房地产中介法律法规篇1

城镇住房制度和国有土地使用制度改革以来,我国房地产业得到了快速发展。与此同时,房地产中介服务业也日益兴隆。但是近年来,房地产中介服务实践中暴露出了许多问题,其中最易产生纠纷、存在问题最多的是房地产居间服务①领域:从事房地产居间的中介公司的资质、从业人员的素质良莠不齐,整体诚信水平不够理想;一些中介公司不遵守职业道德,信息披露不真实,欺瞒诈骗,成为消费者眼中的“黑中介”。②目前我国除个别地方性规定外,规范房地产居间服务的全国性法律、行政法规和规章寥寥无几,导致人民法院在审理房地产居间纠纷案件时缺乏有效的法律依据,不少消费者的合法权益因此无法受到保护。2009年初,我国住房与城乡建设部全面启动了五年立法规划,《城市房地产管理法》的修订是其中的重点。借助《城市房地产管理法》修订的契机,如果能将“房地产中介服务”设为未来新法中单独的一章,对目前房地产居间服务领域暴露出来的问题作出统一、全面的规定,不但可以进一步规范和完善房地产居间服务,而且可以为司法部门处理房地产居间纠纷提供明确的法律依据。本文着重从立法论的角度,对房地产居间的一些法律问题进行探讨。本文的房地产居间,是指提供订立房地产交易合同的信息或媒介服务并收取费用的经营活动,属于房地产经纪服务的一种。

一、房地产居间商的尽职调查与如实报告义务

如果房地产居间商向委托人提供的信息不实,由此导致委托人遭受损失,则房地产居间商是否需要赔偿?这涉及房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题。我国《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但对于房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题,学术界和实践中都存在争议,主要有两种观点:一种观点认为,根据《合同法》第425条的规定,房地产居间商只在故意隐瞒事实或故意提供虚假情况时才对委托人承担赔偿责任,其只需将自己知晓的情况报告委托人即可,不负有积极调查的义务。审判实践中已有法院采此观点。如在“罗家聪与广州市百富诚金发物业有限公司居间合同纠纷上诉案”中,原告百富诚金发物业有限公司、被告罗家聪与业主黄继红三方一起签订《房屋居间买卖合约》后,被告以查知该屋卖方曾将户籍迁入该屋而使其购房使小孩入读地段内小学的计划落空为由,拒绝给付原告居间服务费。该案的一、二审法院均认为:原告作为居间商只是向委托人提供了订立合同的机会,买卖双方在原告撮合下见面协商合同事宜,被告应自负对卖方关联证件和事实的审查责任,根据《合同法》第425条的规定,由于被告不能证实原告有故意隐瞒或提供虚假重要情况的证据,故其仍应向原告支付居间服务费。

另一种观点认为,房地产居间商不但要将自己所明知的情况报告委托人,还应当尽到必要的调查、核实义务,以保证相关信息的真实性。因为居间商是“从事房地产居间活动的专业人士,委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动的,委托人相信以居间为职业的居间商在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力,其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷途径,故居间商应对信息的真实性负责”③。目前,我国有些法院采此观点。如在“广州市德诚行地产有限公司与聂杰华居间合同纠纷上诉案”中,一、二审法院均认为:原告德诚行地产有限公司在向被告聂杰华提供房屋买卖中介服务时,本应详细了解房屋情况以确定房屋是否存在瑕疵并向被告如实报告,但其疏于审查而未能履行如实报告义务,存在一定过错。基于此,判令被告向原告支付部分佣金和咨询费。

笔者认为,房地产居间商不但有如实报告义务,而且负有一定程度的积极调查义务。首先,房地产居间商是从事营业性中介服务的专门机构,而不是民事上的一般居间人。一般来说,委托人都是因为相信以中介服务为职业的房地产居间商在房地产居间活动中具有高于普通人的专业知识和辨别能力,能为委托人提供真实、准确的信息,所以才委托其提供订立合同的服务的。其次,委托人一般都会支付一笔不小的中介费给房地产居间商。从对价的角度看,房地产居间商与民事上一般的受托人、居间人不同,其所收取的报酬较多,因而应承担较重的法律义务。最后,我国不少已经实施的或正在起草的地方性法律文件都对房地产居间商的尽职调查与如实报告义务作了明确规定。如《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第14条规定“房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时,应当核查委托人的身份证明及物业权属证明,以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况,并与委托人签订经纪合同或合同”,《广州市房地产中介服务管理条例》、《宁波市房地产中介服务条例》、《汕头市房地产经纪服务管理办法》、《贵阳市房地产中介服务管理暂行规定》(征求意见稿)、《苏州市房地产中介管理办法》、《杭州市房地产中介服务管理办法》(征求意见稿四)也都作了相关规定,这些规定反映了各地的现实需要。1999年我国台湾地区《民法》债编修正时,增加了第567条第二款“以居间为营业者,关于订约事项及当事人之履行能力或订立该约之能力,有调查之义务”。我国澳门地区《商法典》第713条也规定:“对于与法律行为之评价及安全有关且能影响法律行为之订立之情况,居间人有义务就其所知通知当事人。”

笔者建议,我国《城市房地产管理法》应增加这样一条:“从事房地产居间业务的房地产中介服务机构应对与房地产交易有密切关系的事项进行必要的调查、核实。从事房地产报告居间业务的房地产中介服务机构应当向委托人、从事房地产媒介居间业务的房地产中介服务机构应当向双方当事人如实报告上述事项及调查核实的结果。”其中“与房地产交易有密切关系的事项”一般包括:(1)交易标的物的基本情况,如房地产的坐落位置、面积、产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况,抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况;(2)当事人的基本情况,如当事人的真实身份、信用情况、是否显无履行能力等;(3)与房地产交易有密切关系的其他事项。实践中房地产中介服务机构一般需要对房地产的产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况以及抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况向房地产登记机构及其他相关部门进行核实;对房地产的坐落位置、面积、是否存在明显瑕疵等进行实地调查;对当事人的基本情况进行必要的审查。

二、居间费用的承担

居间费用是指居间商进行居间活动所支出的费用,一般包括交通费、复印费、通讯费等。关于居间费用由谁承担的问题,理论上和实践中一直存在很大争议。我国《合同法》第426条、427条明确规定,居间商促成合同成立的,居间费用由居间商负担;居间商未促成合同成立的,可要求委托人负担居间费用。但有些学者对《合同法》的这一规定提出了质疑,认为居间费用的负担原则上从当事人约定;当事人无约定时,应依民事居间或商事居间而不同:若为商事居间,居间费用由居间商负担;若为民事居间,居间商可以要求委托人承担必要的居间费用。④理由是:第一,居间费用是居间合同的条款之一,依合同自由原则,当事人有权自主约定,只有在当事人未约定时才适用法律规定;第二,将居间费用的负担与合同是否成立联系在一起没有根据;第三,在商事居间中,居间商从事居间活动是一种营业行为,这种营业行为不可避免地存在一定的市场风险,按照市场经济的基本法则,居间商应承担这一风险。⑤

从国外立法来看,在当事人对居间费用有约定或存在惯例的情况下,各国(地区)都规定尊重当事人的约定或者惯例;而在当事人对此没有约定的情况下,各国(地区)采取的态度是不一样的。如《德国民法典》第652条第二款和我国台湾地区《民法》第569条都规定,不论居间商是否促成合同成立,居间费用的承担都依当事人之自由约定,在没有约定的情况下由居间商承担,居间商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756条规定:“除非有相反的约款或惯例,实施了他人委托事项的居间商,即使未完成该事项,也有费用偿还请求权。”⑥

笔者认为,尽管我国《合同法》与《德国民法典》、我国台湾地区《民法》对于居间费用承担问题的规定不同,但在实务操作中的结果可能不会相差很远。从我国房地产居间司法实务来看,法院对居间未成时因必要费用的计算、支付等引发的纠纷案件,一般要求居间商证明:(1)该费用的必要性;(2)该费用的关联性。“作为原告的居间商举证证明这些较为困难,往往也不经济,加之有时其还需维持与委托人的友好关系,因此实践中居间商在居间未成时一般并不要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”⑦笔者认为,基于房地产中介服务机构与作为消费者的委托人之间的地位并不平等的现实,如果允许当事人就居间费用的承担自由约定,很可能会造成不公平的格式条款大量出现,损害消费者的合法利益。而赋予居间商居间费用请求权并不会过分加重委托人的负担,因为居间商请求居间费用必须证明费用产生的必要性与关联性。居间商通过诉讼程序向委托人请求居间费用时,法院可在费用的必要性与关联性上进行具体判断,以平衡当事人之间的利益。综上,在《城市房地产管理法》中有必要进一步明确房地产居间费用的承担问题,具体可规定如下:“房地产中介服务机构提供居间服务,未促成合同成立的,有权要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”

三、房地产居间商与其促成的合同的关系

在房地产居间活动中,有不少房地产中介服务机构和服务人员在居间合同或其促成的房地产买卖、租赁等房地产交易合同中增加约定“若房地产交易合同的一方当事人未履行房地产交易合同,其应当向房地产中介服务机构支付一定的违约金”。这种合同条款是否有效?司法实践中有法院认为,居间商不得享有交易双方当事人的合同权利,因此,居间活动所促成的合同中不得约定“当事人未履行合同义务时向居间商承担违约责任”。也有法院认为,这一约定是居间活动所促成的合同的当事人将其合同权利部分地让与居间商享有,该让与行为不违犯法律的强制性规定,故这种合同条款合法有效。

笔者认为,我国《合同法》第424条规定,居间合同是居间商向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。据此,居间商的义务是促成委托人与他人订立合同或者向委托人报告订立合同的机会,其不是所促成的合同的当事人,不享有所促成的合同中的权利,也不负担所促成的合同中的义务。居间商一旦促成了合同,就有权请求报酬,如果不存在因居间商的原因造成合同无效或可撤销的情形,即便居间商促成的合同的当事人有违约行为,居间商也不会有任何损失。因此,当居间商所促成的合同的一方当事人违约时,其不能请求违约方向自己承担违约责任。我国台湾地区《民法》第574条就明确规定,居间商就其媒介服务所促成之契约,无为当事人给付或受领给付之权。此外,房地产交易合同的一方当事人将其享有的违约金请求权转让给居间商的,必须有明确的转让协议,转让方不再对另一方享有违约金请求权。实践中通常都是居间商单方在居间合同中设置“委托人如违反对交易合同另一方当事人的义务,必须向居间商支付违约金”之类的条款,交易合同的另一方当事人并未明确将自己享有的违约金请求权转让给居间商。因此笔者认为,有必要在《城市房地产管理法》中规定:“房地产中介服务机构从事房地产居间活动,对于其所促成的房地产交易合同,不享有合同权利,不负担合同义务。”

四、委托人私下签订购房协议的法律后果

实践中有不少委托人在委托房地产中介服务机构提供居间服务后,一旦获得了某些缔约信息,就私下与对方当事人进行交易,避开中介服务机构,以逃避支付居间报酬的义务。这种现象常被称为委托人“跳单”。委托人“跳单”使得房地产中介服务机构从事居间活动的目的落空,给中介服务机构造成了损失。目前,我国对于委托人“跳单”的纠纷还没有统一妥当的解决方式。在居间合同中约定了违约金条款的情况下,有的法院会判决“跳单”的委托人支付违约金⑧,但在没有违约金条款的情况下,“如果诉诸法院,中介服务机构有可能只能要求委托人为此支出必要费用或请求损害赔偿(如果有损失的话),不太可能获得中介费用”⑨,中介服务机构还要支付诉讼成本、承担诉讼风险。委托人“跳单”违反了诚实信用原则,对房地产居间服务业的发展相当不利,有必要对此进行立法制。

笔者认为,如果房地产中介服务机构与委托人约定了关于“跳单”的违约金条款,那么法院在裁判时应依当事人的约定。如果当事人未作此类约定,房地产中介服务机构应有权要求委托人支付报酬。理由是:房地产中介服务机构提供居间服务收取报酬的一般条件包括:(1)房地产交易合同成立;(2)房地产交易合同的成立与房地产中介服务机构提供的居间服务之间具有因果关系。实践中的委托人“跳单”有两种情况:一种情况是,房地产中介服务机构向委托人提供了有关缔约机会的信息,但尚未提供具体的媒介服务时,委托人避开中介服务机构,直接与对方当事人接触、磋商并订立合同。在这种情况下,委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的条件的成就,应准用《合同法》第45条第二款的规定,视为房地产中介服务机构收取报酬的条件已经成就。另一种情况是,房地产中介服务机构为委托人与对方当事人提供了有效的订立合同的媒介服务后,委托人直接与对方当事人订立合同,且向房地产中介服务机构谎称缔约失败,以逃避支付报酬的义务。在这种情况下,房地产中介服务机构收取报酬的一般条件实质上已经成就。因此,在上述两种情况下,房地产中介服务机构均应有权要求委托人支付报酬。目前,有些地方性法律规定也支持了这种观点,如《本溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定:“已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的,一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”我国台湾地区学者林诚二也认为,委托人“跳单”的情况应类推适用台湾地区《民法》第101条第一款之规定,视为居间契约仍存在,该契约系因居间服务而成立,故居间商仍得请求报酬。⑩为了遏制委托人“跳单”的现象,《城市房地产管理法》应对委托人私下签订购房协议的法律后果作出规定:“房地产媒介居间服务中,委托人为逃避支付报酬的义务,利用房地产中介服务机构提供的媒介服务,私下签订房地产交易合同的,当事人有约定的从其约定,没有约定的,提供居间服务的房地产中介服务机构有权要求委托人支付报酬。”

注释

①按照《城市房地产管理法》第57条的规定,房地产经纪机构属于房地产中介服务机构。建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》第二条规定,房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。因此,房地产居间是房地产中介服务的一种。

②俞明轩、王菡珏:《中国房地产中介服务业现状与展望》,牛凤瑞主编《中国房地产发展报告》,社会科学文献出版社,2006年,第160页。

③王恩兆、苏仲轩:《论房地产居间合同》,《经济研究导刊》2008年第8期,第126页。

④曾庆俊:《居间合同研究》,山东大学2007年硕士学位论文,第24—25页。

⑤参见段仁元:《论居间合同的报酬与费用》,《人文杂志》2001年第2期,第92页。

⑥费安玲、丁玫:《意大利民法典》,中国政法大学出版社,1997年,第451页。

⑦王恩兆:《房地产居间合同若干法律问题研究》,中国人民大学2009年硕士学位论文,第50页。

房地产中介法律法规篇2

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规制和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、归责原则、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。

一、问题的提出

有一则案例。2001年10月6日，经某房产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。无独有偶。日前，某部级权威媒体披露了一则消息。何某花费毕生积蓄30余万元从某房地产开发公司手中购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于某房地产咨询公司的律师。律师收取了3200元的律师见证费，出具了律师见证书和声明书。在律师的见证下，何某放心地与房地产开发公司签订了《楼房转让合同》。一年后，何某因故欲转让该房，才被专业人士告知原购房合同系无效合同。

以上两则案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规制？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到注意义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？

二、房地产中介服务的概况

（一）房地产中介服务机构及人员的种类

房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织；价格评估机构是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动；经纪机构是为委托人提供房地产信息和居间业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。如设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

房地产中介服务人员，固名思义，是指隶属于介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨格认证和登记的管理办法。其中，从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得注册证的人员，而房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。法律法规严禁未取得资格认证的人员进入中介机构或擅自从事房地产中介业务。

（二）中介违规行为概述

目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。这类合同大多是中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。按惯例，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。

尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（1）不具备资质条件的无证无照经营；（2）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（5）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（7）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（8）虚假成不实信息欺诈当事人；（9）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（10）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（11）法律、法规禁止的其他行为。除违规外，有些行为同时还构成违法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行为，情节严重的甚至还会触犯刑律。

中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响，房地产资本市场欲实现强式效率也必将成为泡影。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。

（三）有关规制房地产中介服务行为的立法现状

遗憾的是，到目前为

止，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。许多房地产专著要么对中介服务行为只字未提，要么就是一笔带过。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。那么，对于房地产中介市场混乱的问题，究竟该如何解决呢？所幸的是，这个问题已引起了国家相关部门和某些省市的重视。2001年8月15日，建设部对1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》进行了修正，对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举，在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，如“未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”，对其他违法行为则处以“收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以一定数额的罚款”，“中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”等等。2002年5月23日，建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，该《通知》第（七）部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体行文为“加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

2003年3月，上海市房地局也采取了相应措施，规定凡不使用市房地局、市工商局联合监制的《上海市房地产居间/合同》示范文本的，房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备案。从3月份起，上海市各区县房地局和工商部门将联合执法，全面规范和整顿房地产经纪市场，无证无照、租借执业证书、利用职业便利“炒房”、非法赚取差价和利用合同欺诈当事人等违法违规行为都将被“喊停”。

无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，亦或是上海房地局对房产中介违规行为采取的相应措施，我们都可以看到房地产中介违规行为已经引起了国家和部分地区的重视。尽管这还不是严格意义上的法律法规，但我们毕竟看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违规行为法律层面上的规制即将应运而生。

三、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础

《城市房地产中介服务管理规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”七部委的《通知》中对中介违法违规行为也规定了“收回资格证书或公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。

（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现。

民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人藉以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。

（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性。

在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现，调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能只民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。

（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能。

1、补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。借助补救性，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提起诉讼，亦可以寻求其他更加简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最重要的责任形式就是赔偿损失，通过恢复受害人的财产状况和受到侵害的权利，从而维系消费者对房地产市场的信心。

2、惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。在规制中介违规行为中，运用民事责任“取回”违规机构的“不义之财”，是对以获得非法利益为动机的中介违规行为的有效惩戒。如果法律明文规定中介违规行为的民事责任，赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人将可以运用诉讼手段维护其合法权益。

3、管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，就将个人权利转化为房地产法的实现问题，公权力方可介入其中。从这种意义上说，民事责任是连结民事权利与国家公权力的中介。③详言之，中介违规行为一旦发生，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中，那么在惩戒侵权行为或违约行

为、恢复受害人利益的同时，房地产市场的整体秩序也得到一次又一次规范和调整。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。

四、对相关立法的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《联邦法》、《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产条例》，全面监管地产中介业务的运作以保护消费者，由地产监管局负责巡查及服务的投诉。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：

1、严格市场准入制度。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。⑤近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低诉至机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

（1）在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备a级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。

（2）在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。

2、设立行业协会。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止性行为。

笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止性行为明文予以规定，具体的禁止性行为如下：

（1）无证无照非法从事房地产中介业务；

（2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；

（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；

（4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；

（5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；

（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；

（7）虚假与不实信息欺诈当事人；

（8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；

（9）法律、法规禁止的其他行为。

4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：

（1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。

（2）中介机构对政府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等。

（3）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。

（4）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。

（5）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。

（6）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。

5、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。

6、明确损失赔偿范围。

房地产中介违规行为发生后，给房地产开发企业或消费者带来损失的，房地产中介服务机构和人员必须承担赔偿责任或违约责任。

房地产中介法律法规篇3

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规制和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、归责原则、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。

一、问题的提出

有一则案例。2001年10月6日，经某房产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。无独有偶。日前，某部级权威媒体披露了一则消息。何某花费毕生积蓄30余万元从某房地产开发公司手中购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于某房地产咨询公司的律师。律师收取了3200元的律师见证费，出具了律师见证书和声明书。在律师的见证下，何某放心地与房地产开发公司签订了《楼房转让合同》。一年后，何某因故欲转让该房，才被专业人士告知原购房合同系无效合同。

以上两则案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规制？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到注意义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？

二、房地产中介服务的概况

（一）房地产中介服务机构及人员的种类

房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织；价格评估机构是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动；经纪机构是为委托人提供房地产信息和居间业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。如设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

房地产中介服务人员，固名思义，是指隶属于介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨格认证和登记的管理办法。其中，从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得注册证的人员，而房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。法律法规严禁未取得资格认证的人员进入中介机构或擅自从事房地产中介业务。

（二）中介违规行为概述

目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。这类合同大多是中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。按惯例，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。

尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（1）不具备资质条件的无证无照经营；（2）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（5）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（7）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（8）虚假成不实信息欺诈当事人；（9）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（10）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（11）法律、法规禁止的其他行为。除违规外，有些行为同时还构成违法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行为，情节严重的甚至还会触犯刑律。

中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响，房地产资本市场欲实现强式效率也必将成为泡影。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。

（三）有关规制房地产中介服务行为的立法现状

遗憾的是，到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。许多房地产专著要么对中介服务行为只字未提，要么就是一笔带过。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。那么，对于房地产中介市场混乱的问题，究竟该如何解决呢？所幸的是，这个问题已引起了国家相关部门和某些省市的重视。2001年8月15日，建设部对1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》进行了修正，对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举，在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，如“未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”，对其他违法行为则处以“收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以一定数额的罚款”，“中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”等等。2002年5月23日，建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，该《通知》第（七）部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体行文为“加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

2003年3月，上海市房地局也采取了相应措施，规定凡不使用市房地局、市工商局联合监制的《上海市房地产居间/合同》示范文本的，房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备案。从3月份起，上海市各区县房地局和工商部门将联合执法，全面规范和整顿房地产经纪市场，无证无照、租借执业证书、利用职业便利“炒房”、非法赚取差价和利用合同欺诈当事人等违法违规行为都将被“喊停”。

无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，亦或是上海房地局对房产中介违规行为采取的相应措施，我们都可以看到房地产中介违规行为已经引起了国家和部分地区的重视。尽管这还不是严格意义上的法律法规，但我们毕竟看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违规行为法律层面上的规制即将应运而生。

三、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础

《城市房地产中介服务管理规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”七部委的《通知》中对中介违法违规行为也规定了“收回资格证书或公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。

（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现。

民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人藉以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。

（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性。

在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现，调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能只民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。

（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能。

1、补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。借助补救性，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提讼，亦可以寻求其他更加简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最重要的责任形式就是赔偿损失，通过恢复受害人的财产状况和受到侵害的权利，从而维系消费者对房地产市场的信心。

2、惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。在规制中介违规行为中，运用民事责任“取回”违规机构的“不义之财”，是对以获得非法利益为动机的中介违规行为的有效惩戒。如果法律明文规定中介违规行为的民事责任，赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人将可以运用诉讼手段维护其合法权益。

3、管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，就将个人权利转化为房地产法的实现问题，公权力方可介入其中。从这种意义上说，民事责任是连结民事权利与国家公权力的中介。③详言之，中介违规行为一旦发生，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中，那么在惩戒侵权行为或违约行为、恢复受害人利益的同时，房地产市场的整体秩序也得到一次又一次规范和调整。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。

四、对相关立法的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《联邦法》、《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产条例》，全面监管地产中介业务的运作以保护消费者，由地产监管局负责巡查及服务的投诉。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：

1、严格市场准入制度。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。⑤近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低诉至机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

（1）在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。

（2）在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。

2、设立行业协会。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止。

笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止明文予以规定，具体的禁止如下：

（1）无证无照非法从事房地产中介业务；

（2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；

（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；

（4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；

（5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；

（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；

（7）虚假与不实信息欺诈当事人；

（8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；

（9）法律、法规禁止的其他行为。

4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：

（1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。

（2）中介机构对政府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等。

（3）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。

（4）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。

（5）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。

（6）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。

5、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。

6、明确损失赔偿范围。

房地产中介法律法规篇4

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规制和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、归责原则、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。

一、问题的提出

有一则案例。2001年10月6日，经某房产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。无独有偶。日前，某部级权威媒体披露了一则消息。何某花费毕生积蓄30余万元从某房地产开发公司手中购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于某房地产咨询公司的律师。律师收取了3200元的律师见证费，出具了律师见证书和声明书。在律师的见证下，何某放心地与房地产开发公司签订了《楼房转让合同》。一年后，何某因故欲转让该房，才被专业人士告知原购房合同系无效合同。

以上两则案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规制？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到注意义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？

二、房地产中介服务的概况

（一）房地产中介服务机构及人员的种类

房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织；价格评估机构是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动；经纪机构是为委托人提供房地产信息和居间业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。如设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

房地产中介服务人员，固名思义，是指隶属于介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨格认证和登记的管理办法。其中，从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得注册证的人员，而房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。法律法规严禁未取得资格认证的人员进入中介机构或擅自从事房地产中介业务。

（二）中介违规行为概

目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。这类合同大多是中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。按惯例，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。

尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（1）不具备资质条件的无证无照经营；（2）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（5）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（7）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（8）虚假成不实信息欺诈当事人；（9）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（10）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（11）法律、法规禁止的其他行为。除违规外，有些行为同时还构成违法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行为，情节严重的甚至还会触犯刑律

中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响，房地产资本市场欲实现强式效率也必将成为泡影。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。

（三）有关规制房地产中介服务行为的立法现状

遗憾的是，到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。许多房地产专著要么对中介服务行为只字未提，要么就是一笔带过。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。那么，对于房地产中介市场混乱的问题，究竟该如何解决呢？所幸的是，这个问题已引起了国家相关部门和某些省市的重视。2001年8月15日，建设部对1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》进行了修正，对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举，在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，如“未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”，对其他违法行为则处以“收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以一定数额的罚款”，“中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”等等。2002年5月23日，建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，该《通知》第（七）部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体行文为“加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

2003年3月，上海市房地局也采取了相应措施，规定凡不使用市房地局、市工商局联合监制的《上海市房地产居间/合同》示范文本的，房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备案。从3月份起，上海市各区县房地局和工商部门将联合执法，全面规范和整顿房地产经纪市场，无证无照、租借执业证书、利用职业便利“炒房”、非法赚取差价和利用合同欺诈当事人等违法违规行为都将被“喊停”。

无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，亦或是上海房地局对房产中介违规行为采取的相应措施，我们都可以看到房地产中介违规行为已经引起了国家和部分地区的重视。尽管这还不是严格意义上的法律法规，但我们毕竟看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违规行为法律层面上的规制即将应运而生。

三、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础

《城市房地产中介服务管理规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”七部委的《通知》中对中介违法违规行为也规定了“收回资格证书或公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。

（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现。

民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人藉以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。

（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性。

在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现，调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能只民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。

（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能。

1、补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。借助补救性，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提讼，亦可以寻求其他更加简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最重要的责任形式就是赔偿损失，通过恢复受害人的财产状况和受到侵害的权利，从而维系消费者对房地产市场的信心。

2、惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。在规制中介违规行为中，运用民事责任“取回”违规机构的“不义之财”，是对以获得非法利益为动机的中介违规行为的有效惩戒。如果法律明文规定中介违规行为的民事责任，赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人将可以运用诉讼手段维护其合法权益。

3、管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，就将个人权利转化为房地产法的实现问题，公权力方可介入其中。从这种意义上说，民事责任是连结民事权利与国家公权力的中介。③详言之，中介违规行为一旦发生，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中，那么在惩戒侵权行为或违约行为、恢复受害人利益的同时，房地产市场的整体秩序也得到一次又一次规范和调整。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。

四、对相关立法的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《联邦法》、《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产条例》，全面监管地产中介业务的运作以保护消费者，由地产监管局负责巡查及服务的投诉。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：

1、严格市场准入制度。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。⑤近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低诉至机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

（1）在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。

（2）在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。

2、设立行业协会。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止。

笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止明文予以规定，具体的禁止如下：

（1）无证无照非法从事房地产中介业务；

（2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；

（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；

（4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；

（5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；

（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；

（7）虚假与不实信息欺诈当事人；

（8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；

（9）法律、法规禁止的其他行为。

4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：

（1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。

（2）中介机构对政府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等

（3）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。

（4）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。

（5）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。

（6）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。

5、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。

6、明确损失赔偿范围。

房地产中介法律法规篇5

今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外,由

客观外界不确定因素引发的风险也比较多,通常情况下有,委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员,或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷,例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况,致使估价严重失实。同时,法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外,由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题,给估价操作带来难度,易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当,也容易产生风险,造成经济纠纷。 根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定,对于其法律责任未有专门明确,只是强调了违反管理规定的一般罚则,即行政责任问题,对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任,通常,合同责任既包括合同约定的责任,同时也包括法律规定的责任。其中,合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定,违约方就应当按照约定向守约方承担责任;对于没有约定的情形,应当按照法律规定追究违约方责任。

中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务,可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任,承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等,可以单独适用,也可以合并适用,对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

三.如何减少房地产中介机构的行业风险,促进行业良性发展

(一). 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务,前面已经陈述,此处不再赘述。

(二). 设立房地产中介机构行业责任险,转移部分风险,促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险,又称为专业赔偿保险,是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错,造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡,而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家,法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险,即常说的强制保险。行业责任险,作为责任保险的一个重要组成部分,从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年,在英国出现了世界上第一张行业责任保单——药剂师过失责任保单,但由于种种原因,行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视,发展十分缓慢。而此后,随着经济的发展和法律的完善,发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多,因此,行业责任保险开始逐渐引起大家的关注,市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前,在发达国家的保险市场上,行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说,行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比,我国的责任保险起步较晚,水平也不高,据业内人士介绍,国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上,而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右,并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上,行业责任保险所占比例虽然很少,但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此,近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销,例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种,并准备继续推出校园(方)责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义,同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高,公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高,消费者的自我保护意识也在不断增强,法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障,这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面,随着我国社会主义市场经济建设的不断发展,那些原先不同程度带有"行政色彩"的专业职业,如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化,它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构,因此,一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担,这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外,随着改革开放的深化和社会经济的发展,会计、

公证、律师等行业成了社会上的热门行业,和老百姓的关系也越来越紧密,但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险,如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防,因此,买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。 3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险,因此除了在合同中对风险的防范作出约定外,如能积极利用社会保险手段来转移部分风险,对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展,是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说,差距代表着挑战和机遇,也意味着巨大的市场潜力和发展空间,占据了这一市场的主动权,就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言,谁先开辟新的险种,谁就可能占领先机,而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险,从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中,因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障,房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸,在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易,即使产生纠纷也会将风险转移,对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场,实现房地产中介行业加速整合,进入良性循环发展,从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今,我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全,市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心,信誉立则企业兴,信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一,也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确,是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件,不偏不倚如实地向客户提供信息,既是对房地产中介机构的职业道德的要求,也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点,必然会损害当事人权益的,设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧,因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险,对于造成损失产生赔偿责任的责任人,保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流,提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平,健全中介机构内部管理制度。

房地产中介法律法规篇6

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

0 前言

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。

随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。

1.当地房地产中介行业发展现状及问题

1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状

当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。

1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低

市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。

1.2.2经营失信，社会信誉度低

日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。

1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差

据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。

1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。

1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力

当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低

目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。

1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为

目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。

2. 健全房地产中介行业的对策和建议

2.1 房地产中介行业发展对策

2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展

由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。

2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设

鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。

2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质

应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。

2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律

制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。

在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。

2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理

将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。

2.2 对相关立法的几点建议

房地产中介法律法规篇7

在2016年2月23日上海消保委通气会上，公布了两起关于房地产中介不规范经营的案例，且都与链家中介有关。

案例一的大致情况是上海市民庄先生今年1月份跟链家中介上海门店签订了房地产买卖中介居间协议，协商的房屋价格是370万元，定金为80万元。但是在交了80万元定金后链家却告知庄先生这套房屋已经被抵押，原因是卖家因为要借款买另一套房子资金不够，而更为戏剧性的是借钱给卖家的竟然是链家中介的一名经纪人。借款的时间是去年12月份，也就是说在签订居间协议的时候该房屋上已经存在抵押了，而经纪人并没有告诉庄先生任何消息。后庄先生要求解除抵押或者链家返还81万元的定金，链家却不同意。

另一个案例的情形是黄先生购买一套有400万元按揭贷款的房屋，但是签合同的时候才发现该房屋上分别有高达100万元个人贷款抵押和240万元银行贷款抵押，而链家此前并未告知黄先生真相，后链家劝黄先生先帮卖家偿还个人贷款，并且向黄先生保证交易不会有任何问题。善良的黄先生又支付了130万元来帮卖家偿还贷款，而后却发现该款项竟然全部被挪作他用。然而黄先生仍不放弃，在克服重重困难将房屋相关的抵押解除后，却被告知该房屋已被三家法院查封。原来卖方负债累累，总金额高达1.5亿元， 而链家此时表示可以借钱给黄先生，继续交易操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。

在这两起案例中，可以看出链家地产并没有按照正常流程去办理交易，故意隐瞒一些关于房产的真实信息，存在违规的操作。这次的事件绝不是偶然，它也暴露出房产中介行业的种种问题，比如信息披露不真实，经纪人员不履行基本的核实任务，从业人员诚信缺失等。这次的事件给链家敲响了警钟，也给房地产中介行业敲响了警钟，如何避免此类事件的发生是整个行业要思考的问题。

二、由链家风波引出的房产中介行业问题

（一）信息披露不真实

信息披露不真实是房产中介行业存在的一个很大的问题，在上述的链家违规操作的两个案例中无一例外存在信息的披露不真实。在房产中介服务中，有的房地产从业人员隐瞒房屋上已有抵押权的事实，将“带病”的房屋介绍给买家，有的故意隐瞒购房人的资格，房屋的产权性质、房型、面积等，而这些未被披露的信息恰好都是影响买房人是否购房以及房产交易能否顺利进行的重要信息，隐瞒这些信息对购房人的利益构成了很大的侵害。

（二）中介合同不规范

房地产中介服务合同是开展中介服务活动的依据，也是明确双方权利义务的文本。然而现实中，房地产中介服务合同往往都是由房产中介单方面提供的标准合同，里面存在不少格式条款， 这些不平等条款，使得委托人常常处于弱势地位，一旦纠纷发生，所签订的霸王条款合同将起不到应有的保护消费者利益的作用，使得消费者有苦难言。比如链家推出的“签赔”，即经纪人要求与业主签订独家协议，如在协议期内通过别家中介或买卖双方自行交易，就要赔偿链家一笔不菲的费用。而且不少中介自己制定的合同文本中存在不少隐蔽的限制甚至排除业利的条款。有记者曾以看房人身份调查，发现无论哪家中介，在陪同看房后都会催促看房人在其自制的“看房确认书”上签字，却不对相关条款的内容予以提示。

（三）中介之间恶性竞争不断

竞争有良性和恶性之分，良性竞争利于企业的成长，恶性竞争则有害于企业的效益和发展。当前房产中介行业恶性竞争严重。房产中介行业的恶性竞争主要表现在：中介间争抢经纪人、争抢客户、争抢房源等，从前一段时间南京两家房产中介人员为了一处房源大打出手就可见一斑。这些问题如果企业不重视，会形成不良的企业文化，导致企业的效率低下，同时也给社会带来不稳定因素。如果房产企业继续短视下去，不制定很好的规章制度，不重视培养高素质人才，不养成良好的企业文化，那么房地产中介行业的这种竞争乱象还将会继续下去。长此以往，损害的是客户的利益，企业的效益以及社会的利益。

三、房产中介行业的问题成因

（一）行业准入门槛低

准入制度，是国家和政府准许公民、法人从事商品生产经营活动的条件和程序的各种制度及规范的总称。在房产中介行业中，一直以来没有严格的市场准入制度成为这个行业混乱的原因。

房地产中介业务需要的人才一般要具备房地产法律和房地产业务基本知识，这样才能提供专业的服务。现阶段我国房产中介市场很大，需要的人才也多，但是由于我国的资格认证制度和持证上岗制度尚不健全，因此导致这个行业的很多人员鱼龙混杂，素质参差不齐。在英美，以及德国、日本等国家都已经形成了比较成熟的房产中介行业规范，准入制度对企业以及中介人员的要求比较高，这是我们需要借鉴学习的地方。只有从源头上将不具备资质的企业和中介人员排除在行业外，该行业才可能健康发展，良性发展。

（二）法律法规不健全

房地产中介法律法规篇8

引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。

1 我国房地产中介的发展现状

进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。

2 我国房地产中介发展中所存在的问题

房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。

2.1 盲目入市, 竞争力不高

我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。

2.2 专业化水平低

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。

2.3 诚信不足

一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。

2.3.1 法制不健全

我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。

2.3.2 多头管理，缺少沟通

对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。

2.3.3 入行门槛低

目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。

3 我国房地产中介的发展对策

3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品

由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。

3.2 加强专业人员的培训

鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。

3.3 完善法律法规，加大监管力度

针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。

3.4 增加透明度

增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。

3.5 建立诚信制度

如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。

1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。

2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业

内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。

房地产中介法律法规篇9

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二、房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

（一）、 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1、 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2、 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3、 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

（二）、 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。

中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

（一）、 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

（二）、 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有“行政色彩”的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

房地产中介法律法规篇10

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二、房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

（一）、通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1、来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2、来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3、来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

（二）、房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。

中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

（一）、房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

（二）、设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有“行政色彩”的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。新晨

房地产中介法律法规篇11

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02

一、问题的提出

2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。

本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。

二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符

据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。

上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。

以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。

三、委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。

但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。

而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。

四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择

房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？

我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。

遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。

本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。

而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。

因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。

注释：

①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。

参考文献：

房地产中介法律法规篇12

中图分类号：D923.6 文献标识码：A

一、绪论

（一）选题的背景。

在我国经济高速发展的今天，各种经济活动日益显现，参次不齐的经济活动也容易导致层出不穷的法律问题，特别是在上海，这个我国最大、最繁华的一个城市，各类问题总会凸显出来。在法律问题方面，上海也是首当其冲站在风口浪尖。随着沪上房地产行业的蒸蒸日上，各类中介机构也相应兴起，在兴起的同时，关于房地产居间纠纷的数量已经在不断增加，看似简单的居间合同案件，却总是审判实践中的难点。由于居间合同的特殊性以及长期以来对一些基本问题未形成统一认识，而且居间合同这个词语在中国的时间并不是很长，所以在居间纠纷处理中的执法不统一的现象还是比较常见的，尤其是对当前房地产交易中频繁出现的“跳中介”现象如何认定、处理，实务界分歧较大，这在一定程度上也影响到当前整个新兴房地产中介市场的健康发展和规范建设。本文拟对居间合同中“跳中介”现象的概念与法律认定标准做出界定， 并从居间合同内部结构的角度弄清 “跳中介”的法律后果。

（二）研究的动机和意义。

由于居间合同的特殊和长期以来对一些基本问题未形成统一认识，所以导致法官在审判居间合同类案件的时候很棘手，很难去判断，缺少一个正确办案的标准，所以，笔者从有利于各类人士评价居间合同类案件为动机，并结合平时所关注的民事方面的兴趣爱好而决定执笔此文。完成本文的意义也很明确，弄清楚居间合同的概念，以及其中“跳中介”现象的概念与法律认定标准做出界定， 并从居间合同内部结构的角度厘清 “跳中介”的法律后果，呼吁社会人士用更多的诚信来促进交易的正常进行。

（三）案例获取的渠道。

本案件是通过在最高人民法院的官方网站上，最高人民法院关于第一批指导性案例的通知中获取的案件，然后从网站上摘录下来。

（四）研究范围的界定。

弄清楚居间合同的概念，以及其中“跳中介”现象的概念与法律认定标准做出界定，推出跳中介行为的构成要件，并从居间合同内部结构的角度厘清 “跳中介”的法律后果，呼吁社会人士用更多的诚信来促进交易的正常进行。

（五）相关问题的说明。

居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。而本文所说的居间合同是指目前市场中最常见的包括代办劳务的房屋买卖居间合同，尤其是二手房买卖居间合同。

“跳单”通常是买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避中介费的支付或少付。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

二、基本案情

上海市虹口区人民法院经公开审理查明，2008年11月27日，原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）与被告陶德华签订了《房地产求购确认书》，第1条约定，陶德华愿意委托中原公司居间求购本市株洲路某室房屋；第2条约定，陶德华在验看过该房地产后6个月内，本人或其委托人、人、代表人、承办人等与其有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中原公司支付违约金。n月30日，系争房屋买卖双方签订上海市房地产买卖合同，成交价为138万元。2009年2月1日，陶德华取得系争房屋的所有权。

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

三、案件的焦点和争议

本案件所争议的焦点有这几个，第一：陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》的法律性质。第二：《房地产求购确认书》中系争第2条的效力问题。第三：陶德华与其他中介所签订的合同的效力问题。第四：陶德华是否构成违约，这个焦点主要就在于认定和解决居间合同中的跳单行为，被告到底有没有利用原告所提供的信息而跳过中介直接向出卖人成交中介的标的，这样的“跳单”行为到底要不要受到法律的约束，承担相应的违约责任。

第一、关于签订《房地产求购确认书》的法律性质 。首先，这个《房地产求购确认书》是一个合同，它满足一个合同所应有的要件，具体而言是叫居间合同。居间合同是指：居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》约定，中原公司带陶德华实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，如陶德华与出卖方成交，应向中原公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，也是双方当事人的真实意思表示，应认定为居间合同。

第二、关于该合同的第二个条款的规定，到底有没有违反合同的强制性规定，《房地产求购确认书》这是一个格式合同。存不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形的呢？笔者认为这是没有的。所以这个格式合同是成立的，并没有免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利。故此第二条款也应有效。

第三、关于被告与除中原公司以外的中介公司订立的合同效力问题。这也是双方当事人的真实意思表示，符合合同的特征，真实有效。所以也应认定有效。

第四、关于陶德华违约与否的问题。主要是看，陶德华到底有没有利用原告所提供的信息而跳过中介直接向出卖人成交中介的标的，这样的“跳单”行为到底要不要受到法律的约束，承担相应的违约责任。我认为，是没有的。因为陶德华是通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，并不是只有中原公司一个单位才是单独授权人，有好几个中介公司都拥有涉案房屋的房源信息，这些和中介公司都提供了订立合同的机会，而且实施了看房的媒介服务，最重要的是，首先带领陶德华去房的，并不是中原公司。所以，被告人在中原公司以前就已经获知了该房源的信息，陶德华也已经缴纳了中介费给另外的公司，他在主观上是绝对不具有逃中介费的目的的，主观上没有这个故意。而且已经缴纳了中介费这个行为，所以，不能认定为陶德华这种行为为“跳单”行为。故，陶德华不应该承担违约责任。我们向深处推广，如果说陶德华是为了逃脱中介费，而与卖家协商，直接将房产过户那么这种行为就是典型的，以逃脱中介费用为目的，客观上也实施了逃脱的行为。这才是“跳单“。当然还有另外一种情况，那就是不正当的阻止佣金支付条件成立，如另行委托他人成交的，视为条件已成就。这个时候，委托人应该向中介付中介费。

四、案件定性和法律适用

房地产中介服务合同的性质辩析房地产交易实践中， 房地产中介服务的一般工作流程为：房地产买方或卖方发出买房或卖房委托要约房地产中介接受委托并与委托人签订委托合同房地产中介寻找卖方或买方撮合并订立三方合同 （买卖双方及房地产中介均为合同当事人，内容主要为买卖双方及房地产中介在房地产买卖过程中的权利义务）房地产中介协助或委托人办理赎楼、房屋过户、水电汽过户等手续房地产中介最终取得佣金。

综上所述，该案件完全符合以上的流程安排，应该定性为一个居间合同纠纷案。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。同时，现代合同法追求的契约自由原则，双方当事人有权选择相互对方。本案中，陶德华到中原公司表示买房的意愿，中原公司向陶德华提供房源信息，并带陶德华实地看房，看房后与陶德华签订《房地产求购确认书》，明确约定了相关条款。该确认书符合《合同法》规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同

五、研究结论和相关思考

该案件研究的结论是：“跳单“违约行为的构成要件认定：

（1）主观上，委托人是否存在逃脱中介费的意愿。

（2）拥有中介信息的中介机构数量，如果数量多就是一般，数量就一个那就是独家。

（3）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并积极履行媒介服务

（4）委托人是否利用了该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交。

那么根据上面的几个”跳单“行为的构成要件，主观上，委托人没有逃脱中介费的意图。主体上，中介机构不是独家。中介公司的确提供了房源信息或成交机会，并积极履行媒介服务，但是，委托人没有利用这个信息，机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交。所以，陶德华的行为不构成违约。