农村房屋建造篇1

调研的对象是水南湾的一位普通村民，30多岁，主要靠外出务工营生。一家7口人，生活条件并不富裕，但由于生活的需要，房主决定在自己的宅基地上重新建造住房。下面我将通过这个案例来和大家一起探讨在房屋建造过程中的出现的择日、开工、动土、下脚、行墙、安门、封顶、竣工、入火等风俗习惯。

看日子

择日也叫择吉，古称“选择”、“涓吉”，民间有“看日子”、“拣日子”的叫法，即选择适当的日子，以“干支历法”为基础，根据年月日时所值吉凶神煞进行计算、综合参考，趋吉避凶的一种方法。经过几千 年的流传“择日”盛传不衰，现在已经成为一种深入人心的社会习俗。在人们的日常生活中，可以说是无时不在、无处不在。在农村建造房屋的活动中对“择日”的重视程度依然是非常高的。

“择日”建造房屋也是请了风水先生测算过的。在房屋建造之前，房主便找好了风水先生，把自己和妻子的生辰八字都告诉先生，风水先生则会根据户主的生辰八字测算出其何时建房为宜。同时还会提醒户主在建造房屋时的一些禁忌。当然，请风水先生测算黄道吉日并不是免费的。

开工酒

按照大冶当地农村的风俗，谁家要盖房子都会在动工之前把承建房屋的包工头和一些比较重要的工种师傅邀请到自己家吃顿饭，称为“开工酒”。当然，吃饭、喝酒都是次要的，主要的是要在开工酒上解决问题：共同商定房屋建造的计划、方式、时间安排以及一些细节问题等等。房主在建房子之前也是请大伙到他家喝了开工酒的。

像的摆放

尊敬的是我们国家的伟大领袖，因为他的英明神武，我们有时候会赋予他一些神秘色彩和神化力量，这种现象在农村地区表现得更突出。人们把像有的挂在厅堂，有的挂在门的上方，也有的摆放在房屋建造的工地上，人们这样做主要是为了起到避邪、纳福的作用。房主也在自家房屋建造前到镇上请回了一幅像，摆放在建造房屋的周边。摆放位置以不妨碍施工为宜。根据施工进度的不同摆放位置也会有所不同。房主家的房屋一楼基本做好以后便把像移到室内客厅的墙上，一直到施工完全结束。

起土

起土又称动土。在农村，人们依然相信有土地神的存在。我在水南湾调研的时候，在村子的周围发现了大大小小3个土地庙，当地称为“堡”（音bao，具体是哪个字不确定）。每月的初一和十五人们都会到土地庙前祭拜，祈求风调雨顺，驱邪消灾，保佑家人的平安。

出于对土地神的敬畏，人们在建造房屋开工动土前都会请风水先生测算，选择适宜动土的吉日良时。在选好日子动土之前，房屋主人应准备好祭拜土地神的供品、纸钱等，以祈求土地神保佑房屋施工的顺利和人员的平安。有些比较讲究的除了祭拜土地神之外，还会祭拜一下建筑工程的祖师爷鲁班，尤其是建筑行业的。不过现在当地在这个风俗已经没有那么复杂了，房主在开工之前按照风水先生测算好的时辰上午9：00-11：00摆好供品，烧些纸钱，用铁锹在房屋的四个角落象征性地挖点土，即为“起土”。

下脚

建房子破土动工称为“下脚”。下脚必须择定好日期，这一习俗是人们对建房后美好生活的一种祝愿。 择日下脚是风水先生的专利，风水先生根据房主的生辰八字结合 “金、木、水、火、土”五行和“二十八宿”的方位来选定良辰吉日，并要切忌“不宜动土”的日子。

“下脚”这个习俗在大冶农村的重视程度一直是非常高的。下脚的时候也是根据风水先生测算好的良辰吉时：农历五月十五的凌晨3：00-5：00。并且根据当地的习俗，房主在自家房屋的四角放入了大米、茶叶、铜钱，然后用稍平整的石头压好。在下脚的时候房屋主人不能说话。如果下脚是在夜晚且有月亮的情况下进行，房屋主人的影子不能压住石头。另外，风水先生还告诫房主在下脚的时候一定要避开出生在某些年的人，不要让他们从房子旁边经过。所有这些必须在风水先生测算好的时间内完成。

行墙

行墙，即在地圈梁基础上砌一层红砖，在当地称为“放单路”。按照过去的风俗，在行墙之前需要准备酒菜进行祭祀，把买地券在祭祀过程中宣读。祭祀完毕以后，屋主和泥瓦匠一起把砖拿到房屋的四个墙角的位置摆放好。在这个过程中，泥瓦匠要颂“行墙大吉”、“兴旺发达”等诸如此类的吉祥语，房主作为酬谢，会给泥瓦匠包个红包。现在，这个风俗已经被大大地简化了。房主家在行墙的时候，按照风水先生给算好的良辰吉时――阴历七月初九早上5：00-7：00，只和泥瓦匠在地圈梁得基础上砌了一层红砖，当然房主还是要给泥瓦匠红包的。

安门

门户作为建筑的重要外在表现之一，它在很大程度上体现着房主的个人素养和身份。所以人们在房屋的建造过程中对门的安装设置一直是非常重视的，特别是大门。按照湖北大冶的做法，当房屋的墙体盖到门的高度时，即行安门：入户门和房间门同一时间安装。与此同时，还会在门头板上挂上彩虹，上有“安门大吉”等吉语。等把所有的门户都安装完毕以后，房子的主人会带领一家老小夸进大门，把房屋的每个门户都走一遭。

在今天的水南湾，人们对这一风俗依然十分的重视，只是程序已经简化了很多。房主家在安装门的时候，请了风水先生到家里来用罗盘测定安装门的精确方位，并且安装门的日期和时辰也都是完全安照风水先生测算好的来的。

封顶

根据湖北大冶农村的习俗，房屋在建到最后要封顶的时候，一般都会举行封顶仪式，摆放供桌放置供品，并燃放鞭炮庆祝。在房顶做现浇混凝土的之前，房屋主人会把十枚一元的硬币放入屋顶的楼板内，然后工人才能现浇。现浇完成以后房主会燃放鞭炮、礼花以示庆贺。此外，房主还会在当天在自己家摆桌设宴邀请每个工头，还会发给每人一条香烟、给每个工头发100元的红包（用红纸包着）。如果是房主家的经济条件相对拮据，只是放放鞭炮，请工人吃顿饭就可以结束。

竣工

“竣工酒”又称“落成酒”、“安灶酒”。房屋建造工程完全竣工以后房主会把工匠、帮工请到家里，给他们发最后一次红包，然后请他们喝 “竣工酒”。房主的亲朋好友和街坊邻里也会前来给房主送贺礼和红包以示庆贺。

入火

农村房屋建造篇2

据统计，在汶川、玉树和芦山地震中,重灾区的农村房屋90%以上坍塌，不仅造成了严重的财产损失，而且更为重要的是由于房屋倒塌造成了大量的人员伤亡。造成房屋倒塌的主要原因就在于，大多数农村房屋没有进行抗震设防。而我国又是一个地震多发国家，地震活动十分广泛，需要进行抗震设防的烈度区约占全国土地面积的59%，其中绝大部分分布在农村，面对严重的地震灾害，加强农村房屋的抗震设防建设迫在眉睫也势在必行。

一、农村房屋抗震设防存在的问题

㈠屋基不合理

农村建房普遍没有地质勘探,凭借直觉经验或邻居房屋建造情况来确定地基的承载能力,不考虑建房的地质环境和条件，对于地基承载和地下的土层结构情况缺乏科学的依据,存在较大盲目校仿,带有明显的盲目性。而且屋基挖掘深度不够，大多数仅50厘米左右，处理方式简单，铺设上条石，用砂浆找平，即砌筑墙体，很少打地圈梁。

㈡房屋结构不合理

1、片面追求造型

据调查,在农村,因民俗习惯土木、砖木结构的前出水或主要前坡出水瓦屋和砖平房居多,片面追求造型使房顶重心倾向一方,还有部分房屋采用内生外熟的土建材,不具备抗震能力,地震时易造成外墙闪出,屋顶塌落。特别是经济欠发达的山区,依山而建的窑洞,支撑力和整体性差,地震时容易重心偏移,造成倒塌。

2、片面追求采光量和大空间

在部分富裕的农村建房时片面追求采光量和大空间,设计的高度过高、门窗过大,为使顶层保温,随意加厚屋顶层,造成顶层重量增大。以1990年江苏常熟5.1级地震为例,震中区20世纪80年代兴建的二三层楼房,单层高度达3.8m～4.2m,进深达6m以上, 门窗多又大,而且楼顶特别重,使得房屋出现头重脚轻的现象,而且多数都是立砖立砌空斗墙承重,因此,未能经住地震的考验,遭到严重破坏。

㈢ 整体抗震性能差

农村大部分房屋纵横之间没有可靠的联结,纵横墙不同时砌筑；墙角处无拉接钢筋；檐口无过梁,不设圈梁、构造柱；墙体的整体性很差,地震时不能保持同步移动而相互分离,墙体不倒即裂,造成局部破坏或倒塌。

㈣不注重容易损坏部位的建设

据调查,房屋的端开间,端墙,转角处,门窗的边角、窗间墙是地震时容易造成破坏的地方。房屋的附属突出建筑物如女儿墙、高门脸、挑檐、雨篷、阳台等缺乏与周边连接,且刚度突变等也容易在地震时使住房造成破坏,这是农村住房抗震设防的薄弱环节。有些人口密集的农村把划分的宅基地建满,左邻右舍靠的很近,破坏性地震发生时往往易产生“多米诺”骨牌效应。

二、农村房屋存在抗震设防问题的原因

一是农村群众防震减灾意识淡薄，防震、抗震知识贫乏。大多数农民建设房屋时很少考虑到抗震安全问题，即使考虑到抗震问题，也因为成本增加、缺乏专业知识等原因使房屋抗震建设不能落实，造成新建住房设计不规范，结构抗震不合理等问题普遍存在；

二是农村经济相对落后，农民收入偏低，经济不宽裕。建筑房屋经费投入不足且，在经费投入不足的情况下，为了追求房屋的高大、宽畅、明亮、外观漂亮，想方设法挤占了抗震结构上的必要投入；

三是抱有侥幸心理，大部分农民认为自己前辈在此居住多年均平安无事,没有遭受地震的危害,今后也不会发生地震,没有宁可千日不震,不可一日不防的意识。

三、农村房屋抗震设防的对策和措施

㈠提高村民抗震设防的意识和观念

地震工作主管部门应加强农村房屋抗震设防的宣传和教育，提高广大村民的抗震意识，消除不合理的结构习惯做法和不利的构造措施对房屋抗震性能的影响，改变农民只注重房屋的装修门面，忽略房屋结构抗震设防的错误观念，牢记地震灾害带来的惨痛教训，消除村民对地震灾害的麻痹思想，要以预防为主，减轻地震灾害对农村房屋的破坏，防止农村地区震害“小震大灾”的继续发生，减轻人员伤亡和经济损失。

㈡加强对农村房屋抗震设防的指导

建设行政主管部门、地震工作主管部门要按照各自的职责共同把好农村住房抗震设防关，引导农民主动到地震部门咨询,取得选址和抗震设防意见,避开抗震不利地段,建设适合当地民情,利于抗震,造价经济,美观实用,风格多样的民居建筑。.

㈢推广典型，逐步推进农村民居地震安全工程

通过移民搬迁、地质灾害避让搬迁等工程，配合新农村建设，实事求是、因地制宜、分类指导，落实必要的抗震设防措施。要将抗震住宅建设与新农村建设工作有机的结合起来，总结经验，以点带面，逐步推进农村民居地震安全工程。

㈣提高农村房屋抗震设防能力的技术措施

1、 把好选址和地基处理关

指导农民建房选址时要避开孤立的山坡、山脊、有地裂的区域和不稳定的斜坡、河、湖、池塘岸边等不利地段； 建房时,对软弱、松散地基采取置换、加密等办法进行处理。

2、把好建筑材料关

选用较好的建筑材料，提高房屋施工质量，避免或尽量少采用粉土浆砌筑墙体，在房屋抗震薄弱环节处采用混合砂浆砌筑墙，如房屋的山尖、女儿墙和烟囱墙体等。

3、提高农村房屋的整体抗震能力

⑴采用合理的结构布局体系，避免过大的房屋开间进深尺寸和墙体门窗洞口尺寸，防止墙体局部尺寸过小，墙体的各墙段宽度尽量均匀布置。

⑵增强屋盖体系的整体性，加强木屋架在纵墙上的固定，在房屋两端开间和中间开间的屋架间以及山尖墙体之间设置斜撑、竖向剪刀撑，提高屋架横纵向的稳定性，增设墙揽拉结山墙与屋盖，屋架上弦和下弦檩条与山墙、圈梁有效地搭接，满足最小搭接长度的要求。

⑶房屋设置圈梁体系的同时，在房屋四角、大开间内外墙交接处等墙体加设构造柱，并且预留马牙槎，形成弱框架体系，纵横墙体交界处进行拉结。

⑷加强房屋横纵墙体的连接，在外墙转角以及横纵墙体连接处沿墙体每隔一定高度设置拉接筋。

⑸在房屋内横纵墙体下设置砖基础和圈梁，加大基础埋置深度，夯实室内填土，减少内外横纵墙的不均匀沉降。⑹对于震后新建抗震能力严重不足和存在抗震构造缺陷的房屋，应进行加固改造处理，防止新建房屋遭遇地震时发生严重的破坏。

结语：

随着农村经济的发展和生活水平的提高,新建或改扩建住房十分普遍,且农村建房点多、线长、面宽、量大,房屋结构安全与抗震性能等技术问题必须长期高度关注,我们既要充分认识提高农居抗震能力重要性,又要认识到这项工作任务的长期性、艰巨性。尽管如此,我们更应坚定信心,努力为提高广大农民的抗震防灾意识、为有效提升农村房屋的整体质量和抗震性能、为提高农村房建抵御自然灾害整体能力而探索。

参考文献

[1]马永欣,郑山锁。结构试验[m]。北京:科学出版社,2004。

[2]吴献。建筑结构抗震设计[m]。哈尔滨:哈尔滨工业大学出版社,2009。

农村房屋建造篇3

引 言

在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷，使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异，了农村房屋财产权能的实现，不利于农村市场经济的，也不利于农村社会的稳定。因此，有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里，参照城市房屋产权登记的相关法律制度，就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨，以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。

一、农村房屋的法律界定及其特征

农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性。即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。

二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性

在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此，农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对其进行确权发证已是迫在眉睫。

建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要 。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快， 举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的，由于我国农村房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村私宅交易存在风险，由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，有关部门应尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。

建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。

建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。 农村房屋象其他财产一样，财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证，交易主体资格的局限性，限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后，依法进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。

建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。 以往的经验表明，由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生，而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证，类似的纠纷很难调解，还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证，可以避免其中一些纠纷的发生，为处理纠纷提供法律上的依据，有利于维护社会稳定。

三、农村房屋产权登记法律制度的内容

目前，城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范，如 1997年10月27日建设部 第57号令发布的《城市房地产权属登记管理办法》，并于2001年8月15日修正。 农村房屋产权登记没有具体 的法律 、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定，该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记，参照该办法执行。某些地方性规章如广东省 广州市人民政府2001年7月1日发布的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等，对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范 。在我国，农村范围广，人口多，农村房屋产权全国没有设立统一登记，使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异，不利于农村市场经济的发展。因此，设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。

农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度，应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。

（一）农村房屋产权登记原则

房屋产权实行登记原则。 公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。

房屋产权与土地使用权同时登记原则。 房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。

协调配合原则。 农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享。

公示原则。 农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示，方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众查阅。

救济原则。 就是房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害，权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失，并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。

1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项，并公告其房屋权属证书作废。

2、 赔偿损失。 因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽，核准登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

3、 追究行政责任或刑事责任。当事人 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的；涂改、伪造房屋权属证书的；非法印制房屋权属证书的，登记机关依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）农村房屋产权登记条件

房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件：

1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。

2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明要合格；

3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等权属来源证明真实有效合法；

4、经过公告、听证，利害关系人没有异议。

农村房屋建造篇4

随着我国社会经济的发展，城乡一体化工作的大力推进，目前我国农村出现了这样一些现象，有的农民外出打工，举家迁移到远离家乡的城市居住，他们在农村的住房就闲置下来，而同时农村中的无房户需要房屋居住生活。也有些城市居民由于祖辈过世留下的农村房屋遗产需要继承，有的地方因城乡一体化建设大量农村房屋面临着拆迁而随之带来的农民房屋如何安置等等。因此，由于城乡一体化带来的迫切需要解决农村房屋所有权转移问题是公证行业面临的一个重大的实务课题。但由于现行法律法规对农村房屋所有权转移设有诸多限制，从而影响了对农村房屋的公证办理并制约了农村房屋所有权的流转。

一、农村房屋的特点和公证面临的诸多难题

农村房屋包括农村集体经济组织所有的房屋、乡镇企业所有的房屋及农民个人所有的房屋，本文所指的农村房屋仅指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋。我国农村房屋的所有权是否能转移呢?答案是肯定的，比如上世纪九十年代江苏省建设委员会规定“房屋所有权转移变更(如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等)，房屋状况变动(如翻建、扩建、拆除、倒塌、焚毁等)，他项权利变更(如设定、注销他项权利)，应及时向村镇管理机关申请登记。”由此说明我国农村房屋也存在买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等多种所有权转移方式。但是办理农村房屋公证存在下列特点和难题:

(一)很多农村房屋没有办理所有权登记手续，权属不清，是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍办理房屋方面的公证，认定房屋权属是办理不动产所有权转移的关键，而我国农村房屋大多数是权属不清，公证员难以分清权属。由于历史的原因，我国农村房屋很多没有办理房屋所有权证和土地使用证。比如有的农村房屋只有准建证或宅基地使用许可证，甚至有的农村房屋什么证都没有。权属不清，是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍。

(二)农村房屋所有权的主体复杂，能否正确区分农村房屋所有权的主体是公证员办理农村房屋公证面临的一个重要难题目前在公证理论界对农村房屋所有权的主体认识上存在诸多争论，有的人认为农村房屋应与城市房产一样，所有权认识上应该秉持基本是夫妻共有的理念。有的人认为农村房屋因宅基地是以户为单位，农村房屋是房随地走，所有权认识上应该秉持基本是家庭共有的理念。认定农村房屋是夫妻共有的和认定是家庭共有的双方都有充分的理由。这两种理念目前争论很大，难以定论。由此有当事人申请办理农村房屋公证，公证员应基于什么理念来区分房屋所有权的主体，这是公证员办理农村房屋公证需要思考的问题。

(三)农村房屋是一种限制性物权，现行我国法律法规对农村房屋所有权转移有诸多制约，这是我们目前办理农村房屋公证面临的又一个障碍目前我国法律对城市和农村的房屋交易规定了两套不同的管理体制:城市房屋，可以自由交易;农村房屋不能自由交易。农村房屋是一种限制性物权，主要是土地性质是宅基地使用权，农村房屋的宅基地属于农村集体经济组织所有。因此，在办理农村房屋公证时必须综合考虑我国现行法律法规对宅基地使用权方面的规定，我国对农村房屋的管理规范，归纳起来主要有以下几点:1．不允许一户农民有两处(含两处)以上宅基地《中华人民共和国土地管理法》(下称土地管理法)第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着已经有一处房屋的农民不得再拥有其它农村房屋。2．禁止农村房屋向城市居民流转国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证。3．宅基地使用权不得出让、转让或者出租《土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。4有关农村房屋产权管理的法律、法规缺乏，农村房屋管理机构不健全。

二、采用证据学中的自认规则是办理农村房屋公证收集证据的一条重要途径

上述论述了农村房屋所有权主体复杂，权属难以认定，导致我们在公证实务中不敢办理有关农村房屋方面的公证。实际上办理农村房屋公证，不管是继承公证，还是赠与等公证，都是需要由公证员去收集证据，通过收集的证据所形成的证据链从而使公证员能够对当事人的农村房屋公证申请予以进行公证证明。要认定农村房屋的权属，除了有关部门对该房屋所保留的档案或者所出具的权属证明外，还有证据学中的自认证据规则也是认定农村房屋权属的一条重要途径。自认是指一方当事人在诉讼过程中。对他方所主张的不利己的事实予以的承认。我国法律仅对诉讼上的自认作了规定。诉讼上的自认可以产生两个法律后果:(1)约束当事人的效力。当事人一方对对方当事人提出的事实承认的。对方当事人就承认的事实不再负举证责任，作出自认的当事人也不得在诉讼中提出与自认事实相矛盾的主张，双方当事人也无须对自认的事实进行质证和辩论。(2)约束法院的效力。当事人的自认可以成为法院确认案件事实的依据，所以正常程序上涉及自认部分的调查和辩论不再进行，但涉及身份关系的案件和涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益的事实不受当事人自认的约束。自认构成是指自认成立所必需的一切主客观要件的总和。一般来说，自认构成必须具备三个要件:第一，须是诉讼正在进行，且于诉状准备或言词辩论时，或在法官面前为之;第二，须就对方当事人主张不利于自己的事实，承认为真实;第三，须为声明或表示。这是我们诉讼上的自认。公证被有的学者称之为“准司法”活动，因此我们也可把诉讼上的自认推广到办理农村房屋公证上，公证活动中的自认构成要件本人认为也可分为三个方面:第一，须是公证受理后，公证办结前，且于在接受公证员的询问时，或在公证员的面前为之;第二，须就陈述某个主张不利于自己的事实，承认为真实;第三，须在公证员面前的声明或表示或在公证员制作的询问笔录文档中。在公证的受理审查阶段，是公证员亲自面见并询问全体公证当事人的环节，所以我们应该高度重视询问笔录的制作，充分发挥自认证据规则的作用。我们在制作农村房屋公证询问笔录时，公证员应主要从以下两个方面考虑农村房屋权属问题。

(一)如果当事人的农村房屋既有农村房屋所有权证，也有集体土地使用证。当事人如果持有农村房屋所有权证，那就说明其房屋产权得到了有关部门的一次权属认定。同时我们根据婚姻法中的相关条款，我们可有充分理由得出其房屋产权是夫妻所有还是个人所有的结论。但是农村房屋的权属并不是上面认定这么简单，因为当时颁发农村房屋所有权证部门并不真正是房屋管理部门，其权属认定没有按照相关的法律法规去做，还有该农村房屋的宅基地是以户为单位做出申请的。所以该农村房屋权属可能就存在着夫妻共有的例外，房屋权属就有可能是家庭共有。在这里，我们就要充分发挥自认证据的规则，根据该农村房屋的档案所涉及的所有家庭成员，并对全体家庭成员进行权属询问，制作询问笔录，通过他们的自认，发挥自认证据规则的作用，我们就可从而得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。

(二)如果当事人的农村房屋没有农村房屋所有权证，只有集体土地使用证或准建证。或者农村房屋没有任何相关证件。这里我们应注意的是该农村房屋的权属没有经过任何部门的权属认定，那它的房屋权属如何认定?根据我国物权法的相关规定，对于因继承、受遗赠、合法建造等非基于法律行为而取得的物权，其物权自继承或受遗赠或建造行为成就时生效。由此可认为，该农村房屋如果从来没有领取相关房产证，物权是从该房屋建造完毕时形成生效，其权属主体便是该农村房屋的出资建造人。核实出资建造人，是认定此种房屋权属的关键。在实务中，首先我们可通过村委会或村镇建设管理部门出具证明来核实出资建造人。一般来说，对于农村房屋是谁出资建造，该房屋所在村委会是比较知情的。农村建设房屋，除了土管部门申请宅基地外，还要到村镇建设管理部门申请建设许可。因此，村委会或村镇建设管理部门出具的权属证明是一种可信赖的证据。其次，我们还要充分发挥自认证据规则的作用，根据该农村房屋的档案所涉及的的家庭成员，或者对该农村房屋全体家庭成员进行权属询问，制作询问笔录，通过他们的自认，我们也就可得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。自认证据规则在我们办理农村房屋公证中有广阔的空间，我们应充分认识自认证据规则在办理农村房屋公证中的巨大作用，认真制作询问笔录。询问笔录也就是证据中的“当事人的陈述”证据，是我们办理农村房屋公证“确权”依据的一个重要证据。

三、农村房屋所有权转移

应当先由国家土地管理等相关部门审批农村房屋受让人资格是我们办理农村房屋公证的前置程序办理农村房屋公证，除了明确房屋的权属主体外，更重要的是我们还要知道农村房屋所有权转移受让方是否能享受宅基地使用权的资格。我国农村房屋所有权转移一般来说有下列几种形式:①买卖;②赠与③继承④析产⑤遗嘱或遗赠等。我国《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据物权法的公示原则，农村房屋所有权转移以及其项下的宅基地使用权转移都需要分别去房管部门和土管部门去登记，分别登记之后，农村房屋所有权受让人才取得真正的物权。公证的职能是对当事人申请提出的房屋所有权转移过程中产生的协议(如赠与、析产等)或法律事实(如继承、遗赠等)提供公证证明。但正因为本文前面论述的农村房屋是一种限制性物权，现行我国法律规范对农村房屋所有权转移有诸多制约。特别是以下两个方面的因素使我们必须坚持对办理农村房屋公证应当先由土地管理等相关部门审批农村房屋所有权能否转移给受让方的原则。首先农村房屋受让人身份的认定方面。《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条规定，农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。认定农村房屋公证申请受让人是否是农村集体经济组织的成员不是我们公证的职能。农村房屋公证申请受让人是属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明应该由村民委员会和所在乡镇部门出具比较可行。其次农村房屋所有权转移应该坚持“先地后房”原则，这与国有土地上的房屋转移登记“先房后地”正好相反。农村房屋所有权转移之所以是“先地后房”，因为农村宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的。我国《土地管理法实施细则》第六条规定依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记关依法进行变更登记。《房屋登记办法》第八十六条也规定了房屋所有权转移必须先进行宅基地使用权变更登记。房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料:宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。农村房屋所有权的转移是否符合《土地管理法》及其实施细则规定的宅基地使用权变更登记条件，需由土管部门做出前置认定比较合适。上述办理农村房屋所有权转移公证的复杂性，笔者所在地公证处就为此专门与农村房屋公证所涉及的土管部门、房管部门、村镇建设办等有关部门进行沟通协商，达成了当事人要申请办理农村房屋公证，农村房屋所有权受让人资格必须先由土地管理等相关部门审批的前置程序规定。如果对农村房屋所有权受让人资格有关部门进行了前置认定，那我们对办理农村房屋所有权转移涉及的买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等公证就有了坚实的法律基础。

作者:胡志菊 单位:江苏省张家港市公证处

参考文献：

农村房屋建造篇5

一、开展农房登记工作的意义、基本原则和工作目标

（一）开展农房登记工作的意义

随着我省农村经济的不断发展与城市化的进一步推进，农房已成为农民财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。开展农房登记工作，是贯彻党的十七大、十七届三中全会精神，实施城乡统筹发展战略、促进城乡一体化发展的现实要求；是保障农民和集体经济组织的合法财产权，减少财产纠纷的重要手段；是全面贯彻实施《城乡规划法》、依法规范农村建房管理的重要抓手；也是依法建立村镇房屋物权合法流转、交易和处置制度的必要前提。它对于保障农民合法权利、进一步解放农村生产力、活跃农村经济等都具有十分重大而深远的意义。

（二）开展农房登记工作的基本原则

1.依法登记原则。按照法律法规规定的房屋登记种类、程序、要件、范围等，办理农房登记。非法占用集体土地的；未能取得与农房占用范围一致的集体土地使用权证的；权属有争议的；不能提供有效的农房权属来源证明文件的；已被依法征收、没收或查封的；属于临时建筑或违章建筑的；受让人不属于农房所在地农村集体经济组织或其成员的（除法律、法规等另有规定外），以及其他依法不准登记的农房，不予登记。

2.依自愿申请登记原则。由农房登记申请人自愿向房屋登记机构提出书面登记申请，依《房屋登记办法》的要求，提交申请农房登记所需的材料，登记房屋权属。要通过宣传、提供便民服务等方式鼓励、引导村民自愿申请农房登记，但不能强迫村民申请农房登记。

3.先地后房原则。农房登记，应当遵循产权明晰、房屋所有权和房屋占用范围内的集体建设用地使用权和宅基地使用权权利主体一致的原则，申请人（受让人）在取得登记农房占用范围内集体土地使用证后，可申请办理农房登记。

4.统一登记原则。市、县村镇建设管理部门从农房政策上指导农房登记工作，房产管理部门从登记业务上指导农房登记工作。具体操作由市、县房屋登记机构统一登记；农房登记记载入市、县统一的房屋登记簿；实现农房和国有土地范围内房屋的同平台、分类登记，不再另设房屋登记平台或登记系统。

5.加强部门衔接与协调原则。为解决农房登记中的历史遗留和疑难问题，农房登记需要法院、农办、财政、建设、规划、国土、房管、测绘、行政（城管综合）执法等部门的密切配合和有效衔接。市、县应建立由政府分管领导负责，法院、农办、财政、建设、规划、国土、房管、测绘、行政（城管综合）执法等部门组成的联席会议制度，协调农房登记工作。

（三）开展农房登记工作的基本目标

2011年，各市、县要全面启动农房登记工作。对农村集中居住点等具备较完善登记条件的农房，房屋登记机构应加快登记办理工作。启动农房登记工作之后，要注意总结农房登记工作的规律，有针对性地解决农房登记工作中面临的突出问题，探索促进农房依法流转、资产向资本转化的规范有效途径和方法。2013年，基本建立农房登记制度，初步形成农房产权处置和流转机制，进一步促进农村改革和社会主义新农村建设。

二、积极稳妥地解决好农房登记中的实际问题

《房屋登记办法》第四章对集体土地范围内房屋登记作了明确的规定，为规范农房登记工作提供了很好的依据。但由于之前有关法规未明确、政策不配套、不清晰，造成各地做法不一，规范不统一。本着既尊重历史，又规范农房登记的原则，积极稳妥地解决好农房登记中的实际问题。

（一）登记单元。在宅基地上建造的村民住房，一般以独立房屋为基本单元进行登记。在共有宅基地上建造的村民住房，有明确固定界限并可独立使用的层、套、间（自然间）也可以作为房屋基本单元进行登记；非住房有明确固定界限并可独立使用的幢、层、套、间（自然间）可以作为基本单元进行登记。

（二）登记程序。农房登记程序按照《房屋登记办法》规定执行，主要分为申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等环节。农房初始登记的，必须进行公告。

（三）初始登记提交相关材料。登记机构对申请人提交的申请材料及申请事项按下列要求进行认定：

1.登记申请书。按照房屋登记簿记载的要求，由各市、县房屋登记机构根据情况制定统一的农村房屋登记申请书格式。农村房屋登记申请书必须由当事人如实填写并提交。

2.申请人的身份证明。申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明或继承公证材料。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。企业和其他法人使用集体建设用地作为主体申请登记的，应当提供有效的营业执照或法人资格证明和组织机构代码证等申请主体的身份证明。

3.集体所有建设用地使用权证明。已取得合法集体土地使用权证书或经国土资源部门出具的集体土地使用权证明材料。

4.农房符合城乡规划的证明。《城乡规划法》实施后，农房符合城乡规划的证明是指农房所有人领取的由县级以上人民政府规划管理部门核发的《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》等证明。

《城乡规划法》实施前，农房符合城乡规划的证明是指农房所有人领取的由县级以上人民政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》或《村镇规划建设许可证》，建造农房时尚未取得的，申请人应当提交房屋所在地乡、镇（街道）以上人民政府出具的证明该房屋系合法建筑的建房（含农房建造时）证明材料。

5.房屋测绘成果报告。房屋测绘成果报告应当由具有房产测绘资质的机构提供。房产测绘机构进行农房建筑面积测绘时，应当参照执行《房产测量规范》，执行《省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》和地方的相关规定。有条件的市、县，可统一开展农房测绘工作，为农房登记工作顺利开展创造条件。

房屋测绘成果报告中申请登记的房屋坐落应以地名管理机构确定的门牌为依据。地名管理机构未编制统一门牌的，应明确申请登记房屋的丘地号或者其他的唯一性区位标志。

村民住房共有共用部位不能明确认定或无合法权属分割协议，其共有共用建筑面积无法进行分摊，该村民住房申请房屋登记的，可以不进行共有共用建筑面积分摊，但房产测绘成果报告中需说明，房屋登记机构应将该事项记载到房屋登记簿中。

6.其他必要材料。有条件的市、县应当提供房屋竣工验收备案证明书或建设工程规划核实证明。无法提供房屋竣工证明的村民住房，应由农村集体经济组织或乡、镇（街道）政府部门出具房屋建造情况和已竣工的证明。

（四）其他登记提交相关材料。依据《房屋登记办法》。

（五）登记面积。本着尊重历史，区分不同时期的政策，以《土地管理法》、《城乡规划法》、《省村镇规划建设管理条例》等法律法规颁布实施为区分依据，提出《城乡规划法》实施前不同时期住宅建房合法手续认定依据、超面积建设房屋等的处理意见，报市、县政府批准后，作为农房登记的依据。登记面积原则上不得超过批准建房面积；对于《城乡规划法》实施后建造的实际建房面积超过批准建房面积的农房，原则上不予登记，具体事项由市、县政府予以明确。

（六）各市、县政府可根据本指导意见，结合本地实际，制定相应的实施细则，明确农房登记的具体情形。

三、积极探索建立村民住房抵押融资及处置机制

为有效解决村民贷款难问题，拓宽农户融资渠道，支持农民创业置业，促进农村经济发展，市、县政府应协调和组织法院、农办、金融机构、国土、规划、财政、房管、物价等主管部门研究制定村民住房抵押登记的办法、资产处置方案、风险防范措施。结合先行地区经验，在开展村民住房抵押登记时，应坚持五条基本原则：

（一）农户申请贷款的抵押物必须权属清楚，要以合法持有房屋所有权证和集体土地使用证为前提。

（二）申请村民住房抵押登记的农户，应提供抵押房屋所在地村民集体经济组织确认同意抵押的证明、并提供经抵押权人和抵押房屋所在地村民集体经济组织确认同意其抵押房屋变实处置和处置后仍有安居之地的方案，并在村民住房抵押合同中专项明确约定。

（三）村民住房抵押房屋处置的受让人应该是房屋所在地农村集体经济组织或其成员（除法律、法规等另有规定外）。

（四）村民住房抵押不能为他人作抵押担保，村民住房的抵押权人仅限于金融机构。

（五）村民住房抵押后，抵押权的实现须通过司法途径解决。

有条件的市、县可建立专项贷款风险补偿金，分散金融机构贷款风险；大力推广政策性农村住房保险，努力提高保险覆盖面。

房屋登记机构要积极配合当地政府探索农村产权制度的改革和创新，扩大村民住房登记成果，为深化农村改革、推动农村生产力的新一轮解放注入新的活力。

其他集体建设用地上的房屋抵押，必须符合《物权法》等相关规定，也可参照本《指导意见》执行。

四、完善登记机构组织建设，加强登记人员教育与培养

农房登记工作政策性强、疑难问题多、地域分布散、工作难度大，完善登记机构的组织建设，加强登记人员业务培训是适应面广量大的农村房屋产权登记和管理工作需要。要在统一房屋登记机构、统一房屋登记平台、统一房屋登记数据库、统一房屋登记证书的要求下积极稳妥地开展农房登记工作。各地要在以下几方面加大工作力度，为开展与完善农村房屋产权登记作好组织、技术、经费准备：

（一）完善登记机构组织建设。各地政府要协调相关部门，解决开展农房登记工作所需的人员编制和专项经费问题。房屋登记机构要设置专业部门、专业队伍、落实专项经费从事农房登记发证工作，在一个市、县设置一个房屋登记机构、统一房屋登记的前提下，根据本地实际，可设置派出登记分中心（站、所），以方便农户申请农房登记。

（二）做好人员教育与培养工作。各级住房和城乡建设主管部门要结合房屋登记审核人员考核培训等工作，开设形式多样针对农房登记人员业务的培训班，加强对农房登记人员培训和教育。各地登记机构要定期召开农房登记工作研讨会，交流经验，及时解决疑难问题。

（三）房屋登记机构要尽快健全和完善开展农房登记工作的各项制度，使房屋登记工作制度管理不留空白。要严格按照《房屋登记办法》的规定和相应的房屋登记技术操作规程开展登记工作，强化房屋登记审核人员在房屋登记工作程序中的严格审核作用，加强对农房登记人员的管理。对在农房登记过程中，利用工作便利，，或失职渎职造成工作不良后果的，要给予严肃查处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

农村房屋建造篇6

新型农村社区房屋建设作为社会主义新农村建设过程中的一项重要内容，不仅是一项惠民的民心工程，同时还是一项长期而又艰巨的系统工程，对促进农村经济，提高农民生活质量有重要意义。当前新农村建设正如火如荼，但在新型农村社区房屋建设中存在的问题也日益凸显出来。一些影响房屋使用功能和由于地质等原因造成的先天性的质量隐患问题，造成新型农村社区房屋质量事故时有发生。

一、新型农村社区房屋建设中存在的问题

（一）缺乏管理，监管不到位

由于受我国房地产市场的影响，政府对建筑市场的监管重点放在了城市房屋建设上，新型农村社区房屋管理成了盲点，导致负责管理新型农村社区房屋的基层人员短缺，对新型农村社区房屋的管理也不到位。在施工中，往往缺少专业的第三方监督，多是由基层政府领导，村民代表等负责工程的监督工作，由于缺乏专业的知识，这样的监督也多是流于形式，很难起到控制房屋质量的作用，致使房屋开裂现象十分普遍[1]。再加上法律对新型农村社区房屋建设监管的不足，导致很多新型农村社区房屋的建设质量很难有保障。

（二）施工队伍缺乏专业的技术

目前多数农村的房屋建筑施工队，多是些临时拼凑的人员，极少有人员具备专业的施工技术，没法保证施工质量。这样的施工队伍施工人员缺乏专业的技术，质量安全意识差，绝大多数凭经验施工。例如，由于施工人员缺乏相关的专业知识，施工的时候只对地表的浮土稍作清理，而不管是否能满足住宅埋置的深度要求就盲目施工，这样的处理一旦雨水侵入了基础，便会导致地基不均匀沉降；有的新农村房屋在建设施工过程中不设置地圈梁，还有些即使设置了圈梁但又不能形成封闭，这样的处理达不到防止由于地基的不均匀沉降而对房屋造成不利影响的效果。

（三）劣质建材用于新农村房屋建设比较普遍

据调查，发现目前农村建材市场管理不严，导致劣质建材随处可见，对其质量管理更是一个难点。一方面由于农民缺乏专业的建材方面知识，另一方面他们对建材价格要求相对偏低，对质量要求不严格。还有一个原因是相关部门对农村建材市场疏于监管，新型农村社区房屋所用的钢材、水泥等材料，大部分不能提品合格证书，也没有取样做复检。比如施工用的混凝土标号低，楼板所用的钢筋配置不足，钢筋的位置设置的不合理等，留下了质量安全的隐患[2]。还有一些施工队伍，为了节省资金，提高自己的利润，购买不符合规定的建筑材料或者人为的去掉圈梁等行为，也给房屋的安全造成了威胁。

（四）施工质量没有保障

例如，地基的基础处理不当，由于施工人员缺乏专业的技术知识，还有监管的不到位，施工人员往往是依据自己的经验办事，结果不是多浪费材料就是导致基础强度和稳定性不够。不正确或者不规范的施工方式会严重影响地基的整体强度，埋下房屋的安全隐患[2]。还有些墙位不正，墙体歪斜，墙体连接不牢，混凝土强度不够等质量问题，都对房屋安全造成很大的威胁。

二、农村房屋建设存在问题的对策

（一）设立严格的管理制度，建立健全监管体系

建议各乡镇统一规划，严格实施，聘请专业的监理公司，监理人员全方位、全过程的控制工程质量、工期，并建议聘请有一定专业知识的群众代表参与到房屋建设的过程中，对房屋建设工程进行监督，多种措施并行，确保工程保质保量的完成。另外，还要加大宣传的力度，重视新型农村社区房屋建设，建立健全其监管体系，实行县乡村的多元化管理，严格农房建设的审批程序，开工要有放线、竣工要有专业的验收，保证新型农村社区房屋建设的有序进行。

（二）选择专业的施工队伍

建议政府相关部门结合实际情况，委托有设计资质的单位，修订建设范围内的农村建筑标准，通用设计图集或标准设计图集。选择一些技术过硬，信誉可靠的具备专业资质，并且技术完备、安全措施有保障的施工队伍参加开工前的招投标，优中选优。建议相关部门建立农村的建筑行业协会，建立健全农村施工队伍的行业准入、资质审查、施工标准等[3]。加强对农村建筑施工队和施工人员的管理，定期对其进行培训，提高他们的技术含量和质量意识，进行资格考试，考试合格后统一颁发合格证书，并进行备案，未经备案的施工队伍一律不得从事农村住宅建设及相关业务。

（三）把好建筑材料的使用关

建筑材料在进入施工现场投入使用前，要进行材料检验。要求进入施工现场的原材料必须持有出厂合格证，而且要有检测中心出具的检验报告；在监理过程中监理人员要进行严格核查。对实行登记备案的建筑工业品，要按照国家的有关规定进行检测，防止不合格的建筑工业产品用于民用工程[4]。

（四）严把施工质量关

在新型农村社区房屋建设的施工过程中，可根据实际情况，要求施工单位先进行样板施工，并对样板及时进行检查，发现问题及时与施工人员进行沟通，找出解决办法，避免在以后的施工中再出现此类问题。另外，在施工过程中出现较多的质量问题，要引起重视，找出防治的措施，避免以后类似质量事故的发生。

（五）做好用户回访工作，及时反馈房屋质量情况

新型农村社区房屋建设在竣工交付使用后，对用户要及时进行回访，及时发现问题。对回访用户所反应的问题要重视起来，能解决的要尽量帮用户解决，成品房不能解决的要找出造成该问题的原因，在以后的施工中改正，杜绝类似的问题发生。

新型农村社区房屋建设是一项重大系统工程，而新农村房屋建设乃是关键基础工程。新型农村社区房屋质量现状是不容乐观的，对其质量进行控制意义重大，应引起重视。

（作者单位：阜阳职业技术学院）

基金项目：2015年安徽省教育厅高校人文社会科学研究重点项目“基于QFD的安徽省新型农村社区住房项目建设工程质量风险管理研究-以阜阳市朱大庄新村为例”（SK2015A726）的阶段性研究成果；2014年阜阳职业技术学院校级产学研科研项目（2014KYXM05）的阶段性研究成果。

参考文献：

[1] 丁仁船，胡媛.美好乡村建设中存在的问题研究――以安徽省肥西县严店乡新郑刚村为例[J].安徽农学通报，2015，21（12）：5-6

农村房屋建造篇7

一、现状

**是一个人口610万，面积1.53万平方公里的农业大市，绝大多数人口在农村，经济欠发达。**市地处郯庐断裂带和扬铜地震带交汇处，存在发生破坏性地震的地质构造背景。20xx年九江5.7级地震，虽然震级不大，烈度不高，但对震中当地广大农村民居却造成了很大的破坏，死亡的12人均系农村民居倒塌造成。经调研，**市大部分农村民居没有设防，存在重大安全隐患。

1、抗震性能好的钢混结构较少。至20xx年全市农村现有116.44万户，拥有1户住宅的140.4万户，2处住宅的5.09万户。住房类型主要为楼房，楼房74.09万户，平房42.36万户，平均每户面积为140.4㎡。住宅主要为砖木和砖混结构。砖混结构64.7万户，占55.6%，砖木结构34.53万户，占29.7%。钢筋混凝土结构14.11万户，占12.1%，其它3.08万户，占2.6%。

2、我市相当大部分住宅基础处理不符合抗震设防要求。有的房屋尽管选在开阔平坦、土质坚硬均匀的场地上，但对基础的处理不符合抗震要求。如有的在打过夯的地面上直接往上垒墙；有的即使挖地漕也不按设计规范要求处理基础，抗震性能仍较差。

3、大部分房屋选用的建材质量不合格。在调查的所有砖木结构房屋中，大部分砌墙体用砂浆不符合要求，有的用石灰掺土代替砂浆，有的砂浆配比不符合要求，有一部分房屋选用旧砖、劣质砖或新旧砖混杂砌墙，使墙体强度明显降低。有的用旧木材或已经腐朽变质的木材做梁柱，地震时房屋容易产生局部失稳而倒塌。

4、大部分住宅的设计或施工不太合理。譬如，房屋高度与宽度之比不符合抗震要求，抗震横墙的间距与房屋的类别不相匹配，房屋各个构件之间缺少可靠的连结，整体性差。有的砖混房屋尽管设计了圈梁、构造柱，但由于设计不合理或施工不符合要求，也达不到抗设防的要求。在被调查的房屋中，还有一部分旧砖木结构或土墙房屋年久失修，有的出现地基下陷、墙体裂缝、屋顶塌陷。据调查，这些危房目前大部分还在被利用，或住人或存放物品和牲畜。这类房屋如果遇到中强地震就会墙倒屋塌，将造成大量的人员和牲畜伤亡。

二、原因

导致目前农村民居抗震性能较差的主要原因有以下几方面：

1、广大农民的防震减灾意识不强，农村住宅防震、抗震知识贫乏。他们在建房时往往只考虑美观、气派、宽敞、舒适，而不考虑抗震因素。有的盲目攀比，建设的房屋太高、太宽。有的设计不合理，不符合抗震设防要求，导致一部分住宅存有安全隐患。

2、我市大部分农村经济相对落后，农民收入偏低，经济不宽裕。他们在建房时只追求面积，不讲求质量。施工工匠没有经正规培训，同时在采购建筑材料时，贪图便宜，购买了一些假冒伪劣建筑材料。

3、村镇建设缺乏统一规划，没有制定抗震设防专业规划，没有法律强制要求。由于某种原因村镇建设缺乏统一规划，农村住宅常把划分的宅基建满，左邻右舍靠得很近，破坏性地震时往往产生“多米诺”骨牌效应。由于有的村镇没有编制抗震设防专业规划，没有按照防震减灾有关法律对村镇建设作出强制要求，导致在村镇建设中没有选择抗震有利地段，没有避开发震断层和易造成滑坡、塌陷、液化地段，没有充分考虑房屋间距和道路设置、避震疏散、救灾等因素，使村镇建设存有很大的抗震隐患。

三、对策与措施

为提高我市农村民居抗震性能，结合我市实际，应采取以下对策和措施。

1、专家参与农村民居设计

组织专家进行抗震性能房屋建设论证，针对不同地区、不同经济条件下各种结构类型，给出当地群众经济上易接受的抗震技术措施和指导性建议。通过编制地区性房屋抗震技术标准和抗震构造图集的形式，指导村镇房屋的建造，提高村镇房屋的综合抗震能力，减少地震人员伤亡和经济损失。

2、采取可行的抗震加固方案

根据不同地区房屋结构特点及其抗震薄弱环节，采取工程措施有规模有系统地提高民房的抗震设防能力。对已 建成的建筑物，未采取抗震设防措施的，应当依法进行了抗震性能鉴定，并采取必要的抗震加固措施。

3、村镇建设要合理规划

将农村抗震设防管理与村镇规划、建设和管理有机结合起来。逐步做到每个乡镇都要制定村镇建设抗震减灾规划，并严格按规划要求建设。在村镇建设中选择抗震有利地段，避开发震断层和易造成滑坡、塌陷、液化地段，充分考虑房屋间距和道路设置、避震疏散、救灾等因素，可将震害损失大大降低。

4、加强防震减灾知识的宣传及普及工作

一是要采用科学、灵活、及时有效的宣传方式，通过各种宣传媒体，将农村住宅建设防震抗震知识普及到乡（镇）、村庄和农户，使广大农民把建设安全农居变为维护自身生命财产安全的自觉行动。二是指导村民建房前进行抗震设计，选择规则、稳固、延性好的构造屋型；三是对施工人员进行短期集中培训。培训形式除采取集中讲授外，还可以实地参观已建成或在建的抗震民居；四是加强对技术的指导和服务使新建、改建、扩建民房达到抗震设防要求。

5、推广典型，逐步推进地震安全农居工程

可采取“农民自愿、适当补助”的原则，结合我市新农村建设移民建镇和推动农村房屋建设中抗震设防工作，政府拿出一部分补贴，组织实施“地震安全民居工程”，通过示范工程建设，总结、筛选、提炼出已有的一些切实有效的房屋抗震技术及措施，引导广大农民建造具有抗震能力的房屋，并以点带面，使**市的农村住宅抗震设防程度大大提高，农民抗震设防意识明显增强。

农村房屋建造篇8

为加速推进城镇化建设，使城市面貌得到根本性改观，XX政府对农村房屋进行了大幅度的拆迁改造。拆迁改造是城镇化建设的重要组成部分和必要手段，同时城镇化建设是拆迁改造的目的和落脚点。为了更深入的了解XX农村房屋改造的过程，我们对正在进行农村拆迁改造的新北区孟河镇完成了实地调研，发放调查问卷，走访相关村户。通过调查显示，拆迁过程中大量农村土地被征收，拆迁范围也越来越大，当地政府拆迁补偿主要根据国务院《城市房屋管理条例》、《江苏省房屋拆迁管理条例》、《XX城市房屋拆迁管理办法》等标准。

二、农村房屋拆迁过程中存在的主要问题

（一）拆迁补偿方面的问题。

（1）拆迁标准不统一。由于需要拆迁的农村房屋类型多种多样、房屋装修程度存在明显差别、房屋所有者年龄结构分布较广，在整个拆迁过程中，拆迁补偿标准方面就存在很多问题。如对农民房屋随便补偿，对待老年人的破旧的小瓦房给予极低的补偿，更有些农民经营的副业中的棚舍不予补偿。（2）补偿不及时。通过对相关村民的采访，我们了解到当地很多村民现在还寄居在别人家里，没有自己的房子。拆迁之前当地村委会承诺在一年内分到新房，期限已过，但相关村民并没有拿到自己的房子。（3）拆迁奖金虚设。为推进农村拆迁的进程，加快拆迁步伐，当地政府在拆迁之初许诺在规定时间内进行拆迁的积极响应次此号召的村民予以现金奖励。如今拆迁已经步入尾声，但是相关村民还没有拿到奖金。

（二）拆迁政策方面问题。

（1）相关法律法规缺失。在整个拆迁过程中，不断出现新的问题，但是并没有先例可寻，大多数是根据相关的房屋拆迁条例进行模仿，缺乏一部规范房屋拆迁行为的法律。正是由于这种法律规范的缺失，农民对房屋拆迁没有一个规范的概念，缺乏直接的法律法规依据，导致农村房屋拆迁补偿等方面的相关政策比较混乱，使村民感到拆迁补偿的不公平，从而放慢了农村房屋拆迁的过程，影响城镇化进程。（2）相关政策宣传不到位。调查问卷结果显示，被调查者中有55.70%的人表示不太了解农村拆迁改造的相关政策；有18.46%的人比较了解拆迁改造政策；只有14.10%的人十分了解拆迁政策；甚至还有11.74%的人根本不了解任何拆迁改造政策。对农村房屋拆迁政策的宣传不到位，使村民大多不了解相关的政策，阻碍拆迁改造的过程，也会产生很多问题。

（三）农户主观意识方面问题。

（1）突击装修、抢盖房。有些农民一旦得知拆迁消息，马上突击装修，装修范围涉及到室内、院内等，使拆迁补偿中包含了很多不太合理的部分。（2）钉子户。一些农户为了获得更多的拆迁补偿，单方面提出一些过分的要求，也有人与拆迁人打持久战拖延时间以达到自身目的。

三、农村房屋拆迁中存在问题原因的分析

（一）村民对拆迁中的法律政策意识淡薄。

部分农村居民文化程度较低，对国家颁布的相关农村房屋拆迁补助条款没有认识和理解，在相关部门组织采取拆迁措施时，盲目的阻挠，用各种方式阻碍实施拆迁工作以及向组织拆迁的组织部门要求过多不合理的赔偿要求。

（二）没有具体法律条文进行规范。

在目前的农村房屋拆迁中存在的诸多问题，拆迁户过分的补偿要求、不合理的拆迁程序以及补偿标准的混乱等，都是由于没有具体的法律规定进行约束和规范，导致在无法律限制的情形下，拆迁工作没有条理，拆迁户与拆迁部门无法达到共同协议，拆迁实施中纠纷不断，出现不合法的房屋拆迁。

（三）拆迁程序不规范。

由于拆迁程序的不规范，房屋拆迁中出现各类问题。一些地方行政机关得到上级行政机关授权，以行政文件或通知的方式制定地方房屋拆迁补偿标准对村民的私有财产进行处理。地方行政机关扮演法规制定者、参与者、裁判者的角色，集所有权利于一身，使村民的财产权益无法得到切实保障。目前，在农村房屋拆迁的工作部署中，没有设立具体的相关管理部门，因此在拆迁实施中出现矛盾与纠纷无法得到权威部门处理与裁定，通常是拆迁户和拆迁实施部门共同协商解决，经常导致一些不公平的解决方案。

（四）多方利益的驱使。

农村房屋的拆迁关系到多个部门之间的利益关系，涉及拆迁的相关政府部门、当地村委会、拆迁户以及村干部。相关部门期望通过较低成本、高效率的完成拆迁工作，由此拆迁户获得满意的利益，政府部门取得政绩。但是，在多数农村房屋拆迁中，上级相关部门授权下级部门进行拆迁工作，下级部门通常直接制定拆迁的补偿规定，导致不合理的赔偿条款的产生，致使村民的合法权益得不到有效保证。

（五）耕地保护意识不强。

基层干部错误的认为发展经济必须要开发更多的项目，开发项目就必须占用耕地，浴室盲目的对土地进行开发，大量拆除农村房屋以实行经济建设，增加自己的政绩，忽视农民的根本利益，在上级部门的要求下，农民拆迁户不得不进行房屋的拆迁。

四、农村房屋拆迁的对策建议

（一）加快制定法律法规。

目前对于农村房屋拆迁的相关法律规定相对缺失，内容不完善，适用范围窄，导致在农村房屋拆迁过程中出现了问题，没有可以依据的法律解决问题。因此，尽快制定农村土地使用和房屋拆迁补偿安置的法律法规是十分必要的。

（二）规范拆迁程序。

农村房屋建造篇9

2.房屋安全等级鉴定表分别在旗、乡镇、村、户档案或佐证材料中留存。

3.房屋安全等级鉴定为C级和D级的，建立危房住户台账，分析查找问题原因，一对一提出整改措施。

二、全面落实危房改造政策

1.建档立卡贫困户、低保户、分散供养特困户和贫困残疾人家庭四类重点对象房屋安全等级，鉴定为C级住房的，进行加固改造，鉴定为D级住房的，帮助申请农村危房改造政策。

2.四类重点对象无力自筹改造危房的，通过统建农村集体公租房及幸福大院、租用闲置农房和集体公房置换等方式，解决住房安全问题。

三、统筹解决住房安全问题

1.四类重点对象以外农户房屋安全等级鉴定为C级和D级，如果本人完全有经济能力加固或新建的，鼓励和动员农户自行加固改造或建设新房。自行加固改造结束后，重新由旗住建局部门组织进行安全等级鉴定，确保达到安全住房标准。

2.四类重点对象以外农户房屋安全等级鉴定为C级和D级，如果本人或子女有安全住房闲置不用的，鼓动和动员农户搬入安全住房，如子女住房不愿让其搬迁的，再采取入住幸福互助院或租房的方式帮助解决住房安全问题。

3.四类重点对象以外农户确实无力加固或新建，也无其他安全住房可住，鉴定为C级住房的，进行加固改造，鉴定为D级住房的，通过统建农村集体公租房及幸福大院、租用闲置农房和集体公房置换等方式，解决住房安全问题。

四、完善和规范佐证材料

1.四类重点对象自愿放弃危房改造政策或者不愿意接受入住幸福互助院和通过村委会租房的方式解决住房安全问题的，根据农户实际出具相关佐证材料，佐证材料至少包括：①乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”干部上门宣讲政策和农户本人自愿放弃或不愿意接受的影像资料；②农户自愿放弃或不愿意接受承诺书，需户主本人和家庭成员签字按手印；③农村危房改造审批表、农村危房改造协议书和租房协议，证明为其争取过危房改造政策或租用房屋；④召开会议村民代表大会，研究通报农户自愿放弃危房改造政策或不愿接受入住幸福互助院和通过村委会租房的方式解决住房安全问题，做好会议记录，参会人员签字；⑤村“两委”出具情况说明材料，加盖村委会和乡镇政府公章，乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”主要负责人签字证明。

农村房屋建造篇10

关键词： 村镇建筑；村镇灾害；防灾减灾不足；防灾减灾对策

Key words： rural architecture；town disasters；lack of disaster prevention and mitigation；disaster-reduction countermeasures

中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）35-0082-02

0 引言

我国灾害的总体特点是：灾害发生的频率大、种类多、分布地域广、造成损失重。就自然灾害而言，我国是世界上自然灾害最严重的国家之一，这是由我国特有的自然地理环境决定的。

目前，我国村镇建筑由于经济水平相对落后，资金短缺、缺乏科学规划、村民防灾减灾意识薄弱等原因，村镇建筑面对灾害抵抗能力比较脆弱。村镇建筑一旦在灾害作用下破坏或失效将会造成甚至比原生灾害更为严重的次生及衍生灾害，产生明显的放大效应。这不仅造成巨大的人员和经济损失，而且灾后恢复的时间也相对较长。村镇建筑防灾问题应该得到我国社会高度的关注。据《2007年城市、县城和村镇建设统计公报》[1]，目前我国总人口为13.86亿，其中村镇人口数为9.3亿，村镇人口约占67%，提高村镇建筑应对灾害的综合能力关系到我国9亿多人的生命与财产安全。在“5.12”汶川大地震和2010年青海玉树7.1级地震中，村镇地区的受灾情况非常严重，这些都为我们敲响了警钟：村镇建筑防灾减灾是一个不容忽视且亟待解决的的问题。因此，降低村镇建筑物灾害风险、提高建筑物防灾减灾能力成为非常现实并且具有相当挑战性的问题。

1 我国村镇灾害种类及特点

众所周知，我国是地震、洪水、风暴灾害、火灾等灾害多发国家。实践表明，我国自然灾害的受灾地区主要集中在广大农村和乡镇。随着我国村镇经济的快速发展，必然带来人口和财富的集中，一旦遭受破坏性自然灾害的袭击，在缺乏有效防御措施的情况下，将会造成严重的人员伤亡和经济损失。

由于我国幅员辽阔，各地区经济发展状况不平衡，不同村镇在防灾能力上存在很大差别。但是与城市相比，村镇灾害存在以下几个显著特点：①灾害发生概率大；②灾害对村镇居民影响大；③房屋是村镇灾害最大的承灾体；④选择不科学，次生灾害严重。

这些特点就决定了村镇在防灾减灾方面存在着很多的困难与制约。目前我国村镇建筑防灾减灾的现状不容乐观。我国村镇的房屋，在遭受到烈度为6度地震的影响时，就有相当部分的房屋产生开裂，在烈度8度地震影响下有一定数量的房屋倒塌[2]。

2 我国村镇建筑基本情况

我国村镇房屋所采用的结构类型与当地的经济发展状况、民俗与传统习惯密切相关，并具有明显的地域特点。大多数民居仍为传统的土木砖石类结构，乡镇和经济发达的东部沿海地区农村中有现代砖混和框架结构建筑，但在设计建造上大多不规范，其圈梁、构造柱的截面、框架梁柱的截面尺寸的随意性较大。

农村房屋的建造，通常是由当地的建筑工匠，根据房主的经济状况和要求，按照当地的传统习惯建造的，一般不经过设计单位设计。其特点是结构简单，格调基本一致，造价低廉，易于就地取材。房屋的结构形式和建筑风格表现出明显的地域性。根据其承重材料和承重结构的不同，可分为以下几种基本类型：土木和土生墙体承重房屋；砖土、石土混合承重房屋；砖木结构房屋；砖土结构承重房屋；石结构房屋；砖砌体房屋。

3 我国村镇建筑防灾减灾存在的问题

目前我国村镇建筑防灾减灾的现状不容乐观，绝大多数房屋存在不同程度安全隐患，灾害面前抵抗能力很差，虽然比起以前无人重视现象有很大的改善，但是仍存在很多问题，主要表现在以下几个方面：

3.1 村镇建房全过程缺乏专业性指导，传统的做法对防灾不利 多数村镇建设缺乏统一的规划指导，房屋何时建造、采用何种结构型式通常是由当地的建筑工匠根据房主的经济状况和要求，按照当地的传统习惯建造的。施工技术落后、建筑材料强度偏低、结构整体性差、房屋各构件之间的连接薄弱，缺乏统一的施工管理，没有设置完善的防火措施。另外，一些民居的选址还是依照传统迷信选择随意，不能充分考虑当地的地质条件、气象等因素，存在极大地安全隐患[3]，当灾害来临的时候必然造成严重灾害。

3.2 村镇建筑普遍未按抗震要求进行设计或设防不足，对地震灾害预防考虑不全 由于农村经济相对薄弱，农民建房财力有限，农村房屋的抗震防灾要求没有达到国家强制性标准和规范。大多数农民按照传统的方式建房，建筑材料差，结构简单，没有考虑房屋的抗震措施，导致房屋的抗震性能比较差。农村地区相当一部分砖混结构的房子没有构造柱和圈梁，或构造柱过小，所用钢筋过细等，因此房子的整体性能较差，这样对结构抗震十分不利，使得房屋往往在小震作用下就会造成破坏。无数研究表明：灾害之所以造成人员伤亡和财产损失，与建筑物确实有很大关系，汶川地震时死伤的绝大部分人并非“震死”而是房屋倒塌后砸死的，而财产损失有一大半集中于损毁的房间中[4]。

3.3 我国农村民居建设缺乏统一的管理，建造方法缺乏指导规范 村镇民居基本上都是私有私建，大部分没有经过有关行政部门的审批就进行建设，缺乏统一的建筑规划。而且我国现行的大多数规范主要是针对城市房屋，对农村民居不太适用。另外，比如对一些地震多发区，也只是针对城镇进行了相应的防灾减灾规划，忽视了农村的防灾减灾的重视，一旦灾害发生，后果将会不堪设想。

3.4 国家在灾害管理方面“重救轻防”，灾前资金投入少，缺乏相应的防灾推进机制 目前在村镇房屋防灾减灾方面国家和地方的资金投入主要是用于灾后恢复重建，灾前村镇防灾减灾人力和资金投入不足。如云南省自1988年11月6日澜沧-耿马7.6级地震以来发生5.0级以上破坏性地震42次，国家和地方用于救灾和恢复重建的费用分别为11.49亿元和15.47亿元。如果这些经费用于震前对房屋采取抗震措施，对提高农村房屋的抗震能力、减少地震人员伤亡和经济损失将发挥重大作用，也不会使村镇建筑在灾害面前显得这么不堪一击。

3.5 村民防灾减灾意识淡薄 作为防灾减灾的客体，我国村民对于防灾减灾认识程度不够。很多村民没有意识到灾害的危害性，觉得灾害离自身很远，威胁不到自己的生命和财产安全。所以建房时按照固有习惯，基本不会考虑防灾措施，相信“风水”迷信但是不相信科学，最主要由于经济因素的限制，大部分村民在建房时持有能省则省的态度，不注重施工队和建筑材料的选择，这样就造成了建筑物的质量存在很大的安全隐患。

4 村镇建筑防灾减灾改进措施

根据我国村镇灾害的特点和村镇建筑在防灾减灾方面存在的问题，提出以下防灾减灾建议使村镇建筑防灾能力得到全面的提高。

4.1 重视村镇建筑抗震设计 根据不同地区房屋结构特点及其抗震薄弱环节，采取工程措施，系统地提高民房的抗震设防能力，对结构一般要注意以下几点：①房屋平面布置应力求简单、规整，避免平面和立面上的突然变化和不规则的形状；②要重视墙体的整体性。砖混结构要注意布设钢筋混凝土圈梁和构造柱；③对木结构房屋，要注意提高木屋架、木檩条屋盖的整体性等。但是村镇自建房屋居多，一般没有严格的建筑和结构设计，需要国家组织专业人员出版一些适合各地特色的标准村镇建筑图集，供建筑房屋时参考选择。

4.2 培训专业施工人员，规范村镇建筑施工 村镇房屋的施工质量在很大程度决定了房屋的抗灾性能。但是目前村镇施工人员缺乏专业知识，建设房屋时凭经验行事，缺乏基本的防灾减灾知识。因此要重视对村镇施工人员进行专业化培训，提高他们专业知识、操作能力，向他们宣传新技术、新施工对房屋建造的重要性，从而保证房屋的施工质量。

4.3 政府应积极探索，建立防御自然灾害长效机制 政府加强对村镇房屋的设计和施工质量监管工作，进一步加强村镇技术设施和学校、医院等公共建筑的的质量监管，建设抗震、防台风等防灾示范工程。要进一步加强村镇防灾规划的编制和实施。要把村镇防灾内容纳入村镇建设规划，如台风多发地区要适当提高农村医院、卫生所、学校等公共场所的设防标准，为村民提供应急避难场所。另外政府有关部门要开发适于各自村镇特点的建筑防灾减灾的新技术，提高村镇建筑防灾减灾性能。

4.4 建立、完善村镇防灾建设管理组织机构 设立相应的管理机构，配置相应的管理干部和技术人员，是社会主义新农村建设和提高村镇防灾能力的基本需要。因此，可设立村镇防灾建设管理室，乡镇设立村镇防灾建设管理组，配置一定数量的管理干部和技术人员，如村镇建设工程师，助理员、质量监督员等。结合社会主义新农村建设需要，一方面对农房在审批、施工、验收、发放房产证件等方面进行有效的管理工作，另一方面向农民宣传房屋防灾技术，为农民新建房屋的防灾设计和已有房屋的防灾加固措施把关。

4.5 加强宣传教育，提高村民的防灾减灾意识 要采取多种形式，广泛宣传、大力普及预防避险和自救互救知识，切实提高公众防灾减灾的意识和能力。要将防灾减灾和公共安全的要求贯穿于建设活动的全过程，并将其作为建设系统管理人员继续教育、培训的必修内容。要加强宣传报道工作力度，大力宣传建设系统的防灾抗灾先进人物和事迹。

5 结束语

通过我国村镇建筑所受灾害的回顾以及我国村镇建筑防灾减灾现状及存在的问题分析，可以看到我国村镇建筑防灾减灾工作面临的形势十分严峻，必须尽快把防灾减灾意识提上日程，尽快将农村房屋防灾减灾工作纳入新农村建设管理体系，做好新农村建设管理工作，做好相关政策和技术服务工作，在新农村建设中实施农村房屋抗震设防，提高农村房屋防灾减灾能力。

参考文献：

[1]2007年城市、县镇和村镇建设统计公报[EB/OL]..2008-06-23/2010-07-04．

农村房屋建造篇11

农村建设的步伐逐渐加快，农村的房屋建设呈现出欣欣向荣的大好局面，农民的居住条件也得到了很大的改善，农村房屋建设发展迅速，一幢幢新楼房拔地而起，农村的面貌发生了巨大的变化，改变了农村地区原有的落后面貌，但是不可避免的农村房屋建设还存在一些方面的不足与问题，如农村房屋建设无规划、无地质勘察、无建筑设计、无工程质量管理、无安全监督、无建材检测的问题，部分房屋选址不科学、房屋抗震能力差、安全性差等。如果不能有效地解决农村房屋建设过程中的这些问题，将极大地延缓中国社会现代化建设的进程，抵消新农村建设所取得的显著成效。

1 r村房屋建设中存在的问题

1.1 农村房屋建设缺少规划

现阶段的农村房屋建设较为分散，缺乏规划，农村的房屋都是按照个人意志进行建设的，无序化越来越严重。有的房屋建设是在原来的区域进行建设的，有的则是重新使用更低区域建造房屋的，还有的农村居民相信风水等说法，按照这种标准来选择房屋建设区域，这种随意性使得农村很难在整体村貌的发展上获得发展。房屋建设没有整体规划，造成到处都在乱建房，布局极不合理的局面。不仅造成农村房屋布局的混乱状态，而且对于农村土地的集约化利用以及规模化经营的发展都是一种阻碍。

1.2 房屋施工质量较差

在农村，房屋建设一般都是由包工头临时组织的建筑团队实施的。施工的队伍基本都是没有施工资质、临时拼凑的班子。农村施工人员的基本上是附近的村民，这些农民没有受过专业培训，没有上岗证书，相关的建筑经验也比较缺乏，基本不掌握施工工艺标准，不具备阅读施工图纸的能力，技术方面的规范操作就更是一窍不通，在施工中由于各种施工细节遗漏问题或者是其他质量安全隐患的存在，且在一定程度上降低了农村房屋建筑的施工质量，使得房屋建设的质量与安全都得不到保障。这种盖房靠经验、工人靠拼凑、安全靠运气，使得农村建房存在巨大的安全隐患，

1.3 建筑材料质量没有保证

农村地区在对新建和改建房屋购买材料时，一味注重控制资金成本，给不法商贩可乘之机，一些商家出售无证建材，容易购买到伪劣不合格的建设材料，使用建材构配件质量低劣，特别是建筑结构材料合格率低，将给使用这些建材产品的广大农民群众埋下很大的安全隐患。例如砂浆、混凝土标号低；檩条、楼板钢筋配置不足；钢筋设置位置不正确等，留下重大质量安全隐患。

2 提高农村房屋建设质量的对策

2.1 提高农村居民房屋建设质量意识

政府部门应当加大宣传力度，切实提高广大农村人口的房屋建设安全意识，树立房屋科学设计、合理布局的观念，促进广大农村地区自觉地规范化建房，保障自身的生命财产和合法权益。通过典型的农村房屋建设质量问题及事故对农民进行宣传教育，通过身边房屋建设质量问题的具体事例，让农民从根本上认识到房屋质量的重要性。引导建房农民先设计后施工；选择具备专业资质、技术完备、安全措施有保障的施工队伍；在购买建筑材料、建筑构配件时，应严格审查其合格证及生产日期；不购买劣质产品，鼓励使用优质环保的建筑材料。建议政府相关部门结合全市乡镇实际情况，委托有设计资质的单位，修订建制镇、集镇规划区内的居民和村庄建设范围内的农民自建住宅标准，通用设计图集或标准设计图集。由各村镇建设管理机构免费大量分发宣传，逐步引导农民自建住宅由传统结构形式向符合国家标准规范的结构形式转变。

2.2 加大农村市场建材的抽检

建筑材料直接影响到整个建筑物的质量，它是建筑工程质量的前提与保障，因此，在建筑工程建设过程中必须严格控制原材料的质量。要保证农村建材的质量，必须采取抽样检测、强制检测等手段。建材检测单位应配合好质量监督部门，从建材生产源头开始监管，配合好工商管理部门监控建材流通市场。出厂建筑材料必须提供有效的合格证书。施工现场材料应按国家相关规范抽样检测，不合格建材绝对不能允许流入农村建筑施工现场。

2.3 规范农村建设施工队伍

通过提高从业人员及施工人员的房屋建设质量的水平来达到农村房屋建设的质量安全目的。建议地方政府组织相关从业人员进行建筑行业知识培训，严把建筑行业资质量关，让有资质的施工单位进入农村建筑市场，有专业技能的施工人员持证上岗。规范农村建房市场，完善建筑施工行为，把农村建筑业的风险降到最低点。政府应对乡镇村镇建设管理岗位的业务人员进行培训，使他们懂得一定的规划、建筑专业知识，经考核合格的人员才能持证上岗；同时国家为农村培训基本施工技术人员（主要是第一线的，如泥工、木工、钢筋工、模板工等），对符合条件的分级别颁发从业资格证。

3 结语

大力建设社会主义新农村，是全面贯彻落实科学发展观的重大举措，是确保我国现代化建设顺利推进的必然要求，是全面建设小康社会的重点任务，是保持国民经济平稳较快发展的持久动力，是构建社会主义和谐社会的重要基础。新农村建设反映一定时期农村以经济发展、社会全面进步为标志的社会状态。随着国民经济的迅速发展，我国农村的房屋建筑工程飞快发展，人们对住宅质量的要求也越来越高，这就需要提高建筑工程质量的管理水平，并通过政府政策的支持和广大村民的有效配合，从而真正提升农村房屋建设的质量。

参考文献

[1] 覃奋.农村房屋建设中的“六无”问题及对策浅析[J].广西城镇建设，2012（08）：103-106

[2] 陈万森.关于对临泉县农村房屋建设中存在的问题及思考[J].安徽农学通报（下半月刊），2012（20）：9.

农村房屋建造篇12

1新农村自建房建设规划与设计原则

1.1以经济性为原则

在新农村社区住宅设计中，要以当地农村的具体情况为依据，以农民的生产生活为原则，不能照搬城市当中的别墅或者洋房，一味的追求舒适性，而不考虑农村的经济状况。在住宅户型设计上还要考虑农村住宅的特殊性，布置一些生产、忙存空间。由于农村生产规模小，家庭作业等特点，在新农村住宅中需要考虑一定面积的生产用房。在垂直分户的住宅中，生产用房的设置可以结合院子设置，并且可独立对外，利于生产交通。在水平分户的住宅中，生产用房可以独立设置，集中设置于公共交通的位置。使农民在搬进水平分户的住宅之后能仍然可以进行生产活动。这样既达到了节约用地的目的，又方便了农民的生产生活。

1.2合理确定农村居民自建房用地面积

对于那些进行第一产业的农户，和那些家庭手工业的农民对住宅、庭院的需求较高，釆用垂直分户的模式，一户两侧，拥有南向或北向的庭院。每户的占地面积应该统一考虑、在满足使用功能的前提下，要做到用地最小。对于水平分户的农户，这种分户方式本身就已经达到了对土体节约使用的目的。比垂直分户节约更多的土地。在满足使用的前提下，尽可能多的使用水平分户，以节约土地资源。

2新农村自建房建设规划与设计的缺陷

2.1没有统一规划设计的思想

（1）长期居住风水思想的禁锢。由于农村很多地方都很重视居住风水思想，因此自建房都是各搞各的，虽然看似农村面貌发生了很大变化，但是没有统一规划和设计，所以自建房横七竖八与贫困人口的旧房屋夹杂而立，失去了新农村建设的意义，规划和设计无法展开。而这种传统的思想对于乡村旅游业的发展更是沉重的打击。（2）房屋设计没有统一的样式。农村很多建房中，都是按照户主的思想和意愿进行房屋设计建造的，导致农村房屋样式千奇百怪，平顶、砖瓦、彩钢、平顶彩钢混合等都有，虽然是按照各自所需建设的，但是不利于房屋样式的规划和设计，这种混合的房屋建造一方面不利于自建房排水功能，采光设计，另一方面也给左右邻居带来了矛盾。（3）农村下水道建设严重不足。由于习惯了房前屋后或者庭院随处泼污水，所以有了新房但没有良好的生活环境，新农村垃圾污染生活污水污染正日益严重危害着新农村发展的方方面面，路面粪便随处可见，损害了新农村建设的形象。这样生活方式更为严重的是污染地下水源，破环生活环境影响农民身体健康。很多新农村建设中只顾了房屋道路的规划设计，对给排水管道的规划没能引起足够的重视。

3新农村自建房建设规划与设计的要点

3.1做好自建房图纸规划设计

要做到统一规划首先要有施工图纸，农村房屋建设规划图纸包含了以下方面：①给排水系统，在进行建设前，必须明确给排水开挖路线、管道大小、进户管道、水井房等，也可是看作是地下工程，给排水系统的完善有利于新农村厕所、生活用水、污水处理等，是建设新农村必不可少的条件，而且厕所干净程度、污水处理程度都是新农村文明进步的重要标志。②房屋地基、结构设计，包括自建房的面积、防震程度、采光程度等，一般新农村房屋结构采取二层楼房标准，因为二层楼房有利于节约用地面积，进行太阳能采光设计和安装太阳能集热板，实现农村采暖向清洁能源迈进，大大提高了新农村自建房的干净程度，而且农民可实现天天洗澡的愿望，是新农村进步的又一重要体现。③道路建设，自建房屋不能就只搞房屋建设，如果仅仅建造房屋，那么新农村规划设计就没有必要了，所以道路设计规划是新农村自建房的重要环节，而且道路的规划设计厚度和宽度，严重影响着农村经济的发展和邻居矛盾的产生，因此对道路规划设计必须统一进行，有条件的地方还可以在道路规划设计中加入太阳能路灯的设计，从而更加完善新农村建设。

3.2严格控制自建房材料

现代房屋建设中大量钢筋混凝土的使用，大大提高了房屋建设的质量，能有效应对地震带来的损坏，因此现在的材料远远超过传统的石头、泥土等材料。但是在建设中我们还要对钢筋水泥进行严格控制，特别是水泥质量，混凝土的另一个缺点就是容易发生裂缝和风化，导致房屋建造质量下降，所以必须严格控制水泥质量。其次控制砂石的干净程度，使混凝土搅拌质量更加高效。

3.3做好房屋结构设计

二层楼房设计一般采取框架结构进行，框架结构有很好的稳定性能，而且建设速度快质量高，只要做好钢筋框架即可，然后浇筑混凝土砌筑成房屋横梁和墙柱，在混凝土框架中嵌入砌砖构成完整的墙体和屋面。若是一层建设则只需砌筑横梁和墙柱，或者用砖混结构进行建设即可。其次在进行房屋结构设计中要分清厕所、厨房、卧室、洗澡间，因为厕所、洗澡间、厨房关系到地下给排水管道的埋设问题，所以既要做到给排水系统的正常运转，又要保证厕所、厨房、洗澡间的安全，以免发生断水或者下水道堵塞的问题，影响农民的生产生活。

3.4做好建筑节能尤为重要

新农村建设需要我们不断的提高和改善，需要从可持续发展的长远角度出发，建筑在使用的过程应尽量减少能耗因此农存建筑节能设计成为了关系重大的问题之一。对农村自建房进行合理的规划设计，增强建筑围护结构的保温隔热性能，减少开窗面积，提高门窗的气密性，使用环保节能型建筑材料及设备等措施。此外采用节水型洁具、节能灯具、节能电器都是行之有效的节能措施。农村需要建设，需要进步，需要改善，需要提高，农村建筑的节能，就是一个良好的开端。

4结束语

新农村房屋规划建设与建筑设计是一个系统工程，涉及到方方面面，但在政策倾斜、资金支持下，新农村建设的好坏主要由高水平的规划与建筑设计来决定。因此重视新农村建设的规划与建筑设计研究，生态环境建设，建筑节能，加强管理，提高农村绿色竞争力，打造美丽乡村是行之有效的。

作者:黎兴亮 单位:佛山市高艺建筑设计有限公司

参考文献：