房地产开发步骤篇1

要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。

1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求

我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。

2. 认真选择好房地产投资的类型

在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。

2.1土地投资：

土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。

2.2商业用房

商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。

2.3办公楼

随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。

2.4居住用房

居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。

其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。

开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。

3. 选择好开发项目的基地

开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。

根据房地产市场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。

房地产开发步骤篇2

估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：

1　根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。

2　利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。

3　利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。

4　将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。

二、我国房地产企业资产规模估算

1　我国房地产开发企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产开发企业总数

根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：

将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。

(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量

2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。

(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值

首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。

其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。

最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。

(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值

将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。

2　我国物业管理企业总资产值估算

(1)估算2009年我国物业管理企业总数

根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。

估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。

(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量

2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。

(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值

2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。

在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。

由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。

(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值

将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。

3　我国房地产中介服务企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数

根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。

估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。

(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量

2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。

(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值

2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。

销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。

由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。

(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值

将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。

房地产开发步骤篇3

小崔现在每看报纸就会首先翻到置业版仔细看，上专业的房屋置业网站也多了，还不时打听同事买房的情况，原先看到发楼盘广告就躲着走，现在主动去宣传员手里要楼盘彩页了，并亲自实地考察楼盘。(步骤2信息搜集阶段)

小崔最后打算在泉城花园和香港国际两个小区中选择一个。于是，他设立了以下几个评价标准：户型、单价、交通、设施、周边环境。最后，他给香港国际打了85分，给泉城花园打了82分。(步骤3产品和品牌评价阶段)

经过反复权衡，他决定购买泉城花园的房子，因为尽管香港国际的综合评价高，但它要明年才能交房，而泉城花园下个月就可以交房。(步骤4决策阶段)

售搂小姐问小崔是要付全款还是按揭，小崔选择首付3成，7成按揭，20年还清、而不是付全款。(步骤5购买阶段)

小崔收到房子后，装修，入住。(步骤6这就是消费)

可是，这时候小崔听说房子降价了，比他购买时每平方米便宜了200元，于是小崔怀疑当初自己的决策是不是错了。(步骤7购买后再评估阶段)

住了半年，小崔对社区环境和房屋质量很满意，于是不断向朋友推荐购买这个小区的房子。(步骤8反馈阶段)

消费行为根据产品价值的大小和承担的风险差异，分为四种类型：复杂购买决策、有限理性购买决策、品牌忠诚、惯性购买。

购买住房、汽车、上网本等，消费者要承担较大的风险，倾向于复杂购买决策，这时他愿意投入时间，也有足够的动力去货比三家。

当他对这次购买满意而下次直接购买相同品牌或品类的产品时，便是品牌忠诚行为。

如果只是夏天购买一瓶茶饮料，产品价值较低，也没什么风险，顾客便是有限理性购买，没有足够的意愿去货比三家，只要第一家说得过去就可以了。

当他反复购买这个牌子的茶饮料，只是因为他门口的便利店里只有这种茶饮料，而他又懒得到其他店里去看有没有其他类型的茶饮料，他便是惯性购买。

显然，买房属于复杂购买决策，其中人员销售发挥的作用最大，也最明显。

报出底价未必能加速成交

2009年，山东春季车展。一位中年男子进入4S店，比亚迪汽车的销售顾问小郑上前接待。询问得知，顾客正在考虑购买一辆家用轿车，这是他第一次来车展考察汽车品牌，比亚迪是他光顾的第一个品牌。小郑极力说服顾客选择购买比亚迪F6车型，并说此时购买还会享受到优惠。最后，尽管小郑已经给出了底价，顾客还是表示需要考虑一下，离开了。

点评

顾客购买行为的8个步骤是有先后顺序的，最好不要越过某个步骤而强行把顾客推进到购买阶段。这种违反顺序的销售活动必将以失败而告终，即使偶然得手，成交也与销售技巧无关。

顾客没有搜集到足够信息，没有货比三家之前，督促顾客决定购买，往往会遇到顾客诸多抗拒和异议。顾客第一次进店，而且还是第一家店，基本上处于信息搜集阶段，这时候要想成交是很难的。我们应该做的是向他提供品牌和车型信息，帮助他建立有利于自身品牌和车型的购买评价标准。

比如，如果我们的车最大的优点是省油，那就要引导客户认识到在燃油经济性、价格、服务、安全、动力等方面，燃油经济性应放在第一位。

引导顾客倾向我

一次，我去山东一家4S店买车，销售斯巴鲁汽车的王经理问我，刘老师，你觉得买车的时候，什么最重要呢?

我说，你觉得呢?王经理说道，很多人买车的时候，往往看重外观，看重价格，看重燃油经济性，其实，最重要的是安全，你说是吗?

我说，是啊。王经理说道，安全系统分两种，一种是被动安全系统，一种是主动安全系统。安全气囊，以及沃尔沃车身采用的厚钢板，都是被动安全，是发生事故后的亡羊补牢。真正的安全性能，是预先避险，使事故不会发生，这就是主动安全。比如斯巴鲁，就是最提倡主动安全的汽车品牌。

点评

销售人员虽然不能跨越购买步骤，却可以加快它，并向有利于自己的立场来引导顾客购买行为。

受过训练的手机导购会询问顾客是否知道购买手机的注意事项。诺基亚手机的导购会说买手机要注意三个方面，分别是价格、款式、性能，其中最重要的是性能。而款式占优的手机的导购也会说这些，但最重要的是款式。二者都在引导顾客建立有利于自己的评价标准。显然，顾客树立了什么样的手机评价标准，谁的手机自然就会成为首选。

回答顾客的7个问题

如果销售人员能够正确回答顾客的7个问题，就能有效地加快购买步骤，快速成交：

1　我为什么听你讲?潜台词：我很忙，有很多事情要做，比如见重要的合作伙伴，晚上要去看电影，要打游戏，那我为什么要放弃其他事情而要听你讲呢?请先给我个理由。

2　这是什么?有什么特点?潜台词：你说的这个东东，我不了解，也不关心，你能不能用最简短的语言清晰地告诉我你所说的这个产品是什么?有什么特点?

3　与我何干?对我有什么好处?解决什么问题?潜台词：这个东西挺好，不过我想知道它与我何干呢?如果和我没有关系，不能给我带来好处，对不起，我不会动心，也不会买。

客户永远不会关心你的产品是什么，也不关心你的产品是如何的好，他所关心的只有产品能够给他带来的利益和好处。恋爱中的男士不会关心戒指到底是由什么制作的，他只关心他的心上人是否会接受他的求婚，明白他的这份情意。

4　为什么相信你?你不是在骗我吧?潜台词：现在骗子那么多，连电视台的广告有时都是假的，谁知道你不是夸大其词，信口雌黄呢?你的承诺能兑现吗?我为什么相信你说的是真的呢?要我相信你，好啊，请给我理由。

5　值得吗?潜台词：产品虽然好，也能给我带来显而易见的好处，可是它不值这个钱啊?大家挣的都是血汗钱，每一分钱都要花在刀刃上，一分钱要有一分钱的价值。告诉我，为什么它值这个价。

房地产开发步骤篇4

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

房地产权属登记与交易管理实现网络化，对房地产权属登记与交易管理过程中的受理、办理、审核、缮证、计费、档案管理、统计分析等业务实现计算机管理。系统将包括几大功能：房产测绘、产权登记与产权交易、房产电子档案管理、办证中心及房产交易市场的窗口办文、商品房网上备案、统计分析与信息、办公自动化和档案管理。受理窗口作为房管处主要的对外办公窗口，所有的业务办理均由受理窗口受理，受理窗口的工作人员在办公地点受理的业务信息录入电脑，通过网络，把数据实时地存储在房管处办公大楼的服务器上。受理人员通过网络把业务办理请求传递到相应的业务科室。各业务科室的工作人员依此消息接收业务，开展业务工作，在业务办理过程中，把办理的主要情况录入并存储在服务器上，依此建立和维护各个房产信息系统的各个信息模块，输出各种业务表册和统计汇总表册，实现办公自动化的管理。在业务的办理过程中，系统将记录每一个操作步聚，包括操作人姓名、操作日期、操作种类，可以监控每一业务的办理进程。从安全性考虑，根据不同业务的需求，系统管理员为每一工作人员设定操作权限，每个业务人员根据各自的权限，通过计算机网络，访问的信息系统的相关信息，实现数据资源的全局共享。

1产权产籍管理

房产管理包括初始登记、变更登记、转移登记、补证换证登记、异议登记、地役权登记、更正登记、产权注销登记、按揭、抵押、租赁、查封。产权管理是房产管理的主要工作，表面上看起来类型繁多，但从产权登记的最根本目的看，不同类型的房产登记区别在于权利对象不同，权利范围不同，这些是产权登记的共性。

本功能定期向社会公布各类房屋的成交价格、成交量和租金水平等市场信息，为政府决策提供参考依据，为群众消费提供信息指南。图表1-1-1，业务操作流程图.

业务详述：①收件：收件人输入申请信息含收件信息、产权人信息，共有权人信息，受理人信息，扫描纸质材料进电子档案库。如果业务人员发现受理错，可以删除该笔业务。②初审：初审人输入初审意见。如果不同意该笔业务，可以打回到申请受理环节（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。③复审：复审人输入复审意见。如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。④审批：审批人输入审批意见。如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。⑤缮证：根据流水号生成所有权证号、录入编号，打出产权证、共有权证（证件号不能重复），检查证件与业务有无出入，如果发现证件与业务有出入，可以打回到相关出错的步骤，并签署打回意见。⑥登簿：档案记载于电子登记簿并打印纸质登记簿。⑦归档：把收件时的材料目录进行确认，编入档案号。可以打回业务。归档后业务结案。

产权产籍管理数据流图1-1-2.

2收费管理系统

税费包括计价、收费和统计三部分，计费一般由窗口受理人员负责，制作交费通知书，然后交由税费科收费。

2.1收费定制

收费标准是房产登记收费的依据，收多少、怎么收，往往是包含了很多政策的因素，因此，必须要考虑到收费标准的时间性和政策性，收费标准的调整和改变同样要考虑系统开放性的问题。因此需要根据业务的种类，定制各类业务的收费标准。详见下图：收费管理业务操作流程图2-1-1.

收费管理数据流图2-1-2.

2.2税费统计

可以根据业务种类、办理时间段等统计收费情况。见下图：税费业务操作流程图2-2-1.

税费业务数据流图2-2-2

3登记档案管理系统

房产登记档案管理包括专业档案的管理和一般文书档案的管理。专业档案分为产权类、交易类和测绘类，而交易类又包括按揭签证文本类和抵押签证文本，由于专业档案的特殊性，为了便于快捷查阅，方便管理，专业档案的案卷组织与一般文书档案的案卷组织不同。

纸质档案应在办理业务时扫描为电子档案，电子档案要求可以查询，浏览。

3.1归档

把档案材料整理归档，生成打印卷内目录、案卷、案卷目录。查封登记的档案材料是以追加的形式，加入原有产权档案，并在案卷说明栏内加以说明。抵押登记、按揭登记则是另行立档，只是在原有的产权档案案卷说明栏内加以说明。不同类型的注销登记则不另行立档，只是追加至相应的档案案卷。

归档业务操作流程图3-1-1.

归档业务数据流图3-1-2.

4商品房网上备案系统

合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签订合同时，通过登陆网上房地产网站，在网上进行合同确认和打印的行为。管理开发商登记楼盘的用户及详细信息。如果要实现网上备案的功能，开发商就必须要到房管处申请商品房网上合同备案系统入网认证委托书。

网上备案系统数据流图4-1-1.

业务详述：①申请受理：开发单位填写入网认证委托书；②收件：录入开发企业相关信息，并生成开发企业网上备案初始登录密码，打印回执单。③其它：工作人员选择开发商进行管理：系统列出所有的房地产开发商，用户选择(可以查询过滤)一个开发商，查看其详情（用户名、名称、资质、地址、电话等）修改/删除/增加开发商：修改开发商信息；删除某一开发商；增加某一开发商。

4.1商品房网上备案

开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同后在网上备案。

商品房网上备案业务数据流图4-1-1.

业务详述：选择楼盘中的房屋：根据条件查询定位到预售的户室。录入/修改购买信息：录入/修改购买人、购买合同信息。

4.2商品房网上浏览

一般市民在网上查看允许预售的商品房。

商品房网上浏览数据流图4-2-1.

业务详述：①查询定位到楼盘：根据条件查询定位到户室。②查看楼盘信息：查看整个楼盘的信息，如小区规划图。③查看户室信息：选择某一户室后，查看该户室的信息，如面积、设计图、价格等。系统要实现甲方产权登记、交易管理等业务的收件、三审、发证、归档、注销及相关档案管理等功能（包括预告登记、异议登记、登记簿管理等等，具体规定可参考最新房产登记办法）。实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能。

【参考文献】：

房地产开发步骤篇5

（一）指导思想。

深入贯彻落实科学发展观，在党中央、国务院领导下，树立全国一盘棋思想，一方有难、八方支援，精心谋划、统一部署，统筹人力、物力、财力，努力把这场灾害造成的损失减少到最低程度，确保经济平稳运行，确保社会和谐稳定，为实现全年经济社会又好又快发展创造条件。

（二）基本原则。

1.规划先行，统筹安排。灾后重建工作要在全面掌握核实灾害损失情况的基础上，科学制订灾后重建规划方案。明确重建目标，落实分解责任，提出工作措施，加强协调配合，确保重建任务按期完成。

2.分清缓急，突出重点。要以修复重要基础设施、恢复农业生产、保障群众基本生产生活条件为重点，处理好灾后恢复重建与解决历史欠账及正常建设的关系，合理安排，分步实施，抓紧开展灾后重建。

3.自救为主，政府支持。有关企业要集中力量开展恢复重建工作，所需资金坚持通过自救投入、银行贷款、保险赔付、社会捐助等多渠道筹集。政府要调动社会各方面力量给予积极支持。

4.地方为主，中央补助。地方各级人民政府是本地区灾后重建的责任主体，要加强组织领导，统筹自身财力，调整年度安排，加大对灾后恢复重建的投入力度。中央给予政策支持和资金补助，优先支持修复受损严重的基础设施，优先支持保障群众生产生活条件的事项，优先支持灾情严重和财政困难的地区。

（三）总体目标。

全力以赴，尽快修复重要基础设施，实现电网、交通、通信、公用及社会事业设施正常运行；尽快修复农林水利设施，恢复农业林业生产；尽快修复灾害损坏的民房、城乡供水设施等，保障群众的基本生活需要。

（四）重点领域。

1.基础设施方面。

（1）电网、公路、铁路、民航、城镇供水和污水处理、通信、教育、广播电视、卫生设施等重要基础设施。

（2）因灾损毁倒塌民房的修建。

（3）灾后重建的其他重要设施。

2.恢复农业生产方面。

（1）农业、林业生产设施。主要包括蔬菜大棚和育苗场、畜禽水产养殖场舍、果树茶树场和良种苗木繁育场、森林防火设施、林业基层机构水电路通信设施等。

（2）水利、气象设施。主要包括乡村供水、灌溉排涝和气象台站等设施。

（3）支持恢复农业生产的其他措施。

二、主要任务

（一）电网设施。

1.重建任务及实施步骤。

2月底前恢复220千伏及以下电网运行，3月底前基本恢复500千伏主网架运行，4月份全部恢复。国家电网公司，3月底前全面恢复正常运行。其中，2月底前恢复湖北、河南、四川、重庆、安徽、福建6省市电网正常运行；3月20日前恢复跨区电网正常运行；3月底前恢复湖南、江西、浙江3省电网正常运行。中国南方电网有限责任公司，3月底前全面恢复正常运行。其中，3月5日前，广东、广西、云南恢复电网正常运行，贵州恢复220千伏和110千伏电网运行并基本满足用电需要；3月底前，力争恢复贵州500千伏骨干网架及西电东送主通道正常运行。受灾严重的地方电网，3月底前恢复正常供电。

2.责任主体。

国家电网公司和中国南方电网有限责任公司是各自电网灾后重建的责任主体，集中调配公司系统及有关方面人力、物力、技术资源，加强与有关各方沟通协调，确保重建进度和质量。省级人民政府是地方电网灾后重建的责任主体，有关地方电力公司负责具体实施。

3.中央支持政策。

对国家电网公司、中国南方电网有限责任公司，在国有资本经营预算支出中按重建投资适当比例注入资本金。对重灾区农网改造国债转贷资金，2008年应付的利息实行豁免。对灾情较重的地方自建自管小电网，在中央基建投资中调剂给予补助。

（二）交通设施。

1.公路。

（1）重建任务及实施步骤。“春运”期间，通过加大公路日常养护力度及时开展修复工作，重点完善公路交通安全设施；上半年，全面实施公路养护大中修工程，修复灾毁较轻的路段，重点是清理公路塌方、路基缺口及挡土墙修复、受损路面罩面；年底前，实施公路路网改造工程，力争受灾影响较重路段的技术状况基本恢复正常。

（2）责任主体。地方各级人民政府和交通主管部门、公路管理机构是本地区公路灾后重建的责任主体。交通部负责指导协调、监督检查。

（3）中央支持政策。从车购税中调剂给予补助。

2.铁路。

（1）重建任务及实施步骤。2月底前恢复和更换铁路损毁的接触网、电力贯通线、供水管线等生产设备设施；6月底前完成改造受损房屋建筑等生产设施；12月底前为2000个车站配备4000台发电机组。2009年底前在电气化区段储备内燃机车500台。

（2）责任主体。铁道部全面负责铁路灾后重建工作，有关铁路局负责具体实施。

（3）中央支持政策。从铁路建设基金和铁路运输企业收入中调剂安排。

3.民航。

（1）重建任务及实施步骤。4月底前，完成所有受损基础设施恢复重建，重点保证直接涉及飞行安全的受损严重机场飞行区等各类设施，修复和更换保障飞机地面运行的受损车辆设备，修复受损水、电、房屋等设施。下半年完成配备新增设备。

（2）责任主体。机场所在地人民政府及机场、航空公司、油料公司、空中管制机构等是责任主体。民航总局负责组织指导，民航地区管理局负责本地区的组织协调和监督检查。

（3）中央支持政策。从民航建设基金中调剂给予补助。

（三）农林水利气象。

1.农业。

（1）农牧渔业设施恢复与重建任务。种植业：重点恢复重建蔬菜育苗场、果茶良种苗木繁殖场以及蔬菜大棚；继续实施油料作物良种补贴，抓紧恢复油料生产；对灾后生产急需的种子、种苗、种畜给予补贴。畜牧业：重点恢复重建种畜禽场、各类养殖场以及畜禽遗传资源保护场。渔业：恢复重建因灾损毁的生产用房、水产原良种繁育场、温室大棚和网箱等渔业生产设施。农产品批发市场：恢复重建农产品批发市场大棚、水电等设施。

（2）实施步骤。种植业：上半年生产设施全部恢复，下半年生产能力恢复到灾前水平。畜牧业：上半年恢复基础设施，8月底前全面恢复商品畜禽生产能力，12月前全面恢复种猪种禽生产能力。渔业：9月底前修复受损设施。农产品批发市场：3月底前完成各受损设施修复。

（3）责任主体。地方各级人民政府是责任主体，负责本行政区域农业灾情的核定、灾后重建规划的制订和组织实施等工作。农业部负责指导各地组织实施。

2.林业。

（1）恢复与重建任务。通过恢复重建受损基础设施，确保今年春季森林防火不出现大的问题，确保今年造林绿化种苗需求，恢复林业基层单位职工群众的正常生产生活秩序。通过补植补造，尽快恢复森林资源。主要包括：修复灾毁大棚、育苗和良种培育设施，以及采穗圃、种子园等良种基地；修复或重建火险预测预报系统、林火瞭望监测系统、扑火保障系统、防火隔离系统等森林防火基础设施；恢复重建基层林业机构基础设施和林业生态定位观测站等。

（2）实施步骤。5月底前修复或重建火险预测预报系统、林火瞭望监测系统、扑火保障系统、防火隔离系统等森林防火基础设施，6月底前完成基层重点林业机构基础设施恢复重建，9月底前完成森林防火道路修复，用1年时间基本恢复林木良种基地和苗圃的基础设施条件。

（3）责任主体。地方各级人民政府是责任主体。国家林业局负责指导各地组织实施。

3.水利。

（1）重建任务。乡村供水设施以恢复重建受损严重的水源工程及供水管道等设施为主；灌溉排涝设施重点要处理好受灾地区重点灌区的渠首、泵站、渡槽等出现的险情，恢复重建影响春灌用水的重点建筑物和渠道工程；水文设施重点是受灾严重地区和流域机构直属重要水文测站的站房及设备设施等；农村水电重点是受损的线路、杆塔等设施。

（2）实施步骤。春灌前完成灌溉排涝设施的恢复重建，5月底前完成乡村供水设施恢复重建，6月底前完成农村水电设施恢复重建，2008年汛前修复水文设施和其他水利设施。

（3）责任主体。按照隶属关系，地方各级人民政府和水利部相关流域机构是责任主体。水利部负责组织协调、监督检查。

4.气象。

（1）重建任务及实施步骤。5月底前全面修复受损的气象观测仪器以及配套设施，确保气象观测、预报、服务恢复正常。一是修复气象台站，主要是恢复供水、道路、供电线路设备和房屋等。二是修复气象观测网，恢复重建自动气象站，增加用于融冰的风传感器，更换常规地面气象观测设备，修复天气雷达观测系统等。

（2）责任主体。由中国气象局负责组织实施。

5.中央支持政策。

（1）对农业林业灾后重建和恢复生产补贴，由中央财政安排资金给予补助。

（2）对水利灾后重建在中央基建水利投资中调剂给予补助。

（3）气象灾后恢复重建所需经费由中央财政在现有渠道给予安排。

（四）城镇供水和污水处理设施。

1.重建任务及实施步骤。

修建受损供水管网、污水管网、水厂泵站设施、水箱水池，更换水表、阀门等，修复污水处理设备。2月底前，通过抢修和临时供水相结合，所有城镇停水区恢复供水，水厂恢复灾前供水能力，水质符合标准。优先安排受灾严重的中心城镇主管网和人口集中区域水厂、管网及其他设施的恢复建设。力争3月底前全面实现正常供水和污水处理设施稳定运行。

2.责任主体。

省（区、市）人民政府负总责，各城镇人民政府是第一责任人，城镇人民政府和供排水企业为实施主体。建设部负责组织指导并提供技术支持。

3.中央支持政策。

从中央基建投资中调剂给予补助。

（五）因灾损毁倒塌民房。

1.重建任务及实施步骤。

按照“政府引导、农民自愿，因地制宜、分类实施、经济实用”的原则，完成灾区毁损房屋的修复重建。2月底前摸清底数、核定灾情；3月底前制订方案、组织实施；6月底前完成重建和竣工验收工作。

2.责任主体。

因灾毁损房屋重建工作的责任主体是县级人民政府，实行政府行政首长负责制。各有关县级人民政府要成立灾区民房重建领导工作机构，民政部门统一组织，财政、建设、国土、水利、林业、工商、税务等有关部门参加，协调落实规划、选址、材料、税费等方面的优惠政策和措施。

3.中央支持政策。

在现行的因灾倒房家庭每户重建两间基本住房、每间补助1500元、每户补助3000元的基础上，对湖南、贵州、湖北、江西、安徽、广西、四川等7个重灾省区低保户、五保户、困难户给予重点保障，每户标准由3000元提高到5000元，并对灾损民房按每间200元标准给予补助。由中央财政安排资金给予补助。

（六）通信设施。

1.重建任务及实施步骤。

修复各类供电设施、外线设施，机房及应急车辆更新维修，恢复基础网络通信能力。5月底前完成受损设施恢复重建，通信恢复正常状态。

2.责任主体。

各通信运营企业是责任主体。信息产业部负责组织和指导。

3.中央支持政策。

对相关电信企业，在国有资本经营预算支出中按重建投资适当比例注入资本金。

（七）其他基础设施。

1.教育。

（1）重建任务及实施步骤。恢复重建农村中小学损毁校舍。上半年完成。

（2）责任主体。地方各级人民政府和教育主管部门、受灾学校是责任主体。

2.广播电视。

（1）重建任务及实施步骤。修复受损无线发射台站、有线网络和一批接收设施设备等。6月底前全面修复。

（2）责任主体。地方各级人民政府和广电部门是责任主体，各电视台、广播电台、发射台、有线电视网络中心等具体实施。

3.卫生。

（1）重建任务及实施步骤。恢复重建县乡两级医疗卫生机构的倒塌及损坏业务用房，更新部分设备。8月底前完成。

（2）责任主体。地方各级人民政府和卫生主管部门、受灾医疗卫生机构是责任主体。

4.环保。

（1）重建任务及实施步骤。修复受损水质、空气自动监测站，环境监察执法设备，在线监控仪器设备等。4月底前完成。

（2）责任主体。环保总局和各级地方人民政府是相关建设任务的责任主体。

5.地震。

（1）重建任务及实施步骤。修复地震监测台站受损设施、设备。6月底前完成。

（2）责任主体。省级地震局是责任主体。中国地震局负责指导、监督检查。

6.中央支持政策。

对教育、广播电视、卫生、环保、地震等恢复重建，中央财政在现有渠道给予补助和安排。

（八）工业生产。

企业要立足生产自救，保险公司要及时定损、理赔，金融机构要积极帮助解决资金困难。受灾严重、损失巨大的个别企业个案处理。

三、工作要求

（一）加强领导，明确责任。灾后恢复重建是一项重要任务，要条块结合，各司其职，分工合作，形成合力。地方各级人民政府是灾后重建的责任主体，要切实加强对灾后恢复重建工作的领导。各行业主管部门要按照各自职责，加强对灾后恢复重建工作的指导和监督检查，同时做好中央所属单位的恢复重建工作。各相关企业、机关事业单位要主动承担社会责任，集中力量按期完成任务。各级财政、发展改革、金融、保险等部门要做好资金和政策支持工作。

（二）完善规划，突出重点。各受灾地区和有关部门要在全面掌握和核实有关灾情的基础上，制订和完善恢复重建规划。按照重建规划指导方案明确的重点领域，结合本地和本部门的实际情况，进一步突出灾后恢复重建的重点任务和实施步骤。

（三）多方筹资，尽快拨付。要坚持通过自救投入、银行贷款、保险赔付、中央支持、社会捐助等多渠道筹集恢复重建所需资金。对灾后重建所需贷款，各级银行业金融机构要提高效率，加快审批。各保险公司要提高查勘定损速度，加快赔付结案进度，使受灾企业、受灾群众尽快拿到保险赔款。各级财政在资金安排上要突出重点，根据灾情和地区财力，重点支持重灾地区、重点领域和最困难群体。各级财政对已确定的救灾救济和恢复重建款项要及时下达。

房地产开发步骤篇6

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

目前制约我国酒店管理公司发展的关键因素是缺乏强有力的预订销售网络。一个酒店的管理模式、质量标准、预订网络是其核心技术。一套良好的客房网上预订系统能够加大酒店的发展力度，增强酒店管理模式，提高酒店服务质量。

客房网上预订是为了提高酒店服务质量和信誉、为客户提供更为方便的客房预订为目标的服务平台。通过订房系统，酒店可以为客户提供更为便捷、简单、快速的客房服务；客户可以根据自己的需求了解酒店的信息、选择自己中意的客房，同时了解酒店为自己带来各种的优惠，不仅给自己带来经济上的实惠，而且为自身出行带来方便。酒店充分利用互联网这条捷径，为客户提供网络订房的便捷服务。这使得酒店运作效率和经济效益得到全面了提高。

1 系统分析

基于ASP .NET进行开发，使用SQL Server 2005作为后台数据库。利用图像处理软件设计页面，用网页制作工具进行制作。首先应用作为开发环境，前台使用流行的网页制作工具Microsoft Visual Studio 2008，后台的数据库则使用Microsoft SQL Server 2005，最后将整个网站进行整合。

2 系统功能模块及结构

2.1各功能模块的介绍

前台页面主要包括以下功能模块：（普通用户）

（1）信息展示：全面展示酒店的服务功能及环境。介绍酒店自身、酒店的地理位置、会展中心、餐饮美食、商务中心以及其他相关内容等信息。全面展示酒店的客房服务功能。提供宾馆所在地旅游景点的详细信息。 该部分可分子模块完成。（2）客房查询：主要用于客人预订客房时查询客房的详细信息。可查询酒店全部客房的状态信息，也可查看酒店所有空房信息。（3）客房预订：客人预订客房时完成预订资料的录入，包括输入预订人姓名，联系电话，信用卡号，预订客房的编号，时间，离店时间，备注，选择预订客房类型等功能。

2.2提供管理后台入口

后台页面主要包括以下功能模块：（管理员）

（1）系统管理模块：该模块实现操作员管理，如操作员的添加、删除和修改操作，并设置操作员的操作权限对指定用户进行密码的修改。（2）信息管理模块：对前台信息展示模块进行管理，同样可分子模块。（3）客房管理模块：该模块实现对客房的基本信息的设置，如客房的地点、客房等级、客房物品等信息，同时提供对客房信息的查询。（4）订房管理模块：该模块实现用户订房信息管理，提供对定房客户资料的登记、查询和退订操作。订房信息包括客房的类型、订房的时间等。（5）收银管理模块：该模块实现客房收银管理，提供对客户住房结账信息的统计、查询，并支持当日报表的打印。（6）查询管理模块：该模块实现对历史数据的查询（如图1）。

3 系统测试

软件的测试在软件生命周期中占据重要的地位，在传统的瀑布模型中，软件测试学仅处于运行维护阶段之前，是软件产品交付用户使用之前保证软件质量的重要手段。近来，软件工程界趋向于一种新的观点，即认为软件生命周期每一阶段中都应包含测试，从而检验本阶段的成果是否接近预期的目标，尽可能早的发现错误并加以修正，如果不在早期阶段进行测试，错误的延时扩散常常会导致最后成品测试的巨大困难。

3.1测试的步骤

与开发过程类似，测试过程也必须分步骤进行，每个步骤在逻辑上是前一个步骤的继续。大型软件系统通常由若干个子系统组成，每个子系统又由若干个模块组成。因此，大型软件系统的测试基本上由下述几个步骤组成：（1）模块测试。在这个测试步骤中所发现的往往是编码和详细设计的错误。（2）系统测试。在这个测试步骤中发现的往往是软件设计中的错误，也可能发现需求说明中的错误。（3）验收测试。在这个测试步骤中发现的往往是系统需求说明书中的错误。

3.2测试的主要内容

为了保证测试的质量，将测试过程分成几个阶段，即：代码审查、单元测试、集成测试、确认测试和系统测试。

（1）单元测试。单元测试集中在检查软件设计的最小单位—模块上，通过测试发现实现该模块的实际功能与定义该模块的功能说明不符合的情况，以及编码的错误。

（2）集成测试。集成测试是将模块按照设计要求组装起来同时进行测试，主要目标是发现与接口有关的问题。如一个模块与另一个模块可能有由于疏忽的问题而造成有害影响；把子功能组合起来可能不产生预期的主功能；个别看起来是可以接受的误差可能积累到不能接受的程度；全程数据结构可能有错误等。

（3）确认测试。确认测试的目的是向未来的用户表明系统能够像预定要求那样工作。经集成测试后，已经按照设计把所有的模块组装成一个完整的软件系统，接口错误也已经基本排除了，接着就应该进一步验证软件的有效性，这就是确认测试的任务，即软件的功能和性能如同用户所合理期待的那样。

（4）系统测试。软件开发完成以后，最终还要与系统中其他部分配套运行，进行系统测试。包括恢复测试、安全测试、强度测试和性能测试等。

4 总结

一个管理信息系统的设计，不可能一步到位，还需要不断的完善和补充。同时，系统中还存在许多问题，有待在日后的使用中发现和解决。编程前的深思熟虑是减少程序调试工作量的重要方法，只有进行充分考虑，才会减少调试过程中的工作量。虽然在开始写程序之前我们做了很多的准备工作，但在真正的写程序时仍然发现许多问题，有些问题是分析时的疏漏，有些则是如果不做无论如何也想不到的。

参考文献

[1] 史斌星，史佳基础编程贯通教程[M].北京：清华大学出版社，2003.7：10-12.

[2] 郑人杰，殷人昆，陶永雷.实用软件工程（第二版）[M].北京：清华大学出版社，2003.5：59-61.

房地产开发步骤篇7

一、房地产开发企业的经营特点

本部分见图1。

图1房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业是资金密集型企业，相对其它行业而言，它的资金需求量更大、投资周期更长、中间环节更多等因素就决定了房地产企业财务管理的复杂性。

二、房地产开发企业财务管理问题分析

(一)家族式管理使得财务管理制度不健全

健全的财务管理制度是现代化房地产企业财务健康运行的重要保障。但是当前我国较多的房地产开发企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者就是企业的经营者。特别是在财务管理上，企业的财务人员等多由投资者的亲属担任。企业资金分散、闲置问题突出，多头开户、资金账外循环等现象也较为常见。使财务部门难以掌控实际资金周转情况，而财务管理制度却没有对其约束，不利于企业经济效益的提高。

(二)房地产开发企业的风险较大

房地产企业是一个较为特殊的行业，房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发难度高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，与其它工商类企业相比，房地产开发企业是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，不管是在融资渠道、会计核算或是财务运行机制方面都容易出现财务管理不足，加大财务风险。

(三)房地产开发企业融资难度大

房地产开发企业的开发项目是一个融资数额巨大、时间跨度较长的一个过程。由于房地产企业项目的投资规模较大、生产周期较长、风险较高等行业特点，因此使房地产企业都遭遇到较大的融资压力。一般企业的融通渠道有内部融资和外部融资。但仅仅依靠企业内部融资、不能满足企业的资金需求。因此还得借助大量的外部融资。但多数房地产企业的融通渠道单一，主要依靠商业银行借款。但随着国家金融政策的变化以及商业银行贷款规模的压缩，银行信贷资金投入房地产企业的条门槛越来越高，从而导致向商业银行贷款难。

(四)成本控制难度大

房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。见表2。

对于房地产企业来说，在成本核算对象上，一个房地产项目包括设计、土地使用权、工程的招投标管理和施工等过程，成本的控制难度比较大。

[核算特点\&具体内容\&核算时间跨度长\&由于房地产开发周期长，所以成本核算的时间跨度很长，往往超过一年甚至数年。\&开发产品的成本组成不同\&由于房地产开发企业的产品种类多，且设计多样性，导致开发产品的成本组成具有很大的差异，使得成本核算管理非常复杂，因此在进行房地产成本核算时，要求根据具体情况进行分析核算。\&

各步骤直接的成本不能明确区分\&由于房地产开发周期长，涉及的施工单位多，房地产开发需要不同工种的施工单位协同作业，属于多步骤生产。但它与制造业不同，各工种可在同一时间、同一地点进行平行交叉或例题交叉作业，各生产步骤直接并无明确的时间或者地点界限，因此在会计核算上，难以准确计算各步骤开发产品的成本。另外，房地产开发企业的成本核算还存在不同项目核算差异大、滚动开发核算难度大等特点。\&]

表2成本核算管理的特殊性

三、提升房地产企业财务管理水平的对策探讨

(一)建立现代企业制度，构建完善的财务管理体系

现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即通过所有权和经营权的分离， 减少投资者对企业日常经营管理的干预，切实解决房地产开发企业传家族式管理带来的管理混乱问题。其次要加强财务管理制度建设，遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度，并严格执行。

(二)加强房地产开发企业财务风险防范与控制

对于房地产企业来说，高收益必然伴随的高风险。企业的每一项重大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。

(三)拓宽房地产开发企业融资渠道

房地产看法企业除了充分利用商业银行融资外还应积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金并且以自然人或企业发起方式，定向募集民间资本。最后还可以通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。

(四)完善房地产开发企业成本控制

房地产项目的成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是成本管理的重要环节，因此财务人员管理水平的高低直接关系到企业财务管理工作的绩效和成效。所以，房地产开发企业应更加重视对本企业财会工作人员的继续教育，通过加大对本企业财会人员的继续教育力度，切实强化企业财会人员的专业操作技能和进一步提高财务管理水平。

房地产开发步骤篇8

收入的钱放对地方――做好税务规划。在我国，税负较重，并且针对高收入群体的税目较多，如何合理有效地避税，实现收入最大化，需要规划。节税重于投资，对于个体工商户及企业经营者，都应该通过规划来节税，小至所得税、营业税及考虑到长远的赠予和遗产税，每个人的一生都跟税收离不开关系。做好税务筹划以合理地避税，实现当期收入最大化。

节余的钱放对地方――做好储蓄率设置。储蓄是理财的基础，要做到有财可理，必须要有一定的储蓄积累。每个家庭、个人都应养成良好的储蓄习惯，不储蓄就谈不上理财，收入的20%～40%应作为储蓄。简单来说应该有收入四分的概念，将当期收入在个人储蓄、保费支出、投资性资产、生活消费支出四个方面做好配置。

风险管理的钱放对地方――做好保险规划。保险就相当于是家里的备用印钞机，当家庭主要收入提供者发生人身风险不能为家庭提供足够的持续收入来源时，保险理赔资金能够为家庭理财目标提供财务保障。保险规划的简便方法就是“双十法则”，用收入的10%购买到年收入10倍左右的保额。可以用生命价值法或遗属需要法测算家庭需要的保险金额。依所需要的保额去选择购买合适的保险品种，保费预算应控制在收入的10%以内，才不会负担过重；保额必须达到家庭年收入的10倍才能享受到比较充分的保障，在遇到困难时让家庭有足够的经济调整期。

增值的钱放对地方――选择好投资工具并做好投资性资产配置。投资是为了让资产快速增值以实现未来目标的一个重要手段。长期投资、价值投资、定期定额投资是必须坚定不移执行的理念。除了满足未来目标以外，从理财角度来讲，应该是不断地积累资产，让钱生钱，追求理财的最终目标――财务自由，做好资产配置，使理财收入达到工作收入或是生活支出以实现财务自由。

子女教育的钱放对地方――做好教育规划。在家庭教育、购房、退休三大希望工程中，教育是许多家庭摆在第一位的理财目标。望子成龙、望女成凤是每个父母的期待，无论是新婚尚未生育子女的家庭，还是已经生育的家庭，任何时候规划都不嫌晚，尤其是高等教育金和出国留学准备金都应该提前规划。如果自小孩出生后开始每月存200元，选择6%收益率的产品18年以后可以积累77470元，大学期间每年近2万元的学费便准备充足。

养老的钱放对地方――做好退休规划。确保有足够的退休金以安享晚年，选择年金类保险理财产品是不错的选择。

幸福生活的钱放对地方――做好购房规划。买房租房，在资金不充裕时，购房不宜过早，应该及早规划，延迟购房时机，让资产有足够的时间增长，甚至在资金买得起房的情况下，也应该测算购房后的自有资产与投资性资产的持有比率，购房后自有资产比率过高，投资性资产比率会不足，资产增长趋缓，不能够发挥出资产快速增值的效益，可以通过租购试算，规划出最合适的购房时机。

紧急备用的钱放对地方――备足应急基金。通过有计划的理财及资产配置后，每个家庭都应该备有三到六个月固定支出的现金存放于活期存款或货币基金中，用于应付紧急医疗或是其他紧急支出。

支出的钱放对地方――做好消费支出预算。没有理财计划的收支平衡式是：收入-支出=储蓄，有理财计划的收支平衡式是：收入-储蓄-保险-投资-教育金-退休金-购房资金-应急基金=支出，把钱放对地方之后剩余有限，所以通过记账来编制家庭预算是每个家庭必须培养的习惯，正确分辨“需要”和“想要”。购买需要的，抑制想要的。生活当中真正的需要其实不多,而是想要的太多。为了达成理财大业――财务自由，还是年轻时控制一下自己的“想要”，满足自己及家人未来的需要吧!

要实现以上九个目标必须顺利完成以下九个步骤。

第一个步骤是将理财目标数据化，将要达成的理财目标变成一个个具体的财务数据。不管是购屋、创业、子女教育或退休规划，都必须以几年以后要准备多少钱来设定目标，如5年以后购买现值100万元的住宅，10年以后准备20万元子女教育金，20年以后准备200万元的退休金等。所谓心想事成从财务的角度讲就是将抽象的梦想蓝图变成一个个具体的财务数据。

第二个步骤是摸清家底，衡量自己的财务状况。养成记账的习惯是积极理财的重要步骤，一方面能让你找到开源节流的方向，另一方面可以清楚有多少净资产与储蓄可以用于积极投资。目前有多少金融性资产与不动产，有多少长短期负债，以市价衡量的资产扣除负债后的净值剩余多少，每月收入与支出的现金流量如何，学会定期编制家庭资产负债表与现金流量表是一个很好的方法。

第三个步骤是认清自己的投资性格和风险承受能力来试算较有可能达成的投资报酬率。在各种收益率与风险的投资性资产上做好比例配置。积极理财的努力重点应放在提高收入增加储蓄额上，要积极理财就不能把钱全部放在银行存款上面，更不能把所有的闲钱都拿去买股票，进行高风险投资。投资的过程会影响到投资的成果，心理无法忍受净值剧烈波动的投资人，风险性高的股票或基金不要超过30%，可忍受净值上下起伏波动的投资人可把三年内不用的钱放在基金上。

第四个步骤是综合前三个步骤调整试算出应有的储蓄额目标。如20年后退休想要有200万元的退休金，目前有10万元可供投资，月收入6000元，依投资个性可达成的投资报酬率是10%。10万元本金以10%复利累积20年以后的本利和是67万元，还有133万元要靠储蓄来累积，以年金终值换算每月要储蓄1931元，储蓄率须达32%。若此时发现原目标设想的太高，储蓄率要达50%以上才能达成时，有必要回过头来调整目标，在梦想与现实中取得平衡。

第五个步骤是搜集投资信息了解投资工具特性，选择投资标的与市场进出时机。存款、债券、股票、黄金、不动产等投资工具风险各异，安全性、收益性、流动性各不相同。只有认识清楚各种投资工具特性才能根据自己的投资风格规划出较有机会达成预定报酬率的投资组合。

第六个步骤是计算支出预算。如前例的支出预算是每月4069元。最好的方式是在发薪时就将储蓄目标额以定期定额投资长期很有机会达到预定报酬率的国内外基金，这部分是为未来理财准备的，剩下的钱都可以用来满足目前的消费需求。

第七个步骤是依据国内外经济环境变化，定期检视投资组合并做必要的调整，此举对整笔投资而言更为重要。积极理财就必须投入一些时间与精力，来提高你的投资报酬率。个股换股波段操作或基金适时转换都不是很容易的事，最好能把投资当做一个学习的过程，在尝试中不断提高自己投资判断的准确度。

房地产开发步骤篇9

以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以“总体把握、确保重点、合理有效、求真务实”为原则，坚持资源整合与节约并重、把节约放在首位的方针，以提高资源利用效率为核心，以节能、节水、节地、节材、资源综合利用为重点，通过健全制度、强化管理、更新技术、考核监督等有效措施，继续稳步推进全区节约型机关建设工作。

二、工作目标

2011年通过实施本行动计划，在完成2011年节约指标的基础上，节约办公经费和接待费用5%，公务车辆总费用下降5%，单位建筑能耗和人均能耗分别降低5%以上。

三、主要任务和实施步骤

(一)加强统计台帐管理

主要内容：加强机关资源消耗统计指标体系建设，落实专人负责单位统计报表和核算，按时如实报送资源消耗情况;建立机关资源消耗和用能管理网络化、数字化平台，为实施机关资源节约和节能改造、节能量化管理提供基础数据。

方法步骤：各单位要建立能耗信息采集责任制和数据统计台帐制度，配备专管员，负责分析本单位能源利用状况，定期上报办公经费使用情况，并提出节约型机关建设目标建议及采取相应节能措施。区联席办定期汇总分析资源消耗统计指标，并公布各机关资源消耗情况，组织开展资源消耗统计、计量工作检查，确保统计数据准确、完整。

(二)加强资源节约日常管理

主要内容：严格执行日常资源节约管理办法，长效管理，减少照明和办公设备电耗。严格执行《***区级机关直拨电话管理规定》，控制电话费用。严格执行办公室设备配备标准，降低办公经费，使日常节电、节水、节材成为机关干部职工的自觉行动。

方法步骤：精简会议及活动，减少会议用鲜花、矿泉水，减少使用一次性宣传牌和水笔。推进文件网上传输系统，区委文件在公务网上试点发放。2011年全面执行文件网上收发，节约文件印刷纸张8o%，报送文件要求采用双面印刷。保持空调温度设置夏季不低于26度，冬季不高于20度，春秋季正常天气不开空调，无人办公时关闭空调，开空调时不开窗，下班前半小时关闭空调。

(三)开展计量仪表改造

主要内容：按照国家强制性标准配备能源计量器具，2011年底前完成区机关大院、集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区各类老旧、失灵计量仪表(包括水表、电表等)改造，科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统试点改造，有条件的使用单位改造成一户一表，为机关资源消耗统计和资源消耗监测创造条件。

方法步骤：区机关大院、集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区开展老旧、失灵计量仪器自查工作，按照定点采购的要求，更换能源计量器具、仪表，完成计量仪表的更新改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。

(四)办公照明设备节能改造

主要内容：对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区办公建筑使用的高能耗荧光灯、白炽灯、射灯等，全部更换成紧凑型、直管型荧光灯及金属卤化物灯等节能灯具，走廊、楼梯等公共部位(除消防通道外)的普通照明控制开关全部更换成延时开关。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统试点改造。

方法步骤：年底前，完成集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区建筑办公照明设备的节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。新建办公楼全部使用节能灯。

(五)中央空调系统节能改造

主要内容：通过系统诊断及节能综合效益分析，采用节能清洗、风机水泵变频或更新关键设备、系统智能控制等节能技术措施，对不符合节能要求的中央空调系统进行节能改造。  1   小编推荐与 2011年建设节约型机关工作计划 关联的文章：

                

查看更多>>

方法步骤：对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区综合办公大楼中央空调系统进行节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。新建办公楼全部使用节能空调和智能空调节电器。

(六)用水器具改造

主要内容：对机关办公建筑中不符合节水标准的龙头、冲洗阀、水箱等用水器具进行全面更换。

方法步骤：年内对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区综合办公大楼开展用水器具节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。

(七)既有建筑围护结构节能改造

主要内容：结合既有建筑的扩建、改建或改造装修，按现行建筑节能设计标准和技术规范要求，运用新型节能材料与技术，对外墙、屋面及外门窗进行改造，提高围护结构保温隔热性能。

方法步骤：区建管局分别组织有关单位及专业人员进行综合调研，通过诊断分析，选择代表性建筑作为围护结构节能改造示范点。新建办公楼，优先使用新型节能材料。

(八)推进节能和绿色采购制度

主要内容：进一步贯彻落实节能和环境标志产品政府采购制度。根据国家节能和环境标志产品政府采购政策规定，研究制定相应的实施意见和采购范围，在政府采购中确立优先采购节能、环保产品的良好机制。

方法步骤：根据财政部、国家发改委《节能产品政府采购实施意见》和财政部、国家环保总局《环境标志产品政府采购实施意见》，制定我区政府机关优先采购节能和环境标志产品的管理办法，在区级财政预算单位全面推行节能和环保产品政府采购制度，由区财政局落实。

房地产开发步骤篇10

以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以“总体把握、确保重点、合理有效、求真务实”为原则，坚持资源整合与节约并重、把节约放在首位的方针，以提高资源利用效率为核心，以节能、节水、节地、节材、资源综合利用为重点，通过健全制度、强化管理、更新技术、考核监督等有效措施，继续稳步推进全区节约型机关建设工作。

二、工作目标

2009年通过实施本行动计划，在完成20*年节约指标的基础上，节约办公经费和接待费用5%，公务车辆总费用下降5%，单位建筑能耗和人均能耗分别降低5%以上。

三、主要任务和实施步骤

(一)加强统计台帐管理

主要内容：加强机关资源消耗统计指标体系建设，落实专人负责单位统计报表和核算，按时如实报送资源消耗情况;建立机关资源消耗和用能管理网络化、数字化平台，为实施机关资源节约和节能改造、节能量化管理提供基础数据。

方法步骤：各单位要建立能耗信息采集责任制和数据统计台帐制度，配备专管员，负责分析本单位能源利用状况，定期上报办公经费使用情况，并提出节约型机关建设目标建议及采取相应节能措施。区联席办定期汇总分析资源消耗统计指标，并公布各机关资源消耗情况，组织开展资源消耗统计、计量工作检查，确保统计数据准确、完整。

(二)加强资源节约日常管理

主要内容：严格执行日常资源节约管理办法，长效管理，减少照明和办公设备电耗。严格执行《*区级机关直拨电话管理规定》，控制电话费用。严格执行办公室设备配备标准，降低办公经费，使日常节电、节水、节材成为机关干部职工的自觉行动。

方法步骤：精简会议及活动，减少会议用鲜花、矿泉水，减少使用一次性宣传牌和水笔。推进文件网上传输系统，区委文件在公务网上试点发放。2009年全面执行文件网上收发，节约文件印刷纸张8o%，报送文件要求采用双面印刷。保持空调温度设置夏季不低于26度，冬季不高于20度，春秋季正常天气不开空调，无人办公时关闭空调，开空调时不开窗，下班前半小时关闭空调。

(三)开展计量仪表改造

主要内容：按照国家强制性标准配备能源计量器具，2009年底前完成区机关大院、集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区各类老旧、失灵计量仪表(包括水表、电表等)改造，科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统试点改造，有条件的使用单位改造成一户一表，为机关资源消耗统计和资源消耗监测创造条件。

方法步骤：区机关大院、集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区开展老旧、失灵计量仪器自查工作，按照定点采购的要求，更换能源计量器具、仪表，完成计量仪表的更新改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。

(四)办公照明设备节能改造

主要内容：对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区办公建筑使用的高能耗荧光灯、白炽灯、射灯等，全部更换成紧凑型、直管型荧光灯及金属卤化物灯等节能灯具，走廊、楼梯等公共部位(除消防通道外)的普通照明控制开关全部更换成延时开关。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统试点改造。

方法步骤：年底前，完成集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区建筑办公照明设备的节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。新建办公楼全部使用节能灯。

(五)中央空调系统节能改造

主要内容：通过系统诊断及节能综合效益分析，采用节能清洗、风机水泵变频或更新关键设备、系统智能控制等节能技术措施，对不符合节能要求的中央空调系统进行节能改造。

方法步骤：对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区综合办公大楼中央空调系统进行节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。新建办公楼全部使用节能空调和智能空调节电器。

(六)用水器具改造

主要内容：对机关办公建筑中不符合节水标准的龙头、冲洗阀、水箱等用水器具进行全面更换。

方法步骤：年内对集中办公点、各镇、街道、莘庄工业区综合办公大楼开展用水器具节能改造。科、教、文、卫、房地、建设、公检法系统技术改造推进40%单位。

(七)既有建筑围护结构节能改造

主要内容：结合既有建筑的扩建、改建或改造装修，按现行建筑节能设计标准和技术规范要求，运用新型节能材料与技术，对外墙、屋面及外门窗进行改造，提高围护结构保温隔热性能。

方法步骤：区建管局分别组织有关单位及专业人员进行综合调研，通过诊断分析，选择代表性建筑作为围护结构节能改造示范点。新建办公楼，优先使用新型节能材料。

房地产开发步骤篇11

一、引言

房地产业作为国民经济的重要行业,在金融危机的冲击下,会产生怎样的变化?本文拟以2006年到2008年沪深两市数据齐全的公司为样本,分析它们在金融危机的冲击下,资本结构的影响因素有何变化。

我国上市企业目前股权融资偏好现象比较严重,与传统的资本结构的优序融资理论不太一致。Majluf和Myers指出,投资者与内部人相比不具有信息优势,这种情况可能导致股权在市场上的错误定价。例如,如果公司需要发行新股票为新项目融资,如果股价过低以使新股东获得超过比净现值更多的价值,将导致老股东的一个净损失。这样,即使该项目净现值为正,也会遭到拒绝。如何使公司价值不被低估就成为一个重要的问题。基于这种情况,与股权相比,公司更偏好于内部资金,甚至不太多的风险债务也比股权优越。由此,Majluf和Myers提出了优序融资理论-公司融资顺序有明显的先后之分,所需的资金首先依赖于内源资金;在内源资金不足,需要外部资金时,债务优于股权;因为外部股权融资成本较高,只作为融资渠道的补充来源形式。而我国目前的情况是,企业在进行融资时,一旦有机会在股票市场进行融资,就会不遗余力地进入股市,“圈钱”动机比较严重。

对于影响资本结构的因素,肖作平(2005)进行了总结。他从宏观经济因素与资本结构、行业因素与资本结构、公司特征因素、公司治理因素等几个方面进行了总结与论述。由于资产风险、资产类型以及外部资金的需求随行业而变化,平均负债比率将随行业的不同而不断变化。所以,本文同时基于金融危机的背景,拟对国民经济具有重要影响的房地产业资本结构的影响因素进行分析。

二、多元线性回归模型与神经网络模型

1.多元线性回归

用回归方程定量地刻划因变量Y与多个自变量Y1、Y2…间的线性依存关系,称为多元线性回归(multiple linear regression),简称多元回归(multiple regression)。

设有n个自变量X1、X2、…、Xn,一个因变量Y,以及一份由n个个体构成的随机样本,则有

Y=α +β1X 1+β2X2+…β nXn+ε

其中α为回归方程常数项,也称为截距,其意义同简单线性回归中的α;β1、β 2…,βn称为偏回归系数(partial regression coefficient),βi表示在除Xi以外的其它自变量固定的条件下,Xi每改变一个单位后Y的平均变化。与上式相应,我们有样本回归方程:

Y= α +β1X 1+β2X2+…+bnXn

其中a、b1、b2…bn是α、β1、β2…βn等的样本估计值,简称回归系数。

2.神经网络模型

倒传递类神经网络模型是监督式学习网络 (Supervised Learning Network) 的一种,也是目前类神经网络学习模型中最具代表性且应用最普遍的。其基本原理是利用最陡坡降法(The Gradient Steepest Descent Method)观念,将误差函数予以最小化。

基本的类神经网络架构可分为三个层次:如图1所示,分为输入层,隐藏层和输出层,其中由处理单元再组成“层”,最后由若干层组成“网络”。

处理单元的作用可分为集成函数 (SummationFunction )、作用函数(Activity Function) 与转换函数 (TransferFunction) 三个函数说明,集成函数是将其它处理单元的输出值,透过网络加权值来将输入的信息加以汇总之后,再经由作用函数 (Net) 来将集成函数与目前的处理单元状态加以综合,因为一般类神经网络模型的作用函数采直接使用集成函数输出,作用函数并不明显,因此一般应用上如无特别说明,处理单元只用集成函数与转换函数,在本文中所使用的倒传递类神经网络是直接以集成函数为输出。最后以转换函数将集成函数的输出值转换成处理单元的输出值(Y)。

在倒传递网络中,第n层的第j单元输出值是第n-1层单元输出值的非线性函数,如下式:

(1)

其中(2)

集成函数=作用函数

f:转换函数

Ai:输出层推论输出值

Wji:介于第 n-1 层的第i个处理单元与第n层的第j个处理单元间的连结加权值

θj:网络偏权值

至于倒传递网络的学习流程,可用下列五个步骤简述说明:

步骤1:确定网络架构,决定网络层数及各层间神经元数目 。

步骤2:随机设定权数或偏权值。

步骤3:选取一试验组资料输入网络中。

步骤4:调整权数及偏权值。

步骤5:回到步骤3,直至网络收敛为止。

三、基于多元线性回归模型与神经网络模型的房地产企业资本结构影响因素实证分析

1.样本选择与数据收集

本文以2006年、2007年和2008年房地产行业沪深两市上市公司为基础:

首先,剔除ST、PT上市公司;

其次,为保持各年度间数据及实证结果的可比性,剔除有缺失值的样本。

最终,每年得到45个样本,三年总计135个样本。

2.变量选取

因变量的选取,借鉴已有的处理方式,结合房地产业的实际情况,本文以资产负债率作为因变量,采用账面价值;因变量主要分为三类,公司特征因素、公司治理因素和宏观经济因素。具体见表1。

3.实证结果与分析

(1)2006年～2008年面板实证结果与分析

如表2所示,对面板数据,采用逐步回归方法,经过七步逐步回归,可以看出,流动性与资产负债率负相关,说明流动性越强,公司可以减少举债比率;抵押能力与资产负债率正相关,说明有形资产较多的企业举债规模会相对较大,与权衡理论一致;董监事比与资产负债率负相关,说明,监事人数比董事人数越多,企业负债率越低,这可能是因为监事会规模的扩大,可以加强监管,从而可以限制企业举债;非债务税盾与资产负债率负相关,而且数值很大,说明拥有较多非债务税盾的公司应更少地使用债务,而且在房地产行业中非债务税盾的作用是很大的;公司规模与资产负债率正相关,说明规模越大,的确可以更多的举债;公司风险Beta值也与资产负债率正相关,这个结果说明,在房地产行业中,即使公司风险较大,理论上应该降低负债率,但实际上,风险与负债率之间的关系是非理性的,即使风险较大,公司仍可以从银行取得贷款,这可能与房地产开发商与银行之间的千丝万缕的特殊关系有关;成长能力与资产负债率正相关,这可能是因为房地产企业的发展需要银行贷款支持有关。

从表3可以看出,调整的 可以达到0.585,数值较高。

如图1,利用多元回归模型得到的变量,采用倒向神经网络模型进行一百步训练,可以达到0.022左右的误差,说明神经网络模型的训练效果还是很好的。

(2)2006年～2008年截面实证结果与比较分析

通过表4可以看出,2006年对资本结构有显著影响的因素是董监事比(-),抵押能力(+),公司规模(+),流动性(-),非债务税盾(-),由于2006年经济形势很好,而且房地产市场发展良好,尚未受到金融危机的影响,所以在正常年景情况下,这些因素是影响资本结构的主要因素;2007年,金融危机对我国的影响初见端倪,房地产市场也开始波动,在这种情况下,对资本结构造成影响的因素开始变化,抵押能力(+),流动性(-),仍然为影响资本结构的主要因素,这时,董监事比,公司规模,非债务税盾不再是影响资本结构的主要因素,取而代之,董事长总经理是否一人(-),成长能力(+)成为影响资本结构的主要因素,这可能是因为在金融危机影响逐渐增强的大背景下,董事长总经理兼任越为严重,对公司举债越不利,而房地产行业公司的成长还是有赖于银行的贷款;2008年开始,金融危机影响渐深,房地产市场也越来越不明朗,这时,影响资本结构的主要因素又发生变化,与2007年相比,抵押能力(+),流动性(-),仍然为影响资本结构的主要因素,但是,董事长总经理是否一人和成长能力对资本结构的影响不再显著,此时,产生内部资源能力(-)成为显著因素,这可能与房地产行业特殊的行业性质有关,随着现金流的增长,举债反而降低。

表5可以看出,三个逐步回归模型的拟合优度逐年增强。

注:2006年训练误差为0.00796303;2007年训练误差为0.0028532;2008年训练误差为0.0035722。

通过图3-2,可以发现,神经网络模型也有很好的训练效果。

四、结论与建议

本文通过对20062008年房地产行业的上市公司样本分别进行逐步回归分析和神经网络模型训练,发现逐步回归模型拟合效果整体较好,调整的 大体在0.5以上;神经网络模型的训练效果更好,误差都非常小,都在 到 数量级上。在资本结构影响因素方面,无论是面板回归结果还是截面结果,可以发现抵押能力(+),流动性(-),都是影响资本结构的主要因素;随着金融危机影响的从无到有逐渐增强,可以发现,影响资本结构的因素也在不断变化。

究其原因,地方政府、房地产企业与商业银行的之间的关系是其中一个因素,所以,进一步完善我国的制度建设,提高法律意识,处理好政府、企业与银行之间的关系是一个重要方面。这样,可以使房地产企业的资本结构进一步合理化,同时,也使资本结构影响因素与资本结构之间的关系进一步理性化。

参考文献:

[1]Harris M,Raviv R. The theory of capital structure[J].Journal of Finance,1991, 46(1):297～355

[2]Modigliani F, Miller M H. The cost of capital, corporation finance and the theory of investment[J].American Economic Review, 1958,48(3):261～297

[3]Patricia M. Dechow, Richard G. Sloan, Amy P. Sweeney.Detecting Earnings Management The Accounting Review, Vol. 70, No. 2 (Apr., 1995), pp.193～225

[4]Titman S,Wessels R. The determinants of capital structure choice[J]. Journal of Finance, 1988,(43):1～19

[5]Utpal Bhattacharya, Hazem Daouk, Michael Welker.The World Price of Earnings Opacity. The Accounting Review, Vol. 78, No. 3 (Jul., 2003), pp.641～678

[6]William R. Gebhardt, Charles M. C. Lee, Bhaskaran Swaminathan. Toward an Implied Cost of Capital.Journal of Accounting Research, Vol. 39, No. 1 (Jun., 2001), pp. 135～176

[7]周开利康耀红:神经网络模型及其MATLAB仿真程序设计,清华大学出版社,2005年9月

[8]刘海英:财务管理学,山东人民出版社,2007年2月

[9]刘志远:财务管理,南开大学出版社,1999年9月

[10]荆新王化成刘俊彦:中国人民大学出版社,2006年7月

[11]肖作平:资本结构影响因素和双向效应动态模型――来自中国上市公司面板数据的证据[J].会计研究, 2004,(2):36～41

[12]陆正飞辛宇:上市公司资本结构主要因素之实证研究[J].会计研究,1998(8)

[13]曾颖陆正飞:信息披露质量与股权融资成本,经济研究,2006(2), P72

房地产开发步骤篇12

中图分类号：TM621 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2013）-12-0195-01

一、引言

大唐贵州发耳发电有限公司1、2号机组使用北京ABB公司smyphonyDCS控制系统，对于离主厂房较远的循泵房使用远程I/O柜来控制，通过光纤通讯接入主机DCS环网。一般DCS系统控制机柜均采用两路电源冗余电源供电，一路来自保安段，另一路来自UPS，两路电源均比较可靠。但因远程柜离主厂房比较远，无法接入该两路电源，一般就近选择两路MCC电源接入即可。大唐贵州发耳发电有限公司1、2号机组循泵房远程I/O柜即采用上述方法，利用就地两路MCC电源为循泵房远程I/O柜供电。为了提高电源可靠性，在投产初期，热控人员为其中第二路电源增加了UPS装置，即两路电源均正常时，第二路电源为UPS充电，若两路电源均丧失，UPS自动输出电源承担负荷。UPS采用3000Ah的容量。

经过五年多的生产运行，2012年5月12日，循泵房就地需增加临时水泵抽水，热机部人员请电气人员在循泵房MCC上取电，使用临时水泵，但因水泵有接地现象，造成循泵房MCC上级开关跳闸，两路MCC同时失电，循泵房远程I/O柜失去电源，DCS画面循泵房设备瞬间同时变紫，两台机组的四台循泵失去监视和控制，对1、2号机组安全运行造成重大威胁。随即查明原因，UPS经多年运行已老化，已不具备供电能力，后解除临时水泵接线，恢复电源后正常。本次事件彻底暴露出远程I/O柜的电源存在巨大安全隐患，增加UPS装置不能彻底解决问题。

二、设备概况

大唐贵州发耳发电有限公司1、2号机组循泵房远程I/O柜原来电源供电图如下：

在原电源配置中，因UPS装置经过五年运行后已老化，已无法在无供电情况下为远程I/O柜提供电源。所以在该配置下，相当于两路就地MCC电源为循泵房远程I/O供电。而两路MCC电源来源相同，实质上为同一电源，即发生设备故障时，两路电源会同时消失。所以要解决循泵房远程I/O柜电源存在的安全隐患必须引入另一路可靠的电源。

三、解决方案

因循泵房远离主厂房，若像主机DCS机柜一样从保安段、UPS取电，一方面电缆过长，施工困难，另一方面因距离远，压降太大。但是就地附近无可用的可靠性非常高的电源。距离最近的是化学水处理系统的电气专业直流屏，为220V直流电源，距离约为200米，DCS需要220V交流电源。因此设计电源配置图如下：

在如上电源配置中，循泵房远程柜第一路电源为原来的MCC电源1，保持不变。第二路电源为逆变器输出电源。而逆变器的输入端采用两路电源，一路来自原来MCC电源2，一路来自新加的化水直流屏直流电源。在此电源系统中，正常情况下，MCC电源2和直流电源为逆变器提供电源，MCC电源2在逆变器中经过旁路输出，直流电源经逆变器逆变整流后输出220V交流电源，正常运行中逆变器设置为以MCC电源2为主，走旁路，一旦MCC电源2丧失，立即切换为直流逆变后的电源输出。该电源为远程柜的第二路电源。正常情况下，DCS远程I/O柜第一路电源和第二路电源同时供电，各带50%的负荷。

因化水直流电源来自化水PC段电源，经蓄电池后输出220V直流电源，即使PC段失电，蓄电池仍旧能为设备供电，非常可靠。但化水直流电源距离循泵房远程I/O柜约200多米，根据线路电压降计算公式：U=（P*L）/（A*S）

其中：P为线路负荷L为线路长度A为导体材质系数（铜大概为77，铝大概为46）S为电缆截面。在温度=20°C时，铜的电阻系数为0.0175欧姆*平方毫米/米在温度=75°C时，铜的电阻系数为0.0217欧姆*平方毫米/米。一般情况下电阻系数随温度变化而变化，在一定温度下导线的电阻=导线的长度*导线的电阻系数/导线的载面积。

据实际测量远程I/O柜负载电流不足5A，按照5A计算，L距离按照200米计算，因为使用铜芯电缆，所以导体材质系数按照77计算，若使用10平方毫米电缆，线路电压降为1.29V，若选用16平方毫米的电缆线路电压降为0.8V，而化水直流电源电压227VDC，下降0.8V不影响为远程I/O柜供电，因此选用16平方毫米电缆进行施工比较合适。

四、项目实施及试验

根据前面设计方案，大唐贵州发耳发电有限公司热工人员制定技改方案，将1、2号机组循泵房相关设备切为就地，拔出远程柜中DO卡件，敷设电缆，增加逆变器，对远程I/O柜电源系统进行了改造工作。检查接线、电阻、绝缘合格后全部送电。电源切换试验方法如下：

4.1检查三路电源均正常，已送电情况下，将MCC电源1断开，检查远程I/O模件状态、DCS画面显示，查看趋势，是否存在异常。经试验，均正常。通过本步骤，可以证明远程I/O柜在仅第二路电源供电时，不影响设备运行与控制。

4.2在上步骤基础上，断开化水直流电源，检查远程I/O模件状态、DCS画面显示，查看趋势，是否存在异常。经试验，均正常。通过本步骤，可以证明仅MCC电源2供电时，不影响设备运行与控制。

4.3在上步骤基础上，送上化水直流电源后，断开MCC电源2，检查远程I/O模件状态、DCS画面显示，查看趋势，是否存在异常。经试验，均正常。通过本步骤，可以证明逆变器输入端MCC电源2丧失后，可以无扰动无延时切换为直流逆变输出，不影响设备运行与控制。经测量此时逆变器输入端直流电压，显示值为225VDC，说明选用敷设的电缆满足要求，线路压降很小。

4.4在上一步骤基础上，送上MCC电源1，断开逆变器输入端的MCC电源2和化水直流电源，检查远程I/O模件状态、DCS画面显示，查看趋势，是否存在异常。经试验，均正常。本步骤证明远程I/O柜在仅第一路电源供电时不影响设备运行。

4.5将三路电源送上，试验结束。

通过电源切换试验，证明本次改造非常成功，彻底消除了远程I/O柜电源系统存在的安全隐患，提高了设备可靠性。