文物价值评估方法篇1

一、生物资产价值评估的背景

生物是人类赖以生存和经济、社会持续稳定发展的物质基础。地球上多种多样的植物、动物和微生物为人类提供了不可缺少的食物、纤维、木材、药物、工业原料和服务。与此同时，由于人类社会的不断进步，科技的不断发展，对生物资产的需求也越来越多。而且，由于生物资产本身的一些特性，其在人的劳动与自然力的共同作用下生长的，受自然规律和自然环境的影响，另外每种生物资产的生长、发育、成熟、结果都不同，因此，对生物资产的研究不管是从会计角度还是评估角度都是比较重要的。从会计角度看，全球范围内不管是组织、协会还是个人已经认识到生物资产的确认与计量问题，在这方面研究最早的是澳大利亚会计准则委员会(Australian Ac―counting Standards Board，简称AASB)于1998年颁布的1037号(AAS35)会计准则，即自生和再生资产(self-Generating and Regener-atingAssets简称SGARAs)会计准则，《国际会计准则第41号――农业》(以下简称IAS41)对生物资产的研究从概念的界定、初始确认到后续计量作了详细具体的介绍。我国在借鉴国外会计准则的基础上，2006年颁布《企业会计准则第5号――生物资产》。

但从资产评估的行业讲，对生物资产的价值评估的研究很少。目前具体的生物资产的价值评估准则，这给从事生物资产的企业的经济活动带来了不便，制约了其快速发展。而且也不能很好地向信息使用者传递一些有用可靠的信息，影响了信息使用者的决策。为了保证会计与评估的相互协调与合作，进一步体现评估对会计的补充和完善作用。在当前市场经济不断深入的大潮中，生物资产的租赁、重组、典当、保险、交换等经济行为的不断增多，不能仅依据生物资产的账面价值来反映，还要借助于生物资产价值评估的相关理论与方法，以资产评估结果重新确定其价值。

二、生物资产价值评估的意义

随着经济的快速发展，涉及生物资产的企业与日俱增，探讨生物资产价值的评估问题，对评估行业和企业都有一定的理论意义与现实意义。从理论上讲，首先，为生物资产价值评估做出理论贡献。通过借鉴其他国家对其他行业，尤其是农业资产评估和森林资源资产评估的价值评估理论，可以得出生物资产价值评估的目的、依据和方法。在评估范围越来越细、越来越广的情况下，可以为进一步研究资产评估理论体系和评估方法、模型提供参考，对于推动资产评估理论的发展有重要意义。其次，可以推动会计学相关理论在该领域的应用。从实践上讲，有利于建立全行业统一的评估准则，使评估机构能够很好的按照规范行事，使生物资产的评估更加明朗化；有利于持有生物资产的企业更好地掌握本企业的资产价值情况，促进企业加快生产，提高企业资产价值；有利于不同地区企业持有的生物资产的价值在一定程度上具有可比性；有利于生物资产的信息使用者获得全面、详实、可靠的评估信息；有利于进一步推动和完善评估准则，加快我国评估领域的发展；有利于以财务报告为目的的生物资产价值评估的发展；有利于协调有关评估各方的经济利益。

三、西方国家生物资产价值评估的现状分析

英国《评估指南》(红皮书)1996版指南12――森林与林地资源评估，提到了关于资源类植物价值评估的一些方法。《欧洲资产评估准则》(EVS)2000版指南5

贷款为目的的农业资产评估中将农业资产划分三个大部分来说明：第一部分介绍农业资产包含的内容以及相互之间的区别、评估方法以及市场价值的确定；第二部分介绍了多年生植物的存在形式――正在生长着的、培育中的、收获的和其他形式的，还介绍了一些牲畜；第三部分主要介绍了在评价这些动植物时影响因素和多年生植物的评估方法。《IVS指南10――业资产评估》2005版该指南中指出了生物资产是活的动物和植物，评估中将其划分为附着地的生物资产和非附着地的生物资产，将其区别于农业资产和个人财产进行评估，要求根据农业生物资产的类型和周期性按照市场法对农业资产进行评估。《澳大利亚评估准则与实践》对乡村资产评估进行了介绍，其中包括对生物资产相关不动产的阐述，如果园的建设投资、养殖设备、设施等评估。国外学者进行很多有关生物多样性经济价值评估的理论、方法及其应用的研究，从生物多样性经济价值的类型、评估方法和案例研究等方面进行论述，国外比较流行的是条件价值法。20世纪70年代以后，随着福利经济学对消费者剩余、机会成本、非市场化商品与环境等公共产品价值的思考，生物多样性经济价值的评估研究逐步形成了一套较为完整的理论、方法体系。经济合作与发展组织(简称经合组织，OECD)将评估方法分为三类，即实际市场价格法(市场分析)、模拟市场法和替代市场法。

从上述国外研究现状来看，虽然国际评估准则和发达国家的评估准则中对农业资产评估的研究有许多可取之处，但相对于其他资产评估研究来讲，起步较晚，而且也不成熟。各评估准则中只是粗略介绍影响生物资产的自然因素，都没有详细说明生物资产具体的评估依据、评估原则和不同生长阶段下的评估方法及一些参数的选取，未将其作为重点进行研究.、随着社会的进步及评估的范围的不断扩大，现有的国外的理论与方法不能满足生物资产发展的需要。

四、我国生物资产价值评估的现状分析

我国的资产评估行业是改革开放和建设社会主义经济的过程中逐渐发展起来的，属于新兴行业。1989年，原国家国有资产管理局下发了《关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定》，这是我国首次提及资产评估问题的政府文件。1993年中国资产评估协会成立，随着社会主义市场经济的发展，资产评估项目越来越多、规模越来越大，涉及行业越来越广，技术复杂程度也越来越高。1996年颁布了《森林资源资产评估规范(试行)》，2001年又颁布《资产评估准则――无形资产》具体准则。但目前关于生物资产价值评估的文献很少，而且部分都是从森林资源或者森林生物多样性角度进行的，尚未对生物资产有较全面和系统的研究。本文从生物资产概念、森林资源价值评估、森林生物多样性经济价值评估、作物种质资源价值评估和果园资产评估等方面进行说明。

(一)生物资产的概念2006年以前，一些专家学者们借鉴IAS、《澳大利亚自生和再生资产会计准则》和其他国家的会计准则，对生物资产的界定还没有统一的认识，2006年的《企业会计准则第5号――生物资产》，给出了生物资产的定义：生物资产指有生命的动物和植物。并将其划分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。为了研究方便可将生物资产划分不同种类：按其生物学特性分为动物和植物；按其生长周期长短分为一年生生物和多年生生物；按价值转移方式的小同，分为消耗性生物资产和生产

性生物资产；还可划分为成熟生物资产和未成熟生物资产(何梦圆、马慧，2006)。

另外，我国学者在会计核算基础上总结出生物资产和其他资产相比，具有下列基本特性：一是生物资产形成的特殊性。一般资产完全是依靠人们的生产劳动取得的，而生物资产是通过人的劳动和生物自身的生长、发育过程相互作用形成的。生物资产的价值形成除凝结有人类劳动以外，自然力作用的生长、发育会形成其增值；生物资产的经营受自然规律的制约，遵循自然规律，生物资产就会顺利地生长、发育，不断再生，反之则会消亡，失去其价值。二是生物资产的多样性。生物资产的种类繁多，这使其各自的生长、发育特点差异很大，增加了计价难度。三是生物资产经营周期的既定性。生物资产的投人、生产、经营、回收的周期完全决定于生物的生命周期，不同于工业生产周期以及资产价值转化的周期可人为控制。生物资产的这些特点决定了生物资产会计处理的特殊性和复杂性。

(二)资源类价值评估资源类的价值评估主要包括以下方面：

(1)森林资源价值评估。我国资产评估协会尚未制定有关生物资产价值评估的相关规定，1996由原国家国有资产管理局和林业部制定《森林资源资产评估规范(试行)》(以下简称《规范》)，以适应我国森林资源资产评估事业的发展，规范森林资源资产评估工作，保护森林资源资产所有者、经营者和使用者的合法权益。依据《中华人民共和国森林法》、《国有资产评估管理办法》和《林业部、国有资产评估管理局的通知》等有关文件制定的，具体规定了森林资源资产的评估程序和基本方法，对林木资产评估、林地资产评估、森林景观资产评估及整体林业企事业资产评估作了详细规定，规范了森林资源资产评估行为。按照大范围森林资源包含的经济林也属于生物资产的范畴，此《规范》中指出了森林资源中林木、林地、森林景观及整体林业企事业的评估程序和评估方法。

侯元兆等(2005)第一次比较全面地评估了中国森林资源价值，核算出了生态服务价值，即涵养水源、防风固沙和净化大气的经济价值三项生态服务价值，首次得出了森林的这三项环境价值远大于立木价值的结论.并在此基础上进一步完善了森林资源价值核算的理论。王强(2006)按照森林资源资产的特殊性，以及影响森林资源资产价值因素的复杂性，详尽的介绍了各类森林资源资产的具体评估方法，包括市场成交价比较法、市场价倒算法、年净收益现值法、年金资本化法、收获现值法、重置成本法、序列工数法、历史成本调整法，重点介绍了运用收益现值法时应考虑的折现率问题和质量调整系数。该项研究中还按照不同种类介绍了各评估方法的应用，其中林木资产评估中从用材林、经济林、竹林、防护林和特护林方面，详细介绍了评估方法的应用及评估时涉及的影响因素。何梦圆、马慧(2006)研究指出，按照生物资产的特征，消耗性生物资产采用重置成本法和市场倒摊法进行评估，生产性生物资产按照生长阶段确定评估方法。邹继昌(2006)采用收益现值法对用材林林木资产进行评估，给出了评估参数及评估公式，说明了采用收益现值法的理论依据。谢德新(2006)提出了经济林按照生长阶段产前期、始产期、盛产期和衰产期进行评估，指出成本法主要适合于产前期，市场法理论上适合于任何长阶段，但现阶段因前提条件不具备限制了这一方法在经济林资产评估实践中的实际应用。经济林的收益年限在整个经济林寿命中所占比重最大，故经济林的资产评估主要以收益法为主。

(2)森林生物多样性经济价值评估。北京大学教授张颖开创性地利用市场价格法、机会成本法和支付意愿法，对我国森林生物多样性的价值进行核算，得出了我国森林生物多样性价值的成果。吴火和(2006)研究认为，针对森林生物多样性资产的不同价值需要采用不同的计量评估方法，主要采用市场价格法、替代市场法和模拟市场法(假想市场法)。为提高评估的效率和评估结果的准确性与可信度，在综述了国内外生物多样性信息系统研究和应用进展的基础上，尝试设计了基于专家知识的智能型森林生物多样性资产价值评估专家辅助系统(ESEFBA)。而且文献还列举了龙栖山自然保护区森林生物多样性生物资产类价值评估，从木材生产价值评估和林副产品生产价值评估角度对直接实物资源资产进行评估，其中林副产品采用的是市场价值法。李银霞(2002)以祁连山自然保护区为例，从直接使用价值评估方法和间接使用经济价值评估方法两方面对森林生物多样性经济价值评估进行论述。

(3)作物种质资源价值评估。作物种质资源又称作物遗传资源，是生物多样性的重要组成部分。朱彩梅(2006)在对作物种质资源的价值概念、价值属性、价值特点、价值分类、价值内涵以及价值评估方法系统研究的基础上，系统地探讨了作物种质资源的价值构成分类及其评价方法，提出了作物种质资源价值评估的原则和依据。其中涉及资产评估基本方法――市场法的应用。

(4)果园资产评估。应容枢(1998)在对果园调查研究基础上，根据果园的特征、经营果园面临的行业风险和涉及到的果园时间价值补偿因素，得出果园应采用重置成本法和收益现值法。

文物价值评估方法篇2

一、引言

随着中国资源渐渐紧张，环境日益恶化，中国新一代领导人意识到中国经济不能再继续过去粗放式增长的模式，应该从制造业强国转变为创新强国。国家知识产权局局长申长雨表示我国专利申请受理量达已连续5年居世界第一位，这为知识产权评估的发展奠定了坚实的数量基础。但目前我国对知识产权价值的评估仍存在许多问题，知识产权作为一个虚拟资产，其价值很难用货币来衡量，最主要的原因是缺少合理的评估方法，这一方面也引起了学者们的广泛关注。

目前，我国知识产权的评估方法比较单一，还只是停留在传统三大法阶段。对知识产权的评估没有考虑到知识产权投资的数额的限制性，对公司竞争力的影响的不确定性以及对专利技术的不可替代性，以及风险的难以预料，从而使得评估结果不准确。因此，本文在在对比了传统评估方法和实物期权法的基础上，得出了两种方法的适用情况。

二、知识产权价值评估的传统方法

我国知识产权价值评估研究起步较晚，刘凤朝、刘则渊（2001）通过对知识产权价值评估的传统方法的优缺点进行分析，他们认为由于我国技术市场发展的不完善、部分知识资产更新换代速度的过快以及知识产品异于普通产品的特点使得重置成本法和市场法存在一定的局限性。他俩建议，在知识产权评估中应引进对知识和技术的评价，建立一套对被评估对象的知识和技术特性的新颖性、创造性和实用性进行评估的指标体系，并结合成本法与收益法，来综合评估知识产权的价值。董晓峰、李小英（2005）对技术型无形资产进行评估时，要充分考虑转让或许可使用的专利技术的权益及许可证贸易合同的类型的状况，一般采用成本法和市场法来对计算机软件进行评估，商标记价是以收益现值为标准。通过调查，表明同类型的知识产权由于其特殊性，需要选择相应的评估方法，但运用最多的还是收益法。于磊（2010）在其博士论文中写到，收益法在技术型知识产权价值评估中运用最广泛。并对影响技术型知识产权评估价值的因子进行了分析，提出了技术型知识产权有生命周期的收益法评估思路。他通过层次分析模型，提出了基于寿命周期的动态分成率和动态折现率，从传统静态评估方法的基础上结合动态思路评估技术型知识产权的价值。

综观上述文献可以看出，目前收益法是知识产权评估中运用最广的方法，大多数文章都是针对收益法评估知识产权中的预期收益、剩余使用寿命、技术分成率等主要参数进行分析研究。

三、知识产权价值评估的实物期权法

国内学者从研究传统方法和实物期权法的区别为切入点，在分析传统方法的局限性的基础上引入实物期权模型，运用期权定价模型评估知识产权价值。

姚铮（2000）认为在企业投资评估时，如果只看净值，可能会低估项目的投资价值从而误导决策。尹海员（2005）认为由于现有的实物期权法忽略了有些资产不可交易的特性，提出了用“分解法”来确定不可交易标的资产实物期权的价值。韩娟娟（2011）运用蒙特卡罗期权定价模型对专利权的价值进行评估进行研究，引入对偶变量技术建立了基于专利权的期权定价方法，并以医药行业为例进行实证分析，结果表明实物期权法是一种有效的评估工具。刘玉平、王奇超（2013）在对收益法和实物期权法进行简单分析与总结的基础上，阐述期权定价模型评估知识产权资产的合理性，进而对模型中主要参数的选取方法进行分析，提供建议。刘岩、陈朝晖（2015）从宏观层面对专利权期限进行实证分析，发现专利权期限服从正偏态分布，以B-S模型为基础，构建基于统计模型偏态分布模糊数的专利价值实物期权评估模型。

四、基于传统方法和实物期权法的研究述评

由此可以看出，国内外学者对实物期权的研究主要集中在实物期权的理论和期权定价模型方面，对知识产权的研究大部分是从传统评估知识产权的方法入手，分析知识产权的特征，对传统评估方法和实物期权法进行比较分析，认为传统方法没有考虑知识产权的收益的不确定性，存在一定的缺陷。

随着期权法在实务界的大量研究，研究者发现，运用实物期权法能很好的解决这一问题，学者试图把期权定价模型引入到知识产权价值的评估中。研究初期，只是把金融期权定价模型直接生搬硬套的拿过来用，并没有分析知识产权的特征和模型的适用性，使用的也是单一的期权定价模型。我国学者对实物期权法的研究起步相对较晚，在借鉴国外研究的基础上，提出了适合我国国情的期权定价模型，但是在运用实物期权法评估知识产权价值这一领域，对不同类型知识产权进行区分，针对每种类型的知识产权选用何种实物期权模型方面的文章相对较少，还没有太大的突破和进展。

参考文献：

[1]刘凤朝，刘则渊.关于知识产权评估的几点思考.科学学与科学技术管理.2001（12）：13-15

[2]董晓峰，李小英.对我国知识产权评估方法的调查分析.经济问题探索.2005（5）：119-125

[3]范晓波，论知识产权价值评估.理论探索.2006（5）：74-77

[4]于磊.技术型知识产权资产评估方法研究.博士论文2010

文物价值评估方法篇3

引 言

矿产资源是经济发展的基础，我国正处于工业化的中后期，对矿产资源的需求显著增加，矿产资源的勘探开发也随着升温，勘探投资的基础是矿产资源价值的评估。由于矿产资源价值的评估涉及到多种因素，如何更加有效地对矿产资源价值进行评估就成为矿业权市场中的关键问题。传统的矿产资源价值评估方法没有考虑矿产资源的灵活性和柔性，不能准确地反映矿产资源的真实价值。实物期权可以使矿业权人根据环境的变化调整决策，提高灵活性，更能反映矿产资源的真实价值。

张能福等利用期权理论研究了矿业工程的投资决策模型，并研究了矿产资源的投资评价方法；张金锁等研究了煤炭资源价值的形成机理，并用实物期权的方法对煤炭资源的价值进行了评估；朱磊等利用实物期权理论研究了矿产资源的最优投资决策策略模型；孙宝静等基于实物期权理论对黄金勘查项目的投资价值进行了分析；赵建华把收益现值法与实物期权的方法结合进行了分析，但并没有进行实证研究。以上学者利用期权的理论对矿产资源的价值进行了研究，但是很少有人把传统的评估方法与实物期权的方法进行比较分析。本文在以上研究的基础上，对收益法与实物期权方法进行了比较分析，以期对矿产资源的价值评估提供决策支持。

一、理论分析

（一）收益法评估采矿权价值

采用收益法评估采矿权，利用的是将利求本的原理，首先估算待评估采矿权实施后的未来预期收益；再扣除分配给开发投资者的合理收益；最后得到剩余净利润现值之和，此和即为采矿权评估价值。与贴现现金流量法相比较，根据采矿权评估方法设计思路，此方法主要适用于生产矿山的采矿权价款评估。

（二）期权方法评估采矿权价值

二、实证分析

A煤矿可采地质储量为

1 104.7万吨，年生产能力为100万吨，根据其初步设计，煤炭价格为420元/吨，可变制造成本为20 424.33元/吨，年固定费用为16 023.01万元，处于停产时的固定费用为3 200万元。无风险利率取2012年一年期国债利率为3.7%，煤炭市场价格波动率为10%，红利为7.7%。

三、结论

矿业活动充满了不确定性，矿业权评估中涉及到多种因素，如矿产品价格、矿产资源储量等因素，由于矿产品价格的不确定和矿产资源储量无法准确探明，导致矿业权价值评估充满了不确定性。实物期权作为一种研究不确定性的工具，可以较为准确地评估矿业权价值。

（一）期权评估矿业权价值更具灵活性

由于传统方法评估矿业权价值存在着很大的局限性，利用期权的方法可以使矿业权人获得矿业权以后选择适当的时机进行出售和选择开采矿产资源，通过对矿业权资产的灵活使用，使投资的利益最大化。

（二）规避矿业权评估的风险

在矿业权评估方面，矿业权价值的评估风险尚缺乏研究，矿业权市场的风险是加强矿业权市场建设的重要途径，更好地规避矿业权评估风险不仅维护矿业权人的利益，也是矿业权市场健康运行的重要内容。

【参考文献】

[1] 张永峰，陈汉林，贾承造，等.油气勘探开发项目实物期权复合模型研究[J].天然气工业，2006，26（3）：138-141.

[2] 张能福，蔡嗣经，刘朝马.基于期权定价理论的矿业工程投资决策模型[J].北京科技大学学报，2002，24（1）：5-7.

[3] 张金锁，邹绍辉.煤炭资源开采权期价值形成机理研究[J].西安科技大学学报，2006，26（1）：121-124.

[4] 朱磊，范英，魏一鸣.基于实物期权理论的矿产资源最优投资策略模型[J].中国管理科学，2009，17（2）：36-41.

[5] 孙宝静，傅学生，曲明辉，等.基于实物期权理论的黄金勘查项目投资价值分析[J].矿业研究与开发，2010，30（4）：108-110.

文物价值评估方法篇4

目前，国内外理论界对于生物资产问题的研究主要集中于会计领域，涉及生物资产评估问题的研究相对较少，主要成果有：国外方面，Edward Philips（1963）研究了农业生产部门的收益与生物资产自然增值的关系。Harden Stuart（2000）提出对农业资产中的生物资产进行评估的必要性，并深入分析了资产评估与公允价值之间的关系。Ratnayake（2010）等学者提出生物资产的价值在不能可靠确认的前提下，应该尽量选择公允价值，其中关键要素就是要合理地确定折现率。Charles Elad（2011）提出提出在对生物资产进行价值确认时，如何确定与风险相称的未来净现金流量和选择合适的折现率，是一个值得继续关注和研究的问题。何梦园等（2006）分析了生物资产的特征及其价值评估的影响因素；赵丽洪等（2007）对生物资产评估问题的国内外研究现状进行了阐述与评价；高立宁（2008）深入探讨了以财务报告为目的的生物资产评估，并给出相关建议；张红霞（2009）研究了基于AHP法的生物资产评估，并结合案例对该方法进行了检验；范文娟（2010）研究了不同种类生物资产的评估方法，提出生物经济模型法并对其精确性进行验证。上述研究都不同程度涉及生物资产评估问题，但都没有从评估体系构建的角度来研究生物资产评估问题。本文通过借鉴前人的研究经验，重点探讨基于评估体系构建下的生物资产评估问题。

二、生物资产评估体系的构建

（一）生物资产评估目的 资产评估的目的会影响最终的评估结果。资产评估的一般目的是在涉及 “交易行为”和“产权变动”时，提供资产在特定条件下的的公允价值。作为价值判断和提供资产合理价值的一项社会经济活动，公允价值应该成为资产评估的基本目的或目标（姜楠，2004） 。生物资产评估指依据特定目的，评估人员根据生物生长发育和市场经济规律，运用科学的方法，依据法定标准和程序对生物资产的现时价格进行评定和估算的过程，通过发挥生物资产评估的鉴证功能、管理功能、咨询服务功能，为生物资产交易的公平合理提供保障和技术支持。生物资产业务种类繁多，性质各不相同，一部分通过市场交易进行资源配置（如奶牛、肉鸡），一部分作为公共物品由政府进行管理（如防风固沙林），因此，生物资产评估目的也是不同的。生物资产的评估目的主要包括以下几个方面：（1）服务于会计、审计活动。涉农企业或农业类上市公司在对生物资产进行确认、计量和披露时，如何提供相关、可靠、有用的资产价值信息，是当前会计实务界亟需解决的问题；一些审计、验资等中介机构在参与一些农业企业的业务时，也对生物资产合理性的价值信息表现出强烈的需求。（2）服务于产权交易。近年来，农产品、农业资产交易市场发展迅速，涉及生物资产的业务较多。当生物资产所有权转让时（如承包、租赁、出售等产权安排方式），因供需方对资产交易价格期望不同，为确保交易过程的顺利，并保证公平，需要对生物资产的价值进行评估。（3）服务于农业保险。目前，我国多个省份都在开展政策性农业保险业务，部分农作物和家畜已经纳入其覆盖范围。当农户对农作物或家畜投保时，为合理确定所有者应缴纳的保费，需合理地评估生物资产的价值；发生损失时，参保方和承保方期望对受损失资产的价值进行科学评估以确定合理的保险额和理赔额。（4）服务于纳税处理。在对生物资产进行纳税处理时，需明确资产的纳税依据，即纳税人所持有的生物资产的价值量。为确保纳税工作的顺利进行，必须合理确定生物资产的价值量。

（二）生物资产内涵及分类 国际会计准则第41号——农业（IAS41）赋予生物资产的定义是“活的动物或植物”，如肉羊、能繁母猪、经济作物、人工养殖的鱼、虾等，生物资产是涉农企业和单位资产的重要组成部分。我国在《企业会计准则第5号——生物资产》中借鉴了国际会计准则的说法，指出生物资产是与农业生产相关的有生命的（即活的）动物和植物。根据资产的定义，生物资产是指企业或单位拥有的具有以下特征的有形资产：（1）生物资产是由企业或单位过去的交易或事项形成的、由企业或单位拥有或者控制、预期给企业或单位带来经济利益的活的资源。自然界之中有许多无产权归属的生物资源是不能认定为生物资产的；（2）生物资产的成本及其为企业或单位提供的未来的经济利益能够可靠地予以计量；（3）生物资产具备相关性和可靠性的信息质量，其信息有助于信息使用者的决策，而且是真实和可验证的。生物资产品种繁多，形态各异，可以按照不同的分类标准进行分类：（1）按照生命科学中生物资源的基本类型，生物资产可以分为植物资产、动物资产以及微生物资产；（2）按照生物资源是否成熟，生物资产可以分为成熟生物资产和未成熟生物资产；（3）按照不同的经营目的和性质，生物资产可以分为经营性生物资产和公益性生物资产；（4）按照不同的生物的生长周期，生物资产可分为多年生生物资产和一年生生物资产；（5）按照不同的农产品产出状况，生物资产可以分为产出多次完成的生物资产和产出一次完成的生物资产；（6）按照我国《企业会计准则第5号——生物资产》的规定，生物资产可以分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。由于进行生物资产评估主要目的就是要提供公允价值，因此本文对生物资产评估体系展开论述时，分类依据是我国的企业会计准则。

（三）生物资产的特殊性 影响生物资产价值的因素很多，主要体现在生物资产的生长发育规律方面，生物资产的评估比一般资产的评估更为复杂，生物资产的特殊性表现为以下几个方面：（1）“生物转化”与自然增殖、减殖的功能。生物资产与非生物资产的本质区别在于：生物资产可以自然增殖及通过人工繁育而增殖，随着时间的推移，其价值不再增加或者逐渐降低；生物资产的价值通过人类劳动及自身发育共同形成，其价值形成的过程很大程度受自然因素的影响。（2）功能多样性。农业生产活动的多功能性也决定了生物资产的功能也是具有多样性的，例如林业资产不仅具有经济价值，同时还有很强的生态功能和社会效益。（3）周期性和季节性。生物资产的生命周期长短不一，如肉鸡的出栏时间只有45-90天，而林业资产的生命周期长达几十年、上百年；生物资产还有很强的季节性，如农作物资产的播种收获期较为集中，奶牛在夏季的产奶量会下降。（4）流动性和非流动性。消耗性生物资产，如肉牛、蔬菜，只能利用一次，价值一次性地转移，具有较强的流动性。生产性生物资产，如奶牛、果树，可以多次利用，逐步转移价值，形成长期资产，具有非流动性。通常情况下，生物资产的流动性和非流动性还可以相互转化。（5）整体性和地域性。整体性体现在森林资产和农作物资产是与土地不可分割的，渔业资产依赖于养殖水体。地域性体现在同一类型的生物资产生长在不同的地区，其数量和质量都会有显著的差异。（6）风险性。农业属于高风险产业，由于农业活动对自然环境有较强的依赖性，自然条件的异常变化会引起农业灾害，农业灾害会影响到存续期间的生物资产，使得生物资产的预期收益具有较强的不确定性。（7）非标准性。外部环境和自身发育的规律导致了生物资产的个体差异显著，例如同一种类的生物资产，其质量、大小有很大差别，而不像工业企业的资产那样具有同质性。（8）后续支出高。生物资产在“存活阶段”需连续不断地对其投入才能维持存活状态，如禽畜和渔业资产，必须按时投放饲料，以及定期投入医药管理费用。

（四）生物资产的价值理论 生物资产价值理论分为3个方面：价值类型、价值形成和价值变动规律。（1）生物资产价值类型。生物资产评估首先应该明确价值类型，价值类型是对评估结果价值属性的抽象与归纳，贯穿于整个资产评估的过程，不同的价值类型都应该予以明确的定义。《国际评估准则》规定：“专业评估人员应避免使用不明确的价值概念，对涉及到的特定价值类型应予以明确阐述。”关于价值类型，有两种代表性的观点：一是将价值类型划分为重置成本、现行市价、清算价格和收益现值，这是根据估价标准划分的；另一种是根据《国际评估准则》将价值类型划分为市场价值和非市场价值，这是根据评估进行的条件和评估结果的适用范围而划分的，生物资产评估会分别考虑以上两种观点。（2）生物资产价值的形成。根据资产的定义，生物资产的价值是未来经济利益的体现，反映了资产的获利能力，持有生物资产就是为了获取这种价值。生物资产一般具有自生性和可再生性，若管理得当，其价值实质上是“持续经营价值”。根据马克思的劳动价值论观点，生物资产的价值为凝结在其资产实体中人类的一般劳动。生物资产与自然环境是密切相关的，与其他生产部门相比，农业生产部门更易受自然环境的影响，其主要特点是自然再生产和社会再生产是交织进行的，例如果树在生长发育过程中，水果的产量和品质是与土地的肥沃度、光照、水分补给等因素有很强的关联性的。另外，良好的耕作制度、科学的饲养方式和优良的管理都可以提高生物资产的产量和农产品的品质。（3）生物资产的价值变动规律。由于生物资产具有自身生长发育的特点，生物资产的价值是不断变化的，并且生物资产价值的变动是双向的，表现为正向的增加和反向的减少。生物资产价值的增加有两种情况，一是由于生物资产单位市场价格的变动导致的增值，另一种情形是具有再生能力的生物资产由于本身生理机能而发生的增殖，即生物资产数量和个体形态的变动导致的增殖，如犊牛、小鸡、树苗的长大与成熟，新生犊牛、仔猪等等导致的价值增加。生物资产价值的减少也有两种情况，一是生物资产单位市场价格发生变动，导致生物资产减值，另一种情形是生物资产发生个体死亡、生产机能衰退等生物资产数量减少导致生物资产价值的减少。因此，引起价值变动的因素主要为两个，即生物资产自然因素（形态变化与个体数量）和市场因素（生物资产单位市场价格），被称为“双因素”（张心灵，2008）。

（五）生物资产评估的特点 生物资产的特殊性和资产评估的基本原则，决定了生物资产评估具有以下几个特点：（1）依赖于生物学理论。生物资产的类别不同，生命周期也各不相同；同一种类的资产，不同生长阶段的价值差异也很大；生物资产的价值很大程度会受遗传因素、生理因素、环境因素、饲养管理因素的影响，因此，有必要通过依靠生物技术手段来保证评估的科学性。例如在研究奶牛价值的变动规律时，可以将该品种奶牛的泌乳曲线作为一项重要的参考依据。生物技术检测手段的应用往往会增加评估成本。（2）以合理分类为前提。生物资产品种多，功能各异，价值不能简单地汇总相加；使用和存续时间长短不一，也不能笼统地加以评估；即便是同一类别的生物资产，其生产能力也会存在差异。因此，生物资产评估必须以合理分类为前提，如评估奶牛价值时，可分为成熟奶牛和后备奶牛（犊牛和育成奶牛），分别评估其价值。（3）考虑无形损耗。无形损耗包括经济性贬值和功能性贬值两个方面。前者体现在：由于市场环境的变化，导致生物资产或者农产品市场低迷，而使生物资产发生经济性贬值，如“三聚氰胺”事件的发生，使得原奶需求量下降，价格降低，进而影响到奶牛的价值；后者指由于技术水平的落后和生物机能的退化导致评估对象功能的下降，使得生物资产的价值降低，如由于培育管理技术的落后导致果树产量的下降，使得果树的价值下降。（4）评估工作量较大。由于生物资产在农业生产部门和单位的全部资产中占有较大的比重，而且流动性强，种类繁杂，定性和定量难度大，因此，生物资产评估是农业生产部门和单位资产评估的重点与难点，应认真对待。（5）使用的评估方法全面。生物资产可选择的评估方法较多，不同类别的生物资产或同一种类不同生长阶段的生物资产使用的评估方法是不同的。

（六）生物资产评估方法的选择 资产评估方法是连接资产评估理论与评估实务的纽带。在众多评估方法之中，得到国际权威认可的是市场法、成本法和收益法，这三种方法在不同的领域有着广泛应用。由于资产类型的多样性和价值构成的复杂性，国内外学者还提出一些新的评估方法，如条件价值法、德尔菲法和实物期权法等。目前，国内外对生物资产评估的研究较少，理论基础和数据支持不足，特殊方法的研究与开发时机还不够成熟，因此，应重视市场法、成本法和收益法这三种方法在生物资产评估中的应用。通常情况下，人们对于市场法、成本法和收益法这三种评估方法的认知是肤浅和片面的，即只停留在对字面含义理解的阶段：如市场法就是在有成熟交易市场的前提下，通过参照物的对比或者直接询价等手段获得评估对象的价值，运用成本指标的评估方法就是成本法，涉及收益指标的方法就是收益法。事实上，上述评估方法之间是存在交集的，如重置成本法中的重置成本，可以通过市场询价获得，也可以通过参照物的对比获得。姜楠（2004）曾指出：市场法、成本法和收益法并不仅仅是一种评估方法，更确切地应该称为评估的技术思路或技术路线。在进行评估活动前，应该分析三种评估思路的适用性，选择实现技术路线的操作方法，明确各流程的操作细节，同时还要根据评估对象的特点，选择合理的指标和经济参数，并对指标和经济参数进行量化。

例如在奶牛养殖企业中，一头品种优良的奶牛，有效经济年限大约为8年，分为犊牛期、青年期、产奶初期、产奶高峰期、产奶下降期和淘汰期几个阶段，不同阶段具有不同的性状和特点，应采用不同的评估方法。在犊牛期和青年期，奶牛属于消耗性生物资产，通常依据成本法的思路进行估价：首先应该对畜牧业生物资产进行分类（可依据品种、外表体征、养殖时间、获取途径等标准）；然后对牲畜和家禽进行成本分析，具体包括获取成本、饲料或饲草费用、医药费、职工薪酬、房屋设备折旧、燃料动力、低值易耗品、修理费用、费用分摊及其他费用等；完成成本分析之后，将发生的成本费用按照牲畜和家禽的类别和比例进行分配，即可得到不同类别畜牧业生物资产的重置成本。在泌乳期，奶牛属于生产性生物资产，通常应该按照收益法进行估价：评估时采用的收益现值模型为： ，评估过程的关键在于：量化每期的收益值Rt、奶牛的剩余泌乳寿命t以及与奶牛养殖风险相匹配的折现率。奶牛进入淘汰期之后，一般是育肥后作为肉牛直接出售，进入肉类产品市场，可以借助肉牛的市场报价来确定价值。

（七）生物资产评估环境 资产评估环境是资产评估的重要外部因素，与资产评估理论和实践的发展密切联系，决定着资产评估发展水平的高低。资产评估环境主要包括市场环境、法律环境和制度环境。市场环境主要包括两个方面：第一，资产业务的市场环境，例如在进行以生物资产产权交易为目的的评估活动时，可以将公开市场上的价格信息作为一项重要参考；第二，资产评估行业的市场环境，例如在整个评估行业，规模大而且具有生物资产评估经验的事务所越多，越利于整个市场中生物资产评估水平的提高。法律环境方面，通过制定一系列关于资产评估的法律法规，能对其进行有效约束，使资产评估活动更加规范。制度环境方面，生物资产的产权制度对生物资产的定价有很大影响，明晰的产权制度可以提高资产评估的效率，良好的资产评估行业管理制度可以有效规范评估人员的执业行为，降低评估过程中出现风险的概率。充分了解资产评估的外部环境对于提高生物资产评估质量具有重要的意义。

三、结论

生物资产的评估目的、内涵与分类、资产的特殊性、价值理论、资产评估的特点、评估方法的选择和评估环境是环环相扣，密不可分的。生物资产评估的目的是为了获取公允价值。为提高评估的科学性和准确性，生物资产应分为生产性生物资产、消耗性生物资产和公益性生物资产三个类别。生物资产最显著的特点是其“生物转化”与自然增殖、减殖的功能，该特殊性使得生物资产的价值不仅受市场因素的影响，同时还受自然因素的影响，因此，生物资产的评估过程依赖于生物学理论，还要以合理分类为前提，并且要考虑无形损耗的影响。在选择评估方法时，优先考虑的是市场法、成本法和收益法这三种传统的方法，其中根据评估对象的特点，选择合理的指标和经济参数，并对指标和经济参数进行量化是整个评估过程的难点。同时还应考虑市场、法律、制度等宏微观环境，以此作为资产评估的一个重要依据。整个过程是一个相互联系的有机整体，构成了生物资产的评估体系。

［本文系内蒙古自然基金项目“农业类上市公司生物资产信息披露研究”（编号：2012MS1010），内蒙古农业大学博士科研启动基金项目“生物资产价值评估方法研究”阶段性研究成果）

参考文献：

［1］何梦园、马慧：《生物资产的界定与评估》，《财会通讯（理财版）》2006年第5期。

文物价值评估方法篇5

中图分类号：F106

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）05-029-03

引言

历史性建筑反映了不同时期人文、社会、环境与历史记忆，是人类延续的物质载体之一，担负着重要的历史文化传承作用。但是由于v史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多历史建筑随着时间推移不断消失，保留至今已经为数不多。中国的历史性建筑是中华民族珍贵的历史文化遗产，但因历经沧桑、年久失修，大都处于自然毁损状态，而目前各地正在经历的城市现代化进程更加剧了这一状况。由于历史性建筑具有建筑又非建筑、文物又非文物的特性，使其价值评估难以确定。这种定价能力的缺失，已严重阻碍了非文物历史性建筑市场的发展，进而影响了历史性建筑的保护。

一、历史性建筑含义、特性及其价值

历史性建筑是指各个历史阶段（包括不满50年）保存至今，具有历史价值、科学价值、艺术价值和其它价值要素，能在一定程度上反映文化传承或历史风貌的房地综合体及权益。包括文物保护单位、登录的不可移动文物、历史建筑和风貌建筑等。

（一）历史性建筑主要特征

1.礼制贯穿于当中。中国的历史性建筑有明确的礼制规定。建筑的规模和形制，均等级不同，有严格的规定。在单体建筑或大型建筑，乃至城市规划，都要贯穿中轴线，主要建筑都安排在中轴上，中轴线左右对称，左祖右社，前朝后寝，前为大朝办公之处，后部为居住要地。

2.在重点部位进行装饰。一座历史性建筑不单纯是工程技术，同时也是一种综合艺术。在综合艺术中，要体现雕刻、彩画、壁画、色彩以及各种装饰，所以往往在一座历史性建筑中的一些部位做重点装饰。以一个佛殿为例，其柱壁石、屋檐、斗拱、瓦当、正脊门窗等部位都做得很精致。在梁架、斗怼⒘和饭现上都有雕刻，起到画龙点睛的作用。

3.防御性较强。中国古城池、宫廷、庙宇、佛寺、书院、会馆等类型之建筑，都体现出一种军事防御思想。民居也是如此，每一户大宅都筑高墙，甚至修炮台，设望楼，安设水井，开设后门等，这一系列设计和建造，都体现出防御性。

（二）历史性建筑价值

纵观历史性建筑物的特点，其中最具特色的是其文物价值。根据我国文物法规定，历史性建筑能够成为文物的必须具备历史价值、艺术价值、科学价值及环境价值。除此之外，历史性建筑还应具有其经济价值。

1.历史价值。历史性建筑物经历了不同时期的历史演变，其历史价值可以从遗留下来的痕迹了解建筑物过去的风风雨雨和历史烙印。最为明显和持久的古代遗留建筑体现在传统文化历史的各物质层面。作为建筑，历史学家和建筑史学家在进行科学研究时，可以从建筑规制、建筑艺术等方面获取非常宝贵的物证。历史性建筑不仅是人类发展的文明标志，也是人类社会历史研究的实物资料，更是中国历史发展不同时代的重要见证和文化传承。

2.科学价值。历史性建筑的科学价值，具体体现在建筑文物自身时代的科学技术水平，也是前人创造发明、辛勤劳动成果的结晶，对当代建筑物的科学技术研究有很好的借鉴价值，在现在的仿古建筑物中，古代的一些建筑技术成果还在使用，而有些技术已经失传，我们已经无法模仿。例如，斗拱的构件，有严格的尺寸规定。清制“不复有单材足材之别”，材高为材厚（10分）的两倍，也就是“斗口”尺度的两倍。一切用料的尺寸，都与斗口尺度有一定的比例关系。如斗拱每拽架为三斗口，横拱间的高差为二斗口，檐柱径为六斗口，柱高六十斗口等等。这就是最原始的建筑模数的运用，它们是形成中国建筑比例尺度协调合理、建筑形制缜密完善的根本保证。

3.艺术价值。历史性建筑的艺术价值在于：（1）既反映了当时社会的政治经济背景，也反映了文物产生的时代艺术风格、工艺技术水平和人们的审美视角；（2）这些历史性建筑文物都具有一定艺术鉴赏性，是历代艺术大师和劳动人民智慧、勤奋的结晶，有很多的宝贵经验值得当代人传承、参考借鉴；（3）这些艺术性的建筑文物具有独特的魅力，永远被人们欣赏与学习。例如，中国的建筑彩画艺术有着悠久的历史和卓越的艺术成就，体现着不同民族的习俗、文化和偏好，是历史性建筑民族风格的一个重要标志，吸引着国内外的游客前来观赏。历史性建筑能够成为旅游资源是其艺术价值在经济效益中的最佳体现，对当地的旅游经济也是很好的促进。历史性建筑一般来说是地方风俗习惯发生的“容器”，也是城市生活最有地方特点的场所，因而，历史性建筑对于城市的旅游业来讲，是宝贵的旅游资源。近十几年来，国际旅游业由传统的自然美景旅游有向兼顾自然美景而领略异国（异地）异质文化为主的旅游过渡的倾向。从国家旅游局和国家统计局城市社会经济调查总队发表的中国国内旅游抽样调查《资料（1995）》中的统计结果来看，对人文景观和风俗习惯的兴趣始终是国内旅游的一项重要的旅游目的，其中对风俗习惯的旅游兴趣在逐年上升。所以说，历史性建筑保护也关系到我国旅游业的发展。

4.环境价值。历史性建筑作为生态环境的一部分，具有生态环境的特性以及供人们观赏、使人们愉悦的功能。

5.经济价值。商品价值的形成以稀缺性为前提，稀缺性是指物品相对于人们的需求是有限的。由于稀缺和需求的存在，所以产生价值。历史性建筑具有稀缺性、有用性和不可再生性以及人类的需求欲望，同样存在着经济学的价值。而从劳动价值论来分析，历史性建筑作为古代劳动人民智慧的结晶，投入巨大的劳动时间及力量，也符合了历史性建筑作为商品形式、存在经济价值的本质特征。

二、历史性建筑评估现状及方法选择

通过历史建筑综合价值的合理评价，可以为历史建筑的重点保护、修缮及再利用提供决策依据，而对历史建筑经济价值进行准确评估，可以鼓励引入民间资金，为进一步完善历史建筑市场建设等方面提供决策支持。然而目前国内在这方面相关研究较少，由于缺乏完整科学的技术体系，无论是评价成果或是评估价值都带有很强的主观性，经常会忽视历史建筑所具有的历史文化艺术等价值的特殊性，导致历史建筑的潜在价值被低估，无法科学、合理量化历史建筑各类信息功能，包括在经济上的反映，使得历史建筑在修复时无法实现优胜劣汰，在交易时很难达到公正、合理及客观性。

对于历史性建筑，常规评估方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，针对不同的历史建筑类型，当前评估方法比较混乱，没有统一的规范要求，造成了评估价值难以准确计算。

从估价方法的选用上来看，条件许可的情况下，市场比较法是最能体现估价对象公开市场价值的评估方法。但运用市场比较法的前提条件是在短期内有一定数量的类似成交案例，这一点对于历史性建筑评估较难。随着市场的逐渐开放及相关政策的出台，国内某些区域内历史性建筑的交易逐渐增多。但是在区域既定的前提下，所进行的比较也仅仅是在历史性建筑物质实体的可比上。由于每个历史性建筑的文化价值、艺术价值等无形资产价值不尽相同。因此，使用市场比较法对历史性建筑进行价值评估有较大局限性。使用成本法时，由于历史性建筑的建筑材料及工艺的特殊性，需要有别于普通房地产进行定价。除此之外，工期、税费、利润、人力、管理费用等，都与普通房地产有较大差异。运用成本法对历史性建筑进行定价，还应考虑折旧。如果从普通房地产折旧的角度去考虑，现存的历史性建筑几乎没有价值，事实上并非如此。正是由于历史性建筑具有文物的属性，存世时间越久远，其价值也就越高。运用成本法难以对这一部分价值进行定价。假设开发法多用于待修缮的历史性建筑价值评估，从理论上来说，假设开发法是成本法的倒算，即依然存在上述问题。

历史性建筑物评估，除建筑物自身房地产价值外，还存在文化价值、历史价值等无形资产价值，此类价值难以进行计算。因此，笔者认为相对其他方法，收益法更能贴合实际情况，历史性建筑现多用于出租、经营等实际使用，运用收益法进行计算，除收益基础数据较为客观并较易取得之外，所计算的价值内涵中也包含无形资产价值，更能客观体现历史性建筑价值。

三、运用收益法对历史性建筑评估的具体操作及实例分析

现存的历史性建筑中有许多用做博物馆、旅游景点、书院茶楼、文化会所等商业经营性物业，并具有相应的收益能力。对于此类有收益或有潜在收益的房地产，评估其整体价值及租金价格等，宜采用收益法进行评估。

在对历史性建筑的评估中，除去其本身所有的房地产价值，难以评估的是其无形资产价值。相比于其他评估方法，运用收益法进行计算，其历史性建筑的收益是房地产价值、文化价值和艺术价值等共同作用而产生的收益，这种整体的收益正是我们能捕捉到的最真实反映历史性建筑价值的市场信息，不必刻意去剥离历史性建筑收益的价值内涵，除非要单独评估其中的某一种价值，而且刻意剥离反而容易产生较大偏差。

为此，本文从以下几个方面加以阐述：

（一）评估思路

1.直接收益。

（1）租金收益。对于处于租赁状态的历史性建筑，租金收益可根据租赁合同直接取得。（2）经营收益。指门票或表演等，依托历史性建筑所取得的收益。（3）旅游收益。指因发展旅游业而给社会带来的可以测算的直接经济收益，比如，各类旅游企业所实现的利润和上缴的税金，这些收益是客观存在的，对社会的促进作用是显而易见的。就是说，通过旅游经济活动给旅游目的地地区带来丰富的经济、文化和科学技术信息，促进了这些地区的经济发展和社会的全面进步。

2.间接收益。

（1）经济繁荣和相邻地段的地价增值。通过历史性建筑，带动地区经济发展及周边房地产价格上涨。（2）旅游活动带动的商业、服务业和其它产业效益，历史性建筑作为商业环境的一部分，具有带动周边产业发展的功能，能够促进周边商业租金上浮、服务业收入增长等效益。（3）文化市场和无形资产、知识产权的收益。是指历史性建筑的设计构造、装饰色彩及建筑情调等所表现出的艺术个性、风格、地域性、民族性等特征，以及这些特征给人们在精神上或情绪上的审美感染力。（4）依托历史性建筑的文艺作品创造的经济效益。历史性建筑作为一种记载和表达历史文化、艺术形式等多重信息要素的综合体，对人类社会具有重要的功能和效用。

3.收益的求取。

（1）直接收益。通^已签订的租赁合同或经营状况，可采用实际或客观数据。通常通过已签订合同及周边市场调研可了解其直接受益情况。（2）间接收益。对于历史性建筑，无法求取直接收益，可运用市场提取法、特征价格法、专家打分法等计算其收益。

收益法所采用的评估公式如下：

V：估价对象在价值时点的收益价值；

A：估价对象未来各期的净收益；

Y：估价对象报酬率；

n：估价对象的收益年限或持有期。

（二）估价实例

1.工程概况。在这里，我们来看一下地处西安市莲湖区北院门的一些建筑，该建筑多为1～2层砖木结构用房，建成年代较为久远，建筑面积约930平方米。目前营业收入主要有门票、皮影戏、老腔表演、服饰展览等。周边商业服务机构较多，周边配套设施较好，整体居住生活环境一般，商业氛围较好，较适合商业经营。

2.估价状况。

（1）年经营收入。

（2）租金价格。

房地产年租金=经营收益-经营支出-商业利润

=4197500-4197500*（20%+20%+19%）-4197500*15%

=890919元

即每平方米月租金：890919÷12÷930.04=79.83元/m2・月

估价对象六幢物业整体经营，且面积较大，根据估价人员调查了解，该物业租赁期限较长。综合考虑以上因素，实际的成交价格可在此价格基础上下浮12%。

即：79.83×（1-12%）=70元/m2・月（取整）

通过收益法对历史性建筑进行租金或价格评估，其结果与现实市场基本相符，比起运用其他方法，其结果更为准确、客观。

四、总结

除收益法之外的其他评估方法，如市场比较法、成本法，假设开发法等，共同指向一个焦点性问题，即依附于历史性建筑的文化价值、历史价值等。显然，这也是历史性建筑难以使用普通房地产评估方法的原因所在。相对于其他估价方法对于历史性建筑的价值或租金价格评估，使用收益法更为准确及客观。运用收益法对历史性建筑进行估价，根据客观调查或者财务报表较为容易取得基础数据，且计算结果不仅只是历史性建筑的房地产价值，亦包含其文化价值、历史价值等无形资产价值。目前，一些部门仍将历史性建筑认作城市中的“痈”，使原本应该留下的历史性建筑消失在改造过程中。拆除容易恢复难，时间不等人，所以， 现阶段加强对历史性建筑保护项目的经济评价， 做好历史性建筑的保护工作，给下一代留下历史性建筑这笔宝贵的财富是当代人不可推卸的职责。

参考文献：

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[2] 朱向东，薛磊.历史建筑遗产保护中的科学技术价值评定初探[J].山西建筑，2007（35）

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[4] 吴守志，金建清.非文物古建筑价值评估初探.国际房地产评估学术研讨会论文，2005

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[7] 刘晓君，王玲，王美霞，罗武干.古建筑保护项目的经济评r[J].西安建筑科技大学学报（社会科学版），2005（04）

文物价值评估方法篇6

《资产评估准则—机器设备》中明确指出：机器设备，是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主题拥有或者控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。机器设备属于生产中不可或缺的一种设备，绝大多数产品的生产都需要借助于机器设备。而机器设备属于动产类资产，与房地产比较，其可流动性大。对于价值比较高的机器设备，企业若要进行采购则花费较高的费用，所以许多企业会采取租赁的方式。这种方式可降低企业生产的成本，又可让企业获取生产产品应得的利润。所以对于租赁机器设备的评估也不容忽视。本文就针对于租赁机器设备的评估及其方法进行了简单的分析，以确定租赁机器设备的价值。

机器设备评估对象分为单台机器设备及机器设备组合。单台机器设备是指以独立形态存在、可以单独发挥作用或者以单台的形式进行销售的机器设备，譬如机床、滚胶机等。机器设备组合是指为了实现特定功能，由若干机器设备组成的有机整体，譬如塑料生产线、成套的化工设备等。我们应该注意的是：资产之间的有机联系对价值的影响，机器设备组合的价值不一定等于单台机器设备价值的简单相加。

一、市场法、成本法、收益法的特点

机器设备评估方法一般包括市场法、成本法、收益法三种途径。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。当有一个活跃的公开市场以及公开市场上有可比的资产及其交易活动时，评估师应当考虑的是市场法。市场法评估包括以下几个程序：第一，选择可比参照物，可比性值得是参照物在功能，市场及成交时间上与评估资产类似，通常参照物应选择三个以上；第二，选择参照物与评估资产的比较因素，应根据不同资产的特点，选择对资产价值影响较大的因素作为评估指标；第三，指标对比、量化差异，根据第二步所选择的比较因素，在参照物及评估对象之间进行比较分析，得出差异，并将差异进行量化；第四，以参照物的成交价格为基数，在此基数上调整已量化的因素差异，经过此步骤可以得到以每个参照物价值为基数的评估资产的初步价值；第五，根据初步评估结果，综合分析得到最终评估价值，一般根据三个以上的初步结果，采用加权平均或者算数评估的方法，转化成最终评估结果。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。使用成本法必须明确评估对象使用状态，即是继续按原用途使用还是改变状态继续使用，而且这种继续使用能够带来足够的回报。一般涉及私人房产的价值评估时，成本法最可靠，但在评估金融资产的价值时，评估师一般不使用成本法。成本法评估一般包括以下几个途径：第一，明确评估对象及评估目的，收集资料；第二，估测评估对象的重置成本，重置成本一般指资产按照现行市价标准再取得的成本，但由于不同的评估对象自身的差异，以及同样的评估资产再被评估时可能存在的形式，状态等发生了变化，所以重置成本可能会存在差异；第三，估测评估对象的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。实体性贬值一般是根据成新率、使用年限或者预计残值等指标来估测评估资产的功能性贬值。功能性贬值是指由于技术落后而造成的贬值，经济性贬值主要是由与企业运营过程中资产利用率下降或者闲置，而引起了收益减少；第四，综合判断评估对象的价值。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。一般利用收益法需要对未来现金流或收益作出准确预测，如果有可能，评估师都会利用别人的预测结果。但评估师要对自己确定的贴现率负责。贴现率越高，现值越低，反之亦然。收益法一般包括以下几个程序：第一，收集与评估对象预期收益的数据和资料，企业的经营前景、财务状况、市场情况以及经营风险等都会对未来收益的评估造成影响；第二，估测被评估对象的预期未来收益及取得未来收益的时间；第三，确定折现率，折现率一般根据银行贷款利率、风险因素以及评估对象获取未来收益的能力来确定；第四，利用折现率把预期的未来收益折算成现值；第五，分析确定评估结果。

二、不同的租赁机器设备对评估方法的采用

对于单台设备，一般不采取收益法，因为收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备，并且这种设备的收益期限和未来收益是可以量化的。但是大部分独立的单项机器设备，一般不具有独立获利能力，与流动资产、土地、房屋建筑物、无形资产等一起使用才具有获利能力，所以单台设备评估方法适合采用市场法和成本法。

对具有独立营运能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时，则可采用收益法。在确定机器设备组合的价值时，组成该机器设备组合的每一台机器设备在机器设备组合中能够实现的价值，取决于该机器设备对机器设备组合的贡献，该组合中的每一台机器设备都是以与其他机器设备一起使用为前提。一台机器设备作为机器设备组合的一部分所能够实现的价值，与这台设备单独交易时的市场价值是不同的。这就涉及文章前面所说，机器设备组合的价值不一定等于单台机器设备价值的简单相加。另外，在运用成本法评估整体企业价值时，收益法常常作为一种补充方法，用来判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬值。

1、收益法在租赁机器评估中的应用

对于具有独立获利能力的机器设备和租赁机器的价值评估可采用收益法。下面就收益法在租赁机器设备评估中的应用作简单的介绍。应用收益途径必须具备三个前提：一是被评估资产的未来收益可以预测并且可用货币衡量；二是资产所有者获得预期收益所承担的风险也可预测并且用货币衡量；三是被评估资产与其获利年限可以预测。运用收益法对租赁机器设备进行评估时，其租金收入就是收益。如果租金收入和资本化率不变时，则租赁设备的评估值为：

P=A/（1+r）1+A/（1+r）2+……+A/（1+r）n （1）

=（A/r）?[1-1/（1+r）n]

式中，P为评估值，A为收益年金，n为收益年限，r为资本化率。式中，r/[1-1/（1+r）n] 称为投资回收系数，用rA表示，公式（1）可以表示为：

P=A/rA （2）

rA=A/P （3）

2、利用收益法评估租赁设备价值的程序

首先，应分别对设备租赁市场上相似设备的租金水平进行市场调查，分析调查市场参照物设备的租金水平，经过比较调整后确定被评估机器设备的预期收益，调整的因素可能包括时间、地点、规格和使用寿命等。其次，根据被评估机器设备的状况，估计剩余的使用寿命，来确定收益年限。最后，根据相设备的租金及市场价格确定折现率，并根据被评估设备的收益年限，代入公式（1）计算评估值，或查复利系数表得到相应年限的投资回收系数，代入公式（2）计算评估值。

3、利用收益法评估租赁设备价值的缺点

在实际的评估工作中，一般评估师不常常采用收益法，因为收益法必须要确定资本化率和收益年限。确定资本化率就得要求评估师对此数值负责，这就要求评估师负有较大的责任。而且机器设备的收益年限也很难确定，随着技术的不断发展，设备更新淘汰的速度也逐渐加快，租赁机器设备的租金暂时很容易就能确定，但是如果确定长时间的租金水平，对于评估师来说也有一定的困难。所以评估师在运用收益法确定租赁机器设备的价值时，一定要对设备的整体市场做详细的调查，这样得出的评估值才具有可信度。

4、市场法在租赁设备评估中的应用

在对租赁设备进行收益法评估时，实际也运用到了市场法途径。当对租赁市场上类似设备的租金水平进行市场调查时，就采取了市场法辅助手段。也可以直接对租赁设备进行市场法评估，在市场上选取已经被租赁的设备，挑选机器相似程度最高以及租赁年限相近的一些设备，通过询问等途径获取参照物的租赁价值，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较得到两者的基本特征修正系数，在参照物价值的基础上进行修正从而得到评估对象价值。基本计算公式为：租赁设备价值=参照租赁设备价值?修正系数1?修正系数2?……?修正系数n。

一般租赁设备的评估不采取成本法。因为租赁者在租赁设备的时候，只会考虑设备生产所带来的收益，而获得的收益比其现在购买设备所花费的成本低。但是租赁者不会考虑设备所有者购买这台机器的费用以及安装、运输、税金等一些成本问题。这些成本与其租赁设备的目的没有关系，所以一般租赁设备的评估不采取成本法。

三、实际机器租赁评估工作中存在的问题

虽然租赁机器设备评估只在评估范围中占取很小的比例，但是其重要性不容忽视。资产评估事务所一个重要的业务就是企业抵押贷款，而企业抵押的一般是机器设备和土地厂房。所以对于机器设备的价格，评估师们应该着重评估。有了良好的机器设备价格评估环境，其租赁价格才会合理。而现实工作中，许多评估师都是为了评估结果而去评估，为了减少评估成本，获取更多的评估收益。不论是可以独立获取收益的机器设备还是不可以独立获取收益的机器设备，评估师们大多都采用了市场法，这样的评估行为就会得出不合理的评估结果，从而影响到了市场交易。这就涉及到了资产评估师的职业道德问题，所以评估师应加强职业道德学习，严格按照《资产评估职业道德准则》进行资产评估，为树立一个良好的从业环境打下基础。

四、总结

评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，得到的评估结果不会因为评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。评估人员运用多种评估对象和方法评估同一条件下的资产，得到的结论互相为其他方法提供了理论依据。在评估租赁设备时，大多数评估机构只采用市场法，只经过简单的市场调查和修正就得出了评估价格，但是市场法没有考虑被评估设备的特殊性以及收益年限性，而收益法则没有这种缺点。把市场法与收益法结合运用，会大大提高租赁设备评估结论的准确性。

【参考文献】

[1] 资产评估准则——机器设备（中评协〔2007〕189号）[S].2007.

文物价值评估方法篇7

中图分类号：F760.5 文献标识码：A 文章编号：1006-3544（2013）04-0049-03

一、引言

商标权是指法律赋予商品生产经营者在法定期限内对其注册商标所享有的各种权利，包括商标所有人对其商标拥有的专用权、转让权、许可使用权和继承权等权利。商标权是知识产权的重要组成部分，在知识经济时代，随着技术创新步伐的加快，商标权作为价值创造的重要参与要素，在企业生产经营和经济发展中起着越来越重要的作用。在此背景下，研究商标权价值评估方法对企业充分实现商标权价值、 提高企业经济效益以及促成商标权交易具有重要的现实意义和理论研究价值。

商标权评估属于无形资产评估的范畴，可以采用成本法、市场法和收益现值法等传统方法进行评估。但是传统的商标权评估方法总是假定评估结果是静态的，并且忽视了商标权价值评估中的灵活性。目前，许多学者开始从新的视角探讨商标权价值评估问题。林强、钟华 [1] 在分析无形资产评估、商标权评估特点的基础上，阐述了收益现值法、现行市价法在商标权评估中的应用问题。李阳、田文华、段光锋 [2] 通过总结医院商标价值形成机制、构成、价值体现方式以及评估方法等，提出了医院商标价值评估的建议。张小桂 [3] 在分析商标使用权的特点、价值的基础上，研究了“二重”商标的价值评估问题。耿明明 [4] 从商标权价值的构成入手，通过对商标权价值影响因素的分析，归纳出影响商标权价值的双因素，并在此基础上构建了商标权价值评估的双因素模型。陈久梅 [5] 利用模糊集理论，将三角模糊数引入商标评估中， 提出运用三角模糊数计算商标受益年限计算方法。考虑到商标权具有扩张期权、收缩期权、放弃期权等期权特征， 以及商誉潜在价值的不确定性等因素， 本文将实物期权定价模型与模糊集理论相结合， 提出了一种基于模糊实物期权的商标权价值评估方法。

二、实物期权理论基础

（一）Black-Scholes期权定价模型

Black，Scholes于1973年提出了欧式看涨期权定价模型，其公式为：

C=S？椎（d1）-Ie-rT？椎（d2） （1）

其中：d1=■

d2=■=d1-？滓■

式（1）中，？椎（x）为标准正态分布变量的累计概率分布函数；C为欧式看涨期权的价格；I为行使期权的执行价格；S为标的资产的当前价值；T为期权的有效期；r为有效期的无风险利率；？滓为标的资产收益波动率。

（二）含价值漏损的期权定价模型

Leslie和Michaels于1997年给出了含价值漏损的实物期权定价模型：

C=Se-？啄T？椎（d1）-Ie-rT？椎（d2） （2）

其中：d1=■

d2=■=d1-？滓■

式（2）中？啄表示标的资产的价值漏损，其他符号同上。

三、模糊环境下基于实物期权的商标权评估模型

（一）梯形模糊数的期望和方差

对于模糊数■，设其？琢水平集[■]？琢=[a1（？琢），a2（？琢）]，则定义其均值E ■和方差D（■）为：

E ■=■？琢[a1（？琢）+a2（？琢）]d？琢

=■ （3）

D（ ■）=■？琢{[■-a1（？琢）]2

+[■-a1（？琢）]2}d？琢

=■■？琢[a1（？琢）-a2（？琢）]2d？琢 （4）

如果模糊数 ■=[m1，m2，？酌1，？酌2]为梯形模糊数，易知其均值和方差为：

E（■）=■？琢[m1-（1-？琢）？酌1+m2+（1-？琢）？酌2]d？琢

=■+■ （5）

D（■）=■■？琢{[m1-（1-？琢）？酌1]-[m2+（1-？琢）？酌2]}2d？琢

=■+■+■

（6）

（二）商标权价值的模糊实物期权定价模型

利用期权定价理论确定商标权价值时，可做如下假设：

■表示商标权投入产品生产后产生的现金流量的现值，即期权标的资产的当前价值；■表示该商标权生产产品的初始投资成本，即商标权的执行价格；T表示商标权的有效期；？滓表示商标项目收入现值的波动率；？啄表示商标权的价值漏损率；r为期权的无风险利率。其中■、■均为梯形模糊数：■=（S1，S2，？琢1，？琢2），■=（I1，I2，？茁1，？茁2）。

则商标权价值的模糊实物期权定价模型为：

■=■ e-？啄T？椎（d1）-■ e-rT？椎（d2） （7）

其中：d1=■ （8）

d2=■

=d1-？滓■ （9）

式中E（■）、E（■）分别表示有效期内商标权全部收益现值和商标权项目总的投资费用的数学期望或均值，？滓表示商标权收益现值的波动率，其计算公式为：

？滓=■ （10）

利用梯形模糊数的运算可得商标权的模糊实物期权价值：

■=[V1，V2，？酌1，？酌2] （11）

其中：V1=S1 e-？啄T？椎（d1）-I2 e-rT？椎（d2） （12）

V2=S2 e-？啄T？椎（d1）-I1 e-rT？椎（d2） （13）

？酌1=？琢2 e-？啄T？椎（d1）+？茁2 e-rT？椎（d2） （14）

？酌2=？琢2 e-？啄T？椎（d1）+？茁1 e-rT？椎（d2） （15）

四、算例分析

假设A公司拟将已经使用20年并以续展的注册商标转让给B公司。设该商标权的收益年限为5年，根据市场预测，该公司未来5年（2014～2018）的预期收益和成本如表1所示。无风险利率r=8%。试用模糊实物期权定价模型确定该商标权在2013年12月的价值。

通过查资金系数表，可计算收益和成本的现值：

■=■■=（170，225，50，40）×0.9091+

（180，228，45，45）×0.8264+（270，330，50，55）×0.7513+

（380，460，60，65）×0.6830+（390，475，65，70）×

0.6209=（1007.84，1250.00，210.55，202.73）

■=■■=（180，200，15，20）×0.9091+

（190，210，10，15）×0.8264+（280，315，15，20）×0.7513

+（370，420，30，25）×0.6830+（390，455，35，30）×

0.6209=（1025.88，1161.39，75.39，81.31）

由式（5）、（6）得：E（■）=1127.62，E（■）=1094.62，D（■）=38457.03。

利用式（10）可得？滓=■=0.1739。

取？啄=0.06，则

d1=■=0.5280

d2=d1-？滓■=0.5280-0.1739×■=0.139

又查表得：？椎（d1）=0.7345，？椎（d2）=0.5556，

所以，V1=1007.84 e-0.06×5 ？椎（d1）-1161.39 e-0.08×5×

？椎（d2）=115.86

V2=1250 e-0.06×5 ？椎（d1）-1025.88 e-0.08×5 ？椎（d2）

=273.60

？酌1=210.55 e-0.06×5 ？椎（d1）+81.31 e-0.08×5 ？椎（d2）

=144.85

？酌2=202.73 e-0.06×5 ？椎（d1）+75.39 e-0.08×5 ？椎（d2）

=138.39

因此，该商标权的模糊期权价值为：

■=（115.86，273.60，144.85，138.39），其期望值为E（■）=190.81。

以上结果表明：该商标权模糊实物期权价值的期望值为190.81，最可能取值区间为（115.86， 273.60），最大取值区间为（-28.99，411.99）。

五、结论

本文根据商标权投资的特点， 采用梯形模糊数表示商标权投资的现金流量现值和投资成本， 通过定义梯形模糊数的期望和方差， 建立了商标权价值评估的模糊实物期权定价模型。研究结果表明，商标权评估的模糊实物期权方法优于传统的DCF法，能够更合理地评估商标权的价值。

参考文献：

[1]林强，钟华. 无形资产中商标权的评估方法[J]. 科技管理研究，2000（2）：14-17.

[2]李阳，田文华，段光锋. 医院商标及其价值评估初探[J]. 徐州医学院学报，2009，29（4）：279-280.

[3]张小桂. 商标使用权的价值评估[J]. 重型机械科技，2005（1）：49-51.

[4]耿明明. 商标权价值评估的双因素模型研究[D]. 保定：河北农业大学，2009.

[5]陈久梅. 运用三角模糊数确定商标的受益年限[J]. 科技进步与对策，2004（9）：110-111.

[6]Hull J. Options Futures and other Derivatives[M]. Prentice-Hall，1997.

[7]Amram，Kulatilaka. Aligning strategy with the financial markets[J]. Engineering Management Review，1999：94-102.

[8]Merton，Robert C. Theory of rational option pricing[J]. Bell Journal of Economics and Management Science，1973：141-183.

文物价值评估方法篇8

一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。

二、物业税立法中的评估问题

（一）不动产的市场价值

物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。

（二）税基评估的责任划分和评估主体

物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。

物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。

（三）物业税税基评估周期

物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。

我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。

（四）申诉安排

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。

三、物业税税基评估方法和技术

（一）基本评估方法

税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。

很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。

四、当前亟待开展的工作

对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。

参考文献

（1）中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。

文物价值评估方法篇9

现代企业价值u估体系主要有市场法、成本法和贴现现金流（DCF）法三种方法构成。在这三种方法中DCF法更为科学，DCF法假定企业将长期存续，以企业未来的盈利能力来衡量企业的价值，与企业并购目的相一致。贴现现金流（DCF）法要求企业未来现金流量有确定的估计值，而在现实的小微企业并购过程中，其经营的不确定性十分突出，尤其是在现阶段经济发展进入新常态之后更是如此。本文认为，由于传统企业价值评估体系的局限性，通过引入实物期权估值（ROV）法对DCF法进行完善对于复杂经济环境下的小微企业兼并收购具有重要的意义。

一、研究背景

随着金融期权定价模型的快速发展与成熟，实物期权的相关理论也在不断地发展。Myers（1977）教授正式提出实物期权的概念，为近乎停滞不前的财务管理指明了新的研究方向。MoseLuhmann（1998）首次用期权理论来审视战略投资，用金融观点来看，企业投资更似一系列的期权，而不是稳定的现金流。近年来，实物期权估值法逐渐引入我国的企业并购案例中，随着《实物期权评估指导意见（试行）》的实施，实物期权评估在我国的企业并购中逐步开始应用。相关得研究也在快速的展开，本文认为在子安有的小微企业并购中，不应当忽视小微企业的期权附加值，应将小微企业的并购价值划分为目标小微企业本身的价值与期权附加值之和。事实上，现阶段后者小微企业的期权附加值并没有得到足够的重视（这可能是由于小微企业期权附加值的难以进行准确计算造成的）。为增强实物期权估值法在小微企业并购价值评估中的应用及可操作性，本文试图从不同的角度对现有的小微企业并购价值评估体系进行完善。

二、小微企业并购价值中的实物期权

1.实物期权的特征及常见种类

实物期权是以期权概念定义的现实选择权，其具有不可交易性与隐含性。实物期权估值方法为企业管理者提供了如何在不确定性环境下进行战略投资决策的思路，实物期权的常见种类包括延迟期权、分阶段建设期权、变更期权、转换期权、增长期权、放弃期权等。

2.识别并购小微企业中的实物期权

现实中，小微并购一般具有战略目的，目标小微企业对自身一些项目具有管理柔性，该项目因而具有期权价值，并购小微企业通过并购承继了这些期权价值。并购小微企业考虑到并购协同性及预采取与目标小微企业原战略不同的战略部署，实质上通过不同的投资管理方案改变了目标小微企业原有的期权价值。

在评估目标小微企业并购价值中将涉及的实物期权可能来源于目标小微企业生产经营本身存在的管理柔性，并购小微企业在并购完成后将继续按原定的经营战略继续经营。主要包括：目标小微企业研发项目，计划开发的项目，特许经营权或延迟期权，新产品的推出等。此外，并购价值中将涉及的实物期权还可能来源于因并购产生的管理柔性。

三、小微企业并购价值评估体系分析

将实物期权估值法应用于小微企业并购价值的评估体系中，首先要有科学的价值分析框架，即如何将一个小微企业的价值划进行合理的单元化划分，并根据各单元的具体特征选择合适的方法进行评估。

在查阅相关的研究文献中，本文发现小微企业并购价值可以划分为TV=V1+V2。其中，TV代表企业整体的价值，V1代表企业静态价值，即使用传统方法得出的评估值，V2代表因并购而生的期权价值，使用ROV法进行估值。其评估体系如图1所示：

本文认为，图1中的企业并购价值评估的总体框架主要存在两个问题：（1）忽视了小微企业并购过程中的协同效应，企业自身价值可能因并购而改变期权性质；（2）容易对期权进行重复估值。基于以上考虑，本文给出相应的改进框架。

[V=P+NP+ΔV']

其中：v表示目标小微企业并购价值，[P]表示目标小微企业项目价值，[PN]表示目标小微企业非项目价值，[ΔV']表示并购小微企业项目增加值。该分析框架要求对目标小微企业运营管理有较完备的理解，并购小微企业对于并购后接管目标小微企业有初步的规划。

在此假设前提下，首先将目标小微企业分解为功能完善且可独立进行核算的项目单元，其价值表示为[P]，例如目标小微企业正在进行的研发项目，目标小微企业某产品的生产线等。以及无法归入项目部分的总部资产、销售或采购渠道、人力资源，以及商誉等非项目部分，其价值表示为[PN]。部分具有战略意义的并购项目，可能对并购小微企业本身的价值产生重大影响，此时，并购公司因并购而生的价值增加值也应计算到目标小微企业的并购价值中，即为[ΔV']。例如，对上下游企业的并购可节约交易费用；目标小微企业拥有的特殊技术可填补并购小微企业的技术空白，进而推动并购小微企业迅猛增长；“小鱼吃大鱼”式并购可使并购小微企业商誉大幅增值等。其次，识别以上各价值单元中包含的实物期权，并结合Lint和Pennings以ROV和DCF方法具有互补性为基础提出的四象限分析法，根据各价值单元的不同性质合理选用DCF法或ROV法，如图2所致。

预计将有稳定现金流的项目选用DCF法进行估值，使用DCF法时应注意考虑并购的协同效应。并购小微企业的价值增加值多数情况具有很大不确定性，因而首选ROV法。但在并购小微企业价值增加值预期稳定并可测算时，应选用DCF法。综合以上分析，本文构建了从并购小微企业角度对目标小微企业并购价值进行评估的理论框架：图3 企业并购价值评估的总体框架

四、实物期权估值方法

期权估值方法主要有二叉树法和B-S模型，其中B-S模型实质上是二叉树模型的极限形式。基本的B-S模型可表示为：

[C0=S0[N（d1）]-Xe-rct[N（d2）]]

或 [C0=S0[N（d1）]-PV（X）[N（d2）]]

[d1=INS0X+[re+σ22]tσt]

或 [d1=INS0PV（X）σt+σt2]

其中：[d2=d1-σt]

其中：[C0]表示看q期权的当前价值；[S0]表示标的股票的当前价格；[N（d）]表示标准正太分布中离差小于d的概率；X表示期权的执行价格；[rc]表示连续复利的年度无风险利率；[t]表示期权持续时间（年）；[σ2]表示连续复利的以年计的股票回报率的方差。

对于B-S模型，学者通过不断放松其假设条件，发展出来了一些新的估值模型。例如，通过放松衍生品存续期间不发放红利这一假设条件，出现了发放红利的B-S模型，其具体形式可表示为： [C0=S0e-δt[N（d1）]-Χe-rct[N（d2）]]

其中：δ表示年股利支付率；[C0]表示看涨期权的当前价值；[S0]表示标的股票的当前价格；[N（d）]表示标准正太分布中离差小于[d]的概率；[Χ]表示期权的执行价格；[rc]表示连续复利的年度无风险利率；[t]表示期权持续时间（年）；[σ2]表示连续复利的以年计的股票回报率的方差。

五、实证分析

本文主要应用基本的B-S模型进行实证分析，具体如下：假设M公司拟购买N公司百分之百股份。N公司新开发一项电子产品，管理层估计该产品未来可能有巨大发展，需引进新的生产技术。考虑到市场的成长需要一段时间，M公司在并购时对该项目的规划为分两期开发。第一期项目的规模较小，目的是迅速占领市场并减少风险，大约需要投资1000万元；20X1年建成并投产，预期税后营业现金流量如表1所示。第二期20X4年建成并投产，生产能力为第一期的2倍，需要投资2300万元，预期税后营业现金流量如表2所示。考虑到项目风险较大，结合该行业新项目风险，投资要求的最低报酬率定为18%。使用传统的DCF法计算结果为第一期净现值为9.56万元，第二期净现值为-55.16万元。

]

这两期项目均采用传统的DCF法进行分析，没有考虑期权的价值。但在使用DCF法时，税后营业现金流量的估计值为平均的期望值，实际上可能比期望值高或者低。公司可以在第一期项目投产后，根据市场发展的状况再决定是否上马第二期的项目，这实际上是扩张期权的存在。

使用B-S模型进行计算，结果如下所示：

[d1=0.244] [d2=0.3618]

[C0=S0N（d1）-PV（Χ）N（d2）=1522.57・0.5965-1557.73・0.3587=342.28万元]

此两期项目不考虑期权的价值总和为-45.6万元。第一期项目不考虑期权的价值是9.56万元，投资第一期项目使得公司有了是否开发第二期的扩张期权，该扩张期权的价值为342.28万元。因此用期权思维考虑的该项目的价值为351.84万元。

总结

研究结论表明，传统估值方法遇到的困难是估计公司未来的增长率和折现率。实物期权估值法应用于小微企业并购价值评估，弥补了贴现现金流法无法对不确定性和管理柔性进行估值的缺陷。小微企业并购是一家公司发展过程中战略决策的重要组成部分，准确地评估目标公司的价值是并购中的重要环节。目前并购中经常使用的估值方法有市场比较法、现金流折现法忽视了并购中的不确定性，有可能低估了目标公司价值。实物期权方法虽然能够较好的应对并购估值中的不确定性，但仍然无法解决趋势发展的主观预测问题，两者应结合使用。

参考文献：

[1]Myers，S.C.DeterminMnts of CorporMte Borrowing[J].JournMl of FinMnciMl Economics，1977.

[2]Timothy M. LuehrmMn.Investment Opportunities MsReMl Options： Getting StMrted on the Numbers[J].HMrvMrd Business Review，1998.

[3]齐安甜，张维.实物期权框架下的企业并购价值评估[J].系统工程学报，2004.

[4]齐海涛.从实物期权的角度谈企业并购的价值评估[J].财会月刊，2006.

[5]李琳.实物期权方法在公司并购中的估值应用研究：雪津案例[D].厦门大学，2007.

[6]唐寅，闵凉宇.实物期权理论研究[J].时代金融，2016.

文物价值评估方法篇10

一、基本原理

现行市价法又称市场法、市场价格比较法。这种方法的基本思路是通过市场调查，选择一个或几个与评估车辆相同或类似的车辆作为参照物，分析参照物的构造、功能、性能、新旧程度、地区差别、交易条件及成交价格等，并与评估车辆―一对照比较，找出两者的差别，以及差别所反映在价格上的差额，然后经过调整，计算出评估车辆的价格。

二、评估步骤

1．收集资料

收集评估车辆的资料，包括车辆的类别名称，车辆型号和性能，生产厂家及出厂年月、车辆目前的使用情况、实际技术状况以及尚可使用的年限等。通过收集资料，对评估车辆有一个大致的了解，为正确的评估结果打下基础。

2．选取参照物

在汽车评估中，通常选择三个或三个以上的类似汽车作为参照物。所选定的参照物车辆必须具有可比性，只能选择同类型的汽车作参照物，如轿车与轿车、货车与货车等。另外还要选择主要技术参数相近的汽车作为参照物，如轿车的排量、货车的载重量等。同时还要考虑车辆使用年限、行驶里程数等各种因素。

3.分析、类比。

综合上述可比性因素，对评估的车辆与选定的参照物车辆进行认真的分析类比。

4.计算评估值。

分析调整差异，做出结论。

三、计算方法

1.直接法

直接法是指在市场上能够找到与评估车辆完全相同的参照物车辆的现行市价，并依据它的价格直接作为评估车辆评估价格的一种方法。

直接比较法的具体计算公式有两个：

（1）当评估车辆与参照物车辆完全相同（包括功能、外观、用途、使用条件、时间条件以及成新率等）时，计算公式为：

A=B

A―评估车辆的价值

B―参照物的交易价格

例如：评估一辆A型汽车，成新率为60％。现选择一辆也是A型汽车作为参照物，成新率也是60％，那么参照物的成交价格可以直接作为评估的A型汽车的评估值。

（2）当评估车辆与参照物（全新资产）只是新旧程度不同而其他条件相同时，计算公式为：

A=B×ζ

A―评估车辆的评估价值；

B―参照物的交易价格；

ζ―评估车辆的成新率

2.类比法

类比法是指在市场上找不到与评估车辆完全相同的车辆，但是能够找到与之相类似的车辆，以它作为参照物，把它的价格做相应的调整，调整后的价格作为评估车辆的价值。

计算公式为：

评估价值＝参照物的交易价格×（1土综合调整系数）×成新率

例如：评估一辆A型汽车，成新率为70％。现选择类似的全新B型汽车作为参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、用途和使用条件等方面优于A型汽车。经测算，综合调整系数为10％，则：

A型汽车的评估值＝B型汽车的交易价格×（l±综合调整系数）×成新率

＝30×（1―10％）× 70％

＝18.9（万元）

四、采用现行市价法的优缺点

1.优点

（1）能够客观反映车辆目前的市场情况。

（2）评估结果易于被各方面接受。

2.缺点

（1）寻找参照物有一定的困难。

（2）可比因素多而复杂，即使是同一个生产厂家生产的同一型号的产品，同一天登记，由不同的车主使用，其使用强度、使用条件、维护水平等多种因素作用，其实体损耗、新旧程度都各不相同。

参考文献：

文物价值评估方法篇11

关键词：专利权；价值评估；实物期权；B-S模型

Key words： patent；value appraisal；real options；Black-Scholes

中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）20-0025-03

0 引言

专利交易已经成为国家与企业等市场主体实现其自身目标的一种重要形式。目前，在技术型无形资产的评估中，各种传统的评估方法已经得到了广泛应用。但是这些传统的评估方法并没有考虑未来投资环境的不确定性，即企业在拥有专利权后可以根据具体情况，直至条件最适合时才做出是否将该专利投入使用的重大决策。这种选择权体现为期权的价值，但传统的方法很难对这部分价值进行评估，因此应用实物期权理论评估专利价值具有十分重要的意义。

1 专利权价值评估的相关理论

1.1 专利权的概念

专利权是国家专利机关依法批准的权利人或者其权利受让人对其发明创造，在一定期间内享有的独占权或者专有权。任何人如果要利用该项专利进行生产经营活动或者出售使用该项专利制造的产品，需要事先征得专利权所有者的许可，并支付其报酬。根据《中华人民共和国专利法》规定，专利权包括发明、实用新型和外观设计。

1.2 专利权的特征

专利权作为一种重要的知识产权，具有如下的重要特征：

①独占性。

独占性是指专利权持有人对其发明创造的专利所享有的独自占用的制造、销售、使用和进口的权利。

②地域性。

地域性是指一个国家依照其本国专利法给予的享有专利的相关权力，这些权利仅在该国法律管辖的范围内有效，在其他国家则没有任何约束力，其他国家对该专利权没有保护的义务。

③时间性。

时间性是指是指在法律规定的时间内，专利权人对其发明创造所拥有的专有权才有效，保护期限届满后，专利权人对该专利权就不再拥有制造、销售、使用和进口的独占权。

④可转让性。

可转让性是指当事人订立合同后，需经过原专利登记机关或相关机构登记并公告后，专利的所有权转让可以生效。转让生效后，原拥有者不再拥有专利权。

2 传统价值评估方法比较

2.1 成本法

成本法的基本思路是：先计算在现时条件下重新购置或建造一个功能相同的全新状态的技术商品所需的全部成本（即重置完全价值），再扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，所得到的余额即为技术评估值的一种评估方法。

其基本计算公式如下：

资产评估值=专利重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

成本法操作较简单，评估准确性较好。但成本法也存在一些问题，成本法只是停留在对成本的核算和考量，并没有考虑市场需求。另一方面投入技术的成本费用与其可以带来的超额收益之间没有必然的直接联系，投入成本的大小并不能直接决定其价值的大小。

5 结论

实物期权法相较于传统的评估方法，具有如下优点：充分考虑了专利权的收益的风险性与其价值的相关性，考虑了企业柔性决策带来的价值。不过，由于文章主要研究的是独占性技术商品的扩张期权，而且将企业投资的机会成本（未来的社会平均利润现值）看作是一个可预期的、确定的常数，因此，在考虑技术商品的非独占性、机会成本的不确定性及复合期权的情况下，如何对转让技术商品进行定价，则有待于今后更进一步的研究。

参考文献：

[1]孙善成.发明专利的期权定价研究[D].吉林大学，2010.

[2]王黎霞.基于期权定价理论的无形资产评估[D].昆明理工大学，2006.

[3]王海霞.专利资产价值评估实物期权法研究[J].东方企业文化，2014（04）.

[4]陈引，郑明川.实物期权无形资产及其价值评估研究[J].财贸研究，2005（03）.

文物价值评估方法篇12

中图分类号：K29 文献标志码：A 文章编号：1002—2589（2012）27—0083—02

价值评估在投资、金融、财务等领域有着重要的研究和应用意义，公司要想获得良好的投资收益，就必须较为全面地认识和掌握投资对象的实际价格与真实价值，而要达到这种状态，就必须熟练掌握并灵活应用各种价值评估方法和模型。

一、估值理论发展过程

随着市场化交易活动的增加和证券市场的发展，资产价值评估问题日益重要，价值评估的实际需求也日益迫切。在这种需求的推动下，各种价值评估理论和模型应运而生。目前，西方发达国家的金融理论和实务界已经开发出了多种成熟的价值评估方法和技术，Aswath Damodaran在《投资估价》一书中对这些评估方法（如现金流贴现、相对估值法、期权估价法等）进行了阐述。现金流折现法是由该价值评估理论推演出来的，已经成为当今企业价值评估的三大传统方法之一，为价值评估的进一步发展奠定了坚实的基础。企业价值评估理论后经由Miller、Modigliani等人的发展和完善，逐渐确立了比较完整的企业价值评估理论体系。

艾尔文·费雪早在1906年在其专著《资本与收入的性质》中指出资本价值评估首先是由资本物品来确定未来所提供的服务流量；其次确定服务的收入价值；最后从收入价值推导出来资本价值。而后他研究了利息率的决定因素和本质，并进一步分析了价值和资本收入的关系，初步形成了完整且系统的资本价值评估框架。

莫迪利安尼和米勒（1958）揭示了企业价值和资本结构之间的内在联系，提出了关于资本结构的MM理论。在企业价值评估理论体系中，米勒与莫迪格莱尼首次把不确定性因素考虑在内，创建了现代企业价值评估理论。其后莫迪利安尼与米勒对股利政策的性质与影响因素进行了分析，并指出股利分配政策与企业价值无关，该理论的假设前提是市场具有强有效性、资本市场无交易成本、不存在个人与企业的所得税、负债经营对资本成本影响可以忽略不计、企业投资与股利政策相互独立，另外他们对MM定理的适用性进行了分析，并提出了存在企业所得税情况下的企业价值评估模型。

费尔森和奥尔森（1995）以股利折现模型为理论基础，利用DPST=earnT—（BT—BT—1）推导出EBO模型。该模型从一个全新的角度阐述了会计数据与企业价值的关系，驳斥了长期占有统治地位的股价与会计信息不相关理论。EBO为打破以关注解释股价行为的传统的研究方法，转向关注账面净资产和盈利预测提供了依据，进而形成了以市场为基础的会计研究新方法。

布莱克和斯科尔斯等对以企业战略灵活性和管理适应性为基础的实物期权定价法进行了深入的研究。他们借助金融学中用来处理不确定因素干扰的期权理念，来处理DCF对未来不确定性因素情况下难以确定折现率的这种情况，以实现确定未来现金流量的目的。后经默顿与特里乔基斯、布莱利与梅耶斯等人的努力，基本上确立了适用于企业战略灵活性、管理适应性的实物期权定价模型以及实物期权理论的逻辑框架，并已经在评估实务中得到了应用。

二、国内研究综述

在我国价值评估理论以技术的运用较晚，且发展较为缓慢。在我国的价值评估研究体系中，主要以DCF及其衍生模型为主。早期提出的现金流与股利贴现模型随着我国市场经济的发展，已很难适应现代快速发展中的企业的价值评估。为解决未来不确定性因素对现代企业的影响，我国学术界引进了以期权理念为基础的价值评估理论，更加完善了我国企业价值评估的理论体系。

龚玉策（2009）利用我国上市公司的财务和交易数据，通过实证研究发现，在当前会计制度和市场环境下，剩余收益模型比股利贴现模型和贴现现金流量模型更为有效，并且我国证券市场效率正在逐步提高。

黄朔，赵银川（2010）指出由剩余收益模型计算出的企业价值并不能完全代表股票的实际价格，其原因主要表现在以下四个方面：首先，股票的实际价格往往与其内在的价值不一致，股票的内在价值由上市公司的财务数据分析而来，具有一定的稳定性；而影响股票实际价格的市场因素有很多，二者很难完全一致。其次，“清洁盈余关系”是EBO模型的一个重要前提假设。再次，股票非流通会影响剩余收益模型的价值评估能力。最后，从剩余收益模型的公式可以看出，企业的净资产的增长率低于净资产收益率是一个必须的条件。