工程变更风险评估范文

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一、引言

近几年来，D市积极实施以政府为主导的大旅游发展战略，将旅游业作为市域经济的主导产业大力扶植。然而，在大力发展旅游业的今天，仅有的观光旅游是远远不能满足市场的需要，如何延长游客滞留时间，如何提高游客滞留率，成为深化旅游业发展的一个新课题。

在这一背景下，侏罗纪房地产开发有限公司经过五年的艰苦努力，成功地在灵岩山下钻探出了达到国家医疗标准的热温泉，提出了温泉花园房地产开发项目，该项目将成为复式休闲旅游链条中的重要项目，从而为“打造国际休闲度假第一城”加上一个厚重的砝码。因此，该项目的建设是十分有必要的。

房地产开发项目风险评估是指利用定性分析、定量分析等方法，对房地产开发项目的风险进行评估，从而计算出房地产项目风险发生的概率及其后果的危害程度，据此对风险进行高、中、低的划分，以加强风险管理[1]。其主要方法有：客观估计概率法、盈亏平衡分析法、专家调查法及敏感性分析法等[2]。

本文拟将项目风险评估的相关理论及方法与温泉花园房地产开发项目实际密切结合，对本项目施工建设阶段的主要风险进行了全面深入的风险评估研究，以切实加强项目施工建设阶段的风险管理，减少投资损失，提高项目经济效益。

二、项目概况

本项目地处四川省西区，坐落在二王庙后山下，山清水秀，风光秀丽，园内庭台楼阁，小桥流水，古木参天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪华，是的高挡消费场所。同时，距经济发达的成都市区仅半小时路程，周边交通便利，是成都居民假日休闲的首选和外地游客的必游之地。

本项目规划总占地面积78931.8平方米（约118亩），容积率1.14，建筑密度28.0%，绿化率38.7%，建筑总面积为109289.86平方米，其中，地上建筑面积 89757.86平方米，地下建筑面积19532平方米，地下停车位512个，地上停车位290个。

本项目建设内容包括：洋房住宅（6+1）33003.46平方米，底层商铺1141.1平方米，低层洋房（叠拼）23222.97平方米，商务楼4137平方米，酒店18598平方米，地下车位15492.7平方米。

三、项目施工建设阶段风险因素分析

在温泉花园房地产开发项目施工建设阶段所存在的主要风险有质量风险、工期风险、技术风险和成本风险四类，各类风险因素具体分解情况详见图1[3]～[4]。

图1 项目施工建设阶段风险分解图

四、项目施工建设阶段风险评估

本文对本项目施工建设阶段的风险评估主要采用专家调查法，为此，分别从侏罗纪房地产开发有限公司发展计划部、工程部、成本控制部、设计院等一些相关部门调派业务骨干，成立了专家小组[5]。按照专家的意见，对该项目施工建设阶段的主要风险进行了集中评分，确定了各个风险的权重，结果详见表1、表2、表3、表4、表5。

表1 项目建设阶段各子风险因素判断矩阵和权重

项目风险 技术风险 工期风险 成本风险 质量风险 权重

技术风险 1 1/2 1/4 1/3 0.096

工期风险 2 1 1/3 1/2 0.160

成本风险 3 3 1 2 0.467

质量风险 4 2 1/2 1 0.277

注：入（最大值）=4.03 C.I=0.01 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表2 项目工期风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

工期风险 自然灾害 承包商原因 组织不协调 权重

自然灾害 1 1/2 1/4 0.143

承包商原因 2 1 1/2 0.285

组织不协调 4 2 1 0.572

注：入（最大值）=3 C.I=0.0 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表3 项目成本风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

成本风险 施工条件变更 世界变更 材料价格上涨 施工索赔 权重

施工条件变更 1 1/3 1/2 1/2 0.122

设计变更 3 1 2 2 0.424

材料价格上涨 2 1/2 1 1 0.227

施工索赔 2 1/2 1 1 0.227

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.003 R.I=0.58 C.R=0.004＜0.1

表4 项目质量风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

质量风险 人员素质低 材料不合格 技术方案不合理 设备故障 权重

人员素质低 1 1/3 1/5 1/3 0.078

材料不合格 3 1 1/3 1 0.290

技术方案不合格 5 3 1 3 0.432

设备故障 3 1 1/3 1 0.200

注：入（最大值）=4.04 C.I=0.01 R.I=0.90 C.R=0.016＜0.1

表5 项目技术风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

技术风险 建筑材料更新 建筑材料升级 安全事故 生产力短缺 权重

建筑材料更新 1 1/2 1 1/3 0.141

建筑材料升级 2 1 2 1/2 0.263

安全事故 1 1/2 1 1/3 0.141

生产力短缺 3 2 3 0.455

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.03 R.I=1.12 C.R=0.004＜0.1

按照上述各类风险因素的权重，将各位专家的打分进行加权汇总，就可以得到个来风险因素的总得分，并确定它们由高到低的风险程度排序，以此来进一步确定项目施工建设阶段的高风险、中风险和低风险。排序情况详见表6。

表6 项目子风险因素总权重排序

评价因素 权重 子因素 权值 总权重 排序

工期风险 0.16 组织不协调 0.573 0.092 5

承包商原因 0.285 0.046 9

自然灾害 0.143 0.023

成本风险 0.467 设计变更 0.424 0.198 1

施工条件变更 0.122 0.057 7

材料价格上涨 0.227 0.106 3

施工索赔 0.227 0.106 3

质量风险 0.277 人员素质低 0.078 0.022

材料不合格 0.29 0.08 6

技术方案不合理 0.432 0.12 2

设备故障 0.2 0.055 8

技术风险 0.096 建筑材料更新 0.141 0.014

建筑材料升级 0.263 0.025

安全事故 0.141 0.014

生产力短缺 0.455 0.044 10

从表6中可以看出温泉花园房地产开发项目在施工建设阶段的高风险因素包括设计变更、不合理的技术方案、施工索赔和材料价格的上涨；中风险因素包括材料的价格不合格、组织的不协调和相关设备故障；其他为低风险因素。根据此排序可以比较有针对性地制定应对风险的计划，采取有效的防范风险措施。

五、项目施工建设阶段的风险控制对策分析

（1）加强设计交底和图纸会审

设计交底是指在施工图完成并经审查合格后，设计单位在设计文件交付施工时，按法律规定的义务就施工图设计文件向施工单位和监理单位做出详细的说明。其目的是对施工单位和监理单位正确贯彻设计意图，使其加深对设计文件特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保工程质量[6]。

图纸会审是指工程各参建单位（建设单位、监理单位、施工单位）在收到设计院施工图设计文件后，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况，并提交设计方进行处理的一项重要活动。通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸，领会设计意图，掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前[7]。

（2）加强监理制度

对于房地产开发项目而言，施工建设阶段实行有效的工程监理，能够提高施工建设的质量和效率，及时解决施工过程中出现的各种问题。同时，还能对设计交底和图纸会审的执行情况进行监督，显著提高设计质量，减小设计变更和不合理的可能性。

（3）严格设计变更审查制度

任何单位提出的设计变更必须经过业主的许可，在详细评估替代方案的成本与收益后，由原设计单位认可，方可进行设计变更。

六、结语

房地产业是我国国民经济发展的重要组成部分，随着房地产业竞争的日益激烈，开发商在施工建设阶段必须对各种风险因素进行识别及评估，以制定风险防范对策，加强风险管理。本文研究虽然有助于提高开发商的风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，但仅仅是提供了一种分析和解决问题的方法，在量化评估风险及处置风险方面都有待进一步深入探讨。

参考文献：

[1]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报,2010(8):183-184.

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业,2010(1):45-46.

[3]冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析[J].广东科技,2007(1):103-104.

[4]张小芳,栗卫东.房地产项目风险影响因素分析[J].山西建筑,2007(1):12.

[5]刘光富,陈晓莉.基于德尔菲法与层次分析法的项目风险评估[J].项目管理技术,2008(1):23-26.

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2合理控制风险

合理控制风险是本质安全设计的原则，安全设计最根本的原则是合理化降低风险。但合理的度的问题，经常会有争论。国家法律法规和标准规范是合理化控制风险的主要依据，也是最低要求。当然，若企业有更高的风险要求，可以高于国家标准。在化工项目设计时，要考虑事故预防的优先原则，优先降低事故率；也要考虑可靠性、耐用性优先原则以及针对性、可操作性和经济合理性原则。降低工艺风险的4项对策，按优先顺序排列。第一是本质安全性措施，就是在设计时消除危险，采用非危险或低危险性物料及过程条件，如：最小化危险物质、替代高危险物质、弱化不利的工艺条件、简化工艺过程的操作和运行。第二是被动性措施，通过过程和设备的设计特性，来降低事故频率或后果，所谓的“被动性”是指不需要启动任何的设施，如工艺和管道材料的设备选择、防火堤的设置，这些都是比较可靠安全的。第三是主动性措施，采用联锁控制、仪表保护系统及其他工程控制措施。第四是程序性措施，主要用于生产管理中，采用操作控制、管理检查、应急反应和其他管理方案，来防止或减少事故的影响。对于一个化工项目的发展阶段，经历工艺开发、基础设计、详细设计、施工建设、生产操作等几个阶段。想改变工程设计的本质安全性，最关键是工艺开发阶段，也就是在前期工艺研发时，有许多机会考虑怎样提高项目的本质安全性。随着建设项目的发展，改变本质安全性的机会在下降，但是改变外在安全性的机会在上升。

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一、工程概况和现阶段工程造价管理问题

（一）工程造价管理现状中存在的主要问题

当前，在对工程造价进行管理的过程中，在项目定额方面经常会出现项目定额与项目实际施工情况不相符、定额标准不统一以及在对定额项目进行执行的过程中，甲乙两方对定额项目意见不统一，存在分歧等问题，对工程造价管理造成一定影响。并且，由于企业造价管理工作人员素质和能力有限，其造价管理工作尚停留在简单的识图、算量、套定额、取费、和计算总价的工作方式上，既没有对现代化的计算机技术和信息技术进行有效应用，也未实现工程造价的全过程管理，导致造价管理工作效率有限。

1、没有对工程设计环节进行有效管理

工程设计环节也是工程造价管理工作中较为重要的环节之一。但是在当前的工程造价管理中，由于我国房地产企业对工程施工前的管理工作不太重视，所以房地产企业在对工程造价进行管理的过程中，经常忽略了对工程设计的管理。比如在该工程的工程设计中，便全权交由建筑施工企业进行管理，其不仅对工程造价管理造成影响，还会在一定程度上为工程施工留下安全隐患。

2、对施工企业施工准备工作监管力度不够

在实际施工中，施工企业通常只是简单的走个形式，并没有细致的对施工材料、施工人员以及施工设备进行检查。更重要的是，施工企业施工准备工作流于形式，而房地产企业也不对施工企业的施工准备工作进行有效监督，进而导致在施工过程中，经常性出现材料准备不足，施工设备没有就位以及施工人员不全等问题，影响工程施工的顺利进行。在该工程的施工中，就因为施工准备工作不到位，出现一次因为施工设备为进场和一次因为施工材料未准备齐全而延误工程施工的情况。

3、管理人员专业能力低下

由于一直以来我国房地产企业都没有对工程造价管理引起足够重视，工程造价管理方面投入资金不足，管理人员待遇不好，所以导致企业内部工程造价管理人才匮乏。当前，我国房地产企业的工程造价管理岗位上的管理人员根本就不具备高效的管理能力，专业素质低下，技术水平也达不到要求，胜任不了工程造价管理工作。在该工程的工程造价管理工作就能够看出，在工程造价管理工作中，部分管理人员工作不称职，敷衍了事，导致工程造价管理工作效率低下，在一定程度上对工程造价管理造成影响，限制了企业经济效益的进一步提升。

二、施工项目工程造价风险管理流程和风险评估体系的构建

（一）施工项目工程造价风险管理流程

在当前的工程造价风险管理工作中，其风险管理工作流程主要可分为三个阶段：第一阶段，对工程造价管理工作中的风险进行评估，通过风险分析和风险评价来对风险可能造成的影响进行系统评估，并对风险标准和风险值进行排序。第二阶段，有针对性对风险进行有效控制，尽可能降低风险所造成的经济损失。第三阶段，制定相应的风险控制决策，并对其决策进行有效实施 [2]。

（二）构建风险评估体系

在工程造价管理工作中，为了能够对风险进行有效控制，应该建立风险评估体系，其体系主要结构，如图1所示。

图1施工项目工程造价风险评估体系

1、社会政治风险

当社会政治和经济发生变化，比如通货膨胀、利率调动和相关政策变更等都有可能给房地产企业工程造价管理带来一定风险。

2、施工企业风险

当施工企业拖延施工工期，施工管理工作不到位导致工程造价上涨等会给企业工程造价管理带来风险。

3、决策管理风险

房地产企业自身在经营和管理工作中做出错误决策或者是管理工作落实不到位，会形成风险。

4、自然环境风险

自然环境发生变化，比如地震、强降雨、暴风等不可测自然因素，也会给企业工程造价管理带来风险。

5、工程技术风险

不同的施工技术和施工流程，会对工程施工造成一定影响，也会对工程造价造成影响，形成风险。

（三）工程设计变更风险

在对工程造价进行有效管理的过程中，一定要对工程设计进行严格控制，避免工程设计变更风险的出现，否则，将对工程造价管理造成较为严重的影响。 虽然，在整个工程建设成本组成中，工程设计费用仅占成本的1%左右，但是其对整个工程造价的影响却非常明显。据有关资料统计，在工程项目设计阶段，其设计对工程造价管理的影响高达75%，而在工程施工技术设计阶段，其对工程造价管理的影响也高达50%。由此可见，在工程造价管理中，对工程设计进行严格管理和控制所具有的重要作用。对工程设计管理，其管理目标就是避免工程设计变更，为此，在工程设计阶段，设计人员应该深入工程施工现场，并与施工技术人员进行充分接触，在充分了解工程地质和施工特点的基础上对工程进行合理设计，确保一次成型，避免后期发生变更。

三、施工项目工程造价风险管理的有效措施

（一）材料采购环节

材料费用在工程造价中占据比例巨大，因此，对材料费用进行严格控制，对降低造价管理风险的最佳措施。在该环节，房地产企业应该在参考工程设计的基础上，合理确定材料数量，并通过货比三家购买性价比最高的材料[3]。另外，还应该对材料的保存进行严格控制，尤其是易腐蚀和磨损的材料，避免材料损害而增加成本。在该工程中，由于房地产企业对材料环节进行了严格控制，最终节省了至少7.5万元的工程成本。

（二）工程施工环节

在工程施工环节，出了要避免出现延误、错误施工和材料浪费等问题，还应该在基于风险评估体系基础上对工程造价管理风险进行有效评估，尽可能规避掉风险，或通过预防措施将风险损失降至最低。为此，首先，企业应该聘请专业监理工程师对工程施工进行监理;其次，企业应该严格制定相应的预防措施，尤其是针对社会政治风险和自然环境风险两种不可测风险的预防措施，尽可能降低风险损失。在该工程中，该方面做的便很好，几乎未因此而造成损失。

（三）竣工结算环节

在工程竣工结算环节，为了避免出现风险，首先，房地产企业应该对施工前、施工中签订的合同进行详细核对，避免出现细节上的错误，在后期导致额外的签证和变更费用，甚至是工程索赔。其次，工程竣工结算一定要以事实为依据，切实反映实际成本，让经济利益的双方都了解到该工程的造价问题，以避免日后出现纠纷。当前，由于相关法律犯规逐渐完善和双方企业对此越来越重视，在该环节很少出现问题，比如在该工程中，该环节就未出现问题。

结束语：

工程造价管理是确保工程项目施工能够顺利进行和企业经济效益得到最大限度提升的基础保障，而在工程造价管理工作中，难免会出现相关风险。因此，为了确保企业经济效益的最大化，房地产企业一定要对工程造价风险管理引起足够重视，并通过采取相应的管理措施对风险进行有效控制。

参考文献：

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建筑工程项目主要包括分项工程、分部工程、单项工程、单位工程以及工程建设项目。建筑项目工程具有工期长、投资大的特点，且在施工过程中可能会受到很多因素的干扰。风险是任何项目工程中不可避免的，如果对建筑工程项目中的风险没有做好评估，很可能在工程进行中发现工程的预期目标无法实现，导致投资的失败，资金无法收回，因此在建筑工程项目中风险评估尤为总要。除此之外，建筑工程项目的施工安全成本的分析也很重要，通过对项目施工安全升本的分析，判断项目施工的经济价值，避免项目最终赔本。随着我国2001年加入世界贸易组织，外资企业也开始渐渐走进我国的建筑行业，促使建筑行业里的竞争也来也激烈。要想在我国建筑行业中长足的发展下去，建筑工程项目的风险评估以及施工安全成本分析必不可少。在我国目前的建筑行业中，建筑工程项目的投资不当的状况屡屡出现，这种现象的出现主要是由于没有做好建筑工程项目风险评估与施工安全成本分析。本文将主要对建筑工程项目的风险评估并对建筑工程项目的施工安全成本进行分析。

1.建筑工程项目风险评估

1、1、建筑工程项目风险评估概述

建筑工程项目中存在着很多的风险，而项目风险评估就是尽量的去发现项目中存在的风险，并采取相应的措施去避免这些风险。在建筑工程项目风险评估中，首先开始的就是风险的识别，风险的识别可以简单的解决掉无风险的一些问题，倘若要了解风险的来源就需要进行深入的项目风险评估[1]。建筑工程项目中的风险评估主要是应用风险分析的方法，通过风险分析技术来发现及确定建筑工程项目中的一些风险因素，其主要的应用就是找到建筑工程项目中潜藏的风险。在建筑工程项目的前期就要做好建筑工程项目的风险评估工作，以为建筑工程项目的顺利进行提供必要的理论基础。

1、1、1风险分析方法

风险分析主要依照以下几点：

1、1、1、1对所进行的建筑工程项目进行数据的收集

要想做好风险分析工作，数据的收集必不可少，需要做的是收集与风险分析相关的资料和数据，这些资料可能是以往建筑工程项目结束后所总结的经验，也可能是专家学者对风险分析做出的重要论述。不论数据与材料如何获得，必须保证所收集材料的真实性和客观性。

1、1、1、2建立相应的风险分析模型

通过建立相应的建筑项目风险分析模型，可以将风向分析更加直观的表现出来，为确定风险数据打下良好的基础。分析模型例子如表一

分析模型例子表一中，我们可以直观的发现，购买保险的损失期望值最小，其为最佳方案。

1、1、1、3项目风险评价

在给建筑工程项目工程风险分析建立模型以后，就可以细致的对项目的风险进行评价。当建立模型以后，对项目风险的评价就可以更加更加的全面。

1、2建筑工程项目中的主要风险因素

在建筑工程项目中主要面临以下方面的风险

1、2、1环境与技术方向的风险

在建筑工程项目中主要面临这地质地基条件、设计变更或图纸供应不及时、施工技术协调这几方面的风险。在建筑工程开始前期，工程的发包人会为建筑工程项目承包人提供相应的地基技术要求以及地质资料，但这些资料在有的时候与实际的数据有很大的出入。倘若在建筑工程项目进行时发现这些问题，将会拖慢项目进度。设计的临时变更以及图纸供应不及时也会为建筑项目工程施工带来一定的影响，严重时可能导致工期的推迟以及经济的损失。在工程施工的过程中，还要注意施工技术的协调，倘若各专业间不能很好的、及时的协调遇到的问题，可会导致项目工期的延误。

1、2、2项目合同方面的风险

在建筑工程项目中还存在合同方面、发包人的资信因素、工包方面、履约方面等也是建筑工程项目风险中存在的。合同的缺陷、涵盖不全面、文字中存在漏洞、条款不严密等，都可能在项目进行中引起经济的纠纷，导致项目无法顺利进行。发包人的经济状况的恶化，很可能导致发包人无法按照合约履行合同，不能按照合约约定的时间结算工程的款项。分包以及履约等不能顺利的进行，也会导致项目进行中出现一些不必要的麻烦，导致工期的推迟[2]。

1、2、3经济方面的风险

对于建筑工程项目，需要对招标文件及工程要素市场价格等进行仔细的分析，核对。否则在工程进行时出现问题，很可能导致建筑工程项目的成不增加，收益降低，甚至导致承包商赔钱。

2.建筑工程项目施工安全成本分析

建筑工程项目具有施工强度大，且危险的特点。因此在建筑工程施工过程中安全成本就比较高，在项目开始之前基于对建筑功臣项目风险的评估，来进行建筑工程项目施工安全成本分析，可以保证项目花费的尽量降低。

2、1基于项目风险分析保险的重要性

建筑工程项目花费很大，其中易于出现问题的环节也很多，基于对建筑工程项目风险的评估，建筑工程项目在进行前应该考虑项目自身的需求，考虑是否为项目及工作人员购买保险。确保在项目出现事故时，项目本身的损失可以降到最低。

2、2建立建筑工程项目施工安全成本评价体系

对于建筑工程项目施工安全成本的有效利用，需要建立适合的施工安全成本评价体系。通过对相关资料的搜集、分析，总结得出建筑施工项目中安全成本利用效率最高的方案。其具体内容有：1、安全管理费用：安全保险费用、安全奖励费用、安全管理人员费用、2、安全设施费用：升降机的费用、施工中用电费用、防护棚的费用。3、培训费用：普通工人的费用、特种工人费用、管理人员安全培训费用。4、现场清理费用、工人住宿设施等费用、工地围栏的费用。5、劳动保护法中规定的工人费用、特种工人津贴费用、管理人员费用等。通过对上诉费用进行仔细的分析，以确定建筑工程项目施工安全的成本，以保证成本的最有效的利用[3]。

3.结论

对建筑工程项目的风险评估工作还需要不断的完善，建筑工程项目在发展过程中将面临的风险也越来越多。建筑工程项目的施工安全成本在经济全球化的今天也将不断提高，这也需要施工安全成本分析工作越来越仔细，才可以将成本最大化的利用。相信在未来这两项工作也会做的越来越细致，建筑工程项目也可以更好的进行。

参考文献：