房地产销售经理周合集12篇
房地产销售经理周篇1
一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法
房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。
1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。
根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。
2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。
房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。
3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。
房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。
4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。
5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。
房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。
二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法
针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。
1、从管理当局的诚信度及能力分析。
管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。
2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。
针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收．入。
3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。
针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。
4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。
针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产――土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。
房地产销售经理周篇2
一、案例背景
潍坊圣鼎福地置业有限公司（以下简称“福地置业”）是一家从事房地产开发的股份有限公司，其开发的潍坊市昌邑山水圣城住宅楼建设项目一期位于山东潍坊昌邑市一中南路以南，潍河西岸兴建19幢11层至21层高住宅楼，部分设单层高地下车库，分三期进行建设，项目总投入2.5亿元。该项目由福地置业投资建设。山水圣城住宅楼建设项目地块位置优越，该项目一期房源于2012年10月14日开盘预售，2013年10月31日入住。
该企业在对其开发的居住房地产进行开票销售时，提出了一个“0元房”的销售政策，即购房者一次足房款，获得住房的所有权，开发商将在7年之后返还购房者所交房款，购房者继续保留住房的所有权。其中，一共有56套住宅房参与这项活动；“0元房”的价格比实际市场价格高出200元/平方米；每种户型都有参与该活动的“0元房”，面积在97-152平方米不等；“0元房”的分布有着比较严格的规定，在1-2层为商业用房的楼宇中，“0元房”分布在3-5层等采光不佳的不良位置，存在很大的滞销可能，按照以往经验，滞销房产的预计销售周期为6-7年；在全部为住宅用房的楼宇中，“0元房”分布在1-2层。福地置业会与购买“0元房”的购房者签订房款返还协议书，双方约定购房者一次齐“0元房”房款或购房按揭贷款已经到达该公司账户时，双方即可签订《商品房预售合同书》，房屋产权归购房者所有，福地置业会于入住7年后将购房者已上交的房款一次性无息全额返还给购房者。“0元房”的房款全部用于山水圣城二期、三期工程的开发。
二、案例讨论与分析
（一）山水圣城二期、三期项目的数据整理
1.项目成本。山水圣城一期的总建筑面积约为90 500平方米，二期、三期项目总建筑面积约为203 000平方米，项目成本主要包括土地成本、相关费用和其他成本三个部分，成本合计6 738.5万元。
2.销售收益。若按18层之高层公寓等住宅类产品面积计算，建筑面积约为203 000平方米，均价约为 3 500元/平方米。由以上数据整理可得，住宅类产品的总销售额预计为71 050万元。
单位利润=销售单价-成本单价=3 500-（400+1 800+3 500×17%）=705（元/平方米），项目纯利润约为：总建筑面积×单位利润=203 000×705= 14 311.5（万元）。随着项目的开发启动、房价的进一步上涨（且我们较好的控制了原材料成本），利润也会提升至20.14%。
（二）“0元房”筹资方式的数据整理
在此案例中，“0元房”的销售始于开盘预售期，还款期为入住后的7年，所以资金实际使用期限为8年。至于“0元房”所占的建筑面积，我们以均值约算。按照合同规定，“0元房”的价格为市场价上调200元/平方米，将以上数据带入可计算出企业利用“0元房”筹集到的资金为2 579.64万元。
而“0元房”8年后的价格为该公司实际支付的利息。根据中经网数据，从2009-2013年潍坊市的平均房价来看，潍坊房价平均每年的增长率为5.94%。“0元房”8年后的房价为4 092.97万元。将实际利息以最低利润率20.14%为折现率折现，得到现值943.08万元。
（三）对“0元房”筹资方式的创新性和可行性研究
1.创新性研究。从筹资渠道上看，“0元房”筹资方式属于民间资金渠道，购房者手中的结余货币游离于银行及非银行金融机构之外，来源广，借贷手续灵活、简便，避免了常规筹资渠道下筹资方式的繁杂手续，也避开了国家对房价宏观调控的限制政策，实现了筹资渠道上的创新。
从筹资速度上看，“0元房”筹资方式保证了资金的筹集速度，利用购房者的抢购心理实现了及时筹资，并将资金及时投入到企业开发建设中。
从筹资风险上看，企业和购房者都愿意相信未来的房价会稳定上涨，即使该公司在7年之内倒闭而无法还款，购房者仍可拥有房屋产权或者进行下一轮销售。企业将风险转移给了购房者，而购房者则因为拥有房屋产权而不必承担过多损失。当然，企业在房价上下波动幅度过大或者宏观政策调控抑制房地产业发展的情况下，可能会承担一部分风险。
2.可行性研究。“0元房”的销售政策从筹资方式、筹资环境、收益成本比较和操作方法上都具有可行性。限于篇幅，本文重点从收益和成本上，结合机会成本理论对采用“0元房”与直接销售两种筹集资金方式进行分析。
假设参与“0元房”活动的房产当前的价格（购房者交齐的房款）为p，p为常数，房地产开发企业x年后返还p，折现为p/1.2014x，则采用“0元房”筹资方式对于房地产公司来讲筹集的资金实为p×（1-1/1.2014x）。如果采用直接销售的方式，则x年后获得的资金为p×1.0594x，折现即为p×1.0594x/1.2014x，将两种方式筹集的资金的现值相除求商，定义为“滞销房产筹资方式决策函数”，公式如下：
y=（1-1/1.2014x）/（1.0594x/1.2014x）
显然，当y大于1时，说明采用“0元房”筹资方式获得的资金更多，应采用“0元房”筹资方式筹资；反之则说明应采用直接销售的方式。由公式可知，x=4.42时，y=1，故决策的临界点为x=4.42，也就是说，当完成销售滞销房产所用的平均时间即销售周期大于4.42年时，采用“0元房”筹资方式筹集资金，反之则采用直接销售的方式。然而，在实际情况中，还款周期与滞销房产销售周期不一定相等。对于还款周期，用不亏损情况下的最短还款周期来确定，在本案例中，建筑成本为 1 948.67万元，“0元房”筹集到的资金为2 579.64万元，设还款周期的盈亏临界值为m，则有2 579.64/（1-1/1.2014m）=1 948.67，求得m=7.67年，即实现盈利的还款周期为8年。
因还款周期与滞销房产销售周期不一致，上述筹资方式决策函数应该做相应变化。设滞销房产销售周期为n年，则筹资方式决策函数为：
y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）
将m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式筹资是正确的。又因房产公司对“0元房”的业主每平方米多收取200元房款，这种情况下，采用“0元房”实际筹集到的资金为：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（万元），需要在8年后偿还，现值为：2 579.64/1.20148=594.37（万元），因此实际筹集的资金现值为1 985.27万元。而采用直接销售的方式所筹资金为3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（万元），折现后为2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（万元）。
从机会成本的角度看，“0元房”的筹资成本小于直接销售的成本。从收益上看，“0元房”筹集到的资金大于“0元房”的房屋成本，而直接销售则会造成无法收回房屋成本。
三、案例启示
（一）企业筹资与房屋销售相结合
房地产销售经理周篇3
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产开发企业要求巨大的资金投入，作为资金密集型产业，其资金的筹集使用和分配管理尤为重要。任何一家房地产开发企业要在房地产行业中立足发展，获得利润，除了取决于资金实力、人力资源、技术能力外，还取决于其财务综合管理能力。
一、房地产企业财务管理的内涵
财务管理作为房地产的核心工作，是将房地产企业在其运营中所涉及的所有资金项目进行统一的管理和筹划，之后再对其进行分配，使得企业可以对于每个资金项目做到科学合理的利用，在企业的经营过程中进行成本和利润的核算与分配，做好其在工作范围之内的所有工作。房地产企业和其他普通企业中的财务管理是有着非常大的差别的。
二、房地产开发企业财务管理
财务管理是企业为了达到预期的目的，对于生产经营过程中所需资金的筹集、投放、运用、分配以及贯穿于全过程的决策谋划、预算控制、分析考核等所进行的全面管理。随着企业规模不断扩大，企业所需资金剧增，财务关系逐渐复杂，同时，科学技术的迅速发展和市场竞争的加剧，使得财务管理的重点由筹集资金转向财务监督，进而转向以事前控制为主形成财务管理的控制系统。
1、房地产开发企业的资金运动
房地产开发企业简称开发企业。它是从事房地产开发经营活动的营利性经济组织。开发企业以开发活动为中心，供应、开发和销售转让三个主要开发经营过程构成了开发企业基本的经济活动。基于此，房地产开发企业存在着客观的资金运动，这种资金运动表现为实物商品资金运动和金融商品资金运动两种形式。
2、房地产开发企业资金管理
房地产开发企业的资金管理必需十分谨慎，需要制订资金计划，规划每笔资金的使用。除此之外，企业应按照规定的资金计划的实际需要采取不同的方式筹集资金。企业对于资金的使用，主要表现为资金的收支管理，而且在使用资金前必须通过严格的审批程序，务必使资金的使用都是合理的，并能满足各部门对资金的需要。
三、房地产开发企业财务管理的目标
1、筹资管理目标
筹集资金是企业资金运动的前提，是决定企业资金运动规模和生产经营发展速度的重要环节。因此，筹资目标就是企业以较低的资金成本与适度的筹资风险，用合法的方式筹集企业所需生产资金。这一目标是以降低资金成本从而提高企业的经济效益来实现的。
2、投资管理目标
房地产开发企业投资包括对自身以及对外的投资，目的都是为了获取利润，取得投资收益。很多时候企业往往只看到了项目的销售前景而忽视了整体的项目风险评估，因此会使得财务风险加大，尤其是房地产开发企业投资大、周期长，其所面临的风险比一般企业还要大。在这种情况下，企业投资的目标就是：要以较低的投资风险获取较多的投资收益。
3、利润分配管理目标
企业利润分配管理目标是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的利益关系，合理确定利润留存比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。过多的分配利润会增加企业的融资负担，过少的分配利润会导致股东的投资积极性下降。所以企业应该改进利润分配的随意性，应该真正的做到用战略的眼光对企业的发展形势和市场环境变化进行仔细的分析，之后做出合理的决策进而对企业利润进行分配。
四、房地产开发企业筹资风险分析
房地产企业生产经营的周期性决定了房地产企业在生产经营过程中需要大量的资金，其筹资行为又必然会形成筹资风险。筹资风险又称财务风险，它是指由于负债筹资导致的到期不能偿还债务的可能性。当中央银行采取紧缩货币政策时，通常存款准备金率上升，市场存贷款利率上升，从而货币供应量减少，公司筹资就会出现困难，筹资的资金成本加大，盈利相应减少甚至亏损。因此，必须评估不同负债筹资方式下筹资资金风险，并据以进行筹资风险管理，最大可能的规避筹资风险。由于筹资风险是因为存在债务资金及其偿付才可能发生的，因而从风险产生的原因上可将它分为现金性筹资风险和收支性筹资风险。
1、现金性筹资风险
现金性筹资风险又称资金性筹资风险。它是指企业在特定时点上，现金流入量不足以偿付债务本息的风险。如果在资金利润率较低时需要偿还资金成本较高的债务，并且在债务偿还日期的安排上不合理而导致某一时点的偿债高峰等情况都会形成筹资风险。对于这种风险只需通过合理安排现金流量即可回避，对企业和所有者的收益影响不大。
2、收支性筹资风险
收支性筹资风险是指企业在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。如果企业收不抵支发生亏损，在负债不变的情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务的能力也就越低，筹资风险就越大。这就要求开发企业在房地产项目开发之前，搞好房地产市场有效需求的社会调查，进行可行性研究，对开发项目的投资经济效益加以分析，同时加强开发工程的成本管理，做好营销工作。
四、房地产开发项目现金流量的计算
房地产开发项目的投资周期较长，使得投资效益分析评价中应考虑货币的时间价值，这就必须先对拟开发的房地产项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点的资金价值，然后进行对比分析。
房地产开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量。对于投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息列作现金流出量。这样，房地产开发项目的现金流入量是营业收入；现金流出量是投资支出、营业税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。在得知房地产开发项目现金流入量和现金流出量后，计算净现金流量。
五、开发产品的财务管理问题
开发企业的开发产品是指企业开发的商品房、出租房、周转房和商品土地、出租土地，包括在建开发产品和已完开发产品。在建开发产品是指正在开发的产品。已完开发产品是指已经完成全部开发过程，并经验收合格、符合设计标准的开发产品。此外，还包括已开发完成用于安置拆迁居民周转使用、产权归企业所有的周转房。
开发企业已开发的商品房、出租房和周转房，虽具有使用时期长、在使用过程中不改变其实物形态的固定资产特征，但是它们都是为了出售、出租，并不用于开发经营活动。房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房地产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。因此，商品房、出租房和周转房只能作为开发产品，不能作为固定资产管理。
1、在建开发产品与已完开发产品的财务管理
在建开发产品的财务管理，主要是对开发产品开发成本的控制。开发企业的开发工程，可以发包给施工企业进行施工，也可自行组建施工单位进行施工。开发企业对已经完成全部开发过程、并经验收合格的开发产品的财务管理，主要是对开发土地、房屋的销售、转让、出租等进行动态管理，保证账实相符。开发企业已完开发房屋，如果空置时间较长，超过一年以上，并对房屋销售前景不乐观时，财务部门应测算能够承受的降价幅度，供销售部门考虑降价出售，以便回收长期占用资金，加快资金周转。
2、预售开发产品和分期收款开发产品的财务管理
开发企业开发的商品房屋，由于开发期较长，占用资金较多，为了满足后续开发资金的需要，可以进行预售。预售商品房屋在未竣工验收以前，仍为未完开发产品。待竣工验收合格，向房产管理部门办理房屋竣工交付登记，按房屋预售合同办理房屋交付手续。开发企业开发的商品房屋，在房产市场不景气时期，也可采用分期收款销售方式。在房款没有收齐以前，该房屋仍属企业的分期收款开发产品，作为存货管理。
3、出租开发产品的财务管理
房屋、土地租赁也是房地产交易的一种主要形式。它是指房屋、土地所有权人作为出租人将其房屋、土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租房屋随着用户的使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应算作出租房屋经营期间的费用，将它计入出租房屋的经营成本。开发企业在房屋出租过程中发生的修理费用，如属于经常性维修费用，可作为出租房屋的当期经营支出，直接计入出租房屋经营成本。如属于大修理支出，按大修理间隔期作为摊销月数，分月将大修理支出的月摊销额计入出租房屋的经营成本。
4、周转房的财务管理
开发企业周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用计入有关开发成本。周转房的损耗价值的摊销，应根据周转房的结构和使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，应采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。对临时性简易周转房，由于周转次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法，按预计周转次数计提周转使用一次的摊销额。
如果改变用途将周转房作为商品房对外销售时，通常在出售前要进行改装修复或根据购房人的要求对其进行改建或扩建。周转房在出售以前进行改装修复所发生的费用，可列作营业费用。周转房在出售以前根据购房人要求进行的改建、扩建工程，应将改建、扩建工程支出转作周转房的价值。
结束语
房地产开发企业的行业特殊性，使得房地产开发企业的财务管理十分重要，房地产开发企业应根据自己的实际情况出发，加强财务管理，吸纳财务管理人才，逐步提高财务综合管理能力。
参考文献
[1]俞文青.房地产开发企业财务管理（第二版）[M].立信会计出版社，2010.
房地产销售经理周篇4
引言
房地产行业在我国已日益成为一个焦点产业，而关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？如果我们能用杜邦分析法来分析一下房地产行业的真实收益率，便就不难理解其中的奥秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。为简单起见，我们只截取杜邦系统图中跟本文相关的顶层关键指标部分，见图表一。
从图表一中我们可以看出，在杜邦分析原理中，权益净利率是财务分析的核心内容，直接代表了企业净资产的获利能力，而上面提到行业公认仅仅用销售净利率来衡量一个企业的获利能力显然有失偏颇。
二．案例分析
1. 典型案例
我们选择中国某具有代表性的上市房地产公司的经营收益状况进行分析，并简化处理其二零一零年度的资产负债表和利润表，分别见图表二和图表三。
2.杜邦分析
我们对几个关键指标进行计算，得出如下结果：
通过计算发现，如果单纯看销售净利率，该企业为8.9%，略高于目前房地产行业通行的8%的销售净利率，而根据国家税务总局二零一零年公布的行业净利率显示，我国的全部行业平均净利率为10%，显然房地产行业的销售净利率低于平均净利率，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均净利率。同时我们发现，其总资产净利率为2.7%，也远远小于全国其它行业平均水平。这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱怨利润微薄的有力证明。
然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，资产负债率达到了70.6%，使得权益乘数高至3.4，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得在资产净利率低至2.7%和总资产周转率仅为0.3的情况下，权益净利率一下升高到9.2%，这在资本密集型行业中属于不低的水平。根据杜邦分析法原理，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！
三．杜邦分析法在房地产行业投资评价中的应用
1. 建立以权益净利率为核心的投资思想
从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率、总资产周转率和权益系数（即财务杠杆）共同影响着权益净利率。尽管就单个项目而言考察销售净利率是合理的，但是从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的。对销售净利率的过分追求往往会在投资决策时错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得真正衡量企业经营价值的权益净利率降低。
因此，从整个企业运营的角度来评价房地产投资，应该追求权益净利率的最大化，而不是销售净利率最大化。
2. 总资产净利率的提高应当多从总资产周转率入手
根据杜邦分析法原理，从运营的角度看，企业的权益乘数是相对稳定的，从而总资产净利率便成了影响权益净利率的最重要指标，而总资产净利率的高低取决于销售净利率和总资产周转率。在房地产行业的利润率几乎已经公开透明的今天，房地产企业应该把重心放在总资产周转率的提高上，以提高总资产净利率，从而提高权益净利率。从上面的案例中可以看出，该企业的总资产周转率仅为0.3，资产周转效率低下，若能提高该项指标，必然会大大提升权益净利率。
房地产项目开发的周期相对较长，影响资产周转的诸多因素较多，对总资产周转率的分析，需要对各项因素进行研究，以判断影响企业资产周转的主要问题出在哪个环节，从而去进行改善。
3. 努力提高销售净利率不容忽视
从杜邦系统图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率。
在销售净利率公开透明的今天，有竞争力的企业应当积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润，以提高销售净利率，增强企业竞争力。
4. 权益乘数对房地产行业的影响
权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但风险也随之增高；相反，资产负债率低，权益乘数就小，公司会有较少的杠杆利益，但相应承担的风险也低。
通过前面的案例可以看出，该家房地产企业是一个典型的利用高权益乘数获取杠杆利益的例子，在过去的若干年里，这几乎也成了所有房地产开发企业获取高额投资回报的公开秘密。随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小。通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对于权益净利率的影响将非常大，这种严峻的形势对于房地产行业的发展将是极大的挑战。
因此，房地产开发企业当务之急应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，积极探索新的融资方法。可选择的新的融资方法有信托基金、发行债券、发行优先股等，最近在北京等地区又衍生出开发商贴息委托贷款等新型的融资方法。
四．结论
随着国家各种法律法规的出台以及银根缩紧的趋势，企业的权益乘数将越来越小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，房地产行业面临着前所未有的严峻考验。
根据杜邦分析法原理，一方面，企业当努力降低开发成本，另一方面，积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化提高资产的周转率，通过这些可控因素的运作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。
参考文献:
[1] 上海财经大学会计学院 张鸣 主编，《公司财务》，北京大学出版社（2008-7）
[2] K.R.苏布拉马尼亚姆(K.R.Subramanyam)、约翰・J.怀尔德(John J.Wild)、 宋小明，《财务报表分析》(第10版)，中国人民大学出版社 (2009-08)
[3] 余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务》，机械工业出版社 (2011-01出版)
[4] 沈悦，《房地产价格与宏观经济的关系研究》，中国水利水电出版社 （2005-02）
房地产销售经理周篇5
房地产企业是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。新准则中新增了涉及房地产企业会计核算的规范,适时分析房地产企业会计核算的特点,并结合企业自身特点,改进现有的会计核算方法,有助于更好地发挥会计职能。
一、目前房地产企业会计核算应重点关注的问题
由于房地产的开发产品具有单件性,单位价值高、建设周期长、负债经营程度高,同时由于房地产企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施,经营业务内容十分复杂,其经营活动的特殊情况和管理要求使得其会计核算具有一定特殊性。目前房地产企业会计核算应重点关注以下问题:
(一)影响房地产企业的具体准则
新准则体系中涉及房地产核算及处理的准则有:《企业会计准则第1号――存货》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第21号――租赁》,这些准则分别规范了房地产企业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务等。与房地产直接相关、对其产生重大影响的主要是《企业会计准则第3号――投资性房地产》和《企业会计准则第15号――建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。其中第3号准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式;第15号准则主要规范企业代建的房地产,是规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,两者均给我国房地产企业带来了较大影响。
(二)房地产企业收入确认复杂
《企业会计准则第14号――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准,同时满足下列条件才能确认收入:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;既没有保留与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售,由于其开发的房地产商品周期长,耗资大,房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式。房地产企业进行预售时,企业仅仅与购房者签订了购房合同,商品房还没有完成建造,不能同时满足收入确认的条件。同时,新准则对不同房地产类型进行明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。
(三)借款费用资本化不规范
由于房地产开发经营周期长,投资回收期长,资金投入相对集中,通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围,但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时,才能予以资本化。但对房地产企业而言,很难准确确定借款费用资本化的条件,即使能确定,房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化,若将其计入财务费用,将会在很大程度上影响当期利润。
(四)预售方式下流转税费用核算不合理
当前,房地产企业对预售方式下流转税费进行处理时,一般在进行纳税申报时,借记“营业税金及附加”,贷记“应交税费”科目;期末结转时,借记“本年利润”科目,贷记“营业税金及附加”科目,可见,房地产企业一般未充分考虑收入与费用的配比。
(五)房地产企业商品成本与售价不配比
房地产企业一般采用简单的平均成本法,但由于房地产建设周期较长,其成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,且楼层、朝向、结构不同的楼房,其售价相差较大,使得企业在项目建设前期发生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本与售价不配比,经营成果不真实。
二、完善房地产企业会计核算的对策
(一)完善房地产企业收入核算
1.明确房地产销售收入的核算范围
房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产,包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产,也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房,旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也在“销售收入”核算范围内,但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。
2.正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订,从法律意义上讲只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不论是否收取了款项,均不符合收入确认条件。因此,房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到预售房地产款,只能作为暂收款、预收款处理,不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同,并履行了相关法律手续;房屋已竣工并经有关部门验收合格;房屋经验收后,客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认,买卖双方办妥房屋移交手续;收入的金额能够可靠计量时,才能确认销售收入,即只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收账款转入主营业务收入。同时,房地产企业在某些促销方式下达成的交易,必须判断其真正的交易实质,如售后回租、售后回购方式的房地产销售。
(二)完善房地产企业借款费用核算
为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则,应将其划归开发间接费用的范畴,并构成房地产项目成本的一部分。对房地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则,将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用=(借款费用总额存款利息临时投资带来的收益)×(该工程项目账面累计余额该项目预收款)/Σ(各工程项目账面累计余额各项目预收款),从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。
(三)完善房地产企业预售方式下流转税费核算
房地产开发企业在预售中所得的价款,由于开发产品尚未竣工验收,不符合收入确认条件,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收账款”科目;等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入实现,将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时,借记“应交税费――预交营业税(城建税、印花税等)”科目,贷记“应交税费――应交营业税”科目;收入确认时,再将该部分收入应负担的税费转出,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费――预交营业税”科目,将更能有利于实现收入和税费的配比,也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。
(四)完善房地产企业成本结转核算
1.房地产成本核算对象确定的基本原则
一般开发项目,可按每一独立项目为成本核算对象,也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目,可合并为一个成本核算对象;不同施工单位共同承担的同一项施工工程,以该工程项目和各自施工部分为核算对象;对规模较大、工期较长的开发项目,可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。
2.引入“权重差异法”
房地产企业可以在实际工作中引入“权重差异法”,根据房地产开发经营的经验对各楼层确定一个成本权重,按总成本和可销售总建筑面积计算加权后的平均成本,以销售楼层的权重乘以平均成本得出单位面积的销售成本,有助于在一定程度上解决房地产企业核算高层建筑时遇到的收入与成本差异大的问题。
3.引入“计划销售价格”
当开发的房屋达到可销售状态时,根据成本、地段、朝向等因素制定销售价格,作为成本分配标准,有助于销售收入与成本之间实现合理配比。如开发规模较大的房地产企业可以采用实际售价成本率法,季度前两个月按分类明细账记载当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,从而用倒挤的方法得出销售成本;一般房地产开发企业可以采用计划售价成本率法,销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本,即始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。
主要参考文献:
房地产销售经理周篇6
对于房地产开发企业来说，资金回流，是营运资金管理的重要环节。资金回流速度以及营运资金周转期决定着公司的绩效。合理利用资金、加速资金周转。对企业营销环节进行评价，促进了营运资金管理绩效的提高。
2.确定关键因素
找出影响营销渠道营运资金管理绩效的关键因素，关键因素对营销渠道营运资金管理有重大影响，是制定关键绩效指标的重要依据。
3.确定关键因素与营销渠道之间的关系
将关键因素与营销渠道联系起来，明确关键因素对营销渠道的影响，及其在营销渠道营运资金管理所扮演的角色。
4.建立绩效指标体系
绩效指标应精简，如果对过多的指标进行测评，造成信息冗余和忽略关键信息
5.绩效指标的测试与修正
对选定的绩效指标按评目标与原则进行测试，对于不符合要求的指标进行修改或淘汰，得出最理想的指标。
6.确定指标体系，并进行绩效评价
经过测试和整理，我们得出关键绩效指标，按照企业绩效评价目标对企业进行整体绩效评价。通过上述分析，我们已经明确了营销渠道营运资金的构成要素，即应收账款、应收票据、房地产开发产品、应交税费、预收账款。营销活动则是将产品通过营销活动销售出去，形成销售收入并盈利，这是营销活动的目标。营销渠道营运资金周转期=365/(全年销售收入/营销渠道营运资金)=365×(平均房地产开发产品+平均应收账款+平均应收票据－平均预收账款－平均应交税费)/全年销售收入。
二、2006－2010年房地产上市公司营销渠道
营运资金管理绩效分析根据评价指标体系的要求，我们选取房地产企业上市公司作为研究对象。通过对2006年至2010年房地产上市公司营销营运资金管理绩效状况的调查，以期为房地产开发企业运用营销渠道营运资金管理评价体系提供参照。
1.研究样本、数据来源与指标选取
为保证研究数据的完整性和延续性，选取深市和沪市2006年至2010年报表数据完备的25家A股房地产上市公司作为样本，所需数据来源于CCER数据库、巨潮资讯网。
2.统计方法现
以万科集团和沙河股份2009年和2010年财务报表数据做具体演算过程。其余的23家企业营运资金周转期的演算步骤在此不做累述。万科集团，2010年销售收入1081.6亿元，应收账款15.94亿元，未经银行承兑的应收票据0，产成品存货52.9亿元，预收账款744.05亿元，应交税费31.65亿元。2010年万科营销渠道营运资金=15.94+0+52.9－744.05－31.65=－706.86亿元。2010年万科营销渠道营运资金周转期=365/(1081.6/－706.86)=－238.56天万科集团，2009年销售收入634.2亿元，应收账款7.13亿元，未经银行承兑的应收票据0，产成品存货53.11亿元，预收账款317.34亿元，应交税费11.76亿元。2009年万科营销渠道营运资金=－268.86亿元2009年万科营销渠道营运资金周转期=－154.56天沙河股份2010年实现销售收入7.23亿元，应收账款0.055亿元，未经银行承兑的应收票据0，产成品存货2.85亿元，预收账款1.02亿元，应交税费1.84亿元2010年沙河股份营销渠道营运资金=0.045亿元2010年沙河股份营销渠道营运资金周转期=2.28天
房地产销售经理周篇7
资金是企业的血液，由于房地产企业开发周期长，占用资金多，资金周转期长，整个资金链的管理显得尤为重要，管理不当很容易陷入资金链断裂的困局。房地产企业资金管理是一个全周期的管理过程，本文主要从项目投资———开发———销售———交付整个生命周期来探讨房地产企业资金管理问题及对策。
一、资金管理基本理论
本文所说的资金是指货币资金，即在生产经营过程中暂时停留在货币形态的资金。一方面由于交易性动机、预防性动机和投机性动机，企业需要持有一定数量的资金。另一方面，企业持有资金就要付出代价，其持有资金的成本包括持有成本、转换成本和短缺成本，因此资金管理的目标是合理确定资金持有量，使资金收支不但在数量上，而且在时间上相互衔接，在保证正常生产经营活动所需资金的同时，尽量减少闲置资金，提高资金收益率。
二、房地产企业资金管理面临的问题
（一）项目投资阶段面临的问题。项目投资阶段，房地产开发企业一般要进行效益测算来决定企业的投资规模、投资方向、投资收益等，需要做项目可行性报告来分析判断地块的取舍。浙江省拿地政策中一般规定土地获取之后一个月之内付清土地款，这就需要房地产企业按期筹措好这笔资金。随着房住不炒为主基调的地产调控政策的趋严，各金融机构从融资渠道、资金流向等各方面限制资金流入房地产企业；各银监机构加大了房地产融资的监管及审查力度，一般限制开发商进行前端融资来支付土地价款，由此一来，特别是中小房企资金链断链的情况时有发生。四大国有银行只对销售前50强房企或者上市房企进行开发贷款准入；商业银行自身的资金流动性低，为降低经营风险，在核准房地产开发贷款的时候受到的限制条件更多，这就加大了房地产企业拿地阶段融资的困难。（二）项目开发至预售阶段面临的问题。对于项目开发至预售阶段，浙江省办理商品房预售许可的相关条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，该投入资金也需要房地产企业自行解决。另外根据浙江省资金监管协议，房地产企业必须签订资金监管协议并提供监管账号才能办理预售许可证，房地产预售资金只能用于支付监管项目开发建设，资金账户中预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，只有达到竣工备案，才能撤销监管户，并且各地区建设局每年不定期对监管账户从监管银行、房产公司工程类合同备案、监理单位实际工程进度等方面出发调查监管资金的合规性。项目开盘前需集中支付土地款和前期费用，资金需求量占总投资50%，数额巨大，房企面临的资金压力极大。（三）项目销售阶段存在的问题。销售阶段是项目经营性现金流回正的关键期，如何有序推盘，销售后如何实现快速回笼资金是销售阶段的重点。目前在销售阶段存在的主要问题是房企收取销售款后未使用在本项目开发建设中，用套取工程款的方式转移至其他项目或者用于扩大再生产、再投资，使本项目的开发建设受到影响，造成工程进度滞后，影响交房工期。（四）项目竣工阶段存在的问题。由于房地产企业开发周期长，受市场调控影响大，一些高地价拿地房企因为产品、市场、配套、学区的影响导致市场对该地区的产品接受度低，严重地则形成烂尾楼、楼空空等现象，影响整个项目的现金流回正，大大占用了企业资金的盘活。前期通过分期付款，零首付等方式吸引客户购房，但近两年受国内、国际环境影响，市场出现了疲软消费，那些分期付款、零首付的业主后期没有持续的现金流支付购房尾款，导致银行保证人房企来追诉按揭款，不得不通过拍卖来保全房企及银行的利益，在此过程中，房企不可避免的遭受一定的损失。
三、加强房地产企业资金管理的对策
（一）加强全面预算管控项目全周期资金。增加全面预算体系建设，从事前、事中、事后去管控整个项目的收入、成本、费用，从全周期去管理企业的动态利润，正确预测公司的现金流情况，保证企业现金流健康有序，并且通过建立全面预算体系，把目标分解到年和月，对预算执行情况进行按月分析，为企业管理者提供决策依据。企业管理要定期对资金的使用和管理情况进行考核，严格按照工程进度支付工程款。为了使企业获得最优经济效益，企业在筹集和使用资金的过程中都要制定好资金计划和措施。做好资金计划，提高资金计划的准确性，通过计划和实际付款对比，提高资金使用效率，严格授权审批制度，分级授权，超资金计划审批须加强审核把关等，把握资金使用运行的动态。（二）项目投资拿地阶段开展多样化融资方式。在前期投地阶段，应全面细致做好项目的可行性分析，从地块项目市场接受度、人口、交通、学区、配套等方面入手，从供、产、销等各个环节做好项目地价买入最高价、销售定价等，切实做好整盘测算。提高多种融资渠道，加强多方合作，发挥各方资源优势，提高企业信用等级，争取获得银行的开发贷款，有条件的可以申请借壳上市。房地产不同阶段有不同的融资方式，项目前段可以采用银行开发贷款、股东合作、信托方式；项目销售阶段，可以采取应收账款收益权转让，ABS、供应链融资、商票等；项目交房阶段，可采用自己的物业公司，可以转让物业收益权等融资模式来提高多元化的融资渠道。针对银行禁止对四证不全，开发商或控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，此时，一方面房地产公司要加大前期投入，争取早日拿到四证，同时为了拿到相对充裕的贷款做准备，在资源投向上，按照大银行更注重风险，小银行更关心收益的不同偏好，有区别的投出融资资源，争取更多的融资机会，房地产开发进行融资有助于降低公司对自由资金的需求，降低税收成本，提高公司的财务杠杆。（三）项目开工至预售阶段资金管理措施。项目开发前规划好工程施工许可证，施工许可证尽量分期办理，建设局根据工程施工许可证来办理房企监管账户个数，通过分期开发建设，跟银行沟通开通多个监管账户，分批分阶段使用资金来提高监管资金使用。针对资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，可通过降低工程预算造价清册，从而降低监管资金总额；对一些没有产权证的车位、储藏室等收款不划入监管账户等措施来盘活可用资金。（四）项目销售阶段推盘政策及按揭银行沟通。该阶段是销售资金回笼的关键期，也是项目经营性现金流归正的时期，开盘销售如何决定快速回笼资金。大型房企一般采用3、6、9模式进行快周转开发，即3个月开工，6个月开盘，9个月实现资金回正，从而为销售资金的回笼奠定基础；对于开盘前的销售策略的制定，开盘前客户如何导入才能确保开盘大卖是保证销售资金回笼的基础，降低销售资金回笼风险主要靠产品的去化和销售回笼来实现，产品卖不好影响产品周转。在卖好产品的同时也要关注按揭回笼情况，对于销售按揭款，要掌握各个银行的放款动态，结合市场上同类产品按揭结顶时间及按揭总量，适度分散按揭总量争取早日放款。一般一套住宅的首付款占房款的30-40%,按揭回款占房款的60%-70%，采用按揭回笼的模式，在开盘前期与各银行进行摸底沟通，充分了解各行的按揭政策、按揭额度等相关信息，并且根据前期与各银行合作的实际情况进行评定，然后根据上述相关信息，分配各银行可以消化的实际按揭量，进行分配所需按揭的额度，并且与银行沟通后期所接的按揭量，与本次分配的审批速度、按揭款关联，在一定程度上，也确保了销售资金尽早回笼；为加快按揭回笼，首先在源头上加快按揭协议的签署，协调合作银行现场办公，在业主签署商品房合同的同时，要求提供完整的按揭资料，加快工程形象进度，尽快达到按揭审批条件，由于公积金放款相对较慢，引导客户办理公转商。浙江省四大银行等其他商业银行对房屋的按揭政策是房屋结顶后才能放款，根据银行贷款政策及客户消费心理，针对首付比例分档设定优惠方案，鼓励业主提高首付比例等来快速回笼资金。（五）项目交房阶段资金管理对策。竣工阶段也代表项目的收尾，房地产企业项目整盘清算包括土地增值税及企业所得税的清算，此阶段应梳理项目各项成本费用，尤其是工程成本占整个项目成本的80%，督促成本部进行工程合同结算，在结算的同时督促对方及时提供成本发票及时入账。通过对土地增值税的筹划来降低应交土地增值税，从而增加项目利润，实现资金的可持续发展。加强商业用房的按揭回笼及问题客户尾款，项目竣工验收即将交付，此时商用房按揭也达到放款条件，由于商用房的投资属性，业主在办理按揭时经常不配合，但在竣工验收阶段必须集中处理类似的遗留问题，利用各种有利因素，提高业主的积极性。针对问题客户尾款，定期梳理客户信用情况，及时催收客户应收款，与此同时，随着自持物业产权办理完毕，利用自持物业产权办理，成立物业公司，获得二次融资机会。
四、结语
我国的房地产企业受宏观调控政策影响之大，本文从企业的全生命周期对每个阶段房地产企业资金需求引发的管理问题进行研究，从建立全面预算体系、拓宽融资渠道、提高监管资金使用效率、加强银行按揭沟通、降低销售风险等方面提出相应的管理建议，避免企业陷入资金危机，为房地产企业发展提供资金保障。
参考文献：
[1]李小冉.关于企业资金管理的探讨[J].商讯,2020(15):96+98.
房地产销售经理周篇8
不同收益模式的概念与特点
从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。
由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。
收益模式的比较分析
不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。
所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。
资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。
收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。
流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。
市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。
品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。
分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。
新鸿基地产公司案例分析
1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。
新鸿基地产公司收益模式变迁
分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。
另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。
分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。
分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。
案例分析小结
案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。
综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。
笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:
在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。
企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。
增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。
为企业预留了创造品牌价值的机会。
香港经验对内地房地产企业的启示
香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。
房地产销售经理周篇9
不同收益模式的概念与特点
从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。
由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。
收益模式的比较分析
不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。
所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。
资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。
收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。
流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。
市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。
品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。
分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。
新鸿基地产公司案例分析
1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。
新鸿基地产公司收益模式变迁
分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。
另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。
分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。
分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。
案例分析小结
案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。
综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。
笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:
在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。
企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。
增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。
为企业预留了创造品牌价值的机会。
香港经验对内地房地产企业的启示
香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。
房地产销售经理周篇10
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（National Association of Realtors， NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。
2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association， MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index， HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index， HOI）和房屋改建市场指数（Remodeling Market Index， RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。
HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（First American Real Estate Solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。
2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（Current Market Conditions Index），二是未来预期指数（Future Expectations Index）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（Market Index）、购买指数（Purchase Index）、再融资指数（Refinance Index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARM Index）、常规指数（Conventional Index）和政府指数（Government Index）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey， PMMS）后公布的数据，分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARM Indexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
房地产销售经理周篇11
但是以上房销售的能力，它本可以赚得更多――如果它没有在那些“两三年都不能赚钱”的项目上“浪费”那么多资金的话。比如公司在刚成立时就开始运作会员制服务机构“易居会”，每年的运作花费高达1000万元，并且逐年上涨; 每年投入两三千万元用于维护“CRIC中国房地产决策咨询系统”；每年拨给研究部1000万元经费，并于2005年在原研究部的基础上，与上海大学合作设立了易居中国研究中心，等等。“如果把这些长线投资去掉，我们的利润率会翻番”，上房销售总裁周忻告诉本刊记者。
但是周忻宁可少赚一半的利润，也要费尽苦心地“种桃树”。功夫不负有心人，周忻的辛苦耕耘赢得了国际基金的青睐：2006年3月28日，瑞士信贷集团旗下的DLJ房地产基金、崇德基金、SIG及FARALLON CAPITAL等4家国际投资者联手向易居(中国) 投资控股有限公司（以下简称易居中国）战略投资2500万美元。易居中国是为了引进海外投资者，由上房销售进行重组后成立的海外控股公司。
投资人眼中的“宝”
这次投资是由瑞士信贷集团的战略合作伙伴崇德基金领投。崇德基金规模达3.5亿美元，全部投资于中国成长性企业，这可能是目前专注于中国成长性企业的产业投资基金中，规模最大的一只。崇德基金的高级经理刘及欧女士告诉本刊记者，“该基金的投资策略是在中国的全球化背景下面，没有具体的产业方向限制，但必须是行业里面领先的、快速成长的企业。”
“我们看好中国房地产业。在今后长达50年的阶段中，随着城市生活水平的提高，中国居民有改善居住条件的需求。住房消费需求是刚性的，因此不管是否有政策上的调控，房地产业符合我们所要求的快速增长的产业这个条件。”刘及欧认为，易居中国已经将业务扩张到全国22个区域市场，由于近年来中国的房地产业在不同的区域市场表现冷暖不一，面对未来可能出现的政策调控风险，易居中国已经实现了充分的风险分散。
中国房地产业的历史很短，还处于比较粗放式的发展阶段，往往是从拿地直到房产销售都由一个开发商从头做到尾。而随着中国房地产业向集约化、规模化、专业化方向发展，产业链的细分成为一个必然趋势。据全球不动产资本俱乐部（Global Real Estate Institute）的董事长昂睿・奥斯特（Henri Alster）先生介绍，在西方国家成熟的房地产市场，开发商一般不会介入销售环节，而是交给专业的商。同样，周忻认为，中国房地产业上下游产业链的延伸和贯通成为必然，因而建立完善的房地产流通服务体系已经成为非常迫切的客观要求。
易居中国的前身―上海房地产住宅消费服务有限公司，成立于2000年8月，由于抓住了整个中国房地产市场的发展契机，把握住了以房地产营销为主营业务的机遇，迅速成长为国内规模最大的营销企业。自2003年起连续三年蝉联“上海房地产营销20强评选”第一名。
深耕而丰收
周忻是一个着眼长远，善于未雨绸缪的人。早在2000年8月，上房销售刚成立时，就首创了“易居会”这个会员制的服务机构。经过近六年的苦心经营，现在易居会已经成为一个全国最大（拥有遍布全国约20万会员）的会员制购房俱乐部，为会员提供住宅房屋和商业房产的买卖与租赁中介服务、房产金融服务、房产法律服务、及居家生活增值服务等全程一站式居家消费服务。会员们对上房销售的信任度和忠诚度很高，上房销售所的楼盘，有相当大一部分是在“易居会”内部消化掉的。可以说，通过“易居会”，上房销售成功地维护着一个极具购买力的客户群。
除了“易居会”凝聚的强大购买力之外，研发能力作为上房销售的核心竞争力，也为其取得出色的销售业绩贡献良多。上房销售每年投入1000万元用于研发，并与上海大学合作成立了易居中国研究中心，这在国内的房地产流通服务领域是第一次。现在，研发不单纯是帮助上房销售增强竞争力，更培育了新的利润增长点。2006年3月，上房销售把过去自己领先于同行的“秘密武器”―CRIC2006中国房地产决策咨询系统―正式推向市场，让它成为一个可以独立运营的业务。
CRIC是一套先进的房地产决策咨询系统，是目前上海最大最全的房地产数据库，拥有500多块土地、3300多个住宅项目、600多个写字楼项目、10000多条商业的详细信息，及所有在售房地产项目的平面广告，在实现了数据图片汇总的同时，也强化了该系统的统计分析功能，使用者可以方便地把握房地产相关的深度信息。
周忻认为，现在的房地产市场，可持续性开发将是房地产商面临的战略发展重点，而且这种可持续性不仅表现在项目数量上，更着重于通过项目开发对所在区域的策动和引领，因而全面、准确地占有城市以及各区域相关信息资源，是基本的前提要求。正是瞄准了在专业化和集约化发展的大趋势之下，中国房地产企业对行业信息的渴求，自2006年3月份CRIC系统正式进行市场推广以来，已经有约100家企业有了购买意向，其中已经购买的有四五十家。这套最低售价2万美元的软件与资讯相结合的服务系统，可能会成为易居中国的下一棵摇钱树。
未雨绸缪
此次融资成功之后，借力国际资本，周忻开始了新的谋篇布局：从过去以上房销售为平台的单一营销业务，发展为在易居中国旗下的四大业务版块：决策咨询、营销、房屋经纪及基金管理。重组之后的新版图，“房地产流通服务业”的概念清晰而丰满地显现出来：涵盖了房地产一、二、三级市场，以及关联衍生服务内容的产业。其中，房屋经纪业务以往的规模非常小，2005年并购了在上海排名第五的臣信房产中介，成为经纪业领先的企业。
另外两个新业务版块都是自上房销售的既有体系内衍生而成：决策咨询业务是以易居研究院为平台，其核心产品为CRIC系统，依托公司在多年业务运作中积累的丰富信息和资源，拓展基金管理业务。
房地产销售经理周篇12
注册资本金仅有8000万元的江林地产，运作总投资达160亿元的两个项目，显然有点力不从心。然而，业内人士称，江林地产无证违规售楼并非个案，西安城中村改造项目“边建设、边办证、边销售”如今是一个普遍现象。西安房地产市场的监管漏洞亟待填补。
五证不全就售完房
4月30日的维权行动，是汇林华城业主的第4次维权，但是除了售楼处的工作人员之外，江林地产并未有任何人员来接待业主。等了两个小时后，业主无奈前往西安市政府门前请愿。
事情起源于汇林华城“五证”（房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》）不全、违规售楼，且一再延迟交房。
而就在业主准备收房的时候，开发商江林地产却要求业主补齐50%的房款才肯交房，同时要求业主缴纳大修基金、天然气、有线电视、楼宇对讲等费用。
“我是2009年10月份买的房，当时去看楼的时候，他们说按揭到2010年6月份就能办好，交房日期是2011年6月，到现在预售证也没下来，房也没交。”
汇林华城一期业主袁先生在接受时代周报记者采访时说。
江林地产官网显示，汇林华城项目位于西安未央区太元路与井东路交会处，距大明宫遗址公园仅800米，是坐拥大明宫区域的核心千亩大盘，独享取自地下3000多米的深井地热温泉，地铁三号、四号双沿线，交通便利。该项目占地714亩，总建筑面积达200多万平方米，分五期开发，计划总投资100多亿元人民币，已开发60万平方米。
江林地产成立于2007年，注册资金8000万元，具有房地产开发二级资质，具备高层楼盘、居住社区、别墅的开发能力。江林地产于2007年6月开始开发汇林华城，但是截至目前，汇林华城仍无商品房销售（预售）许可证等证。
“现在‘五证’中，我们已经拿到了3个，到明年6月，‘五证’中的最后一个―预售证也能办好了，两年半后房产证也能办好。”汇林华城售楼处小姐告诉时代周报记者。
但是到目前为止，汇林华城一期项目不仅销售完毕，且大部分已经入住，该项目一期占地127.8亩、总建筑面积约25万平方米，由12栋多层、6栋小高层、6栋高层构成。占地115亩、由10栋高层构成的二期项目，也仅有8、9号楼有房出售，其余均已售罄，“均价5800元/平方米，明年底交房”，售楼小姐说。
“如果他们不承诺7个月后可以按揭，谁会买？现在明显就是假按揭。”袁先生气愤地说。汇林华城业主向时代周报记者出示的一份《商品房买卖合同》中，附带着盖有江林地产公章的《按揭承诺》，其中约定首付款为总房款的30%，在办理按揭手续后，按照按揭手续缴纳相关款项。《按揭承诺》中明确写道：“出卖人承诺在买受人在签订正式房屋买卖合同起12个月内负责帮买受人办理按揭。”但是汇林华城业主于2009年、2010年签订的购房合同，至今仍未办好按揭手续。
4月7日，汇林华城业主又收到开发商的通知，要求业主将合同约定的30%首付款补交到50%，否则不予交房。“签合同时明明白白说首付是30%，为什么到了收房就要再补交20%，不交还不让收房？”汇林华城二期业主王先生说。江林地产董事长王占林以不方便接受采访为由，婉拒时代周报记者的采访要求。
而江林地产开发的另一大型楼盘江林新城，于2008年开始开发，但截至目前同样“五证”不齐。“我们现在已经拿到两个证”，江林新城售楼处小姐告诉时代周报记者。但是“五证”中缺少预售证等三证的江林新城，一期项目已经入住，二期也已售罄，三期正在积极发售中。
其官网显示，江林新城项目位于西安南三环和子午大道沿线，地铁6号线沿线，交通便利，周边永阳公园、唐长安城遗址公园、奥林匹克公园等五大主题公园环绕，且毗邻高新区新管委会，地理位置优越。该项目总占地面积约400亩，总建筑面积110万平方米，预计投资总额60多亿元人民币。
作为江林地产的另一百万平方米的大盘，江林新城同样出现延期交房、首付追加20%-50%才能交房的情况，江林新城业主也发起多次维权活动。
据悉，江林新城业主在2009年底与江林地产签订购房协议，并缴纳30%的首付款，原定2011年12月份交房，然而到了约定交房的时候，业主们等来的只有开发商在项目地张贴的一纸通告，业主们被告知江林新城将延期至2012年5月31日交房。
通告中提到：“因天气原因影响施工进度，导致我公司交房逾期，对于逾期交房，我公司将严格按《商品房买卖合同》的约定执行，原定2011年12月31日交房的‘江林新城’业主将延期至2012年5月31日交房。”业主担心开发商再次违约，对于首付款补齐过半的要求也非常不满。
“我们实在是没钱了”
江林地产的汇林华城和江林新城两个百万平方米大盘，在开发四五年后，仍未拿到预售证等五证中的部分证件，都与这两个百万平方米大盘的性质有很大关系。
汇林华城和江林新城均属于城中村改造项目。2007年5月，江林地产公司成立，1个月后的2007年6月，江林地产便组织开发西安未央区东前进村的城中村改造项目―“汇林华城”。半年后的2008年初，其又参与位于西安市雁塔区电子城街道办事处齐王村的改造项目―“江林新城”。
江林地产从成立之初到目前为止，也仅开发过这两个城中村改造项目，但汇林华城和江林地产均是超过百万平方米的大盘，占地总面积逾千亩，而注册资本金仅有8000万元的江林地产，运作总投资达160亿元的这两个大盘显得有点力不从心，拆迁进程的缓慢更是打破了江林地产的如意算盘。
“我们原先想着证件很快就能下来，所以我们给客户承诺只需要首付30%房款。但是前年冬天开始，政府不允许强行拆迁，你想村民一辈子就这么一次，肯定会想出各种办法来多要钱嘛，这就导致我们的拆迁一直很缓慢，我们到今年村子才拆完，但是村民好像还没有和我们签字，没有签字我们就没有办法去办证件。”汇林华城售楼处的黄经理在接受时代周报记者采访时坦承，没有拿到预售证等证件，业主就办不了按揭。
黄经理透露，汇林华城拆迁的位置就是要给村民还房的位置，今年拆完才开始给村民盖房，而开发商只有将村民安置完，才能办理土地性质转变手续，“这导致汇林华城的证件办理还要缓一段时间，预计明年下半年能够办好。我们给村民的14栋楼都在盖，一栋205套，光村民就2000多户，这不是一两千万元的投入，而是几亿元的。”
“我们没有拿到五证，银行也不给我们贷款，我们的资金来源就完全是我们卖房子的钱。而现在随便一个高层，土建成本每平方米是2500元，现在交了30%房款的有2300多户，价格大部分都是3000多元/平方米，最高价也没有超过4500元/平方米，即使交够50%的房款也不够我们的土建成本，你想想我们的资金压力有多大！”黄经理说。
按照规定，开发商在安置完拆迁村民后，才能与国土管理部门签订土地转让合同，办理土地性质转让手续，并且要缴纳受让土地出让金。“我们现在缴纳就要按照现在的土地价格，现在西安的土地出让金2500元/平方米左右，”黄经理说。汇林华城占地近800亩，江林新城占地近400亩，江林地产旗下的这两个大盘土地面积总计达80万平方米，按此推算，江林地产需缴纳20亿元的土地出让金。
据黄经理介绍，汇林华城一期24栋楼仅有5栋楼没有交房，完全没交房的只有3栋，二期10栋楼中的8栋已经达到交房条件，另外2栋也已经盖到七八层了：“没交房的就有4000多户。后期我们还要开发，我们是真的没钱了，要是银行给我们贷点款，我们也不用让业主再交20%的费用了。”
但业主对于江林地产的“苦衷”并不理解，“他们本来就没有实力，我也是做生意的，但是没有见过这样的开房商，自己没有实力，就不要做生意了。”业主袁先生在接受时代周报记者采访时说。
江林地产的另一城中村改造项目江林新城，于2009年7月底完成整村拆除工作，2009年8月27日举行了村民安置楼奠基仪式，安置楼工程建设投资2.8亿元，建设高层安置楼4栋，建筑面积10.3万平方米，1216套。“居民安置楼是四期，今年7月底就交房了，居民安置完，证件很快就能办下来了，”江林新城售楼小姐对时代周报记者说。这意味着江林新城的预售证等证件要等今年7月份后才能办理。
在没有拿到预售证等五证之前，占地达400亩、投资60多亿元的江林新城同样不能从银行获得贷款，资金问题只能通过自有资金解决，因此就要求将首付款补齐到50%。
“我们要是不承诺业主可以办理按揭就好了。现在如果业主不补交20%房款，我们就得停工，后续的配套、绿化等都没法做，我们实在是没钱了。”黄经理说。
“三边”工程是普遍现象
“没有想到西安的房地产市场会这么乱。”汇林华城的业主袁先生无奈地说。
建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条中明确规定，“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
今年2月21日，西安市房管局对外公布了十项类别、129项涉及商品房销售的行政执法依据、程序及标准，其中明确，擅自预售商品房的将被处销售价款3%-10%罚款。
西安市房管局执法监察队副队长杨明在接受时代周报记者采访时说，对于开发商没有预售证违规售楼的行为，该部门将会按照陕西省和国家的相关规定进行处罚。“对于江林地产的违规行为，我们这边有人过去看，但具体情况我现在不是很了解。如果查实的话，我们肯定会制止这种违法行为的继续，也会采取相应的罚款处罚。”
当时代周报记者向西安市工商局双生分局建筑房地产管理所房产销售监管队队长李建刚询问，该部门是否对江林地产没有预售证违规售楼的行为采取过相应处罚措施时，他表示，自己并不清楚此事。
但是江林地产旗下的汇林华城和江林新城两大项目，在未拿到预售证等证件的情况下，仍在热销中，并未受到查处。4月27日，时代周报记者以购房者身份分别前往汇林华城和江林新城的售楼处，受到了售楼小姐的热情接待，并坦承五证中的预售证等证尚未拿到。而且江林新城的售楼小姐还向时代周报记者透露，该项目二期中的100多套房是西安市工商局和雁塔分局的团购房。
西安地产评论员李连源在接受媒体采访时表示，江林地产的汇林华城和江林新城两大项目出现的违规售楼、延迟交房、首付提高等现象，是西安城中村改造项目“边建设、边办证、边销售”的一个普遍现象。“由于冗长的办证时间，以至于五证没有在约定的时间内及时地办理下来，而楼已经具备了交付的条件，交房的同时又让购房者增加20%的房款，才能收取房屋，这种手法是目前西安楼市普遍存在的一个现象，所有拿到批文的城中村改造房都是这种情况。”李连源说。
某知名房产公司西安分公司的张经理也向时代周报记者透露，这种没有预售证违规售楼的现象在西安很普遍，主要是西安当地的小型开发商开发的一些项目。
西安律师李文喜则撰文指出，从房地产调控政策出台之前的实际情况来看，很多楼盘在取得预售证之前，甚至五证不齐的情况下就能轻松地获得销售回款，而开发商在充沛的资金背景下，补办或者滞后一些时间就能把五证办理齐全。“对于国家有关机关的行政管理而言，以罚代管无法制止开发商的违规销售行为。”
房企打响刚需大战 楼市慎言回暖
见习记者 赵夏蓉 发自广州
传统的房产销售高峰“五一”黄金周未到，各大房企们就已暗流涌动，由于一季度地产行业遇冷，大多数的品牌房企更将目光集中对准了5月。多数失掉一季度销售份额的房企希望能在5月旺季抢占市场。
5月的房地产市场喜忧参半。一方面是高库存、高负债率的“双高”局面，一方面是为了保刚需，银行下调了首套房贷款利率的利好。针对当前的房地产形势，保利房地产集团股份有限公司董事长宋广菊在一次论坛上说，房地产企业要抓住上半年销售的窗口期，快速回笼资金，才会在下半年的市场中不被动。
为了争夺刚需，佳兆业集团甚至从4月下旬持续到整个5月，集中推出100多亿元货值的刚需产品。
雅居乐地产也以近千套的供货量迎战“五一”，主打贴近刚需人群的低首付小户型。
“5月楼市会相对活跃，一方面供应量增加，另一方面商家也掀起了促销让利的小高峰。”中国房地产协会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强对时代周报记者说。
不过，仍有业内人士表示，此番地产商“五一”鏖战并未能带来楼市的真正回暖。
去库存为主
“在一些重点城市，开发商面临高库存、高负债率的‘双高’局面，五一成为他们消化库存的黄金时期。”陈国强对时代周报记者如是说。
中原研究中心数据显示，截至4月15日，沪深两市140家房企已经有85家了年报，合计库存市值高达9641亿元，环比2010年同期的6811亿元上涨幅度达到了41.6%，相比同样面临调控及市场危机的2008年同期，库存值上涨了180%。
预计全部上市房企的库存市值更是达到了1.2万亿元，创造了历史新高。
以广州为例，余货与新货合计，广州十区预计可售货量达4.4万套，同比去年增5成，广州十区两市达5.7万套，可售货量庞大，按照目前的消化速度，需将近1年才能消化完毕。
合富辉煌方面也统计，从4月1日开始到5月3日的黄金月期间，广州全市十区在售货量约5万套，与2010年十一的高位持平。其中，在售余货超过4.3万套，新货约7000套，相比以往，新货明显减少，余货非常多。
“开发商库存量比较多，资金链条比较紧张，五一主要是以‘去库存’为主。”世联地产分析师唐慧龙对时代周报记者说。
决战刚需
“谁能以最快的速度抢到刚需客户，谁就能在这波行情中获胜。”佳兆业集团总监周素萍表示。
近期支持刚需的金融政策逐步得以落实，这无疑成了开发商在疲软楼市中的救命稻草。
从4月初开始，保刚需政策逐步落实，北京、上海、杭州、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，上海、深圳等地部分银行甚至可以打到8.5折。
“目前，刚需成为购房主体的特征日趋明显。”陈国强向时代周报记者透露。
业内人士表示，今年的“五一”楼市，是热闹还是冷清，就看部分楼盘推出的优惠活动能否打动刚需的人们。
于是，房企促销争刚需的故事一幕幕上演。
雅居乐地产先声夺人，早早放出将以近千套的供货量迎战“五一”的消息，主打贴近刚需人群的低首付小户型，以适宜首次置业、首次改善型客户的产品再次占据市场高峰。
立足房地产行业20年的珠江地产也于“五一”期间，在全国范围内发起“百团大战”，以5000套的供应货量、高达5亿元的优惠折扣，实实在在让利于买家。
地产行业的领头羊万科也自降身份，其在北京的楼盘中粮万科・长阳半岛项目两居室房源的优惠为全款9.7折，贷款9.9折，另外还可以申请10万元左右的优惠。在广州，其携旗下8大楼盘万科东荟城、万科金色悦府等推出9.8折活动。
保利地产也借进京十周年的庆典推出了系列促销活动，加入“以价换量”的房企阵营。金地集团近日也在全国范围内推出了特价房，包括北京、烟台等地楼盘优惠幅度从10%到20%不等。
值得一提的是，刚需战中，火力最猛的当属佳兆业。它于4月下旬开始将持续到整个5月，集中推出百亿货值的刚需产品，这个名为“激情五月，佳兆业百亿刚需购房月”活动堪称是佳兆业有史以来最大手笔的营销。
佳兆业集团总裁金志刚表示，从2011年开始，佳兆业进入三、四线城市，仅2011年即进入16个城市，在近两年中公司的快速开发，快速销售的模式，抢占市场刚需，使业绩获得大幅度的提升。佳兆业集团今年推出超过300万平方米的规划可售面积中有90%是普通住宅（144平方米以下户型）。
中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，楼市再次掀起“刚需”争夺战，主要是近期楼市调控政策微调，“保刚需”政策取向明显。
不过，业内却对“保刚需”有助于楼市回暖的论断持怀疑态度。更有分析指出，尽管房企“降价求生存”仍将持续，但是有限的“刚需”已被大量消化，楼市一季度出现的“小阳春”可能无法延续。
“目前来说，保刚需政策实施起来还是很有困难。即使房价下将10%-15%，消费者还是很难接受。” 中原地产项目部经理黄韬对时代周报记者如是表示。
难言回暖
巨大的推货量虽然一定程度上促进了成交量的谷底反弹，但是以郊区为代表的局部热点却难以带动整体热的态势。
合富辉煌表示，“五一”黄金月约7成货量集中在，且余货多，预计难有整体热销态势，局部热点将受关注。
“市中心和郊区两级分化严重，因为市中心楼价已经见底，郊区却有降价空间。但是从整体来讲，楼市形势的表现会是中规中矩，不会有太大起色。”黄韬对时代周报记者如是说。
时代周报记者5月1日统计广州近一周楼市交易发现：成交套数排名前五的楼盘分别为番禺的珊瑚天峰、增城的碧桂园凤凰城、从化的珠光御景山水城、荔湾的富力唐宁花园、增城的恒大山水城，套数分别为71、49、49、43、39，主要集中在郊区。不仅如此，这周交易排名前十的楼盘中也仅富力唐宁花园位于广州市区。另外，4月23日-4月29日广州全市网签1665套, 相比4月19日-4月25日签的 1621套，起色并不大。这似乎也印证了楼市“并未真正回暖”的论断。
