房地产开发企业预算管理研究:略论房地产开发企业资金预算管理

【摘 要】房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理。很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造，以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面：（1）资金预算的编制；（2）资金预算的执行与控制；（3）预算分析调整；（4）预算考评。

【关键词】房地产 资金 管理 预算

房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少，大部分破产的企业是因为资金管理出现问题，导致资金链断裂。所以，很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造，以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。

一、资金预算的编制

开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段，需要编制的资金预算有较大的区别，具体包括：

1．项目拓展阶段

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节，项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门，对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算，在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金，以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。项目所需启动资金金额与企业的项目开发模式，工程款支付方式有很大的关系。通常情况下，项目的启动资金主要包括土地款、土地取得相关税费和项目前期费用。

2．项目开发计划制定阶段

企业已取得的项目在开发计划制定后，应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算，并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料，同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况，能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时，通过该预算的编制，能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，则对企业的基础资料要求很细，对企业的计划管理水平要求较高，否则会大大降低预算的准确度。

项目资金流量预算并非一成不变，当公司调整了项目开发计划，或者项目投资匡算进行了调整，如遇到原材料价格上涨，项目重大设计方案变更等，项目的现金流量预算应进行相应的动态调整。此外，如果企业的采购付款政策发生了变化，资金流量预算也应进行调整。

3．项目开发阶段

对于多项目运作的房地产开发企业，在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量，它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流，也未反映公司层面的资金收付，如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。

对同时进行多项目运作的房地产企业来说，公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调，需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此，编制短期公司整体的资金执行预算，既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题，又能为公司短期资金收付，以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。

资金执行预算编制的周期可以为季、月或周。如果采用季度编制方式，最好在月度进行调整和修订，以提高执行预算的准确度。按月度编制执行预算相对来说比较科学和合理，既保证了预算相对比较准确，又避免因预算期过短导致企业各部门整天陷于预算之中，从而产生对预算管理的逆反心理。

二、资金预算的执行与控制

资金预算特别是执行预算编制完成后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时，除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外，还应将资金预算作为控制的依据，设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项，及时安排支付；对不符合资金预算的款项，包括无此预算的款项，以及实际支付金额大于预算金额的款项，应先与承办部门进行沟通，确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付，则应作为预算外支出，履行特殊的审批程序。

三、预算分析调整

房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映，财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算，为预算控制提供及时和准确的信息，同时为预算分析提供基础信息。

由于房地产项目开发周期长，在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响，这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此，在预算执行过程中，企业还应建立预算调整制度，对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整，以提高预算的准确度。

四、预算考评

为了提高资金预算的执行率，充分发挥预算的控制作用，企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标（KPI）时，应将预算执行指标作为KPI之一，通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。

在企业预算准确度不高的阶段，可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出，如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出，应进行预算调整，不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出，如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出，应作为部门的超预算支出。

当企业涉及到多项目开发，对资金预算执行率要求很高的时候，可将“预算执行率”作为关键绩效考核指标，以此不断提高各部门对预算编制准确度的重视程度，同时提高预算的执行率。

（作者单位：重庆力扬实业有限公司）

房地产开发企业预算管理研究:浅谈如何加强房地产开发企业财务预算管理

[摘　要]房地产开发企业面临的政策风险和市场风险较大，因此加强房地产开发企业的财务预算管理显得尤为重要。房地产开发企业财务预算主要包括损益预算和资金预算两部分。本文就房地产开发企业财务预算存在的问题和如何加强财务预算管理进行了探讨。

[关键词]房地产开发企业　财务预算　管理

财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收支等价值指标的各种预算的总称。房地产开发企业具有投入资金多、开发周期长等特点，且国家持续加强房地产宏观调控，房地产开发企业面临的政策风险和市场风险也较大。“凡事预则立，不预则废”，加强房地产开发企业的财务预算管理尤为重要。

一、房地产开发企业财务预算的主要内容

房地产开发企业财务预算主要分为损益预算和资金预算两部分，其中:损益预算反映企业未来一定预算期内生产经营成果及其分配情况，资金预算反映企业未来一定预算期内现金收支情况。

1.损益预算

房地产开发企业损益预算主要包括收入预算、成本预算、费用预算（管理费用、销售费用、财务预算）、税费支出预算等。

按照上市房地产开发企业的通行会计核算办法规定，房地产销售收入一般要同时满足下列五个条件时确认收入：一是商品房竣工验收合格，取得竣工备案表；二是已签定商品房销售合同；三是房款已经取得或确信可以取得（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）；四是房屋相关成本能够可靠计量；五是房屋经客户验收，买卖双方办妥房屋移交手续。因此房地产开发企业的收入预算与营销部、工程部、成本管理部等各个业务部门密切相关。

税费支出预算主要包括计入营业税金及附加的土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加及其他。其中土地增值税按照超额累进税率的30%~60%，一般按照清算口径计提。

2.资金预算

房地产开发企业资金预算主要包括资金流入和资金流出两部分。

资金流入主要包括销售回款、银行贷款、其他资金流入（如收取工程单位的招投标保证金等）。销售回款受工程节点（取得预售许可证才能销售）、市场环境制约，银行贷款受银行信贷政策、工程节点进度（按照银监会相关规定，房地产企业取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证银行才能放款）制约。

资金流出主要包括土地支出、工程建设支出、管理费用、销售费用、财务费用三项费用支出，税费支出，偿还银行贷款支出，其他支出。工程建设支出主要受工程进度制约。

二、房地产开发企业财务预算管理中存在的主要问题

1.存在“编制财务预算纯属财务行为”的错误认识

财务预算反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收支情况，但不能据此就认为财务预算只是一种财务行为, 由财务部门负责制定和控制预算就可以。房地产财务预算与项目的设计、工程、营销、成本控制、物资采购等各个环节息息相关, 是所有相关管理的集中体现。

2.财务预算准确率及分解的科学性有待提高

多数房地产企业的财务预算（包括收入预算、费用预算、资金预算等）预算执行差异率均较大，但财务预算执行差异率较大的主要原因是各个业务部门预算执行的较差。

部分房地产企业简单按月平均收入、回款等财务预算，没有结合房地产企业生产经营特点、营销和工程等工作节点、投融资计划等进行分解，财务预算分解的科学性有待提高。

3.与企业战略目标联系不够, 重年度预算, 轻项目开发预算

房地产开发项目开发周期较长，从取得土地使用权证到销售清盘，少则2年~3年, 不确定性因素多, 如设计变更、政策变化、进度延缓等,因此编制财务预算不仅是对年度财务状况做出的反映, 而且是对项目综合情况做出的反映。许多房地产企业还是套用工业企业传统预算方式，在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算, 并且通常是单项预算, 考虑项目的开发期不够，与企业战略目标联系不够。

三、加强房地产开发企业财务预算管理的措施

1.财务预算，现金为王

房地产行业高利润、高负债，同时高风险，必须时时保证现金流的健康顺畅。尽管自今年3月份以来商品重点城市商品住宅成交量不断回升，但受限购、限贷、限价等多重政策影响，加上房地产企业以往常用的开发贷款、国内资本市场募资等方式受到层层限制，房地产开发商整体现金流趋紧。因此财务预算要坚持现金为王，确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出，资金优先保证偿还银行贷款本金和利息，优先保证项目建设，降低财务风险，提高资金使用效率。

2.各个业务部门密切配合，从业务部门发起编制资金预算和损益预算

房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门, 涉及项目开发经营活动的各个环节, 因此,房地产财务预算编制要加强与业务部门密切配合，分工编制预算，具体是：

资金预算方面，营销部门负责编制销售回款预算、销售费用预算，工程管理部、前期部等部门负责编制土地支出和工程建设资金支出，财务部门编制税费支出预算、偿还银行贷款本金及利息支出预算，人力资源部负责编制人工成本、培训费等预算。

损益预算方面，工程建设部要保证计划确认收入的地块按期取得预售许可证，按期建设完毕、取得竣工备案单，提高建筑质量并提交内部验收；客服部要保证计划确认收入的地块按期完成内部验收（物业公司、开发商、总包单位、监理公司组织四方验收，发现问题及时整改，所有问题整改完毕后物业公司收钥匙）并按时、顺利交房，取得客户签收凭据或其他交房证据；成本管理部要保证按期完成结算，为确认收入时成本的可靠计量提供依据。

3.提高财务预算分解的准确率

一是总体构成的分解。收入总体构成的分解, 需与开发的房地产产品物业类型、销售面积、拟销售均价挂钩, 然后分解、预测出各地块物业类型的销售总价。开发成本总体构成的分解, 需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解, 然后一一对应到相关成本项目中, 最终预测总成本。费用、税金等按国家相关政策和企业财务制度等进行费用科目、税金科目的分解, 然后测算费用、税金总价。

二是构成项目按年度、月份的分解。将总体构成的各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等, 结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解, 将预算责任落实到各个单位直至各个项目。

4.加强财务预算执行分析与考核

预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业业务预算和财务预算，提高预算的控制力和约束力。企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。要按照“以月保季，以季保年”的原则，编制季、月滚动预算，并建立每周资金调度会、每月预算执行情况分析会等例会制度，严格执行预算政策，及时反映和监督预算执行情况，适时实施必要的制约手段，把企业管理的方法策略全部融会贯通于执行预算的过程中，最终形成全员和全方位的预算管理局面。

要把财务预算执行偏差率（如收入预算执行偏差率，销售回款预算偏差率等）作为重要的绩效考核指标，并责任到人。

５.密切关注国家宏观调控政策

房地产企业要密切关注宏观经济形势和经营环境变化，加强对经营状况的深入分析和动态把握，充分考虑生产指标、经营情况变化等因素的影响，实事求是测算各项财务收支的变化情况，准确预测年度财务预算情况，确保全年财务预算完成情况的可控和在控。

综上所述，房地产企业的财务预算管理是一个系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的财务预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。

房地产开发企业预算管理研究:房地产开发企业财务预算管理

【摘要】随着我国房地产业的迅猛发展，对其进行财务管理就显得尤为重要。在当今市场经济快速发展的时代背景下，企业的最终目的是追求效益的最大化，要想使企业利润最大化，就必须对企业财务进行有效、合理的管理，本文就企业财务管理的内容以及管理的方法两个主要方面展开论述。

【关键词】房地产业 财务管理 市场经济

预算，是指事业发展计划和任务编制的年度财务收支计划，所谓财务管理，就是在预算假设和管理者经验判断的基础上的对企业资产的一种预算管理。财务管理的好坏与否，直接影响到了一个企业的财务状况以及持续发展的能力好坏。因此，做好财务管理的预算工作，对于一个企业的发展来说具有至关重要的作用。

一、财务预算管理的内容

如果要进行良好的财务预算管理，财务人员就需对预算管理的内容有一个深入的了解，房地产企业最大的风险就是来自于资金的管理，破产的房地产企业出现的问题，也大都是资金管理方面出现了问题。所以，房地产企业首先应重视的，不是利润，而是企业资金的管理。

（一）资金预算的编制

资金预算的编制的主要工作是企业现金流和开发项目数量，开发进度精确匹配和衔接四个部分，预算人员根据企业发展的不同阶段特点，来对企业的资金流和企业的项目进行统筹规划，其目的就在于能够合理的调度和使用资金。

（二）资金预算执行与控制

财务部门在进行资金预算编制后，各部门应当严格按照预算编制时的预算结果作为依据，进行相应的资金收付。另外，财务部门在审核各部门的资金收付时，要以当初所做出的预算为基本依据，此外再审核凭据是否规范，是否符合合同上的付款条件。对于不能符合预算的资金款项，要及时与相关部门进行沟通，商讨是否能够延期支付或不予支付，如果必须支付，应把它作为预算外支出。

（三）预算分析调整

房地产的资金使用具有相对的不稳定性，企业应该制定一个资金预算与实际执行情况的动态反映系统，通过动态反映系统，财务部门可通过所反映的数据，来判断企业的资金流动是否符合当初的资金预算，以便过后做出相应调整。

（四）预算考评

为了使预算的执行力有很好的保证，房地产企业需将预算的执行情况同绩效考核联系在一起，这样，各部门在绩效考核的压力下，必会严格遵守财务部门所制定的财务预算，同时能够向其提供基础信息，确保其能够及时、准确地掌握动态信息。

由于在中国目前的经济状态下，房地产业的发展较不稳定，因此，变化会使企业当初的预算发生变化，进而导致其不太准确，所以，在预算的执行过程中，企业还应建立相应的预算调整制度，以面对临时发生的重大事件对企业资金的影响。

二、我国房地产企业在当前财务预算管理中存在的问题

在对资金预算管理的相关内容有了一定的了解之后，接下来所要做的，就是要总结为我国房地产企业中财务预算管理中存在的问题，并找出相应的解决方案。目前，我国房地产企业目前的资金预算管理中存在的问题主要表现为以下几个方面。

（一）对预算管理的认识不足

许多房地产企业的财务部门在进行预算管理时，只注重如何降低成本费用，注重预算管理对成本费用的节约，缺乏价值的管理以及预算系统的管理概念。财务部门在对预算进行管理时，忽略了对其他的部门的共同管理，使部门与部门之间缺乏了一定的交流。

（二）预算管理机制不健全

许多房地产企业没有建立起相应的组织机构，这个组织机构的功能就是要对企业的预算管理进行监督，有时还要进行必要的协调与仲裁。如果单单把预算管理交个财务，法人治理机构不完善，对财务管理的认识不足，就会导致预算管理机制的不健全。有建立预算编制，而没有建立管理机制，对一个企业的长久发展是极其不利。

（三）房地产企业的预算管理与企业的经营活动脱节

企业的预算活动大都是事前预算，往往缺少一定的客观性，大部分企业都是通过企业以往的经营情况来制定今年的预算指标，没有考虑到下一年企业的生产经营情况，就像我国目前的房地产行业，不稳定因素比较多，所以更需要结合下一年的生产经营状况来制定预算管理。

（四）在执行过程中缺乏有效的考核和激励机制

房地产企业在就算建立起了有效的管理机制，但是没有有效的考核和激励机制也是不行的。目前，有些房地产企业没有签订指标经济责任合同，没有建立起有效的奖惩机制，没有很好的落实责任制，加之考核时会带有考核人员一定的主观色彩，使考核结果出现一定的片面性。

三、房地产开发企业财务预算管理措施

要做好企业预算管理，就要了解企业预算管理中存在的问题，与相关部门一起，使企业的预算管理做得更好。主要措施主要表现在以下几个方面。

首先，要严格控制内部资产。不仅在预算前，在预算中或是执行阶段，都要进行严加控制。例如，对于一些利用率较低的设备要进行及时的清理，即所谓的折旧控制，这么做的目的就是使企业固定资产得到有效的使用和保存，保证了其使用年限和残值估算的准确性。

其次，建立起完整的资本预算程序，降低投资风险。例如，在企业运行过程中，有可能会遇到一系列的变化，这时，就要对项目进行必要的评估，从而制定出新的决策，避免不必要的损失。

再次，寻找新的投资机会。企业要对市场的动向有一个准确的认识，要学会寻找新的投资机会，及时了解投资项目的投资背景，做出正确的预算管理。

最后，建立健全预算管理机制。要建立有效的考核和奖惩机制，落实责任制，加强与各部门的协调与交流等。

四、结语

房地产企业的发展对我国经济的发展有着巨大的推进作用，对财务预算进行有效的管理，确保不必要的资金浪费，促进企业利润的最大化，从而促进市场经济的发展，相关部门应该重视财务预算的作用，促进管理的高效进行。

房地产开发企业预算管理研究:房地产开发企业实行全面预算管理的必要性探析

摘 要：在房地产开发企业中，全面预算管理是控制企业成本的一个重要手段，对企业的健康稳定发展具有重大意义。本文结合我公司情况，对全面预算管理的重要性和必要性问题进行了介绍分析，希望对全面预算管理在房地产开发企业中的应用能够有所帮助。

关键词：房地产企业;全面预算;必要性

在社会发展新时期，房地产开发企业迎来了新的机遇，迅速成长起来，在拉动我国经济发展中占据着重要地位。但是，与此同时，机遇与挑战并存，新时期的发展也对房地产开发企业管理提出了新的要求。一般来说，房地产开发企业管理中会涉及到大量的资金，如果资金管理不当，不仅会影响资金的利用效率，而且会增加资金风险，给企业造成严重的经济损失。面对这种状况，我们必须做好全面预算管理工作，从而为房地产开发企业的可持续发展提供条件。本文将以我公司为例，对房地产开发企业实施全面预算管理的必要性展开探讨。

1 房地产开发企业实行全面预算管理的重要性

我公司成立于2012年，属于新开设房地产公司，目前共有4个在建项目，刚步入房地产行业中，管理经验尚需进一步积累。作为一家新开设的房地产公司，目前要进一步加强正规化管理，只有长远规划是不够的，还需有实现目标的具体措施，而在这一过程中全面预算管理这一管理工作在公司整体管理工作中有重要意义。全面预算管理不仅涉及到企业的整体目标，还涉及到本部门的工作目标以及公司其它的方面。因此，全面预算管理的实施需要各个部门和工作人员的积极配合，这样就增加了企业中部门之间的沟通和交流，增强了它们的协调性，有利于促进工作效率的提高，改善企业的经营状况。另外，全面预算管理还可以作为企业评价的一个标准，通过与以前的业绩进行对比分析，为企业今后的管理工作提供依据。

2 房地产开发企业实行全面预算管理的必要性

在房地产开发企业中，全面预算管理的实施有利于企业发展战略的实现，对企业的健康稳定发展具有重大意义。从目前现实情况来看，由于受到房地产市场环境、行业情况、税务管理以及企业发展目标的实现等因素的影响，房地产开发企业实行全面预算具有必要性。

（1）实行全面预算管理是满足房地产市场环境的要求

近年来，房地产开发企业面临的市场环境越来越严峻，市场环境的变化要求实行全面预算管理。首先，在国际方面，国外金融危机频发，对我国经济造成影响，进而使我国楼市出现低迷问题。其次，在国内方面，一方面，随着房地产开发的发展，我国政府逐渐加大对楼市的调控力度，出台限购和提高房贷利率等各种政策;另一方面，在建材市场，混凝土和钢材等各种施工材料的价格不断增加。由此可见，在市场环境方面，无论是国外还是国内，都要求企业进行全面预算管理，降低企业运营成本，实现利益的最大化。

（2）实行全面预算管理是适应行业情况的需要

我国房地产开发企业在20世纪90年底末开始迅速发展起来，虽然时间不长，但是，它的市场占有率已经基本上达到饱和，竞争越来越激烈。在这种形势背景下，无论是已经形成规模的大房地产开发企业，比如我公司，还是新兴起的房地产开发公司，都需要进行全面预算工作，提高企业资金的综合利用效率，增加竞争优势，以便在愈演愈烈的市场环境中占据一席之地。因此，实行全面预算管理也是适应房地产行业情况的需要。

（3）实行全面预算是税务管理的现实要求

房地产行业中涉及到多种税费，比如，依照企业运行情况，需要缴纳土地增值税和企业所得税;依照资产购置，需要缴纳房产税、使用税以及契税等。其中，对房地产开发企业来说，土地增值税与企业的经济效益有着密切关系。比如，在工程项目的前期申报过程中，如果建筑的面积符合国家相关标准，就可以免缴土地增值税费用。相反，如果建筑的面积超出规定标准就要缴纳大量的土地增值费用，给企业造成不必要的经济损失。因此，我们需要在建设前期做好预算工作，对建筑工程申报到销售全过程进行量化预算分析，使企业土地增值费用降到最低，实现企业经济效益的提高。

（4）实行全面预算是实现企业发展目标的现实需要

在房地产开发企业中，全面预算管理以现金流为基础，以工程项目预算为核心，对工程进行全过程和全方位的预算管理。它的实施可以对企业中的各种资源进行整合，比如，人力资源、物力资源、信息资源以及资金资源等，对它们进行优化配置，从而有利于增加企业中各个部门的合作和协调性，使各项工作都有条不紊地进行，促进企业经营目标和发展战略的实现。简而言之，房地产开发企业实行全面预算还是实现企业发展目标的现实需要。

3 结束语

综上所述，房地产开发企业是一个投资大和风险高的企业，因此，资金的管理显得更加重要。在具体的发展过程中，鉴于房地产市场环境、行业情况、税务管理以及发展目标等因素的影响，房地产开发企业中实行全面预算管理具有重要性和必要性。因此，今后我们要加强全面预算管理在房地产开发企业中的应用，从而使它更好地为房地产开发企业服务，促使房地产开发企业进入到一个新的发展阶段，更好地在我国经济发展和人们生产生活中发挥作用。

房地产开发企业预算管理研究:如何加强房地产开发企业财务预算管理

摘要：财务预算管理的根基包含两个方面：其一是相关企业的预算假设；其二是企业管理者的经验判断。从事房地产开发的企业一般面临着比较大的政策风险和市场风险，鉴于此，加强房地产开发企业的财务预算管理就显现出了较为明显的重要性。本文将就房地产开发企业在财务预算管理实务存在的具体问题及其解决方案进行简要论述。

关键词：房地产开发企业；财务预算管理；问题与应对策略

房地产开发企业的经营业务往往具有投入资金多，开发周期长等特点，近年以来，国家对房地产行业持续实行紧缩“土根”“银根”等宏观调控政策，使得这一行业的风险水平日益加大，也就使得做好房地产开发企业的财务预算管理工作获得了与日俱增的重要性。我们在财务预算管理工作实务中应重点把握这一工作的完整性、科学性以及客观公平性等基本内涵。

一、房地产开发企业财务预算的基本内容

房地产开发企业财务预算主要分为两个部分：其一是损益预算；其二是资金预算。在这里，损益预算反映企业未来一定时期内预计的财务成果及其分配状况；资金预算则反映企业未来一定时期内的现金收支情况。

1.房地产开发企业损益预算

房地产开发企业损益预算主要包括：收入预算、成本预算、费用预算（具体包括管理费用、销售费用、财务预算）、税费支出预算等。

根据房地产开发企业的通行处理方法，房地产销售收入的确认需要同时满足下述的五个条件：

（1）商品房竣工验收合格，并且成功取得竣工备案表。

（2）已与购买方签定商品房正式销售合同。

（3）开发企业.已经取得购房款项或确信可以取得购房款项（通常指收到销售合同的首期付款且确定余下购房款项的付款安排。）

（4）所售出的商品房全部相关成本项目能够可靠计量。

（5）商品房经购买方验收，且买卖双方办结房屋产权移交手续。

由此可知，房地产开发企业的收入预算与本公司的营销部、工程部、成本管理部等各个业务部门都具有着不可忽视的关系，它是一项比较具有综合性的工作任务。

相应地，在这里我们还要讨论有关于税费预算方面的话题。这里所说法人税费计算主要包括计入营业税金及附加的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及其他应付税费等项目。依照相关法律法规，房地产开发企业的土地增值税应当按照超额累进税率的30%-60%计算，一般条件下，应按照清算口径计提。

2.房地产开发企业的资金预算

房地产开发企业资金预算主要包括两个部分，其一是现金流入预算；其二是现金流出预算。

现金流入项目主要包括销售回款、银行贷款、企业其他现金流入等。销售回款受工程'进度情况（取得预售许可证才能销售）、商品房销售政策、市场环境约束等条件的制约。银行贷款受银行信贷政策、工程进度情况（按照银监会相关规定，房地产企业在同时取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证之后银行方可放款）制约。

现金流出项目主要包括综合地价支出、工程建设支出、管理费用、销售费用、财务费用等三项费用支出、税费支出、偿还银行贷款支出、企业其他现金支出。工程进度款支出主要受付款方式、工程进度情况制约。

二、当下房地产开发企业在财务预算管理中存在的主要问题

1.存在对“财务预算报告的编制工作的性质”的错误认识

编制财务预算报告的目的是反映企业未来一定时期内预期的财务状况和经营成果，以及现金收支情况，但我们不能据此就认为财务预算只是一种单纯的财务行为，认为仅仅由企业的财务部门负责制定并且控制相应的预算就可以。房地产财务预算与项目的规划设计、工程施工进程、市场营销、成本合理性控制、物资采购及运输等各个环节息息相关，是全部有关管理工作完成水平的集中体现。

2.财务预算准确率及分解的科学性有待提高

绝大多数房地产企业的财务预算项目一般包括收入预算、费用预算以及资金预算等，预算具体化的执行差异率均较大，而且，之所以出现这种财务预算具体化执行差异率较大的现象，是因为房地产开发企业的各个主要业务部门较差的预算执行力。

目前，仍然有部分房地产企业采用简单按月平均收入、回款等财务预算，完全没有能够

结合房地产开发企业的生产经营过程、市场营销与工程建设工作的时间节点、投资融资计划等进行分解，财务预算方向分解的科学性和明晰性有待进一步加强。

3.企业的预算计划与企业战略目标联系不充分，侧重整体年度预算，忽视具体项目开发预算

房地产开发项目一般周期较长，从取得房地产开发企业获取土地使用权证到项目工程建设竣工验收，销售罄尽，最少也得需要2年一3年的时间周期，周期长则不确定性因素就多，例如工程设计变更、宏微观政策变化、工程建设进度延缓等，因此财务预算计划的编撰不仅是对年度财务状况做出的客观而具体的反映，而且是对整个房地产开发项目综合情况做出的完整反映。然而，许多房地产企业依然还是套用传统工业企业古老预算方式，在年度经营预期引领下编制房地产开发项目的年度预算，且这中间经常是针对具体对象的单项资金预算，对项目的开发周期延伸度的考虑不够充分，同企业整体的宏观战略目标的联系不够紧密。

4.企业预算管理体制机制不完备

在实务中，部分房地产开发企业虽然编制了预算计划，但没有在编制预算计划的同时建立相应的组织机构，不具备有针对性的和有说服力的机构对预算管理进行检验、协调、修正、反馈仲裁，执行和监督。把预算管理工作业务完全托付给企业财务管理部门，而没有健全完备的企业的预算管理体制机制，法人治理机构的有欠完善，对财务预算管理的认识不合理不充分，造成房地产开发企业的预算管理体制机制的不合理、不完备和不充分。

5.企业在预算管理执行进程中缺乏高效的考核与激励体制机制

为数众多的房地产开发企业存在考核与激励体制机制落实不具体的问题，这一问题已经成为导致房地产开发企业的预算管理目标无法实现的主要缘由，在预算的具体化执行进程中，往往没有签定详尽具体的预算指标经济责任合同，没有建立与预算执行情况相对应的奖惩制度，当预算计划任务未被完成，对被考核单位及其负责人进行奖惩时，被考核单位及其相对应的负责人常常强调不确定的客观因素以及外部环境对考核结果的实际影响，大力回避主观原因和自身缺点与不足，考核方也往往在一定限度上带着个人好恶去评价被考核方，使考核过程无法按既定原则有序进行或者导致考核结果缺乏有效的激励体制机制，多数没有能够建立配套的预算考核体制机制，企业中各级管理者重视不够，使考核工作归于浮夸流式。

三、加强财务预算管理的有效措施

1.财务预算管理，现金为本

房地产行业的基本特征是高利润、高负债，同时也包含高风险，必须时刻保证企业现金流的健康和顺畅。自今年1月份以来，全国主要重点一二三线城市商品住宅交易成交量不断增加，然而，因政府实施限购、限贷、限价等多重政策，加上房地产开发企业通行的项目开发贷款、资本市场筹资等方式遭到层层限制，导致房地产开发企业整体现金流趋紧。有鉴于此，房地产开发企业的财务预算管理要以现金为本位原则，确保项目收入资金的及时回笼及项目分解费用的合理支出，所有流动资金以保证偿还银行贷款本金和利息为最先考虑，优先保证项目顺利建设，降低项目开发财务风险，增强资金使用效率。

2.业务部门密紧配合，从业务部门发起编制资金和损益预算

房地产项目预算一般涉及项目开发的前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门，涉及项目开发以及经营活动的各个环节，有鉴于此，房地产企业财务预算编制要加强与相关业务部门紧密配合，做到在分工中编制预算，

3.提高财务预算项目分解的正确率

一是总体构成的分解。具体包括：项目收入总体构成的分解，项目开发成本总体构成的分解。二是构成项目按年度、月份的分解。

4.加强财务预算执行分析与考核

预算管理的本质要求是一切经营活动都依照企业宏观战略目标的实现而开展，在预算执行过程中具体落实企业经营策略，强化日常企业管理。因此，必须紧紧依照实现企业业务预算和财务预算，提高预算的控制力。各部门在房地产项目建设与销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算计划开展经济活动。

5.密切关注国家宏观经济政策

房地产企业要能动地关注国家宏观经济形势以及经营环境的具体变化，加强对企业经营状况的动态分析和把握，充分考虑生产指标、经营情况变化等要素对房地产开发项目盈亏的影响，货真价实地测算各项财务收支的变化情况，相对可靠地预测年度财务预算情况，确保全年财务预算完成情况的可控性和在控率。

四、结束语

房地产开发企业的迅猛发展对我国宏观经济的发展有着巨大的引擎作用，对房地产开发企业的财务预算报告的编制、执行、考核、修正等工作进行有效的管理，避免不必要的资金浪费，促进房地产开发企业自身利润的最大化，从而有效推动我国社会主义市场经济的良性有序发展发展，相关部门应该重视财务预算的作用，充分认识问题，推动相关管理的高效进行。广大房地产行业的从业者，要加强对财务预算报告编制工作的重视程度，用好报告，不断修正，以期获取更大的经济收益。