投资分析思路范文

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一、公司历史投资价值分析

1、公司上市十年以来净资产收益率、利润分红率、股价升值收益率与国债收益率的比较

以华鲁恒升近十年的主要财务数据计算了该公司最近十年的净资产收益率、利润分红率、股价升值收益率并与同期的国债收益率进行比较。

表1 华鲁恒升净资产收益率与国债收益率的比较[1] 年份 净利润

（万元） 股东权益

（万元） 分红

（万元） 净资产收益率（%） 分红率（%） 升值率（%） 国债收益率（%）

2003 7876 63677.6 2505 12.76 31.81 12.78 2.32

2004 12614 73811 1670 17.09 13.24 10.98 2.64

2005 17554.7 92363 2505 19.01 14.27 24.07 3.24

2006 23435.6 171340 3305 26.33 14.10 18.50 3.39

2007 32549 200653.5 0 17.24 0 34.83 5.74

2008 38210.5 238344 4957.5 17.37 12.97 33.54 5.53

2009 42510 275896 4957.5 16.56 11.66 21.33 3.73

2010 25414 477949 6357.5 8.89 25.02 22.07 4.25

2011 35469.6 507061 0 7.19 0 48.94 5.58

2012 45156.5 552218 14304 8.53 31.68 35.83 5.58

由上表可以看出，华鲁恒升自2003年以来净资产收益率一直远远高于国债收益率。即使在净资产收益率最低的时候也还高出国债收益率1.61个百分点。这表明在过去的十年该公司的经营状况一直很好，投资带来的收益较高。由上表也可以看出，华鲁恒升近十年来利润分红率大部分时期都高于国债收益率，说明该公司的盈利能力较好。过去十年中只有2007年和2011年该公司未进行分红，根据该公司的财务报告可知这两年该公司未分红是因为公司打算在下一年投产在建项目，预计所需资金较多，所以未对净利润进行分红。该公司过去十年的股价升值收益率一直高于国债收益率，即使在2004年股价升值收益率是历年来最低点的时候也比国债收益率高出8.34个百分点。投资于该公司获取的收益率远远高于投资于国债。从过去十年该公司投资收益、收益分配总体来看，该公司对于战略投资者来说是非常有吸引力的，对于中小投资者来讲，投资该公司是适合的。

2、公司与同行业公司市盈率的比较及最近十年的市盈率

市盈率指普通股每股市价与每股收益的比率，它反映普通股股东愿意为每一元净利润支付的价格。本文挑选了目前排名前五名的公司以及行业平均值与该公司进行比较。

表2 公司市盈率与同行业的比较[2]

公司 *ST海龙 南风化工 湖北宜化 双钱B股 和邦股份 行业平均 华鲁恒升

市盈率 2.55 7.32 10.51 13.27 13.49 32.55 15.24

由上表可以看出目前华鲁恒升的市盈率与行业前五名相差较小，远远低于行业平均市盈率。在每股市价不变的前提下，市盈率较低表明该公司的每股收益较高；在每股收益不变的前提下，市盈率较低表明该公司目前的股价较低，可能不存在被高估的可能性。本文通过表1的财务数据与市盈率的公式计算得出该公司最近十年的市盈率，希望能找到规律，对该公司未来三年的市盈率进行预测。

表3 公司最近十年的市盈率表

年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

市盈率（%） 17.94 17.2 10.29 16.33 40.33 13.76 27.41 25.81 20.29 16.35

由上表可以看出华鲁恒升的市盈率在大部分时间增长率是负的，在2012年市盈率下降到了16.35，根据其总的发展趋势，本文预测该公司2013年的市盈率应该低于2012年9.49个百分点，即本文预测该公司2013年的市盈率是14.8倍。

二、公司未来投资价值分析

1、公司发展趋势分析

本文根据表1的财务数据将过去十年的净利润进行总结与分析，计算该公司每年的营业收入增长率，来预测该公司未来三年的净利润。

根据该公司过去十年的营业收入增长率计算得出这十年的营业收入平均增长率是33.25%，本文以该平均增长率为依据计算该公司未来三年的营业收入，即某年的营业收入=上一年的营业收入×（1+33.25%）。由此公式计算得出2013年、2014年和2015年的营业收入分别为933164万元，1243441万元，1656885万元。

取X=营业收入，Y=净利润，已知X值集合，从满足线性拟合直线Y=mX+b的点中选出符合条件的Y值。

经计算营业收入与净利润的相关系数是0.8427，说明两者的相关性较强。

得出线性方程为：Y=0.052097X+11376.85。

将未来三年的营业收入分别是933164万元，1243441万元，1656885万元带入线性方程计算得出该公司未来三年的净利润分别为55992万元，65917万元，97696万元。

综上所述，通过对该公司过去十年营业收入和净利润的分析总结以及对其未来三年的预测可知，华鲁恒升是一个发展较为稳定的公司，可以让股民放心。比较适合对其进行长期投资。

2、公司未来三年每股收益和股票价格预测

每股收益是税后利润与股本总数的比率。该比率反映了每股创造的税后利润，比率越高，表明所创造的利润就越多。

本文通过Spss软件测试了各项数据与每股收益的相关性，其中，净资产收益率与每股收益的相关性最大。

回归

[数据集0] I：＼毕业＼数据.sav

输入/移去的变量b

模型 输入的变量 移去的变量 方法

1 净资产收益率a . 输入

a.已输入所有请求的变量。

b.因变量： 每股收益

模型汇总

模型 R R 方 调整 R 方 标准估计的误差

1 .771a .595 .544 .122037

a. 预测变量： （常量）， 净资产收益率。

Anovab

模型 平方和 df 均方 F Sig.

1 回归 .175 1 .175 11.731 .009a

残差 .119 8 .015

总计 .294 9

a. 预测变量： （常量）， 净资产收益率。

b. 因变量： 每股收益

系数a

模型 非标准化系数 标准系数

B 标准误差 试用版 t Sig.

1 （常量） .251 .112 2.238 .056

净资产收益率 .024 .007 .771 3.425 .009

a. 因变量： 每股收益

因此，取X=净资产收益率，Y=每股收益，已知X值集合，从满足线性拟合直线Y=mX+b的点中选出符合条件的Y值。经计算得出线性方程为：Y=0.771X+0.251。

根据表中数据计算了该公司过去十年股东权益增长率，平均增长率是30.3%。假设该公司未来三年都以15.00%的比率增长。那该公司未来三年的股东权益的计算公式为：某年的股东权益=上一年的股东权益×（1+15%）。

该公司未来三年的股东权益分别为635050.7万元、730308.3万元、839854.5万元。得出该公司未来三年的每股收益为0.624元、0.725元、0.947元。

根据本文的预测，华鲁恒升2013年的市盈率是14.8倍，根据公式可以得出未来三年的股价分别为：9.24元、10.73元、14.02元。

本文通过对华鲁恒升每股收益的预测，推测该公司的股价在未来三年里会一直保持上升的趋势。2013年4月10号的收盘价是7.25元。以此为依据可以大体计算出该公司股价升至收益率。2013，2014，2015年分别是（9.24-7.25）/7.25=27.45%；（10.73-7.25）/7.25/2=24%；（14.02-7.25）/7.25/3=31.13%。该公司未来三年的股价升值空间是很大的，对于以获取差价为手段的中小投资者来说是适合的。

三、结论与建议

结论：该公司过去十年的净资产收益率较高，一直高于国债收益率；利润分红率较高，该公司的分红率一直高于国债收益率；该公司的股价升值收益率近十年来也一直较高，非常适合中小投资者的投资；目前该公司的市盈率在行业排名中居第十名，但它与前十名的平均市盈率差距较小；该公司近十年来的营业收入与净利润一直保持上升趋势，未来发展形势被看好。

建议：华鲁恒升的内在价值较大，具有很大的发展潜力。对于中小投资者来说，该公司的股价升值收益率较高，是适合中小投资者的。但该公司发展稳定，股价不会在短期大幅度变动。所以我们认为，该公司最适合战略投资者。

【注 释】

[1] 国债收益率数据来源：新浪网站.

[2] 数据来源：网易财经网站.

【参考文献】

[1][2] 荆新，王化成，刘俊彦.财务管理学[M].中国人民大学出版社，2009.92-98、96-97.

[3] 华鲁恒升官方网站.http：///

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［中图分类号］F813 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）5-0073-01

有效的会计信息披露是资本市场赖以生存和发展的基石,是维护投资者利益的基本保障,也是投资者作出最理性的股票投资决策重要依据。虽然,我国在上市公司会计信息披露的建设方面已经取得了较大成绩,但是,还存在着许多亟待解决的问题。因此,基于股票投资视角对会计信息披露进行充分的研究和分析是十分有必要的。

1 当前上市公司会计信息披露对股票投资的影响

在资本市场不断迅速发展的今天,上市公司披露的会计信息是资本市场信息的主要来源,也是投资者进行投资决策的主要依据和来源。然而,有些上市公司会计信息披露质量不高,直接影响着投资者的决策。

第一,会计信息可靠性较差。会计信息失真的直接危害就是动摇市场经济的信用基础,危害宏观经济的健康运行及资本市场的发展壮大。上市公司披露其会计信息后,企业会计信息的外部使用人,包括股东、债权人、潜在投资者和其他社会公众,都会根据这些信息来作出自己的决策。这样，它不但会严重削弱了会计信息的决策有用性,危害了广大投资人和债权人的利益,使社会公众对会计诚信基础产生怀疑,也会从根本上动摇了市场经济的信用基础,削弱和扭曲了证券资本市场的资金筹集和资源调配功能,危害宏观经济的正常运行。

第二,会计信息披露不充分。几年来,我国对会计信息披露的内容规定尽管不断完善,监管也有所加强,但仍不能令人感到满意。按照市场有效性理论的要求,上市公司所有与证券发行、交易有关的信息资料包括历史数据、公司的经营和财务状况、管理状况、赢利机会等应尽可能详细地公开,不得故意隐瞒、遗漏。而实际上,我国的许多上市公司以自身利益为中心,报喜不报忧,只公布对自己有利的信息,这使投资者无法获得全面的信息,难以作出正确的投资,因而降低了市场效率。

第三,会计信息披露不及时。我国不少上市公司存在信息披露缓慢和延迟的现象,极大影响了投资者作出投资决策的有效性。因此,保证会计信息披露的及时性是上市公司应尽的职责。从招股说明书、上市公告书以及定期报告来看,上市公司披露的及时性一般都能保证,但从临时报告的披露来看,则及时性就存在很大问题。由于股票市场监管机构往往难以准确确定一些重大事件在何时发生,因此监管的有效性不足。上市公司往往根据自身利益需要而决定何时披露重大事件,甚至与庄家勾结,配合庄家操纵市场而择机披露,从而降低了相关会计信息及其他信息的及时性,直接影响到众多股票投资者的切身利益。

2 提高会计信息披露质量的措施

纵观西方国家资本市场的历史,我们得出一个结论：没有完善的会计信息披露,资本市场就不可能长期健康发展。可靠、充分、及时、对称地向广大投资者披露会计信息,提高会计信息披露质量是上市公司必须履行的义务。

第一,提高会计信息披露的可靠性。作为上市公司,应该意识到会计信息披露的可靠性对公司发展的重要性,不能只顾眼前利益而忽视了长远利益。上市公司应当完善公司治理结构,建立有效的内部监管制度,坚决杜绝出现经济交易失真、会计核算失真、会计信息披露失真等现象。此外,在市场上建立完善约束机制或监督机制,就能有效防止此类行为的发生。需要进一步加强对上市公司和资本市场的监督力度,完善注册会计师审计制度,并加紧相关法律的制定、颁布和实施。

第二,提高会计信息披露的充分性。在披露真实信息的前提下,信息的充分披露会增加投资者对公司的信心。一方面,应鼓励企业自愿披露有关企业价值的信息和预测性的信息。例如,上市公司聘请专业人士,提高信息开发的效率；对所披露的财务报告作出补充说明,使其通俗易懂；不断进行信息反馈,了解投资者的需求,以便更好地进行会计信息披露。另一方面,市场监管机构和准则制定机构应当有效地引导企业进行充分披露,并给予一些政策来鼓励企业进行自愿披露。

第三,提高会计信息披露的及时性。首先,提高会计信息的时效性。虽然会计信息是一种历史的财务信息,但是主要反映已经发生的经济事项,决策是与企业的未来相关,所以必须及时公布上市公司的会计信息。其次,上市公司必须加强对临时重大事项变更的披露。作为上市公司,有责任第一时间向股票投资者任何信息,不得故意拖延。再次,提高股市对信息的反应速度。作为股票投资者应时刻关注上市公司的动向,尤其是上市公司披露会计信息时,投资者必须迅速反应、及时判断,作出合理的决策。

会计信息是资本市场发展的重要基础性力量,会计信息质量的好坏直接影响着投资者的决策行为。提高会计信息披露的可靠性、充分性、及时性及对称性是健全会计信息与股票投资的重要措施。

参考文献：

［1］秦艳.我国上市公司会计信息与股票价格相关性研究［D］.华东师范大学研究生硕士学位论文,2009：1-2.

［2］郑海玲.会计信息与股票价格反映行为相关分析［J］.财会研究.2008(12):211-212.

［3］何春.会计信息与股票价格变动和资本市场效率的关系［J］.法治与社会,2008(12):115-116.

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二、信托与房地产结合的主要路径

从目前的政策和条件看，信托和房地产结合的主要路径只有两条：资金信托和财产信托。两者之间的不同主要是程序不同。前者是先发行产品，募集资金，然后投向房地产企业；后者是先将房地产财产信托登记，然后再发行产品投向房地产企业。但是在具体实施过程中，我们可以将上述两种路径进一步细分为如下几类：

1.信托贷款

信托投资公司通过设计，推出信托品种募集到资金后，贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。以贷款方式运用的，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供担保或抵押，有少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。2002、2003年推出的房地产信托计划绝大部分采取贷款的形式进行融资。

主要有三种具体方式：

（1）银行债权信托。为满足资本充足率要求，部分商业银行将房贷资产出售给信托公司，信托投资公司再将其转让给投资者，这可称为是一种资产证券化形式，体现信托投资公司间接参与城市房地产企业；

（2）房地产项目前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐并具有30%的股东权益后才可进行，而且不得发放土地开发贷款，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目或土地开发，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件后，开发商就会利用这段"时间差"把成本较高的信托贷款偿还，而改用银行贷款进行项目的建设。

（3）项目后期贷款。目前商业银行的商品房按揭贷款，按规定要在主体封顶后方可发放，这便给一些房地产开发商指望利用按揭款进行房屋开发提供了难度。目前信托投资公司也有所作为。2004年1月，北京今典集团与北京国际信托投资有限公司(下称“北国投”)联手推出了苹果消费信托项目。该项目将募集来的资金用来给“苹果社区”的购房人提供短期住宅消费贷款，也就是将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接来源于借款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间里替代了银行按揭贷款。这样，以金融组合工具实现信托前端融资，银行和其他金融机构后端支持

上述两种产品设计，从某种意义上说，与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司“借用”的“过桥费”。

（4）主要贷款。也就是信托贷款作为项目开发的主要融资渠道，直接参与房地产企业开发项目的全部过程。

与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低。因为银监会对信托机构集合资金信托的政策限制，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制；适用于滚动式开发形式等。

2.股权投资信托

房地产股权信托的一般运作模式是募集集合资金后，以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理。根据信托终止时信托机构获取利润方式的不同，又可以分为两种方式：

1）股权信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。

2）优先股权信托。此类信托是指信托投资公司通过信托资金的增资扩股，成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人(一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者)签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级，同时，它也没有大规模稀释开发商的利润。

这种信托计划募集的资金进行股权融资有点类似于优先股的概念。信托资金只要在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。因为信托公司只是金融机构，无意介入房地产开发。这种信托方式许多开发商在了解了操作流程后认为是可以接受的。2003年5月，“重庆国信”推出了8000万元、期限为一年、信托受益人享有不低于6%预计年收益率、“重庆国信”则享有另外3%的景龙国际公寓股权投资信托计划便是这种产品的典型。

作为新的一种信托品种，2003年房地产运用股权信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有几个明显特征：

1）对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。

2）股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求较高。

3.财产信托模式

财产信托与上述几种资金信托不同。房地产类财产信托设立的前提是委托人必须提供业已存在并具较强现金流和变现能力的房地产类信托财产，将之委托给信托投资公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权；然后受托人再将信托财产转让给投资者并取得相应代价实现融资。

尽管该信托模式在信托财产评估准确，折价比例合理的前提下，是信托公司开展房地产信托业务的首选模式，但在信托财产登记制度和相关纳税规定尚未配套出台的条件下，开展此类信托业务还需进一步论证和摸索。

4.财产收益权信托

通过股权信托的方式可以解决房地产公司一部分融资问题，但这一模式也面临着另外一个现实约束，即受制于资金信托计划每期不能超过200份合同的限制，这对于一个几百万、几千万的项目而言可能不会存在太大的问题，但是对于房地产项目动辄上亿的资金规模，这意味着单个信托合同的融资规模通常高达几十万元，这无疑导致了信托资金筹集过程中的困难。在这种情况下，中诚信托以及北京国投相继推出了财产信托优先受益权计划，提出了解决方案。

信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。中诚信托2003年推出的“荣丰2003财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰房地产公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中诚信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中诚信托向投资者发行受益权证，将部分受益权出售给投资者，投资者优先于荣丰公司享有这部份权益，一举为荣丰公司融资近1.8亿元，开发商获6000万元的利润(扣除融资成本约4%)。这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产，不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。中诚信托推出后得到管理层的默许。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。

5.组合信托

组合信托是指信托公司采取股权信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。实际上就是复合信托。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和贷款融资的不同方式加以组合运用，具有较强的灵活性。

6.租赁权信托

租赁权信托，就是商业房产的所有者将商铺的租赁权转让一定年限，投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一管理，享受回报，信托期满由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。

“爱建新城”地下商铺租赁权信托计划是由爱建信托集合多个委托人拥有的“爱建新城”地下商铺租赁权，委托给上海市第一百货商店股份有限公司进行经营管理，收取经营收益。第一百货于信托计划生效后受托经营管理“爱建新城”地下商铺，并于2年后信托计划期满受让剩余年限的租赁权。开发商爱达置业将“爱建新城”地下商铺的房产所有权抵押给爱建信托，并将与信托财产等值的流动资产信托给爱建信托，作为到期支付信托收益和实现信托目的的履约保证。

从信托财产交付的原始形态进行分类，租赁权信托属于集合资金信托的范畴，委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权，因此在发行上仍受200份的限制。租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善其现金流水平，其本质就是一种资产证券化产品。

7.资产类信托投资

指致力于收购并经营商业性房地产的公司，其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所和仓储设施等，通过获取租金收入来分配给投资人。如北京国投仿效国外房地产投资基金的运作模式，集合运用信托资金购买法国欧尚天津第一店的物业产权，投资人实际拥有该产权。这种融资方式比较接近于国际上流行的股权类房地产投资信托。北京国际信托投资公司发行的“法国欧尚天津第一店资金信托”即是较为成功的案例。北京国投运用所募集信托资金，购买上述商铺的产权，通过经营获取租金收入，实现信托投资收益。

资产类投资信托与租赁权信托的不同之处在于租赁权信托以一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性（2~3年）和优先股的特征，而资产类投资信托，如北京国投与欧尚签订的"20+20"年租约，则是一种长期、稳定性的投资。

8.优先购房权信托

2004年1月，北京国投推出了苹果社区优先购买权信托，引起了房地产金融业界和消费者的普遍关注。申请购买该信托产品的消费者首先通过电脑选号获得购买资格，以相当于两成购房款的价格购买该信托产品，获得以6000元/平方米的优惠价格购房的资格，该笔资金同时充抵购房首付款，其余八成房款可办理20年按揭贷款。优先购房权可以转让，也可以由开发商今典集团回购。

优先购房权的巧妙之处在于通过信托平台用消费者的钱建房，消费者由间接投资变为直接投资。信托公司的职能在这里变得尤为重要。与委托不同，信托公司作为受托人要履行谨慎勤勉之责，由于受托人管理不善造成信托财产损失的，受托人要进行赔偿，而在委托关系中，委托人损失自负；信托公司还具有专家理财的职能，对信托财产以自己名义统一管理和运用，在委托关系中，委托人要对项目进行决策，受托人遵照执行，因此对委托人的素质要求较高，不适于广大投资人。信托制度无疑为普通投资人提供了一个良好的外部理财工具，适应了社会与经济发展的要求。

无论是租赁权信托还是优先购房权信托，一般都是采取集合资金的模式，由受托人购买某项权利，期满再由用资机构溢价回购该项权利，实现信托资金的退出。信托公司一般要求融资机构提供抵押或担保，尤其对于开发程度比较低的项目，如果没有安全保证措施，一旦资金链条断裂，项目的风险无疑会大大增加。

9.烂尾楼信托

位于成都的精图大厦5年前由于流动资金断流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其资产按现值评估为2.2亿元，负债为1.1亿元，由于巨额债务和日后的销售风险无人接手。衡平信托巧妙地发挥了信托财产破产隔离的功能，综合使用资金信托和财产信托原理，以未来的现金流吸引投资者，获得了大厦续建的资金。目前这种方式在上海、天津等地获得推广，为城市建设的一条新路径。

上述9类15种方式当前信托公司从事城市房地产投资的主要路径。应当说，无论房地产企业采用哪种方式，都是为了获取便利资金推动房地产企业项目的顺利完成。作为受托方的信托公司的目的是作为金融中介为投资者谋取最大的投资收益。只有两者的适当、合理的结合，才可以使房地产信托做好做多，融资方的房地产企业也能做大做强，从而使10多万亿的居民储蓄有效地向投资转化，为金融市场增加更多的可购买产品，较好满足广大普通投资的投资需求，达到“三赢”的局面。

三、信托与房地产业结合的深层分析

信托作为一种灵活的融资工具，可以解决城市房地产开发过程中各个阶段的资金需求，也可以针对房地产业的特殊问题提出解决方案。近年来，信托公司深度涉及房地产业务的背后，潜藏着两个基本动因。

（一）突破房地产金融政策限制

1998年以来，我国的房地产政策经历了一个从支持到调整的演变过程。1998年关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知，2001年6月19日中国人民银行公布关于规范住房金融业务的通知，即所谓的121号文。

在央行121文件所要的规范的几个问题中，形成开发商“死穴”的，首先是用银行贷款缴纳土地出让金，还有以房地产流动资金形式和施工企业贷款垫资的开发资金，这样的限制将使有些开发企业面临无米下炊。据估计，属于这种性质的违规贷款有1800亿左右，与此相关的还有土地出让后开发时间的限制；其次是对个人购房贷款的限制，直接增加开发商开发资金需求的情况下，也相对延后了开发商资金回流的时间。实力不济的开发商，就此成为刀下鬼。

121号文件对房地产开发各阶段的贷款条件都作出了严格的规定，使房地产开发企业不得不改变现有的融资模式，寻求新的通道，打通新的平台。信托作为唯一能连结货币市场、资本市场和产业市场的金融工具，此刻走入房地产企业的视线，开启了与房地产业在更广泛领域更深层次的合作。比如股权信托对自有资金不足30%无法取得开发贷款的企业具有很强的吸引力，优先受益权转让可以为完成外部施工而装修费用不足的企业解决资金问题，今典集团的苹果社区酝酿发行房地产消费信托，解决封顶前不能发放个人住房贷款的问题。房地产信托在短时间内相继突破了集合投资200分和“异地经营”的限制，更加放开了房地产市场对于信托金融的期望和想像空间。

解决问题的根本途径则是寻找高质资金的来源，即投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，而需要进行金融产品创新，以信托+银行金融组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持，形成为房地产企业的一种选择。

（二）信托独特的制度优势

从制度安排来看，信托的最大功能是为社会提供了一项优良的外部财产管理制度。社会经济越发达，对外部财产管理制度的需求也就越强烈。信托作为一种优良的财产管理制度，源于其独特的制度设计，即信托财产所有权与收益权相分离，信托财产的权利主体与利益主体相分离，正是信托区别于其他财产管理制度的根本特征。由信托的这一根本特征还引申出信托另外两个重要特性，即财产独立性与信托有限责任。信托一旦设立，信托财产即与委托人、受托人的其他财产相分离，若委托人或受托人因故破产，信托财产不在清偿范围之内。有限责任是信托的另一重要特征，它根源于信托财产的独立性，信托中的有限责任是全面的，在信托的内部关系中，即使未能取得信托利益或造成信托财产的损失，受托人也不以自有财产负个人责任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托财产有损失的，在信托终止时只将剩余财产交给受益人即可；在信托的外部关系中，信托管理的连续性不因受托人的欠缺而影响其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影响其存续。

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中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）01-025-02

虽然现金池的定义较多，归纳现金池的业务主要有：成员单位账户余额上划、成员企业日间透支、主动拨付与收款、成员企业之间委托借贷以及成员企业向集团总部的上存、下借分别计息等。现金池主账户通常由集团总部控制，参加现金池的企业一般是同属一家集团企业，且成员单位在自有资金额度内正常用款，资金不足时从主账户获取（借入）资金支付。现金池业务能够使企业间借贷合法转为委托贷款，最大限度避免外部融资从而获取相关借贷利差，还可以改善流动性管理增加资金集中后的投资收益。

随着现金池的广泛运用，现金池也分为实体现金池（也称现金余额集中，扫账）和名义现金池。实体现金池即是有真实存在的账户要求将各分公司定时将现金余额统一汇入企业构建的现金池中，集团账户（即主账户）将对现金池进行监督控制和营运管理，当某分公司资金不足时，须向集团汇报，集团将在第一时间根据实际资金状况进行调拨。在实体现金池的模式下，各分公司的各项现金余额发生了实际性的转移。名义现金池即将集团各分公司的银行账户所有资金余额虚拟集中，但并不发生实质性的资金转移，主要是在银行账户内部相互冲销，得出最后的净额。

一、开展现金池业务的必要性

四川省铁路产业投资集团由四川公路桥梁建设集团有限公司、四川省铁路集团有限公司和上市公司四川路桥建设股份有限公司等3大核心子公司和11个直属项目公司及项目部组成，属特大型国有独资公司，注册资本达90亿元。集团以铁路、公路投资建设为主，铁路沿线矿藏资源开发、新能源、新材料、交通物流运输、油料销售和地产开发为辅。

1.增强集团招投标实力，实现资源有效配置。现金池业务实质就是将集团所有子公司的资金进行统一管理和调拨。由于四川省铁路产业投资集团的各个子公司均产值较大，所需运营资金较多，在同一时期各个子公司的现金流状况却不尽相同，需要通过现金池管理方式，实现集团子公司间的资金实时调拨。并且，通过现金池数据，结合未来一定期间内的资金状况与现有资金存量可以预测未来某时点的资金余缺状况，为集团内部调剂资金或向外融资提供支持。四川省铁路产业投资集团主要业务是基础设施建设，常常需要进行招投标工作。现金流动性管理能够为招投标工作的顺利进行提供必要的资金支持，实现资源的最优配置。所谓现金流动性管理就是在不造成集团内整体资源损失的情况下，集团现金头寸及其它相关资产转化为集团可实时支配使用资金的管理。

2.加强对子公司的监督管理，降低投资风险。由于子公司每天上报资金信息以及其它相关现金池业务，强化集团对子公司的资金决策和控制能力，集团公司可以在不影响子公司正常投资生产活动前提对资金实时监控。同时，通过强化对集团战略结构和集团资本结构产生直接或潜在重大影响事宜的决策管理权及资金处置权，如资产处置与招投标管理等，增强集团对子公司的控制力。并且由于集团实时掌握各子公司的经营状况，信息得到充分收集，解决了集团对于子公司信息滞后性问题，降低了投资风险。

3.压缩财务成本，提升利润水平。通过集团内部资金的实时调拨和监控，充分利用集团资金最小化融资费用。通过将某子公司闲置资金用于其它资金相对缺乏的子公司，减少子公司向金融机构贷款额度，使外融资转为内融资，减小利息支出，在提高利润、压缩财务成本的同时，加强了集团对各个子公司财务控制，提升集团的整体财务实力。

4.统一集团资源，便于实现集团目标。目前子公司之间的经营相对独立，各子公司决策相对独立，这使得公司决策没有连贯性和统一性，通过现金池模式管理集团资金，强化了对子公司的有效监管，能够保证公司战略目标的顺利实现。但是不得不看到，推行现金模式务虽然能够迫使集团下属企业服从大局，便于集团整体效益最大化，但是现金池模式却考验着集团总部，因为在现金池模式下集团总部负责全部现金的支配，集团总部须具备很强的资金筹划、适时配置资金和投资决策能力。

5.提高资金使用效率，减少现金管理成本。公司现金是为了满易动机，预防动机和投资动机。保证公司正常生产营运的前提下，以资金集中管理提高资金的使用效率，降低资金闲置的损失，减少现金的管理成本。

资金是企业生产经营过程中物质价值的货币表现，集团财务活动主要包括筹资活动、投资活动、经营活动及利润分配活动产生的资金收支活动。为了实现集团的跨越式发展，采用现金池管理模式能够实现集团资金的合理调配和使用，企业集团资金集中管理专注于整个集团的资金流动，通过集团总部控制或参与成员单位的资金运用和决策过程，成为企业集团财务管理的核心内容，并能提升集团的整体实力和业务水平，同时能够实时掌握各个子公司的财务状况及现金流水平。通过现金池管理，集团能够保持与经营相匹配的适度资金，使现金资产和负债在期限、币种、利率上保持合理结构。

二、开展现金池业务的法则

在全球经济一体化背景下，企业的竞争压力与日俱增。而资金对于企业而言有着不可替代的重要作用。企业要想实现跨越式发展进步，就不得不将现金进行集中管理，这使企业采用先现金池模式管理资金成为最优选择。全球化市场经济竞争决定了企业采用现金集中化管理的优越性，构建现金池管理也日渐成为当今许多大中型企业现金管理的最佳方法，作为四川省国资委独资企业的四川省铁路产业投资集团也正寻求最佳的现金管理模式。

但是现金池管理模式的建立须依据一定的准则和方法，以科学地方式解决现金管理难题。因而现金池管理模式的建立应遵循以下几点。

1.综合考虑集团内部环境和外部环境。根据企业所处内部环境和外部环境制定具体管理方式是建立现金池业务的最基本也是最主要条件。任何违反唯物主义的现金池管理方法都是不可取的，严重情况下可能导致企业破产。因此在考察企业环境条件时，必须摒弃唯心主义，紧紧依靠唯物主义论。

2.根据自身需求选定银行。四川省铁路产业投资集团业务广泛，以铁路、公路投资建设为主，以铁路沿线矿藏资源开发、新能源、新材料、交通物流运输、油料销售为辅，项目遍布全国。这种业务广泛性和地域性分散性是选定银行开展现金池业务时必须考虑的因素之一。并且，由于现金池业务的特殊性，在选定银行合作时须考虑银行的信息安全、服务质量、服务价格以及业务往来量等综合因素。

3.选择实体或者虚拟现金池。由于实体与虚拟现金池业务存在较大差异，因而须根据集团的内、外部环境及合作银行选定实体或虚拟现金池业务。四川省铁路产业投资集团以基础设施建设为主，对现金流要求较高，各子公司间现金流状况和需求存在差异，因而建议选用实体现金池。

4.制定实施方案。具体实施方案需要根据集团所处行业、所处经营周期、主营业务、经营状况等具体特征来制定集团现金池实施方案，确保方案实施可行性的同时提高集团整体经济效益。根据四川省铁路产业投资集团的实际经营状况，在制定实施方案时，应考虑如下几个目标的顺利实现：（1）额度控制的个性化和多样化，尽量考虑不同地区、各个子公司的额度要求；（2）控制到位但不越位。在给予子公司一定灵活额度的基础上，实现集团控制的自动化处理和集中化管理；（3）提高集团控制准确性和有效性，降低集团风险，提升集团竞争力；（4）保证各子公司短期和长期投资机会及各项业务的顺利开展，对企业集团各子公司资金进行实时监控、统一调度和集中管理。

5.合理规避政策法规风险，尤其是合理规避大股东占用上市公司资金等风险。

三、可行性分析

四川省铁路产业投资集团作为国资独资，肩负着国有资产保值增值的使命，千方百计提升集团综合竞争实力和经济效益是铁投入的责任和义务。现金池管理方式自然成为集团现金管理的最优方式选择之一。

首先，四川省铁路产业投资集团规模较大，常常有资金结余，这为开展现金池业务提供了可能，三个子公司、项目公司以及海外公司为资金池业务的开展提供了内部条件；国家各项法规的不断放宽，为企业资金有效管理提供了更加便利的外部环境。