资产的计价方式篇1

2007年新会计准则中对金融资产进行了具体的分类,其中交易性金融资产是指:企业为了近期内出售而持有的金融资产。通常情况下,以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券和基金等,应分类为交易性金融资产,并且一旦确认为交易性金融资产及其直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后,不得转为其他类别的金融资产进行核算。

在会计准则中有这样的说明:金融资产满足以下条件之一的,应当划分为交易性金融资产。

1.取得该金融资产的目的,主要是为了近期内出售。

2.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。

3.属于衍生工具,但是,被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。

交易性金融资产一个非常显著的计量特征就是:公允价值计量,也就是在期末交易性金融资产都必须根据市场价格以调整日(即期末)的价格进行账务处理,以合理地反映目前的真实市场价格。

企业在进行会计核算时,如果涉及到了会计特殊中期(半年末)及会计年末的时点时,按现行制度规定,必须按当时市价进行交易性金融资产账面价值的调整,通过“公允价值变动损益”科目予以调节,合理反映账户的浮盈、浮亏。

2009年1月1日,某上市公司购入10 000股股票,每股价格10元(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产,所得税率25%。

借:交易性金融资产――成本100 000

贷:其他货币资金――存出投资款 100 000

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000

贷:公允价值变动损益30 000

公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增30 000元,同时导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,净利润最终增加22 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增30 000元。

2009年12月31日,股票市值16元。

借:交易性金融资产――公允价值变动 30 000

贷:公允价值变动损益 30 000

公允价值变动损益贷方发生了30 000元,在上市公司下半年利润表中导致利润虚增30 000元,导致企业所得税费用增加30 000×25%=7 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)再次虚增30 000元。

2010年1月1日,将股票全部售出,出售价格16元(不考虑相关税费)。

借:其他货币资金――存出投资款 160 000

公允价值变动损益 60 000

贷:交易性金融资产――成本 100 000

――公允价值变动 60 000

投资收益60 000

2010年上半年利润表中,公允价值变动损益虚减了利润60 000元,投资收益却使利润增加了60 000元,从利润总额的角度考虑,并没有导致利润的变动,却使所得税费用增加60 000×25%=15 000元。

但其中“投资收益”反映的是真正实现的收益60 000元,从原始的投入成本100 000元及最近售出的价款可以得知,真正收益的确是10 000×(16-10)=60 000元。

从理论上来看,随着时间的推移,“公允价值变动损益”的合计数最终趋于零,对整个企业不会产生任何影响,但新会计准则中,也提醒我们:货币时间价值对企业的资金有着多么重要的影响,因此在不同的经济大环境下进行会计业务的处理时,必须考虑到时间对企业的各项会计要素产生的影响。

在实际工作中,更可能会遇到这样的问题:

在市价上涨时期。

接上例,如果在2009年3月1日,以市价11元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。

借:交易性金融资产――成本55 000

贷:其他货币资金――存出投资款 55 000

2009年4月5日,出售1 000股,市价11.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:

1.加权平均法

加权平均单价=(100 000+55 000)/(10 000+5 000)

=10.33元

借:其他货币资金――存出投资款11 500

贷:交易性金融资产――成本 10 330

投资收益 1 170

2009年6月30日,该股票市价13元。

借:交易性金融资产――公允价值变动37 300

贷:公允价值变动损益 37 300

在加权平均法下:公允价值变动损益贷方发生了37 300元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 300元,企业所得税费用增加37 300×25%=9 325元,净利润最终虚增9 325元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 300元。

2.先进先出法

借:其他货币资金――存出投资款11 500

贷:交易性金融资产――成本 10 000

投资收益1 500

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动37 000

贷:公允价值变动损益 37 000

在先进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了37 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增37 000元,企业所得税费用增加37 000×25%=9 250元,净利润最终虚增9 250元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增37 000元。

3.后进先出法

借:其他货币资金――存出投资款 11 500

贷:交易性金融资产――成本 11 000

投资收益 500

2009年6月30日,该股票市价13元:

借:交易性金融资产――公允价值变动38 000

贷:公允价值变动损益 38 000

在后进先出法下:公允价值变动损益贷方发生了38 000元,在上市公司半年利润表中导致利润虚增38 000元,企业所得税费用增加38 000×25%=9 500元,净利润最终虚增9 500元,同时从资产要素来看,导致资产(交易性金融资产)虚增38 000元。

通过上述分析,得出:在物价上涨时期,无论采用哪种方法,对于企业而言当期资产、利润要素都会虚增。从货币时间价值的角度去分析,对于企业而言,就可以有相对富足的资金去周转流动,实现货币的增值。

在市价下跌时期:

接上例,如果在2009年3月1日,以市价9元的价格又购入同一公司的股票5 000股(不考虑相关税费),款项全部通过资金账户划转,企业将其划分为交易性金融资产。

借:交易性金融资产――成本45 000

贷:其他货币资金――存出投资款 45 000

2009年4月5日,出售1 000股,市价8.5元(不考虑相关税费),在转出交易性金融资产成本时,可以参照存货的发出方式对比以下不同处理方式,对会计各要素产生的影响:

1.加权平均单价

加权平均单价=(100 000+45 000)/(10 000+5 000)

=9.67元

借:其他货币资金――存出投资款 8 500

投资收益1 170

贷:交易性金融资产――成本9 670

2.先进先出法

借:其他货币资金――存出投资款 8 500

投资收益1 500

贷:交易性金融资产――成本10 000

3.后进先出法

借:其他货币资金――存出投资款8 500

投资收益 500

贷:交易性金融资产――成本9 000

加权平均法下,交易性金融资产将单位成本予以了平均,对于前后各期不同价格的交易性金融资产来讲,起到了一个价格平衡的关系,因此对于资产、利润、所得税而言,前后各期都相对均衡,差异不大。

先进先出法下,在市价上涨时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。在市价下跌时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。

后进先出法下,在市价上涨时,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较高者,因此期末资产虚减,利润总额虚减,所得税同样虚减。在市价下跌时期,出售的交易性金融资产的成本转出的是成本较低者,因此期末资产虚增,利润总额虚增,所得税同样虚增。

对于一个企业而言,完全可以在合理的范围内进行利润的调控及所得税的调节。每个企业都可以在会计制度允许的范围内粉饰会计报表,因此计价方法显得非常重要。

此外,从企业财务管理的角度分析:对于不附带利息的货币收支,与其晚收不如早收,与其早付不如晚付。也就是说,货币在自己手上,可以立即用于消费而不必等待将来消费,可以投资获利而无损于原来的价值,可以用于预料不到的支付,因此早收、晚付在经济上是有利的。目前在财务估价中,广泛地将货币时间价值运用到了记账方法里面,而不像原先会计记账和财务分析有区分。从最新的会计制度看来,货币有时间价值的理念已不再是管理上要考虑的,而是在进行会计记账时就要考虑的问题。

因此,结合这一理念,笔者总结出一条基本原理:应保留更多的资金,前期是资金相对较少的流出企业。在市价上涨时:应采用后进先出法;在市价下跌时:应采用先进先出法。当然,目前会计制度上已将存货发出计价的后进先出法取消了,所以在许多教材上,我们看到的都是加权平均法,这样做使前后期成本平均,比较好处理,但从实际工作中,本人建议不妨在制度允许的范围内根据企业的实际需要,进行合理的会计要素调节。

资产的计价方式篇2

《投资性房地产准则》共提供了两种后续计量模式，两种计量模式的应用必定会具有两面性。成本模式在会计处理方法选择上被普遍应用说明它有着不可否认的优势，而公允价值模式的应用又是因为成本模式有着不可忽视的弊端；同样的，作为一个尚未被普遍应用的新方法，公允价值模式也有其独特的优势与不可避免的弊端。同时，采用不同的计量模式也会对企业财务核算产生影响。

一、投资性房地产两种后续计量模式优劣分析

（一）成本模式的优劣

1. 成本模式的优势

《投资性房地产准则》这一规章中明确表明采用成本模式计量的固定资产和有关城乡土地使用权的会计处理过程中的后续计量和核算都应符合《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的要求。因此，成本计量模式的优势显而易见。

（1）会计处理简单，易掌握。因为采用成本模式计量在后续使用中其会计处理方法与固定资产累计折旧、无形资产累计摊销基本相同。但与固定资产不同，投资性房地产一般不以工作总量为分摊标准，不采用工作量法计提折旧。又因为持有投资性房地产的主要目的是赚取增值收益，无需为了使投资性房地产的成本尽早得到补偿而采用加速折旧法。如此一来，在成本模式计量下的房地产会计核算时只需要采用平均年限法计提折旧，核算过程简单，易操作。

（2）转换性强。相比于成本模式，采用公允价值计量模式的企业在权限上往往具有较大的限制性。也就是说企业在使用公允价值计量模式后不允许转化成成本计量模式，反之则可以转换。这就是成本计量模式的优势之一。然而利用成本模式对房产等固定资产进行核算时也会出现较多的弊端，下面将对这一弊端进行具体概述。

2. 成本模式的劣势

众所周知，公允价值模式是在成本模式之后才出现的投资性房地产后续计量模式。而对于成本模式的劣势所在，一种情况是在使用成本模式计量的过程中可采用多种折旧方法对投资性房地产进行计提减值，企业可以人为预计净残值，预计使用年限，选择折旧方法。采用这种计量方法容易操纵企业当年利润。此外，成本计量模式无法适应多变的市场，真实反映当前市值，不利于对企业资产的评估。

（二）公允价值模式的优劣

1. 公允价值模式的优势

与成本模式相比，公允价值模式在不断变化的市场中，公允价值模式能更准确的反映投资性房地产在资产负债日的状况，更能确保会计信息的可比性和相关性，有利于企业会计信息用户的决策。在不断变化的市场中，投资性房地产可以按照其所处地区的较为活跃的房地产交易市场及房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息及时、灵活、准确地对投资性房地产的价值进行反映。准确、及时的信息有助于股东、债权人、企业管理者及其他信息用户做出判断和决策。

2. 公允价值模式的劣势

（1）增加企业核算成本。不同于成本模式的长期存在，公允价值模式是自2006年《投资性房地产准则》的颁布才出现的。准确应用这样一个新的计量模式，无疑是对企业会计人员能力的一个挑战，但大多数企业会计人员是经不起这样的挑战的。且目前我国各地的房地产价格差异较大，尚不存在统一的活跃交易平台，所以企业要请专业评估机构对持有的投资性房地产价值进行评估，如此一来，企业将为评估该项资产投入较高成本。

（2）影响企业纳税额。按照《投资性房地产准则》的要求，通常使用公允价值进行计量的投资性房地产其采购运用及出售等过程中发生的会计事项在有关处理过程中要对其进行特殊对待。对其不能像通常的固定资产一般进行固定资产的折旧以及折旧的分摊。这种固定资产的计量方式在另一个方面表明对投资性房地产进行账务处理时其公允价值和账面上的价值之间的差额将会降低。这在一定程度上降低了企业的成本，但同时也增强了企业的税务负债。

（3）影响会计信息质量的可靠性。公允价值计量模式是一个相对新的计量模式，它的不成熟不只体现在企业会计人员无法掌握其处理要点，更重要的是国家相关部门没有制定出完善的监督和管理机制，从而导致企业聘用的专业人员对其账面价值操控空间较大，调节企业成本进而粉饰企业当期利润变得可行。

（4）转换性弱。《投资性房地产准则》中提到企业可以在一定的环境下将传统的成本计量模式转化为公允价值计量模式，却不可以反其道而行，这是公允价值计量在转化性方面的弱势。而许多企业采用的是后者这种计量方式，当外部经济环境稳定，内部企业经营比较完善时，若房地产市场出现了经济上的较大波动，使用公允价值计量方式的房地产企业，将会遭受更多经济上的损失。在造成一定量的经济损失后，多数企业又无法改变其后续计量模式，这样的情况难以处理。

（5）增加税务处理难度。在我国采用成本模式计量为纳税基础因而使用这种计量模式的企业在进行账务处理时较为简单。如果企业没对投资性房地产计提减值准备，在进行纳税调整时只需要调整超出税法允许范围的部分。如果有计提减值准备，根据《企业所得税法》对计提减值准备部分进行调整即可。采用公允价值模式计量的企业，在计算应纳税额时，税法规定对公允价值变动损益不予确认，要调整应纳税额。

二、采用公允价值模式计量对企业的影响

不管是因为2007年1月1日《投资性房地产准则》的实施而采用公允价值模式计量的投资性房地产还是在后来的经营过程中出现了一些经济波动而使企业改变了原有的计量模式，转而实行传统的成本模式测量都会给企业的财务部门造成一定程度上的账务混乱。根据国家财政部门对会计政策变更的会计处理方法规定，采用追溯调整法。采用该方法的具体步骤为：计算会计政策变更的累积影响数、编制相关项目的调整分录、调整列报前最早期初财务报表相关项目及金额、附注说明。在首次执行会计准则采用公允价值计量时或计量模式变更日可以按照公允价值进行计量， 并将公允价值与账面价值的差额调整留存收益。

（一）采用公允价值模式对资产负债表部分项目的影响

由成本模式变更为公允价值模式时，会对资产负债表部分项目产生影响，主要包括对投资性房地产、盈余公积与未分配利润、资本公积、递延所得税负债的影响。

1. 对投资性房地产的影响

以2007年1月1日首次执行会计准则时采用公允价值计量为例：结合我国房地产实际发展情况，自2007年以来我国房地产价格普遍上涨，公允价值相对变大，如此可以增加企业的资产总额。

2. 对盈余公积与未分配利润的影响

如果投资性房地产的账面价值小于公允价值，应按两者之间的差额调增投资性房地产的账面上的余额，同时确认公允价值上升的收益；反之，如果投资性房地产的账面价值大于公允价值，应按两者之间的差额调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失。对于第一次使用公允价值进行投资性房地产的核算和计量，应当格外注意账面价值与公允价值的差值。第一次采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量核算时，公允评估价值与账面上的价值有一定的差额。需要相关专业人员进行项目初期的资金调整，尤其在盈余公积与未分配利润之间进行调整。如果企业在此之前采用过成本模式计量，而后变更为公允价值模式计量，需调整因此变更会影响到的项目，对变更前的以前年度产生的公允价值变动收益，需要调整其期初盈余公积和未分配利润。

3. 对资本公积的影响

资本公积是由于对流动资产及固定资产的有关项目进行会计调整时在公允价值和账面价值之间出现的差额，此类差额一般计入资本公积。由于投资性房地产的计量方式由成本模式向公允价值模式转变时会产生一定的公允价值和账面价值之间的差额，这个差额一般计入资本公积，等到以后投资性房地产处置时再将其转入其他业务收入账户。

4. 对递延所得税负债的影响

根据我国相关方面的法律要求采用公允价值模式进行记账的企业不享有我国税法方面关于递延所得税的优惠条件。也就是说，采用公允价值模式计量的相关资产，在一定程度上具有更高的使用成本，会产生递延所得税纳税差异。此时的企业会承担更大的税收负债。这是许多企业内部的相关专业人员需要认真考虑的事宜。

假设某企业 2007年1月1日花费100万购入房地产作为投资性房地产，预计使用年限为10 年，采用平均年限法计提折旧，该公司按照净利润的10%提取盈余公积。若采用成本模式计量，该房地产2007年12月31日账面价值为90万元，若2008年该房地产未出现减值迹象，2008年12月31日该房地产账面价值为80万元。2008年12月31日应做如下分录：

借：其他业务成本1 000000

贷：投资性房地产累计折旧

1000000

若自2007年1月1日起将该房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式，2007年全国房价普遍上涨，2007年12月31日该房地产公允价值为120万元，显而易见，该房地产公允价值大于其账面价值，此时应调增投资性房地产账面价值，做如下分录：

借：投资性房地产――成本 1200000

投资性房地产累计折旧 200000

贷：投资性房地产 1000000

盈余公积 40000

利润分配――未分配利润 360000

最终计算应纳税额时，公允价值大于计税基础，在此案例中公允价值比成本模式计量时的账面价值多40万元，即两者之间的差额便是递延所得税需要缴纳的税款。

（二）采用公允价值模式对利润表部分项目的影响

采用公允价值模式高效准确地对该投资性房地产进行会计核算的同时，会对利润表的相关项目产生影响，其中包括：

1. 对公允价值变动损益的影响

有关企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行核算时一般通过“投资性房地产―公允价值变动”科目进行核算，在会计核算的末期在公允价值变动收益中体现。

2. 对财务费用的影响

无论是企业第一次采用具有社会公众共同认可效力的公允价值模式进行计量或是使用成本模式转换后的公允价值模式进行评估，都会使企业因为邀请相关方面的专业人员以及专业机构花费一定的费用，无疑会增加企业当期和以后的财务成本。

3. 对所得税费用的影响

上文提到的递延所得税的增加的同时也提高了所得税费用的额度。

4. 对利润总额与净利润的影响

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧、摊销，也不需要计提减值准备。如果公允价值下降，其对投资性房地产的影响普遍小于成本模式对投资性房地产累计折旧产生的影响。综合来说采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会使企业利润增加。

三、企业选择两种后续计量模式需考虑的内外因素

（一）外部因素

1. 房地产市场变化情况

因为投资性房地产公允价值变动将直接影响企业当期利润总额与净利润，而对投资性房产其价值的评定时根据当时企业外在房产经济环境的变化情况，因而房产市场的情况将直接影响企业利润 。2007年至2012年，我国房地产持续升温，此时对投资性房地产采用公允价值模式计量会大大提高企业当年利润。但如果房地产市场不景气，投资性房地产也会导致企业利润的减少，而且企业一旦采用了公允价值模式对投资性房地产计量，将会面临不能够改变计量方式的后果，无法在经济不稳定时做出必要的调整，如此便会导致企业面临经济危机的风险。

2.投资性房地产公允价值取得的难易程度

新提出的公允价值计量模式的使用需要满足几个前提条件，就要求使用这种核算方式的企业应当满足在活跃的交易市场上进行适宜的交易，并且能够在信息畅通，不存在或者尽量避免信息干扰的情况下，获得许多关于房产的必要信息。房地产交易分布在全国各个城市，每个城市的情况各不相同。倘若所在的房地产交易不同的处在经济环境不够活跃的地区，使用公允价值计算投资性房产会有一定的难度。

（二）内部因素

1. 企业内部财务状况

因为投资性房地产采用公允价值模式计量会对企业的利润总额和净利润产生影响，不但不计提折旧、不进行摊销、不计提减值，且就我国现状来看，投资性房地产公允价值普遍高于账面价值。如果企业面临亏损且此时房地产交易市场较好，企业需要增强融资能力时，可采用先进的公允价值计量模式为企业带来更多的收益。

2. 会计人员的账务处理能力

采用公允价值模式计量时，企业不能长期依靠评估机构，否则成本太高。这样一来，对企业会计要求提高，要求会计人员不但能正确的进行账务处理，更能较为准确的对投资性房地产的公允价值变动进行评估，使所得到的会计数据更加准确完整。相反企业在投资性房产的后续计量上应当采取成本计量模式。

四、结论

通过上文针对公允价值模式和成本模式之间各个方面的对比评价，可知两种计量模式的选择应当结合企业自身情况及房地产交易市场的大环境，谨慎选择。随着国内对公允价值模式的监督和管理机制逐步完善，公允价值模式的应用会更为广泛。

参考文献：

[1]廖剑英.企业投资性房地产后续计量模式选择之比较分析[J].东方企业文化，2014（12）.

[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[J].经济科学出版社，2006.

资产的计价方式篇3

 

百年不遇的金融风暴，袭卷全球，使世界经济陷入了自二战以来最为严重的衰退，在人们纷纷指责房地产、金融资产泡沫破灭的同时，也在认真反思公允价值计量模式存在的弊端，即产生的顺周期性，对资产价格助涨助跌的作用，背离了资产的内在价值，人们曾经预言公允价值是目前最好、最合理的计量模式，却在这次危机中，扮演了“经济杀手”的角色，为这场危机起了推波助澜的作用，因此，期盼经济复苏的同时，人们也更迫切希望找到一种更合理、更科学的会计计量模式，来消除公允价值计量模式对经济产生的负影响。

一、公允价值计量的特征及优点

公允价值，英文为Fair Valve亦称Market Valve或Mark to Market,所谓公允价值是指以市场价值作为资产和负债的主要计量属性。公允价值与传统的计量模式相比，其最大的优点是更强调资产、负债的现实价值，从而与账面值产生了公允价值变动，这种公允价值变动是通过对资产、负债的账面价值与公允价值比较产生的，从而影响所有者权益，表现为对损益与权益的调整。以公允价值对资产和负债情况进行计量，由于其反映了资产负债现时真实价值，对债权人、投资者、社会公众来说，以此为计量基础反映的会计信息提供了其决策更相关和有用的信息，极大地提高了会计信息的有用性，受到了社会公众的普遍欢迎。因此，以公允价值进行计量已经成为国际会计的一种潮流趋势，代表了国际会计发展和改革的一个最主要的方向。近年来,国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家颁布的会计准则,纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性来加以运用, 特别是对于可以取得公允价值的交易或者事项中，以提高社会公众对于会计信息的相关性。

二、公允价值计量属性适用性的障碍

与历史成本法相比，公允价值计量的好处是显而易见的，但是其产生的顺周期效应缺陷也是明显的，即对资产的助涨助跌的作用，加剧经济的巨幅波动，从而推动了金融危机的深度与广度。尤其在金融危机的背景下更难以保证准确公允价值的公允性、合理性。具体说来毕业论文开题报告，（一）、公允价值理论的假设前提很难满足。首先，在交易市场的交易行为很难界定该交易行为是否公平，因为交易的双方最终结果有盈亏，对哪方是公平难以确定；其次，交易的双方也很难界定是熟知交易对象，事实上，市场总是存在信息不对称性，一方总比另一方要知道多的信息，另外熟知的定义，熟知的程度比较，实践很难界定；再次，交易市场总是存在强者与弱者，市场参与从来就没有公平性，那种理想的市场交易环境及公允价格在现实的市场很难得到反映，换而言之，理想的市场与现实的市场有相当大的距离；（二）公允价值反映的利润不真实。反对者认为会计必须是对过去的事项可以进行计量，而不是对未来将要发生的事项进行计量，否则财务会计变成财务预测，公允价值理论将未实现的公允价值变动记入利润，违背了会计核算的最基本的原则----权责发生制；（三）、公允价值不能提供与收入、费用相配比的，以确定经营成果的相关信息；（四）、公允价值计量资产价值的真实性值得怀疑，会计计量以持续经营为前提，如果公司一旦被出售的话表现出的是清算价格而不是市场价格，其计算出的利得和损失没有依据；（五）、公允价值提供的信息没有相关性，当只有公司清算时，公允价值会计提供的脱手价格信息才具有相关性，如果公司将持续经营的话公允价值的脱手价格信息不具有相关性；（六）、利润反映不科学。如果存货以市场价格计量的话，那么其反映的销售利润为零，因此，会计核算的重点变成了价格变动，使报表阅读者无法获取真实的信息，则无法对企业的业绩进行评价；（七）、公允价值理论对企业的无形资产因不能单独出售不予计价，因而对无形资产的价值考虑不够充分，未能充分体现企业整体资产价值；（八）、不具有可加性。公允价值认为，只有过去的或现在的经济活动为基础计量方法才是客观的、预期的数据不能于现有的数据相加，如果资产强行处置与渐进、有序处置存在差异的话，那么实际确定现行现金等价物肯定预计，那么就与公允价值模型产生矛盾，另外当单项资产处置与资产组合处置，价值存在很大差异，因此，得出现行现金等价物本身不能相可加性；（九）、公允价值反映的资产市价，而不是反映企业的内在价值，因此，采用公允价值计量有对资产价格助涨助跌的作用；（十）、在相关资产、负债不存在活跃市场或实际成交时，其公允价值的计算确定往往带有企业对其价值的主观判断，这种判断未得到实际公允市场交易的确认，因此其可靠性相对难于验证论文开题报告。（十一）、现行的公允价值计量模式，未能正确反映所有者权益自身的价值变动。根据现行会计准则的规定，所有者权益的计量来源于资产减负债的余额，其计量的结果与所有者权益实际价值相差较大。其原因是现行公允价值计量模式对所有者权益未进行市价计量，因此未能正确反映所有者权益自身的价值变动，与公允价值理论矛盾；（十二）、在公允价值计量模式下，资产、负债的价值变动不应该计入利润。这主要是因为1、价值变动并没有具体的交易行为，不产生收入、费用，且具有未来不确定性，无法进行计量确认；2、现行成本并没有节约，因采取某种行动而没有采取其他行动所带来的机会利得，当采取行动后就没有了，一旦购买资产，其成本就变成现实，唯一选择出售或继续使用，因此，现行成本法采取的财务资本观的持有利得缺乏理论基础；3、资产、负债价值变动不反映已实现的或预期的现金流量，那么计入利润是没有依据；4、没有证据证明资产、负债价值变动与现值之间存在联系；（十三）、现行公允价值计量模式将净资产等同于所有者权益。企业整体价值观认为，净资产是指企业未来的可持续的现金流入的现值，在数量上等于企业全部资产减去全部负债后的余额，所有者权益是指企业过去形成应该归属所有者享有的经济利益。说的更通俗些，它是企业过去形成自创无形资产及所有者投资的成本并且包括机会成本。两者之间在会计计量上并不完全相等，也并不是同一概念。如是同一概念没有必要用二个名称表达同一属性。因此，净资产与所有者权益是二种不同的概念。即在公允价值计量模式下毕业论文开题报告，净资产价值不应等于所有者权益价值；（十四）现行公允价值计量模式价值属性反映不清晰。根据公允价值理论应该反映是资产的交换价值，而实际运用中由于现行公允价值计量模式采用市价计量为主，其他计量并存的混合计量模式，因此反映的资产属性是多种多样的，包括投入价值、重置价值、交换价值、在用价值等价值属性，这样形成了理论与实际运用的矛盾，因此其提供会计信息的可靠性、真实性值得怀疑；（十五）、现行的公允价值计量模式没有保证资产、负债、所有者权益在同一时点下的可比性、可加性。由于公允价值计量模式特别强调时点性，即考虑时间对会计计量的影响，换言之，资产、负债、所有者权益在不同时点具有不同的价值，资产、负债、所有者权益在不同时点上不具有可加性、可比性的特点，因此，在运用公允价值计量模式下，不应该继续采用历史成本计量的投入价值等其他价值属性替代公允价值，而现行公允价值计量模式采用多种计量模式，其中包括了历史成本法，将不同资产、负债、所有者权益的价值属性进行累加，将不同时点资产、负债、所有者权益价值进行累加，从而无法保证资产、负债、所有者权益价值的真实性、公允性。

三、市价计量模式的建立

新的公允价值计量模式又称为市价计量模式，所谓市价计量模式是指会计要素应按照会计当日的市场价格进行计量。可以采取以下方式进行计量。1.逐日市价计量；2.报告日市价计量。即在会计日常核算上，如无特殊要求一般采取历史成本法计量，（特殊情况如交易性金融资产，长期股权等资产采用逐日市价计量），报告日时调整到市值计量，从而产生价值变动科目。市价计量模式反映的是企业时点上的资产、负债、所有者权益的价值，并且考虑到时间这一因素对会计计量的影响，即资产、负债所有者权益在不同时点上具有不同的价值，不同时点上资产、负债、所有者权益不具有可加性、可比性的特点；它与现行的公允价值计量模式的主要区别在于：（一）前提不同，现行的公允价值前提1.为公平交易形成的价格；公平交易是公允价值形成的一个最重要的基本条件，交易双方应该彼此平等，自由的进行交易；2.为交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。这一假定实际上是对公平交易进行补充定义及说明。如果交易一方或双方在财务困难或面临重大经营规模调整，缩减时候，交易形成的价格往往是不是公允的，不是正常交易形成的价格。3.为交易双方应是熟悉情况的，这一假定仍然是对公平交易的补充。如果交易一方或双方不熟悉交易对象的情况，其形成的交易金额很难说是公允的。市价计量模式前提：1.名义货币发生变化。货币的价值如果随时间发生变化的，则对资产价值发生影响，通涨时，资产价值上升，通缩时，资产价值下降，从而使资产、负债在不同时点上具有不同价值，不同时点上资产、负债不具有可比性、可加性；2.社会生产效率日趋提高，使商品的生产成本降低，从而使商品价值在不同时点具有不同价值；3.商品经济和资本市场化、信息化、透明化。随着商品经济和资本市场的发展，企业的资产、负债、所有者权益价值已经基本市场化、商品化，人们从投资的需求，迫切关注会计报告提供的会计信息是否有效，其目的有助于评价与决策，因此从投资角度来讲，报告使用者使用报告的目的通过了解的会计信息，判断企业的所有者权益市场价值是否合理，从而发现投资机会。因此，在市价计量模式下，应当真实反映所有者权益的市场价值；（二）、理论依据不同。公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额论文开题报告。 在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。存在市场交易价格的情况下，交换价格即为公允价值，由此可见，公允价值的最大特征就是来自于公平市场的确认。由于公允价值是在许多限定和假设条件下取得的，因此，对资产、负债的公允价值的确认是一个很大的难题，其实，在存在市场交易价格的情况下的资产交换价格也非真正意义上的“公允价值”；更何况在资产没有市价的情况下，其公允价值的确认更具有人为的因素。因此给盈余管理带来很大的空间。而市价计量模式，其理论依据来源于资产的价值属性决定于计量模式，不同计量模式体现的资产价值属性不同。采用市价计量反映是资产、负债、所有者权益交换价值，更真实反映了资产、负债、所有者权益在某一时点市场价格，与公允价值计量相比毕业论文开题报告，采用市价计量并不去研判市场价格是否合理、公允，从而更加突出了会计的反映功能，因此其提供的会计信息更真实、可靠，相关性强；（三）、价值属性不同。现行公允价值计量模式采用是市价计量模式为主，其他计量模式为辅的混合模式，反映资产、负债、所有者权益的价值属性是混合的价值属性，其所有者权益的价值量是介于投入价值与市场价值之间。市价计量模式是单一的计量模式，反映是资产、负债、所有者权益的交换价值，根据公允价值理论公允价值应该反映的资产属性是交换价值，而非混合的价值属性；（四）、核算的摘要是因为1.企业在正常运营情况下不存在发生会计理论所假设会计主体发生清偿责任，并且这种假设情形与会计假设的持续经营的前提发生矛盾；2.企业在持续经营情况下与清偿条件下，由于存在未来盈利的预期不同，因此价值量存在很大的差异；3.企业在持续经营情况下，会计的任务只能真实地反映资产、负债、所有者权益在某一时点的市场价值，相反并不能准确、真实地估算会计主体假设被清偿的所有者权益价值。即假如企业发生清偿情形，其所有者权益价值也取决于市场交易，而不是取决于会计计量的结果。因此，我们不妨把该种会计理论称为“预测会计”或者“算命会计”更为贴切、妥当；（七）、会计等式不同。现行公允价值理论将所有者权益的计量来源于资产减负债的余额，即资产与负责决定所有者权益的价值；而市价计量模式认为，所有者权益价值来源市场交易结果，即供求关系是影响所有者权益最直接的因素，其他因素影响所有者权益价值也是通过供求关系实现的。因此所有者权益与净资产的概念不同，其价值也有差异，即净资产来源与资产与负债的减项，所有者权益来源与市价，其形成的会计等式：资产市价=负债市价+所有者权益市价+资产、负债、所有者权益价值变动。换言之，传统的会计等式：资金来源=资金运用、资产=负债+所有者权益的会计等式不适用于市价计量模式。

四、结语

总之，在此次金融危机背景下，社会各界已充分认识到现行公允价值计量的弊端，正积极探索、寻找更好的计量模式，遵循谨慎性原则，运用有效计量方法，避免对资产或者市场的负面影响，而采用市价计量方法吸收了公允价值理论公允地反映资产、负债价值的优点，同时又从会计理论上解决现行的公允价值计量适应性的问题，有效地消除公允价值计量模式对经济产生顺周期性的缺陷，客观、真实反映企业资产价值和经营成果，其提供的会计信息具有很强的可靠性、相关性，因此市价计量模式将是未来会计理论探索、发展一种新的方向、途径。

参考文献：1.企业会计准则，中华人民共和国财政部．经济科学出版社，1-6

2会计历史与理论研究，王光远．福建教育出版社

资产的计价方式篇4

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2013年4月23日

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产进行后续计量时，可以采用两种计量模式，即公允价值计量模式和历史成本计量模式。有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的条件下，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但准则没有规定必须采用公允价值计量模式或是成本计量模式，这就给许多拥有投资性房地产的企业有选择或者不选择公允价值模式计量投资性房地产的自由。

一、投资性房地产后续计量模式比较选择

1、成本计量模式。成本计量模式是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在会计期末需对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要根据资产减值的有关规定计提投资性房地产减值准备。成本计量模式具有较好的客观性及可验证性，在一定程度上可以防止企业财务舞弊行为。另外，会计核算操作简单，易被接受。但是，成本计量模式无法跟上市场的千变万化，不能反映资产的现实价值。

2、公允价值计量模式。公允价值计量模式是指以资产负债表日投资性房地产的公允价值调整账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式不对投资性房产计提折旧或进行摊销。采用公允价值模式计量投资性房地产，能更加客观地反映企业资产的现实价值，提高企业会计信息的决策相关性，加速与国际会计准则的接轨。但是，公允价值要受时间、空间变化的影响。公允价值的确定带有很强的主观性，目前在我国仍缺乏详细规范公允价值计量技术和操作指南。

3、投资性房地产计量模式的选择。企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，主要是从成本收益角度进行权衡。在成本方面，与历史成本计量模式相比，由于市场环境不健全，公允价值计量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投资性房地产采用公允价值计量后，会对企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加股东账面财富，动态反映企业利润的增减。因此，拥有投资性房地产的企业，会因为成本高于效益，选择成本计量模式，也会因为效益高于成本，选择公允价值计量模式。

二、投资性房地产公允价值计量应用现状

新会计准则实施至今，持有投资性房地产的上市公司数量在逐步增加，其中仅有3%左右的公司选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，具体情况见表1。（表1）

1、仅有少部分公司采用公允价值计量模式。通过资料分析显示，从投资性房地产准则实施至今，虽然在沪深A股上市公司中，拥有投资性房地产的上市公司比较多，约占全部上市公司的40%。但是，绝大部分上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。截至2011年底，900多家拥有投资性房地产的A股上市公司中，采用公允价值计量的只有30余家，占比约3.3%，其中约140家房地产上市公司中，只有卧龙地产、金融街、金科地产、世茂地产、中航地产等少数几家采用公允价值计量投资性房地产。

2、公允价值的确定方法各异。投资性房地产准则对投资性房地产公允价值的确定方法没有明确规定，导致上市公司在确定公允价值时方法不统一。在上市公司中，有的评估价格确定公允价值；有的采用第三方机构调查报告为依据；有的参考同类同条件房地产的市场价格。三种方法中，评估价格的可靠性最高，第三方调查报告次之，市场类比加入了管理层的主观判断，可靠性相对最差。（表2）

3、公允价值信息披露不完全。大部分上市公司对投资性房地产公允价值计量的信息披露不够充分，也不够规范。有的上市公司仅披露投资性房地产的年度公允价值及公允价值变动情况，报表使用者无法了解公司主要投资性房地产公允价值的确定方法、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以无法判断上市公司投资性房地产信息的真实性以及公允价值的可靠性。仅有少数几家公司，详细披露了公允价值确定原则、方法、程序。总的来讲，投资性房地产公允价值信息表外披露过于分散，没有统一项目涵盖公允价值信息，削弱公允价值信息的敏感度，不利于投资者快速获取所需信息。

4、利用公允价值计量粉饰业绩。回顾近几年的房地产市场，多家涉及投资性房地产的上市公司上演财务伎俩成功粉饰经营业绩。仅就2012年，这样的案例也是相当多见。*ST国商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年将投资性房地产的后续计量模式由成本计量改为公允价值计量，年度所有者权益分别增加约19.89亿元和1.07亿元，净利润分别增加33.15亿元和1.07亿元，从而实现净资产转正、净利突增，进而得以保壳。中茵股份（600745）通过变更投资性房地产的后续计量模式，预计增加公允价值变动损益部分为908万元，增加净利润1，886.65万元。在国家对房地产市场进行严厉宏观调控的背景下，房地产上市公司凭借财务处理伎俩粉饰报告期的经营业绩，相关监管当局对此并没有采取相应的监管措施进行监控和规范。

三、不愿意采用公允价值计量模式的原因

1、计量条件严格。我国的投资性房地产准则不鼓励上市公司采用公允价值计量模式，赋予管理层的公允价值选择权异常严格，并且限定了使用公允价值计量模式相对应的条件。一是有活跃市场的要求，我国房地产交易市场还不够完善；二是有整体性要求，一旦采用公允价值模式就必须对企业所有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量；三是会计核算方法上不可逆转性规定，公司一旦采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，就不能通过会计政策变更为成本计量模式。由于投资性房地产公允价值计量的严格要求，导致公司对采用公允价值计量模式相当慎重。

2、增加业绩的波动。投资性房地产首次采用公允价值计量会将以前年度累计的增值提前实现利润，增大当期净资产和总资产。如果公司投资性房地产没有持续性，将会严重影响公司后期业绩的增长。房价的上涨会引起公允价值变动损益的大幅增长，从而导致公司净利润快速增长；相反，一旦房地产价格变化不大或有所下跌，就会导致利润的下降。近些年，房地产价格波动变化较大，采用公允价值模式计量投资性房地产会增加企业利润的波动，造成经营业绩不稳定。目前，房地产市场形势相对比较严峻，投资性房地产的公允价值下降的概率将会逐步加大，致使公司未来的业绩风险也会增大。

3、缩小利润操作空间。在成本计量模式下，公司可以将投资性房地产的增值进行累积，一旦有公司财务业绩方面的需要，比如融资需求，可以将投资性房地产出售或者转换投资性房地产计量模式，便可将出售收益或前期累积公允价值变动损益及前期计提的折旧一次性调整当期利润或净资产。但在公允价值计量模式下，投资性房地产的公允价值变动损益已经在每个报告期末确认，公司既不能通过转变计量模式来调节利润，也无法通过出售投资性房地产来调节利润。

4、公允价值获取成本高。为保证公允价值的可靠性，企业往往会聘请评估机构或者调研机构出具独立的外部评估报告和调查报告。但是，评估机构或调研机构一般会根据工作的难易程度、工作量的大小、项目的评估金额等收取评估费。企业投资性房地产每年的评估费会增大企业的经营管理成本。根据准则规定，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业要在资产负债表日详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确定方法及理由等。可见，虽然公允价值计量符合投资性房地产的特性，也满足会计信息相关性、真实性的要求，但是公允价值的确定仍然是一个难点，不仅计量过程繁琐，而且获取成本较高。

5、配套税收政策尚未完善。采用公允价值计量模式将公司没有实现的隐性利润显性化，目前我国尚未出台相应的配套税收政策。公允价值变动一般会增加公司的会计利润，该部分利润今后是否需要纳税，截至当前依然没有定论。另外，投资性房地产采用公允价值计量不再对其拥有的投资性房地产计提折旧、摊销，不再具有成本模式计量的折旧抵税功能，使企业失去重要的“税盾”。企业出于谨慎原则考虑，必定会在采用公允价值模式给企业带来收益和利用折旧、摊销作为“税盾”给企业带来税务成本的递减之间进行利益的权衡，从而暂且不采用公允价值计量。

四、结论和建议

公允价值模式虽然相对成本模式能够保证会计信息的相关性，但是仅有少部分上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，采取公允价值计量的上市公司也存在公允价值确定方法各异、信息披露不完全、操作利润等问题。上市公司不愿意采取公允价值计量投资性房地产的主要原因是公允价值计量条件比较严格，公允价值计量会增加业绩的波动，还将会缩小企业的利润操作空间，并且公允价值较难确定且获取成本高，目前相配套的税收政策尚未完善。为完善投资性房地产公允价值计量，应鼓励企业优先选择公允价值计量模式，还应加快与投资性房地产相关的税制改革，完善投资性房地产评估及审计准则，加强产信息披露的监管，另外还要从多方面提升从业人员职业判断能力。

主要参考文献：

资产的计价方式篇5

中图分类号：F233 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0086-02

投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让。在借鉴国际会计准则的基础上，中国在《投资性房地产准则》中将投资性房地产定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、用于持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的房屋建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

一、投资性房地产的后续计量模式及其优缺点

1.成本模式。成本模式要求企业对资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。原因是：一方面，成本模式的初衷是认为企业对外公布资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状；而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩；另一方面，基于企业传统的习惯性操作，成本模式是以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价的一种核算方法。成本模式计量方法的优点是会计处理简单、容易操作、始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算，而且此种计量方法不受公允价值变动的影响。所以，在一定程度上不容易使企业的资产价值虚增或虚减，大大降低了调节利润的可能性。同时成本计量模式的核算过程相对比较简单而且在成本计量模式下如果企业采用的折旧政策与税法一致则不必进行纳税调整，若不一致只需对折旧额进行调整，而且对所得税纳税调整的会计处理也简单易行。但是采用此计量模式易高估或低估资产价值，不能及时客观地反映房地产的真实价值。

2.公允价值模式。公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。企业如果采用公允价值计量模式则应满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，对投资性房地产可采取公允价值进行后续计量从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。在充分引入公允价值计量理念之后，企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高，其客观性和可靠性大为增强。而且此计量方法的采用方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。公允价值计量模式可采用市场比较法、收益法、成本估价法和假设开发法等方法计量，同时此种计量方法可根据投资性房地产市场行情的变化等外部公开信息及时调整其账面价值，有效地增强了会计信息的相关性；极大地提高了会计信息质量使企业的经营业绩、财务状况等相关信息更加公允的得到反映；有利于在证券市场上获得更加公允的公司股票定价。但也会导致较大的利润波动性，为企业的发展增加不稳定性因素，为企业操纵利润提供了空间，增加了该行业的经营风险和财务风险，极易引发严重的经济泡沫。同时，引入公允价值计量模式使公允价值的认定及会计处理更为复杂。

3.两种模式的选择。目前《企业会计准则》认为投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，但如果企业有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时则可以采用公允价值模式计量。但企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并且不得从公允价值模式转为成本模式。这与中国会计政策变更的相关规定是一致的。

二、投资性房地产公允价值计量实际运用中存在的问题

在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对中国房地产企业多方面产生有利影响，但公允价值计量在实际的运用中也存在着一些问题。

1.估值难度较大。根据准则的规定，当无法从活跃市场或其他市场获取公允价值时，需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响，还会因风险状况、经济环境及企业自身信用的变化而相应变化；同时，相同或类似的房地产会因时因人因地而异。评估房地产的价值时需要考虑不同地理位置、户型、不同用途等多种因素。而且由于中国房价的波动较为频繁，使计量难以及时反映其真正的价值从而使评估难度增加。此外，中国相关专业评级机构尚不健全，使公允价值计量的结果较难达到公允。

2.影响企业资产价值以及所得税纳税调整额。公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响，所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入，一方面会提高企业的净资产；另一方面在不利的市场环境中企业价值也会随之减少。近来，政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温，导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式，会直接影响企业的资产价值，而企业收益则未必增长相同的比例，此时的净资产收益率反而可能出现下降。在所得税纳税调整方面：公允价值模式下，税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧；税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失而会计确认。因此，税务处理上需按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额。同时随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整数额也将相应变化。并且，由于投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加很多。

3.利用公允价值计量操纵利润。采用公允价值模式，企业可在会计期末将账面价值调为公允价值，两者之间的差额计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，进而影响房地产市场利润的稳定性，而且近年来中国房地产市场发展较快，房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。如果以后投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加。所以说，房地产企业引入公允价值之后，其利润不但可以反映企业的经营状况，而且也可以反映房地产市场的价格趋势，进而影响到企业的净利润水平。同时，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧或摊销而减少的成本支出也会增加当年的利润。另外，对投资性房地产公允价值进行评估时企业需聘请第三方投资机构，其高额评估费用会减少企业的利润、增加企业的经营成本。除此之外，在此种计量模式下由于公允价值是根据市场价值变动的；因此，房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润，粉饰财务报表，误导会计信息使用者。

三、投资性房地产公允价值计量的改进措施

1.完善机构评估。中国市场经济发展尚不成熟，房地产市场波动相对较大，如果采用公允价值模式计量投资性房地产，则企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性，但企业不能聘请自己认定的非专业评估机构或自我评估，而应聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行客观、独立的评估，尽可能地降低投资者风险，避免企业操纵利润。

2.提供有利环境、给予税收支持。为满足公允价值计量的要求，减少企业操纵利润的机会，降低投资风险，首先我们应该不断完善市场经济制度和结构，加快进行资本市场改革，进一步完善生产资料市场和资本市场，加快建立公平的交易环境；其次，在税收等方面国家也应该给予一定的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》，这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量模式。

3.加强信息披露。信息披露的公开与透明是有效防止企业操纵利润的办法，投资性房地产的同类房地产的市价、初始确认价值、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。采取公允价值模式进行计量的投资性房地产，应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的证据与方法、来源等因素。

四、结论

新会计准则适应了当前中国企业发展的需要，为企业提供了重要的发展机遇。但无论是成本模式还是公允价值模式都有其利弊：成本计量模式减少了企业的账面盈利，起到抵税效果，减少了企业的现金支出，而且会计处理相对简单、容易理解、不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵，但历史成本计量模式不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值、提高企业的融资能力，但在市场环境不稳定的情况下会给企业带来账面损失的风险，而且公允程度不易控制、估值技术难度较大、企业易于操纵利润、粉饰财务报表、误导会计信息使用者。因此企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式，不断完善公允价值计量模式并结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。

参考文献：

[1][美]罗伯特・N.安东尼.美国财务会计准则的反思(2006)[M].李勇，许辞寒，邹舢，译.北京:机械工业出版社，2005.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则(2006)[M].北京:经济科学出版社，2006.

[3]葛家澍.创新与趋同相结合的一项准则――评中国新颁布的《企业会计准则――基本准则》[J].会计研究，2006，(3).

[4]吕佳桥.新企业会计准则实用操作详解(2007)[M].上海:上海财经大学出版社，2007.

[5]新企业会计准则重点难点解析编写组.新企业会计准则重点难点解析[M].北京:企业管理出版社，2007.

[6]李世辉.新会计准则公允价值的应用、影响及挑战分析[J].事业财会，2007，(6).

资产的计价方式篇6

1资产的定义及属性

资产的概念是会计学最重要的概念,现行的准则定义是指企业过去的交易或者事项形成,由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。它具有以下特征:(1)资产预期会给企业带来经济利益;(2)资产应为企业拥有或者控制的资源;(3)资产是由企业过去的交易或者事项形成的。

从历史的发展来看,资产的定义主要有四种观点。

1.1未消逝成本观

未消逝成本观是对资产性质的早期描述。美国著名会计学家佩顿和利特尔顿在《公司会计准则导论》(an introduction to corporate standard)(1940)中明确提出了未消逝成本观。他们认为:“成本可以分为两部分,其中已经消耗的成本为费用,未耗用的成本为资产”。也就是说,他们认为资产是营业或生产要素获得以后尚未达到营业成本和费用阶段的那部分余额,是成本中未消逝的那部分余额。显然,这种观点同历史成本会计模式是密不可分的。它着重从会计计量的角度来定义资产,强调了资产取得与生产耗费之间的联系。

1.2借方余额观

资产定义的借方余额观是由美国会计师协会(美国执业会计师协会的前身)所属的会计名词委员会在其颁布的第1号《会计名词》(1953)中提出来的。该公告认为:“资产是由借方余额所体现的某种东西。这一借方余额是按照公认会计原则或规则从结平的各账户中结转过来的,前提是这一借方余额不是负值。作为资产,它代表的或者是一种财产权利,或者是所取得的价值,有的则是为取得财产权利或为将来取得财产而发生的费用支出”。这一认识的基本特征是将资产视为借方余额的体现物。据此,不仅借方余额所体现的应收账款、存货、设备、厂房等要确认为资产,而且由借方余额所体现的递延费用等项目也可以确认为资产。显然,这种观点只是从会计结账技术的角度来理解资产,很难说是在描述资产的性质。

1.3经济资源观

经济资源观是关于资产定义的颇具影响的一种观点。1957年,美国会计学会发表的《公司财务报表所依恃的会计和报表准则》中明确指出:“资产是一个特定会计主体从事经营所需的经济资源,是可以用于或有益于未来经营的服务潜能总量”。对资产的这一认识,第一次明确地将资产与经济资源相联系,虽然它并未正面提到无形资产的内容,但这一定义至少可能将无形资产包纳其中。另外,它也明确了资产与特定会计主体之间的关系,即特定会计主体能够借助资产业从事未来经营。1970年,美国会计准则委员会在其发布的第4号公告中提出了一个资产定义:“资产是按照公认会计原则确认和计量的企业经济资源,资产也包括某些虽不是资源但按照公认会计原则确认和计量的递延费用”。这一定义虽然明确指出资产的实质是经济资源,接受了“经济资源”这一新认识,但它却认为,经济资源应否视为资产,取决于公认会计原则的确认和计量标准,这就把资产的实质与资产的确认和计量之间的主从关系颠倒了。

1.4未来经济利益观

目前比较流行的资产定义体现了未来经济利益观的观点。1962年,穆尼茨(moonitaz)与斯普劳斯(r.t.sprouse)在《会计研究论丛》第3号——《企业普遍适用的会计准则》这一文献中明确提出:“资产是预期的未来经济利益,这种经济利益已经由企业通过现在或过去的交易获得。”现在的美国财务会计准则委员会(fasb)在《财务会计概念公告》第6号(sfac no.6)中提出:“资产是可能的未来经济利益,它是特定个体从已经发生的交易或事项中所取得或加以控制的。”

未来经济利益观认为,资产的本质在于它蕴藏着未来的经济利益。因此,对资产的确认或判断不能看它的取得是否支付了代价,而要看它是否蕴藏着未来的经济利益。在现实中,虽然成本是资产取得的重要证据之一,而且成本还是资产计量的重要属性,但是,成本的发生并不一定导致未来的经济利益,而未来经济利益的增加也并不必然会发生成本,例如,业主投资、接受捐赠等。所以,未消逝成本观将未耗用的成本看成是资产,视资产为成本的组成部分,是不切实际的。而经济资源观强调资产的经济资源属性,把一些不是经济资源但有助于实现未来经济利益的或减少未来经济损失的项目如某些备抵项目排斥除在资产之外。未来经济利益观则将这些项目合乎情理地包括在资产之中。因此,我们说未来经济利益相对于其他观点来说更加全面、合理。

我国《企业会计准则》(2006)规定:资产是企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。这种定义突出了以下特点:

(1)资产的经济属性即能够为企业提供未来经济利益,这也是资产的本质所在。也就是说,不管是有形的还是无形的,要成为资产,必须具备能产生经济利益的能力。

(2)资产的法律属性即必须是为企业所控制,也就是说,资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业,为本企业提供服务能力,而不论企业是否对它拥有所有权。

2不同的计量模式体现出资产的不同属性

计量是指会计要素量化的过程和方法。也就是对资产加以量化表述的理论依据与具体方法。它涉及到计量属性与量度单位的选择。计量属性解决“计量什么”,而计量单位解决对选定的计量属性“用什么计量”。计量属性与计量单位是两个不同层次的问题,计量属性是内在的,根本的问题,计量单位是外在的、形式的问题,计量单位的选择随计量属性的变化而变化。由于不同的计量模式体现出资产的属性不同,会造成资产的价值差异较大。因此,根据资产的定义、属性选用恰当的计量模式计量资产的价值就尤为重要,它不仅仅在于是否能真实地反映资产的价值,而且还影响到其提供的会计信息是否有用。现行的会计计量属性包括:历史成本;重置成本;可变现成本;现值;公允价值;摊余成本。目前,主要运用的会计计

量模式主要有四种:历史成本、重置成本、公允价值、现值。

(1)历史成本法体现资产的属性是资产投入价值,即过去形成资产投入的成本或者费用作为资产的价值。其弊端是随着社会经济发展,生产率的提高,名义货币发生变化的话,从根本上动摇历史成本计量属性的基础;(2)重置成本法计量模式表现出资产的属性是资产重置价值,即资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量;(3)公允价值计量法体现资产属性是资产交换价值,即按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量;(4)在现值计量模式下,资产的属性体现是资产在用价值,指资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量折现的金额。从现行的资产定义来看,现值计量模式最符合资产的定义及属性。

3现行的计量模式与资产定义、属性之间的矛盾

新企业会计准则的实施,一方面体现了国内会计准则和国际准则的趋同更近了一步,为企业的发展提供了更好的机遇;另一方面,其巨大的变化给传统的会计模式带来了强烈的冲击,公允价值的应用就是其中一例。在38项会计准则中,有近50%的准则要求采用公允价值计量模式。公允价值的广泛应用,无疑成为了新会计准则实施中的焦点之一。目前,对于公允价值的认定主要采取以下方式:(1)存在活跃、公开的市场价格,则以该价格为标准确认的价值即为公允价值如果资产交易或负债清偿的标的存在着活跃的、公开的交易市场,在市场综合因素的影响和行业规范的制约下,其交易价格的形成基本符合“公平、熟悉、自愿”的前提,因此具备“公允”的要求,可以作为公允价值的确认标准。这种公允价值的获取途径是比较便利和直接的,并且易于交易方接受并获得关注者认可,可以说是公允价值确认的理想状态。(2)不存在活跃、公开的市场价格,则在多方询价的基础上,采用适当的估值方法,或由评估机构评估,作为确认公允价值的基准如果资产交易或负债清偿的标的不存在活跃的、公开的交易市场,可以采用适当的估值方法,搭建相应的数据模型并选用适当的参数,参照各方询价因素,结合现金流量折现、期权定价等方法确认公允价值。(3)不存在活跃、公开的市场价格,交易标的也不适宜进行评估,并且进行多方询价存在困难的,可以参考同类交易的市场价格,作为确认公允价值的基准在这种方式下,同类交易标的价格无法由市场直接获得,因此只能用类比的方式,采集同类交易价格,作为估值的依据。这样,如何选择确定同类交易就成了公允价值确认的关键。同类交易不仅要求选取物与标的具有物理上的同质性,同时其实施载体各要素也应具备可比性,比如期望现金流、期限等。这样,现行会计计量模式是一种以公允价值为主体,多种计量模式并存的混合计量模式,因此,体现出资产属性也是多种多样的,既有历史成本、重置价值。也有公允价值、可变现净值、现值等。而现行的资产定义为,指企业过去的交易或者事项形成,由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。其本质特征“未来经济利益”,因此,资产的价值不是以企业现有的资产为基础,也不认可投入成本,决定资产价值取决于未来持续的现金流及盈利能力,根据资产的属性其计量模式就是现值,因为只有能现值反映企业未来的产出,最恰当地反映未来经济利益的计量属性。其他的计量模式均不符合资产的定义及属性,只有在这一属性无法满足可靠性和可验性的要求,在具体会计实务往往是从投入成本的角度考虑,采用其他的替代计量属性,但也要求排除人为估计等因素干扰,客观、真实的反映资产的内在价值。这就进一步说明了现值是资产真实价值的最近似的反映。不同方法对资产计量的结果都是对资产现值的代替。因此,根据资产的属性采用的计量模式应该是现值或者是以现值为代表的现值混合计量模式。而不是现在采用的公允价值计量模式。

4资产概念的重新定义

由于企业的资产形态千差万别,资产的特性各有不同,因此现行的资产概念的局限性日益凸显:(1)现行的资产定义不能反映企业整体资产价值。企业的资产包括无形资产和有形资产,现行资产的属性仅对有形资产进行了反映,而对在企业经营起着重要作用的无形资产去未予反映,主要是因为1.无形资产难以用货币明确计量;(2)现行资产观认为资产都应该是企业过去的交易或事项所取得的。即使企业拥有了某项未来经济利益,如果没有明确的交易或事项,也不能确认为资产。这使得自创商誉被排除在企业资产之外,从而使企业的无形资产未能得到真实的反映。换而言之,现行会计计量仅反映有形资产价值或企业整体资产的一部分。因此,提供的相关信息无用。特别需要说明,社会经济发展到今天,新经济时代已经到来,企业的类型具有多样性的特点,传统企业主要制造业为主,以生产、销售商品为经营方式赚取利润,资产形式主要是有形资产;而知识类企业主要以提供高附加值的服务获得利益,一般不进行生产、制造,其资产形式主要以无形资产为主,表现在:品牌、经营理念、管理制度、营销方式、人力资源等,以微软、思科、搜狐、网易等信息技术为代表企业,其无形资产是企业的核心资产,并且随着社会经济的发展,无形资产的价值日趋重要,如按传统会计理论计量这类企业资产价值大打折扣,使企业的内在价值未能得到完全的反映。因此,我们认为,自创的无形资产必须要计量;(3)现行资产的概念不能完全反映资产的本质特征。企业资产形态尽管千差万别,但从发挥作用来看,可分为经营性资产和非经营性资产,经营性资产直接创造企业的未来经营利益,即未来的现金流入,而非经营性资产一般不产生现金流入,甚至是现金流出,因此,如果用现行资产概念度量非经营性资产的话,从理论上讲,非经营性资产不是资产,则与资产存在的实际状态不符;如果用现值计量非经营性资产的价值的话,则非经营性资产会出现负数,显然不符合资产逻辑。因此,对非经营性资产不能用现值计量,对应的资产属性则不是未来经济利益,而是它的服务作用和其提供的利用的功能,因此其计量的方法应根据资产的不同属性采用不同的方法予以计量,由于资产在不同时点上具有不同的价值差异,不同时点上的资产不具有可比性、可加性,因此,对于采用历史成本法计量的资产价值,应采用技术方法折算出时点价值,从而保证资产的可比性、可加性。从这个意义上讲,现行的资产定义应予以修正为:企业过去的形成,由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益或服务利用的资源。其具有以下特征:(1)资产预期会给企业带来经济利益或服务上利用;(2)资产应为企业拥有或者控制的资源;(3)资产是由企业过去形成的。它的优点在于:(1)扩大了资产的范围。修正后资产概念的范围包括企业的有形资产和无形资产,客观地反映了企业整体资产价值;(2)修正后资产概念的本质特征包括经营性资产和非经营性资产,其形成的计量方法可以采用多种计量模式,从而形成了以现值计量方法计量经营性资产,用其他计量方法计量非经营性资产的现值混合计量模式,解决了现行的一种资产属性采用多种计量模式反映的弊端,修正后的资产观认为,资产的概念应依据资产在企业的本质特征及功能予以反映,对能创造未来经济利益的应持未来经济利益观,对不能产生未来经济利益的资产来说,显然未来经济利益观是不成立的,应根据资产提供的服务和功能定义最为恰当,并可以采用除现值以外的方法予以计量。修正后的资产定义使资产属性与计量模式之间形成了严密的逻辑关系,客观、真实地反映出企业的整体资产价值。

5结论

总之,资产的属性要求其计量的方法合理地、客观地反映其真实价值,资产的属性与计量模式存在一致性、相关性,会计计量的本质就是准确、完整地反映企业的内在价值,资产的属性与计量模式的匹配,是会计学的重大问题,是值的我们认真研究和探索的。

资产的计价方式篇7

1资产的定义及属性

资产的概念是会计学最重要的概念，现行的准则定义是指企业过去的交易或者事项形成，由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。它具有以下特征:(1)资产预期会给企业带来经济利益;(2)资产应为企业拥有或者控制的资源;(3)资产是由企业过去的交易或者事项形成的。

从历史的发展来看，资产的定义主要有四种观点。

1.1未消逝成本观

未消逝成本观是对资产性质的早期描述。美国著名会计学家佩顿和利特尔顿在《公司会计准则导论》(an introduction to corporate standard)(1940)中明确提出了未消逝成本观。他们认为:“成本可以分为两部分，其中已经消耗的成本为费用，未耗用的成本为资产”。也就是说，他们认为资产是营业或生产要素获得以后尚未达到营业成本和费用阶段的那部分余额，是成本中未消逝的那部分余额。显然，这种观点同历史成本会计模式是密不可分的。它着重从会计计量的角度来定义资产，强调了资产取得与生产耗费之间的联系。

1.2借方余额观

资产定义的借方余额观是由美国会计师协会(美国执业会计师协会的前身)所属的会计名词委员会在其颁布的第1号《会计名词》(1953)中提出来的。该公告认为:“资产是由借方余额所体现的某种东西。这一借方余额是按照公认会计原则或规则从结平的各账户中结转过来的，前提是这一借方余额不是负值。作为资产，它代表的或者是一种财产权利，或者是所取得的价值，有的则是为取得财产权利或为将来取得财产而发生的费用支出”。这一认识的基本特征是将资产视为借方余额的体现物。据此，不仅借方余额所体现的应收账款、存货、设备、厂房等要确认为资产，而且由借方余额所体现的递延费用等项目也可以确认为资产。显然，这种观点只是从会计结账技术的角度来理解资产，很难说是在描述资产的性质。

1.3经济资源观

经济资源观是关于资产定义的颇具影响的一种观点。1957年，美国会计学会发表的《公司财务报表所依恃的会计和报表准则》中明确指出:“资产是一个特定会计主体从事经营所需的经济资源，是可以用于或有益于未来经营的服务潜能总量”。对资产的这一认识，第一次明确地将资产与经济资源相联系，虽然它并未正面提到无形资产的内容，但这一定义至少可能将无形资产包纳其中。另外，它也明确了资产与特定会计主体之间的关系，即特定会计主体能够借助资产业从事未来经营。1970年，美国会计准则委员会在其发布的第4号公告中提出了一个资产定义:“资产是按照公认会计原则确认和计量的企业经济资源，资产也包括某些虽不是资源但按照公认会计原则确认和计量的递延费用”。这一定义虽然明确指出资产的实质是经济资源，接受了“经济资源”这一新认识，但它却认为，经济资源应否视为资产，取决于公认会计原则的确认和计量标准，这就把资产的实质与资产的确认和计量之间的主从关系颠倒了。

1.4未来经济利益观

目前比较流行的资产定义体现了未来经济利益观的观点。1962年，穆尼茨(moonitaz)与斯普劳斯(r.t.sprouse)在《会计研究论丛》第3号——《企业普遍适用的会计准则》这一文献中明确提出:“资产是预期的未来经济利益，这种经济利益已经由企业通过现在或过去的交易获得。”现在的美国财务会计准则委员会(fasb)在《财务会计概念公告》第6号(sfac no.6)中提出:“资产是可能的未来经济利益，它是特定个体从已经发生的交易或事项中所取得或加以控制的。”

未来经济利益观认为，资产的本质在于它蕴藏着未来的经济利益。因此，对资产的确认或判断不能看它的取得是否支付了代价，而要看它是否蕴藏着未来的经济利益。在现实中，虽然成本是资产取得的重要证据之一，而且成本还是资产计量的重要属性，但是，成本的发生并不一定导致未来的经济利益，而未来经济利益的增加也并不必然会发生成本，例如，业主投资、接受捐赠等。所以，未消逝成本观将未耗用的成本看成是资产，视资产为成本的组成部分，是不切实际的。而经济资源观强调资产的经济资源属性，把一些不是经济资源但有助于实现未来经济利益的或减少未来经济损失的项目如某些备抵项目排斥除在资产之外。未来经济利益观则将这些项目合乎情理地包括在资产之中。因此，我们说未来经济利益相对于其他观点来说更加全面、合理。

我国《企业会计准则》(2006)规定:资产是企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。这种定义突出了以下特点:

(1)资产的经济属性即能够为企业提供未来经济利益，这也是资产的本质所在。也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。

(2)资产的法律属性即必须是为企业所控制，也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。

2不同的计量模式体现出资产的不同属性

计量是指会计要素量化的过程和方法。也就是对资产加以量化表述的理论依据与具体方法。它涉及到计量属性与量度单位的选择。计量属性解决“计量什么”，而计量单位解决对选定的计量属性“用什么计量”。计量属性与计量单位是两个不同层次的问题，计量属性是内在的，根本的问题，计量单位是外在的、形式的问题，计量单位的选择随计量属性的变化而变化。由于不同的计量模式体现出资产的属性不同，会造成资产的价值差异较大。因此，根据资产的定义、属性选用恰当的计量模式计量资产的价值就尤为重要，它不仅仅在于是否能真实地反映资产的价值，而且还影响到其提供的会计信息是否有用。现行的会计计量属性包括:历史成本;重置成本;可变现成本;现值;公允价值;摊余成本。目前，主要运用的会计计

量模式主要有四种:历史成本、重置成本、公允价值、现值。

(1)历史成本法体现资产的属性是资产投入价值，即过去形成资产投入的成本或者费用作为资产的价值。其弊端是随着社会经济发展，生产率的提高，名义货币发生变化的话，从根本上动摇历史成本计量属性的基础;(2)重置成本法计量模式表现出资产的属性是资产重置价值，即资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量;(3)公允价值计量法体现资产属性是资产交换价值，即按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量;(4)在现值计量模式下，资产的属性体现是资产在用价值，指资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量折现的金额。从现行的资产定义来看，现值计量模式最符合资产的定义及属性。

3现行的计量模式与资产定义、属性之间的矛盾

新企业会计准则的实施，一方面体现了国内会计准则和国际准则的趋同更近了一步，为企业的发展提供了更好的机遇;另一方面，其巨大的变化给传统的会计模式带来了强烈的冲击，公允价值的应用就是其中一例。在38项会计准则中，有近50%的准则要求采用公允价值计量模式。公允价值的广泛应用，无疑成为了新会计准则实施中的焦点之一。目前，对于公允价值的认定主要采取以下方式:(1)存在活跃、公开的市场价格，则以该价格为标准确认的价值即为公允价值如果资产交易或负债清偿的标的存在着活跃的、公开的交易市场，在市场综合因素的影响和行业规范的制约下，其交易价格的形成基本符合“公平、熟悉、自愿”的前提，因此具备“公允”的要求，可以作为公允价值的确认标准。这种公允价值的获取途径是比较便利和直接的，并且易于交易方接受并获得关注者认可，可以说是公允价值确认的理想状态。(2)不存在活跃、公开的市场价格，则在多方询价的基础上，采用适当的估值方法，或由评估机构评估，作为确认公允价值的基准如果资产交易或负债清偿的标的不存在活跃的、公开的交易市场，可以采用适当的估值方法，搭建相应的数据模型并选用适当的参数，参照各方询价因素，结合现金流量折现、期权定价等方法确认公允价值。(3)不存在活跃、公开的市场价格，交易标的也不适宜进行评估，并且进行多方询价存在困难的，可以参考同类交易的市场价格，作为确认公允价值的基准在这种方式下，同类交易标的价格无法由市场直接获得，因此只能用类比的方式，采集同类交易价格，作为估值的依据。这样，如何选择确定同类交易就成了公允价值确认的关键。同类交易不仅要求选取物与标的具有物理上的同质性，同时其实施载体各要素也应具备可比性，比如期望现金流、期限等。这样，现行会计计量模式是一种以公允价值为主体，多种计量模式并存的混合计量模式，因此，体现出资产属性也是多种多样的，既有历史成本、重置价值。也有公允价值、可变现净值、现值等。而现行的资产定义为，指企业过去的交易或者事项形成，由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。其本质特征“未来经济利益”，因此，资产的价值不是以企业现有的资产为基础，也不认可投入成本，决定资产价值取决于未来持续的现金流及盈利能力，根据资产的属性其计量模式就是现值，因为只有能现值反映企业未来的产出，最恰当地反映未来经济利益的计量属性。其他的计量模式均不符合资产的定义及属性，只有在这一属性无法满足可靠性和可验性的要求，在具体会计实务往往是从投入成本的角度考虑，采用其他的替代计量属性，但也要求排除人为估计等因素干扰，客观、真实的反映资产的内在价值。这就进一步说明了现值是资产真实价值的最近似的反映。不同方法对资产计量的结果都是对资产现值的代替。因此，根据资产的属性采用的计量模式应该是现值或者是以现值为代表的现值混合计量模式。而不是现在采用的公允价值计量模式。

4资产概念的重新定义

由于企业的资产形态千差万别，资产的特性各有不同，因此现行的资产概念的局限性日益凸显:(1)现行的资产定义不能反映企业整体资产价值。企业的资产包括无形资产和有形资产，现行资产的属性仅对有形资产进行了反映，而对在企业经营起着重要作用的无形资产去未予反映，主要是因为1.无形资产难以用货币明确计量;(2)现行资产观认为资产都应该是企业过去的交易或事项所取得的。即使企业拥有了某项未来经济利益，如果没有明确的交易或事项，也不能确认为资产。这使得自创商誉被排除在企业资产之外，从而使企业的无形资产未能得到真实的反映。换而言之，现行会计计量仅反映有形资产价值或企业整体资产的一部分。因此，提供的相关信息无用。特别需要说明，社会经济发展到今天，新经济时代已经到来，企业的类型具有多样性的特点，传统企业主要制造业为主，以生产、销售商品为经营方式赚取利润，资产形式主要是有形资产;而知识类企业主要以提供高附加值的服务获得利益，一般不进行生产、制造，其资产形式主要以无形资产为主，表现在:品牌、经营理念、管理制度、营销方式、人力资源等，以微软、思科、搜狐、网易等信息技术为代表企业，其无形资产是企业的核心资产，并且随着社会经济的发展，无形资产的价值日趋重要，如按传统会计理论计量这类企业资产价值大打折扣，使企业的内在价值未能得到完全的反映。因此，我们认为，自创的无形资产必须要计量;(3)现行资产的概念不能完全反映资产的本质特征。企业资产形态尽管千差万别，但从发挥作用来看，可分为经营性资产和非经营性资产，经营性资产直接创造企业的未来经营利益，即未来的现金流入，而非经营性资产一般不产生现金流入，甚至是现金流出，因此，如果用现行资产概念度量非经营性资产的话，从理论上讲，非经营性资产不是资产，则与资产存在的实际状态不符;如果用现值计量非经营性资产的价值的话，则非经营性资产会出现负数，显然不符合资产逻辑。因此，对非经营性资产不能用现值计量，对应的资产属性则不是未来经济利益，而是它的服务作用和其提供的利用的功能，因此其计量的方法应根据资产的不同属性采用不同的方法予以计量，由于资产在不同时点上具有不同的价值差异，不同时点上的资产不具有可比性、可加性，因此，对于采用历史成本法计量的资产价值，应采用技术方法折算出时点价值，从而保证资产的可比性、可加性。从这个意义上讲，现行的资产定义应予以修正为:企业过去的形成，由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益或服务利用的资源。其具有以下特征:(1)资产预期会给企业带来经济利益或服务上利用;(2)资产应为企业拥有或者控制的资源;(3)资产是由企业过去形成的。它的优点在于:(1)扩大了资产的范围。修正后资产概念的范围包括企业的有形资产和无形资产，客观地反映了企业整体资产价值;(2)修正后资产概念的本质特征包括经营性资产和非经营性资产，其形成的计量方法可以采用多种计量模式，从而形成了以现值计量方法计量经营性资产，用其他计量方法计量非经营性资产的现值混合计量模式，解决了现行的一种资产属性采用多种计量模式反映的弊端，修正后的资产观认为，资产的概念应依据资产在企业的本质特征及功能予以反映，对能创造未来经济利益的应持未来经济利益观，对不能产生未来经济利益的资产来说，显然未来经济利益观是不成立的，应根据资产提供的服务和功能定义最为恰当，并可以采用除现值以外的方法予以计量。修正后的资产定义使资产属性与计量模式之间形成了严密的逻辑关系，客观、真实地反映出企业的整体资产价值。

5结论

总之，资产的属性要求其计量的方法合理地、客观地反映其真实价值，资产的属性与计量模式存在一致性、相关性，会计计量的本质就是准确、完整地反映企业的内在价值，资产的属性与计量模式的匹配，是会计学的重大问题，是值的我们认真研究和探索的。

资产的计价方式篇8

一、投资性房地产公允价值模式计量的适用范围

投资性房地产是指企业为赚取租金或实现资本增值，或两者兼而有之为目的而持有的房地产，包括企业所有的已出租的建筑物及土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

公允价值计量模式是企业在对投资性房地产进行后续计量时采用的一种计量模式。采用该种模式必须要求该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的公允价格及其他相关信息，从而对该房地产的公允价值做出合理估计。

二、企业选用公允价值模式计量投资性房地产的动机

目前在我国众多拥有投资性房地产的企业中只有极少的一部分企业采用公允价值模式计量，大部份企业还是由于为避免日后可能产生的资产及利润波动以及考虑到评估费用的代价较大而采用成本模式计量。而选择公允价值模式计量的企业主要是出于以下几个方面考虑：

（一）满足会计信息的质量要求

会计信息质量要求会计信息具有可靠、相关、可理解、可比 、实质重于形式、重要、谨慎、及时的特征。在成熟的交易市场上，公允价值模式计量能较为真实准确的反映企业资产的现有价值，体现了可靠性的要求。同时能够帮助投资者及时准确的了解到该项资产状况，注意到产生这些变化的原因，具有预测和反馈价值，从而及时调整自身的投资决策，体现了相关性原则。而且由于国际会计准则规定对投资性房地产采用公允价值模式计量，则企业若采用该种模式也便于与国外企业的横向比较，体现会计信息的可比性原则。

（二）实现企业的财务职能

有部分企业出于筹资需要，通过变更计量模式来实现“利润”的大幅增额，以使企业符合上市条件或能给投资者一个好的印象，从而顺利筹资。如津滨发展。

（三）符合会计准则的要求

由于香港和国际会计准则要求企业对投资性房地产要采用公允价值的计量模式，因此早前一些A+H型的企业在H股的财务报告中便采用公允价值计量模式。如北辰实业。但现在我国已经取消该类企业编制和审计双重报表的规定。

三、该模式对企业的影响

企业在采用公允价值模式后续计量投资性房地产时，相比较于采用成本模式计量会对企业的资本结构和经营活动结果产生一定的影响。如在两种计量模式的转换日以及在非投资性房地产转换成为投资性，或投资性转成非投资性时都会涉及一系列的会计信息调整。

（一）对资产、所有者权益影响

企业采用公允价值模式计量投资性房地产时要对投资性房地产进行重新估价，这不仅会导致该项资产价值上升或下降即资产数量上产生变化；也会导致企业的资产结构发生改变，进而影响企业的偿债能力。如中航地产（000043）于2009年1月1日起对该公司所持有的投资性房地产换用公允价值模式进行后续计量，仅转换日企业投资性房地产就增值336546005.1元，增幅达143.08%。与此同时，其资产负债率由70.1%下降到63.8%，则仅根据报表数据计算来看变更计量模式。而在后续持有期内，该房地产价值会随公允价值的增减变动而变动。这与采用成本模式计量由于需计提折旧和减值准备而导致资产价值减少时是不同的。

公允价值模式计量对所有者权益产生影响主要体现为：一是非投资性房地产转为投资性房地产时，若产生增值，则增值额要计入“资本公积―其他资本公积”，直接增加了当期的所有者权益。若发生减值则需计入“公允价值变动损益”通过影响利润来间接影响本期所有者权益。具体情况如下：现假设有一甲企业，按10%提取盈余公积。现其准备将一栋办公楼转为写字楼出租给乙公司，账面价值150万元。转换日发现该楼减值50万元。假设不考虑所得税影响，资产负债表日时本年利润减少50万，从而“利润分配――未分配利润”贷方余额减少50万元。若此时“利润分配――未分配利润”贷方尚有余额可进行后续分配时，其本期盈余公积便会少提取5万元，减少了本期所有者权益。若“利润分配――未分配利润”贷方数值为负，即出现亏损，则需要用以后年度的利润来弥补进而减少了后期的所有者权益。二是在后续持有期内，不管是以何种方式取得的投资性房地产在发生公允价值变动时，变动额均计入“公允价值变动损益”科目来间接影响所有者权益。

（二）对利润及所得税影响

在会计实务中，以公允价值计量投资性房地产对利润产生影响体现在以下三个方面：一在持有期间由于该项房地产公允价值变动所产生损益；二是非投资性房地产转换为投资性房地产发生减值是产生的公允价值变动损益；三是非投资性房地产转换为投资性房地产发生增值时，计入资本公积的增值额在该项投资性房地产出售时转入“其他业务成本”从而影响本年利润，从而对所得税产生影响。

但在税务处理时，根据《关于只执行有关企业收的税政策问题通知》的规定：“企业以公允价值模式计量金融资产、金融负债、投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。”同时税法还规定对于非投资性房地产转为投资性房地产所产生损益不计入当期应纳税所得额。

可见税法的规定与采用公允价值模式计量投资性房地产的会计准规定有许多不同的地方，即税法不确认未实现的损益，并体现了资本保全的思想，这与成本模式计量的规定一致。

所以企业在采用公允价值模式计时，投资性房地产因公允价值变动而产生的损益虽然会对每个季度预报税产生影响。但如果忽略时间价值的话，对整个会计年度而言，采用公允价值模式与采用成本模式对企业所得税影响是一样的。因为年末会按税法进行纳税调整，会将公允价值计量模式下算出的利润调整为成本模式下计量的出的应纳税所得额。

总而言之，企业在采用公允价值模式计量投资性房地产时会对企业资产、所有者权益和利润产生较大波动，这会对投资者造成企业经营不稳定的印象。同时企业每年进行资产评估所花费的评估费用也不容小觊。而且在我国房地产市场尚不成熟的今天，可能会存在一些人为因素对导致该项资产的价值会发生偏颇。所以笔者建议企业应谨慎使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

【参考文献】

[1]邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究――以津滨发展及同行业同地区公司为例[J].会计研究，2013（09）.

[2]贾莉莉，张鸣.投资性房地产确认、计量、转换及影响问题研究[J].上海财经大学学报，2009（06）.

资产的计价方式篇9

从历史的发展来看,资产的定义主要有四种观点。

1.1未消逝成本观

未消逝成本观是对资产性质的早期描述。美国著名会计学家佩顿和利特尔顿在《公司会计准则导论》(anintroductiontocorporatestandard)(1940)中明确提出了未消逝成本观。他们认为:“成本可以分为两部分,其中已经消耗的成本为费用,未耗用的成本为资产”。也就是说,他们认为资产是营业或生产要素获得以后尚未达到营业成本和费用阶段的那部分余额,是成本中未消逝的那部分余额。显然,这种观点同历史成本会计模式是密不可分的。它着重从会计计量的角度来定义资产,强调了资产取得与生产耗费之间的联系。

1.2借方余额观

资产定义的借方余额观是由美国会计师协会(美国执业会计师协会的前身)所属的会计名词委员会在其颁布的第1号《会计名词》(1953)中提出来的。该公告认为:“资产是由借方余额所体现的某种东西。这一借方余额是按照公认会计原则或规则从结平的各账户中结转过来的,前提是这一借方余额不是负值。作为资产,它代表的或者是一种财产权利,或者是所取得的价值,有的则是为取得财产权利或为将来取得财产而发生的费用支出”。这一认识的基本特征是将资产视为借方余额的体现物。据此,不仅借方余额所体现的应收账款、存货、设备、厂房等要确认为资产,而且由借方余额所体现的递延费用等项目也可以确认为资产。显然,这种观点只是从会计结账技术的角度来理解资产,很难说是在描述资产的性质。

1.3经济资源观

经济资源观是关于资产定义的颇具影响的一种观点。1957年,美国会计学会发表的《公司财务报表所依恃的会计和报表准则》中明确指出:“资产是一个特定会计主体从事经营所需的经济资源,是可以用于或有益于未来经营的服务潜能总量”。对资产的这一认识,第一次明确地将资产与经济资源相联系,虽然它并未正面提到无形资产的内容,但这一定义至少可能将无形资产包纳其中。另外,它也明确了资产与特定会计主体之间的关系,即特定会计主体能够借助资产业从事未来经营。1970年,美国会计准则委员会在其的第4号公告中提出了一个资产定义:“资产是按照公认会计原则确认和计量的企业经济资源,资产也包括某些虽不是资源但按照公认会计原则确认和计量的递延费用”。这一定义虽然明确指出资产的实质是经济资源,接受了“经济资源”这一新认识,但它却认为,经济资源应否视为资产,取决于公认会计原则的确认和计量标准,这就把资产的实质与资产的确认和计量之间的主从关系颠倒了。

1.4未来经济利益观

目前比较流行的资产定义体现了未来经济利益观的观点。1962年,穆尼茨(moonitaz)与斯普劳斯(r.t.sprouse)在《会计研究论丛》第3号——《企业普遍适用的会计准则》这一文献中明确提出:“资产是预期的未来经济利益,这种经济利益已经由企业通过现在或过去的交易获得。”现在的美国财务会计准则委员会(fasb)在《财务会计概念公告》第6号(sfacno.6)中提出:“资产是可能的未来经济利益,它是特定个体从已经发生的交易或事项中所取得或加以控制的。”

未来经济利益观认为,资产的本质在于它蕴藏着未来的经济利益。因此,对资产的确认或判断不能看它的取得是否支付了代价,而要看它是否蕴藏着未来的经济利益。在现实中,虽然成本是资产取得的重要证据之一,而且成本还是资产计量的重要属性,但是,成本的发生并不一定导致未来的经济利益,而未来经济利益的增加也并不必然会发生成本,例如,业主投资、接受捐赠等。所以,未消逝成本观将未耗用的成本看成是资产,视资产为成本的组成部分,是不切实际的。而经济资源观强调资产的经济资源属性,把一些不是经济资源但有助于实现未来经济利益的或减少未来经济损失的项目如某些备抵项目排斥除在资产之外。未来经济利益观则将这些项目合乎情理地包括在资产之中。因此,我们说未来经济利益相对于其他观点来说更加全面、合理。

我国《企业会计准则》(2006)规定:资产是企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。这种定义突出了以下特点:

(1)资产的经济属性即能够为企业提供未来经济利益,这也是资产的本质所在。也就是说,不管是有形的还是无形的,要成为资产,必须具备能产生经济利益的能力。

(2)资产的法律属性即必须是为企业所控制,也就是说,资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业,为本企业提供服务能力,而不论企业是否对它拥有所有权。

2不同的计量模式体现出资产的不同属性

计量是指会计要素量化的过程和方法。也就是对资产加以量化表述的理论依据与具体方法。它涉及到计量属性与量度单位的选择。计量属性解决“计量什么”,而计量单位解决对选定的计量属性“用什么计量”。计量属性与计量单位是两个不同层次的问题,计量属性是内在的,根本的问题,计量单位是外在的、形式的问题,计量单位的选择随计量属性的变化而变化。由于不同的计量模式体现出资产的属性不同,会造成资产的价值差异较大。因此,根据资产的定义、属性选用恰当的计量模式计量资产的价值就尤为重要,它不仅仅在于是否能真实地反映资产的价值,而且还影响到其提供的会计信息是否有用。现行的会计计量属性包括:历史成本;重置成本;可变现成本;现值;公允价值;摊余成本。目前,主要运用的会计计

量模式主要有四种:历史成本、重置成本、公允价值、现值。

(1)历史成本法体现资产的属性是资产投入价值,即过去形成资产投入的成本或者费用作为资产的价值。其弊端是随着社会经济发展,生产率的提高,名义货币发生变化的话,从根本上动摇历史成本计量属性的基础;(2)重置成本法计量模式表现出资产的属性是资产重置价值,即资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量;(3)公允价值计量法体现资产属性是资产交换价值,即按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量;(4)在现值计量模式下,资产的属性体现是资产在用价值,指资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量折现的金额。从现行的资产定义来看,现值计量模式最符合资产的定义及属性。

3现行的计量模式与资产定义、属性之间的矛盾

新企业会计准则的实施,一方面体现了国内会计准则和国际准则的趋同更近了一步,为企业的发展提供了更好的机遇;另一方面,其巨大的变化给传统的会计模式带来了强烈的冲击,公允价值的应用就是其中一例。在38项会计准则中,有近50%的准则要求采用公允价值计量模式。公允价值的广泛应用,无疑成为了新会计准则实施中的焦点之一。目前,对于公允价值的认定主要采取以下方式:(1)存在活跃、公开的市场价格,则以该价格为标准确认的价值即为公允价值如果资产交易或负债清偿的标的存在着活跃的、公开的交易市场,在市场综合因素的影响和行业规范的制约下,其交易价格的形成基本符合“公平、熟悉、自愿”的前提,因此具备“公允”的要求,可以作为公允价值的确认标准。这种公允价值的获取途径是比较便利和直接的,并且易于交易方接受并获得关注者认可,可以说是公允价值确认的理想状态。(2)不存在活跃、公开的市场价格,则在多方询价的基础上,采用适当的估值方法,或由评估机构评估,作为确认公允价值的基准如果资产交易或负债清偿的标的不存在活跃的、公开的交易市场,可以采用适当的估值方法,搭建相应的数据模型并选用适当的参数,参照各方询价因素,结合现金流量折现、期权定价等方法确认公允价值。(3)不存在活跃、公开的市场价格,交易标的也不适宜进行评估,并且进行多方询价存在困难的,可以参考同类交易的市场价格,作为确认公允价值的基准在这种方式下,同类交易标的价格无法由市场直接获得,因此只能用类比的方式,采集同类交易价格,作为估值的依据。这样,如何选择确定同类交易就成了公允价值确认的关键。同类交易不仅要求选取物与标的具有物理上的同质性,同时其实施载体各要素也应具备可比性,比如期望现金流、期限等。这样,现行会计计量模式是一种以公允价值为主体,多种计量模式并存的混合计量模式,因此,体现出资产属性也是多种多样的,既有历史成本、重置价值。也有公允价值、可变现净值、现值等。而现行的资产定义为,指企业过去的交易或者事项形成,由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。其本质特征“未来经济利益”,因此,资产的价值不是以企业现有的资产为基础,也不认可投入成本,决定资产价值取决于未来持续的现金流及盈利能力,根据资产的属性其计量模式就是现值,因为只有能现值反映企业未来的产出,最恰当地反映未来经济利益的计量属性。其他的计量模式均不符合资产的定义及属性,只有在这一属性无法满足可靠性和可验性的要求,在具体会计实务往往是从投入成本的角度考虑,采用其他的替代计量属性,但也要求排除人为估计等因素干扰,客观、真实的反映资产的内在价值。这就进一步说明了现值是资产真实价值的最近似的反映。不同方法对资产计量的结果都是对资产现值的代替。因此,根据资产的属性采用的计量模式应该是现值或者是以现值为代表的现值混合计量模式。而不是现在采用的公允价值计量模式。

4资产概念的重新定义

资产的计价方式篇10

关键词 ：投资性房地产；盈余管理；审计

一、投资性房地产的盈余管理空间

1.利用政策的可选择性进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产既可选择公允价值也可选择历史成本进行后续计量。虽然我国的房价在近期有所回落，但仍然处在一个较高的水平线，公允价值远大于历史成本，如果企业选择公允价值来对以前取得的房产进行计量，企业的资产便会增加同时资产负债率降低。公允价值实际上并不能改变企业的真实价值，它只是将企业的隐性价值显现出来，这种方式降低企业的资产负债率财务风险较低，在一定程度上增强了企业的融资能力。此外，这种模式无需计提折旧或摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。在公允价值大于原账面价值的情况下，可以增加企业的报表利润。

2.将投资性房地产和固定资产相互转换进行盈余管理会计准则规定，闲置建筑物只能当做固定资产，采用成本计量模式核算，而不能作为投资性房地产来做核算处理。固定资产较多的企业会因过高的折旧和摊销削减利润，企业可能会出现在地产市场价格上涨时与关联方签订租赁合同，将建筑物的状态由闲置转为租赁的现象，这样便可将其转换成投资性房地产并使用公允价值计量，达到降低企业的成本、提高企业利润的目的。

3.规避资产减值不得转回的规定进项盈余管理

会计准则规定，企业资产减值损失一经计提在以后期间不可转回，这个规定使企业不能利用资产减值调节利润，但企业却可以改变资产用途来规避此规定。例如：企业将自用的资产转变为出租的资产，即使该资产已经计提减值准备金，但因用途发生改变，按准则规定应作为投资性房地产核算，其账面价值和公允价值的差额可在原计提减值准备的范围内计入损益。同样的道理，当资产用途再次变化时，投资性房地产也可转变为固定资产以此达到调节盈余的目的。

4.利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产取得公允价值依赖于最近市场发生的交易价格、活跃市场的报价及未来净现金流量的现值，以上信息均无法获取则需采用估值技术。估值技术受主观判断影响很大，且会随着内外部环境的变化而变化，这就会出现相同的房地产因不同环境因素的影响而在价格上有很大差异，企业则可利用价格上存在的弹性来进行盈余管理。

二、投资性房地产业务盈余管理的实际案例

例：某百货公司在当地同一地段收购了A、B 两处办公用房，这两处办公用房的单价相差竟达到了每平方米2000元。单价差距巨大的原因为：A处房产使用的是协商价格，而B处房产使用的则是评估价格，因为两者都是商品的实际交换价格，所以也都符合公允价值的定义。由此可以看出公允价值在操作上的弹性空间，百货公司收购的A房产面积为28000平方米，按每平方米相差2000元计算的话，对公司利润的影响就可以达到5600万元。

三、内部审计对投资性房地产的盈余管理

（一）内部审计在投资性房地产盈余管理中的现状1.会计准则对投资性房地产的确认和计量作了明确的规定，同时规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。而内部审计准则中缺乏相关操作细则。

2.会计准则在划分投资性房地产标志和原则上的规定不够明晰，如未明确计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，内部审计检查企业投资性房地产确认是否准确、合理缺乏明确的判断标准。

投资性房地产与非投资性房地产的转换等，其减值准备和累计折旧的计提会计处理方式存在差异。实际工作中内部审计对投资性房地产计量模式的转换关注度不高，甚至忽略这些内容，职业谨慎不够。

3.投资性房地产一般为建筑物、土地使用权，对投资性房地产的价值进行准确的界定，内部审计人员必须具备必要的工程造价、土地评估等方面的专业知识，但内部审计人员一般由会计、审计专业人员组成，缺乏土地、建筑及工程方面的专业知识。

4.会计准则在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的。投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位，为了追求盈余空间，一般通过聘请专业机构进行评估，而我国评估业务起步较晚，评估机构质量良莠不齐，评估价值的合理性，内部审计人员缺乏专业判断，形成了审计风险。

（二）内部审计在投资性房地产盈余管理中的应对策略

1.提高内部审计人员素质。投资性房地产公允价值会计核算体系下，企业的盈亏既包括真实收益及亏损，也包括尚未变现的预估收益及亏损，净资产也包含着尚未实现的预期增值。合理判断投资性房地产公允价值计量的公允性，首先必须提高内部审计人员素质。在审计工作态度上要做到客观、独立、公正；在工作能力上要加强学习，不断提升专业能力，增强学习知识的多样性；在工作方法上要敢于创新，面对新的、复杂的审计环境要使用有别于过去的审计方法，对审计循环的划分以及审计证据获取应当不同于过去的审计模式，提高内部审计人员对投资性房地产盈余管理的水平。

2.制定明确的内部审计目标。制定投资性房地产审计计划，明确审计应达到的目标，具体包括：确定投资性房地产的增减的记录是否完整；确定投资性房地产的计价方法是否恰当；确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理；确定投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确等，通过明确审计的目的和要求，提高投资性房地产盈余管理质量。

3.采用有针对性的审计程序。在投资性房地产的公允价值审计中，审计人员要注重通过信息的收集来检查公允价值的取得和公允价格的准确性，避免利用公允价值粉饰报表及利润造假的现象。检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。检查公允价值模式核算的投资性房地产，将自用资产转为投资性房地产时，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益等。

参考文献：

[1]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析[J].会计师，2010（3）.

资产的计价方式篇11

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式 

 

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业的投资观念在改变，企业持有的房地产除了用作自身生产、对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。为了顺应国家经济发展的需要，促进与会计国际化趋同，财政部于2006年颁布了《企业会计准则第三号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则），将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自有房地产和作为存货的房地产加以区别，规范了投资性房地产的确认、计量和披露，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产准则的出台，对企业会计信息披露更恰当、更相关，为会计信息使用者更好地提供了决策依据。 

1 投资性房地产的后续计量方法 

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更对公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 

1.1 成本模式 

成本模式是企业在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量时，不是以市场价格来表示企业资产的现状，而是通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对出租建筑物、出租土地使用权进行计量，对投资性建筑物需要按期（月）计提折旧，折旧的具体计提方法同固定资产折旧类似，对投资性土地使用权需要按期（月）进行摊销，摊销的具体方法同无形资产摊销类似；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，发生减值的应计提减值准备，已计提的减值准备在以后会计期间不允许转回。 

1.2 公允价值模式 

在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，应当保证所确定的会计要素能够取得并可靠计量。对于投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 

采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间差额计入当期损益。 

2 成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析 

2.1 投资性房地产的初始计量核算 

（1）成本模式。 

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 

（2）公允价值模式。 

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 

在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。 

2.2 投资性房地产的后续计量核算 

（1）成本模式。 

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 

投资性房

地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。 

（2）公允价值模式。 

采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 

在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。 

2.3 投资性房地产的转换计量核算 

（1）成本模式。 

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即由成本——成本进行结转。 

①将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。 

②将自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备“科目。 

③将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

（2）公允价值模式。 

①将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 

②将自用房地产转换为投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 

③将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 

在两种模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，必将大大提高其净资产和资产，而当房地产迅速贬值

时，则严重影响资产和当期净利润。当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。 

2.4 投资性房地产的处置核算 

（1）成本模式。 

采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。 

（2）公允价值模式。 

采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 

在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入处理相同，都是计入“其他业务收入”科目，在结转时，成本模式只需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。 

3 成本模式与公允价值模式核算对企业财务方面的影响 

3.1 对企业资产价值的影响 

成本模式计量是沿用传统的资产计量方法对投资性房地产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录，在资产负债表日，资产的价值是固定不变的，所以反映的资产比较稳定。 

公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。 

3.2 对企业盈利能力的影响 

采用成本模式计量对企业利润的影响比较稳定，成本模式按期计提的折旧费用和摊销会增加企业成本费用，如果存在减值迹象的，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，同时准则规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”，这一项规定明确了企业不得调整利润，所以成本模式一般情况下不会创造利润，除非是进行资产处置，才能调整利润。 

采用公允价值模式计量对企业盈利的影响具有不确定性，公允价值模式无需计提折旧或摊销，企业成本费用就会降低，而且期末资产的账面价值与公允价值的差额计入当期损益，企业利润可随公允价值的波动方向而上下变动，公允价值的变化将加大利润的波动幅度，对企业的盈利能力带来极大的影响。 

3.3 对企业所得税的影响 

采用成本模式计量，会计准则与税法的处理基本一致。对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣（超过税法税前扣除标准需作纳税调整），计算比较简单。 

采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量。 

4 结语 

综上所述，不管是采用成本模式计量还是采用公允价值模式计量都各具千秋，关键是要看该模式是否适用于企业。 

资产的计价方式篇12

2006年2月我国财政部发布了新的企业会计准则,其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有持有的房地产。投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择。

一、投资性房地产后续计量模式的有关规定

我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

在成本计量模式下,资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧(或摊销),如果发生了减值,需要计提减值准备。

在公允价值计量模式下,不对投资性房地产计提折旧(或摊销),也不需要计提减值准备。但在房地产价格变动的情况下,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益,以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在这两种不同计价模式下,投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言,公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值,因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值,更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况,增强会计信息的决策有用性。但是在房地产价格变动的情况下,采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下,更多的投资性房地物业体现为持续升值,同时由于公允价值模式下不再计提折旧,这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益,从而表现为激进的会计政策。

二、上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则明确提出成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时,各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式,但是在2007年的上市公司中期报告中却显示出,众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几,大多数公司仍决定采用成本模式。

从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始,截止2008年4月30日,除?鄢st威达(000603)和九发股份(600180)两家公司外,沪深两市合计1570家上市公司(沪市861家,深市709家)公布了2007年年报,其中非 金融 类上市公司1543家,金融类上市公司27家,a+h股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家上市公司,占1570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式,仅18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用的是公允价值对投资性房地产进行的后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占有此类业务18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润的0.23%。

根据上述18家公司披露的年报,投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及 参考 同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

三、上市公司投资性房地产后续计量模式选择的动因分析

1、我国对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制

《投资性房地产》准则允许上市公司采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上,更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制,每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。并且在准则指南中明确指出:“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值模式计量的,提出了限定条件,即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,并且同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外规定已经采用公允价值计量的投资性房地产,不得通过会计政策变更转回成本模式。上述规定是基于我国国情提出的,因此,上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎,除非有充分的市场环境和技术支持,否则不会贸然采用公允价值模式,以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。

2、上市公司管理层盈余管理的动因

如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件,对公司管理层而言,将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发,管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主要考虑在成本模式下,当投资性房地产出售时,收益可一次性全部进入当期利润;同时,投资性房地产需要计提折旧,出售时可将前期已计提的折旧全部转化为出售当期的利润,可实现利润在不同期间的调节。

3、纳税影响的动因

公司在决定是否采用公允价值计量时,必须考虑其对公司纳税的影响。如果采用公允价值计量对投资性房地产将不计提折旧或进行摊销,但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧,可能失去“税盾功效”。另外,所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润。2007年18家上市公司投资性房地产公允价值变动净收益22.79亿元,按25%的税率 计算 应缴纳5.6975亿元所得税,平均到每个上市公司需要支付0.3165亿元税款。这无疑是一笔不小的支出,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税,将会增加税收支出,减少净利润,并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果不缴纳,上市公司税负不变,但似乎有打擦边球的嫌疑。在缴与不缴的两难境地中,上市公司可能会采取谨慎的财务政策保持原有的成本计量模式,待相关税收政策明确后再做决策。

4、公允价值计量条件的影响

采用公允价值模式计量,应同时满足两个条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场;二是 企业 能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。上述条件非常严格,因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大,成本也很高,这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反,传统的成本模式下,获取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比较之下,上市公司当然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允价值模式,金额的确定也会成为上市公司的难题。无论是我国所规定的公允价值的确定方法,还是fasb在《财务 会计 准则公告第157号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”,在本质上是一致的。也就是说,公允价值的取得,首选的是活跃的公开市场报价,如果在目前的市场条件下,公开市场报价不易取得,公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。从上述15家采用公允价值的公司所披露的公允价值确定方法来看,其中10家采用了房地产评估价格,占到样本公司的66.67%。由此可见,在公允价值的确定方面,实务界还是比较倾向于借助于独立第三方的房地产评估价格。但问题在于,目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师,他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则,投资性房地产价值的公允性难以保证。从西方实践来看,由于“公允价值会计”的出现和 发展 ,资产评估与公司会计、注册会计师的合作不断加强。资产评估既能够解决市场不充分情况下如何确认公允价值的难题,也能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持。但目前,我国评估界在提高透明度和工作质量,建设、完善高水准执业准则方面还需要做大量的工作,尚不具备支持公允价值全面应用的条件。

投资性房地产准则的单独成章即是我国房地产业迅猛发展的需要,同时也是为了进一步促进会计准则的国际趋同。从计量属性角度看公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性,满足信息使用者决策需要。从长远来看,采用公允价值计量模式的上市公司会不断增多。但是后续计量首次在投资性房地产等准则中应用,在执行过程中难免会存在这样或那样的问题,这些问题的解决需要理论界和实务界的共同努力。我们应采取积极的应对措施,完善公司治理结构,建立房地产市场信息数据库,提高会计人员素质,提升资产评估水平,协调税收政策,以积极创造条件,在投资性房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同。