中国标准出版社，2009.

［4］王重润，崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究［J］.集团经济研究，2007（11）：107-108.

房地产业现状篇5

在90年代后期，作为国民经济支柱产业之一的房地产行业开始有所回暖，

在我国城镇居民的比例中，大部分人由起初的一套住宅变为今天的两套或者

三套住宅，房地产产业发展之快已经超出政府评估和国民预料。

关键词：房地产产业、国民经济、现状、特征

Abstract: China, as a country with a large population of 1.3 billion, when increases China's national economy, must fix the pilar industry of national economy to promote domestic economic development and improve the foreign trade. In the late 1990s, as a pillar industry of the national economy, the real estate industry has begun to develop. In urban of China, most of residents have two or three sets of house form the original one set, thus the development of real estate industry was faster than the assessment of government and public expecting.

Key words: real estate industry; national economy; status quo; characteristics

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

何为房地产产业及其特征？

在生活中我们所说的房地产这一名词其实是没有固定的法律定义的，房地产应该是房屋与土地的结合物，分开而来也会有自己的固定价值。当两者结合到一体时它的价值会体现的更为突出，在法律上，房地产产业习惯被称为不动产价值，因为房屋建造在土地上是固定的，不会以为毁坏或者拆迁而继续存在自身的价值，这就被称为不动产产业。

房地产产业具有一定的特性，其中包括1、具有一定的风险性，会受到外界环境的影响，2、具有产权固定性，不具有移动性；3、具有一定的投资性，这也会因为外在环境原因受到影响。90年代后期大量出现一些房地产公司，其实就是预见了房地产市场的发展，这就是所说的投资性。

我国房地产产业的现状

在人们生活中衣食住行都占了很大的一部分，对于现状人们的消费观念

看来，大多数人都会先考虑住房问题，从2007年起，全国大小城市房价均

开始上涨，一方面是因为政府鼓励房地产行业的发展，想通过房地产行业促

进国民生产消费，扩大内需，另一方面是因为对外贸易以后，接二连三的国

际盛会在中国召开，比如奥运会、世博会，大量国外企业为了廉价劳动力和

土地在中国建厂，其中更多是的人为因素，对于我国房地产行业的现状，政

府已经无法大力调控，房地产产业本来就是一种多方位的市场，充满了竞争，

就是商人在商场中的一种投资，它具有投机性、滞后性。现今为止我国房地产市场存在的主要问题主要有一下几个方面：

房地产市场发展速度过快

在我国房地产行业真正兴起的时间应该在90年代以后，在短短的二十多年里，房地产的价格已经连续翻涨了许多倍，有的大城市甚至是几十倍，在发展过程中许多房地产商没有遵循自然发展的商业规则，采取了众多不正当的竞争手段，在交易过程中出现了、官官相护等一系列不健康因素，严重导致了我国房地产事业的发展不良现状，就好似空中楼阁一样，没有一点一滴的地基，随时都会坍塌。

2、房地产价格已严重超标

目前我国仍处在发展中国家的阶段，国富民却弱，在这个时期我们应该提高百姓的生活质量，可是相对而来，我们的人均工资是在不断增长，但比起物价的增长速度，真是遥不可及，再说到日常关注的房价，现在一个月的工资基本连房子的一平米都买不起，在现实生活中很多人辛苦一辈子智能付个房子的首付，每个月拖着沉重的房款，就这样过一辈子，现在的房价已远远超出人们的生活水平和承受能力，现在银行借贷能力也严重超出预算，如果房价还不能得到调控，我想我国房地产行业也许会面临着更大的挑战。

土地泛滥，政府违规批地

众所周知，好的小区必须建在好的地段上，那这就离不开土地，政府在我国房地产行业中起到了不可估量的作用，没有政府给房地产商批地，再好的住宅楼也建不起来。现在中央不再给地方政府拨款，地方政府为了自己的利益和政府人员的利益， 为了确保自己地方政府的年收入，一些政府领导就会根据自己的权职范围，以政府征地为借口，或者以低廉的价格从百姓手中购置一些土地，然后采取竞标的方式，以最高价格卖给房地产开发商，以此来满足自己的私欲和利益。

有些政府在将土地卖给开发商以后，看到开发商谋取暴利以后，往往会以自己的权力逼迫开发商更改合同，但是更改合同所增加费用从哪里得来，房地产开发商肯定会在房价上增加价格然后从购房者的手中谋取失去的利益，其实这就是一种恶性循环，最后受苦依然会是百姓。

4、房地产行业供大于求、结构失衡

在我国现今的房地产市场中，存在着比较严重的失衡状况，城镇贫富差距巨大，并且正在不断的上涨趋势。

在城乡规划中，大批村庄变成城镇，但是在城市中，每年有1300年新生青年将会进入城市，这就意味着更大的房产需求，但是作为刚刚从学校从农村出来的我们，根本无力去购买现今高昂的楼盘，所以更多的人只是在租房，从而这又带动了房地产业又一个小的发展，更多的有钱人去将手中余富的钱购买房产，然后将房产出租给新生青年，首先房价上涨自然会带动房租的上涨，在现今房地产产业中，其实是一小部分人在掌握着大部分人的命运，这也就是我们所说的炒房团，发生这一现象的根本问题所在就是国家制度问题，虽然现在政府出台了一些政策，但是已经毫无意义，有钱人也不在乎那点房产税。

其次是政府在全国会议上提到的廉租房，现在已经被称为社会保障房，但是保障的却不是普通百姓，政府官员以各种名义团购廉租房，普通百姓根本没有机会去接触保障房。

房地产中介纷纷倒闭、银行债务繁重

现在的房地产市场中很多小的地产公司因为物价上涨、建筑材料的上涨、很多小的地产公司都纷纷倒闭，银行借贷的债务已经无法偿还，银行亏损严重，房地产市场低迷，加之经济危机的来临，房地产行业面临着巨大的考验。

参考文献：【1】王冰，黄磊，浅谈居民收入水平与住房价格的关系。中国科技信息，2005,年

【2】杨勇华，论房价和房价收入比。经济学家，2006年

房地产业现状篇6

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。然而经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。但当房地产企业不再暴利之后，国内房地产业未来的趋势又是如何，科学实施对房地产的管理，将具有重要的指导意义。

1当前房地产发展的现状及问题

1.1房地产开发投资完成情况。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。其中国内民间资本是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%，房地产开发企业房屋施工面积比2011年增长13.2%。

1.2房地产市场的销售情况。从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2012年，销售量不断增加，虽然在2008年中间有过短暂回落，因其发育不良、利润率太高，面临严厉的楼市调控，但商品房开发投资全年同比增速仍然不减，且这一比例依然在继续增加中，据国家统计局公布的数据显示，2012年商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%。虽然国家对房地产销售价格和销售量调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，虽然在个别地区稍有回落，但从全国范围来看，房地产价格依然较高。

1.3房地产开发状况。从当前我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，在今后一段时期，房地产行业泡沫成分将开始收缩；成交量萎缩，空置率上升；紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大；市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场；房地产中介经营困难，由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

1.4房地产供求总量及结构具有非均衡性。随着居民收入水平的提高，我国居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面，增加住宅消费的需求总量，结果导致住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。而另一方面，二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。再加上在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理，致使房地产市场在发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。

2我国房地产行业发展趋势

2.1我国房市已进入调整期，但不会崩盘。房地产是我国的支柱产业，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用。从目前的政府财政收入来看，土地财政已经成为地方财政收入的重要源泉，再加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。此外，由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价价格偏离幅度不大，经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在，城市化和人口因素也未恶化，这也决定了其调整幅度有限。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

2.2房地产市场需求量依然不减。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及农村到城打工年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强。此外国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选。

2.3房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击。近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。

2.4房地产企业将会迎来新的发展时机。第十二届全国人代会《政府工作报告》中强调2013年将加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

2.5未来的房地产业将会实现多元化发展。未来房地产的发展空间依然很大，我国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。随着十八的召开，国家对房地产政策、市场等外部环境的变化，将会给房地产开发企业带来一系列的影响，优胜劣汰的剧目将不断上演。不同的市场模块商品房、保障房、城中村市场发展将受到关注，房地产市场将会出现同一区域多产品集中错落布局的情况，产业联合体发展模式将继续保持其高速发展的态势，大型复合功能居住区将会不断涌现，养老、教育、医疗、商业等以大拼盘模式出现，房地产业集中度将会提高。用发展的目光看，随着国内房地产市场的集中度逐步提高，部分房企随之会彻底退出，甚至于成为金融、银行、社保、养老基金的开发运作单位，具体帮助这些金融企业进行开发执行方面的工作，进而促进整个房地产业或会出现有限多元化，未来房企将会出现坚持、转型、退出等分化，绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式，中国的房地产市场将会进入了一个特殊的发展阶段，在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期，仍然是支撑经济发展的一个重要组成部分。

参考文献：

房地产业现状篇7

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）004-000-01

一、房地产企业融资方式

房地产企业的主要融资方式

1.企业自有资金。竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资，并确定项目最低的资本金比例。企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求，按我国有关规定，从事房地产开发企业的自有资本金不得低于总开发投入的30%，但开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

2.银行贷款。房地产企业的重要融资方式之一就是银行贷款，是房地产开发企业直接向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内贷款。包括银行直接向房地产开发企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。近年来房地产市场持续发热，银行投放给房地产领域的贷款逐年增加，从历年统计数据来看，2002年银行贷款仅为2220.3亿元，2011年银行贷款资金为13056.8亿元，是2002年的6倍左右。

3.股票融资。发行股票是房地产企业有效筹资的重要渠道之一。其发行主体限于房地产股份有限公司，包括已经成立的房地产股份有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。

4.企业债券。债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债券人支付利息和偿还本金的一种有价证券[5]。发行债券是房地产企业为建设和发展筹集大笔长期资金的一种重要方式，我国企业发行的债券一般称为企业债券，房地产企业发行债券融资时应该注意以下几个问题：一是债券的价格。二是债券利率、利息支付方式及支付时间。三是企业债券的偿还期限和方式。四是企业债券是否记名和流通。

二、目前房地产企业融资所面临的问题

1.当前我国房地产企业面临的融资环境不容乐观。按照当前房地产市场调控政策：贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策继续执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。

2.房地产预售资金监管使得房企融资状况雪上加霜。近年来，国务院下令要求对商品房预售资金进行监管：禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金。按照北京市的要求，房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，把商品房预售资金全部存入监管专用账户，并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设。如果预售资金监管细则能落实，那么无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。

3.房地产企业融资的限制因素多。房地产业是资金密集型产业，资金对房地产经济的正常运行具有极其重要的意义。中国人民银行前副行长吴晓灵曾指出，商业银行直接或间接为房地产业提供了60%以上的资金。

对于严重依赖于银行贷款的我国房地产业，银行为了在最大限度内规避自己的信贷风险，在信贷管理政策方面有严格的审批和限制政策，再加上发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，导致大多数的房地产开发商无法接受和实现，基于这些问题，致使我国房地产企业，特别是中小型地产企业在资融通方面陷入两难的境地，它们在很大程度上不能进入资本市场进行正规的直接融资活动，因此银行信贷以外的其他融资方式在我国当前的金融市场条件下不能很好的发挥它们融通资金的优势，各方面受政策和金融体系的制约比较大。

三、优化房地产企业融资结构的对策措施

1.房地产企业应根据自运营状况来选择合适的融资方式

对于不同房地产企业，应根据自身状况来灵活选取融资方式，并不是上述的每一种融资工具都适用于每一个企业。由于不同企业有着不同的抗风险能力与融资需求，如何根据自身实情来确定融资方式，优化融资结构，规避融资风险成为融资决策的核心内容。例如房地产企业在业绩表现良好等等的条件下可以考虑债券融资和私募融资，但是利用这些融资模式有一定的要求，企业应当谨慎权衡。

2.房地产企业应提高资产资本周转率和利用效率

资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业忽视的提高资金周转率方面，对降低融资成本和融资风险有着十分重要的作用。企业资金（包括固定资金和流动资金）在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的融资模式，这也大大降低了企业运营融资的风险系数，从而实现增强资产流动性，分散风险的目的。

3.完善房地产信用评级体系

有效的信用评级制度是地产金融发展的重要前提和保障。应该加强信用控制，将企业和个人的借贷还贷行为建立长期的信用记录，建立对失信企业和个人的惩罚机制，建立完善的社会监督网络，逐步建立健全与金融市场配套的信用评级制度，为房地产融资渠道的多元化运行和发展奠定牢固的基石。

4.提高企业自身实力，增强企业融资能力

房地产业融资渠道多元化必须通过房地产企业、政府和金融机构的多方协调努力才能实现。房地产企业要想具备更强的融资实力就必须诚信经营将自身的综合竞争力不断提高。随着市场的高速发展告诉我们房地产业发展的关键在于企业的市场竞争力。企业如何走上专业化、品牌化、规模化的道路是摆在地产企业面前最迫切的问题。因为只有企业做大做强了才能降低成本、获得土地、提高市场份额，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

房地产业现状篇8

一、引言

房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。

二、我国房地产企业融资现状分析

目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。

三、我国房地产企业融资中存在的问题

1.房地产企业融资渠道过于单一

目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。

2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高

据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。

3.关于房地产企业融资的法律法规不完善

目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。

4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才

房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。

四、优化我国房地产企业融资对策分析

1.构建多元化的融资渠道

党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。

2.加强房地产企业内部控制管理

企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。

3.完善房地产企业融资相关法律法规

我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。

4.培养房地产融资专业人才

房地产企业要想扩大融资渠道，提高融资能力，必须具有一批高素质的精通房地产金融的专业人才。房地产金融到不但涉及房地产市场，而且还涉及资本市场，比较复杂。因此企业要培养一批精通财务、金融、法律、房地产等方面知识的人才，只有这样房地产企业才能提高融资能力，扩大融资来源，同时提高融资效益，避免盲目投资。提高融资效益，避免盲目投资。

房地产业是我国最重要的支柱产业之一，房地产市场的稳定与健康发展，关系到我国国民经济的全局，而融资问题是房地产企业发展的关键。目前虽然房地产企业融资中存在一些问题，但是只要我们采取有效措施进行解决，就一定会促进房地产企业获得更好的发展，更好的为我国经济建设服务。

参考文献：

房地产业现状篇9

中图分类号：F832 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）29-0126-02

目前，我国中小房地产企业的融资方式较少，风险过于集中。特别是当房企主要获取资金方式为银行贷款时，原则上会以与之相关的房地产作为贷款抵押物。这是一种可能进一步增加风险的融资行为：当房价价格偏高时，房企的账面资产价值较高，因而还款能力较强；银行的资产负债组合中的价值也就变大了，也就更有能力、更希望借款给房企。在此过程中，尤其开发贷款和住房抵押贷款两项，导致信贷膨胀的可能性非常大，将会使越来越多的资金和资源继续涌入房地产业。然而一旦房市遇冷，以上的逻辑关系将逆行而引发恶性循环，特别在我国现有经济环境下，房地产作为我国的支柱型产业，一旦出现问题，将带来影响巨大的经济危机。

一、中小房地产企业融资存在问题及原因分析

随着国家金融调控政策和宏观调控房地产的政策陆续出台，与之相关的问题逐渐凸显出来，主要体现在以下方面。

1.融资渠道太单一。中小房地产企业发展的资金一半以上是直接或者间接来自于各大商业银行。然面只有相当少部分的房企持有达到银行贷款最低要求的自有资金，自有资金不超过20%的中小房地产企业占据很高比例。这样高负债的企业财务结构，大大增加了中小型房企的财务风险，对房地产市场大环境的健康发展形成了阻碍。

2.忽视了企业本身资金的累积。房地产作为近年社会关注的热门行业，其热度持续上升，中小房地产企业面临着更多机遇及挑战。然而，由于民间资本、海外资金的大肆“入侵”，促使我国房地产业的发展速度加快和行业竞争剧烈程度加大，也导致越来越多的中小房地产企业过度依赖来自商业银行贷款去占领市场以及发展企业，不加思考扩张企业和盲目性投资开发，从而忽视了企业自身资金的累积和核心竞争力的培养。

3.多层次结构的房地产金融体系缺失，以及与之相关的金融市场欠发达。对房地产体系来说，我国现阶段还缺乏形成房地产金融体系的条件，缺少构成房地产金融关键组成部分，例如抵押J款、担保、投资以及保障等相关机构。房地产金融衍生投资理财产品的出现，对于我国房地产金融市场显然是一种积极探索，然而由于国家宏观政策调控，以及银行信贷对房企采取银根紧缩的态度，一定程度上致使多数房企资金链供应出现问题，企业资金运行效率偏低。

4.相关的法律制度体系不完善，与之相关金融市场调控机制一定程度缺乏合理性和有效性，相关政策法规不健全，房地产金融等方面的法律法规尚未形成行之有效的制度。目前在房地产金融市场方面的法规制定比较迟缓，相比较房地产市场发展来说，除了有关银行设立资金运用规定在商业银行法中有涉及外，目前有关于房地产金融监管机构还未成立，与房地产金融业务相关制度也有待于制定。

5.缺乏长期战略规划，短视行为比较多，大部分企业处于走一步看一步的状态，或者处于一种等待市场反应的状态中，而不是跟理论分析和实践调查去预判市场。什么都靠以前的经验和企业领导者的个人感觉，缺乏科学的理论分析和客观的实践调查，这种现状广泛存在中小心企业中。再者不注重企业品牌的建设，给人造成低端和廉价感觉。而且开发比较分散，难以形成规模效应，难以让消费者信任，难以形成客户忠诚度。总是过分重视政策相对于人才的吸收和培养。由于以往政策、法规的不健全，部分企业靠采取一些不正当的竞争手段或者打政策球方式的获取不菲利益。随着房地产市场的不断规范和制度愈发完善，存在这些行为和问题企业的发展开始纷纷陷入困境。

二、解决中小房地产企业融资存在问题的对策

随着我国经济的持续高速发展，改善房地产融资渠道不畅和单一的局面成为房地产企业的健康发展的客观需要，有必要对当前房地产融资方式进行改善、创新。笔者认为，完善房地产企业的融资渠道首要任务是促进房地产金融产品的多元化，其中包括房地产投资信托制度的建设、公司债券等。关于房地产企业积极参与到金融市场创新，在笔者看来，我国房企可以考虑学习或者借鉴其他国家类似企业在这方面比较典型以及成功的做法，其中包括企业上市融资、房地产信托、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

1.房地产销售期权

定义上的房地产销售期权，是把金融风险工具的概念引进到地产交易行业中来，属于一种买方期权。这种房地产销售期权的方式在国外非常常见，大部分是用这种方法的都是大环境不景气，尤其是对于价格较高的较长销售周期的商业地产项目。

房地产销售期权的交易的发生，显然对于买卖双方来讲是双赢的。第一，对于买方，这种支付方式间接的降低了支付门槛，一定程度上可以理解为信用分期付款的模式，使消费者提前享受，增加了消费者的心理满意度；与此同时，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租赁或者转让，使持有者可以直接获得收益，且降低了风险。第二，对于卖方房企来说，可以把库存中存在销售困难的积压品快速清空，使资金回笼，完成资金循环，使资金运转效率更高效。相对较低的购房门槛与信托收益的多重优惠，让房地产融资可能性进一步增大，不失为一种可行性较大的融资方式。

2.房地产信托

房地产信托主要指信托投资公司使用资金信托方式集中两个或多个委托人的自有资金，按照委托人的意愿，以个人的名义，为受益人利益或其他特殊目的，处理和运用房地产信托资金的活动。

房地产信托是指房地产业和金融信托业相结合一种产物，它为房地产业提供了充裕的资金。房地产信托在资金运用上，包括了资本市场、货币市场以及产业投资。例如，通过股权融资、银行贷款以及交易等方法融资；或阶段性购买房地产企业，然后以出售的方式筹集资金。与其他融资工具相比，信托的宏观环境要宽松得多。

3.合作开发

合作开发是一种指房地产开发商和经营商相互合作从而一起对房地产项目进行开发的方法。一定程度上的合作开发可以降低合作双方的投资经营风险，使商业地产开发以及相关的配套设施建设走向一条可持续发展的道路。房企开发商中采取出售完就离开经营策略的占到绝大部分，很少或者根本不会对商业地产项目进行合理规划或者长期经营发展，所以，经常出现的场面是开发商未撤场时销售状况如火如荼，一旦离开，商业地产的商铺就人走茶凉。开发商和经营商如果采取合作开发的策略，一定程度上能实现开发期间目标与长期规划目标的一致性，可以减少出现以上情况。

4.买壳上市融资。

上市融资是多数房地产开发商最渴望的融资方式，由于政策上的某些因素制约大部分房企选择这条融资渠道。根据有关网站的统计资料显示，我国现有房企中大约有60家左右的房地产企业成功在证券市场上市融资，而我国所有注册在案的房地产企业超过2万多家，相比于证券市场上1 400 多家上市企业，只占4%左右。换而言之，与大型房企相比，中小型房地产企业未来想走上市融资的道路仍旧十分艰难。

借壳上市指非上市公司通过正常途径的收购，或者其他方式例如股权交换等方式控股上市公司，使企业获得上市企业地位，之后采取反向收购的手段，向所收购或控股上市公司注入自有企业的优良业务与资产。与直接获取上市资格相比，买壳上市或借壳上市不论从难易程度和流程的烦琐程度，都大幅度降低，更加适合中小房地产企业。

5.金融资源整合

金融资源整合是指凭借投资管理公司相关的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。就大部分情况而言，这种方法应该属于间接融资。一般大部分投资管理公司会选择在项目确定后和项目的成熟期前采取这种提供资金支持方式。这种方式好处在于，可以合理及适度优化企I结构，且在不增添项目负债的情况下。实现这一方式将十分有利于中小房企的快速扩张，而且这种方式比较灵活，适用性较强。

参考文献：

房地产业现状篇10

房地产行业是资金密集型行业，而房地产企业的资金在周转过程中存在的资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾等，使房地产行业普遍存在着资金紧张的现象。因此，房地产行业与金融业有着密不可分的关系，但房地产市场的高速崛起又为金融业埋下了危机的隐患。比如房地产泡沫状态，上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后，银行体系遭到打击，整整经历了“失去的十年”，经济长期处于徘徊，甚至衰退状态；2008年由房产市场饱沫促成的次贷危机引起的华尔街风暴，现在已经演变为全球性的金融危机。等等这些都警示我们，房地产行业不能过渡依赖银行信贷。

而目前我国房地产企业的资金主要来源于银行信贷，据估计，2003年以来，房地产企业资金来源约有70%直接或间接来自商业银行贷款。但在经历多轮宏观政策调控之后，商业银行贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，拓宽房地产融资渠道，创新融资方式已成为房地产企业发展的必然选择。

一、我国房地产企业融资方式现状

（一）商业银行贷款是我国房地产开发企业资金的主要来源，但贷款难度增加

我国房地产企业的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持，虽然，近几年银行信贷在房地产开发融资来源中的比例有所下降，到2007年低于20%，但大多数房产企业的自筹资金中包含有较大比例的个人住房按揭贷款，若考虑这些因素，房产企业使用银行信贷资金的比例高于55%。

但自2007年以来，央行多次加息和提高存款准备金率。这些都直接增加了房地产企业的开发成本，并且使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

（二）房地产企业上市融资和债券融资都比较困难

2006年5月，证监会新公布的《首次公开发行股票并上市管理办法》对企业首次上市做了严格的要求，对于大多数房地产企业来讲，上市都是可望而不可即。因为房地产企业盈利模式较为特殊，资金回收周期长，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定盈利的特征，以及其资产负债率偏高等。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有107家，上市比率约为2.6%，因此对一般房地产企业来说，上市还只是少数大型企业的专利。而由于宏观政策的制约造成债券市场的低迷以及房地产企业自身的原因，债券融资在我国房地产企业融资中的比重也很小。

（三）房地产信托融资开始起步，但受到较大限制

2005年9月，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，2006年8月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》， 2007年3月，银监会颁布新的《信托公司管理办法》。上述管理文件或办法等，明确了信托公司可开展房地产信托融资，但实际操作上，房地产信托融资受到较大的限制。

（四）外资进入房地产受到极大限制

2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》， 2007年11月，国家发展和改革委员会和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。以上文件都明确禁止外资进入房地产行业这。

二、完善我国房地产企业融资方式的建议

（一）对我国发展房地产投资信托基金的建议

REITs作为一种新兴房地产投资产品，亟需建立相关法律法规体系，以促使其健康发展。而目前相关法律相对单一，仅有《信托法》、《投资基金法》等。而作为一种新型投资产品，首先应进一步完善相关的基本法律法规。其次，应制定一些相关的规章制度，政策措施等。

（二）对我国发展房地产行业债券融资方式的建议

第一，准确把握房地产债券的概念，把房地产债券和房地产企业债券区分开来。在发行上，发行企业应该遵守“公平，公正，公开”原则，使投资者认识到资产负债表内的表内债与表外债的区别，使投资者不要把银行贷款和债券融资款项混为一谈，最重要的支付给投资者以不同的利息，一般来说债券的投资者获得收益应该比银行通过贷款获得的收益要高。而且政府也应该对这两种债券建立有区别的相应法规条例，以保护不同投资者的利益，特别是债券的投资者比较分散，力量相对银行来说比较薄弱，所以在政策的制定方面更应加强对其保护。第二，推行房地产债券利率的市场化可以借鉴国际上的通用办法，在标准利率上加点。也就是在现时房地产贷款的基础上，根据债券的各种风险，再加上一个相应的百分比。第三，不断创新，推出新的房地产债券品种。由于房地产企业还需突破各种约束获得资金，而投资者也需要更多的投资品种。往往来说，品种越多就能收到更多投资者的青睐。第四，健全房地产债券信用评级体系，提高其科学有效性，使其被投资者所信赖。债券的信用评级体系的健全对于推行房产债券的市场化和健康发展有着重要意义。第五，发展和培育房地产债券的一、二级市场，减轻对债券发行的各种管制在保证企业债券发行合法性的同时，放松对利率的严格规定。

（三）对我国发展房地产行业合作融资、企业联盟的建议

无论是合作融资还是建立联盟，企业都至少应该做到以下三点：

1、挑选合适的合作伙伴。企业在联合与合作之前，首先要树立明确的战略目标，并据此来寻找或接受能帮助实现战略意图、弥补战略缺口的合作伙伴。这是一项艰巨的任务，它需要高级管理层了解双方在一定时段里的目标和战略。对房地产企业来讲，一个合适的合作伙伴的基本条件是：能够带来本企业所渴望的技术、资金、知识、风险分担和进入新市场的机会等优势。还要注意，文化上相容、相似的企业比有较大文化差异的企业更适合成为本企业的合作伙伴。

2、注重对合作、联盟的设计与谈判。成功的合作、联盟不仅是以交叉许可安排、联合开发、合资经营、股权共享等联盟方式为基础的初始合作协议，还包括厂址选择、成本分摊、市场份额获得等通常的细节以及对知识创新、技术协同等方法进行设计。企业的高级管理层还应就联盟的共同目标与主要的中层经理和技术专家进行沟通。另外，由于联盟伙伴之间往往存在着既合作又竞争的双重关系，双方应对联合与合作的具体过程和结果进行谨慎细心的谈判，摒弃偏见，求大同，存小异，增强信任。

3、注重联盟的实施和控制。合作、联盟的最终目的是通过合作或联盟提高企业自身的竞争能力。合作中、联盟内的企业应该把通过联盟向对方学习作为一项战略任务，最大限度地尽快将联盟的成果转化为我方的竞争优势。合作、联盟往往需要双方进行双向信息流动，每个参与合作、联盟的企业都应该贡献出必要的信息供对方分享，从而提高联盟的成功率。

（四）对创新我国房地产企业融资方式的建议

除了上述的房地产信托的融资、发行企业债券、合作开发方式外，还有回租融资、回买融资、租赁融资等多种方式。还有一种叫“前沿货币合约”，是一种非常美国化的高比率房地产融资方式，即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式，与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又被称为“双重身份贷款合作”。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业必须对比融资成本和可能，认真研究策略，实现多元化融资。

三、结语

综上所述，要培育实力雄厚、竞争力强的房地产企业舰队，企业必须进行融资。然而现行的融资渠道已经不能满足房地产企业的需要，要么融资数量有限、要么根本无资可融，只有综合运用多元化的融资渠道，开拓融资方法，创新融资策略，这样房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金，使房地产企业更好、更快、更健康地持续发展。

房地产业现状篇11

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。

一、中国房地产业发展现状

1.房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2.房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

3.房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

二、中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

2012年4月18日，国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。

以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

三、结语

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

参考文献：

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程,2009(04).

房地产业现状篇12

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）04-0118-01

一、我国房地产中介存在的问题

（一）法律法规不健全，行业管理不够完善

目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因，造成其行业自律职能不到位，加之缺乏行之有效的行业约束机制，造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐，大多数中介服务企业小而散，缺少规模经营和品牌效应，恶性竞争严重。

（二）从业人员素质差，专业能力低

据统计，目前我国房地产中介从业人员，取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范，多数房地产中介机构为追求短期利益，对从业人员不进行培训，致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质，从而造成行业整体诚信水平低下。

（三）信息渠道不畅，经营模式落后

信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全，市场信息量少且渠道不畅，在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低，使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费，难以发挥行业优势，而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。

二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议

（一）品牌战略

对房地产中介服务企业而言，其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手：

1.信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。

2.创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。

3.文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。

（二）人才战略

房地产中介行业由于起步较晚，专业人员稀少，从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本，因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件，有效地开发人力资源，实行有效的机制，创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养，可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如高提成等激励制度。

三、长春房地产中介企业存在的问题

（一）法规制度不规范

房地产经纪人市场准入规则不健全，政府部门的管理不统一，房地产经纪行业行政管理职责不明确，与行业自律管理发展方向偏离，市场上存在无序竞争的现象，违规行为时有发生，行业声誉差强人意。

（二）规模较小，素质较差

目前长春市正规的大型房地产中介机构不足20家，均为小型房地产中介机构，这些机构规模小，档次较低，技术含量不高，布局分散，市场占有率低，尚未形成强有力的品牌。从业人员来源复杂，绝大多数没有从事过相关经营活动。

（三）竞争力不强

目前，除长房置换粗具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

四、长春房地产中介公司发展对策的建议

（一）推进资源整合

全市各相关部门、行业协会、商会和中介服务企业信息资源，加快建设集网上展示、电子商务、信用信息、公共信息资源共享、供求信息搜索等功能于一体的中介服务公共信息平台，此平台可以将每个中介企业在网上的关于房源所有的信息一一展现出来，为中介服务企业的发展提供条件，完善中介服务链条，引导中介服务行业集聚发展。

（二）深化改革，优化市场准入

加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开，培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式，必须予以清理和调整。

【参考文献】

[1]吴翔华.房地产中介运作指南（第一版）[M].江苏科学技术出版社，2006年10月，第1-31页.

[2]刘亚臣.房地产经营管理（第四版）[M].大连理工出版社，2009年2月，第10-30页.

[3]王衡起.房地产中介（第一版）[M].山东人民出版社，2010年2月，第1-10页.