仓储物流行业市场分析范文

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物流经济批量是近年来形成的，针对物流发展研究的一种经济学研究概念，这种概念是研究物流发展总体趋势以及在经济学上意义的重要手段。

1.1经济批量

“经济批量”economiclotsize，又称“经济订货批量”，指在保证生产或销售需要的前提下,从耗费成本最小这一目标出发所确定的每批材料采购数量或产品投产数量。在确定材料采购或产品投产批量时，既要考虑材料采购费用或产品投产生产准备费用，又要考虑材料、产品保管费用。在实际生产和制造过程中，利用经济批量进行生产和销售以及仓储计划的规划，进而实现材料消耗最小化，即在成本最小化的条件下实现生产量的最优化，达到实现最大化效益的目的。在进行经济批量的核算和使用的过程中，经济数学的应用相当广泛，它不仅被用于经济批量的合理计算以及后期的整理核算，还被应用于经济批量的整体规划以及生产、销售等计划的制定和规划中。

1.2经济批量的优劣

经济批量是指假定技术条件一定的情况下实现产出最优化的一种经济概念。它强调在保证销售量前提下的生产最优化，忽视了产品的自身特性，比如稀缺性的特点，同时也没有考虑生产以及销售过程中可能出现的相关费用。经济批量的一大优势在于其在制定计划时要考虑到销售以及供给情况，从而使得其在进行生产成本最低化考量时必然要优先保证销售的存续，从而避免因过分降低成本而导致的生产短期性提升造成的短视现象。

1.3物流经济批量

将经济批量的概念应用于物流管理，形成最优化状态下的物流体系，是现代物流发展的一大趋势，这一趋势有利于物流行业整体成本的降低以及物流业总体的发展。物流经济批量要求在最小化的运行成本条件下，合理设置仓库存量，以及进出货物的总量，实现最优化的环节设置。物流批量包含仓库存量、在途货物、进货进化以及出货计划等方面。通过合理配置各环节的货物量，实现运行成本最低化以及运行收益最大化。

2经济数学与物流经济批量

物流经济批量在进行其规划和各环节配置的过程中，需要科学计算和统计相关信息，进而实现数据化的分析，通过分析预测相关环节的最优化存量，实现成本最低化和收益最大化。

2.1统计

在物流发展和运行过程中，涉及到相当多的数据，这些数据是分析物流企业发展规律以及物流运行规律的最要资料。通过分析物流数据进而预测物流发展的趋势是物流企业发展的重要工作之一。经济数学通过统计分析实现了这一功能。统计即通过对散乱数据进行整理和一定形式的处理，进而使其在一定的范围内有序排列，进而方便进行数据的分析和提炼。经济数学通过利用数学相关理论实现数据分析以及数据信息预测的准确性和可靠性，提升物流企业发展预测的准确性，进而降低成本，实现最大化的配置。物流行业的货物吞吐量以及进出货物的季节性、空间性因素往往可以通过对物流企业历年数据以及物流行业的历年数据来体现出来。实现物流经济批量的一项重要因素在于实现物流配置的最优化，而这个最优化的实现需要物流分析数据为支撑和依据，也可以说这些数据的准确性和可靠性，直接关系到物流经济批量实现的可能性。经济数学中的统计知识和工具在对物流数据进行统计的同时，实现了数据层面的分析，利用数据的对比分析以及同一数据的差异化分析，实现对于物流数据的整体把控和对于未来数据的正确预测。统计往往与概率以及函数分析综合应用，通过概率以及函数的知识和工具进行必要的规律摸索和研究，进而提炼出物流行业发展的规律，实现物流各环节配置的最优化，节省运营成本，实现物流经济批量。经济批量是一个全局性的概念，这一概念需要统计数据的支撑以及分析数据的提炼。因此，可以说统计是经济批量运行的基础，也是物流经济批量存在的基础，没有准确而翔实的统计数据，经济批量无法实现和运行，统计是物流经济批量实现的首要工作。

2.2分析

分析指的是利用经济数学的相关知识进行统计数据的分析整理，形成规律性的总结和汇总。物流行业存在的大量数据经过统计后，形成大量的数据源，这些数据源中蕴含大量的信息，而这些信息对于实现物流合理配置，进而实现最优化的经济批量配置具有重要的意义。提炼这些信息需要利用经济数学工具进行必要的分析。利用经济数学工具分析物流数据主要通过函数以及微积分等工具实现。函数分析主要是通过对统计数据进行整理，在一定的数据基础上进行函数总结，进而实现函数形成，总结出相关规律，进行必要预测。函数分析的最大优势在于其完整性和客观性，其数据来源于物流数据，分析过程来自于标准的经济数学工具，这些信息保证了整个分析的完整性和客观性，避免了人为因素的影响。随着经济数学的发展，利用经济学相关函数对于物流数据进行汇总分析，形成函数，应用于物流配置的最优化对于物流批量的实现具有重要意义。在经济分析中运用数学符号和公式推倒，可以使对经济过程和经济现象的表达更简洁、清晰，经济数学分析确实比单纯的文字表达更富逻辑的严密性、精确性，比形象的图形表达更多的变量，可分析更多复杂的问题。因此，运用经济数学的手段进行物流经济数据分析，对于物流企业降低运营成本，合理配置自身运行各节点最大化收益实现具有重要意义。经济分析手段主要有数理分析、统计分析以及计量分析等，而统计分析则是进行物流经济数据分析的主要手段。统计经济分析是运用统计方法，以统计资料作为论述现实经济变动过程的手段，对经济的变量数值求解，并验证经济理论的真伪，通过对统计资料的搜集、分析、图示，来验证统计结果。

2.3预测

经济预测指的是与未来有关的旨在减少不确定性对经济活动影响的一种经济分析。它是对将来经济发展的科学认识活动。经济预测不是靠经验、凭直觉的预言或猜测，而是以科学的理论和方法、可靠的资料、精密的计算及对客观规律性的认识所作出的分析和判断。这样的预测是一种分析的程序，它可以重复地连续进行下去，目的是为未来问题的经济决策服务。为了提高决策的正确性，需要由预测提供有关未来的情报，使决策者增加对未来的了解，把不确定性或无知程度降到最低限度，并有可能从各种备选方案中作出最优决策。物流经济批量中利用经济数学手段进行必要的预测，实现有计划的规划各环节配置，进而实现最优化运营，减少运营成本，提升运营收益率。经济数学条件下的预测不是主观的臆测，而是在进行数据统计分析基础上，利用经济数学中的函数以及一些其他手段进行的有针对性的预测。这个预测的整体水平是建立在客观数据基础上的。一般而言，经济数学的预测是基于计量经济以及函数基础之上的。利用经济数学的函数统计分析手段得出相应的函数之后，就可以按照目前的实际情况模拟数据进行函数演算，进而推导出相应的未来发展趋势。根据这种趋势推算出各环节的合理配置，进而完成物流的经济批量计划，实现物流最大化收益与最小化投资。在现有的物流企业数据基础上得出的规律性的函数具有一定的客观性，建立在这个函数基础上的，利用固定数据推导的模拟规划其客观性将得到大大提升。预测应注意两点，一是现有数据要尽量翔实和准确，这样得到的函数才能符合实际情况；其次，函数推导一定要根据实际情况，依据客观事实进行推理，不能夸大或者缩小，避免出现预测失真，进而影响物流企业批量经济的实现。

2.4仓储存量分析

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中图分类号:G811.6 文献标识码:A

体育服装生产是大批量、订单式生产的典型，物流管理占有重要地位。商品的季节性和多样性（款式、颜色、尺码）等，更需要有高效顺畅的物流管理。因此，许多体育服装企业希望通过加强物流管理，来解决目前面临的如库存过大、物流成本过高、反应速度过慢、管理难度较大以及退货繁琐等一系列问题。

一、体育服装企业物流管理的具体意义

服装企业物流管理的对象也就是整个供应、生产、销售过程中的“物”，具体有以下几方面：

（1）面料辅料的采购――面辅料采购人员除了应具备专业常识以外，还应具备采购活动的能力，了解供应商的情况和市场情况，做好供应商的协调问题。

（2）面料辅料供应商的管理――对供应商的管理是供应链管理的一项重要内容，供应商的选择、评估、价格谈判、绩效考核等都是很重要的内容。

（3）面料辅料的仓储管理――作为面料辅料的仓储管理是物流管理的一项重点内容。主要有面辅料的入库检验、仓库作业和库存控制。

（4）原料和产品的库存控制――应用物流学的库存控制理论来对原料的采购量和成品的库存量进行控制。以节省企业的流动资金，降低经营风险。

（5）物料管理――主要是供应计划的原理与制定、在制品的管理、呆料和废料的预防与处理措施。

（6）成品管理――服装成品具有颜色、尺码、款式等多重属性，这给商品管理带来了很大的难度。

（7）销售管理――服装成品的包装、运输．配送．退货等是企业销售的关键环节。

二、服装市场特殊性决定体育服装物流的特点

服装业的成功靠的是对路的产品和商店的形象，品牌服装商把大量的资金用于设计和市场开发。服装业具有多面性，并且对潮流极为敏感，体育服装更要求注重服装的功能性，在面料和结构上科技含量要求较高，因此从设计到成品上市周期比较长。在体育服装市场中，品牌服装都会有许多专卖店，很多大品牌是由若干大型连锁店组成的，其他一般或小品牌也有许多小规模商店和零售连锁店。为了满足销售网络的要求，每个销售环节基本都有一定数量的库存储备，所以体育服装从业者要有足够的资金，支撑足够长的资金链。服装季节性非常强，所以服装物流变化很大。目前，我国体育服装企业的配送、仓库大都是由企业自己来做。一般的品牌每年召开春夏、秋冬两次订货会，之后会根据专卖店和经销商的预订量组织生产，在上市之前会再根据各个店所处的位置供应相应的货品。无论对市场多么熟悉，销售一段时间后经常需要进行调货，调货在服装行业很多，调货时一般都先运回仓库，然后再进行调配，在物流上属于回收物流。服装行业回收之后还会再进行调配，由一线城市向二线城市配，由一线店铺向二线店铺配。服装物流管理的工作量很大。配送网络一般在一些中心城市都有自己的仓库或是小型的店铺储存库。

三、体育服装企业库存普遍过高

体育服装的订货周期和其他产品的不同。从设计到推向市场的平均时间为一年到一年半，但一个系列的产品通常在商店里的出售周期为2～3个月。我国几乎所有体育服装的企业都在受到库存的困扰。一般来说在服装设计前都要进行市场分析，上市前要召开订货会，参考批发商的预定情况制定生产计划，库存应该能够控制在一定数量内。但在实际中，市场变化很难把握，受很多因素影响，体育服装仿造数量巨大，所以库存是很难解决的问题，制约着体育服装业的发展。

四、消化渠道库存，需要寻求最佳物流模式

为了消化服装的渠道库存，通常的方法是将库存一级一级地转移下去，然后通过终端的大规模促销，促使库存品多销售、多出货。在市场上我们经常能够看到体育服装的特价促销，有些新品一上市就开始特价销售。每到换季的时候，几乎所有的体育服装专卖店都在打折、特价销售，就是由于库存积压过大，占用了大量的流动资金。一般体育品牌服装企业对自己的销售情况是保密的，而且有些高档的体育服装价值很高，许多企业也不敢将产品交给第三方负责管理。而且很多大体育品牌服装企业，都有了一套成熟的运输配送和仓储管理方法，也不会轻易交给不十分合适的第三者去做。然而物流运输配送仓库等这些占了销售利润的很大比例，因此，寻求最佳的物流模式已经成为我国体育服装业面临的新挑战。

五、关于发展我国体育服装行业物流的对策

1．加强体育服装企业的信息化建设

服装产品具有流行周期短、季节性强、时效性强等特点，这也增加了生产企业对市场需求预测的难度。要想配合快速多变的市场需求，企业一方面应当根据销售订单，对销售产品、地区、客户等各种信息进行管理，同时对销售数量、金额、利润、绩效等做出全面的统计与分析，依据订单的变化及时调整生产和销售计划；另一方面通过先进的电子技术和传播技术，抢先获得最新体育服装的流行信息，企业的最新产品，通过现代化的信息手段直接与国内外采购商、供应商对接，实现生产、供货全流程的信息化。

2．建立体育服装配送中心

（1）服装配送中心需要实现快速响应

服装本身具有强烈的季节性和短暂的流行周期，新品上市时供不应求，几个月后，人们又将目光投向了更新的款式，所以，在商品热销的同时要保证新货的及时供应，快速响应市场需求。

（2）服装配送中心以单品管理为主

单品管理的思想尤为重要，单品管理是对服装企业供应链中货品管理的细化。在整个生产、营销、物流环节中，将每件货品细分到品种、款、色、码、价、面料质地等。

（3）大型服装企业宜自建配送中心

货物流量大，作业订单多的大型服装企业，考虑到配送收入与配送成本因素，配送中心应具有相应的配送经济规模。

（4）中小服装企业应以外包第三方物流中心

由于一些体育服装企业规模较小，自建配送中心不经济，而运用第三方物流不仅可以有效地回避本企业投资能力不足的问题，还可以降低控制成本，同时，服装企业与第三方物流企业共担风险，更容易适应变化的外部环境。

作者单位：河北石家庄学院体育系

参考文献：

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物联网同物流产业发展的关系

（一）物联网的内涵

所谓的物联网是指以互联网为核心和基础促使物品流通的一种网络。这种系统促使了商品的流通，并能够实现异地双方的信息交流和沟通。物联网伴随着频识别装置、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等对物流进行智能化的管理、识别、跟踪和定位，促使信息沟通达到连贯性和一致性。

（二）物联网发展对物流产业的影响

首先，物联网在物流产业的生产环节和运用节约了时间，更好的实现资源的优化配置，提高了生产效率。通过物联网信息系统，减少了生产物流的环节。基于物联网，物流体系中的生产线可以更好的对原材料、零部件、半成品和产成品进行跟踪和识别，从而提高了检测和跟踪的效率，节约了劳动力。

其次，物联网运用到物流产业的运输过程可以便于企业对货物进行远程监管，了解货物的状态并进行准确的定位，这项技术主要是运用了RFID 接收转发装置，可视化的跟踪管理，便于在配送的过程中优化调度，提高运输的效率，缩短路程，也体现出了持续发展的理念。

再次，物流产业的发展过程中，仓储环节是十分关键的。将物联网的EPC技术运用到物流产业的仓储管理中，大大的改变了传统物流产业依靠大量人力管理的现状，节约了人力资源成本，并且实现了仓库在存货、货物盘点、货物调度的信息化管理过程，便于实现自动化。

最后，物流产业中货物的配送和销售环节都需要强大的物联网系统作为支撑。引用物联网的EPC技术实现了查找货物的便捷性，缩短了挑选时间，提高了配送正确率，并压缩配送和销售的时间，体现出快捷性，满足了当代人们的需求。

物流产业融合的动因分析

（一）物联网信息为物流业的融合提供了保障

以物联网为代表的信息技术的不断发展和创新，为传统的物流产业的融合和管理创新提供了技术上的保障。伴随着物联网技术的提升，与物流业相关的条码技术、传感技术以及射频技术得到了迅速的发展和广泛的运用。将信息技术运用到物流业相关的各个环节可以节约成本，提高物流的工作效率，无论是在生产、仓储、运输还是销售过程中，便于物流企业的跟踪管理，真正体现出物流行业的服务性。使物流技术的通用性得到了改变，消除了传统物流业的技术性壁垒。

（二）政策支持为物流业的融合营造开放环境

物流产业是一个不断发展的复杂性产业，在物联网的不断发展过程中，有效的改变了传统信息技术同物流产业相分离的现状，促使物流业的各个环节形成一个系统性的管理和监督过程，密切了各个环节的沟通和交流，加快了物流产业发展的进度。我国政府也开始重视物流产业改革的必要性，并出台了一系列关于铁路、航空、公路、海运等的交通运输改革政策，并鼓励企业“大力发展现代物流业”，鼓励整合现代化的物流业资源，从而促进产业融合的目标多层次性。

（三）人们需求的日益变化

物联网背景下的物流产业属于服务业，主要用于满足顾客需要。因此，物流业的产生是由经济基础所决定的，顾客需求是物流产业发展的动力，同时越来越多的物流企业的出现也加剧了物流行业之间的竞争，导致了物流融合的必然趋势。

（四）物流企业自身发展的需要

与此同时，物流企业也意识到了信息技术管理和知识管理的重要性，注重服务水平和质量的提高，从而依靠自身软件获得竞争优势。物流企业在经营和管理的过程中以物流客户为中心，重视提高产品质量以获得更多的市场份额，在管理上树立战略性的思想。目前我国的物流企业主要提供两类服务，即传统物流服务和新型物流服务，二者的主要区别在于，传统的物流服务所包括的内容为生产、运输、中转、仓储保管、物流配送和物流装卸等，而新型服务物流产业则主要以信息管理为核心，重视流通加工、物流信息管理、系统设计与优化等。

（五）物联网背景下管理思想的不断创新

通过物联网技术的逐渐渗入，在物流产业通过供应链管理提高了信息的共享作用。物流产业成为由生产、采购、运输、调度、销售等一体化的管理模式，追求的利润价值更高。这种供应链的管理思想实现了目标与管理的一体化，增加了企业自身的竞争优势，形成了一个完整的产业链，更好的实现资源的优化配置，无论是在原材料的采购还是生产、销售、运输等过程中，都更加的专业化和一体化。

物流产业融合机制

（一）注重市场重构并逐步推动物流产业化

众所周知，物流业是以服务为主的行业，所设计的范围广泛，涵盖了运输、仓储、信息、交通、金融、保险等综合行业。各部门各有所属，都有自己的管理部门，因此，物流产业在产业化发展的道路上受到了相关行业的制约，产业化的道路很难形成合力。而物联网信息技术的普及能够将各部门的信息管理逐渐趋于一个管理平台中，能够有效的促进各部门和地区的交流，推动物流产业一体化的进程。在这个过程中，国家一方面给予了物流产业相关的宽松政策，放松了对物流产业的直接干预，进行了统一的市场管理和规划。并在价格机制上采用统一定价的方式，减少了地区之间、行业之间的摩擦。

（二）物联网背景下物流产业由低端向高端逐步转化

物联网技术的支持促使企业不同业务在同一个平台上的运作发挥出更大协同效应。目前，我国物流产业还处于发展水平较低的阶段，企业的效率较低，其服务的层次也处于低端水平。但是，随着物流网技术的不断渗透，物流产业经过一段时间的累积，终将演变为资本形态，未来物流产业的发展完全依靠信息技术的发展。物联网水平的高低将直接影响物流企业的效益和信息资本的流通，直接进入到物流产业的生产领域，产生协同效益。信息技术与运输、仓储、配送、金融结算等物流生产活动的有机融合，将大大提高服务的货物空间位移，产生新的服务种类。物联网的发展不仅能够推动物流产业相关部门的合作，更能够提高物流企业与上下游网络信息技术服务企业的垂直融合，产生新的商务模式，提高信息技术的含金量，并逐渐形成一支科技型的物流服务行业。

（三）物流产业主导方式的变革化

在传统的物流管理中，受到金融资本的影响，有着很大的弊端，在融合过程中，要使主导物流产业发展的因素变为技术上的管理和创新能力。将资本渗透和产权结构调整，可以使得物流产业价值链中各环节企业以最短的时间进入相关或非相关的物流业务市场，拥有横跨行业专业经营的能力，而不同行业企业间融合往往通过企业组织之间产权结构的重大调整来完成，逐步由传统的行业内纵向并购向行业间横向并购或混合并购演变。所以推动金融资本向技术资本转变的物流产业融合，更能够体现出创新型服务的模式。

物流企业融合的途径

（一）技术融合

信息技术的发展是物流产业融合的助推器和保障，在发展过程中物流企业要重视同物联网技术的融合。现代企业管理都要以信息技术为支撑，将物联网技术运用到物流企业的管理中，可以提高管理效率。

（二）业务融合

物联网背景下的物流企业在探索融合的过程中要调整原有的发展结构，注重企业同业务之间的融合。物流企业应该具有前瞻性，善用发展的眼光去开拓和发展新业务。物流业的发展会激活交通、航运、铁路等运输企业的新业务。同时，物流企业的不断发展，仓储企业的形式和功能也应该更加多元化。

（三）产业融合

物流企业在发展的过程中除了依托现代化的管理技术之外，还要加强产业融合，调整产业结构，更好的实现资源共享，利用物流信心的连贯性提高同其它产业的再次重构。这样促使物流成本得到了有效控制，从而使物流企业更加专业化，竞争力得到提升。与此同时，还要加强同产业的融合，促使农业物流、工业物流和服务物流产业的发展，必定会得到更多的政策倾斜。

（四）市场融合

物联网技术指导下的物流业发展促使了物流企业同产业、业务的密切联系，而物流企业是以满足市场需求为目的而发展起来的服务业，因此在融合的过程中物流企业要进行市场分析，创造需求，寻找新产品和新业务。

物流企业融合的价值评估

首先，物流企业重新融合体现出了一种科学的发展观，更是物联网不断发展的背景下物流企业的一种创新模式。在这个过程中，物流企业同现代化的管理技术、业务、产业、市场都会进行认真的分析比对。融合的过程会形成新的产业，引起国家政策的不断创新，甚至出现第三方物流企业。物流外包的意识也会逐渐增强，所以企业管理会形成一个完整的供应链，无论是物流企业自身，还是与物流业相关的行业都会迎来新的需求。

其次，物流企业同产业等的融合增强了企业的竞争力。物流企业同产业的有机融合促使了物流企业价值链的融合，从而促进了各行业之间、产品与技术之间、企业与企业之间、需求与供给之间的关联性和互补性，同产业等的融合促使了物流企业服务水平的不断创新，增强了企业的竞争力，也带动了传统的运输、仓储企业的发展。

最后，物流企业同产业等的融合促使了绩效提升的效应。物流企业是服务行业，以满足社会需要为出发点，实施融合的前提是对市场的需求和供给进行认证。其一，对市场供给进行分析可以得出，物流企业实施产业融合能够改变传统物流企业的经营理念，促使物流企业不断的引入现代化的管理技术，挖掘出新的市场，寻求更多的业务合作，带动与物流相关的运输行业、仓储行业、快递企业、第三方物流企业等都得到更好的发展空间，在物联网技术的指导下，这些企业能够更好的分享和利用基础设施和研发平台，实现资源的有效利用。同时，有助于提高物流服务的生产流程，提高企业效率，以便快速响应市场需求，从而提高了物流产业绩效。其二，从市场需求方面进行分析，不难发现，物流企业同市场的融合有助于企业更好的挖掘市场需求，创造出新的产品和服务，能够满足更多的消费者需求，并由于自己独特的竞争优势从而促使融合后的产品和服务的作用更为全面，为物流企业带来更高的利润空间。

结论

物联网背景下的物流产业融合是时展的需要，其产生的原因既包括内部原因又包括外部原因。内外性的激励因素促使物流产业要重视自身结构的不断优化和升级，重视对市场供求关系的分析，通过技术融合、产业融合、业务融合、市场融合，提高自身竞争力。对于物流企业来说，提高竞争力的关键在于依靠物联网技术进行革新。而物流企业的融合也具有一定的价值意义，首先体现在管理思想的创新上，其次体现在物流企业价值链的形成，从供需关系还能够产生较高的绩效作用。但是物流企业的融合过程仍是一个不断发展和调整的过程，需要企业在发展过程中不断的完善和调整。

参考文献：

1.张磊.产业融合与互联网管制[M].上海财经大学出版杜，2001

2.周振华.信息化与产业融合[M].上海人民出版社，2003

3.国家发展和改革委员会经济运行局.中国现代物流发展报告―竞争合作与产业成长[M].机械工业出版社，2006

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1.前言

近年来，随着我国经济的持续快速发展，我国物流业发展始终保持较好势头。特别是近几年，发展的速度明显加快，规模不断扩大，效益持续增加，物流设施不断改善，行业活力进一步增强，取得了明显的社会效益和经济效益。与此同时，物流业也存在着集中度不够，规模小、实力弱、服务差的问题，能够提供一体化服务的第三方物流企业还够多。目前，我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右，因此具有很大的发展潜力。于是，物流地产应需而生。我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延。本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点，从其概念入手，就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究。

2.物流地产概述

房地产一般也被称为不动产，是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。根据不同性质和用途。可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产等。

而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。“物流地产”的典型顾客包括制造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等。由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。

近年来，由于广州、成都、上海、北京等地先后出现了物流基地、物流园区、物流中心等大的建设项目，同时也引来了许多外地资金和外国资金大手笔的介入，使得物流基地（园区）和物流地产的建设呈现蓬勃发展的态势，尤其是2003年有物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，在成都、武汉、天津等地都有几亿、几十亿的投入，这样的大动作，好像一夜之间就将我国的物流产业吹热。2005年12月开始中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产。中国物流地产市场开始蓬勃发展。

3.我国物流地产现状分析

3.1 物流地产市场分析

物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。据有关调查显示，2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多，其回报率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。

开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。据统计，工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，甚至更低。同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。

3.2 物流地产需求分析

我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大背景下，区域经济的产业集群为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产，使3pl其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。

第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大、设施设备齐全的物流仓储设施市场必将出现大量需求，而物流地产恰好能够弥补这一空白。

3.3 物流地产经营模式分析

目前，有关专家学者按照投资和管理的主体不同可分为四种。

3.3.1 地产商作主导，租售给物流商并代其管理

即房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。

目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。

3.3.2 物流商自有地产，自己经营管理

即物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。

目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，在管控模式方面，实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构，并依据该模式设立事业部和四大中心，而事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性，但同时也可能带来管理成本的提高。

3.3.3 地产、物流商直接合作经营

即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。

3.3.4 由第三方牵头，联系物流商和地产商

即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。

这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主，政府发挥自身的在资源优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等进行监管，确保物流地产的发展良性运行。但是在这种模式中政府的管理功能可能过强，不利于市场竞争环境的形成，而且政府承担的风险和责任也比较大。第二类指第三方中介组织，它利用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价，并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高，而且对于中介组织也需要加强自律。

4.对我国物流地产的发展进行探讨

4.1 地产商将成为物流地产行业开发的主要力量

就国外地产商来说，美国纽约证交所上市公司普洛斯，在全球开发及管理超过120亿美元的资产，出租总面积已超过2300万平方米。2003年以来，普洛斯已经在上海合作开发了上海西北物流园区。在苏州物流园区内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园区提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。2005年8月，普洛斯与深圳盐田港集团签署合作协议，双方将在未来5年内，共同投资逾10亿元，合力打造位于盐田港区后方陆域的国际物流园。而国内地产商包括和记黄埔、珠江投资、富力地产等也将物流资产作为在近期发展的主要方向。其中位于广州市黄埔国际物流园区的广州国际玩具礼品城，由长江实业、和黄与广州国际玩具中心有限公司联合投资运营，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿。物流地产领域一直是富力力图开拓的战略要地：2004年10月，富力在广州花都圈下130多公顷地开发物流园区，规划有住宅和酒店。园区位于机场高速路出口，将利用航空渠道，打造仓储物流模式。究其原因，除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、租金高、回报稳定的特点。

4.2 政府要加强对物流地产的宏观规划和政策指导

一方面，政府需对物流园区的做好规划布局，政府应把物流园区的开发纳入到经济发展政策规划中，把当地的物流环境、物流体系、产业优势、企业分布等多种因素综合考虑，用最节约的资源开发方式为当地生产企业服务。

另一方面，政府改变传统的招商引资的政策和思路，做到招商与当地物流地产相匹配。物流地产的基础设施建设对土地的需求量较大，特别是物流园区，通常占地面积在200亩到28平方公里之间。相对城区住宅及商业用地而言，开发商投资回报额更大，周期更长，风险更大，利润率更低。

物流地产能将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。更能推动当地经济发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。政府如能很好规划好物流园区，物流地产不但能成为城市物流体系的强力辅助，而且还能带动辐射区域内的经济运行

4.3 物流商与地产商必须建立战略合作伙伴

物流地产项目开发运营期和回报期长，具有一定的投资风险，而且要求物流地产商要建好市场，经营好市场，管理好市场，具有保持物业持续增值的能力。因此开发商在介入物流地产项目之前必须进行充分的市场调研，研究物流行业的运营规律和运营商的需求，以及了解项目潜在的各种风险。这就要求物流地产商与相关机构的密切合作，互惠互利。对物流领域不熟悉的地产商，很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象，这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系。

4.4 我国物流地产市场必须加强专业化建设

目前国内的物流地产企业整体实力较弱，企业规模过小专业化程度不高。由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，甚至很多郊区的农民可以来做物流地产，自己建起仓库，再出租给企业。另外，我国物流地产市场尚处于发展初期，发展过程中还存在一些问题：如盲目投资的出现，专业化缺乏，无相关配套政策等问题，需要在发展过程中逐步解决。随着我国物流地产市场的蓬勃发展，大量国际工业地产巨头和投资基金进入；国内也有大量商业地产商涉足物流地产。外资企业带来了专业化的经营模式和先进的管理经验，也给中国企业带来了强大的竞争压力。因此我国物流地产企业应抓住时机，加快专业化的经营模式的建立及提供优质的各种增值服务。

4.5 加快物流地产人才培养与理论研究

目前各城市乃至全国对物流地产的探索汉族要是在实践阶段，而理论阶段的研究很少，通晓物流和地产的人才更少。为了更好地发展物流地产，提高物流运营效率，必须培养高级物流人才，引进国外先进技术，加强相关理论研究。

参考文献

[1]刘国庆.我国物流地产理论研究现状及趋势[J].商业时代,2007,36:21-22.

[2]张晓姣.我国物流地产市场现状及发展趋势分析[J].特区经济,2008,9:282-283.

[3]钱伟荣等.物流房地产理性投资之管见[J].现代财经,2008,8:37-40.