房地产企业论文篇1

5.1.1进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构

首先，政府要切实加强对土地资源开发利用的宏观调控与监督管理，对技术落后、浪费资源、污染环境、不符合开发条的中小房地产企业，要依法清理整顿；其次积极推进国有中小房地产企业改革，放开企业改制形式、放开人事管理、放开职身份；第三采取必要的扶持政策，在税收、资金筹集、土地使用等方面给予政策支持；第四按照产业政策化产业导向，加快业化进程，并发展接续产业，促使没有土地筹备的中小房地产企业转型[55]。同时，规范房地产市场，为中小企业的生存与展提供广阔的天地。

5.1.2拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路

首先，积极构筑与发展中小房地产企业相适应的金融体系；其次广泛建立风险投资基金、产业投资基金、中小房地产企业互助基金等，拓展多种形式的资金渠道；再次建立中小房地产企业信用担保体系。地方政府应积极出面，根据地方实际情况建立起各自的担保机构；第四积极发展面向中小房地产企业的直接融资市场，应该更多地选择具有发展潜力的中小房地产企业上市，实现社会直接融资；最后是财务管理信息化，要大力推广以全面预算、集中结算和动态核算为轴心的企业财务管理信息化。

5.2企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展

5.2.1管理决策的前瞻性、科学性

（1）精心确立经营理念。要依法运作房地产项目，做到可持续发展；冷静选择地块、科学定位项目。参与土地竞标要根据自身能力投标，竞拍前要做好房地产市场的调查、分析和预测，根据市场需求确定项目内容。

（2）建立科学的决策机制。制定科学的企业发展战略，向规模化、集约化、科学化方向发展。要准确把握房地产行业发展趋势，研究房地产行业的环境，熟悉政府出台的关于房地产的法律、法规、税费政策以及管制手段等。

（3）谨慎控制投资风险，提高抵抗风险的能力。风险控制方法有风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期值等；企业转型，未雨绸缪，可以发展替代产业或后续产业，统称接续产业，前者脱离房地产行业，另谋出路，后者仍不脱房地37业，通过搞房地产服务，延长原产业链条而接续之。选择哪一种方式，应因地因时制宜，要用市场的眼光去发挥自己的比较优势。

（4）加强内部组织管理体系的规范化、制度化建设,提高执行力。要建立科学的管理机制，摒弃个人随意性的独裁管理，发挥整体管理功能，不断增强企业活力；可以采用信息化推动企业管理。要用信息社会的思考模式和技术手段改造传统房地产业务的商业模式和组织构架，开发模式从大规模生产转向大规模定制，优化企业的资源配置效果，使企业成为一个高弹性、高效率的企业。

（5）合理组织产业，提高与大企业的专业化协作水平，力争从大企业手中得到资金、技术和管理等方面的支持，通过专业化分工提高效益。

5.2.2探索新的开发模式

（1）联合竞买土地使用权。两个或者两个以上中小企业可以签订协议，联合参加国有土地使用权的竞买，土地使用权竞得后，双方共同投资开发建设，共同分配收益，共担经济风险

（2）联合开发。某开发企业竞得国有土地使用权后，中小企业可与其共同投资，共同建设，共享收益，共担风险。

（3）团购。中小房地产企业如果缺乏资金，可以在有意竞买某宗土地之前，与某单位签订团购意向，由团购方提前支付一部分资金，去竞买国有土地使用权[56]。国家取消福利分房后，有团购意向的单位非常多，这样中小房地产企业就可以获得项目，当然团购的利润相对较低。

（4）代建。有些企业想利用自有闲置土地进行经济适用住房建设，但往往没有前期运作资金，更没有建设住宅的经验。这种情况下，这些企业特别需要有经验的开发商代建。就是由开发企业先行垫付一部分前期资金，报建，监督施工，销售并代办产权证。开发企业从中收取一定比例的代建费。也可以按双方约定的建设标准以包干价的方式代建，比较常见的是后一种方式。

（5）项目转让。有些开发企业在经营性用地全面实施公开出让前，也就是在2002年7月国土资源部的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前，取得了一些前期报建手续，已经具备协议出让的条件。但这些项目时隔两年仍迟迟未能开发，原因有土地政策方面的，更多是资金匮乏的原因，对这些没有资金的项目，中小开发企业将可以利用自身资金优势，投入资金将项目转让过来，继续开发。

（6）股权转让。有些开发企业手中有项目，但不具备项目转让，更主要的原因是本身以后不打算再从事房地产行业，他们希望把企业连同项目一起转让出去。如果是这种情况，中小开发企业就可以通过股权转让的方式获取项目。股权转让，该开发企业和项目归受让方所有，可以按项目设计要求继续开发。

（7）参股。个别开发企业有项目，虽然无力开发但又不想放弃，为了吸收资金，38可以采取参股的方式，也就是将该项目开发企业的股权转让出去一部分，由有实力的中小开发商出资参股，以便通过行使股东的权利，较好地操作项目，各股东再按股东投资协议承担过来一部分权利和义务。

5.2.3拓宽融资渠道

（1）探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

（2）委托贷款。就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

（3）固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。

（4）与建筑企业合作开发。由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。

（5）发展互担保制度。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

（6）建立中小房地产企业发展基金。可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题[58]。

5.2.4注重人力资源的培养和提升

一是转变用人观念，任人唯贤。从单纯的技术人才观到多样性、多层次性的全面人才观；从“人才完美”到“人才不完美”；从人才“需要事业”到人才“要事业，也要39生活”；

二是采用多种措施吸引、激励人才[59]。对不同工作性质和不同层次、不同岗位的人才，采取不同的评价标准来考核绩一种良好的人才竞争机制，使人才能够在工作中得到发展，进而促进企业的发展；灵活运用股权，将个人利益和企业利益统一起来，从而在公司内构建“利益共同体”，增强人才的责任心，激发创造力。

参考文献

[1]金碚.企业竞争力测评的理论与方法[J].中国工业经济，2003，(3)：75-83.

[2]列宁.列宁全集(第1卷)[M].北京：人民出版社，1975.

[3]迈克尔·E·波特.竞争战略[M].北京：华夏出版社，1997年版.

[4]迈克尔·E·波特.竞争战略[M].北京：华夏出版社，1997年版.

[5]AnsoffH.CorporateStrategy：AnAnalyticApproachtoBusinessPolicyforGrowthandExpansion[M].York：McGraw-Hill，1965.

[6]M.E.Porter.Thecompetitiveadvantageofnations：Withanewintroduction.TheFreePress，NewYork，1990.69-130

[7]PrahaldC.K.，HamelG.TheCoreCompetenceoftheCorporation[M].HarvardBusinessReview，May-June.1990：79-91.

[8]金碚主编.中国企业竞争力报告(2003)[M].竞争力的性质和源泉.北京：社会科学文献出版社，2003.

[9]刘树人等.中国企业活力定量评价[M].北京：中国国际广播出版社，1995.

[10]范晓屏.企业竞争力多项测度指标体系的构造[J].中国工业经济，1997,(5)：57-61.

[11]彭丽红.企业竞争力—理论与实证研究[M].北京：经济科学出版社，2000.

[12]穆荣平等.2000高技术发展报告[M].北京：科学出版社，2000.

[13]包昌火，谢新洲.竞争情报与企业竞争力[M].北京：华夏出版社,2001.

[14]潘镇，鲁明鸿.基于价值链之上的企业竞争力—一项对457家中小企业的实证研究.管理世界，2003，(3)：119-125.

[15]钱平凡.实施产业集群发展的战略思想，宏观经济管理，2003，(11)：31-34.

[14]陈德铭，周三多.中小企业竞争力研究[M].南京：南京大学出版社.2003.

[17]任建新.层次分析法在我国中小企业竞争力评价中的应用系统工程[J].理论与实践，2003，(8)：9-14.

[18]陈佳贵，吴俊.中国地区中小企业竞争力评价[J]，中国工业经济,2004,(8)：38-41.

[19]林汉川，管鸿禧.中国不同行业中小企业竞争力评价比较研究[J],中国社会科学，2005，(3)：63-68.

[20]魏后凯，吴利学.中国地区工业竞争力评价[J].中国工业经济，2002，(11)：54-62.

[21]李显君.国富之源—企业竞争力[M].北京:企业管理出版社，2002.[22]罗文等.我国房地产开发企业核心竞争力研究[J].科技和产业，2006，(2)：13-14.

[23]林本初.有关竞争力问题的理论综述[J].经济学动态，2001，(3)：7-8.

[24]杨晔.TD-SCDMA标准是国家竞争力的表现[J].大唐集团通讯，2005，(8)：11.

[25]郭文琴.房地产企业竞争力分析与研究[M].暨南大学硕士学位论文.2006.

[26]陈祖武.我国中小企业竞争力提升策略探索[M].厦门大学MBA论文.2005.

[27]曹振良，高晓慧等.中国房地产业发展与管理研究(第1版)[M].北京：北京大学出版社.2002.

[28]潘敏.浅谈房地产企业竞争力的决定性因素[J].中国房地产，2003，（8）：36-37.41

[29]黄津孚等.企业发展潜力—评价、分析与挖掘、提升[M].北京：经济管理出版社，2001.

[30][31][32][33][34][35][36]1998-2007年房地产产业政策.[37]王丽，董佳.宏观调控背景下中小房地产企业发展模式探索[J].商业时代，2007，（35）：21-22.

[38]朱丽萍.我国中小房地产企业发展研究[M].山东大学硕士学位论文.2005.

[39]戴得广，张志琴.加入WTO对我国房地产业的影响及策略研究[J].河海大学学报（哲学社会科学版），2002，(4)：27-30.

[40]新华网

41]华伟.我国宏观经济调控与房地产发展[J].探索与争鸣，2004，(9)：63-68.

[42]吕敏.成都市中小房地产企业战略转型探析[M].西南财经大学硕士学位论文.2005.

[43]袁家新，程龙生.AHP在企业竞争力评价中的应用[J].南京理工大学学报，2003，(7)：52-55.[44]陈海秋.企业竞争力的评价方法与指标体系研究述评[J]．学海.2004，(1).

[45]吴翔，臧良运.中小企业竞争力评价指标体系与评价方法的选择[J].东北电力大学学报.2006，（4）：85-89.[46]张晓文，于武，胡运权.企业竞争力的定量评价方法[J].管理评论，2003，（1）：45-45.

[47]王建华，王方华.企业竞争力评价的指标体系研究[J].软科学，2002，(3)：12-13.[48]胡大力.企业竞争力决定因素及其形成机理分析[M].北京：经济管理出版社，2004.

[49]朱敏.中小企业竞争力评价模型和经营策略研究[M].上海大学硕士学位论文.2000.

[50]季莉娅.广东中小企业竞争力评价研究[M].华南农业大学硕士学位论文.2006.

[51]汪莉，王伯良.中小企业核心竞争力模糊综合评价法的探讨[J].中国科学学报，2004，(7)：54-59.

[52]中国房地产行业报告[R]，2007.

[53]中国房地产统计年鉴[R]，2007.

[54]国家发展和改革委员会宏观经济研究院课题组.2005-2006年中国宏观经济形势分析与预测[M].中国经济出版社.2006.

[55]刘国光.中小企业成长[M].北京:民主与建设出版社，2002.[56]洪建宁.观念.观念.还是观念—开启房地产运作成功的金钥匙[M].南京：南京出版社.2001

[57]李庚寅，李菁.中小企业融资担保体系亟待解决的几个问题[J].财经理论与实践，2001，(5)：30-35.

房地产企业论文篇2

（一）房地产行业企业文化的社会影响大

社会影响大，是房地产行业企业文化的显著特点。因为，房地产企业建造的不仅是商品房、商铺房、廉租房，更是以它的企业文化深刻影响着城市景观、百姓生活的方方面面。所以，许多房地产企业把自身的价值理念融入建筑，传播自己独特的企业文化。与民生息息相关的地产行业的领军人物，其一行一言自然成为一种话语导向和风向标，社会及媒体对SOHU潘石屹、万科王石，万通冯仑等的关注，其实已经不再是他们的个人言行，而是整个房地产行业企业文化的优劣、态势和走向，因为这种优劣、态势和走向不仅仅关乎他们的企业，更关乎一座城市、一个社区、一类居住群体的精神风貌和文化沉淀。光明地产的企业文化，一直传递着“我们不是在建房子，而是在建一座城市的地标，是在为城市构建一张文化的名片”的价值取向，意在用一种参与的自豪感与文化的认同感，让员工把责任和使命扛在肩上；一直打造着“文化无形，品牌有形”的光明地产，使光明地产的企业文化成为优秀房地产品牌的代名词，“光明地产”这个品牌中的文化元素足够的厚实。

（二）房地产行业的企业文化发展并不平衡

房地产建筑的本质，是人与自然的和谐、家园的承载、文化的具象呈现。房地产行业优秀企业文化的基因，通过企业高素质员工队伍的培育而作用于企业产品品质与品牌的表达，助推着企业经济的持续提升，成为企业的核心竞争力。文化兴企、文化强企，已然成为房地产行业的共识，这是房地产行业企业文化发展的主流。毋庸置疑，房地产行业的企业文化亦存在平庸甚至丑陋的痕迹。一些追求大投入、大产出的房地产企业，以速成、逐利为立业之本，往往红极一时，却在迅速的扩张中，由于人才、管理、资金等难以为继的原因而中途崩塌。一些房地产企业重扩张、轻质量，无序竞争甚至恶意竞争，导致中国房地产建筑的平均寿命在三、四十年左右，严重影响居住者的安全。文化，是一张名片，写着企业的来处与去路。文化，是一份力量，左右着企业发展的指向。当企业的文化情怀，与员工、股东、客户的利益同频共振，那么你就是赢家。当企业的文化战略，仅止于当前“爆款”式大起，也势必会有大落的可能。房地产行业企业文化，从平庸走向优秀、从优秀走向卓越，需要时间，也需要心态。

（三）房地产行业的企业文化建设态势良好

总体上看，房地产行业的企业文化建设态势良好，优秀房企的企业文化引领发展。房地产市场的竞争，根本的是文化和品牌的竞争，是用思想构筑行业的高度。光明地产成立28年来始终把企业文化建设作为发展基石，使企业进入21世纪以来连续跻身中国房地产50强、“中国房地产开发企业稳健经营”10强、上海房地产10强的企业行列，荣获“中国房地产最具影响力品牌企业”和上海市“五星级诚信创建企业”称号。光明地产文化，以内在的优秀价值观和外在的社会责任形象，成为企业思想政治工作和精神文明建设的新载体，成为服务和促进企业发展的新抓手，受到社会、客户和用户的充分肯定。

二、光明地产企业文化建设的实践探索

（一）努力增强对企业文化建设重要性的思想共识

增强员工对企业文化建设重要性的思想共识，是企业文化建设的根本。共识之一：企业文化建设是推进企业持续发展的需要。文化发挥着引领和带动的作用，它是一种向心的力量，让团队在一种正向的感应里，与企业互促成长，双向提升。光明地产通过28年的努力，将文化与经济互推并进，实现了有弱到强、择地造城、铸造品牌、成功上市的历史性跨越，走出了一条国有房产企业焕发青春的独特发展之路。共识之二：企业文化建设是促进企业和谐共享的需要。和谐的企业文化，在于最大限度地达成企业各方利益的协调、多赢、共赢，在于员工思想上的融合与认同。光明地产成于农垦，长于农口，造就了光明地产特有的亲近土地、自然和质朴的企业风格，赋予了光明地产稳健的个性，既充满激情又沉稳踏实，本着对土地负责的态度理性拿地与开发。与此同时，光明地产人奋发有为，在新的时代需求导向下，积极转型，专注于人、专精于房、专心于事，为企业的可持续快速发展不懈进取。共识之三：企业文化建设是促进人的全面发展的需要。优秀的企业文化是促进人适应企业全面发展的土壤，不仅通过健康有益的文化活动丰富人的精神世界，也以企业的宏伟目标与战略愿景，增强人的精神力量，促进人的全面发展。光明地产重视人在企业发展中的决定性作用，把以人为本思想贯穿于企业发展和管理全过程，在管理中真正体现尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不断推进光明地产企业核心价值体系的建设

文化制胜战略，越来越成为企业增强凝聚力和竞争力的重要发展战略。在文化制胜战略的实施中，企业核心价值体系的建设起着决定性影响。光明地产党政班子紧紧围绕房地产经营、资源、资本等企业经济工作重点，大力塑造富有特色的企业文化，先后完成以《价值》为核心的4大系列共11个文本，形成了光明地产的核心价值观体系。确立光明地产的企业使命。光明地产以“筑梦造福、强企富员”作为企业的使命“。筑梦造福”，是每个光明地产人追求的愿景。在光明地产，企业不止是一个平台，更是一个大家庭。在这里，大家都有一个共同的名字光明地产人；大家拥有一个共同的报负共筑光明梦。每个人都为着这份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，为一座座城市竖立独一无二的精致的风向标。“强企富员”，是光明地产的第一要务。强企，让基层员工看到希望；富员，给干部职工以奔头。公司领导甚至将改善员工午餐，工作环境放在第一位，激励员工牢记企业使命，积极作为。传播光明地产的价值取向。让“稳健进取、务实果敢、责任创新”的核心价值观深入人心，融入全员的自觉行动，成为全员思想、行为的主旋律。熙藏项目动迁工作曾历经八年“抗战”，却始终没能成功，光明地产收购该项目后，项目团队仅用了一年半就取得了胜利；民众公司的财务部经理吴慧萍在被厂里的狼狗咬伤后，坚持先把奖金如数发放给保安，再去医院接受救治，只为让所有员工开开心心过年；虹阳公司的周梅，为了赶在政府约定时间将材料交到有关部门，在出车祸、头部鲜血直流的情况下还坚持先送材料，再去医院治疗等等。弘扬光明地产的企业精神。“大地情怀，海派精神”的企业精神，诠释光明地产人立足上海，放眼全国的视野与雄心；同时，也以一种博大的情怀，纳百川而厚发，磅礴有力。工作时间追求精益求益，工作以外大家也是以满满的爱心奉献社会。汇航公司的董事长叶小芪多年来一直默默捐助云南“小芪希望小学”，从不向外人披露；光明地产携手壹基金组织“温暖包”行动，向边远地区儿童送去爱和关怀，用行动诠释了担当和责任。根植光明地产的企业文化。光明地产党政班子将企业文化建设纳入各级领导干部培训的主要内容，通过开设企业文化建设培训班、组织企业文化建设理论专题讲座、企业文化建设交流会，以及组织先进企业文化学习参观考察等形式，让各级管理者全面了解企业文化，思考企业文化建设等问题；在高度认同的基础上，集团制定了《光明房地产集团文化建设三年行动计划》。

（三）有效推动企业文化与企业战略融入发展

光明地产每三年都要制定发展战略规划，为企业未来发展擘画美好的宏伟蓝图，而把美好的蓝图化为现实，需要员工的共同努力。为此，新的战略规划形成后，光明地产开展宣传、解读、培训，让企业新的战略规划家喻户晓，成为集团上下共同奋斗的目标把企业愿景融入经济发展目标，加强形势任务宣传教育。继承借鉴以往好的做法，如培训、考核、激励等把企业愿景融入经济发展目标，化为集团上下的行动。创新现行的有效做法，用好微信、微博、官网等新媒体，加强形势任务宣传，使企业愿景内化于心，外化于行。把经营理念融入企业制度建设，提升企业经营管理水平。注重把理念体系渗透到各个管理环节；建立科学、规范的内部管理体系，实现由粗放型管理向科学、效益、文化管理型企业转变。建立相应的奖惩措施，在激励约束中实现价值导向，引导和规范员工行为，促进经济管理和员工队伍整体素质的提升。2015年，光明地产在已有60多项制度的基础上，研究制订了58项更为细化的工作业务流程，通过制度建设实现集团集约化管理，通过制度加强行为层面的文化建设。把行为规范融入企业日常管理，提升干部员工整体素质。开展创建“文明单位”、“学习型组织”，评选“青年文明号”、“红旗班组”、“功臣”等活动，营造比事业心、比责任心、比贡献、比进步的良好企业氛围。开展丰富多彩、寓教于乐的群众文体活动，有计划地每年组织一次健康向上、特色鲜明、大型的文体活动，增加企业凝聚力，增强集体荣誉感，展示光明地产人昂扬向上、不断进取、奋发有为的精神面貌。

（四）着力突出品牌文化建设塑造光明形象

以品牌理念为引领。把深化品牌建设、品牌理念深入人心作为统领性工作，不仅使品牌共识得到了各单位的认同，而且真正落实到行动上。通过树立品牌，形成统一的公司形象、经营理念、企业文化，来凝聚人心，把全体员工共同聚集在光明地产的旗帜下。2015年，光明地产旗下的“农工商房产”获中国驰名商标。以社会责任为己任。以统一的具有社会责任感、现代意识的公司形象，提升光明地产形象。汶川地震发生后，响应市委市政府号召援建了一座都江堰光明团结小学和10个社区卫生中心。2013年，上海市保障性住房航头拓展基地汇善嘉苑获得了上海市建筑行业的最高奖项白玉兰奖，并成为沪上首个观摩工地。在20多年坚持社会慈善和公益的基础上，光明地产的公益品牌初步得到了建立，光明产社会责任体系也不断得到了完善。以清廉工程为基石。加强党风廉政建设，通过教育、完善制度、参观学习、上课座谈、廉洁谈话等多种形式，做到警示教育常态化。建设一支政治思想信念坚定、善于创新思维、自觉廉洁勤政、敢于担当重任、精于企业管理、综合能力素质突出的优秀干部队伍。进一步完善廉政风险防控机制，从制度层面、领导层面和监控体系等源头着手，将制度完善、科技支撑、队伍提升三者紧密配套，形成强有力的监管体系。

（五）构建完善企业文化建设的体制机制

建立企业文化建设的领导体制。明确集团总裁和党委书记应当同为企业文化建设的第一责任人，共同负责，把企业文化建设作为一项主要的工作列入议事日程，定期研究，制订措施，检查落实。构建党政领导一起抓、各部门协调抓、上下互通、左右联动、整体运作和协调发展的工作格局。制定企业文化建设的发展规划。制定集团企业文化建设的标准、规范、制度等，做到工作有章可循。将企业文化建设纳入光明地产总体发展规划，纳入精神文明建设责任制，形成行之有效的企业文化建设工作长效运行机制。同时，加大硬件投入，为推进企业文化建设提供必要的资金支持，为企业文化建设提供必要的物质保证。完善企业文化建设的管理机制。光明地产宣传部作为企业文化建设的主管部门，与经营管理部门共同研究、制定企业文化建设的目标任务，确保了企业文化建设各项工作的落小落细落实，并融入管理系统，为优化经营管理提供文化支撑。

房地产企业论文篇3

一、问题的提出

著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。

二、房地产企业营销形象中存在的主要问题

本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：

1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。

3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。

4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。

5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。

在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。

三、房地产企业营销形象的提升策略

1、树立合适的市场营销观念

从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象

（1）明确营销形象的定位

房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。

（2）协调组合各种营销手段

开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。

3、提高营销资产价值

（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。

（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。

（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。

房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。

4、提高营销人员的素质和能力

首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。

其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。

最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。

5、提升房地产企业营销产品形象

对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。

参考文献：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

房地产企业论文篇4

一、问题的提出

著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。

二、房地产企业营销形象中存在的主要问题

本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：

1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。

3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。

4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。

5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。

在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。

三、房地产企业营销形象的提升策略

1、树立合适的市场营销观念

从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象

（1）明确营销形象的定位

房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。

（2）协调组合各种营销手段

开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。

3、提高营销资产价值

（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。

（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。

（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。

房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。

4、提高营销人员的素质和能力

首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。

其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。

最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。

5、提升房地产企业营销产品形象

对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。

参考文献：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

房地产企业论文篇5

一般而言，世界各国对中小企业的界定都采用定量和定性两种方法，其中以定量界定为主，辅以定性界定。因此本文将通过我国对中小企业的界定标准，为中小房地产企业的界定提供参照标准。中小企业概念的界定是开展中小企业研究的基础，也是政府制定中小企业政策的依据，更是关系到中小企业业主的自身利益和中小企业的发展问题，所以首先对中小企业概念界定是必要的。然而中小企业是一个相对的、比较模糊的概念，国际上并无一个确切的、统一的定义，在理论上和实践上对其进行精确界定都是非常困难的。中小企业的定量界定可以从雇员人数标准、资产（资本）额标准、营业额标准等方面进行界定，而定性的界定标准的本质特征为独立所有、自主经营和较小的市场份额，此外还包括活动范围有限、业主直接管理等。

2.1.1.1中小企业的绝对概念

中小企业是与大企业相对的集合性概念。在划分大企业和中小企业这两个子集的标准，即企业规模的背后，起决定作用的因素是生产技术条件，但生产技术条件是受生产力发展水平、企业所属行业等多种因素的制约，这样，中小企业可用函数表示为:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行业变量t(time)代表时间变量s(site)代表国家、区域等变量可见，自变量不同，中小企业的概念就不会相同，因此，中小企业这一概念具有多重相对性。

2.1.1.2中小企业的相对概念

目前世界各国对中小企业的界定尚无统一标准，而且每一个国家在各个历史时期的划分标准也是有一定差异的。主要有三方面的原因:第一，不同国家和地区的经济水平不一样，中小企业所处的经济环境也有所差异，因此不可能在中小企业的界定标准达成一致；第二，即使在同一国家和地区，有关中小企业的界定和划分标准也会因经济发展状况的变化而发生相应的改变，不同发展阶段的标准不可能一成不变；第三，企业本身的发展是动态和复杂的，其中包含多方面的因素和条件，很难找到一个统一的、完整的标准或指标把这些因素全部包含进来。11从世界范围来看，尽管大多数国家在大、中、小企业的划分标准方面并不完全一致，但是归纳起来，划分的标准不外乎以下三类：（1）按企业的雇用人数划分；（2）按企业的经营能力划分(如产值或销售额)；（3）按企业的固定资产价值划分。我国关于中小企业的划分经历了一个不断调整的过程。50年代主要是按照企业职工人数来划分，1962年改为主要依据固定资产价值，1978年国家计委把企业规模的划分标准改为企业的年综合生产能力，1998年国家有关部门又对1978年的标准进行了修改和补充，颁布了《大中小型企业划分标准》，按企业生产规模把企业划分为特大型、大型（细分为大一、大二两类）、中型（细分为中一、中二两类）和小型。1992年国家经贸委了全国划分工业企业规模的统一标准，规定不论企业隶属于哪个部门，均按在其所属行业统一标准执行，如电子部门所属的仪器、仪表行业企业均按机械工业行业中仪器仪表企业的标准执行。1999年6月，国家修订了工业企业划分标准。新标准与旧标准的主要区别有二，一是不再沿用行业标准，而采取不分行业的统一标准:二是不再将企业划分为特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六级，而只分为特大、大、中、小四级，其标准分别为年销售收入和资产总额为50亿元以上，5亿元及以上，5000万元以上，5000万元以下。2003年2月国家经贸委、国家计委、国家财政部、国家统计局共同研究制定的新的大中小型企业划分标准出台:(1)工业：职工人数2000人以下，或销售额30000万元以下，或资产总额为40000万元以下。中型企业须同时满足职工人数300人及以上，销售额3000万元及以上，资产总额4000万元及以上；其余为小型企业。(2)批发和零售业：职工人数500人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额1000万元及以上；其余为小型企业。批发业中小型企业须符合以下条件：职工人数200人以下，或销售额30000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。(3)住宿和餐饮业：职工人数800人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数400人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。

2.1.2中小房地产企业的界定

中小房地产企业竞争力的评价，是借助能够反映中小房地产企业竞争能力的因素指标，给予权重赋值，对中小房地产企业竞争力水平进行评估的过程。因此，研究之前必须对中小房地产企业的概念有明晰的界定。根据世界上通用的及国内有关的中小企业的界定方法，下面给出我国对中小型房地产企业的界定标准。由于我国房地产业起步较晚，因此对中小型房地产企业（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，简称SMREE）的界定也相对较晚。2003年为了对房地产企业财务会计信息统计进行标准化管理，国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准（草案）（国资厅评价函[2003]327号）。12该标准从从业人员数量、销售额两方面进行了定量界定，规定见下表2-1：表2-1大、中、小型房地产企业分类标准企业类型从业人数销售额（万元）大型房地产企业≥200≥1500中型房地产企业100—2001000—1500小型房地产企业＜100＜1000本文结合房地产的行业特性，给出中小房地产企业的界定为：中小房地产企业是指规模较小（开发面积小于十万平方米）、员工较少（200人以下）、或销售额在15000万以下的房地产企业。其中，中型房地产企业必须同时满足从业人数100人及以上，销售额在1000万元以上；其余为小型房地产企业。具有2级以下房地产开发资质的房地产企业。

2.2企业竞争力评价的理论及相关方法

2.2.1评价理论

房地产企业论文篇6

2．薪酬绩效激励体制不健全。全面薪酬绩效激励机制在我国房地产民营企业中还没有得到广泛应用，尤其是浮动比例标准的欠缺，致使薪酬的激励性基本丧失。而且绩效考核指标与考核周期的设置不符合企业的发展需要，薪酬激励带有很强的随机性，很难得到员工的认同。绩效考核指标也难以收集，而无法对员工绩效进行准确的衡量。房地产行业的特点是项目运作，而项目运作开发的建设周期长、地域跨度广，有时也会多项目交叉运作，运营模式相对复杂。而且项目建设周期与企业会计核算周期不一致，造成了员工绩效核算的困难。如果房地产项目策划失败，则更难量化考评员工绩效，所以房地产业至今尚未建立一套完整的全面薪酬绩效激励机制。而全面薪酬绩效激励体制的建立与完善却是当前房地产民营企业绩效管理与改革的方向与重点。

3．管理没有与企业经济效益挂钩。据调查，部分房地产开发企业尚未认识到薪酬管理在企业人力资源管理中的重要作用，而且薪酬管理和工资调整不科学。调薪没有固定标准，仍然采取人人都涨和主观调薪的办法，员工绩效奖金与个人绩效脱钩，而且也没有与企业的经济效益挂钩。这样的薪酬管理方式不仅不能激发员工的积极性，甚至会造成“人浮于事”的乱局。然而，现代经济的发展要求企业的薪酬管理与企业的综合效益相挂钩以适应社会需求。

4．缺乏非经济性报酬。社会的进步促使人们对于薪酬的多样性有了更高的要求，经济性报酬与非经济性报酬的有效结合才能在一定程度上满足员工的需求。非经济性报酬是指员工对工作及其工作环境等外在条件的满足感，具体包括工作的挑战性和责任感及成就感、良好的工作环境、轻松愉悦的工作氛围、员工个人价值的实现等［1］。但是房地产民营企业原有的薪资体系却忽视了非经济报酬对不同层次员工需求的满足程度，使得企业人员流失现象严重，尤其是中高层人员的流失。

5．薪酬管理人才的缺乏。目前，我国大部分民营房地产企业已然认识到薪酬管理对于人才吸引与保持的重要作用，但是由于薪酬管理人才的缺乏，先进的薪酬理论不能转化为适合公司执行的制度体系。而且薪酬管理人员的专业能力有限，专业素质高，以及缺乏薪酬管理方面的专业技术，使得民营房地产企业在面对新的经济环境形势和工作要求时无法适从。

6．企业文化建设不足。我国民营房地产企业的管理层多受传统思想的影响，认为工资薪酬仅是生产结果的分配，而不是生产性投资。而且目前存在的“效益决定工资水平”现象导致工资水平并不能确切地反映劳动力供求，从而影响人力资源的有序流动，而无法进行优化配置。不仅如此，房地产民营企业尚未形成一种有利于员工和企业发展的现代薪酬理念和制度的企业文化，使得员工没有归属感，员工对企业的依存度降低，人员流失现象严重。从以上分析可以看出，我国多数房地产民营企业仍实行着传统的薪酬管理体系，依然依据既定的绩效指标进行业绩考核，注重短期效益，优待销售、公关等贡献大的岗位，而忽视企业文化等内在因素的长期激励作用。这种不全面、不合理的薪酬体系阻碍着企业的进一步发展。为适应市场经济的发展要求，应积极对薪酬管理体系进行改革。

二、我国房地产民营企业薪酬管理体系创新的对策

(一)加强人力资源开发

21世纪，企业竞争的焦点在于“人才的竞争”。因此，对于任何企业，无论是处于哪个行业，只有高素质的专业人才能全面了解顾客的需求，在一定程度上全面满足顾客的需求，进而拥有一批忠实、稳定的顾客群，从而进一步提高企业的核心竞争力。故而，对房地产民营企业人力资源开发管理的监督与管理就显得尤为重要。其核心就是培育具有高素质的专业人才，以最大限度实现业主价值。第一，塑造和培育企业家素质。通过市场竞争建立健全企业家的优选机制，加强监督与约束;完善企业制度，充分发挥董事会、监事会等职能机构的作用;建立扁平式的组织结构，加强、促进上下级之间的沟通;营造行业文化环境，为企业家的健康发展提供优良土壤。第二，提高监理人员素质。相关部门应加大对监理人员资格的审查力度，并建立科学的监理人员教育体系，在条件允许的大专院校设置监理专业，使未来的监理人员能够经过系统的学习，提高监理工程师的准入标准，更新丰富相关的考试内容。第三，加大员工的培训力度。建立有效的员工培训激励机制，使员工自觉、自愿地提升自身素质，且有针对性地设置员工培训内容，同时重点抓好总监培训与团队培训工作，以促使在企业内部全方位、全过程地提升员工专业技能与综合素质。

(二)加强企业薪酬体系管理的创新

1．思想观念的创新。我国房地产民营企业在进行薪酬管理改革时，应注重突破陈旧的思想观念，将薪酬的概念扩展到企业管理的各个方面，并与企业的价值观念和组织观念相适应，与企业经营战略相辅相成。站在薪酬战略的高度，将其列为人力资源的重大投资，而不单单只是一种劳务支出。而如何有效利用这种投资，使得企业资源优化重组，发挥出其最大潜能，才是企业真正应该关注和投入心血的问题。我国房地产民营企业在进行薪酬管理改革时，要特别注意改革阶段时遇到的诸多因素，使得薪酬改革效益最大化。同时，房地产民营企业应对员工进行全方位的教育和感化，使其树立工作绩效与薪酬对等的内部公平理念。

2．管理理念的创新。

(1)“双木桶理论”的引进。“双木桶理论”将本企业与标杆企业比喻成两只木桶，其中一只木桶代表行业内的顶尖企业，另一只木桶则代表了本企业，木桶上的木板长短不一，每一块短板都影响着企业的整体水平。与标杆企业相比较，找出本企业的短板，通过学习标杆企业相同位置的“挡板”来填补自己的“短板”。在进行人力资源管理过程中，“双木桶理论”的有效应用，使企业能更有效提高自身竞争力。

(2)薪酬公平化的新思想。“可比性价值”的理念深化了企业薪酬管理的内涵。我国民营房地产企业将“可比性价值”融入公平付薪理论时，应首先确立公平的薪酬基础。薪酬公平性应针对相似职位的绩效评价，这样才具有横向可比性，企业更能灵活地进行薪酬管理，并且在执行企业薪酬管理制度时也更具有可操作性。

(3)贯彻“以人为本”的观念。马斯洛需求层次理论表明:人的需求是有层次差异的。不同层次的人的需求层次是不同的。在温饱线上挣扎的低收入人群或许更在意所获薪金的多少，而对生活有更高要求的高收入水平人群，在脱离了温饱线时，非经济性报酬更能起到激励作用，因为他们会更多地考虑今后能否晋升以及晋升的空间大小、自我价值是否得以实现、职称和头衔是否授予、创新时是否给予奖励以及工作是否自由、是否得到适当的授权。而对于在恶劣的环境中进行高危作业的工作人员来说，最为关心的就是是否能确保人身安全，劳动保护条款的设立就更为迫切。因此，作业环境的改善、岗位津贴的增加、劳动保护条款的有效实施才能真正安抚这些工作人员。

3．薪酬制度结构的创新。

(1)绩点薪酬制。绩点薪酬制是根据每位员工的职务、管理幅限、特定岗位工作年限等因素，确定其薪点数，根据公司业绩确定基本薪酬率，两者相乘即为每位员工每月的货币薪酬。通过这样的方法，可以迅速实现企业内部的调整，同时可以提高员工的积极性，鼓励员工不断地更新知识体系，并在这个过程中，不断地提高技能，为企业的发展创造更大的价值和利润。

(2)宽带薪酬制度。宽带薪酬是指组织内用少数跨度较大的工资范围来代替原有的数量较多的工资级别跨度范围，消除工作之间的等级差别，引导员工重视个人技能的提高，利于职位的轮换和企业整体业绩的提升。设计时应确定宽带的数量和宽带内的薪酬浮动范围，做好任职资格及工资评比工作。一般来讲，高新技术企业更适合采用宽带薪酬模式，房地产民营企业可以参考制定宽带薪酬制度。

(3)长期激励的薪酬计划。我国房地产民营企业应制定薪酬政策，这些薪酬政策能在较长时期内引导企业高层管理人员和高新技术人才自觉地关心企业的长远利益，而不仅仅是一时一事。目前，一些规模较大的房地产民营企业多实行员工股票选择计划、资本积累项、股票增值权等类型的长期激励薪酬计划。

(三)建立专业的薪酬管理机构

薪酬管理制度的制定需要随着企业的性质、发展阶段以及规模的不同而对企业薪酬的内容和结构进行相应改变，工作繁琐、复杂，人员、设施配备不到位，实施起来困难重重。为了保证薪酬管理制度深化改革的顺利实施，我国民营房地产企业应为其提供强有力的组织保障，建立健全薪酬管理领导班子、绩效评审小组以及作业人员队伍。薪酬管理改革机构由人力资源部进行组织管理，和其他人力资源小组配合工作，以达到薪酬的合理配置。为保证薪酬分配的公平性，小组人员应保持独立性，同时应具备丰富的企业管理知识和财务管理知识，不仅能站在企业整体的高度制定出符合企业发展战略的薪酬分配制度，又能满足多数员工的现实需求且避免增加人力成本。

(四)对薪酬管理进行适当的控制

企业要为付出劳动的员工提供劳务报酬，但是受资金流的限制，企业不能无限制地为员工提供薪资报酬，要考虑应付职工薪酬的增长必须在企业的资金流限制之内。同时要严格控制薪酬总额，针对不同工种签订不同的劳务合同，比如对于领取年薪的高层管理人员来说，更宜采用预支的形式发放薪酬。

房地产企业论文篇7

1.2价值网价值创造机理价值链是企业实现价值增值的一个传统工具，面对需求增加、国际互联网的冲击以及市场高度竞争，都要求房地产企业应将传统的供应链、价值链管理模式转变为价值网管理模式．价值网作为价值链的补充发展，可以有效实现企业核心能力的提升和竞争优势的获得．价值网的基本理念是企业不应将目光局限于自身，而应当向生存发展的整个市场环境扩展，洞悉整个网络上所有节点企业间的相互合作、竞争的关系，并进行决策，然后实施战略以保证企业价值增值．价值网的战略思维即以顾客价值为核心的竞争战略，以紧密合作为机制的共享策略，以及以塑造核心能力为主要手段的成长途径．价值网的价值创造机理是：以顾客价值内生化为内在要求，以节点企业协同创造价值为基本途径，以产品创新与整合为辅助工具，以价值网节点企业之间核心能力的互补性为整合点，价值网领导企业作为价值网中枢创造价值[8]．

2房地产企业价值网模型

2.1房地产企业价值网相关利益者的角色定位房地产企业通过外部环境和内部资源整合，以自身核心能力为基础，选择优势能力要素提供规划、设计、施工、材料、监理等服务，最后将房地产产品销售给客户的过程称为房地产企业的价值活动过程．根据市场经济的特点，房地产企业将按照优胜劣汰的机制进行经营生产，在这种情况下，首先要考虑的是如何适应市场经济的发展要求，如何能在市场调控下生存．价值网结构可以为房地产企业的发展提供最优化的企业效率结构，房地产企业通过价值网管理，整合企业战略资源，参与市场竞争，资源整合能力与价值链管理能力则作为房地产企业的核心竞争力．在房地产开发市场竞争中，以房地产企业为核心组成的战略联盟，形成了价值网体系，价值网内利益相关者包括房地产企业、竞争对手、供应商、消费者[9]．其中，供应商主要包括作为土地供应者的政府，在中国现有的房地产开发市场下，政府同时充当宏观调控者；提供规划设计图纸和服务的规划设计单位；BIM技术软件开发单位；施工企业、材料和设备的供应商；非自有资金的供应机构，即各种融资机构等，涉及的中介机构主要有市场调研公司、房地产经纪公司、营销策划顾问公司、广告策划公司．这些参与者通过自身的价值活动相互联系，为房地产开发产品的价值增值和资源分配提供帮助．房地产企业可利用的战略资源数量和竞争优势强弱程度，与价值网中专业合作商的资源整合能力、数量及互信关系成正比关系．

2.2房地产企业价值网解构模型将价值网定位为一个开放的体系，价值网参与者则定位为系统内部的利益相关者而不作为外生的变量．在价值网理论基础上，针对所研究的房地产企业，建立了在BIM技术应用环境下以房地产企业为核心企业的价值网解构模型，以便更加详细、清晰地表现价值网络的解构、流程及增值机制，如图1所示．在解构模型中，房地产企业价值网结构清晰，明确价值网价值集成机理，反映了整个价值网体系的运作模式及价值网各主体之间的组织网络链接关系，确立了以顾客价值的实现为最终目标．在BIM技术的动力驱使下，房地产企业的价值网内部在价值分割的同时，更加注重价值的创造，即各个节点企业通过协同创造共赢的过程，达到整体最优化．以房地产企业为核心，由供应商、消费者构成房地产企业动态价值网体系，信息流、资金流、物流得到充分传递，其房地产开发产品与购房者需求契合，实现房地产企业价值网的整体价值增值．

2.3解构模型分析首先，在BIM技术驱动环境下，通过对房地产企业价值网体系中主体供应链条和内部结构的优化，以及对战略资源进行流程整合，使顾客价值重要性充分体现，构建与外部环境相连接的敏捷性价值流通链条[10]．进而价值网主体之间横向的单链连接关系转向纵向交联的组合形式，彼此的价值增值环节纵向交互，实现整个价值网络资源结构和价值流通的集成管理模式．其次，在竞争驱动下，房地产企业价值网中传统单一供应链结构被整合为房地产企业、供应商、中介、消费者等价值网主体共同参与的集成化供应链结构，亦即结成了一个高度市场化的战略联盟，企业通过将非核心业务外包，以增强自身组织的应变能力及对市场需求的敏感性．价值网此时构建的虚拟组织则更加强调BIM技术作为信息工具的效用、价值网系统的整合结构化、战略资源共享以及市场敏感性．房地产企业作为价值网系统的“盟主”企业，对价值网各个主体企业进行管理，促进整体竞争优势的获得，并在沟通界面嵌入企业规则，进行参与企业活动的约束限制，出现了以资源整合和价值共享为主题的价值网管理模式．最后通过对组织开放系统的信息集成，实现价值活动集成和供应链集成，最终实现现代信息技术条件下的集成化运营．最后，在BIM技术发展的推动下，房地产企业价值网参与主体形成共存、交互的协同增值关系，各节点企业通过协同竞争，参与资源增值分配，定位新的价值链，并以价值网节点企业间的博弈关系作为支撑，通过参与者之间的协同作业，实现价值网的战略资源价值协同．新的价值网络体系为企业间产品和服务流通提供了高效渠道，以房地产企业为核心，供应商、消费者的市场需求信息充分传递，整个价值网体系达到了动态平衡状态，而价值网中流通的战略资源也不断得到最优配置，价值网系统的协同优势由此产生．

3房地产企业价值网相关利益者博弈分析

在市场经济条件下，房地产企业、政府、供应商、消费者构成了价值网体系，这些价值网参与主体间存在着不同的利益边界，且每个节点企业的行为是直接影响的．根据博弈理论，任一主体进行决策时，都将以其他主体已有的决策作为参考[8]．因此，价值网主体间的博弈存在必然性．BIM技术作为现代信息化发展的产物，在房地产产品开发过程中的应用即成为市场趋势下房地产企业价值网主体之间博弈的必然结果，BIM理念的未来推广及广泛应用，亦是这些价值网利益相关者的理性选择和不断博弈的过程．BIM理念下房地产企业价值网主体的相关博弈，主要有房地产企业与消费者、房地产企业之间、房地产企业与政府、房地产企业与供应商四个方面的博弈，本文将对前两个博弈进行分析．

3.1企业与消费者对应用BIM技术的房地产产品的选择

3.1.1博弈假设条件房地产企业与消费者之间的交易物是房地产产品，房地产产品对于消费者的价值是效用和消费者剩余，而消费者剩余等于消费者偏好减去购买价格的差额，房地产企业与消费者之间的这种交易是房地产市场各主体之间的关系最核心的部分．消费者与企业在选择自身策略时，将对方策略作为外生变量．消费者与企业之间的信息是对称的，消费者是否购买应用BIM技术的建筑产品，取决于其效用评价与购买成本的比较；企业是否采取BIM技术进行房地产开发，则取决于利润判断．非合作完全信息静态博弈模型描述房地产开发商与消费者之间的静态博弈．

3.1.2博弈模型的建立P表示产品交易价格(P≥0)，S表示产品的差异性指数，(P,S)为产品向量，设θ为消费者针对某种房地产产品特性的偏好指数，作为随机变量，通过预测方法可确定其分布函数F(X)=Prob{θ＜X}，消费者购买单位产品获得的效用函数。

3.1.3博弈分析本次博弈中，假设提供给消费者进行选择的房地产产品只有应用BIM技术的产品(bbP，S)及未应用BIM技术的产品(nnP，S)，可以得到消费者对产品的选择结果：当bbnnθ⋅S−P＜θ⋅S−P时，消费者选择未应用BIM技术的产品；当bbnnθ⋅S−P=θ⋅S−P时，两种产品对于消费者是无差异的；当bbθ⋅S−P＞θ。

3.1.4博弈结果由以上分析可得几种情况下的房地产企业与消费者之间的纳什均衡解：房地产企业应用BIM技术将极大提高房地产产品的附加值，使房地产产品品质大幅提升．消费者作为独立的理性经济人，基于自身利益，对应用BIM技术的房地产产品的偏好指数将大于未应用BIM技术的房地产产品的．应用BIM技术可以使房地产企业进行高效的大数据管理，提高项目质量，降低项目成本，并增加项目收益．因此，在博弈模型中，应用BIM技术的房地产产品收益增加额大于成本投入增加额．由上述三种不同情况下的博弈纳什均衡解分析可以得出：房地产企业基于自身长期的发展及利益获得，在与消费者的博弈中将选择运用BIM技术开发房地产项目；而消费者同样从自身利益出发，将会选择购买应用BIM技术的房地产产品．由此，在以后的房地产市场竞争中，房地产与消费者(应用，购买)将会成为唯一的纳什均衡解，BIM技术在房地产开发产品中的应用也将成为必然趋势．

3.2房地产企业之间的博弈：产品策略选择

3.2.1假设条件首先，假设在房地产开发市场内存在a和b两个房地产企业，即将博弈主体简单化．a、b均为理性经济人，其目标是追求自身利润的最大化．其产品的性质、价格、单位成本随机增量相同，企业对BIM技术的引入条件也相同；其次，a、b企业在完全信息市场条件下进行的企业策略相互独立，且无政府干预，市场容量一定，但对不同产品的需求程度不同．

3.2.2博弈模型建立设房地产企业产品价格为P，且P＞0，单位成本为C，成本可由房地产开发过程中的前期可行性研究及项目预算获得，在博弈中设为已知量，产品差异性指数为[]12S∈S，S；在此次博弈中，企业a、b首先根据产品差异性S进行产品选择，之后进行价格博弈．由此，本次博弈实际为两阶段的动态博弈．

3.2.3博弈结果由以上博弈分析可知，房地产企业a、b在企业资源能力相同的条件下，选择高特性商品的策略对于企业自身的长期发展是有利的，并且越早进入市场，企业所获得的期望利润越多．从企业角度来看，顾客是企业产品或服务价值的最终评判者．因此，BIM技术的应用需要房地产开发企业在充分了解市场需求的基础上，以顾客需求为导向进行企业决策．

房地产企业论文篇8

(二)公共关系——把握事件营销

适当运用、合理把握事件营销对企业公共关系的建立和维护有重要意义。所谓事件营销是指企业通过策划、组织和利用具有一定新闻价值的事件或具有一定社会影响力的人物，吸引媒体并通过媒体将信息传播给社会其他团体和消费者，以此来提高企业的知名度和美誉度，树立良好的品牌形象，进而促进企业产品或服务的销售。事件营销在房地产销售中扮演着重要角色，无论是对于企业的市场开拓，还是在提高企业知名度、建设企业文化方面，事件营销都起着积极的促进作用。例如2008年汶川地震之后，万科集团“万科参与汶川地震震后救援与无偿捐建专项报告”，从集团到基金会，再到普通员工，万科上下共同捐资，捐建项目6个，总建筑面积27900平方米，受益人群达35000人。通过这一事件营销，树立和巩固了万科在公众心目中的美好形象，使万科的美誉度、信誉度得到了极大地提升，进一步确立了万科在房地产行业的领先者地位。

(三)人员推销——优化客户关系

房地产行业人员推销是指房地产销售人员根据掌握的顾客信息，有针对性的向顾客介绍开发商及其房地产相关情况，通过交谈沟通，促成交易。人员推销作为营销传播手段之一，其优点在于目标顾客的明确性，而面对面的交流又有利于彼此情感的沟通和信息的及时反馈，因此销售人员可以集中精力在特定的顾客身上，提高销售的成交率。然而值得注意的是，随着竞争的激烈和消费者自我意识的增强，销售人员仅完成商品的交易环节是不够的，更重要的是要保持与顾客的持续联络，优化个人与顾客、企业与顾客的关系，不断培养企业的忠诚顾客。

房地产企业论文篇9

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

房地产企业论文篇10

1利益相关者与房地产企业信誉

利益相关者（stakeholder）是从股东（shareholder）一词套用而来的。1963年，斯坦福研究院的一些学者受“sharehold?鄄er”的启发，他们利用“stakeholder”表示与企业有密切关系的所有人，并给出利益相关者的定义是：对企业来说存在这样一些利益群体，如果没有他们的支持，企业就无法生存。随着经济全球化和企业间竞争的日益激烈，从“是否影响企业生存”的角度界定利益相关者有一定的局限性。1984年美国经济学家Freeman给出了一个广义的定义，他认为“利益相关者是那些影响企业目标实现或受企业目标实现过程影响的任何个人和团体”。该定义启发人们思考企业与利益相关者之间的相互影响，同时大大扩展了利益相关者的内涵。房地产开发企业是一种集房地产开发、经营、管理和服务等职能于一体的综合性企业组织。其利益相关者除了影响企业持续生存的开发商、投资者、建筑企业、物业管理企业、员工、顾客之外，还将政府有关部门、社区等实体纳入了利益相关者管理的研究范畴。

所谓房地产企业信誉是指“对房地产企业过去行为和未来前景的综合陈述，它反映了利益相关者如何评价房地产企业提供有价值成果的能力”。当利益相关者认为这些期望的结果不能被提供时，对房地产企业信誉的损害表现在收益的枯竭、融资能力的降低和对现有和潜在雇员吸引力的减弱，这些负面影响将转化为经济回报和投资者价值的降低。这种具有波动性的企业价值称为信誉资本，它是一种处于风险中的企业市场价值。信誉资本的风险产生于与利益相关者的日常交往中，它随着利益相关者表达或撤销对房地产企业的支持而波动。比如信誉资本会随着金融分析家和新闻记者称赞房地产企业或推荐其股票而增长，随着利益相关者对企业管理者、企业产品、企业远景或企业工作失去信心而减少。因此，房地产企业信誉资本依赖于利益相关者的支持。每个利益相关者群体都是需要管理的信誉风险源。

2利益相关者对房地产企业信誉的威胁

房地产企业的主要利益相关者包括开发商、投资者、建筑企业、物业管理企业、金融机构、员工、顾客等，企业管理者的关键任务是管理来自这些利益相关者的信誉风险。

2.1来自于开发商：房地产纠纷的威胁

近年来，随着生活水平的提高、住房制度改革及住房金融体系的完善，极大地刺激了居民对住房的消费需求，据统计调查表明，居民对住房的需求还将逐年递增。这一状况，进一步促使大量资金进入房地产行业，而随着法制、法规的不断完善，居民在购房过程中合同意识与权利意识的逐步提高，发现房地产存在的问题也越来越多，纠纷也日益增多。是否具有合法完备的土地审批手续和系统的规划、能否确保房产的质量、是否讲诚信都将决定能否产生房地产纠纷。

2.2来自于投资者：降低价值的威胁

当投资者不满地谈论某房地产企业或卖掉其股票，进而导致企业市场价值下降时，企业信誉资产则受到了威胁。投资者通常基于两个准则来评价房地产企业价值，即该企业以往的获利能力和未来收益前景。如果房地产企业以往的获利能力越大和越稳定，则其价值越大。由企业核心业务产生的预期现金流越大，投资者对企业未来前景的评价越好。

2.3来自于建筑企业：不合作的威胁

房地产品，作为房地产企业经营管理的对象，是由某个建筑企业生产的，不论该建筑企业是作为房地产企业的附属机构，还是已经成为独立于房地产企业的单独的组织。因此，房地产企业应该重视与这个合作者的关系。当合作者撤消合约、终止关键的产品流、服务流或资源流时，企业的信誉将受到威胁。

2.4来自于物业管理企业：服务不善的威胁

完善的服务与物业管理是房地产开发的价值延伸。物业管理一度作为房地产企业的一项内在职能，随着市场的逐步完善，管理水平的不断提高，业主客户对物业管理内涵、需求的细化与深入，物业管理成为新兴的服务行业。然而，部分物业管理企业对自己职能的认识仍存在误区，服务意识不强，甚至还存在乱收费却不为业主服务的现象，将直接影响房地产企业经济目标和社会效益的实现。

2.5来自于员工：不良行为的威胁

员工言行对其企业信誉资本具有最大的潜在影响。他们的工作质量影响着提供给消费者的产品和服务的质量。当他们与顾客、同事和朋友交往时，会形成有效的或好或坏的口头传播。员工的不良行为是指员工的自利行为，它与企业的策略不一致，不符合企业的长期利益。

2.6来自于顾客：误解的威胁

如果顾客对企业或其产品有负面感觉，则它的销售额和利润必定滑坡。来自顾客的对信誉资产的基本威胁是误解，顾客从企业购买的产品越复杂越重要越昂贵，顾客就越依赖于企业对如何使用这些产品的指导，所以企业就越易受到误解的伤害。

2.7来自于政府有关部门：强行管制的威胁

房地产企业要想存在并很好地发展，必须首先严格遵守国家的宪法及相关法律、法规。在此基础上，要注重协调好与政府部门的关系。政府执法者通过发动调查和强制行动将会极大地威胁到企业的信誉资本。特别是房地产企业，属于政策性很强或提供风险高的产品或服务的企业之列，更容易受到伤害。

2.8来自于金融机构：不支持的威胁

房产开发是一个资金密集型行业，资金是其项目进行的重要保证，其资金来源渠道通常有：房地产企业的自有资金；金融信贷，包括银行信贷、股票债券、信托基金等；社会集资及其他方式。可见，房地产企业要确保畅顺的融资渠道，必须取得金融机构的支持，与银行等金融机构建立良好的合作关系，遵循诚信的原则，以确保项目开发阶段取得开发贷款与流动资金贷款，在房产销售阶段取得个人住房按揭贷款。

2.9来自地方社区：不合惯例的威胁

房地产企业的行为不会是孤立的，必然会对某个地方社区产生影响，或积极的或消极的。当诸如房型设计、自然环境、人文环境与社区要求不相符时，就会反馈到企业去，影响到企业的发展。

2．10来自媒体：暴光的威胁

媒体对房地产企业行为的正面报道能提高企业信誉，但负面暴光更容易伤害房地产企业的信誉。总之，企业的新闻价值越大，越能引起媒体的注意，企业所接受到媒体报道范围也越大。对此，房产企业务必避免房地产纠纷的出现，力争从积极的方面引起媒体的注意，从而进一步提高房地产企业的声誉。

3为提高房地产企业信誉，加强利益相关者管理而采取的对策

3.1充分认识各利益相关者在房地产企业中的权利，并对不同的利益相关者采取不同管理策略

利益相关者之所以对房地产企业拥有不可忽视的影响，是因为其对房地产企业拥有法定的利益和权利要求。不同的利益相关者，拥有不同的角色定位和行为标准，房地产企业管理者必须认真探讨和分析不同利益相关者的各种利益和权利，并在房地产企业决策和各项活动中考虑这些利益和权利，以便获得利益相关者对该企业的满意感觉，对房地产企业信誉产生积极的影响。

因而，为降低企业信誉风险，必须加强利益相关者管理，对利益相关者做出是否易于合作的细分是非常重要的。一般来说开发商、投资者、建筑企业、物业管理企业、员工等的经济利益与企业密切相关，他们与企业之间有天然的合作关系，更容易选择对企业的支持，因此应尽可能吸收他们参与企业的经营决策。新闻媒体等与房地产企业的关系往往是非合作的，甚至是对立的。而金融机构、地方社区和政府管理部门与企业的关系比较复杂，在不同情况下他们会采取支持和合作行为或威胁和限制行为。对后两类利益相关者，房地产企业必须慎重处理与他们的关系，提高他们的支持和合作力度。

3.2实施房地产企业公益活动计划，提高房地产企业信誉

信誉是随着利益相关者对企业言行的理解和在多年努力的基础上形成的，短时间内迅速建立一个良好的企业信誉的想法是不现实的，因此应不断地对公益活动进行投资或尽义务。实施房地产企业公益活动计划是房地产企业用于管理来自利益相关者的信誉风险的一项战略性工具。房地产企业公益活动包括社区发展计划、慈善救济活动、志愿者活动和捐赠等。通过从事公益活动，加强企业与利益相关者之间的友好关系，有助于企业减少信誉威胁，进而增强公司吸引资金、强化业绩和提高竞争力的能力。

参考文献

1赵德志.利益相关者———企业管理的新概

念［J］．辽宁大学学报（哲学社会科学版），

房地产企业论文篇11

(一)广告传播——锁住文化定位房地产广告与其他大众产品广告最根本的区别在于消费者不会仅因为广告创意的独特或广告内容的唯美、煽动性而盲目的采取购买行为，此外，随着人们生活水平的不断提升，买房已不仅仅是一种物质消费，还包含了更大的精神需求。因此房地产的广告传播一定要锁住企业的文化定位——以符合特定消费群体的文化观念为前提，塑造企业鲜明独特的文化形象。事实证明，唯有这样的广告诉求才能够实现企业信息的有效传播，例如烟台南山地产在广告传播中秉承“崇尚奉献，追求卓越”的企业精神，坚定不移的贯彻企业文化定位，同时针对不同的地产类型(住宅产、商业、别墅、疗养休闲中心等)，策划能够体现出文化内涵、彰显独特性的宣传内容，如在对老人疗养休闲中心的宣传主题中提到“专属老年人的温情社区，温泉水疗养生，游泳健身”、“紧急呼叫与救援服务”、“专业营养师设计适合银发族的多元化健康养生配餐”等，这些富有地域和人文特色的主题定位体现了企业的文化底蕴，加深了其在消费者心目中的形象，在推动企业业绩攀升的同时，也提升了南山地产的品牌价值。

(二)公共关系——把握事件营销适当运用、合理把握事件营销对企业公共关系的建立和维护有重要意义。所谓事件营销是指企业通过策划、组织和利用具有一定新闻价值的事件或具有一定社会影响力的人物，吸引媒体并通过媒体将信息传播给社会其他团体和消费者，以此来提高企业的知名度和美誉度，树立良好的品牌形象，进而促进企业产品或服务的销售。事件营销在房地产销售中扮演着重要角色，无论是对于企业的市场开拓，还是在提高企业知名度、建设企业文化方面，事件营销都起着积极的促进作用。例如2008年汶川地震之后，万科集团“万科参与汶川地震震后救援与无偿捐建专项报告”，从集团到基金会，再到普通员工，万科上下共同捐资，捐建项目6个，总建筑面积27900平方米，受益人群达35000人。通过这一事件营销，树立和巩固了万科在公众心目中的美好形象，使万科的美誉度、信誉度得到了极大地提升，进一步确立了万科在房地产行业的领先者地位。

(三)人员推销——优化客户关系房地产行业人员推销是指房地产销售人员根据掌握的顾客信息，有针对性的向顾客介绍开发商及其房地产相关情况，通过交谈沟通，促成交易。人员推销作为营销传播手段之一，其优点在于目标顾客的明确性，而面对面的交流又有利于彼此情感的沟通和信息的及时反馈，因此销售人员可以集中精力在特定的顾客身上，提高销售的成交率。然而值得注意的是，随着竞争的激烈和消费者自我意识的增强，销售人员仅完成商品的交易环节是不够的，更重要的是要保持与顾客的持续联络，优化个人与顾客、企业与顾客的关系，不断培养企业的忠诚顾客。

(四)网络传播——创新模式作为信息时代和电子商务发展的产物，网络传播在房地产行业得到了广泛的运用，通过网络传播进行三维立体空间的设计，配以图片、文字，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，使顾客足不出户就可以实现对各种房屋的查询和观看。

房地产企业论文篇12

只有房价在足够多的购房者认同的区间内，房地产的成交量才可以得以保证。也就是说，表面上是房地产开发方的单方面定价，但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于，如果成交量降低就会采用一系列的促销措施，从一定程度上降低房价，而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价，以确定自己的价格策略。

2.房地产经济的产业链延伸。

房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。

二、房地产成交价格影响因素分析

1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。

就房屋的宜居性要求来说，不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求，但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以，单从2014年5月份数据来看，超过25000每平米的住宅只有12%，这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天，极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的。与此同时，有29%的房屋售价落在了15000~25000的区间中，26%的房屋售价落在了10000~15000的区间中，此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6000元以下区间、6000~8000区间、8000~10000区间中分别占有的比例为3%、11%和19%，本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。

2.投资用房产的需求对于房价的影响。

房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场，而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因，也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲，因为投资用房地产之前囤积量的存在，以及投资人止损心理的存在，房地产售价可能出现成本倒挂的现象。

3.房产供应量对于房价的影响。

就以居住为目的购买房地产购买者来说，其需求是接近刚性的，而以投资为目的购买房地产的购买者来说，其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升，而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来，杭州房价的连续下跌，也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是，因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在，房地产价格不会出现理论上的暴跌，而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。

三、地产开发企业的对策

1.积极控制土地保有量和开发量的关系。

开发商对于土地的保有可以分为两种形式，其一是完全融资保有，其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上，房产开发企业即使不进行土地开发，也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以，到底将手中多少土地开发成房地产项目，是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下，可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。

2.合理调查市场，做好产品定位。

房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查，可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力，以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位，才可以使产品达到完美的标准。

3.实行集约式资金管理。

集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式，各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式，这种资金管理模式下，会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法，通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果，使得企业的投资更加具有理性。