房地产市场投资范文

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我国国家统计局认为，外商直接投资是指外国企业和经济组织或个人（包括华侨、港澳同胞以及我在境外注册的企业）按我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，与我国境内的企业或经济组织共同举办中外合资企业、合作经营企业或合作开发资源的投资，以及外商从企业得到收益的再投资。2002年起我国国家统计局的“外商直接投资”统计口径调整，“企业投资总额内的境外借款”只包括“企业投资总额内直接投资者对企业的贷款，即外方股东贷款”，不包括“直接投资者提供担保的第三方对企业的贷款即外方股东担保贷款”和“其他方式的企业境外借款即其他境外借款。

王家庭、季凯文、武鹏在《我国房地产投资中的FDI与房地产增长关系的实证研究中》，从实证角度分析，两者存在较强的相关性，彼此正向影响，但由于主要是因为我国房地产开发利用的FDI在我国房地产投资总额中占的比例小，2006年比重仅为1.56%.。我国房地产开发利用FDI对房地产业增长的推动作用不十分显著，对我国房地产市场影响小。华中科技大学戎雪（2008），分析FDI总额对房地产市场规模和价格影响，阐述FDI总额对房地产投资总额、商品房投资、房地产价格的影响较大，与商品房、住宅价格的相关系数高达0.921、0.929，属于高度相关。FDI总额每增长1个单位，可以引导房地产投资总额增加7.191个单位，可以引导商品房投资增加5.128个单位，影响大。尽管FDI总额不能直接作用于我国房地产市场。同时也分析房地产开发利用的FDI虽直接作用与房地产市场，但相关性分析表明他对房地产市场规模和房地产价格的影响是非常小的，也不具备线性相关性。以上通过分析国内学者关于FDI与房地市影响的主要观点，本文将通过分析深圳市近几年的房地产市场，分析FDI在房地产中的关联关系。

近年来房地产政策在国家连续紧缩货币政策后，房地产市场资金逐步紧缩。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中指出90平米以下的首套自住房首付比例调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2010-1-1212月10日，中国人民银行至年内共六次上调法定存款准备金率。2010年10月19日、12月25日中国人民银行年内连续两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。2011年8月7日中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。中国人民银行已于2011年26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴，预计冻结8000亿资金。2010年以来国家政策对于房地产市场表现明显的紧缩态势。

1996年～2010年房地产市场经历快速增长、下行态势和震荡发展阶段。从1997～2002年深圳房地产完成投资额，均在10%以上。但市场进入2002年以后，直到2010年，深圳市房地产市场完成投资额的总量，一直保持增长，但增速却处于振荡。在2005年2008年的市场进入低谷，深圳市房地产市场完成投资额的增速形成负增长深圳市房地产商品住宅销售面积，2005年销售面积达到峰值900万平米。在经济危机时，2007年增速降到最低，2008年的房地产商铺住宅销售额为1999～2010年最低值。深圳房地产商品住宅市场，在1996～2005年进入稳步增长之后，便进入市场振荡期。当年市场的成交量，从1996～2010年，总量处于波动上升，总量增速处于下行振荡状态。

受市场成交量影响，开发商当年新开工面积也受影响。1998～2005年，房地产市场新开工面积，呈现振荡上升过程。但在2006年，受土地供给影响，深圳新开工面积逐年减少。

房地产开发投资资金来源及构成1992～2010，如下图：

资料来源：深圳统计年鉴2011年。

1992～2010年深圳房地产市场的开发投资资金，呈现平稳上升的趋势。2008年经济危机，市场进入低谷，但在2009年快速反弹。从1992～2010年走势上看，深圳房地产直接利用外资的增幅变化不大。从1997年～2010年，深圳外商直接投资年均增长为6.9%。深圳FDI的总额总量，在2010年成为1996～2010年间达到最大值。在2004年外商直接投资跌幅为-0.4%。从1990～2010年深圳实际利用外资的年均增长速率为16.9%。高于1996～2010年深圳房地产市场投资的年均增长额是10.2%。

深圳市房地产投资资金来源及构成中可以看到，房地产资金中国内贷款和自筹资金，是房地产资金的主要来源。两者之和，占到房地产投资资金的52%。深圳统计年鉴2011年中，2010年深圳房地产投资资金中房地产直接利用外资的比例，只占到投资总额的1%，远低于国内贷款和自筹资金。2010深圳房地产开发投资资金来源及构成中国内贷款199亿元，占26%，利用外资占据10亿元，占比1%，自筹资金203亿元，占26%，其他资金358亿元，占47%。考虑占比较小，FDI对于房地产的影响效应不明显。

横向比较1997-2010年深圳市房地产投资利用外资同比增速、商品住宅销售面积同比增速、本年度房地产完成投资年均增长率比较如下图。

资料来源：深圳统计年鉴2011年。

由上图发现，2006～2010年深圳市房地产投资直接利用外资的同比增速，快速增长，但当年商品住宅销售面积增速与房地产完成投资增速，并无明显变化。由此可初步判断，深圳房地产投资利用外资，对深圳市房地产市场的影响并不显著。

资料来源：深圳统计年鉴2011年。

由上图，1997～2000年，FDI总额的增速，呈上升趋势，同时该阶段房地产完成投资的增速，呈现上升趋势。并且在2001年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入拐点。并在2002～2004年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入下行的调整通道。由于当年商品住宅销售变化，对开发商完成投资和政府开发信心，产生下行影响。

通过整理1997～2010年FDI总额、房地产开发投资数据、商铺销售数据和房地产完成投资数据，由于目前FDI在房地产资金占比不大，房地产投资利用外资。对深圳市房地产市场的影响并不显著。考虑未来国内资金成本逐渐走高，引入FDI进入资金需求量大的商业地产开发，会成为房地产市场发展的研究关注热点。

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一、房地产市场概述

（一）房地产市场

房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心是形成房地产市场交易价格。

（二）房地产市场特性

由于房地产不可移动性，因此房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。因此，房地产市场是房地产权益交易市场。由于房地产不可移动，其区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内的不同地区之间，房地产的市场条件、供给关系、价格水平都会大相庭径。①

（三）我国房地产市场的发展现状

2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。出台遏制部分房价过快上涨的办法后，房价出现回落，投机性购房需求得到一定抑制，保障性安居工程进展顺利。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年，国家加强了房地产市场调控。国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

二、限购令下昆明主城区房地产市场分析

（一）土地市场供求情况

土地供给方面，从同比增长率来看月度供应变化，2011年土地供应量大幅上涨。据昆明市房产信息网数据，2010年土地供应量的峰值出现在12月为7337亩，2011年的峰值出现在6月为17961亩，达到最高同比增长率4797%。

从土地成交来看，限购之后，土地成交的同比增长率较供给大为缓和，仅有12月同比下滑，其他月份都出现显著增长。整体来看，2011年土地市场的增长，尤其是6月份土地成交量大幅上涨，来自于政府对于土地供应的大规模放量，其在土地市场供应的垄断地位形成的特殊局面。究其原因，可以归结为新城开发、旧城改造、保障房建设和基础设施建设四个方面产生了对土地和资金的大量需求，为实现上述工程，在地方财政支出大幅增加的背景下，通过土地提高财政收入就成为重要的资金保证途径。

（二）全市房屋成交情况

据昆明市房产信息网数据显示，昆明市2011年共成交各类商品房72926套，成交面积602.62万平方米。虽受限购限贷影响，成交套数少于2010年90套，但成交面积约有4%的涨幅。据昆明市房产信息网数据显示，2010年昆明全年成交套数73016套，成交面积583.57万平方米。2009年成交总房源套数78134套，成交面积702.35万平方米，有大幅度增长，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地产市场预测

从宏观经济来看，2012年11月CPI回落、PMI指数低于50%、楼市价格回落等系列信号，国家本轮的宏观调控已经取得了阶段性的成果，但也带来了2013年经济下行的风险。宏观基本面从紧缩到微调，将给房地产行业带来一定的积极影响。投资层面，2012年昆明的房地产开发投资预计仍将达到40%以上，保持了良好的发展势头，也为2013年及后期的昆明房地产市场发展打下了基础。结合土地市场来看，昆明2012年逆势高走，实现了供应面积、成交面积和成交总额的大幅上扬，其中住宅用地就可能形成3232万平方米的建筑面积，形成32万套的供应量，对未来市场形成了充沛的供应量。

2014年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

三、限购令下房地产企业投资策略

2013年政府的宏观调控得到进一步的深化及落实，土地政策及楼市调控双管齐下，房地产市场逐步由高速成长向常态发展回归。尽管昆明房屋成交量未受到太大影响，市场抗风险能力较强，但行业内认为目前的房地产投资依旧面临新的调整与转型。要想在市场内寻求更好的生存与发展，房地产企业必须进行房地产投资策略的重新调整。

（一）策略一：顺势而为

在限购令下，房地产企业应调整好心态，从积极的意义上解读调控，正视和承担调控的存在。

从国家政策趋势看，房地产企业应大力配合政府推进当前“房地产合理化运动”，把投资重心转移到建设保障性安居工程，与政府政策保持一致。在当前楼市调控的政策趋势下，房地产企业可以配合政府建设保障性住房，这将有利于投资者在激烈竞争下占有市场。

（二）策略二：科学定位

房地产具有的固定性、适应性、异质性的特征，其价值本身受到区位环境、配套设施、房屋结构、外观装饰等影响。限购之后，房地产投资空间受到挤压，对房地产项目进行科学定位显得更为重要。为满足不同投资或置业的需求，房地产开发商应制定适合不同目标客户群的方案，来优化市场定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地产的长期使用性，开发周期长、流程多，成本项目的构成十分复杂，越来越多的房地产企业意识到进行成本控制的重要性。在限购的新形势下，低成本战略成为房地产企业最基本的竞争战略。更新成本管理理念，有效地实施战略，能快速培育企业的核心竞争力。

（四）策略四：薄利营销

在房地产定价方面，还应考虑低价营销的策略。对限购后推案的项目来说，低价入市成为了最为直接且有效的价格策略。除了考虑到成本定价和市场定价策略，对不同客户可采取差别定价策略。对于首购置业者、老顾客置业、一次性付清全款和按揭付款的，可按具体情况分别给予1%-5%不等的优惠。

结语

通过资料收集和分析，可以看到，短期之内，国家对房地产市场坚持宏观调控的取向不变，公民对房地产的刚性需求不变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断。在此背景下，策略转型与调整是当前房地产市场着力解决的问题。鉴于此，

本文提出了针对性的建议：（1）顺势而为：房地产企业调整好心态，配合政府建设保障性安居工程；（2）科学定位：投资空间挤压下，优化市场定位及产品定位；（3）成本管理：低成本战略；（4）薄利营销：实行低价营销策略及差别定价策略，以满足不同投资者和置业者需求。（作者单位：云南大学）

参考文献

[1] 张东.房地产投资导论[M].北京：中国财政经济出版社，2009.

[2] 王书城.中国房价大趋势[M].北京：中国经济出版社，2011.

[3] 李庆生.建造黄金屋：高回报房地产投资策略[M].北京：中国经济出版社，2008.

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保险资金能够以商业资金的身份进行公共投资领域的城市基础设施建设，在一个方面，这种投资可以满足日益增长的城市化建设资金需求，另一个方面，也能有助于拓宽资金的运用渠道。保险资金投资房地产市场也是投资城市基础设施建设的一种方式和表现。

一、我国保险资金投资房地产的有关规定

在我国，对于保险资金的投资很长时间都没有明确的规定，这成为了制约保险业发展的投资瓶颈。

多年的空白终于由保监会填充，《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的颁布，对保险资金的投资进行全面的、系统的规定，这无疑放宽了保险资金的投资渠道。其中，新增的未上市公司股权和不动产投资的开闸又是一个亮点。

《暂行办法》在投资的主体、方式、规模等多个方面都进行了严密的布控，以严防保险公司变身成为房地产商。当然，后续规定中是允许保险资金采用股权的方式投资相关项目的，这些项目必须是已经取得了国有土地使用权证以及建设用地规划许可证的。

二、我国保险资金投资房地产的现状

我国的保险资金投资房地产的行为在近几年发展较为迅猛。这不仅与市场因素有关，也是国家宏观调控的结果。

根据现在正式实施的新《保险法》第106条规定，保险公司的资金运用渠道不再仅仅是原来限定的“买卖政府债券、金融债券”，而改进为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时还新增了“投资不动产”一项。这是保险资金对房地产市场的第一次正式开闸。在此之前，保险公司也只是以自用的名义购买写字楼，或者是通过信托和资产管理公司进入房地产市场。

就2008年来看，中国保险公司的总投资额是2.25万亿人民币，如果按照其他国家的惯例来保守估计，保险业在房地产的投资比例占总额的15％，并且估算出国内的房地产市场可以接收约2500亿元的保险资金投资额。

另外，2010年的保险市场也是相当的热闹。中国平安在上半年发生的两件大事，即最大规模的员工股解禁以及收购深发展，都将影响未来几年的保险市场。目前，已经有越来越多的保险公司曲线进军房地产市场，其中包括了中国人寿对11家上市房地产公司所进行的股权投资。在今年七月和八月，中国平安和中国人寿也分别在深圳和杭州两地无竞争拿地。

从保监会的政策层面来看，入市比例在下半年会得到提高，包括准入房地产市场和不动产投资等等。未来的若干年都将是令保险业和房地产都充满期待的。

三、保险资金投入房地产的利弊

保险资金投入房地产市场会对处于调整中的中国房地产业带来怎样的影响呢?总体来说，保险资金的开闸对于保险业和房地产业来说，都是一个长期的利好，当然也存在着一定的风险和不利的影响。

保险资金的投入对于国家的调节有较大的好处，国家通过市场化手段实现经济适用房和廉租房的投资建设，调节房地产市场的结构，国内保险业直接进入房地产投资市场是重大转变的第一步，这就可能有助于国家大大地改变中国房地产市场的投资格局。其次，如果机构投资者多是一些上市公司，那么有关市场活动的信息就将会向公众，这就进一步提高了市场的透明度。另外，由于投资者的建议，物业税和土地的使用续租权等等也将可能得到快速的明确。

新的资金流入房地产市场有助于缓解房地产商的资金链供应，增强市场的流动性，保险资金的入市就如同当前土地市场的国进民退一样，会提升整个地产行业开发的水平，提升其性价比，也推动了整个房地产行业的整合。由此可见，保险资金的投入甚至要比房地产的多元融资渠道的加速开放更有意义。总而言之，保险资金投资房地产市场对整个市场来说都是有很大好处的。

当然，也有许多业内人士认为，保险资金的开闸实质上是房地产市场的游戏而已，获利更多的是那些实力雄厚的大型商业物业。保险业作为长期的、稳定的机构投资者，应当追求长期稳定的发展，投资房地产业的风险是否适合行业的发展呢?虽然相比债券、股票等投资来看，商业地产的平均投资收益最小，安全性也较低，但是拥有稳定的现金流的物业也是一种较为理想的投资产品。

四、制定监管细则，加强监管力度

房地产市场对保险业有着很大的诱惑，尤其表现为住宅市场。如果政府不加强相关的监管，任由保险资金参与住宅市场的开发和利益炒作之中，将房地产泡沫越吹越大，抬升房价，后果必然是严重的。

国家相关部门进行监管的关键在于投资门槛的设定，在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向下，对于投资主体、方向、比例、模式等方面就要做出严密的规定。即监管部门要出台相关细则，对主体资格及投资比例的上限都要进行把控和明文规定。只有这样，我国的保险业和房地产业才能共同进步，健康有序地发展。

参考文献：

[1]卓志：保险资金投资城市基建的探索[J]，财经科学，2003(3)

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印度的经济增长速度也不慢，一些分析师预计GDP的增长率将提高到9％。高盛公司最近的一份报告预言，到2030年，印度的经济将超过日本；到2050年，印度将成为继中国和美国之后的第三大经济体。

另一方面，印度虽然有通胀压力，但在2006年4月中旬举行的一次会议中，印度储备银行的主席反对升息，坚持让利息率保持6％不变。印度银行在自由的市场经济条件下经营已久，在银行经营和为印度企业融资的经验丰富。在孟买证券市场上市的公司有6000多个，是纽约证券交易所上市公司数量的两倍。孟买证券市场蒸蒸日上。SENSEX30指数在过去的三年里已翻了一番。印度股价的狂涨已引发估价问题。SENSEX30指数内成分股的交易价是公司预期收入的24倍，是亚洲继日本之后最贵的股票。短期内印度股票的上涨潜力似乎受到限制。

基础设施

但在基础设施方面，印度缺乏道路、机场、电信设施、电力供应等有形基础建设。很多城市一天之内要断电几次。而从孟买国际机场进入这个印度的金融中心，竟没有一条直接的路，出租车司机不得不走小道以避免塞车。

如果投资者决定在印度投资经营一个办公或住宅楼，最好买一个备用发电机，用来为租户提供不间断的电源。但这将大大地提高投资者的经营成本并影响净收入。虽然与基础建设没有直接关系，但印度有超过1.22亿的人口没有厕所，3000万人面临缺水。

分析师预测，要想将印度的基础建设提高到一个合理的水平，至少需要1150亿到1130亿美元的投资。

人口及城市化

根据联合国人口委员会报告，到2050年印度将有16亿人。

到本世纪中叶，印度最密集的人口群体将是40岁―50岁那一组。印度人的年龄中值是25岁。

财富分布状况

根据《福布斯》杂志的数据显示，印度的财富集中程度居亚洲之首。印度最富有的40个人的总资产为1060亿美元，仅印度最富有的人拉克希米・米塔尔自己名下就有235亿美元。与此同时，却有25％的人生活在贫困线下。

印度的财富似乎都集中在“城市精英”的手中，财富分布的不均自然引出支付能力问题。印度的房价在过去两年里平均上涨了3倍，孟买南部CONDO的价格已逼近曼哈顿的水平。同时，进城务工人员经常住在用纸板搭建的棚户里，无力负担哪怕是最起码的住宅。

印度的日益繁荣正进一步拉大贫富差距。

商业惯例与法律系统

自英国人统治以来，私有企业、私人财产和法制在印度就已司空见惯。虽有民主传统，印度办事程序之繁琐闻名遐迩。官僚们炮制了迷宫似的规章制度，延滞投资进程。尽管司法制度颇为强大，但不同的州对法律的解释和执行有所区别。

另外，与土地购买、物权登记、房地产税收、房租调控、以及城市土地发展相关的法律还未得到修订，不能反映近年来印度的发展。所有权不明，而且购地成本非常高。商业关系在任何国家都重要，在印度也不例外。但是印度看起来比较客观，比较开放。你不需要建立那些“特殊关系”来开办自己的房地产业务，取得必须的信息，或开始置办产业。