房地产经纪服务问题篇1

近年随着房地产交易市场的火爆，房地产经纪服务市场日趋活跃，在为老百姓提供便捷服务的同时，也暴露出一些严重扰乱房地产交易市场秩序和损害老百姓合法权益的突出问题，亟待房地产主管部门尽快解决。

1、当前房地产经纪服务市场存在的突出问题

1.1依法备案的房地产经纪机构不多。从近期对常德市城区房地产经纪机构的调查情况来看：已经工商注册的房地产经纪机构94家，其中依法备案的房地产经纪机构只有26家;未备案的房地产经纪机构达68家，占工商注册机构总数的72.3%，绝大多数房地产经纪机构都未履行主动申请备案的法定义务。

1.2具备房地产经纪人职业资格的专业人员太少。目前很多已依法备案的房地产经纪机构只有1-2名从业人员具有房地产经纪人职业资格，其它未备案房地产经纪机构几乎均无房地产经纪人职业资格专业人员；有的房地产经纪机构从业人员有上百人，经营门店几十家，但有房地产经纪人职业资格的专业人员往往也只有1-2名。在房地产经纪服务市场可提供房地产经纪服务的专业人员太少，严重影响了房地产经纪服务质量和房地产经纪市场秩序。

1．3协助房产交易双方当事人签订阴阳合同已成为房地产经纪行业的潜规则。为了促成房产交易，房地产经纪服务从业人员常常会按照房产交易双方当事人的要求，或主动进行指导，协助当事人签订房产交易阴阳合同，以规避税费的依法足额缴纳或骗取银行贷款额度，严重影响了房地产交易市场秩序和金融市场秩序。

1.4利用虚假房源信息诱骗客户资源。各类网站、房地产经纪服务门店经常通过过期或虚假房源信息的方式吸引客户并套牢客户资源，强揽房地产经纪服务业务，导致客户不胜其扰。

1.5房产交易居间合同三方因不能全面继续履行合同而导致纠纷不断。房产交易居间合同签订后，跳单、拒付佣金，不支付房款或不办理房产交易过户手续等违约情形时有发生，缺乏契约精神。

1.6瞒天昧地偷吞房产交易差价。有的房地产经纪机构及其从业人员利用隐瞒交易真实信息、高抛低吸、恶意设置陷阱骗取客户全权委托代办房产交易过户手续权限等手段偷吞客户房产交易差价，严重损害了房地产经纪服务行业形象。

1.7恶意炒作房地产交易市场行情。不少房地产营销策划经纪机构以及其它销售经纪机构串通房地产开发商采取饥饿营销策略、请人当托或捏造散布涨价信息等方式营造房屋紧俏销售火爆场面，操纵房地产交易价格和销售市场供需行情。

2、对策与建议

2.1建议尽快修改完善《房地产经纪管理办法》

2.1.1建议将无房地产经纪职业资格从业人员的执业行为纳入《房地产经纪管理办法》适用范围。《房地产经纪管理办法》第八条第二款规定“本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理”，第九条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”这就说明《房地产经纪管理办法》仅适用于取得房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格的房地产经纪人员，而其它未取得房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格的房地产经纪从业人员的执业行为没有纳入《房地产经纪管理办法》适用范围。实践证明：放弃对不具备房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格的房地产经纪从业人员执业行为监管，使之堂而皇之逃避法律制裁，房地产经纪服务市场秩序是不可能得到根本好转的。《房地产经纪管理办法》第二条规定“在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本法”，回归立法本意，则应依法规范不具备房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格房地产经纪从业人员的执业行为，并规定相应的行政处罚措施，加大房地产经纪服务市场整治力度。

2.1.2建议对不主动履行申请备案法定义务的房地产经纪机构实施行政处罚。明确经房地产主管部门责令其限期备案后，仍然不履行申请备案义务的，给予行政处罚并记入不良信息记录。房地产经纪服务行业门槛低，在工商部门注册登记后，有一个人一张桌子一把椅子和一个广告牌就可开张营业，经营门店散落在城市各条街道，这些房地产经纪机构大多数都不没有依法履行主动申请备案义务，如果不能用法律手段督促房地产经纪机构依法备案，备案就只能停留在法律规定中，难以真正实现。行政处罚的设置，可起到督促房地产经纪机构主动履行备案义务的作用。

2.1.3建议统一规范房地产经纪机构备案证明文件名称和应当证明的内容。目前各地房地产主管部门出具的房地产经纪机构备案证明文件的名称、内容可谓五花八门。有的房地产经纪机构备案证明文件名称为《房地产经纪机构备案证书》或《房地产经纪机构备案证》、也有的是《房地产经纪机构备案证明》等。房地产经纪机构备案证明的内容，有的为“已在工商部门注册”或“已在工商部门注册，且有房地产经纪职业资格人员”，有的则干脆无任何证明内容。统一规范房地产经纪机构备案证明名称和内容，可预防和制止将备案证明变相为行政许可的违法行政行为发生。

2.2进一步加强房地产经纪服务市场的培育和监管

2.2.1合理认定二手房交易网签备案价格、计税价格和贷款申报价格。二手房交易网签备案价格、计税价格以及贷款申报价格，通常按二手房交易网签备案自行申报价格或二手房评估价格为准，这就为二手房交易阴阳合同提供了生存空间和可趁之机。二手房交易管理各相关主管部门应当建立健全合理认定二手房交易价格联动机制，切实有效预防和制止二手房交易阴阳合同：(1)二手房交易网签备案价格,应当结合二手房交易网签备案自行申报价格和房地产主管部门调查核定的城市房屋地段等级参考价格以及二手房评估价格、申报贷款价格来确定。二手房交易网签备案价格，不得低于城市房屋地段等级参考价格。（2）没有贷款的二手房交易网签备案价格:二手房交易网签备案自行申报价格高于城市房屋地段等级参考价格的，二手房交易网签备案价格应以二手房交易网签备案自行申报价格为准；二手房交易网签备案自行申报价格低于城市房屋地段等级参考价格的，二手房交易网签备案价格应不低于城市房屋地段等级参考价格。（3）申报贷款的二手房交易网签备案价格：二手房评估价格高于二手房交易网签备案自行申报价格的，二手房交易网签备案价格和贷款申报价格以二手房交易网签备案自行申报价格为准。二手房评估价格低于二手房交易网签备案自行申报价格的，二手房交易网签备案价格和贷款申报价格，以二手房评估价格为准。（4）计税价格应与二手房交易网签备案价格一致。

2.2.2适当降低房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格进入门槛。目前取得房地产经纪人和房地产经纪人协理资格的难度较大，具有职业资格的专业人员数量远远不能适应房地产经纪服务市场对房地产经纪人和房地产经纪人协理的实际需求。建议根据培育发展房地产经纪服务市场的需要，适当降低考试难度，合理设置房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格进入门槛，并通过加大继续学习考核力度，保证房地产经纪人和房地产经纪人协理职业水准。

2.2.3制订并推广房地产经纪服务合同示范文本。目前各房地产经纪机构，一般采用房地产中介协会拟定的房地产经纪服务合同文本或经纪机构自己拟定的合同文本。这些合同文本，多站在维护房地产经纪机构权益的角度拟定合同条款，房地产经纪服务对象因而处于被动和弱势地位。建议房地产、工商主管部门联合拟定并推行房地产经纪服务合同示范文本，合法合理、平等公正拟定房地产经纪各方权利义务及违约责任，以便有效预防和处理房地产经纪服务合同纠纷。

2.2.4加大对房地产经纪服务市场违法执业行为的惩处力度。目前房地产经纪服务市场乱象丛生，对房地产交易价格的直线攀升，起到了推波助澜的作用，严重影响了国家房地产调控政策的落实到位。房地产、工商、价格等主管部门应加大房地产经纪服务市场的执法力度，依法惩处虚假房源信息、虚假房屋销售价格及其它违法违规经纪执业行为，定期公布房地产经纪机及其从业人员的信用信息，警示群众防范房产交易风险，提醒群众审慎选择房地产经纪机构，有效遏制房地产经纪服务市场秩序混乱势头，促进房地产经纪服务市场健康有序发展。

作者：李泓辰 单位：吉林大学法学院

房地产经纪服务问题篇2

1、引言

随着我国步入存量房时代①以及房地产市场转向买方市场，越来越多的房地产交易依赖于通过房地产经纪服务完成②。但提及房地产中介或房地产经纪③，人们的第一反应往往是假房源、高收费、多纠纷④……社会形象差、行业问题多与房地产经纪行业应在房地产流通领域发挥的重要作用极其不相适应，亟待解决。因此，本文通过总结房地产经纪服务存在的主要问题，分析其成因，提出破解问题的关键路径，旨在为行业转型升级与健康发展提供思路。

2、房地产经纪服务存在的主要问题及原因分析

2.1房地产经纪服务存在的主要问题

当前，房地产经纪服务存在的主要问题可以概括为以下几个方面：

一是经纪机构和人员忽视消费者权益与服务质量。如未尽房源核验的责任，交易已被查封及其他不得交易的房屋，导致交易纠纷；刻意虚假房源吸引客户来电来访；为快速促成交易，故意隐瞒房屋瑕疵、虚假承诺甚至误导、诱骗消费者购房。

二是签署经纪服务合同不规范。如在合同签署前未尽告知义务，合同内容不符合消费者的真实意思表示或存在霸王条款；协助、诱导消费者签署阴阳合同，导致出现交易纠纷时，消费者维权困难。

三是高额的服务收费与服务质量不相匹配。目前，经纪服务收费标准一般为成交价的2%-3%，在房价较高的城市，一宗业务的佣金少则几万，动辄几十万，消费者在支付高额费用后，却得不到相应的高质量服务。

2.2居间模式是诸多问题存在的根本原因

分析房地产经纪服务问题存在的原因，以往学术界和主管部门认为主要是行业监管不健全、准入门槛过低、法律配套跟不上等[1-3]，因此近年来各级住房和城乡建设主管部门多次开展房地产市场专项整治活动，打击房地产经纪行业乱象，惩治违法违规行为，通报违法违规典型案例[4]。整治活动在一定程度上震慑了房地产经纪机构和人员，但效果持续时间较短，监管成本高。笔者认为，房地产经纪行业乱象横生的根源在于居间服务模式。

居间模式下，同一宗经纪业务，经纪机构和人员既代表买方又代表卖方，加上服务佣金收取与成交挂钩，导致经纪行为以成交为导向，不注重服务质量，不代表任意一方利益。一方面，居间模式下，经纪服务完成的标志是交易合同的签订，加上“谁成交谁收费，不成交不收费”的行业惯例，导致经纪行为的主要动力是促成交、收佣金，而不是委托方的利益。虽然当前大多数经纪机构为了提高竞争力，会承诺在签约后提供贷款、缴税过户等代办服务，但一般认为代办服务是赠送的，不会在居间合同中写明代办服务责任。且由于佣金已经在合同签订时一次性收取，经纪机构和人员容易出现怠慢情绪，影响后续代办服务质量，导致消费者认为经纪服务不能“物有所值”[5]。另一方面，在合同签订的时点上，居间合同一般是在双方达成交易时，与交易合同一并签订，带看磋商、核验房屋等重要服务环节均发生于居间合同签订前，没有在事前明确各方权利义务，极易引起纠纷。因此，居间模式存在的天然制度缺陷，是诸多问题存在的根本原因。

3、居间模式转向单方模式的内外部环境分析

将服务模式由居间转向单方，房地产经纪机构和人员只负责维护卖方或买方的单方利益，可以化解以上问题，也符合发达国家的通行做法，如美国、加拿大和澳大利亚等国家的房地产经纪行业均实行单方。但居间模式自我国现代房地产经纪行业出现就已经形成，是市场发展的产物，是否适合转向单方模式需要结合当前行业的内外部环境。

3.1行业内部环境分析

现代房地产经纪行业伴随着我国住房制度改革和房地产市场发展而逐步成长起来，经过40多年的发展，房地产经纪行业成长出一些全国性的大型品牌企业，如贝壳找房（原链家）、伟业我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、麦田房产等，以及一些深耕地方的区域性品牌公司，如济南中住地产、唐山千家地产、石家庄正大房产等。行业人员队伍不断壮大，根据第四次全国经济普查公报，2018年末，全国房地产中介服务从业人员158.3万人，从业人员数量5年翻了一番；2019年末，全国取得职业资格的从业人员总数达到46.5万人（包括全国房地产经纪人、协理以及地方协理）。有一定从业年限的成熟经纪人员占比也呈上升趋势，尤其是一线城市，如深圳市近5年从业年限超过3年、年龄在35岁以上的经纪人员占比均提高10%以上。

随着品牌公司在提供专业服务、规范经纪行为、引领行业发展等方面的探索，以及专业从业人员，尤其是持证从业人员的沉淀，行业已经具备提供专业委托服务的基础。目前，买卖合同签订后，经纪机构提供的部分服务就属于委托服务，如配合卖方赎楼、缴税过户、迁出户口等，协助买方办理贷款、缴税过户、物业交割等。居间模式下，经纪机构和人员提供的服务已经向委托服务延伸。此外，个别经纪机构试水“二手房砍价师”业务，由经验丰富的经纪人员担任砍价师，单独为买方提供购房建议、协助谈判，收取砍价提成，本质上就是买方服务。

3.2行业外部环境分析

房地产经纪服务问题多，交易纠纷频发，负面报道不断，导致经纪行业社会形象极差，老百姓对行业乱象深恶痛绝，很多人更是戏称“‘黑中介’是毕业生的社会第一课”。尤其是，随着我国进入存量房时代，人们产生了更高质量的住房需要以及更高水平的居住服务需要，当前的经纪服务水平已无法满足社会发展需要，亟需从根本上解决。

行业主管部门也逐渐意识到，房地产经纪行业存在的很对问题源于制度设计，行业监管由依靠整治逐步转向信用管理、完善规则，管理理念正在逐步转变，如2018年6月以来全国层面没有开展专项整治活动，2018年10月住房和城乡建设部《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法（网上征求意见稿）》等信用信息管理办法。此外，“放管服”改革的大背景下，短期内无法实行从业人员准入管理、全面交易资金监管或佣金监管等强制措施，行政监管抓手减少，因此更多要依靠完善制度设计来营造经纪行业重视服务质量的环境氛围，促进经纪服务向高质量、高水平发展。

4、事前签订房地产经纪服务合同引导实现单方模式

通过规范房地产经纪服务合同签订方式，倡导先签订经纪服务合同再提供服务，在房屋交易产生之前，锁定卖方或买方，引导行业逐渐发展为单方模式。2017年6月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括《房地产经纪服务合同（房屋出售）》《房地产经纪服务合同（房屋购买）》《房地产经纪服务合同（房屋出租）》《房地产经纪服务合同（房屋承租）》。未来可以在经纪行业内加强推广应用，一是明确经纪机构和经纪人员的告知责任。在向客户提供经纪服务前，需告知其可以选择居间服务或服务，如果客户选择服务，需签订经纪服务合同；如果选择居间服务，需要签署放弃服务的声明。二是加强对单方模式的宣传和引导，对于经纪机构和经纪人员，单方模式可以降低客户跳单风险；对于客户，单方模式可以保证交易安全，提高服务质量。

作者：王明珠 单位：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

房地产经纪服务问题篇3

学生学习效果是学习态度、学习行为和学习结果的综合反映，是衡量教学质量高低的重要依据。科学的评价方式有利于激发学生学习的积极性、形成融洽的学习氛围，也有助于课程改革的顺利实施和教学质量的提高。《房地产经纪》课程是面向房地产开发与管理专业学生开设的专业方向课，以、居间为主线介绍房地产经纪基本业务流程和工作内容。长期以来，在学生学习评价时存在不全面、不科学的情况，导致出现了课堂抬头率低、学生作业应付、不考不学等现象。深化学生学习评价改革是实现“以学生为中心”的课程教学的需要，也是提高教学质量及人才培养质量的重要保障。

1现行评价方式及存在的问题

《房地产经纪》课程现行评价方式主要存在以下问题：(1)评价主体单一，任课教师作为唯一评价主体对学生学习进行单向评价，缺少了评价对象及其他相关主体的参与，使得评价结果在一定程度上缺乏科学性和公正性，部分学生满意度不高。(2)重理论考核、轻实践考核。《房地产经纪》课程是一门实践性很强的课程，现行评价主要采取笔试方式进行，更多考核的是理论知识的掌握程度，反映不出学生的业务操作能力及职业素养的高低。(3)重结果性评价、轻过程性评价。对学生的学习评价主要通过课堂笔记、考勤、平时作业、期末考试这四项来进行，忽视了对学生情感、态度、创新和实践能力等方面的评价。(4)评价非标准化。在进行评价时，除了考勤、期末考试有具体的评分标准，其他考核项目主要依据教师的主观评价打分，随意性较强，无法做到客观准确评价。

2学生学习评价改革的思路

美国著名教育学家布鲁姆认为，学习评价应该以“目标达成度为中心，注重适应并发展每个人的能力”，学习评价可从诊断性评价、形成性评价和总结性评价三个层面进行。《房地产经纪》课程学生学习评价改革采取N+1+1模式，对照人才培养方案中知识、能力、素质目标要求，并结合课程实际及学习主体特征，将进一步明确评价目标、完善评价项目、细化评价指标、规范评价标准，对学生的学习态度、学习行为及学习效果开展多主体、全过程、全面综合评价，实现以评价促学生全面发展、促教学过程持续改进、促教学质量不断提升。

2.1评价主体多元化

为了使评价结果更加客观有效，在评价中引入多元主体评价模式，任课教师、学生以及企业指导教师共同参与学生学习评价。比如在课堂分组讨论中，同时进行小组自评、组内互评、组间互评、教师评价，在实训项目评价中还将企业指导老师的意见纳入评价结果。

2.2评价项目丰富化

除了常规的评价项目外，加强对学生学习过程的评价，建立态度、情感、知识、能力等多维化立体评价体系。比如学生的平时成绩评价项目拓展为课堂表现、课堂笔记、考勤、平时作业、期中测试等五个方面，实训项目从实训报告完成、课堂展示、个人总结等方面进行评价，将单一学习能力评价延伸到参与、协作、创新等方面。

2.3评价过程标准化

改变主观随意评价，对每一个评价项目都制定相应的评价标准，让评价主体参照评价标准对相应项目和对象进行评价，以提高评价的准确性和客观性。

3学生学习评价改革实施方案

《房地产经纪》课程学习评价将理论考核与实践考核相结合、过程性评价与结果性评价相结合，课程总评成绩由平时成绩、实训成绩以及期末成绩三部分组成。其中，平时成绩占总评成绩的30%，实训成绩占总评成绩的30%，期末成绩占总评成绩的40%。按照学校规定，期末成绩低于60分，课程总评为不合格。各部分成绩具体评价方案如下方面。

3.1平时成绩评价方案及依据

平时成绩主要对学生的学习态度、学习行为及知识掌握程度进行评价，平时成绩评价方案如表1所示。

(1)课堂表现。引入“雨课堂”混合式智慧教学工具，借助其对学生在课堂测试、提问、讨论等环节中的参与度的统计结果由任课教师及学生本人及同班同学对其学习态度、学习行为进行评价。(2)课堂笔记。课程讲解过程中，任课教师往往会根据人才培养目标、社会经济及行业发展变化等对教材内容进行调整、补充、更新。因此，课程进行过程中要求学生要记好课堂笔记，以理清课程思路、建立起完成的知识框架体系。课堂笔记采取四级制评分标准：A(90-100分)：字迹工整、条理清晰，记录内容完整准确，总结性强；B(80-90分)：字迹较为工整，内容较为完整，思路较为清晰，准确度和总结性一般；C(70-80分)：书写一般、内容有少部分缺失，条理性一般；D(60-70分)：书写潦草、内容不完整，思路不清晰。(3)考勤。根据“雨课堂”提供的出勤数据评价学生到课情况。考勤满分100分，实行扣分制度：迟到早退1次扣5分，旷课1次扣10分，累计旷课次数达到课时总量1/3的，取消其参加期末考试的资格。(4)平时作业。总共布置不少于3次的平时作业，每次作业满分100分，最后作业成绩为多次作业成绩的平均值。已提交的作业，主要根据评分标准进行评分。(5)期中测试。在课程内容过半时，组织一次期中测试，对学生阶段性学习效果进行评价。期中测试满分100分，按参考答案及评分标准进行评价。

3.2实训成绩评价方案及依据

为了评价学生具备的房地产经纪基本职业能力和专业素养，由任课教师与企业指导教师共同围绕房地产市场调查与分析、业务、居间业务等设计若干实训项目，要求学生按照实训要求提交实训报告并进行课堂展示，每位同学还需结合实训过程撰写提交个人实训总结，具体评价方案如表2所示。

(1)实训报告。由学生以学习小组为单位、通过分工协作完成。实训报告采取百分制计分方法，总分100分，由小组分(60%)和个人贡献分(40%)两项构成。为了提高评价的客观性、公正性，由任课教师及企业指导教师、学生学习小组共同参与评价，主要考核报告的完整性、内容的正确性、结构的合理性、格式的规范性等方面。各评价主体评分占该项评价总分值的比例如下：任课教师评分占40%、企业指导教师评分占30%，小组互评占20%、小组自评占10%。(2)实训成果展示。主要采用角色扮演、情景模拟等方法，让学生更好地感受职业氛围，强化所学专业知识。实训成果展示以学习小组为单位，按照前期完成的实训报告制作PPT、进行情景设计并在课堂上加以演示。最后由任课教师、企业指导教师、学生学习小组从PPT制作水平、演示过程中的仪表仪态、语言表达能力、职业能力具备程度等方面进行评价，各评价主体评分占该项评价总分值的比例如下：任课教师评分占40%、企业指导教师评分占30%，小组互评占20%、小组自评占10%。(3)实训总结。实训总结主要为了评价学生实训项目执行情况以及期间表现的团队协作能力，属于过程型考核范畴。每次实训任务结束后，要求每位同学根据自身实际情况撰写2000字左右的实训总结1篇。实训总结评价主要采取任课教师评价(占比60%)、学习小组内成员互评(30%)和学生自评(10%)相结合的方式。

3.3期末成绩评价方案及依据

期末成绩评价主要采取书面笔试方式进行，主要包括选择题、判断题、填空题、案例分析题等题型，由任课教师制订参考答案及评分标准，并据此对学生试卷进行评分，如表3所示。

4结语

美国著名教育评价研究者格朗兰德指出，“评价的主要目的是改进学习和教学，所以，评价结果的其他用途，都是第二位的或补充性的”。多元化的学生学习评价方式有利于建构多样化、个性化的人才培养体系，对于促进学生全面发展和个性化成长具有重要意义。《房地产经纪》课程对学生学习评价进行改革，主要目的是提高学生学习的积极性和主动性，促进学生明确学习目标、增加学习动力，促进良好学风、考风的形成。同时，通过有效评价，帮助教师准确了解学生学情，及时调整教学方法与策略，从而提高课程教学质量。

参考文献

[1]冯艳红,孙庚,于红,等.课程考核管理及考核方法改革的研究与实践[J].长春师范大学学报,2015,(01).

[2]格朗兰德.教学测量与评价[M].郑军等译,石家庄:河北教育出版社,1991.

[3]张乐乐,陈恩伦.新时代应用型本科高校学生评价的现实困境及其变革路径[J].内蒙古社会科学,2020,41(3):193-199.

作者：武晋一 单位：临沂大学土木工程与建筑学院