房地产开发的分类合集12篇
房地产开发的分类篇1
我国房地产开发尚处于快速发展阶段，房地产开发在工程建设阶段大量消耗资源、影响环境，国家积极倡导实施绿色施工1。在施工过程中固体废弃物的有效管理和处置是体现绿色施工的重要方面。
1、施工过程中固体废弃物的分类
固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理、合理处置的前提，能够针对不同类别的固体废弃物提出不同的减量化、资源化措施，采取不同的收集、储运和处置方法。
在施工过程中产生的固体废弃物主要包括生活垃圾、粪便、危险废弃物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固体废弃物数量的绝大比例。
1.1 生活垃圾
施工过程是大量人员参与的过程，有人参与则必然产生生活垃圾。虽然与建筑垃圾相比占比不大，但是由与现场每日均有数量可观的人员生活、工作在施工现场，造成生活垃圾产生的绝对数量不容忽视。按照人均0.5kg/人.日估计，对于一个建筑面积在10万平方米的住宅小区，日均工人数约在300人，则日产生生活垃圾约150kg，若按2年建设周期计算，则施工期内将产生一百余吨的生活垃圾。
在施工过程中的生活垃圾可以按以下方式分类：
（1）厨余垃圾：主要包括于职工生活区施工人员剩饭、剩菜以及食堂剩余的食材；
（2）植物残枝：办公生活区绿化植物的落叶、残枝、枯死植物等；
（3）可回收垃圾：主要包括办公区产生的废纸、职工废旧衣物鞋帽、各类饮料瓶罐等；
（4）其他垃圾：主要是办公与生活区卫生清洁时产生的渣土。生活办公区产生的少量废旧电池、灯管、废旧电子类产品等可以不按危险废物处理2，归入生活垃圾处理。
1.2 粪便
在建筑施工过程中，职工生活与办公区周边市政设施不完善，为解决各类人员的“方便”问题而建设的临时厕所的排水无法排入市政排水管道，需要单独建设粪便的临时收集设施。
1.3 危险废弃物
在建筑施工过程中产生的危险废弃物主要包括：
（1）施工机械设备运行、维修保养过程中产生的废弃矿物油；
（2）机电设备安装、调试过程中产生的废弃矿物油；
（3）施工过程中各类废弃的含石棉的建筑材料
（4）施工过程中各类废弃的油漆、涂料、有机溶剂、发泡胶以及其他有污染、含毒性的化学材料等。
1.4 建筑垃圾
建筑垃圾3指人们在从事拆迁、建设、装修、修缮等建筑业的生产活动中产生的渣土、废旧混凝土、废旧砖石及其他废弃物的统称。建筑垃圾是施工过程中主要的固体废弃物，对于一个10万平方米建筑面积的新建住宅小区可产生约4000-5000吨的建筑垃圾，数量惊人！
在建筑施工的不同阶段产生的建筑垃圾主要有：
（1）旧建筑拆除阶段：分为砖和石头、混凝土、木材、塑料、石膏和灰浆、钢铁和非铁金属等几类；
（2）土地开挖阶段：分为表层上和深层土，前者可用于种植，后者主要用于回填、造景等；
（3）道路开挖：分为混凝土碎块和沥青混凝土碎块；
（4）建筑工地垃圾：分为剩余混凝土（工程中没有使用掉的混凝土）、建筑碎料（凿除、抹灰等产生的旧混凝土、砂浆等矿物材料）以及木材、纸、金属和其他废料等类型。
从便于管理的角度，建筑垃圾按照资源属性进行分类：
（1）可就地利用的垃圾：土地开挖阶段的表层土、土地开挖阶段的深层土。
（2）可回收利用的垃圾：废旧木材、废金属材料、废塑料、包装材料、玻璃、陶瓷碎片等。
（3）有资源化可能的垃圾：废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等。
（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等。
2、施工过程中固体废弃物的管理
2.1 制定固体废弃物管理规划
按照分类收集、分类处理、源头减量的原则建立固体废弃物的管理规划，设定固体废弃物管理目标，建立固体废弃物减量、分类、收集与处理技术的培训制度，成立专门的固体废弃物管理的组织机构，明确固体废弃物管理的具体实施方案以及考核方法，列出固体废弃物管理费用专项预算。
2.2 生活垃圾的分类管理
（1）垃圾分类习惯的养成
应通过培训和教育，首先让每位职工从建立清洁的生活办公环境角度不能乱扔垃圾，其次让每位职工均能够正确分类和投放各类生活垃圾。
在初期，对乱扔垃圾的以处罚为主，未按垃圾分类要求投放垃圾的职工以批评教育为主；经过一段适应时间后，对未按垃圾分类要求投放垃圾的职工采取一定的处罚措施。
（2）垃圾减量化措施
建筑施工过程中容易实现减量化且减量后能大幅降低垃圾最终处置难度的生活垃圾主要是厨余垃圾。食堂应根据就餐人数采购合理数量的食材，并对食材妥善保管，防止食材的腐败变质造成浪费；其次应号召职工开展“光盘行动”，减少剩菜剩饭的产生。
（3）垃圾分类收集设施的建设
垃圾分类收集设施的设置应便于职工分类投放垃圾。根据服务人数，在工地生活办公区设置多组垃圾分类收集箱，每个收集箱应有明显标示用以标明可以投放的垃圾种类。在职工食堂门口设置厨余垃圾收集桶，专门用于收集剩菜、剩饭等。应安排专人定期对垃圾箱及垃圾箱放置地点进行清扫，保证卫生环境条件。
（4）垃圾分类运输与处置
应与环卫部门联系，定期将分好类的生活垃圾及时分类清运出工地现场。
2.3 危险废弃物的分类管理
根据工程施工实际需要，建立危险废弃物的管理制度，列出工程施工过程中可能产生的危险废物种类，估计各类危险废弃物的产生量，设置合理的危险废弃物储存容器和储存场所。
危险废弃物应本着“谁产生、谁收集、谁负责”的原则，由产生危险废弃物的部门或施工班组按照有关技术规范完成危险废弃物的收集，在危险废弃物储存容器上贴上标签，而后送入工地现场统一的危险废弃物临时储存场所，并办理入库手续。危险废弃物储存场所应设置专人负责管理和巡查，建立危险废弃物的登记台账，及时联系专业公司外运和处置危险废弃物。
2.4 粪便
临时厕所的建设应满足相关的环境卫生规范，定期请环卫部门清运粪便。
2.5 建筑垃圾
2.5.1建筑垃圾减量化
（1）提高建筑寿命，充分利用旧建筑
首先应保证建筑在设计使用年限内能够充分发挥使用功能，防止因功能不匹配对建筑大拆大建；其次应防止因政府相关规划的变更导致“短命建筑”的出现；最后应是尽量通过利用旧建筑改造以适应新的建筑功能需求。由此尽量减少旧建筑的拆除，从而减少建筑拆除垃圾。
（2）建筑施工阶段，充分利用建筑工业化生产技术，减少现场施工作业
提高建筑部品的工厂化生产水平，增加建筑部件预制化比例，减少现场施工作业，以减少施工阶段各类建筑垃圾的产生。
通过全面落实建筑工地使用预拌砂浆和预拌混凝土，减少施工现场废弃水泥、砂等废弃建筑材料。
通过钢筋加工的工厂化生产，可以提高钢筋的利用率，减少废弃钢筋的数量。
使用工具型定型模板，提高模板的周转率，减少废弃模板的产生。
采取精装修交房的方式，减少装修的二次拆改，减少建筑垃圾的产生。
（3）合理设定各类建筑物料的损耗，实现建筑物料的定量管理
建筑物料的损耗中有很大一部分通过各种方式变成了建筑垃圾。因此通过管理措施和技术方法减少物料的损耗对建筑垃圾的减量化具有十分重要的意义。
在建筑施工阶段，首先通过新工艺、新材料的应用减少损耗；其次设定合理的损耗率基准，对低于损耗基准的给予奖励，超过合理损耗的给予惩罚。由此通过降低损耗达到减少建筑垃圾的目的。
大宗物料的合理损耗可以参考以下数据4：
现场钢筋加工损耗率≤4%，预拌混凝土损耗率≤1.5%。
（4）合理简化建筑物料的包装，物料供应商回收部分包装物
建筑部品、建筑物料的包装物也是建筑垃圾的重要组成部分，因此采取合理简化建筑部品与物料的包装（比如通过使用散装水泥而不是袋装水泥以减少包装袋产生量）、供应商回收包装物（比如各类托盘、电缆盘等）等措施可有效减少现场废弃包装物
2.5.2建筑垃圾分类收集
（1）设置建筑垃圾分类收集设施
在施工现场合理划定建筑垃圾堆放及回收点，各类材料回收点采用有明显标识（包含颜色、文字、负责人）和堆放区域界限（挡板、围墙），对于有防水、防雨要求的材料应加盖顶板。
在每个作业面须配备分类垃圾收集筐，施工人员在施工过程中须将分类垃圾收集至筐中，待当日施工完后，由专人拉运至垃圾堆放区进行统一分类堆放，做到现场工完清完，保持现场整洁。
（2）建筑垃圾的分类记录
根据现场调研，为建筑垃圾收集单位制定填写表格，由专人负责记录各类垃圾的产生量并保持记录的连续性、准确性。
2.5.3建筑垃圾分类处置
（1）可就地利用的垃圾
开挖阶段的表层土可用于现场小区的园林绿化，开挖的深层土可用于室内外回填。
（2）可回收利用的垃圾
废旧木材、废金属材料、废塑料、各类包装材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由资源回收部门收运。
（3）有资源化可能的垃圾
对施工现场周边有废混凝土、废砂浆及砖渣、废沥青等建筑废弃物的资源化企业的，可由资源化企业回收利用；周边无资源化企业的，可以运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。
（4）其他垃圾
若现场或周边具备渣土利用条件，渣土可以进行室内外的回填作业；不具备利用条件的，渣土可运往政府指定的渣土消纳场所。
对未混有生活垃圾及危险废物的混杂材料等可以直接运往政府指定的建筑垃圾消纳场所。
3、结论
对房地产开发施工过程中固体废弃物的合理分类是实现固体废弃物有效管理的前提。同时针对不同种类的固体废弃物制定不同的减量化措施，采取不同的收集方式和处置方式，可以有效减少固体废弃物的产生量，提高固体废弃物的再利用率，真正实现“绿色施工”。
参考文献：
1. 绿色施工导则. 建质[2007]223号
房地产开发的分类篇2
中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）10-064-01
个人及家庭主要的投资领域集中在金融资产投资、实物资产投资和人员素质投资三个方面。从1998年废除实物分房制度以来，中国的房地产业得以迅速发展，促进了国民经济的增长，为投资者带来了丰厚的投资收益，加之不动产的稀缺性和异质性，房地产投资已逐步成为当今社会最重要的实物资产投资渠道之一。2013年商品房销售额达81428.28亿元，比去年增长了26%。
一、房地产开发商投资开发分析
（一）总体情况
搜集1998-2013年全国房地产企业每年度完成的房地产投资金额和房屋新开工面积数据，整理并比较如下文所示。房地产企业每年度对房地产完成的投资额呈现上升的趋势，其对商品房市场的投资力度逐步在加大，所以开发商对房地产投资市场还是处于看好的状态。自1998年以来，我国房地产开发商对房屋开发的热情度基本呈上扬态势，但同时我们也发现，2010年以后，房地产开发商对房屋开发力度趋于平缓，投资热情基本稳定，结束了快速增长的步伐。
（二）对各类型商品房投资开发分析
商品房主要分为普通住宅、别墅及高档公寓、办公楼、商业营业用房和其他商品房五类。自1998以来，我国各类型的商品房都得到了开发和大力的发展，但发展程度有显著的差异。
从每年房屋新开工面积对比图来看（图3），房地产开发商更热衷于对普通住宅房地产的开发和投资，特别是在2007-2011年期间，每年普通住宅新开工面积在急剧增加，这也是由我国的人口数量大和家庭规模小型化及投资客对住宅投资热因素影响所致。2011年以后，普通住宅新开发面积趋于平缓。
房地产开发商除了最大力度的开发普通房地产住宅市场，还比较注重商业营业用房市场的投资，特别是2009年以后，商业营业用房每年新开工面积处于稳步增长的态势，在普通住宅市场基本达到饱和的情况下，开发商把投资矛头指向了商业营业用房。
房地产开发商对别墅、高档公寓及办公楼的投资一直比较平稳，投资市场没有大的变化，是未来潜在市场。
（三）开发商重点投资区域分布
笔者对31省市各类型商品房新开工面积（2013年）进行调查分析后发现：
1.开发商把别墅、高档公寓的重点投资区域锁定在广东、江苏、浙江、云南、辽宁和上海等地，这样的投资区域分布和地区经济发展程度及资源丰富度息息相关。而开发商很少关注、青海、甘肃、山西、黑龙江和陕西等地区该类型商品房的开发。
2.办公楼投资区域主要集中在北京、江苏、浙江、山东和广东等省市，、海南、甘肃和黑龙江等省市的办公楼开发投资比较滞后。
3.房地产开发商对商业营业用房的投资开发分布在各个省市，其中辽宁、江苏、山东、安徽、广东、四川等省市的商业营业用房开发投资力度比较大，而在、青海等省市对该类型商品房的投资才刚刚起步。
4.对各省市普通住宅的开发是房地产开发商的投资热，其中江苏、山东、河南、辽宁、广东等省市的普通住宅投资开发力度走在全国的前列。而、青海地区的普通住宅的投资开发相对落后。
二、个人及家庭对商品房投资现状分析
（一）从商品房平均销售价格来看
纵观1998-2013年各类型商品房平均销售价格变化，大体可以分为两个阶段：
1.平稳起步发展阶段（1998-2003）
政策的支持使得我国的房地产市场开始起步，并缓慢发展起来。这个阶段，个人及家庭对商品房的购买，主要用于自住，并没有把它作为投资产品来对待，所以购买商品房的欲望并不是很高，房价也没有得到快速增长。
2.快速增长阶段（2003-至今）
2003年以后，人们的投资意识的增强，投资欲望得到极大激发，再加上人们的生活水平有了大幅度的提高，房地产投资成为热门投资，房价也被很快的提升起来，平均销售价格快速攀升。这些都说明了目前个人及家庭还是非常热衷对房地产投资。
从商品房销售价格上扬幅度看，办公楼、别墅及高档公寓、商业营业用房三种类型的商品房价格涨势强烈，其次是普通住宅。
（二）个人及家庭热点投资区域
搜集31省市各类型商品房平均销售价格，整理做成柱状图，从图中可知：
1.在各类型商品房投资中，个人及家庭最热衷于对普通住宅的投资，2013年普通住宅销售面积达112090.66万平方米；其次是重点对商业营业用房的投资，2013年销售面积达8469.22万平方米；再者是对别墅、高档公寓及办公楼的投资，2013年销售面积分别达3632.03和2883.35万平方米。
2在普通住宅房地产方面，个人及家庭投资区域集中在江苏、山东、广东、辽宁、河南和四川等省市，这些地方都是区位条件优越之所，潜在的投资收益高，投资风险比较小的地方，说明个人及家庭在在做房地产投资时，非常看重区位的选择，热点投资区域大部分集中在沿海省市。人们一般不愿去、青海等偏远地区投资房地产。
3.在别墅、高档公寓方面，广东、江苏和上海等省市市场活跃，这几个地区的别墅、高档公寓销售面积位列前几名，在该地区投资者对该类型商品房需求强烈，其他地区的销售面积则不高。
4.在办公楼方面，北京、江苏、广东、浙江和福建等省市投资市场繁盛，而青海、、海南、宁夏和甘肃等地区的办公楼投资市场非常低迷。
5.辽宁、江苏、山东、安徽等省市的商业营业用房销售面积分别位居前四名，而海南、青海和位列31省市的最后三名。
6.在其他类型商品房方面，投资者首选辽宁、广东、福建、山东等省市。
三、结论
综上所述，从房地产开发商投资开发力度和投资者投资偏好两大方面分析得知，个人及家庭对房地产投资的热情未减，正在积极的投资于各类型商品房。总体上，从商品房类型来看，投资热点聚焦在普通住宅上。从投资区域分布来看，各类型商品房的开发投资基本在辽宁、广东、上海、浙江、福建、山东等省市，分布相对集中，集中在经济比较发达，投资环境优越的地区。
房地产开发的分类篇3
关键词： 黑龙江省；房地产市场；健康状况；综合评价
Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）33-0167-03
1 房地产市场健康标准
基于房地产业的产业性质和产业功能定位，从房地产业与国民经济协调发展及房地产业内部各部门协调发展的角度考察，从宏观层次上判断房地产业发展是否健康的标准大致有以下五个。
1.1 产出角度——房地产业与宏观经济是否协调增长 要想正确度量房地产业与宏观经济之间的关系，首先应当选择合理的总量指标。只有弄清楚房地产增加值与国内生产总值之间的关系，才能对房地产业发展与宏观经济发展是否协调做出正确判断[1]。
1.2 投入角度——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长 虽然房地产投资不是衡量房地产业贡献率的理想指标，但由于房地产投资与房地产业增加值通常具有很强的正相关性，因此可以根据房地产投资与固定资产投资之间的关系来间接地观察一个国家或地区的房地产业发展是否健康[1]。
1.3 购买力角度——房地产价格与消费者收入之间是否协调 房地产这个行业，既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的。就是要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求。这样的话如果房价偏离实际购买力，就会影响房地产健康发展，也就是有购买力的房地产市场才是健康的。
1.4 金融角度——房地产国内贷款占房地产业全部资金比重是否合理 房地产贷款的作用至关重要，其增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。房地产业是资金高度密集的行业，具有投资规模大、经营周期长、资金需求量大的特点，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的关键。但是国家没有抑制的发放贷款将会引起房地产泡沫。
1.5 内部结构角度——房地产业内部各类房屋所占比重是否合理 房地产业开发的房屋主要包括：住宅、经济适用房、商业营业用房，如果某一类房屋比重过高或者过低都会影响房地产整个行业的健康发展。可以根据各类房屋所占比重是否合理来评价房地产市场是否健康。
2 房地产市场健康状况评价指标的初选
对反映房地产市场发展的指标进行归纳整理，初选出能够反映房地产市场发展状况的并且具有一定代表性的20个初选指标[2]。各初选指标见表1。
3 利用聚类分析法对初选指标进行分类
3.1 划分指标类群 将2001-2010黑龙江房地产发展相关指标的初选指标数据[3]输入SPSS18.0中进行聚类分析[4]。本文将20个初选指标分为五类，结果过程及结果如表2所示。
如表2所示，可将黑龙江房地产市场健康状况指标分为如下5类：
第1类群指标包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均销售价格、GDP、全社会房屋每平方米造价为第1类群。第一大群类指标主要反映了影响黑龙江省房地产市场发展的宏观经济环境与城市居民消费、收入的总体水平。
第2类群指标包括：房屋销售价格指数、租赁价格指数。两个指标从不同方面反映社会物价水平。
第3类群指标包括：商品房销售额、全社会固定资产投资额、房地产投资额、房地产投资完成额。这些指标主要反映黑龙江省房地市场投入与产出的基本情况，以及房地产市场投资的分部。
第4类群指标包括：全部资金、国内贷款。这两个指标主要反映黑龙江省房地产市场发展投入方面的规模状况。
第5类群指标包括：经济适用房竣工面积、商品房销售面积、住宅销售面积、房屋施工面积、本年土地购置面积、房屋竣工面积、房屋新开工面积、商业营业用房新开工面积。这些指标主要是反映黑龙江省房地产市场总体发展的供应、需求方面的规模状况。
3.2 分析各类群指标的经济含义 第1类群：宏观经济类指标。第2类群：房地产价格类指标。第3类群：房地产投入产出类指标。第4类群：房地产金融类指标。第5类群：房地产供需类指标。
4 建立黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系
4.1 第1类群指标不作为房地产市场健康状况评估的一级指标。原因为第1类群的宏观经济类指标非房地产类指标。
4.2 基于第2类群的房地产价格类指标，构建一级指标——价格健康状态。结合房地产市场的健康标准之一——房地产价格与居民收入之间是否协调，在“房地产价格指数”与“房屋租赁价格指数”基础上，将“商品房均价增长率/居民可支配收入增长率”也作为二级指标。
4.3 基于第3类群的房地产投入产出类指标，构建一级指标——规模健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长，将“房地产开发投资额/固定资产投资”作为二级指标，基于房地产市场的健康标准之一——房地产业与宏观经济是否协调增长，将“房地产投资完成额占GDP比重”作为二级指标。这两项二级指标均能反映房地产业在整个国民经济中的比重，即反映行业规模健康类指标。
4.4 基于第4类群的房地产金融类指标，构建一级指标——金融健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产国内贷款占房地产全部资金的比重是否合理，将第4类群中的“国内贷款”指标和“全部资金”指标进行组合调整为“国内贷款/全部资金”，并将其作为二级指标。
4.5 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——供求健康状况。由于房地产开发或竣工面积的绝对值不能反映房地产市场的健康状况，因而对部分初选的指标进行调整，选择“房屋竣工面积增长率”、“商品房销售面积增长率”、“房屋施工面积与房屋竣工面积”比作为二级指标。这三项指标是从房地产开发或竣工面积的增长速度角度来反映房地产市场供需健康状况。
4.6 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——结构健康状况。结合房地产市场的健康标准之一——房地产内部各类房屋所占比重是否合理，本文将第5类群房地产供需类指标中的“住宅销售面积”、“商品房销售面积”、“经济适用房竣工面积”、“房屋竣工面积”、“商业营业用房新开工面积”、“房屋新开工面积”6个初选指标进行调整，最终将“普通商品住宅销售占比”、“经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积”、“商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积”作为二级指标。
综上所述，建立的黑龙江房地产市场健康评价指标体系如表3所示。
5 结论
5.1 房地产市场健康标准的确定不能仅考虑房地产市场发展的外部表现指标，还要从房地产市场内部结构的合理性角度，以及房地产与宏观经济、各利益相关者之间的协调发展角度，全面把握房地产市场各个环节运行状况。
5.2 通过实证分析所构建的黑龙江省房地产市场健康状况评价评标体系，第一，更符合黑龙江省房地产市场的区域特点，第二，与提出的房地产市场健康标准具有较高的吻合度。
参考文献：
[1]陈多长.房地产业健康发展的判断标准[J].中国房地产，2009，（7）：18-19.
[2]张泓铭，沈正超.中国城市房地产发展评价和预警[M].上海：上海社会科学院出版社，2008.
房地产开发的分类篇4
房地产行业分类之辩
在2002年出台的我国《国民经济行业分类(GBT4754-2002)》中,房地产业是单独列示的一个行业,与建筑业、金融业等行业大类并列。共有三个子类:房地产开发经营;物业管理;房地产中介服务和其他房地产活动。而房屋及其他建筑物的工程施工活动,列入与房地产同一级别的建筑业中。
这与北美产业分类体系基本一致。美国政府经济数据的产业分类依据,即是按照这个分类体系统计的。但针对资本市场的美国标准普尔和摩根士丹利推出的GICS(全球行业分类标准)以及英国《金融时报》推出的GCS(全球分类系统),都将房地产企业归为金融大类。如GICS,金融大类代码为40,4040就是“realestate”,其中40401010是房地产信托投资公司(REITs),40401020是“从事拥有房地产、开发或管理房地产的公司”。
这一证据,总是被金融和房地产商用来支撑房地产行业的投资属性。
《中美房地产业比较研究:内涵、属性与功能》一书的作者崔裴解释说:“因为标普和《金融时报》主要是为上市公司和证券市场分析服务的。它们把这些与房地产有关的公司分成三类,一类是REITs,一类是‘从事拥有房地产、开发或管理房地产的公司’,还有一类就是realestateservice,像易居中国等房地产服务和中介,就放在这个板块。”
这一解释可以概括为,在英美资本市场,与房地产相关的公司,包括实体和基金,都是属于金融类的。上市的房地产公司是金融类企业。那么,房地产本身呢?崔裴解释说:“在美国,买房子就是投资,无论自住还是出租。什么是消费,租房子就是消费。但在美国,大部分人都是以租房为主的。”
“投资是你牺牲现在的一笔钱,去获取未来的收益。这个收益,不一定是货币,也有可能是服务,你自住得到的服务也算。”
华东师范大学博士周建成和他的导师张永岳认为,消费与投资并不是非此即彼的关系,即使是自住房购买行为,也可以基于不同的分析视角共存其中,他们反对像“华夏与夷狄之分”一样,把消费与投资属性搞得水火不容。
周建成举例,具有天然消费品性质的经济适用房,过几年很可能变成投资品;以租房为目的房产,租给别人住,也是解决住房消费需求。很多时候,这两种属性是共生一体的。
中原地产分析师马冀表示:“你无法保证一套房子就是纯粹的消费品,一旦价格上涨,抛房获利,它马上就转化为投资品。”
与之相对比的是,不断强调消费属性的中国,房地产在居民的资产比重中越来越高。
无论如何,接近决策层的学者和官员在这个时候强调消费品属性,本意是希望对房地产市场起到导向作用,降低过热的房价,而讨论的逻辑起点,只因受尽了房地产“投资属性”之害。
属性之争背后的调控指向
夏斌承认,在目前现实生活中,房地产确实既是消费品又是投资品。但是,有鉴于金融资产、虚拟资产属性很强的行业,对经济波动影响很大,有必要以消费品为主导。
沿着消费品为主导的这个思路,夏斌说,可以预见近几年政策调整,将通过税收、金融政策,抑制打击投资、投机购房,鼓励消费购房、租房,并引发房价下跌。
如果提倡房地产的消费品属性,只是为提高房产交易税、开征物业保有税和限制投资客资金供应等措施提供政策上的“理论依据”,那么这一提法还只够得上柔性级约束。
夏斌亦表示,可以通过政策引导,不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入,鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入;同时,还可以研制一定的规定,抑制二级市场上的谋利行为,照顾中低收入群体购买消费性住房而不是购买投机性住房,不然,则予以明令禁止。
由此看来,吴晓波对于工商业资产“任意征收”的恐惧,有可能波及到避险工具――房地产上去。
此一时,彼一时。当福利分房制度被取消,房地产交给市场,并成为中国经济每一次从低迷到繁荣的发动机时,房地产的经济属性被演绎得无以复加;现在房地产成了众矢之的,成了经济转型的桎梏,广大“房奴”们的枷锁,舆论又偏离到另一个极端。
李德水撰文指出,房地产市场的核心问题是社会问题,不是经济问题。这一似曾相识的提法,亦曾出现在教育改革、医疗改革的激辩中。这一次轮到房地产了。
根本之疾
税收、金融政策、土地政策,甚至行政手段,夏斌和曹建海提出的解决思路,仍然没有跳出房地产供需各方本身的治理。
但目前听到的更多声音,是要跳出房地产行业本身来解决高房价带来的诸多积重难返之疾。上海大学金融学副教授周洛华曾公开指出:“房地产行业是被动体现宏观经济的,有事打孩子,干什么?孩子已经生下来了,是无辜的。”
“有什么样的经济运行模式,就有什么样的房地产行情。”只要这种经济运行模式继续下去,房价就不可能跌。周洛华开出的药方是:人民币升值,以及油价与国际接轨。
吴晓波则认为,近年来大量工商业资本汹汹涌进地产业,是因为企业家阶层因“国进民退”对实业产生厌倦,投机心理大增。因此,无论是房产税的征收或是加大土地供应量,都是不能解决问题的。真正的解决之道,是要以更彻底的市场化改革,活跃工商业经济,让工商资本留在工商领域。
除此之外,周洛华等人还认为,中国的房地产行业比中国股市更需要有创新的金融工具来化解多年累积的巨大风险。
支撑房地产开发的是银行贷款,帮助房地产销售的还是银行贷款。房地产的问题,恰恰出在这一单一的融资环境上。
解铃还需系铃人,房地产的问题,还得靠金融来解决。
崔裴说,在美国,房地产就是投资品,这种投资品,是以金融资产的方式来出现,而不是个人直接投资购买房屋。“我曾经研究过美国从上世纪80年代末到90年代十几年的数据。数据显示:房地产实物在美国个人、家庭和非金融机构资产的比例一直在下降。什么原因?这与REITs兴起有关系。REITs从放抵押贷款转为以出租为主后,美国资本市场就开始兴起了投资REITs热。也就是说,很多家庭和企业,过去是采取直接购买房屋的方式来投资。现在则直接购买REITs股票。”
房地产开发的分类篇5
一、房地产开发商投资开发分析
（一）总体情况
搜集1998-2013年全国房地产企业每年度完成的房地产投资金额和房屋新开工面积数据，整理并比较如下文所示。房地产企业每年度对房地产完成的投资额呈现上升的趋势，其对商品房市场的投资力度逐步在加大，所以开发商对房地产投资市场还是处于看好的状态。自1998年以来，我国房地产开发商对房屋开发的热情度基本呈上扬态势，但同时我们也发现，2010年以后，房地产开发商对房屋开发力度趋于平缓，投资热情基本稳定，结束了快速增长的步伐。
（二）对各类型商品房投资开发分析
商品房主要分为普通住宅、别墅及高档公寓、办公楼、商业营业用房和其他商品房五类。自1998以来，我国各类型的商品房都得到了开发和大力的发展，但发展程度有显著的差异。
从每年房屋新开工面积对比图来看（图3），房地产开发商更热衷于对普通住宅房地产的开发和投资，特别是在2007-2011年期间，每年普通住宅新开工面积在急剧增加，这也是由我国的人口数量大和家庭规模小型化及投资客对住宅投资热因素影响所致。2011年以后，普通住宅新开发面积趋于平缓。
房地产开发商除了最大力度的开发普通房地产住宅市场，还比较注重商业营业用房市场的投资，特别是2009年以后，商业营业用房每年新开工面积处于稳步增长的态势，在普通住宅市场基本达到饱和的情况下，开发商把投资矛头指向了商业营业用房。
房地产开发商对别墅、高档公寓及办公楼的投资一直比较平稳，投资市场没有大的变化，是未来潜在市场。
（三）开发商重点投资区域分布
笔者对31省市各类型商品房新开工面积（2013年）进行调查分析后发现：
1.开发商把别墅、高档公寓的重点投资区域锁定在广东、江苏、浙江、云南、辽宁和上海等地，这样的投资区域分布和地区经济发展程度及资源丰富度息息相关。而开发商很少关注西藏、青海、甘肃、山西、黑龙江和陕西等地区该类型商品房的开发。
2.办公楼投资区域主要集中在北京、江苏、浙江、山东和广东等省市，西藏、海南、甘肃和黑龙江等省市的办公楼开发投资比较滞后。
3.房地产开发商对商业营业用房的投资开发分布在各个省市，其中辽宁、江苏、山东、安徽、广东、四川等省市的商业营业用房开发投资力度比较大，而在西藏、青海等省市对该类型商品房的投资才刚刚起步。
4.对各省市普通住宅的开发是房地产开发商的投资热，其中江苏、山东、河南、辽宁、广东等省市的普通住宅投资开发力度走在全国的前列。而西藏、青海地区的普通住宅的投资开发相对落后。
二、个人及家庭对商品房投资现状分析
（一）从商品房平均销售价格来看
纵观1998-2013年各类型商品房平均销售价格变化，大体可以分为两个阶段：
1.平稳起步发展阶段（1998-2003）
政策的支持使得我国的房地产市场开始起步，并缓慢发展起来。这个阶段，个人及家庭对商品房的购买，主要用于自住，并没有把它作为投资产品来对待，所以购买商品房的欲望并不是很高，房价也没有得到快速增长。
2.快速增长阶段（2003-至今）
2003年以后，人们的投资意识的增强，投资欲望得到极大激发，再加上人们的生活水平有了大幅度的提高，房地产投资成为热门投资，房价也被很快的提升起来，平均销售价格快速攀升。这些都说明了目前个人及家庭还是非常热衷对房地产投资。
从商品房销售价格上扬幅度看，办公楼、别墅及高档公寓、商业营业用房三种类型的商品房价格涨势强烈，其次是普通住宅。
（二）个人及家庭热点投资区域
搜集31省市各类型商品房平均销售价格，整理做成柱状图，从图中可知：
1.在各类型商品房投资中，个人及家庭最热衷于对普通住宅的投资，2013年普通住宅销售面积达112090.66万平方米；其次是重点对商业营业用房的投资，2013年销售面积达8469.22万平方米；再者是对别墅、高档公寓及办公楼的投资，2013年销售面积分别达3632.03和2883.35万平方米。
2在普通住宅房地产方面，个人及家庭投资区域集中在江苏、山东、广东、辽宁、河南和四川等省市，这些地方都是区位条件优越之所，潜在的投资收益高，投资风险比较小的地方，说明个人及家庭在在做房地产投资时，非常看重区位的选择，热点投资区域大部分集中在沿海省市。人们一般不愿去西藏、青海等偏远地区投资房地产。
3.在别墅、高档公寓方面，广东、江苏和上海等省市市场活跃，这几个地区的别墅、高档公寓销售面积位列前几名，在该地区投资者对该类型商品房需求强烈，其他地区的销售面积则不高。
4.在办公楼方面，北京、江苏、广东、浙江和福建等省市投资市场繁盛，而青海、西藏、海南、宁夏和甘肃等地区的办公楼投资市场非常低迷。
5.辽宁、江苏、山东、安徽等省市的商业营业用房销售面积分别位居前四名，而海南、青海和西藏位列31省市的最后三名。
房地产开发的分类篇6
面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。
一、房地产投资的涵义和特点
房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。
随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。
二、影响房地产投资的因素
投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。
1、区位
由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。
2、时机
房地产开发的分类篇7
目前房地产市场金融产品主要有开发端产品、销售端产品、跨品种创新产品和资产证券化产品，产品创新主要集中在风险较小的销售端产品。
房地产开发项目金融产品准入要求严格，跨机构项目贷款产品较少。房地产开发项目金融产品主要针对房地产开发企业，用以补充项目资金。产品类型主要有传统房地产开发贷款、跨机构项目贷款和房地产信托产品。据调查，金融机构目前普遍对房地产开发贷款控制较严，准入要求较为严格。一是实行名单制管理。所有金融机构均对房地产开发贷款实行“白名单”制管理，能进入金融机构“白名单”的房地产企业为具有一级资质或部分在当地具有龙头地位的二级资质企业。二是审批权限上收。金融机构对房地产开发贷款的审批权限基本已经上收至总行级别，能否进入“白名单”由总行审批。三是区域管理。部分金融机构对房地产开发贷款实现名单制和区域双重审批，对部分四线城市及四线以下城市不能发放房地产开发贷款。如某股份制银行在四线及以下城市因受区域限制，没有一笔房地产开发贷款（表1）。
由于传统的开发贷产品对房地产开发企业的资质要求较高，且部分金融机构对开发贷也有区域准入限制。因此，为降低区域限制带来的项目损失，某股份制银行推出了跨机构的项目贷款。该产品的操作流程是银行将优质的项目贷款向基金公司推荐，基金公司经过项目评估，以委托贷款的形式委托银行进行项目投资，投资期限2年。目前该产品还未出现不良。
房地产金融产品创新集中在风险较低的销售端产品。房地产销售端产品主要针对房地产市场微观主体，如个人、政府、企业，用以补充销售资金。针对个人的产品主要有住房按揭创新产品、农民安家贷；针对政府的产品主要有政府购买服务贷款；针对企业的产品主要有销售未回款收益权融资产品（表2）。
从运作方式来看，针对个人的房地产销售端产品的创新主要是对住房按揭贷款流程进行一定的优化，简化流程，提高审批效率，且针对不同的购房者，在相应的准入条件上有所放松。针对政府的产品主要是改变传统的银政合作模式，以政府购买服务协议作为载体，用以解决借款人履行政府购买服务协议过程中所需资金的各类信用业务。针对企业的产品主要是以购房合同收益权作为质押对象，满足企业短期的流动资金需求。从资金走向来看，个人类产品主要流向购房市场，企业类产品主要流向企业的日常经营活动，政府类产品主要流向基本公共服务中住房保障、公共文化、三农服务等领域，对应新型城镇化建设、水利工程建设、现代农业化项目。
跨品种创新产品主要是住房按揭与消费类产品结合。据调查，多家金融机构为优化资源配置，降低个人提前还款带来的利息损失，将个人住房类产品与消费类产品相结合。如某国有银行2016年推出的“随房贷”。从运行方式来看，该产品主要针对还款两年以上、无任何拖欠记录的住房按揭客户，在按揭贷款的基础上，可申请一笔一年期的消费贷款，贷款额度不超过已归还住房按揭贷款金额，利率为基准利率上浮30%。从资金走向来看，该贷款主要用于购车、购买大型家电、住房装修等消费领域。
资产证券化产品体量较小，仍有较大发展空间。以江西省为例，2016年2月末，江西省证券化的房地产贷款余额7.75亿元，占全部房地产贷款的0.16%。主要是政策性银行棚户区改造贷款证券化和部分银行的个人住房贷款支持证券化产品。从运作方式来看，该类产品是以棚户区改造贷款和个人住房抵押贷款为基础资产，将该组资产所产生的未来现金流动的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行。从资金流向来看，通过发行证券化产品获取的资金主要用于银行的各类资产运用，资金用途涵盖银行的所有资产类业务，范围较广。
类“首付贷”产品依然存在。“首付贷”是中介或房地产企业为首付款不足的购房者提供补助资金拆借、帮助其放大购房杠杆的行为，贷款额度一般为住房总价值的15%至20%，年化贷款利率通常为7%至12%。从资金流向来看，贷款资金主要用于购房首付款。虽然央行已叫停“首付贷”产品，但调查发现，有部分楼盘在销售时推出了类似“首付贷”的分期付款方式。如首付20万元，在签订合同时购房者付款5万元，房地产开发公司帮购房者垫款出具首付款出资发票，向金融机构申请按揭贷款，购房者按照与房地产开发企业约定的时间，分期付完剩余的首付款15万元，最迟于项目房屋交付会前付清开发商垫付的首付款。
金融风险总体可控，潜在风险不容忽视
房地产贷款“三降”，金融风险总体可控。总体来看，房地产业金融风险较小。以江西省为例，一是房地产贷款余额增速持续下降。2016年2月末，全省房地产贷款余额同比增长22.72%，较去年同期和去年末分别下降7.21和1.14个百分点，低于2011～2015年平均增速2.59个百分点。二是房地产贷款增量占比明显下降。2016年1～2月，全省房地产贷款增量为192.47亿元，占人民币各项贷款增量比重为22.29%，较2015年增量占比下降9.61个百分点。三是房地产贷款不良率下降。2015年末，房地产业不良贷款2.93亿元，比年初增加0.44亿元；不良率0.19%，较年初下降0.01个百分点，远低于全省金融机构2.49%的不良率。
房地产开发贷款与个人住房贷款质量出现分化。房地产业的不良主要集中在房地产开发贷款方面。主要是因为经济下行压力加大的背景下，市场需求整体减弱，销售放缓，开发商资金回笼不畅，无力增加资金投入，甚至出现项目烂尾的风险。相比而言，个人住房按揭贷款受经济环境影响较小，绝大多数居民能按时还款，贷款质量较高。以江西省为例，2015年末，全省个人住房按揭贷款不良率为0.17%，低于房地产全行业不良率0.01个百分点。据对56家金融机构问卷调查数据显示，66.07%的金融机构2016年对个人住房按揭贷款的投放态度更加积极。
产品创新带来的潜在风险不容忽视。虽然房地产业总体信用风险较小，但潜在风险有扩大趋势。特别是房地产业关注类贷款增速较快。后期，要关注房地产金融产品创新的潜在风险。
一是房价下行风险。三四线库存压力依旧较大，房价下行可能性较大，购房者尤其是投机性购房者弃贷风险加大，个人住房贷款产品如农民安家贷、首付贷等产品容易发生违约。
二是虚假按揭风险。该类风险主要存在于销售端创新产品中。在房地产政策宽松期，各类贷款流程简化，标准降低，获取相对容易。部分中小开发商可能会通过制造虚假按揭，套取银行资金，将其投入到民间借贷市场或股票市场，隐藏风险较大。
三是投机风险。该类风险主要存在于证券化产品中。投机的存在容易引发房地产市场的泡沫化，不利于房地产金融的稳定发展。
四是加杠杆扩大的金融风险。该类风险主要存在于首付贷和跨品种创新产品中，相较于一般的住房按揭贷款，住房与消费相结合的产品贷款额度总和相当于抵押品的全部价值，将贷款乘数提升到了100%，而首付贷产品也将贷款乘数提升至90%以上，扩大了金融杠杆，潜在的风险也随之扩大。
对未来走势的判断
金融机构认为未来房地产市场价格趋稳，去化周期结构性分化。在房地产市场供过于求的背景下，房地产市场价格上涨动力不足。据对56家金融机构问卷调查数据显示，51.79%的金融机构认为2016年所在城市房地产价格将保持稳定。总体来看，42.86%的金融机构认为2016年所在城市的去库存周期将减小。分类型来看，商业用房和住房市场去库存周期出现分化。
房地产开发的分类篇8
一、引言
房地产的区域分类定应该以什么为标准？这个问题是进行房地产宏微观研究的根本基础。只有在对房地产区域进行了合理的细分，才能针对各个市场的各个物业市场进行进一步的探讨，才有可能正确解释和预测各个区域内宏观环境变化和微观机制运作给市场带来的影响。我国是一个面积广阔的国家，合理地进行区域的细分更显重要。因此，对我国房地产区域进行合理的范围细分是十分必要的。
二、房地产市场区域细分方法
房地产的区域划分实际上就是房地产的空间聚合问题。简单而言，也就是如何对地理观念上的整个房地产市场进行分割，使其成为多个独立的小区域。再通过对各个小区域的指标变量进行深入分析，得出各个独立区域的内在关联性。根据其间内在关联程度将独立区域重新聚合，进一步形成新的，独立性更强的，面积范围更大的市场区间。
房地产区域细分问题的关键和难点在于各个独立小区域的重新整合。整合工具变量的选取直接决定了区域重新整合的结果。在这一点上，国内外专家学者提出了不同的看法。各个国家的具体实行措施也截然不同。
美国人口普查局进行市场调查是以大都市统计区（MSAs）为依据的。这是一个基于数据的联邦划分标准，它通常包括一个人口在50000以上的建制县和至少一个的县。它的基本划分依据是区域内的流动性。这种方法最重要的特点是，在每一个区域单位内部，劳动力在地理位置上可以自由流通迁徙，而不受工作单位地理位置的影响。
我国现阶段房地产市场的划分是以地理位置和行政区域单位为标准的。根据中国统计年鉴，以直辖市，省，自治区为单位将全国房地产统计单位分成31个区域单位。这种方法是延续了行政建制的特点，显然在经济领域有严重的弱点。中国地域广大，生产力发展不平衡。经济改革遵循循序渐进的方法步步推进，没有在全国范围一次性铺开。这就导致中国各个行政区域经济发展的不平衡性。即使是相邻的省份，经济状况也有相当的差距。以此为基础对房地产市场进行区域分割显然是不能合理体现市场发展特点的。
但是，中国传统的定居观念使得中国居民不具有西方人的流动传统，在购买固定居所后，居民很难进行大范围的工作迁徙。这就使得中国居民流动性大大弱于美国。其次，中国人口众，人口密度大，交通相对落后，迁徙的成本要大大高于西方国家。另外，中国特有的户籍制度也大大限制了人员的流动。在缺少流动性的前提条件下，中国显然不能实行大都市统计区的区域划分方法。
在本文，笔者提出了中国房地产市场区域划分的新思路。简单而言，就是将多元数理统计方法运用到实际操作中。选取反映房地产市场发展状况的重要指标，在31个行政区划分的基础上，采用聚类分析方法对31个地区进行深入分析，进一步整合区域划分范围，以便能更好地分析区域的房地产微观市场行为，更有针对性地对不同区域进行宏观调控。
三、聚类分析方法原理和方法
聚类分析是一种多元数理统计方法。它并没有事先设定样本分类的标准，而是通过对样本和变量数据的不同特征指标值进行差异程度计算，根据变量或样本间不同的差异程度大小重新结合分类，产生一个更有效的类族。在这个类族中，每一个新类别中的原样本或变量在一定程度上更为接近。它的关键在于计算个体之间的“亲疏程度”，也就是个体之间的差异程度，这可以通过计算个体间的距离来实现。分析个体间的“亲疏程度”就是通过各种方法计算个体间的距离。得出的距离越小，意味着个体越“亲密”，反之，则越“疏远”。根据个体“亲疏程度”，可以对所有样本进行重新整合，越“亲密”的个体越有条件合为一类，越“疏远”的个体则容易被归为不同类别。
中国房地产市场区域聚类分析中国地缘辽阔，生产力和生活水平地域性差距大，房地产市场也由此呈现明显的区域特点，而这种区域特点又和单纯地理位置或行政区域导致的地域差异明显不一致。
根据中国统计年鉴2006年的2005年全国31个直辖市、省、自治区房地产数据，本文选取房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、商品房销售情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发企业资金来源、房地产开发建设房屋建筑面积和造价、房地产开发企业土地开发及购置七个大类的26个指标进行数据分析，分别是开发公司个数、职工人数、经营总收入、土地转让收入、商品房屋销售收入、房屋出租收入、营业收入、实际销售商品房屋面积、住宅销售面积、商品房屋销售额、住宅销售额、商品房屋平均销售价格、住宅销售平均价格、实际需要总投资、本年完成投资额、本年资金来源小计、国内贷款、利用外资、自筹资金、施工房屋面积、竣工房屋面积、竣工房屋面积、本年新开工房屋面积、竣工房屋造价、本年完成开发土地面积、土地购置费用、本年购置土地面积。由于指标较多，地区划分单位相对较细，我们很难从提供数据中直观地看出各地区房地产市场发展规模的区别，更谈不上很有效地对各地区市场进行针对性的政策调控。为了更好地对特定地区进行房地产市场监控和市场研究，有针对性地制定宏观政策进行指导和调控，就很有必要对全国市场进行重新整合分类。
聚类分析中距离的计算按照计算参加对象分为两种：个体间距离的计算和个体与小类、小类与小类间距离的计算。近年来，学者们针对这两种距离计算提出了众多方法。本文采用平方欧式距离（Squared Euclidean distance）计算个体间距离，用组间平均链锁（Beteween-groups linkages）距离计算个体与小类，小类之间距离。
平方欧式距离是两个个体(x,y)间所有指标变量之差的平方和，数学定义为：
(1)
其中，xi代表个体x第i个变量的值；yi代表个体y第i个变量的值；k代表所有的变量数目。
组间平均链锁距离是指该个体与小类中各个个体距离的平均值，数学定义为：
(2)
其中，x是小类外的个体；Y代表小类，其中包含k个个体； 代表小类中第i个个体。
经过聚类分析计算，SPSS软件生成了聚类分析凝聚状态表，聚类分析冰挂图和树形图。通过观察这三个表格，我们就可以从不同的层次聚类过程得到全国房地产市场区域分类整合的多解。
结果显示，全国房地产市场聚类分析可以得到多个分类结果。例如，当分成6类时，北京单独一类；上海，广东一类；江苏，浙江一类；天津，四川和福建一类；山东，辽宁一类，剩余地区归为一类。当分为5类时，可将辽宁，山东，天津，四川和福建合并一起。分为4类时，可进一步将北京与上海，广东合为一类。考虑到最大类别包含了18个个体，个体数目偏多，不容易区分该类省市间差异，因此对该类别继续进行相同方法的聚类分析，得到相应结果（见附表1）。
通过两个阶段的聚类分析，我们最终确定全国房地产市场区域分类为7个小类。
A类:上海、广东、北京
B类:浙江、江苏
C类:辽宁、山东、福建、四川、天津
D类:安徽、湖北、河北、河南，湖南、重庆
E类:广西、云南，江西，陕西，黑龙江
F类:山西、贵州、内蒙古、吉林
G类:海南、宁夏、甘肃、新疆、青海、
进一步分析各个类的统计特征（见附表2）：
可以发现，各组的指标均值大多由A类到G类依次递减。
A类为房地产市场最为发达的区域，该地区总面积远小于其他地区，但除本年完成投资额，竣工房屋面积，本年购置土地面积三个指标略不及B类地区外，其他均保持领先地位。这说明A类地区房地产市场活跃，盈利能力强。B类地区在各项指标都高于C类地区，表明该地区市场总体表现强于C类地区，亦属于全国房地产市场的指标地区，需要重点关注。F类区域和G类区域各个指标明显弱于其他区域，无论是市场规模还是盈利能力都需要大力提升。这两个地区都需要政府给于特殊政策加以扶持，保证房地产市场的顺利发展。而D类地区和E类区域较为接近，各项指标都处于中游地位。
四、结论
本文用聚类方法根据房地产行业的各项指标进行距离计算，更为合理地对全国房地产市场重新整合分类。但是这种区域分类方法不是一劳永逸的。如果在若干年限间隔（比如三年）就进行一次系统的聚类分析，还能使得我们对全国各地市场的发展变化有更直观的了解。需要提出的是，目前聚类分析只能对单个时点的若干指标或单个指标的时间序列进行分析，显然具有一定的片面性。关于多个指标的时间序列聚类分析问题，仍然需要进一步的探索和研究。
参考文献：
房地产开发的分类篇9
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1004-6097（2013）06-0025-02
一、当前国内高校开设应用文写作课程的状况
我国高等院校应用文写作课程普遍开设一学期，共36学时。由于应用文最本质的特征是真实性，对写作灵感的要求不高，故绝大部分高职院校常常把应用文写作作为一门单独的课程来教学，没有和专业课程结合起来，起不到开设应用文写作课程的目的。如能紧密结合专业所涉及的行业主体知识体系进行应用文写作能力训练，会更具现实意义。
构建各行业特色应用文写作教材势在必行，尤其是在房地产行业作为中国国民经济的支柱产业之一的当今社会，更应尽快编写具有房地产行业特色的应用文写作教材，供房地产及相关行业的高职院校学生使用。这可以规范房地产行业的应用文写作行为，起到房地产行业从业人员应用文写作工具用书的作用，同时也对各高校摸索行业应用文写作的教材构建框架有一定启示作用。
二、应用文写作教材体例和框架
现行的应用文写作教材的体例是：理论知识、再附实例的常规编排体系，按认识规律，将各文种写作知识依次按“阅读与析评”“必需知识”“复习与思考”的体例编排。教师可采用“泛读例文”“讲解必需知识”“评析例文”“课后复习”的顺序组织教学。例文虽较多，但是针对性不强，臃肿、庞杂，没有突出完整性和示范性，这样的写作体例呆板、无特色，没有切合行业岗位的特点，内容更不具备行业特色，是广普性的教学用书，只适用于双基教育。各高职院校对这样的教材持可选可不选的态度，教材里除通用公文、部分事务文书可以部分选学外，其余的内容根本不能结合学生所学专业。结果是国内理科类高职院校大多没有开设这种毫无特色的广普性课程，就算开设，授课教师拿到这样的教材也是叫苦连天。这么笨重的框架，这么繁杂的内容，该让学生们学习哪些内容呢？这就等于让学生付钱买了不需要的东西。
三、构建房地产行业特色教材框架初探
构建房地产行业特色应用文写作教材框架将以提高学生房地产行业应用文写作能力为宗旨，以服务房地产行业建设的教学目标为导向，以建成房地产类专业通识必修课程为目标，本着“立足行业、着眼就业、教研相长、工学结合”的教材编写思路，搭建具有房地产行业特点的知识框架，设置教学内容，确定授课方式。通过学习本教材，能给学生提供房地产行业应用文写作方面的知识和技能，培养房地产行业应用文写作的人才，以提高学生的就业竞争力和职业能力，为学生将来在房地产行业的可持续发展打下坚实的基础。
房地产行业是一个非常特殊的行业，改革开放以来社会经济迅速发展，目前房地产开发企业已近6万家，从业人员1000多万人。房地产产品投资额大、建设周期长，有与土地的固著性和使用的长期性，涉及的法律法规和部门、行业多，是投资和建设的综合体。该综合体不仅涵盖了从土地获得勘察测量项目策划规划设计建设实施销售及后期管理的主体运营过程，还涉及投资、策划、广告、装饰、材料设备采供、商业运作等过程。由此可知，房地产行业与多个政府部门、国民经济多个行业和本行业之间的联系十分紧密。因此，房地产行业对整个国民经济起到了极强的带动作用，关乎社会发展，关乎民生安康。
根据房地产行业特色，针对以往房地产行业应用文写作普遍存在的不规范性和不系统性问题，我们建议房地产行业应用文写作教材构建框架为：
第一部分 房地产应用文基本理论
第二部分 房地产专用文书
第三部分 房地产事务文书
以下分别加以细述：
第一部分包含房地产应用文概论和房地产行政公文（决定、通报、通知、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要）基础知识等共二章。
第二部分包含房地产项目管理类文书（招标书、投标书、经济合同）、房地产纠纷诉讼类文书（房地产仲裁申请书、仲裁答辩书、上诉书）、房地产市场调研类文书（房地产市场调查报告、项目开发可行性研究报告）等共三章。
第三部分包含房地产实用制度与报告类文书、房地产宣传记录类文书等共二章。
教材体例为：【教学目标】【知识点精讲】【文种主体版式】【经典案例赏析】【项目训练】
四、教材框架特色
为适应国民经济和社会发展对高素质技能型人才的迫切需要，根据国家教委的指示精神，高职院校的课程设置要充分体现办学理念，突出行业职业性、实践性和开放性。基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度，加强针对性和实用性教学。作为国民经济支柱产业之一的房地产行业，在应用文写作方面也是起步阶段，作为教学和科研均应该投入大量的精力和时间，应该密切注视国内外房地产行业发展的新动态，适时加入实用性的房地产应用文写作的课程内容。以推行工学结合人才培养模式为切入点，按照职业能力要求搭建房地产行业应用文写作知识框架，实现课程知识框架同人才培养模式之间的高度匹配，实现校内学习与房地产行业实际工作相一致，促进房地产类高职院校应用文写作教学过程的实践性、开放性和职业性。
应用文是行政管理活动的工具之一，故教材需用应用文中行政公文的基本理论知识体系搭建起牢固的基础框架（见第一部分）。就行业的主体运营过程而言，针对性和专业性极强，故教材必须用项目管理类、纠纷诉讼类、市场调研类使用频率较高的专用知识体系来构建主体框架（见第二部分）。协作过程中的广告、装饰、商业运作等，也需实用制度与报告类、宣传记录类知识体系搭建支架（见第三部分）。根据这样的具有行业特色的教材框架编写出的房地产应用文写作教材，才能发挥不可低估的作用。
综上所述，应用文基于人类的需要而产生，又为适应人类历史进展多方面的需要而不断发展。“需要就是科学”，这是任何学科存在的前提、基础。正确搭建教材框架，编写出的教材才能满足社会和各类房地产类专业学生的需求，同时也为行业提供具有特色和使用价值高的工具书。
参考文献：
房地产开发的分类篇10
关键词: 关键因素;房地产投资;风险分析
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我国房地产是一个新兴产业,自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中,房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素,如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险,这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动,如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响,贸然进行决策,往往会出现失误,甚至会使企业因此陷人绝境。但是,把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。
为此,本文针对房地产投资,将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分:①识别并细分各风险因素包含的具体内容,由此才能对风险有具体全面的认识和了解;②对风险因素进行分类,找出对房地产开发项目具有决定意义的要素,忽略次要因素,只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性;③对各风险因素之间的关系进行分析,找出其联系与制约关系,由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果,将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量,有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分,使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律,从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1 自然风险,指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响,以及直接对房地产商品产生破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括:火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小,但是一旦发生,将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范,开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是,在投保之前,若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析,就可减少投保成本,增加投资收益。
1.2 政治风险,指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要,特别是在我国,房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险。
1.3 经济风险,主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类:市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4 技术风险,是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如,科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5 社会风险,主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6 国际风险,是对一个社会的所有经济都有很大影响,主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说,国际经济风险可分为:国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7 内部决策和管理风险,指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现,包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多,其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素,风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性,寻找影响风险的主要因素,为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1 “二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析,归纳后得出的一个客观规律,即:20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高者往往为20%,保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外,企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额,日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素,我们可以知道,影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析,效率不但不高,有可能还不能抓住重点。再者,我们对风险因素的分析是无止境的,但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分,而由“二八法则”可知,20%的因素对事件有80%的影响力。所以,在房地产投资风险因素分析时,我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2 关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5],本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险:时机风险、区位风险、类型风险。
本文为全文原貌 未安装PDF浏览器用户请先下载安装 原版全文
2.2.1 时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看,就存在明显的周期性:美国以18年左右完成一次周期波动,同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机,保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要,对开发商的意义非常大。因此,开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处于不断上升势头,适时推出的房地产可望获得较好的收益;当经济不景气,失业增加,收入下降,房地产市场需求下降,供过于求,房地产价格下跌,物业租售所需时间加长,甚至根本都租售不出去,此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升,预计的收益便成了实际的损失,因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。
2.2.2 区位风险区位风险产生于区位因素的变化,因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般,区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置,不仅指所处的地理位置,还包括其社会位置,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异,使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度,从而产生极为不同的经济效益。因此,投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外,区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异,这使得投资者可能面临巨大的区位风险,如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3 类型风险确定了房地产开发项目的位置后,在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的,包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响,而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的,因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响,共同对房地产投资施加影响。因此,对风险因素之间的相关性分析显得很有必要,而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素,即时机、区位、类型风险要解决的三个问题,实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出,房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容,是房地产投资风险结构中的基本风险,而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
4结论
综合上述三者之间的联系,投资者在对房地产投资的风险分析和管理时,应同时从主观和客观两方面采取必要措施,以降低投资风险,提高投资效益。主观上,投资者应树立强烈的风险意识,重视投资可行性研究,从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上,投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解,并在此基础上,对设计方案进行定量的数据测算分析,获得较准确的经济测算结果;此外,投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况,如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等,了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势,理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样,投资者才能准确的把握时机,选中极具升值潜力的地段,并在合适的地段开发合适的物业,使投资决策尽可能准确而高效,赢取房地产投资的高效益。
参考文献:
[1]申立银,俞明轩.房地产市场风险[M].天津:天津大学出版社,1996.
[2] 李明启,李心丹,沈杰等.房地产投资风险[M]. 南京:东南大学出版社,1998.
[3] 宋戈,房地产投资风险的定性预测方法[J].物流科技,2004,27(101):87-89.
房地产开发的分类篇11
关键词：关键因素；房地产投资；风险分析
我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。
为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。
1.2政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。
1.3经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。
2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。2.2.2区位风险区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3类型风险确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产开发的分类篇12
0 引言
我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。
为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1 房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1 自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。
1.2 政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。
1.3 经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4 技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5 社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6 国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7 内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2 房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1 “二八法则”在风险因素分析中的应用 “二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2 关键风险因素分析 在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。
2.2.1 时机风险 由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。
2.2.2 区位风险 区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3 类型风险 确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3 房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
4 结论
综合上述三者之间的联系，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应同时从主观和客观两方面采取必要措施，以降低投资风险，提高投资效益。主观上，投资者应树立强烈的风险意识，重视投资可行性研究，从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解，并在此基础上，对设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。
参考文献：
[1]申立银，俞明轩.房地产市场风险[m].天津:天津大学出版社，1996.
[2] 李明启，李心丹，沈杰等.房地产投资风险[m]. 南京:东南大学出版社，1998.
