景观楼盘考察报告篇1

1、7月份营销推广思路

通过分析目标客群的购买心理，得出其对产品的诉求点，价格已经不再成为购买产品的主导因素。市场的变化、消费客群的变化，使傲景观澜后期营销推广策略进入了品牌营销阶段，傲景观澜将借助活动以及项目产品推介会加大全方位营销推广，对天津市的高端目标客户进行项目营销推广宣传，扩大项目知名度，为泰丰集团顺利进入天津市场奠定良好基础。

7月份主要的营销推广思路如下：

（1）提升品牌形象，打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；

（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市场竞争中，保持绝对产品优势和竞争优势；

（3）巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；

（4）快速进入天津市场，以项目独有景观优势，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住；

（5）以“快、速度”反映市场适应市场，以“稳”求得市场的伸缩性。

2、7月份整体推广重点

后期销售的推广主线，结合当前的大势销售重点，深挖产品的核心价值，重新搭建市场平台，提高产品的认知度。傲景观澜以“纯居住景观大宅”为品牌目标的媒体诉求点，展开综合性的策略思考。项目市场推广应对下列问题予以清晰的解释:

重点清晰了解以下三要素：

（1）市场立足点，即傲景观澜绝对竞争优势。

A、品牌形象的树立，对区域堡垒的良性冲击；

运用：合理分析调整广告档期，结合媒体引导，保持市场的持续竞争力，对媒体的选择结合时间节点，适当作以调整，建议在天津市内投入全方位的广告宣传，扩大项目宣传力度，促进项目销售。

、规避区域市场大量同质化产品影响

运用：深挖产品优势，以绝对竞争力规避区域竞争项目的影响，一方面，突显区域地块的稀缺性，傲景观澜地段优势的绝对性；另一方面，强调周边良好的人文环境，优良的配套设施，提升文化品位社区形象，得到广泛消费者的认同。

C、气势磅礴的100000平米的“极少主义建筑群”。

运用：项目体现的理念更多应该落到实处，软硬结合，整合各方面资源，打造“傲景观澜——极少主义建筑”这一全新的市场品牌形象。

（1）目标客群的认知及体现，与其产生共鸣。

（2）巩固老业主对项目的忠诚度，通过后期活动提高推荐量。

（3）通过项目产品推介会，作为项目进入市区的切入点，扩大泰丰集团的知名度。

3、7月份媒体策略：

对于7月份媒体宣传本案有所调整，加大对泰丰傲景观澜项目宣传攻势，转入天津市场市内主流媒体，进行广告宣传推广，增强泰丰集团专业地产品牌知名度，以及傲景观澜项目品牌认知度，提前为泰丰集团进入天津市场创下良好的美誉度。

报广媒体的投入

天津今晚报（6月23日或6月24日）整版

宣传主题：傲景观澜6月28日盛大开盘 项目推介会

每日新报（6月23日或6月24日）整版

宣传主题：傲景观澜6月28日盛大开盘 项目推介会

户外媒体配合

天津主要路牌选择：黑牛城道与紫金山路交口路牌(270平方米)

因为选择此路段的路牌广告，主要是为了对梅江区域的客户购买群，进行阻隔，吸引此地区的高端客户群体，产生对本案购买买欲望。

天津主要路牌选择：卫津南路嘉利大厦对面路牌（203平米）

选择此路段的广告牌，主要是地处和平区、南开区的交界区域，吸引此区域的高端的客户群体。

天津主要路牌选择：南京路国贸中心围档户外广告路牌（100平米20*5）

位于小白楼商圈CBD，毗邻滨江购物中心,是市中心的繁华地段

4、项目宣传活动配合

太太研究生活会

打造魅力女人，构建尊贵生活……

一、活动目的：

提升产品影响力

邀约国内的知名色彩专家于茜蔓女士进行讲座，展现泰丰集团强大的社会影响力；

通过活动前后的新闻推广宣传，推广泰丰集团及傲景观澜项目的形象，扩大、滨海新区以外的地区、天津市区的知名度。

推动品牌建设

通过新闻推广宣传，提升品牌形象，树立品牌美誉度；为泰丰集团顺利进军天津市市场，开展项目推广打下坚实的基础。

二、活动的时间

20__年7月1日上午13：30—15：30

三、活动的地点：暂定天津喜来登大酒店会议厅或水晶宫酒店

四、讲座主题：女性色彩魅力搭配

五、主讲老师于西蔓女士

针对人群：

天津市白领 、金领女性。年龄在26—40岁之间。具有消费潜力及可感性引导消费的人群，她们在安居置业和消费投资方面有一定的意见主张。追求生活品位，塑造完美个人形象的成功女性群体。

目标效果：推广泰丰家园四期项目在购房者心中的良好形象定位，起到在第一时间留下第一印象的告知性引导作用。让女性朋友知道选择泰丰是生活品位和社会地位的象征。倡导成功女性的时尚工作、生活。

媒体配合：

1）新滨海周刊（滨海版6月24日）半版广告

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

2）今晚报（6月23日或6月24日）半版

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

3）每日新报（6月23日或6月24日）半版

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

4）北方经济时报（6月22日或6月24日）半版

宣传主题：太太研究生活会宣传告知

十、销售道具

销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）

注：通过此次活动借此树立泰丰集团品牌形象和傲景观澜项目良好的形象。

泰丰家园四期——傲景观澜项目介绍会

十年铸就品牌泰丰今朝再造观景豪宅………

泰丰·傲景观澜激扬入市

一、活动目的：

1、提高泰丰集团知名度，提升傲景观澜产品形象；

2、打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；

3、充分挖掘傲景观澜产品的唯一性，在激烈的市场竞争中，推介产品优势；

4、巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；

5、快速进入天津市场，以项目独有优势景观，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住。

二、活动时间：20__年7月1日下午

自助冷餐式项目推介酒会：16：30——18：30（负责人：泰丰集团、锋华兴业、活动公司）

三、活动地点：天津大礼堂2号会议厅

四、主办单位：天津泰丰集团、

协办单位：锋华兴业、广告公司

五、邀请单位：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。

六、活动内容：

a)主讲人：泰丰集团领导

内容：泰丰集团形象介绍

b)主讲人：泰丰集团——工程部、规划部

内容：傲景观澜项目介绍和产品介绍

c)主讲人：五合国际设计集团——刘力

内容：傲景观澜景观规划介绍

d)主讲人：泰丰集团万洁物业——负责人

内容：物业管理公司提供金牌服务

e)主讲人：房地产专家——刘玉录博士

内容：滨海新区未来房地产投资走势分析

嘉宾人员

注：现场委派销售员对傲景观澜项目进行详细楼盘的讲解和发放宣传品（楼书）

七、参加人员：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。

八、新闻媒体配合（项目推介会的现场跟踪宣传报道）

媒体工作人员、各大报纸记者。（新滨海周刊记者姜培、北方经济时报记者刘树强、今晚报记者张同、孙中伟、每日新报郑永霞搜房杨定坤

注：（以上所有记者暂定）

售楼处工作人员（全体销售人员）

八、参加人数：200-300人

九、媒体配合：

3）新滨海周刊（滨海版6月24日）整版广告

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知

4）今晚报（6月23日——6月24日）

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知

5）每日新报（6月23日或6月24日）

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知

4）北方经济时报（6月22日或6月24日）

宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会

十、销售道具

销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）沙盘模型

注：主题围绕每次内容，介绍一下泰丰集团的实力及这次推介会的意义，借此树立泰丰企业和傲景观澜项目良好的形象。

傲景观澜温州推介会初步方案

前言：

目前，整体房地产市场销售的多元化演变，越来越多的房地产项目不单单局限于当地的区域市场消费，就象东北的购房团光顾威海及珠海的房地产市场，北京的房展会亲临山西的房地产市场一样，很多区域的房地产项目也开始面对全国推介。由于地区于地区之间的房地产市场的差别，未来市场的潜量的掌握程度不一，这就为房地产市场的全国性投资蕴涵了无限的商机，从而涌现出了许多房地产的投资者，多年的房地产投资使得这些青睐房地产事业的投资者越来越专业化，就象我们熟知的“温州炒房团”一样，哪个地区的房地产市场升值潜力大，哪里就有他们活跃的身影，“长三角”版块、“珠三角”版块以及“京津冀”版块等都成了众多房地产投资者的投资热区。

就本项目而言，我公司建议的“傲景观澜温州推介会”，不单单是为了销售而推介，就泰丰公司的长期发展战略看，温州推介会的宗旨是通过投资者将项目推向全国，打出续列的品牌目标，未来的泰丰不只是天津的泰丰，而是全国的泰丰。

推介会初步构思：

具体步骤：

一、市场初探

计划利用我公司的既有关系，联系温州政府机构及民间组织、炒房团，将傲景观澜项目资料、泰丰集团背景资料、天津及滨海新区近期和远期的战略发展前景、项目市场地位、投资情况分析等文件一并快递，先小范围对市场进行摸底。在根据小范围市场探测反应，我公司再制定下一步详细推介计划。（负责人XX）

二、联系场地

如果市场初探反应良好，我公司将派人到温州考察当地市场，并联系当地高档消费场所，如市中心五星级酒店等并对现场消费人群进行考察、场地测量。（负责人__）

三、安排布展宣传

联系当地展示单位对既定场地进行布置、安排当地主流媒体档期、运送资料等（__）。

景观楼盘考察报告篇2

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。

2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。

3 开展房地产市场调查

3.1 市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。

3.2 区位条件调查分析

对项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势进行分析，掌握相关数据，为以后工作的开展做好铺垫。

3.3 房地产市场态势调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行具体调查。

3.4 分析项目所在位置的土地资源优劣情况、地块地形、地貌、工程进度、资金投入与进度、建筑建设规划与实施现状等。

3.5 项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

3.6提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：专家论证，完善策划

针对项目整体发展战略、开发内容及模式、项目主题、项目规划、园林规划、装修设备、服务功能、物业管理等专家给出意见，并结合对市场调查所得的原始资料、信息、数据进行整理，撰写报告，开论证会，完善策划，促使项目成功。

第三阶段：项目开发实施阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；

3.7 开展房地产市场动态调查。

深进了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。

3.8 开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析。包括竞争楼盘扫描、替在竞争对手进行可能扫描、供给量分析、竞争对手的产品分析（包括房型、规划、土地、综合配套）、竞争对手的市场定位及趋向、竞争对手的价格基准分析、竞争对手的背景和实力。

3.9 进行消费者调查，明确项目的目标客户群。

3.9.1 消费者的二手资料分析

3.9.2 竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

4 明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路。

4.1 类比竞争楼盘调研。包括类比竞争楼盘基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料、综合评判。

4.2 项目市场定位。包括区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位。

根据市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路，首先进行产品分析，其次对本项目的SWOT分析(优劣势分析)，包括项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点。基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略。

5 战略分析与规划，包括项目卖点回纳、营销总策略、销售价格总策略、总推案分阶段策略、公关与宣传总策略、营销推广项目的策划（各阶段推广主题策划、各阶段营销分析与总汇、各阶段市场动态分析与对策、各阶段客户总体分析与推盘策略）、渗透式策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析。

6 最终确定销售渠道选择，包括①自售②：

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司，对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告，组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业公司。签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。

第四阶段：资源整合完善销售所需手续蓄势待发预备销售

6.1 完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；

6.2 制定销售模式、设计销售组织的架构；

6.3 其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；

第五阶段：销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。

6.4 制定详尽可行的营销策略并组织实施

①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明。销售的总体战略思路和目标的制定、销售模式的选择和设计、销售阶段的划分和时机选择；②推盘策略。选择时机、选择房源；③销控计划。总体均价的制定、制定一房一价的价目表、单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等；④付款方式。优惠政策、分期、分类的动态价格策略、内部认购的数量和价格政策、市场预期的价格政策和数量控制、开盘价格的动态策略、SP(销售推广)活动价格策略和销售控制、调价计划和调价技术、整体价格和房源调价技术；⑤广告策略。主题制定房地产营销策划流程详细说明、品牌形象定位、媒体计划、广告创意、现场包装设计（1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念）。

景观楼盘考察报告篇3

昨日香港股市、汇市齐齐下挫，显示部分投资者对香港经济前景缺乏信心，外资大行更是对港元前景普遍看淡，其中，摩根大通在最新发表的研究报告中称，如果持续有资金流出香港，预期香港银行最快在半年内就会宣布加息。

另外，外资大行将目光聚集在香港楼市方面，法国巴黎银行发表研究报告称，预期香港楼价在今年有机会下跌一成;大和则维持对香港楼市的中性投资评级，并预测今年香港住宅楼价会下跌大约8%，但强调不会出现崩盘式下跌。

虽然市场上蔓延对香港经济及投资市场前景的悲观气氛，但国际货币基金组织(IMF)仍对香港经济前景予以乐观预期。

IMF在最新发表的报告中预期香港今年经济增长率有望由之前预期的2.25%加快至2.5%，IMF同时重申支持香港维持联系汇率制度。

IMF认同对一个拥有与环球金融服务融合的小规模开放型经济体系而言，联系汇率制度是维持香港金融稳定的基石。

IMF报告指出，香港虽然面对内地经济增长放缓以及美国加息等多方面的压力，但由于香港拥有灵活的市场决策机制以及良好的监管制度，这些因素都为香港经济提供了足够的缓冲和保障。

另外，IMF提及香港楼市将会成为香港经济的主要风险来源，短期内还有机会进一步下跌，但IMF强调香港监管当局早前收紧楼房按揭等一系列措施已经大大减低巿场风险。

IMF同时建议，如果日后香港楼市的交投持续减少，港府就可考虑调整现有楼巿措施。

就外界对香港经济及市场的担忧，以及IMF报告的内容，香港财政司司长曾俊华昨日回应表示，目前香港的经济基本面能够承受挑战，他强调香港经济一直对动荡因素十分敏感，但在过去两个星期，当环球金融市场出现挣扎的时候，香港市场仍然能保持运作过程有秩序以及顺畅。

景观楼盘考察报告篇4

3月上旬公司正式进驻该项目。其后陆续投放了10多万元的广告，包括报纸、电视、户外、围墙、DM单张等，没见什么成效。后来组建了一支50人的外场派发队伍，专门在外面派发宣传单页，效果还是不行。

该公司采取的是包销的方式，费用全部由公司负责，底价为 2700元/㎡，实际销售均价为3200元/㎡，在西安属于中高价位楼盘，当时销售状况较糟糕，4月份只卖出两套，销售压力较大。该公司是沿海地产公司，人员素质较高，操作模式较先进，但对于内地城市的项目策划推广经验不足，还没有找到合适的模式。希望我能帮其出谋划策，摆脱销售困境。

实地考察，拟订营销策略

对基本情况了解后，我便去项目现场考察。这个项目有两个售楼部，一个在现场，是大股东做销售，另一个在离现场有500米左右的展示中心，就是朋友公司的售楼部。造成这种状况的原因是由于两个股东之间有矛盾，小股东担心自己收不到钱，便与公司合作，由公司帮其销售，销售收入全归他个人。

目前现场比较冷清。原因是多方面的，一是进驻时间短，没有什么客户积累；二是展示中心地理位置比较偏僻，离公交车站有较远距离，自然客流少；三是大股东的现场售楼部截住了大部分客户，该售楼部已开放一年多，正式销售也有10个多月，有较多的老客户资源，即便是公司做的广告把客户吸引过来了，也被现场售楼部截住了，并且很多客户只认现场售楼部，不认展示中心。四是展示中心没做现场包装，只悬挂了一个条幅，上面注明是展示中心，标识不醒目，信任度也不高。

不难看出，以前投放的常规广告效果不太理想，就算有效果，也是为他人做嫁衣，况且费用也不允许投放常规广告。因此，在策划推广上必须寻求新的突破。

经过多次沟通，明确了工作重点，即如何把客户引导至销售现场，最终拟订出营销策略，归结为四个字：终端拦截，即把竞争楼盘的客户直接转化我们的客户。具体操作是：派精干的宣传员，针对竞争楼盘派发宣传单页，并进行适当的项目推荐，引导客户到现场看房，让客户了解项目，从而促进产品销售。

强力执行，把设想变成现实

接下来要做的是执行。策划难，执行更不易。

第一步是组建营销队伍，专门做场外宣传工作。当时人员招聘主要通过两条渠道：一条是从高校招聘刚刚毕业的大学生，西安大学多，人员素质普遍较高，招聘来源比较广泛，便将招聘广告贴在各大学的门口。另一条是通过职业中介机构，也有一定效果，并且不收取任何费用。

开始新员工对公司有顾虑，怕上当受骗，又怕吃苦，不愿意做这份工作。针对这种情况，采取的应对策略是：

1、向新员工描述行业美好的前景。房地产行业可以学到很多东西，不管是专业知识，还是人际交往等均可得到提升，对以后工作和创业都有很大帮助。

2、提高底薪，不收任何押金。其他楼盘的外场宣传员底薪是150—200元/月，我们提高到400元/月。试行前半个月没有给新压工定任务量，让其适应，也减轻其工作压力，后来将每个月的任务量提高至15批客户，只要把客户带到展示中心就成功了，拉满25批客户，额外奖励200元，客户成交一套提200元，后提高至300元。

3、先试做半个月，如果你感觉确实不行，可辞职不干，工资当场结清。

招进几名新员工后，他们感觉工作氛围还不错，在他们的口碑宣传下，其同学和朋友也加入了派单队伍，宣传员的人数逐渐增加，营销队伍逐渐组建起来。

第二步：培训和操练宣传员。主要有两大块，一是在展示中心培训基础知识，包括房地产基础知识、本项目的基本情况、竞争楼盘的基本情况、客户沟通基本技巧及注意点等。二是由销售经理现场指导，亲自示范，手把手教他们怎么做。

对人员进行培训的同时，踩点的工作也在同步展开，结合本楼盘的实际情况，找出主要的竞争楼盘，并观察每个楼盘客户的进出路线，以便安排宣传员。

接下来就进入实战阶段。把人员派驻到五个主要的竞争楼盘，每个楼盘2—3人，人气旺的楼盘安排4—5人，宣传员站的地方离售楼部不能太近，也不能太远，以50-100米为宜。同时要求宣传员找准客户，不能把单页派发给竞争楼盘的售楼员了，以避免带来工作上的麻烦。具体方法是双管齐下：要求宣传员先在该楼盘蹲点一天，仔细观察售楼部的每个工作人员，熟悉里面工作人员的面孔，并注意掌握该楼盘的客户来访规律，比如一天中什么时段客户较集中，一周中哪天客户最多。接下来就是紧盯进入售楼现场的客户，观察每个客户的一举一动，等客户出来后，把单页派发给他，并用精炼的话语介绍本项目，促成其到我们楼盘去参观。

妥善解决执行中的问题

派单实施几天后，我组织大家召开了场外宣传专题会议。大家畅所欲言，提出了很多问题，针对他们提出的问题，拟订了相应的应对策略：

1、客户不太愿意来的问题。一是给客户报销的士，方便其看房，因为西安的士价格低廉，3公里5元。二是向客户解说，多看几个楼盘，能对多个楼盘做了解，经过比较，再决定购买不迟。三是赠送礼品，吸引客户过来。

2、部分客户担心被抢劫的问题。宣传员邀请其看房，但客户担心遭遇抢劫。我们要求宣传员把学生证给客户看，并解释说：我们是暑期勤工俭学，赚点学费，您去现场看看就是对我工作的支持，你也可打电话去咨询，看有没有这个公司。

3、如何应付城管的问题。要求大家把学生证带在身上，没有学生证的，要想办法借一个，可以向城管人员解释说：自己是农村来的，上学不容易，打点零工，赚点学费，博取城管人员的同情。同时将宣传员每周更换一个宣传点，即使城管看到，也是陌生的面孔。

4、部分宣传员业绩比较差。采取“扶上马，送一程”，一方面对其加强基础知识和基本技能的培训，另一方面安排优秀的宣传员协助其开展工作，力争不落下任何一个宣传员。

注重过程管理和监督

为了进一步促进宣传员执行到位，加大了监督和检查力度。每天派两班人马，对各楼盘进行随机检查，发现不在岗的员工予以批评乃至罚款。为了防止宣传员带假客户过来凑数，要求现场的售楼员上报所带客户的实际情况，发现凑数的情况，对宣传员予以重罚。

在严格管理的同时，也注重人性化管理，如果宣传员尽了力而没有达到要求的客户数，酌情给其发放底薪，解除了他们的后顾之忧。同时每个月请大家会餐，为大家打气，增强团队的凝聚力。对业绩好的宣传员，除增加工资外，还提升其做小组长，既自己派单页，还须协助管理一两个楼盘的宣传员，特别优秀的，直接转为场内售楼员，让每位宣传员感觉到在这里工作有较大的发展空间。

现场主管对每个宣传员的业绩做详细登记，并进行严格划分，谁做的，做了多少，一目了然，这样提高了大家的工作积极性。

除每天召开例会外，每周召开一次业务总结大会，表彰业绩好的宣传员，并由业绩优秀人员讲授自己的心得，推广其经验，把个人智慧转化为集体智慧，为大家所用。

应对竞争楼盘

竞争楼盘感觉这两个月来客户呈直线下滑趋势，来访的回头客户越来越少，开始感觉到我们的威胁，便采取了针对性的防范措施，一是送来访客户出门，并送上车，尽量不让宣传员靠近客户，以防被我们的宣传员拉走；同时在言语上诋毁我们楼盘，说楼盘很滥，品质很差，没人买。这无疑增加了宣传员工作的难度，部分人员的情绪受到一定影响。

针对这种情况，我们便给宣传员打气，说我们不企求把百分之百的客户都拉过来，只要把我们能拉过来的客户拉过来就成功了。在具体操作上，要以步行去竞争楼盘售楼现场看房的客户为重点，热情追上去，派发宣传单，并向其推荐我们项目，特别要说明去我们楼盘看房可以报销的士费，还有礼品赠送，吸引客户到现场看房。

效果出乎意料

随着派发宣传点的逐渐增加，派驻了更多的宣传员，来访客户越来越多，高峰期一天竟达60批客户之多，成交也越来越多，5月份成交20套，6月份成交25套，7月份成交28套，8月份成交35套。

场外宣传员做事都很努力，大多表现较为出色，部分人员的提成甚至超过了场内售楼员，场内售楼员销售状况很好，提成自然也很高，可谓皆大欢喜。

5至8月份，在四个月时间里，累计投入总费用不到10万元，但创造了4000万元的销售神话，这无疑在西安房地产销售史上写下了灿烂的一页。

结果有点遗憾

10月份以后，项目所在公路由于修高架桥，人和车均不能顺利到达现场，加上天气变冷，客户不太出门，来访客户减少，开发商内部的关系也没有理顺，大股东不给合同盖章，也不协助办理备案手续，银行按揭很长时间办不下来，当初承诺的购房首付款也由20%提高到30%，诸多原因导致部分客户退房，给后期销售造成较大负面影响。由于大股东暗中挖客户，以更低的价格销售给客户，导致部分客户的流失。这几个月的项目运作还是留下了些许遗憾。

启示：

1、房地产企业股东之间的矛盾是个普遍存在的问题，牵涉到利益就会出问题，如何协调各股东之间的关系，找到各股东之间的利益平衡点，是每个房地产企业需要解决的问题。

景观楼盘考察报告篇5

在你最喜欢居住的区域的调查选项中，本刊将大连划分为中山区、沙河口区、西岗区、甘井子区、高新园区、旅顺口区、开发区七个区域供读者选择。调查统计发现，甘井子区以35.7%的得票率高居榜首，成为大连人最喜欢居住的区域，这也和当下我市中高端楼盘新盘多集中在甘区的产品供应现状基本吻合。沙河口区则以26%的得票率位居榜眼，中山区紧随其后，以20%的得票率位居第三，高新园区得票率则位居第四，西岗区5.2%位居第五，旅顺口区和开发区因为地脚相对偏远，以2.3%和1.5%的得票率垫底(具体参见市民最喜欢居住区域排序饼状分析图)。

在随机采访中笔者发现，选择甘井子区的读者，大多偏向于华南和机场这两个区域，这和地铁开通所带来的商业人流与更多新项目的集聚效应有很大关系。而选择沙河口区的读者则是偏重星海广场、西安路区域;选择中山区的读者偏重于青泥洼和老虎滩两个区域。侧面说明那些有着成熟的生活交通与完善的医疗文教配套的区域依然是市民们的热选。

展会最受市民喜爱楼盘top5揭晓学区和地段起决定作用

在你最喜爱的楼盘的问题调查中，鹏生三鼎春天以7.2%的得票率稳居第一，一跃成为最受百姓喜爱的楼盘。远洋荣域则以6.7%的得票率位居第二，万棵树获得6.4%的支持率位居第三。亿达春田和华润考拉住区分别以4.6%和4.3%居于第四、第五位(具体参见2015春展会最受市民喜爱楼盘top5一览表)。

笔者发现，学区房成为此次房展会最受购房者热捧的一类房源。鹏生三鼎春天之所以能够成为最受百姓喜爱的楼盘，除了它独具特色的水景园林是吸睛亮点外，与它良好的学区配套是离不开的。远洋荣域紧邻华南商圈且属于地铁沿线楼盘，交通和商业的配套都较为齐全。此外万棵树的成熟地段、亿达春田的自建学区和特色景致、华润考拉住区的实惠价位，都是将他们推上榜的绝妙理由。

景观楼盘考察报告篇6

为期6天的深圳2012春交会于5月6日下午落下帷幕，深圳24个参展楼盘中有不少直接打出“刚需置业”的口号来，但多数楼盘提供的优惠并不给力，绝大多数受访购房者称暂不出手、继续观望。从来自开发商方面提供的会展其间成交数据来看，提供了优惠折扣、降价促销的楼盘成交要明显活跃，比如深物业参展的三楼盘均有降价优惠，成交约有50例。

特价房区成交活跃

来自主办方深圳市土地房产交易中心公布的统计数据显示，本届春交会深圳、惠州、东莞、香港等地参展项目总数达71个，展出项目类型多样，包括品牌房企展、广告专区以及奥特莱斯房产特价专区。其中深圳项目24个，占到了34%；惠州项目21个，约占三成左右。

其中在此次春交会上，为满足“刚需置业群体”而首次亮相的奥特莱斯房产特价专区，包括深圳、惠州、东莞的5家开发商6个楼盘带来了191套特价房以及其他购房优惠，其中来自惠州的一楼盘虽未开盘，也打出了2888元/平方米起价的超低价格进行展示，昨日下午2点左右该楼盘销售员表示，从1日开始认筹，目前总共认筹量约有200批次，其中就有不少来自从春交会去到现场的深圳买家。

在特价专区内，除了惠州碧桂园和东莞金地现场没有看到销售人员，另外两个在售的特价楼盘中，有位于深圳的水畔紫云阁，其销售员称6天都有从春交会上带至现场销售的买家，总计约销售了四五十套单位，“仅5日一天就销售了6套单位。”而来自惠州的菁华园则不断以各种低价吸引市民眼球，折算下来从5折到2折，其销售员称这几天销售超过20套。

有折扣受到关注

与受访市民普遍关注楼盘优惠所对应，就南都记者昨日下午在春交会现场向销售人员咨询的成交情况来看，几乎所有参展楼盘销售人员都表示由春交会展场去到楼盘现场均有成交案例，不过也呈现出来两种态势，相比一些大打折扣牌的楼盘，没有太大优惠力度的楼盘成交要冷清一些，如位于福田区的嘉宝润金座，推出一批复式单位，春交会期间只在单位总价上减3万-5万元的优惠，6天成交了仅4套。万科地产在今年的春交会上也没有带来太多优惠惊喜，展区内有8个楼盘在售，6天下来成交为22套。

而同为品牌发展商的深物业，携旗下三个在售盘参展，彩天怡色、深港一号、廊桥国际都地处福田区，春交会上均有不同幅度的降价优惠，而且算得上是优惠幅度较大的一个深圳开发商，特价房降幅最大的比之前均价便宜了约8000元/平方米，备受刚需置业者青睐。截至昨日中午，开发商方面反映经由展场带至售楼处成交的有50例，尤其彩天怡色在春交会前两天就成交了20多套，为此又加推了一批特价房。

不少分析机构报告指出，在进入5月这一重要销售节点后，开发商的推盘量将会增加，由此带来优惠的力度将会逐渐增大。世联地产市场研究部指出，随着大量新楼盘的陆续推出，开发商促销手段也由虚转实，由此来促使刚需持续入市，再加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜，接下来开发商对刚需客户的争夺战也会愈演愈烈。

市民声音：会场现场购房主要看折扣

不过对于发展商报出的成交数据，也有不少市民表示怀疑，市民周先生现场认为，“发展商说成交了多少我不太相信，关键还是要看过几天的政府公布的成交数据。”近日也有网友在微博上报料称，已经连续4天在春/秋交易会上惠州淡水的富丽达花园了，并评论说“惠州普宅回报淡如水，由此可见”。

此外，选择在春交会现场购房，关键还是要看折扣大小。不少市民向南都记者反映的情况是，深圳本地参展楼盘数量太少，可挑选的范围不够大，“对折扣力度有些失望”，有市民如此表示。不过相对于本地楼盘来说，想要购买外地楼盘的购房者则对此要满意一些，昨日还有奔赴惠东万科双月湾现场考察的购房者，也有市民告诉南都记者，自己开车过去很麻烦，对方位也不熟悉，春交会现场有看楼车直接过去，“更为方便，效率要高得多”。

调查

七成市民保持观望

春交会期间，针对到场参观者，相关机构开展了购房意愿调查，总计回收了约350份有效问卷，结果显示：51%消费者打算在一年内购房，这比去年秋交会的58%下降了7个百分点；在对未来市场的预期中，57%的消费者认为房价仍将继续下跌，仅4.24%的人对后市房价有上涨预期；为此，73%的购房者表示将推迟购房或暂时观望。“短期内购房的消费者占比减少，表明在房价下行趋势刚刚显现之时，更多的购房者选择了继续观望。”报告如此总结。

深圳春交会热捧刚需

今年深圳春交会5月1日起举行，展期6天，深、莞、惠、港及海外共有60余个楼盘参展。其中，包括在售楼盘和形象广告的深圳项目为23个。名流置业、金融街、碧桂园等上市公司推出的项目多位于东莞及惠州。

堪称史上超严厉调控政策的“新国五条”出台近一年，开发商的目标重点锁定刚需客户。这一现象在5月1日起举行的2012深圳春季房地产交易会上尤为明显。

走进深圳春交会所在的会展中心1号馆，醒目的“刚需”二字就映入眼帘。一群年轻人手里举着各式各样的牌子，对每位来客都热情洋溢得仿佛追星族见到偶像一般。他们是各个楼盘的促销员，入场人的手上，总会在一瞬间被他们塞满各种宣传单。

景观楼盘考察报告篇7

“某某城，某某花园，某某广场盛大开盘，距离CBD仅30分钟，坐拥城市豪宅……”等等，不一而足。

开发商自降身价，不惜与办假证卖假发票者为伍，用小广告招徕客户的理由，不外乎节省成本。在房地产整体调控政策不变，房地产行业竞争愈发激烈的大背景下，一些小开发商如此选择，确实有他的现实考量。

但大公司是不这么做的。

经过30多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争、价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。房地产企业的营销手段也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统方式，向品牌营销转变。

“房地产已经经历了二三十年的快速增长期，优秀的开发商对于产品本身的打造能力基本不会有大的差别。开发商就好像大厨，前十位大厨的炒菜本事谁也不会比谁差，未来考验这几位大厨价值的，不是能够做什么样的菜，而在于谁能够更快创造出满足客户潜在需求的菜品出来，这是影响未来竞争格局的关键。”世茂集团副总裁蔡雪梅就曾对媒体这样表述。

蔡雪梅说的其实就是品牌建设。只有通过品牌营销，才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并在与资本市场的结合中赢得优势。试想一下，如果没有王石和潘石屹的品牌效应，万科和SOHO今天的市场地位会怎样？

但观察当下行业现状，一些房地产开发企业不仅在规模和实力上还很落后，在创造品牌，实施品牌营销战略方面的理念更是与时代要求差距巨大。如何创建品牌，实施品牌战略，是房地产企业自我提升必须解决的问题。这方面，世茂的品牌经倒是值得一说。

世茂集团的品牌推广部在2012年3月份才成立，当时因为市场外部环境恶化、项目价格调整等，引发多地业主群诉事件，舆论风险集中爆发，多地出现质量诚信问题引发的品牌危机。

景观楼盘考察报告篇8

2002年，女儿工作调动，迁往广州，外孙女又出世。可怜天下父母心，我与老伴不得不放弃上海的房子跟至羊城，暂时租住广州东圃的“城中村”。环境不敢恭维：周围人员杂混，麻将声终夜不绝。安全也存隐患，且房租也不便宜。斟酌再三，决定另买新房。为此，凡双休日全家必“倾巢出动”前去看房。为节约开支和出行方便，总搭乘免费观楼车。免费观楼车乃羊城一道风景线。因为几十个楼盘势力相当，竞争激烈，所以服务态度好、班次多。因此，我在2年时间里，几乎踏遍了当地所有名盘，各种“贵族豪宅”、“天价别墅”、“皇家庄园”，也饱览羊城美景。

广州的住宅小区造得美仑美奂，本身就是个旅游景点。其附近往往有动植物园、公园、博物馆、游乐园、大型超市等设施。我们老两口去“探营”，事前就研究楼盘广告，按图索骥，追踪游览。最大的意外收获是查到了广州市老干部活动中心，还办了活动卡和读者证，享受不少好处和便利。

我们一天仅仅看二三个楼盘，其余时间则就近观光，顺便逛超市。行程紧凑，可谓乘兴而去、满载而归。想我们初来乍到，广州各个城区总是要去的，还可借此熟悉市容交通。“十一”期间，某远郊别墅为招揽客源，居然大送矿泉水，西瓜、咖啡免费招待，大家玩得尽兴，如同观光游客。反而，人们热衷的“黄金周”旅游，暂可不必去凑热闹。

“观楼旅游”中令我感动的是广州人的谈吐――楼车司机百问不厌，售楼小姐明明知您纯系参观，无意购房，态度却始终是温良恭俭让，从没有出现过生意不成就凤眼怒睁、柳眉倒竖的架势。

记得某次观楼后，就近游玩华南植物园。雨霁初晴，园中绿意盎然、空气清新，犹如进入一座天然氧吧，与周边的楼盘相映生辉。更有一小插曲：我在园中餐厅小酌，低血糖旧疾复发，两眼一黑竟晕倒在地，服务员和顾客及时扶起，再三询问知无大碍方才散去，众人关怀情景至今铭记在心。

2005年初忽然得到消息，我在上海的住房已由买进的每平米3千多飙升至万余。大喜过望，急忙赶回上海。亲友们都劝我赶快把房子脱手，恐地产泡沫破灭，何况我长居外地，房屋空置。亲友们都已退休，众人觉得不必天天上班，也不会总去逛南京路，居住在空气污染的市中心，实在不妥，皆有换房之意。看到很多人将原住房卖掉迁居郊区，甚至还在杭州郊县（例如，杭州临平区）置业投资。好奇之余，我与他们赴杭州实地考察。

2005年年初，杭州房价也有上涨，但其郊县房价并不离谱，自然环境更好――小区依山傍水，附近就是公园，令人流连忘返。出门还有直通市区的公交班车。于是我们几个看房客每隔5天，作沪杭往返一日游。早出晚归，自带午饭，兴致好时，在外面打打牙祭，品尝当地美食特色菜。特别是，杭州近年取消公园门票，招徕中外游客如过江之鲫。“上有天堂，下有苏杭”果然名不虚传。

我们持当地公交月票，玩遍了西湖、龙井村、灵隐寺……免费景点。值得一提的是，我们还专程去了富阳临江的公园，凭吊汉代严子陵观鱼归隐地――可惜时令不是隆冬，否则必然是一幅《独钓寒江雪》画卷。那天傍晚，倚“望江楼”品鱼鲜，遥望富春江域，只见山明水秀：临黄昏，夕阳西照，落霞生辉；凉风轻拂，江波粼粼。遐想心醉，早就把旅途劳累和烦恼丢弃，感慨一生四处辗转，如有此佳境颐养天年也不失为好归宿。

后来还报名参加由《新民晚报》组团，免费去嘉兴（此地有“上海后花园”之称）探楼。那天，浩浩荡荡5部大客车，直达嘉兴，还就近参观了中共“一大”代表开会的南湖游览船。沪地观光客爆场，造就了该地楼市嘉年华，也为此地旅游业招徕不少客源。

景观楼盘考察报告篇9

中秋节前后，万科接二连三在长三角区域的上海、杭州、南京、宁波等城市的降价行为不亚于给这些城市的楼市刮来一场风暴。相比较而言，北京楼市还算相对稳健。

然而在那篇思维方式很“万科”的“松山湖讲话”中，不仅明确公司未来16个月要坚决执行的是“勇于降价，敢于降价”，而且表明北京降价的时间为9月22日前后。

一时间，万科很快将在北京降价的传言在行业内风声四起。

心理影响大于实际影响

9月18日，万科总裁郁亮表示，以北京为主的市场“水很深”，去年北京地区在万科集团内销售仅为第七名。万科还要在当地练水性。而具体项目是否降价的决议他本人不会参与，交由一线公司处理。很快，万科的一线公司便将北京降价传言付诸行动。9月20日，北京万科中粮假日风景紫苑推出10套LOFT特价单位，折合每平方米最低1万元出头，而此前紫苑LOFT单位最高卖价曾达到18000元/平方米，目前除了10套特价单位外，此种户型均价为1.6万元/平方米。万科此次调整，被视为北京市场万科系项目价格松动的明显信号。

9月16日，中秋节刚过，肖忻(化名)便紧急组织了公司高层会议，进一步商讨公司下半年的销售计划和销售策略。

肖忻是京东某住宅楼盘的营销副总，按照之前的营销计划，公司的销售策略是在金九银十期间采取付款方式上的优惠，但优惠幅度不会太大。

然而万科“松山湖会议纪要”的出现以及潘石屹洋洋洒洒两千多字预言万科要将降价的战火烧到京津唐地区，且以北京为主的言论，都迫使肖忻不得不重新思索市场行情。

降是不降，成为摆在张忻和京城不少开发商面前的难题。

潘石屹认为，在长江三角洲，万科的降价战役没有受到任何抵抗，而北京等地的开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低，对市场的反应更迟钝。因此如果万科在北京这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，最终会胜利。

对此，肖忻则分析认为，万科在京东的楼盘主要是万科金色城品和万科公园五号两个项目。而万科公园五号尽管会在10月份开盘，但是却以小户型为乇。万科金色城品预计11月份后才能开盘，因此，对自己的项目影响不会太大，不过还是会密切关注万科这两个项目的情况。

“我会继续观察一段时间，如果与我们项目定位和目标客群相同的楼盘也降价，将会给我们的销售带来很大压力。”9月20日肖忻听说万科降价后进一步表示了自己的看法。

实际上，早在今年2月底、3月初，万科中粮假日风景、万科四季花城等楼盘均采取了较大的优惠，分别达到了9.1折与9.4折。从万科中粮假日风景对周边楼盘的影响来看似乎并不大。1～8月，远洋山水、大成郡的成交情况均好于万科，并且大成郡今年1～8的成交价最大涨幅达到了12.8％。

对此，世华财讯房地产行业分析师从力在接受《楼市》记者采访时表示，万科降价对不同城市楼市的影响跟两方面因素相关，一是该城市房地产泡沫的程度，二是万科在此城市的市场占有率。

北京万科在售的主要是万科中粮假日风景、万科四季花城、金隅万科城三个楼盘，从这三个项目的地理位置来看，其采取降价措施不足以撼动京城尤其是城区热点板块的价格。

就目前来看，万科降价带给京城开发商的心理影响大于实际影响。而万科下半年主推的万科金色城品和万科公园五号如何定价或将对京东楼市的影响很大，甚至会引起整个京城楼市的连锁反应。

“万科降价从其企业战略方面来看是可以理解的，但是对其他房企的影响蔓延还是比较严重的。”融科智地房地产开发有限公司执行总裁郑志刚在接受《楼市》记者采访时表示。

短期打折促销仍盛行

万科降价依然给京城诸多开发商带来了压力。并且在外受次贷危机波及、内受通胀等诸多因素夹击的此轮宏观调控下，北京楼市也面临着短期的调整。

“今年的‘金九银十’和往年大不一样。”北京万年花城房地产开发公司副总经理黄曦表示，往年的九十月份仅仅是一个销售旺季，而今年则意味着项目销售的最后冲刺，“乐观的结果是让2008年的销售数字稍微好看一些”。

奥运会结束后，部分开发商希望2008年能抓住金九银十的最后一根稻草，因此，预计短期内京城楼市依旧会延续打折促销。

实际很多人依旧看好北京楼市。在筹办奥运会的7年间，北京净增常住人口200多万人，同时奥运会推动了北京交通设施的建设，这些都是支撑北京房价和需求的重要因素。

“从今年4月份开始才真正感受到市场的压力。目前不少房企已下调了下半年的开工面积，这直接导致未来供应减少，供需会进一步平衡。我相信经历一至两年的调整楼市会回暖，长期来看，楼市仍旧看好。”郑志刚表示。

而政府给出的数据似乎也支撑人们看好北京楼市。根据国家发改委和国家统计局的8月份调查结果显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3％，涨幅比7月低1.7个百分点；而该数据环比下降0.1％，这是此数据近三年来首次出现坏比下降。但是北京仍然位列新建住房销售价格同比涨幅较大的城市当中，排名第三。8月份，北京新建住房销售价格同比上涨11.7％，较上月下降1.3％。

未及时降价者多数销量下滑

与北京楼市目前相对稳健不同，长三角楼市已遭遇了万科“新一轮降价”的大洗牌。如果说2月21日元宵节，上海万科进行10个在售楼盘9.5折特卖会，尚属上海单个城市“孤军作战”，那么此次，中秋节前后万科大降价则将杭州、宁波、南京等城市一一卷入狂澜。

8月中旬起，先是上海8个楼盘，再是杭州4个楼盘，之后便是宁波和南京，前后降价时间不超过一周，降价幅度最低达到“七三折”。几乎就在一夜之间，长江三角洲万科旗下越来越多的楼盘加入降价队伍。

周边部分楼盘成交明显受影响

回想起从万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，到9月14日万科旗下8个楼盘特价

房活动结束，上海的开发商们无不心惊肉跳。

8月中旬，万科金色雅筑“首付20％，一次性降价10万元”犹如一剂猛药，让上海的购房者亢奋。而此前不久的7月20日，刚刚开盘几个月的万科金色雅筑以降低装修标准为由，降低单套房屋总价达20万元。

万科金色雅筑为万科上海降价的急先锋。该楼盘所处的三林板块也就成为万科上海降价的“重灾区”。万科目前在上海在售的有万科蓝山、万科兰乔圣菲、万科四季花城、万科假日风景、万科琥珀郡园、万科金色城市、万科金色里程、万科城花新园、万科金色雅筑等十多个楼盘，而位于三林板块的就有5个楼盘。

三林属于世博的辐射范围，该地区是浦东最大的自住区域。而这个向来被世博利好笼罩的板块，在万科等品牌开发商降价的带动下，均价不得不从此前的18000元/平方米的高度回落至13000元/平方米，并且部分楼盘的成交情况还步步下探。

“万科降价后，我们的楼盘现在根本卖不动。”当记者致电上海万科楼盘周边各项目时，与万科金色雅筑同属浦东大三林板块的吉利名苑销售人员在谈到万科降价时有些愤愤不平。该项目5月份开盘，报价一直维持在14000～15000元/平方米，之前虽然不温不火，但每月仍有数十套成交，而8～9月份项目人气直线下滑。从该楼盘的实际成交数据来看，8月份成交0套，而本进入“金九”的时节，该楼盘截止到9月15日，仍未有客户签约。

和金色雅筑相邻的中房三林城金谊河畔，毗邻三林成熟商业圈，并且得益于楼盘整体规模，在万科拉响价格战后，该楼盘的价格并无明显的松动，据售楼处的人员表示：“楼盘价格范围为12000～17000元/平方米，基本是一房一价。没有特别大的优惠措施，万科降价对我们定价影响不大，我们楼盘以大户型为主，万科以小户型为主，两个楼盘的客户群是不同的。”尽管如此，从该楼盘的成交情况仍可以看出，4～5月份该楼盘每月成交达到60套以上，而8月份成交量下滑至13套，9月份前15天仅签约3套。

品牌开发商的降价之争

但降价后万科却赚得钵满盆满。根据万科上海公司新闻发言人许青川的公开表示，上海万科 “喜迎中秋，八盘同庆”活动2日内销售176套房源，回收约2.57亿元现金，一周认购套数达337套，认购金额达5.67亿元。就在周边部分楼盘门可罗雀时，万科的楼盘却门庭若市。

《东地产》对万科金色雅筑降价后现场抢房的情景这样描述道：“从早晨一直到下午，万科样板间里拥挤得水泄不通，大门外摆着两个盛放鞋套的大箩筐，但鞋套几乎全套在看房者的脚上。看房累了想在大堂的沙发上休息下，但这时抢售楼处的沙发比抢万科的房子还难。”

在观望充斥的楼市，万科金色雅筑8月份成交量达到150套，9月份15天内便已签约166套。

万科金色雅筑不是三林板块降价的唯一楼盘，仅一条马路之隔的金地湾流域也进行了3天内签订合同每平方米优惠lOO元，附送5万元车库抵用券的优惠活动，虽然优惠幅度没有万科大，但由于该楼盘也主推精装小户型，因此与万科金色雅筑具有较大的竞争。上海多数媒体将万科与金地的降价称为“万科金地挑起三林价格战”。

另外，大华锦绣华城也大力促销，其中5套特价房只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均价趺了5600多元/平方米。

上海顺创投资有限公司地产分析师朱佳民认为，与2006年不同的是，这次楼市的观望氛围是全国性的，战线长的房企压力会很大，如何缩短战线快速回笼资金，是当前务必要考虑的问题。

由于上海在2005年宏观调控中“受创”较大，在近两年房价疯狂上涨的过程中，上海楼市相对理性，因此也被业内称为“房价最后的堡垒”。即便如此，万科今年来连续两轮在上海的降价，也为上海楼市带来阵阵寒流，甚至引发了部分品牌房企跟风降价。

对此，世华财讯房地产行业分析师从力表示，由于万科目前在售楼盘主要集中在浦东、宝山等区域，而这几个区域是上海目前成交比较活跃的区域，因此，万科降价给上海楼市带来了不可忽视的影响。

第二轮降价潮或将开启

深圳楼市的价格再创新低。9月8日，中原地产深港研究中心“深圳一手住宅8月分析”报告出炉。结果显示，全市住宅成交均价14342元/平方米，环比下跌8％。

如今谈到深圳楼市下半年的短期走势，业内形成共识的观察指标有两个：一个是“领头羊”万科的举动，另一个则是2008年中国深圳秋季房地产交易会的动向。

如果说年初万科在华南地区率先发动的第一轮降价行动，拉开了深圳、广州等地房价下跌的序幕，那么万科8月份在深圳开始的第二轮降价大战，会将更多的开发商卷入其中。

部分楼盘价格跌至两年前水平

8月下旬，深圳万科旗下的第五园以及万科城开始了新一轮的降价行动。其实，第五园景台6月份开盘时，就是该楼盘中定价最低的一批，9300元/平方米的均价远远低于此前的13000元/平方米。而8月份该楼盘又推出20套8000元/平方米的一口价单位，并且可享受加1元送价值500元/平方米精装修的优惠。万科第五园一期2005年开盘时成交价仅为7130元/平方米，而2006年1月成交价便突破万元大关，2007年8月更是飙升至27700元/平方米。在一系列的降价优惠下，万科第五园8月份的成交均价为10250元/平方米，直接跌回了2006年该楼盘的房价水平。

万科城今年的成交均价最大跌幅也超过了20％，万科城9月14日已截止的优惠措施主要是“预存1万送10万，2万送20万，依此类推”(不能超过总房价10％)。

在今年3月份，万科就对上述两大项目进行了价格大幅调整。万科城于3月15日推出最后一批200余套精装修高层单位，均价12000元/平方米，最多可享受9.4折优惠；万科第五园3月最低优惠也同样达到9.4折，并且价格从15000元/平方米降至11500元/平方米，降价3500元/平方米，降幅约24％。

加之2007年10月20日，万科金域东郡以远低于市场预期的均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，此举被认为是万科“降价”行动的开始。万科多个楼盘的降价行为直接带动了上半年深圳楼市的第一轮降价风潮。

以与万科城、万科第五园同属坂田片区的珠江旭景佳园为例，紧随万科项目价格调整，珠江旭景佳园也于3月中旬开始降价销售。珠江旭景佳园以庆祝珠江地产16周年的名义，推出了300套带精装修的高层单位，均价仅仅7900元/平方米。高层价格从12800降

至7900元/平方米，下降4900元/平方米，降幅约38％。3月22日，珠江旭景佳园又推出47套多层单位，预期开盘均价10000元/平方米，实际开盘均价仅8500元/平方米。

万科率先降价，加之2007年深圳楼市泡沫膨胀，如今深圳楼盘普遍价格出现了回调，深圳房价也领跌全国。

以低价换成交

在“低价+促销”战略下，8月深圳全市成交住宅3379套、31万平方米，环比分别增加29％和25％，成交量小幅上升。

中原地产深港研究中心“深圳一手住宅8月分析”报告认为，8月深圳全市住宅成交增多，价格下降是关键。

据《南方都市报》报道，中秋短短三天假期，至少27个楼盘给出促销方案，超过一半楼盘有特价房或大折扣优惠。而中秋佳节过后半个月时间，秋交会即如期而至，此次中秋大促销即是秋交会的一次预演。有开发商表示，此次中秋做促销主要是想试探购房者的心理价位，如果核算可行的话，将在秋交会推广并加大力度。

万科一直引领着深圳楼市降价，众厦地产深圳公司总经理助理林晓华表示：“目前深圳楼市140多个项目中，万科所占的项目不到10个，而且主力楼盘多在关外，无论是地段还是配套设施都不太好。很多房地产商跟风跳水其实并不理智。万科应该拿出一个可行的营销方案，一直的降价只会打乱整个行业的价格体系，降价的战线不能拉得太长，这并不利于整个楼市的发展。”

中原地产深港研究中心报告则认为，按目前深圳楼市的发展态势，万科又一轮的促销，以及即将到来的促销旺季，表明深圳房价仍将下探，后市仍需调整。

据了解，深圳今年的秋季房产交易会定于9月29日至10月3日在深圳会展中心举行，而深圳楼市发展的进一步态势届时会有所表现。

周边楼盘不愿跟风降价

在上海再次尝到“降价”甜头后，万科迅速将降价的战线拉到了长三角的又一中心城市杭州。

中秋前，不少杭州市民收到了“今年万科会成立十周年，值此中秋之际，杭州万科盛情推出了‘万客会十周年之青年置业计划’，为青年置业和首次置业家庭精选部分小面积低总价的房源进行优惠。”此条短信拉开了万科在杭州降价的帷幕。

9月3日起，杭州万科旗下“白鹭郡东”、“白鹭郡南”、“魅力之城”和“逸品阁”四个楼盘的226套房源全线降价，折扣在7.3～8.5折不等。

万科杭州大幅降价不仅引发了“退件”，还随即引发了杭州开发商的强烈不满，多位开发商公开批评万科降价。如广厦天都城副总经理王旭飞认为万科是一个搅局者，扰乱了杭州楼市的发展。大名鼎鼎的绿城集团董事长宋卫平也认为万科可能是退一步进两步，既回笼了资金，又创造机会购并了中小企业。

“拒绝万科式降价”

甚至有本土开发商称万科是不懂规矩的“坏孩子”。不过与其他城市开发商惶惶跟进万科降价不同的是，从杭州万科降价楼盘的周边项目反应来看，目前多数楼盘价格仍在上涨。

在万科此轮价格轰炸中，万科魅力之城和万科逸品阁所处的九堡和滨江两地开发商所受影响较大。

相比今年5月开盘均价约为12000元/平方米，万科魅力之城此次促销价降至8500～9500元/平方米，折扣达7，5折，是杭州万科此次降价幅度最大的楼盘。从9月1日至9月15日的实际成交情况来看，相比8月份12842元/平方米成交价，万科魅力之城成交价降幅高达26.3％。

然而，万科的降价风暴暂时并没有拉低周边楼盘的价格。

华鸿・汇盛德堡、左邻右舍、风林公寓、金海・香滨湾均为万科魅力之城周边的楼盘。从实际成交价来看，风林公寓、金海・香滨湾成交价略有下降，主要是因为成交楼盘的楼层不同而致，目前此两楼盘的销售报价尚未松动。金海・香滨湾的优惠措施是一次性付款减5000元。“但这个是一直以来都有的优惠，并不是现在推出的。”该楼盘销售负责人表示“由于楼盘距离地铁九堡站只有50米，地理位置比较好，不会跟随万科降价。”

而万科魅力之城周边的华鸿・汇盛德堡、左邻右舍，万科逸品阁周边的银爵世纪公寓、中海・钱塘山水等楼盘，9月份的成交价格仍在上涨。

近日，一则“金成和万科干上了!杭州第一家本土房产公司出来保价了!”的帖子更是在杭州各大房地产网站论坛疯传。事件的起源是金成集团近日推出的“三年30％增值计划”，即在活动期内购买金成集团旗下楼盘指定房源的客户，将会享受到3年后可无理由退房，并获得30％的增值款的优惠。尽管金成集团的行为遭遇的评价褒贬不一，不过仍被认为是杭州本地开发商对万科“折扣门”事件进行的有力反击。

成交量普遍萎缩

就在杭州多数楼盘拒绝跟风万科降价时，另外一个难题出现了。

“万科对我们楼盘的价格没有影响，但是从买家的反映来看，买房人观望更加剧了。”风林公寓的销售人员表示，万科降价还是给自己的楼盘带来了影响。而从表2也可以看出，自9月1日至15日，万科魅力之城分别签约32套和18套，而其周边的楼盘签约均在5套以下，甚至个案楼盘1套都未签约。

而对比这些楼盘今年上半年的表现来看，华鸿・汇盛德堡今年5月开盘当月成交205套，6月份成交也达到了52套。左邻右舍项目1月份时成交145套，此后数月成交均达到50套左右。而其周边个案楼盘9月份相比今年上半年的日均成交套数下降幅度达到97％以上。

景观楼盘考察报告篇10

The suburb building―“the millennium is beautiful” the document analysis

Yao Jian-pingAn Xue

Abstract This article invades the city from the real estate，for the city construction，the city life brought the huge change side to reflect the suburb building arose at the historic moment the inevitable trend，and passed “the millennium to be beautiful” the suburb building document analysis，caused us to see the real estate suburb building prospects for development and faced question.

Key word The real estate Suburb building Millennium is beautiful

当城市已经不能满足房地产的胃口时，城市渐渐被房地产占有和控制时，它们又盯上了开发区、城乡结合部，这是房地产的包围圈，是郊区包围城市的方针战。“郊区化”似乎已成一股不可逆转、势如破竹的滚滚洪流。众多地产豪强在城市四周安营布寨，开疆拓土，数百亩、上千亩的规模大盘开始破土而出，锋芒毕露，一时之间，郊区大盘大行其道。

一、郊区大盘的崛起

在西方，城市发展完善后的城市规划和房地产开发的理念叫新都市主义。即从经济、社会、环境和人性需求角度出发，指定相应的开发规范，力图解决人类面临的诸多城市化弊端，尊重人性和自然规律，创造人类居住理想城市环境的一系列居住主张。

新都市主义倡导一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活，注重轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴地工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。

但是曾几何时，城市中心区域的拥挤、逼仄与喧嚣，让不少消费者望而止步。于是，开发企业开始移情别恋，转战城外，郊区大盘层出不穷，渐成主流。而中心城区楼盘的开发，却因此显得有些黯然失色……

与郊区化的居住相比，中心城区楼盘的优势，在于商务、交通网络的便利畅达，相关配套更为成熟齐全，学校、医院、银行等应有尽有，从而将大量降低居住的各种成本，尤其是时间成本。可以认为，中心城区楼盘的投资价值极为明显。而一些中心城区楼盘也存在一定的不足和遗憾。尽管地段、配套、交通等仍是消费者置业的先决条件，中心城区楼盘的优势与价值也是有目共睹，但此前，不少楼盘在开发过程中，过于依赖先天的地段优势，而对社区环境、园林景观的营造不够重视，以至于楼盘的居住品质与居住价值难以彰显。因此，在城郊之战中，田园生活在市场上有其独特的需求和优势。

二、千年美丽大盘分析

千年美丽大盘是武汉郊区大盘的一个代表，和其他郊区大盘一样面临着抗性大、周期长、资金压力大以及和万科、顺弛、美好愿景竞争的风险。如何规避风险？那就需要通过一整套的科学方法，来制定项目的形象定位和推广思路。

(一)市场分析

首先，对市场的各个要素进行研究。对消费者的研究包括对其特征如：性别、年龄、职业、家庭人口、收入的调查研究，比如消费者的思想变数，也就是消费者对千年美丽大盘的认知因素，这就取决于消费者对千年美丽大盘的感知、对这个品牌的态度以及对房地产的知识和从中能给家庭带来多大的利益等方面的因素；再就是购房目的研究如：消费者购买千年美丽大盘是用来居住、渡假、还是投资等；对购房意愿的研究：是肯定会买，还是处于观望的潜在购买者，加之购房年限都是我们所要考虑的首要问题。

其次，对市场规模研究和竞争势态竞争格局的研究。市场规模研究必须考虑到总体的市场容量与发展趋势和不同价位、不同区域市场容量分析。而竞争格局则是除了供应商、潜在新进者、购买者所带来的竞争以外，还要考虑替代品的其他企业。

再次，是关于大盘设计研究，这又需要对项目的面积、功能、户型进行定位，在面积固定的情况下要考虑它的间隔定位和基础设施配备，在具备基本的居住功能以外，需要增加园林设施建设；在有着纯美的外观设计的同时，要考虑到项目的交通和配套问题。以及要考虑它的价格区间等等。从中，我们得知有前瞻性的市场研究判断，才能开发出契合需求的房产类别。

(二)定位分析

千年美丽大盘开发背景是：沌口之缘，2004年，500亩的千年美丽诞生了；同年，获得了“2004年度最受欢迎景观社区”奖，以及武汉市最具投资价值别墅奖；2005年，第七届中国住交会上获得“中国名盘”称号。人信七年的口碑，只有两个字“诚信”。

千年美丽大盘的项目优势是房产品质，劣势是区位和配套。在同区对手竞争激烈和宏观大势低迷的威胁下，千年美丽大盘依然能找出它的机会点：新区规划，片区新进者。

面对着挑战和风险，千年美丽大盘要有准确的定位，是房产定位还是形象定位，以理性诉求进行推广还是感性诉求，这使我们又得到另外一个启示：当项目自身没有绝对优势，就必须在形象定位上独辟蹊径！当项目自身有绝对优势，但市场认知、认同度不够，必须在推广手法上异军突起！当项目推广攻击在市场竞争中被淹没，首先必须从广告口号上敢为天下先！

千年美丽大盘早期的形象定位是森?庭?画?意。四种诉求等于没有诉求；卖点冗长，等于无人阅读；调性晦暗，等于自降格调；口号无力，等于说了白说；没有创意，等于没有回忆。因此找准市场的切入点是前提，这就需要充分的理解项目特点并洞察市场。为此，我们倾听了不同的人对千年美丽的理解：感性准业主认为千年美丽的房子很美，湖景和园林也相当不错；理性准业主则认为这里的交通不便，配套匮乏，并不适合跨区居住；专业人士评价是产品不错，但配套是个问题，伴随片区发展值得期待。

因此，我们确定了从房产来定位价值和从消费者来定位形象的方针。抓住房地产的特殊性，比如它是对消费者至关重要的产品，也是消费者一直感觉有兴趣的产品，并且产品有高度的风险、高度的情感因素，具有团体认同的规范，具有鲜明的地缘属性等特点，分析影响购买决策的因子以及影响购买的因子之家庭分类，分析消费者的生活形态，比如消费者的活动如工作、嗜好、娱乐等，消费者的兴趣如家庭、时尚、媒体、食物、成就等，消费者的意见如自己的，经济的、政治的、商业的、文化的等。最后我们要确定目标客户群：它可能是在新区周边工作者；拆迁户因市区价格高选择郊区的客户群；可能是愿意牺牲(交通)时间换取居住环境者；热衷多居所生活者(投资客)；能品鉴现代中式建筑者；崇尚养生方式者。

消费者的认知加上产品、价格、区域市场、促销、广告、地缘等因素组成的整合营销使得千年美丽成为武汉新区“纯美”人居坐标。

因此，人信・千年美丽的形象定位孕育而生，千年美丽大盘的项目建筑风格是原创中式现代别墅，项目形象个性：内敛、温情、婉约；项目色彩调性：沉稳、简约、唯美；项目语调风格：凝练、隽永、韵律。传统的形象五分法中：仁、智、勇、乐、雅，千年美丽大盘以秀丽温婉的形象秉承了传统之雅。而所谓“纯美”，这其中又蕴涵了传统美、建筑美、气质美和人文美。传统美说的是它的统筹规划：择地而居、因势利导、南街北河、曲线交通、坐北朝南、适中居住、生态聚落；建筑美说的是它的建筑结构：空间材质、立面解构、设计解析；园林美指的是它的区域格局：私家庭院、组团庭院、中心庭院、角地庭院；人文美指的是生活环境：人文景观和人文关怀。

三、千年美丽战略推广

(一)战略一，美的内核

在大盘本身寻找美的根本，就是对外宣传统一口径：千年美丽大盘是湖景别墅、园林住宅、庭院格局。片区内有会所、商业区及完善的物业管理，是绝对诚信的房地产品牌。

在生活中寻找美的需求，引导受众。要倡导品质生活的观念，树立品质生活的标准，激发品质生活的欲望最终促成品质生活的购买。使消费者感受到美就是一种生活中无处不在的需求。

在市场中寻找美的价值，定义卖点。千年美丽大盘的领域价值：知音湖畔部级生态保护区、离尘不离城；设计价值：质朴厚重的传统园林建筑风格诠释中国民居精髓；空间价值：强调面积的有效利用，超宽楼间距，容纳更多阳光视野；景致价值：利用基地之优越条件，打造水景园林、至高点错落起伏，水中有水，庭院套庭院；规划价值：20万方低密度纯美社区、湖景得天独厚；生活价值：人文传统的栖居，真、善、美只不过是生活的原味。

(二)战略二，美的外衣

千年美丽大盘在统一于形象定位基调之下，以创意手段表现产品之美，以公关为产品提升附加值。以创意手段表现美是通过一系列的广告活动加以诠释。“四美”、“心无界，身有栖”的报纸广告把千年美丽大盘的纯美表现的淋漓尽致。加上认购和开盘的报广使消费客户更全面地了解千年美丽。隆醒大师放生、中国名盘、文联揭牌、摄影大赛、东风巡展、外展厅宣传等公关活动带给此房产无法计量的附加价值。

三、结语

建立形象是交织多个门类的科学，是一个精雕细琢、精耕细作的系统工程，是一个反复检核、调整的琐碎过程，需要从上而下涉及多个部门协调达成，最终实现形象价值的精确化；而维护形象也是一个尤为关键、难度更高的工作，它是一个不断将形象价值转化为产品价值的过程，最终实现形象价值的恒定；创意则是一门博大精深的表现艺术，它也是一门将产品价值和形象价值放大的传播科学。好的创意通常带给产品无法计量的附加价值。千年美丽融会贯通了各个环节，使消费者在欣赏它品位它的同时，已经忘记了它是郊区大盘，忽略了它的不足之处，而它凭借着诸多优势也必将在城市的边缘大放奕彩。

最后，我们认为在保留传统都市主义精髓的同时，当今购房的趋势必将越来越偏向郊区大盘，而标榜环境的郊区大盘也在大力完善各项生活配套，这也是在吸纳和铸造都市主义的精髓。郊区大盘在喧嚣的城市周围开辟了另一片天地，在都市楼盘不断合理的碰撞中，楼市将获得一种相对的平衡与健康的发展。

参考文献

景观楼盘考察报告篇11

寻找自己的本原、崇尚儒家文化是该广告之所以成功的妙所，它帮助人们寻找心中美好的亲情，营造出儒家传统中的大家庭里的气氛，即父子如朋友，婆媳如母女，夫妻和谐美满，邻里亲如一家。该楼盘在市场获得了很好的效果，这也很好地反映了现代人的价值取向，是指导现代广告思考方向的良好范本。

儒家传统价值观的影响

传统价值观作为传统文化的一个重要组成部分，是一个长期形成的价值观念体系。它表现为人们对社会、生存意义及精神追求等方面的总看法，也是一个民族共同的、较稳定的心理定势和文化积淀。

人与自然的关系及生存文明。如果用最简洁的表述来概括儒家传统文化的精髓，那便是“克己、和谐”这四个字。唯有克己方能和谐。在与自然的相处和人的生存之道上，中国人克己、和谐的文化精神得以充分体现。中国文化崇尚自然，杭州作为风景名城，房产商自然少不了打些自然牌，因此也冒出了不少精彩的广告词，如那句让人叫绝的房产广告词：“与自然互相欣赏。”杭州杭富公路旁的一家楼盘，在开发时尽可能保留了原有的生态环境和植被，按照不同的天然地形设计别墅的功能与景观，其广告词便照应了这点：“把家轻轻放在大自然中。”“轻轻”二字，既让人联想万千，又概括了楼盘特征。

心灵世界与精神文明。中国传统文化的理想追求是文明精神、纯净心灵、修德体道。这是几千年传统文化的根本内容，也是其核心奥秘。杭州西溪风景区的一家楼盘，口号是“生活，在水岸停泊”，在业内评价也相当不错，因为主打销售的是排屋，用“停泊”二字比喻排屋，不可谓不贴切。拱宸桥畔的另一家楼盘，打出了“人生是河，幸福是岸”的广告词，虽然短短两句，但是一下子把含义从住房延伸到“家”的高度，暗喻住户在这里便能找到人生的若干追求――祥和平静，自足自乐。杭州学院路北端的一块近5万平方米的地块，开发商根据周围高校林立、IT公司众多的特点，为学成创业者做了公寓及单身公寓的设计，广告词自然也加上了一点点学生气：“回到纯真岁月。”

儒家思想的核心。儒家思想的核心内容有两个，一是修心，二是治世。修心方能治世，治世必先修心。在对待人生的问题中，儒家主张积极投入现实人生，不逃避，不厌世，不信神。中国人积极的人生态度，自古以来就是中华民族生存和发展的强大精神支柱和动力。积极的人生态度反映在房地产广告中，就是诉求一种与时代同步的积极向上的人生态度。

儒家的传统思维方式的影响

思维方式是受价值观影响的，对人们的言行起着决定作用。中国人的思维方式与几千年的文化背景分不开。现代广告创意思维是建立在传统思维方式基础之上的，它既是广告创作者创意的出路，亦是消费者对广告诉求认同的途径。

直观务实的价值取向。思维方式决定了人们注重现实和实用的价值取向。功能是外观的，直接被消费者所感知的。因此，在商品广告中到底能得到什么利益是消费者最为关注的。直接展示商品功能，带给消费者现实性的利益是现代广告最常用的表现手法。

老百姓买房置地很大一部分看重周围交通环境，生活便利、交通迅捷当然是消费者的首选了。很多广告直接将其地段的优势和价值的优惠政策用大字直观地展示，这种广告虽然缺乏创意，但也是符合现代人的快餐文化观念。

受儒家传统的“万般皆下品，唯有读书高”、“学而优则仕”思想的影响，成就“儿女千秋业”的期望表现得尤为突出。现代人在买房时将楼盘旁的学校作为重要因素来考虑，是否有教育配套设施牵动着他们的心。不少人一改过去买楼先看楼盘的价格、地段、交通、户型、物业等，而把小区及其周围的教育环境放在第一位。

知情重义的人生态度。中华民族是一个怀旧的民族、重情义的民族，念旧和回顾是一种正常现象。童年美好的回忆、昔日陪伴的友人、家乡的眷念等都是一种心灵寻求平衡的途径。诱发消费者内心美好的回忆，让受众在眷念的氛围中认同商品信息。例如，宝安江南村的楼盘广告，“仿古不复古”向人们展示了一幅美妙的江南风格，回归年少时的粉白外墙，屋顶盖青灰瓦片，还有那极具江南风格的“景窗”、“挑檐”、“马头墙”，纯然的风格让人一眼就记忆深刻。

优雅和谐的人生追求。“持中贵和”实质就是万物间的和谐统一，其间的各个元素组合成一个和谐的状态。现代人生活在节奏快、精神高度紧张的状态下，崇尚生命与自然和谐成为现代人养生之道的追求。在房地产广告中经常可见建筑美与自然美和谐统一、人与自然环境协调共生的完美结合。

现代房地产广告中强调楼盘周边景观特色，将人与自然和谐的统一是常见的诉求点，远离纷繁的闹市，身心得到解脱和释放。“领略生活之美，居家之乐”、“每个角度的转身，是风景的无穷无尽”等。例如梅江香水之约的广告中，标题运用具有诗意般的语言“境・生于象外”、“心・超乎于形”、“人・诗意栖居”，并结合中国特色的水墨、茶壶、玉等元素，构建了一个极具文化味的、香水弥漫的优雅居住氛围，充分展现了楼盘的人文气质，传达出浓厚的精神内涵，让人产生无限的遐想。

儒家传统理想人格的影响

儒家“孔颜乐处”的圣贤人格影响了中国人几千年，“内圣外王”是通过自身的修身养性达到为人道之极的境界，是儒家对理想人格的追求。

“道”、“义”的追求。“道”、“义”是儒家理想人格中的最高追求。儒家的“重义轻礼”在现代商业社会很值得推崇，追求道义是企业长期发展之道。

“自强不息”的奋斗精神。《易传》中说道：“天行健，君子当自强不息。”“自强不息”的奋斗精神是现代人努力向上、奋斗无止境的体现，也是儒家理想人格在现代商业精神中影响最大的方面。

儒家“家本位”传统情感的影响

中国社会是以家为本位的，“家本位”即是以家庭为社会基础。东方的家本位思想起源于古代东方人对血缘关系的执著。现代社会人情日益冷淡，但人们内心却还是向往着那种家庭祥和、夫妻恩爱、邻里和睦等情感，广告作品中的这些情感能勾起人们美好的回忆与向往，以达到内心的共鸣。

孟子说，天下之本在国，国之本在家。国人数千年沿袭“家本位”这一传统情感，“家庭观念”对他们来说是亘古不变、刻骨铭心的。家是生活的港湾，“居者有其屋”，“屋”是生活的承载体。这些导致了中国人热衷于购买房子，总觉得要有一套自己的房子心里才踏实。房产广告通过洞察消费心理而达到与消费者有效沟通的目的，借助广告宣传口号和广告视觉表现将房产定位、理念传达给受众。

房地产是大额不动产，消费者在选购时都经过深思熟虑、精挑细选，因而，房地产广告的行销策略必须符合国人的价值取向。房地产广告是目前投放量最大的广告类别之一，在广告界中扮演着相当重要的推手。从儒学中的“家本位”传统观念分析现代房地产广告策略，看儒家文化在现代广告中扮演了一个什么样的角色，对现代广告的策略分析有着重要的作用。

参考文献

1．肖建春、陈卓、吕晖、傅小平、王萍：《现代广告与传统文化》，四川人民出版社，2002年。

2．苗润田：《解构与传承――孔子、儒学及其现代价值研究》，齐鲁书社，2002年。

3．孙隆基：《中国文化的深层结构》，广西师范大学出版社，2004年。

景观楼盘考察报告篇12

关键词： 虚拟现实；虚拟现实建模；JAVA3D

Key words： virtual reality；Virtual Reality Modeling；JAVA3D

中图分类号：TP391 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）03-0192-02

0 引言

“虚拟现实”对大家来说应该并不陌生，大家看到过许许多多的影视作品中应用过大量的虚拟现实技术，例如对远古世纪恐龙再现的《侏罗纪公园》，让人们逼真地看到了曾为“陆地霸主”的恐龙的风采；再如《泰坦尼克号》，浩大逼真的场面，使我们惊叹不一，……其实虚拟现实技术的应用并非仅限于此，接下来就让我们来了解一下虚拟现实。

1 虚拟现实

1.1 虚拟现实

虚拟现实（Virtual Reality，即VR）技术是一种逼真地模拟人在自然环境中视觉，听觉运动等行为的人机界面的技术。

1.2 虚拟现实的特征

虚拟现实的三个特征如下：

①首先是“沉浸”（Immersion），即使参与者全身心地投入，产生在虚拟世界中的感觉。

②其次是“交互”（Interaction），即通过虚拟交互接口设备实现人类自然技能与虚拟环境（Virtual Environment，即VE）对象的交互考察与操作。

③最后是构想（Imagination），从图形角度来说，传统的图形学强调了三维场景在屏幕上的二维显示，虚拟现实技术则强调三维图形的立体显示。

虚拟现实中三个特征图如图1所示。

1.3 虚拟现实技术的根本目的 VR技术的根本目的为：不仅能够在多维信息空间仿真建模，而且能够帮助人们获取知识和形成新的概念。

2 虚拟现实在房屋网络销售的意义

由于虚拟现实在技术上的进步与逐渐发展，其应用在近几年发展迅速，应用领域已由过去的娱乐与模拟训练发展到包含航天、航空、铁道、建筑、土木、科学计算可视仪、医疗、军事、教育、娱乐、通信、艺术、体育、等广泛领域。以下我们着重了解虚拟现实技术在房屋可视仪销售中的应用。

2.1 虚拟现实售楼系统主要功能

①制作楼盘、全景模型。利用虚拟现实软件及设计软件生成楼盘的真实模型；利用数码相机或普通相机与扫描器、以楼盘中心为中点拍摄四周的环境、再用软件程序自动生成楼盘周围的全景图；利用植物建模技术、进行环境设计。

②声音的设计。虚拟现实技术可以动态的声音、人可以身临其境地，在建筑空间中的任意位置体验效果，完整地仿真环境中的各种因素。

③在市区地图制作小区楼盘位置。可在市区地图上飘流出楼盘的位置、可显示小区周围生活设施、还可拖动鼠标轨迹计算小区至市内任意地点的实际距离。

④销售信息数据系统。参与者可了解开发商、设计单位、施工单位等信息；楼盘单位室内的所以设备信息；楼盘各单位的销售信息；还可了解客户对楼盘的反馈信息。

⑤网络信息系统。实现各销售点与总公司的网络信息通讯连接，客户与公司的信息反馈。

⑥游览观看。用户可模拟实地参观楼盘单位室内及楼盘周围的环境游览。

2.2 虚拟现实售楼系统与其它宣传手段比较

①信息量。报纸广告和电视广告是地产销售的主要手段，但由于信息量太少，无法与电脑售楼系统的丰富展示信息相比。

②时间。电脑售楼系统可以长期展览，产生比报纸、广告更长期的影响。

③费用比较。报纸、广告多次刊登的费用大，通电脑售楼系统的费用却低得多。

④表现效果。虚拟现实技术可使用户有强的参与感，而报纸、广告却无法表现出来。

2.3 虚拟现实技术在房屋销售中的意义

①改进售楼手段提高售楼工作效率。

②满足提前预售楼房的需要，在楼房还未建立以前、让用户比较逼真地看到未来的楼房，用户可以充分了解房屋的功能、结构。

③便于用户和销售商的交流，通过交互可以及时反馈信息，调整销售策略。

④方便用户看楼，客户不仅可以到售楼处看楼，也可以通过网络看楼。

⑤减少样板房制作的花费。

⑥实现规划设计、建筑设计和环境艺术设计的一体化、决策者对自己的投资后果可以进行英勇的体验和把握。

可以看出，虚拟现实技术前景美好，VR技术与多媒体技术相结合为地产商提供精细的专业服务，为用户的提前参与提供了可能让决策者有了参考依据，它具有很高的学术价值和商业价值。虚拟现实建模要求有真实性，实时性，还有虚拟环境（VE）中的物体可操作性。JAVA3D就是这样的一种能够支持底层编程的虚拟现实建模语言。

3 JAVA 3D

3.1 JAVA 3D简介

要了解JAVA 3D，首先要知道JAVA。JAVA语言是美国著名的SUN公司开发的计算机语言，开始JAVA的功能不全，于是在不断地扩展其新功能后，便产生了3D方面——JAVA 3D，是一组JAVA的API（Application Programming Interface），即应用编程接口。利用JAVA 3D不仅可以写出三维动画、三维软件、教学辅助软件、甚至可成为虚拟现实中虚拟现实软件系统的组成部分。

3.2 JAVA 3D的场景图数据结构

JAVA 3D是SUN公司在研究OPENGL三维图形库以及VRML虚拟现实建模语言基础上开发出来的。因而采用了和OPENGL一样的场景数据结构，但是由于JAVA 3D是依据JAVA语言而来，增加了一些新的内容，更加易以实时处理及特殊三维效果的显示，更加方便最新的三维图形加速技术的应用。

3.3 JAVA 3D程序框架的实施

JAVA 3D是SUN公司在研究OpenGL及VRML虚拟现实建模语言的基础上开发出来的一个API，里面包含了几乎所有编写JAVA交互式三维应用程序所需要的最基本的类、方法及接口。它的核心类及接口存放在javax.media.j3d程序包中。除了核心包中的类及接口以外，JAVA3D还提供了一个重要的有助于快速变成的应用类型的程序包com.xun.j3d.utils。

除了JAVA 3D核心包及Utility包之外，编写JAVA 3D程序还经常用到两个包java.awt及java.vecmath。java.awt包用来定义一个显示用的窗口，而javax.vecmath包则是用来处理程序所需要的定义矢量计算所用的类。

4 面向对象的房屋建模

JAVA3D程序也是JAVA程序，因此也具有JAVA语言的一些特性，其中最重要的就是面向对象的概念。

4.1 面向对象编程

JAVA3D程序里，需要定义各种三维形体，每个形体都是一个对象，这些形体具有特定的参数；如需要立方体不停地绕着某个轴旋转，就要定义另外一个对象RotationInterpolator，利用它对立方体进行控制旋转。JAVA程序用一组变量表示物体的属性，用一组方法（相关的操作）表示物体的行为，变量（对象的属性）及方法（相关的操作）组合再一起（称其为封装），形成了程序的一个重要组成部分，也就是人们所说的JAVA语言的对象。

面向对象编程的计算机语言有一种用来强化面向对象编程的机制，这种机制就是封装、继和多态。

4.2 房屋建模的具体实现

我们来虚拟建一间长为l，宽为w，高为h，房顶为roofh的房屋，有一扇门以及两扇窗户。

用JAVA 3D定义一个房屋的类（class），名为“house”，程序如下：

class house{ //创建一个house的类

public BranchGroup createSceneGraph（）{

Branchgroup objRoot=new BranchGroup（）；

BoundingSphere bounds； //定义背景范围

Color3f bgcolor； //设定背景颜色

Background bg； //设定背景

float vert[ ]={

……

}； //定义房屋各点坐标

float color[ ]={

……

}； //定义房屋各点坐标的颜色

Shape3D shape； //定义生成房屋的形状

Appearance ap； //定义房屋形体的材质

}

当然，以上程序仅仅只是使用JAVA3D来构造了一间简单的房屋外观模型的一个类，我们可以采用虚拟现实技术，面向对象的软件，逼真的三维建模等技术来实现一个具体的虚拟现实房屋销售系统。

5 总结

JAVA3D作为一种结合了虚拟现实技术的面向对象语言，对于制作虚拟现实房屋销售系统可以达到真实性，实时性，虚拟环境中的物体的可操作性，是一种优秀的编程语言。总而言之，JAVA3D在虚拟现实房屋销售系统中有着良好的发展前景。

参考文献：

[1]吴昊.基于java3D的Web3D技术在数据可视化中研究与应用[D].上海交通大学，2010.

[2]杨宝民，朱一宁.分布式虚拟现实技术及其应用[M].科学出版社，2006，6.