商品房建设标准合集12篇
商品房建设标准篇1
一、市政府《关于同意调整商品房预售应达到工程进度标准的批复》（沪府〔2000〕60号）规定的商品房预售应达到的标准（即新标准）为：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封项；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
二、2000年6月20日前取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，在2000年12月31日前申请商品房预售的，仍按调整前的工程进度标准（商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格）执行；在2001年1月1日后，申请商品房预售，执行新标准。
三、2000年6月21日后取得《建设工程施工许可证》的商品房项目，申请商品房预售的，均须执行新标准。
四、市区（县）房地产管理部门应严格按照新标准核发商品房预售许可证。
1．2000年6月20日前已实际开工，但未取得《建设工程施工许可证》的项目，申请商品房预售的，执行新标准。
2．2000年6月20日前已取得《建设工程施工许可证》，但2000年12月31日前未达到“商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格”标准的，不得核发预售许可证。
3．按新标准核发预售许可证的商品房项目，实行受理发证和现场鉴证分离，市区（县）房地产管理部门不再对工程进度进行现场勘查；工程进度由企业委托有资质的房地产测绘机构现场鉴证，并由测绘机构出具鉴证结果书面报告。
4．按新标准核发预售许可证的商品房项目，在房地产测绘机构对工程进度现场鉴证的同时，企业还应委托该测绘机构对房屋的暂测面积进行测量，作为商品房预售合同的面积依据。
五、按新标准申请商品房预售须提交的材料，仍按《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》（沪房地开〔1997〕935号）规定办理，其中第6点“建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房已完成其建筑安装工作量25％以上的证明”，改为“房地产测绘机构出具的工程进度现场鉴证报告”；第12点“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表”，改为“商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表（含暂测面积测绘成果报告）。
六、房地产开发企业申请商品房预售的，应如实提交相关材料。凡提供虚假材料的，取得商品房预售许可证，一经发现，由房地产管理部门予以纠正，收回已核发的商品房预售许可证；已经发生预售的，视作无证预售，按《上海市房地产转让办法》第五十条第（四）项规定处罚。
商品房建设标准篇2
（一）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十七大精神，全面落实科学发展观，按照我县全面提升“三化”水平的具体要求，大力实施安康居住工程。在限定住房销售价格的前提下通过竞争地价的方式出让土地，建设限价商品房小区，完善适应我县经济社会发展要求的住房保障制度，构建我县多层次住房供应体系，促进我县房地产市场持续健康稳定发展，为做大做强县城,拉动消费，推动经济社会又好又快发展创造良好的环境。
（二）基本原则
坚持政府主导、市场运作的原则，做到科学布点，合理选址；国企带头，激活民资；阳光操作，程序合法；保证质量，配套到位；优惠让利，活跃市场。
二、目标任务和建设标准
（一）目标任务
从年起，在城北、红金、洋塘三个片区先行试点，各建设1万平方米左右的限价商品房。2010年后总结经验，大力推进。从年到2013年，除城南片区外其它五大片区共建设限价商品房20万平方米左右，吸引更多的人在县安居创业。具体为义源片区义源大桥未建成前不下达建设任务，大桥建成后，根据限价商品房建设及销售情况重新合理安排各片区建设任务；储潭片区根据实际情况先行试点，逐步推进；城北片区、红金片区、洋塘片区每年各1万平方米左右的限价商品房建设任务。
（二）建设标准
1、科学布点，合理选址。限价商品房的布点以提升人气，促进招工为目的，吸引产业工人到县务工创业，在县城规划区内交通便利、设施配套、功能完善、适宜人居的地段选址建设，以小区式、组团式逐步推进。
2、总体建设目标。限价商品房建设要标准适度、功能齐全、质量合格、经济适用、环境优美，力求达到“造价不高水平高，面积不大功能全，节约用地质量好，安全方便环境美”的总体目标。建成房屋必须符合国家的安全质量规范标准。
3、户型设计原则。限价商品房单套建筑面积原则上控制在110平方米以内，且建筑面积90平方米以下的必须占70%以上，户型设计呈多样化，数量上要合理搭配。
4、售后管理。限价商品房小区按规定配套物业管理硬件设施，实行专业化物业管理，营造良好的居住环境，逐步提高物业管理和社区管理水平。
三、限价商品房建设的有关政策
1、房屋销售价格限定。限价商品房销售价格实行政府限价方式，即由县物价部门在土地出让前根据各楼盘的地段和市场等实际情况，按组成房价成本的6项因素（土地出让金、勘察设计等前期费、建安费、配套费、开发间接费、税金）加上合理的利润（3%-5%）测算确定。开发建设单位在销售房屋时按不高于物价部门确定的销售价格出售。在销售过程中由政府及相关职能部门实行监管，开发建设单位不得擅自提价。根据限价商品房小区所处地段不同等因素，实行一盘一价。
2、土地使用权取得。限价商品房的建设用地以基准地价为参照，在公布房屋销售价格的基础上采取招拍挂方式公开出让。开发建设单位在竞得土地使用权后，必须在六个月内开工建设。
3、产权交易规定。限价商品房与其他商品房一样具有独立所有产权；购买时，可享受政府出台的各项优惠政策（按揭、公积金贷款、利率优惠等等），可以上市交易和产权变更。
四、工作措施
商品房建设标准篇3
关键词：
商品住宅；非商品住宅；建筑设计
近年来，随着城市化进程的加快，大量的非城市人口涌入城市当中，给房地产事业创造了一个快速发展的春天。与此同时，随着人民生活水平的提高，以及精神文化需求档次的提升，商品住宅建筑不仅要满足百姓的日常居住需求，还要同时兼顾周边的配套设施，建筑施工的外在审美等诸多因素，而非商品住宅由于不涉及到百姓的日常居住，所以对于一些生活上的需求相对弱化，而其他便捷性的需求可能会相对提高，只有将两种住宅之间的差异进行系统化的分析，未来的建筑施工才能更加具有针对性。
1获得使用权与获得产权的不同
过去的非商品住宅基本上分成两类，一类是各国有单位建设的职工住宅，由单位据国家的计划任务建成之后，根据职工职务等级所划分的各级面积标准分给职工。同时单位向职工个人提供房屋的租金、供暖费、维修费等经济补贴。职工在调离本单位之前，几乎是象征性地缴纳所住房屋的各种费用。因此，这种形式的非商品住宅也被称之为“福利分房”。另一类是以极低的租金租赁由政府统一建设，国有房屋管理部门管理的住房，并按照当时的价格缴纳水、电等费用。相比上一种“福利分房”的形式，此种形式居住者个人的房屋使用费用相对较高。这两种类型的住房形式中，个人都只是获得房屋的租赁使用权，产权由国营单位及国家的房屋管理部门所有。而商品住宅则完全不同。首先，个人通过有偿（用货币购买）的方式获得房屋在一定年限内的产权。没有了职务级别的制约，完全按购房者的需求及购房能力来选择户型的大小及各种与住房有关的房屋配置，这一点从根本上改变了非商品住宅的各种内容及形式。既然是商品就要符合市场的需求，而任何商品的市场需求都一定是多样化的，住宅市场更是如此。因此，商品住宅无论从户型面积、居住空间的多样性方面，还是结构形式、立面造型的多种变化方面，都对建筑设计提出了更多、更严格、更细致的要求。
2设计所遵循的标准不同
非住宅的设计标准不是设计人员可以随意更改的，例如一些公职人员的福利待遇房子，不同职务人员的规格是不同的，而每种规格都有其明确的规定，不能超过规定的上限标准。虽然标准可能随着时代的进步而稍作调整，但是同一级别的建筑标准仍然是统一的。而商品住宅则没有这方面的硬性规定，由于广大用户的购买能力不同，具体的居住需求也不尽相同，所以除对每户的总建筑面积的控制，以控制销售总价外，对户内的各功能房间的面积都有较高的下限要求。而这种要求会根据不同地段、不同项目类型、不同销售策略等开发理念的不同而不同。设计工作是在国家现有规范及规定等强制性条文作为前提，来控制建筑设计的主要方面，而其它的细部指标与面积标准完全由面向市场的开发商研究制定，建筑面积标准、设备选型标准、室内外装修标准、门窗选型标准等等，都在以销售为核心的前提下，达到了空前开放的程度。现在购房者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。
3非商品住宅与商品住宅体现出生活方式上的不同
商品住宅需要更好的迎合广大消费者的品味和需求，商品住宅的最终目的是成功的销售，并获得既定的经济效益，因此，它的设计需要参考目前社会的需求和百姓生活的变化，例如，如果百姓比较重视教育，那么距离学校近的商品住宅其销售就会比较好，而如果百姓比较注重环境，那么绿化面积比较大的建筑其销售前景必然也是好的。而非商品住宅则不然，它不需要经过市场经济的售卖，对于百姓和业主的需求考虑就相对少一些。无论是建筑规格还是其体现出来的生活方式都是比较单一的。
4设计的精细程度不同
由于非商品住宅不需要进行市场的经济调节，其用户是已经固定好范围的，或者是出于某种特殊需求的群体，因此，对于用户的需求考虑不全面，反而建筑的设计与施工都参考统一的标准，涉及起来比较简单。但是作为出售的商品住宅，为了迎合更多消费者的胃口，每一个房间每一栋楼的设计都是经过设计人员的精心规划的，甚至于在同一栋楼中设计了不同规格和大小的房间，以便于满足不同住户的需求，它的设计更加的人性化，设计的理念也更加的科学合理。
5物业管理的形式与对象不同
非商品住宅进行的管理是统一而简单的，一些非商品住宅都是企业或者单位等给职工的福利或者特殊待遇，因此，公司和企业负责缴纳相应的水费以及电费、物业费用等，因此，基本上物业会在统一的时间进行费用的缴纳，这种管理费用的收取比较简单而且数额比较低。而用户销售的商品住宅，由于不同用户的生活需求不同消费水平也不同，所以需要用户依据自身的生活情况，进行相应费用的自主缴纳，这种缴费的行为完全是个人的，同时完全是自主的。
6建筑形式上的不同
非商品住宅由于基本上是以福利的形式分配下来的，所以其外在的设计比较简单，而且所有的外部设计样式是相同，外观难免会简单一点，单调一点。而非常品住宅需要满足不同人群的居住需求，因此建筑形式也相对复杂一些奇特一些。尤其是私人别墅，其设计过程更是精细。即使是普通的住宅，其外在的设计也会相对的考虑周边的建筑以及环境背景，并适当的与这些外部建筑进行相应的呼应，以满足人们的审美需求。
7密集度不同
由于非商品住宅的不重视经济效益，因此在设计的过程中密度比较大，建筑施工比较集中。而商品住宅却需要迎合广大购买者的需求，如果是高档的别墅，则别墅与别墅之间的距离应该是比较远的，才能保护居住者的隐私，即使是普通的商品住宅其居住密度相比于非商品住宅来说也是比较低的，毕竟在小区内需要进行绿化带的设计以及公共场所的设计，这样就会占用大量的土地，从而降低了密集度。
8结论
综上所述，作为商品住宅，它的设计更多要考虑到用户的日常生活上的便捷，例如学校、餐饮、购物、书店等，只有满足了百姓的生活所需要的各个方面，同时环境清新宁静，才能够更好的获得用户的青睐，而作为非商品住宅，则需要更多的考虑到其每一个内部的构造以及空间的设计、地下停车等因素。设计人员要从用户的实际需求出发，不断的挖掘他们的最新需求，并有针对性的进行设计的改变和调整，才能更好的服务于大众，获取更广阔的发展空间。
作者：刘治 孙宏阳 单位：中国建筑东北设计研究院有限公司
商品房建设标准篇4
第二条、凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。
第三条、本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条、商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条、商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。
第二章、价格构成
第六条、商品住宅的成本构成
1.征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；
2.前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；
3.房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；
4.基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；
5.公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程，如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用（凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用，在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用）；
6.管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准，根据房地产开发企业资质等级，按成本1？5项之和的3％以内计取。其中，经济适用住房管理费按成本1？5项之和的2％以内计取。具体标准由省物价局和省建委另行制定。
7.贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率，按投资总额的70％计算。贷款利率计算时间一般以半年为限，最多不超过一年。
8.其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费，方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条、商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条、商品住宅的利润。
1.经济适用住房可在成本1？5项之和的3％以内计加利润。
2.经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况，自行确定利润。
第九条、商品住宅的差价。
1.商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2.商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5％以内，具体差价率由开发企业自行确定，但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条、商品住宅销售价格＝商品住宅成本＋利润±商品住宅差价。
第十一条、商品住宅价格构成以外的代收代付费用，必须严格按规定标准代收；属分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。
第三章、价格管理
第十二条、商品住宅价格根据不同住房类型，分别实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条、经济适用住房实行政府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县（市）的指导价，由市（地、州）物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后，报物价、建设主管部门审核批准，作为当地经济适用住房最高限价；其它县（市、区）的城市指导价由市（地、州）物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后，由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率，并填制经济适用住房价格申报表，连同按工程设计标准编制的工程成本决（预）算表或在建工程成本预（概）算表及有关文件资料送审，按财务隶属关系由物价、建设及房地产管理部门审查核准后，建设、房地产管理部门再行办理销（预）售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格，应当向社会公布，接受群众监督。销售价格一经确定，任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条、经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价，由开发企业按本办法的规定根据市场供求，自定销售价格。必要时，城市政府可以实行最高限价。
第十五条、商品住宅销售应明码标价，使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条、未列入经济适用住房建设计划的商品住宅，销售时一律不得冠以经济适用住房名称，误导、蒙骗消费者。
第四章、罚则
第十七条、对有下列行为之一的，由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1.不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
2.不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的；
3.对经济适用住房越权定价或擅自提价的；
4.擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的；
5.其它价格违法行为。
第十八条、有下列行为之一的，由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处，并可处以罚款。
1.采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的；
2.在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记，擅自销（预）售商品住宅的；
3.销售商品住宅，不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
4.经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售，而销售给高收入家庭的；
5.商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。
商品房建设标准篇5
(一)市场建设应与**市经济发展水平相适应，与人民生活水平相适应，与城市化发展相适应。
(二)市场建设要坚持城市资源的有效利用和合理布局，以整合、改造、提升现有市场为基础，完善基础设施，增强服务功能，提高管理水平，推进传统商品市场向现代流通业态发展。
(三)市场建设应符合**城市总体规划和商品交易市场建设发展有关规划。
(四)设置商品交易市场不得占用道路（但不包括政府规划设置并定时开设的夜市、集市等），不得占用绿地、林地，不得给周边居民的正常生活造成明显影响。新建的农贸市场外侧营业房距离居民住宅不得少于30米。
(五)市场建设应达到适用、卫生、安全、环保等要求，其建筑、给排水、供电、供气、消防、人防、道路、绿化、停车场等应符合《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)、《工程建设标准》以及消防技术规范等国家和专业设计标准、规范和规定。
二、市场商业用房面积基本要求
各类市场商业用房面积按建设项目验收合格的建筑面积计算。
(一)农贸市场
根据规划区域的居住人口、服务半径、消费需求等因素确定农贸市场商业用房的面积。其中中心城区及为中心城区新建小区配套的农贸市场应按2—3万居住人口、服务半径500—800米予以设置，商业用房面积标准为2000平方米以上；其他农贸市场设置，其居住人口和服务半径标准相同，商业用房面积不低于1000平方米。
场内商品交易区域按下列要求划分：
1.食品经营区域与非食品经营区域要分开设置；
2.按蔬菜、肉类、豆制品、水产、熟食、活禽等商品分类，进行划行归市分别设置；
3.生食品摊位与熟食品摊位要分开设置；
4.待加工食品和直接入口食品摊位要分开设置；
5.经营鲜活畜禽、水产的区域与其他食品生产、加工或经营区域要隔开，区域间的距离不小于5米；
6.经营餐饮服务应设置在专门区域并相对集中，周围不得有污水或其他污染源，20米范围内不得经营鲜活畜禽；
7.家禽经营区、活禽及水产宰杀区要相对独立、封闭；
8.市场内可根据需要设置农民自产自销交易区。
(二)农副产品批发市场
1.农副产品批发市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件等因素确定。
2.专业农副产品批发市场商业用房面积不少于4000平方米。
3.场内根据经营商品的特点，划行归市设置交易区。货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。
(三)工业消费品市场和生产资料市场
1.工业消费品市场和生产资料市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件、商品类型等因素确定。
2.工业消费品市场和生产资料市场商业用房面积，中心城区不少于10000平方米，其他区域不少于5000平方米。
3.场内按经营商品的特点，划行归市设置交易区。批发市场货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。
三、市场基础配套设施基本标准
各类市场的基础配套设施指与市场商业用房规模相适应的停车场、公共卫生设施、物业管理用房、消防设施等。
各类市场建设应当按国家规范确定的配建比例配建停车场(库)，同时满足项目规划要求。停车场(库)宜地上、地下相结合设置，其中地面停车面积不少于市场用地面积的20%，鼓励适当超前配建停车场(库)。停车场(库)不得挪作他用。
(一)农贸市场
1.商位设施。按照整洁、美观、实用的要求，借鉴超市功能，科学设计市场商位，要充分考虑经营户的经营需求、市场卫生管理要求和商品的特性、商品陈列需求、防水要求等，配置相应货架(柜台)和专用水产、肉类柜台。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。
2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保卫、财务、卫生管理、设施维护等物业管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点，并配置复秤等必需的设施。500个商位以上的市场应安排监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。
5.给排水设施。通道地面、商位设计应按照以防水为重点的要求，科学设置给排水管道，应采用沉井式暗渠排水系统，窨井间距不大于10米。
6.宣传设施。配置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌；场内显著位置要设立公示牌，有条件的可设置广播、公用电话等服务设施。
7.检测设施。200个商位以上的农贸市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。
8.储存设施。根据需要配备冷藏保鲜设备。
9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。
10.临时设置的农贸市场，标准另行制定。
(二)农副产品批发市场
1.商位设施。大开间设计。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。根据经营户的需要，配备电话、宽带入网设施。
2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等物业管理用房及必要的办公设施。设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施；设置投诉处理点，并配置磅秤、复秤等必需的设施。根据需要设置监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。
5.宣传设施。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设立公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。有条件的市场可设立价格行情电子显示屏。
6.检测设施。食用农产品批发市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。
7.储存设施。根据需要配备储存库房和冷藏、冷冻仓库等冷藏保鲜设备。
8.服务设施。市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。
9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置，场内绿化面积应不少于市场总面积的5%。
10.场址以市场外墙为界，直线距离1公里以内不应有下列情况：
(1)有产生有害气体、烟雾、粉尘等污染源；
(2)有生产或储存易燃、易爆、有毒等危险品的场地。
(三)工业消费品市场和生产资料市场
1.商位设施。根据市场经营户需求，可按柜台式、商铺式或商务楼式设置商位。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。有条件的市场可在商位内设置商品展示、商务洽谈室等。批发市场商位应当配备电话、宽带入网设施。
2.公共卫生设施。配置完备的通风系统，设置垃圾箱、垃圾集中设施和公共厕所，配备必需的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等方面的物业和监督管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点。批发市场应设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施。400个商位以上的市场应当安排监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；配置防盗设施和监控设施；地面使用防滑材料；安装自动扶梯、客货电梯的，应符合相关的安全标准和要求；有条件的市场可设立监控设施。
5.宣传设置。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设置公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。批发市场应设置信息服务室，建立市场网页或网站，设立电子显示屏幕。
6.储存设施。根据需要设置商品短期周转的储存库房。经营大宗商品的市场，应设置必要的商品堆放或停放场地。
7.服务设施。合理设置顾客休息处，总面积不小于商业用房面积的1%；市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。
8.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。
四、其他类型商品交易市场的要求
其他类型商品交易市场商业用房面积和基础配套设施的最低标准，原则上按上述分类要求分别掌握。非实物现场交易的市场和信息、人才、房地产、产权等市场可根据实际需求确定。
五、实施要求
商品房建设标准篇6
第二条本规则所称限价商品住房是指市人民政府选定拟出让的普通商品住房建设用地，采取招标、拍卖、挂牌出让方式，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。
第三条本市城市区内限价商品住房的开发建设、销售及监督管理，适用本规则。
第四条限价商品住房建设和管理工作坚持“政府主导，多方参与；全市统筹，以区为主；公开透明，公平公正；自愿申请、逐级审核；限制交易，动态监管”原则。
第五条市住房保障和房产管理局是本市限价商品住房管理工作的行政主管部门，其职责是负责编制限价商品住房年度建设计划；会同市国土资源部门选定限价商品住房项目用地，提出限制要求，确定房源、住房套型面积、套数；会同物价等部门制定销售价格；负责限价商品住房购买对象的资格审核、销售、交易和监督管理等。市发展改革、国土资源、城乡建设、城乡规划、财政、物价、工商、监察、税务、民政等有关部门和各区住房保障、民政、街道办事处（乡镇人民政府）以及相关金融机构按照职责分工做好相关工作。
第二章项目建设
第六条市住房保障和房产管理部门根据本市限价商品住房的需求情况，编制限价商品住房的年度建设计划，经市政府批准后组织实施。市国土资源部门按照限价商品住房的年度建设计划安排建设用地，并在年度土地利用计划中优先安排。
第七条限价商品住房项目在拟出让的普通商品住房建设用地中，本着公共交通方便，周边配套设施完善的原则综合选定，并报市政府批准。其建设方式、销售价格、建筑面积总量、套型和装修标准、销售管理、产权初始登记等事项应由市住房保障和房产管理部门会同市国土资源部门确定，并列入土地出让公告，由市国土资源部门与开发建设单位在土地出让合同中约定。
第八条限价商品住房单套建筑面积应控制在90平方米左右，具体户型设计方案由市城乡规划部门会同市住房保障和房产管理部门确定。
第九条开发企业必须通过招标、拍卖或挂牌出让方式取得限价商品住房用地的土地使用权，并按与市国土资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》约定负责项目建设。可以采取“定房价，竞地价”或“定地价，竞房价”方式进行土地招标、拍卖或挂牌出让，土地出让底价不得低于基准地价和市场评估地价的平均值。
第十条市住房保障和房产管理部门应根据限价商品住房项目建设安排情况，分别与开发企业签订《限价商品住房建设销售协议》其协议中应明确销售价格、销售对象、物业管理和具体销售事宜以及违约责任等事项。
第十一条按照节能省地的原则组织限价商品住房建设，开发企业应严格执行国家和省、市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，应用先进成熟的建筑技术、工艺、材料和设备，提高建设水平。
第十二条限价商品住房工程质量应当符合国家和省、市工程建设强制性规范和标准。开发企业对限价商品住房工程质量负责，并依法承担质量责任。
第十三条限价商品住房的销售价格，统建项目以项目综合开发成本（包括土地取得成本、建安成本、销售费用、财务费用、管理费用、税等）以及不超过10%利润、4%管理费为基础，参照经济适用住房定价规则核定。配建项目按照同地段、同品质普通商品住房价格80%以下的标准掌握，并在《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》中约定执行。
以“定地价，拍房价”取得开发权的房地产开发企业的中标价格即为限价商品住房的最高平均销售价格。中标价格和楼层、朝向差价由市、县物价部门向社会公布。
第十四条限价商品住房项目配套的公共服务设施和市政基础设施应符合本市普通商品住房建设标准。住宅与公共服务设施和市政基础设施应当同步建设、同步交付使用。
第三章申购对象
第十五条限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭和经市人民政府批准的特需家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：
（一）申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口且家庭成员中有一人取得本市城市区常住户口三年以上。单身家庭提出申请的申请人须年满30周岁。离异家庭，离婚时间满三周年以上；
（二）现有住房人均建筑面积不超过20平方米，且家庭住房总建筑面积不得超过70平方米；
（三）申请家庭成员5年（含5年）内没有住房交易记录；
（四）申请家庭人均收入不超过当年本地人均年总收入的1.2倍以下，家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。
第十六条申请家庭成员之间应具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，包括申请人及其配偶、子女（未成年）父母等。
第十七条家庭住房是指家庭全部成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭有两处或两处以上住房的住房面积应合并计算。
第十八条家庭收入是指全部家庭成员的收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。
第十九条家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资（含股票）存款、借出款等。
第二十条符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭不得再次享受其他形式的保障性住房。
第二十一条限价商品住房项目实行属地化销售，即城市区居民原则上只能购买户籍所在区范围内的限价商品住房。家庭成员户口不在一个区的只能选择在一个区购买。
第四章资格审核
第二十二条购买限价商品住房实行申请、公示、审核和备案制度。
第二十三条申请购买限价商品住房按照下列程序办理：
（一）申请。申请家庭如实填写《市限价商品住房家庭资格核定表》一式三份，以下简称《核定表》向户口所在地的街道办事处或所在单位提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件（复印件一式两份）
1户口本和家庭成员身份证；
2家庭成员婚姻状况证明；
3现住房产权证明或租赁合同；
4家庭成员所在单位出具的收入证明，街道办事处出具的住房情况证明；
5其他需要提交的证明材料。
（二）初审。街道办事处通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，并将符合条件的申请家庭报区住房保障和房产管理部门。人户分离家庭在户口所在地和实际居住地同时进行公示。
（三）复审。区住房保障和房产管理部门对申请家庭情况进行复审，符合条件的报市住房保障和房产管理部门。
（四）审核。市住房保障和房产管理部门对区住房保障和房产管理部门上报的申请家庭情况予以审核。对经审核符合购买限价商品住房条件的家庭，由区住房保障和房产管理部门为其建立市、区共享的住房需求档案，录入保障性住房信息管理系统。
（五）公示。对审核后符合条件的申请人，由市住房保障和房产管理部门统一进行公示。公示期间，对申请人有投诉或对其相关申请材料真实性有异议的市住房保障和房产管理部门应进行调查核实，核实后不符合购买限价商品住房条件的家庭，取消申购资格。
第二十四条市住房保障和房产管理部门统计并公布符合条件的申购家庭总户数。符合条件的申购总户数低于或等于限价商品住房建设总套数的市住房保障和房产管理部门发给申购人《市限价商品住房准购证》符合条件的申购家庭总户数超过限价商品住房建设总套数的由市、区住房保障和房产管理部门共同组织摇号确定申购人，市住房保障和房产管理部门发给中号者《市限价商品住房准购证》市限价商品住房准购证》从发放之日起3个月之内有效。
第二十五条属于公益性项目所涉及的被拆迁或腾退的家庭以及已取得经济适用住房购买资格但放弃购买经济适用住房的家庭，各区住房保障和房产管理部门应根据限价商品住房申购程序，出具审核意见后报市住房保障和房产管理部门备案。
第五章分配销售
第二十六条各区负责组织建设的限价商品房，主要由本区安排销售，市住房保障和房产管理部门可根据情况从中划出一定比例的房源，用于本规则第十五条规定的购买人的配售。
市住房保障和房产管理部门组织建设的限价商品住房，由市住房保障和房产管理部门根据市直部门职工的需求情况，制定房源分配计划，重点支持没有享受福利分房政策无住房或住房标准较低的国家机关在职人员。
第二十七条各区住房保障和房产管理部门负责组织本区符合条件的申请家庭按配售条件及住房困难程度，通过摇号等方式配售限价商品住房。
第二十八条市住房保障和房产管理部门统筹分配的房源，各区住房保障和房产管理部门和相应单位应在两个月内确定购房人，并向开发企业交纳购房款。逾期不能确定购房人的由住房保障和房产管理部门收回重新分配。
第二十九条持《市限价商品住房准购证》家庭应在3个月内到限价商品住房开发建设单位办理购房手续。未能在规定时限内购买并办理购房手续的按自动放弃处理。
第三十条限价商品住房开发企业应按照《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》约定，向市、区住房保障和房产管理部门如实提供房源情况，按照规定进行销售，配合市、区住房保障和房产管理部门做好申请家庭选房购房工作。选房购房结束后，限价商品住房开发企业应当在1个月内将购房家庭情况等信息上报市、区住房保障和房产管理部门。
第六章监督管理
第三十一条限价商品住房产权登记在购房人名下，产权登记部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样。
第三十二条购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。
第三十三条已经由住房保障和房产管理部门审核合格的申请家庭，轮候期间内家庭收入、住房或资产情况等方面发生变化的应如实向区住房保障和房产管理部门报告，由区住房保障和房产管理部门会同有关部门对其进行复核。区住房保障和房产管理部门应定期组织对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经检查核实，不符合购买限价商品住房条件的家庭，取消购房资格。
第三十四条限价商品住房开发企业有下列行为之一的由相关行政主管部门依法进行处理：
（一）开发企业未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地出让金、擅自改变土地用途的由市国土资源部门处理；
（二）开发企业违反限价商品住房价格管理有关规定的由市物价管理部门处理；
（三）开发企业擅自向未经市住房保障和房产管理部门确定的申请家庭出售限价商品住房的由市住房保障和房产管理部门责令开发企业限期收回；不能收回的对开发企业依法给予处罚。同时，计入企业信用档案，三年内该企业不得参与市商品住房建设用地竞买，不得参与全市保障性住房项目建设。
第三十五条对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由市住房保障和房产管理部门取消其申请资格，五年内不得再次申请。已骗购限价商品住房的由住房保障和房产管理部门责令购房人退回已购限价住房或按同地段商品住房价格补足购房款；构成犯罪的移交司法机关依法追究责任。
第三十六条对为申请人出具虚假证明的单位，由住房保障和房产管理部门提请其上级主管部门或监察部门依法追究单位主要领导和相关人员的责任；构成犯罪的移交司法机关依法追究责任。
第三十七条对有关部门和单位工作人员在申请家庭资格审核和限价商品住房建设、销售等管理过程中，、、的由其所在单位或上级主管机关按规定给予行政处分；构成犯罪的移交司法机关依法追究责任。
商品房建设标准篇7
(一)市场建设应与**市经济发展水平相适应，与人民生活水平相适应，与城市化发展相适应。
(二)市场建设要坚持城市资源的有效利用和合理布局，以整合、改造、提升现有市场为基础，完善基础设施，增强服务功能，提高管理水平，推进传统商品市场向现代流通业态发展。
(三)市场建设应符合**城市总体规划和商品交易市场建设发展有关规划。
(四)设置商品交易市场不得占用道路（但不包括政府规划设置并定时开设的夜市、集市等），不得占用绿地、林地，不得给周边居民的正常生活造成明显影响。新建的农贸市场外侧营业房距离居民住宅不得少于30米。
(五)市场建设应达到适用、卫生、安全、环保等要求，其建筑、给排水、供电、供气、消防、人防、道路、绿化、停车场等应符合《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)、《工程建设标准》以及消防技术规范等国家和专业设计标准、规范和规定。
二、市场商业用房面积基本要求
各类市场商业用房面积按建设项目验收合格的建筑面积计算。
(一)农贸市场
根据规划区域的居住人口、服务半径、消费需求等因素确定农贸市场商业用房的面积。其中中心城区及为中心城区新建小区配套的农贸市场应按2—3万居住人口、服务半径500—800米予以设置，商业用房面积标准为2000平方米以上；其他农贸市场设置，其居住人口和服务半径标准相同，商业用房面积不低于1000平方米。
场内商品交易区域按下列要求划分：
1.食品经营区域与非食品经营区域要分开设置；
2.按蔬菜、肉类、豆制品、水产、熟食、活禽等商品分类，进行划行归市分别设置；
3.生食品摊位与熟食品摊位要分开设置；
4.待加工食品和直接入口食品摊位要分开设置；
5.经营鲜活畜禽、水产的区域与其他食品生产、加工或经营区域要隔开，区域间的距离不小于5米；
6.经营餐饮服务应设置在专门区域并相对集中，周围不得有污水或其他污染源，20米范围内不得经营鲜活畜禽；
7.家禽经营区、活禽及水产宰杀区要相对独立、封闭；
8.市场内可根据需要设置农民自产自销交易区。
(二)农副产品批发市场
1.农副产品批发市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件等因素确定。
2.专业农副产品批发市场商业用房面积不少于4000平方米。
3.场内根据经营商品的特点，划行归市设置交易区。货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。
(三)工业消费品市场和生产资料市场
1.工业消费品市场和生产资料市场营业用房面积根据当地的产业规模、消费需求、地理区位、交通条件、商品类型等因素确定。
2.工业消费品市场和生产资料市场商业用房面积，中心城区不少于10000平方米，其他区域不少于5000平方米。
3.场内按经营商品的特点，划行归市设置交易区。批发市场货物出入口一般应设在次要道上，设置专门的货物装卸区域和通道，确保运货车辆进出畅通。
三、市场基础配套设施基本标准
各类市场的基础配套设施指与市场商业用房规模相适应的停车场、公共卫生设施、物业管理用房、消防设施等。
各类市场建设应当按国家规范确定的配建比例配建停车场(库)，同时满足项目规划要求。停车场(库)宜地上、地下相结合设置，其中地面停车面积不少于市场用地面积的20%，鼓励适当超前配建停车场(库)。停车场(库)不得挪作他用。
(一)农贸市场
1.商位设施。按照整洁、美观、实用的要求，借鉴超市功能，科学设计市场商位，要充分考虑经营户的经营需求、市场卫生管理要求和商品的特性、商品陈列需求、防水要求等，配置相应货架(柜台)和专用水产、肉类柜台。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。
2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保卫、财务、卫生管理、设施维护等物业管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点，并配置复秤等必需的设施。500个商位以上的市场应安排监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。
5.给排水设施。通道地面、商位设计应按照以防水为重点的要求，科学设置给排水管道，应采用沉井式暗渠排水系统，窨井间距不大于10米。
6.宣传设施。配置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌；场内显著位置要设立公示牌，有条件的可设置广播、公用电话等服务设施。
7.检测设施。200个商位以上的农贸市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。
8.储存设施。根据需要配备冷藏保鲜设备。
9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。
10.临时设置的农贸市场，标准另行制定。
(二)农副产品批发市场
1.商位设施。大开间设计。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。根据经营户的需要，配备电话、宽带入网设施。
2.公共卫生设施。要按照《集贸市场食品卫生管理规范》设置食品卫生设施。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒(箱)，配备必要的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等物业管理用房及必要的办公设施。设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施；设置投诉处理点，并配置磅秤、复秤等必需的设施。根据需要设置监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；应配置防盗设施；地面使用防滑材料；有条件的市场可设立监控设施。
5.宣传设施。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设立公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。有条件的市场可设立价格行情电子显示屏。
6.检测设施。食用农产品批发市场要设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备检测项目所需的快速定性检测设备。
7.储存设施。根据需要配备储存库房和冷藏、冷冻仓库等冷藏保鲜设备。
8.服务设施。市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。
9.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置，场内绿化面积应不少于市场总面积的5%。
10.场址以市场外墙为界，直线距离1公里以内不应有下列情况：
(1)有产生有害气体、烟雾、粉尘等污染源；
(2)有生产或储存易燃、易爆、有毒等危险品的场地。
(三)工业消费品市场和生产资料市场
1.商位设施。根据市场经营户需求，可按柜台式、商铺式或商务楼式设置商位。每个商位的显著位置要设置证照悬挂设施，配备良好的照明设施。有条件的市场可在商位内设置商品展示、商务洽谈室等。批发市场商位应当配备电话、宽带入网设施。
2.公共卫生设施。配置完备的通风系统，设置垃圾箱、垃圾集中设施和公共厕所，配备必需的卫生保洁设施。
3.物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等方面的物业和监督管理用房及必要的办公设施。设置投诉处理点。批发市场应设置交易结算、信息交流、交易统计等服务设施。400个商位以上的市场应当安排监督管理用房。
4.消防及安全设施。配置消防设施必须符合国家有关消防技术规范；配置防盗设施和监控设施；地面使用防滑材料；安装自动扶梯、客货电梯的，应符合相关的安全标准和要求；有条件的市场可设立监控设施。
5.宣传设置。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置要设置公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。批发市场应设置信息服务室，建立市场网页或网站，设立电子显示屏幕。
6.储存设施。根据需要设置商品短期周转的储存库房。经营大宗商品的市场，应设置必要的商品堆放或停放场地。
7.服务设施。合理设置顾客休息处，总面积不小于商业用房面积的1%；市场周边应有配套设置的饮食、住宿、运输、银行、邮电等设施。
8.市场绿化。应按照市场项目建设规划要求设置。
四、其他类型商品交易市场的要求
其他类型商品交易市场商业用房面积和基础配套设施的最低标准，原则上按上述分类要求分别掌握。非实物现场交易的市场和信息、人才、房地产、产权等市场可根据实际需求确定。
五、实施要求
商品房建设标准篇8
中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0045-02
一、商品房预售制度的起源及主要法律依据分析
1.商品房预售制度的起源和特征分析
商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发企业）将正在建设而未竣工的房屋预先出售给预购方，预购方交付定金或购房款，并在合同约定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。商品房预售在1954年首创于中国香港地区。当时，香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售给消费者，如同落英坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花”。自20世纪80年代开始，我国沿海地区率先引进了香港售卖楼花的通行做法。经过20多年的发展，我国内地商品房预售取得了长足的发展，成为我国房地产开发企业普遍采用的销售方式。商品房预售对房地产市场具有十分积极的作用，现已成为商品房买卖的一种主流形式，是一种与现房买卖相对应的房屋买卖形式。在商品房预售中，预售商品房的交付和所有权的转移时间不是在签订预售合同之时，而是约定在将来的某一特定日期，因此商品房预售具有风险性和不确定性。
2.商品房预售的法律依据分析
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条规定，“房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。”
二、国内主要城市商品房预售标准情况
1.上海：根据《市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发[2010]34号）规定，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
2.广州：根据《广东省关于调整商品房预售项目工程形象进度条件的通知》（粤建房字[2001]2号）规定，从2001年2月1日起，《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款第五项的预售商品房项目工程形象进度条件调整为：“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。
3.其它城市情况：成都多层结顶，高层+0申请预售；武汉、郑州等地房屋结顶才能预售；南京高层七层以上，小高层三层以上才能预售；宁波提倡商品房在低层、多层建筑主体结构结顶，中高层建筑主体结构完成三分之二且不少于6层，高层建筑主体结构完成三分之一且不少于6层后申请预售。
三、商品房预售制度的利弊分析
1.预售制度的优势分析
（1）加快商品房建设和供应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本起到了重要作用，增强了开发企业滚动开发的能力，促进和加快了商品房的建设，很大程度上增加了商品房的供应量。根据测算，预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短了10个月。
（2）融资作用明显。由于国内资本市场的发展滞后，除银行贷款外基本没有其他可以选择的融资方式，在现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的条件下，预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。根据国家统计局公布数据，2012年，房地产开发企业本年资金来源1887.8亿元，其中定金及预收款和个人按揭贷款是房地产企业的最大资金来源，共计1037.5亿元，占55.0%。
（3）预售商品房具有一定的价格优势。从房地产开发企业发售“楼花”到房屋竣工交付之间有一段较长时间，买“楼花”时的房价与正式竣工时的房价之间会形成差价。一般来说，预售商品房价格比现房销售价格低10%-20%，客观上对购房人有利，这也是预售制度被消费者普遍接受的重要原因。
2.预售制度的弊端分析
（1）可能损害购房人利益。从近几年情况看，商品房预售损害消费者利益现象时有发生，如实际交付房屋与预售时广告宣传不符、一房多卖、逾期交房、擅自改变建筑设计、质量缺陷、面积缩水等问题，客观上损害购房人利益，容易引起一些社会纠纷，影响社会稳定。
（2）可能出现“烂尾楼”现象。从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题或者开发企业携款潜逃，楼盘就可能“烂尾”，给购房人和银行带来损失。曾经在90年代初，由于房地产泡沫的破裂，海南、广东、北海等地出现过大量的“烂尾楼”问题，既给政府带来了后续处置的困难，也给购房人造成了损失。
（3）增加了银行和购房人的风险。预售制度降低了开发商的门槛，开发企业实力参差不齐，一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者。同时，由于商品房预售标准与商业银行按揭贷款标准的不一致，按照商品房预售标准投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可以申请预售，而按商业银行按揭贷款审批标准一般需要房屋结顶方可放贷，两个标准的不一致容易引起金融风险和法律风险。
四、完善我市商品房预售制度的建议
商品房预售制度对于国内的房地产业发展有着重要意义，经过十余年的发展，已经成为房地产市场的一项基本制度，简单取消预售不可避免会引发一系列的问题，影响房地产市场的稳定性。一是导致房地产开发企业资金链断裂问题，大量中小房地产开发企业退出市场，资金实力较强的企业也会出现开发周期延长、成本增加等问题。二是会对商品房的供应产生影响，目前杭州商品房项目一般为完成地面以下主体工程申请预售，取消预售后会导致一段时间内的供应量的减少。三是目前的法律体系尚不支持预售的取消，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》明确了预售的条件，取消预售也需取得人大立法的通过。因此，根据杭州市房地产市场发展现状，针对当前商品房预售中存在的问题，特提出以下政策建议：
1.积极拓宽房地产开发企业融资渠道
预售制度不是引发交易风险甚至房地产金融风险的根源。取消预售可以避免购房者的部分风险，然而房地产开发活动的风险没有从根本上得到解决，开发企业项目烂尾的风险依然存在。下一步，建议通过大力发展房地产信托、投资基金、企业债券等融资方式，拓宽非银行融资渠道，既满足房地产业发展的合理需求，又有效控制和分散银行的信贷风险。
2.加强商品房预售资金监管
预售资金的监管是当前商品房预售管理中的一个薄弱环节，虽然杭州从2010年11月起已建立由商业银行为主体的商品房预售监管模式，但该模式下政府部门无法实时、动态掌握商品房预售资金的进出情况，容易产生按揭贷款不入账、工程监理单位监理不到位、资金使用不规范等问题，导致预售资金无法保证用于工程款建设。建议通过网上合同备案系统与商业银行资金结算系统的联网和数据的共享，实时掌握预售资金的进出和余额情况，发现问题及时督促开发企业进行整改，预防商品房预售资金被挪作他用。
3.强化商业银行风险管理
商品房建设标准篇9
2008年7月，国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，标志着这个囊括全国40个城市的房地产预警预报系统在2004年停滞后再次启动，但对于正式运作的时间并未指名。只有拥有一个切实有效的房地产信息统计系统，配合完善的房地产监控和预警机制，才能未雨绸缪，及时调控，避免房地产大起大落，对经济发展，人民生活，金融安全尤为重要。在房地产数据中，空置率是一个较为重要的指标，它较客观的反映房地产市场供求状态，国际上将该指标作为房地产市场调控的重要依据之一，但国内对该指标的价值未予足够重视，该指标体系仍处混乱状态。例如，我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”，是指前一年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积（截至2008年9月末，统计局公布的商品房空置面积分类指数为103.54，比8月份回落0.36点，同比回落5.93点。全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%）。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。那么，我国的空置房面积到底是多少?应该怎样计算空置率才合理？怎样应用空置率对房地产市场指导和调控都亟待解决。
一、建立和健全我国住宅市场空置指标体系，重视空置率的研究
空置（Vacancy）是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态。空置=未售出房屋+已售未使用+已售未出租。“未售出房屋”直接反映房屋销售状况。可能原因：时间短尚未售出；在预期房价上涨时地产商捂盘惜售；其他各种原因不能售出。“已售未使用”包括：第二套房（为将来自己或子女住）或现有房住；投资或投机购房，这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋，并从中获取利润。因此，被投资者和投机者购买的房屋，必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于转手交易成本增加及转手交易价格预期的提高，拉高了房价，从而产生投资和投机性空置房屋。对投机性购房，其目的只是为转手，不装修也不打算出租。“已售未出租”包括：无人租；租金过低房东不愿出租；租金过高房客不愿租。
空置主要包括以下五个指标：空置量：指某一时点如年末等空置的商品房数量 ，不包括季节性使用的房屋或腾空待拆的旧房屋。计量单位用面积m2表示。空置率：空置率指某一时点（如年末等）空置商品房面积占全部商品房存量面积的比重。平均租售时间：平均租售时间是指空置房屋求租、求售所需的平均时间，其计算公式为：平均租售时间（年）=年平均空置面积/年平均租售面积。吸纳量：吸纳量是指一定时期一定范围内现有的可供使用的住宅商品房中被市场占用的部分，其计算公式为：本期吸纳量=本期销售量+本期租赁量。吸纳率：吸纳率指吸纳量与本期可供量之比，用公式表示为：吸纳率=本期吸纳量/本期可供量，式中的本期可供量 =期初空置量+本期新增量。该指标体系可反映房地产使用市场和交易市场的景气状况。其中，空置量、空置率、平均租售时间的大小对空置产生正面影响，与房地产景气状况呈反向关系；吸纳量、吸纳率的大小对空置有负面作用，与房地产景气状况呈正向关系。美国采用空置量、空置率、吸纳率等指标，香港采用空置量、空置率、供应量与吸纳量之比等指标；台湾则采用空屋数、空屋率和自有住宅比例等指标。
二、明确空置率统计指标，以增量空置统计为重点，向存量统计过渡
空置率指标比较有常用的有如下几种：第一，商品房空置率V1=商品房空置总量/城镇所有房屋总量 ×100%，第二，商品房空置率V2=商品房空置总量/近三年商品房竣工量×100%，第三，商品房空置率V3=商品房空置总量/当年竣工量×100%，第四，商品房空置率V4=近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%。前三种方法都是以现有总空置存量为分子，分母则各有不同。国际上和我国港台一般以商品房空置总存量为分子，以商品房空总存量为分母，这却不适合我国内地，用建国以来的空置总量来计算，混淆和掩盖了我国在经济发展过程中各个不同时期的房地产发展的问题和矛盾，不能准确反映不同时期房地产发展状况，再者我国现有房地产统计体系尚不完善，很难得到全国商品房及其空置总量较准确的数据。商品房空置总量作为分子，特别是未出租部分的统计，因其有变化快的特点，更难得到准确的数据。现行条件下，存量空置统计难以实施。我国人口众多，房屋存量巨大，仅建国以来，全国累计住宅竣工面积就近70亿平方米，在此基础上统计调查存量空置面积，难度很大。因此，目前将总空置和存量指标纳入空置率计算还难以实现。现阶段应从增量空置统计入手，按照国际通用指标口径，完善商品房空置率的计算方法和确定合理空置率标准，逐渐向存量统计过渡。V4是以商品房空置和竣工量的增量数据进行统计计算，符合现阶段国内房地产状况。
三、缩小统计时间段，以三年为时间单位
在以上四种计算方法中，V1以城镇所有房屋总量为分母，分母必然很大，使空置率结果偏小，而且我国地源辽阔，房屋总量巨大，品种繁多，它包括商品房、单位自建房、居民自建房、住宅合作社建房和大量农村建房中的空房量，所以很难准确统计社会拥有的全部空房量。以2003年为例：全国城镇共建住房7.25亿平方米，其中商品住房只有2.85亿平方米，商品住房占全部竣工住房的比例只为40%，所以以城镇所有房屋总量为分母的数据也很难准确。V2以近三年竣工量为分母，而以空置总量为分子也不合理。V3以当年年度竣工量为分母，虽然在现行房地产开发统计条件下，年度统计指标最多（有出租、不可销售面积等指标）、指标也最准确，在此基础上统计的空置率等指标波动最小，计算的空置率最能反映实际情况。但按年度计算商品房空置率分母很小，空置率结果则会偏大。用当年的竣工量作为分母和商品房建设的长周期性相违背，时间段过短，不能反映商品房出售和出租的时间概念，空置房和滞销房没有合理区分。实际上商品房在一年之后才得以使用是正常的现象，这包括正常销售周期及销售商悟盘等因素，无法反映当年的实际空置水平，这些结果都会失真而失去其价值。例如用V3计算2003年建设部公布的全国商品房空置面积为1.28亿平方米，除以当年竣工面积3.25亿平方米，则空置率高达39.4%。2004年建设部公布的全国商品房空置面积为12326万平方米，除以当年竣工面积42465万平方米，则空置率也高达29%。用V2计算（2001-2003年三年商品房竣工面积之和为10.43亿平方米），空置率就降到了12.3%。而若用V1计算则不到5％。V4较为适合我国的国情，除因其以增量数据进行计算，其以三年为时间单位也更为合适。这是因为以近三年增量商品房空置量作为分子，数据较易统计，也比较准确。既可以用于全国范围调查指标，也可以作为某个地区或某个类别房屋的统计。分母以近三年商品房竣工量也比较合理，一年时间过短，房屋来不急售出，四年则过长，不能实际准确地反映空置量。从理论上讲，V4更接近实际情况，明确了待销、滞销、积压概念。
四、以套为单位，取代以平方米为单位
我国目前空置率和空置量指标，是用平方米而不用套数作为计量单位，主要是应用于反映房地产市场的销售状况，而不是使用情况，所得出的空置率难免失真，故很难全面衡量房地产市场所存在的问题。从另一个角度统计房屋购买或租时，按套数统计显然比按面积统计容易和方便得多。
五、按类、区段统计
在商品房空置率中，商品住宅空置面积所占比率为最高（根据国家统计局最新数据为51%）。故现商品住宅空置率的合理区间暂用商品房空置率的标准。按照商品房空置率的定义还可按物业分别计算商品住宅空置率、办公（写字）楼空置率、商业营业用房空置率。商品住宅、办公楼、商业营业用应该将经济适用住房、商品住房及商业物业分别进行统计，以有效防范投资性购房引发的“泡沫”，对宏观与微观市场起到切实的指导作用。以上几类房因特点和需求不同，国家的政策各异，其空置率的合理区间应分别确定。因为我国地域辽阔，地区之间经济发展不平衡，空置率分区统计更具有指导意义，东、中、西部空置率在同一发展时期，合理区间也不同。5％空置率对经济较落后，居民收入低和金融资产积累不足的中小城市可能已经危险，但对北京、上海这类经济较发达，居民收入高，外来人口购房需求量大的城市，7%或8%可能仍为合理空置率范围。所以分别统计大、中、小城市的空置率更为合理。
六、强调政府主管部门定期披露房地产信息的责任和义务，尽快完善空置率统计体系
商品房的空置量大小对市场开发、投资机构及个人投资都有很大影响。目前房地产信息披露的平台还没有建立，由于产业范围划分的不清晰，相关的土地、技术指标、销售等方面的数据也就无法公开和透明，导致了统计数据不全面。不仅购房者无法获知他们想知道的有关房地产项目的基本数据，就是开发商也无法通过正常渠道了解有关方面的数据。作为行业主管部门，建设部有自己的一套统计系统和统计数据，但受《统计法》的限制，不公开，只用于行业内部的调控管理。其对商品房空置量的描述也只是商品房空置面积的概念。国家、省、市应按年度正式公布各级商品房空置率等指标，包括分类空置率指标。全国工商联住宅产业商会也在建立“空屋率”的数据，用实际抽样调查的方式将未销售或销售而未使用的房屋统一纳入“空屋”。然而，客观地说， 要想做出完整的数据， 企业和商会都难以实现。全面的、体现权威性的数据最终要靠政府的行政力量才能完成。
空置的界定是空置率统计体系中最为困难的工作，挨户调查统计的方法，不仅费时费力，因户主私秘或暂时外出等原因，对有些房屋是否空置难以确定。国内有的房地产顾问公司将连续三个月电表不走字的已购商品房计入空置统计。台湾则采用参考台电公司的每月用电度数低于20度的户数来统计空置率，其计算方法如下：空置率＝空置房户数/非营业用电总户数×100％。因电力公司收费系统已电子化，用与空置率高度相关的变量用电度数来统计房屋空置率，不仅准确而且简便，这种方法无疑是目前最值得研究完善并加以推广的方法。至于是以电表不走字或用20电度数作为分水岭值得进一步探讨，若以年度统计，用年总用电量少于多少度（如100度）为界定标准更便于统计，这排除了中介看房、户主打扫卫生及偶然的小住或短暂的出租用电对统计准确性的影响。
【参考文献】
[1] 贾海：商品房空置率计算方法初探[J].中国统计，2003（7）.
商品房建设标准篇10
一、问题的提出
自二十世纪八十年代以来，我国社会经济获得了巨大的发展。随着城市化进程的日益加快，城市交通设施迅猛发展，机动车数量与日俱增[①]，城市交通噪声污染也日益加剧。在影响城市环境的各种噪声源中，交通噪声约占30％，是仅次于社会生活噪声的第二大噪声源[②].目前，我国大部分城市，均不同程度地为交通噪声污染所困扰[③]，交通噪声污染已成为严重而普遍的城市公害。由于我国人口众多，城市土地资源紧张，在城市交通干道两侧布置住宅十分普遍。而三分之二的交通干线噪声超过国家规定的城市区域环境噪声标准。[④] 据报道，北京约有100万人（约占该市人口总数的15％）因居住在交通干线两侧而受到交通噪声污染的影响。[⑤] 因社会生活噪声、建筑施工噪声或工业噪声导致的污染，由于污染源一般较为特定、明确，对相关责任人的法律责任进行认定和追究并不困难，故受害者较为容易寻求及获得法律救济。而对于交通噪声污染，由于污染源的不确定性和流动性，对对象的确定及其责任的认定均存在较大的困难。因此，过去很长一段时间以来，几乎没有看到媒体关于受污染的住户提起道路交通噪声污染诉讼的报道。
2000年8月，北京市民王某等52名住户因道路交通噪声污染，向北京市综合投资公司（房地产开发商）、北京市公路局和北京市首都公路发展有限公司提讼（该案以下简称“北京王某等人诉投资公司案” ）。据报道，该案系我国首例道路交通噪声污染诉讼案。[⑥] 如果报道属实，该案也应当是首例商品房道路交通噪声污染的受害者对房地产开发商（以下简称开发商）提起的诉讼案。该案中，开发商败诉，被法院判令采取措施减轻污染，同时赔偿原告因噪声污染受到的损失。此案开创了司法机关在商品房道路交通噪声污染案中判令开发商承担民事责任的先河。2003年底，昆明的苏某以其所购商品房道路交通噪声超标为由，对开发商云南官房土地房屋开发经营有限公司提讼，要求法院判令解除其与开发商签订的商品房购销合同，并由开发商退还全部购房款及因购房发生的相关税费（该案以下简称“昆明苏某诉官房案” ）。[⑦] 几乎与此同时，上海的余某也以其所购商品房道路交通噪声污染为由，对开发商提讼，要求判令开发商停止侵害、排除妨碍，赔偿经济损失（该案以下简称“上海余某诉开发商案” ）。[⑧] 2004年6月，北京市通惠家园的16名业主因不堪忍受京通快速路和八通线城铁的噪音，将开发商、路政部门、地铁运营公司告上了法庭，要求判令被告消除噪音，赔偿损失（该案以下简称“通惠家园案” ）。该案目前尚在审理中。[⑨]
从笔者目前了解的情况来看，以上四个案件具有以下共同点：1）案件均系道路交通噪声超标所引发；2）案件的被告均包括了受到道路交通噪声污染的商品房的开发商；[⑩] 3）案件所涉及的道路均在商品房建设之前就已通车；4）原告未对其与开发商订立的《商品房购销合同》的效力提出任何异议；5）原告未对商品房的主体结构质量提出质疑；6）原告与开发商未就商品房交通噪声污染的问题作出过任何约定。[11]
然而，值得注意的是，上述三个案件[12]在案情基本相同的情况下，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。耐人寻味的是，在其中的“昆明苏某诉官房案”中，一审法院判令开发商败诉，并几乎支持了原告的全部诉讼请求，而二审法院则撤销了一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求[13].从上述案件的判决结果和理由来看，在开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。
由于商品房道路交通噪声污染问题具有很大的普遍性，同时，随着机动车辆的不断增加，城市交通噪声污染有可能进一步恶化，在今后很长的一段时期内，此类案件的数量很可能将有增无减。因此，对此类案件进行探讨具有很大的必要性和现实意义。本文拟根据我国现行相关法律、法规的规定，运用民法的基本原理，对目前司法实践中存在的问题进行评析，并在此基础上对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题提出自己的看法和建议。为了研究的方便，同时也为了尽量避免歧义，本文对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中的民事责任的研究，系基于以下前提：
（1）本文探讨的对象仅限于开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任；因其它噪声源引发的、对商品房造成的污染，或者其他民事主体在商品房道路交通噪声污染中可能承担的民事责任，均不在本文讨论的范围。
（2）本文所称商品房，系指由依法注册成立的、具有房地产开发经营资格和相应开发资质的企业法人，依照我国法律规定的程序和要求
，所开发的用于向社会公众销售的房屋。 （3）开发商与购房者签订的《商品房购销合同》不存在任何违法无效或可撤销、可变更的情形。[14]
（4）开发商和购房者在《商品房购销合同》中未对道路交通噪声污染的相关事宜作出任何约定。[15]
（5）商品房的主体结构不存在质量瑕疵。[16]
（6）商品房在开发建设过程中，或购房者与开发商签订《商品房购销合同》时，或开发商将商品房交付给购房者时，对商品房可能造成或已经造成交通噪声污染的道路已客观存在。[17]
二、目前司法实践中对商品房道路交通噪声污染案的几种处理方式
本文前面提及的三个司法判例在司法实践中具有典型的意义，它们分别代表了人民法院对商品房道路交通噪声污染案件采取的四种不同的处理方式[18].现将这三个判例的有关情况介绍如下：
（一）法院对“北京王某等人诉投资公司案”的处理情况
1、案情简介
1992年11月，王某等人与拆迁人北京市综合投资公司签订拆迁安置协议，约定安置其到丰台区六里桥10号院7号楼居住。1994年5月，王某入住后发现该楼邻近京石高速公路，噪声污染十分严重，日常生活和学习受到严重干扰。王某多次要求解决噪声污染问题，均没有结果。1997年11月3日晚22时，北京市丰台区环境保护监测站对六里桥10号院7号楼进行噪声监测，噪声值分别为78.4分贝、77.3分贝、69.2分贝。该区域适用国家《城市区域环境噪声标准》的4类标准，环境噪声最高限值昼间为70分贝、夜间为55分贝。为此，王某等52名住户于2000年8月向法院提讼，请求判令投资公司、北京市公路局、北京市首都公路发展有限公司限期采取减轻噪声污染的措施，将住房内噪声值降低到标准值以下，赔偿从入住以来的噪声扰民补偿费每月60元，总计4500元。[19]
2、判决结果和要旨
法院在审理后作出如下判决：1）投资公司在2个月内为原告居住的住房南侧大间、门厅及阳台安装隔声窗（双层），将住房的室内噪声降到昼间60分贝以下，夜间45分贝以下；2）投资公司、发展公司赔偿王某所受噪声污染损失每月60元，其中，投资公司负担50元，发展公司负担10元，自1994年5月起到住房安装隔声窗之月止。
判决理由为：投资公司在开发建设7号楼时，京石高速公路已通车数年，在已有的城市道路两侧建设噪音敏感建筑物，该公司有义务采取减轻交通噪声影响的措施；因此，该公司有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除该公司对噪声污染进行治理的责任，故投资公司在治理和改善住户居住条件的问题上应承担主要责任。发展公司是目前京石高速公路的经营管理人和受益人，且此次纠纷所争议的噪声污染源主要来自于京石高速公路，故发展公司在经营管理过程中有义务承担起治理和改善环境的责任。[20]
（二）法院对“上海余某诉开发商案”的处理情况
1、案情简介
随着马路的竣工，交通的日趋便利，余某一家选择将新居安置在了马路附近的一个楼盘内。1999年9月20日，余某与房产商签下商品房预售合同，以近40万元的价格购下了一套120多平米的房子，并在2000年底入住。入住三年多，余某对这个置身于马路噪声中的新居非常不满。2004年1月，他将房产商告上法庭。其在诉状中称自己受马路噪声干扰相当严重，白天、黑夜均影响正常工作、学习和生活，要求法院判令房产商停止侵害、排除妨碍（噪声污染），赔偿直接经济损失、档案查询费共计3500余元，以及入住以来的噪声侵害补偿费2万元。房产商经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。[21]
2、判决结果和要旨
上海市闵行区人民法院在审理后，驳回了原告余某的诉讼请求。
判决理由为：余某向房产商购买房屋时，马路已客观存在，且已竣工通车。其对购置的房屋所处的环境、与马路间隔及马路交通噪声应是了解的，房产商并没有欺瞒的故意和行为，且购房合同中对马路交通噪声房产商应承担的责任没有约定，故余某要求赔偿损失，缺乏事实依据，与法相悖，法院不予支持。[22]
（三）法院对“昆明苏某诉官房案”处理情况
1、案情简介
原告苏某诉称，其于2002年10月与被告官房公司签订了《商品房购销合同》，购买了被告开发的金康园10幢1单元1706号房屋，但入住后发现来自附近金星立交桥的交通噪声每日不分昼夜，从未间断。原告一家人相继出现了身体不适的症状。2003年10月，原告委托昆明市环境检测中心对该房屋的噪声进行监测，结果发现，该套房屋昼间的噪声达3－4类标准，夜间均超4类标准。原告认为，根据《城市区域环境噪声标准》，适合居住的噪声标准为0－2类，因此其购买的商品房完全不适合居住，标的物存在重大质量瑕疵。而且，原告还认为，被告在开发该商品房时，没有按照《环境噪声污染防治法》的规定，履行在商品房和公路之间留下足够的防噪距离并采取减轻、避免交通噪声影响措施的法定义务。工程完工后未采取有效措施防止噪声对房屋居住产生重大影响，更为严重的是，被告在明知该房存在噪声污染这一重大质量瑕疵的情况下，却未如实告知原告，致使原告在误认为该房不存在任何问题的情形下与被告签订了《商品房购销合同》。被告违反诚实信用原则、隐瞒出卖标的物的真实情况，标的物存在重大质量瑕疵等行为已构成违约。故请求判令：1）解除原、被告双方于2002年10月18日签订的《商品房购销合同》；2）被告返还原告购房款、税费、登记费、公证费共计763897.30元；3）被告支付原告购房款、税费、登记费、公证费的银行利息；4）被告支付原告噪声检测费1030元；5）被告支付原告违约金3894.87元；6）本案诉讼费由被告支付。[23]
2、一审法院判决结果和要旨
昆明市中级人民法院在审理后作出了如下判决：1）解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；2）判决生效后10日内，由被告向原告支付购房款、税费、登记费、公证费共计763897.30元；3）判决生效后10日内，由被告向原告支付噪声检测费1030元；4）驳回原告的其他诉讼请求。[24]
判决理由为：根据《环境噪声污染防治法》的规定，建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；参照《中华人民共和国国家标准民用建筑隔声设计规范》的规定：在进行建设设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详
细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向及平面布置等应作综合考虑，在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施。被告在开发建设房屋时，金星立交桥已通车，有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除其对开发的商品房受到噪声污染进行进一步治理的责任。虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定，且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施[25]，但该房屋的昼夜间噪声均超过标准，故被告仍未按法律规定履行其义务。此外，被告在投资开发建设该楼房时没有做环境影响评价，没有充分考虑该楼因距离高速公路过近给住户带来噪声污染危害，被告未履行其法定义务，应承担民事责任。据此，法院判令解除购房合同，退还购房款763897元。[26] 3、二审法院判决结果和要旨
一审判决做出后，开发商不服，向云南省高级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。
云南省高级人民法院在审理后，判决撤销一审判决，驳回原审原告苏某的全部诉讼请求。[27]
判决理由为：1）上诉人出售的是现房，其附近的金星立交桥在被上诉人购房时就已客观存在，被上诉人购房前已实地看房，并对所购房屋的实际状况进行了了解，故上诉人在售房过程中并未隐瞒房屋有噪音的事实；此外，被上诉人在购房前，已在同一幢房屋的5楼居住达两年之久，其对房屋有噪声影响的可能性应当预见，而在合同签订的过程中却未要求对房屋噪音标准及责任承担等事宜作约定，因此上诉人就该房对被上诉人不负有噪音方面的约定义务[28]；2）根据《环境噪声污染防治法》和《民用建筑隔声设计规范》的规定[29]，上诉人有义务在房屋与道路之间留下一定的防噪间距，并采取相应的防噪措施；由于每幢房屋与道路的间距不能一概而论[30]，间距是否合理只能以建设规划部门的审批为衡量标准[31]，本案中，上诉人提供了商品房规划设计的合法审批手续，故应认定该幢楼房与立交桥的距离符合法律规定；此外，除房屋与道路的间距外，上诉人在楼房设计、房屋朝向、防噪设备上均采取了相应的措施，整幢楼侧对立交桥，争议房屋的卧室尽量背对立交桥的方向，朝向立交桥房间的窗户均安装了双层隔音玻璃。以上证明上诉人已履行了法定义务，被上诉人关于上诉人未采取防噪措施的主张不能成立；3）虽然上诉人履行了法定的防噪义务，但争议房屋的部分房间存在噪音超标的事实，在我国目前的经济条件下，交通干线两旁房屋受噪声影响的情况普遍存在，对此类情况采用的是采取一定措施予以防治的处理方法；本案中，上诉人已采取了一定的防噪措施，对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治，而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施，仅诉请解除合同，故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。综述，上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行相关的法定义务，现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵，可通过进一步采取措施加以补救，上诉人在履约过程中不存在根本性违约，合同解除的条件未成就，双方当事人签订的《商品房购销合同》不应解除[32].原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。
（四）以上几种处理方式的异同
笔者在本文第一部分归纳了以上几个案例所具有的共同特点，并在此基础上设定了本文研究的前提条件。但是，本文更为关注的，是以上案例之间的不同点，尤其是人民法院在司法实践中处理此类案件时所呈现出来的差异。
首先，从案件的性质来看，“北京王某等人诉投资公司案”和“上海余某诉开发商案”显然属于环境污染侵权之诉。[33] 从原告的诉讼请求来看，正在审理中的“通惠家园案”不啻“北京王某等人诉投资公司案”的翻版。只有“昆明苏某诉官房案”属于典型的合同之诉。但是，在对案件性质的认识上，人民法院和原告之间并不总是一致。在“上海余某诉开发商案”中，法院对该案的判决理由似乎表明，其并不认为该案属于环境污染侵权之诉。[34] 从上述案例来看，原告更多地选择了环境污染侵权之诉，而非基于商品房买卖产生的合同之诉。
其次，从法院的判决结果来看，同为环境污染侵权之诉，在“北京王某等人诉投资公司案”中，原告的诉讼请求几乎全部得到了法院的支持，而在“上海余某诉开发商案”中，原告的诉讼请求却遭到法院驳回。无独有偶，在属于违约之诉的“昆明苏某诉官房案”中，原告在一审中几乎全面胜诉，而二审法院在基本肯定一审判决所认定的事实的基础上，否定了一审的判决理由，认为其适用法律错误，从而判令撤销一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求。上述戏剧性的结果使我们看到，司法机关在对同类案件的理解和认识上，差别何其巨大。
当然，通过对上述案例的初步分析，我们也不难发现人民法院在判决支持或驳回原告诉讼请求时，其判决理由中存在的共同之处。[35] 如从昆明市中级人民法院支持原告苏某的一审判决书中，我们可以看到其判决理由与北京法院在“北京王某等人诉投资公司案”中支持原告等人的判决理由何其相似乃尔。而云南省高级人民法院在“昆明苏某诉官房案”中驳回原告苏某诉讼请求的第一项理由，又无不与上海法院驳回原告余某诉讼请求的主要理由如出一辙。但是，我们更应当看到，上述的共同之处，并没有消弭民法院在此类案件上的分歧，相反却使他们在一些实质性问题（如开发商应当承担的民事责任属于环境侵权责任抑或违约责任）上的分野凸显得更加清晰。总而言之，在商品房道路交通噪声污染案件中，对于开发商是否应当承担民事责任以及承担何种性质的民事责任的问题上，当事人之间、当事人与法院之间乃至法院与法院之间，存在的差异仍然是主要的。这也正是本文对此问题进行探讨的意义所在。
三、从我国现行法律和司法判例看司法实践中应当注意的几个问题
从本文第二部分述及的三个案例来看，笔者认为，在目前的商品房道路交通噪声污染案件的司法实践中，人民法院在以下几个主要的问题上普遍存在着认识上的误区：1）开发商在商品房道路交通噪声污染案件中可能承担的民事责任是属于环境侵权责任还是合同责任；2）声环境是否属于商品房质量的一部分；3）开发商是如何履行其依法承担的防噪义务的；4）声环境和开发商依法承担的防噪义务是何种关系；5）在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循何种法律原则；6）开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。
在此部分，笔者拟根据我国现行法律的规定，并结合司法判例，对目前司法实践中存在的上述问题进行评析，并提出自己的观点和看法。
（一）如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质。
从本文提及的几个现有司法判例来看，在如何认识商品房道路交通噪声污染案件及开发商可能承担的民事责任的性质的问题上，当事人之间、当事人与人民法院之间乃至人民法院之间，存在着见仁见智的情形。
开发商可能承担的民事责任的性质，直接决定了此类案件的性质。因此，对案件性质的探讨，离不开对开发商可能承担的民事责任性质的剖析。《民法通则》第106条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”据此，民事责任一般被概括为：民事主体因违反合同或者不履行其他民事义务所应承担的民事法律后果。[36] 民事义务不同于民事责任，民事义务是承担民事责任的前提，无义务则无责任。[37] 我国民事责任基本上分为违反合同的民事责任和侵权的民事责任。[38] 在商品房道路交通噪声污染案件中，开发商可能承担的民事责任是属于侵权责任还是合同责任，是一个需要厘清的问题。
1、关于开发商承担侵权责任的可能性分析。
从本文所举的案例来看，原告大多选择了侵权之诉，而且在“北京王某等人诉投资公司案”中，法院还支持了原告的诉讼请求。那么，认定开发商在商品房道路交通噪声污染案件中承担侵权责任是否有具有法律和法理依据呢？《民法通则》将侵权行为分为一般的侵权行为和特殊的侵权行为两大类。其中，一般的侵权行为适用过错责任的归责原则，而特殊侵权行为则适用无过错或过错推定的归责原则。《民法通则》第6章第3节规定了几种特殊的侵权行为，其中与商品房道路交通噪声污染案件有关的是环境污染侵权行为。[39]
《民法通则》第124条规定：“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。” 据此，多数法学论著将污染环境致人损害民事责任的构成要件概括为三：一是加害人违反国家有关规定污染环境；二是造成了他人损害的后果；三是损害后果和加害人污染环境的行为存在因果关系。[40] 在商品房道路交通噪声污染案件中，交通噪声并非开发商所制造，开发商不是交通噪声污染的加害者或制造者，依法不属于承担环境污染侵权责任的民事主体，因此不可能承担环境侵权的民事责任。
2、开发商承担合同责任的可能性分析。
民事责任的另一种形式是合同责任，其主要因当事人的违约行为而产生。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某正是以开发商出售的商品房存在重大质量瑕疵，致使合同目的无法实现为由，对开发商提起了解除《商品房购销合同》的违约之诉。在商品房买卖中，开发商对购房者负有的首要合同义务，便是其出售的商品房必须符合合同的约定和法律的规定。目前，在商品房买卖中，由于众所周知的原因，开发商普遍采用的是工商行政管理部门和建设行政管理部门联合制订、的合同范本。而该范本没有对商品房质量标准作具体、明确的约定。但是，《城市房地产开发经营管理条例》第16条规定，“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”同时，根据《合同法》第61条和第62条的规定，当事人对合同标的物的质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。以上法律规定与英美合同法上的“默示条款”理论可谓异曲同工。所谓“默示条款”，是指当事人未写进合同，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律的规定，理应存在的合同条款。[41] 因此，即便在合同对商品房质量未作明确约定的情况下，由于国家规定的质量标准是商品房购销合同当然的一部分，如果开发商出售的商品房不符合法律法规的规定或相关的国家标准、行业标准，其仍应依法承担违约的合同责任，或准确的说是质量瑕疵担保责任。
原告苏某对开发商提讼的主要理由是：讼争商品房噪声严重超标，表明该房屋质量存在重大质量瑕疵，完全不适合居住，不能实现居住的合同目的，故诉请解除《商品房购销合同》。可以看出，苏某是依据《合同法》关于买卖合同中出卖人的质量瑕疵担保责任的规定，诉请解除合同的。当然，开发商承担瑕疵担保责任的前提是：商品房的质量不符合合同的约定或法律的规定。我国现行环境保护法律和相关建筑设计的国家标准，对开发商在房地产开发项目中所承担的防噪义务均有一定程度的规定。如果开发商违反了规定的防噪义务，且无其他可以免责的事由，其就有依法承担合同责任的可能性。
根据以上分析，笔者认为：在商品房道路交通噪声污染案件中，在本文第一部分所设定的前提条件之下，开发商可能承担的民事责任，只能是合同责任，而不可能是环境侵权责任。因此，在“北京王某等人诉投资公司案” 和“上海余某诉开发商案”中，原告对开发商提起侵权之诉是没有事实和法律依据的。法院判令开发商承担环境污染侵权责任无疑是不正确的。法院在判令开发商承担侵权责任时，未能明确指出判决所依据的法律条款，而是采用了笼统、含糊的措辞和牵强的说法。[42] 难怪有的论者在评析“北京王某等人诉投资公司案”时，也无奈地说道：“本案被告投资公司的行为显然是违法的，但对其违法的认定并不是一件容易的事，因为有时很难指出其违反了哪一个具体的法条。”[43] 法院在驳回原告对开发商提出的环境侵权之诉时，其判决理由同样是暧昧和难以令人信服的。[44] 造成这一尴尬现象的根本原因在于：无论是当事人还是审理案件的人民法院，对此类案件的性质及开发商应当承担的民事责任的性质缺乏清晰的认识。
笔者认为，法院在对此类案件进行立案审查时，可以运用释明权，依法向原告阐明环境侵权责任的法定构成要件，告知其选择环境侵权之诉可能产生的法律后果，并建议其改变诉由。如果原告坚持，法院可以裁定不予受理或在受理后以原告对开发商所提讼的事项不符合环境污染侵权的构成要件，被告主体不适格为由依法驳回原告的。
（二）如何认识声环境和开发商的防噪义务。
在“昆明苏某诉官房案”中，从原告的诉讼理由可以看出，其对开发商提起的合同之诉，乃是建立在噪声超标等于商品房存在质量瑕疵的逻辑基础上。将上述等式转换为另一种表达方式，即意味着：声环境属于商品房质量的一部分，声环境超标，即表明开发商未履行法定的防噪义务，其就应当承担违约责任。为了行文方便，笔者暂且将此种观点称之为“唯超标论”。苏某在该案的庭审过程中一直坚持这样的观点。一些法律专业人士也持有相同观点。[45] 值得注意的是，在“昆明苏某诉官房案”的一、二审判决书中也能发现“唯超标论”的影子。[46] 很显然，这种观点的所谓法律依据便是《城市区域环境噪声标准》和《民用建筑隔声设计规范》、《住宅设计规范》中关于“区域环境噪声标准”和“室内允许噪声级”的规定。因此，“区域环境噪声标准”和“室内允许噪声级”能否作为衡量商品房是否存在质量瑕疵的依据，能否作为认定开发商是否违反了法定的防噪义务的标准，声环境和开发商所承担的防噪义务之间是怎样的关系等等，都是必须予以解决的问题。
1、如何认识区域环境噪声标准和室内允许噪声级。
（1）将城市区域噪声标准作为衡量商品房是否存在质量瑕疵的依据是错误的。
从本文提及的案例来看，城市区域环境噪声标准是人民法院认定商品房是否存在质量瑕疵及开发商是否应当承担民事责任的重要依据之一。笔者认为，这正是人民法院在司法实践中所步入的误区之一。理由如下：
其一，《城市区域环境噪声标准》是为贯彻《环境保护法》和《环境噪声污染防治法》而制定的国家环境质量标准[47]，其功能在于为国家和政府制定环境保护规划、城市规划和对环境实施宏观控制提供科学依据[48].人民法院将其作为认定商品房是否存在质量瑕疵及开发商是否应当承担民事责任的依据之一，是对《城市区域环境噪声标准》这一国家环境质量标准的功能和定位的不正确认识。
其二，《城市区域环境噪声标准》针对的是室外噪声水平，而非室内允许噪声级，因而不是衡量室内噪声水平是否超标的依据。在“昆明苏某诉官房案”
中，原告苏某向法院提交了根据《城市区域环境噪声测量方法》所得出的噪声检测数据，主张其所购房屋室内噪声超标，并要求开发商承担违约责任。然而，城市区域环境噪声的测量，适用的是《城市区域环境噪声测量方法》，而对室内允许噪声级的测量，则适用的是《民用建筑隔声设计规范》附录二中“允许噪声级的测量方法”。两种测量方法是不同的。其中最重要的一个区别在于，前者的测点是在室外，后者的测点是在室内。[49] 与此相对应，一个测量结果反映的是室外噪声，另一个反映的是室内噪声。一般情况下，室内外的噪声水平相差在10分贝左右。[50] 因此，苏某提交的适用《城市区域环境噪声测量方法》所得出的噪声检测数据，反映的是室外的区域噪声水平，不能作为认定讼争房屋室内噪声超标的依据。 其三，在商品房交通噪声污染案件中，原告是针对交通噪声污染提出的诉讼，但其依据却是城市区域环境噪声标准。如前所述，城市区域噪声是对包括交通噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声乃至工业噪声等各种噪声源在内的噪声水平的总体反映。让开发商为城市区域噪声负责，无疑是让其对交通噪声（且不论让其为交通噪声污染承担责任本身是否合理）以外的其他全部噪声源也承担责任，显然有失公平。
其四，房屋是不动产，一经建成便无法移动，而声环境却是变动不居的。将具有高度不确定性的城市区域噪声水平作为衡量商品房质量的标准，无异于要求开发商为声环境的任何变化承担保证责任，这是没有任何法律依据，也有悖情理的。
其五，区域环境噪声是各种因素综合作用的结果，如城市规划失当、机动车辆增加、交通设施滞后等。而其中最重要的城市规划因素，则恰恰是开发商所无法控制的。根据《城市规划法》、《房地产管理法》、《土地管理法》等相关法律、法规的规定，一个房地产开发项目，从定点、选址开始一直到规划设计、工程实施，无不处于政府的监督管理之下，无不需要报请政府主管部门批准。开发商只有获得了建设用地规划许可证，才可能与土地管理部门办理国有土地使用权出让手续，领取国有土地使用权证书，也才有可能进一步获得建设工程规划许可证和施工许可证。在经营性国有土地使用权必须采用招标、拍卖、挂牌三种竞价方式出让取得的情况下，开发商对房地产开发项目的选址则更是无能为力。同时，城市规划属于环境规划的一部分[51]，政府主管部门对开发商规划设计的批准，就意味着对其有关环境方面的内容也予以了批准。如果在履行了上述的全部手续和程序后，开发商仍然可能因为其开发的房地产项目所在城市区域噪声超标负责，无疑将使法律失去其应有的确定性和预测作用，使开发商在房地产开发经营活动中如履薄冰、无所适从。
（2）室内允许噪声级不是建筑设计的强制性标准。
根据《合同法》第61条和62条的规定，在合同对标的物质量没有明确约定的情况下，应按国家标准、行业标准履行。此外，《城市房地产开发经营管理条例》第16条也规定，“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。” 因此，在《商品房购销合同》对商品房的质量未作明确约定的情况下，商品房的质量应当符合国家标准、行业标准。换言之，有关商品房质量的国家标准，是《商品房购销合同》不可分割的有机组成部分，对双方当事人均有约束力。
《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》是国家颁布的关于房屋设计的国家标准，人民法院可以将其作为认定商品房是否符合质量要求的依据。《民用建筑隔声设计规范》规定，民用建筑的室内（指卧室和起居室）允许噪声级最大不得超过50分贝，且该允许噪声级为昼间开窗条件下的标准值。《住宅设计规范》规定，住宅的卧室、起居室内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某对该案所涉商品房的工程质量没有提出任何异议，但认为声环境同样属于商品房质量的一部分，这一主张依据的正是前述的室内允许噪声级。室内允许噪声级超标则意味着商品房存在质量问题。一审判决似乎也持同样观点。因此，室内允许噪声级是否属于建筑设计必须遵循的强制性规范，是必须厘清的又一个重要问题。
笔者认为，室内允许噪声级只是衡量室内是否达到安静要求的声学标准，其并不与建筑等级直接挂钩[52]，不是必须达到的强制性要求。《民用建筑隔声设计规范》第2.0.4条和第3.3.2条的规定印证了这一点。上述两条均有当室内安静的要求不能达到时，可以利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施，以减少从门窗传入的噪声的规定。如果室内允许噪声级是建筑设计必须达到的强制性标准，则上述两条规定便无制定和存在的必要。密封阳台、加装双层隔声玻璃等防噪措施，只能在关窗状态下降低房屋的室内噪声水平，而不能改变室内允许噪声级，因为室内允许噪声级的检测必须在开窗状态下进行。因此，仅以室内允许噪声级水平作为判断房屋隔声设计是否符合国家规定的依据，无疑将使《民用建筑隔声设计规范》的其余内容形同虚设甚至变得多余。事实上，要使在车流量较大的交通干道两侧建盖的房屋达到室内允许噪声级的要求，往往是十分困难的。将室内允许噪声级作为衡量商品房质量的一项强制性标准，无异于将建盖在交通干线两侧的商品房全盘否定。这对于人口众多、土地资源匮乏的我国来说，无疑是不可能，也不现实的。对此，《民用建筑隔声设计规范》的起草者也深有同感。[53] 此外，我国有关商品房验收的规定也可以证实，室内允许噪声级不是衡量商品房质量的标准之一。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条例第18条是对住宅小区等群体房地产开发项目进行竣工验收时的必备项目的规定，而其中并不包括声环境。[54] 在本文提到的“通惠家园案”中，开发商正是以我国现行标准规定的竣工验收中未专设环境噪声的单项检测为由进行抗辩的。[55] 如果声环境质量标准是法律对商品房质量的一项强制性要求，将会推导出以下结论：即国家是在通过立法的方式，将国家、社会和公民所负的环保义务、城市规划失当的责任及社会发展前进中的负面影响和代价转嫁给开发商。这一结论的荒谬性是不言而喻的。因此，笔者认为，人民法院在审判实践中，不应将室内允许噪声级视为国家强制性标准，不应将声环境认定为商品房质量的一部分，更不应以声环境质量超标判令开发商承担退房的不利后果。
2、如何认识开发商所依法承担的防噪义务及其履行。
民法的基本原理告诉我们，民事义务是民事责任的前提，无义务则无责任。
因此，在探讨开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任时，必须廓清其在我国现行法律框架下所承担的防噪义务。从我国现行法律及国家标准来看，开发商在房地产开发项目中所承担的与道路交通噪声污染有关的防噪义务[56]，主要包括以下几项：
（1）在已有的城市交通干线的两侧建设商品房时，应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。[57]
（2）在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等应作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施；当沿城市干道建盖商品房时，卧室或起居室不应设在临街的一侧。如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道。当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗必须严密，必要时应采用密封条。[58]
（3）应将商品房的卧室、起居室（厅）布置在背向噪声源的一侧
。[59] （4）住宅分户墙与楼板的空气隔声量及楼板的撞击声隔声量，应当符合《民用建筑隔声设计规范》第三章所列的表3.2.1和表3.2.2规定的标准。[60]
城市规划是环境保护规划的重要组成部分[61]，无论是在城市规划的制定还是建设项目的规划审批方面，城市规划行政主管部门都需要充分考虑相关环境保护的要求[62].实践中，开发商的上述隔声、防噪义务，是通过城市规划行政主管部门、建设行政管理部门以行政许可的方式确保实现的。这些行政许可措施具体体现在“三证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）的核发和对房地产开发项目的竣工验收方面。开发商在申请建设开发用地之前，首先必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。[63] 在取得开发用地后，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可向城市建设行政主管部门申请施工许可证。[64] 房地产开发项目竣工后，开发商应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用。[65] 其中，“规划设计条件的落实情况”是房地产项目竣工验收中的法定验收项目之一。[66] 房地产项目通过竣工验收的事实本身即可表明：开发商已满足了城市规划行政主管部门所提供的规划设计条件。《噪声污染防治法》第12条规定：“城市规划部门在确定建设布局时，应当依据国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范，合理划定建筑物与交通干线的防噪声距离，并提出相应的规划设计要求。”据此，城市规划行政主管向开发商提供的规划设计条件中，依法应当包括开发商根据相关环境保护法律、法规和《民用建筑隔声设计规范》的规定所承担的上述隔声、防噪义务。因此，房地产开发项目通过竣工验收的事实本身，即表明开发商已全面履行了其依法承担的隔声、防噪义务。
在“北京王某等人诉投资公司案”和“昆明苏某诉官房案”中，法院一方面认定开发商的规划手续符合规定，另一方面又均认定开发商违反了《噪声污染防治法》第37条规定的防噪义务，没有在建筑物和交通干道之间留下合理的防噪间距。从前面所作的分析可以看出，这种观点在法律上是自相矛盾的，是站不住脚的。为了进一步阐明这个问题，笔者在此再稍加叙述。
《环境噪声污染防治法》第37条规定，“ 在已有的城市交通干线两侧建设噪声敏感建筑物的，建设单位应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施”，但是，对于何为国家规定的“一定距离”，有关法律并未作出明确的规定。《民用建筑隔声设计规范》的起草者也说，该规范未对住宅楼和交通干道之间的距离作出规定，因为按防噪要求，住宅与干道间距离，不能一概而论，需视交通量而定；而且，对交通繁忙的干道，用距离来减噪，从节约用地与经济的角度考虑是不合理的。[67] 那么，建筑物与交通干道之间的防噪间距应由谁来决定呢？从《环境噪声污染防治法》第12条的规定来看，确定建筑物与交通干线之间应当保留多大的防噪距离，完全是城市规划部门的法定职权。
因此，判断开发商所留的防噪间距是否合理、适当，唯一的标准就是看其所留的距离是否符合城市规划部门提出的规划设计要求。除此以外的其他任何单位或个人，均无权对防噪间距是否合理作出认定。如前所述，在实践中，城市规划行政主管部门对商品房与公路之间的防噪间距合理性的控制和审查，主要是通过建设工程规划许可证的发放及对房地产开发项目的竣工验收这两个环节进行的。只要开发商获得了建设工程规划许可证，房地产项目通过了竣工验收，就可以证明其所留的商品房和公路之间的防噪间距符合法律规定。在“昆明苏某诉官房案”中，二审法院采用了这一观点。[68]
3、如何认识开发商的防噪义务和声环境之间的关系。
在“昆明苏某诉官房案” 中，一审法院认为，“虽然被告销售给原告的商品房符合合同的规定，且其也采取了减轻交通噪声影响的相应措施，但该房屋的昼夜间噪声均超过标准，故被告仍未按法律规定履行其义务。”[69] 这表明，一审法院在看待开发商的防噪义务和声环境之间的关系时，采取的是一种“唯超标论”，即：只要噪声超标，则说明开发商没有履行其法定的防噪义务。笔者认为，这是对开发商的防噪义务和声环境之间关系的错误理解。
首先，如前所述，开发商的上述防噪义务，主要是通过城市规划和建设行政主管部门根据有关法律规定的行政许可程序和房地产项目的竣工验收程序来确保履行和实现的。房地产项目通过竣工验收的事实本身，即表明开发商全面履行了法律规定的防噪义务。因此，除非有相反证据，人民法院不能认定开发商违反了其承担的防噪义务。
其次，开发商根据《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》的规定，所采取的朝向选择和平面布置等防噪措施，只能在一定程度上减轻建筑物的室内允许噪声级，其对室外城市区域环境噪声则不产生任何影响。[70] 封闭阳台、安装双层隔声玻璃等密闭防噪措施，也只能降低关窗状态下的室内噪声水平，而对开窗状态下的室内允许噪声级则无能为力，更遑论室外城市区域环境噪声。城市区域环境噪声和室内允许噪声级的水平高低，根本上取决于城市规划、政府的防治措施和社会的发展情况等因素，而与开发商依法应当采取的防噪措施并无太大的关系。开发商防噪义务的履行，只能在一定程度上缓解，而不可能从根本上解决城市噪声问题。在城市区域噪声严重超标的情况下，即使开发商全面履行了法定的防噪义务，商品房室内允许噪声级仍有可能超标。因此，上述防噪义务履行与否，与声环境质量好坏之间并无必然的因果关系。声环境质量不是判断开发商是否履行了防噪义务的标准和尺度。
在此，笔者需要再次强调的是，由于城市规划行政主管部门在规划设计条件和项目竣工验收方面对房地产开发项目实施的规划监管，加之市场规律的内在要求[71]，在实践中，开发商违反上述防噪义务的可能性几乎不存在。
（三）在认定开发商是否应当承担民事责任时应当遵循什么原则。
在“苏某诉官房案”中，一审法院在确认被告的建楼规划手续符合规定，房屋经过验收合格，且其销售给原告的房屋符合合同约定，并已采取了减轻交通噪声影响的相应措施[72]的情况下，仍然认定被告没有履行法定义务，并判令开发商承担违约责任的判决，显然是违背法理、自相矛盾的。一些媒体对一审法院的这一作法也颇有微辞。[73]
云南省高级人民法院于2004年7月对“昆明苏某诉官房案”作出二审判决，判令撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。耐人寻味的是，二审法院在判决书中将本案的争议焦点归纳为“双方当事人签订的《商品房购销合同》应否解除”，而非其在庭审中当庭确认的“开发商是否存在违反法定义务或约定义务的行为”。[74] 根据《合同法》的规定，合同的解除分为法定解除和约定解除。《合同法》第94条就是对法定解除的规定。从该条规定来看，除了协议解除、不可抗力及法律规定的其他原因外，合同的解除必然由于合同一方的违约行为所导致。但是，并非所有的违约行为都能导致合同解除的法律后果。除非合同当事人另有约定，一方当事人的局部或非根本性违约并不能导致合同解除的法律后果。因此，二审法院在判决书中归纳的争议焦点，似乎表明二审法院没有排除开发商在本案中存在违约行为的可能。但是，二审法院在判决书中又认为，“本案中，上诉人在履行合同中不存在违反约定义务及法定义务的行为，双方所签订的《商品房购销合同》不应解除”。[75] 这种矛盾是显而易见的。二审法院在判决书尾部对判决理由
总结如下：“综上所述，上诉人在对所售房屋防噪事宜没有约定义务的情况下履行了相关的法定义务，现被上诉人所购房屋部分房间噪音超标的瑕疵，可通过进一步采取措施加以补救，上诉人在履约过程中不存在根本性违约行为，合同解除的条件未成就，双方当事人签订的《商品房购销合同》不应解除。”[76] 这一陈述同样呈现出了自相矛盾的状态：一方面，合同对防噪事宜未作约定，而开发商又履行了相关法定义务，即表明其不存在违约行为，商品房质量符合约定和法律规定；另一方面，商品房部分房间存在噪声超标的瑕疵，可以通过采取进一步的措施加以补救，合同解除的条件尚未成就，则又表明房屋存在质量瑕疵，只不过这种质量瑕疵是可以补救的，不构成根本性违约，尚未达到解除合同的地步。“本案中，上诉人已采取了一定的防噪措施，对于部分房间噪音仍然超标的问题可通过进一步采取措施予以防治，而被上诉人在诉讼中明确表示不要求上诉人采取进一步防治措施，仅诉请解除合同，故对部分房间噪音超标的问题由被上诉人自行解决。”[77] 判决书中的这一段文字，似乎更清楚地表明：二审法院并不认为开发商不应对商品房道路交通噪声超标承担责任，只不过由于噪声超标属于商品房局部瑕疵，不构成根本性违约，故不应解除合同，只需由开发商对噪声采取进一步防治措施即可。同时，该部分判词还传达出一个讯息：如果原告诉请判令开发商采取防噪措施，法院很可能将予以支持。 因此，从两审法院截然相反的判决来看，云南省高级人民法院与昆明市中级人民法院之间的分歧，与其说是在开发商是否违反了合同义务或法定义务，房屋是否存在质量瑕疵方面，倒毋宁说是在于开发商应当承担的民事责任的方式方面，即是判令其采取补救措施减轻噪声影响，还是判令其承担解除合同的后果。
无义务则无责任。法律责任产生的原因有三类：违反法定义务、违反约定的义务和法律直接规定。[78] 在确定一民事主体是否应当承担法律责任时，只能从其是否违反法定义务、约定义务或法律直接规定三方面来进行判断。从判决书来看，二审法院也是试图从开发商是否违反了约定义务或法定义务的角度来认定开发商在商品房交通噪声污染中是否应当承担民事责任的。遗憾的是，这一原则和思路未能一以贯之，以致发生了判决书尾部出现的自相矛盾的情形。因此，笔者认为，在“昆明苏某诉官房案” 中，两审法院均未能贯彻“民事义务是民事责任产生的前提”这一民法的基本原则。但是，无论如何，从社会效果来看，二审法院对本案的处理，无疑比一审判决更为负责、妥当。
此外，需要指出的是，在“昆明苏某诉官房案”中，一审判决认定开发商承担违约责任的另一个理由是：开发商没有对房地产开发项目作环境影响评价。虽然这不是一审法院认定开发商应当承担法律责任的主要理由，但由于这一理由带有一定的普遍性[79]，笔者认为仍有澄清的必要。《环境保护法》第13条规定：“建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价，规定防治措施，经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。”《建设项目环境保护管理条例》第1条规定，“为了防止建设项目产生新的污染、破坏生态环境，制定本条例。”该条例第2条规定，“在中华人民共和国领域内和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的建设项目，适用本条例。” 由此可见，环境影响评价制度仅适用于可能对周围环境产生污染的建设项目。在商品房公路交通噪声污染案件中，所涉及的污染系公路交通噪声污染，而非商品房自身建设或使用过程中所产生的噪声污染。因此，对于交通噪声污染做环境影响评价是政府城市规划部门和公路建设者的法定义务，而非开发商的合同义务或法定义务。显然，以开发商未作环境影响评价为由，认定其违反了法定义务，完全是对环境影响评价制度的错误理解。
（四）开发商是否应当为道路交通噪声污染承担商品房质量瑕疵担保责任。
在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某是以讼争商品房存在交通噪声超标的质量瑕疵为由，诉请退房的。有的论者在评析“北京王某等人诉投资公司案”时，也认为交通噪声超标属于商品房的质量瑕疵，开发商应当对此承担质量瑕疵担保责任。[80] 因此，笔者认为仍有必要从质量瑕疵担保责任的构成要件的这一角度，对开发商是否应当对商品房道路交通噪声污染承担违约责任的问题进行探讨。
我国《合同法》第150条、第151条、第152条、第153条及第155条对出卖人负有的瑕疵担保责任进行了规定。从立法上来看，出卖人的瑕疵担保责任分为权利瑕疵担保责任和质量瑕疵担保责任两类。[81] 鉴于本文开篇设定的前提条件，笔者在此仅对质量瑕疵担保责任进行讨论。质量瑕疵担保责任是一种违约责任[82]，学界通说认为，其构成要件包括：1）标的物存在质量瑕疵；2）标的物质量瑕疵在交付时（或风险转移时）尚存在；3）在订约或交付标的物时，买受人对标的物的质量瑕疵不知晓或不应当知晓；4）标的物的买受人在接受标的物后，应在合理期限内将标的物的瑕疵通知出卖人。[83] 据此，在商品房道路交通噪声污染案件中，开发商承担质量瑕疵担保责任的首要前提是：商品房存在质量瑕疵。然而，如前所述，声环境并不属于商品房的法定质量要求，在“昆明苏某诉官房案”中，原告苏某以噪声超标为由要求开发商承担违约责任没有法律和法理依据。即便原告苏某关于声环境属于商品房质量一部分的论点能够成立，开发商是否就应承担质量瑕疵担保责任呢？笔者认为，答案仍然是否定的。
商品房建设标准篇11
一、把盘活空置商品住房与实施解危解困、拆迁安置结合起来。根据空置房的成本构成确定价格，对部分成幢、成组团、配套齐全、质量合格的普通商品住房，采取定量限价收购、定向销售、合理补偿的办法，将空置的商品房转化为解危解困或拆迁安置用房，出售给中低收入家庭及拆迁户。经批准转化的商品房可执行国家、省对解危解困和拆迁安置用房规定的减免税费政策。对因市政基础设施建设、旧城改造需要安置的拆迁户，可适当提高补偿、安置标准，鼓励外迁。
各级财政拨款的机关和事业单位计划购建宿舍时，要优先购置转化的商品房。
二、优化信贷结构，促进个人购房。要逐渐从单一支持投资住宅建设，转向支持住房消费与建设并重，当前应适当侧重促进住房消费。要积极开展职工个人购房抵押业务，为居民购买自用普通住房提供担保贷款，引导居民消费。
三、放开内销商品住宅购买对象。允许省内组织和个人到城镇购买住房。本着控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城镇的原则，对购买内销商品住宅达到一定面积和投资额的，可以允许在住房所在地落户。具体标准、条件和办法由省计划、公安、建设等有关部门另行规定。
四、调整税费政策，鼓励住房消费，搞活房地产市场。城市人民政府要组织有关部门统一确定房地产开发配套标准，并合理明确建设责任。对经营性基础设施和配套设施的建设，应坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由受益部门专门经营，不摊入商品住宅的建造成本；不应摊入开发成本的配套公共设施，应由有关部门专项投资。小区建设中配套建设了学校、商店、邮电设施的，不再缴纳教育附加费、基本建设教育费、商业网点费、邮电设施配套费；居民个人购买商品住宅用于居住的，免征房产税；房地产开发企业在售房时代收的各项合法收费项目，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，在计征土地增值税时可以不作为转让房地产的收入；房地产开发企业出售给个人的商品住宅，在计征固定资产投资方向调节税时，可执行零税率；单位和个人共同集资购买商品住宅的，在征收固定资产投资方向调节税时，可扣除个人集资部分；旧城改造拆迁还建房，免征投资方向调节税，但新建营业性用房应按规定缴纳投资方向调节税；对空置商品房欠缴税费的，按规定权限报有关部门核定后，可允许开发企业将积压商品房出售后，首先偿还有关税费。
对存量商品住宅负担的收费进行清理。凡属乱收费项目，收费单位要将所收费款退还交费单位，并冲减住宅建设成本。凡将存量商品住宅转化为拆迁安置房、解危解困房，享受减免税费政策的，销售前应按规定向当地物价部门申报销售价，按批准价格销售。
五、放宽商品房转让条件。开发企业支付的开发项目价款一律作为开发建设投资，当其总额达到总投资额的25％以上时，即可以预售商品房屋。购买预售商品房，在按规定付足25％购房款并办理房地产登记手续后，可以再转让。各地要根据有关法律法规制定具体的转让办法。在坚持一户购买一套公有住房的前提下，放宽公有住房出售后进入市场的限制条件。需转让自购房改房，再购买自用商品住宅的，在税费、收益分配政策上给予支持。
六、鼓励房改房进入市场，健全市场交易管理制度。以标准价购买的公有住房，在补交成本价与标准价的差价后，可转化为成本价房改房。对转让成本价房改房后首次购买商品住宅的，其价值与成本价房改房等值部分视作换房，超过成本价房改房价值部分按商品房计费。按成本价购买房改房后，允许置换商品住宅，置换方式按有关规定办理，并享受本通知有关优惠政策。各地要加快建立房屋置换中心，房地产和房改主管部门要认真搞好调换方案审查、价格确定、资金结算和产权变更等工作。
七、实行租售并举，扩大租赁市场。各地房地产主管部门要从直管公有住房出售款中拿出一定比例的资金，用于收购部分空置住房，然后以成本租金向中低收入家庭出租。政府可适当放宽政策，鼓励开发企业和其它社会力量购买存量商品住宅，以商品租金向社会出租商品住房。对出租应交纳的有关费用，各地可根据实际在一定时期内适当减免。对别墅等高级住宅，有条件的可与发展旅游业结合，转化为旅游度假区。
八、适度控制房地产建设规模。计划和房地产开发主管部门要根据当地土地供应计划、房地产市场状况等，确定开发总量和类型，确保市场供求平衡。对商品房存量较大的开发企业，不批新的开发项目。对违背法律、法规规定的开发项目，依法处罚直至收回项目开发经营权；对不符合市场需求和产业政策的项目，予以停、缓建或经原项目审批机关批准改变项目用途；对尚未开工建设的项目，除含有安置回迁的项目外，经项目原审批机关批准，可兴建农贸市场、批发市场、停车场、临时商务、娱乐场所等予以过渡。国发〔1995〕13号文件规定的高档房地产开发项目，两年内一律不再立项和开工。
要规范集资建房和合作建房行为，并加以适度控制。对安居工程项目，要严格审批程序。要从严查处以安居工程、集资建房和合作建房为名进行牟利经营的行为。安居工程开发量要按有关规定进行适度控制，一般掌握在年住宅开发总量的10？15％。
商品房建设标准篇12
Abstract：The residential house with well down finishing is the developmental direction of housing industry in China. In what way to this well is the concerning problem by developer, designer and future consumer. This article has made some research work in the confirmation of product level, the way of design, cost control and construction management.
Key words：finished house； the confirmation of product level； the way of design； cost control； construction management
中图分类号：TU238
文献标识码：A
文章编号：1008-0422(2008)05-0110-02
几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性地进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是建设部大力倡导的发展方向。由于全国各地城市的情况不同，精装修房占市场供应商品房的比例也大不一样。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概为40~50%，广州占70%以上，深圳还不到30%，其他二、三线城市所占的比例就更低了。随着住宅建设科学技术含量不断地提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来三年商品住宅含精装修的比例将迅速增大。
比较专业的开发商，例如万科地产，他们早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比以往简单地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。
如何做好住宅的精装修，是开发商及设计师们所密切关注的问题。现从以下几个方面对住宅精装修问题进行探讨。
1关于住宅产品的设计定位
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2~3个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。
2全装修住宅的设计方法及设计范围
与传统的，在毛坯房基础上进行再装修设计不同，我们所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。
住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。
精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。
3与住宅部品制造商共同完善产品设计
住宅精装修的部品主要是厨房橱柜、洁具、壁橱等。随着住宅产业化分工的进一步细化，建筑部品制造商有着更专业、更接近市场需求的设计和制造。比如厨房橱柜的设计，除了满足传统的洗、切、炒流程和物料收纳功能外，还要满足新型厨房电器的布置。厨房系统的整合，目前主要还是由橱柜制造商的设计师根据已经成型的厨房尺寸来安排、布置。因此让住宅部品制造商的设计师提前介入住宅的精装修设计就显得非常必要。当然，产品设计总的统筹还是由开发商来组织。开发商需要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善精装修住宅产品的设计。
如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。
4成本控制与采购招标
精装修住宅的设计完成之后，接下来就是要做好成本控制工作。精装修住宅的成本控制一般按以下工作步骤来进行。
4.1根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/m2范围选择和确定。
4.2按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算。
4.3按确定的装修设计进行主要部品的采购招标工作。主要部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁砖、涂料等。
很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的成本和施工质量。
5精装修住宅的施工管理
对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。精装修住宅的施工要注意处理好以下几个问题。
5.1做好精装修施工单位的招标工作。建议选择有专业资质的装修队伍参与投标，并做好标段的划分。一般家居装修队伍的人数是有限的，很少有装修公司一次能够派出几百人在同一个工地施工。如果能派出足够工人的话，那也是一帮临时招募的散兵游勇，很难保证未来的施工质量和进度。因此，科学合理地划分标段，根据实际情况选择施工队伍是未来工程顺利进行的关键。
5.2做好原施工图与装修设计的技术对接。目前大部分建筑设计院的施工图设计深度不够，装修是进一步深化和修正施工图设计的重要环节。
5.3协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系。在楼盘建设期间，装修施工单位一般会与主体施工单位产生交叉作业。建设单位如果不处理好二者的关系就会对整个工程带来不利影响。有时主体施工单位没有给装修单位提供足够的工作面和施工条件，影响了装修单位的施工进度；有时装修施工单位进场会对主体施工产生干扰，从而影响主体施工的进度。因此，必须详细做好整个工程的施工计划。
5.4明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。
在施工中，如果施工工序交接不清楚，就会出现推诿扯皮的现象，施工质量就无法得到保证。
5.5要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。
6精装修住宅的产品售后服务
开发商向客户提供精装修商品房之后，如何做好产品的售后服务是体现开发商诚信与否的关键。要做好装修房的售后服务，须做好以下几个方面的工作。
