房地产工程论文合集12篇
房地产工程论文篇1
目前，我国房地产工程管理仍然存在一些明显的问题，如房地产项目开发之前准备工作不足、对施工过程的监管力度不够、工程管理机制不够科学、工程竣工后的验收标准和工程报建之初不统一等。这些问题的存在对于房地产工程管理质量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地产公司包括资金、信誉在内的损失，另一方面也是对工程项目和使用居民不负责任的表现，对房地产公司的长远发展和我国建筑业的发展带来了不利影响。因此，亟需对我国目前房地产工程管理中存在的问题进行研究分析，制定出一套针对性的改进策略，找到真正有效的管理途径，帮助房地产开发商及相关部门实现房地产工程管理实效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供参考：
1采用高效、先进的房地产工程
管理模式先进、有效的管理模式，是当前实现房地产工程管理效果提升的有利支撑和必要保障。具体来说，采用高效、先进的房地产工程管理模式应当做到以下三点：第一，采用职能制的管理模式，即在明确管理人员的专业能力的基础上，对管理人员的管理职责进行细化分工，并确定管理者的具体权力，通过对管理人员进行精细化管理，使管理人员的能力得以充分发挥，充分利用工程管理方面的人力资源；第二，采用项目经理制的管理模式，这种模式也是目前房地产工程管理中得到了广泛认可的管理模式，即企业在总经理之下根据项目内容设置项目经理，通过项目经理对项目的实施进行直接管理，并由项目经理承担项目管理责任，这种管理模式在使管理分散化的同时，也增加了管理的细化程度，增加了管理的实际效果和范围；第三，设立工程指挥部，尤其是对于大型的房地产工程项目来说，工程指挥部的设立具有很重要的意义，工程指挥部可以实现对整个工程项目的统筹管理、协调分工，工程指挥部可以由多个项目合资方同时参与，实现多个项目合资方对工程项目的共同管理，使工程项目的施工更加符合投资方的意愿。
2选择专业能力强、认真负责的管理者再大的房地产工程项目
其管理工作最终也是由人来完成的，因此，房地产工程管理者的素质和能力高低对管理的实际效果产生着最直接、最显著的影响。在这样的情况下，为了提升房地产工程管理的质量，就必须选择具有足够的工程管理能力和管理经验，并能够认真负责、承担责任、有良好的执行力、重视管理细节的管理者，尤其是项目经理。在这方面，房地产开发商必须有深刻的认识，大量的事实论据已经表明，房地产工程项目经理的良好的管理能力和管理态度是提升房地产工程管理质量的重要保障。此外，对于施工企业也应当慎重选择，一方面，要衡量施工企业的施工能力是否能够胜任房地产工程项目；另一方面，要对施工企业以往的施工信誉度、施工质量进行考察，确保施工企业的施工能力和施工资质能够按照标准完成工程项目。
3竣工后验收和前期报建相统一
工程竣工后的验收工作，其验收标准不仅需要按照国家相关的行业标准确立，也需要和工程报建之初的内容相统一，否则会造成工程验收工作无法检查出和工程报建方案相悖的工程内容，使验收工作名存实亡。为了实现竣工后的验收标准和前期报建相统一必须做到：首先，验收标准要体现报建时对工程建设的要求，尤其是一些关键环节和基础性内容，确保工程建设是按照既定的方案进行的；其次，验收要重点检查前期报建所规定的工程质量问题，及时发现没有达到前期报建要求的质量的工程内容，对这部分内容进行科学处理，保障房地产工程项目的综合质量和细节质量，对工程负责，对住户负责。
房地产工程论文篇2
最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。
在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:
1.1项目选址是项目成功与否的基础
1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
2.2应编制项目成本投资估算控制表
根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:
1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6)建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。
结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。
根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
2.1总平面规划设计
1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
2.2单体施工图设计阶段
该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:
1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。
3施工阶段工程造价的控制措施
按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
3.1工程招投标阶段的工程造价控制
1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件
①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。
③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,
注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
4.2加强工程施工事中控制
1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
4建筑项目工程造价控制与管理综合措施
工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:
①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;
②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系
3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。
5结束语
综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。
参考文献:
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[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.
[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.
房地产工程论文篇3
2)缺乏对工程实施过程中质量的全面管理。在对相关工程项目的监管中，管理人员事先控制质量的意识较弱，通常都是在完工后才发现相应的问题，然后再采取补救工作。举例说明:部分土建施工企业在与园林施工企业进行合作时，交接不畅的情况时有发生，特别是在工期十分紧张的状态下，主体建筑物在外立面上的装修工作还没有完成，根本不能对外排架采取强制性的拆除，因此，对应的园林施工方不能够进行现场的施工工作，延长了工期;此外，在安装和操作过程中的不规范常常导致铝合金门窗出现渗漏的现象。在对工程项目质量进行管理的过程中，竣工验收完成后就结束了所有的监管工作，缺乏对于成品实施保护性措施的正确意识。举例说明:对铝合金门和窗采取的保护性措施方面，当相关分包单位对铝合金门和窗进行安装后，并未与后续的施工方进行工序的交接工作，导致铝合金门窗滑道以及门框被后续的施工方所破坏。然而，后续的施工方大都由业主采取直接性的委托和分包形式，造成了责任的极度混乱，使得维修的主体抵触情绪十分严重，从而增加了管理的难度与协调的成本。
3)缺乏健全的质量管理体制。房地产工程项目在质量管理方面出现问题，还与不健全的质量管理体制息息相关。房地产企业忽视了工程项目的质量管理，缺乏健全的管理体制，造成部分施工人员在施工过程中偷工减料，甚至是违规操作，影响了工程项目的质量安全。缺乏健全的质量管理体制，很有可能造成施工工期的延后，导致施工成本的增加，严重影响了房地产企业的经济效益与社会效益。
2房地产工程项目在质量管理方面的有效应对措施
1)对工程项目前期的规划与设计力度进行加强。就目前我国房地产工程的质量管理来看，缺乏工程前期的管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了进一步加强工程质量管理，在进行施工之前，房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作，确保工程顺利进展。在进行施工之前，首先要科学合理地规划整个工程，对地形地貌进行严格的勘测，落实市场调查的工作，从而对工程项目的整体风险进行预测;其次，依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。
2)加强对施工整体环节中质量的管理。对于施工项目而言，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，保证良好的施工质量。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，在某个环节合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理，保证质量达标，当不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行实时监管，确保在第一时间发现问题，并且进行及时积极的解决。
3)加强对工程项目竣工后的质量管理。对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，对质量上存在的问题及时发现、及时解决，预防后续的工程质量问题。当工程结束后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个项目的质量，一旦发现问题，立刻进行更正，确保质量的达标。此外，还要建立健全质量的评估报告，有效地整合整个工程项目有关质量的信息，便于对今后工程建设工作的指导。
4)增强施工人员的质量与安全意识。对房地产工程项目的质量管理进行加强，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，及时反映并解决工程中存在的问题，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要对施工人员的专业技能进行相应的提高，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，落实提高房地产工程项目质量的管理。
房地产工程论文篇4
传统的管理模式在房地产项目经济管理中取得不错的成绩，为房地产带来发展的机遇，为房地产工程项目管理积累的大量的经验，随着房地产事业的不断发展，其管理模式已经不能满足经济项目管理的需要，特别是大型的工程项目经济管理。下文将会详细分析当下房地产工程管理项目存在的问题。
（一）对房地产工程项目管理观念意识不强
房地产工程项目管理能力的强弱，直接关系到房地产事业的开发，因为房地产项目工程经济管理是整个管理的中心，因此起着至关重要的作用。在房地产工程项目经济管理中，都侧重于房地产工程项目带来的经济效益，而不是将主要的精力放在项目经济管理的模式上，并且认为工程项目经济管理是可有可无的管理项目，因而对工程项目经济管理不重视，这就是缺乏观念意识造成的。这就使得在房地产工程项目管理中错漏百出，从而使得房地产工程项目风险加大，房地产事业也得不到最大限度的发展。
（二）缺乏完整的管理体系
缺乏完整的管理体系是管理中普遍存在的现象，在当下的管理模式中很少房地产公司在管理上能拥有一个健全的管理体系，来协助工程项目经济管理。在实际的房地产项目工程管理中并没有过多的规章制度，即使存在着相关的管理体系也不会认真执行，从而导致很多房地产工程项目建设得不到有效的执行，并且说明其管理制度只是摆设的作用。在对房地产项目经济管理中还缺乏相应的管理队伍，这也是致使房地产工程项目经济管理工作的得不到有限开展的重要原因。为了进一步改善房地产工程项目经济管理，应加强对工程项目经济管理制度的建设和完善相关的管理体系，并提高工程项目管理人员的管理观念和综合素质水平。这样房地产工程项目经济管理才能得到有效的开展，保证项目的顺利进行。
二、改善当下存在问题有效对策
（一）提高管理人员的素质水平
经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。
（二）注意施工阶段的过程的控制和管理
在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质监制，降低返工几率，拒接豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理体系，并加强对房地产工程项目经济管理
纵观当下的局势，关于我国的房地产经济管理的规章制度有较大的改善，但还是相应存在着漏洞，并妨碍着我国房地产工程项目经济管理的发展。因此，房地产工程企业想要做好经济管理的工作，首先就要加强房地产工程项目经济管理规章制度的建设，建立健全相关的管理制定，并加强对项目经济管理的约束，从而促进我个房地产事业的顺利开展。在制度完善的情况下，如果不认真执行，那也相对于摆设，因此还应加强对房地产工程项目经济管理制度的执行力度，况且执行才是制定相关规章制度的最终目的。
（四）各部门要加强沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从而经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。
房地产工程论文篇5
1 房地产开发项目中的风险
房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。
(1)空间上的固定性。
空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。
(2)投资规模大。
房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。
(3)开发周期长。
房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。
(4)开发条件差，环境恶劣。
由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。
(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。
房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。
2 房地产开发项目中风险的特征
一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：
(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。
(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。
(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。
(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。
(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。
(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。
3 房地产开发项目中的风险管理应用现状
由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：
湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。
4 房地产开发项目风险管理研究现状
目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。
在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)
近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。
结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。
参考文献：
[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32
房地产工程论文篇6
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展，中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员，有90%的企业出现岗位空缺。”这表明，目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够，专业人员更是少之又少，在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天，随着中国城市化，城市国际化的进程的加快，市场需求越来越大，据智联招聘统计数据显示，2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》，并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》，并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售代理、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养，需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识，锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力，同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时，房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出，“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点，要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养，基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作，对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多，涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调，如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等，但随着房地产营销意识的深入，房地产产品本身越来越受到重视，根据市场和自身条件而确定房地产产品定位，从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法，这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备)，满足形成房地产概念资料库，满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅，多媒体教学设施设备，设计资料库)，满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘，洽谈桌椅，销售管理软件及其它售楼道具)，满足开展销售策划与销售实务技能实训，组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台，满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室，通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示，满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要，满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备，包括消防系统，楼宇智能化运行系统等)，满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要，提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时，要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议，已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课，是一门实践性、应用性很强的一门课程，对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用，可以帮助分析房地产市场，掌握策划与销售规律。因此，在教学过程中，需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群，并重组课程内容，与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学，即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学，如讨论式教学、边讲边练、社会实践等，在教学过程中坚持“以教师为主导，以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设，促进形成特色专业。
参考文献
房地产工程论文篇7
中图分类号：F293.33-4
基金项目：河北工业大学教研立项支持项目
作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制
杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
1引言
房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。
在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。
2国内外房地产类课程设置现状
2.1 国外房地产类课程设置现状
国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。
2.2 国内房地产类课程设置现状
对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。
通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。
3 房地产类人才培养的调研分析
在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。
3.1 房地产企业调研
为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。
3.2 在校学生调研
学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。
4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计
4.1 工程管理专业中房地产类课程设置
结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。
4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计
1.专业基础课
《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。
《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。
2.专业必修课
《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。
《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。
《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。
《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。
3.专业选修课
《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。
《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。
《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。
4.前言课程（或讲座）
《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。
房地产工程论文篇8
关键词:
房地产企业会计;课程;建设
一、房地产企业会计课程的教学目标
房地产企业会计课程是我校房地产开发与管理专业的专业必修课。通过本课程的教学,立足我国新会计准则和房地产企业经营的实际情况,将我国现行会计制度、会计核算方式讲授给学生,使学生对于房地产企业的会计核算方式清楚地认识和掌握,并通过本课程的教学为学生今后继续深入会计理论研究或从事房地产会计实务奠定一定基础。本门课程要求学生在掌握房地产企业会计基本理论和方法的基础上,学会理论与实际的结合,并具备处理房地产企业实际经济业务的专业能力和素质。为了实现上述教学目标本课程的教学内容涵盖了房地产企业现实经济核算工作的各个方面的内容,包括:房地产资金筹集,销售收入取得、房地产建造成本、费用支出、税费上交、工资发放等日常业务,及年终利润分配等房地产企业现实经济业务的核算。
二、房地产企业会计课程建设的必要性
房地产企业会计课程是一门集理论性与技术性于一体的应用型经济管理学科,它不仅有完整的理论体系,而且可操作性极强,活学活用、学以致用、理论联系实际,一直是会计课程教学的指导思想。近年来,会计人才市场已由“卖方市场”转入“买方市场”,用人单位对应聘人员的从业经验要求非常“苛刻”,不再容忍毕业生拿着企业工资完成理论与实践的“磨合期”,而要求毕业生马上适应不同企业的不同业务,投入高节奏、高效率的工作中。基于用人单位的要求,培养会计人才的实践性教学尤为重要,而现实中的会计教学的主要以理论教学为主,而忽视了会计实践的教学。这就造成学生毕业到了到了企业需要重新认识原始凭证,难以适应实际工作的需要,因此,我们有必要根据现实会计工作的需要进一步加强房地产企业会计课程的建设。
三、房地产企业会计课程建设的措施
1.建设优秀师资团队
专业是兴校之基石,而师资是强专业的根本保障,优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支房地产会计专业教师队伍,可以采用“走出去,请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业挂职,深入企业一线,熟悉房地产项目从报建至项目完工进行完工结算的整个流程,参与房地产企业会计和税务处理工作,掌握该项技能,并收集教学所需的资料“请进来”是指从房地产开发企业或税务师事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。
2.己女进教学方法
教学方法是完成教学任务、实现教学目的、提高教学质量的重要而有效的手段。在教学过程中应当以学生为中心,以需求为动因,以问题为基础,进行发现式、探索性的学习。学生的知识绝大部分来自于课堂,在课堂教学中应当把教师与学生的位置进行转变,转变成以学生为主、教师为辅,把学生需求作为依托,进而培养学生自学性和创新性。采用“启发式,“案例式,“讨论式”等教学方法,开展互动式、参与式的教学活动。在教学过程中必须以调动学生主动性、积极性作为出发点,引导学生主动探索性,培养学生创造性思维和综合分析创新问题的能力。
3.加强实践教学
为突出会计知识的适用性,会计专业理论与实务必然要进行衔接。会计理论来自于日常实务,是对会计实务经验的高度概括总结并对实务工作起到了指导作用,所以这就要求会计的日常教学中,不仅需要构建出较为完整的理论框架,而且还要树立起完整的操作理念。因此,在讲授会计课程时,教师都需组织配备相适应的模拟实务资料和教材与会计实务相衔接,把学生的理论思维引到与实务相结合的实际操作中去,通过训练以增强学生的感性认识与会计知识适用性。房地产会计,应建立房地产经营沙盘,并将房地产企业经营管理过程中涉及的各种凭证(包括各种项目报建文件、工程承包文件、不动产销售合同、项目完工结算合同、银行结算凭证、按揭款到账凭证、发票等)制作成仿真化的教学版本,收集房地产企业经营管理过程中常见的经济业务材料并制作对应的原始凭证用于教学,实现仿真化目标;实现专业课程教学实务化目标,同时将涉及原始凭证认识及填开、房地产企业常见经济业务处理技能的教学任务细分到各专业课程中开展教学,培养学生根据原始凭证处理经济业务的能力,实现系统化目标。
4.建设教学资源
为了提高房地产会计课程教学效果,应建立健全房地产沙盘实验室、税务实验室等专业实验室。房地产沙盘实验室的建立和使用,有利于李生通过教学,熟悉房地产开发企业成本费用构成及其来源和房地产开发流程及其管理,使其能在实务工作中更好地理解企业经济业务的来龙去脉,并能正确归集成本费用,确认收人。同时,建立健全税务实验室,使学生足不出校即能高仿真地模拟企业各项税收纳税申报流程,并通过组织实施项目实验,使学生熟练掌握现行各税种纳税申报技能,增强学生的就业竞争力。
5.己女革考核评分办法
由于房地产会计课程实践性较强,同时综合运用能力要求较高应建立“理论+技能+过程”的“三三制”考核评分办法。在具体操作过程中,基础理论考核以期末的书面闭卷考试为主,考查学生对基础理论、基本知识与基本方法的掌握程度;而基本技能与操作技巧的考核则主要根据平时的岗位实训和作业完成情况给分,着重考查专业岗位的业务经办过程和业务处理能力;教学过程中还应培养学生的就业能力与工作态度,体现在学生的“上课出勤率”与“教学参与率”等方面,即整个考核评分过程中根据学生上课出勤和听课情况给予适当的成绩或评分,强调职业道德的培养。
参考文献:
[1]陆秀团,专业建设与行业深度结合研究,企业科技与发展,2013(4).
[2]胡昭瑾,浅谈会计教学改革中的理论联系买务的重要性,商,2013(12).
[3]高莹,王倩.提升专业技能改革教学方式,中国教育装备技术,2013(9).
房地产工程论文篇9
中图分类号：G424 文献标识码：A
Practice Teaching of Real Estate Cost Appraisal Courses
JIANG Xiaozhong
（Fujian Agriculture and Forestry University， Fuzhou， Fujian 350002）
Abstract This paper studies the practice of real estate appraisal course teaching reform， proposed the building of a database of teaching， improve teaching methods， establish curriculum and guide students to practice platform application case simulation valuation practices and other specific measures. The effects on the practice of reform to deepen students' findings suggest that the theoretical knowledge of the course in practice teaching， train and improve practical skills.
Key words real estate cost appraisal； practice teaching； reform
0 前言
理论和实践的统一，是马克思主义的一个最基本的原则。①房地产价格评估是一门应用型学科，是对房地产估价实务的理论总结和方法流程的概括，是基于实践基础上的理论知识体系。教学实践是在课程教学中，根据课程设置，安排学生进入社会，实际操作教学内容的过程。在课程教学中适当安排实践，有利于学生深入理解课堂理论知识，联系社会经济发展对本课程从业应用的要求。
构建实践平台，通过课程实践促进学生对课程知识体系的融会贯通，是本篇提及的房地产价格评估课程实践教学改革的核心。
1 房地产价格评估课程实践改革概述
1.1 房地产价格评估课程概述
房地产价格评估课程是福建农林大学资源环境学院国土资源系土地管理专业的专业学位课，3.0学分，50学时，开设于本专业三年级上学期。本门课程目的是传授学生不动产估价理论与方法并介绍实务知识，是一门技术应用性很强的课程。课程内容包括房地产价格内涵及基本分类，房地产与土地市场价格评估的基础理论和价格影响因素，各种估价方法（如成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、路线价法等）的评估原理、价格内涵、计算方法、公式和步骤，以及评估报告撰写和评估实务的大致分类等。
1.2 房地产价格评估的社会性质
房地产价格评估是专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合客观分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。②从理论意义而言，房地产具有价值量大和独一无二的特点，③前者使人们秉持谨慎的认知态度，后者导致人们面对千变万化的房地产的形态及价格内涵，难于准确认知特定房地产的价值。专业的房地产价格评估就成为揭示房地产价格的科学、客观、有效的方式。
在经济社会活动中，房地产价格评估是房地产中介服务的一个分支，是评估特定房地产的价格为相关经济事务提供参考依据或判定的标准，是房地产的各项经济活动必不可少的服务支撑，主要服务于房地产各项交易包括土地出让，房地产销售、转让、抵押、典当，房地产保险及损害赔偿，房地产税收，房地产征收及拆迁补偿，房地产纠纷及涉案，企业合资的清产核资、房地产行政管理等具体经济活动或事务。④
1.3 房地产价格评估课程实践改革的必要性
1.3.1 课程设置的要求
在土地管理专业的教学计划中，2010级以前房地产价格评估课程设置的实践教学是课程论文。由于课程论文偏重理论知识的分析和巩固，学生因缺乏实务经验而使论文写作只能东拼西凑，言之无物，既无法对课堂理论知识融会贯通，又无法有效将理论知识在实践应用中的表象和机理阐述清楚。2010级土地管理专业的教学计划将房地产价格评估课程论文更改为课程实习，希望通过实习增加学生实践经验。因此，建立良性高效的教学实践环节成为本轮教改的必然。
1.3.2 学科性质的要求
房地产价格评估是门应用性的学科。50学时内课程大量理论知识的传递，只能使学生了解估价理论框架及估价方法分析思路及基本运算。现实中房地产状况复杂多变，围绕房地产的经济活动千变万化，对从小到大局限在校园环境的学生而言，校园内获取的估价理论知识体系不足以支撑他们理解房地产在经济社会中的各种表象和机理，不足以应对复杂多元化的房地产价格评估实务。人的实践是主观见之于客观，又反过来验证主观接受的理论。因此，构建课程实践平台，促进学生应用所学知识，是学科性质的必然要求。
1.3.3 房地产价格评估知识体系应用的要求
房地产估价涉及多重知识体系的综合应用，包括房地产制度与政策、土地法学、地籍管理、房地产经济、测量、城市规划、建筑工程、工程造价、经济学、金融、证券、统计、财务管理、会计等知识。海量繁杂的知识体系的应用对仅仅接受两年专业知识教育的学生而言综合应用难度大，且在估价理论的介绍中无法体会众多知识体系应用的方式。只有通过估价实践教学，才能使学生理解诸多知识的应用之道。
1.3.4 拓展场所和视野，接触经济社会的要求
房地产价格评估是对经济生活中的房地产价格的判断。校园范围狭小，土地基本是划拨土地使用权性质，房地产产品用途及结构相对单一，商业房地产和住宅房地产交易资料少，信息获取困难，不利作为实践对象应用于课程实习中。因此，要通过教学实践改革，建立校外的教学实践平台，保证学生接触经济社会的具体事务，拓展视野。
实践是检验真理的唯一标准。⑤房地产价格评估的实践教学，必须推动学生融入社会，观察社会宏观经济、制度政策及房地产市场的动态，并结合专业知识，有效地理解估价实务的运作机理，达到课程教学的目的。
2 房地产价格评估课程的实践教学改革思路及具体措施
2.1 实践教学改革思路
针对房地产价格评估课程实践改革，主要思路是构建课程实践教学平台，创新教学方式和途径。一是课程教学中，建设教学素材资料库，丰富实践教学素材，拓宽教学方法，加强实践知识的解释或讨论；二是依托估价企业及相关行政部门，作为教学素材的来源和学生参与实践的场所；三是组成实践小组，提供案例并指导学生模拟房地产价格评估实务操作。
2.2 实践教学改革的具体措施
2.2.1 建设教学资料库，丰富教案，通过实际案例演示估价理论
笔者将通过网络平台积累的案例资料、自身参与估价项目的资料及从协作的估价机构中筛选的估价案例资料，组成教学资料库，并相应归类排序于教学讲稿中，作为课堂教学演示估价理论及方法应用，认识估价实践的基础平台。
2.2.2 改进课程教学方式，提高学生参与度
课程教学中，理论知识匹配实例，实时论证。重点在每种估价方法知识点介绍后，选用实际案例分解评估步骤和计算方法；对学生分组进行模拟估价课堂讨论；实现学生课前搜索准备资料，课中积极汇报及讨论，课后总结的参与模式。此外，安排估价从业人员至课堂，从实际经验出发介绍市场中估价结构、估价业务分类及实务工作的特点并答疑。
2.2.3 依托相关机构设立校外实践平台，参与估价实务
一是依托县级国土资源部门展开的县级土地价格评估平台，根据需要参与县级土地价格评估项目如县级城镇基准地价评估，教导学生资料搜集、市场调研和内业测算实务；二是依托房地产估价咨询企业的单宗房地产价格评估平台，由企业安排学生进行房地产估价案例资料整理归档，并跟随估价从业人员开展实务操作。通过沟通协调，初步定下4家估价机构和4家市县国土资源局作为学生实践的平台。
2.2.4 组建校内实践平台，提供模拟案例，演练估价全过程
以校内为大本营，以整个福州市为实践研究区，通过校内平台提供的福州市的案例，给定估价时点和待估对象价值定义，组织学生分组展开模拟估价。学生被划分为3～4人为实践小组，作业日期设定在课程最后10学时中，历时大约2周，第一周为作业流程拟定和资料搜集阶段，第二周为待估案例房地产价格测算和报告编制阶段。
2.2.5 教学实践改革进程的监控及调节
教学实践改革实施过程中，通过观察、实时访谈、问卷调查等方式，从学生、机构平台两方面及时追踪实践改革效果，适时调整实践操作中的细节问题。
3 房地产价格评估课程教学实践改革的效果分析
3.1 课程实践改革效果
3.1.1 学生实践效果
房地产价格评估课程教学实践改革面向福建农林大学资环学院土地管理专业2010级学生，总共106人。课程教学穿插实践知识的进程中，学生对知识的领会由浅到深，从课堂问答、小测、作业可知，基础理论的简单应用普遍合格；从估价案例的分解、分组讨论表现可知，对案例中估价知识点的应用及分析经历了基本无法应答、部分同学应答且一半正确率到三分之二同学能够在分组讨论中阐述案例分析思路和计算步骤，并能明确参数选取及应用的三个阶段；从模拟案例估价实践过程和提交的估价报告可知，各小组都能快速有效制定估价作业流程，协作完成估价资料收集到报告编写的工作，但在资料搜集途径、比较案例筛选及参数设定等方面受到经验的局限，一定程度上影响估价结果的科学性和客观性。
在课程教学及模拟案例估价实践收尾阶段，对学生发放调查问卷，共发放106份，收回103份，有效问卷89份。问卷设计为两个内容，一是学生课程实践体会调查；一是学生课程实践知识掌握情况调查。实践体会调查表明，在89份有效问卷中，97%的学生认为通过实践增强了对专业知识的理解，92%认为实践技能的培养得到加强，93%认为团队协作和沟通应对技能得到加强；57%的学生认为由于采用的数据资料和参数受到估价人员的主观意识影响，且估价人员的实践经验不足，估价结果与市场客观合理价格有些偏差，但差距不大；对课程实践的改善措施，74%的学生提出应增多课程实习机会，20%学生提出要加强指导教师的全程追踪；针对未来从业选择，由于土地管理专业就业偏重国土系统，仅有7%学生明确未来从事估价，20%的学生在无其它更优工作机会前提下从事估价。实践知识调查表明，学生实践中常用的方法依次是市场比较法（83%）、假设开发法（70%）、成本法（42%）和收益法（29%）；实务知识点的问题，79%以上学生回答正确。
3.1.2 协作单位实习效果反馈
受学生毕业导师指导计划和协作单位需求所限，本轮教学实践改革期间进入位于福州市的三个估价机构参与实习的学生总数为11人，占学生总数的10%，实习期为2013年7月至9月。从实习环节追踪和实习单位反馈的意见表明，学生们能积极主动参与房地产价格评估工作实务中，主要工作经验从估价机构案例报告的整理开始，到逐渐自主处理简单的小宗房地产抵押贷款评估项目，进一步跟随估价师参与大宗房地产估价案例资料的外业调查。实习过程中，学生们有一定理论和实践基础，能快速领会实习单位从业人员的指导，但受经验限制，初期工作完成速度和质量较差，后期基本能独立熟练完成小宗房地产抵押贷款评估项目，对估价流程和估价中实务注意事项达到基本熟悉。
3.2 实践效果分析
从前节实践效果可知，通过本轮课程教学实践改革，达到四重效果：
其一，教学实践改革改变了课程内容过于注重书本知识的现状，加强课程内容与学生生活以及现代社会的联系，有效促进学生对估价理论及实务操作知识的掌握。
其二，教学实践改革中，改变学生惯于接受学习、死记硬背的现状，倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手。学生们能积极参与课堂讨论和实践探索，能主动、流畅地在老师、同学、从业指导者之间对专业知识及技能的交流，也培养了在案例估价实践中作为调查者学习与社会人士的交际才能，还在实践中各自履行分配任务同时互助协作，培育了团队精神。
其三，教学实践改革构建了教学实践的基础平台，形成教学资料库的知识平台和校内外的实践平台。丰富的教学实证资料，使学生在课堂学习中直观了解估价实务操作，为后期实践奠定稳定的基础；良好沟通的实践平台，则促使学生实际接触估价实务，有效将理论知识应用于实践中，提高实践技能。
其四，为学生未来就业奠定良好基础。目前，国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职务的管理，转向对专业技术资格的管理。⑥参与从业资格考试合格并注册是从事房地产价格评估的必备条件。教学实践改革加深了学生的理论知识和实践经验，为学生未来参加房地产估价师、土地评估师从业资格考试，从事估价行业奠定良好基础。
3.3 实践改革实施中存在的问题和对策
3.3.1 课程设置与学生实习时间有一定时差
按教学计划，房地产价格评估课程设于土地管理专业学生三年级第一学期，而学生规定的毕业实习时间从三年级结束后的暑假开始。两者的时差，造成实习学生需要花一段时间复习巩固估价知识和已有实践经验，以致实习初期工作效率较低。
对此，应在学生实习前组织岗前培训，做好前期准备。
3.3.2 暂时缺少大型项目供足够数量学生参与实践
本轮课程实践时间前，福建省的城镇基准地价修编工作（2011年）刚刚落下帷幕，以致课程教学中，无法利用基准地价评估项目推动土管专业10级学生大量参与实践。估价机构则受限于其本身规模和需求，可安置的实习学生数额较少。
对此，一方面可再寻求更多估价机构的协作，另一方面则增多不同类型估价案例模拟实践，达到学生充分实践的目的。
3.3.3 估价涉及面广及实务的复杂性影响学生实践知识的掌握
如前2.3节所述，房地产价格评估要大范围的知识的共同应用。对土地管理专业三年级学生而言，知识体系尚处于构架阶段，学习侧重点也偏向管理学科，他们在实践中对综合知识的应用相对生涩；而实务操作的复杂性又进一步加大实践的难度，使学生无法充分收集资料和准确计算分析。
对此，应根据资料库，编制房地产估价案例实务手册，发放学生学习并归纳总结案例中知识体系应用的情况。
4 结论和讨论
总之，通过房地产价格评估课程的实践教学改革，拓展教学途径和丰富教学手段，使学生能够依托房地产价格评估课程的实践平台，积极参与到房地产价格评估实践中，加强对本门课程的实务技能培养，也为未来就业发展方向有了进一步的思考和准备。
当然，房地产价格评估课程的教学改革尚处于起步阶段。未来教改计划中，还要继续增加与协作机构的平台建设，并充分利用网络组成教学平台，一方面加强与学生的沟通，另一方面引导学生利用网络实现专业知识和技能的培养。
本篇论文属于福建农林大学教学改革立项项目
注释
①⑤.选集（第5卷）[M].人民出版社，1977：297.
② 国家质量标准监督局，中华人民共和国建设部.中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S].中国建筑工业出版社，2006：1.
房地产工程论文篇10
作者简介：谢婷（1982-），女，湖北洪湖人，上海电力学院经济与管理学院，讲师；刘樱（1980-），女，湖南攸县人，上海电力学院经济与管理学院，讲师。（上海 200090）
基金项目：本文系2012年上海电力学院校级课程建设项目（项目编号：20121205）的研究成果。
中图分类号：G642.0 文献标识码：A 文章编号：1007-0079（2013）31-0115-02
中国房地产业的发展始于20世纪改革开放后的90年代，二十多年来，随着我国城镇住房制度的不断发展和具有中国特色的市场经济体制的逐步建立，房地产业也随之蓬勃发展起来。在过去的二十多年当中，房地产业解决了部分住房需求问题，改善了许多居民的住房环境，并且在拉动内需、促进整个国民经济发展方面起到了很大的作用，促进了房地产业和建筑业的进一步发展。
然而，在房地产业蓬勃发展的同时，也出现了一系列的社会问题，比如房价过高，超过了居民的支付能力；对银行资金依赖过大，使得整个银行资金被房地产业绑架；受到政府行为的影响过大等。这些问题引起了整个社会的关注，由此政府开始对房地产业进行调控，调控力度也在不断增大，国家的多次调控政策使得房地产业的资金链、盈利能力遭遇到了很大的挑战。而现在房地产业的发展仍处于粗放阶段，对资源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造过程和使用过程对能源的消耗等。因为缺乏技术创新能力和资源集约能力，对资本市场的依赖特别大，并且抵御市场风险、政策风险的能力也非常弱，再加上房地产业自身固有的特点，导致房地产业难以支撑自身的可持续发展。房地产业如何实现可持续发展，如何在经营过程中降低风险，降低政策因素的影响，就依赖于素质较高的房地产人才。
一、“房地产开发经营与管理” 课程教学的目的
“房地产开发经营与管理”这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。许多工程管理专业的毕业生会去房地产开发企业或者施工单位、设计单位、物业管理等相关企业就业，而这些工作都是属于房地产开发全过程当中的一个环节。因此我国许多高校工程管理专业中会将房地产开发与经营这门课程设置为必修课程。这门课与其他课程有一定交叉，需要有其他课程作为先导，因此“房地产开发经营与管理”一般都在大三和大四开设。
另外，“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的四门考试课程之一，如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好，那么今后无论是在工作方面，还是在考试方面都能得心应手得多。
这门课程涉及范围广，包含房地产业从业人员所必须掌握的知识点和内容。工程管理专业的学生掌握“房地产开发经营与管理”这门课可以了解房地产开发和经营过程，成为满足社会需要的专业技术人才，能推动房地产业的持续发展。
二、“房地产开发经营与管理”课程教学过程中存在的问题
结合笔者的教学实践以及从学生方面获得的反馈，本文认为“房地产开发经营与管理”课程现在教学过程中存在如下几个问题：
1.课程的交叉性、重复性太高
“房地产开发经营与管理”这门课程所包含的的内容太广，交叉性、重复性较高。本课程内容包括决策阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段、销售出租和服务阶段等四个阶段。[1]这些内容当中与其他的课程有一定重叠和交叉，如市场营销、工程经济学、项目管理、财务管理、物业管理等。[2]也正因为如此，学生在学习的时候，会觉得一些内容是已经学习过的。比如房地产决策中部分内容与工程造价课程、工程经济学的财务评价、风险和不确定性分析以及概率分析重合；房地产开发项目策划与市场营销重合；房地产投融资与财务管理、项目融资、建设管理内容与项目管理重合等等。由于这些内容具有重复性，学生已经学过，或者在同时上的其他课程当中会得到更加系统的学习，这样便失去了学习本课程的兴趣，不愿意投入时间和精力。而事实上，除了这些交叉或重复的内容，还是有许多内容是本课程独有的，如房地产开发的基本流程、如何获得土地使用权等等。因此要结合房地产和房地产开发的特点，加入大量的案例并开展实践活动，否则就达不到教学目的。
2.教材的滞后性
现在政府为了对房地产业和房地产企业进行宏观调控，从房价、土地、信贷、税收等方面陆续出台了一些调控政策，因而教材本身很容易存在一定的滞后性，在内容上不能反映行业最新的发展动态。例如2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，房地产估价师考试所用教材也已经修改过来了，但很多教材仍然没有更新过来，还在沿用以前房屋拆迁的说法。如果教师没有关注这些内容的话，就可能会向学生传递过时的信息。这样对教师就有一定的要求，需要教师经常关注房地产市场和政策的变化。
3.教学过程中缺乏实践活动
这样会影响学生学习积极性。学生学习积极性不高的另外一个原因是，本教程教材理论性、概念性的内容很多，需要记忆的内容很多，与一些其他工程施工类的课程区别很大。但是房地产开发活动的实践性非常强，例如土地使用权的获得、开发报建过程、五证的领取等等，这些都是教材上不可能讲清楚的。教材中的内容多是一些条条框框的东西，如果教师在授课的过程中只是照本宣科，介绍理论知识，而不联系实际的话，就会使得教学过程十分枯燥，无法激发学生兴趣，教学效果就不可能理想。
三、提高“房地产开发经营与管理”课程教学效果的措施
针对上述影响教学效果的问题，本文从以下几个方面提出建议，希望可以提高教学效果，达到教学目的。
1.教师授课的过程中要分清主次，重点突出
教学过程当中，对于那些重复性、交叉性高的内容，学习先导课程以及对先导课程的掌握程度也影响到学生对本课程的学习效果。要检验这些内容是否被学生掌握，可以采用提问的方式考查学生对相关知识点的掌握情况。若掌握得好，回答问题也会很好，那么就可以跳过；如果掌握得不够好，或者有些内容已经遗忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目与本课程在时间上可能是并列的，例如工程经济学和房地产课程安排在同一个学期，那就要注意在讲到相关课程内容的时候，要询问是否已经讲过了，哪些内容还没有讲到。简而言之，对已经在别的科目中讲过并且学生已经掌握的内容，可以简单带过；对没有讲过的，又或者是讲过了但是学生掌握不牢的，可以在本课程中讲一遍。强化本课程所独有的知识点，对交叉性的知识点则视情况突出重点即可。本课程理论教学32学时，图1是对于“房地产开发经营与管理”主要章节及对应学时的分配。
2.案例教学
案例教学的特点就是形象和生动。教师导入有代表性和针对性的案例，为学生创造一种问题环境，指导学生对相关问题进行讨论，使得学生在问题的讨论当中理解如何将理论应用于实践中进而更好地掌握理论知识。例如在“房地产项目的策划”这一部分内容中，要阐述清楚房地产策划的特点，可以介绍广东顺德碧桂园在20世纪90年代的系列策划创新；在介绍“房地产项目定位”内容时，可以介绍万科以客户为导向的产品模式，通过客户细分，扩大客户群，延伸了其产品线；另外可以引入上海汤臣一品项目和市场定位失败的案例。通过案例的导入，组织学生对案例进行讨论，最后由教师进行总结，让学生在案例学习中理解和掌握相关知识点。
3.发挥学生的主观能动性
房地产业近年来受到政府政策的调控，金融方面的调控政策在不断更新，因此房地产业的现状不可能及时地反映在教材中。基于这一现状，教师应持续关注行业动向，并在讲课的过程中融入最新的资讯。此外，教师还可以发挥学生的主观能动性，只提出教材中哪些内容不合时宜，给学生布置作业，让学生在课后进行资料收集和调研，下次课由学生来讲解最新政策或者税制情况，并对未来的政策走向做预测；还可以在课堂上组织专题讨论，针对现在房地产业发展中的一些热点事件和热点问题，如城中村的问题、小产权房的走向等，组织专题讨论，[3]通过提高学生参与度达到提高教学效果的目的。
4.增加课程实践性
（1）学校自己增加实践教学环节。例如可以请房地产企业中的一些从业人员来给学生上课，开一些专题讲座，每月1～2次；还可以给学生增加实践环节，例如在本科目中房地产开发项目的可行性研究报告能综合反映许多教学内容的知识点，在前述32学时理论环节的基础上可在学期末增加1～2周的课程设计环节，给学生布置任务，划定一块或者几块地皮，给出一些土地的基本信息，让学生分组来做市场调研，编制一份房地产开发项目的可行性研究报告。
（2）多让学生参与一些实践性的活动。可以带学生去房地产企业的销售案场去参观，鼓励学生利用课余时间去房地产相关企业实习。如果学校或者教师本身有这方面资源的话，也可以介绍感兴趣的学生到相关的企业参观、实习。只有增加实践环节，才能培养出能满足社会需要的房地产人才。
四、结语
除了采用以上提出的几种教学方法之外，教师也要提高对自己的要求。房地产业变化较大，需要教师关注行业动态，尽可能参与到房地产业实践活动中。只有教师自己将理论与实际结合起来，才能在教学中向学生传递准确的信息。教师还要根据教材内容，结合实际做好课件，适当增加多媒体教学，以多种方式结合，才能激发学生的学习兴趣，达到提高教学效果的目的。
参考文献：
[1]雷雨.房地产开发与经营管理[M].郑州：郑州大学出版社，2009.
[2]张建中，冯文才.房地产开发与经营[M].北京：北京大学出版社，
房地产工程论文篇11
中图分类号：G642.44 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-01
一、房地产开发与管理专业人才培养目标的定位
2012年我国教育部颁布了普通高等学校本科专业目录和专业介绍（2012版）将房地产开发与管理专业培养目标定位培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，具备与房地产开发与管理相关的建筑与土木工程技术、经济、管理和法律基础知识及其相关的专业基础知识、专业技能和综合技能，具备较强的专业综合素质与能力、实践能力、创新能力，具备健康的个性品质和良好的社会适应能力，能够在房地产开发与管理领域进行决策和从事全过程管理与相关专业管理的高素质、复合型人才。
我校的房地产开发与管理专业将人才培养目标定位为：适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，适应房地产开发与经营管理的新要求，致力于培养具备基本的土木工程与房地产规划设计、营销管理等方面知识，了解管理学、经济学和法律方面的基础知识，系统掌握房地产经营与管理理论，熟悉房地产法规和产业政策，具有一定的房地产经营管理能力和创新意识，在房地产项目投融资和营销策划领域有较坚实基础的应用型高级专门人才。
应用型本科房地产开发与管理专业的学生除了应具有各专业学生都具备的高尚的思想道德素质为，同时要求毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备在房地产开发企业和咨询公司从事房地产投资与融资、房地产项目营销、房地产开发与评估、房地产估价、物业管理等岗位工作的基本技能。
二、房地产开发与管理专业课程设置
课程设置就是学校开设的教学科目，是实现各类学校的培养目标而规定的教学科目及其目的、内容、范围、分量和进程的总和；是根据专业的特定教育培养目标，组织和编排课程的系统化过程，它受一定的教育目标与教育价值观的决定和制约；是各类学校开设的教学科目和各科的教学学时数，研究课程设置的结果，只能产生教学计划，不能产生教学大纲和教科书。我国的各个高等院校也都对课程设置都有描述，不仅构成了一种课程政策或课程的说明解释，也将培养人才的蓝图中的各科教学内容的进度变成便于教学的体系。
人才培养目标指导课程设置构建，同时课程设置也会影响培养目标实施质量。教师根据各专业人才培养目标和课程设置来具体培养学生。两者都必须以社会需求为出发点，社会经济政治形势发生变化，社会需求也会随之发生变化。各类院校都要根据学生的就业状况对培养目标提出要求，课程设置根据培养目标的变化作出相应的动态调整。
我校的房地产开发与管理专业在教育部颁布的该专业人才培养目标的大方向指导下将课程设置设计成：必修课和选修课。必修课是学生必须学习，包括公共基础课、专业基础课和专业课。选修课是学生能够选修的课程，包括专业基础课和专业课。基础课开设了：思想道德修养和法律基础、高等数学、C语言程序设计等课程。必修的专业基础课开设了：工程图学、西方经济学、房屋建筑学、建筑力学、管理学原理、经济法、会计学原理、建筑结构、运筹学、财务管理、工程经济学等课程。任选的专业基础课开设了：园林绿地规划、企业战略管理、建筑环境与设备工程概论、土地经济学、国际贸易等课程。必修的专业课开设了：房地产开发经营与管理、建筑施工技术、房地产全程营销策划、建筑工程计价、房地产基本制度与政策、建设工程项目管理、房地产估价理论与方法、建筑施工组织、房地产投资分析、房地产经纪概论、房地产广告等课程。任选的专业课开设了：物业管理概论、建筑工程AUTOCAD、城市规划概论、建筑材料、建设法规、建设工程招投标、工程合同管理、建设监理概论、房地产会计、房地产经纪实务、房地产金融等课程。这些课程的设置使学生们的知识结构更加健全，使学生对社会中实际工作的各类角色能够有所了解，更快适应行业需求。此外，在房地产开发与管理专业设置时也重视了实践教学环节。同时我校房地产专业也紧跟当前我国房地产整体行业发展态势，2014版在2012版的基础上根据行业整体发展，做出了相应的调整。
三、教材选用
应用型本科院校的专业设置、教学内容体系、课程设置和教学计划安排均应安排突出应用型，满足社会就业需求需要，突出应用型教学特色。教材是基础和关键。房地产开发经营与管理、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、建设法规、建设工程招投标、工程合同管理、建设监理概论等课程教材的选择要选用以国家最新颁布和行业标准、规范为依据，往往选用与实际工作岗位的需求及建筑各相关职业考试要求，选用国家注册房地产估价师、房地产经纪人、一级建造师及二级建造师等考试教材，也为日后学生毕业后参加各类职业、执业考试奠定基础。
四、师资队伍的建设
师资队伍建设是课程体系构建的必要条件，是专业发展的基础。直接影响到专业的未来发展方向和人才培养目标。房地产开发与管理专业是应用性较强的专业，师资队伍建设不仅包括师资队伍年龄结构、职称结构、教学水平、教学研究水平、科学研究水平等方面满足教学要求。同时更要求是一支结构合理、人员稳定、教学水平高、教学效果好的双师型教师团队。这样一支团队必须由学术水平高、教学经验丰富的教授、副教授领衔。所以需要多渠道多方式引进人才，建立一支高素质的教师队伍。一方面以现有在职教师为主要对象和工作重点，采取切实有效的措施不断提高他们的学历层次、学术水平、实践能力，以“走出去”的方式，到校外企业兼职、到国内知名院校、大企业做访问学者。另一方面采取“引进来”方式，邀请业界人士学者来校讲学、交流、做专题讲座。通过这两种方式不断建设师资队伍。
五、结束语
房地产开发与管理专业人才培养目标是培养适应社会需求的房地产专业人士，其课程设置、教材选用、师资队伍建设及其相关内容还有待于进一步研究。
房地产工程论文篇12
竣工验收是人们非常熟悉但又非常难以深入研究的课题，具有独立的学理价值，非常有学术深析的必要。它既是建筑技术行为，又是法律和经济行为，也是区分房地产和建筑工程的重要标志。不仅仅是竣工之后经验收达到合格状态，而且具有独立的经济价值。房地产发挥经济功能具有经济有效性，原因在于技术、经济和法律上完成“竣工验收”并达到合格状态。据此，竣工验收渗透于房地产和建筑工程运行全过程彰显特有效用，需要构成分析、法学分析、经济分析、权益分析和行政控制分析以及衔接关系共同剖析其学理真谛。
关键词：
竣工验收;房地产;建筑工程;竣工备案;房地产交付
近年来房地产在世界各地蓬勃发展，在中国更是超速发展。房地产依赖于前期的建筑工程，从自然进程来看，建筑工程原则上可以发展为房地产，其中，最关键的“竣工验收”是区分两者的根本标志和界定标准[1]，因而，竣工验收在房地产形成过程中具有特殊重要性，当然具有相当独立的地位，为此非常有必要作为重要论题深析之。目前，将“竣工验收”作为独立论题研究具有挑战性，既从宏观上分析其地位，又从微观上作具体的理论剖析，并将若干相关理论串联研究，这些都是具有学术意义的理论尝试。
一、竣工验收的构成分析
竣工验收既是建筑工程和房地产形成过程中的重要关节，又是区分两者的重要界线，其本身具备整体性，同时还包括若干构成细节和具体过程。据此，从微观上分析竣工验收的构成要素，有利于全面分析其科学内涵，有利于进一步分析其法律、经济和权益等方面的属性及特征，为形成科学合理的竣工验收制度补充理论素养。竣工验收首先是整体意义上的法律概念，从理论上分析包括以下具体过程。
1．竣工事实。竣工是建筑工程的结束状态，由建设单位委托建筑企业建造房地产项目，建筑工程满足使用条件，即可以独立发挥效用，此时建筑企业可以结束施工，从而达到“竣工”状态，表明竣工是竣工验收中的第一道工序，完全是一种客观事实状态，从法律角度来说是竣工的法律事实，从过程角度来说是完工的完满状态，从主客观角度来说是客观存在的竣工事实。
2．验收行为。建筑工程满足竣工的事实条件之后，还要接受建设单位、施工单位、设计单位和监理单位等单位的集体验收。验收是指建设工程在施工单位自行检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认[2]。从行为角度来看，验收是多方的集体共同行为，由各建设参与方根据各自职责参与并完成共同验收，从而在事实和法律上结束建筑施工行为，为验收结果提供行为基础。
3．合格结果。经过多方的共同验收行为，其结果有两个：一个是达到合格标准可以满足使用要求；另一个是整体和分项无法达到合格标准，无法投入交付使用。前者是绝大部分建筑工程验收后的结果，后者是个别情形下建筑工程不能顺利转化为房地产的情形。据此，只有验收行为达到合格标准，即验收结论为合格，才能结束建筑工程状态，为形成完整的房地产准备条件，也进一步为房地产发挥经济效用准备法律条件。
4．备案程序。备案就是存档备查，是相对于“审批”的一个概念，即建设单位有义务让上级主管机关或有关机构知道某件事，但不需要他们的批准同意[3]。可知，备案是相对于审批的独立概念，只告知竣工的事实，法律上并不需要有关机构的行政审批，有关机构接受备案不提出反对意见便可发生法律效力。由此可见，从基本构成方面来看，竣工验收既是整体行为，又包括竣工事实、验收行为、合格结果和备案程序四个方面，它们之间有严格的先后顺序，绝对不能颠倒，各个方面发挥着不同的功能和效用。
二、竣工验收的法律分析
竣工验收既是法律概念，又具有独立的法律意义，更需要作自我的法律分析。从法律角度分析，竣工验收是在事实行为和事实状态的基础上体现出法律思维，尤其是在从建筑工程向房地产转变过程中发挥着无可替代的效用，完全可以说，没有竣工验收不可能有房地产，房地产完全取决于竣工验收的结果，其结果合格与否是建筑工程成为房地产的关键性要素。本文中没有特别说明时，竣工验收都指验收结论为合格状态，或者做这方面的理解。
1．竣工验收是房地产形成的法律标志。建筑工程要成为法律层面的房地产，在事实上必须要完成竣工验收，在法律上也要完成竣工验收，由参与建设的各单位共同检查建筑工程是否达到使用的合格要求，在几方面技术指标完全满足正常使用的前提下，各方共同签署竣工验收合格的法律文件。此后，建筑工程在法律身份上转化为房地产，两者之间只有“一墙之隔”（竣工验收），完全可以说这是房地产形成的法律标志。
2．竣工验收是安全责任的法律界线。开发房地产项目是一个漫长且充满风险的过程，其中隐藏着不可预测的意外风险，特别是建筑工程阶段，项目本身带有巨大的安全风险责任，稍有不慎会酿成悲剧，甚至造成破坏社会稳定的不良影响，轻则给建设单位和施工单位带来经济风险，重则给相关人员带来刑事责任。区分不同阶段的安全法律责任，最简单易行的是竣工验收这一法律界线，即经过竣工验收合格之后，施工项目的安全责任从施工单位转移给建设单位，建设单位交付之后，转移给最终的使用者（所有者）。据此，竣工验收是划分不同主体安全责任的法律界线，从而督促相关单位主动履行安全职责，减少安全事故，提高安全质量，最终有利于提高房地产开发的社会效益。
3．竣工验收是权属取得、变更的法律前奏。权利人要取得房地产权利，所涉及的对象是可以交易的房地产单元，而构成房地产法律权利的前提是，不论是自建还是开发商建造都需要拥有合法的房地产，权利人在取得所有权之前，房地产项目必须经过竣工验收，也就是说，房地产相关权属取得、变更都依赖于竣工验收，只有经过此过程，权属才能发生相应变化。反过来说，竣工验收是房地产权利取得、变更的法律前奏，没有完整的竣工验收过程，不可能有后来的房地产权属关系。
4．竣工验收是合法性使用房地产的判断标准。房地产项目要投入使用，特别是权利人以合法手段使用的，最简单的外观判断标准为是否经过竣工验收并且达到合格状态。任何没有经过竣工验收合格的建筑工程都不能以任何理由被交付使用，如果在事实上使用不具备合法性，这就是违法使用建筑工程，而不是合法使用房地产。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“竣工验收合格的，方可交付使用”，竣工验收是合法性使用房地产的外观判断标准，既在事实上可以使用，又在定性上保持合法性，还在技术上提供判断标准。
5．竣工验收将建筑工程实物转化为房地产法律权利。从整体过程来看，开发房地产项目要经历建筑工程阶段（主要表现为建筑工程客观实物），一般不能完成法律上的自由交易（建筑工程交易不属于此），而法律上成熟的房地产原则上可以自由交易。据此推理，造成如此重大差异的最根本原因在于房地产是法律权利，其中起核心作用的是“竣工验收”，在验收合格之后将建筑实物转化为房地产法律权利。由此可见，对竣工验收的法律属性分析，主要体现为它是房地产形成的法律标志、安全责任的法律界线、权属取得的法律前奏、合法使用房地产的判断标准和确立房地产法律权利的前提。从总体上说，竣工验收为房地产整体权利提供法理动力，构成房地产的法律标志，可以说竣工验收与房地产孪生共存，没有竣工验收就不可能有房地产。
三、竣工验收的经济分析
竣工验收在房地产形成过程中，在具有法学意义的基础之上，还具有独立的经济意义，对此非常有必要作经济分析。建筑工程经过竣工验收合格之后发展为房地产，导致不同参与主体在竣工验收前后承担不同的经济风险责任，并享有不同的经济利益，还可以从经济层面判断房地产的有效性和可行性。
1．竣工验收是经济风险责任的切换器。任何房地产开发项目都会经历无法准确预测的建造过程，由于存在各种无法预料的风险要素和随时可能出现的人为和非人为因素，导致很少有房地产项目按期竣工，一般会产生一定期限的迟延，这必然会增加建造过程中的经济风险。据此可知，在建造施工过程中，由施工单位控制工地现场，原则上承担此期间发生的意外风险产生的责任；当建筑工程成为房地产之后，建设单位原则上承担意外经济风险，区分的标志只能为“竣工验收”，形象地说它在事实上和法律上切换了不同参建主体的经济风险责任。
2．竣工验收是管理控制责任的分界线。房地产被投入使用之后，需要由专业公司维护管理，委托方是房地产的产权人，导致管理房地产的最终责任人为产权人；房地产被交付使用之前是建筑工程，一般由施工单位控制管理建筑工程现场并行使实物控制权。从经济上分析，对房地产（建筑工程）的管理控制权具有不同阶段性，起分界线作用的只能是“竣工验收”，以是否竣工验收合格为判断管理控制权发生转移的标准。
3．竣工验收是房地产发挥经济有效性的前置要件。建设单位开发房地产项目，最终目的是需要房地产发挥居住、办公、经营等原始功能，集中起来说要发挥经济效用，而此方面的前置要件是建筑工程必须经过竣工验收合格成为房地产之后，才能发挥应有的经济效用，没有完成竣工验收的建筑工程不可能在法律轨道上发挥经济效用。
4．竣工验收是房地产的起点和建筑工程的终点。建筑工程和房地产在整个开发过程中具有不同阶段性，建筑工程是相对长期的物理变化过程，从空旷的毛地开始直到竣工成形，一般有三至五年的期限；房地产在竣工投入使用之后一般有几十年的静态运行使用过程。区分建筑工程和房地产的关键因素是“竣工验收”，这在经济上成为建筑工程的终点和房地产的起点，为进一步作法律上的区分提供理论准备。
5．竣工验收是建筑工程和房地产的经济判断标准。房地产发挥经济效用必须取决于竣工验收合格。从经济上判断属于房地产还是建筑工程，只能从是否完成竣工验收方面着手，只有参建单位共同验收并且都出具合格结论后，建筑工程在法律上转化为房地产，同时在经济上完成质变，即经济判断标准取决和依赖于竣工验收合格与否。由此可见，竣工验收本身具有经济意义，既是厘清经济责任、管理界线的重要经济判断标准，也是房地产发挥经济效用的分界点，更是房地产区分于建筑工程的经济砝码。开发房地产项目的重要目的是要顺利取得预期经济利益，而要确保经济利益在法律上和事实上“落袋为安”，必须尽早完成竣工验收合格，房地产才能持续发挥经济效用（“活”的房地产），而不是长期停留在“死”建筑工程上。
四、竣工验收的权益分析
竣工验收是建筑工程和房地产的重要“关卡”，建造建筑工程的目标和目的是获得完整的房地产，将来通过房地产发挥社会经济效用，当房地产投入使用之后必然产生相应权益，而权益运行过程要取决于竣工验收，也就是说，竣工验收决定着建筑工程和房地产之后的权益分配。从权益方面来看，竣工验收本身具有权益性，并对房地产将来的权益分配、过程和结果起着决定性作用。
1．竣工验收是房地产权益分配的转换点。开发房地产项目时，从立项开始，经过建筑工程，最终完成房地产项目，在不同阶段有不同的权益分配过程，在竣工验收之前全部由建设单位投入，非业主的参建单位从中获得权益，即权益由建设单位流出，非业主参建单位流入，而竣工验收合格之后，房地产项目完全可以独立发挥经济效用，业主单位独自享有房地产权益。竣工验收是房地产权益分配的转换点，从此权益分配发生方向性变化，真正展现房地产的经济权益。
2．竣工验收是房地产权益过程的按钮。房地产有特殊的权益过程，当房地产开发项目不能正常竣工成为烂尾楼时完全是“负权益”，只有经过竣工验收并合格成为房地产项目时，才可以发挥经济效用，使之向正权益方向发展，达到当初开发房地产的既定目的并符合预定目标，之前的所有投资才有经济回报。竣工验收被形象地称为房地产权益的“按钮”，被按下来之后才有经济权益成为现实的房地产项目。
3．竣工验收是房地产权益结果的标志。房地产权益分配之后，竣工验收合格与否决定由谁享有权益结果，根据是否经过竣工验收合格确定不同阶段的权益结果。经过竣工验收之后，由建设单位（业主单位）全额享有权益分配结果，否则业主单位无法享有房地产权益结果，建筑工程将长期处于不确定状态中，可能会带来更多的意外风险，甚至可以说，竣工验收使房地产权益结果“落袋为安”。
4．竣工验收是房地产权益的引擎（必备前置）。房地产通过权益功能为相关主体带来经济权益，通过经济权益发挥社会效用，需要准备相应的前置条件。竣工验收合格是启动房地产权益的引擎，其作用在于将来持续发挥房地产权益，最终为业主创造源源不断的经济权益，进而为房地产发挥社会效用准备物质资源。房地产发挥经济效用离不开竣工验收，竣工验收反过来具有权益性，决定和影响不同阶段的权益分配、权益过程和权益结果，不同参建主体按照竣工验收合格标准分配权益结果，在建筑工程成为房地产之后，各方主体按照事先约定和投资比例从中获取房地产权益，以体现“谁投资谁回报”的权益理念。
五、竣工验收的行政控制分析
从理论上说，竣工验收是各方参建主体在建筑工程完工之后，在建设单位的主导下共同参与验收，并出具验收合格报告的行为，是参建单位对建筑工程质量作承诺保证的自律行为。但是，事实上并非如此简单，各参建单位在竣工验收之后，法律上还要将竣工验收合格结果报有关主管机构备案，体现政府主管部门对建筑工程的行政控制，目的在于提高建筑工程质量，事实上却为政府机关行政管制提供程序方便。
1．竣工验收的行政控制。这主要体现为是否同意竣工验收备案，只有参建单位提供的竣工验收报告完全符合所要求的全部要件才有可能通过，换言之，政府主管机关可以对竣工验收合格报告行使否决权，不同意备案时，建设单位不得继续交付使用，已经交付使用的需要采取补救措施，最大限度地减少社会影响。
2．竣工验收的非行政许可审批。2015年5月6日，在国务院常务会议上，总理郑重宣告“‘非行政许可审批’这个历史概念，今天就彻底终结了！”所谓“非行政许可审批”，是指由行政机关及具有行政执法权的事业单位或其他组织实施的，除依据法律、法规和国务院决定等确定的行政许可事项外的审批事项。在法律规定中，它被列为“不适用于《行政许可法》的其他审批”，一度被代指为“制度后门”和“灰色地带”。据此分析，竣工验收备案表面上是“备案”无须行政审批，事实上政府主管机关又完全按照行政审批方式操作，但这又没有《行政许可法》依据，是名副其实的“非行政许可审批”。目前，国务院取消了所有的非行政许可审批，这就使竣工验收变相实施非行政许可审批失去了法律依据。
3．竣工验收的行政监管。对竣工验收进行行政控制失去了法理依据，这要求转变管理方式，将传统的行政控制（非行政许可审批式备案）转化为事后性行政监管，既从宏观上引导竣工验收，又从微观上处置恶意违反竣工验收规定的行为，形成强有力的事实监管体系，将竣工验收尽量交给市场，政府只是有限的“守夜人”，减少对竣工验收的寻租空间。竣工验收从法律性质上说属于私法行为，是各方参建主体的共同行为，而竣工验收备案是政府主管机关对竣工验收的行政控制，废除非行政许可审批之后避免走行政管理的老路，创新地走行政监管的新道，追求现代法治和管理理念。
六、竣工验收的衔接关系
房地产由建筑工程完善之后发展而来，最根本性作用是“竣工验收”。从物理过程、经济功能和法学角度看，竣工验收是建筑工程发展转化为房地产的“必经要害之地”。其实，竣工验收不是独立的概念、过程或行为，而是与其他要素之间还存在诸多衔接关系并发挥着连接作用。
1．竣工验收、竣工备案与交付使用的关系。这三者在时间上有先后顺序，在实质上必须经过参建单位竣工验收并达到合格状态，然后才能申请竣工备案，一种观点是只要所有参建单位共同签署了竣工验收合格报告，开发商可以交付；另外一种观点是竣工验收合格还要经政府主管机关通过备案之后才能交付使用。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。交付的条件是“符合交付使用条件”。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一是取得建筑工程竣工验收备案表；二是取得商品房面积实测技术报告书；三是预售合同约定的其他交付条件。房地产交付必须满足上述条件并取得相应文书，竣工验收合格是竣工备案的前置要件，竣工备案是竣工交付的前置要件。可是根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“竣工验收合格的，方可交付使用。”只要竣工验收合格，房地产可以被交付使用，并没有强制要求必须通过备案。
2．竣工验收与权属登记的关系。建筑工程经竣工验收合格之后成为房地产，在法律上确认法律权利需要完成权属登记，反过来说，权属登记之前必须要经过竣工验收阶段并达到合格状态，没有经过竣工验收或者经验收不合格，房地产登记机关有权拒绝提供登记服务，造成事实上和法律上不可能完成权属登记。建筑工程竣工并经验收合格方可以“房地产”身份运行，然后才能登记为法律权利，即必须经过竣工验收（行为阶段）并达到合格标准（结果阶段）。无前述阶段过程的行为和结果，登记机关有权拒绝提供登记服务，原因在于登记的对象是“房地产”，而不是没有经过竣工验收合格的“建筑工程”[4]。竣工验收是权属登记的必备前置条件，通过了竣工验收并不一定能完成权属登记，而权属登记是竣工验收的发展方向，完成权属登记说明一定通过了竣工验收并达到了合格状态。
3．竣工验收与产权证书的关系。权属登记完成之后，登记机关向权利人颁发产权证书（房屋所有权证或不动产权证），权属登记将产权证书和竣工验收衔接起来，从而形成竣工验收到权属登记再到颁发产权证书的过程，权利人取得权属凭证让房地产财产权在法律上“落袋为安”。由此可见，竣工验收初步阶段衔接建筑工程和房地产，并使房地产在经济上发挥效用与功能，在后续阶段衔接权属登记和产权证书，从而在外观实物和法律权利上衔接房地产与相关要素，甚至可以将其形象地称为“生物链条”和“法律链条”。竣工验收对房地产相关要素起衔接作用，并有利于发挥房地产的特有经济效用，进一步从房地产中发掘建筑工程的基础性“贡献”，让隐藏于台下的“默默无闻”（建筑工程）转变为台上的“功不可没”（房地产）。
七、结语
竣工验收合格并不仅仅是建筑工程和房地产的区分界定标准，而且对结束建筑工程施工和启动房地产发挥经济效用发挥着决定性作用，另外还是合法使用房地产的法律判断标准。竣工验收具有独立的经济和法律地位，通过具体分析微观属性和具体过程之后，在完善法律分析、经济分析、权益分析和做好行政控制分析的基础上，进而引申出竣工验收与相关要素之间的衔接关系。我们在使用房地产过程中，必须追溯建筑工程的特殊效用，从中领悟“竣工验收”的学术魅力以及它的经济和法律“功劳”。综上可知，竣工验收作为房地产相关理论的重要学术创新点，既保持了研究房地产的传统理论，又成为“老事新提”的学术“制高点”，在前人没有独立研究的空档期，从多方面立体提炼出“学理精髓”，引领学术研究继续向纵深方向前行。
参考文献：
[1]胡利明.论房地产区分所有权[M].北京：中国政法大学出版社,2013：549.
[2]中国建筑科学研究院.GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准[S].
