项目可行性分析篇1

中图分类号：F83文献标识码：A

近年来，随着我国经济的迅速发展，投资项目可行性分析的应用逐渐变得十分广泛。但是，一些项目的具体分析过程还仅限于参照过去的项目投资计算方法，而没有采用合理的评估手段进行科学、合理和有效的投资评估，主要是因为项目可行性分析是一个大而综合性的系统工程，分析时只是采用手工方式从某一角度展开，没有系统地按相关的投资项目可行性研究的计算分析规范进行分析。

一、现行可行性分析中存在的问题

长期投资项目由于投资大，资源成本高，在较长时间内对企业财务状况和经营成果产生长期的影响，加上其流动性差，建设投资不可逆的特点，项目一经实施，大部分或全部投资便形成了沉没成本，无法收回，其潜在的收益和损失将难以避免。因此，在项目投资决策时，都需要进行认真地研究其技术上的先进性和实用性、财务上的可行性、经济上的合理性。由于我国经济增长模式一直主要通过规模扩张模式进行的，对投资的饥渴存在一种惯性。由此而引发的在投资项目可行性分析过程中存在着先天性缺陷。

（一）先立项后论证，可行性分析先入为主。人们在进行可行性分析的时候，总是尽可能搜集使项目可行的资料。投资思维模式是许多投资项目存在决策程序上的先天性缺陷。出于地方利益和官本位制，项目投资决策程序紊乱；先立项再论证，导致可行性研究流于形式，以项目可行为先导，分析所需的资料成为项目可行的有力论据，片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响，而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。我国许多行业由于重复建设使得许多可行性评价非常好的投资项目建成后便亏损，其结果可见一斑。

（二）评估分析指标体系的缺陷。在有关教科书和新项目评估方法手册中，都是以古典投资理论的基本原理为出发点、评价指标的设计是在有关假设的基础上，基于评价时点上的净现值，由此延伸设计出其他指标的评价指标体系。但该体系本身存在着自身无法规避的缺陷。现行的分析指标体系是在充分考虑项目寿命期的现金流量，并假定未来的现金流量是可以确定的，用贴现的现金流量法通过计算NPV、IRR、投资回收期等指标来分析项目的可行性。但赖以计算这些指标的数据由于未来市场环境的变化，一方面现金流量并不是与预期的相符；另一方面贴现率也会由于市场利率、物价水平、融资渠道和金融市场的发展而变化。除此之外，由于时滞性问题的存在，企业的投融资筹划将更为重要，以往按年贴现计算现金流量的方法无法准确地评价有关项目的可行性。

（三）用不科学的假设条件计算指标

1、技术假设。技术上的先进性只是考虑论证时技术水平的相对先进性，未充分考虑技术革新的速度。

2、产品寿命期和产销量假设。长期投资决策虽然也考虑投资项目的经济寿命期，但更多的考虑其自然寿命期，并假定在寿命期内产销平衡，预期收入是可以实现的。由于投资项目建成后产销产品的生命周期有限，使得产品的市场价值只在一定时期内有效，投资时产品的有效寿命的程度决定了项目经济寿命的长短和寿命期内预期产销量能否实现。

3、投资和现金流量假设。在投资可行性分析中，以假定投资都是在期初投入的，经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的，但从投资人投资管理和项目营运规律看，投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性地投入建设项目，再加上出于对融资成本的考虑，许多投资人会根据项目进程进行合理的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末，二者之间存在很大的时滞性，其时滞的量度与项目所涉及的产品的特征有关。

（四）赖以决策的因素的权变性。由于我国正处于经济、法律、各项制度的不断发展和完善阶段，可行性分析中所赖以分析的政策、法律等优惠条件都会在未来发生变化，从而使项目评估分析的准确性难度进一步加大。现行的分析方法中虽然也通过不确定性分析测算有关因素变动对净现值的影响，但这种分析只是对未来某些因素出现的某种确定新的变化进行估计，或进一步采用概率统计方法测算有关因素变化的概率分布并测算期望净现值。但由于各种权变性因素的存在，评估分析上的有利因素很可能会变成不利因素，可行的投资项目会导致很大的投资损失。

二、完善投资项目可行性分析

为了使项目投资决策更具科学性，降低投资决策风险，客观上需要对现有的决策方法体系进行必要的校正。

（一）引入不可行性分析观念。作为投资方为了保证可行性研究的真实性，规避投资风险，为了克服项目可行性分析先入为主的缺陷，在编制可行性报告的同时，应引入不可行性分析的理念，从反面出发论证可行性研究报告所给定的建设项目方案，对项目所依赖的各方面的条件如资源状况、投资环境、项目布局、项目和产品的经济寿命期等方面进行全面的考核，尽量寻找出不利于项目实施的因素和不利环节以及项目实施障碍，对项目实施中由于各因素变动使项目无法持续实施下去的可能性进行分析，如果论证结果是反可行性研究不能成立，则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立，投资项目最终被确认为不可行，就要实事求是，以足够的勇气否定原来的可行研究结论，最大限度避免决策失误和投资损失。

（二）充分考虑时滞因素，正确测算现金流量。时滞是指从项目开始建设到建成投产所经过的时间。项目投资建设过程中一般会产生以下三种时滞：融资时滞、投资时滞、现金流入和流出时滞。融资时滞是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的，因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的账户，出于资金成本筹划的目的，企业将尽可能根据项目进度需要分次从贷款单位取得资金。投资时滞是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中，资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的，具有不规则性和不连续性的特点。

由此看来，现金流量的NPV、IRR 计算中假定的投资发生在T0是无法立足的。现金流入和流出时滞是指从现金资源投入到产生现金收益所经历的时间。因此，假定现金流入流出都发生在期末而进行净现金流量现值计算缺乏可操作性。由于时滞的客观存在，这就要求在计算NPV和IRR时根据项目投资和产品产销周期正确确定贴现期，对产品投入具有连续性的，可采用连续复利的方法计算营业现金流量的现价，即用PV=FVn*e-in替代原公式PV=∑FV*（1+i）-n。

（三）做好市场调研与市场预测工作。首先，扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中，要认真细致地做好基础工作，通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查，准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模，为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据；其次，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中，要改变重技术、轻市场的现象，必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体来说，就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外，还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。在完成市场调查的基础上，要运用专业知识、技术方法和基本经验，对所取得的资料加以整理，建立能反映市场规律的预测模型，用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明，以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。

（四）对项目进行社会评价。为保证投资项目与所处社会环境相协调，进一步提高项目投资的经济效益，就必须开展社会评价。这样，有利于对投资项目进行全面评价，促进国家社会发展目标顺利实现；有利于减少投资的短期行为和盲目建设，使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面；有利于吸引外资，获得国际金融组织的贷款；有利于自然资源合理利用与生态环境保护。在当前的大规模投资建设中，社会评价应与项目的技术分析、财务分析、经济评价等放在同等重要的位置，并且贯穿从项目立项到项目实施直至项目终止的整个项目周期。

（五）注重投资的等侍价值，提高投资方向的准确性。从项目可行性分析到项目实施需要经过一段时间，在此期间内，项目实施赖以评价可行性有关因素可能会发生变化，根据相机抉择的原则，适当的等待有利于提高投资方向的正确性，有利于更为有效地利用资源。

三、总结

投资项目可行性分析，应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑，必须采取客观、公正、实事求是的态度；信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求；项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，以满足决策者定方案、定项目的要求。但是，从具体的投资项目出发进行可行性分析的研究，还需要进一步的深入探讨。

（作者单位：北京交通大学经济管理学院）

主要参考文献：

项目可行性分析篇2

可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。

房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

一、房地产项目可行性研究分析的主要内容

自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。

不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。

（1）市场分析、项目选址及定位

房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。

（2）经营方式以及租售价格

经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。

（3）经济财务的可行性

经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。

（4）环境评价以及节能效益

在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。

只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。

二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施

（1）开发商可行性研究分析意识不强

大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。

为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。

（2）可行性研究依据不充分

开发商或是委托的相关方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。

为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。

（3）可行性研究分析深度不够

就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。

针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。

三、结语

总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。

我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。

参考文献：

[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[J].经济研究导论，2009.

[2]王勇，陈延辉.项目可行性研究工作中的问题及对策探讨[J].建筑经济，2007.

[3]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006.

项目可行性分析篇3

中图分类号:F8

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)05-0185-01

1 引言

投资,是商品经济及其发展过程中最基本、最广泛的经济活动。对于一个国家、一个地区来说,投资是提高综合经济实力和经济技术水平的根本途径;对于企业来说,投资是扩大生产经营规模,提高盈利能力增强企业实力的基本手段。可行性研究是在投资决策前,对拟建项目是否符合国家产业布局和发展方向在技术和经济上是否可行进行全面的分析论证,为项目投资决策提供可靠依据的一种科学研究。企业投资项目的可行性研究是决定投资项目命运的关键,因此搞好投资项目可行性研究具有十分重要的意义。

2 我国现行企业投资项目可行性研究中存在的问题

长期投资项目由于投资大,资源成本高,在较长时间内对企业财务状况和经营成果产生长期的影响,加上其流动性差,建设投资不可逆的特点,项目一经实施,大部分或全部投资便形成了沉淀成本,回收期长或无法收回,其潜分析这些项目失败的原因,其中重要的一条是项目投资者的可行性研究存在许多问题。归纳起来,笔者认为在投资项目可行性分析过程中存在着以下几个方面的缺陷:

(1)可行性分析内容不全面,缺乏可观性。

一个完整的投资项目可行性研究报告,应当为项目决策者提供十分丰富的有价值的信息。固然可行性研究报告不应事无巨细、面面俱到,但对于有助于项目决策的重要内容不应遗漏或略去。其次,对风险分析重视不够,或者分析的内容不全面、深度严重不足。缺乏项目周期各阶段风险管理的统一筹划及策略论证。风险因素几乎存在于所有的投资项目中,找出主要风险因素、分析其影响程度,并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策,对于项目决策具有重要意义。

(2)研究质量不高,缺乏实质性的可行性分析。

不少投资项目可行性研究流于形式、走过场;还有些项目已经实施,甚至投入运营,为了某种需要,再回过头来补做可行性研究。这类可行性研究报告都是以项目可行为先导,分析所需的资料成为项目可行的有力论据,片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响,而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。

(3)存在时间差异。

可行性分析是建立在一系列假设的基础之上的,例如投资和现金流量假设。在投资可行性分析中,以假定投资都是在期初投入的,经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的,但从投资人投资管理和项目营运规律看,投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性的投入建设项目,再加上出于对融资成本的考虑,许多投资人会根据项目进程进行合理的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末,二者之间存在很大的时间差异,其差异量与项目所涉及的产品的特征有关。由于可行性分析依据的假设与真实投资存在的时间差异因素,导致可行性分析的准确性存在一定的问题。

(4)夸大技术和产品的先进性。

由于技术在保证投资效益和成功中有相当重要的地位。有些可行性研究不切合实际,片面强调技术先进的一面,而对技术、设备和产品的缺陷避而不谈或轻描淡写,也不客观地研究技术、设备、产品的某些缺陷会影响的效益,甚至可能会导致投资项目的彻底破产。这种无根据的夸大技术、设备及产品的先进性,导致了投资的失败。

3 完善企业投资项目可行性分析应采取的措施

在现行的投资体制下,企业投资项目可行性研究报告一方面要从企业战略规划、提升企业核心竞争力的角度论述项目建设的必要性;另一方面也要兼顾从项目自身层次分析拟建项目在实现企业自身发展战略,满足社会需求,促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性。应该深入进行投资项目的经济分析,做到定量分析,而不是简单的定性分析。

3.1 对不可行性研究进行分析论证

作为投资方为了保证可行性研究的真实性,规避投资风险,在委托编制可行性报告的同时,要另找一家咨询评估公司从项目不可行的角度进行反可行性论证。如果论证结果是反可行性研究不能成立,则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立,投资项目最终被确认为不可行,就要实事求是,以足够的勇气否定原来的可行研究结论,最大限度避免决策失误和投资损失。

3.2 充分考虑时间差异因素

项目投资建设过程中一般会产生以下三种时间差异:融资时间差异、投资时间差异、现金流入和流出时间差异。融资时间差异是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的,因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的帐户,出于资金成本筹划的目的,企业将尽可能的根据项目进度对资金的需要分次从贷款单位取得资金。投资时间差异是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中,资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的,具有不规则性和不连续性的特点。由此看来,现金流量计算中假定的投资发生在投资初期是无法立足的。现金流入和流出时间差异是指从现金投入到产生现金收益所经历的时间。因此假定现金流入流出都发生在期末而进行净现金流量现值计算缺乏可操作性。由于时间差异的客观存在,这就要求在计算净现值和内部收益率时根据项目投资和产品产销周期正确确定贴现期,对产品投入具有连续性的,可采用连续复利的方法计算营业现金流量的现价。

3.3 对项目进行社会评价

为保证投资项目与所处社会环境相协调,进一步提高项目投资的经济效益,就必须开展社会评价。这样,有利于对投资项目进行全面评价,促进国家社会发展目标顺利实现;有利于减少投资的短期行为和盲目建设,使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面;有利于吸引外资,获得国际金融组织的贷款;有利于自然资源合理利用与生态环境保护。在当前的大规模投资建设中,社会评价应与项目的技术分析、财务分析、经济评价等放在同等重要的位置,并且贯穿从项目立项到项目实施直至项目终止的整个项目周期。

3.4 搞好市场调研与市场预测

首先,扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中,要认真细致地做好基础工作,通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查,准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模,为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据。其次,运用市场调查和预测的科学方法,实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中,要改变重技术轻市场的现象,必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体地说,就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外,还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。在完成市场调查的基础上,要运用专业知识、技术方法和基本经验,对所取得的资料加以整理,建立能反映市场规律的预测模型,用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明,以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。

4 结束语

总之,项目可行性研究报告的编写,应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑,必须采取客观、公正、实事求是的态度;信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求;项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果,以满足决策者定方案定项目的要求。只有决策正确的投资,才能为投资管理打下良好的基础,使企业立于不败之地。

参考文献

项目可行性分析篇4

随着中国经济建设的不断发展，房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要组成部分，甚至已经成为了我国国民经济的支柱产业。但是房地产业是一个具有高投入、高回报、高风险的特点的特殊行业，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较强的不确定性。较为准确地评估这些风险是房地产项目成功的重要开端，因此在项目立项过程中对拟投资项目进行项目可行性分析显得尤为必要。本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合相关参考文献和研究资料，以zd房地产开发项目作为案例，对其进行可行性分析，希望对房地产项目投资和开发的科学决策起一定的帮助。本文主要框架为：对房地产项目可行性分析报告的意义、主要内容和经济技术评价分析做了说明；研究国家、浙江省和绍兴市的宏观经济情况和发展态势，并对相关的房地产行业市场情况进行分析评价；针对zd房地产项目，对该项目所在地——嵊州从人文历史、城区总体规划到经济社会现状以及嵊州房地产一级市场(土地市场)、二级市场(商品房市场)进行全面详细地阐述；对项目本身的基本情况以及土地经济技术指标和自身市场进行分析，并和建筑设计师进行充分沟通，提出整个项目的总体开发定位和产品总体定位，进行项目开发方案评价，以及项目可能在市场接受方面可能需要防备的问题做出预先估计并提出解决建议；然后根据拟定的项目开发方案估计项目总投资和总收入，对项目进行经济、财务评价和不确定性分析，得出项目达

到了公司的投资标准，为公司决策层控制投资风险和更好地操作此项目提供参考依据。

关键词：房地产：项目；可行性分析

abstract

with the rapidly developing of china’s economic construction，the real estate industry has been the important constituent part of china’s’national economy，even one of the pi 1 1ar industries innational economy．the real estate industry that is a special high investment，repayment and risk trade is frequently influenced by the natural and social and economical element and faces many indetermination．how to estimate risk is very important to every real estate item，so it’s crucial that go on the project feasibility analys is study in the decision stage of the projects．based on the feasibi1 ityanalysis study on the real estate projects and economic evaluation theory，having consulted relevant1iterature and material ls．the article did a feasibility study on the zd real estate project．and i hope the article could make an essay to assist a scientific decision—’making of the real estate project development and investment．the main contents： introduce the main content of the feasibi1ity analysis study on the real estate project sand technical—economical analysis analysing the conditions of them acroeconomi \cs and the real estate market of china．chekiang province．shao in and shen zhou，the basic information of the zd project and

its characteristics， colnmunicating on the project with thearchitectural designer who were invited to design the zd project，by the economic，financial and uncertainties analysis，put forward a new proposal about the problems of the project，finally get the conclusion that the analytic result eceeds the standard of jnvestment．key words：real estate：project：feasibility analysis.

第1章绪 论

1996年，中国房地产市场逐步从1993年的政策打压中复苏，朱镕基总理在同国务院房改办负责人的谈话中，明确了国家要把住宅建设和消费作为国民经济新的增长点和新的消费热点的政策导向。1998年以后，国家一直把住宅作为扩大内需的重点，从税费、信贷和土地等方面提供优惠政策，支持房地产业投资和需求的快速增长。经过lo余年的发展，当前的房地产行业已经成为我国国民经济的重要组成部分。 我国房地产投资达到19382亿元，同比增加21．8％，占国内固定资产总投资的17．6％。

全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21．8％，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25．3％。商品房竣工面积53019万平方米，下降0．6％。商品房销售额205 10亿元。其中，期房销售额为14366亿元，所占比重为70．o％。相对于其他商品的生产和销售，房地产项目具有流程复杂，时间较长，资金 占用较多，风险相对较大等特点，并且与金融业、建筑业等关系到国计民生的基础行业关系密切，故此，使得房地产的发展对我国国民经济和社会发展影响深远。

由于房地产高风险、高投入、高收益的特点，为提高收益规避风险，可行性分析已经成为房地产开发企业在项目前期的必备工作，其结果直接影响到项目介入与否的重要条件。

本文将在一定的创新基础上对现有房地产可行性研究理论进行系统的总结，以提高其可操作性，对房地产可行性研究理论的发展提出一定的分析。本论文的目的就是通过对可行性分析进行深入研究，将房地产开发项目的风险降至最低，并为投资方案提出意见和建议。本人从成都分公司被调至嵊州分公司全程参与我司szzd房地产项目的前期可行性研究工作，在前期主要负责对当地市场调研和竞争楼盘的分析，后期制作时主要负责对项目进行经济技术分析和财务测算。本人以此为研究对象，客观地分析项目的投资价值，从介入项目开始为szzd房地产项目的开发决策作参考。

第2章房地产开发项目可行性研究概述

2．1房地产开发项目可行性研究的基本概念及外沿

1．房地产开发项目可行性研究的概念

房地产可行性研究是在房地产项目投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性、经济合理性、适用性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。

开发项目要投入资金、时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学地制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容。因此可行性研究是项目投资决策的基础。

2．房地产开发项目可行性研究的作用

可行性研究作为项目投资建设的首要环节，科学正确的房地产开发项目可行性研究在房地产开发过程中可以起到以下几个方面的作用：

(1)保证项目投资决策的科学性房地产项目投资资金数额巨大，项目投资周期长，涉及的行业面广，且房地产市场的不确定因素较多。只有通过对投资项目进行详细仔细的市场调研，产品分析，成本及效益计算和风险评估，对项目投资方案中诸如建设条件是否具备、工艺技术是否先进适用、商品房有无销路、有无竞争能力、投资经济效果是否最佳等问题进行回答，同时对技术和经济两个方面进行综合的论证和评价，从而使决策建立在合理科学的基础上。

(2)保证项目有效进行房地产项目投资的可行性研究，实际上就是对未来投资实施过程进行总体的安排和规划。尤其是针对项目开发进度做进行的人力资源配备、资金供给、供应商介入、回笼资金、还贷能力等重要节点问题进行分析，对项目开发过程中各阶段的资金状况、材料设备供给、工程实施进度等确定初步计划，使整个项目可以逐步推进，达到目标。(3)对外融资的必要条件 目前金融机构都把可行性研究报告作为建设项目放款的先决条件。它们只有在对可行性研究报告进行了全面、细致的分析评估后，才能确定能否给予放款。

3．房地产开发项目可行性研究的依据

(1)经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件及其审批文件

(2)国家和地区经济建设的方针、政策和经济社会发展规划

(3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料

(4)拟建设地区的自然、地理、气象、水文地质等环境现状基础资料

(5)国家相关部门的工程技术建设方面的标准、规范、指标、定额等资料

(6)国家所规定的经济参数和指标，有关房地产行业法律、法规和经济法律、法规等

(7)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等

（8）主要工艺和施工设备的技术资料及经济、社会方面的有关资料．

3房地产项目可行性研究阶段划分

从项目生命周期阶段角度而言，项目包括四个阶段：概念阶段、开发阶段、实施阶段、收尾阶段(国内也有学者将概念阶段、开发阶段合并为前期阶段)。概念阶段工作就是确定项目的可行性，对项目所涉及的领域、总投资、投资的效益、技术可行性、环境情况、融资措施、带来的社会效益等进行全方位的评估，从而证明项目在技术上、经济上的可行性及其投资价值。该阶段主要工作：特定项目机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估。实际工作中，根据项目规模和繁简程度可将前两项合二为一，详细可行性研究是不可缺少的。一般由于房地产项目的项目复杂程度不大，而且受到时间和成本的限制，初步可行性分析通常被省略。

1．特定项目机会研究

特定项目机会研究是进行项目可行性研究前的预备性调查研究。这种研究是比较简单、粗略的。其主要任务是对投资方向提出设想，提供一个可能进行建设的具体投资项目建议。它要求在一个确定的地区和部门，以自然资源和市场预测为基础，寻找最有利的投资机会。如果证明项目投资的设想是可行的，再进行更深入的研究。

2．详细可行性研究

详细可行性研究是可行性研究的最重要阶段，狭义的可行性研究就是指详细可行性研究。在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行详细的论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法，是项目进行评估和决策的依据。所需的时间约几个月至1年，所需费用约占投资总额的0．5％一3％。

3．项目的评估

按照国家有关规定对大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是在项目可行性研究的基础上，由第三方(国家、 银行或有关机构)根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目、国民经济、社会角度出发，对拟建项目的必要性、建设条件、工程技术、经济效益和社会效益等进行全面评估、分析和论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。它是项目投资前期进行决策的重要环节，其目的是审查项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性。

2．4房地产项目可行性研究步骤

1．签订合同与筹划准备

项目可行性研究可以由项目主管部门直接给企业发展前期部或相关职责的部门单位下达任务进行，也可由项目投资单位与有资格从事可行性研究工作的机构签订进行可行性研究的合同进行。合同中要明确规定研究工作的范围和内容、进度和质量、费用的支付办法、双方的责任和协作方式以及违约处理的办法等双方应尽的责任与义务。从事可行性研究的单位在

接受委托时，要向委托方索取与项目有关的指示文件，了解委托方的意图和要求，并收集有关资料。

2．组织人员和制定计划

受委托单位受委托后，应根据工作内容组织项目小组，并确定项目负责人和各专业负责人。并根据任务要求，研究制定工作计划和安排实施进度2．6房地产项目可行性研究需注意的问题

1．防止先入为主的可行性研究

在房地产开发实践中，一开始的项目投资决策注定了房地产开发项目的成败。有些项目的、、可行性研究报告ⅳ，从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了u可行性研究ⅳ的误区，在投资决策上犯了重大错误。

2．选好可行性分析的负责人

一份成熟可信的可行性研究分析报告必须是方法与观点客观、正确，格式规范，数据客观准确。这就要求研究和编写的主角必须是业内的专家，。一般来讲，由时刻关注市场变化的咨询公司的市场分析师负责市场调研；由当地经验丰富的建筑工程师负责项目总体规划设计：由造价工程师或房地产估价师等从事房地产行业的资深财务专家负责进行投资预算。

3．市场分析的结果是关键

可行性研究中首先要解决的是市场的可行性研究，其次才是技术和经济上的可行性研究。任何项目的投资，要证明其是否可行，首先要看它有没有市场市场分析的依据就是市场调研，特别注意房地产行情调查不等于市场调研，市场调研应是对市场现状和发展趋势、特定的交通、环境条件、社会商业利润水平及其变动进行调研。最主要的是社会商业利润水平的调查分析。

参考文献

1中华人民共和国国家统计局．--中国统计年鉴【m】

2冯套柱，孟亚宁．房地产投资风险评价研究j．沈阳理工大学学报．，27(1)

3曾繁伟．房地产项目投资风险的度量j．中国煤炭经济学院学报．，15(3)

4杨春霞．投资风险管理的组合分析及其规避策略j．广东青年干部学院学报．，20(64)

5金加林，苏秋高．房地产开发投资风险的专家评价法j．石家庄经济学院学报．，27(3)

6刘美玲，董芹芹．房地产投资中的主要风险及防范j．武汉理工大学信息与管理工程版．。27(1)

7张红．房地产经济学m．清华大学出版社，

8刘立群田淑芬．房地产投资分析m．化学工业出版社，

9谭术魁．房地产项目管理m．机械工业出版社，

项目可行性分析篇5

研究证实，适当饮用红葡萄酒对健康有益，红酒提炼的SOD活性特别高，其抗氧化功能比由葡萄直接提炼要高得多。葡萄子富含的营养物质多酚，其抗衰老能力是维他命E的50倍，是维他命C的25倍，而红酒中低浓度的果酸还有抗皱洁肤的作用。

随着生活水平的提高，越来越多的人开始注重生活的情趣和品位，红酒正是作为一种生活品质的符号而受到越来越多人的喜爱。众所周知，喝红酒有许多的好处，比如红酒是女人养颜的佳品，它能够提供人体所需的多种营养素，还有助于睡眠;而一项来自荷兰科学家的最新研究也显示，适度饮酒，特别是每日饮用适量的红酒可以延长男性的寿命。红酒在西方有深厚的文化底蕴，红酒文化源远流长，但是在我国许多人对红酒的了解还停留在表面，要想真正了解红酒文化，理解红酒文化的真谛还有待努力。正是鉴于此，红酒之家对于渴望了解红酒文化，享受高品质生活的人来说就显得尤为珍贵和重要。

【目录】

第一部分 红酒销售项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、红酒销售项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;

4.《产业结构调整目录20xx版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、红酒销售项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 红酒销售项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、红酒销售项目建设背景

(一)红酒销售项目市场迅速发展

红酒销售项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国红酒销售领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、红酒销售项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、红酒销售项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的红酒销售工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

红酒销售项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 红酒销售项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、红酒销售项目产品市场调查

(一)红酒销售项目产品国际市场调查

(二)红酒销售项目产品国内市场调查

(三)红酒销售项目产品价格调查

(四)红酒销售项目产品上游原料市场调查

(五)红酒销售项目产品下游消费市场调查

(六)红酒销售项目产品市场竞争调查

二、红酒销售项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)红酒销售项目产品国际市场预测

(二)红酒销售项目产品国内市场预测

(三)红酒销售项目产品价格预测

(四)红酒销售项目产品上游原料市场预测

(五)红酒销售项目产品下游消费市场预测

(六)红酒销售项目发展前景综述

第四部分 红酒销售项目产品规划方案

一、红酒销售项目产品产能规划方案

二、红酒销售项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、红酒销售项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 红酒销售项目建设地与土建总规

一、红酒销售项目建设地

(一)红酒销售项目建设地地理位置

(二)红酒销售项目建设地自然情况

(三)红酒销售项目建设地资源情况

(四)红酒销售项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)红酒销售项目建设地人口情况

(六)红酒销售项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、红酒销售项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 红酒销售项目红酒销售、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、红酒销售项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、红酒销售项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、红酒销售项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、红酒销售项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、红酒销售项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 红酒销售项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、红酒销售项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、红酒销售项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训

本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。

第八部分 红酒销售项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、红酒销售项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、红酒销售项目实施进度表

三、红酒销售项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 红酒销售项目财务评价分析

图-4 财务评价基本思路

一、红酒销售项目总投资估算

二、红酒销售项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、红酒销售项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。

(二)项目测算基本设定

五、红酒销售项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

第十部分 红酒销售项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 红酒销售项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 红酒销售项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 红酒销售项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告)

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线)

2.总平面布置方案图(设有标高)

项目可行性分析篇6

【目录】

第一部分 地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、地产项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;

4.《产业结构调整目录20xx版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、地产项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、地产项目建设背景

(一)地产项目市场迅速发展

地产项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的地产工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

地产项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、地产项目产品市场调查

(一)地产项目产品国际市场调查

(二)地产项目产品国内市场调查

(三)地产项目产品价格调查

(四)地产项目产品上游原料市场调查

(五)地产项目产品下游消费市场调查

(六)地产项目产品市场竞争调查

二、地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)地产项目产品国际市场预测

(二)地产项目产品国内市场预测

(三)地产项目产品价格预测

(四)地产项目产品上游原料市场预测

(五)地产项目产品下游消费市场预测

(六)地产项目发展前景综述

第四部分 地产项目产品规划方案

一、地产项目产品产能规划方案

二、地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 地产项目建设地与土建总规

一、地产项目建设地

(一)地产项目建设地地理位置

(二)地产项目建设地自然情况

(三)地产项目建设地资源情况

(四)地产项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)地产项目建设地人口情况

(六)地产项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 地产项目地产、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、地产项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、地产项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 地产项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训

本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。

第八部分 地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、地产项目实施进度表

三、地产项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 地产项目财务评价分析

图-4 财务评价基本思路

一、地产项目总投资估算

二、地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。

(二)项目测算基本设定

五、地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

第十部分 地产项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(1)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 地产项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2.对主要的对比方案进行说明

3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6.可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1.项目建议书(初步可行性报告)

2.项目立项批文

3.厂址选择报告书

4.资源勘探报告

5.贷款意向书

6.环境影响报告

7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8.需要的市场预测报告

9.引进技术项目的考察报告

10.引进外资的名类协议文件

11.其他主要对比方案说明

12.其他

三、附图

1.厂址地形或位置图(设有等高线)

2.总平面布置方案图(设有标高)

项目可行性分析篇7

1．1投资周期长

电力行业属于资金技术密集型行业［1］。投资项目周期包括前期准备、实施、终结三个阶段，回收时间较长，并且在投资过程中所需的人力、物力、财力较多，具有投资额较大、投资周期较长的特点。

1．2资金来源多样化

目前我国电厂建设项目投资的资金来源具有多样化的特征，除了国家预算资金外，还有银行贷款、利用外资、企业自有资金等，其中，商业银行贷款是现阶段电厂建设项目的主要资金来源。

1．3不可逆转性

电厂建设项目的投资具有不可逆转性，在完成投资后，就很难再对项目的地点等进行变动。因此，投资者在投资之前，需要对电厂建设项目候选地的水文地质、资源储备、交通运输等因素进行综合考虑，并在确定建设地点后，对项目进行合理布局。

1．4保值增值

随着经济的进步，人们的用电需求日益增长，近年来，我国一些经济较为发达的城市甚至出现了电荒的情况，因此，电力资源的供不应求也使其具有了保值增值的优势。

2．电厂建设项目投资的可行性研究

2．1市场可行性分析

在投资者进行电厂建设项目市场可行性分析时，主要需要对电力市场环境、需求情况、竞争情况、政府宏观政策、具体区位等进行分析。充分了解电力市场宏观环境和微观环境，例如影响电厂建设项目投资的政治因素、法律因素、社会文化因素、消费者因素、竞争企业因素等。认真考察现阶段市场需求情况，通常消费者的需求会随着项目价格的变化而产生变动，电价上涨，消费者需求量下降，电价下降，消费者需求量反而上升，因此，再进行投资前，需要充分考虑实际情况，做出科学的论证。目前，电力市场竞争激烈，按照竞争的形式，可以划分成价格竞争和非价格竞争两种，主要是从所获利润和项目方案的差异性两方面进行竞争，应对这一方面进行合理分析，判断项目的优势和投资可行性。同时对电力相关的政府宏观政策进行了解，根据企业实际情况合理运用。加强对电厂建设项目投资环境的分析。由于电厂建设项目投资具有不可逆性，因此，需要注重自然地理环境因素的分析，例如投资地点的地质水文、距主要公路的远近、气候条件、自然资源等，同时也需要充分了解相关基础设施的建设情况，如通讯、排污、交通等。人口数量与其消费市场有着直接影响，经济集聚程度对消费者用电需求也有一定作用，因此，在投资前也应对这些方面的信息进行收集。对电力建设项目投资市场区位进行分析。我国市场广大，但是分布并不协调，因此，投资者在进行投资前，规划者应从可持续发展的角度进行合理规划，是区域竞争优势充分体现出来，并结合我国实际情况对能源战略等因素进行全面考虑，使投资者能够正确的选择区位投资项目，以避免不必要的成本支出，尽可能的实现投资优势的回收。

2．2财务可行性分析

对电厂建设项目投资成本进行分析。电厂建设需要消耗大量的人力、物力及土地资源［2］。投资者应根据电厂建设项目投资的特点，合理选择投资建设区域，基本需要考虑的成本费用包括土地费用、前期工程费用、火电项目能源费用、配套公共设施费用、销售费用、财务费用、公共基础设施费用及其他费用等。对电厂建设项目的资金来源进行分析。电厂建设项目投资的资金来源主要有三种途径:资本金、企业自筹资金、借贷资金。资本金主要是指总投资中投资者提供的资金，国家要求，所有的经营项目建设都需要具备一定的资本金。企业自筹资金主要是企业通过折旧、前年度结余等所获得资金。借贷资金主要是从金融市场借入的资金，包括信贷资金和债券融资，在电厂建设项目投资中，主要的资金来源于商业银行贷款，另外，企业自有资金、开发银行贷款、利用外资等也是资金获取的重要方式。

项目可行性分析篇8

关键词：工程项目；可行性；研究；分析

1. 开展可行性研究分析的重要作用

所谓可行性研究指的是，根据国家及地方的法规、政策以及规划等，对项目整体（包括技术方面、进度方面以及经济方面等）展开系统而言深入的分析论证，为投资决策提供第一手资料。可行性研究是一项系统而复杂的工作，涉及多门学科、技术的综合运用，其研究范围主要包括三大部分：第一部分，机会研究；第二部分，预可行性研究；第三部分，详细可行性研究[1]。借助可行性研究，能够提高决策水平，从而最大程度减少决策失误的发生，最终帮助企业获取更大的经济效益和社会效益。如果可行性研究不够深入，那么将会导致资源（人力、物力以及财力）的浪费，继而带来巨大的经济损失。另外，可行性研究还是后续施工得以正常开展的基础和前提，做好可行性研究分析工作是极为重要的。

2. 做好可行性研究分析工作的措施

2.1重视并做好相关人员的聘用及管理

建设单位应重视并做好相关人员的聘用及管理工作，所聘用的这些人不仅要熟知报建程序，而且要具有扎实的专业知识，还要具有良好的沟通协调能力，从而保证工程项目的正常开展、高效开展。建设单位应成立专门机构以实现对项目初始阶段工作的有效落实，一方面实现对人力资源的高效利用，另一方面负责好相关沟通、协调工作[2]。

2.2引入竞争机制

竞争是发展的一大动力，所以，在工程建设中，应尝试竞争机制的合理引入和落实，如将可行性研究成绩当作选择合作单位的一项重要参考指标。合理地引入竞争机制，不仅有助于相关人员、单位责任感的强化，而且有助于工作进度及质量的提升，是保证可行性研究分析工作得以有效落实的一大保证。

2.3和报建工作同步开展

可行性研究、报建工作二者最好能够同步开展，这样一方面能够不断修正前期工作中的不足之处，另一方面能够有效加快前期工作进度。可行性研究资料属于一种基础性的资料，是工程项目得以开展的依据，需要通过报建才能得以最终确认。当项目建议书得到批复之后，应在规定的时间内尽早向负责的政府主管单位报建，并将其意见纳入项目可行性研究工作的一大依据和参考。这种做法能够避免后期很多不必要的调整，不仅有助于时间的节省，而且有助于资金的节约，是工程项目可行性研究工作得以高效落实的保障。

3.工程实例

3.1工程概况

“马山生态农业观光旅游项目”主要着眼于开发利用原淮南市马山医院搬迁后形成的闲置资产，依托项目区得天独厚的地理、资源、生态与环境优势，以产业化为载体，以形成绿色农业生态环境和旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、绿色种植技术、生态科学养殖技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的农村综合型、实用型、生态型的一种模式。该项目建设的核心是开发建设城郊新型观光农业旅游示范区。该项目的最终目的是通过本项目的运作，实现国有资产的保值增值。

通过实施“马山生态农业观光旅游项目”，将形成以马山为中心，形成面积约40万平方米的生态农业观光旅游区。园区前临淮水，后依群山，山上林木茂盛，水中鱼游浅底，使整个园区更加秀丽宜人，景色如画，是旅游、观光、休闲的好去处。景区内外有数千亩山地，适宜林果业的发展，如黄桃、冬枣、葡萄、杮子和梨子等。整个园区前有窑河水系，中有山涧溪水，水资源比较丰富，为种植与养殖业的发展创造了有利条件。景区交通便利，新武路把景区与市中心连在一起。

3.2可行性研究分析

3.2.1经济分析

本项目预计总投资为6100万元，其中优质林果花卉区600万元，现代农业区（大棚蔬菜）800万元，特色作物区800万元，特种养殖区500万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区1200万元，基础设施建设1000万元。

本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标：财务内部收益率税前35%；财务内部收益率税后20%；每年利税为：3372万元；每年收益为：1927万元；投资回收期含折旧摊销期6.33年。

经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率20%，大于中国人民银行的贷款利率，项目财务净现值为1927万元。则本项目在财务效益评价下是可行的。

3.2.2风险分析

随着改革开放的不断深入，淮南市经济取得了跨越式发展。需要指出的是，其农业问题并没有得到彻底处理，仍然存在一定的农业风险隐患。若想实现对风险的有效防范，则需要建立一套科学的风险防范体系，并将其落到实处。经研究发现，发展生态农业观光项目能够很好地解决这一问题。

风险类型：资源风险，即农业资源无法满足日益增长的社会需求；自然风险，即不良的自然条件将会给农业生产带来一系列损害；市场风险，即受供求失衡的影响，农场品价格存在剧烈的问题，其真正价值难以有效实现 。

防范风险的措施：一、通过制度及政策的保证。做好该项工作是非常必要的，能够充分调动各个利益相关方的积极性，进而推动整个项目更快、更好的实施。在当前的农业经济制度中，以家庭为最小经营单位的情形比较常见，该种经营模式虽然在一定程度上提高了经营者的积极性，但受规模制约，给当地生态农业的整体发展带来了不利的影响。以既有制度为基础，并对其进行不断完善，进而实现经营规模的不断扩大，已经成为当务之急；二、市场调节机制。该类项目的启动与运行，离不开市场机制的从中调解，只有遵循市场价值规律，才能获取更大利益。应该清楚认识到，农业生态观光园若想获得可持续发展，一定要牢牢抓住市场需求；三、资金投入机制。该项目是一项综合工程，对资金投入有着较高的需求。相关投入，尤其是高新技术的投入，甚至决定了该类项目的收益水平，因此，在实施环节，应有计划、有步骤地形成一种多元化的投资模式，当然该投资模式仍旧需要以政府为主导；四、科技创新机制。该项目若想获得可持续发展，则需要重视并落实科技创新工作，即建立并完善科技创新机制。在此过程中，应抓住项目的关键部分，进而采取针对性的高新技术。应用高新技术的过程中，要讲方向，讲时效，讲效益；五、风险控制与管理机制。在抵抗风险方面，农村存在先天不足，再加上农民的文化普遍不高，且没有足够的市场经济分析能力，所以，应制定科学的风险控制与管理机制；六、人才培育机制。在发展农业生态观光园的过程中，需要解决人才问题。应该从体制改革入手，去发现人才，并将他们安排在合适的岗位，另外，还应制定科学的奖惩制度，从而吸引人才，并激发他们的积极性。

3.2.3可行性研究的主要结论及建议

通过“马山生态农业观光旅游项目”的有效实施，逐渐形成了一种综合性质的城郊经济模式，不仅涉及种养产业，还涉及加工产业，还涉及销售产业以及生态休闲产业等，为当地居民带来了理想的收益，促进了当地的生态农业建设。

项目计划总投资为6100万元。该项目具有诸多优势，不仅投资少，而且见效快，还具有实施简单，容易推广等特点。由此可见，该项目建设具有十分广阔发展前景，符合中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“马山生态农业观光旅游项目”是可行的。（作者单位：安徽理工大学经济与管理学院）

项目可行性分析篇9

菌类食物自古以来就有“上帝的食品”、“山珍之王”等美称，是21世纪的健康食品。该类食品的性能好，不仅可以日常食用，还可以滋补身体，浑身是宝；蘑菇含有丰富的人体必需氨基酸、矿物质、维生素和多糖等营养成分。蘑菇富含18种氨基酸，有些蘑菇中蛋白质的氨基酸组成比例比牛肉更好；研究发现，蘑菇的营养价值仅次于牛奶[1]。

我国是世界上最大的蘑菇出口国，年出口量达30万吨以上。同时，国内市场同样商机无限。就蘑菇而言，一年中城市居民能吃到鲜菇的时间仅仅只有2-3个月，还有四分之三的市场份额有待开发。特别是随着人们生活水平和生活质量的不断提高，作为另类蔬菜――食用菌正是未来社会人们所需高蛋白、低脂肪、低血脂有益人体健康的无公害食品。因此开发蘑菇加工产品具有巨大的市场潜力。

一、蘑菇加工项目是加大科技投入，提高产品市场竞争力的需要

我国作为世界上最大的食用菌生产国和出口国，在国际市场上占据绝对优势，一些发达国家唯恐我国食用菌冲击其国内市场，一方面，利用技术优势，通过设置常规性技术壁垒、超常规性技术壁垒、反倾销甚至投机性壁垒来制约我国食用菌的国际贸易，使我国食用菌产业不断受到伤害[2]。

二、蘑菇加工是完善农业产、加、销的市场体系的需要

通过蘑菇深加工的实施，可以使农产品种植业、农产品加工业的产业利益连接起来，同时为了实现共赢，促进产业协调发展，签订农产品种植保护价收购合同，发展订单农业，加大农副产品深加工投入力度，拓宽加工农产品出口转化渠道，实现种植、加工、销售一条龙生产。通过蘑菇加工项目的实施，促进了农业产、加、销的市场体系发展与完善，同时对促进当地农业产业化发展，建设现代农业等提供了良好的基础条件。

三、蘑菇加工是提高企业经济效益、增强服务“三农”、服务社会能力的需要

蘑菇加工生产采用现代化的产业模式，在有效保证原材料质量的同时提高产品质量，加大产品出口，从而在一定程度上提高企业的经济效益。蘑菇加工企业利用标准化生产技术，农户提供优良品种，他们之间建立长效地利益运行机制，采用有效的组织管理模式，促使农户加大科技投入，改变菇农因传统蘑菇种植季节性因素，造成菇房空闲浪费，经济效益的降低的现状，切实调整农村产业化结构，实现农业增效，农民增收，真正意义上增强服务“三农”、服务社会的能力。

四、蘑菇加工项目是调整农业结构和增加农民收入的需要

农业发展的方向是向特色农业、绿色农业。蘑菇加工项目在引导农业区域发展的同时，有利于发展绿色农业。同时，由于蘑菇加工企业的壮大，对特定农产品需求量大，因此有利于农产品种植结构调整，农业结构升级。实施对农产品加工后，有利于敦促农产品质量的提高和增加附加值。

农民收入增加的基本途径之一是农业生产性收入的增加。由于蘑菇加工业的兴起，带动蘑菇种植业的发展。通过同农民订立购入合同，降低农民种植业风险的同时，增加了农民的收入。因此，蘑菇加工项目不仅提高了农民收入，增强农民栽培信心，而且使农民的经济利益得到切实保障。

因此，我们必须尽快利用我国农村劳动力和栽培技能优势，推进蘑菇产业由分散经营的传统格局向集约化规模生产方向发展，争夺和占领国际市场，推动我国食用菌产业实现一个量的飞跃和质的转变。

五、国内外市场供求状况

随着人们生活水平的不断提高，对食物的营养价值更为关注。“一荤、一素、一菌”的健康新理念，引导消费者向绿色保健、安全营养、味美方便的方向发展。蘑菇集美味、营养、药用于一身，更受人们喜爱。蘑菇是消费最广的世界性食用菇种，国内外市场对蘑菇的需求量不断增加。近年来，美国、日本等发达国家食用菌进口量和居民日常消费量均有较大幅度增长。美国在2006年食用菌人均消费量超过4千克，日本达到5千克，并且每年超过10%的速度递增。国际上的蘑菇一些主要生产国家，由于劳动力成本高，产量呈现减少的趋势，进口量不断增加。国内外市场对蘑菇需求量的不断扩大，有力地刺激和推动了我国蘑菇生产。

六、蘑菇加工项目的财务可行性

在项目建设期，现金的流出量主要是固定资产投资、无形资产投资、开办费、垫付的流动资金。在项目运营期，现金的流入量主要为销售收入、固定资产残值、垫付的流动资金的回收，现金的流出则要表现为是经营成本、营业税金、项目建设期的现金流出量、项目运营期间的现金流入或现金流出量都统称为现金流量。

投资项目财务可行性分析的主要依据是投资评价指标，分为静态评价指标和动态评价指标，静态指标属次要指标，动态指标属主要指标[3]。动态指标主要包括净现值、净现值率、获利指数和内部收益率；净现值是整个寿命期内各年现金流量的现值之和；净现值率是净现值与原始投资的现值的比，该指标大于零可行；获利指数经营期各年现金净流量的现值之和与原始投资的现值的比，指标大于1的投资项目可行；内部收益率反映投资项目的实际收益水平，指标大于或等于资金成本时项目可行。在对同一项目进行财务可行性评价时，净现值、净现值率、获利指数、内部收益率指标的评价结论是一致的[4]。静态指标主要包括静态投资回收期和投资报酬率。投资报酬率是指年息税前利润与项目总投资的百分比，该指标只有大于或等于基准投资收益率才具有财务可行性[5]。

（一）基础数据

项目总投资为2103.9万元，其中建设投资1703.9万元，流动资金为200万元。达产年的流动资金为200万元。年销售税金及附加按国家规定计取，产品缴纳增值税，税率为17%；所得税25%，城市维护建设税和教育费附加分别按增值税的5%和3%提取。以国家综开办颁布的贴现率8%为本次财务评价的基准收益率。本项目拟在一年内完成，第二年投产，生产期按9年计，项目计算期为10年。本项目的销售价根据市场和企业实际出厂价确定，单价18万元/吨，年产蘑菇加工能力200吨，正常年营业收入估算为3600万元，项目正常年的营业税金及附加估算为9.79万元，项目平均年总成本费用估算为3034.5万元

（1）原辅材料及燃料动力费用为2000万元。

（2）工资及福利费总额为300万元。

（3）固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算。

固定资产原值1000万元，按平均年限法计算折旧，生产设备折旧年限为10年，残值率为5%，则年折旧费为95万元；房屋、建筑物200万元，折旧年限为20年，残值率为5%，则年折旧费为9.5万元。

土地出让金计入无形资产，原值为1000万元，按20年摊销，年摊销费为50万元。

（4）年修理费按设备的8%计为80万元。

（5）其他费用估算其他费用包括销售费用、管理费用、技术开发费及其他制造费用估算为500万元。经营成本为2880万元

（二）财务可行性分析

1.编制现金流量表。如下表所示。

(l)本项目初始投资=2200+200=2400(万元)。

(2)经营成本=2000+300+80+500=2880(万元)。

(3)营业税金及附加=(3600-2880)×17%×(3%+5%)=9.79(万元)。

(4)不包括财务费用的总成本费用=经营成本十折旧+摊销。投产后第l年至第9费用=2880+104.5+50=3034.5(万元)。

(5)息税前利润=营业收入-不包括财务费用的总成本费用一营业税金及附加。投产后第1年至第9年的息税前利润=3600-3034.5-

9.79=555.71(万元)。

(6)投产后各年的调整所得税=555.71×25%=138.93(万元)。

2.计算指标(以下计算均为所得税后的指标)。

(l)投资回收期。包括建设期的投资回收期=累计净现

值出现负值年数+(未收回现金流量的绝对值/下年净现金

流量)=5+（/-114.88/)/571.28)=5.20年。不包括建设期的投资回收期=5.20-1=4.20年。

(2)投资报酬率。投资报酬率(ROI)=(年均息税前利润/项目总投资)×100%=555.71/2400×100%=23%。

(3)投资净现值。NPV=(第t年的净现金流量×第t年的

复利现值系数)=917.58(万元)。

(4)净现值率。净现值率(NPVR)=项目的净现值/原始

917.58/(2200+185)×l00%=38.47%。

(5)获利指数。获利指数(PI)=l+净现值率=l.38

(6)内含报酬率。根据现金流量表用插值法计算内含报酬率：〔NCF：×(p/F，IRR，t)=0计算内含报酬率17.4%

进行决策时，如果主要指标和次要指标全部可行，则项目完全可行；如果主要指标可行，次要指标不可行，则项目基本可行；如果主要指标不可行，次要指标无论是否可行，则该项目均不可行；通过以上分析，静态指标中的包括建设期的投资回收期为5.2年，大于计算期的一半，超过基准投资回收期，该指标不具有财务可行性，而不包括建设期的投资回收期为4.2年，小于运营期的一半，该指标具有财务可行性，投资报酬率为23%，大于基准收益率8%，该指标可行；动态指标中的净现值等于917.58万元，净现值率等于38.47%，均大于零，获利指数等于1.38大于1，内含报酬率等于17.4%大于8%，主要指标均达到或超过相应标准，所以该项目基本具有财务可行性，只是投资回收期较长，有一定风险，如果条件允许，可实施投资[3]（见表1）。

七、盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）：

BEP＝（年固定总成本/年销售收入－年可变成本－年销售税金及附加）×100%＝65%

计算结果表明，该项目只要达到设计能力的65%，企业就可以保本，因此该项目实施后风险较小。

参考文献

[1]科技网省略.

[2]黄文清,张俊飚.食药用菌:我国食用菌产业发展的SWOT分析(二).

项目可行性分析篇10

本文主要针对某县城中小型商业健身房项目的选址进行研究探讨，综合商业环境与地理环境、消费群体等诸多影响因素，通过问卷调查、实地考察、查阅资料等方法对该中小型健身房的选址进行分析，最终决策，进而对其进行市场细分和市场定位。

1 选址备选区域分析

1.1 交通环境

该区域地处某县县城老城区的顺太街，2012年开通，交通便利，位置显眼，处于顺城巷与太平巷之间。以拟定区域为圆心，方圆2千米覆盖了县城老城区大部分商业街道、办公区域以及居民小区。最远端到该位置的步行时间大概控制在20分钟以内。由于目标区域设置在县城，交通方式主要以步行、自行车、私家车、出租车为主。公交线路聚集点以城区主干道为主，最近的公交站离该位置的步行时间为10分钟。

1.2 人口状况及顾客资源

截至目前，随着县城的扩张，城区面积由5.6平方公里扩大到12平方公里，人口由6.5万人进一步增长至10万人。而对于该健身房的顾客资源，主要来源于周围办公区以及县城南北俩大居住小区群。

为了进一步确定潜在客户相关特征，我们采取了问卷调查，主要从性别、年龄、收入水平这三个要素来分析目标区域健身市场的潜在顾客。主要针对该区域附近小区以及办公区经常锻炼的人群为研究对象，此次共调查39人，调查结果如下：

从性别上看，其中男性21人，占53.85%，女性18人，占46.15%。女性普遍喜欢广场舞以及跑步等健身方式。男性普遍喜欢跑步以及篮球、羽毛球等高强度锻炼方式。

在对健身房的期待程度调查方面，21名男性中，有16名对健身房期望较大，5名认为可有可无，18名女性中，只有6名女性表示自己会选择去健身房锻炼。当然，这个与个人观念、家庭氛围、个人的家庭地位有一定的关系，此外，大众普遍关心的都是价格问题。在对以上21名对健身房期望值较大的人潜在客户中，对健身房年卡价格可接受最高额调查方面，大多数人可接受价格上限为800，没有人愿意接受800元以上的价位.

综合以上调查结果得出，健身行业有向大众化普及的趋势，居民的健身意识不断提高，同时，该区域潜在客户群体主要是20-40岁的上班族以及个体户，主要为男性。

1.3 商业氛围及商圈分析

而本文中，该县城商圈较单一，且居民居住小区群相对集中在312国道以西、东大街以北的区域。顾客初步确定商圈内312国道以西、东大街以北的区域为核心商圈，商圈内其余办公区域以及居住小区为次级商圈，剩余部分为边缘商圈。

1.4 顾客消费特征

根据该商圈内60户居民调查资料显示，2012年1－9月份，居民人均可支配收入16907元，同比增长14.2%；人均消费性支出7690元，同比增长9.1%，随着居民收入水平的不断提升，城镇居民家庭消费性支出也呈现出稳步增长的态势。1－9月份城镇居民家庭总支出8743元，同比增长8.4%；消费性支出人均7690元，同比增长9.1%。在八大类消费情况中，增速较快的是食品类，医疗保健类及交通通讯类，可见，人们随着生活水平的提高，居民的消费观念也发生着变化，人们越来越注重养生、健康，这点对于拟建健身房无疑是一个积极信号。

2综合论证

2.1 SWOT分析

Strength（优势）：当前，随着该县区居民物质生活水平的不断提高以及健身意识的增强，人们的消费结构正在发生着巨大变化，人们在休闲娱乐方面的消费比重逐渐变大。而在目标区域，目前并无成型的健身房，零散的运动休闲已不能满足居民的健身娱乐要求。

Weakness 劣势：受资金以及区域限制，该健身房规模相对较小，并非知名连锁健身俱乐部，配套设施不全，同时管理经验、专业人才的匮乏也将是劣势。

Opportunities机会：上班族对于健身会有更大的需求，通过合理选址，将健身房设置于一个潜在客户较多，店面租金较低的位置；同时加大宣传力度，以吸引顾客。此外，作为该地区的第一家健身房，良好的装修、设计、布局以及崭新的设备，定会在一定程度上吸引顾客。

Threats 威胁：潜在竞争对手以及服务替代品的竞争、前期策划的失误。

2.2市场细分

该健身房为中小型，综合性商业健身房。而对于目标消费群体以及其特征，主要是20-40岁之间的上班族以及个体户，男性为主。根据其消费的功能化和个性化，采取不同的细分方法。当然，对于这类人群，我们应该继续细分，按照其需求，我们可分为普通服务，包括基础设施、器材以及公开的健身、健美课程。另一类针对有相应需求和购买能力的人群，比如私人教练全程跟踪指导。

2.3市场定位

该健身房主要目标客户群为20—40岁的上班族以及个体户，主要为男性，调查中我们发现，他们的健身意愿较强，比较期待通过相对正规的健身房进行锻炼，同时，他们的动机主要为健美塑形、追求健康、缓解压力三大类。针对以上目标客户群主要需求，初步拟定“释放激情，健康塑型”这一定位口号，以此为重心进行市场定位。

由于目标区域在县城，目标客户群主要为20-40岁的男性，初期拟定对于器材的采购以力量型的男性健身器材为主，同时附加有氧运动器材，如跑步机等，后期根据客户需求以及运营状况做出相应的调整规划。

3.结论

本文主要研究某县城的中小型健身房项目的选址问题，综合商业环境与地理环境、消费群体等诸多影响因素，通过问卷调查、实地考察、查阅资料等方法结合市场分析、竞争分析、SWOT分析等，对该中小型健身房的选址进行分析，最终决策，进而对其进行市场细分和市场定位，并初步提出其市场营销策略。

事实上，对于健身房的任何一个备选地址都应该辩证来看，城市的中心不一定就是好位置，城市边缘不一定就差，而本文涉及的选址研究只是为中小型健身房选址提供了一种大致思路与方法，本文最终将选址拟于该县城老城区的顺泰街上，而且从理论上分析并确定了在该处选址的可行性，但在实际运用时仍需结合项目本身所遇到的具体问题而定，文中涉及投资、成本、收益、利润的数据估算事实上具有一定的时效性，另外，投资额与选址方法事实上有很大的联系。

参 考 文 献

[1] 李鹃.零售商业房地产开发选址因素分析[J].江苏商论,2003,(10):10-11.

[2] 任鸣鸣, 何波. 多阶段零售店选址的模型与算法研究[J]. 计算机集成制造系统, 2009, 15(2): 299-305

项目可行性分析篇11

中图分类号：F27

文献标识码：A

结合目前市场现状，2013年的房地产市场迅速回暖的可能性不大，但仍有缓慢复苏的迹象，目前买房者大部分为刚性需求，投资的人群较少。基于目前这个情况，考虑到需要靠大量投入广告成本来进行推广，并利用现有的社会资源圈层营销和分销来达到销售目的。

1 项目开发过程

1.1 项目销售前准备

1.1.1 项目资料准备

销售资料的准备包括：法律文件准备、宣传资料准备、销售文件准备。

（1）必要的法律文件准备：建设工程规划许可证、土地使用权出让证、房地产买卖合同、预售许可证等。

（2）宣传资料准备：形象楼书、功能搂书等。

（3）销售文件准备：客户置业计划、认购合同、购楼须知、价目表、付款方式等。

销售人员要经过严格的考核，从户型结构到采光通风、从公交通道到煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理，销售人员都要对答如流。体现出服务的专业性，同时销售人员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、耐心的服务、专业的服务提供给消费者。

1.1.3 销售现场准备

（1）样板房：选择主力户型作为样板房，小户型的样板房要装修的时尚、前卫，家具不要过多，注重细节。大中户型样板房要设计风格成熟，注重主卧、客厅、书房和厨房等区域。本着“重装饰、轻装修”，“精装饰、简装修”的原则，深入了解大众的消费心理，在细节上吸引消费者。

（2）售楼中心：①导视系统要设置在项目最显眼的位置，临路、交通方便、停车方便。并且要在一公里以上即开始作售楼导视。着重注意售楼中心门外的导视，让消费者很容易的就知道，停车位置、样板房位置、洗手间等场所，让消费者不会产生被冷漠的感觉。②功能区分要合理明确，要有迎宾区、模型区、户型区、洽谈区、展板区、签约区、工作区、财务区、休闲区，总之要尽力的让消费者有一个舒适的购买环境。③装修风格要与本项目的定为相符合，售楼中心的装修要庄重、大方、成熟，材料要高档一些。

1.3 项目销售进度及费用计划安排

根据常规房地产各个营销阶段的总费用占销售额的2%-3%的一般规定，此报告暂定按销售总额2.5%来计算。

1.4 项目认购期营销策略

在项目开盘的前一个月，小区的建设准备起步阶段。项目的认知度不高，又正好跨越春节，春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套设施的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。具体工作事项和重点如下表2。

另外，可以特别优惠对于认购期买房的顾客，给予他们房价上的折扣。

1.5 项目开盘期营销策略

在领取到预售许可证之后，项目就可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解，但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段，所以对开发商而言，打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。在项目推出的同时建议推出一些特价优惠户型来吸引一些特定客户群，同时也利于楼盘的走量。这一时期的营销策略主要如表3。

1.6 项目热销期营销策略

经过前几期的强势推广，楼盘的信息已经广为人知，并且积累了一大批的准客户。该阶段为项目的主要销售期，也是传统的销售旺季，这一阶段的广告做宣传主要以“面”为主，在面覆盖的基础上，重点考虑特定客户群的营销工作，同时充分做好老客户的营销工作。营销方案如表4。

1.7 项目持销期营销策略

这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那么火爆，但是项目营销依然有着很多的机会。充分利用已有的客户资源，对客户群进行深度细分，结合不同客户群做出针对性的营销方案。具体的方案如表5。

1.8 项目尾盘期营销策略

经过前几个阶段的销售，产品已经所剩无几。成本已经收回，剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降，为了取得更多利润，同样应该进行尾盘营销。具体如表6。

本销售计划从市场大环境入手，结合项目的实际情况，参考以前的推广经验归纳出以上方案。但在实际操作上未尽详细，具体营销推广步骤需在各阶段实施过程中根据市场发展而具体安排。

需说明的是，项目分期施工、销售具体内容见分期施工表、分期销售表。

2 主要结论

高新区正处于经济快速增长时期，实现区域经济跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。随着地铁二号线延长线的竣工，2013年6月投入使用后，高新西区的房地产开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。“万景峰”开发项目选址合理，符合高新西区城市规划的总体要求，具有良好的投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为高新西区的地标性项目。拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，尽在工程建设工程中，会对空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利的影响是主要的，其不利的影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大环境因素，从环境的角度来看，该项目的建设是可行的。经济性方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率，财务净现值等主要经济指标反映出项目的经济效益较好，由此可见，“万景峰”两期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。

3 建议

3.1 做好资金筹集工作

项目总投资达14亿，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金部组影响施工进度，从而间接影响项目销售收入。

3.2 加强楼盘的营销工作

从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势，加强商品房的营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。

3.3 项目宣传方面

项目可行性分析篇12

1.1企业基本情况5

1.2科技力量5

1.3产业化及研发环境7

1.4企业长远发展规划及目标8

2.互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统项目论述9

2.1互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统技术可行性分析9

2.1.1国际市场现状及产品分析9

2.1.2智能检索技术的概述10

2.1.2.1协调过滤(CollaborativeFiltering)技术造就的个性化服务10

2.1.2.2检索服务的个性化22

2.1.2.3自动收集技术22

2.1.2.4自动定点观测技术22

2.1.2.5系统的综合23

2.1.2.6系统的运用形态23

2.2互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统市场调查和需求预测25

2.3项目实施方案26

2.3.1开发实施方案26

2.3.2营销计划实施方案28

2.4项目实施目标28

2.5投资估算28

2.6经济、社会效益分析28

2.7项目可行性分析结论28

4管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统项目论述29

4.1管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统技术可行性分析29

4.1.1开发背景29

4.1.2平台模式29

4.1.3开发方案31

4.2管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统市场调查和需求预测33

4.3项目实施方案33

4.3.1开发实施方案33

4.3.2营销计划实施方案33

4.4项目实施目标33

4.5投资估算34

4.6经济、社会效益分析34

4.7项目可行性分析结论34

5WBT（Web-BasedTraining）系统项目论述35

5.1WBT（Web-BasedTraining）系统技术可行性分析35

5.1.1WBT系统的诞生背景35

5.1.2计算机辅助教学的理论36

5.1.2.1建构主义学习与教学理论在计算机辅助教学中的实现模式36

5.1.2.2计算机辅助教学的现有模式37

(1)CBT(Computer-BasedTraining)模式37

(2)初级WWW模式37

(3)具有管理机能的WWW模式38

(4)统一规格的具有管理机能的WWW模式38

5.1.2.3WBT（Web-BasedTraining）系统模式的规格39

(1)AICC（AviationIndustryCBTCommittee）39

(2)IMS（InstructionalManagementSystem）39

(3)IEEELTSC（LearningtechnologyStandardsCommittee）39

(4)ADLNet（AdvancedDistributedLearning）40

(5)WBT（Web-BasedTraining）系统模式规格之间的关系40

5.1.3WBT系统的构成理论41

5.1.3.1CMI的管理体系41

5.1.3.2WBT规格下的CMI等级42

5.1.3.3CBT机能42

5.1.3.4CBT,CMI的界面42

5.1.3.5WBT系统实装形态43

5.1.4WBT的应用范围47

5.1.5WBT的特点48

5.1.6WBT发展现状48

5.2WBT系统的构筑平台系统市场调查和需求预测48

5.3项目实施方案48

5.3.1开发实施方案48

5.3.2营销计划实施方案49

5.4项目实施目标49

5.5投资估算49

5.6经济、社会效益分析49

5.7项目可行性分析结论49

1.企业概况

1.1企业基本情况

××××××××公司是一家由海外归国人员和国内的计算机界精英共同创办的追求高科技、重视实际应用的公司。

企业的法定地址为××××××××

××××××××公司现有员工××××××××人。

注册资金为××××××××人民币、总资产为××××××××人民币。

企业登记注册类型有限责任公司。

1.2科技力量

(1)主要人员构成情况

职务姓名学历主要经历技术专长

××××王立群博士11980至1984

西安电子科技大学

21984至1989

中国计算机系统工程研究所

31989至1990

日本日立制作所

41990至1992

夏普多媒体研究所

51992至1994

富士通网络事业部

61995至1996

日本NTT软件公司

71997至2000

日本NTT通信研究所

82000至2001

日本共达网络有限公司

92001至2002-2

北京共达公司总经理计算机操作系统，计算机应用系统（物流系统，MIS系统，CRM系统，MRP系统），计算机图像处理，计算机通信技术，互联网技术，软件工程。

××××高洋大学本科11994至1998

北京大学

21998-8至2001-5

日本UNSYS有限公司

32001-6至2002-2

北京共达公司董事兼系统开发部部长计算机操作系统，计算机应用系统（物流系统，MIS系统，CRM系统，MRP系统），计算机图像处理，计算机通信技术，互联网技术，软件工程。

××××李发春大学本科11994至1998

北京大学

22000-8至2001-6

日本共达网络有限公司

32001-6至2002-2

北京共达公司董事兼总工程师计算机操作系统，计算机应用系统（物流系统，MIS系统，CRM系统，MRP系统），计算机图像处理，计算机通信技术，互联网技术，软件工程。

××××吴涛硕士11994至1998

北京大学

21998至2001-4

中国科学院

32001-5至2002-2

北京共达公司产品开发科科长计算机操作系统，计算机应用系统（物流系统，MIS系统，CRM系统，MRP系统），计算机图像处理，计算机通信技术，互联网技术，软件工程。

××××戴永继大学本科11994至1998

中国北京大学

21998至2000-5

中国石油化工研究院

32000-5至2000-4

日本共达网络有限公司

42000-4至2002-2

北京共达公司工程开发科科长计算机操作系统，计算机应用系统（物流系统，MIS系统，CRM系统，MRP系统），计算机图像处理，计算机通信技术，互联网技术，软件工程。

公司的主要人员均具有良好的基础知识和理论知识，并具有较长时间的国内外研究开发实践，具有良好的外语水平。不断关注掌握国外技术新动向，同中国具体实际相结合，开发出符合实际需求的实用产品，是我们追求的目标。

(2)企业科研队伍知识结构、人数、科技成果、新产品开况。

公司现有科研开发人员****名，均具有大学本科以上的学历。并伴随公司的发展，计划从现地陆续招收优秀人才。

公司的主要人员通过多年的研究开发实践，通过长年学习和调查的日积月累，通过较长时间的讨论和实验，已积累了下述2个项目的大量资料和代码。公司准备用1到2年的时间，在承接企业信息化建设项目的同时，完成这2个项目的产品化。

项目1：互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统

项目2：管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统

1.3产业化及研发环境

企业生产地址、研发地址××××××××

研发环境主要是计算机及其关联设备。

1.4企业长远发展规划及目标

前2年为稳定基盘阶段,后2年以扩大发展为中心。

第一年第二年第三年第四年

人数10人20人30人40人

销售额（RMB）180万250万500万1000万

第一年以我们利用业余时间开发的企业网构筑框架为中心,承接国内的企业网开发项目，并不断完善企业网构筑框架，使其成为管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具。

自主产品首先以管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具和互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统为主进行投入开发。

2.互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统项目论述

2.1互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统技术可行性分析

2.1.1国际市场现状及产品分析

人类进入二十世纪之后，有2种不同概念的高速公路得到了迅猛的发展。这2种不同的高速公路，极大地改变了人类的生活方式以及思维方法。其中，一种是现实生活中交通环境的高速公路——车辆行驶的高速公路（Highway），另一种是信息社会中的交通要道——情报高速公路（InformationHighway）。

由于计算机技术的迅速普及和WWW技术即互联网技术的不断进化，情报高速公路得到了前所未有的促进和发展。与此同时，情报高速公路的完善反过来也极大地促进并影响了计算机技术和互联网技术的进一步普及。这种互相促进互相补充的关系，终于造成了本世纪“工业革命”的爆发。

据截止到2000年12月31日的统计表明，中国国内连接到互联网上的计算机数达到了892万台。ISP（InternetServiceProvider，互联网服务商）和ICP（InternetCommerceProvider，互联网商务贸易商）的数目达到了数万个，其客户数达到了2250万人。到2005年，我国联网计算机将达到4000万台，数据、多媒体和互联网用户将达到2亿户左右，上网人口普及率将达到15％左右。

但另一方面，从至今为止ISP所能掌握的技术和其所能提供的服务来看，各家之间并没有实质性的不同。因此，各家服务商围绕着通信速度、用户所能享受的磁盘空间、特别是上网价格方面，展开了激烈的竞争。随着硬件成本的不断下降，最终必将导致价格之战的恶性循环。

纵观互联网的发展过程，可以得出以下的结论：没有鲜明特色的ISP，必然会被时代所淘汰。因此，经济概念上的ISP必将向ASP（ApplicationServiceProvide，应用服务商）的方向进化，这也就是ASP成为现今的热门话题的最重要的原因，也就是说能提供满足用户千变万化的要求的真正的服务才能获得生存的空间。

据某些分析资料，在二十一世纪IT产业将流行三个不同的C。第一个C是EC（ElectronicCommerce，电子商务）。第二个C是Communication（情报交流）。第三个C是Customize（灵活多变）。在本可行性报告中提到的互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统的着眼点直接涉及到了Communication和Customize，并间接影响到了ElectronicCommerce。这个系统的目标是把强大的生命注入到ISP中去，使其进化成具有鲜明个性的ASP，从而使单纯的价格之战转化为互联网服务内容和水平的高层次的胜负较量。

2.1.2智能检索技术的概述

2.1.2.1协调过滤(CollaborativeFiltering)技术造就的个性化服务

背景：

当今世界，随着网络技术的发展，诸如WWW，Netnews，Mailinglist等各种各样的情报源不断涌现，使得人们有可能从更多的情报源中收集信息。与此同时，大量的情报造成了信息的爆炸，使人们为了获得所需的情报不得不花费大量宝贵的时间，从而使情报收集变得近乎失去了意义。

为解决这个问题，出现了各种不同的办法和方案。但同时也存在着共同的问题：

想要获得的情报虽然并不存在，但由于用户无法判断而还在执迷不悟地检索；

想要得到的情报的确存在，然而由于方法不当而找不到这些信息；

在情报检索过程中，收集到大量的洪水般的多余情报致使有用的信息被淹没；

至今为止，从互联网上获取信息有情报检索、情报过滤和浏览等几种方法。简述如下：

①情报检索

情报检索，即对检索关键字不断调整，判断其检索结果并将其反馈到关键字中去，最后，特定到所需的情报源之上。

用户所指定的关键字直接影响到数据库的检索。数据库系统将符合条件的数据抽取出来送给用户，由用户自己去判断检索结果的满足度。用户的要求得到满足后，情报检索宣告结束。否则将会再次修正关键字，再度检索数据库力争逼近理想的结果。这个处理周而复始，整个过程就形成了人们所熟知的情报检索。

对于情报检索来说，每个用户，每次检索过程都互不相关，完全是独立的。也就是说关心同一类情报的用户之间并不能交换情报，所以也无法形成信息共有，情报检索的效率完全依赖于检索者个人的知识和熟练程度。

②情报过滤

情报过滤是指对所获得的情报而设定优先度，比如Mailinglist就是一例。加入者众多的Mailinglist，一个用户在一天之内完全有可能收到100件以上的电子邮件，而用户查看这些邮件必然要花费大量的时间。情报过滤就是为解决这个问题而发展出的技术。

情报过滤是这样一个过程：用户可以事先指定代表不需要情报的关键字，过滤系统则将含有这些关键字的信息源排除出去。除此之外，用户亦可指定所需情报的关键字及优先顺序，过滤系统将根据这些要求把收集到的情报标上优先顺序再提供给用户。情报过滤系统就是这样一个选择情报的收集方法。

和情报检索方法类似，使用情报过滤系统的用户，相互之间是独立的，无法实行有效地情报共享，也做不到高效率的情报收集。用户根据自己的水平决定关键字，稍有不慎会导致将实际上所需要的情报拒之门外。综上所述，情报过滤与情报检索相同，欲实现高效的检索必须具有相当的熟练经验。

③浏览

浏览是指相关于Hypertext（即互联网的网页）的情报收集方法。一个具体的例子就是大家所熟悉的对各种WWW主页的检索。浏览的一个特点是某些场合下用户并没有明确的目的，在对各种主页进行浏览的过程中逐步获得明确目的的情报。

浏览属于最困难的情报收集方法的一种。首先，用户并不知道他所需的情报是否存在。其次，用户很可能找不到他所需的情报。用户通过各种连接方式（Link）去寻找情报，但对Link的选择可能导致他离所需情报愈来愈远。这个问题的发生，同样是因为浏览亦是相互之间独立进行的缘故。

因此，从上述网上获取情报的3种方法的说明上可以得出结论，独立进行情报收集的做法，造成了即使是关心同样内容的用户也无法实现情报共有/共享。而在现实世界里，对于关心共同话题，共同内容的用户来说，一个最重要的问题就是进行高效的情报交流和共享。但是十分遗憾的是传统的手法实现这种共有/共享是不可能的。相互间独立的情报收集是现有各种主要检索软件的致命伤，是一种不可取的方式。互联网的发展,迫切需要一个用于信息收集、具有智能的检索支援系统。

为解决上述的问题，出现了协调过滤这样一种崭新的方法。协调过滤法充分利用了他人的知识进行情报收集。而这些知识常常包含了间接、甚至直接解决问题的重要信息。这种做法大大减少了收集情报所需的时间和工作量。更具体地说，根据用户的爱好和要求，系统自动提供/推荐各类信息，也即推荐服务（RecommenceService）的方法。

以下是日本的「日经网络商务（NikkeiNetBusiness）举办的第9回互联网用户调查的结果（调查期间1999年11月18日—12月2日）。

调查提问.作为检索服务的一种，以用户输入的检索关键字为基准，向用户介绍有关网上商品销售网站（WebSite）的推荐（Recommence）型服务已经开始了。你想使用这类服务吗？

请选择下列合适的答案。

回答年月1999年12月1999年6月1998年12月

还从未使用过，看起来很方便，今后想利用。38.9%39.5%37.9%

不知道是什么样的服务，无法表态。26.7%25.4%22.9%

还从未使用过，因感到不必要，今后也不打算利用。18.8%20.2%24.0%

已经使用过了，感到很方便，今后也准备继续利用。11.2%10.4%9.8%

已经使用过了，感到没必要。今后不再利用了。3.7%3.9%4.6%

其他0.8%0.6%0.8%

互联网活跃用户调查(日经BP出版社)

据以上的调查结果，实际上用过情报推荐服务的用户占全体的14.9%，作为刚开始不久的服务来说这个数字不算什么，但想利用的用户占50.1%，将全体的一半。从这个调查结果来看，推荐服务将在互联网今后的发展中起到举足轻重的作用。

综上所述,在各种情报的收集活动中,通过使用协调技术，可以提高收集活动的效率。体现协调特点的情报收集的一个例子是mailinglist。关心相同内容的用户参加mailinglist，相互之间交换情报。请想象某用户就某个问题向mailinglist的参加者进行询问，而参加者们或直接回答问题，或提供能对解决问题有帮助的情报及提示。这个过程即是一个相互协调的过程。与单独的情报收集相比，相互协调的方法能更有效地提高检索效率。

技术构成要素

协调过滤方法是基于情报流通传播，以提高收集效率为目标的情报收集的方法。情报流通是指

①为持不同问题的用户自动寻找解决问题的情报；

②向持相同问题的用户提供推荐服务；

①需要寻找关注某特定问题的用户群，进而得到为解决问题所必需的信息。②则是将这些用户的特征归纳起来，做到情报的交换。协调过滤方法则将上述的过程自然地融为一体。所以,我们可以为协调过滤做以下的定义。

协调过滤（CollaborativeFiltering）：

从人类的情报收集活动中,归纳抽象出其所对应的爱好,关心,意图等形态意识,并通过获取的收集情报及归纳抽象出的形态意识,对人类进行分类,实现类似人类间的情报交换的手段。

另外，还有各种各样不同的定义方法。比如，1996年出现的协调过滤法研究系统Grouplens（协调过滤法最有名的研究系统之一），其开发者之一PaulResnick有过如下的说明。

“Guidingpeople’schoicesofwhattoread，whattolookat，whattowatch，whattolistento（thefilteringpart），anddoingthatguidancebaseoninformationgatheredfromsomeotherpeople（thecollaborative）。”

可翻译成下文：「以从其他用户收集到的情报（协调部）为基础，向每个利用者提供“应该读什么”，“应该关注什么”，“应该看些什么”，“应该听些什么”等建议（过滤部）

从上述的表述中可以看出，对各种各样的情报来说，人们的评价及这些情报在社会中的影响可以被用来判断情报本身的价值，以及决定是否值得被推荐，这也就是协调过滤法的一个最大的特征。正是基于这点，有时也称其为社会过滤法（SocialFiltering）。

作为协调过滤方法的一种，为实现能从洪水般的情报中抽取用户必要的信息,推荐系统（RecommenceSystem）常备使用。另外，为能实现利用者爱好的自动追踪及判断，Agent系统（Agentsystem）技术及人工智能技术的研究利用,也有很大的潜力。

协调过滤法用到的算法有以下几种：

I．ActiveCollaborativeFiltering(ACF)

最初的协调过滤系统是Xerox公司的PARC研究所的电子邮件系统，由DavidMalts等人开发研究的InformationTapestry电子邮件系统，该系统被LotusNotes中的Printer部分所采用。

该系统的特点是:彼此相识、指定范围内的用户通过相互指定，可以做到指定人与其认可的某一领域专家(被指定人)间的情报同步。

II．AutomatedCollaborativeFiltering(ACF)

正如其名称所示，系统会根据用户已有的评价值，对尚未处理的情报进行自动评价(预测)，将得分高的情报主动向用户推荐。自动评价的预测值则是根据其他用户和本用户的评价情报，采用皮尔森相关系数等相关算法而计算出来的。

这种方法有它的缺点。由于归根到底是靠用户的评价值而进行推荐的，如果某个情报谁也没进行评价则永远得不到推荐。另一方面，评价数据不足时推荐的精度也受影响。另外，情报量和用户数（评价数）差距较大时，难以找到附近的用户等。

MIT（麻省理工学院）的音乐情报推荐系统Ringo，明尼苏达大学的Netnews推荐系统Grouplens等许多协调过滤系统都采用了这一种方法。

III．FeatureGuidedAutomatedCollaborativeFiltering（FGACF）

根据用户的爱好，从事的领域各不相同这一现实，采用把作为过滤对象的项目群赋予属性情报，从而缩小问题的范围，提高推荐精度的方法即为FGACF法。FireflyNetworks公司（现已被MicroSoft公司收购）的Firefly采用了这个方法。

纯粹的ACF基本上不考虑情报的内容，在情报量不断增大的时候仍把各种情报一视同仁，很容易造成错误的推荐。另外，存在着随情报量增大计算时间也增加的问题。为解决这些问题，事先把各种情报通过赋予属性情报的方法进行分类（FeatureGuided），根据属性情报分组，将爱好相近，领域类同的有用情报尽早地向用户推荐。

IV．Content-BasedCollaborativeFiltering

当主要以Web网页，Netnews信息等文章情报作为过滤处理对象的时候，同时结合情报内容(Contents)过滤处理和协调过滤处理两者长处的作法也逐步得到了完善和发展。

近年来,以互联网的各种Web网页作为过滤处理对象，从文章中出现的各个关键词组出发，对系统中新登录情报进行预测评价的方法受到了广泛的关注。通过事先将各种情报分组的方法,达到提高协调过滤处理精度目的的手法得到了引人注目的发展。

斯坦福大学(StanfordUniversity)的产品Fab，明尼苏达大学计算机科学工程系(Dept.ofComputerScienceandEngineeringattheUniversityofMinnesota)的NetPerceptionsInc.的产品Filterbots等都是文章情报基础的协调过滤系统的例子。

上面提到的作为Netnews的推荐系统Grouplens也在把成为推荐对象的文章分成Newsgroup方面下了大的力量，所以从广义上也可以说是一个FGACF系统。

除此之外，世界上各大学和公司也在研究利用情报的属性进行多变量解析的Cluster分析法自动地把项目分组，从而提高系统性能和精度。

以上各种算法的实现，基于大量的传统数学模型，一种算法中可能包含有多种数学模型，也可能是某一算法对应于多种数学模型候补。从类别上可分成类似算法数学模型，分组算法数学模型，自然语言分析数学模型等三类。

关于这些数学模型情报,我们在下一节中有较详细的记述。

协调过滤法的特点

下表列出了协调过滤法的主要特点。

优点缺点

不依赖于情报的内容

可解决仅靠一般方法而解决不了的情报过滤问题初期评价的问题（earlyraterproblem）单纯的协调过滤法不能对新登录的情报进行评价预测。另外，对于登录的情报及新注册的用户而言，推荐的精度较差。

易于发现重要情报

互联网情报内容（contents）基础上的过滤法是对所有的情报不加区分，一视同仁地处理的。相比之下，协调过滤法，则可自动判别这些情报是否受到广大用户的认可。稀薄性问题（sparsityproblem）

能使协调过滤系统正常发挥作用的理想条件是存在大量的，得到众多用户评价的情报。但现实往往是只能收集到很少一部分受到评价的情报。

评价情报的反馈

用户对情报的评价可将系统运营者的利益（如判断登载哪一类广告等）和用户的利益（获得有益情报）直接连接起来。孤独用户的存在问题（graysheep）

特别是在中小规模的网络内使用协调过滤系统时，有可能存在着与多数用户意见不同的孤独的用户。

结果不够明确

因为采用统计学的方法计算预测评价值，所以无法保证100%的准确性。由此而造成错误的过滤。

由上表可知，想开发成功的制品,就需要扬长避短，在前述的技术构成要素之上施行细致的调整。可以这样说，怎样将各种技术要素有机地结合成一个完整的系统，是本系统商品化成败的关键。

当今世界中协调过滤技术的应用现状

近年来，做为取代传统的想方设法地搜索信息的方法，开始出现了一种从情报源主动向用户提供情报的方法，即推荐服务的方法。更值得注目的是以著名的,规模大的互联网提供商提供的检索引擎和电子商务（EC）服务为中心而逐步展开的个人服务。这些服务针对每个用户的不同特点进行调整，从而形成因人而异的情报提供方式。

个性化服务和一对一服务（One—to—OneService）具有相同的含义。这类服务建立了Web网页提供商和用户之间一一对应的关系，由此出发，进而大幅度提高服务质量。做为推荐服务和个性化服务的核心技术，协调过滤技术在1996年左右就被研究开发出来了。但目前的现实是该技术的研究开发仍是以美国的大学和研究机构为主。

处理中使用的各种数学模型

系统内部使用的算法如下所示，所有算法都属于古典统计学的范畴之内。

i：类似算法数学模型

类似算法:对某个对象而言,从对象集合中找出与其相类似的对象的算法.

以下列出各算法的方程式,并对各个符号一一说明.

χi=(χi1,χi2,......,χip);

χj=(χj1,χj2,......,χjp);

(χmax,χmin是χ的最大值和最小值)

cmn：if(χmn==0)then{cmn=0;}else{cmn=1;}

以下的计算结果为d的时候,值越小表示二者越类似;计算结果为r的时候,值越靠近1表示二者越类似。

①平均尤库里多距离的二乘法

②平均距离法

③最大值距离法

④二值距离法

⑤DiceCoefficient法

rij=2x|Kij|∻(|Ki|+|Kj|)

⑥Jaccards’scoefficient法

⑦皮尔森相关法

γij=Coυ(χi,χj)σiσj

⑧限定皮尔森相关法

γij=Coυ(χi,χj)σiσj

⑨斯皮尔曼相关法

⑩改良二值距离法

MapI(χmn)=cmn

MapU(χmn):{

if(χmn==0){

MapU(χmn)=0;

}else

if(χmnintopN){//如果为重要属性

MapU(χmn)=BIG;//BIG是大于”1”的定数。

｝else{

MapU(χmn)=SMALL;//SMALL是小于”1”的定数。

｝

｝

dij=1∻rij

ii：群(Clustering)算法

即将相类似的对象归为同一个群的算法.

以下涉及的7种群算法都将分两步实现.

第一步:对各个基本要素,使用10种距离计算值之一求出二者之间的距离.距离最近的两个

基本要素成为一个新要素.基本要素被称为叶,新要素则被称为分支.

第二步:实行递归处理.利用以下的方程式计算出与新要素间的距离,进而生成新要素。

下面用到2个基本方程式,方程式和系数的不同组合形成7种不同形式。

dxc=αadxa+αbdxb+βdab+γ|dxa–dxb(1)

dxc2=αadxa2+αbdxb2+βdab2+γ|dxa2–dxb2(2)

方程式表示从a和b出发,生成新要素x,并求出与要素c的距离。

①群平均法

利用方程式(2)。

系数：

αa=na/ncαb=nb/ncβ=0γ=0

②重心法

利用方程式(2)。

系数：

αa=na/ncαb=nb/ncβ=ｰ(nanb)/nc2γ=0

③最长距离法

利用方程式(1)。

系数：

αa=0.5αb=0.5β=0γ=0.5

④可变法

利用方程式(2)。

系数：

αa=(1-β)/2αb=(1-β)/2β=定数γ=0

⑤介质法

利用方程式(1)。

系数：

αa=0.5αb=0.5β=－0.25γ=0

⑥最短距离法

利用方程式(1)。

系数：

αa=0.5αb=0.5β=0γ=－0.5

⑦Wood法

利用方程式(1)。

系数：

αa=(nx+na)/(nx+nc)

αb=(nx+nb)/(nx+nc)β=－nx/(nx+nc)γ=0

iii：分组(Grouping)算法

即将相类似的对象归为同一个组的算法。

从现有的组里抽样获取要素,利用类似算法求出对象与组之间的距离,找出最为类似

的组并将该对象归入该组。

iv：自然语言解析算法

自然语言解析是指将对象文章按单词的单位分割,并将其生成一个个的标签(tag),

进而选出必要的名词(如已知和未知的名词),计算出其出现频度,考虑其在文章中的位置,

文章的长度等因素,并进行关键字重复度处理.在必要的时候,可提供禁用词汇的管理机能

以及对现实生活中没有特别意义的名词不予登录(象对禁用语的处理一样)的机能.

预计开发产品的特点

①关于算法

在对2.1.2中介绍的协调过滤系统的各种算法和上一节中介绍的各种数学模型进行分析后，我们在前期开发中进行了大量的模拟实验。

首先，协调过滤的算法可以分成3类。

其一，ActiveCollaborativeFiltering。利用这一技术，互相了解的用户之间可以相互指定，（当然有安全保密上的限制），获得彼此有用的信息（包含电子邮件）。可以和这个领域之内的专家保持同步。这次列在预计开发范围之内。

其二，AutomatedCollaborativeFiltering和FeatureGuidedAutomatedCollaborativeFiltering。从效率和精度的角度多方分析的结果上看，FeatureGuidedAutomatedCollaborativeFiltering遥遥领先。因为本次开发准备採用FGACF。

其三，Content-BasedCollaborativeFiltering。这次准备分阶段实现。首先是以文章情报为对象，然后再考虑其它的媒介。

其次，对算法中使用的数学模型进行了分析。

在Cluster诸算法之中，Wood法和群平均法的精度较好。

分组计算方面，基本上是利用类似算法。分组所使用的类似算法中Jaccard’sCoefficient

法，平均最小二乘距离法，改良二值距离法的精度比较理想。

Clustering方法和分组算法的目的是相同的。Clustering的特点是精度高，但处理速度较慢。分组算法则恰恰相反。可以靠系统控制参数来平衡这两种方法的使用，根据系统的规模灵活调整。

判别类似的对象有4种，即用户（属性）对用户（属性）的类似，文章（属性）对文章（属性）的类似，用户（属性）对文章（属性）的类似及关键字的类似。判断的对象不同，评价结果也各不相同。对于用户间的类似和文章间的类似来说，按Jaccard’sCoefficient法，平均最小二乘距离法，改良二值距离法距离法，皮尔森相关法的顺序，计算精度比较理想。而对用户和文章的类似来说，则按改良二值距离法，Jaccard’sCoefficient法,平均最小二乘距离法，皮尔森相关法的顺序,为计算精度的顺次。关键字的类似考虑用统计学的方法去实现。另外,由于必须确定提供范围的域值，所以同距离算法相比,相关算法要适合得多。如果将上面几种方法组合起来使用，相信还会进一步提高推荐精度。

②关于提供的服务

对一般用户主要提供以下服务：

・推荐服务：寻找和对象用户的相似用户，把对象用户未访问过的文章向其推荐；

・提供类似文章服务：提供和对象文章类似的文章的一览；

・检索结果的过滤服务：在检索结果的基础上，根据实施检索的用户的爱好，对结果进行挑选。

・新到情报的推荐服务：根据各个用户的不同要求，在一定的时期内，把新到情报提供给用户；

・用户特征指定服务：允许用户将其关注的单词/文章等在系统里登记或删除；

・类似关键字的提供服务：系统可提供与检索用关键字相类似的关键字一览表；

・热门网页的提供服务：提供受欢迎的网页的地址；

・个性广告的提供服务：对互联网服务商（ISP）来说，可根据用户的特点、爱好而主动提供恰到好处的广告；

为管理操作的方便，同时也向系统管理员提供机能丰富的服务。

③关于体系结构

・采用适合于互联网WWW服务系统开发的Java语言，以Servlet的形式开发；

・协调过滤系统属于Multi-Agent系统的一种，所以必须具有其分散处理的特性。本系统将采用计算机分散技术的标准-CORBA（CommonObjectRequestBrokerArchitecture），来实现分散化处理；

・采用DBMS对情报进行管理。并利用JDBC与本系统其它部分相连；

・自然语言的解析处理会占用系统相当多的时间，将尽可能采用C++语言，以库函数（LIB）的形式提供。与本系统其它部分的连接准备使用JNI；

・本系统允许事先设定用户的特征情报，同时如即使不作任何设定,可根据用户操作处理的轨迹，系统将自动推测出用户的爱好及其迁移。但同时不准备以单纯的访问操作或检索关键字影响用户爱好的迁移，为此计划提供控制情报和相应的控制处理。另一方面，也将考虑系统的规模及负荷；

・管理者可同时进行大批量文章的收集、保存处理，抽取文章的属性并对其管理。亦可从检索结果中，通过一般用户的访问操作来实现上述处理。但保存与否,可通过访问次数来控制；

④关于其它

本系统在参考2.1.3所介绍的协调过滤的特点和2.1.4所介绍的世界中使用现状（技术发展趋势，各种制品的优缺点）的基础上，将实现自己独特的调整手段。

2.1.2.2检索服务的个性化

(1)背景

至今为止检索服务的用户接口对所有的用户都是一视同仁的。提供检索服务的互联网服务商有各种各样的特点，比如对技术情报擅长，或对新闻情报擅长等。而本系统开发的一个目标就是提供一个满足用户个性要求的接口。

(2)本系统在实现个性化方面的特征

主要特点如下所述。

・做为缺省,提供分组化的检索引擎类(检索服务商)；

・自动追加新的检索服务商及删除消亡的检索服务商；

・检索目的类型(例新闻,技术等)的登录/删除机能；

・检索服务商的组合指定机能；

2.1.2.3自动收集技术

(1)背景

现行的各种浏览器的收集机能基本上是以文件为单位，不能作灵活的调整。如能在指定时间指定的网站，对所关心的文章的类型进行自动收集，将会给用户带来很大的方便。

(2)本系统在自动收集方面的特征

主要特点如下所述。

・可指定网站的位置，支持登录及删除功能；

・收集对象的类型的指定；

・收集时间的指定；

・保存场所的指定；

2.1.2.4自动定点观测技术

(1)背景

假设某个用户，对所关心的网站的不同位置的情报很感兴趣，并进行了访问,收集了所需情报，但是情报源在不断地更新，如果能有观测机能将会给用户提供很大的方便。

(2)本系统在自动定点观测方面的特征

主要特点如下所述。

・可指定被监视网站的不同位置,并可登录/删除；

・指定被监视对象的类型；

・指定保存场所；

・指定监视时间；

・浏览被更新的情报及新到的情报；

・自动收集被更新的情报；

2.1.2.5系统的综合

上述4种技术的组合而达到系统的综合化。本系统的目标之一就是想通过灵活的调整做到突出用户个性化，也即是从ISP到ASP进化的一个具体的步骤。

2.1.2.6系统的运用形态

・对于中小规模的ISP，因为其负荷不很重，可以细致地管理用户爱好的迁移；

・对于大规模的ISP，因为其负荷有可能很大，可以对用户爱好进行较为粗旷的管理，同时在分散处理上多下工夫；

・可形成社内教育，社内管理系统的运用形态；

・可形成Mailinglist系统的付加服务的运用形态；

系统构成的示例如下所示：

2.2互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统市场调查和需求预测

代表性的研究系统一览表

系统名称研究机构特点研究時間

TapestryXeroxPaloAltoResearchCenter最早的ACF系统。需要事先指定情报交换小组的成员。因为是靠由获得情报的一方明确指定情报推荐者和评价值，来实现过滤过程的，所以仅适用于小规模网络。1992

GroupLensDept.ofComputerScienceandEngineeringattheUniversityofMinnesotaGrouplens是推荐网络新闻（Netnews）的过滤系统。用户需要了解其他的用户。用户针对某个新闻可赋予5阶段的评价，系统则会向具有与该利用者相似爱好的其他用户自动推荐，并可对其他的新闻施行预测评价。1994～

RingoMassachusettsInstituteofTechnologyRingo是音乐情报的推荐系统。用户通过电子邮件将自己喜爱的作品赋予7个阶段的评价值，而系统则将根据其他用户的评价值向该用户返送有可能得到其较高评价的作品一览表。Ringo的过滤方法与Grouplens没有大的差别，但相关算法有所改进。1994

FabStanfordUniversityFab是同时利用互联网资讯过滤和协调过滤技术的Web网页的推荐系统。它实装了多体系结构。用户对得到的情报进行7个阶段的评价并返回给系统。1996～1997

YentaMITMediaLaboratoryYenta是采用多技术的中介系统。系统寻找具有相同爱好的用户，为他们建立联系实现情报共有。该系统不设服务器，各用户各自的计算机（Agent）之间1对1（peer-to-peer）连接，实现过滤处理。1997

FilterbotsDept.ofComputerScienceandEngineeringattheUniversityofMinnesotaFilterbots是Grouplens研究小组为提高协调过滤的精度而开发的自动评价系统。她以互联网资讯过滤处理为目的，针对典型协调过滤处理的2个缺点(“随着情报量的增加，造成评价情报分布不均，而找不到附近的用户”和“无人评价的情报形不成推荐对象”)进行了改进。系统（Filterbots）对新登录的情报会自动对其进行评价。1998

有代表性的互联网服务

服务名经营组织URL

Myyahooyahoomy.yahoo.co.jp/

MovieCriticAndromedia,Inc./

AlexaAlexaInternet（Inc.）/

,Inc./

,Inc./

DirectHitAskJeeves,Inc./

有代表性的产品

制品名开发公司名价格

FireflyFireflyNetwork,Inc.（現MicrosoftCorporation）700万日元～

One-To-OneBroadVision,Inc.2,000万日元～

GustosGuideGustosSoftwareLLC需要咨询

LikeMindsAndromedia,Inc.10,000美元～（10,000用户）

NetPerceptionsNetPerceptions,Inc45,000美元～

OpenSesameProfilingServerBowneInternetSolusions25,000美元～

互联网咨询协调过虑器及智能检索支援系统的产品还主要局限于国外，而且价格昂贵，主要应用于企业的电子商务，研究机关，网站等，国内在此方面的应用还较少见。由于本系统有稳定性，可扩展性，可组合性，自主产品性等特点，所以预测可以开拓一定的市场。

2.3项目实施方案

2.3.1开发实施方案

软件工程是指导计算机软件开发和维护的工程科学，数字式图像监视系统的开发也应遵循软件工程进行。

软件工程是将软件开发过程视为一个工程项目，采用工程的概念、原理、技术和方法来开发和维护软件，把经过时间考验，证明正确的管理技术与当前能够得到的最好的软件技术方法结合起来，这就是软件工程。

使用软件工程于软件开发的各个阶段，通过使用各种工具，从支持开发各个阶段的方法，通过使用各种技术，以保证软件质量。1969年FritzBauer给出了软件工程的早期定义，他认为：制定并使用合理的工程原则，从而以较低的费用获得可靠的、能在机器上高效工作的软件。

软件工程包括3个主要元素，即方法、工具和过程。从这3个要素入手便能控制软件的开发，并为软件开发者提供了高级和高质量的开发基础。

方法是提供怎样去建立软件的技术，这些技术包括项目的计划和评审、系统和软件需求分析、数据结构定义、程序结构、算法、编码、测试和维护等。

工具是为软件工程方法提供自动化或半自动化的支持。目前上述每一个方法都有支持工具，如果将这些工具集成起来，那么由其中一个工具产生的输出信息就可以被另一个工具使用，于是便创建了支持软件开发的综合系统——计算机辅助软件工程（CASE）。

过程是使方法和工具相结合的粘合物，它使得软件开发任务能够经济地、准时地、快速地完成。过程定义了一系列步骤，并规定了每一步骤应使用的方法和应交付的文档及报告，以及用于帮助保证质量、协调变化的措施，还定义了能使软件开发人员了解进展情况的一些里程碑。

BD是BasicDesign的缩写，完成“本系统要做什么”，即系统的分析阶段工作；FD是FunctionDesign的缩写，完成本系统功能块的划分，是“怎么去做”的第一阶段工作，即系统的设计初期阶段工作；DD是DetailDesign的缩写，完成本系统各个功能模块的详细设计工作，是编程阶段的准备设计阶段；MK是Making的缩写，即具体编程实施阶段；UT是UnitTest的缩写，即单元测试阶段；CT是CombineTest的缩写，即结合测试阶段；ST是SystemTest的缩写，即系统测试阶段；PT是ProductTest的缩写，即商品测试阶段。

UML是UnifiedModelingLanguage的缩写，UP是UnifiedProcess的缩写，是国际上最新的面向对象的分析设计与开发方法的方法论。在承接面向对象的应用项目开发时，我们曾经使用过80年代国际上流行的BOOCH方法（由GradyBooch发明）、OMT方法（由JamesRumbaugh发明）、OOSE方法（由IvarJacobson发明）。但目前我们主要使用的是国际上最新的面向对象的分析设计与开发方法UML(UnifiedModelingLanguage,由Booch、Rumbaugh、Jacobson联手发明)及UP（UnifiedProcess,由Booch、Rumbaugh、Jacobson联手发明）。

UML＋UP的开发方法是通过使用下列图示中的3种概念(从用例视图出发的概念,视图构造中心的概念,反复同时向上发展的概念)将9种设计图形详细贯通的过程,并在此基础上将系统实装完善的过程。在以往的开发过程中，我们通常使用了全部的3种概念及9种图形构件的5至7种图形构件。

在开发过程中，严格控制”UML＋UP”方法论规定的每一个步骤的生产物。

2.3.2营销计划实施方案

采用自主和合作并行的方针。

2.4项目实施目标

第一年第二年第三年

套数2520

2.5投资估算

准备投资30万人民币。

2.6经济、社会效益分析

产品投入市场后，年内收回投资。

由于为使用者提供从海量信息中快速获取有价值情报的手段，所以可以节省人力物力。另外，主动向使用者提供有价值的信息，使得调查研究及学习更加有效。

2.7项目可行性分析结论

由于我们在国外完成过类似系统的实装,并有解决几乎所有核心技术问题的方案，所以我们认为上述的方案是可行的和实际的。

3.管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统项目论述

3.1管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统技术可行性分析

3.1.1开发背景

管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统的目的和理念是将业务逻辑和控制逻辑分离。

依据模式技术发明之父、国际著名模式技术专家亚历山大-克力斯多夫提出的理论，“所谓模式，是对我们周围经常发生的问题以及对这些发生问题解决方法要点的记述。每一个模式描述了一个在我们周围不断重复发生的问题，以及该问题的解决方案的核心，这样，你就能一次又一次的使用该方案而不必做重复的劳动。”。亚历山大-克力斯多夫认为，各行各业的控制逻辑均是可归纳的，且数量是有限的，对这些有限数量的控制逻辑进行各种组合，就可以实现对某一行业的完整控制。计算机软件设计模式的权威专家ErichGamma、RichardHelm、RalphJohnson及JohnVlissides四人(后来被人们亲切的称为GoF())，对现实世界的数百种成功的系统和项目进行了分析，归纳总结了计算机界软件设计模式的23类；计算机软件架构模式的权威专家FrankBuschmann、RegineMeunier、HansRohnert、PeterSommerlad及MichaelStal五人，通过多年的实践、调查与研究，归纳总结了计算机界软件架构模式的8类；管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具系统正是充分利用了软件架构模式和软件设计模式的理念实现的，在此基础上开发的应用系统有如下特点：

可提高再利用性；

有利于将共通对象同特殊对象分离；

可利用专家的知识；

可以减少设计上的失误；

可提高应用系统的坚固性；

可以容易理解他人的设计产品。

业务逻辑是应用户的需求不同而千差万别，但却可以归纳出不同的特点。尤其是对于Web类型的人机会话的管理信息化系统，特点更为明显。归纳如下：

对数据库SCHEMA的依存度极高；

对服务器端的文件目录结构有一定的依存；

操作的80%以上的对象目标是数据库表格的某些域，限定条件也是如此，操作类型为增删改查；

有部分对文件的操作；

有部分对打印的需求；

输出要素是可归纳的、有限的和可数的。

我们经过长时间的资源积累，研发出了Web应用系统的业务自动生成工具(内部开发用产品)，该工具提供的功能如下所示：

对数据库SCHEMA的XML描述文件提供读入和分析功能：数据库的设计和构筑工作使用RationalRose进行，利用本公司的程序模块将数据库的SCHEMA输出到指定的XML文件中。工具对数据库SCHEMA的XML文件进行读入和分析功能；

提供对服务器端的文件目录结构的操作；

提供对数据库表格的某些域进行增删改查的复合操作，限定数据库任意表格的任意域的组合；

提供打印的功能；

提供输出要素的选择和运算处理结果的挂钩；

业务逻辑通过上述步骤确定，结果分层次(分系统层、业务层、问题领域层和数据层)和类型(应用逻辑层和描述表现层)保存到相应的XML业务逻辑文件中。

3.1.2平台模式

MIS系统平台模式大体上分为4种：主机终端模式、文件服务器模式、客户机/服务器模式(Client/Server，简称C/S)和Web浏览器/服务器模式(Browser/Server，简称B/S)。

主机终端模式由于硬件选择有限，硬件投资得不到保证，已被逐步淘汰。而文件服务器模式只适用小规模的局域网，对于用户多、数据量大的情况就会产生网络瓶颈，特别是在互联网上不能满足用户要求。因此，现代企业MIS系统平台模式应主要考虑C/S模式和B/S模式。

网络应用绝大部分都可分为以下四个层次:表现层、事务层、数据逻辑层和数据存储层。在C/S结构中,表现层和事务层都放在客户端,而数据逻辑层和数据存储层则置于服务器端。这种组织安排带来诸多的限制:

1、客户端很庞大,以至于应用程序升级和维护时十分困难且耗资很大;

2、事务层不能与跨平台的客户端共享;

3、孤立了不同的逻辑组件;

4、没有统一的数据逻辑层来提供不同种类的数据存储层;

5、C/S组织结构不支持Internet。

做过C/S结构下的MIS开发和维护的人们对第1点体会颇深:对应用程序一个小小的改动,就必须通知或亲临每一个客户端去更新;新增或升级一台机器,都要把应用及其相关的文件安装在客户端上。如果整个系统有成千上万客户端,可以想象维护的工作量有多大。

B/S模式的优势在于首先它简化了客户端。它无需C/S模式那样在不同的客户机上安装不同的客户应用程序，而只需安装通用的浏览器软件。这样不但可以节省客户机的硬盘空间与内存，而且使安装过程更加简便、网络结构更加灵活。假设一个企业的决策层要开一个讨论库存问题的会议，他们只需从会议室的计算机上直接通过浏览器查询数据，然后显示给大家看就可以了。甚至与会者还可以把笔记本电脑联上会议室的网络插口，自己来查询相关的数据。其次，它简化了系统的开发和维护。系统的开发者无须再为不同级别的用户设计开发不同的客户应用程序了，只需把所有的功能都实现在Web服务器上，并就不同的功能为各个组别的用户设置权限就可以了。各个用户通过HTTP请求在权限范围内调用Web服务器上不同处理程序，从而完成对数据的查询或修改。现代企业面临着日新月异的竞争环境，对企业内部运作机制的更新与调整也变得逐渐频繁。相对于C/S，B/S的维护具有更大的灵活性。当形势变化时，它无须再为每一个现有的客户应用程序升级，而只需对Web服务器上的服务处理程序进行修订。这样不但可以提高公司的运作效率，还省去了维护时协调工作的不少麻烦。如果一个公司有上千台客户机，并且分布在不同的地点，那么便于维护将会显得更加重要。

再次，它使用户的操作变得更简单。对于C/S模式，客户应用程序有自己特定的规格，使用者需要接受专门培训。而采用B/S模式时，客户端只是一个简单易用的浏览器软件。无论是决策层还是操作层的人员都无需培训，就可以直接使用。B/S模式的这种特性，还使MIS系统维护的限制因素更少。

最后，B/S特别适用于网上信息，使得传统的MIS的功能有所扩展。这是C/S所无法实现的。而这种新增的网上信息功能恰是现代企业所需的。这使得企业的大部分书面文件可以被电子文件取代，从而提高了企业的工作效率，使企业行政手续简化，节省人力物力。

鉴于B/S相对于C/S的先进性，B/S逐渐成为一种流行的MIS系统平台。各软件公司纷纷推出自己的Internet方案，基于Web的财务系统、基于Web的ERP。一些企业已经领先一步开始使用它，并且收到了一定的成效。

综上所述，平台的模式准备采用国际最先进的N(4)阶层B/S结构进行设计和开发。

N(4)阶层的B/S结构

其中,P是Presentation的缩写，AL是ApplicationLogic的缩写，DL是DomainLogic的缩写，D是Data的缩写。Client限定为统一化的用户接口Browser。

N(4)阶层B/S结构的核心技术是WEB技术，Web平台是一个调度任务集中的、以客户为中心的应用程序平台;它是一个分布式、开放、适用性强、高性能、端到端的平台;它使企业利用技术获取竞争优势。

JAVA语言是一种纯面向对象的语言，具有以下的特性。

与数据库服务器的结合性；

与企业现有网络的配合性；

开发Web页面的难易程度；

安全性；

稳定性；

可重复利用性；

支持分布式；

易学性；

建壮（无指针、垃圾收集、界限判断）性；

中性结构（与平台无关）；

可移植性（严谨）；

快速的解释型机构；

高性能性；

多线程。

上述特性决定了JAVA是与WEB技术结合的最好的语言，利用JAVA的应用模式是MIS系统实装的最佳选择。

所以，我们准备开发的中小型规模的管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具的软件实装模式如下所示。

JSP应用模型2

上述的模式是JavaSoft提倡的JSP应用模型2。是目前中小型规模网站或企业网应用建模的业界标准之一。应用模型中出现的MVC（Model，View，Controller）结构理论是美国施乐公司的Smalltalk早年提出的产物。Model体现了应用的对象，View体现了用户界面的表现，Controller完成的是对用户界面的表现和应用的对象之间的控制。

由于JavaServlet拥有对逻辑处理非常强的特征，所以担当Controller的角色非常适合。

JSP是为画面设计者提供的动态信息语言，所以担当View的角色非常适合。

JavaBean的完整性，独立性，灵活性，可再利用性等优点使其所以担当Model的角色非常适合。

我们准备开发的中大型规模的管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具的软件实装模式如下所示。

JSP应用模型1

上述的模式是JavaSoft提倡的JSP应用模型1。是目前中大型规模网站或企业网应用建模的业界标准之一。应用模型中的JSP体现了与用户界面的接口，EJB完成了对应用逻辑的控制和数据信息的接口。

Java的面向对象性，与平台的无关性，安全性，坚固性，与WWW技术的适应性等优点使得我们采用了上述的应用模型。

3.1.3开发方案

我们首先将中小型的MIS系统进行通用化的分析,依据业务构筑出业务类Servlet集合，业务类Action集合，业务类Controller集合，业务类DataBean集合。并对于每一类，作为静态束定要素提取出抽象的类BasicServlet,BasicAction,BasicController,BasicDataBean。作为动态束定要素连接的逻辑设定方法，我们准备提供业务逻辑描述工具，用来生成各种动态束定方法的描述文件。各种描述文件的格式准备采用XML实现。其中业务事物描述文件完成了业务类Servlet集合和业务类Action集合之间动态束定要素连接的逻辑关系，业务逻辑描述文件完成了业务类Action集合和业务类Controller集合之间动态束定要素连接的逻辑关系，业务数据描述文件完成了业务类Controller集合和业务类DataBean集合之间动态束定要素连接的逻辑关系。另外，通过对业务类HTML文件和业务类DataBean集合的指定，自动生成和用户交互的业务JSP。

中小型管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具设计图

对于大中型的MIS系统同样在进行通用化分析的基础之上，我们构筑出各种业务类的EJB集合。作为动态束定要素连接的逻辑设定方法，我们准备提供业务逻辑描述工具，用来生成各种动态束定方法的描述文件。各种描述文件的格式准备采用XML实现。其中业务事物描述文件完成了业务类JSP和业务类EJB集合之间动态束定要素连接的逻辑关系，业务逻辑描述文件规定了业务类EJB集合的业务逻辑细节，业务数据描述文件完成了业务类JSP和业务类EJB集合之间动态束定要素连接的数据关系。另外，通过对业务类HTML文件和业务类EJB集合的指定，自动生成和用户交互的业务JSP。

大中型管理信息化系统通用化平台及业务逻辑自动生成工具设计图

3.2调查和需求预测

目前，我国正在进行国有化企业的管理机制改革，而企业管理系统是其不可缺少的组成部分。为数众多的企业正在或准备实施企业管理系统的建设。众所周知，开发企业管理系统难度很大，且周期较长。公司主要人员通过很多MIS及物流系统等的开发经验，勾画了自动或半自动生成企业管理系统的概念。

该产品不仅可以满足本公司在开发企业管理系统时的要求，还可以提供其他的制作商甚至企业自身。预计需求十分可观。

3.3项目实施方案

3.3.1开发实施方案

参照2.3.1

3.3.2营销计划实施方案

采用自主和合作并行的方针。

3.4项目实施目标

第一年第二年第三年

套数51030

3.5投资估算

准备投资30万人民币。

3.6经济、社会效益分析

产品投入市场后，年内收回投资。