房地产开发前期市场调研篇1

自20世纪80年代以来,我国开始对住宅制度以及土地制度进行改革,正是在这一背景下,房地产企业在我国大城市中发展迅速,并逐渐在国民经济中突显地位,成为推动国家经济发展的主要力量,对于 GDP 的拉动产生重要影响。近年来,国内房地产市场快速发展。根据国土资源部的统计数据,我国2010年居民住宅的价格上升了25.1%,是近十年来的最高水平,其中一线城市中的住宅价格上涨幅度十分显着。为推动我国房地产行业健康、稳定发展,需要构建合适的模拟模型和区域房地产策划方案,预测并模拟未来房地产市场的发展,为房地产经济健康、持续、稳定的发展作出进一步贡献。

(1)房地产宏观调控下项目约束增强

我国房地产市场在 2009 年发展超出预期,过热的房地产行业使得越来越多的人开始加入炒房大军。进入2011年,政府为进一步调控房地产市场,相继出合限购政策以遏制房地产过热局势,但效果并不明显。至 2013年2月20日,国务院常务会议出台五项加强房地产市场调控的政策措施(简称国五条),要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自 2009 年 12 月份开始楼市调控以来,政策经历了四次升级,分别是 2010 年 1 月的“国十一条”、4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”,2011 年 1 月的“新国八条”,2013 年 2月 20 日出台的“国五条”是第五次调控升级。房地产宏观调控的加剧,房地产投资不再完全依靠市场调节,开发项目受市场、政府双重调控约束。

(2)区域房地产需要统筹

2013 年 2 月 20 日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,并在3月1日国五条细则(《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【〔2013〕17号】),随后中央及各部委密集表态,坚决落实国五条调控精神。而国家发改委为加强房地产市场调控,早在2008年7月24日批准并颁布了《城市房地产基础信息数据库标准规范》等一系列的技术规范和数据标准;通过互联网建立了广域 VPN 数据专网,其范围覆盖了 40 个城市节点;并建立了一系列的数据库,其范围至少涵盖四十个城市;建设基础数据库整合系统、基础数据采集系统等一系列应用系统;建立健全一系列信息安全保障体系。我国并付诸实践的一系列从国家到地方的有关房地产政策表明:构建房地产发展策划模型,对房地产市场长远发展和短期变化进行理性分析,建立科学的房地产管理体系,实现房地产管理工作的计算机信息查询服务和技术性支持的问题就日趋凸显,采用先进的GIS及Internet网络技术进行房地产策划与模拟模型势在必行。

1.2 国内外研究现状与进展

1.2.1 国外研究现状

房地产行业的实践活动促使其理论研究得到发展,历经一段时期的发展和摸索,房地产行业的理论研究一直都是在实践的基础上进行着并指引着行业的发展。

国内的房地产业的发展要远远落后于许多发达国家。不但如此,关于该行业的经济制度相对落后,关于相关行业的理论形成也比国外稚嫩,发达国家在其特有的经济现象和房地产业务实施的基础上,早已建成了一套非常完整流畅的理论观点和制度。

发达国家的房地产业务的理论形成也是在其土地城镇化的基础上进行的。通常情况下,西方国家应该已较快的度过了城镇化阶段,在这方面已经具备了大量的理论基础。虽然城镇化建设离不开各自国家的社会环境和政治影响,但是我国的城镇化发展环境与他们差距很大,值得一提的是两者的一部分共性现象的理论研究。以经济学的观点来分析,市场上供求关系的变化可以直接影响和确定城市周边土地形式的变更现象。房地产企业开发后形成的项目市场销售情况,一定程度上决定着企业的利润和承担土地价值的能力,决定着项目的开发位置,进而决定着城市周边地区土地流转的制度变更。在市场竞争环境下,流转土地的价值和应用跟随市场环境的变化而变化,当市场发生变化是会影响企业的位置选择,还影响土地流转(Lery J.Hushak, 1975)。在有关农用地价值方面的研究上,一些专家指出影响价值变化的原因在于:环境影响、土地性质、土地所有者类型、投资者来源和对土地的价值预期(Richard W.Dunford,1985)。有关专家把耕地专做他用的价值变化因素分为:一般因素和变化因素,而且变化因素对土地流转的影响较大,或者城镇化对土地流转价值的影响较大。对农地转用价格的分析和计算模型的研究。主要有汉斯和马克提出的空间-时间地块模式,Andrew J. Plantinga等(2001)的综合农地地价计算模式,TSA在城乡土地市场中的应用(Jerry Hembd等,1981),以及 Hedonic 价格模式在城市边缘土地价格分析中的应用(Wiler Shonk 等,1986)。有关城市周边地区土地流转和土地价值研究。主要形成以下内容:城镇对周边地区土地的需求模式(Leroy J. Hushak,1975) ,研究农用地价值和土地未来开发权价值和包含客户的额外期望的城市周边农用地价对城市周边土地供给的影响等(Richard W.Dunford等,1985)。

2 研究区概况与数据分析

2.1 研究区房地产市场概况

江苏省常州市位居长江之南、太湖之滨,处于长三角中心地带,与苏州、无锡联袂成片,构成苏锡常都市圈。常州是一座有着 3200 多年左右历史的

文化古城。曾有过延陵、毗陵、毗坛、晋陵、长春、尝州、武进等名称,隋文帝开皇九年(589年)始有常州 之称。处长江下游南岸,位于江苏省南部,长江三角洲中心地带,北携长江,南衔太湖,东望东海,与上海、南京、杭州皆等距相邻,扼江南地理要冲,与苏州、无锡联袂成片。现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区,37 个镇、21 个街道办事处,807个行政村、323个居委会,总面积4385km2。常住人口为459万。常州老城区南接武进区。武进区环抱常州老城区,南濒太湖,衔滆湖(西太湖),南接宜兴,东邻无锡、江阴,西毗金坛衔长荡湖(洮湖)、丹阳,西南毗溧阳。常州新北区北接长江。常州是中国唯一城区被东经120度经线穿越的较大的城市,为此,常州市把东经120度经线确定为城市东部的主要景观轴线。 2.1.1 常州房地产发展阶段

根据常州市房地产市场的具体情况,将常州市房地产市场发展情况划分为三个阶段:

a.发展和完善阶段(2003~2007):房地产飞速发展,国家开始宏观调控。此阶段之前属启蒙阶段(1998~2003):房地产市场化机制刚刚形成,房地产市场化还不完善,故不在本研究范围内。

b.调控奏效阶段(2007~2008.9):市场第一次出现价量齐跌,调控奏效,房产投资总体较为平稳。

c.市场急剧回升再打压阶段(2008.9~今):次贷危机后,国家为稳定市场信心,双率齐降,并五次降息;在楼市过热的情况下,再出重拳打压。

(1)房屋施工情况

图 2-1 表明,2003 年—2012 年期间,常州市每年房屋施工面积呈线性递增趋势,年平均增量 420.64×104m2,年平均递增率 22.92%。其中,新开工面积呈波动趋势,总体上呈增加趋势,年平均增量81.38×104m2,年平均递增率20.44%。但是/！/,房屋施工面积递增比率总体上呈下降趋势,表明市场容量有限,逐渐趋于饱和状态,这同常州市房价递增减缓趋势相吻合。

2.2 数据来源与分析

数据是研究的基础。房地产统计数据是开发商、银行和政府采取下一步行动的重要参考信息,因此要将它规范化、客观化、科学化、全面化。通过严格的行业监管,做好房地产市场预测,避免资源浪费,揭露房地产开发管理中存在的问题,在房地产行业中尤其重要。

根据国家统计局日前的统计数据,我国自房地产市场开始发展起来目前一直处于房价快递上涨趋势。尽管目前政府为压制房价而采取了一系列的适当调控政策以保证经济金融稳定和保障民生,但是,从目前来看,几乎都是失败的。这是因为我国的房地产调查体系有两个不相统属的系统,一是由国家统计局主导、各省市统计局及其调查总队为主要力量的政府类综合统计机构,它由政府出面去调查房地产的投资开发、经营状况,根据人们的收入水平来判断房产价格是否合理等。二是由建设部主导、地方政府房地产主管部门为基本机构的部门类统计机构,由相关部门负责统计房产交易及物业中介等,并及时传播房地产方面的有关信息资料等。而这两大调查系统所得出的数据所表现出来的房价差异又很明显。因此,在本文中涉及到的房地产数据来源与处理尤其重要。实证研究的空间样本为江苏省常州市,原始数据均来源于 2003-2012 年常州市国民经济和社会发展统计公报。因此本章以常州市房地产市场数据为样本,详细分析其数据信息,并以此为基础得出结果。

(1)数据来源和区间选取

当前,除了政府定期房地产的有关数据信息外,一些房地产研究机构和房地产中介公司也有类似相关信息。本文中这方面的数据来源是由 2003-2012 年常州市国民经济和社会发展统计公报提供的 2007-2012 年常州市 GDP 概况、2007-2012 常州市人民生活基本情况、2003-2012 年常州市人均可支配收入情况、2003-2012 年常州房地产行业状况,根据市场影响力的大小进行数据采样工作,共计有中房地产研究中心、常房地产顾问公司两家机构的房价数据被采用,将这两家机构的房价数据与统计局的销售指数、常州市国土管理部门的房地产市场数据、常州市房地产信息系统提供的数据进行纵向比较。时间段为2003 年到 2012 年,这一阶段常州市的房价变化比较明显,经历了从跌到涨的过程,具有较高的研究价值。

3 房地产区域投资策划模型选择与分析 ............37

3.1 房地产区域投资策划理论模型构建 ..............37

3.1.1 房地产区域投资策划模型选择与构建 .............37

3.1.2 样本和建模变量的选择 ..........45

3.2 房地产区域投资影响因素空间自相关分析 ...........47

3.3 房地产区域投资影响因素相关性分析 ................53

4.1 房地产项目区域定位 ..............68

4.1.1 项目区域单元划分 ................69

4.1.2 项目投资分区指标的选取 ............ 70

4.1.3 项目投资区类型与定位选择 ......... 71

5 基于 GIS 的区域房地产前期策划及实现 .............. 96

5.1 GIS 应用模型 ........... 96

5.1.2 GIS 应用模型的构建 .................98

5.2 区域房地产前期策划空间数据库 ........... 99

5.2.1 空间数据库概述 ....... 99

5.2.2 房地产前期策划空间数据库基本结构 ...........100

5.3 基于 GIS 的项目策划信息实时 .

................105 5.4 本章小结 ......110 5 基于 GIS 的区域房地产前期策划及实现

通过深入研究房地产价格波动的成因及各地区房价变化成因的空间差异性,在建立区域房地产策划传统回归理论模型的基础上,结合 GIS分析原理,进一步建立选定区域内的空间回归模型,最终目的是要实现房地产策划信息的实时,这个过程主要依托 WebGIS数据平台实现。在本章中,将会遵循上述思路进行分析,将区域房地产模型建立在GIS基础上,并对该模型进行案例分析。

5.1 GIS 应用模型

GIS 应用模型的建立是为了将领域问题完全解决,在其应用领域内建立 GIS 未提供的领域专有模型(吴秀琴等,2007),该模型是利用抽象的操作步骤和分析方法来解决实际的应用问题,能够完全体现要素之间的客观规律和相互关系,并且用数学的、语言的或者另外的方式进行表达,这种方法能够在 GIS 领域内的发展过程及结果中反映出来,也可以演变为多种形式,例如仿真模型,结构模型以及数学模型等,因此,GIS 模型也被称为在该领域的专题模型。对于 GIS 应用模型库的设计、组织管理以及模型集成而言,对这些模型进行分类并对其进行复杂性评价具有十分重要的意义。

目前阶段,阻碍 GIS 实用化的原因之一就是应用模型种类比较少,随着越来越多的应用模型的出现,模型的开发也受到了重视,其中以下几种模型比较突出:将数学中的系统分析方法和空间化的统计理论引入进来;通过土地评价、水土流失、地貌分析、森林火灾预警、环境污染评价、旅游资源分析等实际研究,建立相关的专有模型,并且将这些模型提供给用户使用。在GIS 应用过程中,作为常规专业研究和GIS 应用系统的连接纽带,应用模型不能仅依靠技术性和数学来建立,它不是单纯的数学问题,需要以专业知识为基础,将常规专业和应用系统紧紧联系到一起。因此,今后的重点研究方向和发展重点就是应用模型。

6 结论与展望

6.1 结论

在房地产前期策划研究中应用GIS技术是一种比较新颖的尝试和探索,本章对全文的内容进行总结,提出了今后进行相关研究和应用的具体方向。

本文通过查阅大量的房地产开发以及前期策划方面的资料,并建立在对房地产前期策划进行分析的基础上,将GIS应用到房地产前期策划工作之中。通过研究传统的GIS 空间统计分析理论和传统统计分析理论,并从传统房地产市场的地理空间分布的差异性方面展开研究,得到了如下的研究结论:

(1)本文基于对房地产前期策划的相关分析,提出区域房地产策划的研究思路、方法及框架。并将GIS应用到房地产前期策划中,以GIS为操作平台研究房地产前期策划相关数据并对数据进行分类处理设计结构模型。

房地产开发前期市场调研篇2

一、前期策划的地位及作用

古人云“先谋后事者昌，先事后谋者亡。” 房地产开发各阶段潜在成本节约额和风险大小如图1.1所示可见，只有通过前期的市场调查、项目可行性研究，进行准确的市场定位，项目定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，有效地规避风险。因此，前期策划是决定房地产开发项目成败的关键。

二、前期策划的内容及工作流程

（一）前期策划内容

房地产开发项目前期策划包括：项目定位（市场定位、客户定位、功能定位等），产品建议（规划布局、单体、平面、户型、户型面积配比等），客户群分析（消费心理、偏好、审美等），根据融资能力、渠道、开发规划、开发策略等确定项目开发步骤的综合安排，根据产品和市场的各方面做出价格策略，同时也要适当考虑推广、销售的策略。

（二）前期策划工作流程

前期策划的重点是，在市场调查研究的基础上去进行市场定位，找准市场，进行产品定位，从而使市场和产品结合起来，生产出适销对路的房地产产品，增强产品的竞争力。前期策划是一个系统工程，其内容主要包括：市场调研，市场细分，确定目标市场，市场和产品定位，价格定位及推广策略，可用图2来表示，其中，市场定位及产品定位是其核心部分。

三、前期策划存在的问题

目前，我国房地产业前期策划存在诸多问题，概括起来主要有以下几方面：

（一）房地产市场方面。中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、 规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。

（二）开发商存在的问题。开发商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。开发商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。

（三）建筑师存在的问题。在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

（四）市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。

（五）偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。

（六）目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。

四、加强房地产项目开发前期策划工作的建议

针对当前我国房地产项目开发前期策划中存在的诸多问题,特提出以下建议:

（一）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。其具体内容包括：对本地区和本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况，如近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

（二）要了解房地产政策法规和政府有关措施。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。

房地产开发前期市场调研篇3

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

房地产开发前期市场调研篇4

中图分类号：F235文献标识码： A

引言

经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。

一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提

1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。

2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。

3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。房地产开发项目可行性研究报告是政府各级管理计划部门确定是否给予批准立项的依据，而决定可行性研究报告是否可行的重要依据是经济评估数据的准确度。

二、房地产开发项目经济评估中普遍存在的问题

在房地产开发项目经济评估中因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。

1、调查研究不全面、深度不够、论据不足

在房地产开发项目经济评估中，某些单位贪图省事，未作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，对于拟建项目来说缺乏针对性，项目经济评估的数据确定随意，缺乏充分依据，参考价值不高。

2、立场不公正

为了满足领导或业主的需求，对推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程经济技术数据或数据不真实，估算投资、征地拆迁数据不切合实际。有的可行性研究单位怕担风险，盲目依照业主的要求，投其所好，评估依据不客观、不符合实际，违背实事求是原则，立场不公正。

3、经济评价不客观

经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评估的人员为了满足业主投资效益最大化的心理，高估预期收益率，然后对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究报告中涉及具体数据的结论规避不提或含糊其辞，报告质量不具备可靠性。

4、房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大

造成房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目经济评估中的有关计量得到的结果出现很大的偏差。

三、掌握市场动态，转变经营理念，加强评估管理

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究报告中的相关经济评估数据分析。从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

1、要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

2、要时刻关注国家对于房地产方面的政策动态

国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》，规定：房地产开发项目可行性研究中，首先要重视可行性研究报告的质量问题，首先要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。因此，企业应该认真学习，深刻理解，慎重立项。

3、要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中的经济数据，在市场调研整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商逐渐认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

4、对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、如何确保经济评估质量的措施

1、评估团队的建设。根据管理学的观点，管理的五要素中，人是第一要素，是决定事件成败的最主要因素，只有建立好一支好的团队，才能为成功打下了坚实的基础。团队中首先要有一个能够积极响应你工作的带头鸟，并具有一定管理经验和专业技术的复合型人才。由能够吃苦耐劳，工作认真仔细的人选组成一支具有合作精神的团队。

2、市场调查工作。调查前需对全体团队人员进行交底，使调查人员明确各自的职责、任务和调查范围，明确调查方法、调查的深度及调查时应该注意的问题，调查时应具有针对性，对不同的人群、不同的环境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每个人对调查过程都必须做好记录，记录需实事求是，不能夸大或缩小事实，能量化的必须量化，并且计量准确、数据真实。然后通过团队集体讨论、分析，汇总出一个准确的结果。

3、产品定位。市场营销学告诉我们，市场营销是贯穿于产品的设计、建设、验收及销售等全过程中，传统的产品销售模式应该从思想上改变。产品在设计阶段就应该有一个正确的定位。产品定位，就是预估和确定产品在未来潜在顾客心目中占有的位置。其重点是在于对未来潜在顾客所下的功夫，并为此从产品特征、包装、服务等多方面作研究，以及考虑分析竞争对手的情况。企业对用什么样的产品来满足目标消费者或目标消费市场的需求。产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化、产品化的工作。所以，产品定位的准确程度直接影响到今后产品的销售能力。

4、经济指标。经济指标是项目开发建设融资的重要依据，特别项目概算指标，它反映了项目建设各个阶段所需的投资量。一个项目按开发流程划分为项目决策阶段、启动阶段、建设阶段、运行及销售阶段，正确评估出各阶段需要支付的费用，对项目的开发能否成功起着决定性的作用。一般来说，项目决策阶段的费用主要有机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费。启动阶段的费用主要有土地取得费、拆迁赔偿费、居民安置费、项目申报手续费、图纸设计费。建设阶段又可划分为基础施工阶段、主体结构施工阶段、装饰施工阶段，要求通过计算并列表说明各阶段需要支付的工程造价成本。运行及销售阶段的费用主要有销售成本、产品维护成本和财务成本。从各阶段的费用情况来说对开发的影响较大的阶段主要在项目决策阶段、启动阶段、建设阶段，而项目开发能否成功的转折点多数在建设阶段。所以要求对前几个阶段的费用进行统计，结合当地的相关房地产销售政策，根据销售许可的节点，预先评估出销售形势，计算出投资额的最大量及其节点，也就是说在这个节点上累计投资量最大，也就是项目融资的最大需求。决策者如果在这个节点上满足不了这个需求，项目开发就有夭折的可能。

所以说，只有正确的经济评估才有规范的可行性研究，才能“刹住”盲目投资。我国经过近10年的发展，大中城市的房地产市场在一步步走向成熟，房地产市场初期的“暴利岁月”已经一去不复返，对房地产开发商而言，做好项目的可行性研究，才能避免盲目投资，被市场所接受。

结束语

在房地产项目投资中，经济评估的质量直接决定着可行性研究报告的质量，从而影响到在项目开发的顺利程度，甚至决定着成败，在项目开发实施过程中起到了很重要的作用。只有及时的研究和预估出可能遇到的各种难题，才能从容不迫的规避问题或解决问题，促使项目投资建设的顺利完成。

参考文献

房地产开发前期市场调研篇5

一、房地产市场发展现状

1998年中国住房制度改革，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，推动了中国房地产业的大发展，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。[5] 目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

二、房地产政策调控

房地产政策调控是指国家通过出台和推行系列政策及法律法规从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。[1]自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。为更好的对未来市场进行分析与研究，我们将着重对继近10年来政府不断推行各项房地产市场调控政策后的2014年出台的房地产政策进行分析：

双向调控

对于“双向调控”的具体思路，大致可理解为三个方面的内容：其一，2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。

新型城镇化

住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。[2]

三、房地产市场调控

市场经济供求规律：商品供不应求时，价格上升，需求下降，从而达到暂时的平衡。这正是所谓市场象“看不见的手”，支配着经济活动。[6]

在房地产市场的调整中，政策应该在加强市场调节的导向作用，防止楼市暴涨暴跌上着力，因此短期内只有依照市场调控为主，政策调控相辅的原则，建立有长效机制保障的市场，在房地产调控方面加强市场调节的导向作用，才能挤破房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康平稳发展。

四、解读十中的房地产市场发展趋势

（一）去房地产化

当前，我国房地产调控依然处于敏感时期，党的十自然成为业内预期政策变化的关键节点。因此，在未来相当长一个周期内，房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松，唯一可能发生的变化是政策机构有可能在适当的时候面临调整，以更长期的政策换取短期手段。

（二）积极扩大房产税试点，推动房产税立法

就目前来看，政府正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策现在还没想放松，因此，可能将在近期出台房产税有机制律法。在未来3-5年，更严厉的政策调整如果主要是上海重庆模式房产税的扩大试点，真正具有肃杀力的房地产税还在加强立法阶段，则中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。[3]

五、房地产市场投资风险预测

在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂。随着房地产市场的不断发展，特别是十召开后房市处于改革的新形势下，房地产市场开发过程中将出现新类型风险或主要风险偏向有所转移现象。[4]就目前市场发展走向看，房地产市场投资存在以下主要风险：

1.产业政策风险

2014年，楼市走势分化趋势骤然明显，中央也提出房地产调控的新思路，然而长效调控机制并不代表对房地产调控政策会在短期内全面放松，中央对促使房价回归合理区间和严控房价上涨幅度的决心并为改变。根据现阶段的政策发展走向预计未来3年内房地产市场所面临的政策风险为退居二线间接的较为严厉的政策调控带来的风险，即承受来自于如房产税及其他财税和土地政策调控的风险。

2.房价下跌风险

2014年以来，全国各地房价已基本停止暴涨趋势，各地普遍出现房价小幅下降。房价下跌对房地产开发商而言有诸多风险：一方面，房价下跌会降低房地产开发利润，利润下降会拖累扩张步伐，对于部分高价拿地的项目来说，甚至可能造成亏损；另一方面，一些房地产开发商之所以能负担较高的融资成本，就是基于房价上涨的前提，一旦房价下跌，将造成房地产开发商无法偿还债务，资金链断裂从而导致项目烂尾。因此房价下跌将带来一定的投资风险。

六、结论

综上所述，未来截至2018年的短时间内，房地产市场将遵循市场发展原则，以市场为向导，市场调控将以市场自我调节为主，政府的政策调控将淡出市场，并以房产税等财税机制作为退居二线的辅助手段进行间接市场调控，由此增加房地产持有成本，迫使房地产商及市场投机购房者减少房地产产品的购买量或抛售囤房，将产品释放回归市场，市场存房量增加并趋向供需均衡。房价因而趋于平稳、理性，房地产行业利润逐渐走向社会平均利润。在新形势下所面临的投资风险中，开发商及投资者的投资态度趋于理性，房市平稳着陆，回归理性发展。

参考文献

[1] 房地产宏观调控政策回顾.新浪财经 [引用日期2012-11-14]

[2] 赢商网 http：//

[3] 十重申房产调控不放松 楼市迷局依旧.搜房资讯中心

房地产开发前期市场调研篇6

房地产业是国民经济的支柱产业，会带动其他相关产业的发展，影响面很大，在国民经济中占有举足轻重的地位。它是一个典型的资本密集型产业，金融货币政策的调整对其发展具有较大的影响。特别是1998年以来，银行对房地产业的信贷支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对房地产开发和销售两个环节均给予信贷支持Ⅲ，使得房地产业对银行的依赖程度与日俱增，银行贷款成为房地产开发企业主要的资金来源，直接作用于银行信贷的存款准备金率货币政策无疑将给房地产业带来重要的影响。

2010年央行六次上调存款准备金率，今年央行又连续四次宣布上调存款准备金率。从理论上来说，存款准备金率上调对房地产市场来说应该是一个利空的消息，其宣布应该引起房地产业股价的下跌。通过研究央行宣告上调存款准备金率前后房地产业股市的反应可以在一定程度上说明这一货币政策是否达到了预期的调控目标。

一　存款准备金率上调对房地产上市公司股价影响的实证分析

本文采用事件研究法对存款准备金率上调对房地产股票市场的影响进行实证研究，主要研究过程如下：

(一)研究方法描述

事件研究法的突出优点是，其研究过程具有简单、明了的逻辑线索，即某事件的发生是否影响了时序性价格数据的产生，这种影响的程度是用非正常收益来计算的。

一般而言，事件研究法包括六大步骤，即确定研究事件以及事件研究窗口、选择研究样本、选择度量正常收益的模型、估计异常收益、检验异常收益的显著性、实证结果与解释。

(二)样本数据选取

1.存款准备金率数据及事件日的选取

由于2006年7月-2008年6月存款准备金率连续上调，且房地产业在同期经历了一个大涨大跌的发展周期，因此，本文选取这一时间段里存款准备金率连续19次上调作为研究的对象，事件日为每次上调存款准备金率的宣告日。

2.事件窗口的选取

由于房地产业股价对货币政策十分敏感，且为了保证事件窗口不受干扰，本文选取事件目前后各一个交易日作为事件窗口。

3.市场指数的选取

本文市场指数选取为沪深300指数。沪深300指数是由上海和深圳证券市场中300只规模大、流动性好的A股作为样本，覆盖了沪深市场六成左右的市值，具有良好的市场代表性，反映了沪深两个市场的整体走势。

4.样本公司的选取

本文选取了2006年-2008年沪深股市房地产开发与经营业中的所有上市公司，共112家。其中，剔除B股公司9家、ST公司5家，剩余样本数为98家。另外，为了保证事件窗口更加“清洁”、不受干扰，对事件目前后各一周有停牌的公司、缺少股价数据的公司均作剔除处理。

(三)显著性检验

通过进行显著性检验，旨在研究央行上调存款准备金率消息的宣告给房地产业股价带来的(累积)异常收益率是否显著的大于0或者小于0。本文采用Micro Excel 2003完成数据的预处理，然后用统计软件Statall.0对事件窗口的(累积)平均异常收益率进行横截面t检验和符号检验。通过显著性检验可以看出，在2006年6月16日2007年9月6日期间，央行连续9次上调存款准备金率的政策对房地产股市并没有太大的影响，甚至对房地产股市来说是一个利好消息；但是2007年9月6日-2008年6月7日央行同样连续9次上调存款准备金率的政策，从整体上来讲，对房地产股市却是一个利空消息，对过热的房地产市场起到了一定的抑制作用。

二　实证结果分析

2006年-2008年6月，央行通过连续19次上调存款准备金率紧缩信贷规模，控制固定资产投资过快，防止经济过热，特别是房地产市场的过热。但是，2006年6月-2007年9月，每次央行宣布上调存款准备金率，房地产股市都基本依旧一路高涨，而房地产股市是房地产市场的“晴雨表”，这就在一定程度上反映了房地产市场仍然过热，上调存款准备金率的货币政策对房地产业的影响并未达到预期目标。相反，2007年9月-2008年6月，基本每次央行宣布上调存款准备金率时，房地产股市都会有下跌的表现，反映了在这一时间段里，上调存款准备金率的货币政策对抑制过热的房地产业发挥了一定的作用。同样是连续9次宣布上调存款准备金率，房地产股市表现却截然相反，这不能不让人感到诧异。经过进一步分析，笔者认为可能原因主要有以下四点：

1.宏观经济的影响

从整个宏观经济情况来看，2007年10月前后刚好是股市牛熊市的一个转折点，因此，房地产股难免会受大盘的影响。尤其当股市处于熊市时，人们对任何利空消息都变得十分敏感，而上调存款准备金率对房地产市场来说无疑是一个较大的利空消息，因而会出现2007年9月-2008年6月期间，基本每次央行宣布上调存款准备金率时房地产股价都会下跌的现象。

2.房地产行业发展的影响

从房地产行业的发展历程来看，2006年-2007年9月房地产业持续发展过热，房价飙升；而在2007年第四季度-2008年11月，房地产业在持续高烧过后，市场低迷，房地产市场哀鸿遍野，资金充裕的公司开始谋划如何过冬，资金短缺的公司为避免资金断链而焦头烂额。作为房地产市场的“晴雨表”，房地产股市必然会折射出这一阶段房地产业的发展变化情况。因此，2007年9月-2008年6月，每一次宣告上调存款准备金率对房地产公司来说都是雪上加霜，都无疑会引起房地产业股价的下跌。

3.国际热钱的影响

在2006年6月-2007年9月期间，一方面我国股市处于牛市，另一方面国内房地产业刚好也处于发展过热阶段。在利益的驱使下，大量国际热钱涌入国内，大举投资(或投机)我国股市和房地产市场，对我国这一阶段的股价和房价影响很大，一定程度上削弱了央行采用紧缩性货币政策的效果。因此，前9次宣布上调存款准备金率对房地产业调控的效果不佳与这一阶段国际热钱的涌入有一定的关系。

4.股民心理预期的影响

从股民的心理预期来看，可以用凯恩斯的“空中楼阁”理论来解释。空中楼阁理论的核心思想可概况为：投资大众一般用一连串的短期预期取代长期预期，因此股票价格并不是由其内在价值决定

的。而是由投资者心理决定的，只要投资者认为未来价格上涨，他就可不必追究该股票的投资价值而一味追高买进，否则反之。

2006年6月-2007年9月，股民受心理预期影响，乐观地认为在整个股市处于牛市和房地产业发展很“热”的情况下，未来房地产股价仍然会上涨；加之在这期间，央行9次宣告上调存款准备金率后对房地产市场的影响基本都不大，因此，每一次宣告上调存款准备金率就等于在向市场透漏这样一个信息：前一次上调存款准备金率的效果不佳，未能达到抑制房地产业过热的预期目标，所以，央行只能频频上调存款准备金率。由此可见，每一次的上调都等于是在向市场说明房地产业发展较之前发展越热，这就在一定程度上反而更加坚定了进行投机的股民对房地产业未来发展前景的信心，因此很多股民会不追究房地产股票的投资价值而追高买进进行投机。由此导致出现央行宣告上调存款准备金率后房地产股价反而上涨的怪现象。

而在2007年9月-2008年6月，受整个股市处于熊市及房地产业进入发展低迷时期的影响，股民在悲观的心理预期影响下，认为短期内房地产业很难“回暖”，尤其是当央行宣告上调存款准备金率时，股民心理预期受悲观情绪的影响会更严重，更加坚信房地产股价未来会下跌，因此会不顾市场价格或许远低于内在价值而仍然杀低抛出。由此导致出现在这个阶段央行宣告上调存款准备金率后房地产股价大部分明显下跌的现象。

三、主要结论

(一)房地产股市对存款准备金率上调具有敏感性

由实证结果可以看出，2007年9月-2008年6月央行9次宣告上调存款准备金率中，有6次房地产业股价的CAAR值都显著小于0，说明上调存款准备金率的货币政策对调控过热的房地产业起到了一定的作用。但是由于受很多因素的制约，上调存款准备金率对房地产股市影响的理论效应并未充分体现出来。由检验结果可以看到，2006年6月-2007年7月的9次宣告上调存款准备金率中，有3次房地产业股价的CAAR值显著为正，说明房地产业股价在央行宣告上调存款准备金率时不跌反涨。

(二)中国房地产股价的波动受宏观经济的影响较大

房地产开发前期市场调研篇7

房地产市场进入衰退期了吗？房地产投资需求峰值是否已过？处于多方利益博弈下的房地产业，未来走势牵动各方神经。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。

过去15年，我国房地产业以超过20%的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1%。国家统计局最新数据显示，2016年前10个月，全国房地产开发投资同比名义增长6.6%。

刘世锦说，城镇居民住宅构成房地产投资70%，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产投资总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。

不少业界和专家认为，“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。

万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展潜力。

融创东南区域公司副总邵佳认为，中国楼市存在大周期和小周期，整个大周期是向前的，目前只是处于投资过热的一个小周期。

北京一家知名民营房企区域负责人认为，近期陆续出台的房地产新政可能会对短期内市场交易带来影响，但不会影响房地产企业长期的投资信心。企业不排斥调控，非理性上涨是一种不健康状态。“我们相信房地产市场会平稳增长下去。”

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，基于房地产周期的经验和未来趋势的判断，本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能迎来一个短期的调整期，政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。

未来发展空间还有多大？

爱恨交织房地产。一方面，房地产行业对经济增长可形成重要支撑，另一方面，过度投机引发泡沫，扭曲资源配置，损害实业和创新，为长期经济发展埋下隐患。

房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些舆论关注房地产走势，也讨论着是否有房地产泡沫。

杭州透明售房研究院院长方张接说，泡沫缺乏很科学的界定，按照租售比和房产收入比这些国际标准来说，我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场，需要打一个问号。

但对于房价过度上涨的危害，业界却持普遍一致看法：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少，并对社会风气带来不良影响。

长远看，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？

在控制好投资和投机需求的前提下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。

“城市里改善性需求生生不息，人们对好房子的追求会经历一个相当长的过程。”方张接说。

房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。碧桂园文化与品牌管理部负责人说，根据调研结果，三四线城市居民的改善性需求很明显，尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。目前碧桂园项目进入了 300多个三四线城镇，未来空间依然很大。

调控如何因城施策？

房地产市场的长期健康发展，离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的“猛兽”，需共同运用市场之手和行政之手。

当前房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，以及内地的一些区域性中心城市。另一方面，东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳，一些三四线城市库存压力仍然较大。

中国房地产业协会原副会长朱中一说，目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要根据市场变化及时做出调整，未来调控应兼顾去库存和控房价，市场才能平稳发展。

“房地产调控须实行分类指导，因城施策。”中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平说，热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。

房地产开发前期市场调研篇8

    一、市场统计调查的意义

    1、狭义的统计调查

    狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。

    对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

    所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

    所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

    2、广义的市场调查

    广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。

    对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

    收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

    二.市场统计调查在房地产行业中的应用

    1、前期

    这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:

    (1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。

    相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。

    (2)房地产产品统计调查

    在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

    区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。

    (3)消费需求趋势统计调查

    主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。

    2、中期

    开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

    (1)项目定位统计调查

    考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

    (2)消费需求统计调查

    通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。

    (3)竞争楼盘统计调查

    了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

    (4)产品测试统计调查

    在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。

    3、后期

    (1)楼盘媒体宣传统计分析

    对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。

    (2)销售现场统计调查

    主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。

    (3)销售监测统计调查

    随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。

房地产开发前期市场调研篇9

一、 引言

自2007年美国次贷危机爆发以来，中国的房地产市场价格泡沫不断膨胀，虽然央行也曾试图通过货币政策工具调控房地产价格，以促进国内投资与消费的合理化。但是国内房价并未因货币政策的实施得到有效的控制，反而出现“越调越高”的现象，利率的提高并未有效抑制房价的上涨。房地产价格和货币政策之间的内在关联再次成为各国管理当局、专家学者研究的热点领域之一。他们将利率和房价之间不断负向弱化甚至出现正向关系的现象称之为“房价之谜”。纵观近年在一系列政策调控下仍然逆势上涨的中国房地产市场发展规律似乎也验证了这一观点。

理论界对于2008年美国次贷危机后所实施的一系列宽松货币政策是否是房地产市场及危机的导火索存在一定的争议。众多学者从各自研究的视角探讨了货币政策与房地产市场价格的关系。Bernanke和Greenspan均认为现有的跨国相关证据不足以说明美国货币政策与其他国家房地产价格之间存在显著的相互联系。但也有不少学者的研究结论认为美联储的货币政策是导致房地产市场泡沫过度的直接原因（Del Negro et al.，2007;Taylor，2007/2009;Jarocinski et al.，2007;Wheaton et al.，2008;Bjornland et al.，2010;Lastrapes，2002;Collyns et al.，2002）。还有部分学者在对货币政策与房地产市场相互关系研究结论存在较大的差异，如Abraham 等（1996）认为货币政策对房地产市场价格产生了显著的负面影响。另外，一些学者的研究结论与前述结论截然相反，认为利率的上升导致了房地产市场价格的上升（Gupta，1998; Kenny，1999;Kim，2006;Marco et al.，2007）。

国内对于货币政策与房地产的相关研究起步较晚，就目前已有的研究成果来看，国内研究更多把关注的侧重点放在研究本国货币政策对国内房地产所产生的效应，如丁晨等（2007）、戴国强等（2009）和盛松成（2003）的研究结论认为我国的房地产市场存在着著名的“房价之谜”，即利率与房地产价格呈正相关关系。而李树丞等（2008）、黄飞雪等（2010）和沈悦等（2011）的研究结论认为中国并不存在所谓的“房价之谜”，货币政策和房地产价格实际上呈现负相关关系。

综上所述，已有文献对货币政策影响房地产市场有效性的研究较为丰富，部分学者的实证及理论研究结论存在一定差异，但绝大多数的研究结论均认为房地产市场和货币政策之间存在着某种相互关联。自2008年金融危机后，对于美国QE对中国房地产市场的外溢效应，特别QE实施和退出对中国房地产市场造成的新变化进行定量和定性分析研究较为匮乏。因此，本文的研究将有助于弥补这一研究空白，以更好厘清美国QE和国内房地产市场的关系。

二、 实证研究过程

1. 研究方法。FAVAR模型较好的弥补了VAR模型信息不足和过度参数化的问题，可以较好的利用更多的宏观经济数据，丰富指标构成，通过提取主成分之后再进行传统的VAR分析。故本文选取了2008年11月到2015年10月期间的样本数据，通过构建FAVAR模型研究美国QE对中国房地产市场整体外溢效应，以期探讨中国如何才能更好应对美国QE实施及退出所带来的一系列影响。

对于中国房地产市场发展的衡量指标，本文共选取了18个房地产市场变量，其中包括城镇居民家庭人均可支配收入、房地产开发企业商品房销售面积、房地产开发企业商品房销售额、房地产开发企业投资完成额、房地产开发企业计划总投资、房地产开发企业新增固定资产、房地产开发企业购置土地面积、房地产开发企业土地成交价款、房地产开发企业实际到位国内贷款资金、房地产开发企业实际到位银行贷款、70个大中城市二手住宅价格指数、70个大中城市新建住宅价格指数、中长期贷款利率等指标。笔者将以上指标大致分为四种类型：（1）房地产市场需求变量;（2）房地产市场供给变量;（3）房地产资金成本变量;（4）房价变量。

根据研究目的和数据的可得性，笔者选取了2008年11月～2015年10月间中美相关指标的月度数据研究美国QE对中国房地产市场动态影响，此部分主要目的在于验证美国QE对中国的房地产市场是否有显著的影响。

全文相关数据均来源于wind金融数据库。

3. 模型回归结果。

（1）模型的建立与检验。在构建FAVAR模型前需要确定所选取变量公共因子的数量和VAR模型的滞后阶数。本文从模型稳定性和公共因子解释力角度权衡，并根据迭代法分析的结果，最终确定了四个中国房地产市场的主因子和一个美国QE政策主因子建立FAVEAR模型。如表1所示，根据AIC和SC准则将模型的最佳滞后阶数确定为2时效果最佳，该模型的AR特征多项式根的倒数也均是落在单位圆内，说明模型的稳定系较好。

以上的各变量取对数之后均在1%的显著性水平下拒绝了单位根假设，满足了Johansen协整检验的平稳性要求。具体的检验过程由于篇幅原因不予一一列出。

（2）实证结果分析。根据中国房地产市场因子受到美国国债期限利差一个标准差的正向冲击的脉冲响应图（如图1、图2、图3和图4所示），从整体来看，中国房地产价格、房地产市场的供需及房地a开发资金成本在脉冲响应的形态呈现出一定的规律：房地产市场供需在形态上十分相似，美国国债期限利差都对这两个变量产生反方向的剧烈冲击。而美国国债期限利差对中国的房地产价格和开发资金成本的影响呈现出负向的形态，对开发房地产开发资金成本变量冲击效应更为明显，具体分析如下：

①中国房地产需求。对于中国的房地产需求，短期内美国QE并未对其产生明显影响，但长期仍旧造成一定程度的反向冲击，并随着时间推移影响效应逐渐减弱，持续时间也较长。如图1所示，中国房地产需求在前4期呈现下降趋势较为明显，特别在第4期，降低幅度达到最低点，为4.34%。随后在第5期开始递减速度减弱，呈现出逐渐向0值接近的趋势。

②美国QE的实施造成大量流动性外溢，特别是前期阶段，外溢效应明显，受到美国QE政策冲击的国家开始采用各种措施应对导致外溢效应逐渐减弱，并随着后期美国QE的退出恢复至长期均衡水平。由图2可知，短期内，对中国房地产市场供给的负面冲击强度较为剧烈，持续时间将近6个月。中国的房地产供给在接收美国国债期限利差一个标准差冲击时，于第2期开始出现了0.28%的反向冲击，随后该影响趋势开始逐步加强，并在第6期达到峰值，实现了约0.55%个单位。从长期看，美国QE的退出与中国的房地产市场供给为负向关系，并随着时间的推移，负向关系逐渐减弱，持续时间也较长，预计会超过60个月。笔者认为出现该现象的可能原因在于美国的QE退出计划先是逐步缩减购债的数量规模，直至资产负债表自动进行内部调整，美国资金回流加速，中国房地产的供给才开始减少缓慢。但仍与美国的QE呈现负相关关系，并在第6期时，美国的QE提高一个单位可以导致房价供给下降约6%个单位。

③中国房地产开发资金成本。美国QE对中国房地产开发资金成本引发了较大幅度的波动，尤其对其短期内的正向冲击较为明显。如图3所示，对于一个标准差的国债期限利差变动导致中国房地产开发资金成本在第1期到第60期的反应一直为正，在第14期达到幅度8.98%最大响应值，然后第14期之后增速放缓。而美国QE的逐步退出将会吸引资本向美国和美元资产回流，美元逐步升值。外资和本地资金的流出减少中国房地产资金的供给，资金的缺少必然提高Y金的使用成本，从而导致了美国QE对中国房地产开发资金成本经过了60期的正响应之后，一直处于较为平稳的正值状态，基本在0.02个单位左右徘徊。

④中国房价。总体上看， 美国QE与中国房屋销售价格之间关系呈现出同方向变化趋势，也验证了在长期内房价具有财富效应。短期内，房价的上升抑制了需求，挤出效应也比较明显。我们根据图4还发现：从长期看，美国QE对中国房价的影响是正效应，但影响有限，即一单位的美国国债期限利差正向冲击中国的房价24个月后财富效应才开始显现，期间达到最大值0.164个单位。影响的持续周期时间较长，稳定性也较好，从第10期开始到第50期的脉冲幅度未出现剧烈的波动性。后期随着市场预期理性回归，一单位的美国国债期限利差对中国的房价的影响逐步减弱。

三、 结论及建议

本文通过主成分分析法从中国的房地产市场指标集合中提取不可观测的4个基本因素，即中国房地产市场的需求、供给、开发资金成本和房价因子，采用FAVAR模型方法研究美国国债期限利差对4个房地产市场基本因子的动态冲击。通过实证分析研究美国QE对中国房地产市场外溢效应，主要得出的结论及建议如下：

1. 结论。美国QE与中国房地产市场需求和供给呈现负相关关系。美国QE通过影响中国的利率水平，导致了利率和房价呈现出同方向变化关系，进一步验证了中国房地产市场存在的“房价之谜”现象。笔者认为，“房价之谜”导致了我国央行使用利率调控手段房地产的效果甚微。中国利率与房地产市场价格呈现的正向变化关系要求我国房地产市场价格调控目标的实现，不仅需要更好地发挥利率工具的重要作用，还需要同时注重采用多种调控手段相互配合。

相较于美国QE对中国房地产市场的供需效应而言，其与资金成本和房价的影响呈现出正向关系，而且相比供求关系影响更为显著。美联储实施QE，中国面临着过度流动性风险，境外流动性仍通过各种渠道流入中国国内，尤其是流入投资回报率相对较高的中国房地产行业，这是导致了中国房地产价格持续走高的一个不可忽视的重要原因。

2. 政策建议。面对世界经济增长放缓、欧债风险等一系列宏观经济不稳定因素抬头的复杂局面，我们需要时刻警惕房地产泡沫和美国为首的西方国家采用的非传统货币政策转移通胀风险，并结合我国当前的经济“新常态”货币政策目标，通过以下措施更好为经济的平稳发展保驾护航：（1）逐步调整对美国经济过分依赖的局面，合理调整进出口结构，增加对其他国家的贸易投资权重，相应缩减外汇储备中美元资产的持有比例和数量，增加欧元、英镑和黄金等储备，促进外汇储备结构的多元化，降低市场波动风险;（2）继续推动利率市场化改革，发挥利率对资源配置的基础性作用，优化资金配置;（3）未来将资产价格纳入货币政策调控目标，以更好监控资产价格波动，实现更有效的调控;（4）后危机时代中国资本市场开放需要循序渐进;（5）根据美国等国家非传统货币政策实施的不同阶段和特点，采用不同的货币政策缓冲其对中国房地产市场的冲击，并与其他政策相辅相成，更好地引导房地产市场发展。

参考文献：

[1] Abraham and Hendershott.Bubbles in metro Pol- itanmarkets[J].Journal of Housing Research，1996（12）：36-52.

[2] 黄飞雪，王云.基于SVAR的中国货币政策的房价传导机制[J].当代经济科学，2010，（3）：26-35，124-125.

[3] 戴国强，张建华.我国资产价格与通货膨胀的关系研究――基于ARDL的技术分析[J].国际金融研究，2009，（11）：19-28.

[4] 丁晨，屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用――基于VECM分析[J].数量经济技术经济研究，2007，（11）：106-114，132.

房地产开发前期市场调研篇10

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X（2013）07-0048-03

1949年新中国成立之初，我国实行土地公有制，居民住房由国家修建并统一分配；1978年国家放开土地政策，单位进行福利分房、集资建房，逐渐将居民住房推向市场，进行售房试点，房屋也作为一种商品在市场上进行交易，房地产经济开始萌芽。30多年来呈现这样一个循环规律：当国家宏观政策放宽时，房地产经济迅速升温直至形成泡沫，影响国民经济的发展；上涨过快后国家出台宏观政策进行调控，房地产经济则逐渐低迷，甚至阻碍国民经济的发展；此时国家又放宽宏观政策，房地产经济又迅速上涨，如此放宽-上涨-调控-低迷-放宽的周期性规律。

一、文献综述

国外对国家宏观经济与房地产经济的发展的研究较多。美国一些学者（1989）认为，政府对于房产资本的征税会影响产品的生产和社会的经济增长；Gervais（2002）研究得出，对房产实行税收优惠会使社会福利减少；Learner（2007）指出，房地产发展的周期是经济周期的表现，但它仅是成交量周期，不是价格周期，这给政府反周期宏观调控提供了依据。Sridhar（2009）对美国、法国等10多个国家促进房地产发展的主要财政与货币政策进行了比较；Bemanke（2010）实证研究提出泰勒剩余概念，发现泰勒剩余与房地产价格间呈显著负相关。

国内对国家宏观经济与房地产经济发展的研究也很多。何国钊等人（1996）认为，国家宏观政策周期与房地产经济周期互为因果关系。谭刚（2001）研究得出，投资和政府行为是影响房地产周期波动的主要原因。刘学成（2001）认为，我国房地产周期性发展是由外部原因强大作用的结果。张泓铭（2003）认为，房地产调控得从需求人手，提出房地产预警系统的概念。王金明和高铁梅（2004）建立了一个住宅需求的动态联立方程。扩萧薇和唐焱（2007）通过回归分析得出政策标量与房产价格指数呈负相关。安鹏等（2008）建立了一套用于宏观调控预警的房地产泡沫预测体系。蔡明超等（2012）利用二元效用函数关系分析得出，在给定参数下最为敏感的宏观政策是贷款首付比例，其次为利率和税收政策。

总之，现有文献对我国宏观经济调控措施与房地产经济的发展研究，均注重对数据的研究。笔者分析房地产经济的周期性以及各种影响因素，提出国家将宏观调控措施进行准则化制度化的思路，为房地产市场提供长期有效的制度法律依据，建设健康和谐的市场环境。

二、我国房地产经济发展的影响因素及现状分析

房地产经济的发展涉及机械、设备、建材、五金、玻璃、燃料动力、金融等行业的发展，对国民经济的发展起着重要作用。房地产经济的兴衰最终受房价高低的影响，而房价的高低又是如下诸多因素共同影响下的结果。

（一）国民经济的增长带动房地产经济的增长

美国经济学家西蒙·库兹涅茨曾提到，国民经济增长率与房地产业发展存在紧密关系。一系列的研究和实证分析表明，房地产经济发展水平与国民经济增长呈高度正相关。国民经济增长率越高，房地产经济发展越迅速。我国改革开放30多年来，国民经济平均增长率为9.92%，带动房地产经济的迅速发展。

（二）国家宏观政策调控房地产经济发展的速度

纵观30多年的房产史，房地产经济的发展历经三起三落，国家调控起着关键作用。国家的宏观调控政策包括土地供应政策、金融政策和税收政策等。

1.国家土地政策。从目前的房产开况看，地价已经成为房产价格的主要成本之一。我国地价由国家掌控，以政府挂牌拍卖，价高者获得土地，由于房地产市场的丰厚利润吸引不少投资者高价拿地。土地价格提升，必然引起房价上涨。

2.国家金融政策。房地产属于资金密集型行业，从开发商拿地到施工建设直至销售环节，其资金大多来自银行。国家调控的金融政策包括调整银行存款准备金、利率水平、贷款规模、贷款投向以及按揭首付比例等。提高银行存款准备金和提高利率水平，一方面，会加大消费者的购房还贷负担；另一方面，使地产商和开发商的融资成本增加，导致房地产市场的供给和需求同时减少。提高首付比例也会提高消费者购房门槛，有效抑制投机性需求；控制放贷额度、严格放贷条件会提高地产商和开发商的融资成本，减少房源供给。2009年以来，国家连续上调银行存款准备金率，提高利率水平，提高按揭首付比例，限制贷款规模，有效抑制房地产行业的供给和需求。

3.国家税收政策。国家宏观调控的税收政策主要包括土地增值税、物业税、印花税、营业税、个人所得税和房产税等。这些税种的征收有正负两方面效应，短期看，会增加持有成本和转让成本，有效抑制投机行为，一定程度上使供需同时减少；长期看，这些增加的成本最终都会转嫁给消费者，因为开发商成本增加，就抬高销售价格，将增加的成本由消费者来承担，引起房地产价格上扬。房产税的主要征税对象是个人购买的高端房产，抑制投机行为，对房地产结构起到很好的引导作用。国家在局部地区试点开征房产税后将会逐步扩展至全国范围内征收。2012年初财政科学研究所所长贾康谈到，房地产领域不能长期依靠行政色彩浓重的限购、限价措施，必须建立长治久安的制度框架，“这就不可回避地要考虑在住房保有环节形成房产税”；房产税“将成为未来财源支柱”。

（三）房地产自身供需关系的变化决定房地产市场的兴衰

商品供需关系的变化引起商品价格的高低，价格的高低带来整个产业经济的兴衰。我国房地产市场需求量远远大于供给量，使得没有其他影响因素的前提下其价格弹性很大。

1.人口正增长、城镇化进程迅猛形成住房刚性需求。我国总人口环比正增长和城镇人口的不断扩大导致住房刚性需求逐步膨胀。我国城市化率1996年为30.48%，2011年末达51.27%，平均每年增加1.39%，2011年我国总人口已13.47亿人，比上年末增加644万人。据国家统计局相关数据计算可得出：1996年以来平均每年增加1134万人，平均每年从农村进入城镇1872万人。目前不断增长的住宅投资已不能满足这些进城人口对住宅的需求。而城镇化带来的商业用房、办公楼、酒店、工业用房、旅游度假等也存在需求缺口。另外，城镇化带来的城市规划，老城改建为新城、郊区变城区、旧房改新房，大量居民拆迁造成住房刚性需求量被动增长。

2.居民生活水平提高、家庭小型化形成改善性住房需求。随着我国市场经济的发展，居民收入水平逐步提高，人们传统家居观念也发生了改变，大多数居民不再满足于现有的住房条件，原来多代同堂的大家庭居住理念朝着小家庭方向发展，致使改善或更换住房的需求不断扩大。目前这种改善性需求大概只满足了20%，若每年按5个百分点的释放也会对房地产市场带来巨大的需求空间。

3.人民币升值、房地产丰厚利润的诱惑引发投资或投机需求。从2006年美元开始贬值以来，人民币一直持续升值，加之新一轮的通货膨胀，有富余可支配收入的老百为使人民币保值增值，纷纷加入房地产投资者的行列；一些机构和企业看准房地产市场上升的发展趋势，倒买和倒卖房产从中获取暴利；当人们预期房价将一直不断攀升，会将未来的购房需求变为现实需求。这些投资以及潜在需求的转变对房地产价格的上涨起着推波助澜的作用。

4.投资额的增长推动房地产业的加速发展。我国房地产市场的投资资金自1990年以来不断增加，其环比增长率一直保持在较高水平。2010-2011年全国房地产开发投资分别为4.83万亿元和6.17万亿元，环比增长率分别为33.2%和27.91%（如图-1所示），这也是推动我国房地产的加速发展的原因之一。

总之，影响房地产经济的因素很多，其发展的基础是市场的需求量大于供给量，其发展的速度受政府的宏观调控影响。房地产增速过快时政府采取提高存款准备金率、限购限贷、提高首付比例、开工保障房和开征房产税等宏观调控措施，能有效减缓房地产增长的节奏。从2012年的数据来看，由于宏观政策调控，大多数一线城市的成交量萎缩，房地产的价格正逐步回归至理性价位，房地产经济将随着国民经济增长而稳步健康发展。

三、使房地产经济朝着国家预期方向发展的措施

在国家宏观政策引导下，我国房价正逐步回归理性，投机需求有效抑制。未来如何才能使房地产经济走向更市场化更规范化的道路呢？国家对房产经济的发展始终起着“指挥棒”的作用，通过宏观调控引导着房地产市场健康稳定有序地随着国民经济的增长而同步增长。

（一）应加大力度开工建设保障房保证中低收入家庭的刚性需求

政府应保证我国中低收入阶层对住房的刚性需求，加大力度建设保障房，保质保量完成未来5年内3600万套保障房的目标，保护弱势群体基本住房问题。保障房进入市场必然会使商品房市场分流，缓解商品房供给紧张的局面，促使房价进一步回归理性。和讯财经评论认为，保障房在一定程度上分流商品房市场，对缓解房价上涨有一定作用，保障房的比重与房价呈负相关：保障房的比重上升1个百分点会使住房价格指数下降0.841个百分点。保障房开工建设应实现信息透明化，公开地价、公开建设、监督和决算过程和公开入住环节等等。虽然这会牺牲一部分地方政府的利益，但可以起到政府以自身作则来影响房地产商的投资行为，起到很好的示范作用，间接抑制房价虚高现象。

（二）出台《房地产准则》规范和指导房地产市场

对我国房地产市场加强制度化和法律化建设，建立明确的法律规范和行为准则来引导房地产市场健康有序发展，就像会计准则规范企业各个环节的会计核算和监督一样，对房地产的调控措施应条文化准则化，出台一部《房地产准则》来规范房产市场各个环节，使房地产经济朝着国家预期的方向健康发展。

《房地产准则》至少应包括置地环节、审批环节、融资环节、开发环节、销售及售后等房地产市场运作的几大重要环节。其中置地环节应规定对土地市场信息公开透明的具体细则，包括公开土地储备量、拍卖中的土地、现有土地规划结构、规划评估价格等细则；审批环节应详细制订对房地产开发项目的审批程序和实施监控的机制；在融资环节指定专门的房地产金融机构和金融监控机构，推出多元化房地产金融产品，完善房地产金融市场，详细制订针对房地产市场金融秩序的监管制度，包括鼓励扶持房产评估、房产中介、保险、担保和贷款服务等在内的金融市场支持服务体系的相关条款；开发环节应制订能引导房地产商对低碳、环保、中小户型住宅的开发积极性的条款，以及各项相关房地产税收的具体细则；销售环节详细制订各种销售价格标准，以控制房地产商获取高额利润，严格售房贷款和审批手续，限制投机性炒房；售后环节明确一系列防止空房和闲置房的条款，加大多套房房主的持有成本，使空房闲房通过出让或出租方式流通到市场中，加大市场的有效供给。

另外，由于我国的房地产市场还未成熟，经不起外来的风吹雨打，近年国外投资者不断进入我国房地产市场，其年均投资额增长保持在17%以上。为保护我国房地产市场的稳定健康发展，在《房地产准则》中应明文限制或禁止境外投资机构和个人进入中国房地产市场，为国内房地产市场营造和谐的经济秩序，使房地产经济切实为国民经济的发展提供强力支撑。正如《中国数字城市发展研究报告》中指出的：应逐步建立起“政府引导、企业运营、公众实践”的数字城市建设运营模式。

总之，房地产经济的产业链长、涉及面广、关联性强、影响因素众多，要使我国房地产经济始终朝着政府预期的方向发展，不能操之过急，还需要我国政府出台各种政策、实施各种宏观引导措施。

[参考文献]

[1]蔡明超，黄徐星，等，房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析[J]，经济研究，2011，（S1）：80-89.

[2]陈昕，陆晓琴，论中国房地产市场调控中的政府干预失灵[J]，南方金融，2011，（8）：34-37.

[3]刘大志，金融体系制度刚性与我国房地产融资的模式变迁[J]，当代经济研究，2011，（7）：76-80.

[4]刘维新，中国房地产市场宏观调控的回顾与展望[J]，中国房地产金融，2010，（7）：3-6.

[5]汤景林，我国房地产市场宏观调控策略研究[J]，改革与开放，2010，（7）：74-77.

[6]唐小飞，等，2012-2015中国房地产走势预测[J]，宏观经济研究，2012，（3）：69-72.

[7]魏玮，货币政策对房地产市场冲击效力的动态测度[J]，当代财经，2008，（8）：55-59.

[8]易宪容，房地产宏观调控的纠结与政策走向[J]，金融经济，2012，（1）：16-17.

房地产开发前期市场调研篇11

国家统计局最新发布的数据显示，10月全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有17个，比9月减少7个；持平的城市有18个；上涨的城市有35个，略多于9月的31个，但涨幅均未超过0.5%。而与上年同期相比，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有56个，持平的城市有2个，上涨的城市有12个，且涨幅均未超过1.5%。

在二手住宅价格方面，10月70个大中城市与上月相比，下降的城市有18个，持平的城市有20个，上涨的城市有32个，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。与上年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，上涨的城市有15个，且涨幅均未超过4.2%。

从数据来看，10月房价环比上涨城市数量较前月的增加，引起了业界的一些担忧。而地产界“大炮”任志强再次抛出“房价暴涨说”。他认为，房价上涨的根本原因是由市场供需不平衡引起的。在投资增长下降和土地供应不足的情况下，现有的库存预计到明年3月将消化殆尽，届时将迎来房价的新一轮暴涨。

此言论一出，引发社会各界对后市的种种猜测。尤其是十八大闭幕后，市场预期也似乎更倾向于房价上涨。

近几个月以来，多地楼市的刚性需求和改善性需求开始大量释放，全国主要大中型城市的房价在筑底之后，呈现微弱上涨之势。

这一方面是由于住宅用地供应不足造成的。据统计，今年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较上年同期下降63%；从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的最低位。近日，国土部已发文督促地方政府加快房地产供地，同时积极酝酿新政策，对年底不能完成供地计划的地方政府给予惩处，希望以此来稳定房价、坚定预期。

另一方面，住建部有关部门也多次表态，要按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，并采取相关措施。国家发改委在9月、10月专项检查商品房销售明码标价情况；国土资源部指出下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式；住建部表示继续指导、督促限购城市严格执行住房限购措施，并根据督查结果适时对执行调控政策不力、放松调控政策、造成房价过快上涨的地区进行问责。

住建部部长姜伟新还特别在十八大期间的记者会上表示，当前的房地产市场调控政策仍将继续，相关部门将继续做好动态监测，密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化，做好防止房价反弹的政策预案；加快研究并完善房地产市场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。

十八大报告中指出，政府会进一步加大民生保障，加快保障房建设；而房价的严厉调控已经持续两年，市场本身也已经逐渐适应这种政策环境。因此，从全国来说，房价不具备大范围反弹的条件，还是以平稳走势为主。

房产税试点扩大

房产税试点是否应该继续扩大的话题，近期在业界与社会再次引起争论。对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示，住房保有环节房产税应只对真正的豪宅与多套住房持有者征收，不会采取普遍征收的模式。他认为，通过这种方式调节收入差距是符合收入再分配原则的。他进一步分析，目前房地产市场行政调控手段还没有完全退出的条件，只有当调控长效机制建立起来之后，行政调控才能淡出。国务院发展研究中心研究员倪红日表示，征收房产税在技术上已没有难度。之前来自于地方政府的阻力，近期也在削减。其原因在于限购严重影响了地方政府的土地出让收入，各地希望通过征收房产税来缓解财政压力。

房产税试点的扩容已是大势所趋。经过长期准备，房产税试点扩大的技术条件已经具备。目前来看，在征税系统和操作流程上，房产税的征收已不存在问题。若扩大试点，只需要将现有的房产税征收体系与住宅信息系统进行衔接。在住宅信息的采集上，各地早已展开相关准备工作。去年末以来，全国大部分省份和城市陆续发布公告，对存量房信息系统建设进行招标。截至今年，一些省份已经做到全部覆盖。该系统包含房屋的地段、面积、产权等各项与评估有关的信息，且覆盖范围大。作为房地产税制改革的重要内容，在未来的房产税试点中，该系统将在房屋信息采集、房屋估价、税基计算等方面提供技术支撑。在技术准备的同时，相关培训工作也已展开。从今年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员，在中国人民大学培训房地产估价技术。

与此同时，为备战有可能到来的房产税试点，地方政府也已展开相关咨询。今年以来，一些地方政府密集派员赴京，向相关部委咨询房产税有关政策，并就推进房产税试点情况进行沟通。同时，也有部分地方政府部门工作人员向一些研究机构咨询房产税征收细节和潜在影响等问题。而且，多个地方都在为房产税试点做准备，一些省份还安排了研究人员查询相关资料并进行调研。

由于房产税改革的大方向已经确定，加之技术准备就绪，相关培训也在进行中，房产税试点的下一步推进或许仅仅只是时间问题。如果说技术、流程、意识等都已不是问题，那么地方政府的态度就成为房产税推进的关键。换句话说，房产税试点的下一步走向将主要取决于地方态度。

这项制度之所以自设计之初到今天步履维艰，其主要的阻力来自于地方政府。而当下土地出让收入的减少，的确使地方政府越来越困于财政紧张。地方政府由不积极到主动，可以说为房产税的推进清除了一大障碍。从这个角度来看，房产税的推进，在目前应该是有一个比较好的契机。推行房产税是解决地方政府卖地为生的重要手段，也是让目前行政调控淡出的主要条件。

房地产开发前期市场调研篇12

房地产业关联度高、带动力强，是区域乃至国民经济发展的“晴雨表”，其波动尤其是非常态的危机波动不仅危及地区经济，甚至对整个国民经济也会造成灾难性的影响。对房地产市场风险的准确把握是政府制定区域和产业政策的基础。而且，区域房地产市场与区域金融环境密切相关，东南亚金融危机、美国次贷危机都是非常典型的例子。在房地产业对GDP的贡献值不断增加的背景下，在国际、国内经济环境持续恶化情况下，保持房地产市场的稳定对区域乃至全国经济的稳定发展意义重大。

一、国内外研究现状评述

国外学者与本课题相关的研究成果主要集中在以下几个方面：其一，关于风险管理。强调狭义风险管理的美国学说，重点在风险的处理上，如威廉姆斯（Williams.C.Arther）和汉斯（Heins Richard M）等；英国风险管理学说侧重于对经济的控制和处理程序，如迈克尔（2000）等。其二，关于经济预警。以法国为代表的“经济恐慌学派”；以日本和德国为代表的“警告指数学派”；以美国为代表的“经济指数学派；以经合组织为代表的多指标监测系统。当今最受重视的预警理论是由Kaminsky，Lizoondo与Reinhart于1997年创建的KLR信号分析法。其三，关于房地产市场风险。房地产业周期含房地产周期本身的研究（Mueller，1999；Hendershott，1997等）和房地产周期对宏观经济影响（Brown，1984；Hekman，1985等）。房价预测（ Quigley，1995；Pace，Barry，2000；Kelley，2005；Gouriéroux，Laferrère，2009等）。房地产市场评估方法：收益还原法（野口悠纪雄，1989；中尾宏，1996等）；数据比较法；层次分析法（T.L.Saaty提出）。房地产泡沫及其形成机理预期（Blanchard and Watson，1982等）、银行信用（Richard Herring，2002等）、信息不对称（Allen，Morris and Postlewaite，1993等）。上述很多理论和方法已经比较成熟，对区域房地产市场风险管理的研究及实践有重要借鉴意义。但是，西方国家房地产制度和房地产市场已经相对成熟和完善，而我国房地产市场起步较晚，这些理论的具体运用还有待进一步研究。

国内相关研究成果主要集中在以下几个方面：第一，关于经济预警。我国关于经济预警的研究经历了两个阶段，1988年以前以引入西方经济发展理论和波动的周期理论为主；1988年后自主研究阶段（袁兴林等，1988；顾海兵，1992，1993等）。第二，关于房地产预警。指数预警法，中房指数、国房指数、上房50指数、武房指数、北京30指数等；统计预警法（赵黎明等，1999；郭峰等，2006，2008等）；模型预警法（胡健颖等，2006；余凯，2008等）；模拟预警法（丁烈云等，2000；Chen，2009等）。第三，关于房地产市场风险及其管理。多从微观角度如企业投资角度研究，涉及宏观的主要集中于对房地产市场泡沫的研究，泡沫论（吕宗泽，2010；吴敬琏，2011等）；局部过热论（萧灼基，2005；叶剑平，2005；王晓国，2003等）。总体上，我国区域房地产市场预警预报的理论研究还处在起步阶段，建立合理可行的区域房地产预警系统成为学者和整个行业关注的热点，但还存在以下不足和有待深入研究的方面：现有房地产市场风险管理及风险测度、评价多从微观财务分析入手，鲜有从宏观角度研究房地产市场风险的。对房地产宏观市场风险的研究多集中于市场是否存在泡沫等，没有从影响房地产市场风险的各个因数来定量分析其市场风险及风险程度。过多关注房地产项目风险的识别、评估及规避研究，缺乏区域房地产市场风险产生的基础、根源等研究。本研究试图从市场风险监测、预警体系的构建入手，以房地产市场风险体系的实证性监测、预警结论为突破口，通过对当前和未来一定时期内的风险状况、面临的主要问题及其程度、主要影响因素、未来发展态势等内容的分析和评价，明确不同时期房地产市场风险管理的目标和侧重点，并以此为依据构建符合房地产市场发展现实的风险管理策略体系。

二、房地产市场风险监测预警的内涵

房地产市场风险。本研究认为，在短近期，房地产供给过剩与短缺，以及可能出现的各种突发性事件所引发的市场风险都会通过交易价格和交易量的波动直接表现出来，所以从价格和交易量来对房地产市场风险状况进行监测可以很好的把握短期内区域房地产市场风险状况。从年度或更长的时段来看，房地产市场风险主要体现在房地产供给和需求的变动及供求平衡问题。

房地产市场风险的监测预警的内涵。指为了避免房地产市场震荡及其带来的一系列经济、社会问题，从房地产供求格局及其未来变动趋势出发，着重对房地产价格和市场交易状况及后果所进行的预测、评价和报警。通过动态监测预警，对当前及未来一定时期内房地产市场风险的宏观态势给出正确评价和科学预警，促使政府及相关部门预先拟定对策，提前采取必要的控制行为，以消除或缓解警情，维护房地产市场的良性运行状态。

三、监测预警体系的构建

1、监测预警的内容

主要围绕房地产市场运行风险系统展开：房地产市场供给风险子系统――包括房地产开发投资增长率与GDP增长数率比值，房地产开发投资额与全社会固定资产投资额比值、房地产开发企业贷款增长率与全社会企业贷款增长率，房地产企业自有资金与房地产开发投资总额比值等指标的分析；房地市场需求风险子系统――主要围绕影响房地产需求的影响因素如人均可支配收入水平、经济增长率、人均住房面积等；房地产交易风险子系统――主要分析商品房销售面积与商品房竣工面积比值，商品房空置率，房价收入比，商品房价升幅与GDP增幅的比值等。

监测预警的手段：确定各指标值的风险底线及其区间进行数据的收集、汇总期初对监测指标进行预测对照确定的风险标准预测房地产市场风险程度并报警期末将监测指标观测值与确定的风险标准进行对比对房地产市场风险程度进行评价并报警。

2、风险区间、警度区间的划分

要对区域房地产市场风险情况进行监测预警，首先要确定监测预警目标的标准，即确定市场风险的临界值，关键在于确定无风险区间或安全区间。无风险区间的确定首先要与经济理论和已经有的定性认识一致。确定无风险区间的思路是客观分析与主体调查相结合。按照人民大学顾海兵教授的研究，客观分析主要依据指标的历史数据，根据多数原则、半数原则、少数原则、均数原则、众数原则、人数原则、负数原则、参数原则风险或安全临界线的选择。主体调查法确定临界线的关键在于调查对象的选择，不同的调查对象由于其相关知识、经验、分析判断能力和水平的差异对同一问题可能产生完全不同的看法，为确保调查结果的客观性，采用该方法确定临界线时要关注调查对象的广泛性。

本研究认为，鉴于房地产市场风险状况的判断是依据指标市场供给风险子系统、市场需求风险子系统和市场交易风险子系统构成的指标体系，可以运用扩散指数法来判断区域市场风险水平和程度。

DIt=■%100

若在t期内，风险指标个数等于指标总个数，则DIt=100%；

若在t期内，风险指标个数等于0，即全部指标均处于正常范围，无风险，则DIt=0；

若在t期内，风险指标个数与无风险指标个数相等，则DIt=50%。

总体市场风险程度和等级依风险指标的个数和等级确定。

也可以采用标准化方法，对各指标的风险程度打分，用加权平均求出风险值，再根据风险值的高低判断风险水平和等级。将房地产市场风险划分为五种类型，由低到高分别是无风险、轻度风险、中度风险、重度风险与危机，分别对应无警区间、轻警区间、中警区间、重警区间和巨警区间，对应的警度分别为无警警度、轻警警度、中警警度、重警警度和巨警警度。

安全度和警度区间的划分采用百分制，并设定不同的符号与之对应。具体解释如下：

无风险（无警警度）：风险值综合评价得分60分以下；

轻度风险（轻警警度）：风险值综合评价得分达到60～69分

中度风险（中警警度）：风险值综合评价得分达到70～79分

重度风险（重警警度）：风险值综合评价得分达到80～89分

危机（巨警警度）：风险值综合评价得分90分以上

对以上风险类型、警度类型的具体含义说明如下：

无风险：用绿色信号灯表示，指区域房地产市场供给、需求、价格与交易量变动均在合理区间，表明房地产市场运行处于较好状态，利于或者促进经济发展与社会稳定，即风险值综合评价对应分值在60分以下的状态。

轻度风险（轻警警度）：用蓝色信号灯表示，指房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平超过合理区间，对房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定存在轻度的负面、消极影响，即风险值综合评价对应分值在60―69分之间的状态。

中度风险（中警警度）：以黄色信号灯表示，指房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平超过合理区间达一定程度，对房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定存在较大的负面、消极影响，应该引起关注的状态，即风险值综合评价对应分值在70―79分之间的状态。

重度不安全（重警警度）：用粉红色信号灯表示，指房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平严重偏离合理区间，房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定已经受到严重影响，即风险值综合评价对应分值在80―89分之间的状态。

危机（巨警警度）：用红色信号灯表示，房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平远远偏离合理区间，房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定已经受到巨大影响，即风险值综合评价对应分值在90分以上的状态。

四、区域房地产市场监测预警的实证研究构架

区域房地产市场监测预警主要分两步完成：第一步，要首先根据搜集的数据及前面介绍的风险区间、警度区间的划分方法、原则来确定具体指标的安全区间和警度区间，然后利用各指标的历史值及其未来环境的可能变化预测各指标期初预测值，根据预测结果对照风险区间、警度区间得出各指标的打分值，经过加权处理后得到近短期房地产市场的监测预警结果并预报风险度和警度水平；到期末再根据各指标的观测值计算其得分值，然后对照风险区间和警度区间来对本期的风险程度进行评价，并对比预警结果评价预警准确度，如果预警结果与评估结果一致，可以采用该方法对区域房地产市场展开监测预警。

（基金项目：河南省教育厅科学技术研究重点项目（13B7903

88）。）

【参考文献】

[1] 顾海兵等：未雨绸缪―宏观经济问题预警研究[M].北京：经济日报出版社，1993.

[2] 曹振良、高晓慧：中国房地产产业发展与管理研究[M].北京大学出版社，2002.

[3] 叶剑平等：房地产与社会经济协调发展研究[M].中国人民大学出版社，2005.