房地产企业纳税筹划范文

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纳税筹划是企业财务管理的重要一环,因为纳税义务涉及到企业的设立,筹资,投资,生产经营等活动的各个方面,因此纳税筹划也贯穿于以上整个过程,关系到整个企业战略的执行情况。同时纳税成本是企业经营成本的重要组成部分,公司为实现企业价值最大化的财务管理目标也必须重视企业的纳税筹划。随着我国新企业所得税法的颁布、新会计准则的实施以及增值税的逐步转型,企业进行纳税筹划的法律和制度环境进一步完善。房地产业是我国国民经济的主导产业,在我国整个经济发展过程中占有重要地位。近年来我国房地产业发展一直处在过热状态,面对这种状况,政府实施了土地,金融,税收等多种调控政策,这些政策在一定程度上抑制了房地产价格的过快上涨。同时这些政策也使得房地产企业面临了困境,竞争更加激烈,融资更加困难,盈利空间也受到了压缩。在这样的境况下,房地产业要提高投资回报率,实现企业价值最大化只能通过降低成本来实现。而纳税成本是房地产企业成本的重要组成部分,在当前房地产业面临经营困境的状况下,企业通过纳税筹划降低经营成本,提高企业的竞争力就显得尤为重要。本文主要从房地产企业生产经营流程的各个环节来简要分析房地产企业纳税筹划的整体思路。

一、各环节的纳税筹划

(一)房地产企业设立环节的纳税筹划

由于新企业所得税法的颁布,原来通过选择企业注册地和企业性质进行纳税筹划的方法应经失去了意义。当前房地产企业应该从企业组织形式和组织结构的选择两个方面进行纳税筹划。具体来说,组织形式的选择主要是独资企业、合伙制企业和股份公司制企业的选择,因为独资企业、合伙制企业只交个人所得税,而股份公司制企业既要交个人所得税还要交企业所得税。企业组织结构的选择主要是房地产集团公司设立子公司和分公司的选择,分公司和总公司合并计算应纳所得税,而子公司和总公司分别计算应纳所得税。建议集团公司刚开始设立分公司,等分公司开始盈利再考虑让分公司改制为子公司,这样分公司刚成立时可能发生的亏损就可以成为总公司税前抵扣项目。

(二)房地产企业筹资环节的纳税筹划

筹资环节房地产企业主要可以通过筹资方式的选择以及融资租赁进行纳税筹划。具体来说,筹资方式的选择大的方面主要分为权益筹资,负债筹资和其他方式筹资。企业应该尽量利用负债筹资,充分利用利息税盾的作用,但也要根据企业总体资本结构综合考虑。利用融资租赁进行纳税筹划主要是因为这种方式既可以利用利息税盾的作用,又可以通过折旧抵扣应纳税所得额,起到了双重抵税的作用。

(三)房地产企业开发建筑环节的纳税筹划

开发建筑环节主要是通过合作建房和开发项目转让进行纳税筹划。具体来说,由于税法规定“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为,不征营业税”,这样一来房地产企业就可以与其他企业分别以土地使用权和货币资金出资成立合作企业合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式以房屋进行分配,这样向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不缴营业税,双方分的利润也不必缴纳营业税从而达到节税的效果。房地产开发项目转让包括资产转让和股权转让。根据我国现行税法规定,股权转让不缴营业税,不缴增值税和契税。然而如果直接把土地当作资产转让则需要交土地增值税、契税和营业税。因此,房地产企业应该尽量采用股权转让的方式进行房地产开发项目的转让。

(四)房地产企业销售环节的纳税筹划

销售环节主要通过销售收入的分解和促销方式的选择进行纳税筹划。具体而言,销售收入的分解主要是房地产公司通过设立装修公司或物业公司,把房屋价款的一部分转移到装修费用或物业费用,因为装修费用和物业费用征营业税,税率比土地增值税低,这样就起到了明显的节税效果。促销方式包括现金折扣,赠送装修、家具家电以及一定年限的物业费等,每种促销方式所涉及的税种有所不同,也有比较大的筹划空间,企业要合理利用促销方式进行纳税筹划。

(五)房地产企业持有房地产环节的纳税筹划

房地产企业持有环节的主要通过投资性房地产计量模式选择、租金的分解和利用房地产投资进行纳税筹划。具体来说,投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式进行计量,成本法计量下,企业可以计提折旧,而折旧的计提可以起到抵税效果,仅从纳税筹划角度说成本法更利于节税。租金的分解主要是把水电费、物业费从租金中分离出来以达到节税目的。利用房地产进行投资是指把闲置房地产投资入股一家企业组成风险共担的共同体,参与企业利润分配。这样一来就不用缴纳营业税及附加、也不直接缴纳房产税,只缴所得税,进而实现节税效果。

二、结束语

房地产企业纳税筹划涉及到企业生产经营的各个环节,本文勾画出了房地产企业纳税筹划的整体思路。但是由于篇幅有限,本文只是简要介绍了各个环节纳税筹划的一些概括性的建议,有待进一步分析研究。

参考文献:

[1]盖地.税务会计与税务筹划[M].北京:中国人民大学出版社,2003.

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一、概述房地产企业纳税筹划

对于房地产企业纳税筹划的定义，它是指房地产企业为了减轻企业的税收负担，根据相关税收法律条例的漏洞，来进行合理的避税。房地产企业可以根据国家的各个税种规定的差别之中，找到企业纳税筹划的机会和空间。

二、房地产企业纳税筹划的可行性

由于我国房地产企业有很重的税收负担，政府的税收制度也没有做到很好的引导，法律政策也存在其缺陷，而且，房地产企业纳税筹划是不违背相关法律法规的，所以房地产企业的纳税筹划就变得具有可行性。

三、房地产企业纳税筹划的必要性

（一）纳税种类多，税收负担重

我们都知道，房地产企业是有很大的投资金额的，而且经营周期也比较长，开发成本也很高。除此之外，房地产开发商从取得土地、开发房地产、经营以及销售等各个环节都会牵扯到缴纳税收的问题。房地产的建设环节，需要缴纳耕地占用税、营业税以及作为营业税的附加税——城市维护建设税；在房产使用环节中，营业税会因房产的租赁而有所变化；房产的交易环节中，此时的营业税主要在不动产的销售过程中征收，同时还需要缴纳城市维护建设税，单位及个人转让建筑以及其附着物、国有土地使用权的时候，所取得的增值税，另外还有印花税等等。

房地产企业的税种的税率一般为，土地增值税：三级超税率累进税率的30%至60%；企业所得税：25%；营业税：5%等等。

（二）有相关的房地产企业税收优惠政策

在房地产繁多的税种中，国家都有相关的优惠政策，所以这对进行房地产企业税收筹划提供了很多政策支持，如果房地产企业能做好这方面的纳税筹划，必定可以为企业税收减轻很多负担，提高自身企业的竞争力，为企业今后的可持续发展打下基础，同时，在某种程度上，也能够为实现国家的宏观调控发挥经济杠杆的作用，这也是国家和企业的一种“双赢”。

四、房地产企业对主要税种的一些纳税筹划

（一）营业税

我们都知道，营业税的税基是来自销售收入的，所以，改变销售模式是对营业税纳税的一种很好的筹划。比如：

1、先成立物业公司

在房地产销售房屋的时候，通常会代替收取一些费用，比如有：水电初装费、物业费、设置配套费等等。如果在房地产销售房屋之前，先成立一个物业公司，由新成立的物业公司来收取这一部分费用，这样以来，这些代收的费用就不是属于房地产企业的相关价外费了，也就不需要再缴纳营业税了。

2、进行收入分散

在销售一些精装修房屋时，把销售合同在合理的范围内拆散为装修合同和房屋出租合同两个，让另设的装修公司来签订装修合同。用这种方法进行纳税规划时，要综合考虑装修公司自己实际承担的税收。

（二）土地增值税

2006年，国税发的87号文件已经实施，原来的预征制度已经转变成了严格的清算制，所以做好土地增值税的纳税筹划是房地产开发企业的重点。具体有以下方法：

1、利用税收政策

房地产企业若是根据政府的相关优惠政策，权衡增值额等增加带来的收益以及放弃起征点的优惠而增加的税负，来选择适当的开发方案，这样就能避免因增值率高于起征点所造成的税负增大。

2、财务管理

房地产企业应当明确财务管理的内容，为降低房地产企业的生产经营成本而做好企业的精细化财务管理，一方面，可以使企业的生产经营过程得到优化，降低了企业的生产成本，从而减少了财务的支出。另外一方面，这样也能降低房地产企业生产经营的成本，可让经济增益实现最大化。精细化管理企业财务，需要密切的与企业其他各部门有效联系，财务人员也要广泛参与和监督企业生产经营中的各个环节，保证财务信息的有效性、及时性和准确性，根据企业的自身情况进行财务管理，让企业的财务管理优势得到充分的发挥。

3、采用代建方式

可以采用代建的方式，来实施一些代建工程，企业收取一定的劳务费，这种方法不仅不用缴纳代垫资金，而且只是对劳务费营业税的征收只按照建筑业3%的税率。这种代建行为，房地产企业有关资产的产权并没有发生转移，所以不需要计征土地增值税。

4、合作建房

房地产企业拥有土地使用权，可以找合作方合股，用货币资金，成立合营企业，来达到合作建房的目的。房屋建成后，双方可以采用风险共担并且利润共享的合作分配方式，此种情况，这种共担风险以无形资产投入投资入股的方式将不会征收营业税。倘若合作完毕，房屋建成后按照比例进行分房，也就没有发生所有权的转移，也不用征收土地增值税。如果自己用来对外出租，则要对租金收入收取营业税。如果合作建房后，要对外销售，则不能免除营业税和土地增值税。

（三）企业所得税

企业所得税是收入所得税与准予扣除的项目金额之差，再乘以所得税率便可以计算出企业所得税，其中涉及到的企业收入、成本和有关费用等已经在前文有所阐述，所以不再详细说明了。

（四）土地征用和拆迁费以及政府性规费

在这方面，一般情况下，房地产企业是无法控制这部分费用的，所以房地产企业筹划也不存在筹划的空间。配套费、白蚁防治费、规划费等这些是政府强制性费用，也没有纳税筹划的空间。

（五）开发间接费

这其中包括进行组织、管理和开发时所需要的费用，比如工资、折旧费、修理费、职工福利费、水电费、广告费、办公费等等，这些都可以进行企业的纳税筹划。

在这里，分析探讨一下广告费，房地产企业必定要通过做一些宣传广告，来促进所建房屋的销售，根据国家的相关规定，如果当年取得了销售收入，那么广告费最多可以扣除掉销售收入总和的15%，但是房屋的建造周期是比较长的，而且在产生广告费用的当年也不能保证一定会有营业收入，所以这就意味着，这些广告费用是不能进行税前扣除，所以会增加企业税收的负担。所以，房地产企业应该在对广告费用的产生期间，事前做好筹划安排。

五、房地产企业纳税筹划中常用的一些技术

（一）延期纳税的方法

纳税人可以按照税法相关规定将应该缴纳的税款推迟到某个一定的期限缴纳，这样做虽然不能减少相应的税额，但是可以使纳税人无偿的使用这笔款项，并且不用支付利息，也就相当于降低了企业的税收负担。

（二）利用税率差异

由于房地产企业有很多不同的税种，这些不同的税种之间税率不同，就算是同种税种，它的税率也会有所差别。征税的深度是由税率的高低来体现的，企业的税收负担轻重也由它来反映出来，所以房地产企业可以通过各种税种之间的税率差异，来进行纳税筹划，降低企业税收负担。

（三）优化股权结构

作为房地产企业，股权多元化是未来的基本努力方向，如果可以吸引来自各个方面的优势来为公司所利用，就可以更好地促进公司的发展，分散控股股东的一些股权，缩小这些持股差距，减少公司股价的暴涨暴跌，从而提高公司的业绩。

通过前面对房地产企业纳税筹划的探索和研究，房地产企业纳税筹划是个不容易做好的工作，但是做好了却可以为企业带来很大的利益，减轻税负。当然，房地产企业的纳税筹划也存在一定的风险，房地产企业应当做好相关的防范措施，对筹划工作中出现的问题及时进行解决，避免疏忽。对企业的纳税筹划人员也应该提高要求，全面掌握纳税筹划方面的知识和技能。只有企业做好了纳税筹划工作的相应防范措施，再严格按照相关税法和法律法规等，才能真正做到为企业的税收减负，才能长期发展。

长期以来房地产企业的工作经验表明，各个房地产企业已经很努力在降低经营成本了，但是其涉及的税种多，税负重，所以做好企业的纳税筹划工作是企业发展的重要途径，也是使企业走可持续发展的必要手段。

参考文献：

[1]高鲲.关于房地产企业纳税筹划的思考[J].辽宁科技学院学报，2012，9（2）：66-68

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关键词：房地产企业；纳税筹划；问题

中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2015）21019101

1房地产企业纳税筹划的可行性

1.1涉税环节多，纳税筹划空间大

房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，在开发建设阶段主要涉及城镇土地使用税、契税、营业税、印花税，如果占用耕地还需缴纳耕地占用税；在销售阶段主要涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税；在保有阶段涉及营业税金及附加、房产税、土地使用税。除此之外房地产企业还要向政府及事业单位缴纳各项费用。房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间。

1.2纳税成本高，纳税筹划主动性强

国家的宏观调控使得房地产企业间的竞争日益激烈，企业要在竞争中生存，就必须增强自己的竞争优势。如今越来越多的企业实行了成本领先战略，而房地产企业在进行开发过程中要投入巨额资金，其投入资金额度以及销售额度都会以亿元为单位，因而税基相对较大。税金做为最主要的成本来源，对企业的经济效益和会计目标的实现有着重要的影响。纳税筹划无疑成为了降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。

此外，纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，它已成为企业优化管理的重要内容。国家鼓励企业进行纳税筹划，而且随着社会经济的发展，我国的税收制度正朝着制度化、规范化方向发展，为房地产企业的纳税筹划提供了有力的法律保障。

2房地产企业纳税筹划的问题分析

2.1企业纳税筹划水平不高

房地产企业在进行纳税筹划时，更多的是关注短期的或者当期的节税收益，只是简单的从规避税负来进行纳税筹划的考虑，或者仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，并未从企业的长远利益来考虑，常常是为了减少眼前的税负游离于逃税与节税、避税的边缘，更不用说用多种诸如倡导、指引等积极的方式来争取于己有利的税收优惠政策进行筹划。

2.2纳税筹划人才资源匮乏

纳税筹划是一项专业性和综合性很强的工作，这就要求纳税筹划人员不仅要有扎实的专业功底，还要熟练掌握当前的税收政策，更要具备驾奴纳税筹划过程与税收部门沟通的能力。而现在我国大多数房地产企业的纳税筹划人员都只是普通的财务人员，他们只会进行简单的帐务处理，要想让他们达到纳税筹划人员所具备的专业的知识水平还很困难，进而所进行的纳税筹划方案也就难以达到预期的效果。

2.3缺乏纳税筹划风险意识

房地产企业进行纳税筹划过程中经常会遇到一些不确定因素，有些消极因素会带来不利的影响。而且国家会根据经济发展的需求调整相关的政策，新出台的政策往往会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来或大或小的影响和风险。如果房地产企业未把未来可能发生的风险因素考虑进去，风险意识淡薄，没有对未来可能发生的筹划风险提前做好防御措施，就会对整个纳税筹划效果产生不利的影响。

2.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划

近些年来，我国的税收制度在不断地完善，但是依然存在重复征税的现象。从房产税与城镇土地税的关系来看，房屋与土地的关系密不可分，他们之间往往难以分割，在价值形态上，房地产市场上的房屋价值往往包含土地的价值。然而在税制设计上，按照现行税收制度对土地要从量计征城镇土地使用税，对房屋则要从价计征房产税。在房产税的征收过程中就会出现土地的税收进入土地的价格，土地的价格构成房屋价格的组成部分的不合理现象，造成重复征税，加大了房地产企业的税负。企业若要避免重复征税就需要将房地产价值与土地价值人为分割裕然而实际在操作过程中很难做到；若不人为分割开，则会出现对一栋房产既征收了包含地价的房产税，又对房产所占的土地征收了土地税，从而制约了企业的纳税筹划。

3房地产企业纳税筹划的对策建议

3.1注重纳税筹划的整体性

企业在进行纳税筹划过程中应进行综合考虑，将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，隐藏的危险因素，不能为了筹划而筹划。首先，要从全局着手，不能只关注个别税种，要充分考虑各税种、税基的相关性，因为某一税种税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变。要减少整体的税负，而不是

单纯降低个别税种的税负。其次，在进行方案制定时，

房地产企业内部要形成良好管理体系。房地产企业内部各部门之间只有形成畅通的信息共享机制，才能保证纳税筹划工作的正常开展。若内部合作脱节，则容易出现问题。比如我国税法针对打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房送装修则是依据购房款加上装修款的合计金额计税。两种销售方式不同，计税结果就不同，销售人员若不了解相关的税法政策，在与客户签约时就有可能做出不利于公司财务部进行筹划的选择。因而企业各部门要加强沟通，从全局出发，才能在纳税筹划过程中作出正确的方案选择。

3.2设置专业的税收筹划组织机构

房地产企业经营业务复杂，涉及的税种繁多，这就要求房地产企业在进行纳税筹划时，一方面要配备熟悉业务、了解法规的专业的纳税筹划人员和专职的纳税筹划研究专员；另一方面要注意为其营造良好的工作环境，提升纳税筹划人员的地位，可以在企业内部单设一个独立的纳税筹划组织机构，让其负责制定具体的纳税筹划方案或措施，而不是由财务部门兼职负责，以增强纳税筹划工作的针对性和时效性。此外，企业也可以充分利用税务师事务所、会计师事务所、税务咨询公司等中间机构的资源，所提供的参考意见，接受专业的指导和帮助，以使企业的纳税筹划方案更具科学性。

3.3关注税收法律政策规避风险

我国税收法律政策呈一种动态变化的状态，尤其是当我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策也会有着较大的变动。

因此，房地产企业就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，深刻理解和把握税法的中心思想并随时更新企业自身的纳税筹划方案，确保使纳税筹划方案不是非法的。在此基础上还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠，同时也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。

纳税筹划的方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，而房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法有时也会存在差异，但企业纳税筹划方案的合法性最终是由主管税务机关认定的，一不小心就会被认定为偷逃税，面临处罚，不仅没有减轻企业的纳税负担，还加重了企业的纳税成本。这就要求企业在进行纳税筹划的过程中，要加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业的筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免筹划风险，取得应有的收益。

3.4加大税制改革力度

我国的税制在不断的完善但仍有重复征税、税制设置不合理的地方，加大了企业的税负。一方面国家要根据实际情况及时对房地产行业的税收制度进行改革，合并性质相同税种、合理界定税费范围、不断从宏观层面对房地产行业进行正面干预，促进其健康发展；另一方面，房地产企业也应根据国家宏观经济形势及自身特点，积极主动地在国家法律框架内运用合理的方法进行纳税筹划工作，降低企业成本，实现资金价值最大化，确保企业良性发展，为国家的经济发展贡献自己的力量。

参考文献

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）35-0101-02

1 房地产企业纳税筹划现状

房地产企业在国民经济中占有举足轻重的地位，2012年从年初国务院领导要提稳增长，在从市场运行的趋势看，实际上房地产市场和房地产行业承担了2012年稳增长的中坚力量。在国家对房地产行业不断加强宏观调控的当下，“限购”、“限贷”政策一步步深入和完善，并一直没有松懈。在十新闻中心接受采访的中国住房和城乡建设部部长说房地产限购政策短期内不会退出，这是中国政府表明的最新态度，可以得知自主性购房仍然是市场购房的主体。由于政府出台的限购和限贷政策并没有放松，难以刺激投资和投机性购房需求，因此房价也难以被持续性地推高。2012年11月国家统计局公布的全国70个大中城市的房价中房价上涨的占75.7%，但各上涨城市的价格涨幅都没有超过1.0%。但这微小的涨幅是由地王效应引起的，企业并不会因为销售收入的增长而获得较大收益。受一系列宏观调控政策的影响，地价的不断攀升，建筑成本提高，导致房地产企业利润缩水，融资困难，提升房价空间很小，企业急需从内部控制成本，为企业带来一定的现金流，增强企业营运能力，最终增大企业的利润空间，通过合法合理的减少税收支出是控制成本的一个有效可行的方法。

在国家宏观政策调控背景下，税收政策和会计法规不断更新，税收环境不断发生变化的情况下，房地产企业纳税筹划难度越来越大，这就必然要求房地产企业要紧跟国家政策，吃透并熟练运用税收法规和会计制度，选择合适的纳税筹划方法来降低税负，降低成本，实现企业利润最大化。

2 房地产企业纳税筹划存在的问题

2.1 涉税多但能筹划的税种少

房地产企业涉及税种较多，但并不是所有税种都有筹划空间，一些纳税支出较小的税种没有空间进行筹划，并且其筹划的意义不大。对房地产企业来讲，只需要对支出金额大的税种进行筹划，但是纳税支出较大的税种只有几种，因此能进行纳税筹划的税种少。

2.2 我国税制不完善

我国的税制仍然不完善，存在重征、漏征的问题，如有些经济业务事项需要征收两次税，而有些应该缴税的业务却并没有征税。税率结构不合理，相邻税阶纳税差异较大，如土地增值税相邻税阶之间的跨度为10%，若超过临界点一点而改变税率，计算的结果就会有很大不同。我国房地产企业纳税情况是流通环节税负较重，房地产持有阶段相对较轻，纳税支出不平衡，使得房地产企业在流通环节会产生大额税收支出。

2.3 对政策敏感度高

房地产企业变现能力较差，主要依靠银行融资和收取购房者支付的预售款获得现金流，而大多数购房者采用银行按揭的方式支付剩余房款，因此房地产企业对金融政策很敏感，银行金融政策的变动直接影响房地产企业的销售收入，从而对房地产的后期建设产生影响，进而影响纳税筹划工作的进度。

2.4 企业观念错误

税收贯穿于房地产开发经营的整个过程，房地产企业应对税收进行全面的纳税筹划，尤其是事前筹划很重要，而目前有些房地产企业的做法是在临近纳税时才让财务人员进行筹划，这种错误的方法并不能使企业最大化得提高税后利润。纳税筹划需要对各个阶段进行全面地规划，综合考虑各方面的影响因素，然后选择最适合本企业的筹划方法使企业降低综合税负。

3 房地产企业纳税筹划方法

3.1 营业税的筹划方法

①由房地产企业购买设备。税法规定在纳税人提供建筑业劳务的营业额不包括建筑方提供设备的价款，而在建筑工程中的设备价值很大，因此房地产企业可以让设备价款不包含在合同总金额中来达到少缴营业税的目的。房地产企业可以与生产或销售设备的厂家直接签订购销合同，则设备价款就不包含在房地产企业和建筑方的签订的合同内，从而减少了合同总金额，进而减少了营业税负担。通常情况下，建筑公司是以一定比例的不动产销售收入支付给建筑公司代建费，因此，建筑公司的营业税实质上是需要房地产企业负担的，而由房地产企业购买设备，在减轻建筑公司营业税负担的同时，也减轻了房地产企业的负担，在一定程度上降低了开发成本。

②将价外费用分离出去。税法规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的全部价款和价外费用都应计入营业税的营业额。房地产企业在进行会计核算时将其在销售房屋时代收配套设施费计入的是“其他应付款”，但是在计算营业税时，这些配套设施费作为价外费用和销售收入一并征收营业税，这样加大了营业税的税负。鉴于此种情况，房地产企业可以设立能代收这部分配套设施费的物业公司，将这部分价外费用成功地分离出去，房地产企业则不需要缴纳配套设施费部分的营业税，这样不仅减少了营业税纳税支出，设立的物业公司还能为企业带来额外的收入。

3.2 土地增值税的筹划方法

①控制增值额。我国土地增值税实行四级超率累进税率，税率在不同阶级按10%的速度增长，相邻税阶差距很大。房地产企业可以利用这点来进行纳税筹划，在进行房屋定价时，可以将增值额控制在50%、100%、200%这三个临界点，虽然超出临界点会带来收入的增加，但这点微小的增加并不足以弥补多缴纳的土地增值税，这样反而加大了房地产企业的税收支出，使得税后收益变得更小。

②销售定价的筹划。对于普通商品来讲，销售价格提高，企业的销售收入和纳税支出都会相应增加，但增加的销售收入会大于增加的纳税支出，企业的最终受益也会有所提高。但对于房地产企业来讲，由于我国在土地增值税征收规定中享有特有的优惠政策，造成销售价格不一定与最终受益成正比。由于普通标准住宅在土地增值税上享有税收优惠政策，房地产企业应通过合理的定价，使得房地产企业开发的产品符合普通标准住宅的标准，从而享受土地增值税的免税待遇。房地产企业应该从纳税筹划的角度考虑，综合权衡售价提高带来销售收入的增加和放弃税收优惠所增加的税收负担，从而确定合适的定价方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

3.3 房产税的筹划方法

①合理分解租金。房地产企业收取的租金收入中通常包括水电费、物业管理费等，企业应将这部分费用从房租中分离出来，可以与客户分别签订房屋出租合同和物业管理合同，物业管理收入由公司成立的物业公司收取，这样，分离出去的这部分费用只需要缴纳营业税及附加税费，而不需要缴纳房产税。成立物业公司后，由房地产企业收取租金，物业公司收取物业管理费，将租赁收入和物业管理费收入分开，房地产企业的租金收入减少，从而缴纳的房产税减少，税负降低。

②简化出租关系。目前，售后返租模式逐渐被消费者接受，此模式也是房地产企业取得较高收益的一种手段。但是，在售后返租模式下存在两个出租关系：第一是购房者将房屋出租给房地产企业，第二是房地产企业将房屋出租给使用者。两个出租关系中购房者与房地产企业均需要缴纳房产税，因此房地产企业应当简化出租关系来减轻税负。房地产企业可以将购房者与房地产企业的出租关系转变为关系，同时将房地产企业与使用者的关系转变为购房者与使用者的出租关系，这样，房产税的纳税人仅为购房者，房地产企业无需缴纳房产税。

3.4 企业所得税的筹划方法

3.4.1 完整地归集计税成本

由于企业所得税清算准备时间越长，准备工作越充分，计税成本越完整，因此，房地产企业应在年末之前完工，从而避免因计税成本不完整导致企业多缴企业所得税。房地产企业在完工年度应对成本进行充分完整的预提，不能漏提，否则这部分没有预提的成本，即使下一年度汇算清缴前取得合法凭据，也不能在完工年度所得税税前扣除。

3.4.2 利用会计处理方法进行筹划

同一经济业务事项采用不同的会计处理方法可能产生不同的结果，房地产企业可以充分利用这点来进行企业所得税的筹划，选择合理的会计处理方法降低税负。折旧费用的分摊和成本费用的扣除关系到各期成本费用的支出额的大小，直接影响房地产企业各期的利润水平，最终影响企业的税收负担大小。

固定资产折旧费是企业所得税税前准予扣除的项目，企业可以选择不同的固定资产折旧方法，使折旧费合理的在税前增加列支，减少企业所得税支出。房地产企业应该合理设置会计科目，严格区分各项成本费用，防止由于各项费用记录不明，导致合理的费用无法扣除的情况。将成本费用按照比例分配，在税前准予扣除标准较大的项目选择多分配，扣除标准小的少分配，防止由于超出扣除标准不准予扣除部分给企业带来的税收负担增加。

3.4.3 利用扣除限额进行筹划

根据税法规定，未超过扣除限额的应付职工薪酬可以在税前列支，企业可以将超出扣除限额的部分，采用费用化的方式发给职工，即可以通讯费、交通费、餐饮费、超市提货卡、商场购物卡等方式，这样既向职工发放了较高的工资福利，又为企业减少了企业所得税的税收支出。

房地产企业的在开发过程中发生的一些工作人员工资、工资附加费、办公费等可以计入期间费用，也可以计入间接开发成本。税法规定，期间费用有扣除限额，超过限额部分本年不能扣除；对于从事房地产开发的纳税人，可以按房地产开发成本加计20%扣除。由以上规定可以看出，房地产开发企业应该将开发过程中的人员工资及办公费等计入间接开发成本，这样可以增加税前列支额，当然计算出来的企业所得税会减少，税负降低从而增加了企业的税后利润。

房地产企业利用纳税筹划可以减轻税负，降低税收成本，提高企业资金利用率，有利于实现企业的经济利益最大化目标。影响企业纳税筹划的因素很多，并不是所有的方法都适合每一个企业，企业应根据自己的自身情况，选择最优的纳税筹划方法，达到综合税负最低的目的。

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关键词 房地产企业 纳税筹划 临界点

一、 房地产企业纳税筹划的现状

（一）企业没有认识到纳税筹划的重要性

实际工作中，很多领导和员工没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率，降低企业资金成本过程中的重要作用。领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企业的纳税筹划，使房地产开发企业未能形成一个良好的筹划环境，纳税筹划水平偏低给企业造成不必要的损失。

（二）错误的认为纳税筹划是财务部门的工作

纳税筹划是指纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。纳税筹划的重点在于事前筹划。很多房地产企业决策人认为：税收是财务部门的工作，财务部门所做的账务处理决定企业的应纳税额，出现多交税或被税务机关处罚是财务人员的责任。财务只是对企业经营成果进行核算和反应，而税收是企业在土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要的。如果决策人没有树立正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负过重，想通过账务处理来解决纳税问题，此时税收已产生，已不存在所谓的纳税筹划了。正确的纳税筹划观念为：合同决定税收，决策人在决策前可先与财务人员、税务事务所进行商讨，利用税收政策进行税务筹划，各部门之间互相配合，规避企业的纳税风险。

二、 房地产企业纳税筹划的基本原则

依法纳税是每个纳税人应尽的义务，偷税漏税是国家法律所不容许的，税收征管法对各种违法行为制定了相应的惩罚规定。企业在进行纳税筹划时，需要考虑以下几项原则：第一，合法性原则。在税收筹划中，首先必须严格遵循合法性原则，这是纳税筹划区别于偷税漏税行为的根本特征。第二，事前筹划原则。纳税筹划必须在事前进行，企业经营活动一旦发生，纳税义务也随之产生，纳税人此时觉得税负太重，在做任何筹划都是徒劳的，经不起税务部门的检查。第三，目标性原则。企业事前应分析企业的纳税环境，掌握存在的问题，考虑筹划的可能性，制定筹划的目标，然后确定实现目标的方法。

三、 房地产企业开展纳税筹划的主要方法

（一）利用税收优惠政策

纳税人应充分利用可享受的优惠政策直接减少应纳税额，来减轻或免除纳税义务。税法制定了大量的优惠政策，纳税人完全可以通过合法途径，依靠纳税优惠政策减轻企业的纳税负担。

（二）利用企业或项目分拆

分拆法是通过将收入在两个或者更多的纳税人之间分配，或者将混合着不同税率和税收优惠政策的项目进行拆分。通过降低纳税人的应纳税基础，减少应纳税额，达到节税的目的。

（三）利用税率临界点

通过税率的差异来调整应纳税额的方法。适用于具有多种税率的纳税项目，通过纳税筹划达到最佳税负点，使纳税额最低。

四、房地产企业主要税种的纳税筹划分析

（一）土地增值税的筹划

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值税性收入的单位和个人所征收的一种税。

税法规定，纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定计税。实际工作中，房地产企业要测算增值率，如果测算的增值率略高于20%时，应设法使增值率≤20%。改变增值率的方法主要有以下几种：一是合理定价。通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率。二是增加扣除额。如房地产公司可将房屋进行简单装修或适当改善开发项目的住宅环境，通过提高房产的质量来适当增加扣除项目，既能提高市场竞争力，又能合理避税。三是分解销售价格。如果有可能分解房地产销售价格，就有可能存在纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率来减低应缴纳的土地增值税。很多房地产在出售时已经进行了装修，房地产企业可以将装修作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。房地产企业可将经装修过的房屋出售分为两个合同：房屋出售合同和房屋装修合同。房地产企业只需对房屋销售合同部分核算土地增值税，在合理的情况下，尽量增加装修合同金额，减少装修对应的成本，以降低增值率。土地增值税共设定30%、40%、50%、60%四档税率。如果销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率时，房地产企业就需要进行合理的纳税筹划，所以以上的方法不仅仅适用于20%临界点的筹划。在纳税筹划时开发商应考虑如何使房价在同行中最底，应缴土地增值税最少，所获经营利润最佳这个问题。

房地产企业还可以通过代建房、合作建房等方式进行筹划。第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，可以采用代建房方式进行开发，而不需要采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以由客户自己购买和取得，关键是房地产产权没有发生转移。通过代建房方式建房，房地产企业只需按代建收入的3%缴纳营业税及相关的附加税。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。而房地产企业只需对建成后转让属于房地产公司的住房缴纳土地增值税。

（二）营业税的纳税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。房地产企业缴纳营业税的范围主要有：销售不动产，自营建筑、修缮和装饰工程作业和出租自行开发的商品房等业务。

税法规定：纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，按各自的税率计算应纳税额；未分别核算的，从高使用税率。销售不动产的税率 5%，自营建筑、修缮和装饰工程作业的税率3%，出租商品房的税率5%。房地产企业在存在不同的生产行为的情况下，应使用拆分法，对基数进行准确划分，区别各自的应税行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状态，又减低了公司税负。例如，A房地产企业销售精装修后的住宅，总建筑面积80000，预计销售单价10000元/。如果A与买主按10000元/的价格签订销售合同，商品房销售完后A应缴纳营业税10000×80000×5%=4000万元。如果A与买主按8500元/的价格签订销售合同，然后按1500元/的价格签订装修合同，商品房销售完后A应缴纳营业税8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760万元。两种不同的销售方式后着比前者节税240万元。对于混合销售行为要通过签订劳务合同，使所提供的建筑业劳务与应缴纳增值税的劳务相分离开来，从而按照营业税率3%进行纳税筹划而不是17%缴纳增值税。

为了促进销售，房地产企业在销售不动产时推出促销活动是常有之事，在选择促销方式上需要合理筹划。例如，B房地产企业开发建设了一住宅小区，准备在国庆前开盘销售，并推出一个促销方案：凡在当年10月1日―10月7日与B签订购销合同的客户，均可赠送价值3000元的空调一台。该促销活动吸引了不少客户，在优惠期间共实现销售收入2000万元，并送出空调200台。根据税法相关规定，B的促销活动属于混合销售行为，赠送的空调应按市场价值并入销售收入缴纳营业税，B应纳营业税=（20000000+3000× 200）×5%=103万元。如果B更换另一种促销方式，直接给出3000元的购房折扣，将赠送空调的价值抵为购房折扣，以降低成交价。税法规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价值为营业额。在这种促销方式下，B可按折扣后的金额为营业额，应纳营业税=（20000000-3000× 200）×5%=97万元。后一种促销方式比前一种节税6万元。

（三）房产税的筹划

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余额或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税采用比例税率，有两种征收方式：其一、根据房产计税余额的1.2%征收；其二、根据房产租金收入的12%征收。

财税【2008】152号一、关于房产原值如何确定的问题：“对按房产原值计税的房产，房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”对于土地使用权是否需要计入房产原值计征房产税，取决于企业执行的会计制度。如果企业执行《企业会计制度》，纳税人会计核算时应将土地使用权通过“在建工程”计入房产原值的，应按账簿“固定资产”科目记载的房屋原值计征房产税，而不得为减少基数而分离土地使用权成本。如果企业执行《企业会计准则》，应将土地使用权作为“无形资产”核算的，房产原值不包括土地使用权，计征房产税时是不包含土地使用权成本的。假设，房产公司自建自用的办公楼等房产对应的土地使用权价值2000万，按30%计算房产的计税余值，执行《企业会计准则》比执行《企业会计准则》每年要多交房产税2000万×（1-30%）×1.2%=16.80万元。企业在房产税纳税筹划时，应综合考虑会计制度这一因素。

房产税税率的特殊规定：从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对于同一房产出租行为，就房产税而言，出租给企业用于生产经营的税负是出租给个人用于居住税负的3倍。所以，房地产公司在进行房产出租时，在可获得租金差不多的前提下，应优先考虑出租给个人用于居住这一方式。

对企业而言，将机器设备、办公设备等附属设施一同出租给其他企业是常见的情况，按照现行的房产税法规定，在同一份租赁合同中签订的相关标的，将视为一个整体征税。如果将房产和附属设施不加区分，附属设施租赁收入也按12%税率征收房产税。因此为减轻企业负担，对于房产公司将房产和附属设施同时租赁的行为，应分别签订租赁合同，而且应在当地税务机关允许的前提下，尽量压缩房屋租金，提高附属设备租金，已达到合理避税的目的。

参考文献：

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[2]黄剑伟.纳税筹划的方法与原则.中华会计网校网站.

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[摘要]随着经济的发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的相关要点。

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关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率

随着经济的发展，人们住房需求的提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。

1房地产企业土地增值税概念

土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

2房地产企业土地增值税筹划现状

我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长的速度却是非常之快。据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税的平均增长速度为每年百分之九十一。仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来的231 亿增长到537 亿元。从以上数据可以看出，土地增值税的缴纳存在很大的弹性。在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小的个人的利益而忽略了大局，他们只想着自己的政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大的问题。另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大的税收隐患。为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关的税收政策，使得与房地产企业相互配套的税收法律法规日趋完善。特别是近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

（1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立项目公司方式进行经营，为了达到躲避税收目的，往往采用土地进行投资或联营。但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

（2） 第二个普遍运用的筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除的方式减少土地增值额。我国于2009年了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

（3） 第三类房地产企业普遍采用的躲避土地增值税方式是将开发的一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产的产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目的。但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应的法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3我国房地产企业税收筹划的发展

在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确的看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税。对一些概念的理解也有不同的看法和观点。同时，我国企业层次不均，企业财务管理水平也不一样，这些因素都使我国企业税收的筹划发展受到严重制约。所以，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国经济的高速发展，社会主义市场经济的进一步发展和完善，国家税后体系的日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要的地位。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大的冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速。

在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。随着国民经济的持续增长和居民消费水平的不断提升，这为房地产企业的发展提供了一个很好的一个机会。另一方面，在我国大环境的影响下，国家对房地产企业进行的宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈的竞争，房地产企业暴利的年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法的降低税收负担，，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。

4进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

4.1房地产企业应树立正确的纳税筹划观

将税收筹划认识贯彻到整个公司管理层，并上升到公司的决策层。房地产企业纳税应是企业领导层的一项决定，在纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程。房地产企业领导在做决策时要注重规范性、战略性的筹划，千万不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此，房地产企业在纳税筹划时，企业管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，而且还要关注企业经营和战略管理的各个方面。

4.2加强税务学习、做好培训

企业在发展过程中，我们知道在大多数企业经营管理中都存在各种各样的问题，并且都与税收有一定关系。在现代企业中，有一大部分员工对税法是有些了解的。可绝大多数企业职员并不了解税法。所以，这就要求我们企业要定期的对员工进行税法宣传和税务培训。根据经验，通常我们对职工进行培训要经过这三个方面：（1）针对全体财务人员要进行定期的税法培训，一般每季度进行一次，不断更新税法知识（2）针对企业管理层的税法培训，一般每年进行两到三次，强化管理层的税务理念；（3）针对企业全体员工的不定期的税法知识普及培训。综上所述，遵守税法，有法可依，依法办事，不仅仅是税务管理人员或者财务人员的事，而需要企业全体员工共同遵守，同时需要公司管理层的大力支持，才能有效的贯彻税务筹划。

4.3树立依法纳税理念

以法律为准绳。现代房地产企业应该在国家法律条文的允许下结合相关税收法规政策根据自身的情况进行合理筹划。房地产企业必须具有风险意识，注重税收筹划风险管理，同时要依法树立税收筹划理念，我们一般在不违反法律法规的前提条件下，要通过对自身经营方式和投资方式等涉税事项作出事先安排，一般在企业纳税行为发生之前进行财务预算，正确计算税额以及合理规划完税期间，以达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化企业，强化税收筹划不是进行偷税，而是尽可能做到不多交税、不重复缴税，进而达到合理避税的程度。

5房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

因为土地增值税税额较大，如果不能合理规划成本，尽可能增加成本扣除比例，或者合理确定销售价格尽量减少增值额，从而降低税率，合理规划缴税期间，企业将会负担很承重的土地增值税及资金成本。近几年来，国家为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，相继出现了一些宏观调控的政策，在这样的大环境影响下，房地产开发企业经营环境差、投资成本大，融资难，许多小型的房地产企业因为资金链断裂已经破产，产生了许多新的烂尾楼项目，形成了许多呆坏账，给社会带来了一些新的不安定因素。那么如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，通过合理的税收筹划，增加房地产企业的经营热情，使得房地产企业即能增加利润，实现利润最大化，又能依法纳税，承担社会责任，使得企业良性发展，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义，因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得非常重要。

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一、房地产企业纳税筹划的意义

纳税筹划能压缩不必要税收，从而达到降低成本的目的。纳税筹划可以推进房地产企业更加合理有效地履行国家财务政策与税收法规；纳税筹划为房地产企业经营活动中不可或少的关键性要素。纳税筹划皆源于利益的驱动，以追求最大化的经济利益为出发点。而全方位的了解房地产经营活动中所涉及各类税种，熟知其征缴税率，掌握其税收优惠政策，能极大地科学合理地控制税收成本，进而降低经营成本，提升利润，增进企业竞争力。房地产企业若想做好纳税筹划工作，务必积极认真地履行新《企业会计准则》，依法规对企业成本进行分摊，准确、合理、合法地核算纳税金额。

二、房地产行业主要税种的纳税筹划措施

（一）土地增值税的纳税筹划措施

1.增大扣除项目的金额措施。依土地增值税的实施细则与暂行条例及，计算其扣除的项目包括：获得土地应用权而支付的资金；土地的开发所花费的成本；新建房与配套设施的成本，以及旧房评估价位；和转让房地产相关的如印花税、附加税、营业税等销售税金；财政部所颁布的扣除项目。若房地产企业想要加大扣除项目额度，可提升开发成本，加大“公共配套与基础”设施的建设上的费用投入，如此即可提升税前扣除项目的成本费用，还可以让项目环境更加优美，益于提升销售且推动品牌创设。此外，亦可合理提升“销售、管理、财务”三方面的期间费用，且把其作为开发费用录入当期损益，其允许税前扣除。如此能提升宣传力度，推动经营管理效能，变能实现提升扣除额目的。

2.合理定价措施。我要土地增值税其税率偏高，故此于项目销售过程中，企业需依市场整理体状况，对增值额比例进行适当计算，科学拟定房产价位。房产价位的调整需以把增值率控制于临界点之下，进而享有免税优惠政策，让所得利润为依行业市场利润率常规下出售交纳土地增值税以后利润。

3.创设独立核算企业的销售公司且将销售与装修独立核算。房地产企业可把销售部由公司内分离出去，创设分开单独核算的子公司，把房产先要销售给子公司，然后子公司再把房产对外销售。于母公司向其销售房产之时，尽可能的把增值率控制于临界点下，如此仅需对子公司销售额进行土地增值税的征收。同时，把“维护、装修、设备安装”当作独立业务展开核算，尤其适合当下普遍推出的“精装房”企业，即于出售以前对商品房展开简单装修以及维护，且安装了一些如“马桶、厨灶”等生活必要的设备。独立核算一可合法降低销售额，减少增值率，二可合理压缩业税额。

（二）企业所得税措施

1.对销售收入进行适当调节。我国税法规定，预收款在房地产企业不管是否结转销售收入，皆需依适用税率计算交纳附加税与营业税，且土地增值税进行预征。依此规定，各企业需努力提升免税收入，及时剔除所不应收取税率的项目。企业针对销货退回与折让问题，务必及时获取有关凭证且施行冲减销售收入费用的账务处理，进而规避收入虚增。此外，若存有闲置流动资金，能够选取买进国债，因国债可为企业带来利息收入同时，国债利息收入亦可免缴所得税。可把暂时闲置资金投资其他企业，获取的投资收益亦能不用上交所得税。

2.巧妙转化业务招待费措施。我国的实施的企业所得税法条例中规定，企业和生产经营相关的业务招待费，依所支出的60%额度进行扣除，可是最高不可超出当年销售额度的5‰，需要留意的是，依二者的标准较低者进行计算。若是依以上条例规定，企业于申报纳税以前，需要提前对业务招待费进行自行计算。若是所要申报的业务招待费已经超出限额，企业务必提前展开调整，可把业务招待费采取巧妙转换成别的项目的手段，达到税前扣除目的。比如，房地产企业对客户所赠送的“礼券、礼金”等，能够采取佣金费用列支的措施，因为此部分能于税前进行扣除。此外，企业还能够将招待费用转换成会议费，由于会议费可以不受比例的限制，只要可以给予合法凭证，皆能够进行全额度的扣除。

3.职工的工资薪金和三项费用的科学安排。我国企业所得税法中规定：①企业所发生的合理的实际职工的工资薪金，准予于税前进行扣除；②企业依国务院相关主管机构及省级政府所规定的范畴与标准给职工交纳的基本“养老保险费与医疗保险费”、生育保险费、工伤保险费、失业保险费等等的基本社会保险费以及住房公积金，准予进行税前扣除；③企业为职工以及投资者所支付的补充“医疗保险费与养老保险费”，于国务院财政与税务主管机构所规定的范畴以及标准内，准予进行扣除；④企业依国家相关规定给特殊工种职工所支付的“法定人身安全”保险费，准予进行扣除；⑤企业为雇员个人以及投资者向商业保险部门所投保的财产保险、人寿保险等商业保险，不得扣除。以上规定我们可以看出，房地产企业务必规避给员工买入“商业保险”，能够适宜地提升员工年终奖金、工资、住房公积金、社会基本保险费以及人身安全保险等等，由根本上尽量提升员工的待遇，即能够降低交纳企业所得税率，亦能够给企业吸引进更多的优秀人才。

企业已然发生的福利费支出，只要不超出工资薪金总额度的14%，准予进行扣除。企业所拨缴的工会经费，只要不超出工资薪金总额度的2%，准予进行扣除。除去国务院财政与税务主管机构另外进行规定除外，企业所发生的职工教育经费，只要不超出工资薪金总额度的2.5%，准予进行扣除；超出部分，准予于日后纳税年度进行结转扣除。依上述相关规定，房地产企业需提升对职工的“教育、培训”投入力度，提升职工素养，此外，能够和行业整体工资水平对比，得以合理提升职工工资，把超支福利以工资模式进行发放，进而规避额外须交纳的所得额。

（三）营业税措施

营业税意指对给予应税劳务、销售不动产、转让无形资产的企业与个人，就其所获取的营业收入额度所进行征收的流转税的一种。营业税其征税范畴包含给予应税劳务、销售不动产及转让无形资产。销售不动产的具体内容包含销售“建筑物及构建物与销售别的土地附着物”，房地产业所交纳的营业税，即是凭此项规定进行实施。营业税其起征点的幅度规定如下：①依期纳税的，为月营业额度的5000-20000元人民币；②依次纳税的，为每日营业额度的300-500元人民币。

房地产开发企业在计征营业税上，其计征依据的主要内容包含：其一，出售房屋后所收取的款项；其二，出售土地应用权后所收取的款项；其三，代收房屋的“电表、水表、装修”等款项；其四，出售房屋与土地预收所获得的款项。尤其务必留意的是，纳税人在转让土地应用权以及销售不动产时，采取预收款模式的，则纳税义务所发生时间是所收收预收款当日；其五，视同销售营业额。

对营业税展开纳税筹划过程中，务必对以下三个有关政策进行充分考虑：其一，对依政府所规定价位而出租的廉租房、公有住房，包含房产企业向居民所出租其公有住房，企业与自收自支的事业单位针对职工所出租的自有住房，能够暂免征收其营业税；其二，房地产企业其自建自用的建筑物能够免征收其营业税；其三，以不动产进行投资入股的，参与接受投资方的利润分配者，一同承担风险行为者，免征其营业税。故此，企业可依上述进行如下措施：

1.不动产销售适用的营业税税率为5%，可是房屋装修归属建筑安装业所适用的3%税率。故此，尽管售楼过程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精装修房之时需分别签订装修合同与出售毛坯房合同。装修即能应用3%税率，亦能把装修收入用劳务收入模式实现，进而压缩土地增值税所需计征的基础；尽管不动产销售适用于相对较高5%税率，能够采秀投资模式进行不动产的销售，接下来再展开转让，如此不只是能够免交营业税，还能够推迟交纳土地的增值税。

2.于房地产企业之中，若是企业于开发的以前或初期即可以确定最终用户，则能够采取代建房模式展开开发，而非采取常规下的先开发、再销售模式。此筹划模式能依建筑行业所适用的3%的低税率进行营业税的交纳，可当下土地增值税不用交纳。

3.于房地产企业销售活动中，务必需要留意下列几点内容：①税务机关不认可企业内部的售房优惠价位，需依常规的卖价计税，此称为让利不让税；②需要规避视同销售营业额所生成的营业税，比如，出典的房屋、办公用的房屋；③收取代垫的“水表、电表”的初装费，作为房屋的销售收入而计税，务必规避。

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一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区

（一）房地产企业纳税筹划现状

目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：

第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。

第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。

第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。

第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。

（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区

近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：

误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。

根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。

然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。

房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。

误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。

根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。

于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。

误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。

根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。

从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法

（一）采用不同税种进行纳税筹划

房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。

（二）采用合作建房模式进行纳税筹划

代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。

（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划

土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：

（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划

实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。

房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。

三、结论

目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。

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中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值税的征收规定

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。

二、土地增值税纳税筹划方法

（一）利用“起征点”选择最优纳税方案

根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为X万元，则销售税金及附加为：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元）。

1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48万元。说明售价128.48万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。

2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （万元）。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元），企业才能获得更大利润。

综上所述，当该商品房售价X

（二）巧用利息支出选择最优纳税方案

我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）*5%以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×10%以内。

由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。

例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A，规定的第一种扣除方式的扣除比例为5%，第二种方式扣除比例为10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（万元）。

所以，当预计利息A>5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用>5+100×5%=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为100×10%=10万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息

（三）利用分散收入法选择最优纳税方案

土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有：

1.分离销售公司。例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权。房屋的市场价值是800万元，其所附各种附属设备的价格约为200万元。允许扣除项目金额为500万元。

（1）假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额=500+55=555（万元）。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555×100%=80.18%，按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=445×40%-555×5%=150.25万元。

（2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元）。增值额=800-544=256万元，增值率=256/544×100%=47.06%。按规定适用30%的累进税率应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元。

可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.签订分售合同。这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1 000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）

若该公司按1 000万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400×100%=150%，应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）。

但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率=400/300×100%=133%，应缴纳的土地增值税=400×50%-300×15%=155（万元）。

由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。

土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。

参考文献：

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房地产企业可以选择合适的建房方式来进行项目开发：

1.合作建房，税法规定对于合作建房建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如A单位想购买整栋楼房用于办公，可以同房地产企业以合作建房的方式立项，建好后可按比例分配房屋，这部分按比例分得的房屋只用缴纳营业税不用缴纳土地增值税，大大减少了税负。

2.代建方式，税法规定代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。但应注意要满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门建设项目批准书；二是房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票转交给委托方。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

需要注意的是在运用开发方式进行纳税筹划时要随时关注国家税务的政策变化，如在2006年以前很多房地产企业采用以房地产项目进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”但在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），新文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。这就堵住了房地产开发企业以房地产进行投资或联营来避免缴纳相应的土地增值税。所以要及时掌握最新的税法政策才能做出有效的纳税筹划。

二、充分利用国家税收优惠政策

国家对从事房地产开发的企业建造普通标准住宅出售有免征土地增值税的优惠政策。只要项目的增值额未超过允许扣除项目金额的20%，按照税法有关优惠规定可免征土地增值税。这项优惠政策也说明了国家对土地增值税的政策导向是要开发商把增值额控制在合理的水平。企业应充分利用这个优惠政策，将增值额控制在这个范围内。可以从两个方面来控制增值额：一是控制扣除项目金额，要注意对发生的开发成本费用一定要取得合法的税务凭证，才能在计算扣除额时允许扣减。二是控制房屋销售价格，并不是收入越多利润越大，有时通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。可以通过事先测算，来制定最佳销售价格。合理的定价才能使企业更好的实现利润。

三、选择销售方式

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近年来，国家连续推出一系列的房地产调控政策，旨在引导房地产行业延着理性的方向发展。随着国家对房地产市场调控力度的加强，在不断挤出房地产行业经济泡沫的同时，房地产企业面临的压力剧增，利润空间也越来越少。如何通过加强财务管理，做好税收筹划，既要维护房地产企业现金流充裕，又要尽可能降低税收成本，成为每个房地产企业财务人员都不得不思考的问题。

一、房地产行业的财务特点

房地产行业属于高投入，高产出，高税负，高风险的行业，从财务角度来看，主要有以下几个特点：

（一）资金管理

房地产企业对资金的要求较高，属于高投入，高产出的资本密集型行业，所需资金除自有资金以外，一般都要向银行进行融资。资金支出的重点是地价款、建安成本和税款，那么，针对每个房地产开发项目，如何有效提高资金的利用率，何时开盘预售，何时完工结转，税款怎样交纳，这些都要在项目开工之前通过纳税筹划作好整体预算。

（二）财务风险

房地产企业财务风险分为现金流风险、盈利风险和销售风险等。现金流风险，是房地产企业面临的最重要的风险，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。盈利风险，房地产项目的利润只有在竣工结算完成时才能准确确定，前期对利润的预测可能存在较大误差。销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，或者根据房地产销售对金融政策的依赖性，一旦金融政策有变动，则会直接影响房地产企业的市场销售。

（三）税种多，税额大

房地产企业税负高，税额大。涉及房地产企业的税种包括营业税、土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、城建税及附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，这些税种分布在房地产开发整个过程，从购买土地，一直到后期的物业管理及持有经营，都涉及相关税种。由于房地产企业在经营中为了提前回笼资金，多采用预售制，同时税法规定采用预缴制度，房地产企业相当一部分资金用在预缴各种税金上面，必须提前加以筹划。

二、房地产企业主要税种的纳税筹划：

纳税筹划不同于偷税，避税，纳税筹划是在不违返税收法律、法规的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，制作一套完整的纳税实施方案，从而达到降低企业税负，实现企业经济利益最大化的目的。房地产企业主要税种有三个，即营业税、土地增值税和企业所得税，下面分别加以阐述：

（一）营业税的纳税筹划

1、改销售为持有经营延迟纳税

对房地产企业，营业税属于销售环节产生的税金，如果改销售不动产为持有不动产，将不动产转为投资性房地产或固定资产，则可以延迟营业税的流出。销售行为是营业税在销售时一次性缴纳，而持有经营则是若干年对外租赁时分次缴纳，延迟现金流出的时间。

2、代建房的纳税筹划

例1：有A、B两家企业，两企业为同一出资人出资，属关联企业。A公司主要从事房地产开发，B公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要， 2009年8月，B公司投资兴建一幢综合大楼。由于B公司没有建房资质，就以A公司的名义投资兴建，B公司将所需资金转至A公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至2010年11月份，大厦已建成且装修完毕，达到预定可使用状态。由于A公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，A公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程达到预定可使用状态日止，A公司在建工程总金额达5亿元。目前，A公司需要将在建工程转至B公司名下，但在税收上却遇到了难题：A公司和B公司是两个独立的企业法人，大厦的财产所有权归属于A公司，如果要转移至B公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道5%的营业税。按当地规定的成本利润率10%计算：应纳营业税=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895万元

案例分析：根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他服务”的条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。如果A、B两公司提前进行纳税筹划，于2009年8月份B公司找A公司签订一份“委托代建”合同，然后由B公司直接将工程款支付给施工单位，施工单位将发票开给B公司，由A公司将发票转交，B公司据此作“在建工程”入账即可。这样，A公司作为代建方，就不用按“销售不动产”缴纳营业税。

（二）土地增值税的纳税筹划

1、临界点筹划法

按照税法规定，纳税人建造普通住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。这里的20%的增值额，就是临界点，根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。

例2：C 房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为4000万元，按当地同类住宅市场价格销售总价为5000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为300万元。假如不考虑其他因素，获利为：700万元（即：5000-4000-300=700）。但经过临界点筹划，可以有两种方式：一种方式是降低售价，定价为4800万元，增值率为20%，按照税法免征土地增值税，则获利为800万元（4800-4000=800）；另一税方式可以通过改善住房环境，如提高房屋质量、优化小区环境等增加扣除项目170万元，在增值率不超过20%的情况下，获利为830万元（5000-4170=830）。两种操作方式均可免征土地增值税。经过临界点筹划，即节约了税金，加大了利润，又增加了房屋卖点，提前回笼资金，降低了财务风险。

2、收入分散筹划法

按照税法规定，土地增值税是依据土地增值额多少来缴税，土地增值额是纳税人转让房地产取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。但在实际操作中，土地增值税实行依据销售额预缴制。那么，转让收入越高，预缴的土地增值税就越多。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个筹划着眼点。现以销售精装修住房为例：

例3.D房地产公司销售精装修楼房100000平方米。方案一，市场售价为5500元/平方米，其中含精装修成本500元；方案二，市场售价为5000元/平方米，另与购买者签订房屋装修合同，装修价格为500元/平方米，并按此价格转包给某装修公司。

方案一：预缴土地增值税，假设预缴比例2%，则预缴土地增值税5500*100000*2%=1100万元。

方案二：预缴土地增值税5000*100000*2%=1000万元，装修工程不属于土地增值税的征收范围，无需预缴土地增值税。

两方案对比，通过收入分散筹划，减少了预缴税金100万元，缓解了企业的资金压力，降低了税收成本。

（三）企业所得税的纳税筹划

1、项目期均衡纳税筹划

根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额（也即在预收时根据计税毛利率调增，在结转收入时再予以调减）。从本条规定可以看出，房地产企业在项目未竣工前是以预售收入为基数，按预提毛利率来计算缴纳企业所得税，与通过项目总收入、总支出来测算的企业所得税会产生很大差异。如果不从房地产企业财务特点提前进行纳税筹划，可能会出现项目前期缴纳预提所得税较多，后期企业发生亏损，造成亏损无法弥补，申请从税务退税比较困难的情况。因此，对房地产企业来说，在项目期内，如何选择好预售时间，预售进度，及完工结转的时点是非常重要的，做到在项目期内均衡纳税，决不能出现前期大量预缴而后期大量亏损的情况。

2、根据预测的实际毛利率和预提毛利率，选择合适的成本核算对象

利用税法对“成本核算对象”未做具体规定的空白点，若项目预计利润率高于预征点，则扩大“成本核算对象”，拖延汇算时间，如可以整个项目作为成本核算对象；若项目预计利润率低于预征点，则尽量缩小“成本核算对象”，争取尽早汇算，如以栋号为成本核算对象，实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。

总之，房地产企业在项目初期根据财务特点进行纳税筹划是非常重要且很有必要的。而且房地产企业纳税筹划的实施是一个系统的工程，不是仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门如策划部、工程部、开发部等部门的紧密合作。而且，纳税筹划需要有一定的外部环境，如要能得到税务等部门的认可，所以，与税务部门在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划得以顺利实施的关键。

参考文献：

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一、土地增值税政策演变

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。

2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。

从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。

二、土地增值税税收筹划策略

1、降低适用税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。

（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。

（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。

举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。

2、增加扣除金额

在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。

从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。

（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。

（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。

（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。

最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。

【参考文献】