时间:2023-06-30 09:23:53
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非线性盈亏平衡分析法下中小房地产企业风险分析
盈亏平衡分析法就是通过确定盈亏平衡点,找出拟开发项目建成以后的盈亏界限,确定合理的开发面积,了解项目承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系,盈亏平衡分析又可进一步分为线性和非线性盈亏平衡分析;在实际房地产投资中经常会遇到的情况是开发建筑面积与成本并不成线性关系。房屋销售也会受到市场和消费者的影响,销售收入与销售量也不呈线性变化关系。项目总成本与建筑面积不成正比的原因有两方面:一方面是项目的规模经济性,即项目达到一定的经济规模后,面积增加,单位建筑面积的成本有所下降;另一方面是项目的规模不经济性,即当项目规模超过某一限度时,正常的建筑材料、动力设备、机械设备等已经不能保证供应,正常的生产班次也不能完成任务,需加班加点,增加劳务费用;因而成本函数也变成了非线性关系。
如图1所示,总成本曲线和销售净收入曲线有两个交点,即有两个盈亏平衡点Q1和Q2;注意:在这里,利润即总收入和总成本函数之间的垂直距离,在建筑面积为Q0时最大。在两个盈亏平衡点中,只有第一个,即与建筑面积Q1对应的平衡点才是相关的。当中小房地产企业开始建造时,管理当局通常预期会亏损;这时,就需要知道建筑面积达到多少才能从亏损变为盈利。在图1中,企业希望尽快达到盈亏平衡点建筑面积Q1,然后向利润最大的建筑面积Q0移动。但理性的房地产企业不会使建筑面积超过Q0,因为这会导致企业利润的减少。理性的管理者不应把建筑面积设定在第二个盈亏平衡点所对应的Q2上的。
从图1可看出,有两个盈亏平衡点,有一个最佳盈利建筑面积点Q0,这与线性盈亏平衡不同,因此并非建筑面积越大,盈利越多。通过以上的分析不难看出非线性盈亏平衡分析的优缺点:优点:中小房地产企业对开发项目一方面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本做出估计,另一方面某些经济数据如总投资额、收益率还不容易确定。因此,运用非线性盈亏平衡分析法对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行分析,有助于了解项目可能承受风险的程度;缺点:非线性盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源,虽然我们知道降低盈亏平衡点可以降低项目风险,但是如何降低,应该采取哪些措施或通过哪些有利途径可达到这个目的,盈亏平衡分析法没有给出答案。
基于敏感性分析法的中小房地产企业风险分析
(一)多因素敏感性分析
为了确定有哪些因素影响目标指标(包括净现值、内部利润率、投资回收期等),我们一般选择投资总额、经营成本、销售价格、销售量等作为可能的影响因素;单因素敏感性分析是假设只变动一个影响因素,其他因素不变;而多因素敏感性分析则允许多个影响因素同时变动,以查看综合影响后,目标指标的变动趋势和程度。本文认为针对中小房地产企业经营的项目而言,不确定性因素往往是同时变化的,不存在单因素变动的可能,因此下文将以一个案例运用多因素敏感性分析法进行分析。
假定某项目的初始投资为85000元,年租金收入为17500元,年经营费用为1500元,项目寿命为10年,资产残值为1000元,基准收益率为13%,现在就初始投资和各年租金收入对该项目进行双因素敏感分析。
设X=初始投资变化的百分数;Y=同时改变的年租金收入的百分数
则净现值NPV=-85000(1+X)+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/(1+13%)′°}-1500{1/1+13%…+…1/(1+13%)′°}+1000/(1+13%)′°=4765.8-85X+94Y
当NPV≥0时,该方案盈利在13%以上,即4765.8-85X+94Y≥0,Y≥0.89X-0.05将不等式画在平面图上就得到图2所示的两个区域,斜线上的点表示NPV=O;
斜线以上的区域表示npv>0;斜线以下的区域表示npv
(二)敏感性分析的优缺点
优点:通过敏感性分析,可以找出影响项目经济效益的关键因素,使项目分析人员将注意力集中在这些关键因素上,必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算,并在此基础上重新进行经济评价,以减少投资的风险。
缺点:敏感性分析不能表明这种风险的发生概率有多大,无法定量测出风险值的大小。对于不同的项目,各个不确定因素发生相对变动的概率是不一样的,因此两个同样敏感的因素,在一定的不利的变动范围内,可能一个发生的概率很大,另一个发生的概率很小,这也是敏感性分析解决不了的。
基于事故树分析法的中小房地产企业风险分析
决策树法是一种用来分析和进行风险估计的方法。决策树法主要适用具有某些可以确定的结果的问题和多阶段决策分析;在运用中通过不断的“剪枝”,最终确定最好的决策方案。基于决策树原理演化出了可以针对中小房地产企业风险分析的事故树分析法。
通过事故树分析法,可以利用树状图形由上朝下分枝,越分越细的特点,事先对可能引起房地产投资风险损失的风险事件进行研究,对引起风险事件并导致风险损失的各种原因进行逐级详细分析,最后确定风险因素。在房地产投资风险识别中,事故树分析法不但能查明开发项目的风险因素,估计出导致风险事件的各个基本事件的主次程度,还可通过运用数理统计等相关知识和历史资料求出风险事故发生的概率。一个可能的住宅滞销的潜在风险事故树见图3。
例如,如对某住宅销售风险的识别可通过图3所示的事故树来识别:房地产产品滞销的原因可能是因为开发商投资决策失误和营销策略不当等,而投资决策失误又可能是因为投资时机、物业位置和物业类型等选择不当,逐级往下,越分越细,最后形成一个事故树,房地产滞销的风险因素也就全部识别清楚了。
中图分类号:TL372+.3文献标识码:A
一、量本利分析的概念
量本利分析,全称数量、成本、利润分析,又称损益平衡点分析和保本分析,用于研究价格、单位变动和固定成本总额等因素之间的关系。量本利是用于对成本、利润及相应的业务量进行预测、决策、控制和核算的一种定量方法。
二、建设工程项目管理中的量本利分析
建设工程项目管理的量本利的量,不同于传统量本利分析中的单件工业产品的生产数量或销售数量,它是指一个建设工程项目的建筑面积或建筑体积(S)。对于特定的建设工程项目,由于建筑产品具有的“期货交易”特征,所以其生产量即是销售量,并且固定不变。量本量本利分析是在成本划分为固定成本和变动的基础上发展起来的,所以进行量本利分析首先应从成本状态人手,即把成本按其与产销量的关系分解为固定成本和变动成本。在建设工程项目管理中,可以把成本按是否随工程规模大小而变化划分为固定成本(F)和变动成本(V),而确定F和V时往往比较困难,这是由于目前的建筑业企业会计成本类科目中难以确定一个项目成本的固定成本的构成,而且价格的变化也使得历史资料的计算口径不同。价格不同的结构类型的建设工程项目其单位面积的价格是不相同的,但在同一时间建设的工程项目,同一结构类型,同一地区的建设工程项目的单位面积价格是基本接近的。因此在建设项目的量本利分析上可以按工程结构类型建立相应的盈亏分析图和量本利分析模型。单项价格可按实际历史数据资料并按物价上涨指数修正,或者和计算成本一样建立回归方程求解。
三、传统量本利分析与建设工程项目量本利分析的对比
传统的量本利分析模型中,经营者根据既定的企业目标利润来进行盈亏平衡分析,而在建设工程项目管理的量本利分析系统模型中,由于各个项目的规模不同,所以就无法确定一个统一的目标利润。但同结构类型、同时间施工、同样的管理模式的建设工程项目的单位面积利润是基本接近的,因此可采用单位目标利润来进行分析。
与传统的量本利分析方法不同的是:建筑业企业在建立了自己的各种结构类型建设工程项目的盈亏分析图之后,对于特定的建设工程项目来说,其量(建筑面积)是固定的,成本、投标价是变化的。
四、量本利分析在建设工程项目管理中的应用分析
假设某种类型的建设工程项目固定成本为F,单位面积变动成本为V,单位面积合同造价为P,项目的面积为S,则该类型项目的总成本函数为TC =F+V*S,合同总价函数TP=P*S,项目总利润函数TI=TP -TC=(P-V)*S-F,在盈亏平衡点上TI=O。
保本规模分析:由于固定成本的作用,即使排除所有人为主观因索的影响,也不能说企业承建所有的项目都是有利的。利用规模分析模型可以确定各种类型项目的承建保本规模,保本规模盈亏平衡分析。根据盈亏平衡点的定义T1 = (P - V)*S -F=O,其他条件不变,则:项目保本规模Sb= F/(P - V)。在固定成本、变动成本和单位造价不变的情况下,只是当项目的规模达到Sb,时,承建才有利。
在项目投标决策过程中,往往需要项目的保本单价或总价数据。利用保本单价盈亏分析模型可以确定项目的保本单价和总价。根据盈亏平衡点的定义,设其他条件(F,V和S)不变,则,项目保本合同单价Pb =(F+V*S)/S,项目保本合同总价 TRb=F+V*S
无论是投标阶段还是建设阶段,对既定的项目规模和合同价,项目建设的成本界限是一个重要的决策指标,它对贫析建设工程项目承受风险的能力很有作用。最大成本分析模型,根据盈亏平衡点的定义,设其他条件(F,S,P)不变,则保本单位面积最大变动成本Vb=(p*S -F)/S,保本最大总成本TCb=P*S。
在建设工程项目决策过程中,经常需要考验价格、变动成本和固定成本等因素的变化,例如,为了中标适当降级投标价等。对于决策者来说,就需要了解这些因素的变动对项目的经济效益的影响结果。衡量项目经济效益的主要指标是项目的利润。项目利润函数为:TI=(P-V) *S -F。对于特定的项目,其规模S是固定的,因此项目的利润主要是受单位面积合同单价P、单位面积变动成本V和固定成本 F的影响。
房地产项目销售周期一般两三年,如果楼盘规模大,甚至四五年,由于跨越时间长,不同时期如何定价才合适一直困扰着房地产开发商。虽然说影响定价的因素非常多,比如:周边楼盘的数量和价格;房价的趋势;市场的刚需;剩余楼盘的楼层、户型以及坐向,项目的成本以及预期利润等等,在这众多因素中,唯有项目的成本和利润是房地产开发商可控的,也是房地产开发商定价的最关键依据。如何定价关系着投资快速回收和实现预期收益。本文就通过动态盈亏平衡法来分析房地产项目的定价。
一、动态盈亏平衡分析法
盈亏平衡分析(Break-even analysis)是通过分析项目成本与收益的盈亏平衡点来实现盈亏平衡的一种方法。即:利用投资项目中产品的业务量(产量或销量)、成本、利润之间三者的关系,测算出项目达到盈亏平衡时的业务量状况,这业务量可以是产量、销量或者价格等,一个最终决定收益与成本平衡的可变量。所谓盈亏平衡点就是指项目的收入等于支出(这里把预期利润作为投资资金的机会成本列入支出中)的那一点。在这一点上 ,项目既不盈利,也不亏损。如果低于这一点所对应的业务量,那么项目就会亏损;反之,则会盈利。因此,盈亏平衡分析也叫保本分析、损益平衡分析和量本利分析法。盈亏平衡分析法分为静态和动态,静态和动态的区别就在于货币的时间价值。静态分析法最大的缺陷就是没有考虑资金的时间价值,只考虑全部投入和收入。项目前期投入和后期投入,项目的前期回款和后期回款,虽然在数量上投入都一样,但是如果考虑通货膨胀、机会成本等因素后,在不同时期的投入和收入的资金价值是不一样的。对房地产项目的盈亏分析,一般采用静态盈亏平衡分析法,这里为了更切实际的分析项目盈亏,因此,本文采用动态盈亏平衡分析法。
二、XX房地产项目动态盈亏平衡经济评价模型
(一)项目的收入分析
XX房地产项目的收入主要来源于房子的销售收入,即[I=QiXi],其中,[I]代表收入,[Qi]代表第[i]次销售调整r格所对应的销售面积,[Xi]代表第[i]次销售调整价格。
(二)项目的支出分析
项目的支出可分为固定支出和可变支出两部分,其中固定支出部分主要是土地费用[B](主要包括土地出让金、土地契税、交易费用)和项目预期利润[P](利润是资金所有者需要承担风险而获得的收益。如果只让资金所有者承担风险,而不让资金所有者获得额外的收入,资金所有者不会给项目使用这笔钱,所以利润是项目支付给资金所有者的一笔资金使用费,属于支出)。
可变支出包括前期费用[C](主要包括三通一平、勘察设计及报建费)、建安费[Z](主要包括土建安装以及设备)、基础设施费[J](主要包括供电、园林绿化及其他费用)、配套设施费[G](主要包括小区内配套设施)、管理费[H](主要包括员工工资及福利、业务招待费、差旅费等日常运营管理所产生的费用)、财务费[K](主要包括利息、银行手续费等财务开销费用)、其他[L](主要包括销售税金及附加、土地增值税、企业所得税以及其他不可预知开销)。
(三)建立项目经济评价模型
项目实现盈亏平衡时,根据盈亏平衡原理,得
[I=E]
其中[I]代表收入,[E]代表支出。考虑资金的时间价值,则有
未来收入总现值=支出总额的总现值
[i=0nQiXi(1+r)-i=i=0nEiy1+r-i=i=0nEiB1+r-i+i=0nEiC1+r-i+...+i=0nEiL1+r-i]
其中[Eiy]代表各种费用支出的第[i]年支出金额,[r]为固定折现率。
三、实证分析
(一)项目概况
XX房地产项目是一个纯住宅项目,总建筑面积24.55万O,项目计划周期为5年(包括建设期),项目总投资预计114687万元,项目期末期望利润为10000万元,以行业基准收益率10%作为固定折现率。项目销售计划、投资计划如图1、图2所示:
从图1的系列1数据可以看出,项目动态盈亏平衡销售价格是一条倾斜的线段,不同的时间与倾斜线段上对应的点的价格销售可以保证项目盈亏平衡,也就是可以实现项目的期望利润。在系列1线段及以上的销售价格销售可以使得项目期末利润等于或者大于10000万元。因此,各个不同的时间点,其对应在系列1线段及以上的价格销售是有效,房地产开发商在此价格的基础上,再参考其他影响因素来最终定价。
(三)静态盈亏平衡分析法与动态盈亏平衡法分析结果的区别
第一、系列1与系列2线段交叉说明静态盈亏平衡与动态盈亏平衡有一个共同的盈亏平衡点,说明在这个时间段,这个价格把项目所有房子卖掉两种分析方法的结果是无差别的,但是在现实中是不现实。
第二、在系列1与系列2线段交叉点对应的时间之前把所有房子销售掉,用静态分析法的盈亏平衡点价格销售会比动态分析法的盈亏平衡点的价格收益高,把五年的工期压缩到一年完成,同时一年内销售完毕,则静态盈亏平衡点销售价格收益更高,但是在现实中往往是不现实的。
第三、在系列1与系列2线段交叉点对应的时间之后销售,如果考虑资金的时间价值,则很明显依据静态盈亏平衡点价格销售是实现不了项目的预期利润1亿元的。
四、结束语
本文通过建立项目动态盈亏平衡经济评价模型,并通过实证检验发现,项目的静态的盈亏平衡分析结果与动态的盈亏平衡分析结果还是有差异。在周期短的项目,由于时间周期短,资金占用时间短,资金受通货膨胀等因素影响小,所以不需要考虑货币的时间价值,采用静态分析法就行。周期长的项目,受通货膨胀等因素影响大,所以必须得考虑资金的时间价值,否则,用静态盈亏平衡分析法得到的盈亏点在动态盈亏平衡分析中是亏损的。这也是很多项目不考虑资金的时间价值时,项目是盈利的,如果考虑资金的时间价值后是不盈利的,甚至亏损的。因此,我们在做项目盈亏平衡分析时要根据项目周期的长短来选择是静态分析还是动态分析。本文为我们在项目投资决策中选择科学的方法提供了参考意义。
参考文献:
关键词 盈亏平衡分析 房地产开发 商品住宅
一、盈亏平衡分析原理
盈亏平衡分析,又称临界点分析,是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下,研究房地产投资项目中的各变量之间的平衡关系,并找出项目盈亏临界点的一种技术经济分析方法。盈亏平衡点是房地产开发项目盈利与亏损的分界点,在这一点上,项目的收入与支出持平,净收入等于零。如果低于这一点所对应的生产水平,项目就会发生亏损;反之,则会获得盈利。通过盈亏平衡分析,投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。
(一)固定成本和变动成本的确定
房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样,按成本额与业务量的关系可分为固定成本和变动成本两类。
(二)盈亏平衡点的确定
盈亏平衡分析是通过对房地产投资项目的销售量、成本、利润相互关系的分析找出投资项目的盈亏临界。而量、本、利之间的这种关系可以通过一个数学模式来表达。即:利润=销售收入-销售税金-总成本( )
假设Z为利润;P为单位售价;Q为销售量;r为销售税率; 单位变动成本; 为固定成本。在对投资项目进行经济评价时,通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率看作常量,把销售量和利润看作是自由变量。盈亏平衡点房地产投资所处的既不亏损也不盈利的状态,开发商的利润为零,开发商正好盈亏平衡。下面图中所示:
总成本线与销售收入线相交点E为盈亏平衡点,此时收支平衡,所对应的销量为 。在平衡点上,收入等于成本,利润等于零。 线将图示区域分为两部分:左侧区域,总成本高于销售收入,是亏损区;右侧区域,销售收入高于总成本,是盈利区。如果产量超过盈亏平衡点的产量,项目有盈利;而低于盈亏平衡点,项目就亏损。所以,盈亏平衡点的值越小,项目的盈利的机会就越大,亏损的风险就越小。
二、盈亏平衡分析在商品住宅可行性研究中的应用
盈亏平衡分析点是开发商利润为零(Z=0),此时开发项目正好盈亏平衡。
1.盈亏平衡分析点销售量 是项目在不发生亏损,产品必须达到的销售量,它说明当项目的销售量达到 时,项目的总收入等于总支出。 与预计产品的销售量之间的差距越大,说明该房地产投资项目承受市场风险的能力越强。
2.盈亏平衡分析点销售收入 是项目若不发生亏损,产品必须达到的最低收入。 与预计销售收入距离越大,说明该房地产投资项目抗风险能力越强。
3.盈亏平衡分析点销售单价 是项目若不发生亏损,产品必须达到的最低售价。 与预计售价之间的差距越大,说明该房地产投资项目承受跌价风险的能力越强。
4.盈亏平衡分析点生产能力利用率为 ,计划建设房地产产品的全部产量为 。最低生产能力利用率表示达到盈亏平衡时,临界点销售量与计划建设房地产产量的比率。 是保证企业不亏本的最低生产能力利用率的要求比率。
三、商品住宅可行性研究盈亏平衡分析实例
某房地产开发公司,生产住宅建筑预制构件产品,年计划生产能力为60000件,每件售价为3200元,年预计销售收入为1.92亿元,固定成本为5768万元,每件产品耗用变动成本为1552.2元,生产总成本为15081.2万元,产品销售税率为8.75%,求该公司预制构件产品的实际产量、销售价格、销售收入和生产能力利用率的临界点。
分析:1盈亏平衡分析点销售量
2盈亏平衡分析点销售单价
3盈亏平衡分析点销售收入
4盈亏平衡分析点生产能力利用率
以上结果表明:第一,该项目在生产或销售过程中假如由于市场形势不好,销售量从原来的60000件减少至42170件,项目不会亏本,说明项目有一定的适应市场需求量变化的能力。第二,产品销售价格可以由原定的每件3200元降至每件2755元,说明项目在售价上具有一定的适应市场竞争和变化的能力。第三,销售收入由原计划年收入的1.92亿元降至1.35亿元,说明在年销售收入上具有较强的承受市场风险的能力。第四,该公司生产能力只需达到原来年产量60000件的70.28%即可保本,说明项目具有较强的抗风险能力和盈利能力。
四、盈亏平衡分析法在房地产投资中存在的问题、对策以及意义
盈亏平衡分析法是房地产投资中重要的经济分析方法,但这种方法在应用中也存在一定的局限性:第一,实际投资活动中,产品销售收入与销售量,成本费用与产量,并不一定呈现线性关系。第二,盈亏平衡分析法虽然能度量投资风险,但并不能揭示投资活动中出现风险的根源。
研究商品住宅开发过程中不确定因素与收益之间的关系对开发商、消费者和政府都有重要的意义,通过对其内部规律的认识,一方面可使各市场主体能正确预测房地产开发过程中的风险及承受能力,使自己在市场竞争中处于有利地位;另一方面也有利于政府制定科学的房地产业发展战略及政策法规,有利于房地产市场体制的建设和规范,有利于房地产业的持续发展。
参考文献: