房地产开发企业审计合集12篇
房地产开发企业审计篇1
一、虚增无形资产和开发成本
2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入
(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。
(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。
(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本
(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。
(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。
(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费
(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用,违规贷款
房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:
(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
房地产开发企业审计篇2
中图分类号：F239.4 文献标识码：A
收录日期：2015年5月26日
一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题
我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：
（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。
（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。
（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。
（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。
（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。
二、加强房地产开发企业内部审计相关对策
房地产开发企业审计篇3
其次,偷税所受到的实际处罚过轻,开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定:“对于纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大,实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛,不足以使企业产生敬畏心里。
最后,是开发商对成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”,开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理,因此,便千方百计虚开发票,将非正当支出列入开发成本,造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。
房地产行业所涉及的税收种类较多,主要有:营业税税率5%(建筑业和转让不动产)、土地增值税税率(四档累进税率)、城建税税率7%、5%、1%、教育费附加税率3%、印花税税率0.5‰、企业所得税,法定税率25%、个人所得税(9档累进税率)、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面:
(一)隐瞒收入。
隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一,企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有:销售收入确认不及时,少列收入坐支现金,对银行的按揭款不及时入账,或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。
(二)挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建筑安装发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴企业所得税。
(三)会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长,与建安企业结算不及时。造成未售房面积,收入未转但成本已提前列支,即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。
房地产业主要税种中,营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产,向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然,房地产业三种主要税种的征收都与收益有关,因此对收益相关项目的审计是房地产开发行业税收审计的重点,其主要集中在收入和支出项目两方面,具体审计方法如下:
(一)收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等往来科目。特别注意几下问题的审查:
1.审查“经营收入”明细账,并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况;对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、“原材料”等账户,隐匿销售收入;审查“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看是否将收入挂账,不及时申报纳税。
2.审查房地产开发企业收取的购房订金,是否存在不做收入,不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由,不将收取的预收款或定金及时申报。
3.审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。
4.审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如:某开发商销售一单元售价是45万元/套,收款时却分别使用收据、发票等向买主收取:水电费0.8万元(该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费,应列入工程成本,不应在价外向客户收取),二次装修5万元(虚列项目),这样房价就减为39.2万元,从而达到偷税的目的。
5.特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定,如果销售市场疲软,可将商品房对外出租;如果销售市场看好,出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前,可临时用作安置拆迁户,拆迁户回迁或安置完毕,周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化,查看出租或销售收入是否计入“经营收入”,是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。
(二)成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时,首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度,然后根据可依赖程度不同,组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面:
1.取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等,这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时,开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让,这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额,对照支付费用的原始凭证,看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。
2.公共设施配套费应包括不能有偿转让的开发小区内公共设施配套发生的支出。审查时注意企业是否按规定时间调整预提费用账户。房地产企业成本的转销期以开发小区的建设期为准,在此期间成本的转销通过主管财政部门审查批准后,才能通过预提方式进行,在小区全部正式竣工结算时调整预提费用。而房地产开发企业一般先建住宅,后建配套设施,使得已售开发产品的配套设施建设费,无法按实际实际成本结转和分摊。因此,房地产开发企业可按未配套设施概算为基数,计算已出售住宅应负担的数额,一预提方式计入住宅成本。
3.开发间接费审查。开发间接费是指企业直接组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福利费、折旧、办公费、水电费、周转房摊销等。可审查“开发成本”、“开发间接费”、“应付账款―应付工程款”、“库存材料”、“预提费用”、“开发产品”等科目,结合有关明细账和原始凭证,核对费用发生的真实性和列支的合法性;审查是否按权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。
房地产开发企业审计篇4
其次,偷税所受到的实际处罚过轻,开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定:“对于纳税人偷税的,由机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大,实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛,不足以使企业产生敬畏心里。
最后,是开发商对贪污腐败成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”,开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理,因此,便千方百计虚开发票,将非正当支出列入开发成本,造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。
房地产行业所涉及的税收种类较多,主要有:营业税税率5%(建筑业和转让不动产)、土地增值税税率(四档累进税率)、城建税税率7%、5%、1%、费附加税率3%、印花税税率0.5‰、企业所得税,法定税率25%、个人所得税(9档累进税率)、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面:
(一)隐瞒收入。隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一,企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有:销售收入确认不及时,少列收入坐支现金,对的按揭款不及时入账,或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。
(二)挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建筑安装发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴企业所得税。
(三)会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长,与建安企业结算不及时。造成未售房面积,收入未转但成本已提前列支,即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。
房地产业主要税种中,营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产,向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然,房地产业三种主要税种的征收都与收益有关,因此对收益相关项目的是房地产开发行业税收审计的重点,其主要集中在收入和支出项目两方面,具体审计方法如下:
(一)收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等往来科目。特别注意几下问题的审查:
1.审查“经营收入”明细账,并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况;对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、”原材料“等账户,隐匿销售收入;审查”预收账款“、”应收账款“及”其他应收(付)“等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看是否将收入挂账,不及时申报纳税。
2.审查房地产开发企业收取的购房订金,是否存在不做收入,不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由,不将收取的预收款或定金及时申报。
3.审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。
4.审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如:某开发商销售一单元售价是45万元/套,收款时却分别使用收据、发票等向买主收取:水电费0.8万元(该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费,应列入工程成本,不应在价外向客户收取),二次装修5万元(虚列项目),这样房价就减为39.2万元,从而达到偷税的目的。
5.特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定,如果销售市场疲软,可将商品房对外出租;如果销售市场看好,出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前,可临时用作安置拆迁户,拆迁户回迁或安置完毕,周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化,查看出租或销售收入是否计入“经营收入”,是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。
(二)成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时,首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度,然后根据可依赖程度不同,组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面:
1.取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等,这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时,开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让,这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额,对照支付费用的原始凭证,看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。
房地产开发企业审计篇5
前言
随着我国经济的发展，我国房地产企业正在迅猛发展，而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止，房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强，投资金额大等特点，造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度，因为房地产企业在进行会计审核时，它的审核对象繁杂，需要核算的环节较多，而且审核的周期很长，这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。
1.目前国内房地产开发企业在审计中的误区
1.1利润操控
目前在国内，存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间，使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋，都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟，并使用竣工结算还并未完成的借口，拖延对于房屋的预售款的收受工作，将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后，就需要对所建造房屋进行竣工验收，并将房屋的所有权交给房主出理，这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权，那么，一旦这样做了，使得房屋出售资金已被收取，那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间，并且不收受预售房款的话，那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。
除此之外，有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外，还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛，所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此，这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的，而由于国内法律法规的不完善，那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环，以此来达到偷税漏税的目的，最终这些动作，将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。
1.2漏税问题
目前国内的房地产开发企业中，存在着这样一种逃避税务的方法，利用某些关系，拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候，却在这块土地上，开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下，并不会向上级部门进行汇报，缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说，一旦在取得土地后进行土地用途变革的，房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面，由于我国目前在这方面的法律的落后，然后利用其相关的名义来进行收费，比如说用保证金，增容费等等，而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺，导致了缴纳制度的不透明性，使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。
1.3违规贷款
在房地产开发的过程当中，房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期，所以，目前我国的房地产开发企业，基本都是以融资的方式来进行房地产的开发，而融资的对象，一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律，在房地产开发企业在对土地的开发过程中，由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发，因此在这个时候土地其实是并没有价值的，所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地，而并没有进行开发的时候，这个时候土地才具有价值，可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。
1.4使用假合同
现在，有部分企业会利用假的售房的签订，以及企业与个人签订的假的合同，并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付，来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同，来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定，企业在申请国内的承兑换汇票的时候，应该要有真实的商品购物和销售情况，以及商品的交易金额的计算。因此，目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中，往往会假借银行的明月来对合同进行编造。
1.5材料管理不合理
房地产企业的固定资产管理不稳定，由于在房地产企业的开发过程中，存在这一些原材料多，建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便，有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面，没有整理过一次固定资产清查，而管理的混乱，也造成了对于项目的开发成本不断的提高，最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善，对于一些低价值的消耗品没有及时的清点，而造成了账目与现实不符合，而且资金也不符合，这样得出来的数据不是准确的。
2.解决以上问题的一些对策
2.1杜绝避税
对于房地产开发企业来说，避税和开假发票是不可取的，而混乱的会计核算已经成本的虚假上报，并不利于对于公司的管理效率的提高，而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。
2.2完善资产管理
在我国目前的房地产企业中，有序的还不完美的地方，这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了，而且这种可以健全资产管理责任的制度。
2.3改善会计核算工作
对于房地产开发企业的财务核算，房地产企业应该提高其工作人员的素质水平，在会计的基础工作水平有所提高后，将会对企业的提高项目预算精度，成本的核算，已经对于风险的防护能力，并且从整体上大幅度的降低企业的成本。
3.结束语
作为我国税收的重要来源之一，房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持，而当前，应该要想办法对于现在房地产行业中，审计所存在的一些问题与误区进行修改，并且完善审计工作的进行。
参考文献
房地产开发企业审计篇6
内部审计产生于资产的所有权与经营权的分离，所有者与经营者属受托关系。它通过对企业内部各职能部门及其经济活动的监督、评价和咨询，起到堵塞漏洞、增收节支、加强管理、降低风险、提高经济效益的作用。
一、内部审计向增值型审计转变
“内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值和改善组织的运营。它通过应用系统的、规范的方法，评价并改善风险管理、控制及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。”从国际内审协会对内部审计的最新定义不难看出，判断内部审计是否取得成功，一个重要标准是其服务给企业提供的价值，它是内部审计职业未来发展的方向，预示着内部审计工作重点的转变，逐渐从传统的财务型审计向管理型、增值型审计发展。
房地产行业投资大，地域分散，市场竞争激烈，存在风险高、管理难度大的问题，内部审计要适应行业发展趋势，不能局限于财务审计，将工作重点转向于事前的风险评估与控制，全过程把控，充分发挥内审作用，为企业创造利润，为社会创造财富。
二、内部审计价值增值的分类
内审部门通过采取系统化、规范化的方法来开展监督、评价、保证和咨询活动，将有价值的信息以咨询、建议、书面报告或其他形式呈现出来，为项目开发决策和管理提供帮助，从而实现其价值增值。内部审计的价值增值可分为：
（1）直接性增值：通过查错揭弊的财务审计，堵塞漏洞，挽回损失。当审计成本小于挽回的损失时，企业价值相应增加，这是内部审计创造的直接价值。
（2）间接性增值：内部审计还会产生“威胁价值”，即无论内部审计是否发现了问题，但因内部审计机构的存在，客观上对项目开发管理者和职能部门产生潜在威慑作用，使他们知道因为要不断地接受内部审计的监督与检查，不得不维持良好的内控系统和工作秩序，努力改善工作绩效。这种被动的“自律”行为客观上增加了企业价值。
（3）可计量性增值：指可直接以货币为单位进行计量，这些成果可直接增加企业的经济效益，如经济合同审减额，成本控制额，不当销售折扣，舞弊额度，提前付款，延迟收回代垫款，损失浪费金额，不合规报销等。
（4）不可计量性增值：指当期内无法用货币进行计量的审计增值，具有保证项目开发有序进行、提高项目管理水平、完善内控制度、堵塞漏洞、挖潜增效的作用。如项目开发各阶段风险评估、流程优化、内控制度薄弱环节及改进措施的建议、业务咨询等。
三、房地产开发企业内部审计价值增值的措施
房地产开发业务复杂、牵涉面广，从资金筹集到土地采购、前期策划、项目招标、工程管理、房产销售、售后服务等，内审人员要不断更新知识结构，从以下方面采取措施，对房地产开发全过程进行全方位的监督、评价和咨询，降低项目开发风险，提高开发效率，实现内部审计价值增值：
（一）内控制度
（1）内控体系：对企业内部控制度进行评审，对项目开发风险进行评估，找出内控制度的缺陷和薄弱环节，优化内控流程，完善内控体系。
（2）内控执行：全程监督和评价内控执行情况，发现内控执行过程的偏差，查清产生的原因，分析造成的影响，提出强化措施，防范和化解项目开发风险。
（二）资金管理
（1）资金筹集：关注筹资渠道，评价其风险及经济合理性；筹资时间和数量能否满足开发项目的需求，是否存在影响项目开发的情况。
（2）工程付款：审核有无提前付款、多付款、未达条件付款；更要关注有无故意拖延施工单位工程款，进而影响开发周期与工程质量，甚至出现民工闹事，影响企业声誉，降低企业在政府、市民中的诚信度。
（三）项目管理
（1）项目前期：审核项目建议书的必要性、可行性研究的充分性；项目定位与成本控制水平，与公司开发策略是否适应；建设规划、环保和消防等能否满足国家政策强制性要求；项目开发程序的合法性。
（2）施工单位确定：全程监督施工单位的招标，综合评价，选择信誉度高、资金有保障的企业中标，防止挂靠单位低价中标后，施工过程扯皮，影响工程进度和质量。
（3）项目进度监控：通过项目施工阶段监控，避免项目管理紊乱，防范投资、安全隐患，加快工程建设进度，提高开发项目投资效益。
（4）项目质量监控：通过施工质量控制与质量保证措施的监控，重点关注工程材料、工程设备和施工机械的质量管理，检查质量检验、质量验收、质量统计分析等质控体系能否有效运行。
（5）成本控制：在开发项目安全、质量、工期有保证情况下，争取降低工程成本，特别要关注设计变更的必要性、经济性，现场收方和工程签证的程序是否合法、资料是否完备、计量计价是否真实。
（四）材设采购
（1）甲供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格是否符合要求，能否满足项目建设需要；监督材料设备的招标、评标、定标；重视供货进度与付款情况。
（2）甲指乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；甲指乙供材料设备的必要性；询价信息资料及认价情况；供货进度与付款情况。
（3）乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；关注材料设备询价资料记录和保管、定价的基础信息资料；核价监督制约机制。
（4）材料设备进场：审核验收制度有效性；建设、监理和施工单位是否一起现场验收；抽查验收记录，察看记录准确、完整性；见证取样和质量送检；查阅出厂合格证、质量合格证原件；主要材料设备样品封样，现场封存情况；重要设备是否按合同约定于发货前在生产厂内初检。
（五）市场营销
（1）营销宣传：评审广告宣传风险性，用词是否准确无歧义，有无夸大、溢美之词，是否与项目开发实情相符；营销策略推进能否与项目开发进度协调，是否达到预期广告效果，费用是否超支等。
（2）营销提成：审核提成方案合理性；提成比例是否恰当，能否有效调动员工积极性，保障销售任务完成；提成金额计算是否正确。
（3）营销价格：关注确定价格的基础数据充分性，价格合理性；是否按批准的营销价格政策执行，有无未经授权的价格折扣。
（4）认购签约：房屋销售认购签约的及时性，对已认购且长时间未签约的房源是否采取相应的处置措施；预留房源的必要性，是否按当前市价销售；退房、换房、更名流程审批，资料的完备性，有无借机倒卖“楼花”赚取差价。
（5）销售回款：对未按期付款的分期付款客户，是否通过电话、函件等催促客户及时缴款；是否督促客户及时提交完备的银行按揭资料，业务部门能否有效跟进按揭审批、放款等环节。
（6）售后服务：客户档案建立与管理；接待技巧与客户追踪回访情况；产权登记、合同备案、土地证办理的准确率和及时性。
（六）资产利用
（1）审核资产负债率水平、资产结构是否合理，降低财务风险。
（2）评审现有资产利用的合理性，能否得到高效使用，对不需用的资产是否及时处置。
（七）业务咨询
充分利用内审人员的专业知识、工作经验，提供业务咨询活动，促进项目开发工作有序顺利进行，提高开发效率。
（1）提供业务流程优化、完善内控制度的建议。
（2）结合房地产行业法律法规，开展会计核算、税务筹划咨询，减轻企业税赋，降低纳税风险。
（3）对房地产开发政策和项目进度、质量、成本控制提供咨询，参与项目开发中遇到的急、难问题的商讨会，提出解决问题的参考建议。
（4）把控法律风险，日常法律事务咨询，对突发事件及时提供法律分析和应对措施建议。
内审人员要适应内部审计和房地产行业发展趋势，多方面采取措施，强化监控手段，事前把控风险，全程监督和评价，实现内部审计的价值增值，帮助企业完成开发目标，实现较好的投资收益和社会效益。
参考文献：
房地产开发企业审计篇7
中图分类号：F239 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）01-193-03
现代风险导向审计是一种新的审计方法，它以系统观和战略观为指导思想，运用“自上而下”和“自下而上”相结合的审计思路，从企业的战略管理分析入手，通过战略风险和经营风险的导向和严密的逻辑推理，一步一步地推导和落实审计的范围和重点，确定相关的审计目标和审计程序。然后通过实施审计程序及取证的结果，结合重要性的判断，“自下而上”地归纳和判断整个财务报表的风险并形成最终的审计意见。随着国家对审计准则新政策的不断出台，对现代风险导向审计的理论研究也将不断随之深入。因此，结合我国的实际情况，在现阶段研究现代风险导向审计模式在企业审计中的应用，对促进我国企业的发展，提高我国审计执业水平具有现实意义。
一、现代风险导向审计的内涵和特点
当前，人类社会开始迈入较为成熟的信息社会和知识经济时代。企业与其所面临的多样的、急剧变化的内外部社会环境之间的联系在急剧增强，内外部经营风险很快就会转化为会计报表错报的风险。在此情形下，如果注册会计师不深入考虑会计报表背后的因素，不把审计视角扩展到内部控制以外，就不能从总体上对企业会计报表的认定得出一个合理的预期，不能在整个会计报表层次识别企业的风险。现代风险导向审计按照战略管理理论和系统理论，将由于企业的整体经营风险所带来的重大错报风险作为审计风险的一个重要构成要素进行评估，是评估审计风险观念、范围的扩大与延伸，是传统风险导向审计的继承和发展。现代风险导向审计的产生及其发展将更好地弥补传统风险导向审计方法存在的简化主义、以点代面、审计资源分配没有针对性等缺陷。现代风险导向审计在国外大型会计师事务所已得到普遍运用并取得了较好的效果。
（一）现代风险导向审计的内涵
1.以系统观和战略观为指导思想。战略系统观认为随着现代社会生产力的迅速提高和企业规模的日益扩大，企业的经营活动必须要有正确的经营战略。一个企业的战略管理正确有效与否，不仅会影响企业的日常经营活动的成果，还会对反映企业经营活动成果的财务报表的可靠性产生直接的影响。现代风险导向审计使得注册会计师从战略系统观角度，对企业风险进行分析、测试、评价和决策，将被审计单位置于广泛的经济系统中加以考察，并通过分析评价企业保持和加强其竞争优势的战略，来对审计取证的重点、范围、目标和程序予以指导，从而从系统上改进了审计方法在新社会经济环境中的科学性和有效性。
2.运用“自上而下”和“自下而上”相结合的审计思路。现代风险导向审计要求注册会计师运用“自上而下”和“自下而上”相结合的手段，对财务报表风险作出合理的专业判断。即首先运用“自上而下”的思路，从企业的战略管理分析入手，以战略风险和经营风险为导向并通过严密的逻辑推理，一步一步地推导和落实审计的范围和重点，确定相关的审计目标和审计程序。然后通过实施审计程序及取证的结果，结合重要性的判断，“自下而上”地归纳和判断整个财务报表的风险并形成最终的审计意见。
3.继承和发展了传统审计方法。现代风险导向审计不排斥详细审计和制度基础审计等基本审计方法中仍有用的部分，而是在此基础上作进一步的发展。所以，在现代风险导向审计方法实施过程中，仍然需要用到制度基础审计方法甚至详细审计方法的一些程序，但它已不局限于对传统的企业内部控制分析，而将分析对象扩大到整个企业的风险管理范围。
（二）现代风险导向审计的特点
1.审计重心前移，从以审计测试为中心到以风险评估为中心。经营风险的评估是起点和重点。现代风险导向审计要求将审计重心前移至风险评估，一定要从评估企业战略经营风险入手，充分了解被审计单位的基本情况及其经营环境，注重对持续经营能力的考虑及经营风险对审计风险的影响，进而从经营风险中能更有效发现财务报表潜在的重大错报；当然，在审计过程中也应尽量严格执行所设计的审计程序，将检查风险降低到可接受水平。
2.会计师专业知识重心转移，以会计、审计知识为重心到以管理知识和行业知识为重心。由于现代风险导向审计模式的审计重心发生转移，审计结果对风险评估的依赖性很大，因此，注册会计师要对战略风险和经营风险作出准确的评估，而风险评估采用的各种风险分析方法都是现代管理知识在审计中的运用，而且这种运用必须以行业知识（包括市场、研发、生产等行业知识）为基础。这就要求注册会计师在具备丰富的会计审计知识的同时，掌握一定的战略管理和行业分析等方面的知识。此外，事务所要实行知识价值链管理，融合审计资源，成立事务所的专业顾问团队或者与咨询公司结成战略联盟。事务所在审计与咨询分离下必须重新融合审计和咨询两大资源，即：咨询为审计提供专业服务，审计为咨询拓展业务。
3.自下而上与自上而下相结合。传统风险导向审计从控制风险入手，视野过于狭窄，缺乏对企业所处的经济环境以及企业自身经营战略的关注，仅以交易作为审计的基础，难以准确地评估企业风险。而现代风险导向审计模式要求注册会计师运用“自上而下”与“自下而上”相结合的手段，对财务报表风险作出合理的专业判断。
4.审计方法的改革，风险评估从直接评估到间接评估，从零散走向结构化。现代风险导向审计是在战略分析的基础上，从了解和评估经营风险入手开展工作，而经营风险是通过经营分析获得，可见风险评估实际上是间接性评估。此外，以风险评估为中心的现代风险导向审计，强调的是综合风险评估，是对多方面的风险因素有机联系的分析和评估，风险评估是结构性评估。现代审计风险模型在传统审计风险模型的基础上进行了改进，形式上有所简化，但审计风险的内涵和外延却扩大了。
5.风险评估以分析性复核为中心，分析性复核全程化和多样化。尽管风险评估包括检查、调查、询问、穿行测试等多种审计取证手法，但核心是分析性复核的运用。传统风险导向审计对于信息的再加工重视程度不够。分析性复核主要适用在报表分析上。现代风险评估以分析为中心，分析性复核成为最重要的程序，为了适应分析性复核功能扩大的要求，分析性复核开始走向多样化，不再是对财务数据进行分析，也对非财务数据进行分析。分析工具充分借鉴现代管理方法，将管理方法运用到分析性程序中去。笔者向会计师推荐几种会计师常用的分析工具：战略分析（包括PSET、VCA、SWOT）、绩效分析（BSC、标杆分析）、财务分析、会计分析及前景分析，将分析工具运用到风险评估中去，将使风险因素不再独立，而且风险评估不再是一元评估，而是多元评估，如果有几种方法相互印证，则风险评估的结果将更加可靠。
6.审计证据重点向外部证据转移。审计证据不仅包括各种测试获取的证据，还延伸到对被审计单位基本情况及其经营环境的取证等，并且取证重点向外部证据延伸。由于外部审计证据的可靠性大于内部审计证据，这就提高了现代风险导向审计揭露因管理舞弊所致财务报表重大错报的能力。
二、现代风险导向审计的程序
现代风险导向审计程序遵循“战略管理分析――经营环境分析――流程控制分析――经营业绩分析――剩余风险分析”的主线和“自上而下”与“自下而上”相结合的思路开展工作。基本审计程序包括风险评估、控制测试和实质性测试。
第一步，确定总体审计风险概率。审计风险可按其发生的可能性大小分为基本确定、很可能、可能和极小可能。对被审计单位所处的宏观外部环境和主营业务所处的行业环境进行分析，以全面理解企业总体发展战略，识别显性的战略风险。第二步，分析被审计单位与外部环境之间的联系，从而发现潜在的战略风险。对于识别出的风险，要分析客户所作的监控（即业绩衡量）和应对（即管理控制）措施。第三步，分析客户的内部经营环节风险。以企业的经营模式为核心，以自上而下和自下而上相结合的方式了解企业的内外部经营环境、经营产品，并在此基础上分析确定企业经营有效性和会计报表的关键认定是否合理、合法。内部经营尤其是关系到企业战略目标实现的关键经营环节的结果，既能够降低战略风险，也能够导致经营风险。针对客户对于这些关键经营环节的风险监控与过程控制进行分析，具有非常重要的意义。第四步，注册会计师利用职业判断对已经识别的风险进行总结并得出剩余风险。分析完成后，审计人员认为没有得到有效控制的，并且对会计报表有重大影响的风险就成为剩余风险，是后来的审计程序所关注的重点；最后，根据剩余风险结论进行实质性测试，从而将总体审计风险控制在可接受的范围内。
综上所述，分析程序是风险导向审计的基本审计程序，是注册会计师合理运用职业判断的充分体现。通过分析程序，注册会计师不但可以了解被审计单位情况、识别重大错报领域，将财务报表审计风险降低至可接受的低水平，检查财务报表是否存在重大错报，还可以将分析程序直接用来收集证实各类交易、账户余额、列报认定的审计证据，最终达到降低审计成本、保证执业质量、提高审计效率的目的。
三、房地产开发企业实施现代风险导向审计的必要性与可行性
（一）传统审计方法的内在缺陷
传统风险导向审计方法认为审计风险包括固有风险、控制风险和检查风险。注册会计师在运用传统风险导向审计方法时，通常难以对固有风险作出准确评估，往往将固有风险简单地确定为高水平，转而将审计资源投向控制测试和实质性测试。由于忽略对固有风险的评估，传统风险导向审计方法注重对账户余额和交易层次风险的评估。但是整个社会生活中的一个细胞，所处的经济环境、行业状况、经营目标、战略和风险都将最终对会计报表产生重大影响。如果注册会计师不深入考虑会计报表背后的东西，就不能对会计报表项目余额得出一个合理的期望。而且当企业管理当局共同舞弊时，内部控制是失效的。因此，随着企业财务欺诈案的不断出现，国外一些会计师事务所在20世纪90年代对传统风险导向审计方法进行了改进，现代风险导向审计应运而生。
（二）房地产开发企业审计中的问题
目前，房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本；人为调节经营收入和经营成本；漏缴规费；套取银行信用，违规贷款；偷漏税金等问题。
1.违反原则的虚增无形资产和开发成本。土地交易未实际公开竞价，房地产开发企业大多利用政策空间，以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地，并先按实际支付的价款记入“无形资产―土地使用权”，然后设法改变土地用途，聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估，且一般要求高估，形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理，虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时，将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本，则开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值，而不是该土地的取得成本，违反了存货的计价原则，虚增了开发成本。
2.企业随意调节变动经营成本和经营收入。隐瞒收入，私设小金库。在按投资比例分配合资开发中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库：在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，即将代建工程收入、支出在往来科目核算，不按规定结算损益，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
3.套取银行信用，违规贷款。房地产开发企业投资金额大，建设周期长，需要大量外部资金的不断支持，因此银行贷款成为房地产开发企业融资的主要途径。房地产开发企业按正常渠道取得银行贷款外，在资金紧张、融资困难的情况下往往会违规操作，来套取银行信用。举例说明：房地产开发企业向银行提供虚假购销合同，套取银行承兑汇票。企业向银行申请办理承兑汇票，必须有真实的商品购销业务，签发承兑汇票是用于商品交易款项的结算。但由于银行限制房地产开发企业的贷款规模，房地产开发企业往往假借商品交易名义，编造虚假购销合同，向银行申办承兑汇票，然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。
4.偷漏税金与漏缴规费。房地产开发企业是当前的高收入、高利润产业，应缴纳的税金种类繁多，计算过程复杂，企业为应付多种税金采取的偷漏税金的方法也多种多样。例如少计收入、虚增成本以偷漏营业税、企业所得税、土地增值税，有的企业还通过虚报职工人数分解职工个人工资收入、从未分配利润及盈余公积中列支奖金及分红、将年薪和分红以费用及借款名义支付或将年薪和分红从小金库中支付等方法，偷漏个人所得税。漏缴规费――配套费、增容费及教育附加费等。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用，如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等。房地产开发具有较强的规划性，其土地征用、房屋建设及公共设施配备都严格控制在国家计划范围之内，并需按规定交纳相关费用。漏缴规费――土地出让金。目前不少房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拨土地后，并未按规定仅用于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。但根据国家规定的土地出让金缴纳标准，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的，应按规定补缴土地出让金。
5.人为调节开发成本。随意提取公共配套设施费，调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中。房地产开发企业为了调节利润，往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准，多计或少计开发成本。
（三）现代风险导向审计在房地产开发企业中应用的可行性
目前世界各国无一不对房地产业实施严格的监管，就意味着房地产业的“经营风险”较高。我国现阶段，房地产业是一个重要支柱产业，具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂等特点，因而房地产企业成为国家宏观调控的主要对象，这就决定了房地产业的发展对外部制度环境的高度依赖性。同时，房地产开发企业业务有一定的特殊性，加之房地产企业销售方法等管理业务方法的不断更新，单靠目前实行的企业会计制度和准则只能对其部分业务进行原则判断性的核算，造成房地产开发企业会计实务模糊不清，难点、疑点突出，导致房地产开发企业的收入、成本、税金及资产确认的主观性都高于一般工商企业，决定了房地产业的“舞弊风险”较大。现代风险导向审计正是以全面评估风险为基础，主要以识别和处理“经营风险”和“舞弊风险”的新的审计方法审计房地产开发企业时采用风险导向审计的适用性更加明显。
四、现代风险导向审计在房地产开发企业中具体应用程序
审计的程序注重运用分析性程序，既包括财务数据分析，也包括非财务数据的分析；且分析工具多样化，如战略分析、绩效分析等。例如毕马威国际（KPMG）为应用现代审计风险模型的理念与方法，研究制定了经营计量程序（Business Measurement Process，BMP），专门分析企业在复杂的市场环境和产业环境下的经营情况，以确定关键经营风险如何影响财务结果。BMP提供了一个审查影响财务信息和非财务信息流的分析框架。
（一）审计准备阶段
审计准备阶段是整个审计过程的起点。准备阶段工作首先是分析房地产开发企业环境，既要了解房地产开发企业的发展战略、经营目标、经营环境、业务流程和经营风险等内部情况，又要了解房地产开发企业相关的宏观经济政策、行业状况、监管环境等外部环境；其次是全面识别风险，确定审计的范围和重点；第三是编制审计计划，审计部门在识别和评估各种风险的基础上编制审计计划，根据风险程度选择审计项目和审计对象，并与审计资源相结合，既要充分有效地利用审计资源，又要量力而行。
（二）审计实施阶段
在审计的实施阶段审计人员应当按照审计计划对企业会计报表进行审计。审计人员在实施进程中，应当采用恰当的方法，包括检查、监盘、观察、分析性复核等，以获取充分、适当的审计证据。主要工作包括对房地产开发企业内部控制的建立以及遵守情况进行控制测试，根据测试结果修订审计计划；对会计报表项目的数据进行实质性测试，根据测试结果进行评价和鉴定。
1.控制测试：控制测试并非必须程序，现代风险导向审计中的内部控制可不成一个独立环节，但并非说其不重要。它的实施使风险评估更加全面和有针对性。
2.实质性程序：不论是否实施控制测试，实质性程序都是不可缺少的。
（三）审计报告阶段
在审计报告阶段，审计人员应该在实施必要的审计程序后，以经过核实的审计证据为依据，分析、评价审计结论，形成审计意见，出具审计报告和编写审计管理建议书。审计报告撰写要立足于企业发展战略实现，以风险为中心，全面揭示己识别的风险以及问题与实现企业战略目标的相关性和可能产生的后果，提出应对、避免、降低、保留和转换、对冲风险的审计意见和建议，必要时可出具审计管理建议书。
（四）审计后续阶段
后续阶段的主要工作是通过持续跟踪重大错报风险，开展复审，以检大审计发现的纠正情况。这一阶段的注意力应集中在重大或潜在的错报风险是否得到控制和消除上，并检查有无新的风险因素和重大问题产生，针对剩余风险的变化情况和新识别的风险因素以及新发现的问题，提出审计意见和建议。
五、结论
按照现代风险导向审计的要求，审计前需制定较详细的审计工作方案，用以指导具体的审计工作。结合房地产业的特点，房地产开发企业审计工作方案为先了解行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；掌握被审计单位基本的治理环境和治理结构；分析被审计单位财务业绩的衡量和评价体系；了解被审计单位对会计政策的选择和运用；评估战略风险。其次查找舞弊动机，评估舞弊风险；执行控制测试与分析性复核，形成财务数据合理预期。最后，执行余额细节测试，把握审计难点。
现代风险导向审计是20世纪90年代才发展起来的，到目前为止并没有一套严密的现代风险导向审计体系。注册会计师不了解房地产开发企业的经营状况、不了解整个房地产行业状态，是我国房地产开发企业引进现代风险导向审计的最大障碍。现代房地产开发企业的业务越来越复杂，传统的审计方法已难以应付审计需求，而现代风险导向审计的出现正是解决此类问题的一个重要工具，并在实践运用中不断地完善。
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房地产开发企业审计篇8
引言
随着我国社会经济的不断发展，城市化进程的不断推进，使得城市住房需求量越来越高。这就使得房地产企业得到了迅速的发展。然而目前我国房地产企业在经营管理中仍然存在一些问题，尤其是内部审计工作，由于起步较晚，在许多方面都有待完善。这些问题导致房地产企业的管理水平不高，市场竞争力不强。因此，加强房地产企业内部审计建设，提高内部审计质量有着十分重要的意义。
1.内部审计工作在房地产企业中的职能
1.1内部审计具有经济监管职能
经济监督是内部审计的最基本职能，它指的是以财经法规与企业内部制度为依据，进行企业经济活动的评价与审查，包括财务收支、经营管理等等。由于房地产企业运行模式为资金密集型，其项目开发位置相对分散，同时具有独立性、一次性、高成本、高耗时等特点。因此使得房地产企业内部管理的难度加大。因此，企业内审部门必须加强对重要经济活动的监督管理，以此保证企业运行的合法性与有效性，弥补企业内部各部门存在的缺陷，对经营行为加以规范，使房地产企业的经济效益得到有效提高，最终完成经营目标。
1.2内部审计具有风险管理职能
房地产行业涉及到的领域非常广泛，属于高投入、高风险、高耗时的行业。现代房地产企业管理中，风险管理发挥着十分重要的作用，是内部审计工作的重要内容。由于内部审计遵循独立性原则，因此企业的风险管理是不允许内部审计人员直接参与的，而是要求将风险管理作为核心工作，充分调查与了解企业风险管理过程，以此采用更加系统、规范的手段，对企业一系列风险管理工作内容的适应性与有效性进行审查与评价，例如风险管理机制建设、风险识别、风险评估等等，进而提出有效措施，为企业实现风险管理的改善提供强有力的支持。
1.3内部审计具有经济评价职能
在企业内部审计中，其经济评价职能主要由内部控制制度、经济效益、经济责任等三方面的评价构成。其中内部控制制度的评价指的是通过对企业实际生产经营以及管理中的各项制度的检查，实现对企业内部控制制度的有效性与完整性的评价。一旦发现问题，就会采取相应对策，与高层管理人员共同实现经营管理活动的完善，使企业的竞争力得以提高。经济效益的评价指的是通过对企业经济效益的各方面影响因素的评价，为管理人员判断企业经营情况提供依据，对企业经营活动的可行性进行衡量，以此使经营活动的质量与效率得以提高。而经济责任的评价指的是内部审计部门对企业有关人员与部门在经济活动中的责任进行定量与定性的综合分析与评价，因此帮助内部考核与监督，实现对个人行为的规范。
1.4内部审计具有服务职能
在日常工作中，内审人员不仅要对企业各部门的内部控制流程与生产经营活动有充分的了解，还需要具备相关的法律知识以适应内部审计工作的要求，如此才能够保障内审部门为管理称提供有关企业经营管理中的各项内容的管理与控制提供有效信息，进而采取有效措施，帮助管理层进行决策，并协助管理层实现企业内部控制信息的披露，实现对各项经营活动与控制的评估，使企业管理水平得以提高。同时，内部审计涉及到的范围较广，具有较强的综合性，是促进企业内部信息沟通与文化建设的关键。
2.房地产企业内部审计存在的弊端
2.1审计人员自身综合素质不够
根据调查显示，目前我国房地产企业的内审人员队伍建设并不理想，许多内审人员的综合素质不够，难以满足现代企业内部审计工作的要求。究其原因，是由于内部审计在我国房地产行业的起步较晚，许多内审人员的专业性并不强，大部分都属于财务部门抽调到内审部门的工作人员。同时，一般情况下许多内审人员的工作范围仅限于查账，一旦相关数据资料缺失，就无法继续进行内部审计工作，可见这种简单的财务管理思维是无法与现代企业审计工作的要求相适应的。此外，房地产企业并没有实现人才结构的优化配置，进而加大了内审工作的深度与难度，对房地产内部审计的工作质量与工作效率造成了不同程度的影响。
2.2审计工作未能得到企业领导的重视
目前，很多房地产企业的领导对内部审计工作并没有起到足够的重视，忽略了内部审计工作的重要性。这是由于内部审计是无法产生直接可见的经济效益。同时，由于内部审计工作的开展对人力资源有一定的需求，需要进行更多部门的设置与工作人员，还需要进行有关制度的建设，使得管理环节增加，这就对企业管理水平提出了更高的要求，并且会产生一定的成本，进而使得有的企业领导并不愿意进行内部审计工作的建设与发展。此外，有的房地产企业将内部审计视作成本控制，对房地产内部审计的作用没有正确了解。然而实际情况并未如此，内部审计是维护房地产企业正常经营的重要手段，能够实现对企业资产的有效保护，对于企业经济效益与市场竞争力的提高有着重要的作用。
2.3审计方式、技术落伍
一直以来，我国房地产企业的内审部门的审计工作采用的是财务分析为主的分析方法以及详细法为主的方法，而随着现代社会经济的不断发展，这种审计技术显然难以满足现代企业的发展需求，同时也能以将现代管理评审技术、信息技术以及经营分析技术等充分的运用到审计工作中，进而无法对企业内部审计工作的实质进行探究，难以实现系统工作模式的形成，进而无法充分发挥内部审计的作用与功能，对于企业的利益空间的上升有着重大的影响。
2.4内部审计制度不健全
目前，我国许多房地产企业仍然缺乏完善内部控制系统以及内部审计制度。许多房地产企业将内审部门划入财务部门，将内部审计视作成本控制，使得内部审计的独立性缺失，难以充分发挥内部审计的功能与作用。此外，许多房地产企业的内部审计职能仅仅停留在会计账目的审核上，难以发挥风险管理、运作成本控制以及提高经济效益的作用。
3.房地产企业内部审计工作的完善对策
3.1健全内部审计制度
就房地产企业的内部审计工作而言，为了使审计效率得以有效提高，就必须根据企业实际发展情况，不断加强企业内部控制制度建设，为房地产企业中各项管理工作的开展提供强力的支持，使企业中个人主观意志而发生的行为得以避免，同时还应加强企业管理人员的培训，使其对内部审计有更深入的理解，为其决策制定提供帮助，以此加强内部审计制度的执行，确保在内部控制制度建设中能够得到企业的支持，进而实现房地产企业内部审计工作的有效进行。
3.2企业领导应重视内部审计工作
企业领导层对内部审计工作的重视与支持是保障内部审计工作顺利开展的重要条件。为此，必须加强企业领导对内部审计工作的认识，确保其了解到内部审计的作用与重要性，在企业管理中确立内部审计的地位，将内部审计作为企业经营管理的核心工作，并予以大力的资金与政策支持。在具体工作中，内审部门负责人应有最高管理层直接任免，并要求其参与到企业各项重要会议中，了解企业发展动向，促进企业内审部门与管理层的沟通。此外，还应提高对内部审计有关工作的关注度，及时处理内部审计工作的相关问题，并要求各单位、部门积极配合，共同营造一个良好的内部审计环境。
3.3拓宽内部审计工作领域
目前，我国房地产企业的内部审计工作内容过于单一，因此，必须拓宽内部审计工作领域，将内部审计工作从财务、经营活动中扩大到管理领域中去，实现企业经营管理的全过程审计，并对企业内部控制、风险管理以及管理效益予以高度关注，使企业经济资源得以充分利用，并制定正确的发展目标，实现企业风险的准确预测与有效控制，以此使得企业管理水平提高，达到发展目标。房地产内审部门具体应从以下几方面入手，实现内部审计工作范围的扩大：第一，进行内部控制制度有效性的评审，将服务与监督相结合，帮助管理层加强企业内控控制制度的完善；第二，内部审计应提高对企业风险管理的关注度。为了使复杂的管理风险得到有效减少甚至规避，企业应加强风险防范，采取一系列防范与控制措施，提高企业风险管理水平；第三，内部审计应加强经济效益的审计。对企业各项经济活动进行严格的审计，提高经济资源使用率，保证企业经济效益。
3.4运用先进技术，提高内部审计效率
目前，我国房地产企业存在审计方法落后的问题，因此，必须运用先进技术，提高内部审计质量与效率。企业应引进自动化办公系统，使企业经营活动与内部控制朝着自动化、电子化的方向发展。此外，为了适应数据庞大，性质复杂的审计工作的要求，应采用先进的审计技术，实现以计算机软硬件的审计向计算机辅助审计、实时在线审计的转变。同时还应大力应用信息技术，优化审计方法与审计对象，将传统内部审计的人工操作转变为电子数据处理。
3.5完善内部审计员工自身综合素质，壮大审计队伍
作为开展企业内部审计工作的主体，内部审计人员的综合素质对于内部审计的质量起到了决定性的作用。因此，必须完善内部审计员工自身综合素质，壮大审计队伍。不仅要提高内审人员的职业道德素质，还应提高其业务水平，实现内审人员的全面发展。
3.6建立考核评价机制
近几年来，我国房地产行业得到了迅速的发展，与此同时，许多不法房地产商开发生也越来越多，导致房地产市场秩序混乱，存在较大的风险。为此，有关部门必须加强房地产行业的考核，建立健全考核评价机制，选拔优秀的审计人员，实现企业内部审计工作队伍的优化配置。如以此来，才能够提高房地产内审人员的工作积极性，保障房地产企业内部审计的工作质量，使得房地产市场行为得到规范，维护市场秩序。
4.结语
综上所述，现阶段我国房地产企业内部审计工作仍然存在不同程度的问题，严重阻碍了房地产行业的进步与发展。为此，我们必须针对其中存在的问题展开深入的研究，细致分析其产生的原因，并以此提出有效的完善措施，加强房地产内部审计工作建设，提高内部审计质量与效率，保证房地产企业具有较高的管理水平，为房地产企业的发展提供强有力的保障。（作者单位：北京景旭房地产开发有限公司）
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房地产开发企业审计篇9
房地产企业内部审计应该关注的问题，那么，首先，我们应该了解什么是内部审计。内部审计是由公司内部机构或人员，对公司内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果等开展的一种评价活动，是保证会计资料真实、合法、完整，确保资产安全的重要手段之一。企业内部体制不健全、人员管理不当、内部结构混乱等等问题都会使企业运行出障碍。房地产企业应建立健全的内部控制体制，加强内部审计，有效防范经营风险。
为此，我们应该怎样更加详细的了解问题，制定解决方案，使企业正常运行。对于问题的解决，首先我们应该关注的重点是此次审计的目的和重点是哪些？作为一个私企内审部的成员，首先要有扎实的内部审计的基础功底，对于问题的解决应该有独到的眼光，理性的分析，做出正确的审计，这样既能得到领导的赏识、又能提高自己的判断能力。其次，自己作为一个新人，可以请一个专业的人来帮助自己，这样可以少走弯路。又能提高自己的专业能力。再次，要独自完成房地产公司的审计是非常困难的，所以，缺少内部审计人员，这又是一个突出的问题。最后，对于资金、核算等各方面掌握的深度，也是一个重要的方面。
二、房地产企业的特点和难点
1.房地产企业内部审计的各方面都需顾及到，但是如何了解房地产企业的特点和难点，这需要我们做出相关的努力，才能使房地产企业收获成功。房地产业流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制的手段和评价原则，从而促进企业建设更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。战略方案的实施，能够使房地产企业的实行有效进行。制定战略，实施战略，采取措施解决房地产企业所关注的问题。
2.房地产企业的内部审计问题具有其隐蔽性，我们寻求内部隐蔽问题，达到解决一般看不见的问题，那隐蔽性的问题不是我们很容易就可以发现的，我们应如何采取措施呢？房地产的建造价格具有隐蔽性的特点各种材料价格、设计、施工招标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格相对于社会存在的不公开性。不公开性并不代表不被发现，正所谓天网恢恢疏而不漏，所以，必定会被发现，这只是时间问题。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理你，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而无法形成一个良好的价格控制体系。于此同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，时间性、地域性又对房地产企业有一定的影响。所以，社会公开的相对信息只起到参考作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为无比行为的发生提供了机会。价格的固定性，价格的隐藏性，这些价格的特性都对我们分析问题起着阻碍作用。
三、内部审计的问题
1.对于房地产企业内部审计，需要房地产企业对综合审计了解掌握，并有一定的解决能力。那么什么是综合审计？有限股份公司，又分为资金密集型和劳动密集型， 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，具有这些特点既是房地产企业的优点，又是缺点。一个大的公司有总公司和分公司，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，横向比较能比较本公司和其他同行业的公司的不同与相同，发挥科技创新，在相同的方面做得更优，在不同的地方发挥自己的优势，这样，就能在同行业企业中独树一帜了。及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。
2.随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐渐发展为企业经营管理里审计，或者称为综合审计。
四、房地产内部审计难点的分析
1.房地产内部审计难点的分析是我们的重点也是难点，做好这些方面能更好的提高本企业的实力。那么，房地产企业内部审计有哪些难点呢？第一，信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度。房地产公司多为跨区域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，是的集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。对于这些漏洞，我们也可以理解为房地产企业存在的问题，对于这些问题，我么既已发现，那么，就不能任由其存在，而不进行处理。解决掉这些漏洞，漏洞的被弥补，对公司有益无害。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例子能够帮助我们更清晰的理解问题。例如外埠项目公司招投标过程存在徇私舞弊现象，由于信息手段滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内部审计在对该项目进行例行审计是发现问题，但损失以既成事实。
房地产开发企业审计篇10
南昌市审计局在谋划2004年税收审计工作时，按照审计署五年发展规划中关于改进税收审计、从管理机制上解决税收流失和执法腐败问题的要求，科学判断形势，找准工作契入点，抓住南昌市经济社会发展热点领域――房地产业，决定开展房地产税收征管情况专项审计调查，重点审计税款征收等情况。由于房地产公司大多是民营和外商投资企业，不属于国家审计范围，市审计局通过税收征管审计调查这个平台，把它们缴纳税收的情况纳入了审计的范畴，从而找到了一条拓宽审计领域的新途径！
深入调查 精心准备
2004年下半年，市审计局着手2002年至2004年9月房地产企业税收征管情况专项审计调查。现实情况是纳税企业多，时间紧，任务重。面对这项审计新课题，局领导要求审计人员精心做好审前调查，筛选出重点调查对象，做到有的放矢。
审计人员首先来到契税征收部门，调查了解落户南昌市的房地产企业的房屋出售及契税缴交情况，初步了解房地产企业楼盘开发地段、开发规模，做到心中有数。根据契税征收部门提供的情况，随后查阅城区税务局房地产企业税收征管资料，进一步掌握房地产企业房产销售及土地增值税、企业所得税等相关税费的申报、缴交情况。
根据审前调查结果，审计人员反复勘酌，采用分析性复核等方法选择出11户开发规模大，销售量大，欠缴税费多的房地产公司作为重点延伸对象。所筛选的公司均属民营及外商投资企业，为达到审计目的，又不影响南昌市投资环境，审计人员查找了相关法规，明确了审计机关的权限，即根据《中华人民共和国审计法》第三十三条规定，审计机关有权就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查。并专程到市优化投资环境办公室、市法制局部门办理了相关手续。结合审前调查结果，市审计局立即制定科学合理的审计调查实施方案，明确审计内容、方式、范围、所调查企业，报市领导批准后予以实施。
突出重点 迎难而上
根据审计调查实施方案，审计人员在对税务部门税收征管档案进行审计后，进而对税务部门所管辖的纳税企业纳税申报、税款缴纳、税收优惠政策如执行延伸。审计人员要求相关税务局领导及专管员一并进驻企业，向被调查企业详细说明来意，取得企业支持和配合。重点核实房地产企业2002年至2004年9月房产销售收入、成本、费用及相关税费申报、缴交情况。
专项审计调查得到了大部分企业的理解和配合，但也遇到了一些阻力，如某户民营企业对审计工作不理解，尽管审计耐心说服，反复宣传，但是该企业审计人员无审计权限，调查只能问情况，不能审账为由多次拒绝接受审计，导致审计人员三进其门而不得入。这件事引起了市场领导的高度重视，市领导明确表示全力支持审计机关依法审计，经过市领导亲自协调，排除干扰，扫除障碍，最终，该企业还是愉快地接受了审计，并把漏交的上千万元税款如数交清。
审计调查期间，审计人员严格执行审计廉政纪律，做到“只喝企业一杯水”，多次谢绝被审单位宴请及礼金，维护了审计机关的良好形象。
依法治税 成效显赫
审计调查结束后，南昌市审计局向税务部门出具了审计意见，并向市政府递交了专项审计调查综合报告，审计调查报告显示：税务等部门少征11户房地产企业各类税款1.22亿元；企业财务核算、发票管理不规范等。针对上述问题，市审计局提出建立责任追究制、依法治税、完整税收考核机制、维护政令统一等4条建议。调查报告引起市政府高度重视，市政府领导作出批示，责成税务部门加大征管力度，整改纠正。
房地产开发企业审计篇11
当前，随着社会的发展，我国企业已经逐步认识到内部审计的重要性。但是，由于内部审计起步晚，发展比较缓慢，审计方法明显落后。对于房地产企业来说，由于投资规模较大，传统的内部审计方法存在着明显问题，难以及时发现房地产企业发展过程中潜藏的风险。因此，我们必须高度重视房地产企业的内部审计工作，及时发现、规避企业发展过程中出现的各种问题和风险，实现维护市场秩序，促进我国经济快速健康发展的目的。
一、内部审计的概念
内部控制指的是企业或者单位为了实现特定目标，避免或降低各种风险，提高经营管理效率，而制定和实施的一系列方法、措施和程序。内部控制是社会经济发展到一定阶段的产物。内部审计是企业或者单位加强内部控制的重要手段，是实施内部控制的基础环节和不可缺少的重要组成部分。
作为一种特殊的形式体现在内部控制系统中，企业应当根据内部审计的需要，制定科学完善的内部审计制度，建立起独立有效的内部审计机构。内部审计机构应当在贯彻国家相关法律法规的基础上，根据企业发展的需要，对内部加强审计监督并及时发现内部管理过程中存在的缺陷，及时规避企业发展中存在的风险，推动企业健康可持续发展。
二、当前房地产企业内部审计中存在的问题
（一）对内部审计的重要性认识不足
在很多时候，由于内部审计并不能产生出直接的经济效益，所以房地产企业对内部审计工作并没有高度重视。同时，由于开展内部审计工作需要设置更多的部门和工作人员，也需要制定相关的规章制度，增加管理环节，这在很多房地产企业看来，增添了管理难度。也有部分房地产企业把内部审计等同于成本控制，没有全面理解房地产企业内部审计的重要作用。实际上，内部审计有助于维护房地产企业正常的经营活动，确保企业资产的安全，有效提高企业经济效益和市场竞争实力。
（二）内部审计的作用没有得到有效发挥
在很多房地产企业中，虽然设置了内部审计部门，但是由于受到传统观念的影响，内部控制意识薄弱，内部审计的作用很难得到发挥。主要表现在，很多房地产企业没有形成一个完善的内部控制系统，财务评价制度和经济合同管理制度很不健全。同时，缺少对经营风险和财务风险进行事前预测，而更加重视对实物进行控制。加上奖惩标准不够明确，这在很大程度上对内部审计制度的贯彻执行产生出不利的影响。
（三）内部审计制度不够健全
在当前我国众多房地产企业中，还普遍存在着内部控制系统设计不合理、内部审计制度不够健全的情况。在很多房地产企业中，内审部门划归于财务部门，这实际上就导致内部审计缺乏独立性，内部审计的作用很难得到发挥。同时，很多房地产企业的内部审计职能仅仅是审核会计账目方面，而在防范开发项目投资风险、降低项目运作成本以及提高经济效益等方面的作用没有得到广泛认可。
三、加强房地产企业内部审计的制度建设和创新
（一）建立健全完善的内部审计制度
内部审计制度是推动房地产企业健康发展的重要保障，有助于房地产企业管理工作顺利进行。一方面，要通过制度确保内部审计在房地产企业管理中的重要地位。通过建立健全内部审计制度，可以有效保证企业提高经营效率和效果，使内部审计的各项制度措施得到有效执行。另一方面，内部审计作为企业加强内部监控的重要手段，通过制度的建立与完善，可以充分发挥管理职能。内部审计可以对企业的经营活动、组织效益以及成本费用等进行审查和评价，及时发现企业日常管理中存在的问题，并有针对性地提出整改方案与改进建议，从而提高企业的经济效益。
（二）加大房地产企业内审人员的培训力度
高素质的内部审计人员是提高房地产企业价值的根本保证。因此，房地产企业内部审计人员不仅要掌握会计、审计、经济法规和管理等知识，而且还要遵守审计准则和职业道德规范。在我国很多房地产企业中，内部审计人员主要来自于财务部门，他们的知识结构不够合理。因此，必须根据内部审计工作的实际需要，进一步优化内部审计人员结构，加大对内审人员的素质能力的培训力度。同时，房地产企业必须重视建立科学的激励机制来吸引优秀的审计人员，建立起一个高效的审计团队，改善企业经营管理工作，努力实现企业利益的最大化。
（三）积极改进审计手段
当前房地产企业内部审计人员的工作重点是在对企业财务数据的真实性、合法性的审查与监督上，审计对象是会计报表、账簿、凭证等会计资料。实际上，在现实生活中，这一审计模式出现了很多问题，在很多时候阻碍了房地产企业经营活动的正常运作。因此，房地产企业必须要积极改进审计手段，从传统的“查错防弊”转向为企业内部管理和企业决策服务，从审查和监督转向评价与咨询。与此同时，房地产企业内部审计的工作范围不应局限于财务领域，而应当扩展到企业经营的各个方面。在审计方法上，应该灵活多变，根据工作需要灵活采用多种方法。
四、结语
在激烈的市场竞争中，房地产企业必须高度重视风险防控工作，而内部审计工作有助于房地产企业加强内部控制，合理规避市场风险，因此，重视内部审计工作成为房地产企业必须要全盘考虑的题中之义，中长期的愿景是建立一套更加科学的内部审计制度体系，从而不断推动内部审计制度的创新，尽可能地减少或者避免突发性的经济风险，努力推动房地产企业健康快速发展。
参考文献
房地产开发企业审计篇12
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：
（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。
（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
（一）加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
（三）完善内外部控制监督体系
首先，是要完善内部审计机构的设置。房地产行业财务管理活动的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性。在企业建立一种制衡机制，把内部审计与财务控制有机地结合起来，将使企业的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性，能很好地完成内部审计对内部控制的监督。其次，是要对内部控制实施强制审计。对于房地产公司来说，我国应对其内部控制实施强制审计。将内部控制审计作为一种过关性审计，要求公司必须接受，在年度审计中还必须继续接受内部控制审计。
参考文献：
