价值投资估值方法篇1

我国创业投资的探索始于20世纪80年代中期，为推动高科技产业发展，促进科技成果转化发挥了一定作用。但从总体上看，我国创业投资仍处于起步阶段。十六大以后，创业投资业迎来了一个发展的良好时机，创业投资中的核心问题就是要正确评估创业企业的价值。正如成思危先生指出的:创业投资目前主要应支持真正有创新的技术，促进科技与金融的结合而占领技术制高点。在创业企业初创、开拓、成长和成熟四个阶段中，初创和开拓发展期是培育创业企业的关键阶段，也是创业投资应突出的重点。

创业投资，是指由专业投资机构在自担风险的前提下，通过科学评估和严格筛选，向有潜在发展前景的新创或市

值被低估的公司、项目注入资本，并努力实现风险企业的高成长性，以获得高资本收益的投资行为。

一、创业投资的特点

1.投资方向主要集中于高科技领域。创业投资追求的目标就是高资本收益，而高资本收益往往存在于高科技领域，所以高新技术创业成为创业投资的重点。

2.是一种高风险、高收益的投资。由于创业投资主要是支持创新技术与产品，技术及市场等方面的风险都相当大，其成功率平均只有30％左右。据美国一些有丰富经验的创业资本家介绍，在他们所投资的项目中一般只有三分之一相当成功，三分之一持平，还有三分之一血本无归。但由于成功的投资项目回报率甚高，故仍能吸引一些投资人进行投资。

3.是一种长期和多阶段的重复投资。创业投资往往采用分阶段的投入方式，一般要经过3年～7年才能通过蜕资取得收益，而且在此期间通常还要在不同的阶段不断地对有成功希望的项目进行增资。因而常常被称为“勇敢而有耐心的资本”。

4.是一种专业投资。创业投资不仅向创业者提供资金，还提供投资者所积累的学识、经验，以及广泛的社会联系，并积极加入到与创业者共同创办的企业的经营管理，尽力帮助创业者取得成功。

二、传统企业价值评估方法

企业价值评估方法依据评估对象的性质、参照物及资料数据的渠道不同，形成了三种评估方法：成本法、收益法和市场法。

成本法(cost approach)，是从历史成本的角度评估企业价值。在成本法的价值评估中，评估的价值是以成本为基础的，在实务中，主要表现为以成本方法评估重置成本价格。

收益法(income approach)，是从未来收益的角度评估企业的价值。收益法是依据资产收益，经本金化处理来评估资产价格的方法。这种方法有资产收益和收益的本金化两个方面，且只能用于收益现值的评估。在使用该方法时，对被评估对象有以下要求：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币量来计量；第二，与获得资产未来预期收益相联系的风险报酬可以估算出来。在收益现值法中，运用的最为广泛和普遍的就是NPV法。净现值(NPV)在工程经济中定义为:“把各年的收入与支出，按投资收益率折现后与初始投资现值相减的差值。”如果企业的寿命期里均利用统一折现率，则有净现值的表达式为:

如果NPV＞0，该方案值得投资；如果NPV＜0，则不值得投资；NPV=0，方案收支相抵，取决于投资者的意愿。

市场法(market approach)，是从目前市场价格的角度出发，参照市场类似资产价格来评估企业价值的方法，又称市场比较法。其出发点是:构成资产的生产要素如同一般商品一样，可以在市场上交换，而且资产的绝大多数种类也确实在市场上流通。按照替换原则，市场可比较的价格就可作为被评估资产价格的依据。运用市场法评估资产价值，有两个基本要求，一是有活跃的、公开、公正、公平的市场，二是有可比的资产交易活动。

三、基于期权方法的价值评估

在前文中，介绍了创业投资往往采用分阶段的投入方式。面对复杂多变的外部环境，创业投资家可以根据环境的变化，相机地采取应变措施。在每一阶段进行投资之前，创业投资家都会对已投资的创业企业的运行情况做进一步的分析判断，再决定是否投资。他可以在环境好的时候扩大投资规模，也可以在环境不好的时候延迟投资、缩减投资规模甚至停止向企业投资。实际上，这种分段投入的操作方式在创业投资领域是相当流行的。这种经营灵活性应该具有价值，并为创业投资家所追求。另外，创业企业的战略成长也会带来效益，这也是传统的评价方法所没有考虑到的。创业投资家向创业企业注入第一笔资金以后，就相当于在未来得到了享有这种经营灵活性和战略成长效益的权利，这是一种期权，被称之为实物期权。实物期权方法能够客观地处理一部分未知的信息，从而增加了投资机会在高风险情况下的价值。实物期权方法认为:不确定性产生了期权价值，而且不确定性越高，(在一定的范围内)期权的价值就越大。由此可知，正是对不完全信息的不同处理方式，导致了两种投资决策方法的不同。这也是为什么有些投资企业用NPV方法判断不值得投资的企业或项目，而运用实物期权方法却认为其很有投资价值的原因所在。因此，探讨创业企业价值波动的随机过程，研究创业企业中所涉及的实物期权及其相互关系，对科学、准确地评价创业企业、项目的价值和创业投资的科学决策具有重要的理论价值和应用价值。

我们从下面的一个例子进行分析，从而更好地了解实物期权对价值评估产生的影响程度。

假设一个项目的初始投资为500万元，年现金流量为250万元，项目的寿命期为5年，项目的期末价值为100万元。假设创业投资家所要求的报酬率为50%，即用50% 作为该项目的折现率，创业家为了筹集500万元的创业资金，设计了以下三种融资方案：

1.直接要求创业投资家在项目开始时一次投入500 万元创业资金。

2.要求创业投资家分两年注入创业资金，每年投入250 万元，但是两次都必须投入，不能变更。即第二年的项目投资必然发生。

3.要求创业投资家分两年注入创业资金，每年投入250 万元，但是第二次投入与否由创业投资家根据企业第一年运作状况的好坏来做出决定，即是给创业投资家一个放弃投资和进一步扩大投资的选择权。

在第三种融资方案中，创业投资家有权利（即期权）决定是否在第二年继续投入资金250万元，而这种决策是在第一年末得知企业第一年的经营状况及现金流入信息后做出的。即：投资者根据企业经营状况的好坏，以对自己有利的原则行使继续投资或终止投资的权利。如果创业投资家决定放弃，那么项目在第一年后就得不到任何现金流入，并且，项目的期末价值也和原来预计的100 万元不同，降为80万元。假设出现以下两种情形，概率各为50％。情形一:项目在获得第一年的250万元投资后，经营状况好，一年后其现金流为450万元，投资者决定继续投资。情形二:项目在获得第一年的250万元投资后，经营状况不好，一年后其现金流仅为100万元，投资者决定放弃投资。将上述两种情形作相应的现金流量分析如下：

两种情形下累计净现值的平均值:（378-206）/2=86(万元)

从上面的分析可知，在50％预期报酬率的前提下：

第一种融资方案该项目价值为－12万元。

第二种融资方案该项目价值为71万元。

第三种融资方案该项目价值为86万元。

四、结论

从上例中我们可以清楚的看到：如果不考虑期权价值，该项目的评估价值为负数，那么该项目的投资应予否定；但是考虑了期权价值，该项目的评估价值为正值，那么该项目的投资是经济合理的。从这一点上可看出，在创业投资中应用期权的方法进行价值评估，可以更真实、更全面的反映项目的价值，以便投资者进行投资决策。也正是由于创业投资中体现的期权特性促使我们利用期权工具进行企业、项目的价值评估，从而更好地进行投融资决策。

参考文献:

[1]陈州民:高新技术企业的价值评估.资产与产权，2000年第6期

[2]成思危:发展风险投资应分三步走．中国宏观经济信息网，2002年05月22日

[3]刘健钧:创业投资制度创新论-对“风险投资”范式的检讨.北京:经济科学出版社,2004

[4](美)约翰・C・ 赫尔:期权、期货和其他衍生产品．华夏出版社，2000

价值投资估值方法篇2

风险投资项目是指蕴含较大风险，可能为投资者带来高额收益或对投资者具有重大战略意义的投资项目。风险投资是在承担很大风险的基础上，将资本投资于具有高成长价值的固定资产项目或创业公司，促进企业快速发展，通过项目营运，而获取高额投资回报的一种投资方式。许多企业的风险投资项目经营实践表明，风险投资项目是推动企业技术更新、产业升级、结构调整的重要推动力量。但另一方面，风险投资项目因为其内在的风险性以及未来收益的不确定性，可能会给投资企业带来巨大损失。因此，风险投资项目既是企业发展的重要推动力，同时也可能成为导致企业经营发展失败的原因。

风险投资项目管理的关键在于投资决策问题，正确的投资决策在于两个方面：一是对投资项目的价值准确评估。二是对投资项目风险准确识别并加以测量。投资决策就是在收益和风险这一对相互关联、相互作用的矛盾统一体中寻求均衡。投资项目价值评估是在充分考虑各种风险的作用下，对投资项目收益与投资额的测算与比较，也就是对投资项目所具有的内在价值进行评估。风险投资项目的价值评估是投资决策的关键问题。

一、风险投资项目价值评估的现状及存在的问题

风险投资最大的特点在于其高收益、高风险性。正是由于高风险的存在，风险投资家在确定投资项目时必须进行科学的评估和严格的筛选，以尽可能承担较小风险。风险投资项目价值的评估关键在于对投资项目收益与风险的评估。目前，风险投资项目的评估一般以定性分析与定量分析相结合的方法进行，已形成了较为成熟的理论体系，定性方法主要以因素分析法为主，因素分析法是通过对投资项目的各种因素与投资项目收益的相关性分析，从而筛选出一些主要指标，形成评价指标体系，并利用相应方法对各指标赋于不同的权数，对各指标进行打分测评进行的投资决策。因素分析方法并不能对投资项目实际价值进行计算，仅是一种是否进行投资的决策方法，并未真正对投资项目的价值进行评估。定量的分析方法主要以净现值法（NPV）为主要方法，净现值法是根据投资项目从建设到终结的各时间期的净现金流量，按照一定的折现率来计算现值，从而对整个投资项目进行价值评估的方法。净现值法是一种最为传统，应用最为广泛的投资项目价值评估定量方法。现金流量贴现法将风险投资项目未来的现金流量贴现，仅适用于处于成熟阶段、现金流量稳定并可准确预测的风险企业，适用范围较小。净现值法是一种静态投资评估方法，局限性明显。

无论是定性分析的因素分析法，还是定量分析的净现值法，从实践来看，现有投资项目评估方法都存在一定的问题。主要体现在以下几个方面：一是放弃对投资项目的价值评估，而把投资项目的价值评估转化为一种决策方法运用。二是在投资项目价值评估中注重投资成本而忽略了对投资项目未来收益的定量计算。三是在对投资项目收益计算时，以一种静态的观点，没有充分考虑在风险情况下，其收益的变化。尽管如此，净现值（NPV）法还是得到了广泛的应用，成为投资项目价值评估理论的经典方法。净现值法是一种静态分析方法，没有考虑投资项目本身所具有的选择权价值。实物期权评价法弥补了这一缺点，实物期权评价法是在考虑投资项目各阶段所具有各种选择权价值的基础上，对投资项目价值进行评估的一种投资项目价值评估方法。按照实物期权方法，投资项目价值为NPV与选择权价值之和。与传统的投资决策分析方法相比较，实物期权的思想方法不是集中于对单一的现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，即现金流的所有可能变化范围，用概率的语言来描述，就是项目未来现金流的概率分布状况。实物期权是一种考虑投资项目柔性经营策略的动态投资项目价值评估方法，但实物期权的方法过于复杂，其应用受到极大限制。这是因为：第一，利用实物期权方法对投资项目价值评估时，很难识别投资项目具有的所有期权；第二，对各种选择权的价值难以准确评估。

如果不考虑投资项目的柔性经营策略价值，净现值法（NPV）是目前投资项目价值评估最为理想的方法，优于其它评估方法。但净现值法没有充分考虑风险的影响，以静态的观点对投资项目进行价值评价。如果在净现值法的基础上，充分考虑风险的影响，对净现值方法进行一定的修正，那么，利用修正的净现值法进行投资项目价值评估将更为准确与符合实际。目前，利用净现值修正模型进行风险投资项目价值评估的应用越来越广泛。

二、净现值法的调整方法分析

净现值法（NPV）是目前风险投资项目评价的主要方法。所谓净现值法是指将投资项目整个生命周期各个期间的净现金流，按一定的投资报酬率（折现率）进行折算，在投资项目起始点的现金流的折现累计值，并把折现累计值与项目初始投资额进行比较的评价方法。这种方法考虑了项目从起始点到终结点的现金流，并体现了资金的时间价值。

其表达公式为：

n：投资项目的寿命周期；

CFt：资产在t时刻产生的净现金流；

r：折现率，通常为项目的无风险折现率；

价值投资估值方法篇3

我国固定资产投资存在诸如固定资产投资规模相对过剩、安全环保固定资产投资相对不足、固定资产占用资金成本过高等相对过度投资现象、固定资产投资方式落后等问题，直接影响企业价值的提升，进而阻碍国民经济的长期平稳较快发展。鉴于国有企业集团在当今中国经济体系中占有极其重大的地位，并有其自身特殊体制的特征，因此，研究国有企业集团固定资产投资与企业价值的关系，将为国有企业集团制定合理的固定资产投资政策提供强有力的理论支持，进而有利于集团能够提高投资效率，提升集团企业价值，培育和发展集团企业核心竞争力。

固定资产投资国内外研究分析

自二十世纪八十年代以来，国内外学者关于企业投资研究形成了丰富的研究成果，企业投资问题受到理论界与实务界的广泛关注和研究。

一、从国外研究现状来看，国外学者主要从信息不对称角度、冲突角度、投资模式角度等方面研究企业投资与企业价值关系。

二、从国内研究现状来看，国内学者主要从财务融资约束角度、投资模式角度、投资规模角度等方面研究企业投资与企业价值关系。

虽然国外学者对企业投资与企业价值的研究取得了丰富成果，但西方国家成熟资本市场环境下的研究结论在我国有诸多不适用的情况。因此，结合固定资产投资与企业价值理论，研究二者关系，为我国国有企业集团固定资产投资行为提供理论支持与实证经验。

固定资产投资评估方法

企业进行固定资产投资的目标是提升企业价值，企业进行固定资产投资决策是否可行，关键是评估投资前后预测企业价值的增减，以确保该项投资决策的可行性。目前，国际上的价值评估实务中，主要有收益法、市场法、成本法等三种价值评估方法。

一、收益法

收益法(income capitalization approach )，也称收益资本化法，企业价值评估中的收益法是根据预测评估对象的未来收益，选择适当的报酬率使之资本化或将其折现的累加值，以此确定评估对象价值的方法。收益法主要包括现金流量贴现法(DCF) 、经济增加值法(EVA)。

第一，现金流量贴现法(Discounted Cash Flow Method)

现金流量贴现法是指通过把企业预期现金流量进行现值折算的计算企业价值的方法。但是，在实际工作中，由于其估值方法复杂、估值区间范围大，导致很难捕捉短期盈利机会，从而一定程度限制了该方法的应用。

第二，经济增加值法(Economic Value Added)

经济增加值法(Economic Value Added)，也称经济附加值，是由美国学者Stewart提出经济增加值等于税后净经营利润与资本成本之间的差额。在采用基于EVA的企业价值评估方法时，侧重重视税后净经营利润与资本成本，忽视了非财务信息，不能全面评估企业所包含的非财务类信息的价值。

二、市场法

市场法（market approach），也称市场价格比较法，是在相对完善与活跃的市场的存在、存在与被评估资产相似的企业且其参照物相同为前提下参照相类似企业价值确定企业价值的评估方法。

市场法通过参考比较评估企业价值，充分考虑了市场变动因素，相对比较真实地评估市场价值。但是运用市盈率来评估企业价值需要产权交易相对规范的市场，另一方面，运用市场法评估企业价值缺少理论基础，在实际工作中，市场法仅作为一种计算技术对收益法和成本法起补充作用。

三、成本法

成本法也称成本加和法，是指在企业资产负债表数据的基础上，将被评估企业视为各种生产要素的综合体，合理评估企业账面资产和负债，即评估各项可确认资产、商誉或经济性损耗，最后将各项可确认资产加总求和与商誉或经济性损耗计算，确定被评估企业价值的评估方法。

价值投资估值方法篇4

PAN Lihua

（Guangzhou College of Commerce， Guangzhou， Guangdong 511363）

Abstract If the investor want to get more profits in the stock market， the investment ideas and investment strategies is very important. Value investing strategy is a successful investment strategy. When the stock price below the intrinsic value ，investors can be gradually buy and hold； and the stock price higher than the intrinsic value， investors can be gradually sell. Valuation of the company's intrinsic value is particularly important on the market. This paper summarizes various valuation methods， and advocate avoiding speculation. It's useful to the investor in the long run.

Key words value investing； intrinsic value； absolute value assessment model； relative value assessment model

0 引言

价值投资是一种成功的投资理念，它又被称为内在价值理论。它的思想在于通过对股票的分析，估计上市企业股票的内在价值，并通过对其内在价值和市场价格的比较，找到内在价值高于市场价格的股票。价值投资的理论认为：股票价格总是围绕其内在价值上下波动，而内在价值是可以估计的；长期来看，股票价格会向其内在价值回归；当股票被低估时，出现投资机会，内在价值与市场价格间的差值越大，预期的收益就越高，投资者承担的风险就越小。所以，价值投资策略的关键是找到股票的内在价值，并利用其决定对该股票的买卖策略。

1 我国股票市场的价值投资策略

西方发达国家的证券市场上，股票的价格与股票的内在价值表现出高度的一致性，价格能够及时反映价值的变化。但在我国证券市场上，普通投资者不作分析、盲目跟风的风气比较严重，价值投资理念仍然不足，从长远看来价值投资策略有助于改变这种跟风炒作的风气，以期待短时间内获得高额收益的不良风气；可以帮助投资者及时发现可以避免的风险、锁定盈利，进行积极有效的投资；有助于规范我国证券市场的秩序，促进中国证券市场的健康发展，充分发挥股票市场功能。在中国证券市场上，投资者采用价值投资策略，可以充分利用中国经济持续增长的机会，以获得的超额收益。

为进行价值投资，必须确定企业的内在价值。采用合适的估值方法尽可能准确地估计上市公司价值的近似值，目前，股票市场的估值方法有股票绝对估值法和股票相对估值法两种。

2 股票估值方法比较

2.1 绝对估值法

绝对估值是通过对上市公司历史财务数据及当前经济数据和对未来反映公司经营状况的财务数据的预测估计上市公司股票的内在价值。

绝对估值法中最常用的估值方法是现金流贴现定价模型， 现金流贴现模型是在西方证券市场上被广泛应用的一个企业价值评估模型，其基本原理是：对各种资产未来的收益按照一定的折现率折现为现金流的现值。其一般的模型为： =

式中，表示上市企业的价值，表示在时刻股票的现金流量，表示折现率。

企业的价值实质上是由预期现金流的大小，贴现时间和贴现率决定的。先常用的贴现方法有三个：股权自由现金流贴现模型（FCFE）；公司自由现金流贴现模型（FCFF）；红利贴现模型（DDM）。这三个不同的模型不同点在于现金流的定义不同。在FCFE模型中，扣除增加运营成本、偿还债务等指出后余下的现金流，在FCFF模型中，现金流是包括股东、债权人在内的现金流的总和，在DDM模型中现金流为股票持有者预期能得到的现金流的现值即红利。每个模型都具有相应的推广，在证券市场上应用最多的贴现模型是公司自由现金流贴现模型。

该方法的优点是：（1）贴现现金流法可以反映一个企业的综合情况；（2）现金流法的估值结构可以反映公司的持续盈利能力。

该方法的缺陷：（1）估值方法计算复杂，数据量大；（2）较难找到合适的短期盈利机会。

2.2 相对估值法

相对估值法认为是同行业的公司之间有较大可比性，只有相对价值才有现实意义。通过估值水平的相对比较，来判断公司股票是否具有相对投资价值。常见的相对估值法主要有市盈率法（PE）、市净率法（PB）、市销率法（PS）等。

2.2.1 市盈率法

市盈率估值法是指以行业平均市盈率（PE）来估计企业价值。将市盈率指标与公司的市场价值建立联系，即股票价格相对于公司每股收益（EPS）的比值，即： = 。

每股股票价格可以表示为市盈率和每股收益的乘积。每股收益为净利润与发行在外的总股本的比值决定。市盈率经常采用行业平均市盈率，将由此算出的价格为股票的内在价值。

市盈率估值法法主要用于估计股票的投资价值与投资风险，衡量上市企业的盈利状况。

其优点是：（1）市盈率简单清晰，数据容易计算；（2）能把价格和企业盈利结合起来，直观地反映了投入和产出的关系；（3）市盈率可以包含公司经营的风险、增长、未来盈利与当前盈利的差异等丰富的内容。

其缺点是：（1）此方法算得市盈率为静态市盈率，它只能反映公司过去的估值水平，不能体现公司的成长性；（2）每股收益是容易被操作的财务指标，在反映公司收益方面局限性较大。

2.2.2 市净率法

市净率（PB）是指股票市场价格与每股净资产的比率。即： = 。

其中每一股股票代表的公司的净资产。

此种估值方法适用于拥有大量资产并且净资产为正的公司。上市公司的经营状况决定了企业的净资产的多少，该方法认为企业经营效益越好，公司资产价值增值越快，股票的净值就越高，股权价值就越大。一般来说：市净率越低的股票，投资价值越高；市净率越高的股票，则投资价值较低。市净率PB既可以从经济基本参数中估计出来也可以与类似企业比较得到。

其优点是：（1）净资产的数据容易取得且易于理解；（2）赢利为负的公司无法可以使用市净率法；（3）PB法提供了合理的跨行业的估值比较标准；（4）市净率变化可以直观反映公司价值变化，净资产账面价值比较稳定。

其缺点是：（1）不适用于会计制度不同的公司之间的比较；（2）净资产为负值的公司不可用；（3）对净资产不太多的服务型行业和高科技公司无实际意义。

2.2.3 市销率法

市销率法主要用来评估已经有销售收入，但是还未盈利的一类公司。市销率（PS）是公司股票市价与每股销售收入的比值，即： = 。

它能告诉投资者单位销售收入反映的股价水平。市销率是通过计算企业的股价除以每股销售收入，来判断企业的价值是被低估还是高估，同行业的公司相比，市销率越小，表明公司价值被低估，投资的优势更大。因此，该项指标既能考察公司的收益的稳定性和可靠性，又能有效把握其收益的质量水平。

使用市销率的主要原因是：相比于净利润，销售收入更加稳定，如果公司因为财务杠杆或者其他因素导致净利润发生变化，市销率指标能够克服相应的问题。

2.3 两种估值方法比较

相对估值法因为简单，比较容易使用，在资本市场发达的国家和地区被广泛应用，对于没有较深专业知识的投资者而言不失为估值的好方法。

价值投资估值方法篇5

二、什么是投资价值

由上文的资产评估价值类型可知投资价值是根据资产业务性质来划分的一种价值，同时其属于非市场价值。为了更好地理解投资价值，我们需要了解市场价值。《国际评估准则》对市场价值的定义为自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应充分知情、谨慎行事，不受任何强迫压制。

然而，《国际评估准则》中并没有给出非市场价值的定义。非市场价值是不满足市场价值定义的价值类型。因此，非市场价值不是个体概念，是集合概念，为不满足市场价值定义的其他所有的价值类型的集合。非市场价值的这些价值类型是典型市场价值以外的，有可能部分属于市场价值范畴，也有可能部分不属于市场价值范畴。

非市场价值中的投资价值为被评估资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。根据这个含义可见投资价值是针对特定投资者而言，且投资者有特定的目的来评估资产，进而产生的价值。

三、投资价值与市场价值的异同

从市场价值和投资价值的内涵看，两者之间的差异十分明显。资产的市场价值反映出市场作为一个整体对该资产效用的认可程度以及对其价值的综合判断，这明显不同于特定市场主体的判断。而投资价值是针对特定的投资者而言的，其最显著的特点是资产相同，评估目的相同，但因投资者不同而被评估资产的价值就不同。所以投资价值不同于市场价值。

从资产评估方法看两者的区别。业界评估资产的市场价值时，大多用到成本法和市场法，而评估资产的投资价值时，业界更多选择收益法，即对特定评估者而言被评估资产未来的价值的现值，而被评估资产未来的价值和折现率因而投资者不同而不同。鉴于评估方法的差异，市场价值和投资价值也存在明显不同。

四、企业并购中的投资价值——基于雪津啤酒并购案例

（一）案例回顾

股权转让前的雪津啤酒，总资产约为11.4亿元，净资产约为5.2亿元，评估后的净资产为6.18亿元。最后经过多方角逐，比利时英博集团以58.86亿元的开价受让了雪津100%股权。

（二）案例分析

雪津啤酒股权转让前，评估后的净资产为6.18亿元。而并购方进入第二轮谈判的荷兰喜力、比利时英博所报出的价格近60亿元，最后报价最高的比利时英博集团取得雪津啤酒公司全部股权。雪津啤酒与收购方或竞投者之间估价的差异近10倍，原因何在？

首先，站在雪津啤酒角度看，雪津啤酒的报价反映了该公司按原有企业管理持续经营条件进行评估的价格，这个价格明显属于市场价格。另外，雪津在评估这个价格时，其假定公司原有生产条件和规模基本不发生很大变化为前提，没有考虑特定的收购方。并且，雪津啤酒主要根据自愿公开公平的买卖原则进行自身价值评估，在评估时雪津假定没有改变生产经营方式。所以评估出来的价格基本体现了雪津的现状价值，为市场价值。

其次，站在收购方或竞投者角度看，无论是英博还是喜力公司，他们在评估雪津时，根据自身公司的管理战略，并考虑雪津啤酒特定的管理团队、品牌或声誉等方面与自身的管理战略的协同条件进而评估的价格。这个价格包含雪津啤酒厂的重置成本和雪津啤酒本身现金流说明的盈利能力。

在雪津啤酒股权转让案例中，可以看到不同的竞投者他们分别报出的价格是不同的，这个差异源于特定的收购方有独特的资源整合方案和独特的生产经营方式和市场。所以，收购方的报价为企业价值评估中的投资价值。

总之，雪津啤酒与收购方之间股价的差异的原因在于他们评估时的立场不同，评估价值类型不同。另外，通过这个案例笔者得到以下肤浅的结论：市场价值+溢价=投资价值，其中市场价值主要是由收购企业的规模及经营状况等经营现状决定，其是投资价值定价的基础，而溢价主要是收购企业对被收购企业的认知及收购企业的管理战略等因素综合决定。

五、结论

投资价值是依据其投资的需求条件，针对特定投资者评估某项投资的价值，其是非市场价值的一种。投资价值在很多方面不同于市场价值，但笔者从雪津啤酒的并购案中得到“市场价值+溢价=投资价值”等式，以期加深对投资价值的理解。目前对投资价值的研究还很欠缺，希望更多的学者和评估人员能加入到研究的队列中来。

参考文献

[1] 美国估价学会.不动产评估.地质出版社，2001.

[2] 全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：经济科学出出版社，2010.

[3] 张英，牟建国.资产评估学[M].北京：科学出版社，2007.

价值投资估值方法篇6

一、中国银行业财务价值评估的理论纷争

近年来。对于国有银行是否“贱卖”的争论日趋激烈。其中,较有代表性的是建设银行引入的战略投资者美国银行,在锁定期满后,即出售所持建行10%的股份(占其持股总数的一半)。筹得100亿美元的资金,远远超过其初始投资额。另外,中国银行引入的战略投资者苏格兰皇家银行和瑞银(UBS)。在锁定期满后,更是全部卖出其持有的中国银行股份,获得巨额套现收益。为此,形成了三种立场鲜明的意见:

第一,“贱卖”论。主要依据是中国银行业的股权溢价远朱实现。中资银行急于吸引外资,情急之下有些不计成本,过低估计了银行的真实价值。

第二,“公平”论。主要依据是外方银行的战略投资者,不只是投入了资本,而且改善了银行治理结构和技术等,并注入了其本身的无形资产,从而共同提升了银行的价值,中方也获得了巨额的股权溢价。

第三,“责买”论。主要依据是中国银行治理结构存在较大缺陷,不良资产问题较为严重,且外方投资者存在较多限制,比如,外方单一投资者股权投资上限为20%,有三年的锁定期等。所以外资投入中国银行业是一场风险很大的投资。

至今这些纷争虽然尚未有定论,但越来越多的人认为中国银行业在引进外资的过程中很可能确实存在价格过低的问题。尤其是随着战略投资者的抛售,原来认为能够在公司治理、经营管理水平和银行管理技术等方面获得较大帮助的希望也趋于破灭(刘煜辉。2005),“贱卖”的观点得到了较为广泛的共识。在进一步反思“贱卖”的诸多原因中,本文认为最重要的原因之一是在我国银行价值评估过程中存在较大缺陷,我国银行业需要建立新的、较为完善的估值方法体系,以更为准确地评估其价值,既不“贱卖”。也不“贵买”。而是尽量实现“公平”交易。

二、中国银行业财务价值评估方法的主要问题

(一)估值评估方法本身的缺陷

我国银行业价值评估的方法与企业价值评估方法基本相同,主要有以下三种:

1　收益现值法

该方法通过预测企业未来收益。选择合适的折现率将其折算为现值,据以确定企业价值。收益现值法评估的是企业的盈利能力,是首选的企业价值评估方法。但是。在收益现值法使用过程中,存在两大问题:一是被评估企业的收益要能够预测。二是被评估企业的风险要能够准确确定。在评估我国银行的过程中,上述问题都比较突出。首先,银行经营过程较为复杂,外部难于掌握其长期发展规划、管理决策机制和实际运营状况,不大容易准确预测其未来盈利。其次。我国银行大都属于国有企业,有很强的政府隐含担保性质,简单借鉴国外银行业的基本状况来估计中国银行业的风险折现率存在较大问题。但至今国内还没有权威的银行业折现率标准。

2　市场比较法

该方法以市场上与被评估企业相同或类似的企业的市场成交价值为基础,再根据被评估企业与参照企业的差异进行必要的调整,从而确定被评估企业的价值。该方法运用的前提是具备高度发达成熟的产权交易市场,市场的竞争能够产生较为公允的企业市场价值,而且有足够多的可类比交易案例。在现时的中国,资本市场尚待进一步完善,银行产权交易案例较少,该方法的运用较为困难。

3　资产基础法

该方法的基本思路是分别评估企业各项资产的价值,然后加总作为企业价值。在我国企业价值评估中,资产基础法仍然占有重要位置,社会公众也较为熟知。但是,本方法存在较为重大的缺陷:首先,企业整体价值一般不等于单项资产价值之和。企业是各个单项资产的有机组合,组织有效的企业价值高于单项资产价值之和。反之则低于单项资产价值之和。其次,采用该方法时,银行业的企业品牌、商誉和客户资源等无形资产的价值也很难得到充分反映。但对于非经营性资产比重较大的企业,用收益现值法等方法评估时,会忽略这些非经营资产的价值,此时就需要采用资产基础法进行评估。

综上所述,各种企业财务价值评估方法均有其适用范围和内在局限。在实际运用过程中,需要根据评估目的、评估条件选择合适的方法,并在充分考虑其局限性的基础上,对企业财务价值作出合理评估。

(二)估值评估过程中的重要遗漏

由于我国银行业在经营机制、行业监管、资产负债等方面,与普通工商企业显著不同。因此其价值评估也存在特殊性。在采用上述传统方法评估银行价值的过程中,存在诸多重要遗漏。

1　银行特许经营权的价值。为了控制风险,防止银行业出现过度竞争和垄断的情况,世界各国对银行业均实施特许经营。制定了比普通工商企业更为严格的监管制度,涉及市场准八、股东资格确认、分支机构开设、资本补充机制、资本充足率和偿付能力充足率等诸多方面。这种通过政府管制设立的“门槛”,具有租金的性质。相应的银行特许经营权是具有价值的。而且“门槛”越高价值越大。中国银行业的“门槛”显著高于以美国为代表的西方国家,其特许经营权具有更高的市场价值。目前的评估方法。尚难准确地对此价值进行测算。

2　银行经营中积累的品牌、网点、客户资源的价值。与普通工商企业相比。银行虽然资产规模庞大,但土地、房屋、办公设备等有形资产比重较小,只占资产总额的1―2%。其最重要的价值是企业持续经营过程中积累的品牌效应、网点布局、销售渠道、管理能力、客户资源、市场影响力、商誉等无形要素的价值。目前,在用资产基础法评估银行价值时,缺少对这些价值的合适评估方法,造成了遗漏或低估;在用收益法评估银行价值时,主要依赖于经营绩效,这使得相对较为流动的管理团队的组织效率的高低,在银行价值评估过程中占了过大比重,同样会造成银行价值的低估。

3　政府信用支持给银行带来的隐含价值。考虑到金融风险普遍具有波及扩散的特征,每个金融机构的风险对整体金融业和经济体系都是潜在的威胁,其风险防范具有准公共产品的特征。无论国内外,在金融企业(特别是大型金融企业)出现困难时政府都给予支持,以确保整个金融行业和经济社会的稳定。对于我国银行(尤其是大型国有商业银行),政府更是给予很高的支持,比如,1999年以来,先后多次对商业银行的不良贷款进行剥离;多次对国有商业银行直接注资以提高其资本充足率等。更重要的是,中国政府几乎成为国有大型商业银行的隐含担保人,这是国外银行所不具备的。对此,国外评级机构给出的评价过低,与我国银

行的实际情况有较大差距,这是造成我国银行价值低估的直接原因之一。

三、我国银行价值评估方法的改进途径

(一)对于评估价值与市场价值的思考

企业的评估价值很难与其市场价值完全一致,其原因在于,首先,不同的评估目的会得到不同的评估价值。例如,企业产权变动(包括上市)、融通资金、财产保险等相应的价值评估方法有所不同,其评估价值就会有所区别。而市场价值则是在竞争市场中,信息充分的市场参与者形成的交易价格。在一个给定的时刻只有一个市场价值。其次。企业评估价值形成后,一段时间内基本保持不变,而企业市场价值则会随市场波动而不断变化。

对于以上市交易为目的的企业价值评估来说,就是要合理估计企业交易可能形成的市场价值。但是。上市企业的股票价格又是不断波动变化的,这就造成一个很大的困难:究竟何时的交易价格为基础形成的市场价值,才是真正的市场价值。从本质上看,这是静态的企业评估价值与动态的市场价值的矛盾,在资本市场较为成熟的国家。同时经济较为正常运行时,两者相差不大。但对于中国银行业来说,中国资本市场尚不健全,国外评级机构又带有偏见,银行评估价值和实际价值就会形成很大差异。要解决这个问题,需要从两个方面着手:第一,在评估方法上加以调整,充分考虑中国银行特许经营权等的额外增加价值,以获得较为全面的企业评估价值;第二,需要增加市场竞价机制,随着市场的动态发展调整评估价值。

(二)将实物期权定价方法和改进的收益现值法相结合,可较好获得我国银行的评估价值

中国银行业财务价值较为合理的评估方式,是在收益现值法估值的基础上,增加特许经营权等的评估价值。具体公式为:

被评估银行的价值=银行持续经营的现值+银行特许经营权的价值

1　银行持续经营的现值用现值收益法加以估计,但需要两方面的改进。首先。不能简单按照国外评级机构给出的投资级别来确定其折现率。需要根据中国银行所具有的信用特征、规模、网络和客户资源等加以调整。其次,银行收益增长率需要根据经济发展状况进行调整,不能简单按照历史收益率增长速度进行外推。

2　中国银行业的特许经营权具有极高价值,其价值来源于银行业高进入壁垒可能带来的超额利润,其本质上是以银行价值(即收益现值法估计的银行价值)为标的的买入期权。为此,可以引入实物期权定价的方法,对银行特许经营权的价值进行评估。

(三)建立竞争性价值发现机制。使评估价值尽可能地接近市场价值

要获得更为准确的银行价值评估结果。除了改进评估方法,还需要通过建立竞争性价格发现机制来获得更为合理的评估价值,减少静态的评估价值和动态的市场价值之间的矛盾。该方法的思路是,首先按照上述改进的方法完成银行价值评估,据此确定初步的市场价格区间。然后,在寻找大型机构投资者批量购买的同时,有必要利用中国股票市场的配售平台,建立非机构投资者能够参与的市场询价和竞价机制。使得非机构投资者在锁定一定保证金后。能够参与银行上市发行的竞价。通过机构投资者和非机构投资者的竞价博弈。来获得更为合理的上市交易价值。建立上述机制的主要原因是,上市银行通常融资额度巨大。中国机构投资者的投资能力有限。如果仅局限于大型机构投资者。就有可能受制于少数国外金融资本,难以避免高折价发行的结果。

[参考文献]

[1]陈野华,卓贤中国渐进改革成本与国有银行财务重组[J],经济研究,2006(3):25-35

[2]赵保国,新股发行上市溢价之谜的解释[J],财经问题研究,2007(9):55-60

[3]陈引,郑明J11,实物期权无形资产及其价值评估研究[J],财贸研究,2005(3):94-97

价值投资估值方法篇7

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

价值投资估值方法篇8

中图分类号:F2

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)13-0027-01

1 传统的企业价值评估方法

我国传统的企业价值评估方法有三种:成本法、市场法、收益法。以下对三种方法进行具体的分析。

1.1 成本法

企业价值评估中的成本法也称资产基础法和加和法。具体是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业价值的评估方法。成本法实际是通过企业账面价值的调整得到企业价值。其理论基础是“替代原则”,即任何一个精明的潜在投资者,在购买一项资产时所愿付出的价格都不会高于建造一项与所购资产具,有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企业单项资产的再建成本为出发点,有忽略企业获利能力的可能性,没有从资产的使用效率和企业的运行效率考虑,而且很难考虑那些未在财务报表中出现的项目。

1.2 市场法

市场法在企业价值评估中的应用时通过在市场上找与被评估企业相同或相似的参照企业,以参照企业的市场价格及其财务数据为基础测算出来的价值比率,通过分析、比较、修正被评估企业的相关财务数据,在此基础上确定被评估企业的价值比率,并通过这些价值比率得到被评估企业的初步评估价值,最后通过恰当的评估方法确定被评估企业的评估价值。因此运用市场法评估企业价值存在两个障碍。一是被评估企业与参照企业直接的“可比性”问题。企业不同于普通的资产,企业间或多或少都会存在差异。二是企业交易案例的差异。即使存在能与被评估企业直接进行比较的类似企业,要找到能与被评估企业的产权交易相比较的交易案例也相当困难。

1.3 收益法

在运用收益法对企业价值进行评估时,一个必要前提是判断企业是否具有持续的盈利能力,因此只有当企业具有持续的盈利能力时,运用收益法对企业进行价值评估才有意义。收益法主要是通过未来现金流量的现值对企业的价值进行评估,假设前提是企业的内外部环境不会发生大的变化,未来年度经营持续稳定,能够精确预期未来现金流。然而在实际经营过程中,不断变化的经营环境会给企业带来更多的机会和风险,企业的现金流具有不确定性。

2 实物期权法的引进

由于上述传统的企业价值评估方法存在很多问题,企业在其投资和发展中会面临很多投资机会和选择,而这些投资机会和选择对企业来说是有价值的。当在评估具有经营灵活性或战略成长性的投资项目时,由于忽略了投资机会潜在价值和现有业务成长价值,因此会出现低估。因此,在进行企业价值评估时,引进实物期权进行改进,以便更准确的对目标企业进行价值评估。

2.1 实物期权的概念和基本假设

实物期权的概念最初是由MIT的Stewart Myers(迈尔斯)在1997年提出,他指出当企业投资项目具有不确定性时,如果决策者和管理层能够意识到这种不确定性带来的增长期权,那么这种投资不仅能增加企业未来现金流,而且这种增长期权也是企业价值的一部分。

在价值评估中引入的实物期权,是指企业和投资人在以实物资产为标的物的投资活动中,能够根据投资活动中的可变因素的实际变动情况改变投资计划的权利。它是以期权的概念来定义企业投资的未来选择权,它反映了企业在进行投资时所拥有的机会的价值。实物期权评估法中应用的布莱克―斯科尔斯(Black-Scholes)模型有7个重要的假设:所有证券交易是连续发生的,股票价格随机游走,服从对数正态分布模式;在期权有效期内,无风险利率和金融资产收益变量是恒定的;市场无摩擦,即不存在税收和交易成本,所有证券完全可分割;金融资产在期权有效期内无红利及其他所得;该期权是欧式期权,即在期权到期前不可实施;允许卖空,卖空者将立即得到所卖空股票当天价格的资金;投资者能够以无风险利率借贷。

2.2 实物期权的种类

实物期权的种类有以下五种:

(1)扩张期权:扩张期权是指企业在投资运行中,由于市场发展和营运效果比预期要好,可以扩大投资规模的权利。对于一个房地产价格波动比较大、产品供应结构不明朗的不成熟市场,开发商通常会先投入少量资金试探市场情况,这种为了进一步获得市场信息的投资行为而获得的选择机会被称为扩张期权。

(2)增长期权:增长期权是实物期权的一种,其建立在实物期权的理论之上,被用于资本预算、价值评估以及投资决策。增长期权主要是指如果项目投资者获得初始的投资成功之后,在未来的时间内,能够获得一些新的投资机会,它主要存在于一些战略性的投资项目中,其价值在于可增加企业未来的发展机会和提高赢利能力。因此,企业增长期权是从战略的高度对项目价值的理解。

(3)收缩和中止期权:这两种期权是指,企业在市场投资环境与预期投资环境相差甚远的情况下,可以通过缩小投资规模和提前中止投资活动的办法来减少损失的权利,这种期权相当于美式看跌期权。

(4)转换期权:企业可以根据市场价格的变动和科学技术的发展,对生产过程中投入的多种生产要素(生产流程的灵活性)或企业的产成品(产成品的灵活性进行转换,以此达到最佳的投入与产出,从而适应市场的有利环境。

(5)组合期权:在实际的投资过程中,前面所提的各种实物期权并不是独立存在的,它们往往是同时存在企业可以在多个实物期权中进行选择和组合。这种组合期权的最大问题是它的价值计算,由于各个实物期权之间存在的相互效应,它的价值并不等于单个实物期权价值的简单累加,比较准确的组合期权的价值是很难得到确认的。

2.3 实物期权法的应用及其意义

实物期权定价是利用金融期权的思维方式和技术方法进行定价,考虑企业经营过程中的选择权和未来投资机会,对传统定价方法无法解决的不确定性价值和经营灵活性价值加以模型化和量化。

(1)实物期权法考虑了企业的不确定性价值。由于企业在经营过程中有很多的选择权和未来投资机会,投资者对于企业的风险正确判断企业的投资机会,选择有增长潜力的投资机会,从而增加企业的潜在价值。实物期权法在企业定价领域中的应用为企业管理者的经营决策提供有益的思考,对于经营环境中的不确定性企业管理者从战略角度出发,识别实物期权,运用实物期权法正确估计企业的价值,从而做出正确的投资决策。对于一些处于初期投资阶段或成长阶段的企业,符合价值波动性的特点,而且由于面临着变化的投资机会,未来收益难以确定,使用未来现金流量现值法受到很大的局限,而使用期权定价则能较好的解决这一问题。

(2)实物期权法考虑企业的长期收益和经营灵活性价值。研发投入和资本投资是企业重要的长期发展战略的手段,它会在未来给企业带来长期的收益,因此进行企业价值评估时,应将这些因素考虑进去。实物期权定价方法关注企业长期收益的价值,是评估研发投入项目价值的重要方法。另外,实物期权定价方法也考虑企业经营灵活性的价值。管理者通长会根据变化的经营环境和企业战略做出是否扩张提高企业价值的项目、推迟和放弃不利的投资项目,增加投资项目的期权价值,从而在战略层面和投资项目层面提高企业的价值。

3 利用实物期权评估企业价值优点

由于传统的企业价值评估方法有很多的局限性,不能合理估计企业的价值,而实物期权法能很好的弥补传统企业价值评估方法的不足,对企业的灵活决策的潜在价值进行评估,对于投资项目的评估不仅限于企业未来现金流量,同时借助模型进行计算更为简便,能更加准确的对企业价值进行评估,因此我们会更多的采用实物期权法进行企业价值评估,对目标企业的整体价值作出比较客观、准确的评估。

参考文献

[1]全国注册资产评估师考试用书编写组,资产评估[M].北京:经济科学出版社,2008.

[2]梁汝新.企业并购中目标公司的价值评估方法分析[J].价值工程,2009,(5).

价值投资估值方法篇9

1.价值评估前的信息收集

风险投资家要对项目进行价值评估首先是要进行信息的收集，包括内部信息和外部信息。

2.评估方法的选择

由于单一的评估方法都有其局限性，因此投资者可以采用多种方法评估，并且要结合企业自身的情况，根据企业的现金流以及市场预期，选择适当的折现率，以降低评估方法本身的缺陷所造成的风险。

3.折现率的选择

被投资者普遍接受的折现率为内部收益率，然而内部收益率会随着不断变化的市场以及不同的投资阶段而有所不同，因此投资者在选用折现率时要结合多种可能的影响因素分析。

二、实物期权在风险投资项目评估中的应用价值

风险投资的评估方法有很多种，实物期权方法可以减少对投资项目价值的错误估计风险，并且还可以为项目的投资和退出选择恰当的时机，从而可以有效的降低投资失败的风险，另一方面还可以有效的激励风险投资家，使得投资项目的价值最大化。从具体的实物期权方法分析过程来看，这种方法可以很好的揭示影响项目价值的各种因素以及所造成影响的程度，为价值评估和管理行为提供了依据。

三、实物期权法在风险投资决策评估中的缺陷和建议

1.实物期权法的缺陷。

实物期权法作为风险投资过程中的一种战略分析思想，不仅是对传统方法的创新，更是一种突破。但是实物期权方法在作为资产定价方法和投资决策方法方面还存在着一些不足：

（1）实物期权和金融期权有本质的区别，实物期权定价方法不能使用金融期权定价模型进行估计，由于实物期权的标的资产不具有非连续性和不可交易性，因此不得使用无风险套利均衡定价原理；

（2）实物期权的某些输入变量不容易被确定，例如波动率等难以观察或处理，而且实物期权没有像金融期权那样成熟的交易市场，另外实物期权比较容易随着时间变化给其时间应用操作带来很大的影响；

（3）复合期权的价值不易被确定，由于复合期权是由多个实物期权结合而成的，所以在确定价值时受多个不确定性因素的影响，增加了确定价值的不易程度；

2.风险投资运作中应用实物期权方法的建议

在风险投资的过程中，理论上实物期权方法可以作为一种科学全面的评估方法，然而在实际运用过程中使用这种方法会遇到很多的困难。对于实物期权方法的运用具有一定的局限性，在项目的筛选阶段可以用这种方法来分析，在项目的评估谈判阶段可以用这种方法决策。实物期权方法在项目筛选过程中的应用在于它可以识别项目全部的潜在价值，是对投资项目价值的一种初步判断；实物期权方法应用于评估阶段是要系统的定量分析评估项目的价值，是对所投资项目的全方位评估和深入理解。实物期权不仅可以帮助投资者合理的安排投资的比例，也可以使投资者正确判断投资退出的时机问题。具体来说，遇到以下这样的情况是，可以应用实物期权的方法进行投资分析：

（1）涉及的投资数额量巨大；

（2）投资项目未来收益不确定性较强；

（3）实物期权的标的在产能够清楚的识别；

（4）有可比较的类似投资项目存在；

（5）投资项目不需要快速做出评估决策；风险投资者在进行项目投资时，选定运用实物期权方法来进行评估决策后，要重点关注实物期权标的资产的识别以及对影响定价的变量要进行合理的估计和预测。对于非关键性环节的工作，比如复杂的计算过程，投资者可以合理的利用计算机来完成计算过程，这样不仅可以减轻投资者的负担，也可以提高计算的准确性。

价值投资估值方法篇10

关键词：评估价值；货币时间价值；资产评估方法；长期资产价值

一、评估价值与货币的时间价值

评估价值是根据特定目的，按照法定程度，应用科学方法，通过对被评估资产进行全面分析和评定估算，以货币为单位而核定的资产现时价格。它与资产的原值、净值不同，也与资产的市场价格不同，它是评估人员根据评估的特定目的，运用所掌握的有关资料，对被评估资产的现时价值所作的一种评定估算。它具有如下几个特点：1.推理性。如对某一企业资产进行评估时，需根据该企业过去的经营业绩、行业发展情况及市场环境，对该企业的未来收益进行预测、推算，再依照一定的方法确定被评估企业价值。又如用市场法评估某一资产时，在市场上寻求具有可比性的参照物，分析、比较两者的异同，推算这些异同因素对价值的影响，从而确定该资产的评估值。2.变现性。资产都具有变现的能力和特性，但在市场条件下，变现方法不同。其变现价格也不同，相同资产在同一时期、同一地区，因评估目的不同，其评估价值也不同。3.时空性。所谓时空性是指评估价值受时间、空间因素的影响，这要从资产本身或市场条件受时空因素的影响来考虑。由于时间变迁，所处地区不同，市场环境不同，资产在获利能力、市场价格上也不同，在用市场法进行评估时，时空因素的影响特别明显，由于这一特性，评估时要确定评估基准日，评估结果亦有时效性。

货币时间价值是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。时间价值原理正确的揭示了不同时点上资金时间的换算关系。货币时间价值理论是资产评估中计算资产现行市价的重要理论，其基本思想对资产评估结果有重要影响。货币时间价值理论的基本思想在现实生活中，当我们把一定数量的货币存放在银行时，经过一段时间。可以取出比原来多出一些的货币，这就是货币的时间价值，又叫资金的时间价值(TheTimeValueofCapital)。用经济学的术语说就是货币在银行的存放可以带来利息。又如，将资金运用于公司的经营活动可以获得利润，将资金用于对外投资可以获得投资收益等等。这种由于资金运用实现的利息、利润或投资收益就表现为资金的时间价值。资金的运用需要一定的时间，随着时间的推移，资金不断周转使用，时间价值不断增加。由于货币会随着时间的推移不断增加时间价值，所以同量的货币资金在不同的时点上具有不同的价值。今天的100元和一年后的100元是不等值的(前者大于后者)，在进行价值对比时，必须将不同时间的资金折算为同一时间后才能进行大小的比较。货币的时间价值一般用现值和终值两个概念来表示不同时期的价值。现值(Present Value)是指资金现在的价值，又称本金。终值(FinaI value)是指资金经过若干时期后包括本金和时间价值在内的未来价值，又称本利和。进行现值和终值的换算，有单利(Single Rate)和复利(compound Rate)两种方法，因此有单利终值与单利现值、复利终值与复利现值之称。复利就是不仅本金要计算利息，本金所生的利息在下期也要加入本金一起计算利息，即通常所说的“利滚利”。复利终(FinalValueofCompoundRate)是指一定数量的本金在一定的利率下按照复利的方法计算出的若干时期以后的本金与利息之和。

二、货币时间价值理论对选择资产评估方法的启示

目前国际上采用较多的资产评估方法有市场法、成本法和收益法三种。不同的方法适用于不同的资产评估范畴中。其中收益法最能体现货币的时间价值。

众所周知，一宗资产为其持有人带来的收益不是一次性的，而是在一定时期内连续不断地为持有人带来收益。如企业的机器设备、厂房无形资产等每年每月甚至每天都在为企业带来收益。资产持有人总是希望自已持有的资产能够具有较高的收益率、较强的流动性和较高的安全性，从而具有较高的市场价值。收益性一般用资产的平均收益率来衡量，平均收益率越高，资产的收益性越好；流动性通常用资产变现的速度与变现中的损失大小来衡量，变现速度越快且变现中的损失越小，资产的流动性就越强；安全性则用资产遭受损失的可能性来衡量，可能性越小，资产的安全性就越高。当流动性和安全性既定时，资产的价值将主要取决于其收益率的高低。按照货币时间价值理论，获得不同时点上的相同数量的收益，其价值是不同的。这一基本思想告诉我们，如果采用收益现值法评估，就必须首先将不同时点上的一系列收益分别进行折现处理，然后再加总，而不能将资产创造的收益流简单相加。总之，凡是采用收益现值法对不同资产进行评估，都必然要涉及货币收益的时间价值问题，因此都应该按照上述折现原理对资产为其持有人带来的收益流进行折现，折现后的价值就是被评估资产的现行市价。由于长期资产时效性较长，采用收益法对其进行评估最能体现其真实价值。

三、货币时间价值在长期资产评估中的应用

新会计准则改革的一个重要方面是在长期资产的评估中体现了货币时间价值的概念，使得资产确认的可靠程度和相关性进一步加强，也体现了谨慎性原则。

(一)货币时间价值在长期投资评估中的应用

新准则中规定确定持有到期投资初始成本时，就应当计算确定其实际利率，并按实际利率进行持有到期投资资产的溢价或折价的摊销及投资收益的确认。这种按实际利率的计算方法确定投资收益，充分体现了货币时间价值的概念。因为，企业持有到期投资(比如购买企业长期债券)的未来现金流入量是按票面利率计算的每期的利息和到期的本金，按照前述资产价值的确定原则，这些现金流入量的贴现之和应该等于企业投资该项资产的初始成本(按照公允价值计量和相关费用之和)，这也是企业利用收益法评估该项资产的评估价值。从财务的观点考虑，企业持有到期投资所获得的实际收益就是货币的时间价值，根据这一思路计算出来的实际利率，并确定投资的收益体现了货币的时间价值。

(二)货币时间价值在融资租赁资产价值评估中的应用

新会计准则规定，承租人确定的融资租人固定资产的入账价值为租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，将最低付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。如果以最低租赁付款额现值作为租赁资产的入账价值，就是认为现在所取得的融资租人的固定资产价值等于未来现金流出(每期的最低租赁付款额)的现值之和，而不是日后不同时点还本付息金额之和(最低租赁付款额)。这样处理充分考虑了货币时间的价值，如果目前资产的公允价值低于最低付款额的现值，按照谨慎性原则就以公允价值作为固定资产的评估价值并据以入账。 　(三)货币时间价值在评估盘盈和接受捐赠的固定资产价值中的应用

接受捐赠方确定的固定资产的入账价值，如果捐赠方提供了有关凭证，则按凭证上标明的金额加上应支付的相关税费作为入账价值，此时不涉及货币的时间价值问题；如果捐赠方没有提供有关凭证，可利用市场化按同类或类似固定资产的活跃市场估计价格加上应支付的相关税费作为入该项资产的评估价值，此时也不涉及货币的时间价值；同类或类似固定资产不存在活跃市场的，则应采用收益法按接受捐赠固定资产的预期未来现金流量的现值作为评估价值并据以入账，此时体现了货币时间价值的应用。

盘盈固定资产入账价值的评估确定与此类似，即同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值；同类或类固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量的现值作为入账。

(四)货币时间价值在固定资产折旧中的应用

固定资产的价值是通过折旧的形式逐期转化为成本或费用的，每期计提的固定资产折旧额取决于固定资产的初始成本、固定资产折旧的方法和固定资产的预计残值三个因素。因此对于这三个因素是否考虑货币的时间价值，影响了固定资产价值的可靠性。前面讨论了在固定资产初始价值中如何考虑货币的时间价值。下面我们分别分析如何在固定资产折旧方法和残值确定中考虑货币的时间价值。

1.现行固定资产折旧方法中体现货币时间价值。现行的固定资产折旧方法主要有直线折旧法和加速折旧法两大类，从会计处理方法本身看都没有考虑货币的时间价值，但新准则在固定资产折旧方法上允许企业按照实际情况采用不同的折旧方法，这样使企业在会计政策的选择上有了比较大的空间。如果企业采用加速折旧法，企业在前期多提折旧额而后期少提折旧额。虽然无论采用何种方法固定资产的折旧额的总和扣除残值都等于固定的初始成本，但从财务的角度来讲，周定资产每期的折旧额是现金的流入量，企业如果采用加速折旧法前期流人的现金流量大于同期按直线折旧法确定的折旧额现金流量，那么加速折旧法的折旧额所产生的现金流入量的总现值大于直线折旧法现金流入量的总现值。所以采用加速折旧法的会计处理从财务的角度分析由于货币的时间价值的作用给企业带来更多的现金流量。

2.新的固定资产折旧方法所体现的货币时间价值。另外一种将货币时间价值直接应用到固定资产折旧计提中的方法原理：由于每期计提的固定资产折旧额是企业的现金流入量，是对固定资产价值的补偿。因此固定资产每期计提折旧额的现值之和应等于固定资产的初始成本。所以可以将每期计提的固定资产折旧额看作年金，根据“固定资产的原值－预计残值的现值＝各年折旧额现值之和”确定每年计提的折旧额。较加速折旧法，这一方法更能直接体现货币时间价值，使得折旧额能真正起到补充固定资产价值的作用。

由此可见，采用不同折旧方法对固定资产进行评估，其评估结果有一定区别。

3.预计净残值的确定所体现的货币时间价值。固定资产的预计净残值是折旧额的影响因素之一，关系到每期折旧额。新会计准则规定：预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。这一定义强调了货币的时间价值，其金额应为其折现值。

在长期资产评估中考虑货币的时间价值，一方面能使得资产评估价值更能反映它的本质特征；另一方面由于考虑货币时间价值后进行贴现所计算的资产价值一般低于没有考虑货币时间价值所计算的资产价值。所以也符合谨慎性原则。

参考文献

任华，王玉萍，张弘，浅谈货币时间价值在企业投资中的应用[J]，现代经济信息，2007(02)

牛海霞，关于货币时间价值在企业管理中运用的探讨，现代商业，2009(33)

刘晓梅，在企业投资决策中货币时间价值的应用[J]太原城市职业技术学院学报，2009(09)

价值投资估值方法篇11

二、高新技术企业的价值评估与传统企业的区别

1.风险大、折现率高。由于新技术、新产品的不断涌现，知识更新不断加快，产品生命周期缩短，产品、技术更替频繁，企业失败的概率比较大，这使得高新技术企业要面临更大的风险，估价用的折现率也就比较大；在收益方面，由于高新技术企业一般具有较强的垄断力，产品在得到市场的认可后会产生很强的扩张力，得到的收益也比较大。

2.不同阶段使用不同的折现率。高新技术企业的创新活动一般要经历开发、中间实验和商业化三个阶段。每一个阶段都会面临不同的风险，这就要求在估价中加以区别对待。传统的估价方法在估价过程中只使用同一个折现率，不能反映不同阶段风险的差异。

3.企业的决策具有动态序列性，决定了估价难度的提高。高新技术企业在不同的发展阶段都要根据企业面临的不同情况做出不同的决策，在市场情况向好的一方面发展时，须做出一种积极的决策。而传统的估价方法无法反映不同决策对企业价值的影响。因为企业需要根据未来将要面临的不同形势做出这样或那样的决策，未来的经济形势变化多端，使得折现率的确定难度加大。

4.如何评估无形资产的价值是高新技术企业估价中的难题。知识的更新和不断的技术创新活动在高新技术企业盈利活动中起着重要的作用。无形资产是高新技术企业的重要资产形态之一，其重要性超过了货币资产和实物资产，有些企业只拥有少量甚至是微不足道的有形资产，企业价值主要依靠这些无形资产。

5.部分高新技术企业缺乏传统估价方法所需的数据：由于高新技术企业采用的技术千差万别，一般很难找到在行业、技术、规模、环境及市场方面都类似的可比公司，这就无法使用传统的相对比较法。另外，一些高新技术企业缺乏盈利记录，无法根据现在的盈利计算盈利增长率；对于新成立的高新技术企业，缺乏历史数据，使得预测和推断缺乏说明力。

三、高新技术企业价值评估的方法选择

1.创建期高新技术企业评估方法的选择

进行高新技术企业价值评估之前，首先应该确定此阶段评估的目的，从而确定评估的价值类型，根据价值类型和评估对象的特点选择合适的评估方法。创建期高新技术企业进行评估的主要目的是吸引投资，所以此时评估价值类型应该是投资价值。根据高新技术企业的特点和评估价值类型来看，传统的评估方法已经不能够满足需求，而利用金融工具中的实物期权进行此类企业的评估具有传统评估方法无可比拟的优势。投资家现在投资可以获得高额回报，并有权优先享有第二期投资的权利，当然此时投资具有较高的风险。这就可以把投资看作一个扩张期权，利用布莱克—斯科尔斯期权定价模型计算期权的价值，就是高新技术企业此时的价值。但是应用实物期权的前提是企业永续经营。

2.成长期高新技术企业评估方法的选择

高新技术企业此时进行价值评估，最主要的用途就是进一步吸引资金，而且前期的投资者绝不会在这一阶段退出投资。此时的评估价值类型依然是投资价值。此时的高新技术企业，一方面具有稳定盈利能力的产品，另一方面，他的团队效应开始显现，企业又正在开发新产品，这些新产品，同样具有高风险，高成长性。采用现金流量折现法和实物期权估价法相结合的办法来对此阶段的高新技术企业进行价值评估是比较合理的。即对具有稳定盈利能力的产品，运用现金流量折现法较合适；对于新开发的产品，运用实物期权估价法较合适。

3.成熟期高新技术企业价值评估方法的选择

高新技术企业此时进行评估的目的有两个：一是高新技术企业已经具备足够的能力购买回投资者手中的股份，需要评估其价值用于回购股份；二是未上市的高新技术企业上市需要评估其价值。无论是哪种目的，都是要进行交易，而市场价值正是在交易假设前提下对评估对象交换价值的估计数。所以，此时评估高新技术企业时使用的价值类型应该是市场价值。处于成熟阶段的高新技术企业经营比较稳定，已经能够产生大量的稳定的现金流，企业潜在的获利机会不断转变为现实的获利能力。此时采用现金流量折现法来对高新技术企业价值进行评估较为合适。

4.衰退期高新技术企业价值评估方法的选择

高新技术企业在此阶段进行价值评估的目的有两个：一是在企业无力维持经营的情况下进行破产清算；二是将企业与其它企业重组，在新的领导团队下，给予企业重生的机会。在破产清算的目的下，评估价值类型为清算价值，此时应使用计算清算价值的方法；在重组的前提下，作为企业组成部分的资产要继续使用，应按其正在使用的方式及其对所属企业的贡献进行评估，评估价值类型为在用价值，此时应使用计算在用价值的方法，根据企业的实际情况来选择使用成本法、市场法还是收益法。

四、结论

目前我国高新技术企业价值评估发展滞后于社会需求，企业价值评估在理论和实践中存在一些欠缺，因此，针对高新技术企业生命周期各发展阶段的特点，灵活的将传统的企业价值评估方法和实物期权法结合在一起，拟改进适合高新技术企业生命周期不同阶段的价值评估方法，并着重对高新技术企业并购中的价值评估问题进行研究，旨在解决高新技术企业价值评估过程中传统方法难以解决的问题，充分发挥企业价值评估的积极作用，推动我国高新技术企业的健康发展和资本市场的不断完善。

参考文献

价值投资估值方法篇12

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。

（一）国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。

（三）中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

（一）相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

（二）主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

（一）评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。

（二）注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

（三）完善评估目的