房地产企业财务报表分析合集12篇
房地产企业财务报表分析篇1
企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。
（二）基本内容
企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。
2房地产企业财务报表的局限之处
（1）房地产企业的预收账款增加
影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。
（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益
从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。
3房地产企业财务报表分析的科学方法
（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款
并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。
（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产
企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。
（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究
以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。
4房地产企业财务报表分析的特殊性要求
（1）充分利用财务报表外的信息
房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。
（2）重视对现金流量表的分析工作
房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。
房地产企业财务报表分析篇2
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
房地产企业财务报表分析篇3
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02
随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
一、房地产企业财务管理面临的形势和特点
（一）房地产财务管理面临的形式
自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。
（二）房地产企业财务管理的特点
房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：
1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。
2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。
二、房地产企业财务管理存在的问题
（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。
（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。
（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容
（一）建立和完善业务授权制度
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
（二）建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
（三）完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
（四）建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
（五）完善资金管理系统完善
房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。
财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。
参考文献：
房地产企业财务报表分析篇4
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
房地产企业财务报表分析篇5
房地产企业属于资金密集型的产业，正因为其资金密集型的特点，所以也属于一种高风险产业。随着经济的逐步发展，越来越多的企业注意到了财务管理对于企业的重要意义，因此房地产企业也应该将提高财务管理水平以及财务的业务能力作为企业发展的战略发展思想。
1.我国房地产企业的财务管理现状
目前，国内大多数房地产企业的财务管理还止步于会计审核阶段，根本没用充分利用财务管理在企业发展中的战略作用，现状主要有以下几个问题：（1）财务管理中会计核算时，仅仅局限于记账和财务报表的层面上；（2）不同企业或者不同项目依据的财务核算标准不统一；（3）缺乏统一的财务管理授权机构；（4）资金分布范围较广，较分散，在一定程度上加大了企业管理的难度。
2.构建房地产企业财务管理体系及其意义
这对房地产财务管理现状存在问题，笔者认为要改变其管理方法，提升业务水平，最终建立健全的财务管理体系。应做到以下几个方面：（1）构建科学化的财务核算体系平台；（2）建立会计管理系统，通过报告向企业管理者分析现状经营情况；（3）充分利用管理核算这一方法，以实现目标的分解和信息反馈。
3.构建房地产企业财务管理体系的具体步骤和内容
3.1将建立业务授权制度作为完善财务管理体系的首要任务。作为风险控制的载体，建立健全的企业内部控制体系是房地产企业健康运行的有效保障。
3.2在原有财务管理体系的基础上加以完善核算体系
笔者认为房地产财务核算应以以下几个方面为工作重点：（1）根据需求设计会计的记录单据。目前大多数房地产企业会计的记录单据都有反映信息量小、难以管理的特点，因此有必要对其进行重新设计，新设计的单据应该包括预算控制信息等内容，及时记录企业的经济业务，以为管理者提供决策依据。（2）科学的设置会计学习科目。首先要根据《企业会计制度》里的要求，来调整和设置原有的一级科目。其次，就是要在满足管理控制要求的基础上，来调整和科学的设置二级以下的会计科目。最后，科目的设置要与全面预算管理有机的结合起来。要根据组织结构的特点来实现收入、成本等费用按部门进行数据的收集。（3）尽可能的将会计的核算流程以及规则统一起来。每一个会计主体要的科目设置要保持统一，同时也不能失去灵活性；各会计主体的单据格式和使用方法要保持一致；各会计主体的数据记录方法和归集流程、财务处理流程、记账和报表以及上报报表和流程要保持一致。
3.3建立科学的会计管理系统
这里讲到的建立科学的会计管理系统主要从两方面来进行考虑，即责任中心的管理和会计报告的体系管理，分别如下文所述：
（1）设立责任中心。本文中的责任中是指根据各部门、各职能项目的目标来分别确定其成本和利润中心，责任中心的管理是按照各个责任中心承担的职责分别制定标准，根据这一标准来考核个责任中心的绩效，并且通过绩效报告的形式来反映各个责任中心对资金的使用情况，从而可以对其进行客观准确的评价。
（2）设置会计报告的管理体系。房地产企业的会计报告，不单单只是反映资金的收支情况，还需要向企业的管理层及时反映企业的收支进度、各子项目的开发成本、综合效益等重要信息，以便于管理层能够做出正确的决策行为。房地产企业会计报告管理体系应该包括：母子公司各单位的管理报告以及母公司综合管理的报告这两个体系。
3.4充分做好预算以及健全的预算管理体系
房地产企业的预算管理体系包括以下几个方面：
（1）实施全面预算的模式。根据房地产企业自身的特点，建议企业采用项目预与资金预算为基础的预算管理模式。项目预算其实指的是房地产企业根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设前的可行性调查，各项费用，收入以及借款做出整体的预算。资金预算实际是指房地产母公司对各个责任中心的资金需求进行汇总后，对企业内部整体的资金做出协调调度的年度计划。
（2）预算的整体编制和执行。房地产企业在进行全面预算编制的过程中，要做好上下互动和沟通，以便能做出最完善的编制。预算的执行简单就是指各个负责中心的负责人对预算编制的执行，在执行的过程中，要严格根据预算来进行平时的工作业务。企业的预算执行应该与业务授权体系紧紧的结合在一起，若业务在预算的范围以内，那么就可以按照正常的审批进行操作，若某项业务不属于预算内，则应该根据特定的程序通过房地产高层进行审批。只有这样，才能够有效地控制项目之处不超出预算，增强企业的控制力。
（3）预算考核和分析。房地产企业作为一种资金密集型企业，在资金的预算考核和分析上，邮资机的原则。最基本的原则就是月、季、年的分析、考核以及总评，这里指，每个月各个负责中心要将各自执行的预算任务情况进行分析并交由母公司汇总和总结。每一季度按照各个负责中心在该季度累计的预算在考核情况以及预算执行情况的绩效来对其进行考核，再与加薪奖励制度结合起来。
3.5完善企业的资金管理系统。完善企业的资金管理系统，首先应该将资金的管理归类到全面预算体系中，通过项目的预算以及中心预算的结果，从而实现根据需求有效的调度资金，最终减低企业的成本，提高资金的有效利用率；通过分析资金执行情况，对企业资金的使用情况进行及时的调整。
结语：综上所述，建立健全的房地产财务管理体系对于房地产企业的发展是非常重要的，完善的财务管理体系有了企业向管理型财务转变，从而使得财务管理成为企业的核心管理。于此同时，也能够为企业高层提供准确充足的决策新型好，加强了房地产企业的风险控制，减低了企业运营过程中的风险。
参考文献：
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房地产企业财务报表分析篇6
一、企业开发支用的贷款资金与房地产项目自有到位情况不一致
“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这是房地产开发企业贷款的基本前提。由于，房地产企业在编制其财务报表的过程中，“存货”科目一般是负责企业开发项目的投入成本的核算，审计人员在进行相关现场的查证核实时，一般通过对照房地产开发企业的财务报表附注来对“存货”科目里的资金来源进行具体分析，也就是说，企业财务报表中“存货”科目中的余额以及企业银行借款余额两者跟企业销售收入等之间的差额值得是房地产企业在实际工作中投入自有资金的大小，接下来我们比较企业自有资金跟在评估报告中企业投资项目的项目资本金，借此就可以有效查明房地产企业不是落实了“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。例如：北京某一个公司，B企业计划完成“未来新城”项目的投资开发，分析B企业二期项目的评估报告得到，“未来新城”项目的总投资额高达47762万元，也就是有以下两个部分的组成，第一个部分是企业自有资金，该企业的预售收入总计为10116元，第二部分是企业银行贷款。于2009年1月的时候，企业银行贷款经办行向B企业完成了25000万元项目贷款的发放。B企业于2009年的末经审计的财务数据结果为，其中“存货”科目余额，其核算的是“未来新城”二期项目的合计开发成本，金额为9723万元。因为在这个时间点本项目还没有达成销售，该企业的资金主要来源于一部分企业自有资金来源以及一部分企业银行贷款来源。通过详细的、科学的计算得到，将“未来新城”项目在经办行的贷款金额3500万元除掉，该企业在2009年后期到位的企业自有资金金额为6223万元，在“未来新城”项目评估报告中需要B企业投入的应该是金额为12646万元自有资金，二者有很大的差距。由此可见，在贷款审批要求中，该企业并没有按照实际需要落实“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。
二、对比分析企业报表现金流量结构，得到一部分房地产企业存在少数贷款资金被关联企业占用的现象
对比分析企业报表现金流量结构，指的是在企业的资产负债表以及现金流量表相关数据分析的前提下，更加明确企业现金流入以及流出的构成，进而对经办行的借贷资金发放到企业之后是否得到正确使用，借款人将借款资金用在企业项目的开发建设中而不是被借款人私自挪用以及占用等展开更深一步的调查。以B公司为例，B项目公司成立时间为2011年，成立地点为北京，主要负责“龙腾园”项目的投资开发，该公司在经办行实现了2.5亿元的贷款，2.5亿元的贷款是“龙腾园”项目的重要开发基金，贷款发放之后B公司将全部的贷款转给了此项目的建筑施工单位C公司，D公司是C集团公司的一个子公司。审计人员对2012年期间借款人审计的财务报表现金流入以及相应的审计人员通过对借款人在2012年经审计的财务报表现金流入与支出展开进行强有效的分析，发现于2012年，上述公司财务报表中的“银行借款”现金流入科目多出了2亿元的现金，而其“预收账款”科目现金则相应的增加了0.3亿元；在2011年期间主要的现金净流出科目分析中，“存货”科目核算的企业项目开发成本支出为1.2亿元、“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。对D公司现金流入科目与现金流出科目构成分析结果表明，借款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元（银行借款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元）这些资金并未用在项目的开发上，而B公司的财务报表附注中“其他应收款”科目显示，有0.5亿元其他应收款项是来源于C公司，所以，不排除经办行的信贷资金未能正确用在项目开发建设之中，有部分资金被集团母公司占用的可能性。
三、收集企业的财务数据，逐一核对就可以发现企业个别财务问题
报表真实度不够看企业财务报表是否具有足够的完整性、真实性以及正确性，我们可以逐一查看企业的各个年度的财务报表数据，不仅如此我们还可以逐一查看企业的各个月度的财务报表数据，查看企业的财务数据是否具备该有的连续性以及科学性，不仅如此还可以对比分析行征信记录，分析其录入财务报表的数据信息，通过对比分析方法来进一步判定报表数据对几个相对重要财务指标的真实性以及完整性。例如：房地产开发企业资本构成一般具备以下几个方面：第一个是自有资金除注册资本，第二部分是源于股东方面追加的投资资本，一般来说，我们会将第二部分的投资资本记在“资本公积”科目下，审计机构的审计人员可以对股东财务报表的数据进行对比分析，看是不是存在该项投资相关的数据信息，借此有效的确定财务报表中记录的“资本公积”是否真的存在，这是对其真实性进行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一个项目公司，该公司其企业财务报表日，报表中“预收账款”科目所记录的余额为4580万元，“预收账款”科目的余额则为该企业某项目的预售款收入。该公司的审计人员通过分析发现，预收账款的来源项目只是在经办银行完成过按揭贷款金额的办理，高达6800万元，这样就会发现，所记录的企业财务数据跟实际情况是不相符的，这就可以确定该企业的财务报表真实性存在问题。
四、通过财务数据的使用，将企业财务数据的作用最大程度地发挥出来
将关健的数据找出来，这样就可以以最快的速度掌握企业的实际基本情况。因为企业的财务数据以及财务报表非常的多，大部分人如对报表一无所知，难以掌握其真实的用途。在实际工作中想要有效的解决上述问题就需要准确的找到关键数据，对相关的数据进行充分的了解，最后使用相应的方法准确的找出需要的数据，再此前提下就可以掌握该企业真实的财务情况以及经营情况。例如：对企业现金流量进行重点关注，与此同时还要关注企业的应收账款，不仅如此还要归主企业的经济利润，同时还要关注企业的应付账等重要的数据变化，在此基础上可以掌握企业现金是否充裕还是盈亏，进而对企业客户的实际动态进行有效的分析以及评估，严格分析企业跟其供应商等之间的关系，促使完成资金支出安排进一步科学化以及准确化，为企业的现金流量有效性提供切实的保障，不仅如此还可以促使企业实现最大程度的盈利以及相应指标的实现。
五、结语
财务报表指的是会计主体对外反映经济活动的全貌的会计报表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企业的财务报表就可以详细的掌握该企业的现金流量情况、财务状况以及相应的经营成果等重要的数据信息。分析企业的财务报表还可以全面的、系统的、详细的掌握该企业的实际生产情况以及经营情况。如果一家房地产企业想要向银行贷款，就需要该企业向银行提供以下几个方面的会计报表：首先是损益表，其次是资产负债表，最后是现金流量表，上述三表缺一不可。审计人员详细的分析上述的三个表，有利于进一步掌握被审计企业的实际生产情况以及经营情况。使用财务指标分析方法，可以把财务数据进行有效的分析解剖，可以促使审计人员更加清晰的获取想要的财务信息，有效的挖掘更深层次的问题以及信息。
参考文献：
房地产企业财务报表分析篇7
一.行业地位分析
房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。近年来中国房地产业投资持续高涨，房价上涨过快的现象在部分热点城市比较突出。近期国家各地连续出台了多项政策，抑制市场向过热发展，这些政策调控力度之大，调控态度之坚决，为近年来所少见，相信必然会对市场产生显著影响。
二.公司分析
(1)公司简介
保利房地产(集团)股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。截至20xx年，公司连续五年蝉联国有房地产企业品牌价值TOP10榜首;再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报20xx年度上市公司金牛奖、理财周报20xx中国主板上市公司最佳董事会，并在中国资本市场成立二十周年庆典上，荣获上海证券交易所评选的20xx年度上市公司信息披露提名奖。亲情和院物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。
(2)公司主营业务
一级房地产开发,出租本公司开发商品房,房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工,室内装修、冷气工程及管理安装,物业管理,酒店管理,批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。
二.财务状况
(1)财务分析
公司营业收入和净利润继续保持大幅增长，盈利能力进一步增强。公司全年实现营业收入155亿元，同比增长91.24%;实现归属于母公司所有者的净利润22.39亿元，同比增长50.35%。公司全年销售毛利率从38.50%提高到40.80%，全面摊薄净资产收益率从12.49%提高到15.90%。20xx年公司营业收入地区分布更加均衡，全国化扩张战略的成效明显。公司营业收入共来自11个城市，广州、上海、重庆、沈阳、佛山五个地区的营业收入均超过10亿元，广州以外地区合计实现营业收入103亿元，占总营业收入的66.5%。
公司资金状况良好，年底拥有货币资金55亿元。在外部经济形势严峻、销售和融资难度加大的环境下，公司保持了平稳的资金运作。全年销售商品、提供劳务收到的现金164亿元、净增银行贷款融资64亿元、成功发行43亿元公司债券，满足了公司业务发展所需资金，保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。
(2)盈利分析
如图二：保利地产在最近三年企业经营业绩中保持连续增长，20xx年为6603827.97万元。20xx年为6000000万元，20xx年为2298660.76万元。可见20xx年比20xx年实现主营业务收入比上升48.11%。20xx年比20xx年上升91.24%。20xx年在金融危机的影响下仍实现了幅度的增长，盈利增长趋势稳健。净利润20xx年比1 0年增加了57.19%，20xx年比20xx年增加了50.35%，净利润的增长速度与主营业务收入的增长速度基本保持一致，可以看出公司在规模上不断扩大，实现增长同时，盈利能力仍在稳步提高。
三.技术面分析
600048保利地产
MACD
KDJ线
资金变动
近期房地产市场的一些变化，已经对地产股产生了影响。公司作为全国性的大型房地产开发企业，国资委直属的国有独资公司，实力非常雄厚。政府未来将加快央企房地产资产重组，保利地产作为最早的五家以地产为主业的央企之一。
4.6 召开的股东大会，对于近期股票进行调整，主力资金开始流入。
5月22日，保利地产上涨5.42%，万科A上涨3.92%。房地产刚好遇到了最坏的时期，房地产低迷的时期，股市低迷.不过，现在湖南发改委在日前召开的全省经济形势座谈会上，下发文件明确将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。另外，重庆市住房公积金管理中心日前宣布，放宽首套房公积金贷款政策。 大盘状况：震荡、调整的
房地产板块：利空的个股占多数
MACD走势分析：呈现上涨趋势，走势较好，不过需要考虑大盘走势，该股属于大盘股。就算股市震荡、调整的，影响的不是很大，目前较为稳定，呈上涨趋势。
参考MACD，KDJ分时图，主力资金走向，结合现实状况，个股属性得出：
在短期建议可选择增仓，持仓。股价有所上涨。
四.投资建议
20xx 年房地产宏观调控仍将继续深化与持续，在政策与市场双重因素的作用下，房地产行业将面临波动调整，但董事会仍然坚定看好行业的发展前景，支持行业向好的根本因素未发生任何变化，市场调整的同时也蕴藏着较好的发展机遇。
1、深化政策研究，加强战略管理，准确把握市场走势，及时指导公司经营策略。
2、继续优化集团管控模式，强化职能指导与支持，完善区域发展战略，适应企业规模化发展。
3、加强内控体系的建设，强化投资决策与经营风险控制，提升规范运作水平。
4、继续推进公司的资本运作，加强房地产金融与多元化资本运作的尝试，为企业稳健发展提供资本支持。
5、推动住宅与商业双轮驱动，加大商业地产运营力度;加快专业化公司的发展，有效实施相关多元化发展战略;积极尝试养老地产、旅游地产，探索企业新的增长点。
6、加强企业文化和管理团队建设，提升公司的持续竞争力。推进股票期权激励计划实施，健全长效激励机制和绩效考评体系，增强企业凝聚力;优化人才引进和培养机制，加强后备管理干部梯队建设。
财务分析主体
财务分析的主体，包括权益投资人、债权人、经理人员、政府机构和其他与企业有利益关系的人士。他们出于不同目的使用财务报表，需要不同的信息，采用不同的分析程序。
投资人
投资人是指公司的权益投资人即普通股东。普通股东投资于公司的目的是扩大自己的财富。他们所关心的，包括偿债能力、收益能力以及风险等。
权益投资人进行财务分析，是为了回答以下几方面的问题：
1、公司当前和长期的收益水平高低，以及公司收益是否容易受重大变动的影响;
2、财务状况如何，公司资本结构决定的风险和报酬如何;
3、与其他竞争者相比，公司处于何种地位。
债权人
债权人是指借款给企业并得到企业还款承诺的人。债权人关心企业是否具有偿还债务的能力。债权人可以分为短期债权人和长期债权人。债权人的主要决策是决定是否给企业提供信用，以及是否需要提前收回债权。他们进行财务报表分析是为了回答以下几方面的问题：
1、公司为什么需要额外筹集资金;
2、公司还本付息所需资金的可能来源是什么;
3、公司对于以前的短期和长期借款是否按期偿还;
4、公司将来在哪些方面还需要借款。
经理人员
经理人员是指被所有者聘用的、对公司资产和负债进行管理的个人组成的团体，有时称之为管理当局。
经理人员关心公司的财务状况、盈利能力和持续发展的能力。经理人员可以获取外部使用人无法得到的内部信息。他们分析报表的主要目的是改善报表。
政府机构有关人士
政府机构也是公司财务报表的使用人，包括税务部门、国有企业的管理部门、证券管理机构、会计监管机构和社会保障部门等。他们使用财务报表是为了履行自己的监督管理职责。
其他人士
其他人士：如职工、中介机构(审计人员、咨询人员)等。审计人员通过财务分析可以确定审计的重点，财务分析领域的逐渐扩展与咨询业的发展有关，一些国家财务分析师已经成为专门职业，他们为各类报表使用人提供专业咨询。
财务分析客体
财务分析的对象是企业的各项基本活动。财务分析就是从报表中获取符合报表使用人分析目的的信息，认识企业活动的特点，评价其业绩，发现其问题。
企业的基本活动分为筹资活动、投资活动和经营活动三类。
筹资活动是指筹集企业投资和经营所需要的资金，包括发行股票和债券、取得借款，以及利用内部积累资金等。
投资活动是指将所筹集到的资金分配于资产项目，包括购置各种长期资产和流动资产。投资是企业基本活动中最重要的部分。
经营活动是在必要的筹资和投资前提下，运用资产赚取收益的活动，它至少包括研究与开发、采购、生产、销售和人力资源管理等五项活动。经营活动是企业收益的主要来源。
房地产企业财务报表分析篇8
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-0-01
引言
营业税改征增值税改革（简称“营改增”）是指将之前由税务机关征收营业税的税目改为征收增值税。在“营改增”扩围至房地产业后，房地产企业应是最能直观感受到税制环境变化的市场单位，税负高低的变化将直接影响到房地产企业的生产经营活动。为能切实反映房地产企业在由营业税改征增值税之后的流转税税负变化情况，本文以增值税的计算公式为基础，运用微观财务分析的方法，并借用生产法对进项税额进行估计，采用房地产上市公司企业年度财务报表数据对其的税负做出计算，以求能够反映“营改增”的对房地产企业的税收负担的改变情况。
一、微观财务分析方法
增值税的一般计算规律即为：应缴纳增值税税额=增值税销项税额-增值税进项税额。
其销项税额的计算中，依照现行的房地产业“营改增”税制税率安排，改革后其应税增值税税率为11%。
房地产业进项税额包括主营业务成本、新增固定资产、土地出让金等几个可抵扣进项税额扩展项。主营业务成本可抵扣进项税额即为房地产业成本中可抵扣增值税额的部分。其中主营业务收入可从上市公司年报中的财务报表项目附注中获取相应的数据，本年新增折旧可从年报中的现金流量表补充资料中获取，人工费用使用年报中资产负债表内的应付职工薪酬这一项的数据。土地出让金一项本文参考相关研究成果选取主营业务成本的30%作为估算。主营业务成本的可抵扣比例本文通过运用生产法按中间投入的比例做出估计。
在房地产企业新增固定资产中，房屋、建筑物等企业自有的不动产纳入营改增进项税的可抵扣范围，两者的抵扣税率分别使用17%与11%的增值税率。
鉴于地价占房地产业成本的比重较大，土地出让金及相关土地成本能否作为进项抵扣税额将极大的影响房地产企业的增值税额大小。依照财政部、国家税务总局颁发的相关文件规定指出，本文统一以房地产企业地价成本的11%作橥恋爻鋈媒鹂傻挚劢项税额。
二、样本企业微观财务测算
为筛选出具有代表性的房地产企业作为微观财务测算的分析样本，本文从沪深两市以房产开发与销售为主业的上市企业中进行筛选，同时结合上市公司的年度财务报表披露信息的详细与完整程度，最终筛选出绿地控股、万科A等10家房地产业“营改增”微观财务测算样本企业。根据前文所给出的计算方法，本文从这些上市公司2015年报中获取其主营业务成本、主营业务收入等数据进行增值税各款项的计算，在计算现行税制情况即房地产业“营改增”后的增值税率为11%的增值税进项税额与销项税额。
在分别获得了房地产企业的增值税进项税额与销项税额后，将两者相减即可得到其该企业在“营改增”之后应缴纳的增值税额。再通过与该企业原应征缴的营业税税金进行比较，即可直观的反应“营改增”对企业税负带来的变化。这里所使用的样本企业应缴纳营业税额均来自其当年度年报中财务报表项目附注内的营业税金及附加一项的数据。结果如下表1所示。
三、结语
从结果中可以看到，不同的房地产企业由于其经营手段、方式、行为等不同，其各项进项税额抵扣的比率与大小也有差异，使得测算出的“营改增”之后的税负变化程度亦不相同。当房地产业增值税税率为现行制定的11%时，样本房地产企业的流转税税负有轻微的上升，平均上升比率仅0.65%，且上升幅度最大的也仅不到1.5%，可见当前税制下房地产业的流转税税负与改革前大致平衡。
“营改增”的提出与实行有减轻行业税负的要求，而在改革的同时大致保持政府税收收入稳定也是必不可少的。综合考虑这些因素，房地产企业“营改增”选取的11%增值税税率相比更高或更低的税率设定，比较好的满足了这些要求，合理的达到了“营改增”应有的税负效应。
参考文献：
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房地产企业财务报表分析篇9
财务成本核算缺乏真实性、及时性,影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范,由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象;②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象;③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际;④成本核算与施工进程不同步,造成核算结果滞后于工程进度,财务成本信息不够准确、及时,影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性,不论成本高低都能盈利,形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式,是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析,主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题,由于项目已经实施,已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制,财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况,则无法挽回已经产生的损失,没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求,科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一,在此基础上增加适当的灵活性;会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时,设置科学的管理会计报告体系,向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系,实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表,构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面,首先要加强企业信用管理,信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目,有利于做大做强。其次资金筹措要有计划,根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理,加快资金周转。防止企业过度预支资金,否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设,完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时,应当遵循针对性、可操作性和强制性原则,制定一套符合企业实际的财务制度:一是要设立专门的财务管理机构,统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作;二是要制定相应的财务管理制度,如现金、采购、报销、稽核等制度,实行财务管理规范化和制度化;三是要具备相应的考核制度,强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题,及时提出解决问题的措施,从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制,完善资金管理系统
房地产企业财务报表分析篇10
一、税收风险和财务报表分析的概述
在税收风险上，对公司的不确定性税务风险，这种不确定性主要表现在两个方面：一是企业要承担的税收法律风险，由于主客观原因导致对相关税收法律法规理解的偏差，或是在对税收管理、财务税务计算和执行上，没有按照未付税的执行税法的有关规定，以至遭到补税甚至被税务机关查处而增加滞纳金、罚款等，甚至面临刑法处罚的严重情况。二是企业应承担的税收财务风险，企业相关涉税行为因未能准确使用相应税法或对相关税收优惠政策缺乏了解缴纳完全不必要的所得税费用，企业税负有所增加。财务报表分析方法即利用分析财务报表，尽早识别和控制税收风险，从而做出相应的防范便可减少因发生税收风险而造成的利益损失。
企业财务报表包括现金流量表、资产负债表、利润表等部分，它们能够进反映一定时期之内企业的财物状况、资金流动、经济活动效果等。税务机关也会通过对企业的财务报表分析，数据整理，对企业的经济活动和现状进行了解，并做出相应的评价。
二、企业财务报表分析在识别税收风险中的运用
税务风险评估是企业加强税务风险管理的有效方法，它是根据有关运用数理统计知识，在对税收风险识别的基础之上，在税务机关对企业进行纳税申报评估之前对企业存在的税收风险进行预测、量化、分析、排序、判断以及再确定风险等级的管理活动。在税收风险评估指标当中，企业财务会计报表是最为重要的数据来源之一。如：主营业务成本变动率、主营业务收入变动率等数据，都能够从财务报表当中进行了解和计算。而财务报表中的总资产周转率、净资产收益率等财务比率指标，在税收风险评估当中，也是十分重要的指标。同样，税务机关基于对企业财务信息的全面掌握，也会运用财务报表分析方法，对企业的生产经营能力进行准确的判断和分析。同时根据征管信息系统的税款数据，对企业纳税申报的合理性与真实性进行判断和辨别。
三、案例分析――以A房地产公司为例
（一）公司背景资料
A是一家房地产股份有限公司，主要从事房地产开发和经营和酒店物业，近年来大力推进多领域跨越式发展战略，成为一家大型企业集团。因此，其税收风险不仅受企业重视，而且是中国证监会、投资者及行业竞争者所关注的焦点。
关注2014-2015A股份有限公司主要财务数据并计算其增减变动率，如：“主营业务收入变动率”16.34%、“主营业务成本变动率”1.46%、“销售税金变动率”44.66%、“管理费用变动率”11.6%、“财务费用变动率”36.38%、“资本公积变动率”8.82%、“营业外支出变动率”-80.11%、“营业利润变动率”22.28%、“利润总额变动率”23.83%。另外，2014-2015年A公司入库地方税数据增减变动率为：“营业税变动率”-0.53%、“城市维护建设税变动率”-0.54%、“教育费附加变动率”-0.51%、“企业所得税变动率”0.29%、“个人所得税变动率”1.45%、“房产税变动率”1.9%“土地增值税变动率”-0.3%、“土地使用税变动率”0.86%、“其他”0.78%。
（二）识别和评估公司税收风险
A公司l生的业务涉及增值税、营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、城建税、教育费附加等多项税费。在此通过年度主要财务指标并借助税收风险评估，以便从具体方面发现税收风险。涉及企业所得税的指标变动率预警值分别为：“主营业务收入变动率”10%、“财务费用变动率”>10%、“管理费用变动率”>5%、“营业外支出变动率”>20%、“其他应付款变动率”>10%、“资本公积变动率”>0、“主营业务收入变动率与销售利润变动率配比”≈100%、“主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比”≈100%。
将2014～2015年A公司主要财务指标变动率与预警值比较后可发现风险并将其描述为：财务费用变动率超过预警值，公司可能出现税前列支资本化利息、超金融机构借款利率支付利息等问题；管理费用变动率超过预警值，可能存在税前多列支管理费用；资本公积变动率超过预警值，可能存在受到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认；主营业务收入变动率与销售利润变动率配超过预警值可能存在不配比结转成本或销售税金及附加的问题；主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比远远超过预警值，表明公司存在虚增收入、少转成本，或当年建材价格下降、商品房售价却大幅上涨等现象。
（三）对税收风险结果分析
通过对A公司税收风险的识别及简单的评估，分析得出其可能在以下六个方面存在较大的税收风险：一是由于房地产行业快速发展，市场的国家宏观调控，在不断出台一些新的利息、税收调控政策下，可能会加大公司在税收上的不确定性。二是因为公司50岁及以上的涉税人员没有及时更新其原有的税务知识体系导致错误。三是公司内控制度不完善，控制、防范税收风险的能力不足。四是公司有利用借款利息避缴税款的行为，关联交易和不公平的条件等行为的存在。五是由于财务人员缺乏对公司整体性和全面性的考虑和判断导致公司在投融资及重组过程税务筹划失误，而给公司造成风险和损失。六是公司未采取国家给予的税收优惠的优势。
四、总结
本文以识别财务风险为目的，探索和强调企业财务报表分析对税收风险管理工作的重要性，并得出以下结论：一是充分利用财务报表分析方法，着重分析表内数据之间、表与表之间存在的逻辑关系，及时识别风险，关注财务信息与涉税信息的异常波动。二是自觉增强企业良好纳税观，强化税收通过风险意识实现合理优化纳税，可以地有效避免及降低企业地纳税风险，使其持专业素质，续健康地发展。三是分配专业素质高的涉税人员可以有效提升企业规避税收风险的能力。四是建立一个能够合理表达企业需要的与税务机关良好的税企关系，积极向税务机关进行政策咨询，学习最新的税收政策，结合实际情况，开展积极的政策分析、应用，在化解企业税收风险的同时，为公司谋求经济效益。
参考文献
房地产企业财务报表分析篇11
摘要：由于我国资本市场发展较晚，企业的资本结构研究处于起步阶段，尤其对房地产上市公司资本结构的质量研究不够深入。本文利用房地产上市公司的财务数据，从多角度对房地产上市公司的资本结构质量进行分析和比较，结果发现目前房地产上市公司资本结构不合理，财务杠杆比较高。
关键词：房地产上市公司 资本结构 资本结构质量
房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。随着房地产业的不断发展，房地产公司在发展的过程中面临许多问题和缺陷，尤其是在资本结构方面存在许多不完善的地方，制约了公司的进一步发展，并影响到宏观经济的健康快速发展。
一、研究前提及相关问题阐述
(一)研究前提 房地产融资是指以房地产商品这一物质经济对象为基本的信用基础，通过各种金融工具的运用，为房地产开发建设、分配与消费、流通与交易等各环节提供的融资活动的总称。房地产融资包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通。在资金的融通过程中，常用的资金筹集方式有信贷、证券、信托、债券、股票等，分为权益资金和借入资金两大类。企业筹集和使用权益资金和借入资金都需要付出一定的代价即资金成本，由于借入资金的成本低于权益资金的成本，因此完全通过权益资金筹资是不明智的，不能得到负债经营的好处；但负债的比例大则风险也大，企业随时可能陷入财务危机。房地产业是资金高度密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能有效地借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响融资成本的高低，关系到财务风险的大小和公司效益的好坏。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产融资主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各相关主体的主要资金提供者。
资本结构是指企业资本的组成要素与比例关系，是资产负债表右方负债与所有者权益的结构。资本结构将不同来源、不同所有者主体、不同时间跨度的资本元素加以统筹协调，涉及到企业筹资、经营、利益分配等各方面，是反映企业资金实力的重要指标。对于不同的企业，资本结构并不存在通行的标准。即使对于同一企业，现有的、合理的资本结构也会因各种主、客观条件的变化而演变得不合理。因此，最佳的资本结构是在保持企业资金链的连续性、安全性的基础上，具有个性化的、动态的组合。企业在制定筹资方案时，必须考虑使公司的资本结构最佳即权益资本与负债达到合适的比例。企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现出企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优的资产负债结构，不利于企业经营效率的提高。
资本结构质量是指企业资本结构与企业当前以及未来经营和发展活动相适应的质量。主要表现一是企业的财务杠杆状况与企业未来融资要求以及企业未来发展的适应性。按照财务管理理论，企业财务杠杆比率越高，表明企业资源对负债的依赖程度越高，企业未来进行债务融资的成本和难度增大，其财务风险也相对较高。企业在筹资时应关注筹资所对应项目在未来提供经济效益的能力，以及是否能够补偿筹资成本；二是企业资金成本的水平与企业资产报酬率的对比关系。从成本效益关系的角度分析，只有当企业的资产报酬率(为企业的利息和所得税前利润与企业总资产之比)大于企业的加权平均资金成本(权益资金和借入资金的加权平均成本)时，企业才能向资金提供者支付报酬以后，使企业的净资产的规模得到增加，表明企业的资本结构质量较好；相反企业的资产报酬率小于企业的加权平均资金成本，企业在向资金提供者支付报酬以后会使企业的净资产的规模逐渐萎缩，表明企业的资本结构质量较差。
(二)研究指标的设计 根据以上有关资本结构质量的分析内容，将反映资本结构质量的指标分为两部分：第一部分为形成企业资产的财务来源中负债所占有的相对规模，也就是反映企业的财务杠杆。一般可以表现为负债与资产的对比关系(即资产负债率)、长期负债与所有者权益的对比关系。第二部分为资本结构的效应分析。选择资产报酬率与企业的加权平均资金成本(本文选择以当年的银行年贷款利率为标准)进行比较，分析其资本结构质量。
(三)样本选择 样本为房地产行业只发行A股的上市公司，剔除ST、PT公司，因为这类公司已经出现财务状况异常，将其纳入研究样本中将影响研究效果。最终得到样本公司共计27家。对这些样本公司2003～2005年年报数据进行统计分析。相关财务数据均来源于巨潮资讯网、中国上市公司资讯网。
二、实证分析
(一)负债规模 负债分析主要从资产负债率及负债与所有者权益两方面进行。
(1)资产负债率。根据27家样本公司2003、2004、2005年的资产负债率的数据资料，整理得到不同的资产负债率区间各样本公司的分布情况，如(表1)。由(表1)可以看出，2003―2005年资产负债率在0％―30％之间的公司数三年每年都只有2家，30％～80％之间的公司数每年均为25家，40％～80％区间的公司达22～23家，表明房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高。从行业整体分析，2003年的资产负债率均值为56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，资产负债率呈递增趋势，这说明房地产类上市公司大部分资金依赖于负债。西方发达国家的房地产融资系统，在住房建设环节，股权融资、其他各种直接融资方式占70％左右，银行贷款和债券融资等间接融资方式大约占10％-15％；我国香港大型房地产企业的资产负债率一般也不超过30％。而我国内地房地产企业较高的财务比率，表明企业资源对负债的依赖程度高，其财务风险也相对较高。在过高的财务杠杆比率下，企业将面临不能正常偿还到期债务的本金和利息。国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)，这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，待内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般拥有较少的负债。2003年房地产行业上市公司在盈利能力和成长能力有较大提高，但其获取现金能力、财务弹性大幅下降，营运风险和债务风险都大幅上升；2004年行业景气进一步上升，但现金流量状况进一步下滑。说明房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入，自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，高获利并没有形成低负债，影响了后续发展资金的融通。企业在未来进行债务融资以满足未来正常经营与发展的难度会因此而提高，对其资本结构质量构成不利的影响。
(2)长期负债与所有者权益的对比关系。按照财务管理理论，企业的资金来源应该与其资金的用途相配比，即对于长期资产运
用长期负债和所有者权益资本来满足其资金需要。将资产与负债的期间相互配合，以降低企业不能偿还到期债务的风险，并尽可能降低企业的资金成本。长期负债与所有者权益的对比关系资料整理，如(表2)所示。由(表2)可以看出，长期负债与所有者权益比率不高，有些公司甚至为0，特别是2003年长期负债为0的公司14家，超过样本数的50％，结合以上负债所占有的相对规模的分析中可知，大多数公司的资产负债率高于50％，因此从其融资方式看，在高负债率的情况下，多数公司更倾向于短期负债，即长期负债短期化。房地产项目包括土地成本、建设成本以及相关规费，具有耗资大、期限长的特点。开发商在取得相关证件后，进行项目的正常运作过程一般需要3年时间，资金来源也应与此相适应。结合房地产的运作周期说明企业的短期资金来源不能与其资金的用途相配比。短期负债融资虽然具有筹资速度快，相对容易取得，成本较低的优点，但为了满足资产的长期资金需要，企业必然要在短期负债到期后重新举债或申请债务延期，使企业更为频繁举债和还债，特别是在企业发生亏损的时候，可能会由于所有者权益的比重相对较小而使企业债权人的利益受到侵害，从而加大了筹资的困难和风险，更容易使企业陷入资金匮乏危机，是收益性和风险性都较高的融资政策。
综合以上有关负债所占有的相对规模的分析中可知，房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高，存在长期负债短期化的倾向，企业的资金来源不能与其资金的用途相配比，资本结构的质量不高。
(二)资本结构的效应分析 资本结构效应主要方面是“财务杠杆效应”，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。当息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以在不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，产生的是正效应；反之会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机；当息税前利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减。根据房地产类上市公司2003～2005年度的会计报表中的数据资料，计算息税前利润率(EBIT)与负债率的关系如(表3)所示。
由(表3)数据可知，在27家样本公司中，息税前利润率大于各年商业银行贷款利率的公司仅占29．63～33．33％，这一类企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将得到增加，净资产的规模也会得到扩大，财务杠杆产生了正效应，但这类公司整体数量偏少；息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司占样本公司的58．82-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司超过了50％，表明企业的资产报酬率小于企业的资金成本率，企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将会缩减，净资产的规模也将逐渐缩小，财务杠杆产生了负效应。另一方面，从整体上看各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，说明该行业财务风险较高。因此，从资本结构的效应角度分析，由于息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司比率比较高，且各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，表明大部分企业的净资产规模将逐渐缩减，财务杠杆产生了负效应的企业所占比例较高，整体分析该行业的资本结构质量较差。
三、结论与建议
房地产企业财务报表分析篇12
管理好房地产企业的财务工作，相关的财务管理体制是保证，好的体制能够帮助房地产企业降低并抵御财务风险，实现自身效益和利润的最大化。新时期下，房地产企业要加强成本和财务管理，实现低成本、高收益的财务管理模式，提高自身的经济效益。房地产企业项目开发中，原料采购、项目施工到房屋销售这一系列活动，都贯穿有财务活动，财务活动是房地产项目运营的基础。另外，房地产企业自身的决策和各个部门工作的开展，一定程度上受财务信息的影响，利用财务信息，可以推算出项目预期投资和造价的资金需求，掌握了这些数据，企业才能更好的管控开发项目，利用项目增加企业的经济效益。
（二）预知企业风险
经济发展浪潮中，企业就像一艘船，在大海里航行，想要到达终点，必须有良好的导航和天气预报系统来指明方向，同时躲避暴风雨，降低损失。房地产项目建设的周期长，需要投入的资金多，投资得到回收的时间也长，并且投资风险高，这些特点的存在，使项目预测和实际收益情况产生很大的差距。为了避免这些特点对地产项目运行的影响，就需要预测可能出现的问题，利用财务资料进行分析，发掘隐藏的问题，及时发现及时解决，减少风险对自身项目的影响。
（三）财务管理现状
“高出生，高死亡”是目前大部分房地产企业的状态，这种状况的出现有很多原因，通过分析这些失败案例，我们可以发现一个共同点，这些没有成功的房地产企业都存在财务管理缺失和体制不健全的情况，财务管理发挥不出实际作用。我国房地产企业受到的影响是多方面的，为了销售，企业都将重点放在消费者需求上，忽视自身财务管理的重要性。在产业升级和转型中，财务管理逐渐突出，项目被迫停工。所以企业也开始加强自身的财务管理，做好项目预期分析，防范财务风险，提高自身在行业中的竞争力，始?K立于不败之地。
二、出现的问题
（一）机制不完善
房地产企业的财务管理，在机制建设上不下功夫，管理机制不健全，财务管理工作开展艰难。一方面，财务管理部门的工作人员，财务管理知识和经验都不足，在财务管理工作上态度和行为闲散，使房地产项目的财务方面存在很多问题和漏洞。另一方面，财务管理体制不完善，财务信息不能及时准确的上报，导致项目得不到整体掌控，对于项目使用的资金也不能进行准确估计，很容易造成资金的浪费，损失企业的钱财，加重项目的资金负担。
（二）力度不深入
目前，大部分房地产的财务管理，仅仅是填写凭证、帐簿登记和财务报表编制，财务预算、控制、分析以及决策等工作都没有涉及到。原因之一是房地产财务管理人才缺失，原有的工作人员无法完成财务预测等工作，房地产目前的财务管理存在数据缺失、探索不够的情况，无法给项目决策提供依据。同时领导对于财务管理的重视度也不高，重点还是放在满足顾客需求和提高销量上。财务管理只做表面工作，财务管理数据无法实现同步，不仅降低项目利润，还会影响企业发展。
（三）成本达不到最优
项目设计方案、土地使用权购买、工程招投标和施工是房地产项目开发的成本来源。只有降低成本，才能提升项目开发利润。但企业在成本管理中出现很多问题，不能选择最优方案导致资金流失，，购置土地使用权时，由于没有事先预估，购买的土地价格超出预算，给项目开发带来资金压力等等，这些问题不解决好，不利于房地产项目的开发和建设。
三、改善的措施
（一）健全制度
首先，房地产财务管理机制的完善，要根据国家的相关法律法规和自身的具体财务工作情况，科学的考量，进而完善好财务管理工作的机制。其次，要管理好财务人员的行为，健全行为准则，使房地产企业的财务管理工作分工更明确，具体工作更详细。财务管理人员要遵守制度，根据制度进行财务管理活动。最后，要加强财务管理制度的建设，分析房地产企业的具体情况，制定出一套具有针对性的财务管理制度，财务管理制度有实用性，提高房地产企业财务管理的水平，保证企业房地产项目的经济效益。
（二）树立思想
财务管理是一项长期工作，是企业实现项目目标的基本手段，通过财务预算安排房地产项目开发的方向和规划具体方案，合理控制项目支出资金、考核自身的实际情况，将企业开发资金合理分配给开发的地产项目中。为了更好的做好项目预算工作，财务管理人员必须树立预算管理思想，强化预算工作组织，将项目管理的程序进行细分，拟定每个阶段的具体预算方案，保证项目预算管理发挥真正的作用和功能。房地产企业预算管理的全面实施，要将预算管理和发展目标进行结合，改变企业对财务部门的认识，促使各个部门积极配合和协助财务管理工作，完成了整个企业的预算管理工作。
（三）提高素质
房地产财务管理人员的招聘中，要优先选择有经验的财务管理应聘者，对于应聘上的人员，首先需要向他们宣传财务管理的重要性，让他们清楚认识到自身所从事的工作对企业运营的重要作用，增强其财务管理工作的责任感。同时，建立专业财务管理，明确分工，应对财务问题。另外，定期组织培训，聘请财务管理专家到企业进行培训，提升财务管理人员业务技能。培训结束后，要对企业财务管理工作进行评比，表现优秀的给予一定奖励，通过这种方式，提高财务管理人员工作的积极性，促进财务管理工作的顺利开展。
（四）信息化建设
