房地产行业经济篇1

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地高潮。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

房地产行业经济篇2

通常情况下，西方国家住宅面积多设计为70至80平米，而我国大于100平米的建筑住宅却很多。虽然西方一些国家的住宅面积不大，可是其设计规划极为科学，住宅设施较为完善，环境优雅，适合居住。而在我国，虽然也曾要求新的住宅建筑面积在90平方米以下的要大于总建筑住宅面积的70%，但是即使已下发过政策，大部分的城市都未满足国家有关政策的要求。即使某些城市满足要求，但在设计规划方面仍存在很多问题，这些情况都会妨碍我国房地产行业的未来发展。

1.2我国房地产行业低碳技术起步较晚

由于我国科学技术水平较差，致使房地产行业低碳技术起步较晚，其主要表现为：第一，技术研发及其产品转化过程存在问题，如今我国房地产行业低碳技术的研发费用投入不够且研发能力不足，技术水平没有国外有些发达国家的技术成熟，同时还存在着很多问题，从而致使建筑低碳技术的研发成功率很低；第二，低碳建筑产品水平不一致，由于缺少合理科学的低碳建筑技术标准制度以及对应的监控体系，致使低碳产品的水平不一致。

1.3我国住宅区的美化绿化不科学

目前，有些住宅区在美化绿化方面存在很多问题。如小区里通常铺设柏油道路，使得小区里硬质路面较多，的土地太少；草坪绿化过多，而种植的树木太少等。由于国内有些住宅区草坪绿化面积比例较大，树木面积以及水资源面积所占的比例很小，这样的规划设计很不利于吸收住宅区内的二氧化碳。而从住宅区内种植的植物角度而言，这种规划设计也极其不科学，大部分小区多重视树木的观赏性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我国建筑行业所使用的建筑材料不够合理目前，国内很多建筑企业所使用的建筑原材料不满足环保要求，而且实际效果也不理想。在建筑工程施工过程中大多会使用水泥，而水泥在使用过程中不仅会带来大量灰尘，还会释放出大量的二氧化碳。国内大多建筑企业不重视环保，在实际施工过程中也很少会使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用过程中，大部分还是利用煤炭及石油，从而导致资源的大量损耗，不利于低碳建筑行业的发展。

1.5低碳技术产品研发的盲目性

因为缺少成本优势及新型技术，我国房地产行业低碳技术的研发难度系数很大，低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势，这就致使有些房地产企业在以追求利润最大化为目的的前提下，放弃研发低碳技术，而选择不利于保护生态环境的普通房地产产品。另外，低碳住宅的消费群体缺少针对性，导致低碳住宅技术研发具有很大的盲目性，这主要表现在房地产企业不乐意投入大量的经费以及时间做市场调研，致使在对消费群体以及市场情况不甚了解的情况下就盲目地投资开发，最终导致低碳住宅需求定位错误而销售不出去的局面。

1.6居民的低碳消费意识薄弱

据有关调查结果显示，某些较为落后地区的居民是第一次知道低碳消费以及低碳经济，就更不用说房地产行业低碳经济了。而消费者这种薄弱的低碳意识就会大大地削弱其低碳住宅消费选择，这会直接影响到低碳建筑以及低碳房地产产品的推广。

2低碳经济对房地产经济的影响

2.1低碳经济对我国房地产经济的有利影响

（1）调整房地产行业内部的结构

目前，我国房价一直都居高不下，其中一个较为重要的因素就是炒房，有些不懂房地产行情的发展商只是一味地炒高房价，根本不懂房子的质量、品质等。出现这种情况在很大程度上还是由于我国房地产行业的门槛太低，行业内的结构非常不合理，而房地产市场炒房情况让广大消费者太过重视房子的位置以及价格，从而忽略掉房子的内在品质以及舒适度。因此，发展低碳建筑就能够从根本上改善这种局面，且随着我国有关政策的调整以及技术水平的提高，房子成本就有可能会恢复到正常水平。如此，从长期看来，低碳经济是有利于我国房地产行业内部结构调整的。

（2）能够促进房地产行业长期的健康发展

目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面都是泡沫危机，一旦房价不停被提高，市场就很有可能会失去承接力，那么就很有可能会出现类似于美国的经济危机。房地产行业的低碳经济发展，可以说投资期限较长，未来收益也不确定。所以，这一发展方向，就能很好地规避炒房等情况的出现，使房地产开发商能更多投入到对建筑品质以及质量的提升。因此，低碳经济有助于房地产行业的健康发展。

（3）有利于实现房地产行业的节能减排和建筑的智能化

一直以来，建筑节能减排和智能化都是我国建筑行业关注的重点，但是因为房地产行业一直被资本所控制，所以很多开发商通常为了利益最大化会选择期限短、收益高的投资方式，而忽略建筑的节能减排和智能化发展。但在低碳经济形式下，市场资本和先进、新型的低碳技术能更快更有效地结合起来，从而实现未来建筑的低能耗和智能化发展。

2.2低碳经济对房地产经济的不利影响

（1）低碳经济会提高建筑行业的整体成本

因为目前我国科技水平有限，低碳技术也不够先进，所以发展绿色低碳建筑肯定会增加房地产行业的成本。在当前形势下，要想在我国房地产行业中发展低碳经济，需要投入更多资金来研发新技术、新设施，同时要用更昂贵、更节能的能源来替换传统的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我国类似太阳能和风能这类新型能源的研发结果还不完善，使用替代能源事实上是一项成本更昂贵的行为。因此，低碳经济会增加房地产行业的成本。

（2）低碳经济会推高房价

正如上文所说，低碳经济需要投入新型技术和材料，而如此一来，建筑材料和建筑技术的成本肯定会增加。同时，因为发展低碳经济也有可能影响土地的利用率，有些房地产开发商就会打着土地低碳化以及绿色建筑的旗帜，来进一步提高房价。另外，因为绿色低碳建筑通常是面向中高端消费群的，在房地产行业中还未得到广泛认同和普及，这一系列的连锁反应以及房地产商的推波助澜，都会致使房价在短期内进一步上升。

（3）低碳经济会在短期内抑制房地产经济的发展

我国房地产行业的碳排放量，已经占到了全社会碳排放总量的30%以上，大量煤炭以及木材应用在房地产及其相关行业。为了实现房地产行业的快速发展，整个行业的耗能量都在增加。目前，建筑单位面积的耗能量已经达到了欧洲国家的三倍，这就说明现在房地产行业的发展是离不了能源支持的，而能源价格的低廉以及使用便捷，使我国地产行业得到了快速发展。但是，在发展低碳经济的形势下，如果失去了低廉能源的支撑，房地产行业的发展就会变得停滞，甚至处于亏损状态。这样，就会在全国引起大范围的连锁反应，给我国整体经济发展带来很大影响。

3低碳经济形势下我国房地产经济的发展方向

3.1推动住宅产业化发展

在住宅建造过程中，如果采用工业化发展模式来推动我国房地产行业向产业化方向发展，一方面可以提高我国房地产的质量，另一方面还可以降低能源消耗量。而在低碳经济趋势下，我国房地产行业要想得到长久发展，就很有必要强化自身产业化发展。在降低能耗的同时，还可以为自身企业发展创造经济效益。在推动房地产产业化发展时，房地产企业还应该积极、全面、细致地了解并掌握广大消费者的需求，争取做到资源最优化配置，减少碳排放量，为广大消费者营造一个极为理想的工作或居住环境。

3.2积极使用环保材料和节能技术

目前，我国在发展低碳房地产经济工作过程中所面临的问题之一就是建筑的排给水以及保温问题。受起步晚、资金投入不足等因素的制约，我国低碳技术还相当落后，这在很大程度上制约了我国低碳房地产经济的发展。目前有些建筑为了增加采光面积而大量使用玻璃，但是玻璃的散热速度很快，为了使室内的温度保持恒定，就需要使用空调，这就在一定程度上增加了电能的消耗量。为了避免上述问题，我国房地产行业可以使用新型玻璃，这一类型的玻璃既可以满足房间的采光需要，同时又可以起到保温隔热的效果，从而减少空调的使用时间，降低能耗，进而达成低碳环保的目的。绿色植物不仅可以美化室内环境，还可以吸收二氧化碳，特别是在夏季还可以起到降温遮阴的效果，因此生物能源也是发展低碳经济的研究方向之一。在可再生能源的开发以及利用方面，太阳能和风能以其清洁又取之不尽的优势，得到了人们的重视，如提供热水和照明等方面。总之，开发新能源以及环保材料也是房地产经济发展的重要内容。

3.3积极倡导低碳生活

在低碳经济时代中，房地产行业更应该深刻地意识到低碳经济发展的重要意义并积极地落实到行动中，加大物力、人力、以及财力的支持和投入，同时加大宣传力度，让广大消费者更深刻地认识低碳建筑及其优势，提高广大消费者的低碳环保意识，进而得到他们的支持和认同。房地产商还应该让消费者认识到，低碳建筑的价格虽然比同类的普通建筑高，但是其优势非常明显，在投入使用后，低碳建筑的环保节能效果也会显现，进而为广大消费者节约一大笔开销。由此可见，低碳环保建筑的使用成本还是要比普通建筑低许多。因此，房地产商应该立足长远、与时俱进，重视并加大低碳环保建筑的宣传力度，让广大消费者全面地了解低碳建筑的优势，进而刺激广大消费者的购房欲望。由此一来，自然而然就大大地推动了低碳经济的发展。

3.4制定绿色低碳房地产法律政策环境

（1）设计科学的制度

客观来说，在构建低碳房地产体系的过程中，其主要挑战不是低碳技术问题，而是制度和体系问题。设计科学合理的制度应该包含以下几个方面：第一，应该跳出单体建筑思维，站在地区和城市发展的角度来进行建筑的设计规划，同时，还要明确并熟练地掌握房地产行业开发的主要操作阶段、利益的落脚范围以及明确主体权责；第二，要加大研究并逐渐构建起低碳建筑的碳排放量指标以及低碳指标，目前我国已经把“碳排放量指标”归入到十二五规划，并正在加大力度研究制定更为完善的制度法规；第三，创建并设计新的设计规划工具和方法，把宏观指标逐渐转化成法定的规划指引，并以国家有关政策来推动低碳房地产市场需求，平衡低碳房地产的需求和供给。

（2）鼓励绿色低碳房地产金融创新

一直以来，房地产行业都属于资本密集型行业，而低碳绿色房地产是房地产行业能够长久地“平衡基金”以及平抑房价、控制房地产资产泡沫的“对冲基金”。因此，这就需要大力鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金，通过各种融资形式为开发低碳房地产提供充足的发展资金。在未来，还要在已经量化低碳建筑的碳排放指标的前提下，创建碳排放的基准量并计算住宅区的碳排放总量，逐渐建立房地产行业低碳积分机制，以便于和金融以及货币挂钩，逐步形成中国低碳住宅区碳交易体制，为未来的碳税、碳货币、碳交易做好充足的准备。此外，由于我国正处在发展房地产经济的基础阶段，政府有关部门应该整合低碳房地产经济的价值体系，充分调动起房地产业主以及开发商的积极性，达成低碳经济的共识，营造发展低碳房地产经济的舆论环境以及社会氛围，还要逐渐调整房地产的发展模式以及产业结构，使企业能够更直观地了解到广大消费者的需要，这样才能促进房地产经济的发展。而同时在低碳经济时代下，发展房地产低碳经济一定会带动相关产业的发展，如此一来也就加快了国内低碳经济的发展进程，加大了我国经济的转型速度，为我国的未来发展做出巨大贡献。

房地产行业经济篇3

一、房地产泡沫与泡沫经济

 

1. 经济泡沫与泡沫经济

 

房地产泡沫是经济泡沫的一种，但经济泡沫并不等于泡沫经济。经济泡沫是经济发展中不可避免的，， 是市场经济中的正常现象， 它虽然也会对经济的发展造成一定的损害和浪费，但经济泡沫是可以通过市场机制的自发调节予以缓解或消除的，但泡沫经济是与市场机制无关甚至相反的一种对经济发展极为有害的经济现象。

 

泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象，是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。

 

2. 泡沫经济的运行机制

 

泡沫经济之所以能够创造虚假繁荣是因为它具有一种特殊的运行机制。在正常的市场机制中，商品价格上升必然会导致商品需求下降。而泡沫经济则不然，它会出现违规律的变化，价格上涨，市场需求增加;价格下跌，市场需求下降得更快， 正所谓“买涨不买落”。

 

为什么会出现这种现象呢?主要是因为人们购买这种商品不是为了消费， 而是为了投机获利。当人们普遍认为某种商品价格会上涨时，人们就会抢购这种商品;他们同样知道该种商品价格将来会下降，但是他们坚信自己能赶在价格下降以前将持有的商品卖出去，因为市场上有比自己更傻的人。同一商品的反复交易会迭加商品价格，使其远远偏离商品价值;而价格上涨坚定了大众的信念，又会吸引更多投机者的加入，直到某一天，市场没有足够的需求时(或是因为信心不足，或是因为缺乏资金)，市场出现价格可能将要回落的信号，人们猜测投机已经走到了尽头，于是大量抛出商品，而市场需求不足、商品价格瞬间下跌，市场从此一撅不振。这就是一个完整的泡沫经济演变过程。

 

当然并不是所有商品都可以成为泡沫经济的载体，它必须具备一定的条件。首先，这种商品的供给是稀缺的，市场始终保持供不应求局面。其次，交易便利，费用低廉，这样投机的热情才能顺利得到实现，市场利好的消息才能不断被扩散出去，市场需求和价格能以很快的速度被推到高潮。房地产正是这种商品之一。

 

另外，泡沫经济的发生还需要足够货币供给支撑。因此，泡沫经济的上演总是需要以宏观扩张的货币政策和银行体系宽松的信贷政策为依据。无论泡沫经济曾经如何绚丽多彩，但从一开始就注定了难逃破裂的结局。因为再宽松的银行信贷环境也要受到信贷规模的限制，汲养泡沫经济生存的资金链注定要断裂，从而导致泡沫经济连锁反应。

 

二、房地产泡沫的防范

 

1.加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量

 

一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量;同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。

 

2.加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作

 

建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

 

3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制

 

各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测.评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

 

4.利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为。

 

政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款 比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手.完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。

 

三、结 语

 

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。

 

参考文献

 

[1]刘国光，王洛林，李京文：《2006年：中国经济形势分析与预测》

 

房地产行业经济篇4

近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

1)对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

2)对消费者的影响

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

3)对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1) 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5%能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。

2)消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整

我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动.投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1)对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。

2)对房价的影响

供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期.这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产.等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。

3)对房地产自身价值的影响

在当前.我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的 项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。

4、调整住房贷款政策

这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。

参考文献：

房地产行业经济篇5

二、房地产行业过程管理的核心与本质

房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的核心是投资运营。当我们认识到了地产的本质，当我们看到了地产发展的未来趋势，那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略，快速变化自己的发展和运营模式，以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的核心与本质，那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此，科学和高效的管理，成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说，就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新，起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战，在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中，积累了大量的数据，可以通过客户投诉系统进行管理；有了真实全面的业务数据，可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控，把流程管理和房地产管理紧密结合在一起；再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现，找到内部的标杆，共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验，形成相关的经验推广和应用。

三、房地产行业管理者角色与技能

激烈竞争的现代市场经济，要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求，就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次，在房地产项目中，管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，才能满足房地产流程管理的需要。

四、房地产行业管理反思与研究

近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化；我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理，实现该目标的要素就是控制的明晰，支撑精细化管理；实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面，在规范化的基础上，可以实现流程管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在房地产企业管理中作用显著。

五、对房地产流程管理建立模块分析

1、房地产市场容量分析

拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大，投资购房比例基本平稳，结婚购房比例保持稳定，城市化进程中产生购房需求增速平稳。

2、房地产市场需求特征分析

几年来，房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动，我们可以明显看出，房地产市场的周期波动规律，房地产市场需求特征分析，结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策，我们可以预测到未来房地产的发展趋势。

3、房地产市场交易状况分析

1）现房销售增幅高于期房销售

房地产行业经济篇6

引言

我国是社会主义国家，土地是国家所有的，而房地产经济的变革和转型在很大程度上影响着政府的发展，政府在房地产经济变革的过程中应当采取有效Σ撸来适应这一变化；同时对于银行来说，随着国家对信贷的重视程度增加，银行该如何采取有效对策来阐述国家的政策是非常关键的；企业则应当在房地产事业发展的这一阶段，考虑如何能够诚信经营，如何能够诚信发展，使企业在市场竞争中有所立足，有所发展。

一、政府应对房地产变革的相关对策

（一）重视政府职能的转变

房地产事业的发展无非就是金融和土地的结合产物，而政府在对于土地的调控上起到了非常关键性的作用，政府对房地产市场的调解方式使得房地产事业的发展能够更加优化，促进资源的合理配置、市场经济的宏观调控在很大程度上稳定了房地产经济，当前政府职能的转变主要体现在一个方面上就是行政审批，政府不再以过多的手段来控制房地产经济市场的发展，因为如果政府对房地产事业干预太多，不利于房地产企业的发展。

因此，在目前来看，政府取消行政审批有效地适应了当前房地产经济的转型，使得房地产企业能够有效地实施其管理职能，而且在管理的过程中不会由于政府的干预而束手束脚，使房地产市场的资源配置能够充分发挥作用。

第二个当前政府应对房地产经济改革的一个对策就是控制土地的价格，当前存在部分的土地用来修建大量的别墅和豪华建筑，而这些建筑占用了大量的政府国家土地，但是实际上对于老百姓的住房问题却没有有效的解决，这部分建筑只是面向一些高层人士所修建的，因此政府为了减少这种现象的发生，解决老百姓的住房问题，促进房地产市场的健康发展，而实施有关土地价格的控制，我国最近几年经济适用房的数量和规模都在不断地扩大，经济适用房的施工面积较前几年有了非常大的提升，而政府采取这种控制土地价格的制度就是为了能够促进我国人民的共同利益，提升我国老百姓的幸福指数，保证社会资源配置的有效公平分配。

当前来看，政府职能体现在土地供应上是非常多的，政府严格控制高端房屋的土地供应，提高经济适用房的土地供应，有效地实现了资金和土地的合理分配，促进了我国房地产事业的健康有序发展。

（二）重视监管力度

在房地产企业发展的过程中，政府一定要加强对房地产企业的监管力度，保证房地产企业在发展施工过程中能够按照标准规范的步骤来进行，保证房地产事业发展的稳定性和可靠性。在当前部分房地产经济的发展存在一定的问题，由于国家法律、法规对于房地产事业的控制力度的局限性，有的法律、法规需要有关工作人员进行更加全面系统地修改，因此，在实际的施工过程中，政府一定要重视房地产施工，派遣有关管理人员现场监管施工情况，对于一些违法乱纪现象予以严肃处理，保证房地产事业的健康稳定发展。

（三）重视政府的宏观调控

政府在应对房地产经济的变革过程中，还要重视对房地产市场经济的宏观调控。首先，政府对于房地产事业的宏观调控除了对于相关房地产政策的出台和调整以外，还需要重视房地产事业发展过程中对土地出让以及土地价格的控制，而且还需要重视土地出让规模和速度的调控。我国属于社会主义国家，在很大程度上土地都是归国家和政府来管，因此对于土地的控制来说，政府一定要发挥有效的职能，政府可以出台相关土地政策，采取一些土地挂牌拍卖等措施来实现土地出让的公平竞争，这种调解方式大大降低了房地产发展过程中一些暗箱操作现象的出现。

其次，政府还需要控制土地贷款的发放，政府可以通过调解一些金融上的相关对策来实现对房地产市场经济的控制，从而更好地应对房地产经济的改革。

（四）加强房地产业发展的土地管理

总的来说，前面所提到的政府应对房地产经济的变革加强宏观调控以及监管力度都是体现在土地管理上，我国作为社会主义市场，土地作为国家的资产来说，政府在土地的再分配以及土地的管理上起到了非常重要的作用。

政府在进行土地管理的过程中，一方面要控制房地产企业发展过程中高端建筑的建设规模以及土地占用量，尽可能地保障老百姓的基本居住环境，提升百姓的生活水平。另一方面，国家建立、健全相关的土地制度，在土地的再分配过程中，力求做到合理的分配要求，使房地产经济产业达到健康有序的发展。

总的来说，应对房地产经济的改革，当前政府最需要做的就是加强土地的管理，完善对土地的有序再分配制度，使政府更好地宏观调控房地产事业的发展。

二、银行对于房地产经济改革的对策

（一）重视规范化操作

房地产行业经济篇7

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，虽然在最近十年来发展极为迅速，但在产业中出现的大量资源能源的不合理配置和浪费等现象，却是一个不能忽略的问题。对于这种房地产业的发展过程中的“不经济”现象，国务院在2005年的22号文件中指出：力争到2010年建立比较完善的发展循环经济法律法规体系，文件特别是对建筑行业提出了具体要求；建设部仇保兴部长也在全国节能工作会议上指出：要将建筑节能作为节能的重点领域。因此，将循环经济思想引入房地产行业，走房地产可持续发展道路迫在眉睫。

本文将循环经济的思想引入房地产行业，构建基于房地产业的循环经济指标体系，为政府部门做出相关决策提供依据。

一、房地产业与循环经济理论的融合机理

循环经济是一种以资源高效利用和循环利用为核心，以3R为原则；以低消耗、低排放、高效率为基本特征；以生态产业链为发展载体；以环保生产为重要手段，达到实现物质资源的有效利用和经济与生态的可持续发展。自从上世纪60年代，美国建筑师Paola将生态学（Ecology）和建筑学（Architecture）两词合并为“Arology”，提出“生态建筑学”的新理念后，绿色建筑的概念被全球的科学家和社会各界所倡导，并将其明确定义为“为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源、最低限度地影响环境的建筑物。”可以看到，循环经济与绿色建筑的实质都体现一种“资源利用－绿色工业（产品）－资源再生”的思想，这正是将两者的融合的机理。

二、基于房地产行业的循环经济指标体系分析

对于房地产业来说，3R原则具体表现为：

减量化Reduce：从总体上看，要求房地产业用较少的原料和能源投入来达到既定的生产目的或建筑计划，进而从经济活动的源头就注意节约资源和减少污染。在具体生产中，房地产业减量化原则常常表现为产品的小型化和轻型化。

再使用Reuse：要求房屋的设计能够以初始的形式被反复使用。再使用原则要求抵制当今世界一次性用品的泛滥，生产者应该将房屋当作一种日常生活器具来设计，使其像餐具和背包一样可以被再三使用。再使用原则还要求制造商应该尽量延长产品的使用期，而不是快速地更新换代。对于房地产业来说，能源和资源的再利用，变废为宝是再使用原则的体现。

再循环Recycle：要求生产出来的物品在完成其使用功能后能重新变成可以利用的资源，而不是不可恢复的垃圾。按照循环经济的思想，再循环有两种情况，一种是原级再循环，即废品被循环用来产生同种类型的新产品；另一种是次级再循环，即将废物资源转化成其它产品的原料。原级再循环在减少原材料消耗上面达到的效率要比次级再循环高得多，是循环经济追求的理想境界。对于房地产业来说，房屋改造后的再使用是再循环原则的体现。

因此，要建立房地产行业的循环经济指标体系，应从3R原则入手：减量化Reduce分别从总体和个体两方面体现在全国资源消耗的减少和个体产业效率提高；再使用Reuse和再循环Recycle分别体现在资源的直接与间接转换。下面分别从资源消耗角度、资源转换指标两个角度来分析。

1.房地产业资源消耗指标分析

房地产不仅是一个具有高度发展潜力的产业，同时还是一个高度关联性的产业。由于其产业链横跨建材工业设备工业机械制造化工电子等产业，因此，房地产业的迅猛发展必会带来相关行业资源的大量消耗和环境的污染。

基于以上分析，我们可以建立房地产业资源消耗评价指标体系：

能源、资源指标：不可再生资源的利用效率；可再生资源的利用效率；主要矿产资源利用率；林木资源利用率；单位工业产值能耗。

土地使用指标：建筑用地使用面积；土地改良率；土地再利用率。

环境指标：项目的环境保护占投资的比率；污染物、有害气体排放量；固体垃圾、废弃物的排放量；项目实施地区绿化改变情况;项目实施地区水质状况;环境噪音情况。

2.房地产业资源转换指标分析

房地产业资源转换指标主要是研究消耗指标中各种资源的再利用率，因此，这里同样从能源资源、土地使用、环境三个方面考虑。

对于能源资源的再利用，主要可采用以下两个指标来进行评价。

（1）能源资源回收利用率：即能源资源利用量与能源资源产生量的比率。

（2）能源资源循环利用率：即能源资源的利用量与直接物质投入量的比率。

对于土地资源的再利用主要由土地再利用率这个指标来评价。体现在直接再利用和间接再利用两方面：加固原有房屋，进而延长该土地的使用寿命为直接再利用土地，即3R原则中的再使用；拆除现有废旧的无法再使用的房屋，重新建立新的建筑是间接再利用土地，即3R原则中的再循环。

对于环境的改善主要由对废弃物的再利用和资源化。再利用是指产品多次使用或修复、翻新或在制造后继续使用，尽可能地延长产品的使用周期，防止产品过早地成为垃圾；资源化是指废弃物最大限度地转化为资源，变废为宝、化害为利，既可减少自然资源的消耗，又可减少污染物的排放。

三、结论

本文基于循环经济的思想，从资源消耗角度、资源转换指标的角度出发建立基于房地产行业的循环经济指标体系，这不仅是我国实现社会经济可持续发展的必然选择，更是我国今后经济发展的一个战略选择。作为近年来发展极为迅速的房地产业，需要在相关技术支持和政府政策的引导下，将循环经济的理念应用到房地产业的方方面面中，以此推动房地产业的生产效率，资源综合利用率，为实现产业结构的优化以及整个社会经济的良性循环提供新的思路和方法，为政府做出相应决策提供了依据。

参考文献：

[1]刘文强:建立循环经济指标体系[J].中国科技投资，2006（8）：39-41

房地产行业经济篇8

中图分类号：F293文献标识码： A

一、我县县城房地产业发展的基本概况

1、贡献

对于一个产业相对簿弱、城市造血功能不足的地方政府，房地产业可以算是经济发展的支柱产业，也是财政税收的主要来源。仅以近三年为例，2011年，全县财政总收入9．3亿元，房地产行业完成税收2.2亿元，占23.7％。2012年全县财政总收入11.03亿元，房地产行业完成税收2.6亿元，占23.6％。2013年全县财政收入12.82亿元，房地产行业税收2.66亿元，占20.7％。加上规费收入和土地出让收益，整个行业对财政的贡献相当大，是财政收入的支撑点，在推动县城建设和拉动地方经济发展起着举足轻重的作用。

2、现状

2014年上半年全国房地产市场充斥着“低迷”、“降价”、“解禁”、“观望”等字眼，市场整体形势持续走低，购房者蛰伏观望，并且这一情况并末好转，下半年将持续走低，市场整体的低迷氛围将充斥2014年。我县市场的整体销售情况同样不乐观，成交量较往年同期明显走跌，市场供应量却逐步上升。l-6月份，全县共批准预售商品房面积23.9万m2，与去年同比增加了110.36％，而全县商品房销售网上签约面积仅9．9万m2，供销比为2.16：1，供需比例失衡。且这些批准预售项目大部分为去年开发建设今年投放市场的，今年下半年还有几个大型楼盘进入销售期，将为市场再增加供应量。在供应量充足，而购买力相对不足的情况下，各个楼盘销售情况明显分化，个别楼盘出现滞销的现象。市场存量持续增多，但我县市场环境相对一、二、三线城市来说比较健康，房价水平保持健康发展状态，市场整体以刚需支撑为主，尽管购房者观望氛围浓厚，但需求量并未遗失，尤其刚需将被市场环境积压。因此，下半年各大房企之间的价格竞争和产品竞争将成为市场的主旋律。

二、当前影响和制约我县县城房地产业发展的原因分析

从调查情况看，当前影响和制约县城房地产业发展的主要原因有以下几个方面：

(一)市场发展环境不优，影响了开发商的投资积极性。主要表现在：服务不优，审批环节过多，办事程序繁复，办事效率低；强揽工程，强供地材，强行摊派赞助，环境不好等问题。

(二)县城基础设不到位，影响了房地产开发项目建设进度。主要表现在：项目周边道路未通、水电等管网设施也未跟进。

(三)开发成本过高，与市场销售价格不对称，利润空间微薄。主要表现在：土地成本上涨；税费负担重；融资难且融资成本高。

(四)难以判断房地产业发展趋势，消费者“持币观望”心态渐浓。

(五)市场舆论信息不对称，受房地产泡沫论和买涨不买跌的心理影响，群众对房价下跌存在心理预期，对国家政策和周边市场变化比较敏感，影响了买房、购房积极性。

(六)由于银行机构收紧个人住房贷款，提高首套房贷利率，延长贷款审批放款时间，影响了部分刚需购房者的购房能力。

(七)县城承载能力不够，公共产品投入不足，对外吸引力较弱。

(八)城市规划区范围内住房商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给房地产市场的人气发展带来一定影响。由于单体开发仍然存在，不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

(九)房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

三、加强房地产行业管理，促进县城经济利好发展

房地产业是地方经济的睛雨表，房地产市场的健康和稳定发展对于经济可持续发展至关重要，对县城发展建设起着推波助澜的作用。现就如何维护和规范好房地产市场，提出如下意见建议。

1、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导房地产业健康发展。尽快建立县房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

2、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡。县级相关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持房地产开发规模与有效需求的同步增长。

3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。加强房地产开发企业的资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度。

4、加强住房政策性保障，合理引导商品房结构调整，完善住房供给体系。一方面积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房。另一方面加大保障性安居工程建设力度，切实解决城镇中低收入家庭和县城“夹心层”住房困难问题。真正建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。

5、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县的情况看房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。一要制定、完善相关管理规定，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。二要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌。

参考文献：

房地产行业经济篇9

住房问题关系到国计民生，即是牵涉发展大局的经济问题，有事关系到社会稳定和社会主义和谐社会将设的政治问题。房价问题则是社会关注的另一个焦点，房价的大起大落都会对经济造成严重影响，不利于我国经济的持续、健康、快速发展。

近年来，房地产市场发展过热，房地产投资额占固定资产投资额的比重从2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地产投机和住房需求的双重影响，从2003年以来，尤其是2009年至2010年，我国部分城市房价、地价出现过快上涨的局面。2003年全国平均房价为2359.00元/平方米，2005年全国房价平均上涨16.7%，其中有19个城市房价涨幅超过全国的平均水平，至2007年，同比增幅达17.95%，这使得投机性购房异常活跃，严重影响了我过房地产业的健康发展，关系到国家发展的大局。

在经历了经济危机之后，美国的房地产行业受到较大冲击，这次危机从表面上看是由于次贷危机引起的金融危机，但从根本上看，它暴漏出了以美国为代表的经济模式的弊端，这就使得世界各国开始讨论以中国经济发展为代表的模式与以美国为代表的模式之间的异同与优缺点。

二、中美两国经济模式的特征

美国的经济模式是以市场经本文由收集整理济为导向的，它以个人主义和自由主义为其理论依据，突出自由竞争，主张放松政府对市场的管制。他们相信不受干扰的市场机制是最有效率的资源配置方式，所以政府大大减少对市场的干预和管制。

中国的经济发展模式是中国特色的社会主义市场经济发展模式，它既具有市场经济所具有的一般共性，又具有社会制度的特征和烙印。中国的经济可以通过市场调节和政府的宏观调控双重手段来引导和促进经济的健康发展。

三、中美两国经济模式的异同

中国经济的快速发展和抵御经济风险的能力使世界公认为中国是最具活力的市场。但也有西方学者指出，中国是“全球最具活力的资本主义”，他们认为中国是仿效和推行美国市场经济模式而搞的资本主义。但是，通过仔细的比较这两种经济模式，我们不难发现，两者除了具有市场经济的共同特点之外，还有许多本质上的差别，中国的经济模式不是美国经济模式的照搬，而是中国的自我创新。

（1）中国经济模式与美国经济模式的相同之处

首先，两者都运用价格、财政，金融等市场调节杠杆随着市场的变化而调整相关的政策，因此两者的经济策略都表现出很大的灵活性。

其次，两者的物质资源都是在市场供求关系的调节下自觉配置到效益最好的地区和部门，从而实现资源的优化配置，同时在市场竞争的激励之下，企业都会自主地改进技术，以提高生产效率，进而实现自身利益的最大化。

最后，两者在市场经济的实践中都显示出了市场调节经济的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，经济秩序的失范性和无序竞争对生态环境的破坏性。

（2）中国经济模式和美国经济模式存在着根本性的差异

首先，两者的所有制的基础不同，这也是最大的不同，美国的市场经济体制建立在私有制基础上，中国的市场经济建立在公有制的基础上，国有大中型企业控制着国家的经济命脉，美国则认为，私有制是确保市场充分竞争的前提，而公有制则是一种必然有损于个人自由的制度。

其次，对市场的本质和国家干预经济的功能认识不同。美国的自由主义认为“市场是万能的”而“政府是恶的”只有市场支配国家的经济生活，国家的经济生活才会具有活力，才会繁荣，因此对市场极为推崇，排斥国家干预。中国的市场经济观则认为，市场不是万能的，其本身具有自己无法克服的缺点，因此国家的经济生活需要国家的宏观调控，国家的宏观调控和市场调节是调节经济的两种手段，两者并非相互排斥。

最后，两者的市场分配制度不同。中国实行的是按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度，美国实行的是以非劳动为主的分配方式。

房地产行业经济篇10

一.市场行为的概念与内容

市场行为是指企业在市场上为赢得更大利润和更高市场占有率而适应市场并按市场要求调整其行为的行为。有利于生产力的进步，经济发展，生产资料流通，提高群众生活水平的行为就是积极的，是符合市场规范的行为；反之为不合理的市场行为。市场行为通常主要包括五个方面的内容：（1）决定价格的策略；（2）产品策略；（3）排挤竞争对手的策略；（4）企业广告策略；（5）兼并。

二、房地产业市场行为方面的问题

2.1定价策略。众所周知，房地产泡沫近几年在大规模地持续不断增加。一方面，住房需求的增加导致了房价上涨，房价上涨又拉动了投资性购房增长；另一方面，土地需求旺盛，以至于土地价格持续高涨，房价上涨。除此之外，按楼层定价也逐渐成为市场上一种流行的价格歧视手段。

2.2产品策略方面。所谓产品策略即企业能提供什么样的产品服务去满足需求。在这方面整个房地产业的问题也不容忽视。一是产品技术含量低、设计非人性化。高户型面积超大化、建筑风格欧陆化并不适合我国居民住房的习惯；二是产品的工程质量存在诸多问题。有近一半的中小房地产企业没有完善的质量保证体系，质量合格率远达不到100%；三是房屋建设资源耗能高，室内空气污染问题严重。

2.3排挤对手策略。国内房地产市场激烈的火拼催生了恶意压低收费、给予回扣等恶意评估现象。评估方干预评估成绩的情况也时有发生：有的机构为了取得非法利益，完全忽视独立、客观、公平的市场原则；招标单位完全以收费价格的高低作为中标评判的标准，这导致投标机构大肆压低价格，从而难以保证评估质量。

2.4广告策略。房地产企业的广告支出不断增加有利于提供必要信息，减少搜寻成本，提升品牌的知名度。但仍存在不足。以石家庄为例，该市曾对本市的主要平面媒体广告做过清查，被检查的120条房地产广告中，共有67条违法，不合格比达到56%。由此可看出在利润的驱动下，企业纷纷通过加强广告的投放量来拉动消费者的需求增长，同时也严重误导购买导向并且欺诈消费者，伤害消费者感情。

2.5兼并方面。并购成功的关键在于后期整合。企业很少关注并购后的整合，深层次整合的思考是对与收购项目是否与公司的战略吻合，由此对并购后整合与核心能力提升、并购整合的规则与方式、并购整合前后的核心竞争力评价与管理、并购后整合的内容等问题进行分析并解决。许多房地产企业缺乏并购整合后系统的战略执行体系，管理能力太差，并购后双方缺乏有效沟通而不能达成共识，从而造成并购整合的失败。

三、完善房地产业市场行为的对策

3.1加强对房地产市场价格体系的监管力度。首先我们必须大力增加经适房和廉租房供应，过去和新近出台的限价政策坚持不动摇，尽快建立房地产价格体系，取消价格歧视，使价格机制成为资源配置的基础手段，并根据不同地区的情况调整价格；发挥税收信贷土地政策的调整作用，控制城市房屋拆迁规模，房产建设上不仅要进度快，更要注重整体质量，避免豆腐渣工程，抑制行业过快增长，规范房地产市场行为秩序，增加拆迁补贴，有步骤地解决地收入家庭的住房困难。

3.2做好房地产质量控制。(1)加强招投标管理和监督，增加招标透明度，加快实现工程量清单计价；(2)招投标要逐渐向专业化过渡，除大型企业可自己组织招投标外，其余均由招标机构组织；(3)房地产开发、设计、施工、监管等部门要充分面向市场，开展公平合法竞争，用有效的激励和约束机制来保证；(4)房地产使用单位和消费者在市场中不能贪图价格便宜，忽视内在质量。

3.3改进竞争策略，规范房地产市场秩序。首先要逐步加大了对房地产估价机构的管理力度，全面规范房地产评估市场；其次，制定治理商业贿赂的方案，实施房地产行业自查自纠。同时，制定措施规范房地产估价行业，根除以价格评判的死标准，整顿房地产市场从竞标到交工的所有流程，保护消费者权益，突破难以管理的分布式盲点，抵制房地产估价的不公平做法。在法规上进一步完善规范市场各方主体行为，推进行业自律，创造公平竞争、和谐发展的市场环境。

3.4规范广告行为。在广告方面，要发挥政府的督导作用。为了切实保护购房人的合法权益，要大力发挥《中华民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法规的强制作用，杜绝侵害消费者权益的行为。

3.5推动良性并购，提高整合质量。其实在搞好后期整合的情况下，并购是一种值得推广的发展。大型房地产企业寻求规模化、资金密集型发展的道路，企业不仅可以吸收小企业员工、资金、技术等内部优势，而且还包括诸如公关、渠道、媒体等社会资源；另一方面，许多中小企业由于融资难、政策限制，拿地费过高，遇到了发展瓶颈。从它们自身来讲也希望得到大型房地产企业的青睐，尤其是制造业企业的兼并和收购。因为这样专业的房地产、大型制造企业，具有雄厚的资金融通能力、完美的经营渠道、经营多样性和较强的抗风险能力等优点。此外，整合的主要任务组织结构整合、资源/平台整合、品牌整合、企业文化整合四个方面要以企业的战略为导向，在对整合环境进行充分分析的基础上，制定明确的整合目标，设计详细的整合方案，并根据企业的具体情况分步骤稳步推进。（作者单位：河北大学管理学院）

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参考文献：

房地产行业经济篇11

关键词：北部湾经济区 房地产行业 可持续发展 税收政策

北部湾经济区位居北部湾尖端的中央位置，含括南宁、钦州、北海、防城港四个市和玉林、崇左两个市物流中心，土地面积4万余平方公里（不含玉林、崇左）。房地产行业在北部湾经济区起步较晚，并且其发展有显著的区域差距，其投资大多数集中在南宁一带。随着国家的发展战略和北部湾经济区的确认，房地产税快速增长，已成为地方财政收入增长的重要源泉，北部湾区域房地产行业已然成为推动该区经济建设与发展的重要力量。如何制定税收政策，推动北部湾经济区房地产行业可持续发展，已成为当前地方税收管理部门面临的一个重大问题。

一、北部湾经济区房地产行业税收政策现状

目前，我国仍然没有专门的房地产税收制度，现行的房地产税制中土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税等四个税种和房地产行业有着直接联系，其他十余个税种也在不同程度上和房地产业发生课税关系。北部湾区域房地产业税制按照征税环节的不同可以划分为四类，即房地产开发环节税收、房地产保有环节税收、房地产转让环节税收、房地产出租环节税收（见下页表1）。

近年来，北部湾经济区房地产市场快速发展，在房地产业投资拉动、房地产交易量与价格同步增长和房地产税收征管加强等诸多因素的影响下，房地产征税出现了较快的增长趋势（见表2）。

税收政策影响房地产行业资源配置，是地方政府调节经济运行的重要手段，如何充分利用税收组合拳促进北部湾经济区房地产行业健康发展是一个重要的现实课题。

二、北部湾经济区住宅交易量与税收关系实证研究

（一）模型的构建

根据税收对住宅交易量的影响因素分析，建立如下的模型来研究“销售不动产营业税”、“土地增值税”和“企业所得税”等三个变量对住宅市场交易量的影响：

Qit=F（OTit ，Ltit， ETit，Pit，Iit，PPit，Poit）

其中：Qit表示i省t年的住宅交易量（万平方米）；OTit表示i省t年销售不动产营业税税率（%）；Ltit表示i省t年土地增值税税率（%）；ETit表示i省t年房地产企业所得税税率（%）；Pit表示i省t年的住宅价格（元/平方米）；Iit表示i省t年的人均可支配收入（元）；PPit表示i省t年住宅资产增值程度（%）；Poit表示i省t年人口规模（万人）。

参考学者研究住房需求时普遍使用的对数函数模型，构建如下具体模型：

LnQit=β0+β1OTit +β2LTit+β3ETit+β4LnPit+β5LnIit+β6PPit+β7POit+μ

笔者使用2012-2013年北部湾经济区的截面时间混合数据，采用OLS估计方法进行回归分析，回归结果见表3。

（二）房地产税收对北部湾经济区住宅交易量影响的结果分析

回归1，用所选择的营业税、土地增值税和企业所得税等解释变量进行回归分析。结果表明，模型中的解释变量对被解释变量存在一定的解释能力，R值为0.696157，意味着被解释变量的方差有接近70%可以由解释变量的方差予以解释。

F统计检验十分显著，说明回归总体呈显著线性关系。从T统计值来看，所选择的影响因素大多数都通过统计检验。但销售不动产所征收的营业税税率的T检验值较低。这表明营业税变量对住宅交易量的线性作用不显著，应放弃考虑此变量。

在回归1的基础上，将销售不动产营业税税率剔除后重新回归，得到的回归结果基本令人满意：首先，模型对住宅市场交易量的解释程度在70%左右，F统计值也更为显著。第二，剔除销售不动产营业税税率后的所有解释变量，都通过了T检验。价格变量、收入变量、人口变量和土地增值税税率的系数符号与预期吻合。经Park检验，随样本观察点X的变化，模型随机扰动项的方差并没有改变，即不存在异方差。以上表明估计基本有效。

从回归分析的结果看：在1%的显著水平下，土地增值税税率和房产市场交易量呈高度相关关系，系数为负。即土地增值税税负的提高会降低市场交易量，说明北部湾经济区目前实行的土地增值税政策对住房市场交易活动存在显著影响。

过去普遍认为：提高企业所得税负担会减少房地产开发商向市场供应住宅的数量，进而引起市场交易量的萎缩。回归显示：在1%的显著水平下，企业所得税税率的提高对住宅市场交易量存在较大影响，但系数为正。这种结果的原因可能在于：保障性住房提供占据着市场较大比例，该类住房供应的目的主要在于解决中低收入家庭住房问题。为此，政府给予了该类住宅开发项目降低土地出让价格、税收减免等诸多优惠政策。

就销售不动产征收营业税而言，该举措对市场交易量的影响不显著，原因在于对房地产企业征收营业税，税收负担很大程度通过抬价的方式转嫁给了购房者，不足以引起开发商供给决策的变化。

三、北部湾经济区房地产行业税收制度问题研究

（一）北部湾经济区现有税收制度不合理，集中在交易环节，缺乏持有环节税种

交易环节税种包括营业税、契税、土地增值税以及和交易间接相关的房地产开发企业所得税，但该环节税负极易转嫁，转而推高房价，违背税收调控的初衷，可以考虑增加持有环节税负。

（二）房地产行业税收优惠政策单一，优惠范围狭窄

目前北部湾经济区所涉及的房地产优惠政策中，主要还是以传统的税率式、税额式的直接减免优惠形式为主；而对于新型的加速计提折旧、投资抵免、再投资退税、科研投入等间接的优惠手段运用较少。该种政策对于刺激和发展投资规模大、经营周期长的房地产行业的引导作用和效果就会打折扣。

（三）北部湾经济区现有的税种优惠大多体现在企业所得税上，而企业所得税的优惠并非专门针对房地产开发企业制定

现有的税收优惠存在的问题有：部分税收优惠政策的优惠时限不长，最长年限不超过6年；未专门针对房地产开发企业制定所得税优惠政策，所得税负担重，这将削弱北部湾经济区所具有的独特区位优势。此外，房地产行业涉外税收政策优惠更是欠缺，严重制约了北部湾经济区和东盟国家合作交流，不利于把北部湾经济区建设成为区域性加工制造基地、物流基地和商贸基地。

（四）土地增值税清算负担重，影响房地产开发商向市场提供住宅产品的积极性，进而引起市场成交量的萎缩

就项目销售完毕清算土地增值税而言，将严重影响该阶段现金流安排，对市场交易量的影响显著，地方政府可考虑改革土地增值税，适当降低土地增值税税率。

四、北部湾经济区房地产行业可持续发展税收政策研究

北部湾经济区税收政策执行力度在全国范围内来说比较严格，为促进北部湾经济区房地产行业可持续发展，笔者从税收政策方面提出几点建议。

（一）改变现行财税体制格局，增强地方政府财政实力

多年来地方政府存在财权和事权不匹配，中央政府可以考虑在全国施行统一税制情况下，适度放宽经济区的税收管理权。允许北部湾经济区内地方政府依据本地经济、社会发展与财化的需要对某些具有地方特色的税种执行开征或减免权。建立更为合理的税收返还机制，建议对中央税与共享税的分成比和返还比进行调整，加强中央财政对北部湾经济区的税收返还力度。

（二）重新调整开发、保有和转让环节的税负

调整现行北部湾经济区税制结构，增加保有环节税收负担，尽早在北部湾经济区开征房产税、物业税、土地闲置税。（1）房产税。可考虑大力鼓励发展咨询评估等中介机构，以房地产评估价值为计税依据，对房地产所有权人或实际使用人征收。（2）土地闲置税。以闲置土地为征税对象，对空地实际持有人征收，严格执行原有土地闲置处理政策。（3）物业税。主要是针对投机性房地产税，利用规定税额标准以年度征收。

（三）完善房地产税收制度

1.完善土地增值税。土地增值税敏感性很强。北部湾经济区对普通商品住房的土地增值税的比例超过1%，非普通商品住房超过2%，都是实行预征，这对商品房的交易量有很大的影响，房地产开发企业必然将这部分钱转嫁到消费者身上。建议广西区的商品住房统一按1%来预征土地增值税，如果其中配建有保障性住房的，按0.5%来预征。

2.变更房地产行业营业税的计税依据。从税法上看，不管是建筑企业营业税还是房地产开发企业销售不动产，其营业税都是以取得的营业收入和销售不动产的营业额为计税依据，其中包含着以前环节的税费，这导致双重征税问题，违背税收公平原则，增加房地产开发和销售的税收负担，不利于房地产产品流通。另外营业税征收对市场成交量影响有限，可以考虑从严征收营业税。

（四）调整纳税时间，统一会计处理方法

北部湾经济区房地产行业是按月缴税，大大增加了企业的资金负担。建议该税收按季度征收，从而减轻企业负担。

对于资金周转不畅的房地产开发企业申请房地产税收项目延期，银行应当放宽时限，按照“有保有压”的政策，不能一味的拒绝。如果企业在银行贷款不成功，会向民间借贷，很可能会进一步抬高房价。对那些没有获得银行贷款的开发企业，成本核算中应允许扣除开发成本，允许民间借贷，同时可享受银行的同等利率。

（五）地税部门完善税收征管

为更有效地配合北部湾经济区的开发，北部湾经济区地税部门应提升纳税服务意识，为落户北部湾经济区的重大房地产投资项目提供高效优质的对口服务。此外，北部湾经济区地税部门还应该利用自治区在税收方面的管理权，为房地产开发企业争取更多的较为宽松的税收优惠政策，以促进北部湾经济区房地产行业的可持续发展。X

参考文献：

房地产行业经济篇12

近年来，中国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。虽然目前中国的房价增速放缓，甚至有些地区的房价出现下调，但整体仍维持高水平，使得不少购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日的调查结果，今年6月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。同时，中国的CPI持续攀升，屡次创下新高，瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份做出预测，2008年中国CPI或将达到7%。如此之高的CPI，如此高的房价，已经引起了人们的普遍关注。不少业内人士明确指出，中国的房地产存在泡沫。

一、房地产泡沫的概念

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面临着相似的严峻形势。

二、房地产泡沫的特征以及判定

房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;(3)房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞认为，一般一国的房地产价格是否存在泡沫可以从以下指标或状况判断：

1.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降。而在当前的中国房地产市场，存在下列问题:(1)房屋的出售价格过高：房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2～6之间，我国平均房价收入近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过快：房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现，合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续，而在中国这个情况不容乐观。(3)实际租金下跌：2006年～2007年，房屋的租赁价格增长率为1.8%，远低于城市居民消费价格11.2%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面表现为泡沫。

2.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。在中国目前的房地产市场，存在如下问题:(1)房屋销售额超常增长：房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。近年来，由于对房地产过热预期，房屋销售额增长率达到42%～56%，高出社会消费品零售总额增长率25～27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。(2)抵押贷款爆炸性增长：房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，已明显超过个人可支配收入的增长。(3)国际热钱与民间游资大量流入：目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国，并投资房地产，带动投机需求。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说明中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。

3.供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高。在中国目前的房地产市场，存在下列问题:(1)投资性购房的比重高：投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。(2)供给超常增长：房地产开发投资额超常增长、开发贷款超常增长、开发贷款超常增长、施工面积超常增长。(3)房屋空置率过高：国际公认的警戒线是10%，当前中国房地产市场中房屋空置率达到25%。这些现象说明了中国房地产市场在供给方面也表现为泡沫。

从房价、需求、供给三个方面来判断，中国的房地产市场都存在明显的价格泡沫。

三、房地产行业价格泡沫经济学模型的设计――基于改进的CAPM模型

泡沫是价格问题，价格又决定于供给和需求。房地产行业的泡沫本质上是一种供求失衡现象，是价格狂热的向上偏移。但到现在为止，一国的房地产行业是否存在泡沫只能从上述的指标来判断，一直没有建立一套系统的模型。在本部分，笔者结将结合倪鹏飞等人的研究成果，并参考借鉴CAPM模型，试图建立一个综合评价的模型来测定房地产行业的泡沫。

CAPM（Capital Asset Pricing Model的缩写，中文意思：资本资产定价模型）由经济学家威廉-夏普（William F. Sharpe）、约翰-林特纳（John Lintner）在20世纪60年代提出，自那时起，一直对财务界产生重要的影响，该模型假设非系统性风险可通过多元化投资分散掉，不发挥作用，只有系统性风险发挥作用。就特定证券而言，相关风险不是总风险，而是个别证券的系统性风险。

CAPM的公式为：

其中是证券J的报酬率，是无风险资产的报酬率，是市场均衡组合的报酬率，β是证券J的贝他系数。β越大，系统性风险越高，要求的报酬率越高；反之，β越小，要求的报酬率越低。证券组合的β是个别证券的β的加权平均。

借鉴CAPM模型，笔者建立的测定房地产行业泡沫的经济学模型如下:

其中，表示未来一期的房地产价格，表示现期的房地产价格， 表示前一期房地产价格，表示现期的房地产价格比前一期的价格变化。特别要指出的是，常数，因此，随机项u具有异方差性。而值与值正相关，值越大，则值越大，反之，值越小，则值越小。

房地产泡沫究竟有多大，主要取决于值，值则主要取决于房地产市场的需求；另一方面，值也受房地产市场供给的影响。可设：

表示影响房地产市场需求的函数,而表示房地影响产市场供给的函数，并设α＞β，(α,β均为常数),表示房地产需求对值的影响比房地产供给对值影响要来得大。则有:

其中,表示现期人均年收入,表示现期房地产价格,表示房价收入比弹性，E表示恩格尔系数，a、b为常数，表示各变量对该需求函数的影响度；v是随机项，表示影响需求的其他决定因素，包括人口数量、人口结构、政府有关政策等等。

表示现期对房地产业的投资,I表示现期的总固定资产投资,表示房地产投资增长比固定资产投资增长,K表示空置率,c、d为常数，表示各变量对该供给函数的影响度,F表示负债率,n次幂表示负债率对供给的影响（影响有正向有负向,主要看房地产企业从什么角度看待负债与盈利预期）;w是随机项，表示影响供给的其他决定因素,包括房地产价格、利率、政府有关政策等等。

四、模型的分析与评价

上述模型很好的将影响房地产价格的相关指标进行了拟合，剔除了一些不易量化的指标，可以达到一个综合评价的效果。该模型克服了以前的判断房地产行业是否存在泡沫只是使用租售率、收入房价比等单一指标的方法，具有很强的理论意义，这是文章的一个创新。但由于该模型的建立是基于CAPM的启发，而CAPM模型在应用存在着检验的可观察性问题，因此，检验的可观察性问题是房地产泡沫分析模型无法克服的一个不足；在实际使用过程中如何有效量化政府的有关政策也是我们不得不面临的一个挑战。总之，该模型还存在很多需要改进的地方，有待在实际运用中进一步进行修正。