房地产网络营销研究:房地产网络营销问题研究

摘 要：在网络经济快速发展的今天，房地产行业也逐步进军网络营销。网络营销是传统营销的继承和发展，能够充分实现实时与顾客沟通，降低了营销费用。但房地产网络营销也存在着许多问题。即房地产网络营销中缺少计划性、技术落后、缺少人才、效率低下、二手房销售困难、竞争大的问题。结合房地产网络营销的实际，针对存在的问题，从提高销售效率、强化网上售楼技巧、制定网络营销战略等提出房地产网络营销的措施。

关键词：房地产；网络营销；决策

一、房地产网络营销的发展状况

目前国内房地产网络营销还处于起步摸索阶段，这主要有多方面的原因，一是大多数消费者、房地产商对网络营销的优点和未来发展趋势还不了解，现在很少有房地产企业进行网站开发，房地产企业制作的网页质量也不高，缺乏吸引力；二是房地产网络营销的理论体系还未完全成熟，还有待于不断完善和发展；三是互联网的安全措施还有待完善，房地产网络营销需要更安全严密的技术措施来保障网站的正常运行。但是房地产网络营销决不会因为这些原因而停滞不前。有长远目光的企业都会积极争取拥有一个自己的网站以便在未来更为激烈的市场竞争中赢得一席之地。我相信房地产网络营销在今后发展前景非常可观。

二、房地产网络营销存在的主要问题

（一）房地产行业网站建设目的不明确

房地产行业没有进行策划就仓促着手，对房地产网站建设没有明确的目的。只是盲目建设，对网站未来的发展也没有明确的规划，房地产开发的速度非常快，如果网站信息不及时更新，也不能及时回答客户问题，不能很好的去管理网站，就失去了房地产网络营销的真正意义。

（二）房地产行业网络营销技术设施落后

房地产行业一般都是在生活中设立售楼处与客户面对面推销，所以现在房地产行业中缺少网络营销的人才，网络方面的技术落后，无法满足房地产营销要求。硬件设施方面也很落后，不能及时对网站进行维护，限制了房地产网络营销的发展速度。

（三）房地产行业网络营销中二手房销售困难

二手房在平时生活中销售就很困难，在网络营销中，客户更是不愿意去购买二手房，而且二手房的流通环节障碍多，税费高，手续办理也繁杂。即使把照片放在网上，客户看见是二手房也不愿意询问购买。房地产网络营销中二手房很难被客户信服。

（四）房地产行业网络营销中的售楼技巧

在房地产网络销售过程中，经常遇到客户疑虑非常多，售楼人员不能及时解答，客户还是对房地产网络营销半信半疑，害怕上当受骗。考虑过程中被竞争对手抢先。要有正确的售楼方式，提高售楼技巧，才能使顾客信服房地产网络营销并在此购买。

三、应对建议

（一）制定房地产网络营销计划

首先就要进行市场调研，充分了解顾客的需求，确定目标顾客。可以进行网络调研，成本低，效率高。然后进行市场细分和目标市场策略。针对消费者，要及时更新各个楼盘信息、照片等。有专门的工作人员与顾客进行沟通。并且网站要实时进行维护，以免不必要的损失。

（二）完善技术设施

房地产应该加大网络技术的创新，引进先进的网络技术，优化网站建设，聘请专门的人员进行网站维护，以保障网站安全。建立网络营销渠道，通过门户网站和企业网站，将各个地区的楼房都能公布在网站上，分销网络，扩大网站发展范围。

（三）降低税费并信贷支持二手房

网络营销中把二手房的销售和出租流通环节的税费降下来，并且为二手房的销售和出租搭建一个公开、透明的平台，对符合条件的第二套普通自住房购买者，对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；在网络营销中加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。这样要购买二手房的客户可以在房地产网络销售中节省费用。

（四）增强房地产网络营销的售楼技巧

做好房地产网站建设非常重要。网页设计上首先能吸引顾客。在顾客询问时要及时回复，在沟通时发掘潜在顾客，要有说服顾客的语言技巧，懂得楼盘价格让步技巧，创造良好成交环境等。

前期准备工作；熟悉区域楼市概况、自身楼盘情况，周边楼盘的情况以及所处的环境等。

接待规范；要有礼貌的及时回答顾客问题。

介绍楼盘情况；准备楼房图片随时发给顾客，然后进行楼房介绍、周边环境介绍。

实地介绍；约好见面时间、地点进行看楼并洽谈。

成交进程；交临时订金、签订义购书、网上跟进已购客户。

网络营销是当今社会销售领域的发展趋势，房地产企业也应该顺应潮流，跳出传统营销的怪圈，利用电子商务手段拓展自己的业务，努力实现企业经营利润的最大化和最优化。

房地产网络营销研究:房地产网络营销现状及分析

【摘要】本文依照我国房地产企业采取的网络营销的具体渠道，从房地产企业网站、地产门户、网络广告、搜索引擎、微博、移动3G互联网应用、电商平台七个方面对我国房地产的网络营销现状作了简单介绍。我国房地产的网络营销现状呈现了一些的问题：房地产企业网络营销战略意识不足，房地产企业信息化结构不完善。本文对此进行了分析。

【关键词】网络营销 搜索引擎

一、房地产网络营销现状

（一）房地产企业网站

网站是全天候的媒体，但是目前房地产企业网站通过非常简单，只起到类似宣传的作用。一般网站上都没有客户想查询项目具体待售的房子的价格、面积、位置等详细信息。而在一些综合性的房地产信息门户网站上区域性的项目很多，到具体某一项目也是项目的介绍，并没有项目里每套房子的价格、面积、位置等具体信息，而仅仅是项目的均价。客户若想进一步了解更多信息，仍需到项目的售楼处进行咨询。

我国现期的房地产企业网站在网站的设计和制作上，能够做到认真务实的态度，但是在交易信息的收集、数据库的建设等方面却远远不够。前者投入少，内容简单。后者投入大，工作量大，需要加强企业整个系统的信息化建设。网站的另一个优势就是信息交换，一般房地产企业网站也有客户留言板或论坛。但是消费者很少在留言板上留言，或者留言的质量不高。

（二）地产门户

相比较于房地产企业网站及项目网站推广难度大，访问量小的劣势，地产门户的优势在于知名度高，访问量大。因此越来越多的房地产企业将自己的项目信息放在大型地产门户网站上。地产门户网站已成为我国房地产项目进行线上展示及宣传的主流营销渠道与方式。根据房王网2012年4月的调查数据统计，100%的项目在地产门户网站展示项目相关信息，包括项目概况及销售联系方式等。但是却存在投放效果不佳的现象，比如：杂堆首页，内容杂乱，效果不好，消费者体验不佳，无法细致清楚地获取自己想要的信息；动画呆板，粗制烂造，缺少创意，内容相似，区别度不高；网站单纯追求栏目大而全，信息扎堆，没有系统引导模式，让消费者感到使用不方便。

（三）网络广告

我国房地产网络广告市场发展迅速，网络广告已经成为房地产网络营销的一个重要组成部分。根据艾瑞调查统计显示，房地产网络图形广告费用占整体网络图形广告费用的比例已从2008年的5.7%上升到2011年的13.4%。在北上广等一线城市，房地产开发商在网络方面的广告投放比重更大，可以占到其全部广告投放的50%以上。据前瞻网监测，2012年4月，房地产网络广告主数量同比增长0.19%，呈持续增长趋势，环比增长18.42%，达2057个。

2011年Q2全国商品房销售额为1.4万亿元，通过艾瑞调查得到数据，按房地产广告主广告费用占收入的占比平均水平，广告费用约70亿元，而投放到网络上的广告费用约8.4亿元。房产网站广告销售渠道包括直营、直接投放和外包加盟等三种方式，搜房网主要采用直接投放。搜狐焦点、新浪乐居、凤凰房产等房产网站采用多种方式组合营销。

（四）搜索引擎

截至2012年底，我国搜索引擎用户为4.51亿人，比2011年底增长了4370万人，年增长率到10.7%（中国互联网络发展状况统计报告，2013年1月）。搜索引擎作为互联网的基础应用，是网民获取信息的重要工具之一。

目前房地产项目官方网站的关键词搜索引擎自然排名应用程度不高，自行购买关键词搜索排名的项目非常少，根据房王网调查，只有5%的企业项目官网链接出现在百度搜索首页，项目名称搜索结果排名前几位多为各大地产门户网站的项目信息页面链接。

搜索引擎实际上充当了购房者和房地产企业和各类房产信息网站之间的桥梁作用，方便了购房者搜索信息，节省了信息收集成本。通过关键词与产品匹配性设计，消费者在进行搜索时，借助搜索引擎工具，使关键词和相应网站建立指向性关系，迅速定向到房地产企业网站或项目网站，查看产品和服务信息。

（五）微博

截至2012年12月底，我国微博用户规模为3.09亿，较2011年底增长了5873万，增幅达到23.5%。网民中的微博用户比例较上年底提升了六个百分点，达到54.7%（中国互联网络发展状况统计报告，2013年1月）。其中城市白领等房地产刚需阶层的用户数量庞大。

但目前利用微博资源进行营销的企业与项目比例较低。而且项目设立自己的官方微博的数量大于企业设立官方微博的数量，即较多房地产企业没有从公司整体推广宣传的角度考虑大规模开展微博网络营销。房地产企业正在借助微博平台，开展多种营销活动吸引消费者关注，通过直接与消费者互动，取得较好效果。很多知名地产企业的官方微博往往没有企业掌门人的个人微博影响力大，而掌门人宣传自己微博的主要目的也是为了介绍自己的企业。

二、房地产企业的网络营销问题及分析

（一）房地产企业网络营销战略意识不足

大多数房地产企业的网络营销仅仅包括以下两个方面：建立企业的网站；在类似搜房网的房地产专业门户网站挂出项目的销售信息。一般的中小型企业的网站是鲜有客户访问的，一则是缺乏网站的推广，很多人不知道网站的存在；二则是网站内容单调，缺少更新。常见的就是公司简介、项目介绍和联系方式等固定的格式内容。企业有些仅仅是为了追求潮流，建立了一个企业网站，缺少专业人员进行更新和维护，流于形式，作用不大。在搜房网等房地产专业门户网站上挂出项目信息，就是网络广告的一种。由于房地产专业门户网站的访问量较大，影响力较广，可以给企业项目的销售带来一些好处，但是在推广企业形象的房地产品牌建设方面并无大的裨益。因为上面房地产企业和项目众多，相比教育竞争对手并无突出优势。

以上现象的原因在于房地产企业并未规划建立一个网络营销的战略，没有制定战略规划，没有立体地对营销的各个方面进行分析和安排，而仅仅采取了网络营销的一两个措施，所以效果一般。

（二）房地产企业信息化架构不完善

随着信息技术的日益普及和房地产企业在国内的迅猛发展，经过一批有识之士的实践，我国一些房地产企业信息化已取得了卓有成效的成果，但就总体而言，其信息化的水平远低于其它行业，信息化的过程中许多问题层出不穷，投资与收益不平衡。房地产企业很多还处于粗放型发展阶段，企业内部尚未构建完善的信息化架构。主要的信息系统有：企业门户、协同办公系统、成本管理系统、项目计划管理系统、CRM客户关系管理系统、商业租赁管理系统、HR人力资源系统、财务管理系统等等。如果仅有企业门户网站，而没有通过门户系统实现与协同办公系统、运营管理系统、客户关系管理系统、项目进度管理和人力资源管理系统等的集成互通，那么网络营销很难实现市场和企业之间的互动与沟通，效果收效不会太好。

房地产业的竞争越来越体现在信息方面的竞争，对宏观市场信息的把握、对区域市场信息的把握、对竞争对手信息的把握、对消费者需求信息的把握、对材料采购信息的把握、以及公司自身信息化建设的程度等都决定着一个房地产企业的竞争力。目前我国房地产企业的信息化建设普遍比较缺乏，相对于制造行业比较落后，尤其是中小型的房地产企业。

只有了解房地产企业内部和外部的信息，才能提高企业的决策和经营水平，提高开发的效率。房地产企业的信息化包括开发产品的信息化和企业自身的信息化。现在的市场流行智能住宅，包括小区视频监控、周边警戒、楼宇安防以及户内远程控制等技术，增强楼盘的信息化水平，可以给消费者带来更多的入住舒适性、便利性和安全性，增强企业产品的竞争力。相对于房地产企业产品的信息化建设，房地产企业本身的信息化建设更为重要。但是我国房地产企业的信息化建构并不完善。比如建设ERP的企业较少，即便有ERP建设，但是内容的深度不够；没有户型设计的资料库，对于各种产品类型的优缺点缺乏一个有效的评判标准，过度依靠设计单位的力量；对市场信息的了解方面的系统不完善，信息滞后，过度依赖新闻报道，缺乏一个系统化认知。房地产企业的网络营销不仅仅是网络广告，需要企业内部完善的信息化建构与之对接。

网络营销是随着互联网的快速发展而发展，伴随着互联网新技术和新应用的出现，网络营销的手段也日趋繁多。网民喜爱的网络应用就是网络营销的阵地。我国的房地产网络营销已经有了很大规模的增长，这是互联网普及率和网民规模增大的必然现象。本文对此作了现状分析，同时我国房地产网络营销也存在一些问题，房地产企业网络营销更多只是战术角度的考虑，没有从整体战略方面制定计划，并且企业本身的信息化结构不完善。

房地产网络营销研究:房地产网络营销的探讨

摘要：随着互联网的发展, 房地产企业在互联网上的营销活动日益丰富而高效。房地产行业受国家新一轮的调控政策等影响，房地产企业在进行项目营销时所面临的成本压力不断增大。本文梳理和探索了新的网络营销渠道，提出网络营销所面临的问题，并给出如何提高网络营销的效率。

关键词：房地产网络营销 渠道

互联网的出现深刻地影响到了人类生活的各个角落，在“网络时代”中，房地产营销将迎来新营销时代，传统的营销体系将面临重大改变。国内知名地产巨头如SOHO中国、万科等，纷纷在网上推出宣传策略，打造网上营销和销售平台。种种迹象表明，一场网络营销大战已经打响，地产界正面临着一场营销改革风暴。

网络营销是一个以信息技术服务为支撑的营销活动的动态过程, 是在一种虚拟环境中无接触的间接交易,与传统营销的直接接触的交易相比，各有优缺点,将两者配合使用,能为企业节约大量的资源,提高效率,增强市场竞争力。网络营销的出现为企业弥补现有营销过程中的缺点提供了工具, 使企业营销目标的实现变得更加容易和迅速。

一、目前房地产网络营销的渠道

1.1 企业网站：网站主页一般包括企业的基本情况介绍，有些企业把一些开发的产品单独做成独立的网页，供消费者查询和深入了解。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象，提升公司知名度，便于受众群体的查找。设计别致，实时更新的网站更能吸引消费者的目光，更容易在消费者中树立品牌形象。

1.2 网络广告：传统媒体广告, 是单向的信息沟通, 受众被动地接受和选择信息，网络广告变有时滞的单间流动为即时双向沟通。网络广告应用自动化的软件工具进行创作和管理, 能以相对低廉的费用按照需要及时变更广告内容；另一方面, 网络广告信息反馈快捷, 受众直接与商家沟通, 商家可以采用动态影像、声音、 图像、动画和三维空间虚拟现实等手段及其组合, 体验感强，能激发消费者购买欲的广告。目前，房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。

1.3 地产综合专业网：目前提供房地产销售服务的主要有两类网站：其一，房地产业的综合类专业网：如搜房网，房地产交易中心等，大量房产销售中介公司加盟到这类房产网站中，由这类房产网站统一向外房源信息和提供交易平台；其二，房产开发商、销售商或者是房产中介建立了自己的房产销售网站。2011年，由SOHO中国、华远地产、万科、龙湖等20家开发商宣布成立“中国房产电商竞价联盟”，打着“房价你做主”的口号，组团在网上以拍卖形式卖房。从未来发展来看，购房合同和资金流也逐步会在网上完成。

1.4 微博、微信等平台：如今的互联网已完全进入web2.0时代，而这一时代最代表性的产物便是微博和微信，由于微博和微信等的快速发展，微博营销目前已经成为一种成熟的营销模式，一般模式分为四种：活动营销、植入式广告、客户服务的新平台、品牌宣传。这其中已经有众多成功案例，其中万科作为地产界的龙头企业，走在了前面。深圳万科寻找红人是其中比较典型的案例。深圳万科对此次微博营销依次安排了一系列活动：开通微博，预热，活动开始送礼品，公布样板房等等。首先深圳万科以未认证的用户名“寻找2010红人”开通了微博，活动时使用微博进行直播，用户在新浪微博上进行全程直播“红人”的活动照片，以此来吸引更多人对活动、对项目的关注，活动最后点出主题：万科——“万科红”这一新楼盘！在20多天的微博宣传里，随着活动的开展直线上升，与活动相关的话题转发量日益增加。通过22天的宣传，共微博393条，吸引粉丝9743人。

二、房地产网络营销的优劣势分析

2.1 网络营销是一种自下而上的营销方式, 与传统营销相比, 它更强调互动式的信息交流, 由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的房源价格,地理位置,牌品,并咨询有关信息。网络平台大大提高了营销过程中消费者的地位，企业也可以通过有效的沟通, 充分了解消费者的需求, 树立企业及产品在消费者心目中的地位。

2.2 房地产营销的活动空间的延伸和拓展。作为不动产，房地产具有地域的固定性特征，因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行，打破了地区的界限，随着经济和交通等各方面的发展，房地产的跨区域销售将日益重要。因此，房地产营销企业完全可以借助互联网这种远程信息传递形式及时连通国际市场，让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围，突破房地产营销活动的地域特征，使房地产的营销活动在更广阔的舞台上开展。

2.3 降低成本，提高效率。原来地产广告主要依靠报纸、杂志。而网络广告的成本只有报纸广告的约二十分之一。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的多维度信息，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上销售方式，有效地降低了营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到，只需要很短的时间就能把信息出去，提高了营销效率。

2.4 无法提供亲身体验。网络虽然可以全方位展示房地产的外形，向消费者提供全部的理性购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验。即使房地产的所有技术指标合格，消费者也可能因为窗外的视野，甚至是隔壁的邻居而放弃购买。

三、当前房地产网络营销的遇到的问题

目前国内房地产的网络销售还处于起步摸索阶段，还未真正意义上在网上销售交易。这主要是因网上支付目前存在一定安全隐患。房地产商品交易涉及数额较大，销售环节的网络化带来的直接问题就是价款的支付问题。另一方面，各商业银行的金融电子化技术不统一。安全的网上交易系统必须具有一个安全可靠的通信网络，以保证交易信息安全、迅速地传递，同时必须保证交易数据库服务器的绝对安全。

网上交易的合法权益不能得到保障。由于房地产商品固定性的特点，房地产商品交易实际上就是有关权属关系的流动转移。因而做

为普通消费者对于所购的房产的权力归属问题是相当看重的。但网上交易本身的不可见性和由于交易双方相隔较远而产生的交易双方身份的不确定使得大多数消费者对网上交易产生的有关权力的合法性提出质疑。网上购房并不能真正达到消费者购买“放心房”的要求。

四、提高房地产网络营销的效率

房地产企业网络营销具有广阔的未来。房地产企业应抓住机遇，排除障碍，结合目前的有利条件，推进网络营销的进一步开展。

4.1 技术更新以保证网上交易安全。作为房地产企业，要保证网上交易安全，推进网络营销的进一步开展，应当从上到下重视网络安全，由领导牵头，技术部门负责，系统和管理员；未来技术将不断成熟与完善，网络安全问题将得到有效的控制，为网络安全交易提供物质技术保障。

4.2 网络营销相关人才培养力度的加强。公司需重视房地产网络营销人才的培养。公司要培养既懂房地产又懂网络，既懂房地产企业的运作规律又懂网络的特性，把他们有机的结合起来的人才。同时要对高层次的管理人员进行培训，并且要进一步实行电脑和网络知识全民义务培训工程。

4.3 提升房地产网络营销的技术创新力。传统的做法是制作沙盘模型。近年来效果图及三维动画已得到普遍应用，利用三维动画等视频资料付诸于网络，通过三维动画演示, 能够看到其建成后的楼盘。应用虚拟现实技术, 目标客户可以在虚拟现实系统中自由行走、观看, 突破传统三维动画被动观察无法互动的瓶颈, 给目标客户带来更强的真实感与现场感，更快作出定购决定, 加快销售速度。同时虚拟现实技术还可以应用在网络和多媒体中, 更方便、快捷地传播产品信息。

房地产网络营销研究:房地产网络营销发展的问题及对策

摘要：在网络经济时下，房地产网络营销已经展露锋芒，发展迅速，并在宣传房地产企业形象、增强房地产企业竞争力方面发挥越来越重要的作用。立足于我国房地产企业网络营销的发展现状，提出了房地产企业进行网络营销活动中存在的问题。提出了改进我国房地产企业网络营销的对策。

关键词：房地产企业；网络营销；改进对策

一、目前房地产网络营销存在的缺陷和问题

房地产网络营销发展的前景固然诱人，但在其现实发展中仍存在着多种制约因素。我国的网络建设正处于发展阶段，很多方面并不完善，基础设施差、技术软件落后、网络安全得不到保证、高水平的网络销售人员匮乏等都制约着房地产网络营销的发展。

（一）缺乏必要的信任感

众所周知，房子是一件价值巨大的产品，也往往是一个人一个家庭投入最大的产品，它不像其他小件商品，不方便使用可以丢了再买，因而在购买时，消费者都是小心翼翼的，是在三番五次的比较后才做出决策的。目前人们更信奉眼见的实物，在网上看到的，也并不一定是真实可靠的，也可能是经过技术加工后的东西，况且我国在这方面的互信度不高，也成为影响消费者的因素。

（二）内容枯燥，技术欠缺

网络营销时代的到来，引起了众多不具备网络营销企业的跟风，这样的一类企业，目的不明确、缺少计划性，往往是通过简单的照片上传、粘贴、复制等制作网页，这根本不能满足消费者的购房信息需求，没有从消费者的角度出发，创建符合他们的网页，展现有新意的特点，导致消费者逐渐淡出对网络销售的信任和兴趣，企业的网络营销因为得不到赞同，也会使企业经营者丧失对网络营销的投入。

（三）好素质的网络营销人员匮乏

地产网络营销是一种需要买卖双方互动的销售方式，很多企业认为有了漂亮的网页，也了较高的点击率和关注率，企业的网络营销也就达到了效果。其实不然，吸引人的网页固然十分重要，这是引领消费者继续看下去的关键，高的点击率也很重要，一个积聚了人气的网站，必然优于其他。

二、房地产企业网络营销的改进对策

房地产企业的网络营销虽然在现阶段还存在许多问题，但是随着网络技术的不断发展，法律制度的不断健全，网络营销将会越来越受到房地产企业的青睐。房地产企业可以从以下四个方面对网络营销进行改进，提高网络营销的效果，进而提升企业的综合竞争力。

（一）制定网络营销战略和计划

房地产企业要进行网络营销活动，首先必须根据企业的基本情况，通过市场调研和分析，制定网络营销战略，避免盲从和跟风。然后确定营销对象，了解消费者对房地产企业和楼盘最新的信息。最后根据网络营销战略，选择与房地产企业相适应的网络营销方式，制定详细的营销计划和发展目标。房地产企业应当将网络营销作为营销的重要战略，创建和提升自身的网络品牌。

（二）完善网络技术，加强技术研发

为了使消费者更加方便、安全地访问公司网站和项目网站，房地产企业应当加大网络技术研发，大胆创新，并引进先进的网络技术如3D技术，优化网络建设。在与专业网站企业合作的同时，应当注意学相关技术，并根据营销战略，委托合作企业适时调整营销方式并及时更新网站建设。此外，房地产企业还要特别重视网络安全问题，结合企业实际网络状况，加强网络技术的研发，认真贯彻网络安全管理制度。

（三）加强基础网络设施建设

房地产企业要加强基础网络设施建设，首先，要依靠政府部门的鼓励政策，优化网络环境，解决企业网络营销面临的硬件设施问题。电子商务和网络营销已经得到政府部门的重视，房地产企业应当抓住相关优惠政策，努力完善企业的网络设施，引进国外先进的技术和经验。其次，房地产企业应当建立网络营销渠道，通过门户网站和企业网站，组建覆盖重点区域乃至全国的分销网络，将市场推向全国范围。

（四）重点培养网络营销人才

我国房地产企业网络营销发展受到限制，很重要的一个原因就是缺乏专业的网络营销人才。房地产企业应当根据企业的情况和营销战略，重点培养既具备房地产行业知识又熟练掌握网络技术的复合型人才。同时，还要加大对具体操作人员的培训力度，使基本员工都具备一定的网络知识和技术，以更好地推广网络营销。

作者简介：刘 枫（1983-），女，内蒙古乌海人，天津商业大学研究生，技术经济管理专业，助教，研究方向：房地产。

房地产网络营销研究:我国房地产网络营销探析

【摘 要】随着信息时代的高速发展，互联网在企业营销所占的比重越来越重大。而房地产作为我国经济支柱的行业，其营销的手法向来丰富多样，尤其是近年流行起来的网络营销。本文就以房地产网络营销作为研究对象，在论述其优势的基础上，分析了目前在实际营销中所存在的问题，并提出了促进我国房地产企业网络营销发展的具体对策。

【关键词】房地产；网络营销；对策

随着近年我国电子商务的迅猛发展，各行各业都不约而同地寻找新的出路以面对眼下的挑战和冲击。而以互联网作为信息传播媒介的网络产营销，在正在房地产界内掀起一场引领时代的变革。其开放的中介市场、快捷的信息传播、自由的供求关系，都为房地产公司和消费者节省了大量的交易成本和时间。正是由于其重要性的日渐凸显，越来越多的房地产公司逐渐增加了网络营销的比重，以更有效的方式促成销售目标的实现。

一、我国房地产网络营销优势分析

与传统的营销方式相比，房地产企业是利用互联网媒体广泛的传播能力，就能把自身的信息准确地传递给购房者，为销售业务带来了一个全新的发展空间。

（一）降低房地产企业的营销成本

网络营销主要是依靠租用网络服务器或者在互联网上建立站点，加载大量的关于销售主题的媒体信息以促成交易的一系列营销活动。其成本大多只是用于支付服务器的租金、站点的建设以及网站的日常管理和维护等，省去了开设实体销售店所花费的昂贵铺租和装修，为企业的节约了不少营销成本。而且在互联网上，企业可以全天候地对项目进行宣传和推广，又能及时更新销售资讯，有助于房地产企业进一步节省广告制作和

（二）方便消费者选择房源

网络营销的最大特点，就是通过互联网，就能让消费者充分了解到商品的内容。房地产项目亦是如此。购房者只要登录公司建立的网页，便能随时随地通过站内的多媒体导航服务，如图片浏览、语音解说、视频播放等全面的展示，详细了解到项目的设计概念，建筑特色，生活环境等。再也无需像以前那样，要亲临现场才能对房屋进行考察。很多时候，还能在收集到的大量信息中，根据自己的实际需求，对不同的产品进行合理筛选，既扩大了自己的选择空间，又提高了购房的成功率。

（三）拓展了房地产企业的营销范围

传统的房地产营销由于其地域的局限性，只能在当地开展营销活动，导致销售和宣传的效果因为交通位置的原因受到严重的影响。但网络营销的出现，给予了房地产行业一个新的可能。现在，企业只需要把房地产项目的详细资料投入到网站上，加以精心的设计和强力的宣传，就能引起全国各地甚至境外购房者的关注。这种借助互联网就能连接各地市场的远程信息传递能力，打破了原本地区依赖性极强的房地产销售局面，开阔了营销活动的范围。

（四）提高了房地产企业的广告质量

与传统媒体年龄分布广泛的受众相比，互联网的主力用户大多集中在18到35岁的青年一代。这个群体里面，部分人已经拥有稳定的经济收入，较为关注生活的品质，并且也带着提高生活水平的强烈需求。因此，企业可以根据这个特征，设定他们为目标消费群体，制作出更有针对性的销售广告，取得较佳的宣传效果。而且网络营销其中一大特色，就是可以在网站里面加入一些统计流量的程序，监测出曾点击观看过此广告的人数。甚至还可以插入探测流量来源的代码，根据具体的IP地址进行统计，就能确定此广告在不同的区域所产生的反应。通过这些方式，都可以让房地产企业准确地监控每一个广告的投放效果，从而随时改变宣传策略，提高广告的命中率，实现高效营销。

二、我国房地产网络营销目前存在的问题

尽管目前我国的房地产网络营销优势明显，在很多方面都展示出巨大的潜力。但就现阶段而言，在实际的营销过程中，仍存在着一些问题有待解决。

（一）网上交易容易受到传统消费观念的制约

作为一件具有高附加值的大宗商品，房屋的购买往往需要动用整个家庭大部分甚至全部的积蓄，关系着一家人的幸福和命运。不少的消费者在购买之前，几乎都需要经过一个谨慎的比较过程后才能做出令自己满意的决定。因此，也就注定了这群人不足以产生出足够的信任，仅仅通过互联网就把如此之大的款项支付出去。尽管科技发展至今，互联网上庞大的信息量和快捷的阅读会使购房者在选择房屋时更加的便利和高效，但是却始终无法取代消费者对于房地产物业那种感性的消费观念。就我国社会现阶段的发展水平来看，要让人们普遍接受诸如房地产这类大宗商品的网上交易，在观念上仍需要一段的时间去进行适应。

（二）商品的独特性阻碍了网络营销的开展

由于房地产具有自身的独特性，导致其商品在互联网的营销过程中也带着明显的特征。首先，它的网站技术支持要比其他产品要高，比如选取稳定的服务器、精美的三维展示、流畅的视频播放等。因为房地产是一件复杂多样的商品，不可能像生活中的家具或家电一样，可以用统一的标准和尺度去做出评判。同处一栋大楼内的两个单元，即使周边的环境相同，房屋的地点相同，建材及房型面积也一样，但如果单元的朝向、楼层不同，其视野景观也有可能发生不小的区别。因此在网站上，根本很难做到准确地描述出房屋的全部信息，大多只能统一起来介绍，忽略其差异的部分。此外，对于消费者而言，在网上获得的房地产资讯始终体现着一种宣传的效果，与实地考察的感受相比，仍存在不少的差距。在这样的情况下，消费者就不可能单凭房地产企业在网络广告上的一面之词，下定决心去购买。所以，大部分消费者仍然只把网络看作一种了解房地产信息的手段，极少在网上产生交易。

（三）目前我国网上交易的安全保证体系仍不完善

房地产商品在网上销售带来的最大困扰就是房款支付的安全问题。首先，我国自身的社会信用体系仍不健全，以致在社会财产监管体系尚未建立的情况下，一旦发生经济活动的纠纷时，就缺乏相关的法律法规进行指导，找不到解决的依据。其次，各地的银行在电子金融的技术上尚没有达到一个统一的标准，造成了网上支付时容易出现混乱的情况，这种较低的安全感也降低了消费者的支付欲望。最后，由于互联网特有的虚拟性和流动性，不可能对所有的信息都形成一个有效的监督，因此也带来了一个极大的安全隐患。而房地产商品在交易上，往往数额较大，万一被存在于网络上的黑客犯罪分子利用其监督上的漏洞，获取了用于支付的银行卡等重要信息，后果将不堪设想。因此客观地说，我国现阶段所制订的法律措施和所应用的安全技术仍不足以建立一个稳固的网络交易系统，从而在一定的程度上也制约了房地产网络营销的发展。

（四）个别房地产企业对网络营销的重视程度不足

由于消费者对房地产商品的要求较高，因此企业应该尽可能地提供较详尽的信息以帮助他们在决策时提供参考。但是由于个别的房地产企业没有意识到网络营销的重要性，只是为了盲目跟随潮流，追赶竞争对手，仓促地建立起一个网页进行宣传。其中不乏设计单调，内容枯燥，甚至信息都来不及更新的失败例子。这些都体现了企业在销售方面的某些短视行为，既没有严格制定科学有效的网络营销计划，又缺乏对房地产市场的深入研究。最终，不但没能最大程度地满足购房者对商品的信息需求，耗费了建设网站的营销成本，又严重损害了企业的品牌形象。

三、推进我国房地产网络销售的对策

作为一种新兴的营销手段，房地产企业需要做的工作还有很多。针对这种情况，本人提供以下几个加快发展房地产网络营销的建议：

（一）营造良好的销售氛围

企业应该注重网页内容的设计，以友好的界面，精心的设置，帮助网站访问者能够准确地获取有价值的信息。网站内，不但要做好项目的宣传和展示，还应适当增加项目建设的进度，最新的房地产政策等相关信息，让消费者只通过网站，就能掌握房屋信息，发挥出网络营销的优势。在服务方面，甚至可以加入人性化的关怀，比如提供房屋购置流程、选房的技巧、装修设计的专业咨询，让消费者在与传统销售的比较中，发现其实用性和便捷性，增加网络购房的好感度，消除其心理障碍。

（二）完善网上支付系统

尽管我国已处于电子商务迅猛发展的阶段，但大多数企业的网站也只是停留在仅提供产品信息的水平上。因此，缺乏一个完善的支付平台，也是造成当今网络消费混乱的原因之一。为了解决这个难题，开发一套安全可靠，方便快捷的支付系统，成为当今网络营销的当务之急。它的出现，将会有效解决消费者对于安全漏洞和电子支付的若干困惑。因此，房地产企业要想提高网络营销的效果，必须在国家相关政策的支持下，重视网上支付系统的开发和推广，以规范网络交易的秩序，为消费者提供一个安全放心的商业环境。

（三）注重网络营销队伍的培养

房地产企业除了要建立一个优质的网站介绍项目之外，还必须制定一套行之有效的营销策略。因为互联网信息量大，流动性快，所以必须采取密集的宣传攻势，才能让房地产项目在同类产品中脱颖而出，成功引起消费者的关注。因此，人才的培育为关键。一支优秀的网络营销队伍，除了能熟练掌握网络开发的技术外，还拥有着出色的营销意识，既准确分析市场环境，又能根据项目特点采取多样的营销手段。只有在如此水平的队伍的带领下，才能突出互联网在整个营销过程中所起的作用，以最现代化的方式加强房地产商品的推广，发挥出网络营销的传播优势。

四、总结

房地产网络营销作为该行业一种新的营销方式，是随着人们生活水平和社会科技水平的提高而发展起来的。它不但继承了传统营销的优点，又为其增添了时代的特色，使房地产项目宣传以一种更高效率，更低成本的方式出现在消费者面前。尽管目前的网络营销还存在着一定的问题，但相信随着法律法规的完善、网络技术的进步，人们认识水平的提高，在未来的日子里，必定可以为房地产业的发展推向一个全新的高度，给企业带来无限的商机。