小区物业管理合集12篇
小区物业管理篇1
第二条本乡行政区域内居(村)民安置小区的物业管理适用本办法。
第三条本办法所称居(村)民安置小区，是指国家征收农村集体土地上的房屋，对农民合法建筑物实行集中还建具有一定规模，基础设施配套比较齐全的住宅区域。
本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。
本办法所称物业管理，是指居(村)民安置小区内业主自治组织及其委托的物业管理企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。
本办法所称物业管理企业，是指具备相应专业资质，依法登记注册，取得法人资格；并具有较为成熟的物业服务管理经验，经政府主管部门严格审核后进入“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”的专业管理服务企业。
本办法所称业主，是指本乡居(村)民安置小区物业的所有权人及合法使用人。
第四条本乡居(村)民安置小区的物业管理，实行社区（村）委员会管理逐步过渡到业主自治管理再到物业管理企业专业化管理的渐进管理模式，坚持合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化、市场化、社会化。
第五条社会事务办公室（物业管理办公室）负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督。充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。
第二章业主委员会
第六条居(村)民安置小区应成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。一个居(村)民安置小区成立一个业主委员会。
第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地社区居（村）民委员会的人员参加。
业主委员会一般由5至7人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。
业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。
业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。
第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到社会事务办公室登记：
（一）业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程；
（二）通过公开招标、竞标方式，选聘物业管理企业；
（三）审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案；
（四）遵循竞争性谈判定价拟订居(村)民安置小区物业管理服务具体收费项目和标准；
（五）检查、监督、考核物业管理企业的工作，督促村民安置小区内业主遵守《物业管理公约》，调解业主与物业管理企业之间的纠纷；
（六）监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房；
（七）组织实施行政机关委托管理的事项；
（八）《业主委员会章程》规定的其他重要事项。
第十条业主委员会成立以后，应当及时在纪委的监督、指导下，从“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”中通过竞争性谈判，择优选聘具有相应专业资质证书的市场化物业管理企业。
业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责本社区（村）安置小区的物业管理，居(村)民安置小区的业主不得自行委托物业管理企业。
第十一条业主委员会通过公开招标、竞标方式选聘的物业管理企业须向居(村)民安置小区所在社区（村）缴纳物业管理保证金，与其签订《物业管理合同》，明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。《物业管理合同》由经济发展办公室统一制定和审核。
第十二条居(村)民安置小区在未产生业主委员会的情况下，由社区（村）代为行使业主委员会职责。
第三章物业管理企业
第十三条政府将每年对“居(村)民安置小区物业管理企业备选库”进行评审更新，不定期对已选聘的物业管理企业的管理进行明查暗访、监督、检查，对不按合同约定规则执行、信誉不好、群众满意度测评不合格的物业管理企业，将其纳入“黑名单”，并不得再进入我乡物业管理行列。
第十四条物业管理企业享有下列权利：
（一）依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施；
（二）依照《物业管理合同》《物业管理公约》实施管理，制止管理范围内的违章行为；
（三）依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用；
（四）选聘专业人员承担专项管理服务业务；
（五）请求业主委员会督促居(村)民安置小区内业主遵守物业管理规定；
（六）依照《物业管理合同》的约定使用物业管理用房，并可优先租赁经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动；
（七）在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。
第十五条物业管理企业应当履行下列义务：
（一）依法经营，全面履行《物业管理合同》；
（二）不间断地为居(村)民安置小区业主提供服务；
（三）超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意；
（四）自觉接受上级主管部门、业主委员会和居(村)民安置小区业主的监督；
（五）自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。
第四章物业管理活动
第十六条物业管理企业根据《物业管理合同》负责下列管理事项：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护；
（二）道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护；
（三）小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护；
（四）小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护；
（五）代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。
第十七条根据《中华人民共和国消防法》第二条和《省消防条例》第三条的规定：消防工作要以贯彻预防为主、消防结合的方针，按照政府统一领导、部门依法监督、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络。居(村)民安置小区物业管理企业应当在消防部门严格监管下对本小区管理范围内履行下列消防安全职责：
（一）按照《中华人民共和国消防法》《省消防条例》的规定，制定消防安全制度，落实消防安全责任制，利用多种形式，途径在居(村)民安置小区内开展消防安全宣传教育；
（二）随时开展防火检查，发现问题，及时整改，消除火灾隐患;
（三）确实保障疏散通道、安全出口、消防车通道的畅通；
（四）定期对公共消防设施、器材以及消防安全标志进行检查，若发现有损坏失效等情况，应及时向社区（村）委会及上级消防安全管理部门汇报，进行整改，确实保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效；
居(村)民安置小区物业管理企业应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。对消防安全工作管理不力，违反消防安全责任有关规定的责任人，依法给予行政处罚；对发生火灾事故，构成犯罪的依法追究刑事责任。
第十八条城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在居(村)民安置小区内进行建设、检修活动的，应当事先通知物业管理企业配合，并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的，应当负责恢复原状或作价赔偿。
第十九条居(村)民安置小区内业主装饰、维修房屋，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项明确告知业主。业主须向居(村)委会缴纳房屋装修保证金，由物业管理企业进行监督管理，房屋装修结束后，必须及时清运废弃物，由社区（村）委会退还房屋装修保证金；若业主在装饰、维修房屋过程中，有下列情形之一的，将责令其限期整改、恢复原状，以房屋装修保证金作为赔偿并做出相应处罚：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用性质的；
（三）影响有关公用设施和消防安全的；
（四）影响相邻房屋使用的；
（五）影响景观容貌的。
第二十条若因物业管理企业管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小区内乱搭乱建，限期内又不能拆除的违法建筑，将由城管部门按照相关规定和程序组织拆除。由此产生的费用由物业管理企业承担。
第二十一条居(村)民安置小区内业主应当遵守《物业管理公约》，自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用，正确处理相邻关系。
第二十二条居(村)民安置小区内业主和进入居(村)民安置小区的人员不得实施下列行为：
（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；
（二）擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌；
（三）损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备；
（四）擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点；
（五）占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物质或者超标排放噪声；
（七）践踏、占用绿地和损坏花木；
（八）乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物；
（九）在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画；
（十）违规行车、停车、呜喇叭；
（十一）国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。
第二十三条《物业管理合同》终止前，物业管理企业有意续签合同的，需提前3个月向业主委员会提出续签申请，业主委员会接到续签申请后须在2月内上报社区（村）委员会及社会事务办公室（物业管理办公室），并在上级主管部门监督下，由居(村)委会或业主委员会组织，进行群众满意度测评，测评结果达90％以上者方可续签合同。获得续签合同资格的物业管理企业，第一年，在物业管理内容，方式不变的情况下，物业管理服务费保持原价不变；第二年，根据市场变化，物业管理服务费涨幅不得高于原价的5％。对《物业管理合同》终止前2个月内未提出续签合同的物业管理企业将视为自动放弃续签合同资格。《物业管理合同》终止前15日内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并报社会事务办公室备案：
（一）对物业管理服务费据实结算；
（二）移交物业档案资料及有关财务帐册；
（三）移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。
第五章物业管理保障
第二十四条建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料：
（一）居(村)民安置小区综合验收批准文件及有关资料；
（二）居(村)民安置小区规划图、竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）业主分布情况；
（六）其他有关物业管理的资料。
第二十五条物业资金的管理
（一）各社区（村）及物业管理企业应规范物业资金的管理，按照三资管理中心收支两条线的财务管理规定，确保资金运行规范；
（二）物业管理企业向居(村)委会缴纳的物业管理保证金、居(村)民安置小区业主向居(村)委会缴纳的房屋装修保证金、居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益，应由社区（村）委会直接收取存入乡三资管理中心村集体账户；
（三）各社区（村）收取的上述所列资金，只能用于物业管理服务费的支付、物业管理服务费保证金及居(村)民缴纳的房屋装修保证金的退还；用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，专款专用，不得挪作他用；
（四）居(村)民安置小区遇重大物业维修项目，在没有确定物业维修金的情况下，必须由物业管理企业提出维修项目计划，资金预算，经社区（村）委员会讨论同意并报政府按照有关报批程序审批后实施。社区（村）委员会应当及时对居(村)民安置小区物业维修项目及资金使用情况进行公示，并接受上级主管部门及居(村)民安置小区业主监督；
（五）居(村)民安置小区经营性用房、场所租金及其他收益不能保证居(村)民安置小区正常资金支付的，差额由社区（村）从村集体资产收益中补足。
第二十六条各社区（村）居(村)民安置小区业主在享受专业物业服务的同时须向服务提供方缴纳物业服务费：
（一）各社区（村）可根据自身经济情况，在一定时期内为本社区（村）居(村)民安置小区所在村集体经济组织成员的业主缴纳物业管理费；
（二）各社区（村）在小区业主委员会建立后，应逐步推行“业主缴费，村级补贴”的物业服务缴费新模式；
（三）居(村)民安置小区内非小区所在社区（村）集体经济组织成员的业主不得享受本社区（村）物业服务费的补贴及相关优惠政策。
第六章奖惩
第二十七条对在物业管理中取得显著成绩的物业管理企业，由上级主管部门给予表彰并向社会公布，并且可享受我乡居（村）民安置小区物业管理的有关优惠政策。
第二十八条物业管理企业在合同期内，不履行本办法规定的物业管理义务的，政府将予以警告、责令限期改正；情况严重者，村民安置小区业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》。
第二十九条居（村）民安置小区内业主和进入居（村）民安置小区的人员违反本办法第二十二条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予警告、罚款，情况严重者，提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。
第三十条居（村）民安置小区内业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》《物业管理合同》，应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院。
第七章附则
第三十一条本办法有关专业用语的含义：
房屋公用部位，是指居（村）民安置小区内全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。
小区物业管理篇2
Abstract：In order to reduce or avoid the occurrence of fire area residents, property management departments should fully make related fire management, this thesis analyzes the residential property management of fire work existence question, proposed further strengthens the residential property management of fire a few measure.Key words ：residential area; fire management
中图分类号：D035.36 文献标识码： A 文章编号：
【作者简介】张凯，男，江西九江人，现为江西省九江市公安消防支队防火处专业8级工程师。
1.前言
近些年来，我国的房地产业快速发展，各类住宅小区迅速崛起，这些小区的物业管理工作由专门的物业公司展开集中管理，保证了管理的区域内相关人、事、物的安全，在物业管理中，消防管理是所有物业管理工作中的重中之重。因此加强对小区物业消防的管理显得十分重要。
2.现阶段小区物业消防管理的现状
目前物业管理尚属城市生活的一项基层管理,因其在国内起步较晚,若想走向规范化以及专业化,仍然需要不断探索和努力,在此过程中，问题也频频出现，特别是小区物业的消防管理。具体如下：
2.1缺乏完善的管理制度来指导各项管理工作的展开
小区的物业管理主要是基于合同基础上履行相关管理职责的一项工作。尽管我国有出台相关的物业管理政策以及法律法规，可是对于小区物业的消防安全管理具体的管理责任以及法律地位、管理维护费用等均没有给出具体的明文规定，缺失一定的约束力和强制力，造成在小区物业的消防管理中出现大量纠纷以及大量矛盾，相应的司法机关同时因缺乏相关的法律依据,无法有效解决此类问题，如消防设施的管理维护方面责任没有明确、相关的维护经费没有落实、火灾责任以及赔偿责任之类的问题,均难以得到有效处理。物业服务单位是市场经济的一个活动主体，需以市场规律的运作为根据，并对物业服务的合同中的相关约定内容全面负责。因部分业主进重视保洁及电梯等常规内容，忽视消防安全管理，造成物业服务的合同中无消防安管责任以及相关费用的分担内容约定，导致物业服务单位以“无收取相关得费用，所以不在单位管理的范围内”作为理由拒绝履行消防管理职责。
2.2小区物业消防的监督力度弱
在事实上国内大多小区的物业消防管理存在的普遍问题是各大房地产建筑的设计和物业消防互相脱节,整体上没有对物业消防管理的设计、消费以及等的全过程展开监督以及管理,脱节问题导致了小区物业消防的投入使用以及消费中出现建筑消防安全疏散不科学,又或者是消防的设施不齐全等问题，为火灾留下较多隐患。
2.3管理者以及业主等的消防意识薄弱，资质不够
目前，国内有部分小区的管理者以及业主等的消防意识相对比较薄弱者，有擅自挪用或者是拆移消防设备等行为，还有非法占用或者堵塞消防的通道。部分业主为了方便于通风和装修、采光，随意拆除防火门，又或是因整个楼层为了防盗以及使用上的方便，在公共的通道装设防盗门，导致楼层安全疏散线路受到阻碍。此外，部分小区物业服务企业的相关消防人员普遍存在操作技能技术不强。专业知识缺乏等现象，资质不够。在我国的《物业服务企业资质管理办法》中，第五条有做出明确要求：即物业管理人员必须按照国家的相关规定，在获取职业资格证书之后方可持证上岗；在《中华人民共和国消防法》中，第三十四条以及劳动保障部在《关于同意成立消防行业职业鉴定指导中心和印发消防行业特有工种职业技能鉴定指导办法》中也做出明确规定，消防值班员以及消防设备的操作、维护检修人员是属于特殊的工种，必须通过职业技能的专业培训且要在鉴定合格后才可持证上岗。这些规定均要求列入小区物业消防管理中，但目前，仍存在部分物业管理单位未将持证上岗规定列入相关的物业服务合同中。
2.4消防设备相关技术资料保存不当及设备维护不到位
现代化小区集中了多种消防设备设施，如应急供电设备，视频以及对讲等之类的安全防范设备、消防报警、灭火系统，液压升降以及机械升降等之类的升降设备、给排水系统、烟感、自动喷水灭火以及温感自动报警等等，这些消防设备在物业消防管理中有着重要的作用，因此需要对相关技术资料进行妥善保存和定期维护检修，但目前多数小区在这方面普遍存在消防设备相关资料保存不当及设备维护不到位的现象，导致存在较多的安全隐患。
3.加强小区物业消防管理的措施
3.1要将消防管理放在物业管理中的中心地位
消防管理在整个物业的安全管理中应该占据中心地位，各大建筑小区不能只注重建筑的构造质量而忽略小区的消防安全管理。每一个小区均应该制定出相关的物业管理规定，特别是要对消防安全管理方面做出重点规定，这样才能使小区的消防管理有效开展。以往多数建筑小区仅仅是制定物业管理相关规定，但对消防安全管理方面的规定极少，甚至是没有，这样是无法满足现代化消防安全管理工作的发展需要的。以重庆市为例，该市高度重视小区物业消防管理工作，在新出台的《重庆市物业管理办法》以及相关的规范性文件，明确指出消防管理工作在物业管理工作中的中心地位，确立了物业管理的市场主体地位，并逐渐取消了从命于和依附于相关开发商依附于的物业管理服务企业，提高了物业服务日益激烈的市场竞争意识，在很大程度上提高了小区物业的消防管理成效。
3.2明确物业管理员的相关职责
消防工作不得怠慢，必须要明确物业管理员的相关职责，这样才能有效做好各项管理工作。首先应该要小区的物业管理部进一步明确自身担负的相关消防职责，要掌握小区物业服务公司的职责，这是确保管理过程中的公用消防设备的使用安全,而且应提供有关的消防安全管理的防范服务。具体要明确公安派出所、小区物管单位以及居民委员会、街道办事处等的相关指导监督管理职责，以充分发挥出公安派出所、小区物管单位以及居民委员会、街道办事处的组织优势，以使公安派出所以及居民委员会、街道办事处等全面介入到小区物业消防管理工作中。建立健全公安派出所以及居民委员会、业主委员会以及物业管理单位的联系制度，通过四方协作管理、相互配合，做好各小区的物业管理。
3.3组建一支高素质的小区物业消防管理队伍
一支高素质的小区物业消防管理队伍，在很大程度上决定了小区物业消防管理工作的成效。小区内的物业服务部门相关的消防管理员，不管是兼职的还是全职的，均应该具备相关的防火灭火知识，要对《中华人民共和国消防法》以及相关的法律法规有个全面的了解。在《中华人民共和国消防法》 第三十四条有做出如下规定：消防产品质量认证、消防设施检测、消防安全监测等消防技术服务机构和执业人员，应当依法获得相应的资质、资格；依照法律、行政法规、国家标准、行业标准和执业准则，接受委托提供消防技术服务，并对服务质量负责。所以，小区物业消防管理人必须要具备相关的物业消防管理知识,应该能够熟练掌握和使用多种类的消防器材，要掌握各类的消防法律法规以及政策,要根据相关规定展开消防管理工作。要在通过消防部门的业务培训以及教育之后才能持证上岗，除此之外，还要求消防人员要具备现代化的消防技术知识、全面掌握各类消防设备的具体运行情况以及操作方法。
3.4强化消防设施的维修管理
依据《消防法》中的第十八条的第二款规定：“住宅区的物业服务单位应该对管理得区域范围内的共用消防设施展开定期的维护管理，并提供相应的防范消防安全的服务”，这项规定应该列入业主和物业管理部门的物业消防管理责任约定合同中。物业管理服务单位不可以“没有收取相关的费用、故不给于提供该项服务”作为理由拒绝维护修理消防设施设备。尽管双方未将此项规定列入物业管理服务单位中，根据《中华人民共和国合同法》中的相关规定，此合同书是无效的。所以，各大小区的物业管理服务单位为了确保消防的质量,必须对小区内的相关消防器械进行严格检查以及维护,以确保其的使用效率和确保此类器械在规定的使用年限之内得以正常使用和保养。物业部门还应该设立出专项资金，用于维修和保养小区内的各类消防设施，只有这样才能确保在突发意外时，消防设施能充分发挥出其的作用，确保各种设备维持于最佳状态。以重庆市为例，重庆市在强化消防设施的维修管理方面取得一定成效，关于小区物业消防管理方面，重庆市出台了《重庆市物业管理办法》以及相关的规范性文件，在这些文件中，切实明确了物业服务单位的承接验收办法，有效的处理了物业管理单位及开发企业在消防产品承接验收的环节上的责任缺失现象以及开发企业消防产品存在火灾隐患的相关整改问题；此外，也切实确定了物业的专项维修资金具体的缴存标准、时间、管理以及使用程序，有效保障了资金的使用安全以及整改了消防设施火灾隐患方面的资金问题。
3.5在小区内大力宣传消防知识以及加强消防技能培训
为了提高小区内居民的消防意识以及消防法制的观念，可以通过在小区内大力宣传消防知识以及加强消防技能培训来提高。物业消防管理人员应该充分的利用社区以及巡防人员的力量进行消防安全宣传，还可以通过设立专门的宣传栏以及发放相关的消防法规常识、家庭防火之类的宣传材料、邀请相关消防人员到区演练救火灭火和逃生技能等形式，来给小区居民展开消防法规方面的教育、消防安全常识方面的教育等，以提高居民的消防法制观念以及安全意识，积极做好家庭的消防工作，教育子女要保护好公共的消防设备，共同做好小区内的物业消防管理工作。
3.6加强消防监督
《消防法》中明确规定，任何单位以及个人均不可以损坏、挪用又或者是擅自拆除及停用任何消防器材和设施，不可以埋压、遮挡以及圈占消火栓，又或者好是占用防火的间距，不可以占用、封闭以及堵塞疏散的通道、消防车的通道以及安全出口。对于人员密集的场所门窗，不可以设置会影响到逃生以及灭火救援的相关障碍物。所以要确保小区的物业消防安全，小区物业管理人员必须要要严格把好日常中的监督检查关口。相关专职消防管理人员应深入于高层小区展开消防安全的检查工作，与此同时将小区物业消防列入物业安全管理的重点工作，督促制定出相关的消防安全管理制度，不断完善各类消防设施。消防管理人员必须要及时发现存在的通道不畅以及乱搭乱建、设施不全等之类的火险隐患，并及时采取相关措施进行整改。除此之外，还应该根据小区的消防安全管理特点，制定出切实可行的灭火预案，并且定期进行灭火演练，这样有利于在突发事件中，快速有效的做好相关消防灭火工作。
4.结束语
总而言之，现阶段小区的物业消防管理工作还存在较多的问题，物业管理部门应该加强对小区居民的消防安全教育、加强居民消防技能的培训、加强消防设施的维护等，只有这样才能有效减少或者避免火灾事故的发生。
【参考文献】
[1] 李涛.当前企业消防安全管理工作的问题与对策分析[J].中小企业管理与科技(下旬刊). 2009(11).
[2] 果中山.关于加强居民住宅物业管理企业消防工作的思考[J].中国新技术新产品. 2011(03).
小区物业管理篇3
老旧小区的基础设施条件差、相关配套设施落后。而且老旧小区通常都实行带有福利性质的低租管理模式，致使老旧小区的房屋、基础设施和相关配套得不到合理有效的维修和保养，从而造成房屋失修失养，破旧不堪，因此，很难在老旧小区开展比较专业的物业管理。在这种情况下，国家不得不把老旧小区的物业管理工作揽在自己手上。相比之下，新建的商品房小区，房屋质量高，相关配套完整，环境整洁，专业的物业管理公司就容易进来进行管理。
（二）房屋产权
老旧小区房屋的产权比较复杂，包括公共产权、集体产权和私人产权。与此相对应的，房屋的所有人也比较复杂，包括住户个人所有、产权单位集体所有和公共所有。其中，集体所有人又包括各个层级的机关单位部门，公共所有人又包括各个层级的银行、邮局等事业单位。由于房屋产权的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老旧小区开展物业管理的方式方法上，基本上是根据每个小区自身产权特征和其它现实基础条件来具体安排的，所以老旧小区物业管理的方式方法也比较繁多。而新建商品房小区不存在这个问题，它们都是直接卖给住户，产权形式比较简单，管理的方式方法也比较集中，比较容易进行专业的物业管理。
（三）资金来源
老旧小区里很多房屋产权人是单位，单位倒闭后房屋的物业管理责任不明确，也就没有人来负责，向小区住户收费根本不现实，连基本的生活垃圾费都很难保证，况且老旧小区还住着相当一部分靠吃低保生活的住户。国家不得己通过财政来补贴这类房屋，以此来解决其所必须的物业管理费用。相比老旧小区，新建商品房小区的物业管理费用则简单的多，由小区住户直接承担，物业管理公司只用进行简单的预算，以此来确定向小区住户收取的物业管理费用的多少。
（四）住户的收入水平和消费观念
老旧小区的住户很多都是低收入家庭和低保户，收入不高，思维方式跟观念相对滞后，始终纠缠于计划年代房屋的一切费用由国家买单的概念上，因此很难开展专业的物业管理工作。为此，仍然要继续实践摸索符合老旧小区实际情况的物业管理方式。相比之下，买得起商品房的住户都是有一定经济实力的，层次也相对较高，思维方式更开阔，更容易接受各种新事物、新观念，所以在新建商品房小区开展专业的物业管理相对要容易许多。
二、改善老旧小区物业管理现状的可行性思考
（一）积极宣传转变居民传统小区管理观念
老旧小区的居民享受惯了计划经济时代福利分房管房所带来的的各种好处，导致消费观念落后、自治意识不强，究其根本原因，还是因为没有能够转变过去传统的房屋管理观念，更没有认识到物业管理的重要性和必要性。因此，需要通过宣传改变住户传统的房屋管理观念，一旦他们的观念转变过来了，接受了现代的物业管理方式，就为在老旧小区实施物业管理扫清了一大障碍。另外，通过及时有效的宣传还可以消除物业公司与小区的居民长久积累的矛盾，比如有些业主认为物业服务公司可能存在乱收费现象，如果这种质疑不能有效及时的得到回应和沟通，必将会造成业主与物业服务公司的矛盾。
（二）加强基础工作建设。
由于老旧小区基础条件比较差，且相应配套设施普遍不是很理想，因此，在对老旧小区实施物业管理之前，应该首先由个人、单位和政府共同出资，对其进行综合整治，为其创造进行物业管理的条件。从2010年开始，马鞍山市将对全市老旧小区开展全面的整治工作。集中3年时间对全市56个成片老旧小区（房屋面积300多万平方米）和51个零星项目实施整治，基本完成全市老旧小区的整治任务，实现环境美观整洁、配套较为完善、安全防范加强、管理逐步规范的目标。对老旧小区进行综合治理改造后，小区呈现的基本面貌应该是：房屋基本完好、公用设施设备完好、道路完好、环境整洁，并设置配备如门卫室等必要的物业管理用房。这么一来，不仅能改变老旧小区的原有面貌，同时一也为在老旧小区实施物业管理创造了良好的外部环境条件。
（三）提高物业服务人员素质
物业服务人员素质不高是造成物业纠纷的又一重要原因。由于目前物业服务行业内的许多物业服务人员是半路出家，素质普遍不高，一些由原房管所职工直接转化而来的管理人员，由于不熟悉现代物业管理的模式，对物业管理知识知之甚少，所以只能对物业作一些简单的维护、清洁、保安工作；而一些从公共管理、饭店管理行业转来的管理人员，他们虽然具备一定的管理能力，但也没有经过物业管理专业知识的学习或培训，所以服务过程中常与业主发生纠纷。而当发生纠纷时人们常常习惯于从外部找原因，缺少考虑自身因素。因此，作为物业服务公司应采取各种措施，提高物业服务人员的素质。
（四）多方筹措资金，分层次收取管理费用
老旧小区的改造是一项庞大的社会工程，需要投入大量的资金，要确保资金的及时到位，仅仅依靠政府是难以解决的。因此，要调动各方面的积极性，并按照政府、单位和业主或使用人共同负担的原则，通过多种途径获取必要经费。按管理责任和产权归属，负责资金筹集。老旧小区的欠建工程和小区绿化由原开发单位按预算出资。商业服务网点门面装修改造，由产权单位（人）出资，小区的公共活动场地以及公益服务设施的改造完善由居民集资。（本文来自于《黑河学刊》杂志。《黑河学刊》杂志简介详见。）
小区物业管理篇4
××合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
××爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
××自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
××业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
××机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
××业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。
二、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
三、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。
本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。
四、物业服务费用的交纳。
本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。
××业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
××对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
××欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
××欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
五、财务管理。
本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。
小区物业管理篇5
1.1.1业主方存在问题“候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员，他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活，所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，再就是以拒交物业费来表示自己的不满，很少有业主运用法律来维护自己的权益。1.1.2物业公司存在问题在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知，三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题：①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有，在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理，有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费，只是告知维修什么、应该分摊多少钱，但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现，有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述，在每月集中收取物业费时经常会把账目记错，这样无疑加大了物业从业人员的工作量，也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国，专业的物管服务人员还较，所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行，加之对这部分员工的培训工作做得也不到位，导致物业从业人员综合素质不高的局面。
1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题
1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。
1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题
所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门，他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。1.3.1房地产开发公司存在问题虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”，但通过对三亚市众多小区的调查发现，三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司，没有进行严格的招投标，鉴于三亚市业主组成的特殊性，物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了，所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。1.3.2政府物业相关主管部门存在问题政府的宏观调控对物业行业健康有序的发展起着至关重要的作用，尤其是像三亚这种本土居民、候鸟居民、旅游暂住居民混居，旅游物业优于普通物业发展的特殊物业发展情况，政府的宏观调控力度和广度都要加大，但据三亚目前的状况而言，政府的管理力度还有待加强。
2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策
2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策
2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设，应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平，还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境，明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场，物业公司应看到它的前景，积极的做好物业管理的宣传，普及居民的物业管理知识，开拓低收入阶层市场，为将来公司的发展打下坚实的群众基础。
2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策
2.2.1业主方存在问题解决对策业主要学会用法律的武器合法维护自己的正当权益，应该认识到业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，可以检查、监督物业管理企业的物业管理工作，召集和主持业主大会，对小区内物业管理问题处理方案进行表决，同时也可以协助物业管理企业和业主进行沟通，是业主维权的主要法人代表，也是业主和物业公司沟通的桥梁，所以业主委员会的成立对于小区的和谐建设是很有必要的[1]。2.2.2物业公司存在问题解决对策①完善诚信体系建设。业主和物业公司之间的相互信任是物业公司开展日常管理工作的前提，物业公司在日常的管理活动中应多与业主沟通，及时了解业主所需，及时向业主反馈房屋托管的情况，适当时也可以在小区宣传栏张贴物业公司成功的房屋托管案例，以优化物业公司在业主心目中的形象。②增大物业服务透明度。物业公司应定期向业主公布《物业费使用明细表》，对于小区公共设施维修费用的收取应列预算表，打消业主的顾虑，树立物业公司服务业主，不以公谋私的良好形象。③采用智能化办公。通过电脑网络提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。④对员工进行严格的上岗培训。物业公司要在其员工上岗前培养他们的服务意识，端正他们的工作态度以及锻炼他们工作岗位所需的专业技能，让物业公司的日常管理工作井然有序。⑤积极参与市场竞争。物业公司要意识到仅仅依附于房地产公司是不能让公司持续发展下去的，只有参与正常的市场竞争才能让公司不断完善自身的组织结构、管理方法，才能不断地进行改革创新。
2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策
2.3.1业主方存在问题解决对策业主方应从长远的角度思考问题，跟小区物业协作，安装独立的保全系统，并通过网络平台及时提供家庭旅馆旅客的相关信息，在保障小区安全的同时也可以为自己赢得良好的声誉。2.3.2物业公司存在问题解决对策物业公司应积极地拓展自己的业务范围，针对家庭旅馆这一特殊物业制定出一套适合其居住人群高流动性、高复杂行特征的物业管理模式，加强小区治安管理，给旅游人群和正常居住业主提供一个可以和谐共处的环境。
小区物业管理篇6
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万O。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；
人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；
结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；
采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
房屋建筑的完好率达到98％以上；
报修及时率达到100％；
清洁管理无盲点；
设备设施完好率达到98％以上；
小区路灯完好率达到100％；
管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；
有效投诉处理率100％；
服务满意率达95％以上；
绿化完好率达到98％以上；
道路完好率达到98％；
各类管理人员岗前岗中培训100％；
无服务安全事故发生。
二、主要措施
完善各项管理制度和管理规定；
所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；
治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；
建立各种资料档案、报修、养护记录；
各种收费项目、标准公开，合理收费；
制定大、中修年度计划，并负责实施；
制定并组织员工培训计划的实施；
结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制：
1、建立监督机制；
2、建立信息反馈及处理机制；
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；
4、管理人员的培训管理；
5、增强服务意识，量化管理及标准运作；
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责；
2、管理人员岗位职责；
3、作业人员岗位职责；
4、员工培训；
5、管理处运作管理工作规程；
6、人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理；
3、清洁管理；
4、绿化管理；
5、消防弱电设备设施管理；
6、供配电设备管理；
7、给排水设备管理；
8、共用设施和共用场地管理；
9、安全操作规程；
10、特约服务管理规定。
（以上各种规定及制度略）
第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。
（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
（3） 负责内部运行工作的综合协调。
（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。
（5） 总经理指派的其它工作。
2、保洁部
（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
（2） 负责小区内的垃圾清运工作。
（3） 上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。
（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
（4） 上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。
（3） 上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。
（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
（4） 负责小区应急处理的抢救工作。
（5） 上级领导交办的其它工作。
6、接待部
（1） 负责日常业户来访接待工作。
（2） 负责业户档案的建立和管理工作。
（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。
（4） 配合办公室开展员工培训工作。
（5） 上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
×××物业管理有限公司
物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管
业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工
秩序管理员
备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。
小区物业管理篇7
通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满，其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时，向物业索赔，但物业管理公司对此问题拖延不予处理，最终导致纠纷产生。
1.2物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷，其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化，导致业主不满进而发生纠纷。
2住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因
住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面：
2.1物业管理法规不够完善
当前现行物业管理相关法律法规及部门规章制度还有待完善，迄今为止，一套完整的《物权法》还未成形，这套法律对物业管理纠纷有十分重要作用。相关部门在处理物业纠纷时，由于没有相应的法律法规为依据，因此不能有效的解决纠纷问题。法律法规不完善致使物权划分不清，管理权及经营权进而分不清，必然导致纠纷和矛盾的产生。
2.2物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业公司管理范畴，但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
2.3部分物业管理公司从业人员综合素质较低
小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质，以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看，大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力，其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平，而当前物业公司雇佣的多是不专业，素质较低，缺乏服务意识的工作人员，加之缺乏有效管理，引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。
3解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策
解决住宅小区物业管理纠纷，是一项复杂的系统工程，对此，住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说，可从以下几个方面着手：
3.1加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制，解决物业与业主之间的矛盾问题，同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中，重视与开发商的沟通技巧，良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司，为双方沟通做好铺垫工作，面对纠纷采取积极主动的态度，及时处理问题，避免事态发展严重。
3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业管理市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素，除此之外，物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记，了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。另外，物业管理公司应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。
3.3明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系
首先，物业管理公司依据合同实施物业管理，其管理权来源于业主，业主才是物业管理的主体，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。其次，物业管理公司是独立的法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。
小区物业管理篇8
具体工作如下：
一、加强管理，持续改进
1、完善配套设施
自业主入住之后，完美时空园区逐步暴露出施工质量问题及计不尽人意之处，2006年项目领导工程及人员协调进行各方处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如增设自行车场、a栋安装空调定时器、检测消防设施线路、检修供电系统，调整配电开关负荷等。
2、突发事件处理
针对园区的实际情况，完美时空物业部制定并完善各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。
3、节能管理
针对园区能源公摊量大，业主交费难，项目部研究制定楼内公共区域及地下停车场，采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。如制定大厅灯开启时间由保安值班人员按规定时间开启等。
4、档案管理
档案管理是在物业管理当中的一项重要工作，项目部中工作专人对档案管理，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期，细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入，查询便捷、快速、详细，并不断更新，保持数据的完整及可靠性。
5、培训管理
根据完美时空实际情况，物业部年初制定了详细的培训方案，力争做到业务水平专业化、全面化。如制定物业保安的应知应会、客服人员应知应会，通过工程、客服、保安知识的交叉培训，使员工物业知识全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其讲解消防知识。在2006年11月9日举行了完美时空园区消防演习，提高物业部员工及业主的消防安全仪式及消防防火知识。
6.2治安管理：
为了保障园区业主的安全，完美时空安保部对保安队伍实行严格培训，贯彻“六防”措施，实行群防、群检、群治，以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控，如在自行车场盗窃高发区实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为业主挽回直接经济损失数千元，受到业主赞誉。由于完美时空园区安全管理的出色，因此被海淀区评为综合治安优秀园区。
7、环境管理
7.1监督、管理园区绿化、绿植公司，对园区绿化、绿植实行合理搭配，突出特点，达到自然、和谐、放松的效果。同时，祛除疾病，成功抑制了美国白蛾在园区的蔓延。
7.2对园区垃圾实行分类，利国利民。节约、回收资源，受到了市、区两级领导及园区业主的赞誉。
7.3为了使园区大厦整体清洁，提升园区环境品质，物业部在本年度对大厦外墙面进行了两次清洁，在清洁过程中派专人跟进、监督，严把质量关，通过干净、整洁的大厦外观，优化园区环境。
8、客户服务
8.1针对收费难项目部成立了“贴心管家小组”专人负责、更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况开会分析总结工作经验，不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费危机。从“贴心管家小组”成立前的每月收费80万元到小组成立后每月140万元的收费飞跃，基本完成了公司的收费指标，减轻了公司的支出压力。
8.2大厦内制作了不锈钢企业名牌，大厦外制作楼牌号，方便了园区来访客户，同时也大大提升了园区大厦品质。
8.3成立项目部宣传小组，制作宣传栏，向园区业主公示实创上地物业公司及完美时空物业部的工作情况，并及时向业主提供相关信息。如天气预报、租房信息、生活小常识等。
8.4对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立邻里和谐。如：a栋三层××电信机房电磁干扰a403电脑闪屏问题。经过物业部领导与电信多次协调，最终得到了圆满解决。e栋三层富迈数据公司人员多，影响同层其他公司人员用卫生间，物业部通过改造卫生间，增加蹲位和大量细致的沟通工作，最终将矛盾化解。
8.5在接待业主投诉中，针对投诉内容进行分类，由相应部门处理，争取在最短时间内解决并对处理结果对业主进行回访。
8.6主动、积极地与业主进行沟通，宣传物业部的工作及公司的服务理念，创造机会及条件营造良好的氛围，引导并控制舆论导向。
二、优质服务、赢得赞赏
1、由于物业管理服务的提升，赢得了业主的信赖，本年度完美时空物业部共协助业主完成接待工作上百次，其中人大代表团两次、全国领导三次、知名企业合作峰会6次，良好的专业素质赢得了来访单位及业主的高度赞赏。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配电箱的总开关频繁跳闸，严重影响了业主的正常办公，物业工程部及时组织技术力量帮助该公司进行了彻底排查，最终发现掉闸原因是由于负荷过于集中，三相用电负荷严重不平衡，造成单项超负荷掉闸，为了保证业主的正常工作不受影响，工程技术人员避开正常工作时间段，在午夜加班加点解决该项问题，工程人员解业主之忧、想业主之想的工作赢得了业主的赞扬。
3、供暖制冷工作是园区的重要工作的一部分，为了部影响业主的供暖保证设备的正常运行，工程部每年在制冷与供暖的间歇期都对设备进行检修，更换易损部件，本年度由于a栋8层i）bm公司的延时制冷给完美时空物业部换季检修工作带来了巨大不便，ibm延时制冷结束后留给工程检修的时间只有7天（每年检修时间为两个月）如何在短时间内完成检修工作成了技术难点，经过工程技术人员的反复论证，决定进行分段检修，最终完成了检修工作，ibm保障了园区的正常供暖使园区业主无一投诉。
4、垃圾分类工作达标是北京市政府申办2008奥运会对世界承诺项目之一，本年初，按照北京市及上地街道办事处的要求，完美时空物业部专门成立了垃圾分类领导小组，制定了相关制度及流程，配置了相关设施，相关负责人细致、系统的对参与员工进行培训讲解，使垃圾分类工作最终高质量有序进行，受到了市领导、区领导的好评。由于垃圾分类工作的出色，对北京市政府拟列为垃圾分类优秀园区。
5、拾金不昧是中华民族的传统美德，但是在今天金钱高于一切的社会环境里，此项美德已被大多数人所遗忘，完美时空物业部通过对员工进行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美时空重放光芒，本年度共拾到银行卡30张，另有多起拾遗物品事件。值得一提的是，a603财务人员的不慎，将公司的税务登记证、支票一些重要票据洒落园区被物业部员工拾到，物业部领导知道该物品的重要性，马上派财务及客服负责人联系该公司负责人，该公司负责人正因物品的丢失而焦急万分，手捧失而复得并可能造成重大经济损失的物品，该公司负责人激动得不知道说什么才好。
6、人大选举工作是党和国家民主精神得体现，是一项光荣的政治任务，完美时空物业部经过广泛的沟通、细致的工作，最终圆满完成了这一任务。
三、文化宣传、构建和谐
1、2006年初完美时空物业部就将本年度设定为完美时空文化年，2006年1月10日完美时空物业部与园区业主协作成功举办了“完美时空之夜”新春联谊会，通过此项活动加深了物业与业主之间的感情。值此辞旧迎新之际物业部正在筹备新春舞会，本着友好、协作、和谐、共赢的宗旨，让完美时空物业部与业主之间化解矛盾、建立友谊、团结协作、共取双赢。
2、为了更好的宣传企业形象，丰富园区业主的文化生活，完美时空物业部成立了宣传小组，把大厦公告栏作为物业部对外的宣传窗口。通过严密的编导、合理的布局，让业主了解到物业工作的琐碎、艰辛，日常生活的提示让业主感觉到物业服务的温馨。有针对性及专业性强的文章及图片展示，赢得业主对物业工作的理解及支持，引导园区业主参与园区建设。
2006年完美时空物业部在以项目经理为核心的带领指引下，服务品质有提升，管理方法有创新，文化宣传有成就的基础上，圆满完成了公司的既定目标，达到了逾期的效果。然而在项目团队面前存在的有些困难还需公司总部给予关注支援，以便使项目管理更加完善，创造企业品牌。
1、中水问题：自完美时空物业部接管园区以来，中水问题一直是困扰物业部与业主沟通的最大障碍，同时也是费用收取困难的直接原因，尤其是2006年最近一个季度，中水事故频繁，给园区业主带来不便，给物业部的服务造成重大负面影响。虽然物业部经过多方努力，暂时解决了供水，但从长远看治标还未治本。希望通过公司与开发企业的高层会晤，尽快、妥善解决中水问题。
2、门牌号、指示牌：完美时空园区入住将近三年，园区导引标识仍不完善业主反映较大，作为高档大厦、配置档次较高的公司导引标牌及门牌号是完全必要的，希望公司能够考虑，以最小的投资，获取较大的回报。
3、业主的沟通：完美时空园区业主已基本入住完毕，沟通工作尤为重要，本年度以少数业主发起的成立业主委员会的呼声虽然被物业部成功遏制，但是还请公司领导给予重视。在政策倾斜及资金投入给给予考虑，以便进一步分化瓦解。在物业管理法律法规还不健全的情况下，成立业主委员会对物业公司而言是弊大于利，希望公司领导斟酌。
小区物业管理篇9
一、项目概况
二、物业管理内容
三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度
五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施
七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1.地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.项目主要经济指标
项目
计量单位
数值
居住区规划总用地
Hm2
13.23
1.居住区用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共绿地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住户数
户
1292
居住人数
人
4134
户均人数
人/户
3.2
总建筑面积
万m2
19.11
1.居住区用地内建筑总面积
万m2
16.23
①住宅建筑面积
万m2
14.87
②公建面积
万m2
1.46
2.大卖场总建筑面积
万m2
2.88
项目
计量单位
数值
①大卖场面积
万m2
1.17
②扩建面积（三层）
万m2
0.96
③公建面积
万m2
0.75
地下车库及人防
万m2
0.28
3.底层架空面积
万m2
1.25
住宅平均层数
层
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（净）
套/hm2
184.0
住宅建筑面积毛密度
万m2/hm2
1.496
住宅建筑面积净密度
万m2/hm2
2.144
容积率
万m2/hm2
1.64
停车率
%
50.0
停车位
辆
634
地面停车率
%
8.7
地面停车位
辆
110
住宅建筑净密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
绿地率
%
40.2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1.1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2.1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2.2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2.3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2.4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；
B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；
F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；
G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；
3．2经理助理岗位职责
A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；
B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C.负责对本中心员工各类考核；
D.向管理处经理提交各岗位用人计划；
E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责
A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；
B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；
C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；
G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；
H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1.1人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
备注
一
管理人员
6
/
6650.00
1
经理
1
2000.00
2000.00
2
经理助理
1
1500.00
1500.00
3
财务员
1
800.00
800.00
4
维修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保洁主管
1
550.00
550.00
二
普通员工
14
/
9400.00
1
维修员
2
800.00
1600.00
2
保安员
9
600.00
5400.00
3
绿化员
1
500.00
500.00
4
保洁员
2
450.00
900.00
三
合计
20
/
16050.00
1.2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
16050.00
/
二
福利费
2407.50
注(1)
暂按15%测算
三
服装费
667.00
注(2)
四
合计
19124.50
/
注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2.2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时
=2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000.00元
C、共计为：3592.00元
2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
备注
1
绿化工具费
1000元/年
84.00
2
劳保用品费
500元/年
42.00
3
绿化用水费
400.00
/
4
农药化肥费
200.00
5
景观再造费
0.10元/M2.年
200.00
6
合计
/
926.00
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
75.00
2
劳保用品费
300元/人.年
75.00
3
化粪池清掏费
(注1)
/
/
4
垃圾外运费
1000.00
5
环境消杀
/
100.00
/
6
合计
/
1250.00
注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、保安费：
保安费测算表（05）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月M2）
1
装备费
300元/人.年
250．00
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
联建、治安费
100元/人.月
1000.00
5
合计
/
1250.00
6、办公费：（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12=2500元/月
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
多层税费=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高层税费=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309.5）×10%=3031元/月
小高层利润=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号
项目
金额（元/月）
金额（元/月.平方米）
备注
一
管理成本
1
工资福利费
19124.50
2
维修及保养费
10092.00
共用照明
3592.00
电梯
5000.00
小高层
水泵
1500.00
小高层
3
绿化管理费
926.00
4
清洁卫生费
1250.00
5
保安费
1250.00
6
办公费
2500.00
7
折旧费
1667.00
8
法定税费
多层住宅
1688.00
小高层住宅
2050.00
9
利润
多层住宅
3031.00
小高层住宅
3681.00
10
合计
多层住宅
35028.5
0.4423
多层：79193万M2
小高层住宅
42540.5
0.9640
小高层：44127万M2
六、业服务内容、标准及质量保证措施
为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：
一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
二、公共服务
（一）安全管理
10、小区主入口24小时执勤；
11、监控室实行24小时监控；
12、别墅区设立专职保安员；
13、小区内每小时保安巡查一次；
14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；
19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
22、定期清除绿地杂草、杂物；
23、定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
26各组团、栋、单元门、户有明显标志。
27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
34、路灯、楼道灯完好率不低于80％
35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
类别
编号
项目内容
家政服务
1
代请装修、装饰公司
2
代请家教、介绍保姆
3
代租售房屋、代租汽车
4
气象信息、国内外新闻信息
5
组织各种展销活动
6
无偿配备医药急救箱
7
代订中、西餐
8
代订牛奶
商务活动
9
代购车船、飞机票
10
代订报刊、杂志
11
代办旅游手续
12
电话留言服务
13
代订酒店、客房
礼仪服务
14
代购代送礼品、鲜花
15
代办喜事庆典
文化娱乐
服务
16
提供图书、音像制品交流
17
开设棋、牌活动场所
18
开展各种健康、医疗培训
19
组织健身舞晨练队
20
开展球类、健身培训
21
开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务
22
建立老年活动组织，开办老年课堂
23
组织老年联谊活动
24
组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务（共计62项）
类别
编号
项目内容
价格待定
1
瓷砖改造
2
铺贴普通地砖
3
洗手盆安装
4
坐便器安装
5
安装抽油烟机
6
安装分体式空调
7
安装热水器
8
安装吊灯
9
安装电脑、传真等办公设备
10
家用电器检查、小修
11
换门锁（材料自备）
12
更换、检修开关、插座
13
空调加氟利昂
14
配钥匙、修锁
15
查线、换线
日常维修装饰服务
16
自行车、摩托车小修
17
钟表维修
18
更换灯泡、灯管
19
更换灯角、灯口、镇流器
20
木门窗维修
21
清洗抽油烟机
22
清洗空调过滤网
23
安装音响与家用电器
24
安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）
25
修理更换水阀门、各类软管（不含材料）
26
修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗帘、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
内墙修理粉刷
31
配木门窗玻璃
家政服务
32
室内整体保洁
33
木地板打蜡
34
看护病人
35
上门收洗衣服（洗衣费另记）
36
接送小孩上学
37
家庭绿化盆景造型
38
剪裁、宠物喂养指导
39
中、西餐
40
代购、代售二手电脑家私
41
家政培训
42
清洁地毯、沙发
43
小学生中餐
44
学生寒暑假短期学习班
45
提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
46
为老人读报,聊天
礼仪服务
47
特殊安全服务
48
租售鲜花、盆景
49
代接、代送客人
健康服务
50
健康检查
51
建立健康档案
52
家庭病床
53
儿童保健
54
健身培训
商务服务
55
长途电话
56
接发传真
57
打字
58
复印
59
出租商务洽谈室
60
出租会议室
61
租车
62
汽车美容
四、服务承诺标准
序号
指标名称
国家及jz市标准
服务承诺标准
服务质量保证措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02
房屋零修、急修及时率
99%
100%
急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03
维修工程质量合格率
100%
100%
分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04
保洁率
99%
99．5%
由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05
绿化完好率
95%
99%
制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土、无病虫害现象
06
道路、车场完好率及使用率
95%
99%
制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07
化粪池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08
排水管明暗沟完好率
95%
99%
维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09
路灯完好率
95%
98%
维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10
停车场、自行车棚完好率
98%
99%
每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11
公共问题设施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12
小区内治安案件发生率
年1‰以下
年1‰以下
实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13
消防、智能化设施完好率
98%
100%
每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14
火灾发生率
年1‰以下
年1‰以下
加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15
违章发生率
1‰
1‰
建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16
违章处理率
95%
99%
17
住户有效投诉率
2‰
1‰
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18
住户投诉处理率
95%
100%
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19
管理人员专业培训合格率
90%
100%
管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20
维修服务回访率
95%
99%
建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21
居民对物业管理满意率
95%
98%
采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22
档案建立与完好率
98%
100%
各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23
管理费收缴率
90%
95%
按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
小区物业管理篇10
[关键词]：住宅小区；物业管理企业；发展
Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.
Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development
一、当前住宅小区物业管理中存在的问题
1、角色错位
其具体表现之一，房产公司既是业主又是物业管理公司的母公司，常以母公司的名义来干预、命令物业管理公司，而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托－关系。表现之二，是物业管理公司超前于业主委员会组织，出现由物业管理公司召集组织并指挥业主委员会的行为，严重干扰了委托人与人之间正常的权利行使和责任区分。
2、管理不到位
部分物业管理公司不以物业管理为主业，忙于多种经营;有些公司虽然在搞物业管理，但只限于收取管理费和一般性的养护维修，对保养公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等基本不过问，做不到综合性、全方位的服务。
3、不正当竞争
一种是在竞争过程以不正常的低价收费来赢得业务;一种是本公司开发的物业，名义上招标选聘物业管理公司，实际上暗箱操作，内定自己组建的物业公司或有特殊关系的企业。无论是盲目销价还是暗箱操作内定企业，均不能体现公平、公正、公开的原则，不能保护消费者的利益，对理顺物业管理市场有极大的危害。
4、逆专业化
一方面是开发公司组建物业管理公司管理所开发的物业;另一方面是物业管理公司内部操作，不是将电梯、设备维修保养、保安、绿化等专业服务分包给专业服务公司，而是自己拥有各类服务队伍。前一种做法，是典型的分散型物业管理，特征是小、散、弱、差，导致大量低素质、小规模的物业管理公司的存在，造成“麻鹊虽小，五脏俱全”的低水平的重复建设，浪费社会资源。后一种做法则应随着市场竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现而逐步得到改善。
二、组建物业管理企业集团管理模式的现实意义
鉴于住宅小区物业管理中存在的诸多问题。物业管理企业应当走集团化发展道路，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。对于推动物业管理行业的发展十分必要。
1、集团化发展有利于提高物业管理服务的整体水平。
随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。目前，在物业管理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍，要改变这种局面，满足人们居住、生活和休闲的环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。
2、集团化发展有利于实现规模效益。
按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，更应当追求经济效益。但是，由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业输血来维持生存。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，实现规模效益。
3、集团化发展有利于拓展经营领域，
实现企业发展的良性循环。目前绝大多数物业管理企业，由于规模、资金、人才有限，技术力量弱等原因，往往只能局限于物业管理，难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团，通过集团成员企业优势的组合，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司，如清扫公司、保安公司、绿化公司、家政公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司等，还可以组建房地产开发公司、花卉苗圃基地、房屋置换公司、培训中心、楼寓清洗公司等。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。
4、集团化发展有利于参与市场的竞争
在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。企业要在激烈的竞争中求得更大的发展，必须走集团化发展道路，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业集团在资金上、人才上、技术上、装备上、管理上、服务上者都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中站稳脚跟。我国其他行业组建企业集团的实践证明，联合能集中企业的优势，联合能增强竞争力，联合能产生新的效益，联合能增强企业发展的后劲。由此看来，物业管理行业要实现可持续发展，应当走企业集团化发展道路，实行联合和发挥联合的优势，只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
三、组建物业管理企业集团管理应注意的事项
1、保持适度发展规模，防止盲目扩大规模。
组建物业管理企业集团的目的是集中人才、技术、资金、管理等优势，实现占领国内市场打进国际市场的目标，根据市场的需要和经营规模，靠人才优势、社会信誉、管理水平、服务质量去占领市场。因此，组建物业管理企业集团时，绝不可盲目的无计划、无限度的扩大规模，更不能一哄而起，贪求数量，贪大图快;这样组建往往由于基础不牢，组建的快，分手的也快。特别要吸取一些行业企业集团由于无限度地扩大规模，最终导致不仅没有实现企业集团的优势，而使企业集团背上沉重包袱，最终导致企业集团陷人困境的教训。为了防止盲目扩大规模，组建物业管理企业集团一开始就要搞好调查研究，从企业利益出发，从市场需要出发，来确定企业集团的发展规模。
2、经营领域适度，防止过分追求经营多样化。
多种经营是物业管理企业集团发展的重要战略选择，但决不是经营的领域、辐射的行业越多越好，只有从企业集团的实际能力和优势出发，选择与物业管理行业密切相关的行业，才能有利于物业企业集团的发展。如果把与物业管理无关联的行业企业也吸收到物业企业集团中，并以此作为拓展的经营领域，往往不利于企业集团的发展。因此，组建物业管理企业集团拓展的经营领域，应围绕与物业管理有关的行业开展多种经营，如绿化公司、保安公司、清洁服务公司等专业服务公司，切不可无限度追求经营多样化，搞的过多过滥，最终导致主业不强，副业不富，在市场上失去竞争力。多元化经营不一定会减弱风险，全面出击不如重点出击，把主业做大，基础巩固，形成规模经济，才有可能经受住市场竞争的考验。
3、规范化运作，防止简单化组合。
组建物业管理企业集团的最终目的是扩大企业经营规模，提高企业经济效益，要实现这一目标，就要在建立现代化企业制度，转换企业经营机制，在适应市场竞争上做文章。同时，在组建企业集团的过程中要实行规范化运作，严格按照组建企业集团的有关规定进行操作，切不可草率行事，简单化的组合。特别要注意学习其它行业组建企业集团的成功经验和作法，建立起企业集团章程和完善的管理制度，使物业管理企业集团一开始就走上制度化、规范化的发展道路。
4、强化管理，防止忽视自身建设。
组建起来的物业管理企业集团，能否按照预期的目标发展，很重要的一条就是企业集团组建后，能否不失时机地抓好自身的建设。因为，参加集团的成员企业，其各有长处和优势，也各自存在不足，而要真正做到扬长避短，优势互补，以适应物业市场竞争的需要，必须不断强化自身的建设;同时，一个企业集团能不能搞好的关键也在于一个好的领导班子和一支过硬的思想好、业务精、懂管理、善经营、服务意识强的职工队伍，由此看来，加强物业管理企业集团的领导班子和职工队伍建设，直接关系到企业集团的发展，必须抓实抓好，只有这样，企业集团的领导班子和职工队伍才能适应物业管理新形势、新任务的要求，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
小区物业管理篇11
乙方（受托方）：_________（物业管理公司）
为加强_________（物业名称）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业管理内容
1．物业基本情况
（1）物业类型：_________。
（2）座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。
（3）四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
（4）占地面积：_________平方米。
（5）建筑面积：_________平方米。
2．委托管理事项
（1）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。
（2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。
（4）本物业规划内的附属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点）的维修、养护和管理。
（5）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
（6）交通、车辆行驶及停泊。
（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。
（8）社区文化娱乐活动。
（9）物业及物业管理档案、资料；
（10）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
小区物业管理篇12
根据区建委调查统计的数据显示，我区行政辖区内物业总量为2000万平方米，建筑面积1200万平方米。2万平米以上的居住小区1*个，其中上世纪80年代前建成的老旧小区46个，占44%，90年代后建成的新小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占75%，成立业主大会的小区11个，占10.5%。在区登记注册的物业管理企业44家，其中国有或国有控股企业16家，在外区登记注册企业24家，从业人员6000余人。目前，居住小区物业多元化管理体制并存，存在着商品房、单位自管房、直管公房、回迁房等多种产权房。特别是区属物业管理的小区内混杂着商品房、康居房、房改房、拆迁房、承租房以及单位直管楼等多种形态。
长期以来，区政府及建委主管部门按照市、区有关要求，认真贯彻《物业管理条例》，建立了物业管理行业监管体制，加强了对物业企业的监督检查服务，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，努力推进物业管理市场化进程。200年8月成立物管办公室以来，通过增编、设置派出机构，开展全面检查和调研活动，在基本查清我区物业管理现状的基础上，加大了行业监管力度，积极开展物业管理试点、组建业主大会试点等工作，使我区物业管理投诉和上访量明显下降。从200年5月起，在5个小区进行了四种类型的物业管理试点工作，现已取得初步成效。
总体讲，在区政府的积极推动下，我区的物业管理工作进步较快，在改善群众居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极作用，已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的，在各方的有力支持配合下，没有出现大面积的、影响较大的问题。
二、我区居住小区物业管理存在的主要问题
由于各种复杂因素的影响，目前我区居住小区物业管理工作主要存在着以下七个方面的问题：
1、开发建设遗留问题仍是业主投诉的重点
200年，区办接待物业纠纷上访12批274人次，其中90%是开发商建设遗留问题引发的矛盾。我区某物业管理企业统计数据表明，约80%的纠纷也源于此。我们了解到的主要问题及产生的原因，一是某些开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，采取“拖、省、甩”等不当手段，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，严重困扰着业主的生活和物管企业的正常服务。二是有些开发单位与物业企业是“父子”关系，在资产、人员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小区因建设时间早，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应现在社会的生活标准，居民强烈要求改善居住环境。
2、区属物业管理企业物业费收缴率偏低
我区物业费收缴率最高能达到90%，但达到这一比例的小区相当少。区审计局20*年对4家区属国有物业企业的调研数据表明，大多数小区的物业费收缴率为70%左右（当物业收费率低于80%时将难以维持正常的经营管理活动）。以芳星园物业管理中心为例，其总收费是1000余万元，收缴率为45%，欠费达500余万元。中心所属的鲁谷重聚园小区收缴率只有10%，90%的业主欠费已达2—6年，总计260万元。主要原因：一是部分产权单位欠缴物业费。房改房、康居房原产权单位撤消或破产后，物业管理费由谁负担没有规定。一些大产权单位从未缴纳过物业费，部分物业托管单位长期欠费。二是国有物管企业未按规定收到物业管理启动资金。按照《*市居住小区物业管理办法（修正）》规定，建设单位应按建安费的2%拨付物业管理启动资金，上述4家国有物业企业中只有1家收到30万元启动资金。三是根据20*年《*市物业服务收费管理办法（试行）》规定，在首次业主大会召开前，开发商指定的前期物业企业单方制定物业费的标准，部分业主难以接受，直接造成收费困难。四是部分物业管理企业服务意识不强，业主经常以不缴物业费的方式进行对抗。五是搬迁、回迁或转非居民，认为物业的收费标准已超过其承受能力，集体欠缴物业费。据芳星园物业管理中心统计，该中心所管小区70%为拆迁安置居民，总计欠费376万元，部分业主最长欠费已达10年。六是部分职工“花钱买服务”的意识较薄弱，加上部分业主对政府的政策不满，即使有经济能力也不缴物业费。
3、物业管理企业在运行过程中遇到诸多难题
一是物业管理企业由于职责决定，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律规定的粗疏，不利于物管企业维权，如：对欠缴物业费案件一般不支持违约赔偿的诉讼请求，已结案的，以减免或支持1年租金为主；开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任。由于物业管理企业在司法诉讼中的失利，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。三是20*年2月的《*市专项维修基金使用管理办法》第四条规定，基金使用时应按照“专户存储、业主决策、核算到户”的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是国有物业企业运作中受到非市场因素制约，加大了企业的运行成本。如：为保障社会稳定，接管部分“问题楼物业”；担负一部分政府职能，长期支付社区公共设施维护费用；因物业管理成本提高，需承担其与低物业收费产生的差价等等。五是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，物业管理企业不是管理的责任主体，没有权力组织协调处理各方面的关系。我们认为，以上问题发展下去，将使物业管理企业面临发展困境，难以担当物业市场的主体责任，直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平，使业主资产的保值、增值受到损害。
4、物业管理企业服务行为亟待规范
一是有些物业管理企业服务理念有偏差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，缺乏专业技术人员，维修不到位，从业人员资质不高。二是部分从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业，以管理者自居，服务意识差。三是物业管理企业在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益不向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。
5、组建业主大会有实际难度，运行不畅
主要原因：一是部分小区开发期较长，物业管理区域难以确定，业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大，业主成分复杂，实际组织过程十分繁琐；四是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高，普遍处于散漫化状态，缺乏“有思想有行为”的组织型运作。五是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业企业和业主间矛盾时，实际的作用是有限的。
6、物业管理立法滞后，政府管理指导工作比较被动
《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而*市的物业管理实施条例细则至今仍未出台，很多具体问题依照20*年3月《*市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》无法解决。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使行政管理和物业管理关系难以理顺，监管部门间缺乏有效的沟通，基层工作难以开展落实。
7、大多数群众对物业管理市场尚未形成正确认识
主要原因，一是主流媒体宣传引导不到位。我国的物业管理源于香港、盛于深圳、发于京沪穗，主流媒体在初期推广物业管理时做了较为过度的正面宣传，当问题逐渐暴露出来后，媒体又批判性地报道了物业管理中的种种问题。这种信息不对称的宣传，使不同地区的群众在本地物业管理发展过程中良莠难分，物管企业也处于进退两难的境况。二是物业管理部门、业主、物业管理企业之间缺乏有效沟通。由于三方对物业管理市场认知程度不同，存在着物管企业的服务理念与群众的物业消费期望值间的矛盾，以及物业服务范围、标准等规定与企业运作间的多重矛盾。业主、物业管理企业均自称“弱势群体”，加之诉求渠道有限，短期内难以实现三者间的有效沟通，群众对物管市场的良性发展信心不足。大多数业主在物业纠纷中持消极观望态度，采取极端行为的业主渐多，社区的和谐建设受到较大影响。
